Platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam
Het beleid voor woningdelen en kamerverhuur wordt grondig tegen het licht gehouden. En zo nodig gemoderniseerd. Zo schrijft wethouder Freek Ossel van Wonen in een brief aan de gemeenteraad. Doel is te komen tot harmonisering en vereenvoudiging van regels. Na de zomer komt de wethouder met een voorstel.
Ontwikkelaar AM begint nog dit jaar aan de bouw van 75 vrije sector huurwoningen aan de Zuidelijke Wandelweg in Amsterdam-Zuid. Architectenbureau Studioninedots heeft woningen ontworpen met een oppervlakte van zestig tot honderd vierkante meter. De realisatie van de woningen en parkeergarage is in handen van BAM Woningbouw en BAM Civiel. De woningen worden opgenomen in het Dutch Residential Fund van Bouwinvest.
‘Voor wie eens wat anders wil: atelierwoning in Amsterdam-West.’ Zo kan een Amsterdams appartement aangeprezen staan op een website als Wimdu. De foto’s zien er aansprekend uit en wie naar de boekingsinformatie kijkt, ziet dat de studio met regelmaat verhuurd wordt.
Maar het adres uit de advertentie blijkt voor te komen in het woningbestand van Ymere. Dit is voor het handhavingsteam van de corporatie reden genoeg voor een undercover huisbezoek.
Huren in de gereguleerde sector mogen van het nieuwe kabinet niet hoger zijn dan 4,5 procent van de WOZ-waarde. Ook van studentenwoningen gaat de huur omlaag, zo voorziet woonstichting De Key. Vervolgens is er geen geld meer om nieuwe investeringen te doen in de bestrijding van het tekort aan studentenkamers.
De maximumhuren in Amsterdam Centrum gaan met ruim 70 procent omhoog als het regeerakkoord naar de letter wordt uitgevoerd. Daarin staat dat het huidige woningwaarderingsssysteem wordt vervangen door een huurberekening op basis van 4,5% van de woz-waarde. Uit berekeningen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties blijkt dat de maximumhuren in Amsterdam gemiddeld met 37 procent kunnen stijgen ten opzichte van de huidige huren, die vorig jaar al fors zijn verhoogd dankzij de 'Donnerpunten'.
De huurontwikkeling in de sociale huursector in Amsterdam is niet aan te duiden als één van exploderende huurprijzen. Zo schrijft minister Spies van Binnenlandse Zaken in antwoord op vragen van PvdA en SP.
Volgens de minister biedt de website meldpuntdonnerhuren.nl slechts beperkt inzicht in de huurprijsontwikkeling. Er kan beter worden gewacht op de uitkomsten van het reguliere onderzoek naar de huurontwikkeling dit najaar.
Woningcorporaties verhuren veel woningen in de vrije sector, en een groot deel daarvan is niet betaalbaar voor mensen met middeninkomens. Dat stellen PvdA-raadslid Michiel Mulder en onderzoekster Winnie Terra op basis van eigen onderzoek. De PvdA wil daarom afspraken maken met corporaties over betaalbare huren voor middeninkomens.
De huur van vrijkomende sociale huurwoningen gaat fors omhoog. Corporaties zullen hun huren de komende jaren gemiddeld met ruim 13 procent verhogen. Daarbovenop neemt bijna een derde van de corporaties in schaarstegebieden de ‘Donnerpunten’ volledig mee bij nieuwe verhuringen. De trend in de grote steden is om de maximaal toegestane huur te vragen. Dit blijkt uit onderzoek van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum.
Het Actiecomité Huurders Bedonnerd heeft een meldpunt geopend waar huurders hun problemen met de veel hogere huren in schaarstegebieden kunnen deponeren. Het meldpunt is een initiatief van het actiecomité Huurders Bedonnerd en wordt ondersteund door de Nederlandse Woonbond. Het meldpunt verzamelt verhalen van gedupeerde huurders om aan de politiek de gevolgen van dit huurbeleid zichtbaar te maken.
Een frauderende huurster van woningcorporatie Ymere, die bijna een jaar lang een woning in Amsterdam-Osdorp onrechtmatig onderverhuurde, moet Ymere een boete betalen van 19.650 euro. De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam kan gevolgen hebben voor iedereen die wordt betrapt op ongeoorloofde onderverhuur van woningen met een boetebeding in het huurcontract.
Het wetsvoorstel voor inkomensafhankelijke huurverhoging wordt waarschijnlijk in maart 2012 in de Tweede Kamer behandeld. Het kabinet stelt voor dat verhuurders een inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen vragen aan huurders in de sociale huursector met een huishoudinkomen boven 43.000 euro. De huurverhoging is gericht op zogeheten scheefwoners, maar is mede bedoeld om verhuurders een extra inkomstenbron te verschaffen om de gevolgen van een nieuwe heffing te verzachten.
De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) maakt bezwaar tegen het voornemen van minister Spies om de maximale termijn voor tijdelijke verhuur te verlengen van vijf naar zeven jaar. Volgens de HA holt de minister zo het grondrecht op een zekere eigen woning uit. De minister wil de termijn verlengen omdat veel renovatie- en sloop/nieuwbouwtrajecten vanwege de crisis worden gefaseerd en uitgesteld.
Aedes, de branchevereninging van woningcorporaties, wil de doorstroming op de woningmarkt bevorderen door de grote verschillen in huur tussen lang zittende en nieuwe huurders kleiner te maken. In een brief aan de Tweede Kamer bepleit Aedes een 'huursombenadering' als alternatief voor het huidige inflatievolgend huurbeleid. Woensdag 1 februari komt het huurbeleid voor de komende periode aan de orde in de Kamer.
Volgens de Woonbond gaan door bezuinigingen op de huurtoeslag meer dan een miljoen huishoudens met huurtoeslag er volgend jaar gemiddeld € 111 op achteruit en in 2013 zelfs bijna € 160. Alleen huurders met een huurprijs onder de € 362 per maand hebben geen last van de bezuinigingen.
Woningcorporatie Ymere brengt een nieuw argument in tegen de inkomensgrens van 33.000 euro voor sociale huurwoningen: daarvoor tellen beide inkomens van een huishouden mee, terwijl banken en verhuurders een tweede inkomen maar gedeeltelijk meetellen voor de berekening van de maximale hypotheek of de maximale huur. Ymere constateert dat het daardoor voor gezinnen met twee werkende ouders met een gezamenlijk inkomen tussen de 33.000 en 40.000 euro onmogelijk is om aan een woning te komen.
update 18 november
Woningcorporaties bouwden in 2010 beduidend minder woningen dan dat jaar ervoor, maar nemen een steeds groter aandeel in van de totale nieuwbouwproductie. Ze renoveerden wel meer woningen. De verkoop van woningen aan particulieren steeg, het percentage vrijkomende huurwoningen nam af. Dat zijn de belangrijkste conclusies uit het rapport Volkshuisvestelijke trends 2006-2010 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).
Ontwikkelaars kunnen in Amsterdam vijfhonderd vrije sector huurwoningen bouwen tegen een sociale grondprijs. Dat maakte wethouder Freek Ossel van Wonen begin november bekend tijdens een bijeenkomst van het Woningbouw Netwerk Amsterdam.
Minister Donner wil niet terug naar Brussel om over een hogere inkomensgrens voor sociale huurwoningen te onderhandelen. Wat soepeler omgaan met de huidige regels, verder wil hij niet gaan. De Kamer had hem eerder per motie opgeroepen om in ieder geval voor ouderen een hogere inkomensgrens te bepleiten. Maar Kamerleden noch protesterende huurders kunnen de minister in beweging brengen. Zo bleek op 6 oktober tijdens een Kamerdebat.
update 29 september
D66 wil de wachtlijsten voor corporatiewoningen aanpakken door nieuwe huurders een ‘doorstroomcontract’ te laten ondertekenen. Daarmee stemmen deze huurders in met een jaarlijkse inkomenstoets. De consequentie van een te hoog inkomen is meer huur betalen of binnen zes maanden verhuizen. De regeling zou alleen moeten gelden in gebieden met woningschaarste, waar de wachttijd langer is dan twee jaar.
De Nederlandse Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) hebben woensdag 28 september de Staat der Nederlanden gedagvaard in kort geding. De huurdersorganisaties willen dat de rechter minister Donner van BZK verbiedt om de huurmaatregel in te voeren die de maximale huren in schaarstegebieden sterk verhoogt. Zij stellen dat de minister niet bevoegd is om deze maatregel te treffen en dus handelt in strijd met de wet.
Institutionele beleggers willen grote aantallen vrije sectorhuurwoningen bouwen en overnemen van corporaties. Dat staat in de 'visie' die de IVBN op 23 september aanbood aan de Tweede Kamer, gemeenten en de woningsector. Ze verwachten ook de nieuwbouwproductie van vrije sector huurwoningen op te kunnen schroeven van 2.000 naar 10.000 per jaar, mits de overheid markthuren mogelijk maakt. En - ook zeldzaam - er is geld. Pensioenfondsen zijn niet afhankelijk van bancaire financiering.
Een groot aantal maatschappelijke organisaties protesteert tegen de voorgenomen bezuinigingen op de huurtoeslag. Het kabinet wil komend jaar 100 miljoen euro korten op de huurtoeslag, oplopend tot 157 miljoen euro in 2015. Het is volgens deze organisaties "de zoveelste aanslag op de koopkracht van huurtoeslagontvangers, een groep die de allerlaagste inkomens heeft."
Het kabinet heeft besloten de huurtoeslag voor duurdere huurwoningen te verlagen. Deze korting op de 'kwaliteitstoeslag' geldt voor huurwoningen met een hogere huur dan € 361. Ook wordt de eigen bijdrage in de huurtoeslag verhoogd met 4 euro.
De totale korting bedraagt 10 procent zal zo'n 79% van de huishoudens met een huur boven de € 361 treffen. De maatregelen leiden tot een bezuiniging die oploopt van 100 miljoen euro in 2012 tot 157 miljoen euro in 2015.
Het eerste Solidgebouw in Amsterdam-West was in een dag verhuurd. Een opluchting voor ontwikkelaar Stadgenoot die na jarenlange voorbereiding eindelijk zijn 7000 vierkante meter bestemmingsvrije en flexibele cascoruimtes aan de man kon brengen.Volgens de Woonbond moet de inkomensgrens voor sociale huurwoningen omhoog naar minimaal 38.000 euro. Dat concludeert de bond uit een groot aantal meldingen van woningzoekenden die geen betaalbare huurwoning kunnen vinden. Voor sociale huurwoningen geldt sinds 1 januari een inkomensgrens van 33.614 euro.
De veiling van het 7000 vierkante meter vrij indeelbare vloeroppervlak van de Solid aan de Eerste Constantijn Huygensstraat in Amsterdam-West is een succes gebleken. Het volledige gebouw is in een dag verhuurd aan 39 bewoners, winkeliers en horecaondernemers, waaronder een hotel. De vooraf vastgestelde vijftien procent, ongeveer duizend vierkante meter, is naar sociale huurders gegaan waarvoor de woonduur van de kandidaten geen rol speelde. Zij konden maximaal op zestig vierkante meter bieden.
Op 18 mei bespreekt de Kamercommissie voor BZK minister Donners plan om elke huurwoning 25 extra punten toe te kennen. Huurdersorganisaties slijpen ondertussen de messen, mede met behulp van de leus ‘Huurders Bedonnerd’. Zij vinden ditmaal de corporatiesector niet aan hun zijde.
De gemeente Amsterdam heeft op 19 april 2011 de definitie van een “huishouden” gewijzigd. Een huishouden bestaat nu "uit een alleenstaande of twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren."
De Nederlandse Woonbond, FNV en FNV Bouw roepen politieke partijen op tot een sociaal koopkracht- en woonbeleid. Door het beleid van het kabinet Rutte daalt de koopkracht van lage en bescheiden middeninkomens. Van 2010 tot en met 2012 zou dat neerkomen op gemiddeld ruim 2 procent. Voor sommige groepen valt deze daling volgens Woonbond en FNV nog veel hoger uit.
Extra punten voor álle huurwoningen
Alle huurwoningen die onder het Woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen, krijgen op 1 juli aanstaande 25 extra basispunten. Aldus besloot het kabinet verrassend op 15 april. Volgens het regeerakkoord namelijk zouden alleen woningen in 'schaarstegebieden' meer punten krijgen. Nu stijgt de maximale huurprijs van alle gereguleerde woningen met 120 euro per maand. De Woonbond noemt de maatregel "nog erger dan verwacht."
De prijzen van huurwoningen stijgen met ingang van 1 juli 2011 met maximaal 1,3 procent. De huuraanpassing, zoals afgesproken in het regeerakkoord, volgt het niveau van de inflatie. De ook aangekondigde hogere maximale huurprijsstijging (inflatie plus 5 procent) voor inkomens boven de 43.000 euro is een jaar uitgesteld. Aldus heeft minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties laten weten.
De doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt moet beter. Het college wil discussie over een andere verdeling van betaalbare huurwoningen. Volgens wethouder Ossel (Wonen en Wijken) is er behoefte aan een helder systeem dat zorgt voor beweging op de markt.
“Amsterdam is een geliefde plek om te wonen maar de Amsterdamse woningmarkt zit op slot. Wij willen dat Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning komen," aldus de wethouder.
De Woonbond heeft op 8 maart een onlinemeldpunt geopend voor woningzoekenden die in problemen raken door de nieuwe regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen. De bond wil zo in kaart brengen hoe groot de problemen voor huurders zijn.
Ymere introduceert voor middeninkomens een nieuwe service: het Woonticket Middeninkomens. Daarmee krijgt deze inkomensgroep een voorrangspositie voor woningen met een huurprijs tussen de 675 en 900 euro en en koopprijs tussen de 150.000 en 200.000 euro. De corporatie stelt daarvoor jaarlijks 750 woningen beschikbaar.
Vanaf 1 juli speelt de energiezuinigheid van een huurwoning een rol bij het bepalen van de huurprijs. De Aedes en de Woonbond, de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders - zijn beide blij met de nieuwe regeling. Verhuurders krijgen financiële compensatie via een hogere huur voor energiebesparende investeringen. Huurders krijgen een meer comfortabele woning en een lagere energierekening.
Commerciële verhuurders springen niet in het gat tussen sociale huur en koop, nu woningcorporaties per januari 2011 nauwelijks meer woningen mogen toewijzen aan inkomens boven de 33.000 euro per jaar. Dit blijkt uit berichtgeving in de Volkskrant op maandag 20 december 2010.
De Amsterdamse woningcorporaties zijn negatief over het Regeerakkoord. De kloof tussen huur en koop blijft in de Amsterdamse regio namelijk onverminderd groot omdat de koopsector ongemoeid blijft. Daarbij zetten de maatregelen tegen scheefwonen volgens de AFWC weinig zoden aan de dijk. De corporaties in de grote steden worden bovendien gehinderd door de afschaffing van de Vogelaarheffing en draaien in de toekomst op voor een deel van de huurtoeslag. Tenslotte veroordelen ze het kooprecht van sociale huurders.
Huurdersvereniging Centrum wil dat op korte termijn de leegstand in de Amsterdamse binnenstad serieus wordt aangepakt. Sinds de invoering van de Wet Kraken en Leegstand op 1 oktober jl. heeft de gemeente meer mogelijkheden en bevoegdheden om leegstand tegen te gaan.
