AWV Het Oosten

Laatste woningbouwverenigingen realiseren uiteindelijk een fusie
AWV Het Oosten

Noteert u even: op 30 juni rond middernacht zal een “feeërieke voorstelling de skyline van Amsterdam verlichten”. Met neerdalende engelen en vallende sterren nog wel. Het Oosten en AWV bezegelen met dit schouwspel op het Westergasfabriekterrein hun fusie en willen dat graag weten. En dat is begrijpelijk, want beide woningbouwverenigingen hebben een moeizame fusiehistorie achter de rug. De nieuwe corporatie profileert zich met buurtgerichte gebiedsontwikkeling.

 AWV + Het Oosten, zo zit het
Bestuurders
Gerard Anderiesen: voorzitter bestuur. Portefeuilles Wonen, Beleid en Strategie, Maatschappelijk en Commercieel en Vastgoed en VVE-beheer
Frank Bijdendijk: lid van bestuur, Gebiedsontwikkeling, Projectontwikkeling, Financiën, Bedrijfsondersteuning en Advisering, directie NV Stadsgoed.
Directeuren
Rogier Noyon (Strategie, beleid & maatschappelijke verankering), Roger Doomen (Financiën), Riny Sprengers (Acquisitie & allianties), Peter Roelofs (Gebiedsontwikkeling - Oost), Franck Storm (Gebiedsontwikkeling - West), Hester van Buren (Wonen), Peter Kramer (Projectontwikkeling), Ben Burgers (VvE-Beheer BV), Ronald Wiggers (NV Stadsgoed); Arthur de Vos (Amsterdamse Compagnie), Piet van der Horst (Vastgoedbedrijf), Hans Borgmeijer (a.i. Commercieel & Maatschappelijk Vastgoed)
Raad van Commissarissen
De nieuwe Raad van Commissarissen bestaat uit raadsleden van Het Oosten en AWV.
J. Kohnstamm (voorzitter) , J. van Fulpen (vice-voorzitter), H. Blocks,
L. Ederveen, P. Koomen, J. Noach en C. Roozemond.
Vastgoedplannen tot 2012:
Nieuwbouw: 4000 woningen, zowel op uitbreidingslocaties als in herstructureringsgebieden
Sloop: 2000 woningen (voornamelijk van AWV)
Verkoop: 3000 woningen
Bouw van 2539 niet-woon verhuureenheden: 1983 parkeerplaatsen en 556 bedrijfsruimtes.

Op 1 juli 2008 fuseren AWV en Het Oosten. Begin juni werd de laatste formele klip gerond toen ook beide ledenraden de fusie goedkeurden. Eerder hadden al minister Vogelaar, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de NMa, beide huurdersorganisaties en de betrokken gemeenten hun zegen gegeven, dan wel geen bezwaar gemaakt. Almere onthield zich net als bij de fusie van Ymere en Woonmaatschappij van een oordeel. Wethouder Adri Duivesteijn ziet niets in grootschalige fusies.
Eindelijk is het dan zover: vele stuur- en werkgroepen, heidagen, huisstijlcommissies, cultuurconferenties en personeelsgesprekken verder. In het laatste weekeinde van juni begint de grote verhuizing. Niet naar het nieuwe hoofdkantoor, want dat is nog niet beschikbaar. Voorlopig worden de medewerkers herverdeeld over beide hoofdkantoren. In de toekomst wordt iedereen gehuisvest aan de Sarphatistraat. Daartoe werd het huidige politiebureau aan de Sarphatistraat aangekocht dat naast het hoofdkantoor van Het Oosten ligt.
Ook de huurderskoepels zijn nog niet onder één dak. De vrijwilligers draaien al maanden overuren om de belangrijkste zaken rond te krijgen – zoals huurcontracten, huurderstatuten en huishoudelijke reglementen. De feitelijke integratie van beide huurderskoepels en alle huurdersorganisaties moet nog beginnen.

Met de fusie tussen AWV en Het Oosten wordt een tijdperk afgesloten. De twee organisaties zijn de laatste zelfstandige (volle) Amsterdamse corporaties die nog geen forse schaalsprong hebben gemaakt. Onder het neerdalen der engelen zullen in de nacht van 30 juni in ieder geval beide directeuren Gerard Anderiesen en Frank Bijdendijk een zucht van verlichting slaken. Beiden zagen deze eeuw diverse fusiepogingen mislukken: die van De Key, AWV en Het Oosten, die van ZVH en Het Oosten, die tussen AWV met Patrimonium en later Rochdale.
In september 2006 blokkeerde de ledenraad van Het Oosten de voorgenomen fusie met het Zaanse ZVH. Daarmee was ook de beoogde vervolgfusie met woonstichting De Key van de baan. De leden vreesden stijgende overheadkosten, een grotere afstand tussen corporatie en huurder en afname van de service. En bovendien: wat zou de meerwaarde voor de leden zijn, voor wie de ledenraad toch allereerst zou moeten opkomen? Een forse tegenvaller voor directeur Bijdendijk. De discussie over de toekomst van Het Oosten kon opnieuw beginnen.
Zijn collega Anderiesen had eerder vergeefs geprobeerd een fusie met Patrimonium door de ledenraad van AWV en Rochdale te loodsen. Wat hij en externe deskundigen ook voor argumenten inbrachten, het bleef NJET. Uiteindelijk gingen Rochdale en Patrimonium samen verder zonder AWV.
Bij zowel AWV als Het Oosten zouden deze fusies tot opheffing van de vereniging en daarmee van de ledenraad hebben geleid. Het is bijna vergelijkbaar met de Eerste Kamer die met grote meerderheid zichzelf overbodig verklaart en opheft. Met deze fusie kan de verenigingsstructuur gewoon blijven bestaan. Dat neemt niet weg dat deze rechtsvorm wel een anachronisme dreigt te worden. Immers, ledenraden zitten er traditioneel voor de belangen van de leden. Vroeger werd je lid als je een woning zocht. Maar de woningtoewijzing gaat al jaren buiten de corporatie om via Woningnet. En aan alle oude rechten van leden kwam 1 januari 2006 definitief een einde. Het aantal leden zal dus verder afkalven, tenzij de nieuwe vereniging en de ledenraad een bepaalde meerwaarde aan het lidmaatschap weten te geven.

Waarom fuseren?

 De Amsterdamse corporaties

Ymere

46.311

Eigen Haard

36.680

Rochdale**

26.793

De Key

25.558

de Alliantie Amsterdam

21.214

AWV**

16.981

Het Oosten

11.602

Far West

9.225

Woonzorg*

1.593

DUWO**

1.550

Totaal

197.507

Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2008.
* Woonzorg heeft geen gegevens aangeleverd. Dit zijn de aantallen van vorig jaar;
** 1261 woningen die hier bij DUWO zijn geteld, zitten nog in Pro Student, een samenwerkings-verband van DUWO, AWV en Rochdale, waarvan de verdeling resp. 50%, 25%, 25% zal zijn.
Bron:Jaarboek 2008, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Waarom is deze schaalvergroting nodig? De nadelen van fusies zijn inmiddels alom bekend. In fusieprocessen gaat enorm veel tijd en energie zitten, vaak van de beste mensen van de organisatie. Zo’n corporatiefusie houdt de gelederen van directie tot huurdersorganisaties bezig. De overheadkosten zullen – in ieder geval de eerste jaren – stijgen omdat niemand wordt ontslagen en niemand er op achteruit gaat. Ergo: zij die een betere functie krijgen, zullen er op vooruit gaan. In dit geval krijgen alle vaste medewerkers ook een netto bonus van 350 euro als blijk van ‘waardering voor de hoge inzet’. Dan zijn er de kosten aan advisering, communicatie en begeleiding en natuurlijk de invoering van de nieuwe huisstijl. Critici wijzen er bovendien op dat het afketsen van eerdere fusies beide corporaties financieel niet heeft geschaad. Het Oosten – eens een armlastige corporatie - verspreidde laatst zelfs een persbericht waarin het trots een bedrijfsresultaat van 25 miljoen euro en een tot 35,8 procent toegenomen solvabiliteit presenteerde. Waarom dan toch een fusie als het zo goed gaat?

In de fusiestukken stellen de corporaties dat het speelveld verandert door het proces van schaalvergroting in de sector. AWV en Het Oosten zijn de kleinste ‘normale’ corporaties van Amsterdam geworden. Je moet dus wel een schaalsprong maken – is het argument - om de concurrentie te kunnen blijven aangaan, om een aantrekkelijke gesprekspartner te blijven voor ontwikkelaars en gemeente en om een aantrekkelijke werkgever te blijven. Een andere motivatie is dat het takenpakket van corporaties steeds verder uitdijt, mede doordat er steeds meer verantwoordelijkheden verschuiven van overheid naar corporatiesector. Dat geldt voor het beheer van de publieke ruimte en voor het huisvesten van zorg- en maatschappelijke instellingen. Bij het corporatiewerk hoort nu ook de bouw van middeldure woningen en de exploitatie van commercieel en maatschappelijk vastgoed. AWV en Het Oosten onderschrijven deze uitbreiding van het takenpakket van harte en willen graag als ‘maatschappelijke ondernemer’ actief zijn. Niet voor niets krijgt de combi AWV Het Oosten deze ambitieuze missie mee: Met passie werken aan kwaliteit voor iedereen, in een stad om van te houden. Opmerkelijk is dat de nieuwe combinatie een eigen projectontwikkelingspoot gaat opzetten onder leiding van Peter Kramer, de huidige directeur Wonen van Het Oosten. De relatie met Kristal, de huidige vaste ontwikkelpartner van Het Oosten, wordt daarmee fundamenteel anders.

Buurtgerichte ontwikkeling

Last but not least presenteren AWV en Het Oosten hun samengaan als een extra kans om ‘buurtgericht werken’ en ‘wijkgerichte ontwikkeling’ – de mantra’s van de moderne volkshuisvester – invulling te geven. Dat zou concentratie van woningbezit en een grotere omvang vereisen. Het Oosten en AWV – beide bijna exclusief actief in Amsterdam - worden samen in veel meer wijken de belangrijkste vastgoedeigenaar. Die dominante aanwezigheid levert de hefboom waarmee de kwaliteit van wijken kan worden beïnvloed. De nieuwe combinatie gaat de verankering in de buurt versterken door een dekkend netwerk van complexbeheerders en huismeesters. Er zullen gebiedsregisseurs worden aangesteld en ‘buurtsteunpunten’ krijgen meer mandaat. Ook de huurdersorganisaties denken trouwens na over deze wijkbenadering: kunnen zij zich in de toekomst beter ook per buurt organiseren en zelfs in verbanden waarin ook andere buurtbewoners een rol spelen?
Uiteindelijk weet men bij AWV en Het Oosten dat dergelijke gebundelde wijkgerichte investeringen zich op termijn meestal nog terugbetalen ook. Want in een buurt waar het goed mee gaat stijgen de huizenprijzen. Op termijn vallen financiële en maatschappelijke doelstellingen samen.

Fred van der Molen