Eén Blok Stad: de charme van een casco-woning

Corporatiewoningen krijgen doorstart als kluswoning
Eén Blok Stad

Een kluswoning kopen met de zekerheid dat fundering, gevels, kozijnen en het dak in orde zijn. Die zekerheid biedt de formule Eén Blok Stad van ERA Contour. Ymere heeft deze aanpak inmiddels al op drie plaatsen in de stad met succes toegepast.

ÉÉN BLOK STAD:
werk-in-uitvoering
Elk project levert volgens conceptontwikkelaar Marius Heijn en uitvoerder Dick Salm weer ervaringen om het concept te verbeteren. Heijn: “We vernieuwen inmiddels praktisch altijd de fundering, ook als dat niet per se nodig is. Banken blijken namelijk veel terughoudender als de fundering niet is vernieuwd.” Een ander leermoment is volgens Salm het wegslopen van plafonds. “Voorheen lieten we mooie plafonds met ornamenten wel eens zitten. Maar je weet toch nooit wat er onder zit, dus dat kan later narigheid opleveren.”  Plafonds plaatsen is iets voor de koper. Wel voorziet ERA Contour elke woningscheidende vloer van een brandwerende laag. Ook schoorstenen worden nu standaard verwijderd om toekomstige problemen voor te zijn. Inbegrepen in de koop zitten enkele adviesgesprekken over de verbouwing. Kopers kunnen daarbij hun wensen en ideeën doorspreken met specialisten van de aannemer. Ten slotte krijgen de kopers een uitgebreide checklist met aandachtspunten en verplichtingen overhandigd. In deze opsomming staat bijvoorbeeld de verplichting tot inpandige voorgevelisolatie genoemd, een eis van de gemeente. De achtergevels worden al bij de casco-renovatie aan de buitenzijde geïsoleerd.

Waarom zou je een casco-gerenoveerd huis kopen? Vanwege de flexibiliteit? Vanwege de unieke mogelijkheid om een woning in de binnenstad geheel naar je hand te kunnen zetten? Vanwege de gunstig ogende aanschafprijs wellicht?
Allemaal goede redenen, maar menigeen zal de schrik om het hart slaan als hij zich eigenaar zou weten van het volstrekt kaalgeslagen lege appartement dat wij aan de Balistraat betreden.
Hier is niets van wat je normaal in een huis verwacht. Geen keuken, wc of slaapkamer. Hier vindt dan ook een casco-renovatie plaats volgens de Eén Blok Stad-formule van ontwikkelaar/bouwer Era Contour. De idee: Eén Blok Stad biedt ondernemende kopers de kans om een gerenoveerde cascowoning geheel naar eigen smaak en wens in te delen en in eigen tempo intern af te bouwen, afhankelijk van budget en smaak. Maar ERA Contour garandeert dat alle fundamentele bouwkundige zaken in orde zijn: de fundering, standleidingen, brandwerende plafonds, dak en dakisolatie, kozijnen en trappenhuis. De koper hoeft zich alleen te bekommeren over de binnenkant. Hij bepaalt de indeling en bouwt vervolgens zelf de woning af.

Rotterdam

Rotterdam had in 2006 de primeur. Woonbedrijf Rotterdam (WBR, nu Woonstad Rotterdam) zat in zijn maag met een blok van 48 woningen in het ‘Oude Westen’, vooral afkomstig van huisjesmelkers en speculanten. De bouwkundige staat van deze woningen van eind negentiende eeuw was slecht, de paalfunderingen waren rot. Gewoon als kluswoning verkopen was niet verantwoord, maar het armlastige WBR had evenmin geld voor renovatie of sloop/nieuwbouw.
De corporatie raakte in gesprek met de ERA Contour. Die zag kansen, niet alleen voor zichzelf, maar ook voor de woningcorporatie én de stad: een nieuwe klushuisformule, maar dan één waarbij kopers en banken de verzekering kregen dat fundering, leidingen, gevels en daken in goede staat werden opgeleverd. Daarbij zou het nieuwe woningaanbod middeninkomens aan de stad binden. In die tijd stroomden veel meer mensen met een goede opleiding en hoger inkomen Rotterdam uit dan er in kwamen.
Bij de start in 2006 kreeg WBR aanvankelijk te maken met huurdersverzet, negatieve publiciteit en langdurige onderhandelingen. Dit had volgens een SEV-onderzoek veel te maken met de onhandige wijze van communiceren van de corporatie. Maar het plan ging door en als ingreep in de stad werd het een succes, aldus de SEV: “Eén Blok Stad versterkt de verouderde stadswijk Middelland-Zuid met nieuwe woningtypologieën en zorgt voor een instroom van nieuwe doelgroepen met hogere inkomens en opleidingen.”
En inderdaad, een nieuw type kopers grijpt in Rotterdam de kans om een betaalbare karakteristieke grote woning dicht bij de binnenstad te kopen, vaak met tuin. De formule stimuleert volgens de SEV ook de onderlinge sociale verbanden in de buurt, huurders tippen vrienden om te kopen en dergelijke. De kopers ondersteunen elkaar met het geven van tips en adviezen over de verbouw. Een enkele huurder keert terug als huurder, sommige kopen zelf een woning.
ERA contour wint er in 2012 zelfs de Rotterdam Architectuurprijs mee. De jury spreekt in haar rapport waardering uit voor “het voorbeeldige, veelkleurige resultaat van dit project. Eén blok stad is een aanstekelijk en compleet antwoord op de opgave van binnenstedelijk wonen in Rotterdam, een voorbeeldig staaltje moderne vraaggestuurde stadsvernieuwing. [...] Hier is een nieuw verdienmodel ontwikkeld, gericht op een nieuwe doelgroep die in de stad wil (blijven) wonen en investeren.”

Amsterdam

Met de opgedane ervaringen start ERA Contour in 2010 in Amsterdam, dankzij een samenwerkingsverband met Ymere. Het eerste complex dat via de Eén Blok Stad-formule wordt aangeboden, ligt aan de Marnixkade. Achteraf niet de meest gelukkige keuze. Het gaat niet alleen om een fors aantal grote woningen, maar ook nog aan de rand van de populaire Jordaan. Dat leidt tot stevige prijzen van 230.000 tot 580.000 euro voor een casco-woning. Het kost Ymere een klein jaar om de zeventien woningen te verkopen. Vastgoedmanager Bas Bronneberg van Ymere: “De vraagprijzen waren eigenlijk te hoog voor dit type koper.”
Marius Heijn, conceptontwikkelaar van Era Contour over de prijsstelling: “We gaan uit van de gemiddelde marktwaarde min 700 euro per vierkante meter. Die korting is het bedrag dat kopers gemiddeld nodig hebben om de woning af te bouwen.”  
Dat leidt in de Indische Buurt tot veel lagere prijzen. Ook hier werkt ERA Contour samen met Ymere, ditmaal zelfs op basis van gedeeld risico. De daartoe opgerichte rechtspersoon heeft inmiddels twee complexen in de Javastraat en Balistraat snel weten te verkopen. Er is grote belangstelling voor deze formule.
Ymere en ERA Contour kiezen in de Indische Buurt voor relatief kleine aantallen per project, in de Javastraat bijvoorbeeld acht tweelaags woningen boven winkels, prijzen rond de 250.000 euro (2450 m2). Alle woningen zijn intussen casco-gerenoveerd en overgedragen. Het is nu het domein van de klussende kopers, hun vrienden en familie en de spreekwoordelijke Polen.

Het volgende Eén Blok Stad-complex staat op loopafstand in de Balistraat. De zestien woningen waren snel verkocht en de casco-renovatie is in volle gang. Ook hier: een nieuwe woningindeling waardoor delen van trappenhuizen kunnen vervallen, een nieuwe fundering, gevel- en balklaagherstel, nieuwe balkons, isolatie van de achtergevel en dak, nieuwe standleidingen en brandwerende woningscheidende plafonds. Het gaat in totaal om zestien woningen: 3-laags benedenwoningen van zo’n 115 m2 vanaf 3 ton, en bovenverdiepingen met zolderetage van 163.000  tot 175.000 euro (2469 euro/m2). Binnenkort volgt nog een pand om de hoek in de Sumatrastraat en een complex aan de Tugelaweg. Ymere wil daarna ook in West aan de slag.
De formule heeft ook de aandacht getrokken van andere corporaties in de Stadsregio. ERA Contour is met een aantal van hen in gesprek.

 

Nabericht: zie ook de video Kluswoningen (09-12-2013) van het AT5-programma Aanbouw. Met een kijkje in de panden, gesprekken met klussers en bedenkers van de plannen.