Particulier opdrachtgeverschap op grote schaal

IkbouwmijnhuisinAlmere: het Homeruskwartier
Particulier opdrachtgeverschap op grote schaal

Almere onder wethouder Adri Duivesteijn biedt zelfbouwers alle ruimte. Er zijn kavels voor vrijstaande woningen, voor pui aan pui gebouwde huizen, en voor hoogbouw. Voor zelfstandig en collectief opdrachtgeverschap, en voor een ruim budget en de kleine portemonnee, in het IkbouwbetaalbaarinAlmere-programma. ‘Het is goed voor de door Almere gewenste sociale duurzaamheid als mensen hun gebouw begrijpen.’

Toen Adri Duivesteijn (oud-NAi, oud-Tweede Kamerlid) wethouder werd in Almere kon hij een lang gekoesterde wens zelf in vervulling laten gaan: burgers ruimte bieden om te investeren in een eigen woning en in de woonomgeving. Almere moet er volgens rijksopgave tot 2030 nog 60.000 woningen bijbouwen, een verdubbeling van de huidige stad. Dertig procent van deze nieuwbouw zal gaan bestaan uit woningen met een of andere vorm van particulier opdrachtgeverschap. Uniek voor Nederland. Omgerekend worden ieder jaar zo’n duizend kavels voor particulieren aangeboden. Na het Homeruskwartier volgen de Noorderplassen, Vogelhorst en Almere Hout.
De uitgifte van de particuliere kavels is mogelijk door de sterke grondpositie van de gemeente Almere. Daardoor kan het Homeruskwartier, onderdeel van het westelijke Almere-Poort, deels verrijzen op honderden betaalbare particuliere kavels. Volgens inschattingen van de gemeente leidt het buitensluiten van institutionele partijen hier tot een besparing voor toekomstige bewoners van ten minste 10 miljoen euro. Die besparing kan zich vertalen in meer kwaliteit van zelf ontwikkelde huizen.
Almere biedt aspirant-bouwers een ruime keuze. Zowel kavelgrootte als woningtypes, waarvoor minimale bouweisen gelden, variëren sterk. Een geïnteresseerde kan bijvoorbeeld inschrijven voor een vrijstaande villa, een grachtenpand of een smalle woning in een rij. Er is zelfs een buurt met kleine kavels die speciaal voor architecten is gereserveerd. Daarnaast zijn er twee grote velden, bestemd voor groepen die willen bouwen als collectief. Zes woontorens, verspreid over de velden van de eerste helft van het Homeruskwartier, worden eveneens zoveel mogelijk met mede-opdrachtgeverschap gerealiseerd. Omdat het Almere hiermee ernst is, ziet de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) erop toe. Overigens scoort Almere bij het totale project hoog volgens de Zeggenschapsmeter van de SEV.

Volvo

Naast de uitgifte van particuliere kavels vond er voor het Homeruskwartier een competitie plaats. Zeven velden aan de buitenrand, met ruimte voor in totaal duizend woningen, zijn bestemd voor ontwikkelaars die bouwen met mede-opdrachtgeverschap. Hierbij verwerven toekomstige bewoners niet zelf de grond, maar hebben ze wel veel inbreng bij de ontwikkeling van hun woning. Het was aan de ontwikkelaars om aan te geven hoe zij vorm geven aan dat mede-opdrachtgeverschap. Uit 74 aanbiedingen heeft een selectiecommissie onder voorzitterschap van oud-minister Sybilla Dekker veertien ontwikkelaars geselecteerd, twee per veld. Aspirant-kopers schreven vervolgens op de manifestatie ‘IkbouwmijnhuisinAlmere’, in november 2007, in op een particuliere kavel of een project van een van deze veertien ontwikkelaars. Het aantal inschrijvingen bepaalde per veld welke zeven ontwikkelaars vanaf 2008 echt gaan bouwen.
Omdat voor alle kavels (behalve de winkelkavels) dezelfde grondprijs is gehanteerd, 350 euro per vierkante meter, vond de vergelijking plaats op basis van voorgestelde plannen en mogelijkheden. Wel even wennen voor ontwikkelaars, die immers gewend zijn aan residueel rekenen en een ‘aanbodmarkt’. Sommigen merkten na afloop op dat de competitie creativiteit in de organisatie naar boven haalde, maar er waren er die verzuchtten “waar het allemaal voor nodig was, want die woningen worden toch wel verkocht”.
Eén ontwikkelaar ging zo ver een Volvo te verloten onder inschrijvers op zijn voorstel. “Een interessante gedachte als je een buurman ziet rijden in een Volvo waaraan jij hebt meebetaald”, aldus Duivesteijn. De gemeente, die op de manifestatie zelf als partij concurreerde met ontwikkelaars, reageerde met het aanbieden van drie ‘wild cards’, die voorrang gaven bij de keuze van particuliere, eigen kavels.

Macht delen

‘Het wordt tijd dat mensen de vrijheid krijgen om naar eigen inzicht te bouwen’

Planologe Jacqueline Tellinga is projectleider van het Homeruskwartier en is evenals haar wethouder warm voorstander van echte invloed van burgers op hun eigen woning. “Meestal zie je op Vinex-locaties de ideeën en werkwijzen van ontwikkelaars. Repeterende lijnen en vormen. De discussie over stedenbouw is verarmd, het wordt tijd dat mensen de vrijheid krijgen om naar eigen inzicht te bouwen.”
Maar die vrijheid leidt, ook in Almere, wel tot steeds nieuwe uitdagingen. Flexibel omgaan met bestemmingsplannen, politieverordeningen en regels vraagt van bestuurders en projectbegeleiders creativiteit. Tellinga: “Mensen vragen bijvoorbeeld of ze een paard op hun kavel mogen laten grazen of een kattenpension in hun woonwerkvilla kunnen beginnen.” Maar doorgaans zijn bewonerswensen heel praktisch: een slaapkamer beneden in plaats van boven of een dichte verbinding tussen woonhuis en atelier in de tuin. “Als je vrijheid toestaat is geen huis hetzelfde.”
Op de manifestatie van november 2007 was de toestroom van belangstellenden boven alle verwachting. De nog onverkochte twintig procent van de grond bestaat uit voordelige kleine kavels die pui aan pui moeten worden gebouwd. Tellinga: “Wij denken dat de doelgroep nog aan het idee van een eigen kavel moet wennen. Misschien speelt een rol dat veel mensen in Almere al in een rijtjeshuis wonen. Ze ervaren dit dan niet als een grote stap vooruit.”
Het succes van IkbouwmijnhuisinAlmere overtuigde het stadhuis ervan dat de wind uit een andere hoek waait. Tellinga: “We hebben de organisatie natuurlijk wel aan moeten passen. Dit vraagt om een andere manier van werken. Denk alleen aan het aantal bouwvergunningen, dat veel groter is dan als je met één of een paar ontwikkelaars werkt.”

Dubbelstad

‘Als je vrijheid toestaat is geen huis hetzelfde’

De Amsterdamse corporatie Het Oosten was een van de mededingers voor de zeven velden met mede-opdrachtgeverschap. De strijd om veld E werd weliswaar verloren, maar met een flink aantal inschrijvers. Voldoende om op alle andere velden als overwinnaar uit de bus te komen. Maar directeur gebiedsmanagement Peter Roelofs kijkt alweer vooruit. “Amsterdam en Almere ontwikkelen zich tot een dubbelstad, dus passen wij onze strategie en werkwijze aan. Dat Almere zoveel waarde hecht aan invloed van kopers waarderen wij alleen maar. Het past helemaal in onze filosofie om bewonerswensen een plek te geven.”
Toch zal het wennen zijn. Alleen al omdat samen ontwikkelen arbeidsintensiever is. “Het is een moeizaam proces, maar het resultaat kan er naar zijn. We leren er veel van, al hebben we hier verloren. Gelukkig heeft de gemeente ons in het Homeruskwartier wel op basis van onze ideeën een woontoren toegewezen, met zo’n 150 woningen. We willen een heel flexibel gebouw neerzetten. En hoewel je met zo’n toren vastzit aan een gemeenschappelijke bouwvorm, proberen we daarbinnen toch zoveel mogelijk keuzes te bieden. Dan bind je mensen tegelijk aan het ontwerp- en bouwproces.”
Het Oosten wil verder in de buurgemeente. “We nemen de Almeerse uitnodiging aan corporaties aan om een totaalvisie op gebiedsontwikkeling voor Almere-Hout te ontwerpen.” Dat is inclusief de door Almere als ‘organisch’ omschreven stedenbouw, gericht op ‘sociale duurzaamheid’.
Sociale duurzaamheid
Don Murphy van VMX Architects is door de winnende ontwikkelaars van veld C verkozen om samen met toekomstige bewoners een ontwerp te maken. Hoe is het om als architect van naam te werken met eigen ideeën en met de wensen van bewoners?
“Ik heb in Hoogvliet al eerder met mede-opdrachtgeverschap gewerkt”, vertelt hij. “Dat heeft toen goed gewerkt. Het mooie vind ik dat je eigen ideeën meteen kunt checken bij de bewoners. Ik zie ze echt als opdrachtgever. Je moet overtuigen, dingen laten zien. Betrokken mensen kunnen heel goed keuzes maken en een architect weet zelf niet alles.”
Murphy werkte bij het Homeruskwartier met een klankbordgroep van geëngageerde inschrijvers. Hij gaf ze college, kwam maandelijks samen en nam ze zelfs mee naar Denemarken en Zwitserland om wooncomplexen te bekijken. Uiteindelijk kozen ze voor een langzaam in hoogte toenemende hoefijzervorm met veel verschillende woningtypen. Alle woningen en appartementen kijken uit op een binnentuin met organische zwemvijver en, via de open zijde, op een gracht. “Ieder huis is op maat en naar wens”, concludeert hij. “En toch is het echte architectuur. Je kunt overigens maar één zo’n project per jaar doen”, voegt hij eraan toe, “er gaat namelijk wel veel extra tijd in zitten. Maar het is fijn als mensen hun gebouw begrijpen, dan behandelen ze het beter. Je bereikt met zo’n ontwerpproces ook de door Almere gewenste sociale duurzaamheid, want het gemeenschappelijke en de benodigde privacy komen evenwichtig tot hun recht in dit complex.”

 

Steigereiland, en verder

Natuurlijk heeft Amsterdam al eerder ervaring opgedaan met particuliere kavels, ook collectieve. Maar op een kleinere schaal. Steigereiland is daarvan het bekendste voorbeeld. We spreken met Angelique Bor, door het Ontwikkelingsbedrijf gedetacheerd bij Projectbureau IJburg, en met Bart Truijens, die de helpdesk voor zelfbouwers op Steigereiland coördineert en daarnaast actief is als promotor van collectief particulier opdrachtgeverschap. “Het is nog te vroeg voor een uitvoerig onderzoek naar de bevindingen van bewoners”, vinden ze, “maar een eerste peiling geeft wel aan dat de particuliere bouwers tevreden zijn, ook over de begeleiding. Opvallend was dat het welstandsvrij bouwen op zich niet uitzonderlijk werd gewaardeerd. Hoofdzaak was toch het bouwen van een eigen huis, dicht bij het centrum. De populatie is redelijk divers, al praten we wel over een wat duurder segment.”
Tot nu toe zijn kavels niet per opbod aangeboden, maar net als in Almere met vaste kavelprijzen. “Bij erfpacht kan je kiezen voor gespreide betaling, waardoor er meer financieringsruimte voor de eigenlijke bouw is”, leggen ze uit. Voorlopig is er geen reden om het proces bij de uitgifte van nieuwe particuliere kavels anders op te zetten. “Met de helpdesk en de handboeken die iedere fase begeleiden, komt men er goed uit. Als er een enkele keer problemen zijn, bijvoorbeeld met een aannemer, dan staan wij bij met advies.”

Maar hoeveel van die kavels komen er in Amsterdam?

We vragen het wethouder Maarten van Poelgeest: “We moeten ons niet vastleggen op een percentage, maar per locatie kijken wat mogelijk is. Tot 2010 is er sowieso geen grond beschikbaar. Ik ben er overigens zeker niet tegen. Bovendien geloof ik dat je zo sneller huizen realiseert, want een eigenaar stopt zijn ziel en zaligheid in zijn huis. Maar in Amsterdam hebben we doorgaans te maken met veel dichtere bebouwing, dat maakt het gewoon lastig. Gestapeld bouwen met particulier opdrachtgeverschap is nog niet eerder gedaan, maar ik zou er wel eens een experiment mee willen doen.”

Particulier opdrachtgeverschap in Amsterdam

Stadsdeel Zeeburg Borneo
• Borneo B06, 29 koopkavels in CPO, oplevering 1999-2001
• Borneo B07, 40 koopkavels, oplevering 1999-2002
Stadsdeel Zeeburg IJburg
• Rieteiland west, 97 koopkavels particulier, oplevering eind 2003-2007
• Rieteiland west, 28 koopkavels particulier, oplevering 2004-2005
• Rieteiland strook 2, 46 koopkavels particulier, oplevering 2005-2006
• Steigereiland strook 1, 48 koopkavels particulier, oplevering 2006-2007
• Steigereiland collectief strook 1, Vrijburcht 54 woningen (32 middeldure koop, 20 dure koop en 2 sociale huur) 
Nabije toekomst:
• Steigereiland strook 5, collectief Open IJnde, 20 koopwoningen 
• Steigereiland strook 3, 66 koopkavels particulier, oplevering 2007-2008
• Steigereiland strook 4, 12 koopkavels particulier, oplevering 2009
• Steigereiland strook 5, 48 koopkavels particulier, oplevering 2009
• Steigereiland waterkavels, 39 koopkavels particulier, oplevering 2009-2010
• Steigereiland waterkavels, 70 koopkavels particulier, oplevering 2010-2011
(Ontleend aan het Basisbestand van het Ontwikkelingsbedrijf) 
Voornemens en plannen voor particulier opdrachtgeverschap bestaan in de Westelijke Tuinsteden, Zuidoost en Noord (Buiksloterham). En uiteraard voor de 2e fase van IJburg.

 

Feiten en cijfers: Homeruskwartier
  • Het Homeruskwartier wordt in twee fasen ontwikkeld, eerst de zuidwestelijke kant. Daar komen ruim 1500 woningen, met minimale bouwregels.
  • Er zijn zeven velden voor ontwikkelaars die bouwen met mede-opdrachtgeverschap – duizend woningen. Dertig procent sociale woningbouw. Stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn minimaal.
  • Zes woontorens met driehonderd woningen (ook zoveel mogelijk met mede-opdrachtgeverschap)
  • 370 particuliere kavels, waarvan veertig met een financiële constructie voor minder draagkrachtigen (‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’ i.s.m. Woonstichting De Key). Na betaling van een inschrijfgeld van 1500 euro wordt geloot om volgnummers, die bepalen in welke volgorde wordt gekozen. Wie niet tevreden is over de resterende kavels krijgt het inschrijfgeld terug (retourrecht bestaat tot vier weken na ondertekening van de koopovereenkomst).
  • Bouwers krijgen een subsidie van 2000 euro, te besteden bij een door de gemeente geaccrediteerd bouwbegeleidingsbureau. De gemeente biedt verder een bouwplanspreekuur, een handboek en een kavelpaspoort (met alle relevante administratie). Doorverkoop is na 2 jaar toegestaan.
  • Grond bouwrijp: oktober 2008.
  • Zes winkelkavels (met een hogere grondprijs).
  • Twee velden voor collectief opdrachtgeverschap met zestig woningen (waarvan veertig met constructie ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’).
  • In het centrum komen rond 2012 winkels, een gezondheids- en een buurtcentrum.

Bas Donker van Heel

Het Ontwikkelingsbedrijf brengt in mei een krant uit over de particulier opdrachtgeverschap. Daarin uitgebreid aandacht voor de Almeerse-initiatieven