De moeizame strijd tegen onrechtmatige bewoning

De moeizame strijd tegen onrechtmatige bewoning
Tien jaar Zoeklicht

Op misschien wel dertigduizend adressen in Amsterdam is sprake van onrechtmatige bewoning. Met project Zoeklicht wordt al tien jaar op bescheiden schaal geprobeerd woonfraude te bestrijden. Enige honderden huurovereenkomsten zijn sinds die tijd ontbonden. Het resultaat lijkt pover, maar interim-manager Hans van Zijl prijst zich gelukkig met de Amsterdamse corporaties die steeds vaker bereid zijn hun bestanden tegen het licht te houden. En landelijk is Amsterdam zelfs een lichtend voorbeeld.

Wél een nieuwbouwwoning kopen, maar de sociale huurwoning niet opzeggen. Wél samenwonen, maar voor de zekerheid toch nog een vervangend huurhuis achter de hand houden. Of je een huurwoning nu onderverhuurt of leeg laat staan, het is allebei woonfraude of onrechtmatige bewoning. Aldus Hans van Zijl, interim-manager van het gemeentelijke project Zoeklicht. Het criterium is dat de huurder niet zijn hoofdverblijf heeft in de huurwoning.
Woonfraude wordt volgens hem vaak gecombineerd met andere vormen van adresgebonden fraude. De huurder woont niet op het opgegeven adres maar bij een partner en krijgt daardoor onrechtmatig een hogere uitkering van de Sociale Dienst Amsterdam. Andere effecten kunnen zijn dat de huurder meer huursubsidie ontvangt, een lagere bijdrage betaalt voor kinderopvang of ten onrechte over een parkeervergunning beschikt. “We hebben wel eens uitgerekend dat bij volledige benutting van alle fraudemogelijkheden een voordeel van 25.000 euro per woonadres valt te behalen.”
Of veel Amsterdammers daadwerkelijk zó gewiekst zijn, durft Van Zijl niet te zeggen. “We denken dat bij tien tot vijftien procent van de sociale huurwoningen enige vorm van fraude aan de orde is. Als we ook de particuliere verhuurders meetellen, dan worden zeker dertigduizend woningen niet volgens de regels bezet.”
Het antwoord van de gemeente Amsterdam heet al tien jaar Zoeklicht. Vanaf begin dit jaar is sprake van een zelfstandige organisatie onder de naam Bureau Zoeklicht met een formatie van negen personen. Zij werken samen met een aantal partners: alle Amsterdamse corporaties, de particuliere verhuurders, de Sociale Dienst Amsterdam en de Dienst Persoonsgegevens, de nieuwe naam voor Register Amsterdam. Een belangrijke activiteit sinds de oprichting in 1995 zijn de buurtonderzoeken. In ruim dertig buurtprojecten zijn negenduizend woningen bezocht. Enige honderden woningen zijn daardoor leeggekomen. De sociale dienst beëindigde een paar honderd uitkeringen en het Register heeft meer dan tweeduizend adressen op orde gebracht.

Indische Buurt

Afgelopen najaar is een buurtonderzoek gehouden in de Noord-Oostkwadrant van de Indische Buurt in stadsdeel Zeeburg. In de omgeving van de Molukkenstraat zijn op drieduizend woningen ruim driehonderd verdachte adressen gecontroleerd. De adressen zijn vooraf door Zoeklicht geselecteerd na een vergelijking van diverse bestanden en het bijeenbrengen van de informatie die bij de verschillende partijen voorhanden is. “Een buurtonderzoek duurt gemiddeld drie weken. Het aantal te controleren adressen is niet zo groot, maar meer kan het uitvoerende team niet verwerken. Sommige adressen moeten wel vijf of tien keer worden bezocht, voordat duidelijk is op welke wijze en door wie de woning wordt gebruikt,” aldus Van Zijl.
Het verzoek voor de actie kwam van het stadsdeelbestuur. Volgens stadsdeelvoorzitter Tjeerd Herrema, portefeuillehouder wonen, waren er signalen dat tal van woningen voor veel geld werden doorverhuurd. Bovendien was de laatste controle vier jaar daarvoor gehouden. Die actie leverde indertijd weinig op.
Herrema heeft met eigen ogen gezien hoe de controleteams te werk gaan. “Op een heel heldere manier wordt door de mensen die aanbellen naar de hoofdhuurder gevraagd. Er is sprake van een vriendelijke bejegening. Daarna blijkt vaak dat er niets aan de hand is. Vaak zijn verschillende bestanden niet met elkaar in overeenstemming. Maar soms is er wel degelijk iets aan de hand. Ik heb ook gezien dat mensen wegvluchten zodra de controleur zich aandient.”
Uit de eerste tussenrapportage blijkt dat bij 117 adressen geen aanwijzing is gevonden voor woonfraude. Over de ruim tweehonderd andere adressen zijn dossiers samengesteld. In 79 woningen van Eigen Haard Olympus Wonen, De Dageraad en particuliere verhuurders is mogelijk sprake van onderhuur. Twee keer was sprake van illegale zolderbewoning en drie huishoudens blijken meerdere woningen te gebruiken. De Sociale Dienst Amsterdam heeft 26 adressen toegestuurd gekregen waar mogelijk sprake is van uitkeringsfraude. Verder hebben de controleteams op 42 adressen - ondanks herhaalde pogingen - niemand thuisgetroffen.
Ook al gaat het om relatief weinig adressen; Van Zijl is gehecht aan het houden van buurtonderzoeken. Voor 2005 zijn nieuwe buurtonderzoeken voorzien in de stadsdelen Westerpark, Noord en Oost/Watergraafsmeer. “Een actie wordt vooraf via advertenties aangekondigd. Alleen al de aankondiging is voor mensen reden de huur van hun woning te beëindigen. Bovendien gaat er een signaalwerking van uit. Onrechtmatige bewoning gaat niet zelden gepaard met overlast. Door onze acties maken we de buurt duidelijk daar iets aan te doen.”

Het instrumentarium van Zoeklicht bestaat verder uit een –inmiddels twee jaar oud - Meldpunt. Het afgelopen jaar werden zevenhonderd mogelijke gevallen van woonfraude aangemeld. De meeste meldingen komen van buurtbewoners die overlast ondervinden.
Verder wordt steeds meer tijd besteed aan trendonderzoeken en bestandsvergelijkingen. Van Zijl: “We zoeken naar nieuwe manieren om woonfraude aan het licht te brengen. Zo hebben we afgelopen jaar in het nieuwbouwgebied Park de Meer met behulp van informatie van het Kadaster een trendonderzoek gedaan naar de eigenaren van koopwoningen. De kopers zijn vergeleken met de bij ons bekende huurders. Dan ontstaat de indruk dat één op de tien kopers ook nog een huurwoning heeft. Of in al die gevallen sprake is van woonfraude moet nog nader worden bekeken. Komend jaar willen we twee nieuwe trendonderzoeken doen. Dan richten we ons onder meer op gehuwden en geregistreerde partners die niet op hetzelfde adres wonen. Ook willen we in stadsvernieuwingsgebieden adressen waar zich voor uitplaatsing veel mutaties voordoen nader analyseren.”

Vaker bestandsvergelijking

Van recente datum is ook de bestandsvergelijking. In 2003 heeft de Dienst Wonen met de AWV – van oudsher een corporatie die actief woonfraude bestrijdt - een proef gedaan met bestandsvergelijking. De corporatie heeft haar bestand met huurders aangeleverd en dit is vergeleken met het bestand van houders van een huisvestingsvergunning van de Dienst Wonen. Uit de proef kwam een aantal adressen tevoorschijn waar de hoofdbewoner was vertrokken zonder huuropzegging. Die adressen zijn van nadere informatie voorzien en aan de verhuurder overgedragen. In een groot aantal gevallen bleek sprake te zijn van woonfraude.
Vanwege het succes zijn afgelopen jaar met de meeste corporaties dergelijke vergelijkingen uitgevoerd. In de eerste drie kwartalen van 2004 zijn 407 zaken doorgegeven. In het komende jaar staan vergelijkingen met grote particuliere huurders op het programma. Ook zal de vergelijking van de woonvergunningen met de corporatiewoningen tweemaal per jaar worden uitgevoerd.
Het succes van Zoeklicht is in sterke mate afhankelijk van de steun van de corporaties. Volgens Van Zijl maken steeds meer corporaties tijd en geld vrij voor de strijd tegen woonfraude. Al blijven er onderlinge verschillen. AWV geldt als een koploper.
Ook Het Oosten heeft afgelopen jaar meer dan 120 huurovereenkomsten wegens huurfraude beëindigd. Taco Bouwmeester behandelt met een collega dergelijke zaken. “Wij hebben een eigen aanpak ontwikkeld. In 2002 heeft Het Oosten een generaal pardon gehad. Clandestiene huurders werden in staat gesteld hun huurovereenkomst in orde te maken. Daarna zijn we het zogeheten vlaggenproject begonnen. Zodra we een signaal krijgen over mogelijke onrechtmatige huur wordt een adres onderzocht. De informatie daarvoor kan het gevolg zijn van een activiteit van Zoeklicht, maar kan evengoed afkomstig zijn uit ons eigen bedrijfsproces. Signalen komen van klagende buurtbewoners of van één van onze huismeesters. Die kent zijn huurders goed. Hij kent dus ook de panden waar wat aan de hand is. Ook de financiële administratie levert informatie. Het valt op als voor één bepaald adres steeds iemand anders de huur komt betalen. Al die informatie wordt nu structureel geanalyseerd.”
Bij andere corporaties ontstaat ook meer belangstelling voor de structurele aanpak van woonfraude. Zo heeft De Key nog onlangs de interne procedure bij vermoedens van onderhuur aangescherpt. Elke melding wordt binnen tien dagen in behandeling genomen. Albert Schreven, directeur Wonen, denkt zo het aantal succesvolle zaken te kunnen vergroten. “Als een woning onrechtmatig wordt bewoond, moeten woningzoekenden langer wachten. Maar onderhuur is vooral ook erg slecht voor de leefbaarheid in een buurt. Onderhuurders staan nu eenmaal niet bekend als betrokken buurtbewoners”, zo verklaart Schreven.

Betere samenwerking

De meeste corporaties geven dan wel een hogere prioriteit aan de bestrijding van woonfraude, maar Van Zijl houdt nog wat te wensen over. De samenwerking is zeker nog niet optimaal. De feitelijke beëindiging van een huurovereenkomst laat soms lang op zich wachten, zelfs als dossiers kant-en-klaar naar de verhuurder gaan. “Zoeklicht maakt een half jaar na een buurtonderzoek de balans op. We moeten dan altijd weer constateren dat een aantal zaken nog niet is afgerond. Corporaties hebben lang niet altijd voldoende capaciteit beschikbaar zaken slagvaardig af te handelen. Ze zijn druk met een fusie, willen ook aandacht besteden aan de bestrijding van overlast enz. Of ze zetten adressen in de wacht, bijvoorbeeld omdat iemand belooft snel terug te keren naar de woning.”
Yvonne van Veen, hoofd woonspecialisten van Eigen Haard Olympus Wonen kan zich niet voorstellen dat haar corporatie wordt bedoeld. Eigen Haard Olympus Wonen heeft bijvoorbeeld voor het buurtonderzoek in de Indische Buurt extra capaciteit beschikbaar gesteld. Wel heeft ze het gevoel dat de verwachtingen te hoog gespannen zijn. “Bij ons worden dergelijke zaken door de medewerkers bewonerszaken afgehandeld. Zij staan voor lastige keuzes; ze moeten ook aandacht besteden aan de strijd tegen overlast. En een opzegging van een huurovereenkomst is lang niet altijd in een handomdraai af te handelen. Het zou goed zijn als iedereen zich beter de complexiteit van dergelijke processen zou realiseren.”
Van Veen pleit er ook voor buurtbewoners beter te informeren over de ingewikkeldheid van dergelijke kwesties. “De stap naar de rechter moet zorgvuldig gebeuren. Mensen die klagen moeten zich realiseren dat wij de problemen niet in tien dagen kunnen oplossen.”
Ook Herrema vindt de aanpak van illegaal wonen in de praktijk vaak nog te stroperig verlopen. De overheid kan daar volgens hem een bijdrage aan leveren door de regels te wijzigingen. “Ik ben voorstander van de omkering van de bewijslast. Nu moet de gemeente aantonen dat iemand ergens niet woont. Laat de huurder bij een serieus vermoeden van onderhuur maar bewijzen dat hij daar mag wonen.”
Verder is hij voorstander van de introductie van bestuurlijke boetes. Nu zijn er geen sancties, behalve dan dat de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt. “Verlang van de corporaties dat zij daadwerkelijk handhaven. Geef de gemeente de mogelijkheid boetes op te leggen als een woningstichting, particuliere verhuurder of huurder onrechtmatige bewoning toestaat. Het onderwerp, een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte, is er belangrijk genoeg voor.”
Van minister Dekker van VROM krijgt hij vooralsnog geen steun. Eind vorig jaar heeft zij het rapport Bestrijding van onrechtmatige bewoning naar de Tweede Kamer gestuurd. De VROM-inspectie heeft het beleid van dertien grote en middelgrote gemeenten onderzocht. De minister kiest niet voor wettelijke maatregelen; met uitzondering van de bestrijding van huisjesmelkers. Wel mag Amsterdam dienen als lichtend voorbeeld. Ze beveelt andere steden aan een meldpunt te creëren, een gemeentelijke coördinator te benoemen en prestatieafspraken te maken met corporaties. Verder is zij voorstander van een wijkgerichte aanpak van leefbaarheid, sociale en fiscale fraude, criminaliteit en overlast.
Over de laatste suggestie heeft Hans van Zijl zijn twijfels. “Ik kan me goed voorstellen dat we de komende tijd binnen de gemeente de samenwerking uitbreiden. Wellicht is het haalbaar de Dienst Belastingen en de gegevens over de OZB bij ons werk te betrekken. Maar bij snelle groei is het risico groot dat de fraudeaanpak helemaal strandt. Elke partij heeft zijn eigen wensen of bijzondere cultuurgebonden werkwijze. In Amsterdam-Zuidoost is wel eens sprake geweest van een integrale fraudeaanpak met veel meer partners. Daar is helemaal niets van terecht gekomen.”

Bert Pots

Deel
De moeizame strijd tegen onrechtmatige bewoning
Tien jaar Zoeklicht

Op misschien wel dertigduizend adressen in Amsterdam is sprake van onrechtmatige bewoning. Met project Zoeklicht wordt al tien jaar op bescheiden schaal geprobeerd woonfraude te bestrijden. Enige honderden huurovereenkomsten zijn sinds die tijd ontbonden. Het resultaat lijkt pover, maar interim-manager Hans van Zijl prijst zich gelukkig met de Amsterdamse corporaties die steeds vaker bereid zijn hun bestanden tegen het licht te houden." data-share-imageurl="">