Ontwikkeling studentenwoningen eindelijk vlotgetrokken

Ontwikkeling studentenwoningen eindelijk vlotgetrokken
Studentenhuisvesting is hot

Er is veel veranderd sinds twee jaar geleden een studentenboot strandde op een zandbank van Amsterdamse mitsen en maren. Studentenhuisvesting staat nu hoog op de agenda en de ontwikkeling van studentenonderkomens lijkt vlot getrokken. Projecten volop, met voormalige asielzoekersunits, containerwoningen en – alsnog - de komst van een studentenschip met de veelbelovende naam Rochdale One. En er lijkt zelfs sprake van een gezonde concurrentie tussen huisvesters.

De thuishaven van de Rochdale One is de Houthavens. De omgebouwde boot bevat 194 studentenkamers. De huur is ongeveer 145 euro.

Bij de Projectgroep Studentenhuisvesting van het Ontwikkelingsbedrijf zijn ze af en toe de tel kwijt. Volgens de laatste stand worden de komende twee jaar ruim drieduizend studentenwoningen opgeleverd. Maar dat kan morgen weer anders zijn, want studentenhuisvesting is hot. Er is veel veranderd sinds twee jongemannen in 2002 voorstelden studentenwoningen op een oud vrachtschip te realiseren, in navolging van de roemruchte Caledonia in de jaren zestig. De twee kregen van de betrokken corporaties, De Key en de Dageraad, een zak geld mee als beloning voor hun idee, maar het werd niet uitgevoerd. Het beoogde schip werd te groot bevonden voor onze wereldhaven.
Een jaar later was daar plotseling DUWO. De van oorsprong Delftse corporatie ging aan de haal met de opdracht van Amsterdam-Noord om honderden tijdelijke studentenwoningen neer te zetten op de voormalige NDSM-werf. Tot verdriet van de combinaties Intermezzo/Stichting Keetwonen en De Key/de Dageraad, die lang dachten dat ze de enigen in de race waren. DUWO was volgens velen via een achterdeur de Amsterdamse markt opgekomen. Ze was geen erkende instelling in de regio, maar kon hier toch actief worden dankzij een samenwerkingsverband met het toenmalige Patrimonium, nu Rochdale.
Het binnenhalen van DUWO werd sterk gestimuleerd door Ruud Bleijerveld, adviseur studentenhuisvesting van de colleges van bestuur van UvA, VU en de HvA. Tot zo’n twintig jaar geleden hadden de universiteiten hun eigen bezit aan studentenkamers. Maar dat ging in de jaren tachtig over naar de corporaties De Key en Intermezzo. De universiteit moest geen huisvester spelen en een aparte status voor studentenhuisvesting was niet nodig, zo was de gedachte. Die overheveling heeft niet goed uitgepakt, concludeert Bleijerveld. De kamernood is sindsdien alleen maar toegenomen, vooral als gevolg van gebrekkige doorstroming; sommige studentencomplexen hadden zelfs bewoners van VUT-leeftijd en ouder. Verder maakte de fiscus het hospita’s (met uitkering) onaantrekkelijk te verhuren en de studiefinanciering het ‘uitwonende’ studenten moeilijk illegaal onder te huren. Bovendien zorgt de ‘upgrading’ van wijken als de Pijp er voor dat betaalbare zolderkamertjes plaatsmaken voor chique ‘lofts’.
Dat het Amsterdamse hoger onderwijs dit studiejaar weer meer in trek is, kan te maken met betere vooruitzichten op de woningmarkt. Afgelopen jaren verloor het in ieder geval relatief marktaandeel door de kamernood, stelt Bleijerveld. Opvallend veel jongeren uit de kop van Noord-Holland lieten bijvoorbeeld ineens Amsterdam links liggen. Kortom: Amsterdam had dringend behoefte aan een gespecialiseerde huisvester als DUWO, die louter het belang van studenten voor ogen heeft. “De Key heeft het vroegere bezit van de universiteit goed beheerd, maar heeft vrijwel niets gedaan aan verdere ontwikkeling”, luidde in februari het scherpe oordeel van Bleijerveld. Een half jaar later stelt hij tevreden vast dat ook De Key van zijn plaats is gekomen. Met onder meer tijdelijke woningen in de Houthavens levert de corporatie een aanzienlijke bijdrage aan het terugdringen van de woningnood onder studenten.

De projecten
Het is de bedoeling dat tot en met het voorjaar van 2005 tegen de 2600 tijdelijke woningen voor studenten worden opgeleverd. DUWO zet op de voormalige NDSM-werf in Noord in twee fasen 380 containerwoningen neer. De eerste eenheden zijn inmiddels geplaatst. De aanvangshuur voor deze woningen bedraagt 250 euro per maand.
Ook aan de Wenckebachweg in Oost/Watergraafsmeer gaat het om omgebouwde containers. De woningen zouden er al hebben moeten staan, maar het plan heeft vertraging opgelopen door het uiteengaan van Stichting Keetwonen en Intermezzo. Een woning gaat ook hier ongeveer 250 euro kosten.
In de Houthavens ontwikkelt De Principaal/De Key 715 woningen in cabines. Eind augustus werden de uitgangspunten nog uitgewerkt. Rochdale brengt op deze locatie 192 onzelfstandige eenheden onder in voormalige asielzoekersunits van het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA). Op het omgebouwde cruiseschip Rochdale One komen 194 kamers. De aanvangshuur van een kamer in een COA-unit bedraagt 195 euro per maand en op het cruiseschip ongeveer 145 euro.
De tijdelijke huisvesting is beperkt tot vijf jaar. De centrale stad heeft voor 2200 van deze eenheden de inspanningsverplichting op zich genomen om na vijf jaar eventueel naar een andere locatie te zoeken. Mede door deze verplichting zijn de mogelijkheden voor verdere uitbreiding van het aantal tijdelijke plaatsen beperkt.

De permanente nieuwbouw/verbouwprojecten komen met 1375 van de 1625 woningen vooral voor rekening voor de combinatie DUWO/Rochdale/AWV. De woningen worden uiteindelijk beheerd door DUWO. Het samenwerkingsverband heeft zich bovendien vastgelegd voor 2007 te starten met de bouw van nog achthonderd studentenwoningen. Daarnaast gisten er in de stad plannen voor nog eens vijfhonderd eenheden.

Bron: Projectgroep Studentenhuisvesting, OGA

HAT-eenheden

“We waren al bezig met nieuwe projecten voordat DUWO hier actief was”, beklemtoont Key-directeur Jaap van Gelder. Hij wijst daarbij op de betrokkenheid twee jaar geleden bij het studentenschip dat er niet kwam. Het NDSM-project moest daar een alternatief voor zijn. “De kritiek dat we weinig nieuwe studentenwoningen bouwden is misschien terecht voor de jaren ‘80. Maar toen werden werkende jongeren door de politiek gezien als aandachtsgroep, niet studenten, want die zouden later toch veel geld gaan verdienen. We hebben toen in het kader van het Schaefer-beleid veel HAT-eenheden voor jongeren gerealiseerd. Vanaf de jaren negentig zijn we wel weer voor studenten gaan bouwen, met de grotere aandacht die er kwam voor Amsterdam als kennisstad. We hebben honderden zogenoemde short stay-eenheden neergezet voor buitenlandse studenten. In overleg met de universiteit.” Die wilde deze woningen graag hebben, omdat buitenlandse studenten goed zijn voor het imago en geld in het laatje brengen.
Magda Rensburg van de Projectgroep Studentenhuisvesting bevestigt de inspanningen van De Key. “Maar het is een investering met betrekkelijk weinig risico’s”, zo tekent ze aan. De universiteit garandeert dat huur, ook als er even geen huurders zijn. En ze draagt bij aan de stoffering van de woningen. Voor deze volledig ingerichte woningen kunnen hogere huren worden gevraagd.
“Bleijerveld brengt het handig”, zegt Van Gelder, “maar wij geloven niet dat er zeven- tot achtduizend studenten op zoek zijn naar een kamer. Volgens ons zijn het er maar twee- of drieduizend. De wachttijd is lastig absoluut te maken en heeft bovendien alles te maken met kieskeurigheid van studenten. Het hangt af van het moment waarop en waar je kijkt. In het voorjaar, als de piek van augustus tot oktober voorbij is, bedraagt de wachttijd voor kamers in de periferie maar drie tot vier maanden. Genoemde wachttijden van 4,5 jaar gelden voor populaire locaties. Volgens ons was er geen nieuwe studentenhuisvester en concurrentie nodig om het probleem aan te pakken.”
Ondertussen is DUWO, in samenwerking met Rochdale en de AWV, betrokken bij tal van projecten in de stad (zie kader). DUWO is voortvarend en creatief. Waar Amsterdamse corporaties openlijk belijden dat ze hun hand niet willen ophouden bij rijke branchegenoten in het land, is voor DUWO collegiale financiering, oftewel ‘matching’, de gewoonste zaak van de wereld. “Die financiering kan uiteenlopende vormen aannemen, variërend van goedkope leningen tot het eigendom van complexen die wij vervolgens gaan beheren”, aldus DUWO-directeur Benschop. “Dat maakt ons niet uit, als die woningen er maar komen.” Ook hij noemt het een vergissing van Amsterdam om geen onderscheid meer te maken tussen studentenhuisvesting en de gewone voorraad. “Alle andere onderwijssteden in Nederland hielden vast aan de aparte categorie. Alleen Amsterdam niet. Maar je neemt Center Parcs toch ook niet op in je gewone voorraad. Dan komt er geen vakantieganger meer in.”

Labelen

Dat inzicht maakt school. De bestanden van De Key en Ymere zijn inmiddels doorgelicht op woningen die voor studenten geschikt zijn. Binnen het Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg, het AVO, is de idee besproken een bepaald deel van de sociale voorraad als studentenwoning te labelen. De Key voelt hier veel voor. Maar de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties willen daar niet aan beginnen zonder dat er een duidelijk beeld is van het aantal woningzoekenden en de woonwensen van studenten. Dit najaar wordt daarom een uitgebreid woonwensenonderzoek gehouden onder studenten.

Campus- en
zwerfcontracten
Studenten worden ook tijdelijk ondergebracht in te slopen of te renoveren woningen. De maximumduur van tijdelijke bewoning wordt waarschijnlijk verruimd van drie naar vijf jaar. Van stadsdeelwethouder Kees Diepeveen is het idee voor deze categorie ‘zwerfcontracten’ in te voeren. Huisvesting is dan gegarandeerd tijdens de studieperiode, maar de student moet wel bereid zijn om af en toe zijn biezen te pakken om met de stadsvernieuwing mee te verhuizen. Om de doorstroming in de reguliere studentenhuisvesting te bevorderen heeft De Key, in navolging van DUWO, campuscontracten ingevoerd, die aflopen kort nadat de studie is beëindigd.

In afwachting daarvan lijkt er nu een zekere pas op de plaats te worden gemaakt, na de enorme spurt in aanloop tot dit studiejaar. Tekenend is het besluit van Intermezzo om zich terug te trekken uit het containerwoningenproject aan de Wenckebachweg. Die beslissing was weliswaar mede een gevolg van de slechte financiële positie van de corporatie. Maar volgens interim-directeur Frans van Eindhoven speelden ook onzekere exploitatie-verwachtingen een rol. Hoe ziet de markt eruit als er zoveel van deze woningen worden opgeleverd? Zijn ze goed te beheren en wat gebeurt er verder nog met de huursubsidie?
Verscheidene stadsdelen leken met elkaar te wedijveren bij het binnenhalen van tijdelijke eenheden. In een oekaze heeft wethouder Stadig er bij de portefeuillehouders bouwen en wonen in de stadsdelen op aangedrongen voorlopig geen plannen meer te maken voor tijdelijke woningbouw voor studenten op plekken die korter dan tien jaar beschikbaar zijn. Aan de tijdelijke projecten zijn vaak financiële garanties verbonden of een inspanningsverplichting voor de gemeente om een nieuwe locatie te zoeken als na vijf jaar de vergunning niet wordt verlengd. De stad heeft een dergelijke verplichting al op zich genomen voor 2.200 eenheden van het huidige contingent, en ze wil niet straks voor een onmogelijke opgave worden gesteld.
In de strijd om het marktaandeel die na de komst van DUWO losbarstte, is Intermezzo tot de conclusie gekomen dat het te klein is om projecten met enige omvang op te zetten in de regio. De corporatie fuseert per 1 januari met DUWO. In de concurrentiestrijd is naast marktaandeel de gunst van de gemeente van belang - en de miljoenensubsidies die ze in het vooruitzicht stelt voor het realiseren van studentenhuisvesting. Hierbij boekte DUWO dit jaar opnieuw een overwinning op gevestigde corporaties. In een alliantie met Rochdale en de AWV haalde het een cheque van 6 miljoen euro binnen voor de realisatie van 2400 permanente studentenwoningen, start bouw voor 2007. De bodem van de eenmalige subsidiepot van 10,7 miljoen euro komt daarmee akelig in zicht.
Volgens de Projectgroep Studentenhuisvesting is kinnesinne over de komst van DUWO er de oorzaak van dat bij De Key geen animo meer is voor gezamenlijk overleg tussen betrokken corporaties en de gemeente. Rensburg en Bleijerveld zijn blij met de tijdelijke voorzieningen die worden ontwikkeld. Maar ze waarschuwen dat er ook snel permanente oplossingen moeten komen, om over vijftien jaar niet opnieuw in de problemen te raken. Volgens Bleijerveld moeten ook op IJburg studentenwoningen worden gebouwd. Dat moet dan maar ten koste gaan van andere groepen die aangewezen zijn op sociale woningbouw. Rensburg: “Feit is dat studentenhuisvesting tot nu toe wordt aangepakt als een volkshuisvestingsprobleem. Als de politiek daadwerkelijk Amsterdam ook als kennisstad op de kaart wil zetten, dan moet ze de keuze maken om studentenhuisvesting meer prioriteit te geven.”

Johan van der Tol