vastgoed

De Tribune op Laan van Spartaan bijna volledig in gebruik

FvdM — Tue, 15 Nov 2011 15:04:15 +0100

Het enorme multifunctionele wooncomplex aan de Laan van Spartaan markeert het einde van een tijdperk.

Lichtshow bij start nieuwbouw Waterlandplein

FvdM — Thu, 23 Dec 2010 10:10:10 +0100

Wethouder Wonen en Wijken Freek Ossel van Amsterdam heeft op 13 december met een lichtshow de start bouw van het Nieuw Waterlandplein in Amsterdam-Noord ingeluid. Aanwezigen kregen met de 33 meter hoge kleurrijke lichtprojectie alvast een voorproefje van de zes nieuwe woontorens die op het plein verrijzen. Ook wordt er een groot winkelcentrum gebouwd en komen er voorzieningen zoals een wijkcentrum met bibliotheek en centrum voor zorg & gezondheid.

Herstel woningmarkt zet niet door

FvdM — Mon, 18 Oct 2010 11:44:36 +0200

In het derde kwartaal daalde het aantal verkochte woningen. Landelijk zakten ook de prijzen tot het niveau van 2009.

Grondprijs kantoren fors gedaald

FvdM — Mon, 18 Oct 2010 09:29:29 +0200

De grondprijs onder kantoren daalde met een kwart; die van woningen alleen buiten de Ring licht.

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:31:27 +0200

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

De voorraad onverkochte nieuwbouwwoningen neemt toe. Eind 2009 stonden 1259 nieuwbouwwoningen te koop, vooral in de Westelijke Tuinsteden en Zuidoost. Het merendeel hiervan stamt uit 2008. Eind van dat jaar stonden er 1085 nieuwbouwwoningen te koop. De afzet van nieuwbouw is in 2009 verder afgenomen: 47 procent van de productie werd verkocht of verhuurd. Dit lag in 2006 en 2007 op ongeveer 80 procent en in 2008 op 59 procent.

Hoewel het bij de afzet altijd gaat om een combinatie van prijs, locatie en kwaliteit, is de absolute prijs in 2009 doorslaggevend geweest bij de verkoop van nieuwbouwwoningen. De vraagprijs van een mediane nieuwbouwwoning bedraagt buiten de ring 262.500 euro en binnen de ring 292.500 euro. De grootste afzetproblemen zitten in de prijscategorie tussen 250.000 en 350.000 euro. Ruim een derde van de nieuwbouwwoningen in Amsterdam wordt in deze prijscategorie aangeboden. Met name in Nieuw-West en Zuidoost verkopen nieuwbouwwoningen in deze prijscategorie moeizaam, terwijl de prijzen per vierkante meter daar vergelijkbaar of lager zijn dan die van woningen in de bestaande bouw. Maar de woningen zijn groter, waardoor ze duurder uitkomen. Volgens het OGA worden ze vooral door strengere hypotheekeisen en onzekerheid nu slecht verkocht.

Op IJburg verkopen appartementen onder de 250.000 euro en luxe eengezinswoningen vanaf 450.000 euro relatief goed.
In Amsterdam-Noord verkopen de grote en dure eengezinswoningen relatief goed.
De verkoop van exclusieve appartementen op de Zuidas komt nog niet goed op gang. De nieuwe kantorenwijk staat als woongebied nog niet op de kaart terwijl de prijzen fors zijn, met een mediane vraagprijs van 550.000 euro per appartement.

Vrije kavels verkopen wel goed, maar de aantallen liggen veel lager: van de in totaal 97 aangeboden kavels is 68 procent verkocht.

Bron: Woningmarktteam (W-team) van de gemeente Amsterdam

Kansloze kantoren

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:17:45 +0200

“Veertig procent van leegstaande kantoren in Amsterdam moet andere bestemming vinden”

Kansloze kantoren

Na de internetluchtbel kwam de kantorenluchtbel. Er zijn in Nederland veel te veel kantoren gebouwd. Alleen al in Amsterdam staat 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Een flink deel daarvan zal vroeger of later een andere bestemming moeten krijgen. Maar hoe? Over belonen, straffen en het belang van het aanwakkeren van een alternatieve bestemming. De visie van kantorenloods Paul Oudeman en Neprom-topman Jan Fokkema.

Mooi Gaasperdam
In Amsterdam Zuidoost bestaat grote behoefte aan allerlei soorten goedkope ruimte voor startende ondernemers, jongeren- en studentenhuisvesting en maatschappelijke en culturele activiteiten. Het aangrenzende werkgebied Amstel III kent veel kantorenleegstand. Daarom kwam de gemeenteraadsfractie van de PvdA met een initiatiefvoorstel over nieuw leven in de leegstaande kantoren en verbinding van dat gebied met Holendrecht. Raadslid Michiel Mulder pleit in ‘Mooi Gaasperdam: Holendrecht welvarend en verbonden’ voor jongerenhuisvesting vlak naast winkelcentrum Holendrecht, goedkopere bedrijfsruimten pal tegenover het AMC en hergebruik van het leegstaande Holendrecht Centre voor kunst en uitgaan. Ook Gerard Anderiesen ziet de potenties van die plek. “Goede verbindingen, voldoende voorzieningen, de nabijheid van een woonwijk en de aanwezigheid van het AMC doen de kansen voor een succesvolle transformatie van dat gebied groeien.” Maar voor de aankoop van zo’n leegstaand kantoorgebouw hoeft de gemeenschap niet te rekenen op Stadgenoot, zegt hij. Juist zijn corporatie is een belangrijke partij in het aangrenzende Holendrecht. “Wij moeten voor diverse reeds aangekochte locaties nog een herbestemming zien te vinden. Nieuwe acquisities zijn echt niet aan de orde. Dat kunnen we ons niet permitteren. Ook niet als we zo’n gebouw bij wijze van spreken gratis zouden krijgen.” Wethouder Maarten van Poelgeest reageerde bij de behandeling van het initiatiefvoorstel in de raadscommissie eveneens zuinig. Bij de begrotingsbesprekingen houdt het college de haalbaarheid van alle toekomstige bouwprojecten tegen het licht. Hij acht de kans groot dat de bevordering van de transformatie van dergelijke leegstaande kantoorgebouwen dan geen prioriteit krijgt.

Op de ‘discussiekaart omzetting kantoren’ van de Dienst Ruimtelijke Ordening staat 1,3 miljoen m2 leegstaande kantoorruimte ingetekend. De gekleurde vlekjes verwijzen naar bescheiden panden met een oppervlakte van 1000 m2 tot kantoorkolossen met 40.000 m2 in onbruik geraakte kantoorvloer. Paul Oudeman, ‘kantorenloods’ van de gemeente Amsterdam, schat in dat veertig tot vijftig procent van de leegstaande panden nooit meer als kantoor in gebruik kan worden genomen. “Elk pand kan opnieuw voor kantoorgebruik geschikt worden gemaakt, maar het ontbreekt in de stad simpelweg aan voldoende banen.”
Jan Fokkema, directeur van de belangenorganisatie van Nederlandse projectontwikkelaars Neprom, deelt de mening dat de situatie problematisch is, maar plaatst kanttekeningen bij te sombere voorspellingen. “Misschien is het probleem wel niet zo groot als we denken. Midden jaren negentig was ook sprake van grote leegstand. Toen kwam de TU Delft na een groot onderzoek tot de conclusie dat we klaar waren met de bouw van kantoren. Daarna is de kantorenmarkt sneller dan ooit gegroeid. De werkgelegenheidsgroei laat zich moeilijk voorspellen. Wat betekent het voor de kantorenmarkt als mensen langer doorwerken? Dat weten we niet. Bovendien biedt leegstand nieuwe mogelijkheden. Lagere huren kunnen partijen ertoe verleiden zich ergens te vestigen waar ze anders nooit zouden huren.”
Leegstand heeft niet overal in de stad hetzelfde karakter. Het grootste deel concentreert zich in monofunctionele kantoorgebieden uit de jaren tachtig en negentig. In het naamloze gebied tussen het Olympisch Stadion en de Riekerpolder. In een deel van Amstel III aan de zuidoostkant van de stad. Rond station Sloterdijk. Dat laatste gebied is, zo meent Oudeman, misschien wel het meest problematisch. Daar staan de grote lege of deels lege kantoorkolossen. Hij houdt zijn hart vast dat daar niet nog meer grote kantoorgebouwen hun functie verliezen.
Binnen ringweg A10 staan, zo blijkt uit de inventarisatie van Kantorenmonitor, vooral afzonderlijke kantoorpanden leeg. Daarover maakt Oudeman zich nauwelijks zorgen. “De hotelbranche heeft grote belangstelling voor bijzondere gebouwen in de binnenstad. Op diverse plekken zijn hotels in aanbouw. Voor het straks leegkomende Gerechtshof aan de Prinsengracht wordt gedacht aan de vestiging van een luxe 6-sterrenhotel. Ook andere grote gebouwen, zoals het Fortis-gebouw aan het Rokin, zullen wel een herbestemming vinden. Dat zal de markt zelf oplossen.”

Maatschappelijk probleem?

Kantorenleegstand
In Amsterdam stond begin 2010 1.295.000 m2 kantoorruimte leeg, zo blijkt uit de jaarlijkse registratie door Kantorenmonitor bv. Vorig jaar groeide de leegstand met twee procentpunt naar zeventien procent van de totale voorraad aan kantoren. In de regio was op dat moment nog eens 940.000 m2 ongebruikt. Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg. Van de kantoren die al langer dan vier jaar leegstaan bevindt zich 110.000 m2 in Amsterdam Zuidoost, 70.000 m2 in zowel Centrum als in Westpoort en 65.000 m2 in respectievelijk West en Nieuw-West. In het aangrenzende Diemen staat 45.000 m2 al jaren leeg. Ondanks de recessie en de oplopende leegstand worden in de regio Amsterdam nog veel kantoren bijgebouwd. In 2010, zo becijferde Ad Wagemakers, wordt in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting 370.000 m2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd, waarvan 90.000 m2 in Amsterdam. Bij gelijkblijvend kantoorgebruik zal de leegstand in de regio dit jaar verder kunnen oplopen tot ongeveer achttien procent van de voorraad.

Eerder dit jaar belegde minister Huizinga met partijen uit de vastgoedwereld en onder meer de gemeente Amsterdam een Kantorentop. Doel is nog dit najaar te komen tot een speciaal actieprogramma om leegstand te bestrijden. Er wordt onder meer gedacht aan ’belonen en straffen’; van een heffing op leegstand tot fiscale faciliteiten om transformaties te vergemakkelijken.
Fokkema staat kritisch tegenover overheidsingrijpen. “Het lijkt me niet verstandig om met generieke maatregelen leegstand tot een publiek probleem te maken. Als een gebouw deels leegstaat, dan is dat toch geen maatschappelijk probleem? Kennelijk vindt de eigenaar het niet nodig zich zodanig in te spannen dat zijn gebouw nog wordt gevuld. Het is vervolgens niet aan de overheid geforceerd een verhuisbeweging op gang te brengen. Alleen als markt en overheid het er gezamenlijk over eens zijn dat een bepaald gebied dreigt te verloederen, als sprake is van een sterk economisch verlies en een groot maatschappelijk belang, dan kan ik me een gebiedsgerichte aanpak voorstellen. Dan nog moet de overheid voorzichtig zijn. Het gaat niet aan partijen te belonen die het in het verleden verkeerd hebben gedaan. Prikkels moeten gericht zijn op het stimuleren van verandering.”
Oudeman gelooft evenmin in losse steunmaatregelen of heffingen. “Dat zijn druppels op een gloeiende plaat. Straffen en belonen helpt alleen als we in een totaalpakket ‘free rider-gedrag’ weten te voorkomen en partijen die wel hun nek durven uitsteken faciliteren en belonen.” Maar het meest ziet hij in het aanwakkeren van een alternatieve vraag en het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. “In Amsterdam bestaat een grote behoefte aan nieuwe studentenwoningen, woningen voor expats, nieuwe zorgvoorzieningen voor ouderen en verbetering van onderwijsvoorzieningen.” Projectontwikkelaars kunnen daarbij helpen, zegt Fokkema. “Van een projectontwikkelaar mag een neus voor de markt worden verwacht en hulp bij het realiseren van die andersoortige vraag. Van onze leden hoor ik steeds vaker dat zij daarover nadenken. De huidige markt prikkelt hen daar ook toe. Het gaat niet meer om louter nieuwbouw, maar ook om het ontwikkelen van nieuwe functies voor oude gebouwen. Maar veel transformaties lopen spaak omdat eigenaren vasthouden aan hoge waarden voor hun gebouwen.”

Sloterdijk

De kantorenloods is ervan overtuigd dat voor elk gebied wel een bepaalde vraag bestaat, ook voor Sloterdijk. “Door de goede ligging kan het gebied over een periode van tien of twintig jaar een belangrijk onderdeel van de stad worden. Maar dan moeten we de eenzijdigheid zien te doorbreken en ervoor zorgen dat het leuker wordt. Met meer horeca. Met een publiekstrekker.” Milieuregels maken dat echter niet makkelijk. “We hebben door de ligging bij de havens te maken met allerlei hindercirkels, waardoor er niet mag worden gewoond. Dat is erg jammer.”
Oudeman broedt op de introductie van nieuwe woon/werk-concepten. Dat zou mogelijk kunnen in de omgeving van de Hogehilweg in Amsterdam Zuidoost. “Daar vinden we bescheiden kantoorpanden van 3.000 tot 5.000 m2. Zij hebben hun tijd echt gehad. Daar wil niemand meer in. Stel, je maakt op die plek bijzondere woonvormen mogelijk en splitst de verdiepingsvloeren van dergelijke gebouwen in delen van 200 m2. Daar zullen mensen op afkomen die anders niet aan Zuidoost zullen denken. Voor dergelijke pioniers moet de prijs wel gunstig zijn. Dat vraagt nog een stevige afwaardering. De verkoopwaarde van die gebouwen lag een paar jaar geleden nog op 1500 tot 2000 euro per m2. Nieuwe investeringen zullen zich echter pas aandienen als de prijs rond de 400 euro ligt.” Hij krijgt signalen dat het die kant op gaat. “Veel fondsen moeten wel. Ze kunnen hun verplichtingen niet meer nakomen. Een deels afgebrand pand van UniInvest komt bijvoorbeeld in de buurt van dat prijsniveau. Diverse partijen hebben inmiddels belangstelling voor dat pand.” Kansen voor nieuwe vormen van wonen en werken ziet hij ook aan de uiterste oostkant van Sloterdijk. Ten noorden van de Haarlemmerweg, vlakbij het Westerpark staan kantoorpanden van de voormalige Postbank. “De ING Bank werkt aan clustering van haar activiteiten. De ligging van deze panden aan de rand van een woonwijk is erg aantrekkelijk. Daarom ga ik met ING ga praten over de mogelijkheden op die locatie.”
Verder rekent Oudeman het tot zijn taak procedures te versnellen. “Transformatie neemt al gauw twee jaar in beslag. Een gebouweigenaar heeft in die tijd geen inkomsten. Als het ons zou lukken de termijn voor verandering van bestemmingsplannen en de verstrekking van de benodigde vergunningen tot drie maanden terug te brengen, dan zal daar een enorme impuls van uitgaan.”
Fokkema verwacht daar eveneens een positief effect van. “Het zou erg helpen als de gemeente meewerkt. En niet, zoals in het verleden toch vaak is gebeurd, haar toestemming onthoudt aan de introductie van nieuwe functies in een gebied.”

Studenten in GAK-gebouw

Een deel van het leegstaande GAK-gebouw bij het Bos en Lommerplein gaat onderdak bieden aan driehonderd studentenwoningen. Zo hebben de eigenaren Stadgenoot en AM kortgeleden besloten. De verbouwing moet in de loop van volgend jaar beginnen.
In de jaren zestig van de vorige eeuw was het met een oppervlakte van 40.000 m2 een van de modernste en grootste kantoorgebouwen van Nederland - de laatste grote creatie van stadsarchitect Ben Merkelbach. Maar nu staat het al zes jaar leeg. Het kost de huidige eigenaren grote moeite een andere bestemming te vinden. Het plan om de Rietveld Academie er naartoe te verhuizen sneuvelde vorig jaar op gebrek aan draagvlak binnen de academie. “Bij de aankoop zijn we uitgegaan van een gemengde bestemming in de toekomst. Door verdere verslechtering van de kantorenmarkt blijkt het lastig een nieuwe kantoorbestemming te realiseren. Bij de aankoop hadden we al het plan een deel van het gebouw te gebruiken voor wonen. Dat wordt nu doorgezet. Een eerste vleugel wordt geschikt gemaakt voor studenteneenheden,” verklaart Gerard Anderiesen, bestuurder van woningcorporatie Stadgenoot.
Volgens Anderiesen geen makkelijke keuze. “We moeten voor de locaties die we in bezit hebben echt een andere bestemming zien te vinden, maar de verbouwing van het GAK-gebouw voor studentenhuisvesting leidt onherroepelijk tot een onrendabele investering, ook bij een sober en rationeel bouwplan. De opbrengst van een studentenwoning is gewoonweg onvoldoende. En andere functies, die het tekort zouden kunnen compenseren, zijn nu niet te vinden.”
De opbrengst wordt vooral door het stringente huurbeleid en het woningwaarderingssysteem (puntenstelstel) beperkt. “Voor zo’n zelfstandige eenheid kunnen we slechts 310 of 320 euro per maand vragen. Door het stelsel kunnen we geen hogere huur vragen. Dat is raar. De klant wil wel meer betalen. Op de particuliere markt is hij nog veel meer geld kwijt. Stel dat we 400 euro zouden kunnen vragen, dan neemt de onrendabele last flink af en wordt het mogelijk zo’n gebouw in een veel hoger tempo te transformeren.”
Den Haag moet volgens hem de regels veranderen. “De oplossing moet komen van een ander prijsbeleid. Anders kunnen wij geen meters maken. De behoefte is groot genoeg.” Het uitblijven van een structurele oplossing kan, zo waarschuwt Anderiesen, heel nadelig uit pakken voor de stad. “In het verleden hebben we dat ook gezien. Dan verliezen onze universiteiten en hogescholen van de concurrentie omdat er geen woonruimte is te vinden. Terwijl Amsterdam zo graag een kennisstad wil zijn.”

Bert Pots

Oplossing in zicht voor particuliere erfpachters

FvdM — Mon, 23 Aug 2010 17:51:29 +0200

De gemeente Amsterdam en de Nederlandse Vereniging van Banken bieden een handreiking aan particuliere erfpachters.

De transformatie van de woningvoorraad

admin — Tue, 29 Jun 2010 15:22:49 +0200

De transformatie van de woningvoorraad

Het lijkt soms anders, maar de Amsterdamse woningvoorraad is in vijfentwintig jaar spectaculair veranderd. Niet alleen steeg het aantal woningen met ruim 83.000 naar 390.000 (ruim 3300 per jaar; per 1 januari 2009), maar er zijn nu ook veel minder particuliere huurwoningen en veel meer koopwoningen. Bovendien is het corporatiebezit na een sterke groei in de jaren tachtig onder de 50 procent gezakt. De groei van het percentage koopwoningen gaat weliswaar langzamer dan gepland, maar ergens rond 2015 zal – afhankelijk van de crisis – de gewenste 35 procent van de voorraad uit koopwoningen bestaan. Dat is nu 30 procent.

Woninggrootte

De kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad is onder meer door de nieuwbouwproductie en stedelijke vernieuwing behoorlijk toegenomen. Een duidelijke indicator is de toegenomen grootte. Van de vooroorlogse woningen is maar 3 procent groter dan 80 m². Van de woningen gebouwd tussen 2005 en 2009 is dat 23 procent. En dat zijn vierkante meters volgens het puntenstelsel, waarbij alleen de kamers, keuken en badkamer worden meegeteld. Feitelijk zijn de woningen zeker 20 m² groter. Tussen 2000 en 2005 zijn ook aardig wat studentenwoningen opgeleverd. Vandaar het hoge percentage woningen onder de 60 m² in figuur 2.

Verkoop corporatiewoningen

Gemeente en corporaties hebben afspraken gemaakt om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. De corporaties mochten daartoe vanaf 1998 tot 2010 28.600 sociale huurwoningen verkopen. Sindsdien hebben de corporaties iets meer dan de helft van het afgesproken quotum verkocht: 14.671. Overigens zijn de verkoopafspraken verlengd tot en met 2016, waarbij het quotum is uitgebreid tot zo’n 40.000. Corporaties hebben de meeste woningen verkocht in achtereenvolgens Zuidoost, Noord en Nieuw-West. In de grafiek staan voor de duidelijkheid nog de oude stadsdelen.

Stadsdeel Zuidoost is in zijn eentje verantwoordelijk voor de helft van de afname van het corporatiebezit in de afgelopen tien jaar. Daar is nu de sloop zo ongeveer afgerond, dus zal het aantal corporatiewoningen er de komende jaren als gevolg van nieuwbouw weer gaan groeien. In andere stadsdelen is het corporatiebezit juist toegenomen. Dat geldt voor het nieuwe stadsdeel Oost (Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg) dankzij IJburg en het Science Park, maar ook in het Centrum, mede dankzij het Westerdokseiland. Er vindt dus geen uitverkoop plaats van de corporatievoorraad plaats in de populaire gebieden.

Bron: Jaarboek AFWC 2010

Akkoord over aanpak leegstand kantoren

FvdM — Wed, 26 May 2010 15:35:58 +0200

Overheden en marktpartijen gaan de structurele leegstand van kantoren samen aanpakken.

lees verder

Auteurs 'Vastgoedfraude' bij Paul de Leeuw

FvdM — Wed, 17 Mar 2010 11:04:35 +0100

Paul de Leeuw sprak zondag 7 maart met de de journalisten Vasco van der Boon en Gerben van der Marel, auteurs van 'De vastgoedfraude'.

Op 13 november 2007 doen zeshonderd rechercheurs en dertig officieren van justitie op ruim vijftig adressen in Nederland invallen. Een strafrechtelijk onderzoek legt een wijdvertakt fraudenetwerk aan de top van het Nederlandse bedrijfsleven bloot. De verdachte projectontwikkelaars, pensioenfondsdirecteuren en vastgoedhandelaren konden jarenlang, met hulp van accountants, bankiers en notarissen, ongestoord tientallen miljoenen bij hun bedrijven wegsluizen, zo is de verdenking. Het voormalige Bouwfonds en Philips Pensioenfonds claimen een kwart miljard euro schade te lijden. In het najaar van 2009 begint het monsterproces.

Werk in uitvoering: Van der Pekbuurt

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:31:29 +0100

Werk in uitvoering: de transformatie van een ‘prachtwijk’

Van der Pekbuurt

De Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord gaat op de schop. Er lopen al programma’s om deze Vogelaarwijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken. Hoe de fysieke vernieuwing gaat verlopen is nog onzeker. Dat hangt af van technisch onderzoek naar de staat van de woningen. Bewoners zijn niet gerust op de ontwikkelingen. Het bewonerscomité verdenkt corporatie Ymere er zelfs van de huidige bewoners moedwillig weg te jagen uit hun ‘prachtwijk’. Stedelijke vernieuwing in uitvoering.

Kinderrijke buurt, hoge werkloosheid
Volgens cijfers van O & S is de Van der Pekbuurt een kinderrijke wijk. De buurt heeft een hoog geboortecijfer. Per 1 januari 2009 telde de buurt 4.946 bewoners. Een vijfde deel had op dat moment een baan. Ongeveer de helft van de buurt is niet-westers allochtoon. De autochtonen in de buurt zijn in de minderheid: 1998 in totaal. De overige bewoners zijn westerse allochtonen. Bijna 1500 woningen worden verhuurd in de sociale sector. Slechts 150 zijn van eigenaar/bewoners en 160 woningen worden door particulieren verhuurd. De gemiddelde gebruiksoppervlakte per woning ligt tussen de 40 en de 70 vierkante meter.

De Van der Pekbuurt. Zo’n typische Noordbuurt met een dorpse uitstraling, karakteristieke laagbouw, tuintjes en rustieke pleintjes. Maar grootsteedse problematiek is er niet bepaald aan voorbijgegaan. In 2008 kreeg de buurt zelfs de twijfelachtige status van Vogelaarwijk. Er zijn diverse programma’s gestart om de wijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken.
Buurtregisseur Mario Hegger van bureau Klimopweg, sinds vier jaar actief in de buurt, is optimistisch over de ontwikkelingen. Drugspanden zijn met behulp van het Buurtveiligheidsteam opgerold, overlastgevende jongeren met succes aangepakt en de horeca houdt zich aan de regels. “Helemaal honderd procent krijg je een buurt met zo’n grote sociale problematiek niet. Het is echter vooral misgegaan omdat er jarenlang niet is ingegrepen, zowel op het gebied van veiligheid als fysiek. De negatieve spiraal is nu doorbroken en dat zie je terug in een flinke daling van criminaliteitscijfers en een hogere waardering van bewoners voor hun buurt. Ondanks die positieve tendens blijft het een aandachtsgebied.”
Jacob Nielen werd negen jaar geleden door Ymere aangesteld als sociaal wijkbeheerder. Hij komt – vaak in eerste instantie vanwege een technisch mankement – veel bij de bewoners over de vloer. Een van de grootste problemen waar hij tegenaan loopt is geluidsoverlast. “De meeste woningen zijn klein en supergehorig, veel mensen zitten door werkloosheid thuis en dan hoor je ook nog ieder geluid van je buren. Dat kan leiden tot grote ergernis. Vaak zijn problemen eenvoudig op te lossen door een klemmende voordeur te repareren of een ‘dansende’ wasmachine waterpas te zetten. Maar soms gaan de problemen verder en wordt er verwezen naar hulpverleningsinstanties. Die integrale aanpak werkt.”
Stadsdeel Noord en Ymere zijn een programma gestart om de buurt ook economisch aantrekkelijker te maken voor zittende en startende ondernemers. Zo kunnen startende ondernemers als tegemoetkoming in bijvoorbeeld verbouwingskosten, een investeringssubsidie krijgen van maximaal 40 duizend euro. Soms worden woningen die leeg komen, door Ymere omgezet naar kleinschalige bedrijfspanden voor starters.
Om de werkgelegenheid voor de bewoners te bevorderen, is een reïntegratieproject gestart en kunnen jongeren aan de slag in een leerwerkbedrijf dat wordt opgezet door stadsdeel Noord en Ymere. Ook zijn er projecten om schooluitval tegen te gaan en diverse culturele projecten om de buurt leefbaarder te maken. Tot nu toe is er ongeveer twee miljoen euro geïnvesteerd in de buurt.
Volgens Oktay Aslan, projectleider wijkaanpak Van der Pekbuurt van stadsdeel Noord en Ymere, wordt de Van der Pekbuurt door iedereen die ermee te maken krijgt gekoesterd. “Het is een wijk met potentie. De werkloosheidscijfers en schooluitval zijn nog steeds hoog, maar via de Kansenzoneregeling proberen we het tij ten goede te keren. Op het gebied van schoon en veilig scoort de buurt in elk geval al stukken beter dan bijvoorbeeld twee jaar geleden. Dat moeten we zien vast te houden.”

Fysieke aanpak

De woningen in de Van der Pekbuurt, ontworpen door de gelijknamige architect, zijn gebouwd tussen 1920 en 1930. Het woningbouwproject werd opgezet om de nood op de Amsterdamse woningmarkt te lenigen. De woningen waren eigendom van Woningbedrijf Amsterdam. Dit gemeentelijke bedrijf is inmiddels - diverse fusies later - opgegaan in Ymere.
De vernieuwingsoperatie van de Van der Pekbuurt maakt deel uit van de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam-Noord. In dit bredere kader moeten Van der Pekbuurt en Mosplein (zie kader) en het nabijgelegen chique Overhoeks geen gescheiden enclaves blijven. Vandaar ook dat Overhoeks geen apart winkelcentrum krijgt.

Mosveld wordt wijkwinkelcentrum
Het streven is om tegelijk met de vernieuwing van de Van der Pekbuurt het Mosveld te transformeren tot een wijkwinkelcentrum. Rond het Mosplein wordt ruim 7000 vierkante meter aan winkels en horeca gebouwd en 215 woningen in zowel de vrije- als de sociale sector. Ook een parkeergarage zit in de plannen. Dit plein – tot in de jaren zestig het thuisstadion van voetbalclub De Volewijckers en daarna marktplein - ligt op de kop van de Van der Pekstraat. Momenteel ligt het plein er wat armoedig bij. Dat blijft nog wel even, want pas eind 2011 start een vernieuwingsoperatie, in plaats van eind dit jaar zoals was gepland. Volgens een woordvoerder van stadsdeel Noord heeft de vertraging te maken met een negatief saldo van het stedelijke Vereveningsfonds waaruit grootschalige bouwplannen worden gefinancierd. Wel worden de twee al jaar geleden dichtgetimmerde panden van Albert Heijn aan de rand van het plein gesloopt. Het ontwikkelen van het wijkwinkelgebied is in handen van Multi Vastgoed. De woningen worden ontwikkeld door Delta Forte, een ontwikkelingsmaatschappij van woningcorporatie Rochdale.

In 2007 werd door Ymere in samenspraak met bewonerscomité Van der Pek een sociaal plan opgesteld voor de bewoners. Hierin was sprake van vrijwillige verhuizing van de reguliere huurders uit het door Ymere aangewezen onderzoeksgebied dat bestaat uit 367 woningen. Inmiddels zijn ruim tweehonderd woningen in dit gebied vrijgekomen. De bewoners zijn met een stadsvernieuwingsurgentie vertrokken naar elders. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd.
Twee woonblokken blijven leeg en worden binnenkort gestript om onderzoek te kunnen verrichten naar de technische staat. Afhankelijk van de uitkomst wordt een bouwplan gemaakt. Vanaf 2012 kan dan begonnen worden met de fysieke aanpak van de woningen in het onderzoeksgebied. De renovatie van de resterende 1100 woningen buiten het proefgebied staat vanaf 2015 op de agenda. Volgens Ymere gaat in de vernieuwingsperiode regulier klachtenonderhoud gewoon door. Behalve wanneer het klachten betreft waarvoor een ingrijpende aanpak nodig is.
Bewonerscomité Van der Pek (dat binnenkort opgaat in Huurdersvereniging Van der Pekbuurt) denkt er het zijne van. Buurtbewoner Bert: “De woningen hier zijn al jaren aan het verkrotten. Al in 1998 trok ik aan de bel omdat het voegwerk uit de muren viel en ik last had van doorslaand vocht in mijn woning. Daar is tot op de dag van vandaag niets aan gedaan. De laatste keer dat ik mijn beklag deed was in 2007. Toen kreeg ik te horen dat dat soort onderhoud vanwege de renovatieplannen dit niet meer gepleegd wordt. Dit is een van de vele voorbeelden die erop duiden dat er sprake is van achterstallig onderhoud op grote schaal.”

Bloksgewijs renoveren

De grootschalige aanpak van de wijk heeft volgens leden van het bewonerscomité veel te maken met de komst van Overhoeks. Bert: “Naar ons idee willen ze de huidige bewoners de buurt uit jagen door het aantal sociale huurwoningen te halveren en de huren in het algemeen fors te verhogen. Ymere heeft al een groot aantal mensen weten te verleiden die inmiddels zijn vertrokken met een stadsvernieuwingsurgentie. Ymere en het stadsdeel hebben hun mond vol over de noodzaak van sociale cohesie in de buurt. Die wordt zeker niet bevorderd door de oude bewoners de buurt uit te jagen en woningen langdurig leeg te laten staan of tijdelijk te verhuren aan mensen van buiten de wijk.” De mogelijkheid om stadsvernieuwingsurgentie aan te vragen stopt op verzoek van het bewonerscomité op 1 april om verdere leegloop van de buurt tegen te gaan.
Volgens het bewonerscomité houdt Ymere zich niet aan het sociaal plan uit 2007. Buurtbewoonster Anke: “Er is toen vastgelegd dat er pandsgewijs gerenoveerd zou worden in plaats van bloksgewijs. Een renovatie per pand is veel minder belastend voor de buurt en de bewoners en maakt het mogelijk dat bewoners die geen renovatie willen, niet hoeven te verhuizen. Een woonwensenonderzoek van zowel Ymere als van het bewonerscomité in 2007 liet zien dat driekwart van de bewoners voor die aanpak was. Nu is er toch gekozen voor een bloksgewijze aanpak. Overigens gaf ook ruim zeventig procent van de bewoners in het woonwensenonderzoek aan tevreden te zijn met hun woning en met de buurt en dus niet willen verhuizen. De afspraken uit het sociaal plan worden niet nagekomen terwijl drie jaar geleden al duidelijk werd dat er geen draagvlak onder bewoners is voor de werkwijze die Ymere nu voorstaat.”
Projectleider Aslan is van mening dat er wel goed overleg wordt gepleegd. “Van begin af aan zijn de bewoners bij het proces betrokken. We streven naar een gedeelde visie van bewoners, stadsdeel en Ymere. We willen deze kans zo goed mogelijk benutten. En hoewel alles nog afhangt van het technisch onderzoek gaat zowel het stadsdeel als Ymere niet uit van sloop. Ook Henny Timmerije, procesmanager Ymere, kan momenteel nog niets zeggen over de fysieke ingegrepen. Timmerije: “Het is een grootschalig project waarbij elke keuze die je maakt grote gevolgen kan hebben. Daarom wordt de procedure heel zorgvuldig gevolgd en wordt er eerst heel degelijk onderzoek gedaan naar de technische staat van de woningen. Er is nog geen zinnig woord te zeggen over de uitkomst. Het is jammer dat het bewonerscomité nu al zoveel wantrouwen heeft ten opzichte van het project. We blijven met elkaar in gesprek.”

Reprobouw?

Timmerije houdt alle opties open, ook eventuele sloop. “De focus ligt op dit moment op herstructurering. We streven naar renovatie of bijvoorbeeld reprobouw. Dat betekent sloop maar dan worden de woningen in dezelfde stijl herbouwd. En nogmaals, dat is afhankelijk van het technisch onderzoek. Maar bij alles wat we doen is het bewonerscomité voor ons een belangrijke gesprekspartner. Het is zeker niet de bedoeling de huidige bewoners de wijk uit te jagen. Integendeel. En het gaat natuurlijk niet alleen om stenen; Ymere investeert ook fors in het bevorderen van de leefbaarheid en de economische groei in de wijk.”
Een ander pijnpunt voor de bewoners is het feit dat Ymere geen garantie geeft voor terugkeer naar de eigen woning na de aanpak. Volgens Timmerije kan die garantie niet worden gegeven, omdat een aantal kleine woningen zal worden samengevoegd. Wel wordt de bewoners terugkeer naar de buurt gegarandeerd. Het bewonerscomité vreest echter een flinke huurverhoging na de aanpak van de buurt waardoor mensen met een laag inkomen niet terug kunnen keren.
Om meer zeggenschap te krijgen in het proces wordt binnenkort een huurdersvereniging opgericht. Er hebben zich inmiddels meer dan honderd buurtbewoners aangemeld als potentieel lid. Een ding staat voor de leden van het buurtcomité als een paal boven water: zij zullen er alles aan doen om ‘hun prachtwijk’ te behouden.

Janna van Veen

Presentaties Symposium 'Woningmarkt in crisis? Feit en Fictie' staan online!

FvdM — Fri, 22 Jan 2010 18:17:33 +0100

Wie de dia's van de presentaties nog eens wil nakijken kan hier terecht.

In tentje wachten op de inschrijving

FvdM — Fri, 15 Jan 2010 15:50:50 +0100

De belangstelling voor koopwoningen van Ymere in de Eerste Jan Steenstraat was groot.

Appartementen aan Buyskade

FvdM — Fri, 15 Jan 2010 15:47:06 +0100

Rochdale mag 113 appartementen en zakelijk vastgoed bouwen op terrein verffabriek.

Ministers kiezen voor dokmodel Zuidas UPDATE

FvdM — Mon, 11 Jan 2010 21:46:45 +0100

De Amsterdamse Zuidas krijgt toch zijn ondergrondse snelweg en spoor. Niet Amsterdam maar het Rijk hakt deze knoop door.

Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet

Tue, 23 Sep 2008 14:47:09 +0200

Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet
Wel uitponden, nauwelijks samenvoegen

Sinds medio 2002 mogen in vier jaar tijd negentienduizend particuliere huurwoningen worden gesplitst en verkocht. De voorspelde run van eigenaren op de stadsdeelkantoren is uitgebleven. Het aantal aanvragen blijft licht achter bij de quota. Maar leidt de operatie nu behalve tot meer koopwoningen ook tot een kwaliteitssprong in de woningvoorraad? En tot een meer diverse huizenmarkt, waar ook gezinnen en middengroepen aan hun trekken komen?

Wat komt er kijken bij een splitsingsaanvraag?

Standaard te leveren bijlagen (in zesvoud):
• bouwkundige tekeningen
• situatietekening t.o.v. de omgeving
• splitsingsplan
• puntentelling van de woning
• gebruiksoppervlak van elke woning
• funderingsrapport, uit te voeren door bouwkundig bureau
• cascorapport (idem)
• goedkeuringsrapport van elektra- en gasinstallatie door bevoegde instantie, met waarborgerkennings-nummer
Eventueel aanvullend te leveren:
• uitvoeringsplan, opgesteld door bouwkundig bureau, gericht op herstel van de fundering
• uitvoeringsplan (idem) gericht op herstel van casco

Dat was goed nieuws in 2002 voor particuliere huiseigenaren met huurders. De waarde van hun bezit nam – weliswaar alleen nog op papier – enorm toe. Het was ook goed nieuws voor aspirant-kopers. Eindelijk zouden er meer koopwoningen in Amsterdam komen. Het gemeentelijk streven is om in de periode tot 2010 het percentage koopwoningen naar zo’n 35 procent te trekken, bijna een verdubbeling van de uitgangspositie. Daar draagt ook het convenant over de verkoop van corporatiewoningen en de nieuwbouwproductie bij. Het hogere doel: een woningaanbod dat naar grootte en kwaliteit beter aansluit op de behoefte. Een enkel stadsdeel reageerde zeer terughoudend op het splitsingsbesluit, andere telden hun zegeningen. Het splitsingsbeleid is immers een mooi instrument om te komen tot meer differentiatie in woningtypen en bewoners. En in veel buurten willen stadsdelen graag wat meer kapitaalkrachtige bewoners. De splitsingsvoorwaarden zorgen er bovendien voor dat de kwaliteit van het woningbestand verbetert.
Nadelen zijn er ook. Splitsen bezorgt bestaande huurders veel onzekerheid. En er zijn gevallen bekend waarin huiseigenaren op minder frisse manieren proberen de te splitsen woningen leeg te krijgen.
Het relatieve aandeel huurwoningen in de bestaande voorraad zakt, want dat was precies de bedoeling. Er zijn wel waarborgen ingebouwd voor de zogenoemde primaire doelgroep. Het aanbod van huurwoningen in de kernvoorraad+ moet een overmaat van 20 procent behouden. Dat wil zeggen: er moet minimaal 20 procent meer aanbod aan sociale huurwoningen blijven dan huurders die daar recht op hebben.
Het splitsingsbeleid wordt vooral gestuurd door aantallen. Als stadsdelen meer grote woningen willen of woningen boven winkels, prima. Maar de centrale stad let vooral op de aantallen. In de praktijk wordt er niet veel samengevoegd. Na een opknapbeurt veranderen huuretages zodra ze vrijkomen in kleine koopappartementen.

Splitsen: zonder bouwkundige investeringen is een eigenaar al tussen de 6000 en 16000 euro kwijt

Zelf indelen

Wijnand Luttikholt (directeur bouwadviesbureau Opbouw Amsterdam BV) staat voor een blok van twaalf huizen in de Orteliusstraat, De Baarsjes. Met gebaren wijst hij hoe hij de voormalige vervallen huurpanden leeg heeft gekregen om aan een opknapbeurt en samenvoeging te kunnen beginnen. Het kostte anderhalf jaar om het tot ieders tevredenheid voor elkaar te krijgen. Een deel van de huurders is teruggekeerd. De resterende anderhalf jaar zijn voor de verbouwing zelf. “Je moet je niet haasten”, zegt hij. “Dat levert uiteindelijk alleen maar matige kwaliteit op.” Luttikholt begeleidt de verbouwing (kosten: drie miljoen euro) voor Eras Investments, een grote huizenbezitter.
Eenmaal binnen blijken de verticaal en horizontaal samengevoegde woningen de toets der kritiek ruimschoots te kunnen doorstaan. Zwevende plafonds voor goede geluidsisolatie, grote raampartijen, klassieke elementen, de badkamerafwerking, het mag er zijn. Ook de bovenste appartementen – de zolders van 30 vierkante meter zijn erbij getrokken – leveren met hun dakterras en glazen pui een hoogwaardige woonplek op. Belangrijk is verder dat aspirant-kopers onder begeleiding zelf de plattegrond en de afwerking van hun woningen hebben gekozen. Dan blijkt ook hoe divers de voorkeuren kunnen zijn.

Ongewenst verhuurgedrag

Zittende huurders behouden natuurlijk hun rechten als de eigenaar gaat splitsen. Toch komen bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag nog regelmatig klachten over intimidatie binnen. Een gesplitste woning is immers veel meer waard als hij leeg komt. Guido Zijlstra van het meldpunt: “Wij wijzen huurders altijd op hun rechten. Een probleem is dat pesterij voor de rechter soms moeilijk te bewijzen is.” Dat beaamt ook Eef Meijerman van het Amsterdams Steunpunt Wonen: “Je krijgt een zaak niet zomaar rond. Het kan in een enkel geval beter zijn om het veld te ruimen.”

“Op deze manier is het gemakkelijker om een woning te verkopen, vooral aan wat creatievere mensen”, zegt hij. “Daar komt bij dat het stadsdeel bij een groot project als dit op basis van een bankgarantie van tevoren een splitsingsvergunning afgeeft. Je kunt dan als het ware een bouwval als appartementsrecht verkopen. Met zo’n koop-/aanneemovereenkomst heb je de sleutel tot particulier opdrachtgeverschap in handen. Het helpt overigens wel als je een voorbeeldwoning kunt laten zien.” Van de 36 te realiseren appartementen is de helft al verkocht. De eerste bewoners zijn in hun huizen getrokken.
Stadsdeel De Baarsjes verleent voor de grotere projecten niet alleen voor splitsingsvergunningen vooraf (onder een bankgarantie) maar kiest ook voor eigen categorieën. Etages onder de zestig vierkante meter moeten worden samengevoegd. Dit was tot voor kort 70 vierkante meter. Alles daarboven mag worden ‘weggesplitst’. Ruim 80 procent van de woningvoorraad bestaat hier overigens uit etages die kleiner zijn. Een eigenaar die in De Baarsjes wil splitsen weet dus wat hem te wachten staat.
Meer grote woningen. Dat is precies waar stadsdeelvoorzitter en portefeuillehouder Henk van Waveren naar streeft. Het staat allemaal in zijn nota ‘Ruimer Wonen’. “Mensen verlaten ons stadsdeel omdat ze hier geen wooncarrière kunnen maken. Zo krijg je geen binding. Toen die splitsingsgolf zich aandiende heb ik daarom meteen gezegd dat we dan moeten samenvoegen. Je ziet inmiddels dat jonge mensen hier komen kopen, omdat de woningen in bijvoorbeeld de Pijp te duur zijn. Ik zie ze vanwege hun leefstijl graag komen.”
Splitsingsbeleid heeft, zegt Van Waveren, alles te maken met de samenlevingsopbouw in een stadsdeel. Ook De Baarsjes kent buurten met corporatiebezit waar de combinatie lage opleiding, laag inkomen en een hoog kindertal veel voorkomt. “Er is menging nodig. Jongeren zorgen met hun actieve sociale leven voor een uitdaging. Mensen gedijen bij diversiteit; al geloof ik niet zozeer in een melting pot, maar meer in een mozaïek.”
Natuurlijk leidt de komst van nieuwe, meer welvarende buren niet automatisch tot betere verstandhoudingen. “Je tekent voor spanning”, zegt Van Waveren, “maar daar kan best iets goeds uit voortkomen. Dat hebben we bij het Kortenaerplein gezien. Niet alleen werd een zwarte school weer gemengder, ook de overlast door allochtone jongeren op het plein is gestopt. Gewoon, door als groep bewoners met ze in gesprek te treden.”
Dat eigenaren worden afgeschrikt door de eis tot samenvoegen, calculeert hij in. Een koopsubsidie voor zittende huurders heeft hij nooit overwogen: “Daar hebben we de ambtelijke capaciteit en het geld niet voor, we zijn al blij dat BWT goed functioneert.”
In het stadsdeel waren eind maart vergunningen afgegeven voor bijna vierhonderd te splitsen appartementen. Dat is niet zo veel als je het afzet tegen het quotum van De Baarsjes: 2063 in vier jaar. Mocht het stadsdeel besluiten het roer om te gooien (wat met de stap van 70 naar 60 vierkante meter en het opgeven van quota voor buurten binnen het stadsdeel deels al het geval is), dan blijft de vraag of vastgoedinvesteerders hun geld al niet elders hebben ingezet.

Categorie zes

Samenvoegen geeft eigenaren veel administratieve en bouwtechnische rompslomp en levert minder op. Bovendien is het nog lastiger om etages vrij te krijgen. Geen wonder dat het merendeel van de vergunningaanvragen betrekking heeft op de eenvoudigste categorie, nummer 6.
Martijn Winnen (directeur van Splitsingsadviesbureau Winnen & Co) maakte er zijn broodwinning van. Sinds hij zich in 2002 als adviseur vestigde is zijn organisatie doorgegroeid naar negen personen. Midden in de Pijp zitten ze onafgebroken te bellen. Klanten kunnen kiezen uit vier pakketten, waarvan pakket 1 (het regelen van een splitsingsvergunning) het meest gewild is. Zijn klantenbestand telt voornamelijk partijen die professioneel in het vastgoed zitten. Niet allemaal hebben ze het vermogen om in vier jaar tijd een kwaliteitssprong voor hun totale bezit te realiseren. Ze zijn eerder geneigd te splitsen in stadsdelen waar dat het eenvoudigst is.
Toch denkt Winnen verder dan vandaag: “Er is te weinig aandacht voor grotere woningen”, begint hij. “Het zou beter zijn om meer tijd te nemen dan de vier jaar die er nu voor is uitgetrokken. Maak daar acht jaar van en zorg voor woningen van 80 of 90 vierkante meter in plaats van bijna alleen maar appartementjes van 60. De overheid moet de regie naar zich toetrekken en de markt volgt wel. Dat zie je in De Baarsjes, maar ook in het Centrum, waar strenge eisen aan de fundering worden gesteld. Welbeschouwd is het huidige splitsingsbeleid het enige volkshuisvestingsinstrument voor de bestaande woningbouw waarmee je differentiatie en kwaliteitsverbetering kunt bereiken.”

Tempo nodig

Beppechien Bruins Slot (beleidsadviseur Dienst Wonen) kent het commentaar van Winnen. “Ik heb begrip voor een stadsdeel als De Baarsjes, dat grote woningen wil. Maar als we in vier jaar meer keuze willen realiseren, met 35% koopwoningen in 2010, moeten we - zeker nu we met de stedelijke vernieuwing bezig zijn, tempo maken.”
Het ging echter niet zo hard als veel stadsdelen vreesden. Er zijn eigenaren die pas plannen gaan maken als een huurder vertrekt. Ze dienen een aanvraag in en beginnen dan pas een splitsingsplan. Vervolgens wordt een aannemer gezocht, enzovoorts. Een eigenaar gaat natuurlijk niet zomaar kosten maken als hij er niet zeker van is dat zijn aanvraag binnen het quotum past. Ook het nieuwe belastingstelsel (boxen!) helpt niet mee. In het huidige tempo halen we de negentienduizend splitsingen in de particuliere sector niet, maar blijft de teller steken op zestienduizend.
Een aantal splitsingscategorieën valt bij eigenaars nauwelijks in de smaak. Dat zijn voormalige woningen boven winkels en panden met een slechte fundering. (Met uitzondering van stadsdeel Centrum, daar is iedere woning te verkopen.) Van de twee categorieën ‘samenvoeging’ wordt nu één categorie gemaakt.
Als het aan Bruins Slot ligt gaat het allereerst om aantallen. “Makelaars en particuliere eigenaren geven aan dat samengevoegde woningen vaak in een te duur segment vallen. Daar is op dit moment niet zoveel belangstelling voor.”
Het dilemma is duidelijk, beaamt ze: “We willen allemaal dereguleren om tot productie te komen, maar waar blijven dan je instrumenten om kwaliteit te realiseren?”

Splitsen: zo zit het

In vier jaar tijd mogen negentienduizend particuliere woningen met een huur onder de huursubsidiegrens (per 1 juli 2003: 585 euro, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd) worden gesplitst en verkocht. In het huidige tempo wordt dat niet gehaald. Dan komt het aantal gesplitste woningen op zestienduizend uit.
Gebouwen van na 1940 kunnen zonder vergunning worden gesplitst.

De zes huidige splitsingscategorieën:

Ontoegankelijke gebouwen in winkelstraten die weer voor bewoning geschikt worden gemaakt
Gebouwen met minimaal twee en maximaal zes woningen, waarvan minimaal twee woningen worden samengevoegd
Gebouwen met meer dan zes woningen waarvan woningen worden samengevoegd
Gebouwen waarvan de fundering moet worden opgeknapt zodat de levensduur met 40 jaar wordt verlengd
Gebouwen waarvoor een bouwplan is ontwikkeld dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een plan voor buurtgerichte- of complexgerichte aanpak
Gebouwen in een gebied dat door de stadsdeelraad is aangewezen voor splitsing en verkoop De categorieën twee en drie worden één categorie.

De categorieën ‘funderingsherstel’, en ‘wonen boven winkels’, verdwijnen vanaf 1 oktober 2004. Er komt dan één catagorie 'samenvoegen' in plaats van de huidige twee (2 en 3).

Stadsdelen bepalen welke woningen in welke buurten kunnen worden gesplitst en/of samengevoegd. Ook is er een stadsdeel dat de stedelijke doelstelling van de transformatie van de particuliere woningvoorraad niet onderschrijft. Het beleid is dus niet uniform, wat de (juridische) helderheid niet ten goede komt. Per stadsdeel zijn maximale volumes vastgesteld, variërend van 962 in Zuideramstel tot 5061 in Amsterdam Oud Zuid.
Het aantal transacties van appartementen op de Amsterdamse koopmarkt neemt toe. Er lijkt dus voldoende vraag te zijn.
In de eerste periode (tot juli 2003) is voor 55 procent van het quotum aanvragen ingediend. Slechts een deel daarvan heeft inmiddels tot een vergunning geleid. Dat heeft alles te maken met de behandeltijd, die gemiddeld acht maanden is.
De Dienst Wonen monitort de samenstelling van de woningvoorraad, de regelgeving en de tijdelijke leegstand. Eventueel kan een eigenaar gemaand worden op te schieten met zijn splitsingsplannen of anders de woning weer te verhuren.
Vorig jaar lag het percentage koopwoningen rond de 21 procent.

Bas Donker van Heel