Over ‘piekflow’ en krenten uit de pap

Wat wel goed verkoopt. Over ‘piekflow’ en krenten uit de pap
Hollen of stilstaan

Zelfs in de krappe woningmarkt van Amsterdam staan vele woningen te koop en wordt nog maar mondjesmaat gebouwd. Kopers zijn een stuk kritischer geworden maar van een kopersstaking is geen sprake. Bij sommige projecten vliegen de woningen nog weg. “Als je een snoepje uitdeelt, dan staan ze wél in de rij.”

DOSSIER: De gevolgen van de crisis

Rob van de Steege van het gelijknamige makelaarskantoor vindt het niet eenvoudig een beeld te schetsen van de koopbereidheid in Amsterdam. Het is in algemene zin onrustig en woningen van boven de vijf ton worden nog nauwelijks verkocht. “Ook het middensegment doet het minder goed, maar de laatste maanden hebben we soms ineens een piek. Wat de oorzaken daarvan zijn? We weten het niet.” Zo verbaasde Van de Steege zich erover dat hij onlangs in een week tijd drieëntwintig nieuwbouwwoningen verkocht. “Dat was nota bene in Zuidoost in een project dat aanvankelijk helemaal niet goed liep.” In andere delen van de stad komen vergelijkbare oplevingen voor. Zo verkocht de vestiging in Noord in de zomer anderhalf tot twee keer zoveel woningen als de maanden ervoor. “Dat hebben we ook korte tijd gehad in West en in Amstelveen. Je zit dan even in een piekflow, nog geen storm, meer een korte hevige rukwind.”

“Wisten we maar wat kopers tijdens die pieken over de drempel trekt”

“Wisten we maar wat de kopers tijdens de pieken over de drempel heeft getrokken, dan hadden we natuurlijk onze advertenties en acties daarop aangepast. We onderzoeken wat in deze tijd kritische factoren zijn om te kopen.” Over het algemeen overheerst de angst en zijn banken voorzichtiger geworden met hun financiering. “In vergelijking met een jaar geleden is het aantal ontbindingen veel groter. Dat is doorgeslagen, ik vind dat banken ook een bijdrage moeten leveren om de boel weer aan de gang te krijgen.” Van de Steege hoopt op een positief effect van ‘ludieke acties’ van woningcorporaties dit najaar. “Geen stuntprijzen, maar aantrekkelijke voordelen zoals waardebonnen voor een nieuwe keuken, kortingen of woningen vrij op naam.”

Meer woongenot

Volgens Jeroen Geijsberts van Nieuw West Makelaardij is het ook hollen of stilstaan. Toch is hij niet ontevreden. “De hoofdmoot onze woningen ligt in Nieuw West. Wij merken dat mensen voor meer woongenot kiezen. Waar je binnen de ring voor drie ton een appartementje hebt, kan je hier een eengezinswoning van 130 vierkante meter kopen.” Volgens Geijsberts gaat het veelal om mensen die al enige tijd op zoek zijn en tijdelijk gehuurd hebben. Ook ziet hij kopers komen uit de omgeving van Amsterdam; uit Almere, Hoorn of Haarlem. “Die vinden West een prima plek, vlakbij de Sloterplas, vlakbij uitvalswegen, gratis parkeren en binnen een kwartier met de tram in het centrum.”
Wel is de markt voor woningen tussen de drie en vierenhalve ton moeilijker geworden. “Maar voor de villa´s in de Ibizastraat in De Aker die zo’n zes ton kosten, bestaat best veel interesse.” Geijsberts heeft zich wel aangepast aan de omstandigheden. “We doen iedere maand een openhuizenroute, zijn op zaterdag en donderdagavond open en hebben op internet filmpjes van woningen toegevoegd. Dat spreekt latente kopers aan en vijftien procent van onze verkopen halen we uit die extra inzet.”
Peter Kruit van EKZ makelaars haalde in april het nieuws vanwege de grote interesse die er bestond voor nieuwbouwwoningen in Amstelveen. Kopers stonden in de rij voor woningen in nieuwbouwwijk Westwijk-Zuidwest die in prijs varieerden van 280.000 tot 420.000 euro. “Consumenten weten wat ze leuk vinden. Snoepjes worden herkend, dan komen ze wel.” Volgens Kruit hebben kopers genoeg van het verloten van woningen. “Als er iets bijzonders is en je het principe hanteert van ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’, dan doen mensen die zo’n woning willen er ook echt moeite voor. Zij hebben dan het gevoel: wij waren er het eerste bij.”

Jaap van Gelder: “Er is ook een maximum aan wat je kunt omzetten naar huur”

Essentieel is een goede prijs-kwaliteitverhouding en woningen die er niet alleen mooi uitzien, maar die ook prettig wonen. “Dat betekent een hoog afwerkingsniveau en daarvan hebben we de laatste jaren te weinig gehad. Het verkocht toch wel.” Kruit besteedt veel aandacht aan het informeren van potentiële kopers en die kunnen op locatie direct met een vertegenwoordiger van de bank praten.
Kruit wijst erop dat de woning concurrerend moet zijn. In het gebied Amstelveen-Aalsmeer zijn de afgelopen jaren 1700 woningen gebouwd, maar die zijn ook goed verkocht waardoor van een zekere schaarste sprake is. “En je moet weten wat je waar wilt neerzetten. Ouderenwoningen aan de rand van de stad, ver weg van winkels en openbaar vervoer heeft natuurlijk niet veel zin.”
Volgens Twan Zeegers, directeur strategische markten van Woningstichting Eigen Haard gaat het om schaarste, goede kwaliteit en een niet te hoge prijs. “Nieuwbouw binnen de ring is nog steeds haalbaar, maar Nieuw West en Noord moeten we heel zorgvuldig marketen.” Gebieden als IJburg hebben het ook zwaar, hoewel de vrije kavels niet aan populariteit hebben ingeboet.

Vrijmanseind

Vooral corporaties durven soms nog zonder voorverkoop complexen in aanbouw te nemen. Enkele voorbeelden zijn Heart and Soul in Zuidoost (Rochdale, eind 2008) of Vrijmanseind van De Key op IJburg. De Key sloeg de eerste paal van Vrijmanseind op de zuidpunt van Haveneiland-Oost vlak voor de zomer, voordat één woning in de voorverkoop is gegaan. Directeur Jaap van Gelder: “De locatie is fantastisch. We denken dat we in anderhalf jaar tijd wel een woning per week moeten kunnen verkopen. Belangrijk is dat je in hetzelfde gebied niet te veel van dezelfde woningen in de verkoop hebt.” Wel gaat hij de komende tijd kritischer afwegingen maken waar wel en niet gebouwd wordt. “Er is ook een maximum aan wat je kunt omzetten naar huur. Een deel van de financiering komt uit het eigen vermogen en dat is niet eindeloos.”
Om risico’s te beperken knipt Eigen Haard grote projecten zoveel mogelijk op in kleinere, alleen is dat niet altijd mogelijk. Neem Fountainhead in het Oostelijk Havengebied. Zeegers: “Het gaat om duurdere woningen die over drie jaar gerealiseerd zijn. Na alle procedures willen we nu wel gaan bouwen maar moeten we zorgvuldige afwegingen maken. Daar zitten we nu middenin.”
Ook makelaar Kruit wijst erop dat niet te grote aantallen tegelijk in de verkoop gedaan moeten worden zodat de woningen een zekere exclusiviteit krijgen. “Als ze echt bijzonder zijn, herkennen mensen dat. Ik zeg altijd dat een nieuwe woning minstens drie dingen moet hebben die je huidige woning niet heeft. Van een tussenwoning maak je geen hoekwoning, een garage aanbouwen is ook lastig en een sloot graven om een bootje in te leggen lukt meestal ook niet. Als je dat wil, moét je wel verhuizen.” Maar dan moeten kopers wel hun huidige woning verkopen. “En in twee jaar tijd moet dat toch kunnen lukken. Anders doe je iets verkeerd. Je prijs is te hoog of het schort aan de presentatie.” EKZ biedt overigens voor de twijfelaars een overbruggingsgarantie. “Maar in de praktijk hebben we die nauwelijks hoeven gebruiken.”
Naast schaarste denkt projectontwikkelaar Ronald Huikeshoven van AM dat voorzieningen nu belangrijker worden en is het verstandig om daar eerst in te investeren. “Neem het Zeeburgereiland. De identiteit van dat gebied kan neergezet worden door het Annie M.G. Schmidt-huis in de voormalige silo’s van de waterzuivering. Dan gaan mensen zich iets bij hun toekomstige woonomgeving voorstellen.” Volgens Huikeshoven is bij gebiedsontwikkeling ook een andere manier van financieren nodig. Hij overweegt niet verkochte woningen die in de verhuur gaan, in een fonds onder te brengen waarin particulieren en beleggers kunnen participeren door aandelen te kopen.