Stadsregio en Almere halen wel de afgesproken nieuwbouwproductie

Stadsregio en Almere halen wel de afgesproken nieuwbouwproductie
Dreigend regionaal tekort sociale huurwoningen

Dossier regionale woningmarktDe Amsterdamse Stadsregio (ROA) en Almere hebben met VROM afgesproken om tussen 2005 en 2009 ruim veertigduizend nieuwe woningen te bouwen. Volgens recente berekeningen gaat de regio dat aantal halen. Alleen zal het aandeel van sociale huur onder de dertig procent uitkomen. In combinatie met de dreigende liberalisering van grote delen van de sociale voorraad kunnen er vooral ten zuiden van Amsterdam flinke tekorten ontstaan. Gaan Amstelveen en Haarlemmermeer op slot voor de Amsterdamse huurder?

Enkele jaren geleden hebben Almere en de gemeenten in de Amsterdamse Stadsregio (voorheen ROA) nieuwe afspraken gemaakt met het ministerie van VROM over de toekomstige verstedelijking. Tussen 2005 en 2009 moeten er 43.000 nieuwe woningen bij komen om aan de groeiende vraag naar huizen tegemoet te komen. Hoe de regio die opgave onderling verdeelt, mag ze zelf weten. De afgesproken taakstelling lijkt te worden gehaald. De gezamenlijke plannen leveren een totaal op van 69.000 woningen. Amsterdam neemt daarvan meer dan de helft voor zijn rekening (40.000 stuks). Ook Zaanstad heeft hoge ambities met de geplande bouw van ruim 8300 woningen. Dat zijn er zelfs zeshonderd meer dan voormalig bouwkampioen Almere, die in de eerste vier jaar van het nieuwe millennium nog met gemak meer dan twaalfduizend woningen in de weilanden neerzette maar nu mikt op hooguit achtduizend stuks.

De productie van sociale huurwoningen lag de afgelopen jaren gemiddeld onder de 20%.

Het verleden leert dat maar een deel van alle bouwplannen (op tijd) wordt gerealiseerd. Die 69.000 woningen zullen er dan ook eind 2009 niet staan. Rijp en groen staan in de opgesomde plannen door elkaar. Om de harde en de zachte plannen van elkaar te kunnen scheiden, heeft adviesbureau RIGO onlangs op verzoek van het ROA een analyse gemaakt. Projecten die zowel door de gemeenteraad als Gedeputeerde Staten zijn goedgekeurd en waartegen geen beroep meer mogelijk is, beschouwde het bureau als voldoende hard. Hier is de bouwvergunning (bijna) rond en zijn of worden binnenkort de eerste woningen in aanbouw genomen. Van projecten die door beide overheden zijn vastgesteld, maar waartegen burgers of bedrijven zich nog kunnen verzetten, is de kans ook vrij groot dat ze voor 2009 worden gerealiseerd.

Als deze twee categorieën bij elkaar worden opgeteld, blijkt dat er op dit moment in de regio harde plannen liggen voor de bouw van 43.916 woningen. Dat is ietsje meer dan de opgave die is afgesproken met het Rijk. Het ROA plus Almere is daarmee volgens RIGO overigens één van de weinige gebieden waar al zoveel zekerheid bestaat over het nakomen van de verstedelijkingsafspraken. Natuurlijk kan een deel van de harde plannen door een dip in de economie of te laat ontdekte bodemvervuiling nog vertraging oplopen. Maar tegelijkertijd komen er tot 2009 ook nieuwe harde plannen bij, omdat ‘zachte’ projecten door gemeenten en Gedeputeerde Staten worden goedgekeurd.

Het is wel pikant dat de meest ambitieuze bouwgemeenten - Amsterdam en Zaanstad – in vergelijking met andere regiogemeenten relatief weinig harde bouwplannen hebben. Al compenseert Zaanstad het lage aantal (binnenkort) in aanbouw zijnde woningen met een relatief grote planvoorraad die al door GS en/of gemeenteraad is goedgekeurd. Hoe groot die categorie in de hoofdstad is, is onbekend. Ook is onduidelijk hoeveel woningen hier nog niet in aanbouw zijn, maar waarvoor wel een bouwvergunning is afgegeven of dat binnenkort gebeurt. De lage scores van beide gemeenten worden gecompenseerd door Almere en Haarlemmermeer waar al een groot deel van de geplande nieuwbouw tot 2009 (binnenkort) wordt gerealiseerd.

30 procent illusie

In de Amsterdamse stadsregio plus Almere mogen de komende jaren dan voldoende nieuwe huizen worden gebouwd. De kans is erg klein dat van de nieuwe voorraad dertig procent in de sociale huursector wordt gerealiseerd. Toch is dat wel het uitgangspunt getuige de woonvisie van het ROA. De belangrijkste aanwijzing voor het missen van deze Vinex-norm zijn de gegevens die de regiogemeenten twee jaar geleden naar Amsterdam stuurden als onderbouwing voor het hoofdstedelijk Programma Ruimtelijke Investeringen (PRI 2004). Een kleine rekensom op basis van die cijfers maakt duidelijk dat tot 2009 behalve de hoofdstad, zowel Almere als ROA-Noord en ROA-Zuid ver onder de dertig procent sociale huur in de nieuwbouw dreigen te duiken. Daarmee zetten ze de lijn voort van de afgelopen jaren. Uit gegevens van het ROA zelf blijkt gemiddeld genomen namelijk geen enkele gemeente over de eerste vier jaar van de nieuwe eeuw er in te zijn geslaagd om aan de dertig procentnorm te voldoen. Het gemiddeld aandeel van de hele stadsregio inclusief Almere (ROA+) lag in die periode zelfs onder de twintig procent.

Of het kleine aandeel sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen voor problemen gaat zorgen bij het huisvesten van huishoudens met lage inkomens (de zogenaamde ‘primaire doelgroep’), is onduidelijk. In 2002 heeft de stadsregio zich wel een keer gewaagd aan een voorspelling van de situatie tot 2010. Maar van de beloofde jaarlijkse actualisering kwam niets terecht. Het is daardoor niet duidelijk of er nog altijd een tekort aan sociale huurwoningen in het zuiden van de regio dreigt, zoals in 2002 werd voorspeld. Twee jaar geleden suggereerde het ROA in haar woningmarktrapportage dat er door de afname van de primaire doelgroep weinig reden voor bezorgdheid was. Alleen in Almere kwam de voorraad in de goedkope sector akelig dichtbij de omvang van de groep die hierop is aangewezen. De eerste uitkomsten van het jongste Woononderzoek (het voormalige WBO) wijzen echter op een groei van deze lage inkomensgroep (de primaire doelgroep) in het ROA en Almere. Daarmee wordt een dreigend tekort aan sociale huurwoningen weer actueel.

Amstelveen en Haarlemmermeer op slot?

De gevolgen van de geringe nieuwbouw van sociale huurwoningen zijn extra ingrijpend als de huurliberaliseringsplannen doorgaan. Uit berekeningen van VROM blijkt dat juist het zuiden van het ROA in dat geval vanaf 2008 een flink deel van zijn sociale huurvoorraad kwijt raakt. Aalsmeer en Diemen, waar respectievelijk 56 en 51 procent van de huurwoningen op de vrije markt dreigden te komen, hebben onlangs van de minister wel de toezegging gekregen dat er iets minder woningen worden geliberaliseerd. Maar in Amstelveen en Haarlemmermeer blijven de liberaliseringsgrenzen (WOZ-waardes) zoals ze zijn. Dat betekent dat daar bijna een halvering van de sociale huurvoorraad dreigt. Omdat het veelal om corporatiewoningen gaat, betekent dit nog niet dat de huren direct omhoog zullen schieten, maar de wettelijke huurbescherming verdwijnt voor deze woningen.

Voor Amsterdam kan dat vervelende gevolgen hebben, afhankelijk van de prijsontwikkeling van de huren. Gemeenten als Amstelveen en Haarlemmermeer zouden de deur wel eens op slot kunnen doen voor Amsterdammers als de betaalbare voorraad fors krimpt. Gemeenten zullen bij toenemende schaartste geneigd zijn de eigen woningzoekenden met smalle beurs voorrang te geven. In het kader van het spreidingsbeleid is dat een negatieve ontwikkeling. Nu vertrekken rond vijfhonderd Amsterdammers jaarlijks naar Amstelveen en Haarlemmermeer. De sociale voorraad in Zaanstad en Purmerend wordt minder bedreigd vanwege de relatief lage WOZ-waarden van de koopwoningen aldaar. Hooguit dertien procent (Zaanstad) en zeven procent (Purmerend) van de sociale voorraad gaat over in de vrije markt.

Jaco Boer