“De woningmarkt gaat op slot”

Wherestad en de Alliantie over staatssteunregels
“De woningmarkt gaat op slot”

De invoering van staatssteunregels pakt slecht uit voor de woningmarkt, zo menen twee corporatiedirecteuren. Een grote groep huurders, met een gezinsinkomen boven de 33.000 euro, kan straks nergens meer terecht. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kopen. Middeldure huurwoningen kunnen een uitweg bieden, maar de bouw daarvan is door toenemende druk op de liquiditeitspositie van corporaties erg moeilijk.

De nieuwe realiteit

Inkomensgrens nog omhoog?
De grens van 33.000 euro is wellicht nog niet spijkerhard. Minister Donner heeft onder druk van de Tweede Kamer toegezegd te proberen de Europese Commissie ervan te overtuigen dat voor sommige woningmarkten een hogere grens noodzakelijk is. Differentiatie naar woningmarkt is een initiatief van CDA-Kamerlid Bas Jan van Bochove. “Elke grens is arbitrair, maar volkhuisvestingsbeleid moet altijd voldoende specifiek zijn. Voor een ontspannen woningmarkt is die grens naar mijn smaak wel goed. Maar in gebieden met een overspannen woningmarkt is de grens van 33.000 euro toch echt te laag.” Van Bochove denkt daarbij onder meer aan het noordelijke deel van de Randstad: Amsterdam en Utrecht. Hij verwacht dat met een grens van omstreeks 38.000 euro veel knelpunten kunnen worden opgelost.

Aart Slot, directeur van corporatie Wherestad in Purmerend, ziet bij een inkomensnorm van 33.000 euro de bui al hangen. “De groep die meer verdient dan 33.000 euro maar te weinig om zelfstandig een woning te kopen, is in onze regio erg groot. In Purmerend bijvoorbeeld kost een koophuis al gauw 240 tot 250.000 euro. Daarvoor moet je minstens 50.000 euro of meer verdienen. De mensen die dat niet halen zijn vervolgens aangewezen op de vrije sector. Daar beginnen de huren bij duizend euro in de maand. Dat kunnen die mensen niet betalen. Zij hebben dus een heel groot probleem.”

Nu nog kunnen deze mensen terecht bij een corporatie als Wherestad. In Purmerend wordt gemiddeld 22 procent van de huurwoningen toegewezen aan mensen die meer dan 33.000 euro verdienen, zo heeft Slot becijferd. In de gemeenten in Waterland ligt dat percentage nog hoger. Daar zijn koopwoningen immers duurder en wordt meer dan veertig procent van de woningen toegewezen boven die inkomensnorm.
Het feit dat zo’n grote groep niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning heeft volgens Slot een sterk negatief effect op de dynamiek in de woningmarkt. “Het effect daarvan is dat mensen die het geluk hebben in een sociale huurwoning te wonen maar teveel verdienen, de gevangene worden van hun eigen woning. Als ze tevreden zijn met hun huis, dan is dat niet zo erg. Maar het betekent wel dat de beweging in de voorraad afneemt. Er zullen veel minder huizen vrijkomen. Voor instromers wordt vervolgens de kans dat zij een sociale huurwoning kunnen bemachtigen substantieel kleiner. Dan komt de machinerie tot stilstand. Dan gaat de woningmarkt op slot.”
Jim Schuyt, bestuursvoorzitter van de Alliantie, deelt de analyse van Slot. “De gevolgen van de staatssteunregels zijn behoorlijk negatief. Feitelijk koerst Europa af op een smalle volkshuisvesting. Al staat in het Verdrag van Lissabon dat volkshuisvesting een zaak van individuele landen is, toch heeft Europa het gevoel dat onze corporatiesector te groot is.” Hij betreurt het dat niet openlijk wordt gesproken over verkleining van de sector. “Door nieuwe regelgeving lijken we op weg naar een corporatie alleen voor de onderkant. Maar daarover wordt ook door het nieuwe kabinet niet een heldere uitspraak gedaan. Dat is heel jammer, want dan zouden we over nut en noodzaak van corporaties het debat kunnen voeren.”

Segregatie neemt toe

Schuyt wijst bij de invoering van de staatssteunregels op twee andere negatieve effecten. Allereerst is de toepassing van de inkomensnorm slecht voor wijken met relatief veel sociale huurwoningen. “Op het eerste gezicht is het tegengaan van scheefwonen zo slecht nog niet. Ook mij hebben wel eens berichten bereikt dat een gepensioneerde bankdirecteur voor een appel en een ei in een sociale huurwoning in het centrum van Amsterdam woont. Dat is niet gewenst. Aan de andere kant hebben we wijken in Amsterdam waarvan we het helemaal niet zo erg vinden dat er mensen komen wonen die wat meer verdienen. Denk aan Nieuw-West. Mensen met wat hogere inkomens kunnen behulpzaam zijn om zo’n stadsdeel op de been te helpen. Dat kan straks niet meer. Als we dat tien jaar volhouden, dan zullen we daarna waarschijnlijk vaststellen dat die inkomensnorm de wijken niet heeft geholpen. En dat de segregatie flink is toegenomen. Het antwoord kan dan zijn: meer sloop en nieuwbouw. Maar wij verwachten juist de komende tijd door toenemende druk op onze liquiditeitspositie minder te kunnen investeren.”
 

Staatssteunregels
De invoering van de staatssteunregels voor corporaties vindt definitief plaats op 1 januari 2011, zo heeft minister Piet Hein Donner van Wonen besloten. Belangrijkste onderdeel van de regeling is dat corporaties negentig procent van de huurwoningen met een huur van maximaal 647,53 euro moeten toewijzen aan mensen met een huishoudinkomen van maximaal 33.000 euro. De overige tien procent moet worden toegewezen op basis van objectieve toewijzingsregels. Huishoudens met een urgente woningbehoefte kunnen voorrang krijgen.
Verder vraagt de regeling het aanbrengen van een administratieve scheiding binnen één boekhouding van activiteiten met of zonder staatssteun. Bovendien moeten corporaties ook voor de bouw van maatschappelijk vastgoed een Europees aanbestedingsbeleid opstellen.

En de splitsing van zijn corporatie in bedrijven met en zonder staatssteun bedreigt volgens Schuyt de bouw van middeldure huurwoningen. “We zien voor onszelf een belangrijke rol in het huisvesten van mensen met een lager middeninkomen. De Alliantie heeft daarom een behoorlijk programma in de middeldure huur. Er is in het noordelijke deel van de Randstad ook een grote vraag naar woningen van pakweg 650 tot 850 euro in de maand met wat meer kwaliteit, maar het wordt heel lastig die woningen nog te bouwen. Het lenen van geld wordt zonder WSW-garantie duurder. En we moeten ons realiseren dat de bouw van een woning met een maandhuur van 800 euro nu al geen winstgevende aangelegenheid is. De huur verhogen is geen oplossing, want dat kunnen mensen met 1800 euro netto in de maand niet betalen. Daar hebben we baar geld voor nodig, maar we mogen de opbrengst uit verkoop van huurwoningen daarvoor niet gebruiken.”

Intern geld lenen?

Volgens Schuyt moeten er nu twee dingen gebeuren. “Corporaties moeten in staat worden gesteld intern geld te lenen. Van het bedrijf met staatssteun-activiteiten aan de commerciële tak zonder staatsteun. Uiteraard met een opslag, zodat een marktconform tarief ontstaat. Verder moeten we geld op tafel krijgen. Baar geld. Dat kan door een deel van de inkomsten uit de verkoop van huurwoningen in te zetten voor het middensegment. Dat mag nu niet.”
Den Haag onderkent volgens hem dat probleem ook wel, maar er wordt ingewikkeld gedaan over de oplossing. “Ik ga de nieuwe minister daarover een brief schrijven. Het kabinet moet op een of andere manier meewerken. Een andere oplossing is er namelijk niet voor dit middensegment. Beleggers hebben geen belangstelling voor die markt. Het rendement is voor hen te laag.”
Al is over de uitvoering van de staatssteunregels nog veel onduidelijk, daar maken Slot en Schuyt zich relatief weinig zorgen over. Corporaties moeten de komende tijd simpelweg hun processen aanpassen. Het toetsen van inkomen vraagt aanpassing van softwareprogramma’s. Er moet binnen de organisaties worden nagedacht over een Europees aanbestedingsbeleid. Ook moet duidelijk worden gemaakt dat gebruikers van maatschappelijk vastgoed een maatschappelijke huur betalen. En de scheiding tussen de verschillende bedrijfsonderdelen moet in 2013 op orde zijn. “Dat is klein leed. Dat zijn slechts de klussen die tijdig op orde moeten komen”, aldus Schuyt.