Niet alleen worden er in Haarlem meer sociale huurwoningen gebouwd; nieuwe corporatiewoningen verrijzen vaker aan de slecht bedeelde westzijde van het Spaarne. De sociaaldemocratische wethouder Floor Roduner maakt maximaal gebruik van de mogelijkheden om woningcorporaties beter in positie te brengen.
Om bij te dragen aan een ongedeelde stad heeft Haarlem na de gemeenteraadsverkiezingen in 2018 een duidelijke keuze gemaakt. Voortaan vindt woningbouw plaats in een programmatische verdeling van 40 procent sociaal, 40 procent middelduur en 20 procent vrij segment. Deze streefcijfers zijn gecombineerd met spelregels over maximale huurprijzen, minimale woninggroottes en afspraken over huurindexatie, woningtoewijzing en minimale exploitatietermijn. Dat alles met twee doelen: meer greep van de gemeente op de ontwikkelingen op de woningmarkt en een gelijkwaardiger speelveld voor woningcorporaties en marktpartijen.
In 2022 scherpte de gemeenteraad de spelregels op een aantal punten nog verder aan. Met altijd minimaal 50 procent sociaal aan de westkant van het Spaarne. In Haarlem Noord, de oude binnenstad en omringende chique wijken is traditioneel betrekkelijk weinig sociale woningbouw te vinden. Extra sociale huurwoningen leveren juist daar een bijdrage aan een meer gemengde stad. Voor de rest van de stad hanteert de gemeente onverminderd de 40/40/20 verdeling. Bovendien is afgesproken dat sociale woningbouw primair een taak is van de plaatselijke corporaties: Elan Wonen, Pre Wonen, Ymere en sectorale toegelaten instellingen. Voor hen geldt vervolgens dat een sociale huurwoning een minimale omvang heeft van 50 vierkante meter. Ook moeten nieuwbouwwoningen beter geschikt zijn voor zorg aan huis.
Door duidelijke regels te stellen weten marktpartijen vooraf welke reactie zij van ons kunnen verwachten – Floor Roduner, wethouder Wonen gemeente Haarlem
Verder vallen sinds twee jaar kleine bouwprojecten met minder dan dertig woningen onder de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Veel meer kan de gemeente niet doen, concludeerde de Haarlemse Rekenkamer begin vorig jaar in een onderzoek naar de wijze van planning en programmering van woningbouw. ‘De gemeente gebruikt alle beschikbare middelen om de grip op de woningmarkt te vergroten, sociale woningbouw van de grond te krijgen en de Haarlemse corporaties beter te positioneren’, aldus de onderzoekers.
Ongekende bouwactiviteit
De inspanningen van de gemeente worden beloond. Haarlem kent een ongekende bouwactiviteit. Volgens de jaarlijkse Rapportage Woningbouw Haarlem (zomer 2023) groeit de woningvoorraad in twee jaar tijd met 2.300 woningen. Het afgelopen jaar werden 1.400 woningen opgeleverd, een record. Al ruim zeven jaar is ruimtelijke ordening, grondbeleid en wonen een verantwoordelijkheid van PvdA-bestuurder Floor Roduner. Hij telt zijn zegeningen: de beoogde percentages liggen binnen bereik. “De 40/40/20 verdeling wordt ook elders toegepast, maar anders dan bijvoorbeeld in Amsterdam hebben wij nauwelijks eigen grondposities. We moeten het dus vooral hebben van regels én afspraken met grondeigenaren en ontwikkelaars. Door duidelijke regels te stellen weten marktpartijen vooraf welke reactie zij van ons kunnen verwachten. En dat werkt. In 2018 trof ik nog wel eens bedrukte ontwikkelaars aan mijn bureau, maar we merken dat zeker ontwikkelaars die wat vaker bij ons actief zijn goed begrijpen dat overal in de stad voor het sociale en het middensegment moet worden gebouwd. Bovendien houden we de teugels strak.”
De gemeentelijke afspraken over bouwprogrammering helpen corporaties daadwerkelijk om bij commerciële ontwikkelaars in beeld te komen, concludeert Marieke Heilbron, bestuurder van Elan Wonen. “De afgelopen jaren zijn we bij de voorbereiding van tal van projecten betrokken geraakt en dat resulteert steeds vaker in het doen van aankopen. De afname van sociale huurwoningen van ontwikkelaars komt ook aan de westkant van het Spaarne steeds meer tot wasdom. Ik merk verder dat het contact met marktpartijen steeds makkelijker verloopt. Vergeet niet: corporaties zijn minder afhankelijk van marktschommelingen. Wij kunnen commerciële partijen ook in minder goede tijden afname van grotere aantallen woningen garanderen. Soms krijgen we de vraag of we middenhuur-woningen zouden willen kopen, maar dat doen wij heel bewust niet. Onze strategie is een andere: we zetten onze middelen in op de verwerving van sociale nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad. In acht jaar tijd willen we met duizend woningen groeien naar een portefeuille van achtduizend woningen. Dat is fors; de gemeente helpt ons enorm die groei voor elkaar te krijgen.”
Beleid continueren
Heilbron hoopt van harte dat Haarlem haar beleid de komende jaren continueert. Wel signaleert zij een knelpunt bij de wat kleinere projecten. “Op heel kleine binnenstedelijke locaties hebben we het soms over de bouw van enkele sociale huurwoningen. Dat is niet altijd makkelijk uitvoerbaar. Daarom kan het handig zijn wat minder star te zijn en de ontwikkeling van meerdere locaties aan elkaar te koppelen, zodanig dat we in één keer meer sociale huurwoningen kunnen bouwen. Ook vanuit het oogpunt van exploitatiekosten is dat interessant. Bestuurlijk wordt onze wens wel begrepen - ik ben ontzettend blij dat Floor Roduner zich al zo lang aan dit beleid heeft verbonden -, maar in de praktijk van alledag komt zo’n samenvoeging van projecten niet zomaar tot stand.”
Ik merk dat het contact met marktpartijen steeds makkelijker verloopt - Marieke Heilbron, bestuurder van Elan Wonen
Minder goede economische omstandigheden gaan niet voorbij aan Haarlem. Wethouder Roduner prijst zijn gemeenteraad. “Vanaf het begin van dit beleid heeft de gemeenteraad zich bereid getoond fors bij te dragen aan de stimulering van de bouwproductie. Er is tweemaal tien miljoen euro beschikbaar gesteld. Door stijgende bouwkosten, inflatie en hogere rente komen projecten minder makkelijk van de grond. Het wordt spannend, maar corporaties willen wel en de gemeenteraad is niet blind voor veranderende omstandigheden. We bieden daarom meer ruimte om middeldure huur om te zetten naar betaalbare koopwoningen voor dezelfde inkomensklasse. Dat biedt ontwikkelaars speelruimte. Verder heeft de gemeenteraad nog eens 6,5 miljoen euro beschikbaar gesteld om de bouw te stimuleren. Ook doen we een beroep op de Startbouwimpuls. Bij elkaar is het een stevige bijdrage om die jaarproductie van gemiddeld duizend woningen toch overeind te houden.”
| Woningcorporatie Elan Wonen koopt vijftig sociale huurappartementen van gebiedsontwikkelaar AM in een woontoren op het zogenoemde Deliterrein in de Indische Buurt in Haarlem Noord. Juist in dat deel van de stad is maar weinig sociale huur te vinden. AM-gebiedsontwikkelaar Geer Karman is tevreden over de uitkomst. Juist omdat de bouw van sociale huurwoningen past bij de ambitie van AM om sociale impact te maken. Betaalbaar wonen is belangrijk. Op het Deliterrein – een oude binnenstedelijke bedrijfslocatie lang geleden aangekocht van de Koninklijke Shell - en een aangrenzende kavel van de gemeente realiseert AM in twee bouwfases in totaal ruim 140 woningen. Het programma is gevarieerd: met naast sociale huur ook betaalbare koopappartementen, eengezinswoningen, herenhuizen en stadswoningen. De bouw van vijftig sociale huurappartementen - onderdeel van een beeldbepalende ruim vijftig meter hoge woontoren - vlakbij het Spaarne was geen makkelijke opgave, aldus Karman. “We hebben heel lang met elkaar gerekend en getekend. Corporaties kunnen nou eenmaal niet de hoofdprijs betalen, maar met hulp van de gemeente en dankzij toekenning van een bijdrage uit de Startbouwimpuls is het ons gelukt tot een haalbare business case te komen.” Financiële steun die volgens Karman heel hard nodig was. “Zonder de hulp van gemeente en Rijk is het niet mogelijk zo’n project financieel haalbaar te krijgen. Anders was de bouw van sociale huurwoningen niet doorgegaan.” BAM Wonen begint nog dit jaar met de realisatie van de woontoren. |
