Goed voor de buurten, goed voor de kopers,

Goed voor de buurten, goed voor de kopers,
minder aanbod voor huurders
Tien jaar verkoop sociale huurwoningen

Tien jaar geleden begon in Amsterdam de verkoop van corporatiewoningen. Inmiddels zijn er bijna twaalfduizend in bezit gekomen van de vroegere huurders, van andere buurtbewoners of van starters van buiten de buurt. De stadsdelen Noord en Zuidoost lopen voorop met de verkoop. Hoe bevalt het de kopers en wat levert het de stad op?

“We wilden al lang een huis kopen”

Armand en Sieglin Kortzorg wonen in Zuidoost, aan de Mijndenhof. Het Surinaamse echtpaar, beide rond de zeventig jaar oud, was al langere tijd op zoek naar een koophuis. “Onze huur bleef steeds maar omhoog gaan en het leek ons een goede investering,” zegt Armand.
Dat ze al wat ouder waren speelde bij hun afweging geen rol. “Als de Heer het wil, dan hebben we nog wel even te gaan,” zegt Armand. “Ik ben nog gezond en ik vind het ook leuk om wat aan het huis te verbouwen. Als ik daar geen zin in had gehad, dan hadden we het waarschijnlijk niet gedaan.” Het stel had ooit bijna een huis in Diemen gekocht, maar toen de woningbouwcorporatie drie jaar geleden hun eigen eensgezinswoning te koop aanbod, hapten ze meteen toe. Sieglin: “We konden korting krijgen op de koopsom en dat maakte het extra aantrekkelijk.” De woningbouwcorporatie verrichtte voor de overdracht nog wat achterstallig onderhoud en Armand kon aan de slag. Hij heeft een onhandige wand tussen de keuken en de woonkamer weggehaald, een nieuwe keuken gekocht, de badkamer betegeld, het toilet vernieuwd en de vliering verbouwd. “Nu hebben we het huis dat we altijd al wilden hebben.” En volgens Armand blijken kopers beter op hun omgeving te letten. “Je ziet dat ze er direct baat bij hebben dat de buurt niet verpaupert.”

“Een beetje trek in de schoorsteen.” Dat levert de verkoop van sociale huurwoningen de stad op volgens wethouder Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting). De stugge woningmarkt in Amsterdam is er een beetje door in beweging gekomen en met name het middensegment kan ermee worden bediend; de woningmarkt komt zo meer in balans, waardoor voor verschillende inkomensgroepen evenredige kansen komen op een woning.
Volgens Herrema biedt de verkoop vooral mogelijkheden voor de lagere middenklasse. Driekwart van de Amsterdamse corporatiewoningen valt tenminste in die prijsklasse (tot 183.000 euro). Middeninkomens kunnen op deze manier de koopmarkt betreden, waardoor zij in de stad kunnen blijven en koopkracht voor de stad behouden blijft. De wethouder vindt dan ook dat de verkoop moet doorgaan, maar alleen als de corporaties de nieuwbouwproductie op peil houden. Herrema zegt dat gegarandeerd tienduizend sociale huurwoningen beschikbaar moeten blijven. “De komende jaren wordt veel gesloopt, dan moet je voorzichtig zijn met het verkopen van woningen.” Corporaties en gemeente hebben afgesproken één nieuwe sociale huurwoning te bouwen voor elke twee die worden gesloopt.

Noord

Wanneer kunnen we nu eindelijk eens kopen?

Sylvana de Bruijn woont even verderop aan de Mijndenhof. “Ons buurtje is nog niet verkocht en de woningcorporatie wil ook niet zeggen wanneer dat wel gebeurt. Ik denk dat ze niet verkopen omdat ze er maandelijks toch een lekker bedrag mee verdienen.” De Bruijn, die al zeventien jaar aan de Mijndenhof woont, wil net als verschillende buren dolgraag haar huurhuis kopen. “Als ze er zo 180.000 euro voor vragen, doen we het.” De Bruijn wil van het huren af, de verhuurder vraagt volgens haar steeds weer extra geld voor kleine dingen. “We hebben een HR-ketel gekregen, maar ja, dan komt er wel weer 7,50 per maand aan extra huur bij. Dubbel glas? Hetzelfde verhaal. Als we kopen, komt er niet steeds maandelijks een bedrag terug.” Toch zijn de huurwoningen in de straat goed betaalbaar, vindt De Bruijn. Voor een driekamerwoning betaalt ze ongeveer 650 euro per maand en de woningen met een kamer extra kosten honderd euro meer. “En dat in een rustige omgeving vlakbij de Gaasperplas.”
De Bruijn denkt dat het goed zou zijn als meer woningen verkocht worden. Veel huurders wonen kort in de buurt, dat komt de binding met de omgeving niet ten goede, vindt ze. “Ze stoppen iedereen maar in die woningen, mensen die niks met de buurt hebben.” Het leidt soms tot een verloederde omgeving met afval op straat. “Over het algemeen is daarin een verschil tussen huurders en kopers, maar in onze straat hebben mensen die een paar jaar geleden hun woning kochten ook al lang een berg zand voor de deur liggen. Dus dat zegt ook niet alles.”

In Noord en Zuidoost, met hun hoge concentraties sociale woningbouw, worden de meeste corporatiewoningen verkocht. De prijzen zijn daar ook relatief laag voor Amsterdamse begrippen. In Noord wordt ook het meest gemord over de verkoop. Han Wanders van het Initiatief Betaalbaar Wonen Amsterdam Noord (IBW-N) luidde al de noodklok: “In Noord is het aantal mensen met een laag inkomen niet afgenomen, maar juist toegenomen. Die mensen hebben steeds meer moeite om een geschikte woning te vinden als woonblokken gesloopt worden.” Wanders benadrukt niet tegen gemengde wijken te zijn en het ook prima te vinden als mensen een sociale huurwoning kunnen kopen. “Maar het mag naar onze mening niet ten koste gaan van voldoende goedkope woningen. Het verhaal van de gemeente is eenzijdig. Die zegt dat er geen ruimte is voor middengroepen in de stad. Maar op een betaalbare eengezinshuurwoning van 400 euro per maand komen in Noord vierhonderd kandidaten af.” Volgens hem hebben mensen die net wat meer te besteden hebben geen andere keus dan een woning te kopen.
Tegenstanders van verkoop kunnen hun borst natmaken. Er zijn afgelopen tien jaar bijna twaalfduizend corporatiewoningen verkocht in Amsterdam, maar dat is nog niet de helft van het afgesproken quotum. De gemeente heeft met de woningcorporaties afgesproken dat in de periode 2007-2016 ongeveer dertigduizend woningen verkocht mogen worden, dat zijn er drieduizend per jaar.

Kopers tevreden

De doe-het-zelfzaak is niet ontevreden

In winkelcentrum Reigersbos runt Hans Visser al twaalf jaar zijn ‘Woon- en Doe-Het-Zelf Centrum’. Het is een van de weinige winkels in de buurt op het gebied van woninginrichting en klusmateriaal. “Toen ik hier begon bestond tachtig procent van de woningen uit huur. Dat is flink veranderd. De laatste acht jaar is hier in de omgeving zo’n 45 procent afgestoten en verkocht.” In de winkel is het gebruikelijk dat mensen die aan het klussen zijn “twee weken iedere dag komen en dan zie je ze heel lang niet meer”.
De sociale mix in de buurt heeft ertoe geleid dat hij zijn winkelaanbod heeft moeten aanpassen. “Er zijn meer koopkrachtigen gekomen die wat meer bijzondere dingen willen hebben, maar in de huurwoningen zie je meer mensen die uit de gesloopte Bijlmerflats komen. Die hebben juist minder te besteden en daarvoor hebben we nu ook een apart assortiment en stunten we meer met aanbiedingen.” Het klantenbestand is voor een deel verjongd: “starters hebben hier toch een kans om wat te kopen en die hebben niet altijd zelf tijd om hun woning op te knappen. Net als voor ouderen hebben we een service om een heel huis compleet te schilderen, behangen en in te richten. Zo spelen we in op de veranderingen in de buurt.”

Maar wat zijn eigenlijk de ervaringen van de kopers zelf? Kees Dignum, werkzaam bij zowel de Dienst Wonen als de Universiteit Utrecht, vroeg de studenten stadsgeografie Rogier Middelburg en Jaap Klei daar onderzoek naar te doen. Dignum: “Wij vinden de verkoop van sociale huurwoningen een succes, omdat de stad de concurrentie met suburbs aangaat en sociaal-economische stijgers kan vasthouden. En het biedt een groep mensen de mogelijkheid de woningmarkt te betreden. Ik vroeg me af wat de mensen er zelf van vonden en of er sprake is van sociale stijging van de kopers.”
Het onderzoek richtte zich op Noord en Zuidoost, de stadsdelen met de hoogste verkoopcijfers: Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord in Noord en Gein, Holendrecht en Reigersbos in Zuidoost. Alle kopers bleken al langere tijd op zoek naar een koopwoning, gemiddeld ruim een jaar. Ze konden simpelweg geen betaalbare woning vinden. Er wordt verkocht aan zittende huurders en aan nieuwe bewoners van binnen of buiten de buurt. In Tuindorp Oostzaan zijn dat meer mensen uit dezelfde buurt dan bijvoorbeeld in Nieuwendam-Noord, 75 procent tegen 50 procent.

Herrema: “verkoop zorgt voor een beetje trek in de schoorsteen”

Kopers blijken hoger opgeleid dan huurders en hebben vaker een baan en een vast inkomen. De verkoop leidt over het algemeen ook tot een zekere verjonging van de buurt. Volgens de onderzoekers worden de buurten daar weerbaarder door. Middelburg: “Door te verkopen lukt het om mensen met een sterkere sociale positie vast te houden in een zwakke wijk als Nieuwendam-Noord. Kopers zijn minder snel geneigd te verhuizen, wat mogelijkheden biedt voor meer stabiliteit in de wijk. Een koper committeert zich aan de woning en zal voordat hij eventueel vertrekt, zoveel mogelijk van de aanschafprijs eruit willen halen.” Hij investeert in een buurt en spreekt daarmee zijn vertrouwen uit. Dignum: “Verkoop van sociale woningen kan een bijdrage leveren aan de verhoging van de kwaliteit en leefbaarheid in een wijk.”
Van de kopers is in Noord 85 procent starter op de koopmarkt en in Zuidoost maar liefst 93 procent. Het gaat vooral om starters uit de buurt. Mensen kopen een corporatiewoning vanwege de betaalbaarheid en omdat ze een koophuis zien als investering voor de toekomst. En je kunt de woning naar eigen inzicht aanpassen. Klei: “Woningen worden duidelijk luxer.”
Meer woonruimte, dan wel de mogelijkheid de woning groter te maken, is vaak een motief een woning te kopen. Volgens de onderzoekers betekent dit dat gezinnen die anders de stad zouden verlaten nu eerder blijven.
In Noord kiezen kopers duidelijk voor het stadsdeel, in Tuindorp Oostzaan nog meer dan in Nieuwendam-Noord. Het tuindorp uit de jaren ‘20-’30 met zijn typerende rijtjeswoningen, tuintjes en volkse uitstraling is in trek bij Noorderlingen. Maar ook elders in Noord loopt de verkoop goed. Goed openbaar vervoer, de nabijheid van Landelijk Noord en de ontwikkeling van de noordelijke IJ-oever worden er als gunstige vestigingsfactoren genoemd. Middelburg: “Daar zit wel ook hoop bij, mensen willen graag dat het beter gaat met Noord. Er zijn immers ook nog problemen: een aantal kopers vertrekt als ze kinderen krijgen omdat ze die daar toch niet willen groot brengen. Volgens sommigen is het aantal allochtonen te dominant.”
Volgens Klei is de samenstelling van de bevolking in de onderzochte gebieden in Zuidoost altijd meer in balans geweest en wordt die mix juist als een van de sterke punten ervaren. “Er is nooit een dominantie van een groep geweest en dat vinden bewoners juist aantrekkelijk. En daar komt de mooie groene woonomgeving nog eens bij, vinden zij.”

Winst voor koper

Aanvankelijk liep de verkoop stroef. Aanloopproblemen volgens Dignum: “Voor stadsdelen is het inmiddels gemakkelijker geworden om te splitsen; corporaties moesten zoeken wat ze het beste in de markt konden zetten.” Verkoop van naoorlogse woningen blijkt nog altijd lastig.
Dignum denkt dat het een kwestie van tijd is voordat de quota wel worden benut. “De uitkomsten van dit onderzoek zijn bemoedigend. Verkoop van sociale huurwoningen biedt een extra entree in de woningmarkt en biedt buurtbewoners mogelijkheden in de eigen wijk door te stromen. In de Pijp zie je veel mensen van buiten binnenkomen, maar in Noord bijvoorbeeld is het beleid erop gericht zoveel mogelijk mensen binnen de wijk een kans te geven. Je ziet dat mensen die kans ook pakken.”
De prijsstijging van de woningen kan, ook in perifere stadsdelen als Zuidoost of Noord, aanzienlijk zijn. Bijvoorbeeld die woning in Nieuwendam-Noord die enkele jaren geleden voor 125.000 euro werd verkocht en - na een investering van 25.000 euro - drie jaar later 230.000 euro waard was geworden. Mooi voor de eigenaar, maar niet meer bereikbaar voor de (lagere) middenklasse – de oorspronkelijke doelgroep. Herrema: “Als een woning eenmaal verkocht is dan is het aan de markt. Daar hebben we geen vat meer op.”

Verkochte woningen zijn klein

Kleine woningen

Aantal verkochte corporatiewoningen in 2007 naar verkoopprijs en vierkante meters WWS (daarbij worden alleen kamers, keuken en badkamer meegeteld). Bron: AFWC Jaarboek 2008



Hoogste verkoop en goedkoopste woningen in Noord en Zuidoost

Verkoop per stadsdeel

Aantal verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in 2007. In Noord en Zuidoost worden al jaren de meeste woningen verkocht. Daar staan veel grondgebonden woningen en de prijzen zijn er relatief laag. Bron Jaarboek AFWC 2008

Joost Zonneveld

Zie Barometer voor meer feiten en cijfers verkoop