Terug naar de basis

Rochdale wil weer die maatschappelijke Amsterdamse corporatie worden

Terug naar de basis

Rochdale gaat terug naar de basis. “Eigenlijk willen we weer de maatschappelijke corporatie zijn waar Rochdale en Patrimonium in het verleden voor zijn opgericht. We hoeven voortaan niet meer de partij te zijn met de mooiste en grootste complexen in de stad,” aldus interim-bestuursvoorzitter Gerard Erents. Hij wil bovendien het werkterrein van Rochdale grotendeels beperken tot Amsterdam, Zaanstad, Purmerend en Diemen.

Gerard Erents trad vorig jaar aan nadat topman Hubert Möllenkamp vanwege mogelijke zelfverrijking en dubieuze vastgoedtransacties aan de kant was gezet. Aan die tijd wil hij niet te veel woorden meer wijden. “Rochdale is een besmette naam. Het Openbaar Ministerie doet verdergaand onderzoek naar mogelijk strafbare feiten. Daarvoor heeft justitie alle bij Deloitte beschikbare informatie gevorderd. Wij wachten het oordeel van de officier van justitie gewoon af.”
De organisatie die Erents toen aantrof, kenschetst hij als weinig professioneel. “Bij een grote corporatie mag de aanwezigheid van een strategisch voorraadbeleid, een adequaat meerjarenbeleid en een goede verslaglegging worden verondersteld. Dat was er niet. Of maar heel beperkt.” Ook waren er volgens hem heel veel ‘eilanden’. “De verschillende onderdelen, zoals de regiovestigingen, ontwikkelaar Delta Forte en De Vaklieden werkten allemaal apart. Het hoofdkantoor zwom daar een beetje tussendoor.” Er was niets gedaan om uit de fusie tussen Rochdale en Patrimonium - het samengaan dateert uit 2004 – een bepaald synergievoordeel te behalen. “Normaliter probeer je bij een fusie met dezelfde mensen meer te doen. Of hetzelfde te doen met minder mensen. Daarvan is helemaal niets tot uitdrukking gekomen. Dat is allemaal in goede voornemens blijven steken. Een aantal zaken wordt daarom alsnog geconcentreerd. En meer dan nu willen we gebruik maken van onze inkoopkracht.”

Herstel integriteit

Deze beoogde verandering en stroomlijning van de organisatie is één van de pijlers van het door Erents samen met de externe toezichthouders opgestelde herstelplan. De andere onderdelen betreffen herstel van de integriteit van de organisatie en het creëren van een gezond financieel perspectief. Minister Eberhard van der Laan van Wonen heeft kortgeleden zijn fiat gegeven aan het herstelplan. Zonder discussie. “De minister constateert met tevredenheid dat voortvarend een aantal zaken wordt aangepakt”, aldus Erents.

“Er was niets gedaan om uit de fusie tussen Rochdale en Patrimonium synergievoordeel te behalen.”
Interimbestuursvoorzitter Gerard Erents

Rochdale moet volgens de tijdelijk bestuursvoorzitter een actieve corporatie blijven. “Het herstelplan is voor de korte termijn. Maar het betekent wel dat we teruggaan naar de basis. We kiezen nadrukkelijk voor Amsterdam, Zaanstad, Purmerend en Diemen. Dat is ons primaire werkgebied. We hebben ook posities in Almere, Julianadorp, Katwijk, Breukelen en Lelystad. Het betreft ontwikkellocaties en bouwprojecten. Sommige projecten zijn vergevorderd. Andere projecten verkeren nog in een beginstadium. In principe proberen we al die projecten bij andere corporaties onder te brengen.” Voor overname bestaat belangstelling, maar makkelijk is het volgens Erents niet. “We hebben niet altijd de laagste prijs betaald. Als een koper vindt dat we flink verlies moeten lijden, dan is het de vraag of we die projecten niet beter zelf kunnen houden.” Hij verwacht op korte termijn de eerste verkoopresultaten. In Almere. In Lelystad. En met Eigen Haard en Woongroep Holland is hij bezig met verkoop van posities in Amstelveen en Hoofddorp. “Beide steden liggen dichtbij Amsterdam. Maar we hebben gezegd: de plekken waar we het beheer niet doen, daar willen we ook geen nieuwe posities innemen.”
Een praktijk waar Erents resoluut een einde aan maakt is de financiering van projecten voor derden. “Rochdale is in het verleden makkelijk geweest in het financieren van projecten. Soms ook voor commerciële partijen. Dat mag helemaal niet. Die afspraken moeten dus worden teruggedraaid. Daar zijn die partijen niet blij mee. Maar als we samen met iemand een project doen, dan moet die voor zijn eigen deel toch echt zelf de financiering regelen. Wij zijn geen bank.”

Innovatief

Wat mogen Amsterdam en omliggende steden van Rochdale verwachten?
“Veel. Rochdale is een belangrijke partij in FarWest. Samen met DUWO wordt gewerkt aan de bouw van nieuwe studentenwoningen. Niet op de laatste plaats is Rochdale een belangrijke partij in een groot aantal Prachtwijken. In Amsterdam. In Zaanstad. Daar willen we innovatief bezig zijn. We willen ervoor zorgen dat participatie van bewoners weer centraal komt te staan. Eigenlijk willen we weer de maatschappelijke corporatie zijn waar Rochdale en Patrimonium in het verleden voor zijn opgericht. We hoeven voortaan niet meer de partij te zijn met de mooiste en grootste complexen in de stad.” Al heeft Erents nog steeds de ambitie belangrijke posities in Amsterdam een invulling te geven. “We gaan met Frankemaheerd in stadsdeel Zuidoost aan de slag. En samen met Stadgenoot en AM wordt gewerkt aan een nieuwe bestemming voor het GAK-gebouw. Verhuizing van de Rietveld Academie en de bouw van studentenwoningen zou geweldig zijn voor de buurt.”
Om innovatief te kunnen zijn wil Erents ontwikkelaar Delta Forte nadrukkelijker betrekken bij Rochdale. “Het meeste bezit is bestaand bezit. Onze huurders moeten tevreden zijn. We hechten voortaan veel belang aan woongenot. Duurzaamheid is eveneens een belangrijk thema. Daarnaast bouwen en renoveren we nog steeds veel. Daarom moet de samenwerking tussen Delta Forte en de corporatie worden versterkt. De ontwikkelaar moet binnen Rochdale gaan functioneren en maar beperkt voor andere opdrachtgevers werken.”

De organisatie die Erents aantrof, kenschetst hij als weinig professioneel.

Ook wil hij op een andere manier geld steken in allerlei projecten. “In het verleden waren we een makkelijke partij in prestigieuze projecten. We deden van alles; Rochdale zei niet zo gauw nee. Pas geleden is de Straat van Sculpturen geopend in Zuidoost. Daar hebben we een kleine twee ton in geïnvesteerd. Voortaan zullen we ons beter de vraag stellen wat we daar voor terugkrijgen. Dat is niet altijd makkelijk meetbaar, maar dergelijke investeringen moeten geen automatisme worden. ”

Niet armlastig

Erents spreekt tegen dat deze kritische houding wordt ingegeven door afnemende financiële ruimte. “Onze positie is nog steeds heel redelijk. Rochdale is niet armlastig, maar we moeten ons wel vaker de vraag stellen: doen we dit; of doen we wat anders? Dat betekent dat we kritischer kijken. Ook als het om nieuwbouw gaat. We doen niet automatisch mee. Bouwplannen moeten passen in het strategisch voorraadbeleid. Ze moeten passen in het doelgroepenbeleid. Is het antwoord ja, dan doen we mee. Maar die afweging moet vooraf worden gemaakt.”
Op sommige gebieden, zoals studentenhuisvesting, zal Rochdale de inspanning eerder vergroten dan verkleinen, zo verwacht Erents. “Al jarenlang zijn we in Amsterdam de grootste bouwer van studentenwoningen. Dat is een bewuste keuze.” Al vindt hij het gek dat corporaties van buiten de stad daaraan niet bijdragen. “Eigenlijk moet dergelijke huisvesting door corporaties van elders worden betaald. Wij huisvesten immers bewoners uit hun gebieden. Daar zou nog eens een landelijke regeling voor moeten worden gemaakt.”
Meer bedachtzaamheid aan de investeringskant staat, zo zegt Erents, niet los van de economische crisis. “De woningmarkt is de afgelopen maanden drastisch gewijzigd. Woningen verkopen niet meer zo makkelijk. Dat legt wel een enorm beslag op ons vermogen. In het verleden was de verkoop van woningen geen enkel probleem. Daarom is in sommige stadsdelen de afspraak gemaakt zonder voorverkooppercentages te bouwen. Die projecten komen eerdaags tot een afronding. Dat veroorzaakt een toevloed aan woningen. Ik verwacht bovendien niet dat de markt binnen een jaar zal aantrekken. De vraag is dan aan de orde of tijdelijk omzetting naar huurwoningen tot de mogelijkheden behoort. Maar ook dat is voor ons buitengewoon onvoordelig. Deze woningen vallen immers niet binnen de grenzen van de WSW-borging. Het rentepercentage zonder borging is zo’n 0,8 procent hoger. Evenmin is het mogelijk een volledige financiering te krijgen. De commerciële markt gaat niet verder dan zestig of zeventig procent. Vervolgens loopt de corporatie tegen zijn financieringsgrens op.” Terwijl de financieringslast van zijn corporatie toch al niet gering is. “Rochdale heeft in het verleden dure aankopen gedaan. Frankemaheerd heeft 50 miljoen euro gekost. Dat moeten we zelf voorfinancieren.”

Minder mutaties

De economische crisis brengt nog een ander negatief effect met zich mee. Mensen verhuizen minder snel. Daardoor stagneert de verkoop van bestaand bezit, terwijl in het herstelplan sprake is van een fors verkoopprogramma. Jaarlijks moet 1 procent van het bezit (400 woningen) worden verkocht. “We denken dat aantal te kunnen halen, maar woningen verkopen minder makkelijk. Al lijkt in het onderste segment de markt weer wat aan te trekken; het is nog niet zoals het was. We zoeken naar oplossingen, zoals maatschappelijk gebonden eigendom, uitstel van de koopbeslissing of garanties als de oude woning nog niet is verkocht. Uiteindelijk is in Amsterdam de vraag veel groter dan het aanbod. Ook ondervinden we nadeel van de afname van de mutatiegraad. Daardoor wordt het moeilijker voldoende woningen voor verkoop beschikbaar te krijgen. In de complexen die we voor verkoop hebben aangewezen komen simpelweg onvoldoende woningen vrij.”
Als de markt nog lange tijd zo blijft? “Rochdale is volgens het CFV nu een gezonde A-corporatie. Gaat het verkoopprogramma goed, dan verandert daar niets aan. En hebben we voldoende ruimte om ons beleid te realiseren. Als de markt nog vijf jaar zo blijft, dan zullen we onze ambities moeten bijstellen. Maar dan hebben alle Amsterdamse corporaties een probleem.”
Zolang blijft Gerard Erents niet bij Rochdale. Nog voor de zomer start de procedure voor de werving van een nieuwe Raad van Commissarissen. Het is vervolgens aan de nieuwe toezichthouders om een nieuwe bestuursvoorzitter aan te zoeken. “Het zou gek zijn als ik hier over anderhalf jaar nog zit.” 

Bert Pots