Met renovatie flats Van Deyssselbuurt start vernieuwing Slotermeer
Eindelijk dan toch

Met de renovatie van de eerste flats in de Lodewijk van Deysselbuurt is de aanpak van de drie Röellbuurten begonnen. Hiermee wordt een 20 jaar oude belofte ingelost. De eisen zijn intussen gewijzigd: aardgasvrij, meer verdichting, meer respect voor de stedenbouwkundige erfenis, een duidelijke sociale pijler én bredere inspraak. Een ‘integraal verbeterplan’.

 

Eindelijk is het zover. In de al twee decennia durende facelift van Nieuw-West wordt nu ook Slotermeer aangepakt. Met het nieuwe inzicht dat mooi oud niet lelijk hoeft te zijn. Er wordt meer rekening gehouden met bestaande stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische waarden van de tuinstad. Ook op andere terreinen willen de plannenmakers het beter doen dan bij eerdere vernieuwingsronden; bij de verduurzaming, de sociale vernieuwing en de participatie.

De omvangrijkste ingrepen vinden plaats in de drie ‘Röellbuurten’, ten noorden van de Burgemeester Röellstraat. Meest concreet zijn de plannen voor de Lodewijk van Deysselbuurt, met 1.200 woningen, overwegend portieketageflats uit de jaren vijftig, voor 90 procent sociale huur en vrijwel allemaal eigendom van corporatie Rochdale. Het aantal sociale huurwoningen blijft er gelijk, maar door sloop én het netto toevoegen van zo’n zeshonderd woningen, zal het aandeel sociale huur op zo’n 60 procent komen.
De meeste woningen worden toegevoegd in het zuidelijke gedeelte, vooral langs de Röellstraat. Die wordt versmald tot een stadslaan. In het noordelijke deel is Rochdale al begonnen met het renoveren van flats in bewoonde staat. In het middengedeelte, net ten noorden van de centrale Van Deysselstraat, worden om en om flats gesloopt. Die met de hoogste architectonische waarde blijven staan, de andere worden vervangen door nieuwbouw.

Tuinstadgedachte

Er is weliswaar meer aandacht voor de stedenbouwkundige waarden, maar er worden niettemin flink wat portiekflats gesloopt. Bovendien kent Van Eesterens strokenbouw veel niemandsland, met onbestemde lappen ‘kijkgroen’. Het ruimtegebruik oogt met de blik van nu niet erg efficiënt, met voor iedere flat een eigen straatje, parkeergelegenheid en groenstrookje. In het middengebied wordt dat straks doorbroken door de achter- en voorkanten van de sloop/nieuwbouwflats om te wisselen. Daardoor delen ze de straat met een bestaande flat. Aan de achterkant ontstaat een informeler binnengebied, met achtertuintjes die grenzen aan een openbaar groen hof. “Het was een groot discussiepunt met de afdeling Monumenten en Archeologie van de gemeente”, vertelt Bouke Kapteijn, senior gemeentelijk projectmanager voor Geuzenveld-Slotermeer. “Is dit nog wel de tuinstadgedachte; is dit niet een gesloten bouwblok?”
In het zuidelijke deel komt langs de Röellstraat hoogbouw tot zeven bouwlagen.  Daarvoor moeten de eengezinswoninkjes langs deze straat wijken. Om een minder ‘koude overgang’ naar de rest van de wijk te hebben, zullen ook flats direct ten noorden ervan ten prooi vallen aan de sloopkogel. In de Lodewijk van Deysselstraat blijven de karakteristieke woon-werkwoningen staan. In de plint van de nieuwbouw aan de Röellstraat komen meer stedelijke voorzieningen, terwijl de Van Deysselstraat het hart van de vernieuwde buurt moet worden, met buurtgerichte voorzieningen en ruimte voor lokale ondernemers.

Participatie

De ambities bij de participatie zijn hoog. Bewoners mogen niet alleen meepraten over het eigen complex, zoals vastgelegd in de Kaderafspraken, maar over de hele buurt en de inrichting daarvan. Eerder mochten bewoners wel meepraten over de buurt, maar bestond de participatie vooral uit “het ophalen van individuele meningen”, vertelt bewonersadviseur Hamid Bouz van !WOON. Nu is het de bedoeling dat een buurtplatform de buurtbewoners vertegenwoordigt en ‘de stem van de buurt’ vertolkt. Het platform doet dit door de bewoners te informeren en met een luisterend oor met hen in gesprek te gaan.
Bouz ondersteunt het buurtplatform voor de Van Deysselbuurt, dat in maart - aan het begin van de coronacrisis - pas echt zijn vorm kreeg. Hij is nu bezig afspraken tussen de partijen vast te leggen: over welke thema’s bij de vernieuwing mag het buurtplatform meepraten; hoe ver gaat de participatie? Het buurtplatform in de Van Deysselbuurt telt volgens Bouz zo’n vijftig mensen, van wie er twintig tot dertig actief zijn.
Volgens Bouz willen veel bewoners graag hun stem laten horen als ze weten wat de plannen precies betekenen voor hun eigen leven - wat de gevolgen kunnen zijn van de verdichting, de hoogbouw, een nieuw parkeerbeleid en de komst van voorzieningen.
De leden van het buurtplatform, van wie velen al tientallen jaren in de buurt wonen, willen graag meedenken en meebeslissen, maar voelen zich beknot in de mogelijkheden hiertoe, vertelt buurtplatformlid Brahim Bouzaiza. “We moeten werken naar hun agenda en tijdlimieten, terwijl we als vrijwilligers een grote kennis- en ervaringsachterstand hebben.” Hij zegt dat het buurtplatform flinke kritiek heeft op het plan voorzieningen te vestigen in de Röellstraat en om van de Van Deysselstraat een winkelstraat te maken: “Dat trekt bezoekers van buiten de buurt aan en komt de leefbaarheid niet ten goede.” Rochdale benadrukt dat er geen extra winkels komen in de straat, maar voorzieningen die passen bij de buurt.
Ook de mate van verdichting krijgt geen ‘likes’. Het buurtplatform onderschrijft dat er woningen bij moeten komen, maar dit zijn er te veel. De bebouwing aan de Röellstraat, aan de zonzijde van de wijk, is te hoog, meent het platform. “De buurt komt letterlijk en figuurlijk in de schaduw te staan. Dit hoort niet bij de tuinstadgedachte.”

 

Draagvlak

Kunnen bewoners nog ingrijpende wijzigingen aanbrengen in de plannen? “Jeetje, moeilijke vraag”, zegt Eric Nagengast, manager vastgoed van Rochdale. “Wat bewoners ervan vinden, gaan we wel serieus wegen. We zoeken naar voldoende draagvlak. Dat is een wisselwerking steeds. We willen woningen toevoegen om de woningnood enigszins te lenigen. We willen de eenzijdige woningvoorraad verrijken met ouderen- en jongerenwoningen.” Veel jongeren in de buurt zitten vast in overbewoonde woningen en ouderen hebben ook geen geschikte huisvesting. “Dan moet je voor de toevoeging van woningen zoeken waar het het minste pijn doet. Het is ook zoeken naar een evenwicht bij bewonersparticipatie: je wil voldoende dialoog, maar moet wel iets hebben om over te praten.”
“Het is een dilemma”, zegt Kapteijn van de gemeente. “Je wil vaart maken, want met planvorming, besluitvorming en herhuisvesting ben je gauw twee jaar verder voordat je het eerste gebouw kunt aanpakken. Wij zijn al jaren bezig, ook met participatie, maar sommige bewoners raken pas betrokken nu er een plan ligt.”
Bouzaiza van het bewonersplatform: “Ze hadden ons drie jaar geleden erbij moeten vragen, toen er nog geen concrete plannen waren.”

Louis Couperusbuurt

In de Louis Couperusbuurt, meer oostelijk langs de Röellstraat, ligt de planvorming ongeveer een jaar achter op die in de Van Deysselbuurt. Alle kans dus om het af te kijken en te leren van de ervaringen. “De Couperusbuurt wordt nog veel beter”, zegt Xander van Beers, ontwikkelingsmanager  van Stadgenoot, gekscherend.
De plannen in de verschillende buurten worden op elkaar afgestemd, bijvoorbeeld bij de herhuisvesting. Stadgenoot doet veel hetzelfde als Rochdale. Zoals het inventariseren van eventuele andere hulpvragen bij contact met de bewoners. “Ik vond het inspirerend hoe ze dat doen bij Rochdale”, vertelt senior gebiedsbeheerder Jeroen van Ammers. Het gebeurt onder meer bij het tuintjesproject. Daarbij worden bewoners bezocht om te praten over de aanpak van een verwaarloosde tuin. Ook wil Stadgenoot in de Couperusbuurt een buurtpunt vestigen waar bewoners terechtkunnen met vragen over de vernieuwing, maar ook met eventuele maatschappelijke hulpvragen.
Stadgenoot heeft eerst bewust zonder bewoners met de gemeente overlegd. “Omdat het om financiële en politiek geladen discussies gaat”, aldus Van Beers. “Bovendien leert de ervaring dat bewoners zeggen ‘wat kom je doen?’ als je geen concreet voorstel hebt.” Sinds de zomer is er een gezamenlijke visie voor de bijna zevenhonderd woningen tellende laagbouwwijk: ook hier een combinatie van renovatie en sloop/nieuwbouw.
Samen met de bewonerscommissie wordt nu eerst een sociaal plan voor de hele buurt opgesteld, in plaats van complexgewijs. Bewoners worden over de plannen geïnformeerd en opgeroepen om mee te praten. De brieven hiervoor worden voorgelegd aan de bewonerscommissie, vertelt communicatiemedewerker Arda Gillissen: is dit inderdaad waar jullie het over willen hebben? Begin 2021 vindt ook een woonwensenonderzoek plaats, deels digitaal, deels telefonisch. Met vragen over wat bewoners belangrijk vinden in de buurt en of ze willen terugkeren.
Stadgenoot heeft Beaumont Communicatie & Management ingehuurd dat een onafhankelijke voorzittersrol vervult bij de participatie. Van Beers: “Dat wilden we omdat er in al die jaren toch een houding van ‘eerst zien, dan geloven’ is ontstaan bij de bewoners.”

Aardgasvrij

Er zijn nog geen knopen doorgehakt over de wijze van aardgasvrij maken van de Van Deysselbuurt, de eerste Röellbuurt waarvoor straks een investeringsnota verschijnt. Stadswarmte ligt voor de hand. Het is in ieder geval verplicht voor alle nieuwbouw en er ligt al een warmtenetleiding onder de Röellstraat. De gemeenteraad wil in ieder geval geen hogetemperatuurverwarming voor nieuwbouw. Volgens Kapteijn wordt daarom gekeken naar varianten: de renovatiewoningen op middentemperatuur en de nieuwbouw op de lauwere retourleiding.
“Ik ben benieuwd of stadswarmte er automatisch uitkomt”, zegt Nagengast. Het zou ook een combinatie kunnen worden van stadswarmte en warmte/koudeopslag, zoals bij het ‘zuidelijk veld’ bij het Delflandplein. Het besluit hangt af van de resultaten van de variantenstudie en gesprekken met bewoners. Nagengast: “Maar om verder te kunnen, moeten we op enig moment gewoon besluiten: dit wordt het.”

 

Sociale pijler van de Verbeteraanpak Röellbuurten

 
 
Op 9 december werd het vernieuwingsplan Verbeteraanpak Röellbuurten ondertekend door gemeenten en corporaties. Daarin is, naast een stedenbouwkundig en programmatisch gedeelte ook een sociale uitvoeringsagenda opgenomen. De partijen gaan een langdurige samenwerking met elkaar aan, van 10 jaar, om de buurten zowel fysiek als sociaal een flinke impuls te geven. In totaal gaat het om investeringen van honderden miljoenen euro’s. Uitgangspunt is dat de bewoners optimaal profiteren van de ontwikkelingen. Geïnvesteerd wordt in leefbaarheid, renovatie en verduurzaming van woningen, in nieuwbouw, de openbare ruimte en voorzieningen voor de jeugd. Het bevat meetbare doelstellingen over bijvoorbeeld verbetering van de leefbaarheid en vermindering van schooluitval. 
Als corona het wil, gaat Rochdale in de Van Deysselbuurt verder met zijn huisbezoeken. Die leveren in 20 procent van de gevallen een vraag voor een maatschappelijke hulpverleningsorganisatie op. Bij wijze van experiment gaat er ook een maatschappelijk hulpverlener mee, vertelt projectmanager wonen Ronald van Dijk.
In de Van Deysselstraat komt wellicht al in 2023 een laagdrempelig voorzieningenpunt waarin het sociaal buurtteam onderdak vindt en mogelijk ook een huisartsenpost. Buurthuis Social Garden zal er ook deel van uitmaken. Ook komen er twee clusters van vijftien tot twintig zorgwoningen. Het gelauwerde initiatief de Eendagszaak krijgt mogelijk een vervolg in een ‘ondernemershub’ in de Van Deysselstraat. Startende ondernemers uit de buurt kunnen daar per dagdeel goedkoop en laagdrempelig werkruimte huren.
Het buurtplatform heeft het idee ingebracht om bewoners bij de fysieke vernieuwing te laten meeprofiteren met werkervarings- en stageplekken en dergelijke.