"Ontwikkel geen grote sociale huurwoningen zonder buitenruimte"

"Ontwikkel geen grote sociale huurwoningen zonder buitenruimte"
Verdient leefstijltoewijzing nu wel of geen navolging?

Ymere experimenteerde afgelopen jaar in drie gemeenten met woningtoewijzing op basis van leefstijlen. Terwijl de corporatie zeer positief is over het resultaat, komt de Amsterdamse Dienst Wonen tot een heel andere conclusie: de leefstijlaanpak moet “vooralsnog niet gecontinueerd worden”. NUL20 loopt nog eenmaal met beide partijen de bevindingen na en constateert dat ze het in ieder geval over één ding eens zijn: het betrokken complex Gibraltar is gegeven de ligging en het programma ondanks zijn grote woningen bij eerste toewijzing niet geschikt voor grote gezinnen.

Ymere constateert dat de leefstijlenmethode werkt en vooral in kwetsbare gebieden zeer bruikbaar is om een groot nieuw complex een vliegende start te geven. Na ruim een jaar heeft de huismeester van Gibraltar nog geen enkele melding van overlast gekregen; de bewoners tonen zich zeer tevreden. Met de leefbaarheid zit het dus wel snor in Gibraltar. Maar de bezwaren van de Dienst Wonen tegen toewijzing op leefstijlen richten zich op heel andere resultaten. De Dienst constateert dat deze vorm van toewijzing er bij het complex Gibraltar toe geleid heeft dat de grote sociale huurwoningen nauwelijks zijn betrokken door grote gezinnen. Daarnaast heeft de helft van de huishoudens een inkomen boven de ziekenfondsgrens. De gehele procedure zou bovendien geweldig veel capaciteit vereisen van de corporaties en niet erg transparant zijn. Ook de grote afhankelijkheid van één adviesbureau (SmartAgent) vindt de Dienst een minpunt.

Kleine huishoudens in grote woningen

Directeur Maarten Egmond van de Dienst Wonen: “Twintig van de zestig woningen hebben er vier of vijf kamers, maar in het gebouw woont maar één gezin met twee of meer kinderen. Deze toewijzingsmethodiek heeft ervoor gezorgd dat in Gibraltar een gemiddeld huishouden 1,7 persoon groot is, terwijl dat normaal 3,7 is. Dat is niet acceptabel: je bouwt grote sociale huurwoningen, waar een grote behoefte aan is, en er komen geen grote gezinnen in.”
Lex Pouw: “In het huidige toewijzingssysteem kunnen grote woningen ook terechtkomen bij kleine huishoudens. Dat heeft de gemeente bewust zo besloten. We hebben de laatste jaren opzettelijk meer vrijheid in het systeem gebracht om de differentiatie te bevorderen. Dan moet je ook niet schrikken als dat gebeurt. Dat wij een ander voorselectiecriterium gebruiken, maakt niet wezenlijk uit. Alle woningen zijn toegewezen volgens de regels van de bestaande huisvestingsverordening. De andere twee leefstijlexperimenten van Ymere in Almere en de Haarlemmermeer hebben juist wel veel gezinnen aangetrokken. Dat verbaast me niets als je de locaties vergelijkt. Daar ging het om laagbouw. Ik ben dan ook dolblij dat we Gibraltar niet hebben volgepropt met gezinnen. Het gaat om woningen zonder buitenruimte in een gebied dat nog jaren een bouwput is. Bovendien: waar gaat het eigenlijk over. Dit gaat alleen over de eerste toewijzing, die zoals gezegd volledig valt binnen de toewijzingsregels. Het enige is dat we nu eenmalig relatief veel kleine huishoudens onderbrengen. Dat zijn grotendeels jongelui, die zullen heus nog wel kinderen krijgen. Over vijf jaar is het dus een totaal andere situatie. Waarom dan al die emotie?”
Egmond: “Grote huishoudens hebben in principe voorrang, maar kennelijk kwamen die onvoldoende door de voorselectie. Daardoor kwamen ook alleenstaanden in aanmerking voor deze grote woningen.”

Sociale huurwoningen naar hogere inkomens

Egmond: “Waar bij alle nieuwbouwverhuringen in 2004 ruim een kwart van de huurders een inkomen had boven de ziekenfondsgrens, lag dit bij Gibraltar op de helft. Het gaat om zwaar gesubsideerde woningen met een gemiddelde huur van zo’n 450 euro. Die huur is zo laag omdat de gemeente een sociale grondprijs rekent en de corporaties onrendabel investeren. Dat is niet effectief besteed als je beseft dat er enorme schaarste is aan grote betaalbare woningen voor grote gezinnen.”
Pouw: “Maar we willen toch juist middeninkomens vasthouden! Dat is toch ook een beleidsprioriteit. De gemeente verzint allerlei tegemoetkomingen in de sfeer van de grondprijs en hypotheekgaranties om middengroepen vast te houden. En in de toewijzingsregels is de inkomenstoets verruimd voor woningen buiten de primaire voorraad. Maar als daar dan gebruik van wordt gemaakt, toont men zich onaangenaam verrast. Je moet gewoon accepteren dat niet alle locaties geschikt zijn voor gezinnen. Dat moet je dan ook niet willen, want dan maak je iedereen ongelukkig.”

De locatie

Egmond: “Dit soort woningen zonder buitenruimte bouwen op zo’n locatie, getuigt inderdaad niet van visie. Het zijn de verkeerde woningen op de verkeerde plek. Je moet geen grote sociale huurwoningen zonder buitenruimte bouwen op een centrumstedelijke locatie. Bij het ontwikkelen van grote stedenbouwkundige plannen moet je daar rekening mee houden. Ymere heeft de leefstijltoewijzing bij Gibraltar gebruikt om dat recht te breien, maar het beste kun je natuurlijk sturen in je aanbod. Dit is toch het paard achter de wagen spannen.”
Pouw: “Waarom begint de Dienst nu te zwartepieten. De Dienst zegt: wat raar dat jullie zulke grote woningen bouwen zonder balkons. Maar wij hebben dit niet bedacht. Toen we ons bereid toonden dit complex te bouwen stond het bouwvolume en het programma al volledig vast. We hebben diverse malen onderhandeld met DRO om balkons aan te mogen brengen en meer differentiatie aan te brengen. Het was absoluut onbespreekbaar. Dus dat de Dienst zegt dat je dit soort woningen niet op deze schaal op bepaalde locaties moet bouwen, vind ik zeker een interessante stellingname. Maar dan moeten ze toch vooral in debat met hun eigen stedenbouwers.”

Paternalistisch?

Egmond: “Het selecteren op woonstijlen heeft een sterk paternalistisch karakter. Met de introductie van het aanbodmodel zijn we juist de andere kant opgegaan: we laten de klant kiezen, voorzover er aanbod is natuurlijk. Dat je meer differentiatie in het aanbod brengt is goed. Daar kun je de leefstijlaanpak goed voor gebruiken, maar zet het in als marktinformatie. De hele methodiek vereist bovendien geweldig veel capaciteit bij de corporaties. Het experiment moet niet gecontinueerd worden.”
Pouw: “Woonstijlen hebben niets paternalistisch. De mensen kiezen juist zelf voor een bepaalde stijl.
En kijk er nu eens anders tegenaan: Gibraltar ligt in een pioniersgebied. We hebben hetzelfde gehad met met Hoop, Liefde en Fortuin. Daar zijn direct zeer forse leefbaarheidsproblemen ontstaan. We krijgen dezelfde transformatieopgave in Bos en Lommer. De kolonisten bepalen de geur van zo’n gebied voor de komende vijf jaar. Het is heel belangrijk dat je daar een goede start maakt. Als daar direct teveel grote asociale gezinnen komen, krijg je de koopwoningen niet verkocht. In gebieden waar je een nieuwe trend wil zetten, moet je gewoon op leefstijlen beginnen.”

Fred van der Molen

Meer info: NUL20 beschreef het experiment leefstijltoewijzing van het Gibraltar-complex in nummer 21.

 

 

 

Deel
"Ontwikkel geen grote sociale huurwoningen zonder buitenruimte"
Verdient leefstijltoewijzing nu wel of geen navolging?

Ymere experimenteerde afgelopen jaar in drie gemeenten met woningtoewijzing op basis van leefstijlen. Terwijl de corporatie zeer positief is over het resultaat, komt de Amsterdamse Dienst Wonen tot een heel andere conclusie: de leefstijlaanpak moet “vooralsnog niet gecontinueerd worden”." data-share-imageurl="">