Nieuwe ruimten voor starters

Hoe kleiner de werkruimten, hoe beter de verhuurbaarheid
Kleinschalige bedrijfsruimten

Gebiedsgerichte aanpakEr staat ruim een miljoen m2 aan kantoorruimte in de stad leeg, maar er is toch een groot gebrek aan kleinschalige bedrijfsruimten voor startende en kleine bedrijven. Corporaties zien daarin een taak: Startgoed Amsterdam, De Amsterdamse Compagnie en Kleinschalig Vastgoed Amsterdam leveren nog dit jaar in Noord, Zeeburg en Bos en Lommer nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen op waar het huren van een ruimte van 15 tot 40 m2 wel heel gewoon is.

Drie jongens met drie laptops. De eerste huurder heeft zijn intrek genomen in het bedrijfsverzamelgebouw aan de Strekkerweg in Amsterdam-Noord. In de jaren negentig deed het pand nog dienst als kantoor van de toenmalige woningcorporatie ACOB. Daarna hield de directie van woningstichting Eigen Haard er kantoor. Na de verhuizing van Eigen Haard richting Sloterdijk stond het kantoorpand nabij de entree van het NDSM-terrein leeg.
Startgoed Amsterdam, een gezamenlijke onderneming van Eigen Haard en de afdeling Economische Zaken van de gemeente Amsterdam, verbouwde het pand de afgelopen maanden. De 1400 m2 kantooroppervlak wordt opgedeeld in eenheden vanaf 20 m2. De kleinste werkkamers zijn verkrijgbaar voor een huurprijs vanaf 300 euro per maand, inclusief servicekosten.
Startgoed doet meer dan het alleen beschikbaar stellen van werkkamers. Eigen Haard heeft bij het verlaten van het pand in Noord het oude meubilair achtergelaten. Bureaus en vergadertafels zijn voor de liefhebber gratis beschikbaar. Bovendien bemiddelt Startgoed bij allerlei vormen van dienstverlening. De jonge ondernemers kunnen relatief voordelig contracten afsluiten met een accountant, een notaris, een advocatenkantoor, een bank en een internetprovider. Zo biedt Rabobank Amsterdam een starterspakket tegen relatief gunstige tarieven. En een marketingadviesbureau biedt hulp bij het lanceren van de onderneming.
“De belangstelling voor kleine bedrijfs- en kantoorruimten is groot”, zo verklaart Startgoed-directeur Micha Wijngaarde. “Heel veel mensen beginnen aan de keukentafel of op zolder van hun woning een bedrijf. Na een paar jaar bestaat de behoefte de overstap te maken naar een echte kantoorruimte. Voor één of twee personen.”

Bedrijfsverzamelgebouwen

De enorme vraag in Amsterdam naar kleinschalige en betaalbare kantoor- en bedrijfsruimte is al enkele jaren bekend. Voor de stad is het belangrijk kleine, niet zelden innovatieve, ondernemers aan zich te binden. Wijngaarde: “Wij zien een heel lokale markt. De meeste mensen die we spreken zoeken bij wijze van spreken een werkplek tussen huis, het kinderdagverblijf en het wijkwinkelcentrum.”
In het verleden zijn er meer bedrijfsverzamelgebouwen geopend voor dit doel, maar Startgoed Amsterdam mikt echt op de prille starters. Begin 2008 begon de organisatie met drie bedrijvencentra. Naast het pand aan de Strekkerweg, worden kleinschalige kantoorunits aangeboden in een voormalig gebouw van de GGD (570 m2) aan de Karel Doormanstraat in Bos en Lommer. In dat gebouw zijn achttien kleine ruimten beschikbaar. De zittende huurder heeft nu nog de helft in gebruik, maar op termijn verwacht Wijngaarde de ontwikkeling van een echt kleinschalig verzamelgebouw. En een werkplaats van Waternet (6900 m2) aan de Transformatorweg wordt door Startgoed geschikt gemaakt voor de vestiging van kantoren, bedrijven, ateliers en oefenruimten. Twintig ondernemers hebben al een optie op de in totaal 55 beschikbare doelmatige werkruimten.

Corporatie-dochters leveren
nog dit jaar drie nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen op

Eigen Haard heeft alle drie de panden in bezit genomen. “De gebouwen moeten we gewoon uit de markt halen. Het gebouw aan de Strekkerweg was al in bezit bij Eigen Haard. De andere twee hebben wij gewoon in concurrentie met andere partijen weten te verwerven,” aldus Wijngaarde.
Amsterdam kent meerdere partijen die zich beijveren om kleinschalig vastgoed beschikbaar te krijgen voor kleine ondernemers. Woningbouwvereniging Het Oosten heeft op soortgelijke wijze samen met de gemeente De Amsterdamse Compagnie opgericht.
De Amsterdamse Compagnie heeft momenteel twee projecten in stadsdeel Zeeburg onder handen. Aan de Panamalaan verrijzen ter hoogte van het Zeeburgerpad twee opvallende nieuwbouwpanden. Samen hebben zij een oppervlakte van 5000 m2. En aan de IJburglaan wordt het voormalige expogebouw (2500 m2), ooit ontwikkeld door Y-delta voor grootschalige kantoorontwikkeling, omgebouwd tot kleinschalige kantoorunits. De Compagnie verwacht dat op IJburg tachtig procent van de beschikbare ruimte wordt betrokken door buurtbewoners.
Veilige locatie
Ook Arthur de Vos, directeur van De Amsterdamse Compagnie, mag zich verheugen op flinke aanloop. “Het eerste deel van het door architectenbureau DeDato ontworpen Panamapaar is geheel verhuurd. En voor het tweede gebouw, de bouw is nog maar amper begonnen, hebben al tien ondernemers een optie genomen.”
Het Panamapaar blijkt populair onder architecten, adviesbureaus en mediabedrijven. Maar ook een boekingsbureau, een uitgeverij en zelfs een vrijgevestigde psychiater zijn gevallen voor het moderne werkgebouw. Nieuwbouw is volgens De Vos een bewuste keuze. “Er staat weliswaar een miljoen m2 aan kantoorruimte in de stad leeg. Maar ook onze kleine huurders willen kwaliteit: een mooi gebouw op een veilige locatie. Zij willen niet naar station Sloterdijk. Daarin verschillen ze dus niet van grote huurders.”
Op de markt voor kleine werkunits is ook Kleinschalig Vastgoed Amsterdam actief, een bedrijf waarin woonstichting De Key, Ymere, Stadia, Bouwfonds, adviesbureau Seinpost en Rabobank participeren. Een van de ontwikkelingen is de bouw van Oog op het IJ aan de Johan van Hasseltweg, wederom in Amsterdam-Noord. Dat complex, waarvan De Key de eigenaar is, zal bestaan uit 36 loodsen, geschikt voor van alles en nog wat, en een kantoortoren van 1800 m2. De kantoorruimte wordt opgedeeld in units vanaf 30 m2. Bij Oog op het IJ blijkt volgens Arthur Millenaar, hoofd verhuur van De Key, net zoals elders in de stad: hoe kleiner de werkruimte, hoe beter een gebouw verhuurt.

De initiatiefnemers van kleinschalige werkruimten hanteren allemaal flexibele huurvoorwaarden. Op de reguliere kantorenmarkt is het sluiten van een huurcontract voor tweemaal vijf jaar gebruikelijk. Bij Startgoed, De Amsterdamse Compagnie en Kleinschalig Vastgoed kan een huurder na een maand van zijn huurcontract af.
Is dat niet een vrijbrief voor weinig zakelijke avonturiers? Wijngaarde heeft die indruk beslist niet. “Iedere potentiële huurder heeft voor het tekenen van het contract een of twee gesprekken met één van onze accountmanagers. Daarin vragen wij duidelijkheid over het ondernemingsplan. Mocht zich iemand aandienen die nog helemaal niet heeft nagedacht over zelfstandig ondernemerschap, dan sturen we hem of haar eerst naar het Ondernemershuis. De afgelopen weken hebben wij echter nog niemand geweigerd.”
Wijngaarde beschouwt een korte opzegtermijn niet als een risico voor zijn bedrijf. “Wij hebben tot doel mensen te helpen bij de bedrijfsvoering. Wij willen helpen om de onderneming tot bloei te brengen. Gaat het goed, dan zijn we graag behulpzaam iemand snel aan meer ruimte te helpen. Gaat het minder goed, dan moeten we daar ook reëel over zijn. Een klassiek huurcontract helpt ons dan niet. Want gaat iemand failliet, dan kan hij de huur toch niet betalen. Aan een langdurige verbintenis heb je dan helemaal niks.”
De Vos benadrukt daarnaast het belang van de oplevering van kant-en-klare werkruimten. “Reguliere ontwikkelaars hebben wel degelijk mooie werkruimtes in de aanbieding. Maar die worden doorgaans casco opgeleverd. Dergelijke panden zijn niet alleen te groot, de inrichting vraagt ook nog een grote investering. Dat is voor veel kleine huurders een veel te grote stap.”

Allochtoon ondernemerschap

Diverse vervolgplannen zijn in de maak. De Amsterdamse Compagnie werkt aan een acquisitie in Geuzenveld en verbouwt de voormalige Hendrick de Keijserschool. Startgoed is bezig met een tweede locatie van 5500 m2 in Noord en werkt aan de zogeheten Metrotoren in Bos en Lommer. De onderste drie verdiepingen van deze woontoren krijgen een kantoor/bedrijfsbestemming. Met stadsdeel Slotervaart is door Startgoed een overeenkomst afgesloten voor de toevoeging van bedrijfsruimte onder de sporen van station Lelylaan.
Vorig jaar belegde De Principaal, de projectontwikkelaar van De Key, samen met Urhahn Urban Design een congres over het belang van de ontwikkeling van betaalbare kleinschalige bedrijfsruimte, in het bijzonder voor allochtone Amsterdammers. Ondernemerschap kan voor allochtone groepen een manier zijn om gemakkelijker te integreren in de Nederlandse samenleving. Het verlangen naar een eigen bedrijfje is bovendien groot. Veel autochtonen dromen van een zelfstandig bestaan. Onder allochtonen is dat verlangen nog veel groter.
Bedrijfsverzamelgebouwen lijken echter niet het beste instrument om dergelijke groepen te bereiken, zo geeft Arthur de Vos toe. Het Panamapaar verrijst aan de noordkant van de Indische Buurt. Bij de tientallen afgesloten contracten is slechts in drie of vier gevallen sprake van allochtoon ondernemerschap. Wijngaarde tekent daarbij aan dat dergelijke groepen op een andere manier moeten worden benaderd. “Ik heb de indruk dat een ondernemer van Marokkaanse afkomst zich niet zo gemakkelijk bij een makelaar meldt. Willen we dergelijke groepen bereiken, dan moeten we mensen anders aanspreken. Daar moeten we nog meer gevoel voor ontwikkelen.”

Huurders hebben maar
een maand opzegtermijn
in de nieuwe bedrijvencentra

Startgoed Amsterdam overweegt op dit terrein andere activiteiten. “We willen ook de allochtone kleermaker beter bedienen. Speciaal voor dergelijke bedrijfjes hebben we een gemakkelijk te bouwen standaardunit bedacht van maximaal 35 m2. Een dergelijke unit kan heel gemakkelijk aan een blinde kopgevel worden toegevoegd,” aldus Wijngaarde.
Hij pleit voor een andere beoordeling van de bebouwde ruimte. “Wij hebben in de Westelijke Tuinsteden alle blinde gevels in kaart gebracht. Dan blijkt dat er heel veel plekken zijn waar we dergelijke units kunnen plaatsen. Dat is goed voor de buurt. De levendigheid van een gebied neemt toe. En het is goed voor kleine ondernemers.” Startgoed heeft met stadsdeel Geuzenveld/Slotermeer de afspraak gemaakt om dit jaar de eerste vijftien tot twintig units te plaatsen.

Organische groei

Startgoed werkt ook aan de ontwikkeling van een nieuwe vorm van bedrijfsruimte in de Venserpolder in Amsterdam-Zuidoost. Het idee daarvoor is ontwikkeld door de uit Bolivia afkomstige architect/stedenbouwkundige Northon Raúl Flores Troche van Urhahn Urban Design. Hij heeft zich laten inspireren door de werkwijze in zijn geboorteland. “Daar is het gebruikelijk mensen de kans te bieden een eigen kavel te ontwikkelen. Mensen mogen hun droom realiseren, zonder dat de overheid met een veelheid aan regels in de weg zit.”
Flores Troche verwijst naar de droom van Yaa Kondadu, een Ghanese vrouw uit Zuidoost. “Haar droom is het runnen van een Afrikaans restaurant. Ze heeft haar horecapapieren, maar het is haar nog niet gelukt een passende locatie te vinden. Belemmeringen in het bestemmingsplan en hoge huren vormen een barrière. Nu drijft ze een winkeltje in de Amsterdamse Poort. Eerst verkocht ze alleen beelden. Dat liep niet. Nu verkoopt ze ook dvd’s. Ze is trots op haar winkel, maar houdt haar droom: een eigen restaurant.”
Het zijn dergelijke dromen, die volgens hem werkelijkheid moeten worden. Dat kan, zo blijkt uit onderzoek door Urhahn, in het hart van de Venserpolder. “Deze woonwijk is buitengewoon saai. Er wonen 128 nationaliteiten, maar van die diversiteit zie je in de bebouwde omgeving niks terug. Terwijl er heel veel niet gebruikte ruimte is. Op de singels in de Venserpolder is de afstand van gevel tot gevel soms wel honderd meter. Die tussenruimte kunnen we deels een bedrijfsbestemming geven.”
De kern van zijn aanpak is de vorming van kavels met een diepte van 17,5 meter. De breedte kan daarbij variëren van 6 tot 12 meter. Voor het te maken gebouw kunnen relatief goedkope standaardcontainers worden gebruikt. De één zal genoeg hebben aan één container, de ander zal meerdere containers willen stapelen. Afhankelijk van behoefte en financiële draagkracht.
Flores Troche ziet een organische groei voor zich. Belangrijk daarbij is wel dat de overheid niet te veel belemmerende regels stelt. Misbruik vreest hij niet. “Mensen willen daar hun droom realiseren. Het is hun eigen bedrijfje, dat maak je niet zo maar kapot. Daar hoef je niet zo bang voor te zijn.”

Bert Pots

Deel
Hoe kleiner de werkruimten, hoe beter de verhuurbaarheid
Kleinschalige bedrijfsruimten

Gebiedsgerichte aanpakEr staat ruim een miljoen m2 aan kantoorruimte in de stad leeg, maar er is toch een groot gebrek aan kleinschalige bedrijfsruimten voor startende en kleine bedrijven." data-share-imageurl="">