De Stelling

De Stelling
‘We moeten naar een inkomensafhankelijke huur’

In Amersfoort gaat in januari een experiment van start met inkomensafhankelijke huur. Mensen met lage inkomens betalen dan minder voor een duurdere woning. Scheefwoners gaan juist meer betalen. Niet de waarde van de woning, maar het inkomen van de huurders staat centraal. Amsterdamse corporaties denken ook na over een dergelijk systeem, want dat lijkt rechtvaardig. Maar werkt het ook?
Jarenlang wordt gesproken over woonwaardebonnen. Het idee is simpel: voor mensen met een laag inkomen zijn veel woningen niet bereikbaar, omdat zij de huurlasten niet kunnen dragen. Door korting te geven - met de woonwaardebonnen - wordt een veel groter deel van de woningvoorraad voor hen bereikbaar. Jaarlijks wordt dan bekeken of de huur moet worden aangepast, omdat het inkomen is veranderd.
Mensen met een hoog inkomen die relatief weinig aan huur uitgeven, moeten in het systeem juist meer gaan betalen, tot een maximum van de vastgestelde marktprijs of tot de wettelijk toegestane maximale huur. De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten. Het is niet de bedoeling dat de woningcorporaties extra verdienen aan het systeem: inkomsten en kosten moeten gelijk blijven.
De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) houdt de proef in Amersfoort, omdat de woningmarkt er overzichtelijk is: de corporaties Portaal en de Alliantie bezitten 95 procent van het totale aanbod aan huurwoningen. Ook in Amsterdam bestaat interesse, maar waarom?
De initiatiefnemers verwachten verschillende positieve effecten. Niet alleen wordt het aantal beschikbare woningen voor mensen met een laag inkomen groter, ook komen betere woningen binnen hun bereik. Op termijn zou dat de kwaliteit van de woningbouw als geheel ten goede komen, omdat ook voor lagere inkomensgroepen betere woningen kunnen worden gebouwd. Bovendien zou het systeem helpen tegen segregatie. Betere buurten blijven immers ook voor lagere inkomens toegankelijk.
Maar het systeem roept ook vragen op, namelijk of het helpt de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken of juist een averechts effect heeft. En leidt de uitvoering niet tot een enorme bureaucratie? [JZ]
VOOR
‘Het begrip scheefwonen zal verdwijnen’

  TEGEN
‘Het Amsterdamse woningmarktprobleem wordt alleen maar groter’
“Wij zijn voorstander van een systeem waarin gestreefd wordt naar markthuren, in combinatie met woonwaardebonnen,” zegt Hoogvliet. “Idealiter zouden alle woningcorporaties in een marktgebied daaraan moeten meedoen. Maar de situatie in Amsterdam is ingewikkeld door de vele woningcorporaties, overheden en bewonersorganisaties. Het zal zeker tijd kosten om iedereen mee te krijgen”. Het ministerie van VROM heeft overigens als eis gesteld dat corporaties in hetzelfde marktgebied geen verschillende waardebonregelingen mogen toepassen. De methodiek wordt landelijk vastgesteld. De hoogte van de woonwaardebonnen moet lokaal in onderling overleg tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisaties worden vastgesteld, anders zou je prijsconcurrentie met sociale huurwoningen krijgen.
“Wij willen in Amsterdam wel al op projectbasis beginnen met zo’n systeem.” De Alliantie denkt dan aan stedelijke vernieuwingsgebieden. “Mensen die hun huis uit moeten, willen vaak in hun eigen omgeving blijven, maar kunnen de duurdere en betere woningen die ervoor in de plaats komen vaak niet betalen. Door woonwaardebonnen denken we hun wel die mogelijkheid te kunnen geven.”
Hetzelfde geldt voor een gezin dat in een te kleine woning in de Pijp woont en dolgraag naar bijvoorbeeld IJburg zou willen, maar de huur daar niet kan betalen. “We hebben in Amsterdam afgesproken daar ook mensen met lagere inkomens te huisvesten. Korting kan op den huur helpen om de stap te maken.” Woonwaardebonnen kunnen volgens Hoogvliet bijdragen aan gemengde wijken én mensen met lagere inkomens betere huisvesting bieden. “Tegelijkertijd denken wij dat die vrijkomende woning in de Pijp voor een yup juist interessant kan zijn en dat die best de markthuur van 700 euro kan betalen.” Een volgende huurder met een lager inkomen kan weer gebruik maken van een woonwaardebon. Kortom, het systeem vergroot de keuzevrijheid van huurders en scheefwonen bestaat in een systeem met woonwaardebonnen feitelijk niet meer. “Scheefwonen verdwijnt uit het vocabulaire.”
Hoogvliet vindt de inkomenstoetsing ook een belangrijk element. “Nu is het zo dat we de huur kunstmatig laag maken om een woning aan een huishouden met een laag inkomen te kunnen toewijzen. Als we jaarlijks gaan toetsen, dan hebben we daar meer grip op. En ik zie mogelijkheden om de toetsing te koppelen aan de belastingdienst; die heeft immers nu ook al een rol in de huurtoeslag en de zorgtoeslag.” Dat is een uitvoeringskwestie die verder uitgewerkt moet worden, maar VROM heeft volgens Hoogvliet terecht gezegd dat invoering van woonwaardebonnen alleen op een eenvoudige manier mag worden toegepast. De regeldruk mag niet toenemen.
Critici van woonwaardebonnen noemen vaak het probleem van de armoedeval. “Dat is zeker iets waarmee we rekening moeten houden, maar bij de huurtoeslag is het nu ook niet zo dat iedere meer verdiende euro meteen wordt afgepakt. We moeten toe naar een redelijk en geleidelijk systeem van meer betalen als dat kan, maar het moet mensen uiteraard niet ontmoedigen om meer te verdienen.”

Adriaan Hoogvliet
Manager strategie, innovatie en
marktonderzoek van woningcorporatie de Alliantie Amsterdam

  “Ook al lijkt het rechtvaardig, woonwaardebonnen zijn geen goed idee, zeker niet in Amsterdam,” vindt Renooy. Hij wijst op het effect op de woningmarkt. “In Amsterdam bestaat een overmaat aan woningen voor lage inkomens, maar die worden noodgedwongen voor een belangrijk deel bewoond door mensen die liever een grotere woning willen. Velen willen daar ook best meer voor betalen, maar kunnen simpelweg geen grotere woning vinden, omdat het aanbod te beperkt is.” Juist aan middeldure huur en koop is een groot tekort in de stad. Dat heeft geleid tot het fenomeen van de bekende scheefwoners.
“Door het beperkte aanbod van middeldure huur met woonwaardebonnen ook beschikbaar te maken voor lage inkomens, neemt de druk op die gewilde woningen nog meer toe.” Daardoor vertrekken de middeninkomens naar Almere, Hoofddorp of Haarlem. Het Amsterdamse woningmarktprobleem wordt hierdoor alleen maar groter.
Voorstanders van het systeem denken dat de kwaliteit van de woningbouw omhoog kan door het bouwen van duurdere woningen voor lage inkomensgroepen, maar volgens Renooy zijn er andere, simpeler manieren om dat te bewerkstelliggen. “Je kan bijvoorbeeld de bouw subsidieren.”
Renooy vindt de jaarlijkse inkomenstoest een ander minpunt. “Dat werkt niet alleen fraude in de hand, het leidt ook tot een stevige administratieve last, onder andere voor de huurders zelf.” En dan is er nog de armoedeval. “Wie eindelijk wat meer gaat verdienen, levert direct een flink deel daarvan in omdat de huur omhoog gaat.”
Dat de discussie over inkomensafhankelijke huur weer oplaait, verbaast Renooy. Regioplan, waar hij werkzaam is, deed zes jaar geleden al onderzoek naar de kansen van woonvouchers. Het beleidsonderzoeksbureau zag er weinig heil in en adviseerde VROM er niet mee verder te gaan.
Zo ziet Renooy ook geen bijdrage aan gemengde wijken. “Als je de stad opvat als emancipatiemachine, kan het misschien werken, maar ook dan leidt het onherroepelijk tot een tweedeling. Er zijn immers groepen in de stad die daar altijd kunnen blijven wonen, omdat ze genoeg geld hebben. Maar de middengroepen vertrekken juist.”
Het enige positieve is volgens Renooy dat scheefwonen ermee kan worden aangepakt, maar ook dan blijft de vraag waar middengroepen naartoe moeten. Die kiezen voor een grotere woning voor dezelfde prijs buiten Amsterdam, terwijl iedereen vindt dat ze juist een plek in Amsterdam moeten krijgen. Kortom, Renooy vindt woonwaardebonnen een onzalig idee. De nadruk moet juist liggen op verhoging van de woningproductie, waardoor het aanbod voor de middeninkomens kan worden vergroot.

Piet Renooy
Clusterdirecteur Wonen en Ruimte van beleidsonderzoeksbureau Regioplan

De Stelling
‘We moeten naar een inkomensafhankelijke huur’

In Amersfoort gaat in januari een experiment van start met inkomensafhankelijke huur. Mensen met lage inkomens betalen dan minder voor een duurdere woning. Scheefwoners gaan juist meer betalen." data-share-imageurl="">