Hoe Duco Stadig zestienduizend woningen wil realiseren

Hoe Duco Stadig zestienduizend woningen wil realiseren
‘Ik maak geen prestatieafspraken meer met collectieven. No way!’

Van Duco Stadig lijkt zich in zijn derde termijn een nieuw soort vastberadenheid meester te worden. Het is nog net niet de in-gelul-kun-je-niet-wonen-stijl van Jan Schaefer, maar Stadig ziet er geen been meer in corporaties ‘subsidiejunks’ te noemen, stadsdeelvoorzitters te manen zich niet achter welstandscommissies te verschuilen, de heilige 30-procentsnorm te herdefiniëren en nieuwbouw te plannen onder de rook van Schiphol. De tijd is er naar. De bouwproductie is volledig vastgelopen en de Amsterdamse woningmarkt zit pot- en potdicht.

Duco Stadig: “Ik ben er wel aan toe om een voorkeur voor bepaalde corporaties uit te spreken”

De Amsterdamse woningmarkt verkeert in een crisis. Starters moeten vele jaren wachten op hun eerste woning, opgroeiende kinderen kunnen het huis niet uit, studenten vinden moeilijk een kamer, gezinnen komen nauwelijks aan de bak, koopwoningen zijn onbetaalbaar geworden en de stedelijke vernieuwing dreigt vast te lopen wegens gebrek aan doorstromingscapaciteit. Alles loopt vast en dat komt vooral door de stagnerende nieuwbouw. Plannen zat, maar elk project loopt uit. De oorzaken daarvan zijn vlijmscherp in beeld gebracht in de recente Nota Woningproductie. Maar wie daarin vervolgens zoekt naar grote gebaren en grensverleggende visies, komt bedrogen uit. Het gaat vooral om procesmanagement. Bouwen is namelijk onvoorstelbaar ingewikkeld geworden. Er wordt daarom veel aandacht besteed aan het verbeteren van procedures en processen. Het moet weer simpeler worden. Maar ja, ook dat kost weer tijd. Dus wanneer gaan we daar iets van merken?
Stadig: “Kijk, als je een half jaar plannen hebt geanalyseerd die allemaal niet zijn waargemaakt, word je zelf wel wat relaxter met planningen. We hebben inmiddels Arthur Verdellen aangetrokken als bouwregisseur, maar ik weet best dat het nog wel even zal duren voor we iets gaan merken van de voorgestelde maatregelen uit de nota. De sense of urgency is er nu, niet alleen bij het centrale bestuur, maar ook bij de stadsdelen en de corporaties. Dat is wel eens anders geweest.”
Stadig heeft voor vier jaar 28,6 miljoen euro beschikbaar om de boel vlot te trekken. Een flinke post op de Amsterdamse gemeentebegroting, maar niet meer dan wisselgeld als het gaat om woningproductie. Dat weet Stadig ook. Daarom wil hij vooral geen generieke maatregelen afkondigen en potjes maken: “Als je zo weinig geld hebt, moet je niet allemaal budgetten en regels maken. Stuur een paar mensen op pad en kijk wat ze ermee kunnen versieren. Beoordeel het op kosteneffectiviteit. Als je het uitsmeert over die zestienduizend woningen is het natuurlijk te verwaarlozen, dat klopt.”
Over procedures gesproken. De nota is zeer kritisch over de welstandscommissies. Wat is het probleem?
“Er zijn drie problemen! Om te beginnen is de welstand in lagen georganiseerd, je hebt ook nog een supervisor en kwaliteitsteams, zoals op IJburg. Dus wordt een toets een aantal malen overgedaan. Een tweede punt is dat kostenbewustzijn volledig ontbreekt. Daar zijn ze niet voor, vinden ze zelf. Tenslotte bemoeien ze zich vaak met zaken waar ze niet voor zijn aangesteld. Op IJburg was bijvoorbeeld een o-vormig blok met een binnenplaats ontworpen. In de ogen van de welstand was dat een onplezierige ruimte die maar beter kon worden overkapt. Zo’n aanpassing blijkt dan vervolgens belachelijk duur en uiteindelijk doet de brandweer een herkeuring en constateert dat eventuele rook niet meer weg kan. De welstand moet zich beperken tot de publieke ruimte, de buitenkant.

Hoe wil Stadig de bouwstagnatie aanpakken?

Niet met een zak geld. Er is voor vier jaar 28,6 miljoen euro aan smeermiddelen voor maatwerk-oplossingen per project. Van dat bedrag moet ook het bureau van Verdellen en de toekomstprognose 50.000+ gefinancierd én de studentenhuisvesting aangepakt.
Eenvoudiger woningen: “Deskundigen zitten de eisen maar op te schroeven. We moeten een beetje normaal gaan doen.” De nieuwe Richtlijn Kwaliteit Woningbouw wordt het uitgangspunt voor het grondprijsbeleid 2003.
Financiële steun bij bouw sociale huurwoningen. Geen generieke maatregelen maar ‘maatwerk’. In de ‘toolkit’ zitten een leningenfonds, een tegemoetkoming in de dekking van rentelasten, verkoop van beperkte aantallen nieuwe sociale huurwoningen en hogere aanvangshuren (met uitzondering van uitleglocaties zoals De Aker en IJburg).
Financieringsinstrumenten bij koopwoningen: verlate betaling van de grondprijs, tijdelijke verhuur van koopwoningen en risicoafdekking van het voorverkooppercentage (nu 70%) zodat de bouw eerder kan starten.
Voorwaarden scheppen voor het omzetten van kantoren in woningen.
Vaker toepassen van cascobouw.
Simpeler programma’s: Niet teveel functies in één project. Niet combineren om het combineren, maar alleen om programmatische of functionele redenen.
30-procentsnorm van project naar stad. Het college gaat bovendien na of regiogemeenten een deel van de sociale woningbouwtaakstelling kunnen overnemen.
Locaties zoeken waar goedkoper of tijdelijk gebouwd kan worden.

(Maatregelen uit de Nota Woningproductie. Veel andere aanbevelingen hebben betrekking op beter procesmanagement)

“Waar het om gaat is dat dit soort problemen blijft rondzingen tussen opdrachtgever, welstand en ambtelijke diensten. Ik vind dat het bestuur knopen moet doorhakken. Toen ik van die overkapping hoorde, heb ik zelf bepaald dat het niet doorging. Als je dat niet durft en bijvoorbeeld gaat shoppen bij een andere welstandscommisie - dat gebeurt - verlies je nog meer tijd. Ook stadsdeelvoorzitters moeten hun verantwoordelijkheid durven te nemen, daar zitten ze voor.”

Stadsdelen: te klein voor het grote werk?

Dat Amsterdam een heel ingewikkelde bestuurlijke structuur heeft, maakt het er niet simpeler op. Stadig beaamt dat. Daarom heeft hij in de ‘Ruimte om te kiezen’-operatie ook de ambtelijke diensten gehergroepeerd. “Ik had twee diensten (Stedelijke Woningdienst en Grondbedrijf -nvdr.) die over bouwen gingen en mij vaak tegengestelde adviezen gaven. Ik werd daar helemaal gek van. Dat hebben we met het Ontwikkelbedrijf straks niet meer, al moet dat zich ook weer gaan zetten. Over een jaar of drie zou het goed moeten werken.”
Dan is er nog die ingewikkelde relatie tussen de centrale stad en de stadsdelen. Vriend en vijand zijn het erover eens dat veel stadsdelen grote bouwprojecten niet goed kunnen bolwerken. Stadsdelen hebben te weinig en onvoldoende gekwalificeerd personeel. De nota gaat er uitvoerig op in. Zijn veel stadsdelen niet gewoon te klein om grote bouwprojecten te managen?
Stadig: “Alleen voor heel grote projecten is expertise nodig die je bij kleine stadsdelen niet kunt verwachten. Maar grootte alleen is niet bepalend. Westerpark bijvoorbeeld is niet groot, maar pakt het wel goed aan. Hoe dat precies komt? Aan het geld kan het niet liggen, we storten tientallen miljoenen aan voorbereidingskosten over de stadsdelen uit. Daar kunnen ze mensen voor inhuren, alleen worden vaak heel dure externe bureaus ingeschakeld. Vandaar het voorstel om nog veel meer vanuit de centrale diensten te gaan poolen. Dan worden de specialisten wat minder duur. Het is waar dat het moeilijk is om specialisten voor een stadsdeel te werven, ze verdienen bij de centrale stad meer en het werk is daar vaak ook interessanter.”

30-procentsnorm

Amsterdam eist sinds jaar en dag 30 procent ‘sociale nieuwbouw’. Die 30-procentsnorm blijft overeind, alleen wil Stadig niet meer per project maar over de hele stad meten. Of liever nog: over de hele regio (het ROA-verband).
“Het ROA-gebied is één woningmarkt, dus moet je langzamerhand regionaal gaan denken. De centrumstad heeft een overschot aan sociale huurwoningen. De buurgemeenten hebben dat niet of zelfs een tekort. Dat evenwicht kun je regionaal herstellen. We hebben overigens al in ’96 een keer geld aan Purmerend gegeven voor een sociaal bouwproject, met de afspraak dat daar ook Amsterdammers terecht zouden kunnen. Bouwen is daar een stuk goedkoper.”
Stadig wil zelfs gaan bouwen op plekken waar ‘productiebelemmerende regelgeving’ geldt. Bouwen onder de rook van Schiphol moet kunnen, vindt Stadig. Als de bewoner maar keus heeft.
“Die regelgeving op het punt van gevaar is doorgeschoten. Je moet de zekerheden die je de bevolking kunt bieden wat relativeren. Je hebt in het verlengde van de startbanen ‘tongen’ waar een verhoogde kans op neerstorten zou bestaan, dus mag je daar niet bouwen. Maar de enige plek waar ooit een vliegtuig neerstortte lag buiten die gebieden.
“En dan de geluidsoverlast. We hebben een bouwplan van zevenhonderd woningen voor Meer en Oever. Daar mogen we niet bouwen. Maar als je op de kaart kijkt, zie je daar een rare en onlogische uitstulping, omdat een geluidshinderzone en een zogenoemde rijksbufferzone ooit op één kaart zijn gezet. Wat geluidsoverlast betreft is er eigenlijk geen reden om alleen daar geen woningen neer te zetten. Bovendien zijn mensen verschillend, ook in de mate waarin ze last hebben van geluid. Als je ze maar goed voorlicht en de gelegenheid biedt om te verhuizen als het tegenvalt, dan is er toch geen belemmering? Kijk naar de Houthavens. In de koopcontracten laten we vastleggen dat ze accepteren dat wonen bij een haven af en toe wat extra lawaai geeft. Daarmee voorkom je claims.”

Geplande woningproductie in Amsterdam

Volgens de prognoses haalt Stadig zijn streefcijfer van zestienduizend woningen in deze bestuursperiode makkelijk, maar de planningen van stadsdelen, ontwikkelaars en corporaties blijken de laatste jaren steevast te optimistisch. De woningproductie is per kalenderjaar; de bestuursperiode begon deze zomer.

Bron: basisbestand woninglocaties augustus 2002/Nota Woningproductie

“Het is gewoon nee”

De corporaties moeten de woningen realiseren, maar ze klagen over gestegen bouwkosten en de te hoge grondprijs. Ze kunnen de verliezen op de sociale woningbouw niet compenseren met de winst op de bouw van duurdere koopwoningen vanwege de gehanteerde (residuele) berekening van de grondprijs. Alle eventuele extra winst wordt afgeroomd. Waarom geen algemene verlaging van de grondprijs, als het helpt om de productie vlot te trekken?

“Penny Wise,
Pound foolish”
Volgens directeur Hans van Harten van Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties snijdt Amsterdam zich in de vingers door de grondprijzen in de sociale woningbouw niet te verlagen. Zo komt de bouwproductie nooit op gang. Het is voor de corporaties niet doenlijk om gemiddeld 70 duizend euro per sociale huurwoning bij te leggen. Hij wijst er in zijn reactie in Het Parool van 4 oktober op dat de nota het tij niet zal keren. Stadig loopt volgens hem zorgvuldig om het grootste probleem heen: Amsterdam moet het financieel minder onaantrekkelijk maken om te bouwen. Dat kan alleen door de grondprijzen te verlagen. De corporaties willen graag prestatieafspraken maken, maar dan wel tegen betere condities.

“Ik heb geen geld. Het is gewoon nee. Als het aan hen ligt willen ze de grond voor niets. We hebben voor de sociale woningen een vaste grondprijs van 11.000 euro en daarover wordt op projectbasis nog stevig onderhandeld. Het is ook de verkeerde reflex van de subsidiejunk die een andere bron zoekt. We hebben nu een andere orde in de volkshuisvesting in Nederland. De corporaties moeten hun eigen broek ophouden en woningen verkopen om geld te genereren. Ik zie heus wel dat het lang duurt om het bezit te liquideren en ik wil zeker helpen om die ‘time lag’ te overbruggen met financiële maatregelen in de sfeer van rente en dergelijke. De mogelijkheden en voorstellen staan in de nota.
“Aan de bouw van koopwoningen kunnen ze niet veel verdienen, dat moeten ze uit hun hoofd zetten. Ze moeten verder de rijke corporaties uit de provincie erbij betrekken. Ik ga dat zelf entameren, corporaties in het land oproepen, omdat de Amsterdamse corporaties – op een gunstige uitzondering na - het niet aankunnen. Ze zijn hier relatief arm, dat is waar.
“We willen meer met lumpsum-afspraken gaan werken. In het Zuidwest-Kwadrant is dat goed bevallen, het blijkt een methode waarmee je corporaties en ontwikkelaars over de streep trekt. Ze krijgen dan meer ruimte en het scheelt een hoop bureaucratisch gedoe. Je rekent het in principe één keer door. Zeker in de markt waarin we nu zitten is het voor het Grondbedrijf geen slecht idee. Bij een stijgende markt laat je teveel liggen.
“Ik maak geen prestatieafspraken meer met collectieven. No way! Dat heb ik bij het Zuidwest-Kwadrant wel vier of vijf keer gedaan. Iedere keer alles opnieuw regelen en dan zat het na een paar jaar weer vast. Met grote groepen corporaties maak ik echt geen afspraken meer, maar natuurlijk wel met individuele corporaties over concrete projecten. Dat werkt. Dat doen we samen met de stadsdelen, maar niet via de Federatie van Amsterdamse Woningcorporaties.
“Ik ben er wel aan toe om een voorkeur voor bepaalde corporaties uit te spreken. Namen noem ik nu nog niet, maar er zijn inderdaad wel opmerkelijke verschillen, dat heb ik heel sterk gemerkt toen ik de lopende projecten ben langsgegaan.”

Bas Donker van Heel
en Fred van der Molen

Meer info: http://www.swd.amsterdam.nl/rapport/nota_woningproductie2002/notawoningproductie2002.pdf

 

 

Deel
Hoe Duco Stadig zestienduizend woningen wil realiseren
‘Ik maak geen prestatieafspraken meer met collectieven. No way!’

Van Duco Stadig lijkt zich in zijn derde termijn een nieuw soort vastberadenheid meester te worden. Het is nog net niet de in-gelul-kun-je-niet-wonen-stijl van Jan Schaefer, maar Stadig ziet er geen been meer in corporaties ‘subsidiejunks’ te noemen, stadsdeelvoorzitters te manen zich niet achter welstandscommissies te verschuilen, de heilige 30-procentsnorm te herdefiniëren en nieuwbouw te plannen onder de rook van Schiphol." data-share-imageurl="">

Trefwoorden: