MGE-plan in uitvoeringsfase

MGE-plan in uitvoeringsfase
Zoektocht naar locaties voor goedkope koopwoningen

Het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) zoekt naarstig naar bouwlocaties voor honderd goedkope koopwoningen. In juli omarmde de gemeenteraad een voorstel van PvdA-raadslid Bouwe Olij om marktpartijen in staat te stellen MGE-koopwoningen van 230.000 euro voor 150 tot 185.000 euro in de markt te zetten. Bouwer Ooms uit Avenhorn trekt het project. De eerder sceptische wethouder Van Poelgeest voert het plan – als proef - nu uit. Volgens de corporatiesector is sprake van valse concurrentie.

Beleggers die koopwoningen met zo’n 40 procent korting in de markt zetten. Wie krijg je zo gek? Volgens de bedenker van dit revolutionaire plan, Johan Geerlings van Ooms Bouwbedrijven, is er voldoende belangstelling bij institutionele beleggers. Een kwestie van rekenen en risico nemen. Omdat koopwoningen voor veel mensen onbetaalbaar worden, zocht Geerlings naar een constructie waarbij beleggers een deel van de koopsom op tafel leggen, in ruil voor het recht bij verkoop de winst te delen. Eerder realiseerde Ooms projecten in Heerhugowaard en Zwolle met een enigszins vergelijkbare koop-onder-voorwaarden, overigens zonder institutionele belegger. Ooms hoopt via dit initiatief zijn positie op de Amsterdamse bouwmarkt te versterken. Geerlings: “Het gaat ons natuurlijk ook om de mogelijke bijvangst.” In het Amsterdamse plan betalen de beleggers het volle pond voor de grondprijs. Olij: “De financiers zijn bereid minimaal € 50.000 op tafel te leggen. Dat is het dubbele van wat we nu in vergelijkbare gevallen krijgen. En het mooie is dat de gemeente geen enkel risico loopt.

MGE, voor- en nadelen voor kopers
  • + De koper kan met beperkt inkomen de koopwoningmarkt betreden
  • + De koper kan profiteren marktontwikkelingen
  • + De koper kan elk moment verhuizen omdat Stichting woning terugneemt
  • – De koper profiteert maar ten hoogste voor 50% van waardestijging
  • – De koper kan bij een noodzakelijke verhuizing binnen 15 jaar niet of zeer gedeeltelijk profiteren van de waardestijging
MGE rekenmodel
De financiers geven bij aankoop een forse korting: korting 1 is het verschil tussen bouwkosten en marktprijs; korting 2 is een renteloze lening; het genoemde bedrag van 40.000 euro is ongetwijfeld een maximumvariant. Bij verkoop na minimaal vijftien jaar verdelen eigenaar en financier de waardestijging. Uitgaande van een waardestijging van vier procent per jaar levert dat voor de belegger een rendement op van zes tot acht procent. De koper verdient 100.000 euro. Aan de winstdeling zit een plafond. Bij verkoopprijzen boven de 430.000 euro gaat de overwinst geheel naar de beheerstichting. De eigenaar kan tussentijds zijn woning alleen terugverkopen aan deze stichting.

De woningen worden gebouwd in zogenaamd ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE). De kopers krijgen bij aanschaf een flinke korting. Na minimaal 15 jaar worden de woningen tegen de dan geldende marktwaarde verkocht. Ooms heeft volgens Geerlings zijn verhaal – inclusief investeerder – rond: “De volgende stap is het vaststellen van de locaties”. Het OGA hoopt bij monde van Helma Schenkeveld, projectleider van het p-team, de inventarisatie van potentiële bouwlocaties eind september rond te hebben.

MGE-constructies

Nieuwbouwkoopwoningen zijn in Amsterdam voor veel mensen onbereikbaar geworden. Rijkssubsidieregelingen – zoals de Premie-A woning – zijn afgeschaft. De gemeente heeft in 2000 de Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH) bedacht om middeninkomens (tot 40.840 euro bruto jaarinkomen) aan een koopwoning te helpen. De regeling bestaat uit het verstrekken van een aflossingsvrije, renteloze lening tot een maximum van 68.000 euro. In 2005 werden 420 AMH-leningen verstrekt.
Om het enorme gat tussen huur en koop te overbruggen zijn in den lande tal van constructies ontwikkeld om kopers hun huis onder de marktwaarde te laten kopen. In Amsterdam maakt Bouwe Olij – inmiddels PvdA-woordvoerder wonen af – zich al jaren sterk voor MGE-koopwoningen. De corporaties lopen er niet warm voor. Althans niet voor de eind 2004 ingevoerde regeling waarbij de met een sociale grondprijs te realiseren woningen pas na 30 jaar voor de marktprijs mogen worden verkocht. “Daarmee leg je je wel heel lang vast. Het is ook vreemd want eenderde van de sociale huurwoningen mag je wel na 15 jaar verkopen,” reageerde directeur Hans van Harten van het AFWC eerder in NUL20. Daarbij loopt de verkoop van bestaande sociale huurwoningen in Amsterdam ook zonder ingewikkelde regelingen. Van Harten: “Starters en mensen met een bescheiden inkomen kunnen we beter bedienen door verkoop van bestaand bezit. Nieuwbouw is nou eenmaal duur. Corporaties verkopen nu 2.500 woningen per jaar tegen een gemiddelde koopprijs van zo’n € 150.000 .”
Olij en Reuten presenteerden vorig najaar een viertal voorstellen om betaalbare koopwoningen te realiseren buiten de corporatiesector om. Alle aandacht ging uit naar op het plan om een gemeentelijk woningbedrijf op te richten voor goedkope koopwoningen. “Achteraf was het niet zo handig dat we daar zo de nadruk op hebben gelegd, “ blikt Olij terug. Het gemeentelijk woningbedrijf werd snel afgeserveerd door het college en ook de andere drie varianten verdwenen geruisloos uit beeld. Tot juli 2006. Nu het amendement Olij is aanvaard is de koopwoning onder MGE-regime weer helemaal terug. De corporatiesector is ‘not amused’. Van Harten is kritisch over het plan en spreekt zelfs over valse concurrentie omdat corporaties vanwege wettelijke beperkingen niet kunnen intekenen. Olij ziet met het nieuwe MGE-initatief een “ijzeren voorraad” goedkope koopwoningen gloren. Geerlings: “Dat kan heel goed, maar op dit punt bestaan wel misverstanden. Je moet na de eerste honderd natuurlijk niet 15 jaar wachten, maar op jaarlijkse basis bijvoorbeeld een vijftigtal van deze woningen bouwen. Dan krijg je een vaste voorraad.”

Fred van der Molen