Woonbarometer

Ymere bouwt meeste woningen

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:16:27 +0100

De Gouden Bouwsteen 2011

Ymere bouwt meeste woningen

In 2011 werd er ondanks alle crisisgeluiden nog flink gebouwd in Amsterdam. Dat ging vooral om projecten die onder een beter gesternte - in 2009, 2008 en soms nog eerder - zijn ontwikkeld en gestart. Maar het wordt wel elk jaar minder. In totaal werden 3071 woningen opgeleverd in 2011 tegen ruim 4000 woningen in 2010.

Elk jaar reikt NUL20 de Gouden Bouwsteen uit voor de ontwikkelaar die de meeste woningen oplevert. Vorig jaar piekte Rochdale met 658 woningen. Dat was geen onverdeeld genoegen. De al veelgeplaagde corporatie had nog een flink deel daarvan niet verkocht.

lees verder

Regionale afstemming woningbouw nodig

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:56:48 +0100

Regionale afstemming woningbouw nodig

Amsterdam kent de laatste jaren de snelste bevolkingsgroei sinds de oorlog, terwijl de nieuwbouwproductie tot een historisch dieptepunt terugviel. Wat je noemt een paradox.

Stedelijke agglomeraties groeien, landelijke regio’s krimpen. Deze ontwikkeling doet zich wereldwijd voor. Als de woningproductie in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) langdurig achterblijft bij de behoefte, dan is dat niet alleen een enorm probleem voor een groeiend leger woningzoekenden. Het vormt ook een economisch risico voor de stadsregio. Als de Amsterdamse regio talentvolle mensen geen huisvesting meer kan bieden, zal de groeiende kenniseconomie eerder stagneren.

lees verder

Doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

admin — Tue, 20 Sep 2011 21:30:21 +0200

Paradox: doorstroming stokt,
terwijl er veel wordt verhuisd

De doorstroming in de Amsterdamse sociale huursector zakt dramatisch, afgaande op de cijfers van WoningNet. Ook het aantal verhuringen in de regio lijkt in 2011 terug te lopen. Het tweede kwartaal daalde het aantal verhuringen stadsregiobreed naar 2943 (3167 in Q1). In Amsterdam kregen slechts 1785 corporatiewoningen een eerste of nieuwe huurder, weer minder dan in het eerste kwartaal (1958).

lees verder

Zaanstad als afvoerputje?

admin — Mon, 27 Jun 2011 23:02:17 +0200

Zaanstad als afvoerputje?

In 1995 In 1995 begonnen zestien Noord-Hollandse gemeenten en de betrokken corporaties met een gemeenschappelijke pool van sociale huurwoningen. Sinds de komst van WoningNet in 2000 is de regionale markt voor corporatiewoningen een realiteit. Amsterdammers kunnen meedingen naar vrijkomende huurwoningen in bijvoorbeeld Wormerveer en vice versa.
Vanaf de start sluimert in regiogemeenten de angst te worden overspoeld door Amsterdammers. Dat heeft geleid tot een flinke ‘lokale beleidsruimte’, die gemeenten benutten voor voorrangsregelingen voor eigen bewoners.
Al enige tijd speelt in Zaanstad een discussie over het ook optrekken van een ‘hekje’ rond deze gemeente. De stad vreest ‘het afvoerputje’ van de regio te worden, zeker nu Europese regels corporaties verplichten 90 procent van hun woningen aan lage inkomens te verhuren. Wethouder Jeroen Olthof op een recente corporatiebijeenkomst: “Zaanstad heeft altijd ruimhartig zijn verantwoordelijkheid genomen om sociale huurders te huisvesten. Maar als gemeenten als Purmerend wel beperkingen blijven stellen, zijn wij genoodzaakt ook hekjes te plaatsen.”

De Zaanse politiek is bevreesd voor een grotere toestroom van lagere inkomens uit Amsterdam. Dan gaat het om een groter beroep op de bijstand en leefbaarheidskwesties. Die zorg is versterkt door het RIGO-rapport ‘De woningmarkt in Zaanstad’. Daarin wordt op basis van het onderzoek WoOn 2009 geconcludeerd dat het aandeel lage inkomens al sterk is gestegen, vooral in de wijk Poelenburg. Wethouder Olthof wil daar de instroom van huishoudens met een laag inkomen vanuit andere gemeenten indammen. Rotterdam heeft dat bijvoorbeeld eerder in bepaalde wijken gedaan via de ‘Rotterdamwet’.

De Zaanse corporaties zijn tegen hekjes. Want die roepen weer reacties op van andere gemeenten, en dan is het hek van de dam. Uit eigen onderzoek concluderen zij bovendien dat tot dusver geen sprake is van een onevenredige instroom van Amsterdammers. In absolute zin trekt Zaanstad weliswaar de meeste Amsterdammers én de meeste Amsterdammers met een laag inkomen, maar dat komt doordat Zaanstad na Amsterdam de grootste sociale huursector heeft (40%). Verhoudingsgewijs zou de instroom zich nauwelijks onderscheiden van die in andere gemeenten. In Amstelveen bijvoorbeeld worden relatief meer woningen aan Amsterdammers verhuurd dan in Zaanstad, ook aan lagere inkomensgroepen. De corporaties wijzen er bovendien op dat er meer kopers dan lagere inkomens uit Amsterdam naar Zaanstad verhuizen.

Zie ook: Jeroen Olthof: "Onderscheid in WWS-punten onbegrijpelijk" (NUL20, 21 juni 2011)

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

admin — Wed, 11 May 2011 11:13:47 +0200

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vanaf 1998 tot en met 2010 hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het convenant verkoop in Amsterdam 15.815 woningen verkocht aan particulieren. De transactieprijzen daarvan lagen flink onder de gemiddelde koopprijs in Amsterdam. In 2010 kostte de gemiddelde corporatiewoning 178.000 euro. Daardoor was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de middeninkomens (tot 2x modaal) en 63 procent voor de lage middeninkomens (tot 1,5x modaal: koopwoningen tot € 220.000).

Leeftijd kopers en huurders
Leeftijd van kopers en huurders toen ze hun woning betrokken. Kopers van corporatiewoningen zijn gemiddeld wat jonger dan andere kopers. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld wat later in de wooncarrière. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Bronnen: OGA/Kadaster/WIA 2009 (verkoopcijfers) en WoningNet (sociale verhuur). Bewerking door: AFWC

Vooral jongeren kopen corporatiewoningen. In de periode 2008 – 2010 (4000 woningen) was 65 procent van de kopers jonger dan 35 jaar en 18 procent jonger dan 26. Het aandeel verkoop aan hoofdbewoners tot 35 jaar loopt uiteen van 71 procent in stadsdeel West tot 52 procent in Centrum. In Zuidoost is 26 procent jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij kopers van sociale huurwoningen zelfs hoger dan bij huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen (€ 132.810 in Zuidoost, 2010) in combinatie met de lange wachttijden in de huursector.

Vijftien procent naar zittende huurders

Herkomst kopers corporatiewoningen in %
Verkoopcijfers 2008 t/m 2010, Bron OGA/Kadaster, bewerking AFWC

Van de kopers van corporatiewoningen blijkt 29 procent van buiten Amsterdam te komen. Drieënveertig procent komt uit het eigen stadsdeel; dat is inclusief de vijftien procent van alle kopers die de eigen huurwoning koopt. De stadsdelen Zuid en Zuidoost vallen op door een relatief hoog aandeel kopers van buiten de stad. In West en Nieuw-West wordt relatief veel verkocht aan inwoners van het eigen stadsdeel. Centrum en Noord kennen veel verkopen aan zittende huurders. Opvallend is dat er veel wordt verhuisd tussen de stadsdelen. De stelling dat kopers de sprong over de ring niet willen wagen, gaat in ieder geval niet op voor bestaande corporatiewoningen. Zo komt 32 procent van de kopers van corporatiewoningen in Nieuw-West uit de rest van de stad.

Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

Zie ook: Meeste corporatiewoningen verkocht in West

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:38:10 +0100

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

De Amsterdamse Woonstichting De Key maakte in februari bekend dat ze twintig procent gaat bezuinigen. Met gedwongen ontslagen en het mogelijk schrappen van bouwprojecten. De Key lijdt net als vele andere corporaties onder tegenvallende inkomsten uit woningverkopen en verliezen op investeringen. Daarnaast zijn in de gewone bedrijfsvoering de kosten flink opgelopen, blijkt uit cijfers tot en met 2009 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het gaat daarbij om kosten voor bijvoorbeeld personeel, advies en accountants, om leefbaarheidsuitgaven, verlies op debiteuren en incidentele kosten door bijvoorbeeld fusies. Kosten voor onderhoud, ook door het eigen personeel, vallen erbuiten.

De Key zag haar netto bedrijfslasten tussen 2006 en 2009 met bijna negentig procent stijgen, van 875 euro naar 1660 euro per verhuureenheid (VHE) per jaar. Dat laatste bedrag is inclusief 17 euro leefbaarheidsuitgaven. De hoogste bedrijfslasten in 2009 had Stadgenoot met 1969 euro per VHE, inclusief 89 euro aan leefbaarheidsuitgaven. Het CFV vroeg Stadgenoot eind vorig jaar om opheldering over deze hoge bedrijfslasten. De corporatie stelde in haar officiële reactie dat de cijfers van de toezichthouder niet kloppen. Het CFV heeft hier nog niet op gereageerd.

Als we herontwikkelingscorporatie Far West als buitenbeentje beschouwen, dan heeft Eigen Haard in 2009 het minste ‘vet’ in de organisatie: 1237 euro per VHE (met 156 euro voor leefbaarheid). Dat is aanzienlijk lager dan het gemiddelde onder vergelijkbare grote stadscorporaties: 1549 euro per verhuureenheid (inclusief 185 euro voor leefbaarheid). Elders in deze NUL20 erkent Eigen Haard-directeur Nico Nieman dat zijn corporatie geen sexy uitstraling heeft. Maar door de degelijke koers ‘kunnen bij ons de onderhouds- en vernieuwingsprogramma’s gewoon doordraaien’, aldus Nieman. Toch zag ook Eigen Haard de bedrijfslasten in drie jaar met bijna dertig procent stijgen.

De ‘slanke’ organisatie van Eigen Haard wordt ook op een andere manier duidelijk: een hoog aantal verhuureenheden - 117 - op één voltijdwerknemer (fte, zie figuur 2) in 2009. Bij de meeste andere corporaties ligt dat aantal in de zeventig. Eigen Haard heeft met ruim 65.000 euro wel weer hoge personeelskosten per fte, en daar zit Stadgenoot weer laag (52.070). Bij deze grafiek zijn overigens stevige kanttekeningen te plaatsen, zegt het CFV zelf. Het scheelt veel of corporaties grote afdelingen onderhoud of projectontwikkeling hebben of juist veel hebben uitbesteed. [JdvT]

Zie ook: Stadgenoot oneens met bedrijfslasten-oordeel CFV (NUL20, 6 april 2011)

Rochdale bouwt meeste woningen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:25:20 +0100

Rochdale bouwt meeste woningen

In 2010 werd er ondanks alle crisisgeluiden nog altijd flink gebouwd in Amsterdam. Dat ging vooral om projecten die onder een beter gesternte - in 2008, 2007 en soms nog eerder - zijn ontwikkeld en gestart. In totaal werden in 2010 ruim 4000 woningen opgeleverd.
Elk jaar reikt NUL20 de Gouden Bouwsteen uit voor de ontwikkelaar die de meeste woningen oplevert. Vorig jaar was dat Far West met 765 opleveringen. Dat lijkt achteraf a kiss of death. De crisis fnuikte de verkoop en de vele onverkochte nieuwbouwwoningen hingen als een molensteen om de ontwikkelcorporatie; Far West wordt dit voorjaar ontbonden.

Ongetwijfeld loopt het met de nieuwe winnaar, Rochdale, beter af, al bezorgt het grote aantal nog onverkochte nieuwbouwwoningen ook deze woningcorporatie financiële kopzorgen.
Rochdale leverde 658 woningen op in 2010. Als tweede eindigde de Alliantie Amsterdam en als derde Ymere. Rochdale realiseerde zijn productie grotendeels in drie stadsdelen. In Nieuw-West (Zuidwest Kwadrant: Bart Poesiat en Nierkerkecomplex fase 1), op IJburg (locatie Schouw/Botter en Boeier/Praam) en in Zuidoost (Karspelhof en Fortuna 2). Rochdale tekende ook nog voor een klein plukje studentenwoningen (22 stuks) aan de Zuidas via Royaal Zuid, een ontwikkelcombinatie waarin een groot aantal ontwikkelaars participeren.

Net als in de meeste vorige edities zijn er louter corporaties te vinden in de top-3 van Amsterdamse bouwers. Rochdale bouwde de meeste woningen onder eigen naam, de overige in samenwerkingsverbanden met Bouwfonds en Vesteda. Ruim een derde van de door Rochdale opgeleverde nieuwbouw bestond uit sociale huurwoningen (37%, 241 stuks)

Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, afdeling regie productie
Met dank aan Jan Smit van het OGA

Zie ook Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

admin — Wed, 24 Nov 2010 10:00:17 +0100

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

De Amsterdamse Nieuwbouwprijs ging dit jaar verrassend naar het complex Crystal Court in Buitenveldert. Deze prijs wordt uitgereikt op basis van de mening van bewoners van recentelijk opgeleverde woningen. Ze kunnen een rapportcijfer geven voor de woning, het gebouw en de omgeving. De onderzoekers van de Amsterdamse dienst O+S vragen bovendien wat zij dan goed en wat slecht vinden. Dat levert interessante informatie op.

Allereerst zijn de nieuwbouwbewoners uitermate tevreden over hun woning: kopers geven gemiddeld een 8,3 en sociale huurders een 7,7. Dit oordeel is nauwelijks afhankelijk van de buurt. Tien procent geeft zelfs een 10 aan zijn woning. Het meest genoemde positieve punt is de (extra) ruimte; de meeste bewoners hebben er ongetwijfeld flink wat vierkante meters bij gekregen. Daarna worden indeling en lichtinval het meest genoemd.

Negatieve punten zijn er natuurlijk ook, al weet een kwart van de respondenten niets te bedenken. Het meest genoemde kritiekpunt zijn bouwkundige fouten. Van afzuigkappen die het niet doen, scharnieren die er verkeerd om zijn ingezet (Haveneiland Oost Blok 58, sociale huur) tot lekkende balkons ((Westerkaap Noord I – fase 2, koopwoning). Je zou denken dat de crisis de aannemers tot extra zorg aanspoort, maar op basis van deze ervaringscijfers lijkt het aantal bouwfouten eerder toe dan af te nemen. Elf procent van de respondenten meldt bouwfouten, tegenover vijf procent de jaren daarvoor. Ook over de kwaliteit van de afwerking wordt flink geklaagd. ‘Niet met liefde gebouwd’, concludeert een respondent uit IJburg (Blok 44ab, Haveneiland Oost). Andere kritiekpunten zijn de slechte indeling, het ontbreken van buitenruimte en de gehorigheid. Maar: slechts twee procent geeft een onvoldoende (<5) aan zijn woning. Bij de sociale huurders is zeven procent ontevreden.

Ook over het gebouw waar de woning deel van uitmaakt en de woonomgeving zijn de bewoners tevreden. Meer dan de helft (55%) van alle nieuwbouwbewoners is te spreken over het ontwerp van het gebouw waarin zij wonen. Dat is nog iets meer dan in voorgaande jaren (49%). Overigens wordt slechte vormgeving/ontwerp/fouten ook als belangrijkste negatieve aspect (18%) naar voren gebracht. Bewoners van sociale huurwoningen noemen vaker dat de lift regelmatig defect is (9%).

De omgeving van de nieuwbouwwoningen wordt gemiddeld gewaardeerd met een 7,8, met in de top Centrum en Zuid (8,8) en onderaan Nieuw-West - met een ruime voldoende (7,2) overigens. Vooral groen en water in de buurt worden hoog gewaardeerd (62% noemt dit). Daarna volgen de voorzieningen en de nabijheid van het centrum. Zes procent is ontevreden over de woonomgeving. Het gaat dan allereerst om overlast van criminaliteit en/of hangjongeren (25%), gevolgd door zwerfvuil (23%). Daarna volgen geluidsoverlast en werkzaamheden. Onder bewoners van sociale huurwoningen is de ontevredenheid over de woonomgeving overigens veel groter (11%) dan bij kopers.

Zie ook: Crystal Court wint Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2010

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:31:27 +0200

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

De voorraad onverkochte nieuwbouwwoningen neemt toe. Eind 2009 stonden 1259 nieuwbouwwoningen te koop, vooral in de Westelijke Tuinsteden en Zuidoost. Het merendeel hiervan stamt uit 2008. Eind van dat jaar stonden er 1085 nieuwbouwwoningen te koop. De afzet van nieuwbouw is in 2009 verder afgenomen: 47 procent van de productie werd verkocht of verhuurd. Dit lag in 2006 en 2007 op ongeveer 80 procent en in 2008 op 59 procent.

Hoewel het bij de afzet altijd gaat om een combinatie van prijs, locatie en kwaliteit, is de absolute prijs in 2009 doorslaggevend geweest bij de verkoop van nieuwbouwwoningen. De vraagprijs van een mediane nieuwbouwwoning bedraagt buiten de ring 262.500 euro en binnen de ring 292.500 euro. De grootste afzetproblemen zitten in de prijscategorie tussen 250.000 en 350.000 euro. Ruim een derde van de nieuwbouwwoningen in Amsterdam wordt in deze prijscategorie aangeboden. Met name in Nieuw-West en Zuidoost verkopen nieuwbouwwoningen in deze prijscategorie moeizaam, terwijl de prijzen per vierkante meter daar vergelijkbaar of lager zijn dan die van woningen in de bestaande bouw. Maar de woningen zijn groter, waardoor ze duurder uitkomen. Volgens het OGA worden ze vooral door strengere hypotheekeisen en onzekerheid nu slecht verkocht.

Op IJburg verkopen appartementen onder de 250.000 euro en luxe eengezinswoningen vanaf 450.000 euro relatief goed.
In Amsterdam-Noord verkopen de grote en dure eengezinswoningen relatief goed.
De verkoop van exclusieve appartementen op de Zuidas komt nog niet goed op gang. De nieuwe kantorenwijk staat als woongebied nog niet op de kaart terwijl de prijzen fors zijn, met een mediane vraagprijs van 550.000 euro per appartement.

Vrije kavels verkopen wel goed, maar de aantallen liggen veel lager: van de in totaal 97 aangeboden kavels is 68 procent verkocht.

Bron: Woningmarktteam (W-team) van de gemeente Amsterdam

De transformatie van de woningvoorraad

admin — Tue, 29 Jun 2010 15:22:49 +0200

De transformatie van de woningvoorraad

Het lijkt soms anders, maar de Amsterdamse woningvoorraad is in vijfentwintig jaar spectaculair veranderd. Niet alleen steeg het aantal woningen met ruim 83.000 naar 390.000 (ruim 3300 per jaar; per 1 januari 2009), maar er zijn nu ook veel minder particuliere huurwoningen en veel meer koopwoningen. Bovendien is het corporatiebezit na een sterke groei in de jaren tachtig onder de 50 procent gezakt. De groei van het percentage koopwoningen gaat weliswaar langzamer dan gepland, maar ergens rond 2015 zal – afhankelijk van de crisis – de gewenste 35 procent van de voorraad uit koopwoningen bestaan. Dat is nu 30 procent.

Woninggrootte

De kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad is onder meer door de nieuwbouwproductie en stedelijke vernieuwing behoorlijk toegenomen. Een duidelijke indicator is de toegenomen grootte. Van de vooroorlogse woningen is maar 3 procent groter dan 80 m². Van de woningen gebouwd tussen 2005 en 2009 is dat 23 procent. En dat zijn vierkante meters volgens het puntenstelsel, waarbij alleen de kamers, keuken en badkamer worden meegeteld. Feitelijk zijn de woningen zeker 20 m² groter. Tussen 2000 en 2005 zijn ook aardig wat studentenwoningen opgeleverd. Vandaar het hoge percentage woningen onder de 60 m² in figuur 2.

Verkoop corporatiewoningen

Gemeente en corporaties hebben afspraken gemaakt om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. De corporaties mochten daartoe vanaf 1998 tot 2010 28.600 sociale huurwoningen verkopen. Sindsdien hebben de corporaties iets meer dan de helft van het afgesproken quotum verkocht: 14.671. Overigens zijn de verkoopafspraken verlengd tot en met 2016, waarbij het quotum is uitgebreid tot zo’n 40.000. Corporaties hebben de meeste woningen verkocht in achtereenvolgens Zuidoost, Noord en Nieuw-West. In de grafiek staan voor de duidelijkheid nog de oude stadsdelen.

Stadsdeel Zuidoost is in zijn eentje verantwoordelijk voor de helft van de afname van het corporatiebezit in de afgelopen tien jaar. Daar is nu de sloop zo ongeveer afgerond, dus zal het aantal corporatiewoningen er de komende jaren als gevolg van nieuwbouw weer gaan groeien. In andere stadsdelen is het corporatiebezit juist toegenomen. Dat geldt voor het nieuwe stadsdeel Oost (Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg) dankzij IJburg en het Science Park, maar ook in het Centrum, mede dankzij het Westerdokseiland. Er vindt dus geen uitverkoop plaats van de corporatievoorraad plaats in de populaire gebieden.

Bron: Jaarboek AFWC 2010

Hoe scheef kun je wonen?

admin — Wed, 19 May 2010 15:56:51 +0200

Hoe scheef kun je wonen?

Het jachtseizoen op de scheefwoner is weer geopend. CDA, PvdA, GroenLinks en D66 stellen expliciet in hun verkiezingsprogramma’s dat ze scheefwonen willen ontmoedigen. Het gaat dan om het ‘probleem’ dat er in goedkope huurwoningen huurders zitten met een hoger inkomen dan waarvoor die woningen bedoeld zijn. Deze trouwe huurders hoeven er niet uit, maar moeten wel meer betalen, is het idee.
Welke omvang heeft het scheefwonen eigenlijk in Amsterdam? De antwoorden lopen sterk uiteen. Alles hangt namelijk af van hoe je scheefwonen definieert. Volgens Van Dale is een scheefwoner iemand die goedkoop blijft wonen, terwijl zijn inkomen stijgt. Volgens het CDA iemand met een bovenmodaal inkomen die geen markthuur betaalt. Dat zijn twee heel verschillende definities; ze zijn bovendien te vaag om mee te rekenen.

Dat kan wel met de definitie van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven: een scheefwoner is iemand met een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens die in een goedkope huurwoning woont. Dan hebben we het over een huishouden met een inkomen vanaf zo’n 37.000 bruto per jaar (zo’n €2070 netto per maand), dat een huur betaalt lager dan 398 euro (prijspeil mei 2009, de voormalige kernvoorraad).

Bron: WiA 2009, omgerekend naar alle 192.000 corporatiewoningen.
Bij de lage inkomens gelden twee grenzen: minder dan €1200 euro voor eenpersoonshuishoudens en €1700 euro voor meerpersoonshuishoudens, lage midden <€2070, midden €2070 - 2680, hoge midden €2680-3250 en hoge inkomens > €3250. Inkomens zijn netto per maand, prijspeil 1-1-2009.

In deze goedkope woningen woont volgens deze definitie slechts 8,4 procent van de huurders scheef. En maar 1,5 procent van de huurders woont met een hoog inkomen (>€3250 pm) in de goedkoopste corporatiewoningen. Maar bestempelen we iedereen tot scheefwoner met een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens die in een sociale huurwoning van de corporaties (huur tot huurtoeslaggrens, hier €622) woont, dan geldt dat voor 19,1 procent van alle Amsterdamse huurders van corporatiewoningen.

We zijn er nog niet. Brussel wil opleggen dat corporaties minimaal 90 procent van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met maximuminkomen van 33.000 euro. Deze inkomensgrens lijkt een belangrijke rol te gaan spelen in alle toekomstige doelgroepdiscussies over corporatiewoningen. Laten we daarom als scheefwoner typeren 'iedereen met een inkomen hoger dan 33.000 (zo’n €1900 netto per maand) die in een sociale huurwoning woont' . Dan valt bijna een kwart (24,7%) van alle Amsterdamse huurders daaronder. En 11,5 procent van deze inkomensgroep woont in de goedkope voorraad tot €398.

Overigens hebben veel van deze zogeheten scheefwoners geen alternatief in Amsterdam. Met een bruto inkomen van 33.000 euro kun je een maximale hypotheek krijgen van zo’n 148.000 euro. Daar koop je geen woning voor in de hoofdstad. Dat wordt dus in de toekomst waarschijnlijk meer huur betalen voor dezelfde woning.

Bron: alle cijfers zijn afkomstig uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam 2009 (WiA) dat wordt uitgevoerd in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. In 2009 werkten ruim 18.000 Amsterdammers mee. Met dank aan Willem Teune.

Zie ook: Jacht op scheefwoner geopend in dit nummer.

Punten voor energielabel

admin — Tue, 16 Mar 2010 21:16:26 +0100

Punten voor energielabel

Per 1 juli wordt het Woningwaarderingsstelsel (WWS of ‘puntenstelsel’) voor zelfstandige huurwoningen aangepast. De huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie worden vervangen door punten voor het energielabel van de woning.
Wat er precies gaat veranderen en wat de consequenties voor de huren zijn, wordt in deze Nul20 beschreven. Maar hoe zit het eigenlijk met die energielabels?

Bij verkoop en nieuwe verhuur van woningen moet sinds 1 januari 2008 een energielabel worden verstrekt. In de praktijk worden nog veel huizen zonder energielabel verkocht en verhuurd. De corporaties kregen een jaar uitstel, maar zijn twee jaar later nog niet halverwege met labelen. Eind 2009 was er ineens een piek in de aanmeldingen bij SenterNovem. Verhuurders kregen ineens haast omdat de systematiek van het label op 1 januari 2010 wijzigde. Daardoor zou veel rekenwerk overgedaan moeten worden. Voor Amsterdam zijn tot 1 januari 2010 in totaal 84.000 energielabels aangemeld, waarvan meer dan de helft (!) in december 2009. Bijna negentig procent kwam van corporaties. Minder dan tien procent van de aangemelde woningen heeft een energielabel B en hoger; bijna veertig procent zit in de onderste categorieën (E en minder).

Voor energiezuinige woningen kunnen verhuurders straks maximaal 44 punten bijtellen; nu is dat maximaal 28 punten. Vooral de sprong naar het B-label levert punten op. Zo krijgt een eengezinswoning met C-label 22 en met B-label 32 punten.

Energieprestatie op basis van bouwjaar

Woningen zonder energielabel krijgen een puntenwaardering voor de energieprestatie die is gebaseerd op het bouwjaar van de woning. Woningen ouder dan 1976 vallen in de laagste categorie (0 punten). Voor woningen die jonger zijn dan tien jaar is een energielabel niet verplicht; de EPC-berekening (zoals voorgeschreven volgens het Bouwbesluit) is voldoende. De meeste nieuwbouwwoningen zullen minimaal een A-label hebben. Voor de huren van corporatiewoningen maakt dit niet veel uit, omdat nieuwbouwwoningen vaak toch ver onder de maximaal toegestane huurprijs worden verhuurd.

Het nieuwe WWS geldt voor alle woningen die na 1 juli worden verhuurd. In gevallen waar nu al duidelijk is dat de huurder te veel betaalt, dient de corporatie de huur te bevriezen en op 1 januari 2012 te verlagen. Dan loopt de zogeheten ‘overgangsperiode’ af. De huidige huurcommissie wordt de instantie die bij klachten de juistheid van de toegekende energielabels toetst.

Zie ook: Energielabel in puntenstelsel
Daar worden de nieuwe regeling en haar effecten op de huur uit de doeken gedaan.

En ook het nieuwsartikel "Met groen energielabel naar vrije sector"

De complete analyse van Rigo vindt u hier.

Far West bouwt meeste woningen

admin — Wed, 20 Jan 2010 10:31:00 +0100

Far West bouwt meeste woningen

Je zou het te midden van al het crisisnieuws bijna vergeten, maar er werd het afgelopen jaar fors gebouwd in Amsterdam. Dat ging vooral om projecten die onder een beter gesternte - in 2008, 2007 en soms nog eerder - zijn gestart. In totaal werden in 2009 ruim 5000 woningen opgeleverd.
Elk jaar reikt NUL20 de Gouden Bouwsteen uit voor de ontwikkelaar die de meeste woningen oplevert. Het rijtje kanshebbers wordt door alle corporatiefusies elk jaar kleiner, maar toch is er dit jaar een nieuwe winnaar: Far West veroverde de NUL20 Gouden Bouwsteen 2009! Met 765 opleveringen won de corporatie net voor Ymere (705 opleveringen); Eigen Haard eindigde op plaats drie met 500 woningen.

Far West realiseert al zijn nieuwbouw in de Westelijke Tuinsteden. De corporatie werd in 1999 opgericht door De Key, Het Oosten, Patrimonium en Zomers Buiten om de stedelijke vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden onder gemeenschappelijke regie te brengen. De corporaties droegen hun bezit over aan de nieuwe combi: in totaal 10.000 woningen en zo’n 1000 bedrijfsruimtes. Far West werd bevoegd om zelfstandig de herontwikkelingsstrategieën te bepalen en te regisseren, om uiteindelijk – destijds werd gesproken over 2015 – de herontwikkelde woningvoorraad weer te overhandigen aan haar achterliggende leden. Door fusies en overnames heeft Far West nu drie leden: De Key, Rochdale en Stadgenoot.

Net als in de meeste vorige edities zijn er louter corporaties te vinden in de top-3. Far West bouwde alle woningen onder eigen naam. Een deel van bouwproductie van Ymere is afkomstig van fusiepartners (Zomers Buiten/Woonmaatschappij) en samenwerkingsverbanden. Het is zoals gezegd de eerste keer dat Far West zich bouwkampioen van Amsterdam mag noemen. De ontwikkelcorporatie leverde de meeste woningen op in Slotervaart (Jatopa, OVN Het Atelier, De Meester en Masiri). Meer dan de helft van de door Far West opgeleverde nieuwbouw bestond uit sociale huurwoningen (57%, 438 stuks)

Met dank aan Jan Smit van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Nog weinig groene labels in Amsterdam

admin — Mon, 22 Jun 2009 13:48:02 +0200

Nog weinig groene labels in Amsterdam

In Amsterdam wordt een derde van de totale CO2-uitstoot veroorzaakt door huishoudelijk gebruik van elektriciteit, gas en warmte. Met het terugdringen daarvan valt dus veel te winnen. De Amsterdamse corporaties, eigenaren van de helft van alle woningen, steunen de gemeentelijke ambitie om in 2025 de CO2-uitstoot ten opzichte van 1990 met veertig procent te hebben gereduceerd.
In de nieuwbouw zijn de eisen de laatste jaren al stevig opgeschroefd, maar de grootste winst is te behalen in de bestaande bouw. Hoewel tweederde van alle sociale huurwoningen inmiddels dubbel glas heeft, is daar nog een wereld te winnen. Maar een zeer klein percentage heeft een A of B energielabel; tweederde heeft D of hoger.

Energiebesparing en duurzaamheid nemen een steeds nadrukkelijker plaats in bij de investeringsplannen van corporaties. Daartoe horen isolatie, HR-ketels en toepassing van zonne-energie. In de Beleidsovereenkomst Wonen is vastgelegd dat in tien jaar tijd het gemiddelde gasgebruik per woning met twintig procent afneemt.
Het terugdringen van het energieverbruik is ook van belang om de stijging van woonlasten te beteugelen. De energielasten stijgen sneller dan de huur en zullen naar verwachting een steeds groter deel van de woonlasten in gaan nemen. Volgens de Woonbond zijn de energieprijzen in periode van 2000 tot 2006 met 68 procent gestegen.

Corporaties willen investeringen in duurzaamheid en woningisolatie (gedeeltelijk) kunnen terugverdienen. Ze pleiten er daarom voor het huidige woningwaarderingsstelsel zodanig te herzien dat voor energiezuinige woningen een hogere huur kan worden gevraagd.
Inmiddels hebben de Woonbond en Aedes – de vereniging van woningcorporaties – een ‘woonlastenwaarborg bij energiebesparing’ ontwikkeld, die huurders garandeert dat de huurverhoging na het doorvoeren van energiebesparende maatregelen – op complexniveau – gemiddeld lager uitkomt dan de besparingen aan energiekosten. Op deze wijze kan huurders worden gegarandeerd dat ze beter af zijn als ze meedoen aan een energiebesparingsprogramma. Beide partijen verwachten dat deze zekerheid het uitvoeren van dergelijke programma’s zal versnellen.

Bronnen:
Jaarboek 2009 AFWC. In het jaarboek wordt tevens een aantal duurzaamheidsprojecten in beeld gebracht. Zie www.afwc.nl. Woonlastenwaarborg: www.woonbond.nl of www.aedes.nl

Rochdale bouwkampioen van 2007

Mon, 15 Sep 2008 21:24:24 +0200

Rochdale bouwkampioen van 2007

De top 3 van ontwikkelaars in Amsterdam in 2007. Woningen die in samenwerkingsverband zijn gerealiseerd, tellen niet voor het volle pond mee. Als bij het Ontwikkelingsbedrijf geen andere eigendomsverhoudingen bekend zijn, worden woningen van een samenwerkingsproject gelijk over de partijen verdeeld.

Bron: Basisbestand Woningproductie OGA

Voor het eerst in het vijfjarige bestaan van de NUL20 Gouden Baksteen, de onderscheiding voor de productiefste bouwer in Amsterdam, is een uitslag van boven de duizend gerealiseerd. Woningcorporatie Rochdale leverde in 2007 1012 woningen op en was daarmee ongenaakbaar voor de concurrentie. Regerend bouwkampioen Ymere eindigde op afstand als tweede met 558 stuks. Het had Ymere niet geholpen als het een maand eerder was gefuseerd met Woonmaatschappij, de nummer drie met 418 opgeleverde woningen. De combinatie had met bij elkaar 976 huizen en appartementen Rochdale niet van de eerste plaats kunnen houden.

Net als vorig jaar staan er geen puur commerciële bouwers op het ereschavot. De hoogst genoteerde commerciële opdrachtgever, Bouwfonds, eindigde met 385 woningen op plaats vijf.

In de bouwwereld worden veelvuldig samenwerkingsverbanden aangegaan om projecten te ontwikkelen. Maar Rochdale heeft bijna driekwart van zijn monsterproductie op eigen kracht gerealiseerd. Verder richtte de corporatie zich in de combinatie DUWO Pro Student (samen met DUWO en AWV) op studentenhuisvesting. Van de door Rochdale neergezette woningen waren er 278 voor studenten bedoeld. Overigens zijn er onder de studentenwoningen ook onzelfstandige eenheden, die hier meetellen als halve woningen.

Rochdale veroverde vorig jaar de derde plaats met 405 woningen in 2006; ook in 2004 eindigde het als derde, met slechts 250 woningen. Winnaar Eigen Haard had er toen zeventig meer.

Intussen is het twijfelachtig of er snel weer een Gouden Baksteenwinnaar met meer dan duizend opgeleverde woningen zal zijn. Weliswaar zullen nieuwe corporatiefusies de uitslagen opstuwen, maar het start-bouwcijfer over 2007 stemt niet optimistisch.

Zie ook:
Rochdale wint Gouden Baksteen 2007
Bouwproductie: piek in opleveringen, terugloop start bouw

Woonbarometer

Ymere bouwt meeste woningen

De Gouden Bouwsteen 2011

Ymere bouwt meeste woningen

Regionale afstemming woningbouw nodig

Regionale afstemming woningbouw nodig

Doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

Paradox: doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

Zaanstad als afvoerputje?

Zaanstad als afvoerputje?

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vijftien procent naar zittende huurders

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

Rochdale bouwt meeste woningen

Rochdale bouwt meeste woningen

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

De transformatie van de woningvoorraad

De transformatie van de woningvoorraad

Woninggrootte

Verkoop corporatiewoningen

Hoe scheef kun je wonen?

Hoe scheef kun je wonen?

Punten voor energielabel

Punten voor energielabel

Energieprestatie op basis van bouwjaar

Far West bouwt meeste woningen

Far West bouwt meeste woningen

Nog weinig groene labels in Amsterdam

Nog weinig groene labels in Amsterdam

Rochdale bouwkampioen van 2007

Rochdale bouwkampioen van 2007

Paradox: doorstroming stokt,
terwijl er veel wordt verhuisd