Experimenten met zeggenschap huurders in VvE’s

‘Revolutionair’ huurdersadvies bij splitsing woningen in Nieuwmarktbuurt
Experimenten met zeggenschap huurders in VvE’s

Het heeft even geduurd, maar nu wordt ook in Amsterdam geëxperimenteerd met constructies om huurders in gemengde complexen meer directe invloed te geven binnen verenigingen van eigenaren. In de Nieuwmarktbuurt voltrekt zich mogelijk zelfs een kleine revolutie.

 

Marieke is voorzitter van een bewonerscommissie in de Nieuwmarktbuurt. Ze woont in een idyllisch stukje Amsterdam, maar maakt zich zorgen over haar toekomstige woongenot. Nu al ondervindt ze overlast van de toegenomen toeristenstroom en de horeca. Straks worden de woningen in haar blok gesplitst en als ze vrijkomen verkocht. “Het is een kwetsbaar en gehorig pand met kleine woningen. Ik ben bang dat die vooral aantrekkelijk zijn voor ouders die ze kopen voor hun studerende kinderen. Maar studenten hebben een heel andere levensstijl”, zegt Marieke, die zelf dit jaar met pensioen gaat. Ze wil niet met haar echte naam in NUL20.

Marieke is nu met steun van het Wijksteunpunt Wonen Centrum in overleg met verhuurder Stadgenoot om ervoor te zorgen dat huurders straks een vinger in de pap houden in het gemengde complex. Liefst direct in de Vereniging van Eigenaren (VvE), dus zonder dat alles via de corporatie hoeft te lopen. “Straks zegt zo’n nieuwe bewoner: ‘Ik ben eigenaar dus ik mag doen en laten wat ik wil’. Dan willen we zo iemand wel aan regels kunnen houden.”

Overigens was het tot voor kort niet gebruikelijk dat corporaties voorafgaand aan een splitsing - het gereed maken van de woningen voor verkoop - met de huurders overlegden over vormen van zeggenschap binnen een VvE, zegt Bernadette de Wit van het Wijksteunpunt Wonen Centrum. Volgens haar is dit “revolutionair voor Amsterdam en misschien wel heel Nederland”. Ze prijst Stadgenoot voor die open houding.

Binnen een VvE nemen eigenaren van appartementen besluiten over het onderhoud van het pand, reserveringen voor het onderhoud, de hoogte van de servicekosten en het huishoudelijk reglement. Die eigenaren zijn de corporatie en de afzonderlijke appartementbezitters. Huurders zijn dan ook als regel niet aanwezig bij algemene ledenvergaderingen (ALV’s) of vertegenwoordigd in VvE-commissies. Dit kan bijdragen aan verstoorde verhoudingen tussen huurders en individuele eigenaren, zo blijkt uit eerdere artikelen in NUL20. Huurders in een gemengd complex hebben door de Overlegwet wel inspraak via de corporatie. Maar dat wordt door veel huurders als een onhandige omweg ervaren.

Advies

Wim van der Graaf voert als manager gebiedsbeheer in Centrum, Zuid en West namens Stadgenoot de besprekingen met bewonersvertegenwoordigers in de Nieuwmarktbuurt. Hij erkent dat zijn corporatie in het verleden, rond de fusie tussen de voorgangers AWV en Het Oosten en onder druk van de woningverkopen, steken heeft laten vallen bij het goed informeren van huurders in complexen die werden gesplitst. Daar is nu verandering in gebracht. 

Van der Graaf heeft zich afgelopen jaar beziggehouden met een efficiënter bedrijfsvoering waar het om VvE’s gaat. Nu buigt hij zich over het betrekken van bewoners bij het splitsingsproces en de inspraak van huurders binnen VvE’s. Stadgenoot heeft tot dusver wel afspraken over inspraak gemaakt met huurders in afzonderlijke gemengde complexen, maar heeft geen duidelijk beleid hiervoor. Om hiertoe te komen voert Van der Graaf gesprekken met verscheidene bewonerscommissies en huurderskoepel Huurgenoot. Daarbij zijn onder meer de verschillende modellen besproken voor huurdersvertegenwoordiging binnen een gemengd complex. Van de traditionele inspraak via de corporatie tot volledige mandatering van huurders in het VvE-overleg. Bij dat laatste heeft elke huurder namens de corporatie hetzelfde stemrecht als een individuele eigenaar (zie kader).

Bij de beoogde splitsing van negentien complexen in de Nieuwmarktbuurt heeft de Overkoepelende Huurderscommissie Nieuwmarkt adviesrecht. Deze commissie vertegenwoordigt de huurders van de circa 220 woningen. Stadgenoot heeft de commissie gevraagd haar licht te laten schijnen over het beoogde splitsings- en huishoudelijk reglement, waarin rechten en plichten van appartementseigenaren zijn vastgelegd. De huurderscommissie en een ingeschakelde adviseur van VvEgemak zagen hierin een kans om de toekomstige huurdersparticipatie in deze documenten te verankeren.

De commissie zou in het splitsingsreglement graag toevoegingen willen zien over het oproepen van huurders voor ALV’s, de mogelijkheid dat huurders een algemene ledenvergadering voorzitten en tot bestuurs- en commissielid van een VvE worden gekozen. Ook zouden ze willen dat in het reglement iets wordt gezegd over mandatering van huurders bij bepaalde onderwerpen, zoals servicekosten en leefbaarheid. Overigens mag mandatering niet in het splitsingsreglement worden vastgelegd; een eigenaar mag dit niet permanent uit handen geven.

Belangen

Stadgenoot is er huiverig voor huurdersparticipatie in het splitsingsreglement op te nemen. Volgens Van der Graaf is het ook niet echt nodig: je kunt het immers ook apart vastleggen. Naast de extra notariële en juridische kosten, zijn de bepalingen er later weer lastig uit te halen als bewoners ervan terugkomen. “Welk model je ook kiest, er is geen wet van Meden en Perzen”, aldus Van der Graaf. In alle constructies zitten addertjes onder het gras, die hun kop kunnen opsteken naar gelang de eigendomsverhoudingen verschuiven.

Van de Graaf noemt het voorbeeld van een gemengd complex met de helft eigenaar/bewoners en de helft huurders, die mandaat hebben binnen de VvE. Als met meerderheid van stemmen wordt besloten tot een vooral door de eigenaren gewenste verhoging van de schoonmaakbijdrage, dan vinden de meeste huurders dat een billijk, want democratisch genomen besluit. De gebruikelijke enquête waarin 70 procent van de huurders moet instemmen, kan achterwege blijven. “Maar stel dat de verhouding eigenaren-huurders 65 om 35 procent is en een meerderheid van appartementbezitters is vóór en de meeste huurders zijn tegen. Dan vinden veel huurders het oneerlijk dat het eigenarenbelang prevaleert, omdat individuele eigenaren toevallig in de meerderheid zijn”, aldus Van der Graaf. Mogelijk zullen ze zich alsnog via het huurrecht tegen de maatregel verzetten. “Niet alle verbintenissen bieden garanties voor de toekomst. Kijk maar naar het huwelijk.” 

Marieke, de voorzitster van de bewonerscommissie, duizelt het af en toe, zo ingewikkeld is het. “Maar het moet natuurlijk goed geregeld worden.” Het Wijksteunpunt Wonen Centrum vindt het jammer dat deze discussie zo in NUL20 is gekomen, terwijl het adviestraject nog loopt. “De Huurderscommissie Nieuwmarkt is hier niet bij betrokken. Wij adviseren altijd een gelijk speelveld om de Overlegwet niet alleen naar de letter, maar ook naar de geest te volgen”, zegt De Wit. “Maar ik ga ervan uit dat Stadgenoot positief over dit doordachte advies in gesprek zal gaan. Pilots en onderzoeken van de SEV en de Woonbond wijzen uit dat de verhoudingen tussen eigenaren en huurders en de leefbaarheid er beter op worden als de huurders een stem krijgen. Zowel de belangen van huurders, eigenaren als van de corporatie moeten worden gediend.” 

 

3 modellen

Drie modellen van huurdersvertegenwoordiging in een gemengd complex op basis van een pilot van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

  1. Eigenaren en huurders overleggen apart
    Eigenaren overleggen in de VvE en huurders met de corporatie, die vervolgens hun ‘belangenbehartiger’ is in de VvE. Dit is nu vaak het overlegmodel. Als er geen goede communicatie is tussen eigenaren en huurders, voelen de laatste zich vaak buitengesloten.
  2. Particuliere eigenaren en huurders overleggen gezamenlijk in een bewonerscommissie of gebruikersvereniging
    Een commissie van huurders en individuele eigenaren of een gebruikersvereniging adviseert de VvE en het officiële huurdersoverleg. Nadeel is dat veel bewoners deze overlegvormen als ‘extra vergaderingen’ zien, terwijl de invloed beperkt is.
  3. Huurders krijgen gelimiteerd of volledig mandaat in VvE/gemengde commissies
    Huurders mogen op VvE-vergaderingen meestemmen over bijvoorbeeld beheer gemeenschappelijke ruimte, het huishoudelijk reglement, schoonmaakkosten, klachtenafhandeling en gezamenlijke activiteiten, of over álle beslispunten.  Volgens de SEV biedt dit huurders grote invloed op hun woon- en leefsituatie. Het scheelt de corporatie overleg en het zou volgens de SEV juridische knelpunten ondervangen.  Maar er zijn kanttekeningen: meer op leefbaarheid gerichte onderwerpen, waar huurders zich vaak mee bezighouden, staan dikwijls niet op de agenda van een VvE. Verder kan de corporatie minder sturen.