De kansen van de wooncoöperatie

Meer keus en betrokkenheid, maar veel haken en ogen
De kansen van de wooncoöperatie

Als wisselgeld voor zijn steun aan de verhuurderheffing bedong senator Adri Duivesteijn een wettelijke status voor de wooncoöperatie in ons woonbestel - als tussenvorm tussen het huidige woningbezit en huren. Gaat de aloude coöperatie ook in het wonen eindelijk gemeengoed worden in Nederland?

CFV=coöperatieve flatexploitatievereniging
Wooncoöperaties zijn minder zeldzaam in de regio Amsterdam dan velen zullen denken. In het openbare databestand van de Kamer van Koophandel zijn zo’n 350 coöperatieve flatexploitatieverenigingen (CFV-en) te vinden. Deze eigendomsvorm werd vaak toegepast bij verzorgingsflats, maar ook bij ‘gewone’ complexen. De bewoner bezit slechts het gebruiksrecht van de woning, de coöperatie is eigenaar en kan een ‘paraplu-hypotheek’ afsluiten, waarvan de afzonderlijke bewoners hun deel kunnen overnemen.
De CFV-constructie lijkt gestaag te verdwijnen. Reden is onder meer de financierbaarheid. Doordat bij een coöperatie juridisch geen sprake is van individueel eigendom van een woning of appartementsrecht, kan er geen Nationale Hypotheekgarantie worden verkregen. En er geldt het pandrecht, in plaats van het hypotheekrecht. Dat biedt geldschieters minder mogelijkheden om bij executie eventuele huurders uit een woning te krijgen. “Daarom schrikken ze ervoor terug om met een CFV in zee te gaan”, zegt appartementsrechtspecialist Marnix Nijenhof van Rijssenbeek Advocaten.
Minister Blok kiest voor de tussenoplossing om de coöperatie te laten deelnemen in een VvE, zoals corporaties nu al doen bij gemengde complexen. De vraag is of je daarmee echte gelijkheid en gelijke betrokkenheid van kopers en huurders bewerkstelligt. En vanuit het Duivesteijn-plan kunnen hierdoor ingewikkelde constructies ontstaan: een corporatie die deelneemt in een coöperatie, die op haar beurt weer deelneemt in een VvE. Volgt u het nog?

De wooncoöperatie is, in tegenstelling tot bijvoorbeeld in Duitsland, nauwelijks van de grond gekomen in Nederland. De laatste jaren is er wel meer belangstelling voor deze organisatie- en eigendomsvorm, als mogelijkheid voor bewoners om meer zeggenschap over woning, huurlasten en woonomgeving te krijgen. PvdA-senator Adri Duivesteijn is er met zijn uitruil rond de verhuurderheffing in geslaagd de wooncoöperatie definitief op de agenda te krijgen. Minister Stef Blok maakt serieus werk van wettelijke basis voor de coöperatie in het woonbestel.
In zijn afscheidsessay als wethouder van Almere had Duivesteijn een lans gebroken voor de wooncoöperatie als tussenvorm tussen kopen en huren. Het is hem vooral te doen om mensen met een laag inkomen uiteindelijk in staat te stellen (deels) eigenaar te worden van hun huidige corporatiewoning. De corporatie verkoopt daartoe woningen aan een coöperatie, of vormt met huurders een coöperatie waaraan ze zelf deelneemt. De coöperatieleden kunnen eigenaar worden van hun woning - althans voor het deel dat ze zelf kunnen financieren, net als bij de Starterslening en de ‘Ik bouw betaalbaar in Almere’-regeling (IbbA). Als de kopers meer gaan verdienen, nemen ze een groter deel van de financiering op zich en worden ze voor een groter deel eigenaar.
Duivesteijn stelt dat in tien jaar tijd zo’n 40 procent van het corporatiebezit zou kunnen worden overgeheveld naar coöperaties, mede geholpen door een ‘instaprecht’, een soort kooprecht dat huurders zouden moeten krijgen. Hierdoor zou een ‘eigendomsneutraal’ volkshuisvestingsstelsel ontstaan en krijgen corporaties miljarden voor nieuwe investeringen.
Duivesteijn zegt in zijn essay niets over de VvE als noodzakelijk tussenvehikel bij zo’n coöperatie. Maar een vereniging van eigenaren lijkt wel nodig om individuele financiering rond te krijgen (zie kader over de CFV). De minister, die zich net als Duivesteijn primair op een coöporatie met individueel eigendom richt, gaat in zijn consultatiebrief aan de sector wel uit van een constructie met een VvE. Het instaprecht neemt Blok overigens niet over.

Reacties

In zijn consultatiebrief vroeg Blok de woonsector deze zomer om reacties op zijn plannen met de wooncoöperatie. Corporatiekoepel Aedes ziet de wooncoöperatie vooral als alternatief voor kleine kernen waaruit corporaties zich terugtrekken. De coöperatie sluit goed aan bij de participatiemaatschappij, maar Aedes betwijfelt of veel huurders op zo’n vergaande medezeggenschap zitten te wachten en oog hebben voor het collectieve belang. Ook wijst Aedes erop dat ook wooncoöperaties met tien of meer huurwoningen de last zullen voelen van de verhuurderheffing.
De Woonbond juicht de vorming van wooncoöperaties sterk toe. “Maar we vinden het heel jammer dat de minister in zijn brief in eerste instantie alleen kiest voor individueel eigendom, terwijl er zoveel meer mogelijk is”, aldus directeur Ronald Paping. Het Woonbond Kennis- en Adviescentrum WKA wil overigens een pilot starten ter ondersteuning van wooncoöperaties.
De nieuwe directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Egbert de Vries, zegt dat de AFWC niet tegen het voorstel van Blok is, maar dat veel sociale huurders niet toe zijn aan eigenwoningbezit. “Dat blijkt uit onze pogingen woningen te verkopen aan zittende huurders. Daarnaast bedienen we in Amsterdam ook veel mensen met lichamelijke, psychische of andere problemen. De vraag is of deze hoge mate van zelfredzaamheid voor hen is weggelegd. Ik zie wel mogelijkheden voor coöperaties in corporatiebezit dat wordt herontwikkeld.”

Coöperatie Zoetermeer

Er zijn ook coöperatie-initiatieven die zich meer richten op huur. Eerder schreven we in NUL20 over de Stichting Co-op Huurwonen Amsterdam, die coöperatieve huurwoningen voor middengroepen wil ontwikkelen. Financiers hebben belangstelling voor het gegarandeerde rendement, vertelt adviseur Jan Dogterom. De belangstelling van potentiële huurders is groot en er wordt gesproken over mogelijke locaties in de stad. “Maar zolang een concrete propositie ontbreekt, is het lastig partijen definitief te binden.”
Amsterdam kent wel al een wooncoöperatie voor huurders: het ruim 100 jaar oude Samenwerking. De coöperatie heeft na de beginjaren geen nieuwe woningen meer ontwikkeld en is een exclusieve club geworden - alleen kinderen van leden kunnen lid worden. Sommigen spreken daarom over de ‘Samenzwering’. Uit onvrede over deze stilstand heeft een groep leden zich onlangs afgesplitst in wooncoöperatie Ons Nieuwe Hof. Die wil net als Co-op Wonen huurwoningen ontwikkelen in Amsterdam met een huurprijs van 700 tot 1200 euro.
In een ander initiatief lanceerde Leo van der Plas eind vorig jaar met enkele andere vooraanstaande Zoetermeerders het plan voor Wooncoöperatie Zoetermeer. Die moet middeninkomens een betaalbaar alternatief bieden voor koop en dure huur.
Het plan werd actueler door de consultatiebrief van minister Blok en door het voornemen van het noodlijdende Vestia - een grote woningbezitter in Zoetermeer - om duizenden woningen te verkopen. “We willen graag duizend tot tweeduizend woningen van corporaties in de regio overnemen. Bewoners kunnen een aandeel in de coöperatie kopen. Daarmee kunnen ze hun huursom omlaag brengen en vermogen opbouwen. Maar ze moeten wel hypotheekrenteaftrek kunnen krijgen. Dat kan nu nog niet als je minder dan 51 procent van een woning bezit. Daar willen we over praten met het ministerie”, aldus Van der Plas.

Experimentenprogramma

Kennisorganisatie Platform31 maakt in een eigen experimentenprogramma een inventarisatie van de knelpunten bij het oprichten van wooncoöperaties en faciliteert waar mogelijk initiatieven. Eind augustus stroomden de aanmeldingen voor het programma geleidelijk binnen. “Ze variëren van mensen die leegstaande boerderijen in de Achterhoek in coöperatief verband willen verhuren tot corporatiehuurders die de exploitatie in eigen hand willen nemen. Maar er zijn ook CPO’s (collectief particulier opdrachtgeverschap, nvdr) bij en plannen voor wooncoöperaties als Samenwerking”, vertelt programmacoördinator Tineke Lupi.
“Opvallend genoeg is er nauwelijks belangstelling voor de smalle variant van het ministerie, met individueel eigendom van voormalige huurders. De coöperatie is er dan alleen voor het beheer. Het is een nog onbekend model, maar het lijkt ook niet aan te sluiten bij de behoeften. Er is wel ruimte om ook andere kanten van de wooncoöperatie te ontwikkelen. Alleen niet binnen de eerste wetsaanpassing.” Blok heeft zijn wijzigingsvoorstel begin september naar de Tweede Kamer gestuurd.

 


Koplopersprojecten Platform31 in regio Amsterdam

Platform31 heeft 14 experimentprojecten geselecteerd. Vier daarvan komen uit de regio Amsterdam, terwijl ook Coöperatief Wonen een basis in Amsterdam heeft. Dat initiatief lijkt sterk op de plannen van Co-Op Huurwonen en de Wooncoöperatie Zoetermeer. Dit zijn de vier projecten uit de regio Amsterdam:

1. Gemeente Almere en woningcorporatie Goede Stede

Nieuwbouwproject in de vorm van een wooncoöperatie voor senioren met een laag inkomen. Huren dienen derhalve in de sociale sector te liggen. Bewoners voeren deels zelf beheer.

2. Gemeente Almere en woningcorporatie De Key

Nieuwbouwproject voor 20 appartementen in het Homeruskwartier, Almere Poort. Beoogd is een vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap binnen het programma Ik Bouw Betaalbaar in Almere, bedoeld voor zelfbouw door lage inkomens.

3. Huurdersvereniging van der Pekbuurt, Amsterdam

Binnen de renovatie van de buurt willen een aantal woonblokken een vorm van sociale collectieve verhuur op coöperatieve basis ontwikkelen. Dit gebeurt in samenwerking met woningcorporatie en eigenaar Ymere.

4. De Groene Gemeenschap, Amsterdam

Bewoners van een complex met zelfstandige sociale huurwoningen en een gemeenschappelijke ruimte wil de reeds bestaande zelforganisatie nog verder vergroten. In overleg met corporatie Rochdale wordt onderzocht hoe men het collectief eigendom van de woningen is te verwerven, waarbij de bewoners gaan huren van de wooncoöperatie.

 

Deel