Corporaties discussieren vooral over schaalniveau

Corporaties discussiëren vooral over schaalniveau
Gedifferentieerd bouwen niet synoniem met gemengd wonen

Dossier gemengd wonenDe beleidsovereenkomsten Wonen Amsterdam vormen sinds jaar en dag het kader voor het gemengd bouwen in Amsterdam. Elk stadsdeel dient te streven naar een gedifferentieerd woningaanbod. Er zijn de afgelopen twee decennia tal van projecten gerealiseerd met een grote differentiatie naar woningtype en eigendom, zelfs binnen hetzelfde gebouw. In het essay Gemengd bouwen, Gemengd wonen (jaarverslag AFWC 2004) wordt geconstateerd dat grote verschillen in normen en waarden tussen bewoners tot forse problemen kunnen leiden. De Federatie vraagt zich hardop af of het niet beter zou zijn meer homogene woonmilieus te realiseren op complexniveau, maar misschien ook op buurtniveau. Hoe denkt de corporatiesector, nog altijd de grootste producent van woningen in Amsterdam, daar inmiddels over? NUL20 peilt de visies van de Alliantie, Het Oosten en Ymere.

Gemengd bouwen? Dat moet in ieder geval met de nodige zorg gebeuren, zo meent Adriaan Hoogvliet, manager strategie, innovatie en marktonderzoek van de Alliantie Amsterdam. Mengen binnen een portiek is voor hem niet aan de orde. Andere corporaties denken daar heel anders over. “Iedereen moet kris kras door elkaar kunnen wonen, ook binnen complexen,” zo verklaart Peter Kramer, directeur wonen van Het Oosten. En Harry Platte, adviseur corporate strategie van Ymere, wil woningzoekenden juist beter in staat stellen bij gelijkgestemden in de buurt te gaan wonen.
Hoogvliet houdt niet van het woord mengen.”Werken aan een leefbare buurt is iets anders dan koken, waarbij je allerlei ingrediënten bij elkaar doet. Het gaat er meer om hoe je bepaalde woningen ten opzichte van elkaar plaatst. Welke stenen zet je bij elkaar? Dan is differentiatie een beter woord.”

Harre Platte (Ymere):
“Mensen zoeken doorgaans hun eigen soort als ze de keuze hebben”

Hij betreurt dat de scheiding op de Amsterdamse woningmarkt nog vaak zo hard is. Een sociale huurwoning is relatief goedkoop. Een koopwoning is extreem duur. Daar tussen bevindt zich nog maar een klein aanbod aan duurdere huurwoningen. Evenmin is de stad royaal voorzien van goedkope koopwoningen, al probeert de Alliantie door verkoop van voormalige huurwoningen meer betaalbare starterswoningen op de markt te brengen.
Op het niveau van de stad lijken Amsterdamse corporaties het nog wel met elkaar eens te zijn. Bij iedereen overheerst het gevoel dat het niet goed is als binnen de stad arm en rijk gescheiden van elkaar moeten wonen. Hoogvliet: “Je hebt echt niet alleen een probleem als iedereen arm is. Er komen weliswaar minder problemen uit een rijk stadsdeel voort, maar het is wel aangenaam als bijvoorbeeld jonge mensen in hun eigen buurt hun wooncarrière kunnen starten. Daarom bouwen we bijvoorbeeld op IJburg ook kleine starterswoningen.” De drie corporatiewoordvoerders onderschrijven allen de voordelen van de gemengde stad. Dat is geen discussiepunt binnen de sector. Maar wel het schaalniveau. Moet de buurt of de straat gemengd? Of wordt tot binnen de muren van het woongebouw gemixt?

Bevolkingspolitiek

Critici van gemengd bouwen menen dat menging geen goede oplossing is, omdat er nou eenmaal geen sprake is van gemengd leven. Evenmin worden de problemen van kansarmen opgelost, als in een straat huurwoningen worden vervangen door koopwoningen. Werklozen krijgen immers geen baan doordat zich verderop in de straat rijke bewoners vestigen.
De Alliantie staat sceptisch tegenover ‘bevolkingspolitiek.’ Maatschappelijke vraagstukken, zoals kansarmoede en ontbrekende cohesie, kunnen volgens Hoogvliet niet alleen worden opgelost door verschillende huizen te bieden. Wat is het achterliggende doel? “We vinden wel dat grootschalige, homogene, arme gebieden moeten worden voorkomen. Dit soort gebieden aan de onderkant van de woningmarkt leiden tot onleefbare wijken, waar mensen vertrekken zodra zich de kans voordoet. De sfeer verandert wanneer mensen voor een buurt kiezen.”
Hij pleit voor zorgvuldig nadenken over gemengd bouwen. “Wij vinden het erg belangrijk om bij verandering van monotone buurten de vernieuwing geleidelijk te laten verlopen. We willen aansluiting vinden bij wat er al is. Er moet voor de zittende bewoners ruimte zijn om door te stromen. De gedachte dat het goed is geforceerd nieuwe instroom te creëren, hebben we achter ons gelaten. Als een arm huishouden een rijke koper naast zich krijgt, dan word je daar op zich niet zoveel beter van.”
Differentiëren met zorg betekent voor hem ook beter aansluiten bij de behoefte van de zittende bewoners. “Neem Nieuw West. Daar willen we de omslag maken naar meer suburbane woonmilieus. Daar moeten meer grondgebonden woningen worden gebouwd. De oude verdichtingsideologie - de evaluatie van Parkstad heeft ons dat ook geleerd - kan beter plaatsmaken voor een zekere ontstedelijking.”
Platte brengt eveneens nuances op menging aan. “Over het traditionele mengen, zoals we dat zien in de jongste stadsuitleg waarbij sociale huur soms op mooiere plekken staat dan duurdere koop, denken we tegenwoordig toch wat genuanceerder.” Hij heeft nogal eens buitenlandse delegaties op bezoek. “Die mensen begrijpen helemaal niks van onze discussies over mengen, zodanig dat binnen portieken nog sprake is van een bepaalde mix. Voor hen is het ondenkbaar dat kopers een forse prijs te betalen voor een woning en vervolgens naast een bewoner van een sociale huurwoning terechtkomen.”

Peter Kramer
(Het Oosten):
“Iedereen moet kris kras door elkaar kunnen wonen, ook binnen complexen”

Zij vinden Peter Kramer tegenover zich. “Dat het niet fijn zou zijn als zich binnen één portiek zowel sociale huurwoningen als dure koopwoningen bevinden, is te zot voor woorden. Wat is daar op tegen? Kijk naar mijn moeder: ze heeft een klein pensioentje. Ze kan zich dus geen dure koopwoning permitteren, maar zij is wel de beste buurvrouw die je naast je kunt hebben. Waar meet je dat aan af dat je niet moet mengen?”
Kramer verwijst naar een woningcomplex op het KNSM-eiland. “Het gebouw van architect Bruno Albert had altijd al een goed imago. Door de verkoop van een aantal woningen de afgelopen jaren is dat gevoel alleen maar sterker geworden. Dat is ook niet zo verwonderlijk. Alle mensen hebben hetzelfde belang. Ze willen op een schone, veilige plek wonen. Als corporatie kunnen we langs die weg helpen om de woonbeleving voor al die mensen te optimaliseren.”
Of neem het complex De Drie Wachters in Amsterdam-Osdop. “Daar is sprake van een sterke menging van koop, duurdere huur en sociale huur. Er bevinden zich verder groepswoningen voor bijzondere groepen als dementerenden. Iedereen woont kris kras door elkaar. En dat gaat heel erg goed.”
Kramer voorziet ook de komende jaren bij Het Oosten voorzetting van dergelijke vormen van menging. Bijvoorbeeld in solids, grote woon/werkcomplexen waar bewoners/gebruikers naar hartenlust hun eigen plattegrond kunnen maken. “Ook binnen dergelijke gebouwen is dertig procent beschikbaar voor mensen binnen de subsidiegrens. Zij zullen overal in dergelijke gebouwen terechtkunnen. We spreken in dat verband ook wel over ‘gespikkeld wonen’. Want voor ons staat één ding vast: iedereen moet overal kunnen wonen. Niemand krijgt van ons vooraf een bepaald etiket. Bewoners van sociale huurwoningen zijn geen andere mensen, maar je buren.”
Hoogvliet benadrukt dat de Alliantie evenmin zijn hand omdraait voor grote complexen. Over niet al te lange tijd begint de bouw van het Sluishuis op het Steigereiland. Het wordt één van de grootste woongebouwen van de stad, maar van ‘spikkeling’ zal geen sprake zijn.
“We willen met zorg differentiëren. Dat betekent dat we goed nadenken over de plaatsing van de verschillende woningen. De ervaring heeft ons geleerd dat het niet verstandig is om mensen met kinderen boven ouderen te laten wonen. In dit geval lijkt het helemaal niet zo verstandig daar woningen voor grote gezinnen te bouwen. De woonomgeving, het gebouw komt in het water te staan, biedt kinderen nauwelijks speelruimte. Die moet je daar dus niet willen huisvesten.”
Evenmin is er sprake van koop en huur binnen één portiek. “We hebben tegen elkaar gezegd: de werkster wil niet door dezelfde deur gaan als de penthousebewoner waar ze gaat werken. We willen mensen niet ongewild met elkaar in aanraking brengen. Dus koop en huur wordt uit elkaar gehouden.”
Ook wil de Alliantie veel aandacht besteden aan privacy. “We vinden het belangrijk mensen zoveel mogelijk een eigen opgang te geven. We beperken dan ook heel bewust het aantal woningen per galerij of lift.” Verder wordt bij dit ingewikkelde gebouw, behalve woningbouw komt er ook nog een hotel in het complex, rekening gehouden met voldoende technische kwaliteit. “Geluidshinder is een van de grootste veroorzakers van conflicten tussen buren. In een nieuw gebouw rekenen mensen er ook op dat ze dergelijke hinder niet ondervinden.”
Niet op de laatste plaats is er bij omvangrijke gebouwen als het Sluishuis veel aandacht voor beheer. Collectieve ruimten zonder duidelijke bestemming zijn taboe en er komt een conciërge om bewoners met raad en daad bij te staan.

Anders mengen?

Als Ymere kijkt naar wat prettig is voor bewoners, dan zet Harry Platte liever in op ‘ontmengen’: “Of, wellicht is het meer een kwestie van anders mengen. Als het gaat om eigendomssituaties, dan hebben we vooral beheertechnische argumenten om koop en huur uit elkaar te houden. Maar wij geloven als zodanig niet meer zo in de scheiding naar arm en rijk. Mensen zijn gelukkig met elkaar als hun levensstijl bij elkaar past. Dat kunnen huurders en kopers zijn. Arm of rijk. Mensen maken verschillende levensfases mee. Als ik naar mezelf kijk: ik heb nu een gezin. Maar ik zie mezelf niet heel anders dan toen ik nog studeerde. Mijn tijdsbesteding en woonvoorkeuren zijn totaal veranderd. Ik wil niet op elk moment op dezelfde plek wonen, maar de mensen met wie ik me wil omringen, zullen qua leefstijl niet sterk veranderen.”
Mensen zoeken volgens hem doorgaans hun eigen soort als ze de keuze hebben. “In ons land vinden we wonen naar etniciteit eng. Maar in grote Amerikaanse steden is dat heel gewoon. Dan heeft Little Italy een bepaalde kwaliteit. Toewijzen naar leefstijl faciliteert groepen die elkaar zoeken en goed bij elkaar passen.”

Adriaan Hoogvliet
(De Alliantie):
“We vinden wel dat grootschalige, homogene, arme gebieden moeten worden voorkomen.”

Ymere heeft met levensstijl geëxperimenteerd bij woningtoewijzing in het woongebouw Gibraltar aan de Oostelijke Handelskade en bij de toewijzing van twee complexen in de Haarlemmermeer en in Almere.
In Gibraltar wonen mensen die bijzondere architectuur op prijs stellen en die hun huis zien als een rustige plek op een drukke, stedelijke locatie. “Bij de mensen die kiezen voor de Zuidelijke IJ-oever gaat het niet om arm of rijk. Daar wonen heeft ook niet zoveel te maken met leeftijd: er wonen in Gibraltar mensen in heel verschillende leeftijden. De keuze voor zo’n plek heeft wel een relatie met gezinsvorming; er wonen relatief weinig gezinnen.”
Juist die uitkomst is Ymere op felle kritiek komen te staan van bestuurders. “Gek hè, dat mensen willen wonen waar ze dat zelf het beste uitkomt? Maar de politiek vindt dat nog steeds raar. Er is een tekort aan woningen voor grote gezinnen en Gibraltar voorziet daarin. Dus zouden (grote) gezinnen daar moeten wonen, maar de locatie is voor hen niet zo geschikt.”
Platte ziet in deze discussie een bijzondere tegenstelling. “Als het gaat om koop of duurdere huur dan redeneren we vanuit het belang van de consument. We spannen ons in hen een passend aanbod te doen. Vervolgens mogen ze naar eigen keuze kopen of huren. Maar bij sociale huur wil de politiek via de woonruimteverdeling bepalen waar iemand gaat wonen. Dus iemand zonder een gezin mag niet zomaar een grote woning betrekken.”
In de toekomst wil Ymere graag vaker toewijzen naar leefstijl. “Er hangt nu een negatieve sfeer rond verdeling naar leefstijl. De methode zou niet kloppen. Maar de toewijzing in Almere en in de Haarlemmermeer heeft ons geleerd dat arm en rijk helemaal niet wordt uitgesorteerd. Het gaat er vooral om op de juiste plek het juiste profiel te gebruiken.”
Hij zou graag zien dat er meer ruimte komt voor een andere aanpak. “We kunnen immers niet bij het ontwerp van een complex redeneren vanuit de behoefte van alle potentiële bewoners en achteraf iedereen voor de sociale huursector in de voorwaarden van de woonruimteverdeling persen.”
Platte zou wat dat betreft met plezier een streep halen door de oude woonruimteverdeling. “Gemeente en corporaties kunnen beter aanbiedingsafspraken maken. De gemeente maakt duidelijk voor welke groepen er moet worden gebouwd en wij zorgen ervoor dat die woningen er komen. Vervolgens zorgen we ervoor dat alle groepen kans maken op een woning in een gemengde stad. Wat zou je nog meer willen regelen?”

Bert Pots