“Investeringsmogelijkheden drogen verder op”

Reacties op regeerakkoord: Hans van Harten, directeur AFWC
“Investeringsmogelijkheden drogen verder op”

Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, is onthutst over de woningmarktplannen van het kabinet Rutte. Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) sluit zich daarbij aan: “Onevenwichtig en onevenredig pijnlijk voor de huurder”. De maatregelen leiden er volgens hem toe dat de investeringscapaciteit van de corporaties opdroogt.

De nieuwe realiteit

De Amsterdamse woningcorporaties zijn zeer negatief over het regeerakkoord. Van Harten komt vooral veel slecht doordachte plannen tegen. Neem het kooprecht voor huurders. “Onuitvoerbaar. Eigendomsrecht heeft een hoge status. Het lijkt me op zijn zachtst gezegd heel ingewikkeld om corporaties te verplichten elke willekeurige woning te verkopen. De overheid kan de corporaties als private ondernemingen niet zomaar onteigenen,” zegt Van Harten.
“Maar afgezien daarvan. Corporaties moeten in staat blijven een strategisch voorraadbeleid te voeren. Wij zijn voor meer eigenwoningbezit. Maar een kooprecht leidt tot enorme versnippering van het corporatiebezit met alle beheerproblemen van dien. Bovendien jaagt het ons op enorme kosten. We zouden verplicht worden overal woningen te splitsen en VVE’s op te richten. Als we alle nog niet gesplitste appartementen moeten splitsen kost ons dat 185 miljoen euro voordat we kunnen verkopen. Dat legt een enorm beslag op de cashflow van corporaties. Daarbij zullen vooral goede woningen worden verkocht, terwijl voor huurders de slechtste overblijven. Ten slotte wordt nog aangekondigd dat de woningen voor een ‘redelijke prijs’ gekocht kunnen worden. Dat helpt ons ook niet. De kans bestaat dat potentiële kopers nu afwachten of de prijzen gaan zakken.”
Huurverhogingen
Van Harten is zeer teleurgesteld over de continuering van het inflatievolgend huurbeleid. “Dat betekent dat onze investeringscapaciteit blijft afnemen. We zullen, los van de crisis, nog minder kunnen bouwen.” Hij verwacht weinig soelaas van de bepaling dat de huren van inkomens boven de 43.000 euro wel met vijf procent per jaar mogen stijgen. “Dat betreft naar schatting vijftien procent van onze huurders. De huren gaan voor hen een aantal jaren stijgen, maar niet verder dan de ‘maximaal redelijke’ huurgrens volgens het puntenstelsel. Dan houdt het op. Het effect zal bovendien zijn dat deze mensen eerder naar een koopwoning gaan kijken. Dan is wel de gewenste doorstroming bereikt, maar is ook het verdieneffect weg. De volgende huurder valt weer in de doelgroep met een inkomen tot 33.000 euro.”
“De wijziging van het puntenstelsel – maximaal 25 punten erbij in regio’s met schaarste – zal in de regio Amsterdam tot hogere huren leiden, maar de inkomsten ervan moeten volgens Van Harten niet overdreven worden. “Sommige woningen krijgen 25 punten erbij, andere minder of misschien niets. Daardoor zal een aantal woningen na mutatie in de vrije sector komen. Maar de rest levert circa 60 euro extra per maand op als zij gemiddeld ongeveer de helft van het aantal extra punten krijgen.”
“Maar je kunt dat alleen bij mutatie vragen. Bij 10.000 nieuwe verhuringen per jaar zou dat zo’n 7 miljoen per jaar opleveren. Maar het is goeddeels theorie. Het gat tussen de oude en de nieuwe, geharmoniseerde huur wordt nog groter dan nu, ook al omdat voor zittende bewoners het inflatievolgend huurbeleid goeddeels blijft gelden.  De kans is groot dat huurders maar gewoon blijven zitten en niet verhuizen naar die duurdere woning. Hoe dan ook zijn de extra inkomsten ‘een schijntje’. Zet dat eens af tegen de naar schatting 60 miljoen euro die de corporaties volgens het regeerakkoord vanaf 2015 moeten afdragen aan bijdrage aan de huurtoeslag.”

Ten slotte kost het afschaffen van de Vogelaarheffing vanaf 2011 de Amsterdamse corporaties nog eens 19,3 miljoen euro. Van Harten: “Die heffing leidde tot tweespalt in de corporatiewereld, dus veel corporaties zullen blij zijn met dit besluit. Maar het leverde de Amsterdamse corporatie extra middelen op, die we goed hebben kunnen gebruiken bij de stedelijke vernieuwing. Dat gaat er dus ook nog eens af. De investeringsmogelijkheden van corporaties drogen volledig op.”

 

 Zie ook de reacties van:

Hugo Priemus: “Woonparagraaf is broddelwerk” 
Frans Ligtvoet (HA): “Huurder krijgt het 3x voor de kiezen”

Deel