Platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam
Tijdens de grote Amsterdamse Housewarming in de Theaterfabriek in Amsterdam op 9 oktober start onder andere de verkoop van het nieuwbouwproject Bart en Domela. Dit project is voor Rochdale de laatste fase van het compleet vernieuwde Zuidwestkwadrant in Amsterdam Osdorp. Met deze verkoop wordt de vernieuwing van deze woonwijk afgerond.
Dalende woningverkopen, afwaardering van ontwikkelportefeuilles, verliezen in de deelnemingen. Veel Amsterdamse corporaties hebben over 2009 rode cijfers genoteerd, zo blijkt uit de jaarverslagen. Zo behaalde Ymere een negatief resultaat van 90 miljoen euro. Rochdale sloot 2009 af met een negatief resultaat van meer dan 24 miljoen euro. Stadgenoot noteerde een verlies van ruim 14 miljoen euro. De Key en Eigen Haard boekten wel een positief resultaat.
De Halve wereld bestaat 25 jaar. Het experiment met bewonerszelfbeheer heeft de tand des tijds doorstaan en functioneert nog altijd succesvol. Toch heeft deze vorm van zelfbestuur – in een dochter-moeder relatie met corporatie Ymere - weinig navolging gekregen. Belangrijkste opdracht die het huidige bestuur zich nu heeft gesteld: zorgen voor opvolging.
Corporatie Goed Wonen Noord-Kennemerland heeft het voornemen te fuseren met Ymere. De fusie moet leiden tot extra investeringscapaciteit in de regio Alkmaar. Al in 2008 concludeerde de relatief kleine corporatie Goed Wonen dat zij onvoldoende sterk was om op eigen kracht voort te bestaan. “Zelfstandig verder gaan is financieel en organisatorisch geen realistische optie,” zo verklaart de woningstichting.
Architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten mogen komende maand voorstellen doen voor verbetering van werkgebied Cruquius in Amsterdam Oost. Het gebied wordt begrensd door Entrepothaven en Amsterdam-Rijnkanaal.
Er komt een landelijke geschillencommissie waar huurders en verhuurders terecht kunnen voor klachten over hun gezamenlijke overleg en het verschaffen van informatie. Daarmee hoeft niet langer direct de gang naar de kantonrechter te worden gemaakt. De ministerraad heeft vlak voor de zomer ingestemd met het instellen van deze geschillencommissie die wordt ondergebracht bij de huurcommissie. De Wet op het overleg huurders-verhuurder geldt voor alle sociale verhuurders en particuliere verhuurders die 25 of meer woningen bezitten.
Ymere heeft met de bewoners de oplevering gevierd van gebouw Gelria in de wijk Overhoeks. Het is het eerste gebouw met sociale huurwoningen, 56 in getal, op het voormalige Shell-terrein. Het complex is ontworpen door architect Guus Baneke. Baneke en Van der Hoeven Architekten verzorgde ook het ontwerp van het luxe appartementengebouw Oranje.
Corporaties worden rechtstreeks aanbestedingsplichtig voor de bouw van maatschappelijk vastgoed en de daarvoor te treffen infrastructurele voorzieningen. Werken met een waarde hoger dan 4,8 miljoen euro moeten Europees worden aanbesteed. Onder deze drempel moet de opdracht altijd openbaar worden gemaakt. Zo heeft de minister van WWI vastgelegd in de regeling over staatssteun.
KPMG betaalt woningstichting Rochdale een schadevergoeding. De accountant erkent dat zij in het verleden bij de controle van de jaarrekeningen op onderdelen actiever had moeten opereren. De vergoeding bedraagt ongeveer 300.000 euro. Daarmee is een eerder aangekondigde tuchtprocedure tegen de accountant van de baan.
De Ontwikkelcombinatie Nieuw Waterlandplein, een samenwerkingsverband van ontwikkelaar AM en Ymere, start nog dit jaar met de nieuwbouw op het Waterlandplein in Amsterdam Noord. Eerder dit jaar verklaarde de ontwikkelcombinatie dat realisatie van dit nieuwbouwproject door de economische crisis moest worden uitgesteld. Na positieve onderhandelingen met de gemeente Amsterdam is er volgens betrokken partijen voldoende financieringsruimte ontstaan. Nog dit najaar gaat de eerste paal de grond in.
Erfgoedvereniging Heemschut waarschuwt dat gevelreiniging en vervanging van voegwerk vaak oude gevels verminken. ‘De goedbedoelde poetswoede’ van veel eigenaren heeft volgens David Mulder van de vereniging een keerzijde. Mulder schrijft in het oktobernummer van het tijdschrift van Heemschut: “Door de gekozen reinigingsmethoden kan ernstige schade aan de behandelde gevels ontstaan.
Corporatie Eigen Haard is een vergaand samenwerkingsverband met aannemer ERA Contour, architectenbureau KOW en sloopbedrijf Oranje aangegaan om het Middengebied Zuid van Overtoomse Veld te vernieuwen. De partijen doorbreken de traditionele manier van werken in de bouwsector: van begin tot eind werken alle partijen intensief samen, delen ze hun kennis en dragen ze gezamenlijk de risico’s. Ze verwachten door de gezamenlijke visie-ontwikkeling en het gemeenschappelijk gedragen risico veel efficiënter te kunnen bouwen.
Op 16 september tekende de buitenlandse studente Nimisha Chaturvedi als laatste het huurcontract in gebouw Django op de Zuidas. De studenten die in hier komen te wonen zijn buitenlandse PhD studenten van de VU. De studio’s zijn verhuurd met een campuscontract wat inhoudt dat de student de woning moet verlaten zodra de studie is afgerond met een maximum van vijf jaar. De studenten komen vooral uit Azië en Europa.
Woningcorporaties zijn van plan de huren van vrijkomende woningen de komende jaren fors op te trekken. Dit geldt vooral voor Amsterdam. Dit stelt de Woonbond op basis van eigen onderzoek. Een nieuwe huurder moet gemiddeld 14 procent meer betalen dan de oude huurder voor dezelfde woning. Op termijn leidt dit tot een forse stijging van het algehele huurniveau.
Het BTW-tarief voor verbouwing of vernieuwing van woningen gaat tijdelijk omlaag van 19 naar 6 procent. De regeling maakt deel uit van een pakket stimuleringsmaatregelen dat de bouwsector een extra impuls moet geven. Het verlaagd tarief geldt voor negen maanden en alleen voor arbeidskosten, niet voor materialen. De betreffende woning moet minimaal twee jaar oud zijn. De regeling gaat in op 1 oktober 2010.
Minister Van Middelkoop wil dat woningcorporaties met ingang van 1 januari 2011 negentig procent van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die minder verdienen dan 33 duizend euro per jaar. Dat schrijft hij in een brief aan de Tweede Kamer. De minister negeert hiermee een motie van de Tweede Kamer waarin hij werd opgeroepen om met de Europese Commissie te overleggen over verder uitstel van deze invoeringsdatum. De vorige invoeringsdatum was 1 oktober.
De stembus voor de vierde editie van de Amsterdamse Nieuwbouwprijs is weer open. Tot donderdag 7 oktober 12.00 uur kunnen alle Amsterdammers stemmen op hun favoriete nieuwbouwproject op www.nieuwbouwprijs.nl.
De tien genomineerde nieuwbouwprojecten:
Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten voor huurtoeslag voor onzelfstandige wooneenheden. Alleen dan kunnen corporaties sobere en eenvoudige wooneenheden tegen aanvaardbare kosten realiseren. Dergelijke 'studentenflats' worden nu niet meer gebouwd omdat studenten alleen in aanmerking komen voor huurtoeslag als ze wonen in - duurdere - zelfstandige eenheden.
In ieder geval tot december volgen er geen acties eigenaren van leegstaande tweede woningen die tot de sociale voorraad behoren. In een verklaring met deze strekking probeert het Amsterdams bestuur onrust onder tweede woningbezitters weg te nemen.
Almere draagt de eigen Schaalsprong - de groei tot de vijfde stad van Nederland - voor als nationaal project, dat een plaats moet krijgen in het nieuwe regeerakkoord. Dat laat het Almeerse college van Burgemeester en Wethouders op 20 augustus weten in een open brief aan informateur Ivo Opstelten. Het college is enthousiast over de beoogde samenvoeging van de ministeries van VROM en Verkeer en Waterstaat in één ministerie van Ruimte, maar roept tegelijkertijd op tot radicalere keuzes.
Volgens De Telegraaf en Het Parool is er grote paniek onder eigenaren van tweede huizen omdat de gemeente Amsterdam hen verplicht hun pied-à-terre te huur aan te bieden in de sociale sector. De Telegraaf meldt op dramatische toon: “hoogleraren, architecten en topmannen uit het bedrijfsleven worden zo de stad uitgejaagd.” Het gaat om kleine woningen die volgens het puntensysteem als sociale huurwoningen worden aangemerkt.
Op 9 augustus heeft de Amsterdamse rechtbank een straatverbod opgelegd aan een man die overlast veroorzaakt in Nieuw-West. De man is de uitwonende zoon van een huurder van Eigen Haard. De corporatie had het proces aangespannen.
Sinds april 2009 ontving Eigen Haard klachten over geluidsoverlast en bedreigingen in de buurt. De veroorzaker blijkt niet de huurster maar haar aan alcohol verslaafde zoon die soms bij haar verblijft. De situatie verslechtert en in april 2010 komt het tot mishandelingen en doodsbedreigingen.
Volgens het gerechthof Amsterdam brengt corporatie Ymere nieuwe huurders te hoge eenmalige verhuurkosten in rekening. Ymere vraagt € 125,- aan administratie- en verhuurkosten, terwijl de feitelijke kosten volgens het Hof niet hoger zijn dan € 26,50. Volgens deze zienswijze brengen ook andere Amsterdamse corporaties te hoge verhuurkosten in rekening.
De Tweede Kamer besluit pas na het zomerreces over de invoering van het gewijzigde woningwaarderingsstelsel (WWS). In het nieuwe stelsel weegt de energiezuinigheid van een woning zwaarder mee dan tot nu toe. Een groener energielabel leverde meer punten en derhalve hogere huren op. Verhuurders worden zo beloond voor energetische investeringen. De invoeringsdatum was gepland op 1 juli 2010. Het voorstel liep vertraging op door de val van het kabinet. Het nieuwe WWS kon nu pas een rol gaan spelen bij de huuraanpassingen in 2011.
Volgens de NOS heeft woningcorporatie De Key beslag laten leggen op het woonhuis en de vakantiewoning van de voormalige directeur. Dat zou blijken uit informatie van het kadaster. De NOS meldt dat een woordvoerder weten dat de corporatie "voorbereidende juridische stappen heeft gezet om geleden schade te zijner tijd te kunnen verhalen, mochten wij daartoe willen besluiten. Verder doen wij hierover geen inhoudelijke mededelingen."
Vlak voor het zomerreces is de geplande invoering van de Europese beschikking voor woningcorporaties per 1 oktober uitgesteld. Nadat de minister in de Kamercommissie al had aangeboden invoering uit te stellen tot 1 januari 2011, ging de Tweede Kamer daar 's avonds nog eens met een motie 'overheen'.
Amsterdam heeft besloten bijna alle plannen voor nieuwbouwprojecten stop te zetten, zowel voor woningen als kantoren. Belangrijkste oorzaak is de ingestorte kantorenmarkt. Daardoor wordt nu een streep gezet door de geplande bouw van ruim een miljoen vierkante meter kantoorruimte. Daardoor loopt Amsterdam 345 miljoen euro aan verwachte inkomsten mis. Eerder schrapte Van Poelgeest ook al fors in de kantoorplannen.
Op 30 juni 2010 is de bouw van het winkelcentrum en de woningen in het westelijk deel van Oostpoort in Amsterdam gestart. Op dit deel van het Polderweggebied komen 344 woningen, een parkeergarage met 874 plaatsen, een winkelcentrum met horeca en het ‘Bertolt Brechthuis’ gerealiseerd. De oplevering van de winkels en de woningen in Oostpoort is voorzien eind 2013. De door de gemeente aangekondigde bouwstop heeft geen invloed op dit project.
In het eerste half jaar zijn meer corporatiewoningen verkocht dan vorig jaar in die periode. Er werden ruim 950 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, tegenover 1214 over heel 2009. Minke Kolstein, beleidsadviseur van de AFWC, geeft de volgende verklaringen voor de stijging: een run op de koopsubsidie/starterslening omdat de bodem van deze potjes in zicht was en de lagere prijzen omdat veel corporaties ‘vrij-op-naam’ leverden.
In 2006 maakten de corporaties en de gemeente gedetailleerde ‘aanbiedingsafspraken’ over de beschikbaarheid van sociale huurwoningen over de periode 2007-2010. Na drie van de vier jaar concludeert De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) in haar jaarboek dat de corporatiesector zijn afspraken op de meeste onderdelen gaat halen.
De Amsterdamse Raad voor de Stadsontwikkeling (ARS) twijfelt over de verdichtingsopgave die Amsterdam zich in de Structuurvisie 2010-2040 oplegt. De stad moet zich volgens de ARS niet blind staren op de ambitie om in die periode 70.000 woningen toe te voegen binnen de gemeentegrenzen. De tijd is volgens de Raad voorbij dat overal waar in Amsterdam gebouwd werd, mensen gingen wonen. Sturingsmogelijkheden moeten niet overschat worden, ondanks de populariteit van Amsterdam.
In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn in Amsterdam slechts 450 woningen in aanbouw genomen. Woningbouwregisseur Bob van der Zande verwacht dat nog zes projecten met 479 marktwoningen zullen starten voor 1 juli 2010. Dit magere aantal is een extra reden voor herbezinning. Want hoewel deze stagnatie een direct gevolg is van de financiële crisis, lijken tal van partijen de bouwcrisis te willen benutten om ingesleten patronen te doorbreken.
Vesteda heeft de huurprijzen voor de appartementencomplexen Detroit en Boston op de zuidelijke IJ-oever met gemiddeld acht procent verlaagd. De maatregel is ingegeven door verslechterende marktomstandigheden. De prijsverlaging geldt niet voor de zittende huurders.
Minister Van Middelkoop heeft voor ruim 100 miljoen euro subsidie toegekend voor de bouw van ruim 15.000 koop- en duurdere huurwoningen. Daarbij zitten 23 Amsterdamse projecten met in totaal 1647 woningen. Voorwaarde voor de subsidie is dat de bouw voor 2011 start. Dat geldt ook voor de twee grootste Amsterdamse projecten, Fountainhead (237 woningen) en Waterland (229), waarvan de start vanwege marktomstandigheden voor onbepaalde tijd is uitgesteld.
In 2001 verscheen de ‘Amsterdamse leidraad voor participatie bij wijkvernieuwing’. Daarvan is nu een grondig aangepaste update verschenen. Deze Leidraad Participatie is geschreven voor alle partijen die in Amsterdam betrokken zijn bij stedelijke vernieuwing en complexgewijze aanpak bij renovatie van complexen of sloop/nieuwbouwprojecten.
Leden van de Hindoestaanse Woongroep Geuzenveld krijgen de beschikking over wibo-woningen in het complex Dudokhaken in Amsterdam Nieuw-West. Deze woningen zitten verspreid door het complex. De bewoners kunnen gebruik maken van de ontmoetingsruimte die bij het complex hoort, zo hebben zij met woningbouwvereniging Stadgenoot afgesproken.
Leden van de Hindoestaanse Woongroep Geuzenveld krijgen de beschikking over wibo-woningen in het complex Dudokhaken in Amsterdam Nieuw-West. Deze woningen zitten verspreid door het complex. De bewoners kunnen gebruik maken van de ontmoetingsruimte die bij het complex hoort, zo hebben zij met woningbouwvereniging Stadgenoot afgesproken.
Ymere is eind mei begonnen aan de bouw van 54 nieuwe sociale huurwoningen op de hoek van de Waterschapstraat en Hoogheemraadweg in stadsdeel Nieuw-West. Het gaat om woningen in een mix van eengezinswoningen voor grote gezinnen en appartementen.
Studentenhuisvester Duwo heeft het contract met de aannemer getekend voor de realisatie van 474 studentenwoningen op Campus Uilenstede in Amstelveen. De nieuwbouw van de studentenwoningen en een halfverdiepte parkeergarage zijn de eerste fase van de vernieuwing van de studentencampus. In een later stadium volgen gefaseerd nog 250 woningen. De woningen zijn verspreid over zeven gebouwen die los komen te staan op het terrein. Samen vormen zij een hof die voor de nodige levendigheid en een authentieke campussfeer moet zorgen.
Plan Stadzo is tijdens de vastgoedbeurs Provada verkozen tot beste ‘Verticale Stad’. Het team van Mulders Vandenberk Architecten en jonge medewerkers van woningcorporatie Ymere en ontwikkelaar Proper Stok werd door de jury geprezen vanwege goede oplossingen voor grootschalige nieuwbouw in een stedelijke omgeving.
Amsterdam wordt geconfronteerd met nog sterker oplopende tekorten in toekomstige grondexploitaties, zo heeft wethouder Van Poelgeest van Grondzaken verklaard. Aanvankelijk hield de gemeente rekening met een toekomstig tekort in het Vereveningsfonds van 360 miljoen euro. Door problemen op de kantorenmarkt stijgt het tekort nog verder.
Voormalig wethouder Hans Gerson is de nieuwe directeur van projectbureau Noordwaarts en projectbureau Zuidelijke IJoever. De beide projectbureaus zijn verantwoordelijk voor de herontwikkeling van zowel de Zuidelijke als de Noordelijke IJoevers en het Centrum Amsterdam Noord. Hij volgt René Grotendorst op die bestuursvoorzitter is geworden van Rochdale.
Om in aanmerking te komen voor staatssteun moeten woningcorporaties vanaf 1 oktober 2010 hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro (ruim 40% van de Nederlandse huishoudens). Corporaties, Woonbond en de Vereniging Nederlandse gemeenten hebben grote bezwaren tegen deze 'overhaaste invoering'. Middeninkomens zouden de klos worden van deze regeling. Minister Van Middelkoop laat weten dat er geen juridische mogelijkheden zijn voor uitstel van deze datum.
Het eerste Ymere-debat op donderdag 27 mei was met een opkomst van meer dan tweehonderd betrokkenen druk bezocht. Het debat 'Een vitale woningmarkt: droom of werkelijkheid' stond in het teken van de komende verkiezingen. Onder leiding van Pieter Hilhorst kruisten kamerleden en kandidaat-kamerleden van D66, VVD, PVDA, SP, Groenlinks en CDA de degens over de noodzakelijke hervormingen op de woningmarkt. Dit leverde pal voor de verkiezingen onwrikbare standpunten op.
De site buurtleven.nl heeft een volledig nieuw uiterlijk gekregen en is uitgebreid naar heel Amsterdam. De site was eerder opgezet voor drie stadsdelen. Buurtleven is bedoeld voor alle Amsterdammers die op de hoogte willen blijven van het nieuws uit hun buurt, en makkelijk contact willen maken met hun buren.
Studenten die in tijdelijke studentenwoningen gehuisvest zijn aan de Gevleweg/Stavangerweg kunnen een jaar langer blijven. Stadsdeel West heeft dit in een brief laten weten. Lang zag het er naar uit dat het complex per 31 juli 2010 zou moeten verdwijnen. Maar huisvester DUWO ziet nu zijn inspanningen voor uitstel beloond. De bewoners hebben van DUWO een brief gekregen, waarin is vermeld dat de eerder gestuurde huuropzegging wordt ingetrokken.
Een eigenaar van een pand in de binnenstad van Amsterdam is onlangs door gemeente en politie betrapt op het illegale gebruik van zijn woning als pension. Een bestuurlijke boete van € 54.000 is opgelegd. Verder is de eigenaar verplicht om de woningen in zijn pand weer op de juiste manier te verhuren.
De meeste huiseigenaren in Amsterdam hebben inmiddels een aanslag voor de onroerendgoedbelasting ontvangen. De aanslag is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde in de waardebeschikking van de woningen loopt altijd een jaar achter en is nu gebaseerd op het prijspeil van de woningen op 1 januari 2009. In de periode 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 is de waarde van de Amsterdamse woningen eerst gestegen (tot september 2009) en daarna onder invloed van de kredietcrisis weer gedaald.
