23.06.21
Bij Amsterdamse zelfbouwvariant MO neemt ontwikkelaar het voortouw
Toekomst ‘mede-opdrachtgeverschap’ onzeker

Vijf jaar geleden maakte Amsterdam bij de uitgifte van grotere zelfbouwkavels een scheiding tussen collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en mede-opdrachtgeverschap (MO). Voor kleine ontwikkelaars en hun bouwgroepen kwamen aparte tenders die tot nu toe negen projecten opleverden. Hoe kijken alle betrokkenen hier op terug? En wil Amsterdam hier wel mee doorgaan?

Mario Huliselan in zijn toekomstige woning. Hij werd vier jaar geleden onderdeel van een bonte groep Amsterdammers die met ontwikkelaar Guido Verhagen van Building4you hun droomwoning wilden realiseren.

 

Mario Huliselan was vier jaar geleden al een tijdje op zoek naar een andere woning, toen zijn oog bij Funda op een advertentie viel over een nieuwbouwproject in Amsterdam-Sloterdijk. In de tekst werden bewoners uitgenodigd als mede-opdrachtgevers een duurzame woning te laten ontwerpen en bouwen voor een relatief betaalbare prijs. Huliselan schreef zich in en werd onderdeel van een bonte groep Amsterdammers die met ontwikkelaar Guido Verhagen van Building4you hun droomwoning wilden realiseren. “Een of twee mensen hadden misschien ervaring in de bouwwereld opgedaan, maar voor de anderen inclusief mijzelf was alles nieuw.”

‘Mede-opdrachtgeverschap bedient echt een eigen deel van de markt’

Nadat de bouwgroep de kavel had bemachtigd, liet ze twee verschillende gebouwontwerpen maken waaruit de leden konden kiezen. Ook de keuze voor de aannemer was een gezamenlijk besluit. Enkele deelnemers van de oorspronkelijke bouwgroep haakten wel af vanwege de lange doorloop van het project en veranderingen in hun gezinssituatie. “Het was ook lastig dat we door corona alleen online met elkaar konden communiceren.” In februari bogen de bouwgroepleden zich ten slotte over de afwerking van de algemene ruimten en inrichting van de binnentuin. Huliselan verheugt zich op het einde van de zomervakantie, als de nieuwbouw wordt opgeleverd en hij de sleutel krijgt van zijn nieuwe appartement. “Ik vind het supergaaf dat wij als pioniers met ons woongebouw Sloterdijk een ander gezicht geven. Er is binnen de groep ook veel saamhorigheid en oprechte belangstelling voor elkaar ontstaan. Iedereen voelt zich enorm betrokken bij de omgeving en het gebouw.”

Scheiding CPO en MO

In 2016 bracht de gemeente Amsterdam bij de uitgifte van zelfbouwkavels met meer woningen een scheiding aan tussen collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en mede-opdrachtgeverschap (MO). Kleine ontwikkelaars en hun bouwgroepen die hun project willen realiseren, zijn sindsdien aangewezen op aparte tenders voor MO-projecten. Het stadsbestuur kwam met die scheiding, omdat kleine ontwikkelaars er in voorafgaande jaren regelmatig met kavels vandoor gingen die eigenlijk voor CPO-groepen waren bedoeld. Anderzijds merkte het Team Zelfbouw in haar contacten dat niet iedereen voldoende energie en tijd had om op eigen kracht een appartementencomplex te ontwikkelen. Voor die groep consumenten was de hulp van een ontwikkelende architect of vastgoedpartij juist meer dan welkom, zolang ze flinke invloed bleven houden op het ontwerp.
Maar hoewel in tenders aan MO-initiatieven strenge voorwaarden worden gesteld, blijkt in de praktijk mede-opdrachtgeverschap lastig te scheiden van meer traditionele modellen van ‘consumentgerichte projectontwikkeling’.
 “Er zijn grote verschillen tussen de afzonderlijke MO-projecten. We vragen van ontwikkelaars dan ook om hun visie op zeggenschap te geven als ze meedingen naar een bouwkavel. Voor ons is dat een belangrijke graadmeter voor de inbreng die bouwgroepleden in een project hebben”, vertelt Kirsten Heijman-van Dalen van Team Zelfbouw. Toekomstige bewoners moeten in ieder geval over meer zaken kunnen beslissen dan de indeling en afbouw van hun eigen woning. Maar of een ontwikkelaar het financiële risico met de groep deelt, is in de beoordeling niet doorslaggevend.    

Verplichte intentie-overeenkomsten

Het gaat bij de MO-tenders om kavels voor woongebouwen voor zo’n dertien tot achttien woningen. Als een ontwikkelaar zich daarvoor inschrijft, moet er al een bouwgroep zijn gevormd waarvan een kwart een intentie-overeenkomst heeft getekend. Vanwege corona is hier bij de laatste selectie van afgeweken. Zo hoefde de DGV Group, die drie MO-projecten op het Centrumeiland van IJburg ontwikkelt, uiteindelijk niet de aanvankelijk geëiste drie intentie-overeenkomsten per gebouw aan te leveren. “We hebben dat toch gedaan, omdat we de documenten hadden en op die manier aantoonden dat wij er klaar voor waren. Er zijn wel wat wisselingen binnen de bouwgroepen geweest, maar op dit moment zitten twee van de drie projecten nagenoeg vol”, legt DGV-oprichter Ron de Gruyter uit.
Hij is een enthousiast pleitbezorger van ontwikkelen via mede-opdrachtgeverschap. “Ik erger mij al dertig jaar mateloos aan de manier waarop de bouwsector naar zijn klanten luistert. Ook in de afwerking van gebouwen gaat er te veel fout.” In het verleden heeft hij ook pure CPO-projecten begeleid, maar die willen nog wel eens in Poolse landdagen eindigen. Ook maken veel van deze projecten volgens De Gruyter hun belofte van goedkoper ontwikkelen niet waar. “Een CPO-project trekt ook andere mensen aan dan MO”, vult DGV-partner Karin Gabor aan. “Als je als bewoner alles zelf wilt bepalen, kun je beter zelf ontwikkelaar worden. Wij richten ons op mensen die wel graag invloed op hun gebouw en woning willen hebben, maar geen zin of tijd hebben om alles zelf uit te vinden en mee te delen in het financieel risico. Mede-opdrachtgeverschap bedient echt een eigen deel van de markt.”

 

Het project Lab4you op Sloterdijk

Balanceren tussen wensen en kosten

De invloed die bouwgroepleden hebben, verschilt bij DGV per project. Bij het appartementencomplex Mooiburg-Plein, dat als eerste wordt gebouwd, heeft de ontwikkelaar samen met de bewoners het hele gebouw ontworpen. Bij Mooiburg-Waterzicht en Mooiburg-Park is dat idee losgelaten en tekenen bewoners in op een cascowoning waarvan de indeling nog kan worden veranderd. Voor de uitvoering van het ontwerp is een bepaald bedrag gereserveerd dat de groep kan verhogen als iedereen daarmee akkoord is. Het heeft immers invloed op de uiteindelijke koopprijzen. Bewoners beslissen verder mee over het uiterlijk van het gebouw en de komst van een gemeenschappelijk dakterras en andere gezamenlijke voorzieningen. “Het blijft tijdens zo’n ontwikkelproces zoeken naar een balans tussen het geven van zoveel mogelijk invloed aan bewoners en het betaalbaar houden van een project.”
Ontwikkelaar Guido Verhagen van Building4you laat in zijn MO-projecten alle belangrijke besluiten over de bouw van het wooncomplex aan de toekomstige bewoners over. “Ik treed meer op als projectmanager en draag het risico op onverkochte woningen.” In de Buiksloterham realiseerde hij in mede-opdrachtgeverschap Loft4you en op dit moment is op Sloterdijk het project Lab4you in aanbouw. Kopers waren in beide projecten financieel verantwoordelijk voor de keuzen die ze maakten. “Als ze in het pand eikenhouten deuren wilden realiseren, droegen ze daarin ook bij aan de kosten.”
In het nieuwste project van Building4you op het Centrumeiland van IJburg – Together4you – werkt Verhagen met een vaste prijs voor de kopers. In de tender voor deze locatie had de gemeente losgelaten dat bewoners financieel mee moeten delen in kosten en opbrengsten. De bouwgroep waarmee hij de tender won, heeft wel net als in zijn andere MO-projecten belangrijke keuzen kunnen maken over de uitvoering van het project. “Helaas zijn veel van deze mensen afgehaakt bij het uitbreken van corona. De nieuwe groep bewoners heeft daardoor minder invloed op het eindontwerp gehad dan in mijn projecten gebruikelijk is.”

Toekomst MO onzeker

Net als De Gruyter en Gabor is Verhagen blij met de ruimte die de gemeente geeft aan mede-opdrachtgeverschap. “Ik was aanvankelijk nogal sceptisch over het samen ontwerpen met twintig verschillende mensen. Maar het geeft veel energie en is erg leuk om te doen.”
Maar het is ondertussen onzeker geworden of MO als ontwikkelvorm in Amsterdam toekomst heeft. Eind van dit jaar en medio 2022 worden er nog twee tenders voor een project in mede-opdrachtgeverschap op het Centrumeiland van IJburg georganiseerd. Maar daarna staan er geen nieuwe gunningstrajecten meer op het programma.
“Het huidige stadsbestuur legt een grotere prioriteit bij de ontwikkeling van wooncoöperaties. Als Team Zelfbouw leggen we daarop nu de focus, al blijft onze inzet gericht op alle vormen van zelfbouw waaronder MO”, verklaart Angelique Bor van het zelfbouwteam. De ruimte voor nieuwe bouwgroepen is volgens haar de komende jaren sowieso beperkt, omdat de gemeente minder eigen grond in de aanbieding heeft. “Veel nieuwe gebiedsontwikkelingen vinden plaats op kavels van andere grondeigenaren. Het is onduidelijk of die met zelfbouw en mede-opdrachtgeverschap aan de slag willen gaan.”