Verder Bouwen aan de Stad

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte
Verder Bouwen aan de Stad

Na maanden onderhandelen werden gemeente Amsterdam, stadsdelen, corporaties (AFWC) en de Huurdersvereniging het half december 2010 eens over Bouwen aan de Stad II. Daarmee ligt er weer een omvangrijk pakket financiële en volkshuisvestelijke afspraken voor de komende vier jaar. Dankzij het akkoord kan Amsterdam een opbrengst van 225 miljoen inboeken bij het Vereveningsfonds en krijgen corporaties meer en langer de ruimte om woningen te verkopen. Corporaties gaan extra investeren in energiebesparing. Het adagium van de ‘ongedeelde stad’ blijft overeind.

Poldertraditie
De Amsterdamse volkshuisvestingspartijen hebben een traditie opgebouwd om gedetailleerde convenanten met elkaar te sluiten. Het huidige akkoord Bouwen aan de Stad II is een ‘onderhandelaarsakkoord’, waarover de diverse achterbannen zich nog moesten/moeten uitspreken. Het akkoord heeft drie hoofdpijlers: een financieel kader rond de nieuwbouwproductie, regeling voor de verkoop van corporatiewoningen en de ‘aanbiedingsafspraak’.
Dan zijn er afspraken, dan wel voornemens ten behoeve van specifieke doelgroepen. Zo worden per jaar 250 grote gezinnen die te krap wonen “geholpen om hun woonsituatie te verbeteren”. Daarnaast is “de ambitie uitgesproken” de komende vier jaar voor 9000 studenten en 2500 jongeren extra huisvesting te realiseren. Daartoe worden onder andere meer woningen gelabeld voor deze doelgroep en wordt de voorrangsregeling voor jongeren gekoppeld aan een tijdelijk contract, een variant op het ‘campuscontract’.
Daarnaast zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren, energiebesparende maatregelen (uitgedrukt in labelstappen), woningen voor middeninkomens, maatschappelijke opvang en GGZ.

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1994 (de ‘bruteringsoperatie’) maken gemeente en corporaties prestatieafspraken met elkaar. Eind 2010 liep het vorige akkoord Bouwen aan de Stad I af. Het was kortom weer de tijd voor een nieuw vierjarig akkoord. Deze keer schoven bij de onderhandelingen ook direct de Huurdersvereniging Amsterdam en de stadsdelen aan, partijen die vorige keer pas bij het opstellen van de ‘Beleidsovereenkomst’, een gedetailleerd vervolgdocument, om hun mening werd gevraagd. Het akkoord kreeg daardoor direct al een wat breder karakter, maar ook meer losse eindjes: ‘richtinggevende afspraken’ waarvan de details de komende maanden nog moeten worden geregeld.
In 2006 groeiden de bomen nog tot in de hemel. Gemeente en corporaties zagen er destijds geen been zich te committeren aan een woningproductie van 5000 per jaar, en flinke aantallen nieuwe doelgroepwoningen.
Hoe anders is de situatie najaar 2010. De woonsector is in vier jaar tijd dramatisch gewijzigd. De gemeente worstelt met een gat van 700 miljoen euro in het Vereveningsfonds waardoor de productie van bouwrijpe grond dreigt te stagneren; bij corporaties dreigen liquiditeitsproblemen. Maar de wederzijdse financiële problemen zorgden gezien de resultaten ook voor wederzijds begrip. Beide partijen hebben flink in elkaars richting bewogen.

Resultaten

Wat heeft het nieuwe akkoord opgeleverd?
Eerst maar het geld. De nieuwe afspraken verbeteren de balans van het Vereveningsfonds met 225 miljoen euro. Voor de buitenstaander ogen de afspraken wellicht over als boekhoudkundige hocus pocus, maar volgens wethouder Van Poelgeest is het akkoord een belangrijke stap om het fonds weer gezond te krijgen. Daartoe wordt flink geschoven tussen de twee ruimtelijke fondsen, het Stimuleringsfonds en het Vereveningsfonds. Zo gaat er voor elke sociale huurwoning die een corporatie bouwt een bedrag van 30.000 euro van het Stimuleringsfonds naar het Vereveningsfonds. De achterliggende idee: de goedkope grondprijs voor sociale huurwoningen blijft in stand, maar het verschil tussen deze sociale grondprijs en de marktprijs wordt grosso modo bijgeplust vanuit het Stimuleringsfonds.
De tweede extra inkomstenbron: corporaties storten voortaan voor elke verkochte sociale huurwoning een bedrag van 8500 euro (was 5300) in het Vereveningsfonds. Bovendien heeft de gemeente een plan B achter de hand: als de verkoop van corporatiewoningen tegenvalt (de laatste jaren het geval), dan treedt een garantieregeling in werking waardoor er automatisch geld uit het Stimuleringsfonds wordt overgeheveld naar het Vereveningsfonds.
De derde verbetering voor het fonds: de aanlegkosten van riolen vallen niet meer ten laste van het concrete nieuwbouwproject, maar worden betaald uit de gemeentelijke rioolbelasting, dus de facto omgeslagen over alle Amsterdammers. Dat maakt grondontwikkeling weer een stukje goedkoper.
Het geschuif tussen de fondsen betekent in de praktijk dat het geld van het Stimuleringsfonds veel explicieter wordt gebruikt om de bouw van individuele sociale huurwoningen mogelijk te maken. In het verleden werd het fonds ook ingezet om grote uitbreidingslocaties (IJburg) of vernieuwingsprojecten (Bijlmer) te financieren.

Cashflow

De financiële pijn bij corporaties zit momenteel vooral in de cashflow. De grote tekorten op de bouw van sociale huurwoningen worden niet meer gecompenseerd door verkoop van bestaand bezit (valt tegen) en van nieuwbouw (valt zwaar tegen). Corporaties worstelen met grote aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen. Daar kan de gemeente ook weinig aan doen. Wel verklaart wethouder Van Poelgeest zich bereid grondposities van corporaties over te nemen, “als dit ze kan helpen hun liquiditeit te verbeteren”. Corporaties kunnen bovendien uitstel krijgen van de betaling van de erfpachtafkoopsommen.
De verdienmogelijkheden van de corporaties nemen dankzij Bouwen aan de Stad II toe door uitbreiding en verlenging van de verkoopafspraken voor sociale huurwoningen (zie kader). De huidige splitsings- en verkoopafspraken worden verlengd tot 2020 (met een uitloop tot 2027) en verhoogd met 5000 extra woningen. Hoewel de verkopen de laatste jaren moeizaam gaan (in 2009 1214 woningen), biedt dit corporaties zicht op een gestage inkomstenstroom tot minimaal 2020. Het is daarom een belangrijk resultaat, aldus Stadgenoot-bestuurder en onderhandelaar Gerard Anderiesen.
Belangrijk voor de corporaties is bovendien dat de procedures voor en eisen rond verkoop sterk worden vereenvoudigd én dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd. Dit wordt nog flink slikken voor sommige stadsdelen, die tot op heden tot op buurtniveau bepaalden welke woningen corporaties wel en niet mochten verkopen. Onderhandelaar Egbert de Vries van stadsdeel Zuid beaamt dat de sturingsmogelijkheden van stadsdelen kleiner worden. Maar volgens hem zijn ook de stadsdelen gebaat bij minder administratieve rompslomp. “Iedereen zit op de koers van deregulering. De vergunningverlening wordt straks een stuk simpeler.”
Nog een financiële verlichting: corporaties krijgen vanuit het Stimuleringsfonds een bijdrage voor energiebesparende maatregelingen.
Meer algemeen lijkt een einde te komen aan een tijdperk waarin corporaties veelvuldig als suikeroom optraden.  De tijd is voorbij dat corporaties grote sommen geld toelegden op de aanleg van parkeergarages en maatschappelijk vastgoed.

 

Verkoop sociale huurwoningen
grafiekVanaf 1998 mogen corporaties sociale huurwoningen splitsen en verkopen om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. Dat was toen 17 procent. Ook particuliere eigenaren kregen toestemming om een deel van hun woningen uit het gereguleerde segment te splitsen en te verkopen. De idee was toen het aandeel eigen woningen – mede door nieuwbouwproductie - tot 35 procent te laten groeien in 2010. Dat is niet helemaal gelukt. We schommelen rond de dertig procent. De corporaties verkochten veel minder woningen dan toegestaan; de eerste jaren omdat sommige corporaties niet wilden verkopen en andere het verkoopproces niet onder de knie hadden; de laatste jaren vanwege de economische tegenwind. Daarbij formuleerden stadsdelen buurtquota en andere restricties die de verkoop belemmerden.
Van het quotum van 28.600 woningen zijn er eind 2010 een kleine 16.000 verkocht. De corporaties krijgen nu tot 2020 (met een uitloop tot 2027) de ruimte om die resterende 12.000 woningen alsnog te verkopen. Het totale quotum bestaat nu uit 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant.
Minstens zo belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het aantal sociale huurwoningen niet zakt onder de 47.000 woningen. Dat aantal is gebaseerd op dertig procent van de totale woningvoorraad per 1/1/2010.  Maar omdat Overhoeks en de Houthaven nu worden toegevoegd aan marktgebied 1, zorgen nieuwe sociale huurwoningen in die gebieden ervoor dat er weer appartementen in Centrum en Zuid kunnen worden verkocht.
Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende (bouwkundige) eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner; vanwege de vermindering van werkzaamheden moeten ook de leges omlaag.
 

‘Ongedeelde stad’

In het nieuwe akkoord klinkt de aloude mantra van de Amsterdamse volkshuisvesters – ‘ongedeelde stad’ - stevig door, al wordt het streven naar gedifferentieerde wijken veel minder gedetailleerd vastgepind. Zo blijft de 30-procentnorm voor het aandeel sociale woningbouw overeind, maar geldt die norm voor de stad als geheel en niet meer per project of per stadsdeel. De norm blijft ook van kracht voor ‘de grote woningbouwlocaties’ maar die worden niet meer met name genoemd.
In het vorige akkoord werd via zogeheten aanbiedingsafspraken verzekerd dat corporaties een minimaal aantal woningen beschikbaar stelden aan lagere inkomensgroepen. Deze afspraken moesten op de schop vanwege de nieuwe Europese richtlijn. Vanaf 2011 worden corporaties namelijk geacht per jaar negentig procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro (prijspeil 2011). De bestaande afspraken zijn min of meer omgerekend naar de Brusselse richtlijn. Dat heeft tot de volgende aanbiedingsafspraak geleid: vanaf 2011 worden per jaar ten minste 7500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 554,76 prijspeil 2011).

Nieuwe aanpak grote woningen
In Amsterdam is een chronisch tekort aan woningen voor grote gezinnen. Het is een terugkerend item in de beleidsafspraken. Vier jaar geleden werd vooral ingezet op de regeling ‘Van groot naar beter’ en de nieuwbouw van grote woningen. Dat heeft onvoldoende opgeleverd. De laatste drie jaar werden gemiddeld 468 grote woningen per jaar aan grote gezinnen aangeboden.
Duidelijk is dat het de komende jaren niet van de nieuwbouwproductie moet komen. Concrete afspraken over aantallen te bouwen grote woningen ontbreken ditmaal. De corporatiesector sprak nog wel het voornemen uit om in ieder geval twintig procent van de sociale nieuwbouwproductie uit te voeren als grote woning met ten minste vijf kamers. Per grote woning krijgt een corporatie overigens de verdubbelde premie uit het Stimuleringsfonds.
Een opvallend nieuw initiatief is dat corporaties als woningbemiddelaar voor deze groep actief worden. Ze gaan per jaar 250 te krap wonende gezinnen actief benaderen. Met deze gezinnen wordt gezocht naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Dat kan een andere woning zijn, maar wellicht kan er een zolder bijgetrokken of een ouder kind een kamer aangeboden worden. Het bestaande budget voor de regeling Van Groot naar Beter (verhuiskostenvergoeding, huurgewenning e.d., voor zo’n dertig woningen per jaar) blijft gehandhaafd.

Een breed scala aan gedetailleerde afspraken moet er verder borg voor staan dat brede lagen van de Amsterdammers goed en betaalbaar een huis kunnen huren of kopen. Of beter: dat de schaarste een beetje eerlijk wordt verdeeld. Specifieke doelstellingen of ‘ambities’ zijn er in het akkoord voor ouderen, grote gezinnen, jongeren en studenten en het middensegment. De stad streeft nog altijd naar 35 procent koopwoningen (nu 30%). Bouwen aan de Stad II voorziet ook in maatschappelijke opvang om huisuitzettingen te voorkomen (Vroeg eropaf). Er zijn driehonderd extra woningen beschikbaar voor de uitstroom van maatschappelijke opvang en GGZ. In de wijkaanpak gaan gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam door met het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid, bewonersparticipatie en sociale cohesie. De afspraken voor leegstand en tijdelijke verhuur zijn aangescherpt.

Middensegment

Voor huishoudens met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen is er in Amsterdam weinig aanbod. Met het invoeren van de Europese Beschikking vanaf 1 januari 2011 wordt het voor hen niet beter: met een inkomen net boven de 33.000 euro hebben zij geen recht meer op een corporatiewoning. Maar betaalbare koop- en huurwoningen (tussen 650 en 900 euro) zijn er voor hen ook nauwelijks. Gemeente en corporaties zien het als hun beider taak om meer middensegmentwoningen te creëren, zowel in de koop als de huur.
Hoe? Doorgaan met de verkoop van corporatiewoningen en inzetten op de nieuwe Koopgarant-regeling die koopwoningen voor een grotere groep bereikbaar maakt. Een nieuwe afspraak is dat corporaties binnen de ring (preciezer: marktgebied 1 en 2) 250 sociale huurwoningen mogen samenvoegen zonder dat er een woningonttrekkingsbijdrage wordt gevraagd; voorwaarde is wel dat de corporaties de huren onder de 930 euro houden. Voor 1 juli willen corporaties en gemeenten met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment.

Labelstappen

De gemeente wilde graag harde afspraken met de corporaties maken over energieverbeteringsprogramma’s. Dat is niet gelukt. Verder dan “het delen van ambities” is het niet gekomen. Wel is er een concrete maat geïntroduceerd waarmee prestaties op het gebied van energiebesparing voortaan worden afgerekend: de labelstap. De partijen “delen de basisambitie” 12.000 labelstappen per jaar te zetten. Er komt een subsidie van 2000 euro per labelstap tot het beschikbare bedrag van 33,1 miljoen (2011-2014) op is. Voorbeeld: een isolatieprogramma dat een huis van Energielabel E naar B brengt, levert drie labelstappen oftewel 6000 euro subsidie op.
Ook hier wordt nog dooronderhandeld. Partijen willen op 1 juli meer concrete afspraken hebben gemaakt over initiatiefrecht en instemmingsvereiste van bewoners, woonlastengaranties en het stimuleren van energiezuinig gedrag. Bij deze afspraken is een belangrijke rol weggelegd voor de Huurdersvereniging.

Van fonds naar fonds
Amsterdam heeft twee ruimtelijke fondsen. Het Vereveningfonds is opgericht om langjarige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het fonds heeft dankzij de grootschalige uitgifte van kantoorlocaties jarenlang als gemeentelijke flappentap dienst gedaan, maar dat is verleden tijd. Nadat het gros van de virtuele kantoorruimte uit alle plannen was geschrapt, resulteerde medio 2010 een boekhoudkundig tekort van 700 miljoen euro. Aan wethouder Van Poelgeest de taak dit tekort weg te werken door (onrendabele) plannen te schrappen of uit te stellen, nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen en het systematiek achter het fonds te moderniseren.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II levert Van Poelgeest 225 miljoen euro op. Een klein deel komt rechtstreeks bij de corporaties vandaan, maar een groter deel komt indirect uit dat andere ruimtelijke fonds, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat fonds wordt - tegenwoordig - grotendeels gevoed met erfpachtafdrachten van corporaties. Tot en met 2019 is er in dit erfpachtdeel 175 miljoen euro beschikbaar voor projecten in de sociale woningsector: de helft voor grondexploitatiesubsidies, de andere helft voor vastgoedsubsidies.