Een jaar Parkstaddeal

Nieuwe verhoudingen: over ‘invullingsruimte’ en ‘voorsorteren op randvoorwaarden’

Een jaar Parkstaddeal

Eind vorig jaar kwam de zogenoemde Parkstaddeal tot stand. In ruil voor meer vrijheid bij de uitvoering namen de corporaties de volledige kosten en risico’s van de fysieke vernieuwing in de Westelijke Tuinsteden voor hun rekening, inclusief die van de openbare ruimte. Werkt de nieuwe regeling? Volgens directeur Jacques Thielen van corporatie Far West neigen stadsdelen en gemeente er naar plannen in een vroeg stadium dicht te timmeren.

Fysieke vernieuwing Nieuw West goed op koers

Als uitvloeisel van de Parkstaddeal nemen de corporaties ook de jaarlijkse verslaglegging over de fysieke vernieuwing voor hun rekening. Die vernieuwing blijkt goed op koers. In 2007 werden 1691 woningen in aanbouw genomen, waarvan eenderde sociale huur. Ondanks de bouwdip zijn dit jaar tot 1 september de eerste palen geslagen voor 951 woningen. En als alles meezit komt het totaal dit jaar volgens de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties zelfs op rond tweeduizend, ruim de helft van de voorspelde Amsterdamse productie!
In totaal zijn van 2000 tot en met 2007 negenduizend van de beoogde 28.000 nieuwbouwwoningen in Nieuw West gerealiseerd. Van het nieuwe maatschappelijk vastgoed en de kleine bedrijfsruimtes is ook eenderde gerealiseerd van de beoogde 92.000 m2 in 2015.
Het woningbestand is flink veranderd: in 2000 was nog 76 procent sociale huur; in 2007 was het aandeel koop- en vrije sector huurwoningen toegenomen tot 32 procent. Uiteindelijk moet dit laatste percentage op 56 komen.
Wat betreft de herhuisvesting was 2007 een heftig jaar: 1700 huishoudens stonden op de lijst, en uiteindelijk lukte het om er 1200 opnieuw onder dak te brengen. In 2008 is de druk lager en voor de komende jaren wordt een herhuisvestingsopgave van 1200 per jaar verwacht. De herhuisvesting is overigens nu ook een taak van de corporaties.
Dertig procent van de kopers van nieuwe koopwoningen (in 2007 803 stuks in tien projecten) komt van buiten Amsterdam; 35 procent komt van elders in Amsterdam en 35 procent uit Nieuw West zelf. Bouwen voor de eigen middenklasse is een belangrijk uitgangspunt, maar kennelijk begint Nieuw West ook aantrekkelijk te worden voor mensen van buiten. 

“We moeten meer energie steken in de kunst van het loslaten,” zegt Jacques Thielen. Met ‘we’ bedoelt de directeur van corporatie Far West eigenlijk ‘ze’: stadsdelen en gemeente. Hij kijkt terug op een jaar nieuwe verhoudingen en werkwijzen in het grootste stedelijke vernieuwingsproject van Europa.
De herschikking in de Raamovereenkomst Integrale Gebiedsontwikkeling Parkstad, kortweg Parkstaddeal, werd nodig geacht om de voortgang van de stedelijke vernieuwing niet in gevaar te laten komen. De tekorten op de grondexploitatie voor gemeente en stadsdelen dreigden veel hoger uit te komen dan van tevoren geraamd. Veel projecten zouden kunnen stagneren of verzanden in eindeloze onderhandelingen. Ook doemde voor de stadsdelen een tekort van zo’n 50 miljoen euro op bij de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed voor scholen en welzijns- en zorginstellingen. De corporaties besloten ook dit tekort over te nemen en het maatschappelijk vastgoed voor eigen rekening en risico neer te zetten. Het vastgoed – in totaal 92.000 m2 – wordt tegen verlaagde huurprijzen aan de verschillende instellingen verhuurd. De kosten komen bovenop het geschatte verlies van honderd miljoen op de inrichting van de openbare ruimte in het gebied.
In ruil voor de financiering kregen de corporaties de regierol bij het maken van de plannen. Want wie betaalt, bepaalt. Voor de corporaties ontstonden mogelijkheden voor ‘slimme’, gebiedsgerichte plannen om de risico’s te beperken en de opbrengsten te optimaliseren. Kostbare ingrepen in het woningbestand, infrastructuur en openbare ruimte van vernieuwingsgebieden zijn makkelijker op elkaar af te stemmen. Door overname van de grondexploitatie kwam een einde aan de belangenstrijd tussen gemeente en corporaties in de planfase. De gemeente wilde verdichten om meer voor de grond te krijgen, corporaties wilden meer laagbouw en grondgebonden woningen, omdat die beter verkoopbaar zijn. Onder de Parkstaddeal bieden de contracten per vernieuwingsgebied over bouwvolume en aantallen woningen de corporaties een zekere flexibiliteit en eigen invullingsruimte. Belangrijke eis is dat over het geheel 45 procent in de sociale huur blijft. En: de stadsdelen mogen vooraf gebiedsgebonden voorwaarden voor het stedenbouwkundig ontwerp stellen.

Piketpaal

En daar wringt het nou net, zegt Thielen. “Stadsdelen slaan al vroeg een piketpaal, ze willen voorsorteren op de randvoorwaarden die men straks, als het vernieuwingsplan klaar is, heilig wil verklaren. Wij zijn er erg gevoelig voor dat het niet te vroeg gebeurt, anders hebben we geen flexibiliteit voor optimalisering.” Als voorbeeld noemt Thielen een project waarbij nog slechts keuze was uit twee gedetailleerd vastgelegde uitvoeringen. “Vervolgens eist het stadsdeel een participatietraject waarin de bevolking zich kan uitspreken over de plannen.” Daar bovenop lijken gemeente en stadsdelen, nu ze het niet meer in hun eigen portemonnee voelen, voluit voor kwaliteit te kiezen. Waar ze eerst vaak aanstuurden op verdichting, willen ze nu laagbouw of een park, zegt Thielen. “Maar dan komen wij met onze grondexploitatie niet uit.”
 

Piet Dikken: “Waar Thielen geweldig mee zit is het Van Eesteren-museum”

Verder zijn er de supervisoren die volgens de Far West-directeur het gevoel hebben dat ze de vrijheid van de corporaties moeten inperken. Ook ziet Thielen de gedwongen winkelnering bij de inrichting van de openbare ruimte als een bedreiging van de optimalisatie. De gemeente voert die inrichting uit en rekent vastgestelde eenheidsprijzen. “We moeten iets bedenken waardoor we dat per werk meer conform de markt kunnen prijzen. En we moeten werk met werk maken. Doordat na het uitwerkingsplan de overheid zijn deel aanbesteedt, en wij het onze, kun je niet optimaliseren in de uitvoeringsbudgetten.”
Bij de ontwikkeling van het maatschappelijk vastgoed – een vrije nieuwe taak voor corporaties - zijn er meningsverschillen over de huur- en grondprijs van gemeentelijke eigendommen als scholen. Ook blijkt het volgens Thielen lastig om afspraken te maken met toekomstige gebruikers, vooral als het om multifunctionele gebouwen als brede scholen gaat. Thielen erkent overigens dat de ervaringen nog pril zijn, en dat veel zaken ‘werkenderweg’ moeten worden opgelost.

Geen beknotting

Drie van de vier deelgebieden die onder het nieuwe regime vallen, liggen in Geuzenveld-Slotermeer. Het gaat om Slotermeer-Noord en –Zuid en de Noordoever. Het vierde gebied is de Wildemanbuurt in Osdorp. Stadsdeelwethouder Wonen Piet Dikken is het er “absoluut niet mee eens” dat er te veel randvoorwaarden worden gesteld door Geuzenveld-Slotermeer. Dikken vermoedt dat Thielens wrevel onder meer voortkomt uit de extra voorwaarden die de stadsdelen in het Raamakkoord stelden bij oudere plannen. “In Slotermeer-Noord en –Zuid en op de Noordoever moeten de plannen nog worden gemaakt. En waar hij ontzettend mee zit is dat we in Slotermeer-Noord een stuk beschermd stadsgezicht hebben aangewezen: het Van Eesteren-museum. Daar moet hij zich maar bij neerleggen. Het is juist een kans voor corporaties, die kunnen er hun visitekaartje van maken.”
“Andere corporaties hebben veel minder het idee dat ze worden beknot,” aldus Dikken. “De randvoorwaarden die we aan Stadgenoot hebben meegegeven voor de Dudokbuurt zijn gewoon in maatschappelijk overleg opgesteld. Zij hebben ook een mooi participatieplan dat door de raad is goedgekeurd. Dan sta je veel sterker.” De corporaties zijn in het nieuwe stelsel ook verantwoordelijk voor het participatietraject, maar het is volgens Dikken normaal dat “een stadsdeelraad wil weten hoe die participatie er uitziet”.
Ook de kritiek op de prijzen voor gemeentelijk vastgoed en de aanleg van de openbare ruimte wijst hij van de hand. “De vastgoedprijzen zijn gewoon volgens de Amsterdamse systematiek en het akkoord over de eenheidsprijzen hebben ze met volle verstand ondertekend. Ik ken Jacques goed: af en toe schiet hij uit zijn slof, omdat hem iets dwars zit. Hij probeert de grenzen op te zoeken, maar dat geldt voor ons ook. Ik kan daar goed tegen; het blijft een aardig spel.”

Johan van der Tol