Corporaties nemen in Parkstad tekorten en de regie van gemeente over

Corporaties nemen in Parkstad tekorten én de regie van gemeente over
‘Wie betaalt, bepaalt’

Dossier Noordelijke IJ-oeversDe Amsterdamse corporaties nemen de volledige financiële verantwoordelijkheid voor de fysieke herstructurering van Nieuw West. In ruil daarvoor biedt de gemeente veel meer vrijheid. Was deze verandering in de onderlinge verhoudingen noodzakelijk? AWV-directeur Gerard Anderiesen en Henk Goettsch, voorzitter stadsdeel Slotervaart menen van wel. Al is er verschil van mening mogelijk over de herstructurering van de openbare ruimte. “Als de gemeente geen geld meer heeft voor de herinrichting van straten, dan wordt het wel erg armetierig. Dan moeten we een plan maar niet meer uitvoeren,” aldus Goettsch.

Parkstad: zo zit het
Vier jaar geleden is de toekomstige ontwikkeling van Nieuw West vastgelegd in Richting Parkstad 2015. Wat is er tot op heden van de toen geformuleerde doelen terechtgekomen? De belangrijkste conclusies.
Demografische ontwikkelingen
Welke veranderingen zijn er opgetreden in de sociaal-economische positie van de bewoners?
De sociaal-economische positie van de inwoners in Nieuw West is relatief zwak. Sinds 2000 is hun positie niet waarneembaar verbeterd. Marokkanen, vrouwen en jongeren vormen de meest kwetsbare groepen. Vooral stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer en de Kolenkitbuurt springen er in negatieve zin uit. Ook de nieuwe instroom in Nieuw West bestaat uit huishoudens met een relatief slechte sociaal-economische positie.
Welke demografische effecten zijn te verwachten van het bouwprogramma?
Bij voortgaande stedelijke vernieuwing neemt de bevolking toe. Er komen meer gezinnen met kinderen en het aantal alleenstaanden neemt af. Vernieuwing heeft ook een gunstig effect op het aantal werklozen. De prognose is dat in het vernieuwde gebied de werkloosheid veel lager zal uitvallen, dan zonder vernieuwing.

Wonen
Het aantal woningen zal sterker groeien dan oorspronkelijk afgesproken. In Richting Parkstad 2015 was nog sprake van een groei van 54.000 naar 65.000 woningen. Uit de tot dusver vastgestelde vernieuwingsplannen blijkt een groei naar circa 69.000 woningen.
De voorgenomen woningdifferentiatie wordt gehaald. Over tien jaar zal 44 procent van de woningen bestaan uit sociale huurwoningen en 56 procent betreft dan marktwoningen. Er wordt minder gesloopt. Het oorspronkelijke sloopprogramma van 13.300 uit Richting Parkstad wordt afgeslankt. Thans is sloop voorzien van 10.500 woningen. Volgens de huidige stand van zaken komt het nieuwbouwprogramma op een totaal van 25.000 woningen.
Doel was ook om in de totale planperiode 3500 sociale huurwoningen te verkopen. Die verkoop gaat niet vlot. Tussen 1998 en 2004 zijn slechts 589 woningen verkocht.
In Nieuw West bedraagt de gemiddelde vrij-op-naam prijs 2111 euro per vierkante meter. Een koopwoning van negentig vierkante meter heeft een prijs van 190.000 euro. Deze woningen doen het in de verkoop vrij goed. Duurdere woningen (boven 220.000 euro) verkopen slechter. Bewoners van de nieuwe koopwoningen komen voor zeventig procent uit Nieuw West.
De helft van de mensen die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen, is op zoek naar een eengezinswoning, het liefst in Nieuw West. Daarvan wil 15 procent beslist kopen en 35 procent wil beslist huren. Het bouwprogramma sluit echter beperkt aan op hun woonwensen. Er trekken dan ook nog steeds veel gezinnen naar de regio.
Een op de vijf Amsterdammers zou wel in Nieuw West willen wonen, zo blijkt uit onderzoek van O+S. Maar dan moet wel de vernieuwing eerst gestalte krijgen. Vooral voor jonge Amsterdammers is Nieuw West een alternatieve vestigingsplek. Hun interesse wordt gewekt door de aanwezigheid van ruime woningen, een groene omgeving en de nabijheid van het centrum.

Ruimtelijk programma
Wat komt er terecht van de voorgenomen diversiteit aan leefmilieus?
Voor de evaluatie van Richting Parkstad zijn zes uitwerkingsplannen nader geanalyseerd op hun geplande leefmilieu. De conclusie is dat veel van de ontworpen leefmilieus naar een semi-stedelijk type bewegen en daardoor niet erg onderscheidend zijn: de stedelijke milieus zijn onvoldoende stedelijk; de tuinstedelijke milieus niet ontspannen, de suburbane milieus te compact. Voor bewoners valt hierdoor weinig te kiezen. Nieuw West beschikt daarmee niet over een onderling concurrerend aanbod.
Hoe gaat het met de herinrichting van de openbare ruimte?
Plannen voor de openbare ruimte komen laat aan bod. Of worden helemaal niet gemaakt. Met als gevolg dat de daarvoor benodigde budgetten niet beschikbaar zijn. Bovendien bedreigen parkeeroplossingen op maaiveld of in half verdiepte garages in veel plannen de kwaliteit. Daardoor stranden pogingen om wonen aan de straat aantrekkelijker te maken.
Blijft parkstad een beetje groen?
In de afzonderlijke vernieuwingsplannen lukt het vrij goed om de groenstructuur te behouden. De uitvoering van het Bomenstructuurplan slaagt niet, omdat het groen buiten de specifieke vernieuwingsgebieden niet wordt aangepakt.

Geld
De kosten van de totale vernieuwingsoperatie zijn opnieuw berekend. Het tekort van de gemeente loopt op naar 225 miljoen euro. In vergelijking met de vier jaar geleden geformuleerde uitgangspunten is sprake van een verslechtering met 168 miljoen euro.
Het tekort van de corporaties groeit naar 209 miljoen euro. Voor hen is sprake van een verslechtering met 73 miljoen euro. Als de van rijkswege beschikbaar gestelde middelen voor herhuisvesting en projectvoorbereiding van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing ervan worden afgetrokken, dan resteert nog een tekort van 163 miljoen voor de gemeente en 148 miljoen voor de corporaties.
Het Amsterdamse Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (110 miljoen euro in 2001) wordt ingezet ter dekking van de tekorten. Het grootste deel daarvan is reeds gestoken in 2e fase vernieuwingsplannen. Voor beide partijen resteert vervolgens een niet gedekt risico van respectievelijk 104 miljoen euro voor de gemeente en 99 miljoen euro voor de corporaties.Bij ongewijzigd beleid heeft de gemeente tot 2015 nog circa 58 miljoen euro nodig om de kosten voor projectvoorbereiding te betalen. Een groot deel daarvan is nodig om de diverse projectbureaus in de stadsdelen te bekostigen.
Maatschappelijke instellingen zijn niet bij machte de commerciële marktprijs voor huisvesting te betalen. Het totale tekort voor gebouwde sociale voorzieningen bedraagt 48 miljoen euro.

Vier jaar geleden werden de plannen voor de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden samengebracht in het allesomvattende herstructureringsplan Richting Parkstad 2015. Toen ook werd de afspraak gemaakt om aan de vooravond van de verkiezing van de gemeenteraad en stadsdeelraden in een uitvoerige evaluatie helderheid te bieden over de resultaten van alle inspanningen. "De uitkomst van de evaluatie is gematigd positief," meent AWV-directeur Gerard Anderiesen. Met Eigen Haard, Far West en consortium Westwaarts is hij één van de vier hoofdrolspelers in de Westelijke Tuinsteden. Woningbouwvereniging AWV bezit in Nieuw West ruim vierduizend woningen. “Er is de afgelopen jaren veel gebeurd. In de eerste gebieden, in het Zuidwest Kwadrant en in Buurt 9 (Geuzenveld) zijn de resultaten van de ruimtelijke vernieuwing al goed zichtbaar. Voor de andere vernieuwingsgebieden zijn de afgelopen jaren gedegen plannen opgesteld. Voor 24 vernieuwingsgebieden zijn dertien uitvoerige vernieuwingsplannen vastgesteld. De uitwerkingsplannen liggen klaar. De uitvoering van de herstructurering is aanstaande, daarover heb ik geen twijfel meer. We gaan van kant.”

De evaluatie maakt ook duidelijk dat de ambitieuze voornemens uit 2001 niet ongewijzigd kunnen worden gerealiseerd. “We moeten wel veel kritischer naar onze plannen kijken. Toen we vijf jaar geleden de eerste vernieuwingsplannen maakten, heerste er een grote euforie op de Amsterdamse woningmarkt. Maar in onze stad kan niet alles tegen elke prijs worden afgezet. De vraag naar een betere woning komt allereerst uit de buurt zelf. Dat weten we nu veel scherper dan een paar jaar geleden. Dat is ook de les van de vernieuwing van de Bijlmer. Pas als een gebied populairder wordt, dan krijgt een wijk aantrekkingskracht voor mensen van buiten. Voor de mensen die hun woonomstandigheden in hun eigen woonwijk kunnen verbeteren, is de prijs een kritisch gegeven. Een woning is al gauw te duur. Bovendien willen ze laagbouw: een huis met een tuin. We moeten daarom meer eengezinswoningen bouwen”, aldus Anderiesen.
Stadsdeelvoorzitter Goettsch is enthousiast over die constatering. “Wat is er tegen laagbouw? Wat is er tegen de aanleg van tuintjes? Dergelijke woningen zijn bij uitstek geschikt voor gezinnen met kinderen. Van oudsher zijn we een stadsdeel met veel van dergelijke huishoudens. Dat wij in Amsterdam eengezinswoningen moeten bouwen is eigenlijk niet zo bijzonder. Andere steden bouwen dergelijke woningen al vele jaren.”
De constatering dat meer eengezinswoningen wenselijk zijn, is niet helemaal nieuw. Vorig jaar al werd er voor gekozen duizend gestapelde woningen om te zetten in meer eengezinswoningen. Anderiesen verwacht dat bijvoorbeeld in Geuzenveld nog meer eengezinswoningen kunnen worden gebouwd.

Veel minder geld

De wetenschap dat niet iedere woning te verkopen valt en de – mede daaruit voortkomende - noodzaak meer laagbouw te realiseren, hebben grote gevolgen voor het opbrengstenniveau. Bovendien heeft de gemeentelijke overheid door stringente Rijksbezuinigingen veel minder geld beschikbaar. Volgens het geactualiseerde Ramingsmodel Parkstad bestaat er bij ongewijzigde uitvoering van alle vernieuwingsplannen voor beide partijen gezamenlijk een ongedekt risico of tekort van meer dan tweehonderd miljoen euro. Bovendien blijken de eerste uitwerkingsplannen een onevenredig deel van het beschikbare budget uit het Amsterdamse Stimuleringsfonds Volkshuisvesting op te souperen. Het risico hiervan is dat komende uitwerkingsplannen alleen nog met grote moeite kunnen worden gerealiseerd.
De Amsterdamse corporaties hebben de gemeente toegezegd het tekort voor hun rekening te nemen. De vernieuwing kan dus onverminderd doorgaan. Maar dat betekent volgens Anderiesen niet dat de hele rekening zonder meer naar de corporaties kan verhuizen. “De Amsterdamse corporaties zijn niet schathemelrijk, maar we denken die last te kunnen dragen. Wel zullen we slimmere plannen moeten maken. We moeten een product bieden dat beter past bij de vraag van de consument. Ook is het van groot belang in alle vernieuwingsactiviteiten een betere fasering te vinden.”
Volgens Anderiesen is het niet de bedoeling de vernieuwing over een veel langere periode uit te smeren. “Cruciaal is wel de schaal waarop we kunnen werken. Het is handig de activiteiten zo in te richten, dat we op het niveau van een buurt, zeg zevenhonderd tot duizend woningen, één ontwikkelende corporatie hebben. Daarvoor zijn goede mogelijkheden aanwezig. De afgelopen jaren is door fusie en overname het aantal corporaties al sterk afgenomen. Bovendien hebben we aan herverkaveling van bezit gedaan. Mocht in een bepaald gebied één ontwikkelaar onmogelijk blijken, dan kunnen we altijd nog speciale samenwerkingsovereenkomsten sluiten. AWV doet dat nu al. Met Far West werken we gezamenlijk aan de grootschalige vernieuwing van de Kolenkitbuurt.”
Niet op de laatste plaats willen de corporaties vaker bekijken of in een bepaald gebied een drastische ingreep in een stedenbouwkundig plan wel echt noodzakelijk is. “Er moeten duurzame woonwijken ontstaan, maar Nieuw West heeft ook bepaalde kwaliteiten. Daar moeten we meer oog voor hebben. We weten uit de evaluatie dat er betrekkelijk weinig differentiatie in woonmileus dreigt te komen. Moeten we wel zo vaak kiezen voor verdichting? Juist de sloop van hele gebieden in combinatie met flinke verdichting is heel kostbaar. Terwijl we er bij wijze van spreken op zo’n plek ook voor zouden kunnen kiezen een rij verouderde duplex-woningen te vervangen door moderne eengezinswoningen. Dan kunnen we de bestaande groenstructuur handhaven, is het mogelijk het oude stratenpatroon te bewaren. Of kan een kostbare ingreep in de riolering achterwege blijven.”

Nog maar één regisseur

Voor het maken van dergelijke keuzes is er straks nog maar één speler: de woningbouwvereniging. Anderiesen: “Op dit moment wordt er nauw samengewerkt tussen gemeente, stadsdelen en corporaties. De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare ruimte en is eigenaar van alle grond. De corporatie heeft de woningen. Daarmee zijn er eigenlijk twee ontwikkelaars. Met ieder een eigen agenda. Wij willen iets bouwen wat verkoopt. Bijvoorbeeld laagbouw. De gemeente is in dat proces juist gebaat bij verdichting. Hogere grondopbrengsten maken het mogelijk de openbare ruimte in te richten en dekking te vinden voor maatschappelijke investeringen. Door deze belangentegenstellingen kunnen gemakkelijk energievretende discussies ontstaan. Daar willen beide partijen vanaf. Het is voortaan aan de corporaties om optimale plannen te maken.”

 
"Wij willen iets bouwen wat verkoopt.
De gemeente is juist gebaat bij verdichting."

Ook voor Goettsch is een dergelijke herijking van de verhoudingen geen punt van discussie. “De urgentie om tot vernieuwing te komen is onverminderd groot. Mensen zijn beter af in een goedverzorgde buurt. De overheid heeft minder geld te besteden, terwijl de corporaties over grote financiële reserves beschikken. Het is dus niet meer dan logisch dat zij hun verantwoordelijkheid nemen en dieper in de buidel tasten. Dat past ook helemaal bij de landelijke discussie over de maatschappelijke taak van de woningbouwverenigingen. Ook voor hen geldt: wie betaalt, bepaalt. Dus de roep om meer vrijheid is vervolgens niet meer dan logisch.”
Maar hoever strekt die vrijheid? De gemeente neemt echt geen afscheid van haar taak op het terrein van de volkshuisvesting, zo benadrukt Goettsch. “Onze burgers moeten een dak boven hun hoofd hebben. We blijven ons dus gewoon bemoeien met het aantal sociale huurwoningen dat moet worden gebouwd. Over dergelijke uitgangspunten hebben we in de praktijk ook nauwelijks discussie met de woningbouwverenigingen. Zij zijn zich wel degelijk bewust van hun sociale taak.”
Als het gaat om de al vastgestelde vernieuwingsplannen verwacht hij geen grootscheepse veranderingen. “De corporaties zullen echt niet alles over willen doen. Dat zou tot een enorme vertraging leiden. Daar heeft geen enkele partij belang bij. We mogen onze ogen natuurlijk niet sluiten voor veranderende maatschappelijke omstandigheden. Als blijkt dat een programma op een bepaald onderdeel beter kan worden gewijzigd, dan moeten wij dat mogelijk maken. In onze eigen vernieuwingsplannen is altijd een bepaalde flexibiliteit mogelijk. Ik heb daarover met mijn deelraad goede afspraken gemaakt.”
Maar hoeveel afstand accepteert een stadsdeelraad in de praktijk van alledag? “Wij zitten het dichtste bij de burger. Als bewoners een bepaalde aanpak niet accepteren, dan zullen ze het snelst bij ons op de stoep staan. Stadsdeelpolitici hebben de opdracht dicht bij de burgers te staan. Die kunnen dat onmogelijk negeren. Sterker: ze negeren dat niet. Als de raad kwaad wil, dan komt er kwaad. Daar zijn de woningbouwverenigingen zich zeer van bewust. Maar volgens mij gaat het niet om het maken van plannen in de sfeer van tegenstellingen. Met een pistool op de slaap is het snel afgelopen. Het gaat erom een zeker evenwicht te vinden. En ik moet zeggen; de corporaties hebben wat dat betreft een redelijk inlevingsvermogen.”

Grote Vereenvoudiging

Verder zullen de corporaties plezier kunnen beleven aan de door wethouder Stadig gelanceerde Grote Vereenvoudiging. Het aantal (typisch Amsterdamse) regels waar een corporatie aan moet voldoen neemt drastisch af. Verder worden de onderhandelingen met het Ontwikkelingsbedrijf over de grondprijs door de introductie van de zogeheten Bouwenvelop aanzienlijk vergemakkelijkt.
De uitgangspunten voor de nieuwe werkwijze moeten voor het einde van het jaar hun definitieve beslag krijgen. De komende maanden gaan de corporaties onderling bekijken op welke manier ze invulling aan de nieuwe rol kunnen geven. Dan moet bijvoorbeeld duidelijk worden hoe zij zich opstellen bij inrichting van de openbare ruimte.
Begeven de corporaties zich straks op het terrein van de overheid? Anderiesen zegt het definitieve antwoord nog niet te kunnen geven: “Er zullen taken bijkomen. We zullen de omslag moeten maken van een woningbouwproject naar een gebiedsgerichte aanpak. Als corporaties de openbare ruimte willen meenemen, dan moeten we er een vak bijleren. Maar helemaal uitgesloten is het niet. We kennen in Amsterdam voorbeelden, neem het Park de Meer, waarin ontwikkelaars dat redelijk goed hebben gedaan. Zo complex zijn de buurten waarin we aan de slag gaan nou ook weer niet.”
Goettsch op zijn beurt ziet in een dergelijke taakverschuiving geen heil. “Natuurlijk geven we onze verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte niet weg. De scheidslijn is heel duidelijk: zij zijn de eigenaar van het onroerend goed. Wij zijn de eigenaar van de grond en de openbare ruimte. Ik kan me voorstellen dat een stadsdeel op een gegeven moment moet constateren dat er onvoldoende middelen zijn om de herinrichting van de openbare ruimte realiseren. Zo’n situatie kan gemakkelijk ontstaan als corporaties door de keuze voor meer eengezinswoningen minder grondopbrengsten genereren. Dat kan dan een goede reden zijn om een extra corporatiebijdrage te vragen. Immers: ze bouwen een product waarmee ze in vergelijking met gestapelde bouw veel minder risico lopen. Dat rechtvaardigt een hogere grondprijs. Mocht zo’n discussie geen goede oplossing opleveren, dan mogen we wat mij betreft afzien van de vernieuwing. Als het zo armoedig wordt dat we de straat niet meer kunnen betalen, dan moeten we een dergelijk plan maar niet meer uitvoeren.”

Bert Pots

 

Corporaties nemen in Parkstad tekorten én de regie van gemeente over
‘Wie betaalt, bepaalt’

Dossier Noordelijke IJ-oeversDe Amsterdamse corporaties nemen de volledige financiële verantwoordelijkheid voor de fysieke herstructurering van Nieuw West. In ruil daarvoor biedt de gemeente veel meer vrijheid." data-share-imageurl="">