Aanpassing regels voor woningdelen in de maak
Roep om ‘friends-contracten’ wordt luider

Een toenemend aantal studenten en starters op de woningmarkt deelt met anderen een huurwoning. De gemeente Amsterdam treedt ondertussen hard op tegen illegale kamerverhuur. Wat is nu wel en niet toegestaan? En voldoen de huidige regels nog wel?

In september 2012 legde Amsterdam voor een kleine drie ton aan boetes op aan Stadsrenovatie BV en gelieerde partijen vanwege illegale kamerverhuur. Het bedrijf had acht panden in de Van Bossestraat ‘verkamerd’. De gemeente kwam in actie na overlastklachten van buren. 

De dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) is bezig met een flink offensief tegen illegale kamerverhuur. Medio april werd nog een eigenaar van een pand op de Overtoom beboet die over vier verdiepingen veertien piepkleine kamers verhuurde voor bedragen tot 400 euro per maand. In 2013 deelde de dienst al voor 729.000 euro aan boetes uit voor allerlei vormen van illegaal gebruik van woningen. Ongeveer een derde is geïnd.

De schrik zit er inmiddels flink in bij verhuurders. Directeur Jasper van Kempen van Beheer Amsterdam spreekt over grote onrust bij zijn klanten. “Er spelen twee dingen. Er zijn nu eigenaren van wie huurders op straat zijn gezet. Die durven nu niet meer aan woningdelers te verhuren. Soms laten ze woningen leeg staan in afwachting van meer duidelijkheid. In andere gevallen wordt een verbouwing of verhuur uitgesteld tot er duidelijkheid is onder welke voorwaarden woningdelen is toegestaan.”

In reactie hierop laat DWZS weten niemand op straat te zetten. Als dit is gebeurd, dan heeft de eigenaar dit zelf gedaan. De gemeente vraagt enkel om de situatie te legaliseren.

Martijn Winnen van Winnen & Co herkent de verwarring bij verhuurders over wat nu wel en niet mag. Hij bevestigt tevens dat eigenaren veel belangstelling hebben voor woningdelen. Het is een lucratief businessmodel, naast splitsen en verkoop.

Van Kempen en Winnen zijn wel voorstander van kwaliteitseisen. Winnen heeft daartoe zelfs een eigen voorstel aan de raadscommissie Wonen gestuurd. Hij stelt voor bij woningdelen dezelfde bouwkundige eisen te stellen als bij splitsen, plus een minimaal gebruiksoppervlak van 15 m2 per gebruiker én extra voorzieningen tegen geluidsoverlast.

Verruiming

Aanpassing van de regels lijkt onvermijdelijk. De studentenvakbond ASVA: “Woningdelen is nu al vaak realiteit. Het verbieden is onzinnig, onrealistisch en slecht voor de stad.”

Stadsdeel West heeft een maximum gesteld aan het aantal woningen dat kamergewijs mag worden verhuurd: één op de vier vrije sector huurwoningen. Wethouder Freek Ossel kondigde vorig najaar een meer centrale aanpak van ‘ongewenst verhuurgedrag’ aan. 

We zijn nu ruim een half jaar verder. Zowel verhuurders als studenten dringen aan op duidelijkheid. Ook VVD-raadslid Daniël van der Ree maant de wethouder tot spoed. Hij heeft daartoe op 29 mei zelf een voorstel ingebracht. 

Van der Ree: “Het begon twee jaar geleden met een verruiming van het begrip huishouden. Sindsdien mag je ook met zijn tweeën zonder relatie gezamenlijk een woning huren. Maar waarom niet met drie of vier volwassenen? Dat moet in een wereldstad toch mogelijk zijn.”

Volgens hem is woningdelen niet alleen voor studenten, maar ook voor expats en andere young professionals een aantrekkelijke woonvorm. Bovendien: in Utrecht en Rotterdam kan het ook, dus waarom niet in Amsterdam?

Rotterdams model

Van der Ree heeft zijn voorstel gebaseerd op de Rotterdamse regels. Aan woningdelen wil hij de volgende eisen stellen: alleen vrijesectorwoningen, minimaal 12 m2 gebruiksoppervlak (GBO) per bewoner, geen sloten op de kamers en een extra gemeenschappelijke woonruimte (in een woning met 60 m2 GBO kunnen dus maximaal vier mensen wonen). Als aan deze eisen niet wordt voldaan, is sprake van kamerverhuur. Van der Ree wil op basis van input van diverse partijen begin juli een bijgewerkt voorstel indienen.

In Rotterdam is sinds 2008 woningdelen toegestaan. Volgens Suleika Tjon van Bewonerskompas Rotterdam moet daarbij sprake zijn van een ‘duurzaam huishouden’. Rotterdam heeft daarnaast strenge regels voor kamergewijze verhuur. Daarvoor is een woningonttrekkingsvergunning nodig, voor woningdelen niet. Volgens Tjon blijkt het lastig op dit onderscheid te handhaven. “Het criterium duurzaam huishouden is geen hard criterium. We zien dat uitzendbureaus en Chinese restaurants kans zien onder deze noemer kamers te verhuren. Vaak is inspectie nodig.” Ze is daarom blij dat Rotterdam de regeling aanpast: straks is vanaf vier huurders een vergunning voor woningonttrekking nodig.

Op zo’n vergunningsplicht zitten Amsterdamse verhuurders allerminst te wachten. Want waar zo’n vergunning in Rotterdam 70 euro kost, kan die in Amsterdam in de tienduizenden euro’s lopen (8% woz-waarde). 

De wethouder

Van der Ree en Tjon spraken op een ASVA-debat op 21 mei. Daar was ook wethouder Freek Ossel. Hij onderschreef de noodzaak de huidige regels te actualiseren, maar vanuit een “andere aanvliegroute” dan Van der Ree: die van het misbruik en de overlastklachten.

Ossel: “Ik blijf strijden tegen verkamering en matrassenverhuur. Vanaf 1 januari komen er ook Bulgaren en Roemenen onze kant op, en daar moeten we klaar voor zijn.” Van der Ree wil snel uitsluitsel; verhuurders mogen niet zo lang in het ongewisse blijven. Ossel houdt het op eind dit jaar. Hij raadde bij het ASVA-debat verhuurders af de regels van kamerverhuur te omzeilen en hun woning zomaar aan drie of meer personen te verhuren.

 

De Hete Brij

Huurcontract: huishouden of woongroep?

Op dit moment gebruiken verhuurders een grote variëteit aan contracten. Problemen ontstaan vooral bij mutatie: als er één hoofdhuurder is, zijn de overige huurders bij zijn vertrek overgeleverd aan de goodwill van de verhuurder. Bij een woongroep of een vereniging wordt bij verhuizing het contract vaak niet geactualiseerd, waardoor vertrokken huurders aansprakelijk blijven. In Rotterdam is het begrip ‘huishouden’ opgerekt voor woningdelers. 

Handhaving: melden of vergunning?

Kan de verhuurder straks met een melding volstaan voor woningdelen of komt er een vergunningplicht? En dan de handhaving. Het huidige beleid is gericht op ingrijpen bij meldingen en overlast. Gezien de ervaringen in Rotterdam lijkt actievere inspectie nodig om het grijze gebied tussen kamergewijze verhuur en woningdelen tegen te gaan. 

Huren: reguleren of maximeren

Woningdelen is alleen toegestaan in de vrije sector. Meerdere volwassenen kunnen meer betalen dan een gezin. De gemiddelde huurprijs van vrijesectorwoningen zal daarom verder stijgen. Komt er daarom toch een poging tot huurprijsbegrenzing?

Quota?

In stadsdeel West mag een huiseigenaar maximaal 25 procent van zijn woningen verhuren via woningdelen. Dit om een gemengde samenstelling van buurten te behouden en overlast te beperken. Is dit een opmaat voor een stedelijke maat?

 

 

 

 

Woningdelen: huidige mogelijkheden

Inwonen -> hospitaverhuur en constructies met hoofdhuurder en onderhuurders. Stadgenoot verhuurt zo sinds jaar en dag vrije sectorwoningen aan meer volwassenen. Als de hoofdhuurder formeel te weinig verdient, staat vaak een ouder garant. Deze constructie leidt zelden tot problemen, stelt bestuurder Gerard Anderiesen.

Beleid: geen gemeentelijke regels.

Reguliere huur met twee volwassenen -> ‘geen seks, geen huurcontract’ geldt niet meer. In april 2011 is de definitie van ‘huishouden’ verruimd, waardoor ook twee volwassenen zonder relatie legaal een woning kunnen huren.

 Woongroep ->  met drie of meer personen samenwonen én een gemeenschappelijk huishouden vormen. Hoofdbewoners delen de gemeenschappelijke kosten; de leden van de groep bepalen zelf met wie ze wonen, en welke delen van de woning zij samen gebruiken. Beleid: er zijn geen gemeentelijke regels voor woongroepen.

Kamergewijze verhuur -> eigenaar verhuurt afzonderlijk kamers aan diverse bewoners. Kamergewijs verhuren is niet toegestaan in sociale huurwoningen (rekenhuur tot €681). Altijd is een onttrekkingsvergunning nodig. De voorwaarden verschillen per stadsdeel. Belangrijke afwegingen: niet te veel mensen op een kleine oppervlakte; geen overlast voor de omgeving; huren op basis van puntenstelsel.