jongerenhuisvesting

Corporaties starten met jongerencontracten

FvdM — Sun, 12 Jun 2011 16:45:56 +0200

Eigen Haard en Stadgenoot verhuren vanaf half mei woningen met een tijdelijk jongerencontract.

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

admin — Wed, 11 May 2011 11:13:47 +0200

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vanaf 1998 tot en met 2010 hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het convenant verkoop in Amsterdam 15.815 woningen verkocht aan particulieren. De transactieprijzen daarvan lagen flink onder de gemiddelde koopprijs in Amsterdam. In 2010 kostte de gemiddelde corporatiewoning 178.000 euro. Daardoor was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de middeninkomens (tot 2x modaal) en 63 procent voor de lage middeninkomens (tot 1,5x modaal: koopwoningen tot € 220.000).

Leeftijd kopers en huurders
Leeftijd van kopers en huurders toen ze hun woning betrokken. Kopers van corporatiewoningen zijn gemiddeld wat jonger dan andere kopers. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld wat later in de wooncarrière. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Bronnen: OGA/Kadaster/WIA 2009 (verkoopcijfers) en WoningNet (sociale verhuur). Bewerking door: AFWC

Vooral jongeren kopen corporatiewoningen. In de periode 2008 – 2010 (4000 woningen) was 65 procent van de kopers jonger dan 35 jaar en 18 procent jonger dan 26. Het aandeel verkoop aan hoofdbewoners tot 35 jaar loopt uiteen van 71 procent in stadsdeel West tot 52 procent in Centrum. In Zuidoost is 26 procent jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij kopers van sociale huurwoningen zelfs hoger dan bij huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen (€ 132.810 in Zuidoost, 2010) in combinatie met de lange wachttijden in de huursector.

Vijftien procent naar zittende huurders

Herkomst kopers corporatiewoningen in %
Verkoopcijfers 2008 t/m 2010, Bron OGA/Kadaster, bewerking AFWC

Van de kopers van corporatiewoningen blijkt 29 procent van buiten Amsterdam te komen. Drieënveertig procent komt uit het eigen stadsdeel; dat is inclusief de vijftien procent van alle kopers die de eigen huurwoning koopt. De stadsdelen Zuid en Zuidoost vallen op door een relatief hoog aandeel kopers van buiten de stad. In West en Nieuw-West wordt relatief veel verkocht aan inwoners van het eigen stadsdeel. Centrum en Noord kennen veel verkopen aan zittende huurders. Opvallend is dat er veel wordt verhuisd tussen de stadsdelen. De stelling dat kopers de sprong over de ring niet willen wagen, gaat in ieder geval niet op voor bestaande corporatiewoningen. Zo komt 32 procent van de kopers van corporatiewoningen in Nieuw-West uit de rest van de stad.

Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

Zie ook: Meeste corporatiewoningen verkocht in West

Toekomst woon-leer-werkprojecten onzeker

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:17:13 +0100

Gemeentelijke financiering woonbegeleiding staat ter discussie

Toekomst woon-leer-werkprojecten onzeker

De toekomst van de vijf woon-leer-werkprojecten (WLW) in de stad is onzeker. In deze projecten worden ruim honderd jongeren tussen de 18 en 26 jaar begeleid naar school en werk. De centrale stad financiert nu voor vier projecten de begeleiding, maar of dat op termijn ook zo blijft is onzeker geworden. Voor het RIVA-project in Nieuw-West lijkt het doek al gevallen nog voor het is gestart.

De afgelopen jaren is in Amsterdam een aantal begeleide woonvormen voor jongeren gestart, veelal onder de noemer Kamers-met-Kansen. Ze hebben tot doel ‘gemotiveerde jongeren’ met structuur en begeleiding naar een zelfstandige toekomst te helpen. De drie pijlers van deze aanpak zijn Wonen, Leren en Werken. Een van de projecten is WerkHotel in Amsterdam West, bij de start in 2007 speciaal gericht op het voorkomen van schooluitval. Er nemen zo’n veertig jongeren deel. Betrokken partijen zijn woningcorporatie Stadgenoot, Amarantis Onderwijsgroep, HVO-Querido en welzijnsorganisaties Impuls en Altra. De Dienst Werk en Inkomen en de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling betaalden mee aan het project. Het ministerie voor Jeugd en Gezin gaf bovendien subsidie in het kader van onderwijsvernieuwing.
Marc Onnen van HVO-Querido, de welzijnsorganisatie die de begeleiding doet bij drie van de vijf Amsterdamse WLW-projecten: “Er lopen veel verschillende WLW-projecten maar het uiteindelijke doel is hetzelfde: jongeren die buiten de boot dreigen te vallen woonruimte bieden en ze begeleiden naar het behalen van een diploma en het vinden van werk. Dat lukt in heel veel gevallen, zo blijkt uit onderzoek naar jongerencampussen. Het zou hartstikke jammer zijn wanneer die projecten worden opgeheven omdat er geen geld meer is voor de begeleiding.”
Onnen verwijst naar onderzoek van Intraval naar negen pilotprojecten voor jongerencampussen in opdracht van de toenmalige minister Rouvoet. Diens projectministerie voor Jeugd en Gezin is alweer opgeheven en het nieuwe kabinet heeft laten weten dat de kans erg klein is dat de pilotprojecten worden voortgezet. De huidige staatssecretaris zei in antwoord op Kamervragen in december dat “het van belang is dat in individuele situaties zo vroeg mogelijk en op basis van maatwerk de juiste interventie plaatsvindt maar dat dat maatwerk lokaal geformuleerd en geleverd moet worden”. Dat klinkt als: naar een rijksbijdrage kunt u fluiten.

“Afblazen doodzonde”

Maar behalve de rijksbijdrage staat ook de gemeentelijke bijdrage aan de WLW-projecten - en trouwens tal van andere ‘resocialisatietrajecten’ - ter discussie. Nadat de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties een noodkreet had uitgestuurd, liet wethouder Asscher de corporaties in november weten dat de gemeente de woonbegeleiding van het in ontwikkeling zijnde RIVA-project in Osdorp inderdaad niet gaat financieren. De ambitie uit 2007 om voor 305 jongeren een plaats in een WLW-project te creëren staat daarmee op losse schroeven.
De betrokken woningcorporatie is not amused. Patricia Bergwijn, projectleider Wonen Zorg Service van Eigen Haard: “In 2007 heeft de centrale stad aangegeven 305 van deze plekken te willen. Daar zijn de corporaties mee aan de slag gegaan. Wij werken al jaren aan dit project en hebben er veel geld en tijd in gestoken. Voor Eigen Haard in totaal een investering van 4,4 miljoen euro voor het hele nieuwbouwcomplex. Het is dan wel zuur als je op het laatste moment te horen krijgt dat er geen geld is voor de begeleiding van de jongeren die er een woonplek zouden krijgen. Zonder begeleiding is er geen woon-leer-werkproject. Bovendien zijn 21 woningen speciaal voor dit doel gebouwd en ze ombouwen tot reguliere huisvesting kost weer extra geld.”
Het nieuwbouwcomplex aan het Zuidwestkwadrant wordt in juli 2011 opgeleverd. In oktober 2010 ondertekenden Eigen Haard, Combiwel, ROC en stadsdeel Nieuw-West een samenwerkingsovereenkomst voor het realiseren van het Kamers met Kansenproject RIVA in Osdorp. Voor de bouw van 21 woningen voor jongeren met units begeleid wonen en bijna 750 vierkante meter ruimte voor een leerwerkbedrijf, werd in januari 2010 acht ton beschikbaar gesteld uit het erfpachtdeel van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam. Daarnaast ontving Eigen Haard een stimuleringsbijdrage van de centrale stad van vijftigduizend euro voor dit project dat bestemd is voor 72 jongeren uit met name Nieuw-West.
Volgens de gemeente zijn er nooit concrete toezeggingen gedaan om de woonbegeleiding te financieren. Een dergelijke toezegging is inderdaad nergens op papier terug te vinden, maar Bergwijn stelt dat Eigen Haard daar op grond van de eerdere gemeentelijke investeringen in rede van uit mocht gaan. Ook stadsdeelwethouder Paulus de Wilt meent dat de centrale stad hier zijn verantwoordelijkheid moet nemen. De centrale stad heeft het RIVA-project immers sinds 2007, onder meer financieel, gestimuleerd. De Wilt: “Een project als dit is van groot belang, met name voor Nieuw-West. Wanneer je niks doet aan preventie kost dat de samenleving uiteindelijk veel meer geld. We hopen dat we alsnog een manier vinden om de begeleiding te financieren. Het zou doodzonde zijn als het hele project wordt afgeblazen.”

Onzekere toekomst

In dezelfde brief waarin Asscher liet weten dat de gemeente de woonbegeleiding van RIVA niet gaat betalen, meldde de wethouder dat de lopende WLW-projecten in 2011 uit tijdelijke middelen worden gefinancierd. Hij is bovendien bereid te onderzoeken of er structurele financiering gevonden kan worden.
Gemiddeld kost een plek in deze vorm van opvang tienduizend euro per jongere per jaar. Voor het project Daniël Stalpertstraat, waar in hartje Pijp 22 jongeren zijn gehuisvest, is de financiering van de begeleiding nog voor drie jaar gegarandeerd. De woningen die de Alliantie voor deze doelgroep beschikbaar heeft gesteld worden in 2013 gesloopt. In februari 2010 werd een convenant voor drie jaar ondertekend tussen onder meer de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling, het ROC, de Alliantie en HVO-Querido. Gedurende anderhalf jaar krijgen jongeren hier begeleiding bij opleiding en werk.
Minder zeker is de toekomst voor Florijn in Amsterdam-Zuidoost. Eline Brinkman van welzijnsorganisatie Combiwel is projectleider Uitvoering van Florijn. Hier is plaats voor 31 jongeren. Tot eind 2011 is de financiering voor de begeleiding nog verzekerd. Wat er daarna gebeurt is onduidelijk. Florijn ontving een startsubsidie van onder andere Stichting Steunfonds Amsterdam en een aantal andere fondsen. Brinkman: “Maar de kans dat we daar nog een keer subsidie van krijgen is heel erg klein. Door de bezuinigingen doet iedereen een beroep op de fondsen, maar die bezuinigen inmiddels zelf ook.”
Brinkman benadrukt nog eens het belang van de WLW-projecten voor de jongeren die zij overigens liever ‘kansrijk’ dan ‘kansarm’ noemt. “Er is terecht een aanval gestart op schooluitval. Vaak wordt die uitval veroorzaakt door de situatie thuis. Jongeren zwerven op straat omdat er geen plaats voor ze is in de overvolle woningen. Zij hebben heel veel baat bij een eigen plek en goede begeleiding. De positieve resultaten zien we in de praktijk. Er liggen nu al weer heel veel nieuwe aanvragen voor hulp. Het is uiterst onzeker of we die aanvragen nog kunnen honoreren.”
Spirit, een organisatie voor jeugd- en opvoedhulp, begeleidt de jongeren die deelnemen aan het project 3H (huisvesting, hulp en huiswerk). Voor dit project zijn inmiddels 32 woningen van Ymere beschikbaar, verspreid over de stad. 3H begon twee jaar geleden als pilotproject met tien jongeren vertelt regiomanager Esther Overweter van Spirit. “Van die tien jongeren zijn er twee uitgevallen. Maar er zijn er ook twee doorgestroomd naar het HBO. Dat was zonder 3H niet gelukt,” is de stellige overtuiging van Overweter. De overige jongeren volgen een opleiding via het Amsterdamse ROC, de onderwijsinstelling die dit project heeft geïnitieerd.
De begeleiding door Spirit wordt nog tot medio 2011 gefinancierd door de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling. Alternatieven voor de financiering na die periode zijn niet voorhanden.

Janna van Veen

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:04:56 +0100

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

Naar de grote stad!

Terwijl de Amsterdamse woningmarkt vaak op slot lijkt te zitten, vinden elk jaar meer dan 27.000 twintigers woonruimte in de hoofdstad, vaak ook nog in de binnenstad. Dat zijn lang niet allemaal studenten; de groep nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ze worden vooral bediend door de particuliere huur- en koopsector.

Top 10: 20-24 jarigen
Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 20-24 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg ) Burgwallen-Nieuwe Zijde Burgwallen-Oude Zijde Duivelseiland Weteringschans Weesperbuurt/Plantage Grachtengordel-Zuid Oude Pijp Grachtengordel-West Nieuwmarkt/Lastage Frederik Hendrikbuurt Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Vanavond gaat Claudia van de Korput (26) weer naar een woning kijken. De studio ligt vlakbij het Leidseplein, telt 25 vierkante meter en heeft een eigen balkon en een keuken. De douche en het toilet moet ze met twee anderen delen. “Eigenlijk wil ik liever iets voor mezelf, maar het is niet gemakkelijk om dat te vinden.”
Tot nu toe heeft ze vooral op websites naar woningen gezocht. Als het te lang gaat duren, overweegt ze toch maar een makelaar in te schakelen. Ze is bereid om maximaal 600 euro inclusief gas en licht voor een appartement van 20 tot 30 vierkante meter binnen de ring neer te leggen. “Ik hoef niet per se in het centrum te zitten. Als er maar een treinstation in de buurt is. Iedere dag moet ik namelijk op en neer naar Hilversum, waar ik werk.” Op dit moment woont ze nog in Haarlem, maar Amsterdam lijkt haar veel leuker om te wonen. “Het ligt lekker centraal en ik heb er al veel vrienden en kennissen wonen. Bovendien is het een plek waar veel gebeurt.”
Duizenden twintigers zoeken net als Claudia een woning in Amsterdam. Ze komen er studeren, hebben er net een baan gevonden of willen hier met leeftijdsgenoten genieten van het grote aanbod aan winkels en uitgaansgelegenheden. Opmerkelijk is dat het velen van hen ook lukt in de hoofdstad een dak boven hun hoofd te vinden. In 2009 vestigen zich meer dan 27.000 twintigers, bijna de helft van de totale nieuwe aanwas, in de hoofdstad. Iets meer dan de helft van hen is tussen de 20 en 24 jaar oud. De twintigers zijn ook de enige groep waarbinnen meer mensen zich in de stad vestigen dan er vertrekken. Sinds een jaar of vijf is er niet alleen bij jonge twintigers (‘de studenten’), maar ook bij personen tussen de 25 en 29 jaar sprake van een vestigingsoverschot. (Bron: dienst O&S)

Minderheid nieuwkomers naar corporatiewoning

Top 10: 25-29 jarigen
Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 25-29 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg) Duivelseiland Oostelijk Havengebied Frederik Hendrikbuurt Da Costabuurt Rijnbuurt Overtoomse Sluis Nieuwe Pijp Hoofddorppleinbuurt Haarlemmerbuurt Weteringschans Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Amsterdam is van oudsher een magneet voor jongeren. Druk op de woningmarkt is er altijd geweest, maar sinds de jaren tachtig is het (ook) voor hen moeilijker geworden om een woning in de hoofdstad te vinden. Voor een sociale huurwoning hebben ze te weinig wachttijd kunnen opbouwen en de koopprijzen zijn in vergelijking met de rest van Nederland erg hoog. Toch lukt het hen de stad binnen te komen, legaal of illegaal. De officiële instanties hebben over het algemeen weinig zicht op deze intocht. Voor studenten is er nog speciale huisvesting, maar de andere twintigers moeten zichzelf zien te redden.
Het overgrote deel van de nieuwkomers tussen de 20 en 24 jaar is student. Van de bijna 30.000 eerstejaars die zich aan één van de universiteiten of hogescholen inschrijven, komt volgens gemeentelijke cijfers maar een kleine veertig procent in de stad wonen. Maar dat aandeel loopt in de jaren erna snel op naar tachtig procent. Zij kunnen terecht in één van de bijna 16.000 zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen die de Amsterdamse woningcorporaties volgens het kenniscentrum studentenhuisvesting Kences aanbieden. In dat aantal zitten ook de 2850 (tijdelijke) containerwoningen op verschillende plekken in de stad. Bovendien verstrekken corporaties een fors deel van de tijdelijke huurcontracten – voor woningen die gesloopt of verkocht worden - aan studenten. Dat zijn er gemiddeld zo’n 2000 per jaar. In de afgelopen vier jaar is het ook gelukt om nog zo’n 800 kleine sociale huurwoningen voor studenten te labelen. Volgens het akkoord Bouwen aan de Stad II komen daar in de komende jaren nog zo’n 1000 kleine woningen bij.

Vestiging naar leeftijd
Bron O+S, vestiging in Amsterdam in 2009 naar leeftijd

Toch wordt met die duizenden woningen maar een deel van de huisvestingsbehoefte van deze groep gedekt. Zo’n 57 procent van de ruim 43.600 studenten die zelfstandig in Amsterdam wonen - bijna 25.000 personen - is afhankelijk van andere kanalen zoals particuliere verhuur, inwoning bij vrienden of familie, kraak en antikraak. Vooral over de laatste drie categorieën is weinig bekend. Studenten die bij vrienden of familie inwonen, worden niet apart geregistreerd. Dat geldt uiteraard ook voor krakers. Het Studenten Kraakspreekuur (SKSU) heeft wel eens geschat dat in Amsterdam jaarlijks zo’n 200 tot 250 studenten zichzelf op deze manier aan woonruimte helpen.
Over antikraak is nog minder bekend. Leegstandsbeheerders als Ad-Hoc, Zwerfkei Bewaring of Camelot Beheer willen uit concurrentieoverwegingen niets over hun aanbod vertellen. Bob de Vilder van Camelot Beheer denkt niettemin dat het in de hoofdstad al snel om meer dan 10.000 panden gaat die tijdelijk worden bewoond. Gozewijn Bergenhenegouwen van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) zet vraagtekens bij dat hoge aantal. “Ik heb in oktober 2009 een belronde gemaakt langs de verschillende bureaus en kwam toen uit op ongeveer 1700 anti-kraakpanden waar zo’n 3100 mensen woonden. Maar dat aantal schommelt sterk in de tijd.”

Particuliere huur domineert

Ondanks het gebrek aan gedetailleerde cijfers is het duidelijk dat de particuliere huursector voor begin-twintigers een dominante rol speelt in hun zoektocht naar onderdak. Tot die conclusie komt ook André Buys van adviesbureau RIGO, die onlangs op verzoek van het OGA een analyse van de Amsterdamse woningmarkt heeft gemaakt. Op basis van tijdreeksen uit het bevolkingsregister (GBA) en enquêteresultaten uit opeenvolgende Wonen in Amsterdam-onderzoeken (WiA) heeft hij de aantrekkingskracht van verschillende buurten voor nieuwkomers op een rij kunnen zetten. Daaruit bleek dat nieuwe Amsterdammers tussen de 20 en 24 jaar in de afgelopen jaren vooral in het gebied binnen de Singelgracht plus enkele buurten daar net buiten terecht zijn gekomen (zie toptien 20-24). Dat zijn precies de delen van de stad waar corporatiewoningen - op enkele concentraties na - schaars zijn en ook nauwelijks vrij komen. Het aanbod aan particuliere huurwoningen is er veel groter.
Zo staan er in stadsdeel Centrum volgens het laatste WiA-onderzoek 15.500 particuliere huurwoningen (dienst O+S komt zelfs 3000 hoger uit) waarvan bijna de helft een maandhuur heeft onder de 398 euro. En dan zijn er nog de enkele honderden onrechtmatig bewoonde appartementen die in de Zoeklicht-rapportages opduiken en waarschijnlijk het topje van de ijsberg aan illegaal onderverhuurde woningen vormen. Buys staat er in ieder geval niet van te kijken dat jonge twintigers juist in het centrum onderdak vinden. “Dat gebied heeft twee gezichten. Naast de gevestigde orde in de grachtengordel heb je een jonge en dynamische groep die voor korte tijd in een gebied als de Wallen woont. Als ze iets beters kunnen krijgen, zijn ze er ook snel weer weg.”

Halve koopetages en woningdelers

Nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar komen weer in andere buurten binnen. Deze groep is ook grotendeels afhankelijk van de particuliere verhuur, maar kan dankzij een baan ook een (kleine) woning kopen. Het is waarschijnlijk geen toeval dat juist in de buurten die in de afgelopen jaren bij deze groep populair zijn geworden - Duivelseiland, Da Costabuurt, Overtoomse Sluis of Helmersbuurt - veel particuliere verhuurders hun panden hebben gesplitst en verkocht (zie toptien 25-29)). Al kunnen veel starters hier door de hoge prijzen weinig meer dan een halve etage kopen. “Voor 60 m2 betaal je in Oud-West al snel 250.000 euro”, aldus Almar Bakker van Gerard W Bakker Makelaars.
Ook het populaire Oostelijk Havengebied (tweede in de toptien) is geen goedkope buurt. Maar hier staat wel een relatief groot aantal vrije sector huurwoningen met prijzen die door jonge tweeverdieners met enige moeite kunnen worden opgehoest. De dynamiek zou nog toenemen als individuele jongeren deze woningen ook als groep kunnen huren, zoals in andere wereldsteden veel gebeurt. Maar makelaar Lilian Weerdesteijn van Jacobus Recourt laat weten dat maar weinig verhuurders hier zin in hebben. “Een aantal aanbieders staat er alleen voor open als bijvoorbeeld een ouder het huurcontract mee ondertekent en garant staat voor een hoger bedrag dan normaal.”

Studio’s in vrije sector gewenst

Om de voor Amsterdam belangrijke twintigers gemakkelijker aan een woning te laten komen, zou er volgens André Buys meer aanbod moeten komen in de vrije huursector net boven de liberalisatiegrens. Dat segment is nu erg klein. “In buitenlandse steden als Parijs kun je als pas afgestudeerde jongere een studio-achtige woning huren van niet meer dan 45 vierkante meter. Dat zou ook in Amsterdam kunnen aanslaan. Eventueel kun je daarvoor een deel van de sociale voorraad binnen de ring gebruiken. Al zal dat politiek wel erg lastig liggen. Over particuliere huur wordt nog te vaak meesmuilend gedaan. Maar het zorgt in een stad als Amsterdam voor de broodnodige flexibiliteit.”
De corporaties zouden twintigers ook graag vaker aan een woning willen helpen. Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties erkent dat er op dit moment voor deze groep te weinig aanbod is. “Met de verkoop van sociale huurwoningen en een initiatief als Koopgarant lukt het ons in de koopsector nog aardig om deze mensen te bedienen. Maar Brussel maakt het ons lastig om ook in de vrije huursector eind-twintigers aan onderdak te helpen.” Het pleidooi voor studio-achtige woningen in de vrije huursector vindt hij sympathiek maar onuitvoerbaar. “Door het Woningwaarderingsstelsel blijven kleine woningen altijd in de sociale sector vallen.” Het enige lichtpuntje dat hij voor deze groep ziet, is de leegstand in betaalbare vrije sector huurwoningen buiten de ringweg. “Als je als jongere per se in Amsterdam wilt wonen, zou dat een oplossing kunnen zijn. Niet iedereen kan in het centrum van de stad terecht.”

Jaco Boer

Broedplaatsen: Kansen en bedreigingen door crisis

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:44:18 +0100

Vraag naar atelierruimte onverminderd na tien jaar broedplaatsenbeleid

Kansen en bedreigingen door crisis

‘Broedplaatsen van jonge kunstenaars zorgen voor een unieke verrijking van het culturele aanbod in Amsterdam.’ Zo luidt het standpunt van het college. Voor 2011 is ondanks het gemeentelijke begrotingstekort nog 1 miljoen euro beschikbaar om 10.000 vierkante meter voor spannende kunst te realiseren. De vraag blijft ondertussen onverminderd groter dan het aanbod. Dus staat het toewijzingsbeleid ter discussie. Tegelijk woedt de vastgoedcrisis. Die biedt nieuwe kansen, maar vormt ook een bedreiging.

“Iedere week krijgen we een nieuw pand aangeboden”, zegt Jaap Draaisma. Hij is directeur van Urban Resort, een stichting die werkruimte voor startende kunstenaars en creatieve ondernemers realiseert in leegstaande gebouwen. Een bekend project van Urban Resort is het voormalige Volkskrantgebouw aan de Wibautstraat. “De leegstand neemt toe en prijzen dalen.”
Maar dat betekent nog niet dat die gebouwen daadwerkelijk tot ateliers en broedplaatsen kunnen worden omgetoverd. Draaisma: “De huurprijzen dalen wel, maar zijn meestal nog te hoog voor ons.” Lachend: “Of men vraagt in één adem door of we de installatie willen vervangen… En soms biedt men een pand voor maar één jaar aan. Dat is te weinig. Vijf jaar is voor ons echt het minimum. We moeten het rendabel kunnen runnen.”
Bovendien is de indeling belangrijk. Veel bedrijfspanden zijn opgebouwd uit grote ruimtes, maar er is juist vraag naar ateliers van zo’n twintig tot veertig vierkante meter. Die worden dan vaak, vanwege de kosten, gedeeld door twee tot drie startende kunstenaars.

Broedplaatsen en ateliers in Amsterdam
Er zijn geen cijfers beschikbaar over het totale aanbod aan ruimte voor kunstenaars en creatieve ondernemingen in Amsterdam. Volgens het eerste jaarbericht van de CAWA kon in 2008 op elke 68 ingeschreven kunstenaars één atelier worden toegewezen. Bureau Broedplaatsen heeft tot taak om ruimte te helpen realiseren. Daarvoor is van de oorspronkelijke begrote 6 miljoen voor de hele collegeperiode nog 1 miljoen euro beschikbaar. Na 2011 is deze subsidie voor investeringen onzeker. Met dat geld worden organisaties als Urban Resort of Beehives ondersteund, die investeren in gebouwen voor broedplaatsen. De CAWA, de - onafhankelijke – Commissie voor Ateliers en Woon/Werkpanden Amsterdam, regelt toewijzing van ‘CAWA’-ateliers en -bedrijfsruimte en ziet toe op de verhuur. Niet alleen de panden, ook de hurende kunstenaars en creatieve ondernemingen moeten aan eisen voldoen, bijvoorbeeld met betrekking tot inkomen. Hierbij wordt de beroepenlijst van Kunstenaars en Co, gehanteerd. In panden kunnen verschillende huurvormen bestaan: ateliers die voldoen aan CAWA-eisen naast meer marktconforme huren voor succesvolle creatieve bedrijven. In erkende broedplaatsen moet veertig procent van de ruimte in overeenstemming zijn met de CAWA-eisen.

Het zijn lastige onderhandelingen. Steeds vaker krijgt Urban Resort bijvoorbeeld te maken met de mogelijkheid tot het overnemen van de ‘eigenaarsverplichting’, wat nogal wat verantwoordelijkheden met zich meebrengt. Dat speelde bijvoorbeeld bij twee overheidsgebouwen, scholen, die zouden worden gesloopt, maar die nu tijdelijk in gebruik zijn bij kunstenaars. Al met al is Draaisma optimistisch over het voldoen aan de vraag naar panden voor broedplaatsen en ateliers: “Het aanbod aan gebouwen neemt toe. Maar dat is ook nodig, omdat er jaarlijks honderden kunstenaars bijkomen, waarvan een groot gedeelte een beroepspraktijk in Amsterdam wil opzetten.”

Alarmbel

Niettemin luidde voorzitter Thomas van Dalen van de CAWA (Commissie voor Ateliers en Woon/werkpanden Amsterdam) de alarmbel over de afnemende beschikbaarheid van werkplaatsen voor kunstenaars. De CAWA wijst die ruimtes toe en beheert ze. Steeds vaker hoort de commissie dat ateliers door woningcorporaties na een mutatie voor een veel hogere huur worden aangeboden, waardoor ze uit het kunstcircuit verdwijnen. “Dat gebeurt vooral binnen de ring”, zegt Van Dalen. “De Key is ermee begonnen en andere corporaties zullen naar verwachting volgen.”
Zo wordt voor een atelier aan de Spaarndammerdijk een kale huur van 1025 euro gevraagd en moet een atelier in het Opheusdenhof maandelijks 800 euro opbrengen. “Als daar servicekosten bijkomen, zijn die plekken voor een gewone kunstenaar onbereikbaar geworden”, vervolgt Van Dalen. “Mijn indruk is dat de vastgoedcrisis ertoe leidt dat het economisch denken bij sommige corporaties de boventoon gaat voeren. Maar als de marktprijs de functie dicteert, vissen kunstenaars achter het net.”
Een logisch gevolg zou kunnen zijn dat de kunstproductie op den duur naar de randen van de stad verdwijnt. Is dat een probleem?
“Jazeker”, zegt Van Dalen. “Een stad heeft niet alleen expositieplekken nodig, maar ook spannende productieplekken, zeker in het centrum.”

IJzeren voorraad

De CAWA pleit voor een centrale database, zodat een betrouwbaar beeld ontstaat van het aanbod. Ook de vraag zou, kwalitatief en kwantitatief, onderzocht moeten worden. “We hebben dat inzicht nodig en dat mag niet te lang duren. Alleen dan kunnen we met alle betrokken partijen tot een gedeelde visie komen over wat je met kunst in de stad wilt. Er bestaat gelukkig al een collectief bewustzijn van het belang van kunst voor de stad, het draagt enorm bij aan je reputatie. Je zou een ‘ijzeren voorraad’ tot stand kunnen brengen, al begrijp ik dat het niet het meest geschikte moment is om volumeafspraken te maken. Met de recessie lopen we ondertussen het risico dat iedere partij eigen beleid gaat maken. Maar broedplaatsen komen er niet vanzelf. Vastgoedeigenaren nemen dat initiatief niet.”

Van kunstenaar tot postbesteller

De beschikbare ruimte wordt toegewezen door de CAWA. Initiatiefnemers dienen zich – al dan niet in groepsverband - met een herkenbaar plan aan te melden. Vervolgens wordt er als een plek beschikbaar komt geloot onder de groepen of kunstenaars die voor een bepaald type ruimte in aanmerking komen. Volgens Van Dalen is er een debat nodig over meer sturen op kwaliteit: “Er wordt inmiddels zakelijker naar kunstenaars gekeken. Overigens hanteren wij voor een kwart van de aangeboden ruimtes al een voorkeursbeleid voor bepaalde groepen. Zo is tien procent bedoeld voor afgestudeerden aan een kunstopleiding. Voor dit jaar en 2011 stellen wij voor internationaal toptalent als prioriteitsgroep te benoemen.”
Nora Hooijer, voorzitter van de vakgroep beeldend van FNV KIEM, kent de nadelen van het loten. “Het systeem met loting kan er bijvoorbeeld toe leiden dat je lang moet wachten. Een ander lastig punt is dat we vroeger alleen te maken hadden met kunstenaars en musici. Dat was te overzien. Nu doen allerlei kleinschalige, commerciële bedrijven mee. ICT-firmaatjes die tot de ‘creative industry’ zouden behoren. De doelgroep wordt dan wel heel uitgebreid.” Hooijer was lid van de klankbordgroep voor broedplaatsenbeleid. Maar, zegt zij: “Al onze adviezen werden in de wind geslagen.”
Moeten kunstenaars eigenlijk nog enige rekenschap afleggen als ze eenmaal een broedplaats hebben?
Van Dalen: “Broedplaatsen vernieuwen zich vanzelf, dat blijkt in de praktijk. Natuurlijk toetsen wij dat. Het is een natuurlijke cyclus dat een concept om de zoveel jaar over de kop gaat. En kunstenaars waarvan het inkomen stijgt, gaan elders aan de slag. Of ze gaan een inkomensafhankelijke, hogere huur betalen. Onze contracten zijn bovendien tijdgebonden. En hoewel wij een ruime definitie voor kunst hanteren, zijn er toch heel heldere eisen.”
Nora Hooijer huurt zelf als beeldend kunstenaar een atelier in Westerpark. Merkt zij iets van eisen en controles? Hooijer. “Als ik bijverdien in het onderwijs kan ik een probleem krijgen. Ze zien je dan niet meer als professioneel kunstenaar. Verdien ik niet bij, dan wordt het te duur. Soms voelt het alsof je een gunst ontvangt. Ik zie collega’s verhuizen naar Den Helder of Berlijn. Anderen kiezen uiteindelijk maar voor thuiswerken en de post rondbrengen…”

Bas Donker van Heel

Behoefte aan studentenhuisvesting blijft groeien

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:21:41 +0200

Behoefte aan extra studentenhuisvesting blijft groeien

ASVA houdt stad aan ambities

Eind dit jaar zijn er over een periode van vier jaar bijna zevenduizend extra studentenwoningen gerealiseerd. Een deel van de tijdelijke huisvesting wordt ontmanteld en de studentenpopulatie blijft groeien. Universiteiten en studentenbonden willen dan ook een nieuwe vierjarige prestatieafspraak met stadsbestuur en corporaties maken: nog eens negenduizend studenteneenheden graag!

Extra studentenhuisvesting
Tijdelijke huisvesting: NDSM-terrein: de 380 wooncontainers kunnen nog drie jaar blijven staan Wenckebachweg: de 1000 wooncontainers blijven – na bouwkundige aanpassingen – nog vijf jaar staan. Houthavens: De 900 tijdelijke woningen kunnen waarschijnlijk nog een jaar blijven. Ter vervanging van de containerwoningen zijn dit voorjaar 335 wooneenheden opgeleverd op Zeeburgereiland. Zeeburgereiland: voor 235 tijdelijke woningen bij de Piet Heintunnel wordt onderzoek gedaan naar verlenging. Zuidas: er loopt een haalbaarheidsstudie naar (tijdelijke) studentenhuisvesting. Permanente huisvesting Case 400: de nieuwe locatie opent 1 oktober voor studenten, sloop van de oude Casa is twee jaar uitgesteld. Eind 2010 levert De Key 170 nieuwe eenheden op in Zuidoost, bij de HES/HvA en het ROC De Key heeft bovendien een aantal verbouwprojecten in de planning. Ymere levert dit jaar project De Tribune op: 150 woningen voor studenten die (top-)sport bedrijven. Zuidas: dit jaar komen 34 eenheden gereed.

ASVA-voorzitter Dave van der Pol moet het nog zien gebeuren: negenduizend nieuwe studentenwoningen erbij de komende vier jaar. “We zijn heel blij met de ambities van het gemeentebestuur, maar we zijn ook realistisch. Er is een bouwstop afgekondigd en er wordt alom bezuinigd. Maar we zullen net als de afgelopen vier jaar volop meedenken.”
De ASVA is een van de studentenorganisaties die in het ‘voortgangsoverleg’ zitten tussen woningcorporaties en gemeentevertegenwoordigers. “Uit dat overleg blijkt dat corporaties en gemeente vaak niet op een lijn zitten. Dat is jammer want dat stagneert. Maar het is ook een complexe materie; op papier zien de plannen er leuk uit maar de uitvoering is vaak een stuk lastiger.”
De ASVA wil net als vier jaar geleden een prestatieafspraak maken. In september wordt hierover gesproken met verantwoordelijk wethouders Maarten van Poelgeest en Freek Ossel. Van der Pol: “Met een versterkt ASVA-team zullen we langzaam maar zeker de druk opvoeren want ondanks alle goede wil is er nog steeds een tekort aan studentenhuisvesting.”

Meer studenten

Ook komend jaar zullen weer meer studenten in de Amsterdamse collegebanken plaatsnemen dan in het jaar hiervoor. De universiteiten verwachten ongeveer negen procent meer eerstejaars en de HBO-instellingen ongeveer acht procent.
Volgens Lous Vinken, programmamanager Studentenhuisvesting van de gemeente, betekent dit niet automatisch dat er ook zoveel extra huisvesting nodig is. Vinken: “Volgens onderzoek in opdracht van VROM en OCW zijn eerstejaars studenten minder uitwonend dan ouderejaars. Dat loopt landelijk op van 49 procent uitwonend in het eerste jaar tot tachtig procent in het laatste jaar. In Amsterdam is gemiddeld 37 procent van de eerstejaars studenten uitwonend. En er komen sowieso ieder jaar woningen vrij na het aflopen van de campuscontracten.”
In de afgelopen jaren hebben corporaties de huisvestingsproblematiek van studenten mede aangepakt met tijdelijke oplossingen, vooral wooncontainers. Een flinke kink in de kabel is dat deze wooncontainers niet zomaar nog eens vijf jaar mogen blijven staan. Bij verlenging moeten de woningen namelijk voldoen aan de veranderende eisen van het Bouwbesluit Nieuwbouw. Vinken: “Momenteel geldt dat onder meer voor de duizend woningen aan de Wenckebachweg. Daar wordt een sprinklerinstallatie aangebracht en van een groot aantal woningen worden de douches opgeknapt. De bouwwerkzaamheden leiden echter tot zoveel overlast dat verhuurder De Key bewoners tijdelijk elders moet huisvesten.”
Dankzij de crisis lijken momenteel voldoende locaties aanwezig voor tijdelijke huisvesting. De gemeente opteert nu voor meer semi-permanente nieuwbouw: “Voor tijdelijke huisvesting geldt een maximale termijn van vijf jaar. Om echter uit de investerings- en grondkosten te komen, moeten de woningen vijftien tot twintig jaar worden geëxploiteerd. Modulaire bouw met prefabtoepassingen is prima geschikt voor tijdelijke nieuwbouw van studentenwoningen, maar dan moeten ze wel veel langer dan vijf jaar blijven staan.”
Klassieke studentenflats met onzelfstandige wooneenheden worden niet meer gebouwd, omdat ze financieel onaantrekkelijk zijn voor studenten: geen recht op huurtoeslag. Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten daarom voor een wetswijziging die wel huurtoeslag mogelijk maakt. Dan zouden de corporaties veel grotere aantallen kunnen realiseren. Bovendien krijgen studenten meer keuze uit woonvormen.
De komende vier jaar wordt ingezet op uitbreiding van het aantal studentenwoningen met negenduizend eenheden. Vinken: “Dat wordt deels gehaald uit nieuwbouw maar er wordt ook uit de bestaande woningvoorraad geput. Het is ambitieus, maar ook de afgelopen vier jaar hebben we - op zevenhonderd woningen na - de doelstelling gehaald.”

"Huurtoeslag voor onzelfstandige studentenhuisvesting"
Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten voor huurtoeslag voor onzelfstandige wooneenheden. Alleen dan kunnen corporaties eenvoudige wooneenheden tegen aanvaardbare kosten realiseren. Dergelijke 'studentenflats' worden nu niet meer gebouwd omdat studenten alleen in aanmerking komen voor huurtoeslag als ze wonen in – op zich duurdere - zelfstandige eenheden. DUWO en de AFWC wijzen erop dat er vanwege de crisis - en de vele braakliggende terreinen - mogelijkheden te over zijn voor de bouw van tijdelijke en (semi-)permanente eenheden voor studenten. Volgens de corporaties kan fors op de bouwkosten worden bespaard als een deel van de nieuwe woningen eenvoudige onzelfstandige eenheden zijn, met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Dat is goedkoper voor studenten én voor de corporaties. Uit recent onderzoek van VROM zou bovendien blijken dat bijna de helft van de eerstejaarsstudenten een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte. Als voor dergelijke eenheden huurtoeslag mogelijk wordt, zou dat slechts de helft van de toeslag kosten die nu voor zelfstandige eenheden nodig is (gemiddeld 66 euro tegenover 134 euro). DUWO en de Federatie zouden het logisch vinden wanneer de huurtoeslag toegankelijk wordt gemaakt voor alle studenten, ongeacht het type woning waarin zij wonen. Zij stellen voor om als eerste stap de onzelfstandige eenheden die vanaf 2010 nieuw worden gebouwd onder de huurtoeslag te laten vallen. Het kabinet realiseert dan een kostenbesparing, omdat de corporaties een deel van het programma met zelfstandige eenheden zullen omzetten naar goedkopere onzelfstandige eenheden.

Janna van Veen

Woonruimte voor jongeren met problemen

FvdM — Mon, 15 Mar 2010 14:16:28 +0100

De Alliantie stelt 22 woningen in de Pijp beschikbaar voor jongeren met problemen thuis en op school.

Kamers met Kansen in Zuidoost

FvdM — Mon, 01 Mar 2010 19:49:54 +0100

Rochdale en Combiwel starten in Zuidoost met een ‘Kamers met Kansen’-project voor maximaal dertig jongeren.

Valt er nog wat te kiezen?

admin — Wed, 20 Jan 2010 09:49:43 +0100

Woonparagrafen verkiezingsprogramma’s Amsterdamse politieke partijen vergeleken

Valt er nog wat te kiezen?

De Amsterdamse politieke partijen maken zich op voor de gemeenteraadsverkiezingen. Nul20 vergelijkt de woonparagrafen van PvdA, GroenLinks, VVD, SP en D66. Maar valt er in maart eigenlijk wel iets te kiezen als het om wonen gaat?

Als we de peilingen mogen geloven, komt er in Amsterdam na de gemeenteraadsverkiezingen een einde aan de huidige rood-groene coalitie. De VVD, SP en D66 ruiken hun kans, voor het eerst in decennia lijkt een coalitie zonder de PvdA mogelijk. Maar welke gevolgen heeft dat voor het woonbeleid? Betekent het meer ‘markt’ of juist meer grip van de overheid op de woningmarkt? Deze vragen zijn nog moeilijk te beantwoorden, maar naar alle waarschijnlijkheid zal het met grote koersveranderingen wel meevallen. Niet alleen hebben alle partijen te maken met een moeilijk economisch tij, naderende rijksbezuinigingen en een kwakkelende bouwproductie, het woonbeleid wordt ook nog eens voor een belangrijk deel door ‘Den Haag’ bepaald, denk maar aan de vastgelegde huren en de hypotheekrenteaftrek. Toch hebben de partijen zo hun wensen en eigen visie ten aanzien van de Amsterdamse woningmarkt.

Bouwen, tegen de recessie op

Voor alle partijen is het bouwen van nieuwe woningen een voorwaarde om Amsterdam aantrekkelijk te houden voor Amsterdammers die naar een passende woning willen verhuizen en voor nieuwkomers van buiten de stad, of dat nu studenten of expats zijn. Iedereen richt zijn pijlen op de Zuidas, het Westelijk Havengebied, de Noordelijke IJ-oever en IJburg als de belangrijkste bouwlocaties. Alle partijen zijn het er wel over eens dat nieuwbouw binnen de stadsgrenzen moet plaatsvinden om de groene gebieden rond de stad te beschermen en aantrekkelijk te houden voor recreatie. Om de nieuwbouw te realiseren is verdichting nodig, maar dat is niet alleen duur, het leidt niet zelden tot slepende inspraakprocessen vanwege gebrek aan draagvlak bij omwonenden. Om die reden wil de VVD een taskforce ‘Versnelling woningbouwproductie’ oprichten om vooral de tijdverslindende procedures rondom bouwprojecten te verkorten. Wat aantallen nieuw te bouwen woningen betreft, zitten de partijen niet ver van elkaar af. Op hun wensenlijstjes staan ambitieuze plannen voor de bouw van 20.000 woningen in de komende vier jaar. Als vergelijking: in 2009 zijn nog maar 2273 woningen in aanbouw genomen. PvdA’er Michiel Mulder concludeert dat “er simpelweg een inhaalslag nodig is”. De SP wil de helft van de nieuwbouw voor sociale woningbouw reserveren, terwijl de VVD juist tachtig procent van de nieuwbouw in de vrije sector wil realiseren. Lijsttrekker Eric van der Burg verlangt in Noord, op het Zeeburgereiland en op IJburg II ook ruimte voor woningen met een tuin. Ook D66 vindt dat er meer flexibiliteit moet komen als het gaat om het vervullen van woonwensen. Zo is die partij voor casco bouw waarbij bewoners hun woning zelf in kunnen delen. Ook wil D66 een einde maken aan het stellen van een maximumoppervlakte per woning. De VVD wil ook fors snoeien in alle regels die bestaan op het gebied van wonen. De SP ziet meer heil in het oprichten van een Amsterdams woningbedrijf, al is het maar om de markt te dwingen sneller en goedkoper te bouwen dan nu gebeurt, zegt Laurens Ivens.

Behoedzaam met sloop

De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam stellen de sloop van woningen steeds vaker ter discussie. Nu de woningbouwproductie in het slop zit, groeit de steun daarvoor. Ook bij de partij die al decennia lang aan het roer zit in Amsterdam: “De PvdA wil de komende jaren behoedzamer omgaan met sloop”, zegt Mulder. “We willen steeds eerst kijken naar alternatieven voor sloop. Sloop is alleen aan de orde als de bouwtechnische kwaliteit te slecht is of als verdichting nodig is.” De SP vindt al langere tijd dat bij stadsvernieuwing niet meer de nadruk gelegd moet worden op sloop en nieuwbouw. “Renovatie van woningen en het verbeteren van buurtvoorzieningen verdienen de voorkeur boven sloop,” zegt Ivens. “Woningcorporaties en projectontwikkelaars bepalen het woonbeleid en dat is al lang niet meer gericht op volkshuisvesting, maar op rendement of beter: winst. Zij bepalen wanneer en wat wordt gebouwd en ook steeds vaker wanneer wordt gesloopt.” Maar lijsttrekker Ageeth Telleman van D66 wijst erop dat sloop/nieuwbouw in Nieuw West en Zuidoost een postitief effect heeft gehad op de buurten. Volgens haar moeten de blokken uit de jaren tachtig met anonieme plinten in de komende jaren eens aangepakt worden. GroenLinks vindt ook dat de herstructurering van oude wijken zoals die nu gebeurt door moet gaan, maar dat een toenemende diversiteit van woonmilieus samen dient te gaan met behoud van sociale woningbouw. Toch kan het vanwege de crisis verstandig zijn om sloopplannen uit te stellen, vindt GroenLinks gemeenteraadslid Jeanine van Pinxteren. D66 en de PvdA vinden dat kwaliteit voorop moet staan. ”We willen geen crisisbouw. We wachten dan liever even,” zegt Mulder. Wat de VVD betreft wordt doorgegaan met herstructurering om woningen toekomstbestendig te maken en zal ‘de grote hoeveelheid sociale huurwoningen’ ten koste gaan van de middengroepen die volgens de liberalen te weinig aan bod komen. Wel vindt de VVD dat herstructurering in samenspraak met bewoners en corporaties moet plaatsvinden, ook al mag het tempo wel wat omhoog.

Sociale woningbouw

Het zal niet verbazen dat de VVD vindt dat in de stad nog steeds te veel sociale woningbouw staat. De liberalen zien een veel vrijere woningmarkt voor zich waar sociale stijgers ook meer kans maken om door te groeien naar een grotere woning, vooral de middeninkomens zouden meer keuze moeten krijgen doordat meer koopwoningen op de markt komen. In de nieuwbouw, maar ook door verkoop van een deel van de sociale woningvoorraad. Samenvoegen van woningen en optoppen zijn volgens D66 en PvdA nodig om meer grote woningen in de stad te krijgen en daardoor de diversiteit in het woningaanbod te vergroten. De SP wil juist dat een einde komt aan de verkoop van sociale woningbouw, dat met splitsen wordt gestopt en dat corporaties actiever worden aangeschreven op het onderhoud van woningen. D66, GroenLinks en PvdA vinden dat het percentage sociale woningbouw in de stad wel naar beneden mag, maar dat overal een redelijk percentage sociale woningbouw moet blijven bestaan. D66 wil wel van de verplichte dertig procent bij nieuwbouw af, maar vindt dat per stadsdeel wel dertig procent sociale woningbouw moet blijven bestaan. Voor GroenLinks ligt dat op veertig procent. De PvdA, GroenLinks, D66 en VVD zijn voor verruiming van regelingen voor sociale koop en startersleningen om de stap van huur naar koop te vergemakkelijken. GroenLinks wijst op het belang van maatschappelijk gebonden eigendom om speculatie te voorkomen. In tegenstelling tot de linkse partijen ziet de VVD niks in het mantra van gemengde wijken die een gedeelde stad zouden moeten voorkomen. Ze vindt dat op de dure grond van de Zuidas geen sociale woningbouw moet komen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld GroenLinks.

Favoriete doelgroepen

Studenten zijn weer helemaal terug op de verlanglijstjes van de politieke partijen, van links tot rechts. De PvdA kwam onlangs al met een plan voor containerwoningen op de Zuidas om de grootste nood te lenigen. De crisis en de kwakkelende bouwproductie bieden een kans voor tijdelijke huisvesting. Er bestaat al ruime ervaring met campuscontracten. Alle partijen willen dat er duizenden nieuwe containerwoningen bijkomen, maar volgens GroenLinks moet daarvan ook een deel permanent voor studenten beschikbaar komen. De PvdA wil een deel van de bestaande kleine sociale huurwoningen aan studenten toewijzen, net als de VVD, die ook extra studentenboten in de stad wenst.
De linkse partijen vragen de laatste tijd meer aandacht voor niet-studerende jongeren. Daarvoor is het lastig om tijdelijke huurcontracten te verstrekken. Toch vinden de SP, PvdA en GroenLinks dat daarvoor meer aandacht moet komen. GroenLinks wil dat er een Deltaplan Jongerenhuisvesting komt om in de komende vier jaar het grote tekort aan woningen voor niet-studerende jongeren aan te pakken. De PvdA wil ook meer aandacht voor jongeren met een problematische thuissituatie die moeilijk een eigen woning kunnen krijgen. Alleen de VVD vindt dat jongeren voldoende kansen hebben en geen bijzondere behandeling nodig hebben.
Alle partijen zijn van mening dat nog niet genoeg woningen voor minder validen en ouderen beschikbaar zijn. De groep senioren zal de komende jaren groter worden en ouderen blijven langer op zichzelf wonen. De PvdA vindt het belangrijk dat ouderen in hun buurt kunnen blijven wonen en ziet vooral stedelijke vernieuwing als kans voor de bouw van meer ouderenwoningen. Die partij wil ook dat ouderen op een aangepaste woning in hun eigen buurt kunnen rekenen, waarvoor de woningtoewijzingsregels moeten worden veranderd. De VVD wijst erop dat de bouw van wibo’s direct invloed heeft op de doorstroming, ouderen laten een woning achter voor een jongere generatie. D66 wil steviger inzetten op levensloopbestendig wonen, woningen die afhankelijk van de levensfase aangepast kunnen worden. Hoe dat precies moet, blijft overigens onduidelijk.
En dan zijn er nog de grote gezinnen, al jaren een zorgenkindje. Nog steeds wonen heel veel grote Amsterdamse gezinnen in kleine woningen. Maar het blijkt uiterst lastig om voldoende grote woningen voor deze groepen te bouwen die ook nog betaalbaar zijn. De SP, PvdA en GroenLinks willen dat daar snel meer aan wordt gedaan. GroenLinks wil dat er in vier jaar tijd 1750 bijkomen.

Leegstand

Leegstand in combinatie met de enorme woningbehoefte in de stad, is alle partijen een doorn in het oog. GroenLinks en de SP vinden kraken een legitiem middel om leegstand te bestrijden en speculatie tegen te gaan. GroenLinks wil de constructie van kraakwachten vervangen door tijdelijke huurcontracten met een ‘zekere vorm van huurbescherming’. GroenLinks en de SP willen een leegstandsheffing invoeren die aan eigenaren van woningen wordt opgelegd. Wat de SP betreft gebeurt dat als een woning langer dan een half jaar onbewoond is. Corporatiewoningen die langer dan een jaar te koop staan, moeten terug de verhuur in, vinden de socialisten. En voor woningen onder de huurtoeslaggrens die langer dan twee maanden leegstaan, mag de gemeente een huurder voordragen. GroenLinks wil dat de gemeente woningeigenaren actiever aanspoort om huurders te vinden.
Iedereen is het er over eens dat het toenemende aantal leegstaande kantoren aangepakt moet worden. Die kunnen dan gebruikt worden door studenten, kunstenaars of kleine ondernemers. De VVD kiest daarbij voor overleg met eigenaren, D66 ziet mogelijkheden in het aanpassen van bestemmingsplannen en wil een ‘aanvalsplan’ om de lege gebouwen weer gevuld te krijgen. En de PvdA wil dat vastgoedontwikkelaars pas in aanmerking komen voor nieuwbouwprojecten, als zij hun bestaande leegstaande voorraad hebben omgebouwd tot woningen. Ook leegstaande ruimtes boven winkels willen PvdA en SP nu eindelijk eens voortvarend aanpakken.

Duurzaamheid

Alle partijen besteden aandacht aan duurzaamheid. De VVD ziet kansen voor verduurzamen van woningen bij renovatieprojecten en nieuwbouw, maar wil geen verplichtingen opleggen. Juist in economisch slechte tijden moet de overheid terughoudend zijn met het opleggen van regels die eigenaren veel geld kosten, vinden de liberalen. De SP, PvdA, GroenLinks en D66 menen dat de corporaties bij nieuwbouw en renovaties moeten voldoen aan de duurzaamheidseisen die de gemeente stelt. D66 wil dat de gemeente het cradle-to-cradle-principe omarmt en in beleid vastlegt. GroenLinks heeft een ambitieus milieuprogramma. De partij wil dat het programma voor geluidsisolatie van 8000 woningen versneld wordt uitgevoerd, dat duurzaamheid een leidend principe wordt bij het gunnen van bouwprojecten en dat alle nieuwbouwwoningen in Amsterdam vanaf 2015 energieneutraal zijn. Ook bij renovatie en splitsen wordt energieneutraal bouwen de norm. Vooral voor sociale woningbouw, zodat niet alleen de milieubelasting maar ook de woonlasten dalen. GroenLinks wil dan ook naar een systeem toe waarbij niet alleen naar de huurlasten maar naar het totaal van woonlasten wordt gekeken.

Betaalbaarheid

Andere partijen zijn verdeeld over het inbrengen van milieuaspecten in het puntenstelsel voor huurwoningen. Telleman stelt dat mensen zelf verantwoordelijk zijn voor hun energierekening, Ivens vindt het goed dat er een prikkel komt om woningen te isoleren, ‘maar het is niet eerlijk als mensen die de investeringen niet kunnen betalen, meer huur kwijt zijn’. De VVD wil geen inkomenspolitiek voeren met de huren, of het nu om energie gaat of om het meewegen van de locatie van woningen in de huurprijs, zoals bij het experiment ‘huren op maat’ waarbij ook het inkomen van de huurders van belang is. Van der Burg: “Bij huur op maat moeten huurders meer gaan betalen, terwijl er geen alternatieven zijn om door te stromen.” De SP is tegen vanwege de armoedeval, als mensen meer gaan verdienen raken ze dat geld via de hogere huur direct weer kwijt. De PvdA en GroenLinks zijn onder voorwaarden wel voorstander. Dat geldt ook voor D66. Telleman vindt dat subsidie “naar mensen en niet naar stenen” moet gaan, ”het systeem moet op de schop”. Van Pinxteren vindt ook dat het tijd is dat het gehele huurbeleid eens grondig onder de loep wordt genomen. De PvdA en SP willen beginnen door het puntenstelsel voor huurwoningen te verruimen tot 900 euro, opdat de middeninkomens ook huurbescherming krijgen.

Joost Zonneveld