2008 bijna crisisvrij de boeken in

AWFC schetst in jaarboek ontwikkelingen op de woningmarkt

2008 bijna crisisvrij de boeken in

Juni is niet alleen de maand van de nieuwe haring maar ook van het nieuwe Jaarboek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Ook een must voor de liefhebber. Vol verse cijfers en grafieken over de Amsterdamse woningmarkt. Dit jaar bovendien met speciale aandacht voor de inspanningen van de corporaties op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid. Tussen de regels blijkt sprake van een mijlpaal: het corporatiebezit is in Amsterdam in 2008 onder de vijftig procent gezakt.

Aantal verkochte woningen en resterende ruimte volgens stadsdeel

Hoewel de bouwsector inmiddels in een zware crisis verkeert, zijn daarvan in de jaarcijfers van 2008 hoogstens wat voortekenen terug te vinden. Er zijn in totaal 5652 woningen opgeleverd en ook nog 4400 in aanbouw genomen. Het aandeel ‘sociaal’ in de nieuwbouwproductie kwam uit op 33 procent, keurig boven de (langjarige) minimumnorm van 30 procent. Door de grote nieuwbouwproductie nam het aantal inwoners van Amsterdam toe tot zo’n 758.000. De hoogconjunctuur speelde de ontwikkelaars de eerste helft van het jaar zelfs nog parten: vanwege volgeboekte aannemers en stijgende bouwkosten kwam een flink aantal projecten niet rond.
Een aantal langjarige ontwikkelingen zet in 2008 door. Zo stijgt het aandeel koopwoningen tot 27 procent. Dat lijkt wellicht weinig, maar Amsterdam had in 1995 nog slechts 11 procent koopwoningen.
Het aandeel huurwoningen zakt navenant. Dat geldt zowel voor de particuliere huursector (nu 22% procent, 30 in 1995) als voor de corporatiewoningen. Voor het eerst sinds lange tijd beslaat eind 2008 het aandeel corporatiewoningen in de hoofdstad minder dan vijftig procent (197033 woningen) van het totaal.
De verkoop van corporatiewoningen bleef in 2008 steken op 1704. Dat was in 2007 – ook al geen topjaar - nog 2171. De financiële crisis kan dit maar gedeeltelijk verklaren, want voor de beruchte septembermaand liep het – om andere redenen - al even stroef. Wat een rol speelt, is het dalende aantal verhuizingen. Daardoor komen minder woningen vrij om in de verkoop te zetten; zittende huurders kopen niet vaak. De verkoop blijft kortom ver achter bij de drieduizend woningen die volgens Bouwen aan de Stad verkocht mogen worden. De Federatie stelt in haar jaarverslag dat de corporaties hun investeringen in de nieuwbouw en stedelijke vernieuwing alleen kunnen volhouden als de verkoop op peil blijft. In 2008 leverden de corporaties meer sociale nieuwbouwwoningen op, dan er woningen werden verkocht.

Totale nieuwbouw per stadsdeel in 2008

Minder mutaties

Het perspectief voor Amsterdammers die afhankelijk zijn van de sociale huursector werd er niet beter op. Er kwamen in 2008 minder corporatiewoningen vrij (9276 tegenover 9657 in 2007). Het gemiddelde aantal reacties op vrijkomende woningen en de wachttijden namen toe. De gemiddelde inschrijfduur van starters schoof op van 6,1 jaar in 2006 tot 6,7 jaar.
De jaarlijkse huurverhoging is in deze kabinetsperiode wettelijk beperkt tot de inflatie. De huurontwikkeling is dus heel geleidelijk. Alleen bij mutatie kunnen corporaties huren eventueel optrekken tot wat ‘maximaal redelijk’ wordt geacht op basis van het puntenstelsel (WWS). Een klein deel van de woningen wordt naar de vrije sector getrokken. In 2008 verhuurden corporaties zo’n 983 woningen in de vrije sector. Gemiddeld hebben de Amsterdamse corporatiewoningen een huur van 78 procent van dat maximumhuur; de gemiddelde kale huurprijs is 377 euro.

Aanbiedingsafspraken

In deze collegeperiode werd het kernvoorraadprincipe ingeruild voor zogeheten aanbiedingsafspraken. De essentie van deze complexe afspraken is dat corporaties garanderen dat ten minste een vastgelegd percentage vrijkomende zelfstandige woningen wordt verhuurd aan bepaalde inkomensgroepen. Daarnaast wordt in absolute zin een mini­mumaantal woningen per inkomensgroep voor vier jaar vastgelegd. Dat moet verzekeren dat ook mensen met lagere inkomens voldoende aan bod komen op de woningmarkt. Voor drie onderscheiden gebieden werden aparte afspraken gemaakt.

Aanbiedingsafspraken

Maken de corporaties deze afspraken waar? Het eindoordeel kan pas na de afgesproken vier jaar worden gegeven. Uit de tussenstand halverwege blijkt dat de corporaties aardig op koers liggen. Alleen in Gebied 3 (Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt) loopt men substantieel achter op de toegezegde minimumaantallen (zie tabel).
In percentages: 64 procent van de vrijkomende woningen werd toegewezen aan de pri¬maire doelgroep en 85 procent aan de groep met een inkomen tot 37.020 euro (inclusief primaire doelgroep). Overigens was in 2007 de inkomensregistratie in Woningnet nog niet optimaal geregeld. Vermoedelijk ligt het aandeel verhuringen in de zogeheten ‘primaire doelgroep’ (de laagste inkomens) daarom wat hoger.
De Huurdersvereniging Amsterdam had in de Beleidsovereenkomst Wonen ook afspraken willen maken over de maximale huurverhoging bij mutatie. De corporaties wilden zich op dat punt niet vastleggen. Wel werd als compromis de zinsnede opgenomen dat “de verwachting werd uitgesproken” dat over een periode van vier jaar 10.000 woningen worden verhuurd met een rekenhuur onder 404 euro (prijspeil 1 juli 2008). In 2007 waren dat 3.116 woningen en in 2008 3.656. Die 10.000 lijkt over vier jaar dus ruim te worden gehaald.

Fred van der Molen

Zie voor het volledige rapport:  www.afwc.nl;
zie voor cijfers over energiegebruik en duurzaamheid de barometer