Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten

Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten
Akkoord over aanpak studentenhuisvesting

Studentenhuisvesting is ‘hot’, schreven we precies een jaar geleden in NUL20. Nu kunnen we constateren dat die belangstelling heeft geleid tot een voorbeeldige daadkracht in tijden van stagnatie: 2300 nieuwe eenheden in anderhalf jaar tijd. En de teller staat nog niet stil. Daarnaast kan het toekomstig huisvestingsbeleid nu geschraagd worden door recent woningbehoefte-onderzoek onder studenten. Maar ondanks al deze activiteiten blijven er zorgen. Over de vervanging van de vele tijdelijke eenheden over vijf jaar, maar ook over mogelijke leegstand. Twee nieuwe onderzoeken laten beleidsmakers veel ruimte voor interpretatie.

Bron: Projectgroep Studentenhuisvesting
* Dit zijn aantallen waarvan de plannen min of meer vast staan. De 800 van De Key worden er waarschijnlijk rond 1050. Duwo heeft zich vastgelegd op de start bouw van in totaal 2400 studentenwoningen uiterlijk 2007.

 

Van zeecontainer tot grachtenpand
Bureau Laagland’advies concludeert in zijn rapport Van zeecontainer tot grachtenpand, over de woonbehoefte van studenten in Amsterdam, Diemen en Amstelveen, dat 33 procent van de 68.830 voltijdstudenten op zoek is naar andere woonruimte. Ze willen vooral zelfstandig wonen of minder reistijd hebben. Studenten die al in Amsterdam op zichzelf wonen, willen vaak meer leefruimte. Als alle verhuisgeneigde studenten hun woonwensen zouden kunnen realiseren, komen de onderzoekers op een theoretisch tekort van ongeveer 9.900 eenheden. Het aantal van 9.900 gold voor november vorig jaar, de maand waarin de internetenquête onder alle Amsterdamse studenten aan het hoger onderwijs werd gehouden. Sindsdien zijn 2300 eenheden bijgebouwd, waardoor het tekort uitkomt op 7600.
De behoefte geldt alleen voor zelfstandige eenheden; aan onzelfstandige eenheden is geen tekort. Uit het onderzoek blijkt dat studenten kieskeurig zijn en het liefst een zelfstandige woonruimte van minimaal 30 vierkante meter in de binnenstad of Oud Zuid willen betrekken.
Opmerkelijk is ook dat studenten diep in de buidel willen tasten voor zo’n woning. Ze willen er maximaal 384 euro per maand voor neertellen, bij een gemiddeld besteedbaar inkomen van 610 euro.

Ruud Bleijerveld kan aan de ene kant tevreden terugkijken op de twee jaar dat hij aanjager studentenhuisvesting voor het hele hoger onderwijs in Amsterdam is geweest - zijn werkzaamheden zijn met ingang van dit studiejaar overgenomen door de staande organisatie van de Universiteit van Amsterdam. Van woningbouwregisseur Arthur Verdellen kreeg hij anderhalf jaar geleden de mogelijkheid om op een themabijeenkomst over studentenhuisvesting in de Zuiderkerk “lekker onrust in het veld te stoken”. Dat werd hem niet door iedereen in dank afgenomen. Maar het vergrootte wel de aandacht van centrale stad, de stadsdelen en de corporaties voor de woningnood onder studenten. Al voor dat optreden in de Zuiderkerk waren er plannen voor grootschalige nieuwbouw en voor een breed gedragen onderzoek over de woonbehoefte onder studenten (zie kader). Dat inmiddels afgeronde onderzoek is de basis voor gemaakte intentieafspraken over studentenhuisvesting tussen gemeente en corporaties, en voor latere beleidsafspraken. Studentenhuisvesting staat dus op de agenda. Maar hoelang, vraagt Bleijerveld zich tegelijkertijd bezorgd af. Slaat nu de zelfgenoegzaamheid toe? Gezien de lange doorlooptijden, moet als de donder worden gezorgd voor vervanging van de vele tijdelijke eenheden die zijn neergezet, meent Bleijerveld. Liefst door permanente huisvesting.
Er lijkt minder gekibbel te zijn tussen de betrokken partijen over hoe hoog de nood is, en welke maatregelen precies nodig zijn. Maar het rapport Van Zeecontainer tot Grachtenpand van bureau Laagland’advies blijkt nog flinke ruimte voor interpretatie te bieden. En daar waar de partijen het wel volmondig met elkaar eens zijn, dreigt de politiek de voet dwars te zetten.
De grootste studentenhuisvester van Amsterdam, corporatie De Key, blijft voorzichtig met uitspraken over de woningnood onder studenten. “We weten het gewoon nog niet”, zegt directeur Jaap van Gelder. Met de somberste schatting op basis van het rapport kom je op 7600 eenheden uit. Maar daaronder zijn ook 4500 verhuisgeneigde studenten die in Amsterdam en directe omgeving in het ouderlijk huis wonen. Hoe dringend hebben die andere woonruimte nodig, en is dat reden ze voor te laten gaan voor andere woningzoekende Amsterdamse jongeren? “Wij moeten ook de belangen van andere woningzoekenden in het oog houden.”
De Key houdt er rekening mee dat het uiteindelijke tekort in de nabije toekomst niet meer is dan tweeduizend eenheden. En dat kan op termijn omslaan in een overschot; de Amsterdamse studentenpopulatie heeft door de jaren heen immers een zekere grilligheid vertoond. Zeker is dat de corporatie dit voorjaar in zijn studentencomplexen in Diemen en Amsterdam-Noord leegstand kende. Het ging niet om honderden eenheden, benadrukt Van Gelder. Maar het zou een teken aan de wand kunnen zijn. De Key wil zich daarom vooralsnog alleen vast leggen op vervanging van de 1500 tot 1800 tijdelijke eenheden die ze rond de jaarwisseling zal hebben neergezet, liefst door permanente, zelfstandige woningen. In het overzichtje van de productie tussen 2005 en 2010 (zie kader) zijn nog geen projecten voor permanente studentenhuisvesting van De Key te zien. “Dat komt doordat de plannen nog niet helemaal vastliggen”, aldus Van Gelder. “We praten wel over locaties.”

Strippen

Intentieovereenkomst studentenhuisvesting
De gemeente, de twee Amsterdamse universiteiten en de corporaties AWV, De Key, DUWO, Rochdale en Ymere hebben op 8 september een intentieovereenkomst getekend over studentenhuisvesting. Daarin geven de partijen aan dat ze studenten als doelgroep willen laten opnemen in de Beleidsovereenkomst 2006. Ook zeggen ze te streven naar een uitbreiding van de studentenhuisvesting met 11.800 verhuureenheden, zoveel mogelijk in de nabijheid van de onderwijsinstellingen.
Die uitbreiding willen ze realiseren door nieuwbouw, verbouwen en herbestemmen van bestaande bouw en toewijzing van een deel van de bestaande voorraad aan studenten (labelen). Ook tijdelijke huisvesting moet soelaas brengen, in tijdelijke woningen op wisselende locaties, en in woningen en gebouwen die worden gerenoveerd of gesloopt. Bij de tijdelijke huisvesting wordt optimaal gebruikgemaakt van de nieuwe mogelijkheden van de aangepaste Leegstandswet (maximaal vijf jaar verhuur in plaats van drie). Bij de verhuur worden in het vervolg uitsluitend campus- of andere tijdelijke contracten gebruikt. De gemeente handhaaft de verlaagde grondprijzen voor studentenhuisvesting en is bereid te zoeken naar oplossingen voor financiële knelpunten. De corporaties bieden de studenteneenheden aan via StudentenWoningNet.
Bij de uitbreiding met 11.800 eenheden tot 2015 nemen AWV, DUWO en Rochdale er gezamenlijk 5.000 voor hun rekening en Ymere 3.000. De Key heeft voor 3.800 eenheden getekend, maar wil dat aantal alleen realiseren als er inderdaad 7.600 eenheden nodig zijn. Dat is het tekort waarvan de andere partijen uitgaan op grond van een onderzoeksrapport van Laagland’advies. De Key wil de helft van de nodige studentenhuisvesting voor haar rekening blijven nemen, maar houdt rekening met een veel kleiner tekort.

Van ‘new kid in town’ Duwo, nu gefuseerd met Intermezzo, staan 1458 geplande permanente eenheden op het lijstje. Directeur Jan Benschop erkent dat het bij die 7600 benodigde eenheden ook gaat om een kwalitatieve vraag. Maar voor overcapaciteit is hij niet bang. “Als overcapaciteit betekent dat je je slechtste bezit niet kunt verhuren, dan zul je maatregelen moeten treffen om dat wel aantrekkelijk te maken.” Bleijerveld is het hiermee eens: “De Key zou haar complexen in de periferie, in Diemen en aan de Cleyndertweg in Noord, grondig moeten strippen, om er goed geïsoleerde zelfstandige eenheden van te maken. Daarmee zouden ze de concurrentie aan kunnen gaan met nieuwe complexen als bijvoorbeeld op het Science Parc in Watergraafsmeer.”
“Ach, Ruud heeft wel vaker van dit soort tips”, verzucht Van Gelder. “Maar op dit moment helpt het niet. Hij heeft de afgelopen jaren voortdurend geroepen dat er te weinig kamers zijn, maar stelt nu voor om het aantal in Diemen en aan de Cleyndertweg te halveren door er zelfstandige eenheden van te maken.” Wel erkent Van Gelder dat in de komende tien jaar eens goed moet worden gekeken naar deze flats. De gemeente Diemen zou het liefst zien dat er één of twee flats werden gesloopt, omdat ze vindt dat er teveel studenten op een kluitje wonen. Voor de Cleyndertweg ziet Van Gelder een goed toekomstperspectief vanwege de prominente ligging in het centrumgebied van Noord (het ‘CAN-gebied’) dat grondig op de schop gaat, en vanwege de beoogde eindhalte van de Noord/Zuidlijn. “Maar misschien moet het complex wel een andere bestemming krijgen of worden afgebroken. Dan zouden we graag evenveel, of liever meer eenheden terug willen bouwen dicht bij de huidige locatie of anders dichter bij de pont. Daar praten we over met Noord. Er is daar een zee van ruimte, dus je kunt er voor zorgen dat er eerst nieuw wordt gebouwd voordat je woningen onttrekt, zoals het in de stadsvernieuwing eigenlijk ook zou moeten.”
Voor de studentenhuisvesters is een stadsdeel als Noord, maar ook Westerpark, een El Dorado. Niet alleen vanwege de ruimtelijke mogelijkheden, maar ook door de rol die de betrokken stadswethouders spelen. Volgens Benschop en Bleijerveld zijn lang niet alle stadsdelen even toeschietelijk. Waar Benschop geen namen wil noemen, laakt Bleijerveld het stadsdeel Centrum. “Stadsdeelwethouder Els Iping vindt dat er wel genoeg studenten in de binnenstad zijn. Maar dat is onzin: slechts vier procent van de bevolking is er student, de helft van het percentage van twintig jaar geleden. Juist in de binnenstad is veel woonruimte voor studenten verloren gegaan, door de huurbescherming en doordat studenten vanaf de jaren tachtig niet meer als aparte doelgroep werden gezien. Het is een schande dat Iping ‘nee’ roept tegen studenten, maar nog steeds niets doet aan de leegstand van honderden woningen boven winkels. In steden als Maastricht en Utrecht is dat met bestuurlijke druk wel aangepakt. Vanuit het Maagdenhuis hadden we uitzicht op de achterkant van winkels in de Kalverstraat: wat een vervallen troep, wat een treurigheid. Ik begrijp niet dat een stadsbestuur of een deelraadslid dat accepteert.”

Labelen

Naast de ontwikkeling van permanente eenheden, breken de Amsterdamse corporaties een lans voor het ‘gemonitord labelen’ van woningen tot dertig vierkante meter tot studentenwoning. “Labelen is een flexibel instrument. De met de corporaties afgesproken aantallen kunnen jaarlijks worden bijgesteld, naar gelang de vraag naar studentenhuisvesting en de vraag van andere doelgroepen, zoals startende jongeren”, zegt Magda Rensburg, die de Projectgroep Studentenhuisvesting van de gemeente leidt. Door de toepassing van campuscontracten, die gelden voor de duur van de studie, zouden deze woningen indien nodig weer terug kunnen vloeien in de reguliere voorraad. Maar uiteindelijk kan ook blijken dat labelen niet zoveel verandert aan de praktijk. Mogelijk gaan deze woningen nu al vaak naar studenten, omdat ze moeilijk verhuurd kunnen worden aan reguliere starters die zeven jaar in de rij hebben gestaan. Labelen voor studenten heeft ook andere voordelen, zeggen de corporaties. Ingewikkelde en kostbare samenvoegingen van deze woningen kunnen achterwege blijven. En studentenpopulaties in volksbuurten doorbreken de eenzijdige bevolkingssamenstelling; ze kunnen de levendigheid en leefbaarheid vergroten.
De VVD-gemeenteraadsfractie heeft in een raadsnotitie gepleit voor het labelen voor studenten, als onderdeel van de zo gewenste profilering van Amsterdam als creatieve kennisstad. Maar de linkse partijen in de gemeeenteraad, PvdA, GroenLinks en de SP (samen een meerderheid) willen er, net als de Huurdersvereniging Amsterdam, vooralsnog niet aan. Met weer een nieuwe voorkeursgroep komt de gewone woningzoekende nog minder aan zijn trekken, zegt PvdA-raadslid Bouwe Olij. De campuscontracten leiden volgens hem tot een uitholling van het huurrecht. Bovendien stelt Olij dat de regeling helemaal niet nodig is, omdat er al zoveel studentenwoningen zijn gebouwd of in voorbereiding zijn.
De corporaties vinden die uitholling van het huurrecht wel meevallen. Niemand wordt zomaar op straat gezet. Bovendien worden studenten verplicht zich ook in te schrijven bij WoningNet zodra ze een studentenwoning betrekken. Na afstuderen zouden ze dan vrijwel direct aan de beurt zijn voor een nieuwe woning.
Bleijerveld zou wel een poging willen doen Olij op andere gedachten te brengen over labelen. Voor Bleijerveld staat vast dat het imago van Amsterdam als onderwijsstad schade heeft opgelopen door de berichten in de media over lange wachttijden, ofschoon dat in het onderzoek van Laagland niet naar voren komt. Er blijft volgens hem meer verborgen in het onderzoek. Over allochtone studenten wordt gezegd dat ze in toenemende mate participeren in het onderwijs en dat ze vaak nog thuis wonen. “Juist die jongeren willen meer op zichzelf wonen. Niet alleen omdat ze thuis maar een klein hoekje hebben om te studeren, terwijl het zusje televisie kijkt en het broertje met een spelcomputer speelt. Ze willen zich ook losmaken van het ouderlijk gezag. Dat kan in Turkse en Marokkaanse gezinnen nog erg sterk zijn. Ik heb allochtone meisjes gesproken die erg blij waren dat ik dat ter sprake bracht.”

Prognose
De Dienst Onderzoek en Statistiek heeft een inventarisatie gemaakt van de woonruimtebehoefte onder studenten tot 2015. De Dienst verwacht op basis van demografische ontwikkelingen een sterk groeiende vraag naar hoger onderwijs in Amsterdam. Bovendien wordt ook een toenemende participatie aan het HBO voorzien (die aan het wetenschappelijk onderwijs blijft gelijk), met name omdat een groter percentage allochtone jongeren daaraan zullen deelnemen.
Onderzoek en Statistiek schetst een aantal scenario‚s. Zo ontstaan er tekorten aan woonruimte uiteenlopend van 1300 tot 11.000 eenheden. Alleen bij die laatste variant neemt het huidige tekort toe; bij de acht overige neemt het af. Het tekort van 1300 ˆ dat volgens sommigen gevaarlijk dicht bij het omslagpunt ligt ˆ is volgens O+S niet reëel. De productie van permanente eenheden zal waarschijnlijk achterblijven bij de plannen. Daarnaast zal een verhoging van het aanbod waarschijnlijk extra vraag scheppen.
Zoals het er nu voorstaat zal het tekort na 2010 weer toenemen, vooral tijdelijke eenheden verdwijnen. Magda Rensburg van de Projectgroep Studentenhuisvesting en Van Gelder van De Key zijn niet pessimistisch over het ontwikkelen van nieuwe tijdelijke locaties. Van Gelder: “De eenheden die we in de Houthavens hebben staan gaan zeker 25 jaar mee. Verplaatsen kost ruwweg een jaar huur.”

Johan van der Tol

 

Deel
Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten
Akkoord over aanpak studentenhuisvesting

Studentenhuisvesting is ‘hot’, schreven we precies een jaar geleden in NUL20. Nu kunnen we constateren dat die belangstelling heeft geleid tot een voorbeeldige daadkracht in tijden van stagnatie: 2300 nieuwe eenheden in anderhalf jaar tijd. En de teller staat nog niet stil. Daarnaast kan het toekomstig huisvestingsbeleid nu geschraagd worden door recent woningbehoefte-onderzoek onder studenten." data-share-imageurl="">