Rode draad: doorstromers verleiden, niet straffen

Rode draad: doorstromers verleiden, niet straffen
Tien tips voor doorstroming

Hoe verstopt zit de Amsterdamse woningmarkt? Volgens Rigo-onderzoek, in opdracht van Huurdersvereniging Amsterdam, is de zogeheten ‘verhuisketen’ veel korter dan menigeen denkt. Het is dus niet zo dat elke nieuwbouwwoning een keten van verhuizingen in gang zet. Een nieuwbouwwoning levert volgens Rigo gemiddeld maar 1,8 verhuizing op. Veel aanbod komt bijna meteen bij starters of ‘import’. Specialisten van de Dienst Wonen en O+S hebben nog wel twijfels over de hardheid van dit cijfer. Volgens Kees Dignum zijn de gebruikte enquête-cijfers (WBO onder drieduizend Amsterdammers) niet de beste bron voor dit soort onderzoek. Bovendien gaat het alweer om gegevens uit de periode 2000-2002. Dignum: “Er wordt inmiddels in ieder geval weer meer verhuisd. Je ziet een duidelijke correlatie tussen de bouwproductie en de verhuiscijfers. In 2005 was het mutatiegraadcijfer 16,4 procent. We hebben daarmee weer het niveau van de vorige eeuw te pakken (zie de barometer op pagina 32).” Meer nieuwbouw betekent meer verhuizingen, maar zegt niets over de lengte van de verhuisketens. Of die ketens langer zijn geworden dan aan het begin van de eeuw, valt volgens André Buys van Rigo dan ook te betwijfelen.
Doorstroming is geen doel op zich. Maar uit woonwensenonderzoeken komt steevast naar voren dat een flink percentage Amsterdammers wel wil verhuizen. Toch komt het er om allerlei redenen niet van. Met de huurliberalisering van Minister Dekker in aantocht zal de verhuisneiging naar verwachting verder teruglopen, omdat de huren bij mutatie nog meer omhoog zullen gaan dan nu. De vraag is daarom actueel wat er gedaan kan worden om de doorstroming te bevorderen. Veel woningen bouwen, roepen alle partijen. En illegale onderhuur en leegstand beter bestrijden. Dat gebeurt al. Maar verder? NUL20 vroeg een aantal deskundigen uit de woonsector om creatieve en haalbare oplossingen. ‘Haalbaar’ betekent dat we niet Den Haag of zelfs Europa nodig hebben om wetten te wijzigen. Voorstellen om ‘huurbelasting’ in te voeren, de huurliberalisering weer af te schaffen of de hypotheekrente te beperken vallen daarom af.
Opvallend is de eensgezindheid over een bepaald nadeel van het huidige woonduurbeginsel: dat beloont wachten en straft bewegen. De prijs van een verhuizing in de sociale huurmarkt is ontzettend hoog: alle opgebouwde woonduur is in één klap weg. De aangeboden woning moet wel het lot uit de loterij zijn. Steeds vaker accepteert daarom alleen een starter een vrijkomende woning. Veel doorstromingsbevorderende adviezen beogen dan ook verhuizers niet al hun opgebouwde rechten te ontnemen. Tenslotte benadrukken alle partijen nog maar eens dat van wijzigingen in de woonruimteverdelingsregels maar een beperkte bijdrage aan de doorstroming mag worden verwacht. Bouwen, bouwen, bouwen blijft het devies.

  1. Woonduur: niet langer alles of niets
    Bij elke verhuizing staat de woonduurteller weer op nul. Dit systeem schrikt doorstromers af. Rob Donninger van de Alliantie lanceerde daarom in 2002 het idee van de woonstrippenkaart of liever ‘woonmiles’. Centraal element daarin was dat de waarde van de huidige woning bij een nieuwe verhuizing weer mocht worden ingezet als de oude vrij werd opgeleverd. Het strippenkaartmodel werd uiteindelijk te ingewikkeld bevonden, maar een aantal principes leven voort. Momenteel maken bijvoorbeeld plannen school waarin bij verhuizing de helft van de woonduur wordt ingeleverd. Ook wethouder Herrema heeft dit idee omarmd, maar de noodzaak tot regionale overeenstemming (ROA) staat snelle invoering in de weg.

  2. Individualiseer de inschrijf en/of woonduur
    Voor huurders die gaan samenwonen of scheiden is het huidige woonduurbeginsel een ramp. Daarvan geeft er nu altijd één zijn positie op de woningmarkt op in ruil voor niets. Niemand wil dat risico lopen, waardoor het onderverhuren van de eigen woning nu de logische reddingsboei is voor als het mis gaat. De Huurdersvereniging Amsterdam heeft het idee om de woonduur te individualiseren (na Donninger) weer op de agenda gezet. Gemeente en corporaties staan er sympathiek tegenover. Weerstand kan nog komen uit de regio. Met name kleinere gemeenten zien nog haken en ogen.

  3. Geef huurders de mogelijkheid hun rechten te combineren
    Een vervolg op punt 2. Als individuele huurders hun rechten mogen optellen, kunnen bijvoorbeeld ook vier studenten in aanmerking komen voor een grote woning. Patrick van Beveren van de Dienst Wonen ziet wel uitvoeringsproblemen: hoeveel rechten krijgt iemand die de groep verlaat mee en wie mag de vrijkomende plek innemen? En tot welke creatieve vormen van misbruik kan dit weer leiden?

  4. Voordeel voor doorstromers
    Enkele jaren terug is de inschrijfduur (starters) gelijkgesteld aan de woonduur (huurders). Dat was om de positie van starters te verbeteren. Maar doorstroming is gebaat bij voorrang voor huishoudens die al een woning hebben. Geef doorstromers daarom bij gelijke rechten voorrang. Rob Donninger stelt voor kersverse stellen die twee woningen achterlaten nog meer voordeel te geven. Hij wil ook andere drempels voor verhuizen opruimen, bijvoorbeeld door verhuizers hun parkeervergunning te laten meenemen, ook naar een ander stadsdeel.

  5. Herhuisvesting: geef SV-urgenten extra rechten
    De moeizame herhuisvesting van stadsvernieuwingsurgenten vertraagt de herstructurering. Ook SV-urgenten verliezen de opgebouwde woonduur als ze niet terugkeren in de eigen woning of het eigen complex. Maak het risico daarom voor hen kleiner: laat hen (een deel van) de opgebouwde woonduur behouden of garandeer hen een extra verhuismogelijkheid als de nieuwe woning niet bevalt. In het Sociaal Plan Parkstad is overigens al zo’n spijtoptantenregeling opgenomen. 

  6. Beperk de huursprong
    Bij mutatie gaan de huren vaak flink omhoog. Wie verhuist, gaat dus aanzienlijk meer betalen, zelfs als de kwaliteit nauwelijks toeneemt. Het nieuwe huurbeleid zal dit effect versterken. Het gevolg is dat er minder wordt verhuisd en dat is ook voor verhuurders ongunstig. Corporaties moeten daarom een flexibel beleid ontwikkelen om doorstromers te verleiden, bijvoorbeeld door ze een lagere nieuwe huur aan te bieden. Dit hoeft voor de verhuurders (als geheel) niet ongunstig te zijn. Rob Donninger geeft dit voorbeeld: Mevrouw Jansen huurt een relatief grote woning. Ze betaalt 200 euro per maand maar wil in een kleinere woning met lift trekken. Maar die kost 580 euro. Ze verhuist dus niet. Die woning wordt nu verhuurd aan iemand die geen sociale huurwoning achterlaat.  Dat levert de corporatie(s) maandelijks 200 plus 580, is 780 euro op. Maar stel dat de woning van mevrouw Jansen na mutatie 400 euro per maand had kunnen opbrengen, 200 euro meer dan nu. En stel dat mevrouw Jansen daarvan de helft mag inzetten op de huur van haar nieuwe woning. Die wordt dan 480 euro. De verhuurder vangt ook maandelijks 100 euro meer: 400+480 = 880 euro.
    Het ASW stelt voor de regeling ‘Van groot naar beter’ te versterken door af te spreken dat de nieuwe huur nooit meer wordt dan de oude plus – bijvoorbeeld – 20 procent. En voor inkomens onder de ziekenfondsgrens de oude huur te handhaven.

  7. Breid regionale woningmarkt uit
    Sociale huurwoningen uit de hele regio (ROA) worden via WoningNet aangeboden. Maar Almere, de natuurlijke partner van Amsterdam, doet nog altijd niet mee. En er zijn nog andere blinde vlekken in het huidige regionale systeem. Haal Almere binnen; een groter aanbod zorgt voor meer dynamiek.

  8. Bij woningruil behoud van woonduur
    Bij woningruil verbeteren mensen zich (anders deden ze het niet). Waarom moet dit bestraft met het inleveren van alle opgebouwde rechten, vraagt de HA zich af. De huren worden ook al ‘geharmoniseerd’, dus verhoogd. De HA stelt: alles wat bewoners zelf kunnen doen om hun woonwensen te realiseren, moet je stimuleren in plaats van straffen.

  9. Bouw meer dure/goedkope koopwoningen
    Het ASW bepleit een groter aandeel goedkope koopwoningen (150.000 euro - in MGE of andere ‘koopgarant’-regelingen) zodat het financiële gat tussen huren en kopen slinkt. Dan kunnen veel meer huurders kopen en komen er huurwoningen vrij.
    Het Rigo constateert echter in zijn verhuisketen-onderzoek dat juist de bouw van dure koopwoningen tot meer doorstroming (langere verhuisketens) leidt. Maar dat zijn niet per se Amsterdammers. Wie via nieuwbouw vooral Amsterdamse starters wil helpen, kan volgens Rigo inderdaad beter goedkope koopwoningen bouwen.

  10. Flexibeler omgaan met grote woningen
    Veel Amsterdamse gezinnen zoeken een grotere woning. Vanwege de schaarste daaraan zijn er strikte voorrangsregelingen voor grote sociale huurwoningen. Rob Donninger stelt dat corporaties niet teveel grote woningen tegelijk toevoegen om concentraties grote gezinnen te vermijden. Volgens hem zouden ze er meer bouwen als een deel niet uitsluitend aan grote gezinnen hoeft te worden toegewezen. Binnen de gemeente is morrelen aan deze voorrangsregels een gevoelig onderwerp. Dat geldt ook voor de huurdersorganisaties. Het ASW kan zich wel voorstellen dat omgekeerd wat flexibeler met de passendheidgrenzen wordt omgegaan en grote gezinnen ook in aanmerking komen voor woningen die officieel te klein zijn: kleiner dan 80 of 110 m2 woonoppervlak.

Voor dit artikel leverden input:
• ASW (Eef Meijerman en Huub de Boer)
• De Alliantie (Rob Donninger)
• Dienst Wonen (Patrick van Beveren en Kees Dignum)
• Huurdersvereniging Amsterdam HA (Fred Gersteling)
• Rigo (André Buys)
• ROA (discussiestuk woonruimteverdeling in de Regio Om Amsterdam)