Buiksloterham: de gedurfde ontwikkeling van een woonwerkgebied

Buiksloterham: de gedurfde ontwikkeling van een woonwerkgebied
Wonen tussen plofzone en stankcirkel

Dossier Noordelijke IJ-oeversHet naast het Shell-terrein gelegen bedrijventerrein Buiksloterham wordt ontwikkeld tot een gebied van wonen én werken. Dat idee is al oud – Riek Bakker nam het in haar masterplan voor de Noordelijke IJ-oevers op - maar dat het nog doorgaat is eigenlijk groot nieuws. Wonen én werken blijkt namelijk steevast een moeilijke combinatie. Waarom gaat het in Buiksloterham wel lukken? Met het recente projectbesluit is gekozen voor een pragmatische benadering waarbij veel later kan worden ingevuld.
En het mag even duren, tot 2030 ongeveer.

Wat te doen tegen lawaai?
• Woningen op een gunstige plek situeren, dus uit de buurt van lawaaiige wegen en bedrijven.
• Afspraken met bedrijven over suboptimale benutting van geluidsvergunningen.
• Geluidsafschermende bebouwing en gesloten bouwblokken.
• Dove en dubbele gevels.
• Gebruik maken van de verruimde mogelijkheden van de nieuwe Wet Geluidshinder (geen beperking van het lawaai, wel een verruiming van de bouwmogelijkheden). In de interim-wet ‘Stad en Milieu’ in voorbereiding staan mogelijkheden om hogere waarden te hanteren. Die mogen echter pas worden gebruikt als andere optimaliseringsalternatieven zijn uitgeput.

Grote opslagterreinen, loodsen, lange blinde muren, een rommelige openbare ruimte, waar trucks het straatbeeld bepalen. De Buiksloterham, grenzend aan het Shell-terrein, is onmiskenbaar een bedrijventerrein. Er wonen nog geen honderd mensen. Dat moeten er, over ruim twintig jaar, veel meer zijn. Dan moeten er zo’n vierduizend woningen staan. Die komen waar mogelijk te staan tussen de bedrijvigheid. Waar mogelijk, onthoud die term. Dat is de rode draad in de aanpak van de transitie naar een stedelijk woon-werkgebied die al is vastgelegd in het Structuurplan uit 2003. Eind maart 2005 hakte het stadsdeelbestuur de knoop door over de ontwikkelingsrichting van het Buiksloterham-terrein.
Uitgangspunt is dat bestaande bedrijven blijven staan, met een enkele uitzondering. Dat levert natuurlijk direct enorme beperkingen op die in de vorm van geluid- en stankcirkels en plofzones zichtbaar worden op de inrichtingskaarten. “We zoeken bewust de grenzen van de milieuwetgeving op”, zegt Lous Vinken die vanuit de centrale stad (PMB) als projectmanager is gestationeerd bij Noordwaarts. “We stellen vast dat er nog veel ‘ruimte’ zit in vergunningen die bedrijven hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om geluidsoverlast. Als je daar met bedrijven afspraken over maakt, krijg je een heel andere geluidscontour.” Er is in de plannen rekening gehouden met de milieu-effectrapportage (MER) uit 2004. Voor nieuwe bedrijven geldt dat ze de bestaande milieucontouren niet overschrijden.
Wat stank en uitstoot betreft, rept de Wet Milieubeheer over het ‘alara’-principe: as low as reasonably achievable. Ook daar zit nog wel wat interpretatieruimte in, al kun je met verbaal rek- en strekwerk niet om reële risico’s heen. Een plofzone, zoals die om Air Products, blijft een plofzone. Als een beperking in een gebied niet kan worden opgerekt, wordt gekeken naar de resterende mogelijkheden. “Het gebied is nu heel extensief opgezet”, gaat Vinken verder, “je kunt de ruimte dus waar mogelijk veel intensiever gebruiken.”
De begeleidingscommissie met afvaardigingen van bedrijven ondersteunt het projectbesluit. Maar het gesprek met alle individuele bedrijven komt pas op gang na het vaststellen van een uitvoeringsbesluit (een fase 3 besluit in termen van het Plaberum). De bestuurlijke besluitvorming daarover is voorzien in 2006. Daarna volgt de uitwerking in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en bouwplannen. De woningbouw start op zijn vroegst in 2009.
Er zijn bedrijven die hun grond nu al aanbieden, maar de gemeente is terughoudend. Uitkopen of uitdrijven is juist niet het uitgangspunt. Dat wordt veel te duur. Bovendien heeft de gemeente inmiddels ongeveer 75 procent van de grond in het gebied, grotendeels uitgegeven in erfpacht, mede omdat eerder enkele grote terreinen zijn aangekocht nadat grote industriële bedrijven vertrokken..
“We kunnen dus gewoon verder”, zegt Vinken. Ontwikkelaars zullen volgen, zo is de verwachting – en de hoop. “De markt is enthousiast, er bestaan ideeën over woningen, atelierwoningen en bedrijfsverzamelgebouwen.” Bedrijfsverzamelgebouw Kaap Noord is zojuist geopend, in navolging van de Groene Draeck, aan het water, dat al een aantal jaren goed functioneert. Er is in Amsterdam een grote behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte (tussen 25 en 100 vierkante meter).

Nieuwe creatieven

Lopend door het gebied valt de industriële en kale uitstraling op. De wind – en daarmee het zwerfvuil – heeft vrij spel. Een oud-ijzerrijder stopt met luid getoeter voor een gammele viskraam, waar de lucht van vet je tegemoet walmt. Het lijkt nog een lange weg naar het mekka voor de ‘nieuwe creatieven’ (een term uit het projectbesluit), al weet je het natuurlijk maar nooit. Wonen boven je bedrijf kan zeer aantrekkelijk zijn. De eerste pioniers zijn er al: reclamemakers, architecten, vormgevers, film- en decormakers. Maar die komen om er te werken. De hoop is dat ondernemers op het gebied van duurzame technologie er zich zullen gaan vestigen, onder de rook van het New Technology Center dat Shell gaat bouwen. In brede zin wordt gemikt op bewoners ‘met een stedelijk georiënteerde leefstijl’.

Een plofzone blijft een plofzone

Blijft de vraag welke stank- en geluidsbelasting de bewoners acceptabel vinden. Vinken: “Mensen die hier gaan werken en wonen weten in wat voor soort gebied ze terechtkomen. We maken van het bedrijfsmatige karakter geen geheim, dat kan zelfs aantrekkelijk zijn. Bovendien is de milieubelasting niet overal hetzelfde. Daarin zijn keuzes mogelijk. Het gebied wordt opgezet in zones die zich wat gebruik en milieubelasting betreft onderscheiden.”
Maar een wettelijke geluidsnorm is een geluidsnorm. De huidige toegestane cumulatieve geluidsbelasting in woningen is met 50 decibel (dBA) uitermate streng. Een speeltuintje van een crèche kan bij wijze van spreken leiden tot normoverschrijding. Dankzij aanvullende regelgeving kan de huidige geluidsgrens van overigens nog worden opgerekt naar 55. Alle beetjes helpen. Vinken: “Met 5 dBA extra verandert er al een hoop. Het kan net het verschil zijn tussen een dove muur en een gevel met luchttoetreding.” Er wordt sowieso veel verwacht van slim bouwen. “Maar niemand wil een muur op het zuiden waar geen ramen in zitten.” Feit is dat het cumulatieve lawaai in grote delen van de Buiksloterham boven de 60 dBA uitkomt. Binnen de huidige regelgeving kan daar zonder aanvullende maatregelen - zoals geluidswering - dus geen sprake zijn van woningbouw.
Bij Noordwaarts hoopt men dat VROM komt tot afwijkende voorwaarden voor transitiegebieden. Hoopvol wordt gewezen op hét precedent: het ‘Zeehavenbesluit Rotterdam’. Het komt neer op een ontheffing van regels om zo woningbouw temidden van bedrijvigheid mogelijk te maken. Er zijn altijd mensen die de milieusituatie voor lief nemen als het uitzicht en de situering compensatie bieden. Noordwaarts kan bovendien gebruikmaken van een nieuw juridisch middel, dat nu nog in de beleidspijplijn zit: ‘Stad en Milieu’: een nieuwe, legale mogelijkheid om hogere waarden te hanteren, als alle andere middelen om die omlaag te brengen zijn uitgeput. “Een laatste redmiddel”, aldus Vinken.
Je zou bijna gaan denken dat er binnen alle milieucontouren ‘gewoon’ voldoende plek is voor woningen. Moet er dan helemaal niet worden uitgekocht? “Ja, natuurlijk, er moet worden uitgekocht, en dat is ook al gebeurd hier en daar. Maar als dat te duur wordt – en veel geld hebben we eigenlijk niet – zoeken we naar andere oplossingen, zoals temporisering of afschermende bebouwing.”

Nieuwe tijden

Terwijl de herontwikkeling van het Shell-terrein tot op de millimeter is vastgelegd, beperkt het projectbesluit Buiksloterham zich tot zeer algemene contouren. Critici noemden de plannen daarom te onduidelijk. Vinken benadrukt de lange looptijd van het project en de budgettaire beperkingen. Het is daarom noodzakelijk de vrijheid te hebben veel later in te kunnen vullen of mooier geformuleerd: het proces organisch te laten groeien. Vinken: “Sommigen moeten er nog aan wennen, maar dit is een aanpak die past bij een nieuwe manier van denken. We doen wat wij als gemeente belangrijk vinden en voor ontwikkelaars bestaat alle gelegenheid om aan te sluiten met eigen plannen. Maar wij gaan niet eerst de grond voor hen verwerven en bouwrijp maken.Dat kunnen en willen ze zelf.” Met het geld dat de gemeente gaandeweg verdient, worden nieuwe stappen mogelijk. Er is wel voorzien in ruimtelijke reserveringen voor planonderdelen die met de huidige middelen niet zijn te realiseren. Vooralsnog gaat het budget op aan voorwaardelijke investeringen, zoals verkeersontsluitingen.

“Uitkopen is juist niet het uitgangspunt”

Dan stuit je tegelijk op de vraag in welk stadium je welk besluit moet nemen. De organisatie SPINN die een nautisch initiatief aan de westkant van het gebied wil ontwikkelen, heeft bijvoorbeeld tijdens de inspraakprocedure bezwaren geuit tegen de westelijke ontsluitingsweg. Maar als die weg een vaste oeververbinding wordt, blijft de daarachter te situeren jachthaven onbereikbaar. Maar een beweegbare constructie is natuurlijk veel duurder. “Dat wordt momenteel onderzocht. Je moet je afvragen of je als gemeente alles voor iedereen moet regelen en aanleggen”, denkt Vinken hardop. Bovendien luistert het letterlijk nauw. Als de westelijke ontsluiting niet doorgaat in de nu voorgestelde vorm, kan dit gevolgen hebben voor de hoeveelheid verkeer over de middenontsluiting. Dan neemt daar de lawaaibelasting toe en overschrijd je zo misschien net weer die lastige grens van 55 dBA.
Vinken: “Tot 2015 hebben we de handen vol aan de woningbouw op onze ‘eigen’ grond. Particuliere ondernemers krijgen de ruimte in de rest van het gebied. Ze krijgen een verzamelin spelregels mee om de ontwikkeling van verschillende locaties op elkaar af te stemmen. Uiteraard blijft de gemeente tijdens het hele ontwikkelingsproces andere partijen ondersteunen en faciliteren.”

Saneren

Geluidscontouren, stankcirkels en plofzones. Wie woningen wil bouwen op een bedrijventerrein krijgt met een keur aan milieuwetgeving te maken. Maar er is meer: bodemvervuiling. De voormalige industrie heeft in Buiksloterham zijn visitekaartje achtergelaten. Die is niet gering: zware metalen, PAK’s, maar ook olie en vluchtige gecholeerden en aromaten, het hele angstaanjagende rijtje, is vertegenwoordigd. Sanering is uitermate kostbaar. Het projectbureau heeft een proces ontwikkeld om de sanering te combineren met het bouwrijp maken van de grond. Zo blijven de kosten nog enigszins beheersbaar.
Ook de bestemming speelt hierbij een rol. Niet voor iedere ontwikkelaar gaat de gemeente saneren, dat is een proces van onderhandeling. En verder is veel vervuiling aan te merken als ‘immobiel’. Dan kun je volstaan met afdekken en isoleren. Dan zijn er nog zones met een ‘asbestverdenking’ en water- en luchtvervuiling.
Het project Buiksloterham maakt weer eens duidelijk hoe ingewikkeld het is wonen én werken te combineren. De complexe problemen zijn inmiddels in kaart gebracht. Voor veel daarvan zijn creatieve oplossingen bedacht. Maar het projectbesluit heeft open einden, financieel, planologisch en milieutechnisch. Er lopen ook nog verschillende onderzoeken, naar onder meer verkeer, parkeren, voorzieningen, hoogbouw. De dreiging blijft dat de woonbestemming blijft botsen met milieuwetgeving. Het staat er met zoveel woorden in het projectbesluit: ‘Bodemverontreinigingen, geluidsoverlast van bedrijven en verkeer, stank en externe veiligheid (…) maken het woningbouwprogramma risicogevoelig’.

Feiten en cijfers
Tussen nu en 2015 zullen in het plangebied Buiksloterham 2200 woningen worden gebouwd. In de periode tot pakweg 2030 zullen dat er in totaal 4000 zijn. Er is veel ruimte voor particulier initiatief. De grondverdeling is uiteindelijk als volgt:
Infrastructuur (16 hectare), openbare ruimte en groen (7 hectare), water (26 hectare), transformatiegebied (52 hectare).
Het bruto vloeroppervlak voor wonen ligt in 2030 op 500.000 vierkante meter. Voor de werkfunctie ligt dat op 450.000. Voor voorzieningen is 50.000 vierkante meter voorzien.
Op dit moment zijn er praktisch geen voorzieningen.

In 2006 wordt een belangrijke stap gezet met de aanleg van de middenontsluiting. Die is ook nodig voor de te realiseren woningen op het Shell-terrein.

Het projectbesluit (in Plaberumtermen een ‘fase 2-product’) is een ruimtelijk, financieel en programmatisch kader op hoofdlijnen voor de transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk woon-werkgebied. Na bestuurlijke vaststelling wordt het uitgewerkt in een uitvoeringsbesluit. Op basis van het Uitvoeringsbesluit Buiksloterham (en overleg met bedrijven) wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld voor het gebied. Dat moet woningbouw mogelijk maken op verschillende plekken. Dat bestemmingsplan zal op zijn vroegst halverwege 2009 in werking treden. Tot het zover is zal hoogstwaarschijnlijk gebruik worden gemaakt van zogenoemde zelfstandige projectprocedures (artikel 19-procedures – Wet RO).
De huidige bestemming van het gebied is industrieterrein (handel en nijverheid).
Ongeveer 10 procent van het gebied blijft een bedrijventerrein.
In verband met de verkeersinfrastructuur geldt voor het totale programma een plafond van 1 miljoen vierkante meter.
Het parkeren door werknemers en bewoners moet plaatsvinden op de eigen kavel, bij voorkeur in gebouwde voorzieningen. De parkeernorm varieert van 0,5 bij sociale huur tot 1,5 voor woningen in de vrije sector.
Er komt een inhaalslag in de openbare ruimte. Kades zullen zoveel mogelijk toegankelijk worden gemaakt.
Meer weten? Surf naar www.noordwaarts.nl



Bas Donker van Heel

Buiksloterham: de gedurfde ontwikkeling van een woonwerkgebied
Wonen tussen plofzone en stankcirkel

Dossier Noordelijke IJ-oeversHet naast het Shell-terrein gelegen bedrijventerrein Buiksloterham wordt ontwikkeld tot een gebied van wonen én werken. Dat idee is al oud – Riek Bakker nam het in haar masterplan voor de Noordelijke IJ-oevers op - maar dat het nog doorgaat is eigenlijk groot nieuws." data-share-imageurl="">