De gevolgen van het nieuwe huurbeleid

De gevolgen van het nieuwe huurbeleid

Op het moment dat deze NUL20 verschijnt, neemt de Tweede Kamer een besluit over Minister Dekkers aangepaste huurbeleidplannen. Die zijn er niet simpeler op geworden nadat het oorspronkelijke voorstel in september werd tegengehouden door de Kamer. Wat betekenen nu de laatste voorstellen voor Amsterdam?

Huren na 2006
Gereguleerde sector
Maximale huurverhogingen:
2006 inflatie +1,5%
2007 inflatie + 2,5%
2008 inflatie + 2,5%
2009 inflatie + 3,5%

Overgangsgebied
Voor huursubsidieontvangers gelden dezelfde maximale verhogingen als in het gereguleerd gebied.

Voor zittende huurders:
Maximale huurverhogingen:
2006 inflatie + 2,0%
2007 inflatie + 3,0%
2008 inflatie + 3,5%
2009 inflatie + 4,0%
De percentages voor 2008 en 2009 zijn afhankelijk van het voldoende terugdringen van het woningtekort

Voor nieuwe huurders:
De maximale huurprijs is tot 2010 afhankelijk van het vernieuwde puntenstelsel

Geliberaliseerde sector
Zittende huurders krijgen dezelfde maximale huurverhoging als huurders in het overgangsgebied.
Bij nieuwe verhuringen geldt geen maximum.

Oorspronkelijk wilde de minister per 1 juli 2006 een kwart van alle huurwoningen liberaliseren. Op dit moment is dat zo’n vijf procent. In Amsterdam zou voor alle huurwoningen met een woz-waarde boven de 130.000 euro de huurprijsbescherming vervallen. Verhuurders zouden vanaf 2008 ruimte krijgen de huren ‘aan de markt’ aan te passen. Maar woningcorporaties moesten dan wel meer huizen bouwen en flink meebetalen aan de huursubsidie. De Kamer hield deze plannen tegen. In zijn brief van 26 april heeft VROM de laatste details over de aanpassingen bekendgemaakt.

Liberalisatie

Nog altijd wil de minister op termijn een kwart van de totale huurvoorraad liberaliseren, maar per 1 juli 2006 hoeft het aandeel vrije sector woningen nog maar uit minimaal 5 procent te bestaan. Voor de resterende twintig procent landelijk te liberaliseren woningen heeft de minister aparte categorie bedacht: het overgangsgebied.
Die 5 procent is een landelijke norm. Gezien de criteria - waaronder alle woningen met woz-waarde boven de 165 duizend euro - valt het percentage geliberaliseerde woningen voor Amsterdam een stuk hoger uit, volgens ingewijden wel zo’n 14 procent.
Huren in overgangsgebied
De maximale huurverhoging van de woningen in de overgangscategorie ligt in 2006 op 2 procent boven de inflatie en loopt vervolgens op naar 4 procent boven de inflatie in 2009. Daarna verdwijnt de huurprijsbescherming als er voldoende woningen zijn bijgekomen.
De Tweede Kamer bedong eerder een maximum huurprijs voor deze woningen van 5,4 procent van de woz-waarde. Dekker toont zich nu echter bereid voor deze categorie het woningwaarderingstelsel (‘het puntenstelsel’) te handhaven – in een modern jasje, waarin de waarderingspunten voor de woonomgeving worden afgeleid van de woz-waarde. De maximale huurprijs in het overgangsgebied wordt de maximale puntenstelselprijs met een opslag van 10 procent. De huren van deze woningen zullen in Amsterdam na 2006 dus fors stijgen als ze vrijkomen. Zittende huurders kunnen vanaf 2010 flinke huurstijgingen verwachten als de overgangscategorie wordt opgeheven. Onzekerheid daarover blijft nog jaren bestaan.
Prestatieafspraken
Dekker wil de huren van de overgangscategorie in 2010 vrijgeven als de woningschaarste fors is teruggedrongen. Maar hoe meet de minister dat? Aanvankelijk stelde ze als voorwaarde dat het woningtekort landelijk moest zijn teruggedrongen tot 2,2% in 2008 en 1,5% in 2010.
Op aandringen van de grote steden en de Kamer wordt de situatie nu per regio beoordeeld. Maar de minister gebruikt nu in plaats van het woningtekort de gerealiseerde bouwproductie per regio als maatstaf. Als die 90 procent bedraagt van de overeengekomen woningproductie per regio in de jaren 2005, 2006 en 2007, verhuizen de woningen in het overgangsgebied in die regio naar de vrije sector. Bij de redactie zijn niet alle prestatieafspraken binnen het ROA bekend, maar voor Amsterdam ligt er voor die periode een prestatieafspraak van 4800 woningen per jaar; 90 procent daarvan is 4320 per jaar. Dat aantal heeft Amsterdam in jaren niet opgeleverd, maar gelet op de stijgende aantallen woningen in aanbouw (4940 in 2004) is er een kansje dat Amsterdam aan die maatstaf gaat voldoen. Maar zelfs als de nieuwbouwplannen in de regio Amsterdam worden gehaald, blijft de woningmarkt gespannen. De Huurdersvereniging Amsterdam schat dan het woningtekort in 2008 op ruim 4 procent, bijna het dubbele van de oorspronkelijke norm van de minister.

Segregatie

Amsterdam toonde zich een fel tegenstander van Dekkers plannen. Mede omdat de liberalisering zou leiden tot een toenemende segregatie van arm en rijk. De huren, zeker van particuliere woningen, gaan in aantrekkelijke buurten op termijn fors omhoog. Amsterdam zou meer op Parijs gaan lijken, met een rijke binnenstad en arme randen. Wethouder Stadig bepleitte een hogere liberalisatiegrens en meer maatwerk binnen regiogrenzen. In de aangepaste plannen is het schokeffect van de liberalisering gedempt. Er worden minder woningen direct geliberaliseerd; de huren van de meeste huurwoningen blijven tot in ieder geval 2010 aan een plafond gebonden. Wat daarna gaat gebeuren blijft nog jaren onduidelijk als de huidige plannen ongeschonden door de Kamer komen.

Fred van der Molen

De gevolgen van het nieuwe huurbeleid

Op het moment dat deze NUL20 verschijnt, neemt de Tweede Kamer een besluit over Minister Dekkers aangepaste huurbeleidplannen. Die zijn er niet simpeler op geworden nadat het oorspronkelijke voorstel in september werd tegengehouden door de Kamer. Wat betekenen nu de laatste voorstellen voor Amsterdam?

Huren na 2006
Gereguleerde sector
Maximale huurverhogingen:
2006 inflatie +1,5%
2007 inflatie + 2,5%
2008 inflatie + 2,5%
2009 inflatie + 3,5%

Overgangsgebied
Voor huursubsidieontvangers gelden dezelfde maximale verhogingen als in het gereguleerd gebied." data-share-imageurl="">