studentenhuisvesting

Nieuwe bouwformule voor studentenhuisvesting in Zuidoost

FvdM — Tue, 07 Feb 2012 14:58:16 +0100

Dankzij modulair bouwsysteem kunnen in korte tijd 700 woningen worden gebouwd.

lees verder

Aanbod studentenwoningen groeit fors

FvdM — Wed, 11 Jan 2012 15:33:47 +0100

Geen crisis voor studentenhuisvesting: meer dan 1500 in aanbouw.

lees verder

Studentenwoningen Amstelkwartier in de verkoop

FvdM — Mon, 09 Jan 2012 15:50:38 +0100

AM brengt vanaf 21 januari 348 studentenwoningen van Villa-Mokum in de verkoop.

lees verder

Zeshonderdvijftig studentenwoningen op Sloterdijk

FvdM — Mon, 19 Dec 2011 10:20:16 +0100

Nieuwbouwcomplex onderdeel van transformatie kantorenwijk Teleport.

lees verder

Veel belangstelling voor koopstudio's GAK-gebouw

FvdM — Wed, 14 Dec 2011 12:58:08 +0100

320 woningen voor studenten en starters.

lees verder

Tweede studentencomplex op Science Park in aanbouw

FvdM — Mon, 12 Dec 2011 21:36:11 +0100

Duwo en Rochdale realiseren extra woonruimte voor 650 studenten.

lees verder

ACTA nu domein van klussende student

FvdM — Wed, 07 Dec 2011 16:31:43 +0100

Herontwikkeling tot studentencomplex met 460 kamers en broedplaats is gestart.

lees verder

Minder regeldruk moet leiden tot meer studentenwoningen

FvdM — Fri, 18 Nov 2011 10:28:11 +0100

Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016 moet 16.000 extra kamers opleveren.

lees verder

De Tribune op Laan van Spartaan bijna volledig in gebruik

FvdM — Tue, 15 Nov 2011 15:04:15 +0100

Het enorme multifunctionele wooncomplex aan de Laan van Spartaan markeert het einde van een tijdperk.

lees verder

Duwo koopt 555 studentenwoningen

FvdM — Tue, 08 Nov 2011 12:56:55 +0100

Studentenhuisvester Duwo neemt te bouwen studentencomplex in Amsterdam Nieuw-West over van ontwikkelaar NewCon Vastgoed.

lees verder

"Regelgeving rond studenten-huisvesting moet op de schop"

FvdM — Wed, 14 Sep 2011 11:55:16 +0200

Ontwikkelaars willen graag investeren in studentenhuisvesting, maar dan moet wel de regelgeving aangepast.

lees verder

‘Groot tekort aan studentenkamers’

FvdM — Thu, 08 Sep 2011 14:18:56 +0200

Volgens de ASVA heeft Amsterdam minstens 14.000 extra studentenwoningen nodig. De gemeente zet in op 9000.

lees verder

Studentenhotel aan Jan van Galenstraat

FvdM — Wed, 29 Jun 2011 11:19:56 +0200

City Living Student Hotel wil 717 kamers realiseren in het Elsevier-gebouw de Jan van Galenstraat.

ACTA-gebouw omgebouwd tot studentenflat

FvdM — Wed, 08 Jun 2011 09:21:53 +0200

Leegstaand kantoor in Amsterdam-West wordt studentencomplex met 460 kamers.

Koopwoningen voor studenten

admin — Wed, 11 May 2011 10:35:58 +0200

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

Amsterdam kent al lange tijd grote huurcomplexen voor studenten. Ontwikkelaars ontdekken nu de koopmarkt voor die groep. AM herontwikkelt het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer en Villa Mokum in het Amstelkwartier voor studenten. Dat levert voor die starters op de Amsterdamse woningmarkt in een keer zevenhonderd woningen op.

In de zomer gaan de studentenwoningen in het voormalige GAK-kantoor en Villa Mokum in de verkoop. Al bijna 750 geïnteresseerden hebben zich gemeld. “En dat terwijl we alleen maar via social media hebben geadverteerd,” zegt regiodirecteur Ronald Huikeshoven van AM. De interesse voor de koopwoningen voor studenten, die zo´n 75.000 euro moeten kosten voor 30 vierkante meter, verbaast hem niet. “Nu is het zo dat studenten pas in aanmerking komen voor een studentenwoning als ze bijna zijn afgestudeerd. Wie koopt heeft geen last van lange wachttijden.”
En er zijn meer voordelen: woningen van nieuwbouwkwaliteit en een eigen badkamer en keuken. “En dat voor een prijs die per maand vergelijkbaar is met een sociale huurwoning. Sterker, als de plannen van Donner doorgaan, dan is het straks goedkoper om te kopen, dan om te huren.”
Huikeshoven mikt op de financiële draagkracht van de ouders van studenten. “Ouders willen graag dat hun kinderen op een veilige plek wonen als ze gaan studeren. Zij kunnen de overwaarde van hun eigen huis gebruiken of hun kinderen belastingvrij een bedrag schenken. Op die manier komen de woningen ook echt binnen bereik van de groep die we willen bedienen.”
Bovendien kan de investering bij verkoop winst opleveren, ook al zit daar een nadeel aan: stijgende prijzen kunnen de woningen voor nieuwe studenten moeilijker bereikbaar maken. Huikeshoven: “We hebben er over nagedacht of we de prijsontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden en of we alleen studenten in de woningen zouden kunnen krijgen, maar dat kan simpelweg niet op de koopmarkt.” Het kan dus betekenen dat een deel van de studentenwoningen ‘wegvloeit’ naar andere groepen. Huikeshoven maakt zich er geen zorgen over. “Villa Mokum zetten we als studentencampus in de markt. Afgestudeerden kunnen we niet dwingen weg te gaan, maar als zij gaan verdienen of willen samenwonen, dan zullen ze wegtrekken en ruimte maken voor nieuwe studenten.”

GAK: studenten én starters

Het GAK-kantoor is bedoeld voor studenten én starters. “Voor beide groepen is een tekort aan beschikbare woningen in de stad.” AM werkt bij de herontwikkeling van het voormalige kantoorgebouw samen met Stadgenoot. “Als het niet lukt om de woningen te verkopen, dan neemt Stadgenoot ze in eigendom en gaat de corporatie ze verhuren. Die woningen komen er hoe dan ook.”
Begonnen wordt met eenderde van het gebouw dat in drie fasen wordt ontwikkeld; de gevel wordt wel in één keer vernieuwd en stadsdeel West pakt de openbare ruimte aan.
De locaties voor de toekomstige studentencomplexen zijn zorgvuldig gekozen. “Studenten willen binnen de ring en in de nabijheid van gezelligheid, sportgelegenheden en de universiteit wonen.” Het GAK-gebouw staat naast een fitnessschool en tegenover het Bos en Lommerplein met de dagmarkt en goedkope eetgelegenheden. Villa Mokum is in de buurt van restaurant Kaap Kot, een buitenzwembad en roeiverenigingen en in het complex komen voorzieningen, waaronder een supermarkt.
De campusachtige omgeving van beide gebouwen doet Huikeshoven denken aan Melrose Place, zoals in de Amerikaanse televisieserie. “Voor het GAK-gebouw komt een hofje met zit- en sportgelegenheden. In Villa Mokum maken we heel veel buitenruimten en grote hoge loggia’s waar studenten elkaar ontmoeten.”

Welkome niche

De studentenkoopwoningen zijn voor AM een welkom gat in de markt in een periode waarin de woningmarkt in een crisis verkeert. Toch is de ontwikkeling van Villa Mokum voor Huikeshoven spannend. “Daar hebben we op dit moment niet de achtervang van een partij die de woningen verhuurt als we ze niet kunnen verkopen.” De bedoeling is dat de studentenwoningen in de zomer van 2013 klaar zijn, alhoewel AM nog niet heeft besloten welk percentage verkochte woningen voldoende is om te gaan bouwen. “Het is een nieuwe ontwikkeling en dan krijg je ook met nieuwe vragen te maken. Zo nemen studenten kort van tevoren een beslissing over de stad en hun studie, maar wij hebben wel tijd nodig om te bouwen.” Mogelijk nemen studenten en hun ouders een jaartje langer thuiswonen op de koop toe als zij daarna verzekerd zijn van een woning in de grote stad.

Joost Zonneveld

Kantonrechter wijst campuscontract af

bert — Thu, 05 May 2011 14:05:04 +0200

DUWO mag oudere huurcontracten niet omzetten in campuscontracten.

Grote steden willen andere normen voor huisvesting van studenten

FvdM — Wed, 09 Mar 2011 20:53:48 +0100

Wethouder Freek Ossel vraagt Rijk belemmeringen studentenhuisvesting weg te nemen.

lees verder

Geen huurbescherming voor ex-studenten

FvdM — Mon, 28 Feb 2011 14:23:41 +0100

Studentenhuisvester DUWO mag de huur beëindigen van ex-studenten zonder campuscontract.

lees verder

Studentenkoopwoningen in GAK-gebouw

FvdM — Tue, 25 Jan 2011 21:46:41 +0100

Stadgenoot en AM ontwikkelen in het voormalig GAK-kantoor voor studenten zowel huur- als koopwoningen.

Meer studentenwoningen aan Zuidas

FvdM — Fri, 21 Jan 2011 21:56:38 +0100

Stadsdeel Amsterdam-Zuid wil meer permanente studentenwoningen in het Kenniskwartier op de Zuidas.

Oplossing voor deel bewoners Platanenweg

FvdM — Thu, 13 Jan 2011 10:00:01 +0100

Stadgenoot heeft voor aantal huishoudens van de Platanenweg nieuwe tijdelijke huisvesting geregeld.

ASVA roept studenten op niet te gaan wonen in Parooldriehoek

FvdM — Fri, 24 Dec 2010 15:29:40 +0100

De ASVA wil niet dat de tijdelijke bewoners moeten wijken voor studenten.

Studenten trekken in bij alleenstaande ouderen

FvdM — Tue, 21 Dec 2010 10:41:11 +0100

SOlink wil alleenstaande ouderen koppelen aan studenten die een woning zoeken.

Nieuwbouw VU-campus

FvdM — Thu, 16 Dec 2010 12:16:28 +0100

Het geplande kenniskwartier op de Zuidas bij de VU moet straks 40.000 studenten kunnen verwerken. Dit tenminste als de geplande nieuwbouw van de Hogeschool In Holland alsnog doorgaat. Het eerste gebouw van de nieuwe campus staat er nu, het Academisch Centrum Tandheelkunde Amsterdam, kortweg het ACTA. Josja van der Veer legt presentator Ruben Maes vanaf het dak van het ACTA-gebouw wat de plannen zijn en of de crisis deze plannen nog zal dwarsbomen.

Het Science Park

FvdM — Thu, 16 Dec 2010 11:00:09 +0100

In het Science Park zijn de afgelopen 2 jaar een groot aantal appartementencomplexen waaronder woningen voor studenten opgeleverd. In het 70 hectare grote gebied zijn nieuwe wegen en een nieuw NS station aangelegd. In ontwikkeling is een kenniscentrum van internationale allure voor Onderzoek, Onderwij en Ondernemen. Een complex van gebouwen, waaronder het hoofdgebouw, een sportcomplex en de betafaculteit is al opgeleverd. Coordinerend architect Rudy Uytenhaak vertelt hierover.

Woningen voor MBO-studenten

FvdM — Wed, 24 Nov 2010 16:41:46 +0100

In de nieuwe woonwijk Laan van Spartaan in Amsterdam-West komt een studentencomplex van 67 woningen voor MBO-studenten.

Oproep tot nationaal akkoord studentenhuisvesting

FvdM — Wed, 27 Oct 2010 16:56:25 +0200

Universiteiten, gemeenten en studentenhuisvesters willen hulp van Rijk voor extra studentenhuisvesting

Corporaties willen studenten in slooppanden

FvdM — Thu, 21 Oct 2010 14:41:35 +0200

Bestuursvoorzitter Gerard Anderiessen van Stadgenoot wil studenten met campuscontracten in sloopwoningen zetten.

Behoefte aan studentenhuisvesting blijft groeien

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:21:41 +0200

Behoefte aan extra studentenhuisvesting blijft groeien

ASVA houdt stad aan ambities

Eind dit jaar zijn er over een periode van vier jaar bijna zevenduizend extra studentenwoningen gerealiseerd. Een deel van de tijdelijke huisvesting wordt ontmanteld en de studentenpopulatie blijft groeien. Universiteiten en studentenbonden willen dan ook een nieuwe vierjarige prestatieafspraak met stadsbestuur en corporaties maken: nog eens negenduizend studenteneenheden graag!

Extra studentenhuisvesting
Tijdelijke huisvesting: NDSM-terrein: de 380 wooncontainers kunnen nog drie jaar blijven staan Wenckebachweg: de 1000 wooncontainers blijven – na bouwkundige aanpassingen – nog vijf jaar staan. Houthavens: De 900 tijdelijke woningen kunnen waarschijnlijk nog een jaar blijven. Ter vervanging van de containerwoningen zijn dit voorjaar 335 wooneenheden opgeleverd op Zeeburgereiland. Zeeburgereiland: voor 235 tijdelijke woningen bij de Piet Heintunnel wordt onderzoek gedaan naar verlenging. Zuidas: er loopt een haalbaarheidsstudie naar (tijdelijke) studentenhuisvesting. Permanente huisvesting Case 400: de nieuwe locatie opent 1 oktober voor studenten, sloop van de oude Casa is twee jaar uitgesteld. Eind 2010 levert De Key 170 nieuwe eenheden op in Zuidoost, bij de HES/HvA en het ROC De Key heeft bovendien een aantal verbouwprojecten in de planning. Ymere levert dit jaar project De Tribune op: 150 woningen voor studenten die (top-)sport bedrijven. Zuidas: dit jaar komen 34 eenheden gereed.

ASVA-voorzitter Dave van der Pol moet het nog zien gebeuren: negenduizend nieuwe studentenwoningen erbij de komende vier jaar. “We zijn heel blij met de ambities van het gemeentebestuur, maar we zijn ook realistisch. Er is een bouwstop afgekondigd en er wordt alom bezuinigd. Maar we zullen net als de afgelopen vier jaar volop meedenken.”
De ASVA is een van de studentenorganisaties die in het ‘voortgangsoverleg’ zitten tussen woningcorporaties en gemeentevertegenwoordigers. “Uit dat overleg blijkt dat corporaties en gemeente vaak niet op een lijn zitten. Dat is jammer want dat stagneert. Maar het is ook een complexe materie; op papier zien de plannen er leuk uit maar de uitvoering is vaak een stuk lastiger.”
De ASVA wil net als vier jaar geleden een prestatieafspraak maken. In september wordt hierover gesproken met verantwoordelijk wethouders Maarten van Poelgeest en Freek Ossel. Van der Pol: “Met een versterkt ASVA-team zullen we langzaam maar zeker de druk opvoeren want ondanks alle goede wil is er nog steeds een tekort aan studentenhuisvesting.”

Meer studenten

Ook komend jaar zullen weer meer studenten in de Amsterdamse collegebanken plaatsnemen dan in het jaar hiervoor. De universiteiten verwachten ongeveer negen procent meer eerstejaars en de HBO-instellingen ongeveer acht procent.
Volgens Lous Vinken, programmamanager Studentenhuisvesting van de gemeente, betekent dit niet automatisch dat er ook zoveel extra huisvesting nodig is. Vinken: “Volgens onderzoek in opdracht van VROM en OCW zijn eerstejaars studenten minder uitwonend dan ouderejaars. Dat loopt landelijk op van 49 procent uitwonend in het eerste jaar tot tachtig procent in het laatste jaar. In Amsterdam is gemiddeld 37 procent van de eerstejaars studenten uitwonend. En er komen sowieso ieder jaar woningen vrij na het aflopen van de campuscontracten.”
In de afgelopen jaren hebben corporaties de huisvestingsproblematiek van studenten mede aangepakt met tijdelijke oplossingen, vooral wooncontainers. Een flinke kink in de kabel is dat deze wooncontainers niet zomaar nog eens vijf jaar mogen blijven staan. Bij verlenging moeten de woningen namelijk voldoen aan de veranderende eisen van het Bouwbesluit Nieuwbouw. Vinken: “Momenteel geldt dat onder meer voor de duizend woningen aan de Wenckebachweg. Daar wordt een sprinklerinstallatie aangebracht en van een groot aantal woningen worden de douches opgeknapt. De bouwwerkzaamheden leiden echter tot zoveel overlast dat verhuurder De Key bewoners tijdelijk elders moet huisvesten.”
Dankzij de crisis lijken momenteel voldoende locaties aanwezig voor tijdelijke huisvesting. De gemeente opteert nu voor meer semi-permanente nieuwbouw: “Voor tijdelijke huisvesting geldt een maximale termijn van vijf jaar. Om echter uit de investerings- en grondkosten te komen, moeten de woningen vijftien tot twintig jaar worden geëxploiteerd. Modulaire bouw met prefabtoepassingen is prima geschikt voor tijdelijke nieuwbouw van studentenwoningen, maar dan moeten ze wel veel langer dan vijf jaar blijven staan.”
Klassieke studentenflats met onzelfstandige wooneenheden worden niet meer gebouwd, omdat ze financieel onaantrekkelijk zijn voor studenten: geen recht op huurtoeslag. Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten daarom voor een wetswijziging die wel huurtoeslag mogelijk maakt. Dan zouden de corporaties veel grotere aantallen kunnen realiseren. Bovendien krijgen studenten meer keuze uit woonvormen.
De komende vier jaar wordt ingezet op uitbreiding van het aantal studentenwoningen met negenduizend eenheden. Vinken: “Dat wordt deels gehaald uit nieuwbouw maar er wordt ook uit de bestaande woningvoorraad geput. Het is ambitieus, maar ook de afgelopen vier jaar hebben we - op zevenhonderd woningen na - de doelstelling gehaald.”

"Huurtoeslag voor onzelfstandige studentenhuisvesting"
Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten voor huurtoeslag voor onzelfstandige wooneenheden. Alleen dan kunnen corporaties eenvoudige wooneenheden tegen aanvaardbare kosten realiseren. Dergelijke 'studentenflats' worden nu niet meer gebouwd omdat studenten alleen in aanmerking komen voor huurtoeslag als ze wonen in – op zich duurdere - zelfstandige eenheden. DUWO en de AFWC wijzen erop dat er vanwege de crisis - en de vele braakliggende terreinen - mogelijkheden te over zijn voor de bouw van tijdelijke en (semi-)permanente eenheden voor studenten. Volgens de corporaties kan fors op de bouwkosten worden bespaard als een deel van de nieuwe woningen eenvoudige onzelfstandige eenheden zijn, met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Dat is goedkoper voor studenten én voor de corporaties. Uit recent onderzoek van VROM zou bovendien blijken dat bijna de helft van de eerstejaarsstudenten een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte. Als voor dergelijke eenheden huurtoeslag mogelijk wordt, zou dat slechts de helft van de toeslag kosten die nu voor zelfstandige eenheden nodig is (gemiddeld 66 euro tegenover 134 euro). DUWO en de Federatie zouden het logisch vinden wanneer de huurtoeslag toegankelijk wordt gemaakt voor alle studenten, ongeacht het type woning waarin zij wonen. Zij stellen voor om als eerste stap de onzelfstandige eenheden die vanaf 2010 nieuw worden gebouwd onder de huurtoeslag te laten vallen. Het kabinet realiseert dan een kostenbesparing, omdat de corporaties een deel van het programma met zelfstandige eenheden zullen omzetten naar goedkopere onzelfstandige eenheden.

Janna van Veen

Eerste studentenwoningen op de Zuidas

FvdM — Thu, 16 Sep 2010 11:39:39 +0200

Buitenlandse studenten betrekken de 'studentenstudio's' in het gebouw Django op de Zuidas.

"Ook huurtoeslag voor onzelfstandige studentenhuisvesting"

FvdM — Thu, 26 Aug 2010 13:59:15 +0200

Studentenhuisvester DUWO en de AFWC pleiten voor huurtoeslag voor onzelfstandige wooneenheden.

Amsterdam subsidieert studentenwoningen Science Park

FvdM — Wed, 12 May 2010 17:34:20 +0200

De bouw van 617 studentenwoningen op het Science Park gaat door dankzij een extra subsidie van 2,5 miljoen euro

Universiteiten: meer studentenwoningen nodig in Amsterdam

FvdM — Thu, 04 Mar 2010 21:10:09 +0100

De studentenaantallen blijven groeien en dus pleit het Amsterdams hoger onderwijs voor meer studentenhuisvesting.

Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten

Fri, 19 Sep 2008 15:32:38 +0200

Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten
Akkoord over aanpak studentenhuisvesting

Studentenhuisvesting is ‘hot’, schreven we precies een jaar geleden in NUL20. Nu kunnen we constateren dat die belangstelling heeft geleid tot een voorbeeldige daadkracht in tijden van stagnatie: 2300 nieuwe eenheden in anderhalf jaar tijd. En de teller staat nog niet stil. Daarnaast kan het toekomstig huisvestingsbeleid nu geschraagd worden door recent woningbehoefte-onderzoek onder studenten. Maar ondanks al deze activiteiten blijven er zorgen. Over de vervanging van de vele tijdelijke eenheden over vijf jaar, maar ook over mogelijke leegstand. Twee nieuwe onderzoeken laten beleidsmakers veel ruimte voor interpretatie.

Bron: Projectgroep Studentenhuisvesting
* Dit zijn aantallen waarvan de plannen min of meer vast staan. De 800 van De Key worden er waarschijnlijk rond 1050. Duwo heeft zich vastgelegd op de start bouw van in totaal 2400 studentenwoningen uiterlijk 2007.

Van zeecontainer tot grachtenpand

Bureau Laagland’advies concludeert in zijn rapport Van zeecontainer tot grachtenpand, over de woonbehoefte van studenten in Amsterdam, Diemen en Amstelveen, dat 33 procent van de 68.830 voltijdstudenten op zoek is naar andere woonruimte. Ze willen vooral zelfstandig wonen of minder reistijd hebben. Studenten die al in Amsterdam op zichzelf wonen, willen vaak meer leefruimte. Als alle verhuisgeneigde studenten hun woonwensen zouden kunnen realiseren, komen de onderzoekers op een theoretisch tekort van ongeveer 9.900 eenheden. Het aantal van 9.900 gold voor november vorig jaar, de maand waarin de internetenquête onder alle Amsterdamse studenten aan het hoger onderwijs werd gehouden. Sindsdien zijn 2300 eenheden bijgebouwd, waardoor het tekort uitkomt op 7600.
De behoefte geldt alleen voor zelfstandige eenheden; aan onzelfstandige eenheden is geen tekort. Uit het onderzoek blijkt dat studenten kieskeurig zijn en het liefst een zelfstandige woonruimte van minimaal 30 vierkante meter in de binnenstad of Oud Zuid willen betrekken.
Opmerkelijk is ook dat studenten diep in de buidel willen tasten voor zo’n woning. Ze willen er maximaal 384 euro per maand voor neertellen, bij een gemiddeld besteedbaar inkomen van 610 euro.

Ruud Bleijerveld kan aan de ene kant tevreden terugkijken op de twee jaar dat hij aanjager studentenhuisvesting voor het hele hoger onderwijs in Amsterdam is geweest - zijn werkzaamheden zijn met ingang van dit studiejaar overgenomen door de staande organisatie van de Universiteit van Amsterdam. Van woningbouwregisseur Arthur Verdellen kreeg hij anderhalf jaar geleden de mogelijkheid om op een themabijeenkomst over studentenhuisvesting in de Zuiderkerk “lekker onrust in het veld te stoken”. Dat werd hem niet door iedereen in dank afgenomen. Maar het vergrootte wel de aandacht van centrale stad, de stadsdelen en de corporaties voor de woningnood onder studenten. Al voor dat optreden in de Zuiderkerk waren er plannen voor grootschalige nieuwbouw en voor een breed gedragen onderzoek over de woonbehoefte onder studenten (zie kader). Dat inmiddels afgeronde onderzoek is de basis voor gemaakte intentieafspraken over studentenhuisvesting tussen gemeente en corporaties, en voor latere beleidsafspraken. Studentenhuisvesting staat dus op de agenda. Maar hoelang, vraagt Bleijerveld zich tegelijkertijd bezorgd af. Slaat nu de zelfgenoegzaamheid toe? Gezien de lange doorlooptijden, moet als de donder worden gezorgd voor vervanging van de vele tijdelijke eenheden die zijn neergezet, meent Bleijerveld. Liefst door permanente huisvesting.
Er lijkt minder gekibbel te zijn tussen de betrokken partijen over hoe hoog de nood is, en welke maatregelen precies nodig zijn. Maar het rapport Van Zeecontainer tot Grachtenpand van bureau Laagland’advies blijkt nog flinke ruimte voor interpretatie te bieden. En daar waar de partijen het wel volmondig met elkaar eens zijn, dreigt de politiek de voet dwars te zetten.
De grootste studentenhuisvester van Amsterdam, corporatie De Key, blijft voorzichtig met uitspraken over de woningnood onder studenten. “We weten het gewoon nog niet”, zegt directeur Jaap van Gelder. Met de somberste schatting op basis van het rapport kom je op 7600 eenheden uit. Maar daaronder zijn ook 4500 verhuisgeneigde studenten die in Amsterdam en directe omgeving in het ouderlijk huis wonen. Hoe dringend hebben die andere woonruimte nodig, en is dat reden ze voor te laten gaan voor andere woningzoekende Amsterdamse jongeren? “Wij moeten ook de belangen van andere woningzoekenden in het oog houden.”
De Key houdt er rekening mee dat het uiteindelijke tekort in de nabije toekomst niet meer is dan tweeduizend eenheden. En dat kan op termijn omslaan in een overschot; de Amsterdamse studentenpopulatie heeft door de jaren heen immers een zekere grilligheid vertoond. Zeker is dat de corporatie dit voorjaar in zijn studentencomplexen in Diemen en Amsterdam-Noord leegstand kende. Het ging niet om honderden eenheden, benadrukt Van Gelder. Maar het zou een teken aan de wand kunnen zijn. De Key wil zich daarom vooralsnog alleen vast leggen op vervanging van de 1500 tot 1800 tijdelijke eenheden die ze rond de jaarwisseling zal hebben neergezet, liefst door permanente, zelfstandige woningen. In het overzichtje van de productie tussen 2005 en 2010 (zie kader) zijn nog geen projecten voor permanente studentenhuisvesting van De Key te zien. “Dat komt doordat de plannen nog niet helemaal vastliggen”, aldus Van Gelder. “We praten wel over locaties.”

Strippen

Intentieovereenkomst studentenhuisvesting

De gemeente, de twee Amsterdamse universiteiten en de corporaties AWV, De Key, DUWO, Rochdale en Ymere hebben op 8 september een intentieovereenkomst getekend over studentenhuisvesting. Daarin geven de partijen aan dat ze studenten als doelgroep willen laten opnemen in de Beleidsovereenkomst 2006. Ook zeggen ze te streven naar een uitbreiding van de studentenhuisvesting met 11.800 verhuureenheden, zoveel mogelijk in de nabijheid van de onderwijsinstellingen.
Die uitbreiding willen ze realiseren door nieuwbouw, verbouwen en herbestemmen van bestaande bouw en toewijzing van een deel van de bestaande voorraad aan studenten (labelen). Ook tijdelijke huisvesting moet soelaas brengen, in tijdelijke woningen op wisselende locaties, en in woningen en gebouwen die worden gerenoveerd of gesloopt. Bij de tijdelijke huisvesting wordt optimaal gebruikgemaakt van de nieuwe mogelijkheden van de aangepaste Leegstandswet (maximaal vijf jaar verhuur in plaats van drie). Bij de verhuur worden in het vervolg uitsluitend campus- of andere tijdelijke contracten gebruikt. De gemeente handhaaft de verlaagde grondprijzen voor studentenhuisvesting en is bereid te zoeken naar oplossingen voor financiële knelpunten. De corporaties bieden de studenteneenheden aan via StudentenWoningNet.
Bij de uitbreiding met 11.800 eenheden tot 2015 nemen AWV, DUWO en Rochdale er gezamenlijk 5.000 voor hun rekening en Ymere 3.000. De Key heeft voor 3.800 eenheden getekend, maar wil dat aantal alleen realiseren als er inderdaad 7.600 eenheden nodig zijn. Dat is het tekort waarvan de andere partijen uitgaan op grond van een onderzoeksrapport van Laagland’advies. De Key wil de helft van de nodige studentenhuisvesting voor haar rekening blijven nemen, maar houdt rekening met een veel kleiner tekort.

Van ‘new kid in town’ Duwo, nu gefuseerd met Intermezzo, staan 1458 geplande permanente eenheden op het lijstje. Directeur Jan Benschop erkent dat het bij die 7600 benodigde eenheden ook gaat om een kwalitatieve vraag. Maar voor overcapaciteit is hij niet bang. “Als overcapaciteit betekent dat je je slechtste bezit niet kunt verhuren, dan zul je maatregelen moeten treffen om dat wel aantrekkelijk te maken.” Bleijerveld is het hiermee eens: “De Key zou haar complexen in de periferie, in Diemen en aan de Cleyndertweg in Noord, grondig moeten strippen, om er goed geïsoleerde zelfstandige eenheden van te maken. Daarmee zouden ze de concurrentie aan kunnen gaan met nieuwe complexen als bijvoorbeeld op het Science Parc in Watergraafsmeer.”
“Ach, Ruud heeft wel vaker van dit soort tips”, verzucht Van Gelder. “Maar op dit moment helpt het niet. Hij heeft de afgelopen jaren voortdurend geroepen dat er te weinig kamers zijn, maar stelt nu voor om het aantal in Diemen en aan de Cleyndertweg te halveren door er zelfstandige eenheden van te maken.” Wel erkent Van Gelder dat in de komende tien jaar eens goed moet worden gekeken naar deze flats. De gemeente Diemen zou het liefst zien dat er één of twee flats werden gesloopt, omdat ze vindt dat er teveel studenten op een kluitje wonen. Voor de Cleyndertweg ziet Van Gelder een goed toekomstperspectief vanwege de prominente ligging in het centrumgebied van Noord (het ‘CAN-gebied’) dat grondig op de schop gaat, en vanwege de beoogde eindhalte van de Noord/Zuidlijn. “Maar misschien moet het complex wel een andere bestemming krijgen of worden afgebroken. Dan zouden we graag evenveel, of liever meer eenheden terug willen bouwen dicht bij de huidige locatie of anders dichter bij de pont. Daar praten we over met Noord. Er is daar een zee van ruimte, dus je kunt er voor zorgen dat er eerst nieuw wordt gebouwd voordat je woningen onttrekt, zoals het in de stadsvernieuwing eigenlijk ook zou moeten.”
Voor de studentenhuisvesters is een stadsdeel als Noord, maar ook Westerpark, een El Dorado. Niet alleen vanwege de ruimtelijke mogelijkheden, maar ook door de rol die de betrokken stadswethouders spelen. Volgens Benschop en Bleijerveld zijn lang niet alle stadsdelen even toeschietelijk. Waar Benschop geen namen wil noemen, laakt Bleijerveld het stadsdeel Centrum. “Stadsdeelwethouder Els Iping vindt dat er wel genoeg studenten in de binnenstad zijn. Maar dat is onzin: slechts vier procent van de bevolking is er student, de helft van het percentage van twintig jaar geleden. Juist in de binnenstad is veel woonruimte voor studenten verloren gegaan, door de huurbescherming en doordat studenten vanaf de jaren tachtig niet meer als aparte doelgroep werden gezien. Het is een schande dat Iping ‘nee’ roept tegen studenten, maar nog steeds niets doet aan de leegstand van honderden woningen boven winkels. In steden als Maastricht en Utrecht is dat met bestuurlijke druk wel aangepakt. Vanuit het Maagdenhuis hadden we uitzicht op de achterkant van winkels in de Kalverstraat: wat een vervallen troep, wat een treurigheid. Ik begrijp niet dat een stadsbestuur of een deelraadslid dat accepteert.”

Labelen

Naast de ontwikkeling van permanente eenheden, breken de Amsterdamse corporaties een lans voor het ‘gemonitord labelen’ van woningen tot dertig vierkante meter tot studentenwoning. “Labelen is een flexibel instrument. De met de corporaties afgesproken aantallen kunnen jaarlijks worden bijgesteld, naar gelang de vraag naar studentenhuisvesting en de vraag van andere doelgroepen, zoals startende jongeren”, zegt Magda Rensburg, die de Projectgroep Studentenhuisvesting van de gemeente leidt. Door de toepassing van campuscontracten, die gelden voor de duur van de studie, zouden deze woningen indien nodig weer terug kunnen vloeien in de reguliere voorraad. Maar uiteindelijk kan ook blijken dat labelen niet zoveel verandert aan de praktijk. Mogelijk gaan deze woningen nu al vaak naar studenten, omdat ze moeilijk verhuurd kunnen worden aan reguliere starters die zeven jaar in de rij hebben gestaan. Labelen voor studenten heeft ook andere voordelen, zeggen de corporaties. Ingewikkelde en kostbare samenvoegingen van deze woningen kunnen achterwege blijven. En studentenpopulaties in volksbuurten doorbreken de eenzijdige bevolkingssamenstelling; ze kunnen de levendigheid en leefbaarheid vergroten.
De VVD-gemeenteraadsfractie heeft in een raadsnotitie gepleit voor het labelen voor studenten, als onderdeel van de zo gewenste profilering van Amsterdam als creatieve kennisstad. Maar de linkse partijen in de gemeeenteraad, PvdA, GroenLinks en de SP (samen een meerderheid) willen er, net als de Huurdersvereniging Amsterdam, vooralsnog niet aan. Met weer een nieuwe voorkeursgroep komt de gewone woningzoekende nog minder aan zijn trekken, zegt PvdA-raadslid Bouwe Olij. De campuscontracten leiden volgens hem tot een uitholling van het huurrecht. Bovendien stelt Olij dat de regeling helemaal niet nodig is, omdat er al zoveel studentenwoningen zijn gebouwd of in voorbereiding zijn.
De corporaties vinden die uitholling van het huurrecht wel meevallen. Niemand wordt zomaar op straat gezet. Bovendien worden studenten verplicht zich ook in te schrijven bij WoningNet zodra ze een studentenwoning betrekken. Na afstuderen zouden ze dan vrijwel direct aan de beurt zijn voor een nieuwe woning.
Bleijerveld zou wel een poging willen doen Olij op andere gedachten te brengen over labelen. Voor Bleijerveld staat vast dat het imago van Amsterdam als onderwijsstad schade heeft opgelopen door de berichten in de media over lange wachttijden, ofschoon dat in het onderzoek van Laagland niet naar voren komt. Er blijft volgens hem meer verborgen in het onderzoek. Over allochtone studenten wordt gezegd dat ze in toenemende mate participeren in het onderwijs en dat ze vaak nog thuis wonen. “Juist die jongeren willen meer op zichzelf wonen. Niet alleen omdat ze thuis maar een klein hoekje hebben om te studeren, terwijl het zusje televisie kijkt en het broertje met een spelcomputer speelt. Ze willen zich ook losmaken van het ouderlijk gezag. Dat kan in Turkse en Marokkaanse gezinnen nog erg sterk zijn. Ik heb allochtone meisjes gesproken die erg blij waren dat ik dat ter sprake bracht.”

Prognose

De Dienst Onderzoek en Statistiek heeft een inventarisatie gemaakt van de woonruimtebehoefte onder studenten tot 2015. De Dienst verwacht op basis van demografische ontwikkelingen een sterk groeiende vraag naar hoger onderwijs in Amsterdam. Bovendien wordt ook een toenemende participatie aan het HBO voorzien (die aan het wetenschappelijk onderwijs blijft gelijk), met name omdat een groter percentage allochtone jongeren daaraan zullen deelnemen.
Onderzoek en Statistiek schetst een aantal scenario‚s. Zo ontstaan er tekorten aan woonruimte uiteenlopend van 1300 tot 11.000 eenheden. Alleen bij die laatste variant neemt het huidige tekort toe; bij de acht overige neemt het af. Het tekort van 1300 ˆ dat volgens sommigen gevaarlijk dicht bij het omslagpunt ligt ˆ is volgens O+S niet reëel. De productie van permanente eenheden zal waarschijnlijk achterblijven bij de plannen. Daarnaast zal een verhoging van het aanbod waarschijnlijk extra vraag scheppen.
Zoals het er nu voorstaat zal het tekort na 2010 weer toenemen, vooral tijdelijke eenheden verdwijnen. Magda Rensburg van de Projectgroep Studentenhuisvesting en Van Gelder van De Key zijn niet pessimistisch over het ontwikkelen van nieuwe tijdelijke locaties. Van Gelder: “De eenheden die we in de Houthavens hebben staan gaan zeker 25 jaar mee. Verplaatsen kost ruwweg een jaar huur.”

Johan van der Tol

Huis-aan-huisbezoek in stadsvernieuwingsbuurt tijdrovend maar effectief

Mon, 15 Sep 2008 17:47:27 +0200

Achter de voordeur

De Staalmanpleinbuurt gaat op de schop. Behalve ontwikkelaars, politici, architecten en stedenbouwkundigen hebben ook de bewoners een visie op wat er moet komen. Maar welke? Gewapend met vragenlijst en plattegrond bezochten medewerkers van het Amsterdams Steunpunt Wonen afgelopen zomer bijna honderd bewoners. Is het huisbezoek een zinvolle methode om inzicht te krijgen in woonwensen van bewoners? En wat doe je met de verwachtingen die je wekt?

Niemand vraagt om een zwembad in de tuin, maar er is bijvoorbeeld wel veel vraag naar een ruimere woning. Er wonen veel grote gezinnen in deze buurt in veel te kleine woningen,” aldus Gertjan Koele, adviseur bewonerskoepels van het ASW. Samen met Christien Kop (adviseur bewonersparticipatie) bezocht hij tientallen huishoudens in de Staalmanpleinbuurt op afspraak thuis. Om hun woonwensen te inventariseren; om mee te denken over de vernieuwing. Zo mochten ze op een plattegrond aangeven waar hoog- of laagbouw en winkels moeten komen.

Sommigen hebben er geen vertrouwen in dat er iets met de uitkomst wordt gedaan

Deze aanpak van de Alliantie is niet standaard. In zo’n vroeg stadium van de uitwerking wordt meestal nog niet gesproken met de meest betrokkenen: de bewoners. Dat heeft ook zijn gevaren, als hun woonwensen vervolgens allemaal sneuvelen in de uitvoering, omdat ze onhaalbaar zijn.

Volgens Kop en Koele valt dat mee. Bewoners zijn volgens hen heel realistisch.

De vragen die tijdens de huisbezoeken werden gesteld, varieerden van ‘wat verwacht u van de Alliantie’ tot het aangeven van een ‘wensen top 3’. In die top 3 staat een ruime betaalbare nieuwbouwwoning onbetwistbaar op nummer 1. Daar zal elke ontwikkelaar ook aan gedacht hebben. Maar geldt dat ook voor andere hooggenoteerde wensen: de mogelijkheid om boodschappen in de buurt doen, gevolgd door ex aequo de aanwezigheid van groen in de buurt, een mix van bewoners, en eengezinswoningen?

Koele vindt huisbezoeken een arbeidsintensieve maar goede methode om er achter te komen wat leeft in een buurt. Het ASW voerde het bewonersonderzoek uit voor de Alliantie. In eerste instantie gaven 120 huishoudens aan een bezoek op prijs te stellen. Uiteindelijk werden 92 huishoudens bezocht. Alliantie en ASW waren tevreden over de grote respons.

De gesprekstijd varieerde van een half tot anderhalf uur. Dat hing van het bezochte huishouden af. Soms waren er forse taalproblemen. Kop: “Hoewel we ook Turkse en Marokkaanse medewerkers hebben, was er af en toe sprake van een taalbarrière, waardoor de beantwoording wat moeizaam ging. Maar vaak hielpen de grotere kinderen als moeder slecht Nederlands sprak. Soms duurde het langer, omdat een eenzame bewoner erg verlegen zat om een praatje. In het algemeen was er geen verschil in reactie tussen allochtone en autochtone bewoners.”

Volgens Koele was het een verstandig besluit om het traject aan het ASW uit te besteden: “We zijn een organisatie die bewoners ondersteunt en zijn goed op de hoogte wat er speelt op het gebied van huisvesting. Een student die namens een of ander onderzoeksbureau langskomt, heeft toch minder affiniteit met de materie. Bovendien staan wij neutraal tegenover een stadsvernieuwingsproject als dit. Iemand van een belanghebbende organisatie zou bijvoorbeeld kunnen proberen de antwoorden te sturen. Het ASW heeft geen enkel belang bij de uitkomst.”

Sceptisch

Tal van bewoners toonden zich volgens Kop behoorlijk sceptisch tijdens de huisbezoeken: “Het wantrouwen zit bij sommigen diep. Zij willen best een vragenlijst invullen, maar hebben er totaal geen vertrouwen in dat er ook werkelijk iets met de uitkomst wordt gedaan. Soms werd ons gevraagd of we konden bewijzen dat er niet allang een heel uitgekauwd plan ligt en zo’n vragenlijst alleen maar voor de vorm wordt ingevuld.”

Niemand vraagt om een zwembad in de tuin

Koele vult aan: “Ja, ze denken vaak dat het brood al in de oven zit en alleen nog moet worden afgebakken. En wij kunnen het tegendeel niet bewijzen. Dit soort processen zijn voor bewoners vaak onduidelijk en frustrerend. Hun vertrouwen en geduld wordt danig op de proef gesteld. Ons doel is dan ook om de betrokkenheid te vergroten en daarmee het vertrouwen te winnen. En de uitkomst is hoogstwaarschijnlijk dat de woonsituatie van de bewoners er op veel fronten op vooruitgaat.”

De bewoners krijgen in februari overigens nogmaals bezoek. Dan van medewerkers van Regioplan, een bureau voor beleidsonderzoek dat in opdracht van zowel overheden als de private sector werkt. Op basis van de uitkomst van de bezoeken door het ASW maakt Regioplan een meer gedetailleerde inventarisatie van de woonbehoefte. Koele: “Dit is niet dubbelop hoor. Regioplan kijkt bijvoorbeeld naar de gezinssamenstelling. Wanneer je bij een gezin komt met zeven kinderen boven de achttien in een veel te kleine woning dan wordt dat geïnventariseerd. Dit soort gegevens zijn belangrijk voor het uitwerkingsplan: hoeveel woningen voor grote gezinnen zijn nodig, hoeveel woningen voor starters en voor jongeren, hoeveel winkels, schoolklassen enzovoorts.”

Corporatietaak

Wat verwachten de bewoners van de corporatie? De belangrijkste taak voor de Alliantie is volgens de bewoners helpen bij het zoeken naar vervangende woonruimte. Hulp bij verhuizing en klussen in huis, en financieel advies over huren en kopen zijn eveneens belangrijke zaken waarbij de Alliantie hulp zou moeten bieden, vindt ongeveer de helft van de ondervraagden. Meer dan de helft wil in de buurt blijven wonen en net zoveel ondervraagden willen meepraten over de plannen, voornamelijk door het bezoeken van informatiebijeenkomsten.

De bewoners werden na de huisbezoeken op de hoogte gebracht van de uitkomst. Op een aantal wensen reageerde de Alliantie direct. Zo laat de corporatie in antwoord op klachten over straatvuil weten in te zetten op ‘schoon, heel en veilig’. Ook wordt benadrukt dat iedereen die dat wil, in de buurt kan blijven wonen en dat er garanties komen op een betaalbare huurwoning voor mensen met een laag inkomen.

Werk in uitvoering …

Stadsdeel Slotervaart heeft eind november het participatieplan Hoefijzer/Staalmanpleinbuurt van de Alliantie goedgekeurd. Hiermee kan in 2008 een uitwerkingplan worden gemaakt. In het participatieplan is beschreven op welke manieren bewoners en gebruikers worden betrokken bij de uitwerking van de plannen. De Alliantie geeft met het participatietraject bovendien een eerste aanzet voor de sociaal-economische vernieuwing in de wijk. Het inspraakplan is tot stand gekomen in samenwerking met bewonerscommissies, die hier al eerder een positief advies over uitbrachten.
Het beoogde resultaat van de inspraak is dat minimaal zeventig procent van de bewoners op de hoogte is van het uitwerkingplan en minimaal vijftig procent positief staat tegenover het plan. Bovendien is het doel dat bij renovatie zeker zeventig procent van de betrokken huishoudens akkoord gaat met de plannen. Mochten deze resultaten niet worden gehaald, dan wordt het uitwerkingsplan niet voorgelegd aan de stadsdeelraad en zal de Alliantie in overleg treden met het stadsdeel.

De stadsdeelraad heeft ook de randvoorwaarden voor het stedenbouwkundig plan voor de vernieuwing Hoefijzer/Staalmanpleinbuurt goedgekeurd. Belangrijkste doel is het realiseren van een groenstedelijk milieu met een gedifferentieerd aanbod aan woningen en voorzieningen. Bij sloop wordt bedongen dat voor de tuinsteden geldende kenmerken terugkomen bij nieuwbouw.
Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van een veelzijdig aanbod in zowel prijs, grootte als woningtypen. Er wordt daarbij ontwikkeld in de verhouding 45 procent marktconform en 55 procent sociale bouw. Het streven van de Alliantie is om het uitwerkingsplan in september 2008 gereed te hebben.

Janna van Veen

Vorig artikel in deze serie:
Standplaats Staalmanplein 1: grootse plannen voor Staalmanpleinbuurt
Standplaats Staalmanplein 2: Vroege participatie, lange onzekerheid