Van masterplan naar spelregels

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:13:00 +0100

Stadsdeel Oost wacht bij Cruquiusgebied initiatieven van marktpartijen af

Van masterplan naar spelregels

Het industriële Cruquiusgebied moet transformeren tot een plek waar wonen en werken samengaan. Maar het geld ontbreekt om dat op dezelfde manier aan te pakken als eerder bij de overige eilanden van het Oostelijk Havengebied. Het stadsdeel concludeert dan ook dat de tijd van de grote masterplannen voorbij is. Sterker nog: het beleidskader voor het Cruquiusgebied beperkt zich tot een A4-tje met spelregels. Voor die zaken die ‘echt belangrijk’ zijn. Verder is het wachten op initiatieven van marktpartijen.

De spelregels voor het Cruquiusgebied

De ontwikkeling van Spelregels en de Spelregelkaart is de eerste stap in de transformatie van het Cruquiusgebied.

lees verder

De studio is hot

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:08:54 +0100

Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot

Klein en betaalbaar lijken een succesformule voor de Amsterdamse koop- én huurmarkt in crisistijd. Starters staan in de rij voor een koopstudio in Bos en Lommer. En dankzij de Donner-punten is het ook mogelijk geworden om kleine huurwoningen in de vrije sector te bouwen. De financiering blijft een probleem. Corporaties en beleggers verlangen een lagere grondprijs voor woningen met huren onder de 900 euro. Voor nieuwbouw is volgens hen nog altijd geen businesscase.

Van de veelbesproken kopersstaking op de woningmarkt was half december in het voormalige GAK-gebouw in Bos en Lommer weinig te merken. Ontwikkelaar AM en corporatie Stadgenoot vierden er de start van de verbouwing van de kantoorkolos tot koopstudio’s en -appartementen voor starters.

lees verder

Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:05:46 +0100

ACTA-gebouw wordt domein van klussende student

Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak

Het ACTA-gebouw is het eerste grote Amsterdamse kantoorpand dat wordt omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting. Volgens Jean Baptiste Benraad kan dit bij veel meer kantoren, mits veel aan bewoners wordt overgelaten en een partij borg wil staan voor de financiering van de verbouwing.

Twee meter slopen voor één meter nieuwbouw

Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, vindt dat de sloop van verouderde kantoorlocaties structureel moet worden aangepakt. Hij stelt voor nieuwbouw alleen toe te staan in combinatie met sloop elders, in de verhouding één tegen twee. Stadig: “Zo’n maatregel moet op provinciaal niveau. Dat kun je niet aan de gemeente overlaten.

lees verder

Bouwproductie loopt verder terug

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:45:22 +0100

Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

Bouwproductie loopt verder terug

Sinds de piekjaren in 2006 en 2007 loopt de bouwproductie in Amsterdam terug. In 2011 werden nog 3071 woningen opgeleverd, maar daarmee is het dal niet bereikt. De sterk dalende startbouwcijfers van de laatste jaren werpen hun schaduw vooruit. In 2011 werden slechts 2044 woningen in aanbouw genomen, waarvan meer dan de helft bestaat uit studentenwoningen. De druk op de woningmarkt zal verder toenemen.

lees verder

De zzp-ers van de woningmarkt

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:50:48 +0100

Creatieve huizenzoeker vindt zijn weg buiten WoningNet om

De zzp-ers van de woningmarkt

Op basis van de dalende nieuwbouwcijfers en het dalende aantal mutaties in WoningNet moet men wel tot de conclusie komen dat de doorstroming in Amsterdams volledig stagneert. Dat beeld klopt niet. Het aantal woningmutaties is de afgelopen jaren redelijk constant gebleven, terwijl de bevolking van de hoofdstad met tienduizenden groeide. Dankzij allerlei tijdelijke huurcontracten, de particuliere sector en een hogere woningbezetting blijft er vooralsnog een flinke doorstroming.

Tijdelijke huurder: weer op zoek naar onderdak

Judith Otte woont sinds april 2010 op de Marathonweg met een tijdelijk contract in een woning van Ymere. Huur 330 euro (80% van maximumhuur).

lees verder

Bewonersinitiatieven: De barbecue voorbij

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:45:01 +0100

Bewonersinitiatieven: “Het werkt beter dan verwacht, er is dus geen reden om te stoppen”

De barbecue voorbij

Bewonersinitiatieven kampen ten onrechte met een negatief imago, want ze hebben weldegelijk een positief effect op achterstandswijken. Dat blijkt uit het onlangs verschenen onderzoeksrapport over meer dan duizend Amsterdamse initiatieven in 24 verschillende buurten. Bewoners worden vaak actief om problemen op te lossen waar ze in hun buurt tegenaan lopen.

Barbecues die nauwelijks iets opleveren voor de buurt. Dat is het imago waar bewonersinitiatieven mee kampen. Het huidige kabinet zet het experiment waarmee voormalig minister Ella Vogelaar in 2008 begon dan ook niet door.

lees verder

Bezit Far West is opgedeeld

admin — Tue, 20 Sep 2011 21:14:44 +0200

Betrokken corporaties krijgen grote gebieden in beheer

Bezit Far West is opgedeeld

De drie aandeelhouders van Far West - De Key, Stadgenoot en Rochdale – hebben overeenstemming over de waardering en verdeling van het bezit van de ontwikkelcorporatie. Bij de verdeling hebben de drie corporaties zoveel mogelijk hun bezit geconcentreerd. Zo zijn er buurten ontstaan waar corporaties veel woningen beheren, zodat het makkelijker is om leefbaarheid en vernieuwing te bevorderen. Alleen de fiscus kan nog een spaak in het wiel steken.

lees verder

Huisuitzettingen: stilte voor de storm?

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:59:53 +0200

Aantal huisuitzettingen daalt, maar…

Stilte voor de storm?

Het aantal ontruimingen daalt al jaren in Amsterdam. De aanpak van ‘Vroeg Eropaf’, waarbij maatschappelijk werk en woningcorporaties samenwerken, werpt zijn vruchten af. Toch lijkt het tij te keren.

lees verder

Alliantie tilt 19e-eeuwse woningen naar A-label

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:45:34 +0200

Alliantie tilt 19e-eeuwse woningen Saenredamstraat op naar A-label

Groene Ster-behandeling

Begin juli leverde woningcorporatie de Alliantie zeventien woningen en één bedrijfswoning op aan de Saenredamstraat. Bij deze grootschalige renovatie is alles uit de kast getrokken om zo duurzaam mogelijk te renoveren. De woningen worden volgens de rekenmodellen bijna tachtig procent energiezuiniger.

lees verder

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:39:28 +0200

Een Blok Stad: nieuwe formule met casco-verkoop in de bestaande voorraad

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

Een badkuip met zicht op de sterrenhemel? Of een dakterras met tweede keuken?

lees verder

Gezocht: tijdelijke gebruikers

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:21:40 +0200

Braakliggende terreinen in kaart gebracht

Gezocht: tijdelijke gebruikers

Door de crisis komen steeds meer terreinen in de regio Amsterdam braak te liggen. Geplande nieuwbouw is op de lange baan geschoven of helemaal geschrapt. Wat te doen met al die verpieterende stukjes grond?

lees verder

Normen voor leegstandsbeheer

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:15:22 +0200

Amsterdam wil antikraakbureaus ‘namen en shamen’ als ze nieuwe regels niet hanteren

Normen voor leegstandsbeheer

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) komen met een eigen Amsterdamse set normen voor leegstandbeheer (‘antikraak’) van corporatiewoningen. Dit in reactie op het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) van de landelijke leegstandbeheerders zelf.

lees verder

“Minder investeren of meer verkopen”

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:54:53 +0200

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

De investeringen van corporaties in huurwoningen zullen de komende jaren flink afnemen, zo vreest het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het somberste geval daalt de nieuwbouwproductie met veertig procent. Er is één redmiddel: veel meer verkopen. Na een tijdperk van schaalvergroting is de kans groot dat de omvang van corporaties gaat krimpen.

Ontwikkeling corporatie-investeringen. Vanaf 2009 zijn de investeringen flink teruggeschroefd.

Gerealiseerde en geprognosticeerde corporatie-investeringen.

Volgens de WSW-trendrapportage 2011 bouwden corporaties vorig jaar landelijk 29.000 nieuwe huurwoningen; zeven procent minder dan een jaar eerder. Tot 2016 denken zij zelf in heel Nederland nog 32.400 woningen per jaar te bouwen, maar het WSW acht deze schatting veel te optimistisch.
“Bij ons bestaat zorg over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Nu nog is de rente historisch laag. Maar als de rente stijgt – die kans is niet onaanzienlijk – dan krimpen de vrije kasstromen. Bovendien wil het Rijk vanaf 2014 een jaarlijkse heffing van 650 miljoen euro voor de huurtoeslag opleggen (in de Amsterdam Metropool wordt gerekend op een jaarlijkse heffing van circa. 60 miljoen euro – red.). Als beide effecten zich voordoen, dan ontkomen corporaties niet aan ingrijpende keuzes. Dan komt het aan op stuurmanskunst: minder investeren of meer verkopen,” zo verklaart mr. Erik Terheggen, lid van de directieraad van het WSW.

Krimpscenario

Het Waarborgfonds heeft de mogelijke gevolgen van stijgende rente, huurtoeslagheffing en afnemende woningverkopen in verschillende scenario’s uitgewerkt. Bij invoering van de huurtoeslagheffing, inflatievolgend huurbeleid en een stijging van de bedrijfs- en onderhoudslasten dalen de kasontvangsten. Mochten vervolgens de woningverkopen flink tegenvallen en de rente met meer dan 1 procentpunt stijgen, dan is er nog minder geld voor investeringen. “In het somberste scenario voorzien we tot 2016 een daling van de bouw van nieuwe huurwoningen met meer dan veertig procent per jaar,” aldus Terheggen.
Corporaties die hun investeringen desondanks op peil willen houden, beschikken maar over één redmiddel: veel meer woningen verkopen. “Een aantal corporaties staat voor een dilemma. Of de schulden in evenwicht brengen met de opbrengsten en de investeringen matigen. Of de woningverkopen opschroeven, maar de vraag is of de woningmarkt die mogelijkheid biedt ”, zo schetst Terheggen.
Eigen Haard herkent het dilemma, zegt directeur Mieke van den Berg. De afgelopen twee jaar verkocht Eigen Haard slechts een dikke zeshonderd woningen. “De baat gaat voor de kosten uit. Door de crisis op de koopwoningmarkt lopen we pakweg 10 miljoen euro mis. Daardoor worden we gedwongen onze investeringen meer te spreiden. ”
Voor de toekomst is zij niet zonder zorgen. “Zonder verkopen kunnen we onze investeringen niet volhouden. Maar wat wil je volhouden? Intern zijn we verwikkeld in een discussie over krimp: meer verkopen dan toevoegen. Dat is lastig in het Noordelijke deel van de Randstad. De vraag naar woningen is enorm. In zowel de sociale huur, als in de betaalbare vrije sector. Kunnen wij de verleiding weerstaan om niet alle apen op onze schouder te nemen? Durven we te zeggen dat we alleen voor bepaalde activiteiten staan? Daar moet het naartoe. We kunnen nog heel veel geld lenen, maar het gaat erom of we die rente morgen nog kunnen terugbetalen. Daar moet je verstandig mee omgaan.”
Gerard Anderiesen, bestuurder van Stadgenoot, maakt zich ook zorgen over de toekomstbestendigheid van het exploitatie-resultaat. “Als onze lasten structureel stijgen – Stadgenoot rekent op een jaarlijkse heffing van 8 tot 10 miljoen euro – dan moeten we dat ergens zien te compenseren. Dan gaat het niet alleen om de omvang van de investeringen, maar zullen we ook naar de kosten van het beheer moeten kijken. Sommige zaken kunnen efficiënter, maar uiteindelijk komt de kwaliteit van ons werk in het geding; de inzet op leefbaarheid en de aandacht en zorg voor de individuele huurder.”
Stadgenoot heeft nog geen keuzes gemaakt. Anderiesen spreekt wel van een ‘harde dobber’. “Op 170 miljoen aan huurinkomsten lijkt een bedrag van 8 miljoen euro te overzien, maar de marges zijn klein. Als we woningen moeten verkopen om het negatieve exploitatieresultaat af te dekken, dan is er geen duurzaam verdienmodel meer. Die weg moeten we niet ingaan.”

Bert Pots

Bron: WSW Trendrapportage 2011

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:41:41 +0200

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Functiemenging, multifunctionaliteit en gevarieerde bedrijvigheid zijn belangrijk om de leefbaarheid en de levendigheid van buurten te vergroten. Maar de nieuwe Woningwet legt corporaties beperkingen op, waardoor het lastiger wordt een gewenste mix van wonen en werken, en commerciële en maatschappelijke functies te bewerkstelligen. Door de open einden aan de wet gebeurt er mogelijk ‘even niets’ op het gebied van multifunctioneel vastgoed.

Minder maatschappelijk vastgoed nodig?
De behoefte aan maatschappelijk vastgoed lijkt ondertussen in flink tempo af te nemen. Met dank aan de huidige bezuiningsgolf. Met name welzijnsorganisaties krimpen noodgedwongen in, zo blijkt uit een belrondje onder organisaties als Combiwel, DOCK en Centram. Het aantal buurthuizen in Amsterdam wordt minimaal gehalveerd, verwacht directeur Hans Zuiver van Combiwel, de grootste hoofdstedelijke welzijnsorganisatie. Daarmee wordt alleen al in stadsdeel Zuid 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed opgegeven. Ofschoon de bezuinigingen van stadsdelen nog niet helemaal duidelijk zijn, houden instellingen er rekening mee dat nog vele duizenden vierkante meters zullen volgen. De welzijnsorganisaties besluiten meer “samen te hokken”, zegt Nanko Horstmann van DOCK. “Daarmee wordt ook de versnippering tegengegaan.” De managers van de instellingen benadrukken ieder voor zich dat ze er niet zijn om ‘stenen overeind te houden’. Ook wordt toenadering gezocht met de zorgsector om kosten te drukken. Zo is Combiwel ingetrokken bij drie locaties van zorgverleners. Waarschijnlijk volgen meer van dit soort verhuisbewegingen. Zuiver: “Deze zorglocaties zijn vaak door corporaties ontwikkeld met het idee dat zorg eeuwig blijft bestaan. Maar de bezuinigingen op de AWBZ zijn net zo desastreus als die van de gemeente. Ook in de zorg komen er leegstaande vierkante meters.” Gelukkig hebben we nog Albert Heijn. Combiwel mag op drie plekken in de stad leegstaande ruimtes van de grootgrutter gebruiken, voor niets.

Neem de Javastraat in Amsterdam. Die was ooit flink verloederd, met vervallen panden en criminogene belwinkels. Sinds enkele jaren hebben stadsdeel en corporaties de handen ineengeslagen om de straat er weer bovenop te helpen. Onder meer met het opkopen en opknappen van panden. De winkelruimtes werden vervolgens tegen een schappelijke prijs verhuurd aan bijvoorbeeld een startende boekhandel, die wat variatie bracht in het winkelaanbod. Het is een werkwijze die zichtbaar vruchten afwerpt. Maar het is de vraag of zo’n aanpak straks nog mogelijk is.
Vorige maand werd de tekst bekend van de beoogde nieuwe Woningwet, waarin de marktregels van de Europese Unie zijn verwerkt. Zoals verwacht is erin vastgelegd dat corporaties een scheiding moeten maken tussen commercieel en niet-commercieel vastgoed. Winkelplinten onder woningen worden voortaan altijd als commercieel vastgoed beschouwd. Ze mogen niet met projectsubsidies, bijvoorbeeld in het kader van de wijkaanpak, of met leningen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gefinancierd. Het gevolg is dat een aanpak als in de Javastraat duurder wordt. “Als je dan als verhuurder geen commercieel tarief vraagt aan startende ondernemers of maatschappelijke organisaties, dan is het je eigen scheur in je broek”, aldus Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Kolstein heeft een inventarisatie gemaakt van de mogelijke gevolgen van de wet. “Verloederde plinten zullen eerder per pand dan bloksgewijs of met een hele straat worden aangepakt.”

Grijs gebied

Hoe strikt de scheiding van het commerciële en niet-commerciële vastgoed wordt gehanteerd, is nog onduidelijk. Details van de Herzieningswet moeten nog worden uitgewerkt in tientallen (!) Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Vastgoedadviseur Erwin Daalhuisen van Fakton hoopt met vele anderen dat de scheiding alleen boekhoudkundig van aard hoeft te zijn, en niet juridisch en/of economisch. “Dan kun je naar de aard van de huurder de bordjes verhangen en per saldo opmaken wat dat betekent voor de financiering. De corporaties blijven zo op het door de EU gewenste gelijke speelveld, maar ze houden flexibiliteit.”
Velen vrezen echter dat het etiket ‘commercieel’ of ‘niet-commercieel’ met superlijm aan het corporatievastgoed wordt gekit. Het bezit zou dan bij een andere bestemming moeten worden overgeheveld naar een ander bedrijfsonderdeel of zelfs een aparte onderneming. In het meest ongunstige scenario zou zelf overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Een omslachtige procedure die niet past bij deze tijd, meent Daalhuisen. “Vroeger was de scheiding tussen taken voor de overheid en die voor de markt scherper. Nu is er een groot grijs gebied, waar je geen hard onderscheid kunt maken.”

Wijkoverstijgend

Veel buurten zouden blij zijn met maatschappelijk vastgoed dat publiek trekt van buiten de wijk, zoals gebouw Het Sieraad in Amsterdam West. Maar ‘wijkoverstijgend vastgoed’ mag niet meer met WSW-borging, projectsubsidies of korting op de grondprijs worden ontwikkeld. “Een sporthal waar ook regionale wedstrijden worden gehouden, mogen corporaties niet met overheidssteun neerzetten. Een door de wijk gebruikte bijbehorende sportkantine wel”, zegt Kolstein. De investering van de corporatie moet in zo’n geval beperkt blijven tot de kantine. Ook hier geldt: de scheiding tussen wijkgericht en wijkoverstijgend moet nog verder worden uitgewerkt.
De nieuwe landelijke aanbestedingsplicht voor corporaties maakt het er ook niet simpeler op. Een corporatie kan straks voor een ingewikkelde klus niet zonder meer in zee gaan met een vertrouwde aannemer. Dit wringt met name nu partijen via ‘ketensamenwerking’ proberen efficiënter te werken en langdurige relaties op te bouwen. Maar het voor corporaties nog beroerder kunnen aanpakken: de dreiging van een verplichte Europese aanbesteding is uit het wetsvoorstel geschrapt.

Rem

Daalhuisen is ervan overtuigd dat de nieuwe regels een rem kunnen zetten op de ontwikkeling van multifunctioneel en maatschappelijk vastgoed. Corporaties zijn al terughoudender geworden, zo heeft hij gemerkt. Volgens Kolstein is er nog heel veel onduidelijk, bijvoorbeeld welk deel van het eigen vermogen corporaties mogen inzetten voor de zogenoemde niet-DAEB-investeringen (zie kader). “Die onduidelijkheid kan ertoe leiden dat er voorlopig niets gebeurt.”
De Tweede Kamer wil de nieuwe Woningwet nog voor het zomerreces in behandeling nemen. Kolstein vermoedt dat wet op zijn vroegst mogelijk pas op 1 januari 2013 van kracht zal worden.

DAEB: wat mag nog wel en wat niet?
Diensten van Algemeen Economisch Belang, oftewel DAEB. Twee jaar geleden had nog vrijwel niemand ervan gehoord, maar nu is het een sleutelbegrip bij de vaststelling of staatssteun geoorloofd is. DAEB of niet-DAEB is de vraag. Gaat het bij de te huisvesten instelling om een dienst van algemeen economisch belang? In vele Algemene Maatregelen van Bestuur moet nog worden vastgesteld in welk (DAEB-)vastgoed corporaties precies mogen investeren. Daarbij zal de afbakening worden gevolgd van de nu al geldende ‘Tijdelijke regeling’, die onder druk van de Europese Commissie is opgesteld. Hierin mogen corporaties volgens die regeling wél met staatssteun investeren: buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) scholen (basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met kinderopvang) buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra zorgsteunpunten centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk kleinschalige culturele activiteiten groenvoorzieningen parkeervoorzieningen behorend bij het vastgoed grond behorend bij het vastgoed Dit is voer voor bureaucraten. Met staatssteun investeren in middelbare scholen mag kennelijk, mits de school alleen de eigen wijk bedient. Maar de meeste middelbare scholen vervullen een stedelijke en zelfs regionale functie. Bij hoeveel leerlingen van elders ligt de grens? En waar ligt de scheidslijn tussen een commercieel ondernemerscentrum en een ‘centrum voor bevordering van bedrijvigheid’? Bij het zorgvastgoed bestaat discussie over de praktijk van huisarts en fysiotherapeut: zijn dat geen gewone ondernemers? Wat niet meer met staatsteun mag worden gefinancierd zijn voorzieningen met een commercieel karakter en gemengde projecten met zowel commerciële als maatschappelijke diensten. Financiering van onrendabele maatschappelijke voorzieningen door toevoeging van commerciële functies is dus uit den boze. Verder mogen voorzieningen met een wijkoverstijgende functies niet meer met WSW-borging worden ontwikkeld. Te denken valt aan ziekenhuizen, middelbare scholen en regionale sportvoorzieningen. Bronnen: WSW/KEI

Johan van der Tol

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:35:01 +0200

Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

De afzet van nieuwbouwwoningen in Amsterdam is weer aangetrokken. Dat blijkt uit recente cijfers van het Woningmarktteam van de gemeente Amsterdam. Er werden in 2010 1870 nieuwbouwwoningen in de marktsector verkocht of verhuurd tegenover 1086 in 2009. Ook het afzetpercentage nam toe, van 47 procent (2009) naar 59 procent. Historisch gezien is dit percentage overigens nog laag.

Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen

Het aantal te koop staande woningen is toegenomen in de periode 2008-2010, ondanks de toegenomen afzet in 2010

Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector

Het totale aanbod steeg in 2010: naast het aanzienlijke restaanbod uit 2009 ging nog een flink aantal nieuwe woningen in de verkoop. Het totale aanbod week nauwelijks af van het langjarig gemiddelde.

De nieuwbouw ondervindt veel concurrentie van het grote aanbod in de bestaande voorraad. Die woningen zijn niet alleen direct beschikbaar, maar gemiddeld ook goedkoper omdat ze kleiner zijn. De vierkantemeterprijzen van nieuwbouw en bestaande bouw ontlopen elkaar niet veel. Veel nieuwbouw binnen de ring zit in het duurste prijssegment, terwijl er weinig vraag meer is naar appartementen boven de 450.000 euro. De mediane vraagprijs van een nieuwbouwappartement binnen de ring bedroeg 400.000 euro. Boven de 4000 euro per m2 verliep de verkoop minder.

Buiten de ring

Het meeste nieuwbouwaanbod bevindt zich in het westelijk deel van Amsterdam buiten de ring. Juist hier zijn de afzetpercentages laag, maar toch aanmerkelijk beter dan in 2009. De afzet steeg van 25 naar 44 procent, vooral dankzij de aantrekkende appartementenverkoop. In Nieuw-West werden 392 nieuwbouwwoningen verkocht; aan het eind van 2010 jaar stonden er nog 502 woningen te koop.
De afzet van appartementen onder de 250.000 euro en eengezinswoningen onder de 300.000 euro verliep in heel Amsterdam beter dan in het duurdere prijssegment. Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af. De markt lijkt zich daaraan langzaam aan te passen: vergeleken met 2009 was er in Nieuw-West relatief meer aanbod in het goedkopere prijssegment. Daarbij valt op dat kleine appartementen daar ook niet goed verkopen. Appartementen tussen de 80-100 m2 verkopen het beste (afzetpercentage 53%). Daar is ook het grootste aanbod van. Een groot deel van de appartementen buiten de ring had een vraagprijs onder de 2.500 euro per m². De verkoop hiervan verliep bovengemiddeld. Boven die waarde zakken de resultaten. De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs bedroeg 2450 euro voor een appartement (gem. 99 m2) en 2375 euro voor een eengezinswoning (gem. 133 m2) .
De verkoop van eengezinswoningen buiten de ring onder de 3 ton verliep redelijk, daarboven minder. In het hoogste prijssegment (> € 450.000) werd slechts 35 procent van het aanbod afgezet. Van alle aangeboden eengezinswoningen buiten de ring werd 54 procent verkocht.

IJburg en Noord

De verkopen op IJburg waren in lijn met het stedelijk gemiddelde; er werden 194 woningen verkocht. Noord deed het goed op de woningmarkt in 2010. Van het totale aanbod van 360 nieuwbouwwoningen werden er 247 verkocht (69%). Het aanbod bestond uit ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen. Met name de appartementen onder de 2 ton gingen als warme broodjes.
De meeste eengezinswoningen die in Noord op de markt kwamen, gingen voor prijzen tussen de 250.000 en 350.000 euro over de toonbank. Vooral die tussen 300.000 en 350.000 euro verkochten goed (afzetpercentage van 75%). De nieuwbouwwoningen in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) verkopen het beste (afzetpercentage 95%). Aan de IJ-oevers ging het dit jaar stroever dan daarvoor. Dat heeft er ongetwijfeld mee te maken dat de best gelegen woningen al eerder zijn verkocht.

Zuidoost

In Zuidoost hebben de ontwikkelaars een flink deel van oude voorraad kunnen wegwerken, terwijl er in 2010 nauwelijks nieuw aanbod (32 stuks) bijkwam. Er werden 142 nieuwbouwwoningen verkocht, waardoor er eind 2010 nog 125 te koop stonden. Het afzetpercentage steeg van 29 naar 51 procent. Vooral de verkoop van appartementen trok aan. Ruim de helft van het aanbod (54%) bestond uit eengezinswoningen. Bij dit type woningen lijkt drie ton een kritische prijsgrens, bij appartementen twee ton.

Aanbod en afzet nieuwbouw-appartementen binnen de ring
Ook binnen de ring worden dure appartementen moeizaam verkocht, terwijl het aanbod groot is.

Aanbod en afzet nieuwbouw-appartementen buiten de ring
Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af.

Fred van der Molen

Bron: W-team, Aanbod & Afzet 2010, gemeente Amsterdam.
Het volledig rapport vindt u hier en op de website van de OGA.

Leren timmeren in eigen wijk

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:19:11 +0200

Opleidingen in de bouw ook in crisistijd hard nodig

Leren timmeren in eigen wijk

De noodzaak jongeren op te leiden voor de bouw is door de crisis zeker niet afgenomen. Vier organisaties sloten daarom ruim een jaar geleden een samenwerkingsovereenkomst voor toewijzing en begeleiding van leerling-bouwvakkers. Steeds meer corporaties uit de regio Amsterdam nemen bij nieuwe aanbestedingen bovendien een clausule op waarmee aannemers zich verplichten leerlingen uit de stad aan te trekken. Jonna van de Kam van Fundeon: “Wanneer de markt straks weer aantrekt heb je die jonge mensen hard nodig.”

Social Return on Investment
De verplichting om bij aanbestedingen leerlingplaatsen te generen maakt deel uit van het project Social Return on Investment. In Amsterdam loopt stadsdeel Zuidoost voorop als het gaat om social return en maatschappelijk ondernemen. Maar ook in andere stadsdelen wordt in het bestek van aanbestedingen een sociale clausule opgenomen. Bij de beoordeling van offertes worden punten toegekend voor het creëren van onder meer stageplaatsen, leerwerkplekken en arbeidsplaatsen. Daardoor worden opdrachtgevers extra geprikkeld om bij te dragen aan sociale doelen.

Bij het nieuwbouwproject Noordermare in Nieuwendam-Noord heeft Slokker Bouwgroep in opdracht van Ymere vijf leerwerkplekken gerealiseerd in het kader van het project Leerlingbouwplaatsen in Krachtwijken. De jongeren die wonen in een zogenaamde aandachtswijk gaan - waar mogelijk - werken bij nieuwbouwprojecten in hun eigen wijk.
Mounier (19) is een van de leerlingen die op nog geen vijf minuten lopen van de bouwplaats wonen. Hij vindt het wel speciaal om mee te werken aan verbetering van zijn eigen wijk. Na het VMBO te hebben afgerond begon hij acht maanden geleden als leerling-timmerman. “Ik heb bewust voor een opleiding als timmerman gekozen. Bijna alle mannen in onze familie zijn dat al generaties lang. Het leuke aan dit werk vind ik het eindresultaat: als iets klaar is heb je ook echt iets om trots op te zijn. Bovendien is het werk in de bouw heel afwisselend,” vertelt Mounier in de opzichterskeet op het bouwterrein.
Ook Jeffrey (17) woont om de hoek van de bouwplaats, waar hij sinds tien maanden als leerling werkt. Dat heeft niet alleen als voordeel dat hij minder vroeg op hoeft dan veel collega’s. De leerling-timmerman vindt het ook een leuke gedachte dat hij als hij ouder is nog eens tegen zijn familie en vrienden uit de buurt kan zeggen: “Dit heb ik helpen bouwen”. Jeffrey wilde al in groep zes van de lagere school timmerman worden. “Waarom weet ik eigenlijk niet precies, maar het bevalt me prima.”
De jongeren vinden de sfeer op de bouwplaats heel goed. “Je moet natuurlijk wel tegen een geintje kunnen en niet over je heen laten lopen, maar we krijgen veel respect van onze oudere collega’s. Ze behandelen ons eigenlijk helemaal niet als leerlingen, maar nemen ons serieus,” meent Mounier. Bang om straks geen werk te vinden door de crisis zijn de jongens niet. “Ze zullen ons hard nodig hebben wanneer we onze opleiding hebben afgerond.”
Timmerman Jan Slagter is leermeester op deze bouwplaats. Hij volgde vijf jaar geleden een cursus en heeft sindsdien al flink wat jongeren opgeleid. “En eigenlijk heb ik vooral goede ervaringen. De jongeren die ik tot nu toe heb meegemaakt zijn allemaal heel gemotiveerd. Het is voor de bouwwereld enorm belangrijk dat die jongeren worden opgeleid tot vaklieden. Als je dat nu niet doet is er over tien jaar niemand meer die bijvoorbeeld fatsoenlijk een deur kan afhangen.”

Verschillende niveaus

Ymere heeft leerlingbouwplaatsen bij projecten in Amsterdam, Leiden, Hoofddorp, Almere en Hoofddorp. Op dit moment zijn er ongeveer honderdvijftig Amsterdamse jongeren als leerling werkzaam in de bouw. Maar een klein deel daarvan is aan het werk in de hoofdstad zelf. Dat moet anders, vinden de bemiddelende organisaties en woningcorporaties. Dus neemt onder meer Ymere sinds kort in het bestek op dat bij iedere aanbesteding de aannemer verplicht is een aantal leerlingen te plaatsen, ook uit de eigen stad.
Ruud Harmsen, manager projectbegeleiding van Ymere, motiveert die beslissing: “Door de crisis zijn er momenteel weinig arbeidsplaatsen in de bouw. Daardoor is het voor jongeren moeilijk een leerplek te vinden. Op de leerlingbouwplaatsen krijgen ze nu toch de kans om een vak te leren en tegelijkertijd helpen ze mee hun eigen buurt op te knappen. Juist voor ons als opdrachtgever is het van groot belang dat we ook in de toekomst kunnen beschikken over goede vaklui.”
Fundeon is druk doende ook de Alliantie en Rochdale warm te maken voor een dergelijke regeling. De Alliantie laat al weten afspraken te willen maken met Fundeon om structureel gebruik te maken van leerlingbouwplaatsen. “Nu gebeurt dat nog op incidentele basis, zoals bij een nieuwbouwproject in de Staalmanpleinbuurt dat binnenkort start. Ook de Alliantie hecht veel waarde aan het opleiden van leerlingen in de bouw, dus we gaan er in de nabije toekomst nog harder aan trekken”, aldus een woordvoerder van de Alliantie.

Fundeon
Fundeon is een kennis- en adviescentrum voor het opleiden en ontwikkelen van personeel in de bouw- en infrasector. Onlangs is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen deze organisatie, WW&W (wonen en werken in de wijk) en de regionale opleidingscentra ROC en SSP Diemen. Jonna van de Kam is projectleider bij Fundeon. Zij geeft een voorbeeld van het belang van de samenwerking. “SSP en WW&W bemiddelen jongeren van verschillende niveaus. De jongeren van het SSP hebben over het algemeen weinig problemen, maar de jongeren van WW&W zijn vaak moeilijk plaatsbaar op de arbeidsmarkt en hebben intensievere begeleiding nodig. Wanneer je die twee groepen samen op een bouwplaats zet, trekken ze zich aan elkaar op. Goed gedrag kopieert zich.” Het verschil tussen de twee groepen jongeren zit ‘m ook in de beloning. Van de Kam: “SSP detacheert jongeren bij bedrijven en zij krijgen betaald volgens de bouw-CAO. De jongeren van WW&W krijgen slechts tien procent meer dan het minimumloon. Het werkt zeer motiverend om te weten hoeveel meer je gaat verdienen wanneer je ook in dienst komt van een bouwbedrijf en dus onder de bouw-CAO valt. Uiteindelijk is het de bedoeling dat de leerlingen van WW&W doorstromen naar het SSP voor een vervolgtraject of in dienst komen van het bedrijf waar ze als leerling hebben gewerkt. Negen van de tien keer lukt het de jongeren om werk te vinden bij het leerbedrijf.” Meer informatie: www.fundeon.nl

Opleiden tegen de stroom in

Woningcorporatie De Key was ooit trendsetter onder de Amsterdamse corporaties met de Containerfabriek. Hier werden afgedankte zeecontainers met behulp van leerlingen omgebouwd tot bijvoorbeeld studentenwoningen. Maar de fabriek is gesloten. Op dit moment heeft De Key dan ook geen echte leerlingbouwplaatsen meer, maar werkt ze nog wel met stagiairs van gecertificeerde leerbedrijven bij de afdeling Service Onderhoud.
Van de Kam: “De corporaties zijn in elk geval van goede wil. Er zijn jarenlang nauwelijks leerlingbouwplaatsen in Amsterdam geweest, maar onder meer door het project Krachtwijken is het balletje weer gaan rollen. Wanneer je bij de corporaties eenmaal met de juiste mensen om de tafel zit, komt het goed is mijn ervaring. Je moet nu al vooruitkijken om de behoefte aan jonge bouwvakkers die straks weer ontstaat in te kunnen vullen. Tijdens de crisis in de jaren tachtig zijn er veel te weinig leerlingen opgeleid. Daar heeft de sector jarenlang last van gehad. Maar daarvan hebben we in elk geval geleerd dat je tegen de stroom in leerlingen moet blijven opleiden.”
De bedrijfstak heeft sinds het begin van de jongste crisis 70 miljoen euro gereserveerd voor bijscholing van volwassen bouwvakkers. Van de Kam: “Terwijl die oudere garde wordt bijgeschoold komt er plaats vrij voor leerlingen op de werkvloer. Resultaat is dat je na de crisis een behoorlijk potentieel hebt aan bijgeschoolde vaklui en aan goed opgeleide jongeren.”

Koopwoningen voor studenten

admin — Wed, 11 May 2011 10:35:58 +0200

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

Amsterdam kent al lange tijd grote huurcomplexen voor studenten. Ontwikkelaars ontdekken nu de koopmarkt voor die groep. AM herontwikkelt het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer en Villa Mokum in het Amstelkwartier voor studenten. Dat levert voor die starters op de Amsterdamse woningmarkt in een keer zevenhonderd woningen op.

In de zomer gaan de studentenwoningen in het voormalige GAK-kantoor en Villa Mokum in de verkoop. Al bijna 750 geïnteresseerden hebben zich gemeld. “En dat terwijl we alleen maar via social media hebben geadverteerd,” zegt regiodirecteur Ronald Huikeshoven van AM. De interesse voor de koopwoningen voor studenten, die zo´n 75.000 euro moeten kosten voor 30 vierkante meter, verbaast hem niet. “Nu is het zo dat studenten pas in aanmerking komen voor een studentenwoning als ze bijna zijn afgestudeerd. Wie koopt heeft geen last van lange wachttijden.”
En er zijn meer voordelen: woningen van nieuwbouwkwaliteit en een eigen badkamer en keuken. “En dat voor een prijs die per maand vergelijkbaar is met een sociale huurwoning. Sterker, als de plannen van Donner doorgaan, dan is het straks goedkoper om te kopen, dan om te huren.”
Huikeshoven mikt op de financiële draagkracht van de ouders van studenten. “Ouders willen graag dat hun kinderen op een veilige plek wonen als ze gaan studeren. Zij kunnen de overwaarde van hun eigen huis gebruiken of hun kinderen belastingvrij een bedrag schenken. Op die manier komen de woningen ook echt binnen bereik van de groep die we willen bedienen.”
Bovendien kan de investering bij verkoop winst opleveren, ook al zit daar een nadeel aan: stijgende prijzen kunnen de woningen voor nieuwe studenten moeilijker bereikbaar maken. Huikeshoven: “We hebben er over nagedacht of we de prijsontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden en of we alleen studenten in de woningen zouden kunnen krijgen, maar dat kan simpelweg niet op de koopmarkt.” Het kan dus betekenen dat een deel van de studentenwoningen ‘wegvloeit’ naar andere groepen. Huikeshoven maakt zich er geen zorgen over. “Villa Mokum zetten we als studentencampus in de markt. Afgestudeerden kunnen we niet dwingen weg te gaan, maar als zij gaan verdienen of willen samenwonen, dan zullen ze wegtrekken en ruimte maken voor nieuwe studenten.”

GAK: studenten én starters

Het GAK-kantoor is bedoeld voor studenten én starters. “Voor beide groepen is een tekort aan beschikbare woningen in de stad.” AM werkt bij de herontwikkeling van het voormalige kantoorgebouw samen met Stadgenoot. “Als het niet lukt om de woningen te verkopen, dan neemt Stadgenoot ze in eigendom en gaat de corporatie ze verhuren. Die woningen komen er hoe dan ook.”
Begonnen wordt met eenderde van het gebouw dat in drie fasen wordt ontwikkeld; de gevel wordt wel in één keer vernieuwd en stadsdeel West pakt de openbare ruimte aan.
De locaties voor de toekomstige studentencomplexen zijn zorgvuldig gekozen. “Studenten willen binnen de ring en in de nabijheid van gezelligheid, sportgelegenheden en de universiteit wonen.” Het GAK-gebouw staat naast een fitnessschool en tegenover het Bos en Lommerplein met de dagmarkt en goedkope eetgelegenheden. Villa Mokum is in de buurt van restaurant Kaap Kot, een buitenzwembad en roeiverenigingen en in het complex komen voorzieningen, waaronder een supermarkt.
De campusachtige omgeving van beide gebouwen doet Huikeshoven denken aan Melrose Place, zoals in de Amerikaanse televisieserie. “Voor het GAK-gebouw komt een hofje met zit- en sportgelegenheden. In Villa Mokum maken we heel veel buitenruimten en grote hoge loggia’s waar studenten elkaar ontmoeten.”

Welkome niche

De studentenkoopwoningen zijn voor AM een welkom gat in de markt in een periode waarin de woningmarkt in een crisis verkeert. Toch is de ontwikkeling van Villa Mokum voor Huikeshoven spannend. “Daar hebben we op dit moment niet de achtervang van een partij die de woningen verhuurt als we ze niet kunnen verkopen.” De bedoeling is dat de studentenwoningen in de zomer van 2013 klaar zijn, alhoewel AM nog niet heeft besloten welk percentage verkochte woningen voldoende is om te gaan bouwen. “Het is een nieuwe ontwikkeling en dan krijg je ook met nieuwe vragen te maken. Zo nemen studenten kort van tevoren een beslissing over de stad en hun studie, maar wij hebben wel tijd nodig om te bouwen.” Mogelijk nemen studenten en hun ouders een jaartje langer thuiswonen op de koop toe als zij daarna verzekerd zijn van een woning in de grote stad.

Joost Zonneveld

Beheer gemengde complexen geeft corporaties en huurders kopzorgen

admin — Wed, 11 May 2011 10:33:06 +0200

Beheer gemengde complexen geeft corporaties en huurders kopzorgen

Huurders buitenspel in VvE’s?

In Amsterdam stijgt het aantal gemengde wooncomplexen met huurders en kopers in rap tempo. De ongelijke positie van twee categorieën bewoners zorgt regelmatig voor verwarring en controverses, vooral rond beheerkwesties. Huurders klagen over slechte communicatie en voelen zich buitenspel gezet door de VvE’s. Stadgenoot en Ymere willen nu onderzoeken hoe huurders meer invloed kunnen krijgen. In Rotterdam stemmen ze op sommige punten al met eigenaar-bewoners mee.

Vier jaar lang had de familie Ait Mallouk gewacht op haar nieuwe maisonnette met binnenplaatsje in de Loosduinenstraat. Sinds 1996 bewoonde ze in de buurt een kleine portiekflat die in het kader van de vernieuwing van Slotervaart werd vervangen door een nieuwbouwcomplex. De nieuwe flat met zowel koop- als huurwoningen had een prachtige binnentuin waarover de toekomstige bewoners nog hadden mogen meepraten. Het gezin was dan ook verbijsterd toen het hoorde dat alleen de kopers in het appartementencomplex van de gemeenschappelijke voorzieningen gebruik mochten maken. Ook de garage en het fietsenhok in het gebouw bleken verboden terrein voor de huurders.
De dochter liet het er niet bij zitten en schakelde de politiek en de media in. In Het Parool werd er fijntjes op gewezen dat alle huurders van allochtone afkomst waren. Dat maakte de kwestie extra pijnlijk. Uiteindelijk besloten de betrokken corporaties Far West en De Key alle bewoners een sleutel van de binnentuin te geven. Kort daarvoor had een woordvoerder nog aangegeven dat ook kopers met een eigen binnenplaatsje de tuin niet in mochten. Maar de corporaties werden niet meer geloofd.
Regiomanager Gerda van Rossum van corporatie De Key noemt het verhaal over het appartementengebouw één groot misverstand. “Huurders hadden wél toegang tot de gemeenschappelijke binnentuin. Ze waren daarvan alleen niet goed op de hoogte.” Ze vindt het vervelend dat er zoveel ophef over het complex is ontstaan. Sommige kopers hebben haar ook verteld dat ze zich beledigd voelden door de berichten dat de achterstelling van de huurders een ‘kleurtje’ had. “In de krant werd gesuggereerd dat de eigenaar-bewoners hun tuin liever niet met allochtone gezinnen deelden. Dat heeft de onderlinge verhoudingen in eerste instantie geen goed gedaan, hoewel er op dit moment tussen kopers en huurders geen problemen meer zijn.”

Verboden toegang voor huurders

Het ‘misverstand’ in de Loosduinenstraat staat niet op zichzelf. In het verleden zijn er in de stad vaker problemen geweest met gemengde complexen. Vooral gemeenschappelijke voorzieningen als tuinen en trappenhuizen blijken een bron van conflicten. Zo ontzegde zes jaar geleden een door eigenaar-bewoners gedomineerde VvE in het Oostelijk Havengebied huurders de toegang tot één van de gemeenschappelijke entreehallen vanwege onophoudelijke vernielingen. De kopers waren het zat dat zij iedere keer voor de schade moesten opdraaien, terwijl de huurders die niet in hun portemonnee voelden (zie NUL20 nr.19).
Recenter verbood op het Westerdokseiland de VvE Westerkaap I kinderen van huurders om in de gezamenlijke binnentuin te spelen. Het geschreeuw en geroep dat vaak tot laat in de avond duurde, werkte kopers op de zenuwen. Huurders klagen in gemengde complexen ook regelmatig dat ze als tweederangsburgers behandeld worden. Met een reparatieverzoek worden ze door de corporatie van het kastje naar de muur gestuurd. En de afrekening van de vooruitbetaalde servicekosten komt veel later binnen dan op grond van de Huurwet is toegestaan.

Huurrecht versus appartementsrecht

Door nieuwbouw en de verkoop van sociale huurwoningen is in de afgelopen jaren het aantal gemengde appartementengebouwen in Amsterdam flink toegenomen. Het is onbekend hoeveel van deze blokken er inmiddels in de stad staan. Maar de VvE-beheerders van Ymere, De Key, Stadgenoot en de Alliantie beheren samen al zo’n 1400 complexen waarvan het merendeel een gemengde bewonersopbouw heeft. De meeste problemen in deze gebouwen ontstaan doordat bepalingen uit de Huurwet er botsen op die in het appartementsrecht. Corporaties kunnen deze knelpunten wel gedeeltelijk oplossen in de splitsingsakte van een gebouw, maar niet alle verhuurders zijn of waren daarvan op de hoogte.

Voor huurders telt het zwaarst dat ze over belangrijke besluiten weinig meer te zeggen hebben. Eigenaar-bewoners beslissen samen met de verhuurder in de VvE-vergadering over alle investeringen in het gebouw. Officieel moet de corporatie ook voor de belangen van zijn huurders opkomen. Maar volgens de laatste groep houden verhuurders vooral de eigen (financiële) positie in de gaten. Besluiten die de corporatie op hoge kosten dreigen te jagen, zoals een renovatie, worden zo lang mogelijk tegengehouden.
Vaak laten corporaties het beheer van de VvE ook uitvoeren door een eigen afdeling of dochterbedrijf. Omdat taken en verantwoordelijkheden soms niet duidelijk zijn afgebakend, zorgt die vermenging van rollen bij bewoners én interne medewerkers voor veel verwarring. Bovendien laten maar weinig corporaties het gebeuren dat ontevreden leden van de VvE de eigen beheerder naar huis sturen. Zo draaide Stadgenoot enkele jaren geleden in een complex op het Rapenburgerplein het besluit van het VvE-bestuur om de technisch beheerder van de corporatie aan de kant te zetten met behulp van haar meerderheidsaandeel terug.

“Laat huurders meebeslissen”

Om de problemen in gemengde complexen op te lossen, moet er in de eerste plaats meer duidelijkheid komen over de taken en verantwoordelijkheden van alle partijen. Toch zullen huurders zich waarschijnlijk pas volwaardig behandeld voelen als ze over allerlei zaken in en rond hun woning mee mogen beslissen. In de afgelopen jaren heeft de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) op dat gebied verschillende experimenten gehouden. Enkele corporaties durfden het aan hun huurders via stemrecht in de VvE meer zeggenschap te geven. Programmabegeleider Hanneke Schreuders geeft aan dat een aantal experimentpartners hier intern nog niet klaar voor is. “Als je huurders mee laat beslissen, moeten je organisatiestructuur en je werkcultuur veranderen. Zoiets kost tijd en energie.”

Geen ‘Poolse’ landdagen

Bij Woonbron hebben ze die reorganisatie al achter de rug. Enkele jaren geleden experimenteerde de Rotterdamse corporatie in enkele gemengde complexen al met het uit handen geven van haar stemrecht aan individuele huurders. Die mochten voortaan in de VvE-vergadering meebeslissen over leefbaarheidskwesties en zaken waaraan ze direct mee betaalden. Dat betekende in de praktijk dat ze wél konden meestemmen over de hoogte van de servicekosten of het opstellen van nieuwe leefregels, maar niet over de werkzaamheden en de financiële reservering van het meerjarenonderhoud. Linda Apers van Triant, de eigen VvE-beheerder van Woonbron die het gros van de gemengde complexen beheert, vindt dat onderscheid vooralsnog logisch. “Het zou raar zijn als de eigenaren in de VvE-vergadering worden gedwongen tot extra investeringen, terwijl dat voor de huurder geen directe financiële consequenties heeft.”
Hoewel de huurders blij waren met hun stemrecht, zijn ze zich volgens Apers niet meer met het beheer van het gebouw gaan bemoeien. “Mensen die vroeger al actief waren in de bewonerscommissie, zijn dat nog steeds en kunnen in een VvE-commissie worden benoemd.” De angst van andere VvE-beheerders voor ‘Poolse landdagen’ bij het invoeren van een medebeslissingsrecht voor huurders vindt ze dan ook onterecht. “Huurders zijn niet zoveel anders dan kopers. Ze willen meestal dezelfde dingen goed voor elkaar hebben. Het is juist handig om iedereen aan één tafel te hebben. Dat scheelt de corporatie veel aparte overlegrondes, waarbij we regelmatig moeten verwijzen naar de VvE-vergadering waar de besluiten worden genomen.” Naar aanleiding van de resultaten van de pilotprojecten heeft de corporatie in overleg met de bewonersorganisaties besloten dat het model binnenkort over alle gemengde complexen wordt uitgerold.

Corporaties willen experiment

Stadgenoot kent de ervaringen van Woonbron en overweegt voor komend najaar ook een proef met stemrecht voor huurders in enkele complexen. “Ik vind het standpunt dat wie betaalt ook meebepaalt sympathiek. Op dit moment zijn huurders in enkele complexen al toehoorder op de VvE-vergadering. Dat kun je uitbreiden met stemrecht over zaken als het invoeren van een huismeester of het tuinonderhoud”, aldus manager bedrijfsbureau Wonen Linda de Haas. Enkele jaren geleden probeerde voorganger Het Oosten in een gemengd complex aan het Barcelonaplein al een gezamenlijke bewonerscommissie op te richten. Huurders zouden ook gedeeltelijk stemrecht in de VvE-vergadering krijgen. Er kwam alleen een (tijdelijke) tuincommissie van de grond. De corporatie had zich verkeken op de hoeveelheid tijd die het veranderen van de besluitvormingsstructuur kost.
Ymere wil haar huurders ook meer bij het beheer van haar gemengde complexen betrekken. Al is het voor haar nog niet duidelijk op welke manier dat het beste kan. “Ik ken het experiment van Woonbron, maar huurders mogen daar alleen over een beperkt aantal zaken meebeslissen”, aldus directeur Anja Verdaasdonk van Ymere VvE-beheer.
Toch gaat de corporatie onder meer op aandringen van de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) een proef doen met medebeslissingsrecht voor huurders. Deze organisatie bracht drie jaar geleden een knelpuntennotitie uit waarin ze klaagde over de slechte communicatie en onduidelijkheid over de rol van alle partijen in gemengde complexen. Het was voor Ymere aanleiding om haar VvE-beleid tegen het licht te houden en nieuwe uitgangspunten te formuleren. Zo belooft ze in de toekomst beter te communiceren en intern meer duidelijkheid te scheppen over haar taken en verantwoordelijkheden in gebouwen met huurders en kopers.

“Beter evenwicht nodig”

SHY-voorzitter Jan van de Roest is blij met de goede voornemens van Ymere. “We zullen ze op de voet blijven volgen, maar hebben er vertrouwen in dat ze hun beloften zullen waarmaken.” Hij is wél positief over het model van Woonbron. “Vooral in complexen waar Ymere een minderheidsbelang heeft, moet dat leiden tot een beter evenwicht tussen huurders en kopers. Nu bepalen kopers soms voor huurders waar ze wel en niet mogen komen. Dat is te gek voor woorden.” Als het experiment onverhoopt mislukt, hoopt Van de Roest dat Ymere altijd een meerderheidbelang in gemengde complexen zal houden om de belangen van huurders te waarborgen. “Ik besef wel dat kopers daar waarschijnlijk niet blij mee zullen zijn.”

Jaco Boer

Huur op Maat werkt, maar…

admin — Wed, 11 May 2011 10:29:30 +0200

Systeem met inkomensafhankelijke huren wordt beperkt door inkomensgrens en puntenstelsel

Huur op Maat werkt, maar…

Minister Donner maakt met zijn voorstel alle huren met 120 euro te verhogen weinig vrienden binnen de volkshuisvestingssector. De vier grote steden (G4) reageerden met een tegenvoorstel: een systeem met flexibele huren. Ondertussen presenteerde de SEV eind april de eindevaluatie van de landelijke pilot Huur op Maat. Is dat wellicht het instrument om maatwerk op lokaal niveau mogelijk te maken?

Wat is Huur op Maat?
Aan de landelijke pilot met Huur op Maat werkten dertien corporaties mee. De pilot loopt door tot 1 oktober en heeft dan drie jaar geduurd. Mogelijk komt er een vervolg. Bij Huur op Maat wordt de hoogte van de huur mede bepaald door het inkomen. Corporaties bepalen aan de hand van een jaarlijkse inkomenstoets of een korting op de maximale huur gepast is. Deze huurkorting (bovenop de huurtoeslag) is bedoeld voor bewoners met een laag inkomen. De huurverlaging wordt gefinancierd door bewoners van sociale huurwoningen met een hoger inkomen (‘scheefwoners’). Zij krijgen geen of weinig korting op de maximale huur volgens het Woningwaarderingsstelsel. Het systeem is niet opgezet om corporaties aan meer inkomsten te helpen en zou budgettair neutraal moeten zijn. Doelen zijn onder meer lagere inkomensgroepen meer keuze bieden binnen de sociale huursector en een efficiëntere besteding van middelen. Meer informatie: www.huuropmaat.info Downloaden eindevaluatie via: www.sev.nl

Eind april verscheen de eindevaluatie van de landelijke driejarige pilot Huur op Maat. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) spreekt van een succesvolle pilot. Lagere inkomensgroepen krijgen door de extra huurkorting inderdaad meer keuze. Zij profiteren van het systeem dat beoogt meer sociale huurwoningen betaalbaar te houden voor de doelgroep van de corporaties. De rekening wordt betaald door de midden- en de wat hogere inkomens in corporatiewoningen. Zij betalen na een verhuizing binnen pilotgemeenten tot de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel mag worden gevraagd. Daarmee financieren zij binnen het budgetneutrale systeem de huurkorting voor anderen.
Andere effecten op de woningmarkt, zoals andere doorstroming of verkleining van het gat tussen huur en koop, zijn door de onderzoekers nog niet vastgesteld. Evenmin is het verwachte tegeneffect op segregatie waargenomen. Daarvoor was de proeftijd mogelijk te kort.

Flexibele huren in regio Amsterdam?

Dat Huur op Maat meer sociale huurwoningen binnen het bereik brengt van lagere inkomensgroepen, is een belangrijk resultaat. Dat vindt directeur Lex de Boer van de SEV, die de pilot aanstuurde. Het is een uitkomst die de lopende discussie over vaststelling van de hoogte van huren zal beïnvloeden, verwacht hij.
De Boer: “Den Haag denkt in macro-economische termen en vervolgens neemt men dan één besluit dat voor het hele land geldt. Daarmee loop je het risico dat fijnere aspecten van de volkshuisvesting onvoldoende uit de verf komen. En die spelen natuurlijk op gemeentelijk niveau.”
De G4 willen daarom na een nieuwe proef toewerken naar een systeem van lokaal huurbeleid. Dat moet in plaats komen van de jaarlijkse, landelijk vastgestelde huurverhogingen. Zeker Amsterdam is er veel aan gelegen invloed te krijgen op het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Amsterdam deed na lang gesteggel niet mee aan de pilot Huur op Maat. Hans van Harten, directeur van de AFWC, twijfelt ook of het zou werken: “De resultaten van de pilot zijn positief. Kortingen worden gericht gegeven aan huurders die het nodig hebben. Alleen, in het experiment geldt niet de markthuur, maar het bestaande puntensysteem. Mijn conclusie is dat Huur op Maat in Amsterdam niet budgettair neutraal kan, want bij nieuwe verhuringen vragen corporaties nu doorgaans al de maximale huur. Het kan alleen als de marktprijs uitgangspunt is. De extra 25 punten van Donner vormen daaraan een bijdrage.”
Een ander bezwaar is dat het Huur op Maat-experiment is doorkruist door de Europese beschikking over de inkomensnorm voor de sociale sector. Sinds 1 januari 2011 komen huishoudens met een inkomen boven 33.000 euro niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning.
“Brussel maakt Huur op Maat heel ingewikkeld, ook omdat de beschikking een strikte scheiding vraagt tussen sociale woningen, met staatssteun, en marktwoningen. Terwijl voor Huur op Maat juist flexibiliteit nodig is”, aldus Van Harten.
Zou hij niettemin een Amsterdams experiment met flexibele huren aan willen gaan, zoals de G4 voorstelt? “Als we daarmee scheefwonen versneld kunnen aanpakken: ja. Maar het moet voor corporaties wel extra investeringsruimte opleveren.”

Bas Donker van Heel

Wijkaanpak op kruispunt

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:32:27 +0100

Hoe verder met minder geld?

Wijkaanpak op kruispunt

De aanpak van achterstandswijken in Amsterdam moet doorgaan, zeggen woningcorporaties en de gemeente eensgezind. Maar de vraag dringt zich op hoe dat moet nu er veel minder geld beschikbaar is. De nasleep van de crisis trekt in combinatie met andere bezuinigingsmaatregelen een zware wissel op de stedelijke vernieuwing.

Ruim vier jaar geleden blies voormalig minister Pieter Winsemius de aandacht voor achterstandswijken nieuw leven in door veertig wijken te benoemen die zich in een zeer slechte staat bevonden. Het volgende kabinet startte vervolgens een ambitieus programma waarbij rijk en woningcorporaties miljoenen zouden gaan investeren in wat uiteindelijk prachtwijken moesten worden.

lees verder

Antikraakbureaus worden salonfähig

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:29:28 +0100

Huidige keurmerk van leegstandsbeheerders stuit nog op veel kritiek

Antikraakbureaus worden salonfähig

Bij de invoering per 1 oktober 2010 van de wet Kraken en Leegstand is een grotere rol toebedacht aan leegstandbeheer, oftewel antikraak. De gemeente Amsterdam ziet dat als één van de middelen om de gigantische kantorenleegstand te lijf gaan. Maar zijn de verwachtingen realistisch?

lees verder

Ongewisse toekomst voor Kleiburg

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:26:20 +0100

Wel tientallen plannen voor herontwikkeling

Ongewisse toekomst voor Kleiburg

Er zijn achttien plannen ingediend voor de redding van de Bijlmerflat Kleiburg. Daaruit moet in twee selectieronden de kandidaat tevoorschijn komen, waaraan woningstichting Rochdale de Bijlmerflat Kleiburg voor 1 euro overdoet. Althans, als er een geloofwaardig plan bij zit dat voldoet aan alle randvoorwaarden. Rochdale maakte eind december bekend zelf om financiële redenen af te zien van de voorgenomen renovatie.

Zie update (22-03-2011): Vier partijen aangewezen voor aanpak Kleiburg

Sinds 1992 wordt door het Stadsdeel Zuidoost, Rochdale en Gemeente Amsterdam gewerkt aan de vernieuwing van de Bijlmermeer. Inmiddels zijn een flink deel van de oude honingraatflats gesloopt en vervangen door laagbouw, werden de hooggelegen dreven afgegraven en parkeergarages gesloopt. De stedelijke vernieuwing van de Bijlmer vordert, al wordt het tempo van de nieuwbouwplannen momenteel flink afgeremd door de crisis.
Een vijftal flats in het gebied van het Bijlmermuseum werd in de loop der tijd gerenoveerd: Gooioord, Groeneveen, Kruitberg, Kikkenstein en Grubbehoeve. In het gebied staat nog één honingraatflat in deplorabele staat: Kleiburg, eigenaar Woningstichting Rochdale.
In december 2009 committeerden Woningstichting Rochdale, Gemeente Amsterdam en Stadsdeel Zuidoost zich aan het behoud van Kleiburg als onderdeel van het ‘Bijlmermuseum’. Twee delen van de flat zouden op een ambitieuze wijze worden gerenoveerd en getransformeerd. Verder zou een middendeel worden gesloopt, waardoor er twee aparte complexen zouden ontstaan. De idee was alleen het kleinere van de twee delen beschikbaar te stellen voor de sociale sector, bij voorkeur studenten. Het opgestelde renovatieplan zou 70 miljoen euro kosten. De uitplaatsing van de reguliere bewoners startte en was eind 2010 al flink gevorderd.
Dat was het moment waarop Rochdale meldde financieel niet in staat te zijn de zwaar verwaarloosde flat te renoveren. Bij een rondleiding eind december tekende Het Parool uit de mond van Evert Bartlema, directeur van de vestiging Oost van Rochdale, op Rochdale graag de flat wou willen overdragen aan een partij die dat wel zou kunnen: bij wijze van spreken voor een symbolisch bedrag. Dat hebben ze bij Rochdale geweten. Er melden zich wel vijftig geïnteresseerde partijen. Uiteindelijk zijn er achttien plannen ingediend bij het Projectbureau Nieuw Bijlmermeer.
Vanuit diverse hoeken, waaronder de Stichting Bijlmermuseum en de Vereniging Heemschut, werd bovendien stevig geageerd tegen sloop. Het Bijlmermuseum stelt zelfs als noodoplossing zelfs voor het gebouw desnoods voorlopig maar ‘in te pakken’ totdat de crisis over is en er wel geld is om te renoveren/restaureren.

Veel plannen

Rochdale rekent momenteel – op verzoek van het stadsdeel – nog aan twee sloop-nieuwbouwscenario’s, één met een ‘ontspannen’ laagbouwverkaveling en één waarbij hetzelfde volume wordt teruggebouwd. Daarnaast is Rochdale zelf in gesprek met twee partijen die eventueel de herontwikkeling van Kleiburg willen overnemen. In totaal wil Rochdale voor de 'shortlist' naast deze twee partijen nog twee plannen selecteren uit de achttien ingediende plannen.
Voor de eventuele renovatie heeft Stadsdeel Zuidoost een aantal randvoorwaarden gedefinieerd. Samenvattend komen die erop neer dat de herontwikkelde flat aanzienlijk bijdraagt aan een versterking van de buurt. De flat moet na de renovatie ook in ieder geval weer 25 jaar mee kunnen. Gezien het feit dat de herhuisvesting van de laatste bewoners rond de zomer wordt afgerond, moet de herontwikkeling binnen afzienbare termijn starten. Rochdale wil bovendien zekerheid dat de initiatiefnemer in staat is de benodigde investering bijeen te brengen.

KOM

Bij het ter perse gaan van dit nummer is nog niet bekend welke partijen in de race zijn. Bekend werd dat de Daklozenvakbond interesse heeft. Voorzover bekend wil die van Kleiburg een woonwerkproject voor daklozen maken. NUL20 kreeg inzage in een zeer uitgewerkt plan van de Kleiburg Ontwikkelings Maatschappij (KOM), waarachter een interessante combinatie van mensen schuil gaat: Andre van Stigt en Jet van den Heuvel (Architectenbureau J van Stigt bv), Bernadette de Wit (stichting Bijlmermuseum), Henno Eggenkamp (Bijlmer Museum), Eisse Kalk (stichting Agora), Evert Verhagen (ReUse bv, voormalig projectleider Westergasfabriek) en Mira Kho (zelfstandig adviseur). Eggenkamp en De Wit waren betrokken bij ‘Koop je Eigen Bijlmer’. Bureau Van Stigt heeft eerder ervaring opgedaan met ingewikkelde renovatietrajecten, zoals Pakhuis de Zwijger, de Graansilo’s en het Entrepotdok.

De KOM wil het gehele honingraatcomplex behouden maar wel gevels en installaties volledig vernieuwen. In het plan-KOM wordt de scheiding van wonen en werken doorbroken. Er wordt van een organisch ontwikkelmodel uitgegaan, waarbij eventueel een deel van het gebouw enkele jaren ‘in de mottenballen’ wordt gelegd.
Het heikele punt is uiteraard de financiering. De KOM komt op een totale investering van ruim 43 miljoen euro. De stichting wil 1250 certificaten uitgeven ter waarde van 30 en 40 duizend euro. De kopers krijgen daarvoor een (geschakelde) ‘cascoplus’-eenheid vanaf 28m2. Partijen – individuen, gezinnen, woongroepen, instellingen – kunnen ook een aantal units kopen. De units worden horizontaal en deels verticaal (op de hogere niveaus) gecombineerd tot zo’n 750 woon/werkruimtes met een totaal vloeroppervlak van 44 duizend vierkante meters. Door de verticale schakeling kan een aantal galerijen vervallen.

Originele staat

Het plan van Lex Arnoldus en Cor Flach, twee beleidsmedewerkers van het ROC Albeda College Rotterdam, voorziet juist in een zorgvuldige reconstructie van de originele Bijlmerflat, dus primair met een woonbestemming. Arnoldus vindt dat de andere flats flink zijn verpest bij de renovatie. Onderscheidend is verder dat Arnoldus/Flach mogelijkheden zien in Kleiburg ‘onderwijs te vlechten’. Arnoldus: “We hebben in Rotterdam flink wat ervaring opgedaan met woon-werk-leer projecten.” Hij ziet stagemogelijkheden voor toezicht, woonzorgservice, veiligheid, facilitaire dienstverlening enz. Een klein deel van de plint zou worden gebruikt voor de onderwijslocatie. De aanwezigheid van zoveel scholieren zou de leefbaarheid bevorderen.
Het plan Arnoldus/Flach beoogt een mix van koop en huur (13%), gericht op actieve senioren, studenten en starters in de woningmarkt. Ze benadrukken dat ze het niet namens het ROC hebben ingediend.

Fred van der Molen

Lees ook: Stadsgezichten: Kleiburg en de Bijlmer (Parool, 21-01-11)
Lees ook: 'Kleiburg niet slopen' (Parool, 12-01-11)
Lees ook: Bijlmerflat te koop voor één euro (Parool, 07-01-11)
Lees ook: Verzet tegen sloop flat Kleiburg (Parool, 05-01-11)

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:13:05 +0100

Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft zijn keerzijde

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Rochdale wint de NUL20 Gouden Bouwsteen. De corporatie heeft in 2010 de meeste woningen opgeleverd: 658 stuks, verspreid over Zuidoost, Nieuw-West en IJburg. Maar de hoge nieuwbouwproductie is dit jaar geen onverdeeld genoegen. Het merendeel van de opgeleverde woningen moet namelijk nog worden verkocht. Dat drukt zwaar op de financiële huishouding van de corporatie. Rochdale heeft tal van renovatie- en nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. Tijd om de bakens te verzetten.

“Tja, je moet je afvragen of je dit jaar blij moet zijn met deze prijs.” Bestuursvoorzitter René Grotendorst geeft direct bij de ontvangst richting aan het gesprek. De crisis. Waar eerdere winnaars de champagne ontkurkten, zou Rochdale eigenlijk liever wat minder woningen hebben opgeleverd. Grotendorst: “Je bent natuurlijk toch ook trots omdat je weet hoeveel van onze mensen hier hard aan gewerkt hebben om dit tot stand te brengen. Maar we hebben nu te maken met een groot aantal opleveringen bij een dalende vraag. Dat is de meest ongelukkige combinatie die je kunt bedenken. Het is ook het begin van onze heroriëntatie: ik vind dat we u lang genoeg hebben moeten vertellen wat ons probleem is: we moeten in 2011 ook weer vooruitkijken.”
Rochdale heeft 658 woningen opgeleverd in 2010, 37 procent sociale huur en 63 procent koop. Deze werden gerealiseerd in Nieuw-West, Zuidoost, op IJburg en een klein plukje studentenwoningen op de Zuidas. Het merendeel van de koopwoningen is nog niet verkocht. Grotendorst: “We hebben op dit moment 350 onverkochte nieuwbouwwoningen. Een klein deel daarvan moet nog worden opgeleverd en wellicht is er een staartje van 2009. Maar het overgrote deel is inderdaad in 2010 opgeleverd.”
Het zijn grotendeels projecten die nog in een ander tijdsgewricht zijn bedacht. Grotendorst: “De gekte die er was krijgen we, gelukkig ook maar, niet meer terug. Kopers konden wel heel makkelijk lenen. Maar de huidige collectieve terughoudendheid is niet volledig te verklaren door de veranderde omstandigheden. Zo slecht gaat het niet met de inkomenspositie van de meeste mensen. Het moet te maken hebben met gevoelens van onzekerheid over de toekomst: verandert de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekvoorwaarden, het inkomen? Daarbij is de uitgangspositie van veel mensen in de loop der jaren verbeterd; men kan dus even pas op de plaats maken. Maar los van de marktomstandigheden, willen we als woningcorporaties alleen nog in koopprojecten meedoen als dat noodzakelijk is voor de gewenste menging van woningbezit in de herstructureringwijken. We richten ons voortaan primair op onze doelgroep.”

Welke conclusies kun je trekken uit de huidige verkopen. Wat loopt wel, wat niet?
“Om maar met een open deur te beginnen. De locatie is natuurlijk de belangrijkste factor. Wij hebben veel opgeleverd in Zuidoost en Nieuw-West, stedelijke vernieuwingsgebieden. Dat zijn nog steeds lastige locaties, ook voor grondgebonden woningen.
Maar het blijft een conglomeraat van factoren. Voor de appartementen van het project NieuwZeeland (Nierkerkestraat) in Osdorp is bijvoorbeeld weer veel belangstelling. Maar wat we daar, en trouwens ook bij andere projecten, weer zagen: bijna de helft van de voorlopige koopcontracten leidt niet een definitieve koop. Bijna altijd vanwege de financiering.”
Van de drie grote locaties waar Rochdale dit jaar woningen opleverde, loopt IJburg relatief nog het beste. Grotendorst: “We hebben daar behoorlijk dure woningen. De verkoop daarvan loopt wel, maar veel langzamer dan eerder. Dat zien we over de gehele linie: er is wel vraag, maar het aanbod is momenteel veel groter dan het opnamevermogen.”
Rochdale heeft geconstateerd dat nieuwe appartementen rond 160.000 euro wel goed verkopen in Zuidoost. Grotendorst: “We hebben daar geen concessies gedaan aan de kwaliteit, anders hebben die complexen geen toekomstwaarde. Deze woningen zijn alleen kleiner, rond de 80 vierkante meter. We hebben jaren tegen elkaar gezegd dat we in Amsterdam geen kleine woningen moeten toevoegen, omdat er al zoveel staan, maar er is wel belangstelling voor. Bovendien staan er in Zuidoost zijn weer weinig kleine woningen, dus daar verbreden we het aanbod. Bovendien, je moet het in perspectief zien van de totale woningmarkt. Als we een paar jaar wat meer kleinere woningen bouwen, is dat natuurlijk geen ramp. Je praat over één of twee procent aanpassing van de voorraad.”

Hoe krijgt Rochdale bewoners voor zijn onverkochte woningen?
Grotendorst: “Het meest voor de hand liggend, is wat van de prijs af te halen. We zeggen allemaal dat we dat niet doen, maar doen het ondertussen toch. Dat kan natuurlijk ook op een manier zonder dat je de verkoopprijs verlaagt, zoals de woning opleveren met een duurdere keuken.
We zetten ook koopwoningen om naar huur. Als we inschatten dat bij een nieuwbouwcomplex het aanbod de vraag fors overtreft, doen we dat. Met de verwachting natuurlijk dat we na de eerste verhuur wel kunnen uitponden. Buiten de ring is verhuur zelden kostendekkend; daar ligt de marktprijs onder de kostprijs. In Zuidoost en Nieuw-West houdt het met maximaal 900 euro maandhuur wel op.
Ten derde kun je proberen woningen te verkopen aan een belegger. Het valt op dat de beleggingssector daar weer belangstelling voor krijgt. Pensioenfondsen hebben weer interesse in verhuur van vastgoed vanwege de zekerheden op lange termijn. We hebben net 58 nog te ontwikkelen laagbouwwoningen aan de Schepenlaan (De Banne, Noord, nvdr) verkocht aan Syntrus Achmea.”

Hoofdpijntopdrie

De komende jaren drukt de last van de nieuwbouwproductie zwaar op Rochdale. De woningcorporatie heeft tal van renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. De meest pijnlijke beslissing vindt Grotendorst het uitstel van de renovatie van flats aan de Boelelaan. “We zijn daar al jaren met de bewoners over in gesprek. De bewoners van het eerste blok zijn inmiddels bijna allemaal al uitgeplaatst. Stel je voor. Sommigen zitten nu al enige tijd in een wisselwoning en krijgen nu van ons de boodschap dat de renovatie zeker een paar jaar wordt uitgesteld. Vreselijk natuurlijk. Maar we kunnen niet anders.”
In de hoofdpijntopdrie staat ook de uitgestelde renovatie van woningen aan de Hasebroekstraat (Kinkerbuurt). Alle bewoners zijn uitgeplaatst en de panden volledig uitgebroken. Rochdale heeft recentelijk het herstel tot nader order uitgesteld. Op drie staat het veelbesproken uitstel van de aanpak van wijk Jeruzalem. Grotendorst: “Ook heel vervelend, omdat ook hier jaren is gediscussieerd over de meest wenselijke aanpak. Wederom erg vervelend voor bewoners, waarvan de uitplaatsing al is begonnen. Dat gaat wel door. Bewoners hebben zich erop ingesteld en het is begrijpelijk dat sommigen nu dan ook die stap willen maken. In de overbruggingsperiode verhuren we de woningen aan studenten. We beginnen op z’n vroegst in 2014.”
Grotendorst is blij dat het gecompliceerde nieuwbouwproject bij het Bezaanjachtplein in Noord wel is vlotgetrokken. Dat project is van groot belang voor de herstructurering van de Banne, vanwege de maatschappelijke voorzieningen, het nieuwe buurtwinkelcentrum en zorgwoningen. “Aan een dergelijk plan zullen we niet snel opnieuw beginnen. Veel te complex vanwege de vele betrokken partijen en de stapeling van functies, waaronder woningen, een parkeergarage, winkelcentrum, een wijkcentrum en een bibliotheek. Ook die les hebben we wel geleerd. Maar de belangrijkste les is toch wel dat we veel scherpere keuzes leren maken waar we nu wel en niet als woningcorporatie voor zijn. Er komt meer aandacht voor onze echte doelgroep, voor bestaand bezit, bestaande wijken en voor goed beheer. Projectontwikkeling is daar dienstbaar aan en niet langer een activiteit die op zich staat.”

Zie de Barometer voor de details over de woningproductie van de topdrie van de NUL20 Gouden Bouwsteen

Broedplaatsen: Kansen en bedreigingen door crisis

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:44:18 +0100

Vraag naar atelierruimte onverminderd na tien jaar broedplaatsenbeleid

Kansen en bedreigingen door crisis

‘Broedplaatsen van jonge kunstenaars zorgen voor een unieke verrijking van het culturele aanbod in Amsterdam.’ Zo luidt het standpunt van het college. Voor 2011 is ondanks het gemeentelijke begrotingstekort nog 1 miljoen euro beschikbaar om 10.000 vierkante meter voor spannende kunst te realiseren. De vraag blijft ondertussen onverminderd groter dan het aanbod. Dus staat het toewijzingsbeleid ter discussie. Tegelijk woedt de vastgoedcrisis. Die biedt nieuwe kansen, maar vormt ook een bedreiging.

“Iedere week krijgen we een nieuw pand aangeboden”, zegt Jaap Draaisma. Hij is directeur van Urban Resort, een stichting die werkruimte voor startende kunstenaars en creatieve ondernemers realiseert in leegstaande gebouwen. Een bekend project van Urban Resort is het voormalige Volkskrantgebouw aan de Wibautstraat. “De leegstand neemt toe en prijzen dalen.”
Maar dat betekent nog niet dat die gebouwen daadwerkelijk tot ateliers en broedplaatsen kunnen worden omgetoverd. Draaisma: “De huurprijzen dalen wel, maar zijn meestal nog te hoog voor ons.” Lachend: “Of men vraagt in één adem door of we de installatie willen vervangen… En soms biedt men een pand voor maar één jaar aan. Dat is te weinig. Vijf jaar is voor ons echt het minimum. We moeten het rendabel kunnen runnen.”
Bovendien is de indeling belangrijk. Veel bedrijfspanden zijn opgebouwd uit grote ruimtes, maar er is juist vraag naar ateliers van zo’n twintig tot veertig vierkante meter. Die worden dan vaak, vanwege de kosten, gedeeld door twee tot drie startende kunstenaars.

Broedplaatsen en ateliers in Amsterdam
Er zijn geen cijfers beschikbaar over het totale aanbod aan ruimte voor kunstenaars en creatieve ondernemingen in Amsterdam. Volgens het eerste jaarbericht van de CAWA kon in 2008 op elke 68 ingeschreven kunstenaars één atelier worden toegewezen. Bureau Broedplaatsen heeft tot taak om ruimte te helpen realiseren. Daarvoor is van de oorspronkelijke begrote 6 miljoen voor de hele collegeperiode nog 1 miljoen euro beschikbaar. Na 2011 is deze subsidie voor investeringen onzeker. Met dat geld worden organisaties als Urban Resort of Beehives ondersteund, die investeren in gebouwen voor broedplaatsen. De CAWA, de - onafhankelijke – Commissie voor Ateliers en Woon/Werkpanden Amsterdam, regelt toewijzing van ‘CAWA’-ateliers en -bedrijfsruimte en ziet toe op de verhuur. Niet alleen de panden, ook de hurende kunstenaars en creatieve ondernemingen moeten aan eisen voldoen, bijvoorbeeld met betrekking tot inkomen. Hierbij wordt de beroepenlijst van Kunstenaars en Co, gehanteerd. In panden kunnen verschillende huurvormen bestaan: ateliers die voldoen aan CAWA-eisen naast meer marktconforme huren voor succesvolle creatieve bedrijven. In erkende broedplaatsen moet veertig procent van de ruimte in overeenstemming zijn met de CAWA-eisen.

Het zijn lastige onderhandelingen. Steeds vaker krijgt Urban Resort bijvoorbeeld te maken met de mogelijkheid tot het overnemen van de ‘eigenaarsverplichting’, wat nogal wat verantwoordelijkheden met zich meebrengt. Dat speelde bijvoorbeeld bij twee overheidsgebouwen, scholen, die zouden worden gesloopt, maar die nu tijdelijk in gebruik zijn bij kunstenaars. Al met al is Draaisma optimistisch over het voldoen aan de vraag naar panden voor broedplaatsen en ateliers: “Het aanbod aan gebouwen neemt toe. Maar dat is ook nodig, omdat er jaarlijks honderden kunstenaars bijkomen, waarvan een groot gedeelte een beroepspraktijk in Amsterdam wil opzetten.”

Alarmbel

Niettemin luidde voorzitter Thomas van Dalen van de CAWA (Commissie voor Ateliers en Woon/werkpanden Amsterdam) de alarmbel over de afnemende beschikbaarheid van werkplaatsen voor kunstenaars. De CAWA wijst die ruimtes toe en beheert ze. Steeds vaker hoort de commissie dat ateliers door woningcorporaties na een mutatie voor een veel hogere huur worden aangeboden, waardoor ze uit het kunstcircuit verdwijnen. “Dat gebeurt vooral binnen de ring”, zegt Van Dalen. “De Key is ermee begonnen en andere corporaties zullen naar verwachting volgen.”
Zo wordt voor een atelier aan de Spaarndammerdijk een kale huur van 1025 euro gevraagd en moet een atelier in het Opheusdenhof maandelijks 800 euro opbrengen. “Als daar servicekosten bijkomen, zijn die plekken voor een gewone kunstenaar onbereikbaar geworden”, vervolgt Van Dalen. “Mijn indruk is dat de vastgoedcrisis ertoe leidt dat het economisch denken bij sommige corporaties de boventoon gaat voeren. Maar als de marktprijs de functie dicteert, vissen kunstenaars achter het net.”
Een logisch gevolg zou kunnen zijn dat de kunstproductie op den duur naar de randen van de stad verdwijnt. Is dat een probleem?
“Jazeker”, zegt Van Dalen. “Een stad heeft niet alleen expositieplekken nodig, maar ook spannende productieplekken, zeker in het centrum.”

IJzeren voorraad

De CAWA pleit voor een centrale database, zodat een betrouwbaar beeld ontstaat van het aanbod. Ook de vraag zou, kwalitatief en kwantitatief, onderzocht moeten worden. “We hebben dat inzicht nodig en dat mag niet te lang duren. Alleen dan kunnen we met alle betrokken partijen tot een gedeelde visie komen over wat je met kunst in de stad wilt. Er bestaat gelukkig al een collectief bewustzijn van het belang van kunst voor de stad, het draagt enorm bij aan je reputatie. Je zou een ‘ijzeren voorraad’ tot stand kunnen brengen, al begrijp ik dat het niet het meest geschikte moment is om volumeafspraken te maken. Met de recessie lopen we ondertussen het risico dat iedere partij eigen beleid gaat maken. Maar broedplaatsen komen er niet vanzelf. Vastgoedeigenaren nemen dat initiatief niet.”

Van kunstenaar tot postbesteller

De beschikbare ruimte wordt toegewezen door de CAWA. Initiatiefnemers dienen zich – al dan niet in groepsverband - met een herkenbaar plan aan te melden. Vervolgens wordt er als een plek beschikbaar komt geloot onder de groepen of kunstenaars die voor een bepaald type ruimte in aanmerking komen. Volgens Van Dalen is er een debat nodig over meer sturen op kwaliteit: “Er wordt inmiddels zakelijker naar kunstenaars gekeken. Overigens hanteren wij voor een kwart van de aangeboden ruimtes al een voorkeursbeleid voor bepaalde groepen. Zo is tien procent bedoeld voor afgestudeerden aan een kunstopleiding. Voor dit jaar en 2011 stellen wij voor internationaal toptalent als prioriteitsgroep te benoemen.”
Nora Hooijer, voorzitter van de vakgroep beeldend van FNV KIEM, kent de nadelen van het loten. “Het systeem met loting kan er bijvoorbeeld toe leiden dat je lang moet wachten. Een ander lastig punt is dat we vroeger alleen te maken hadden met kunstenaars en musici. Dat was te overzien. Nu doen allerlei kleinschalige, commerciële bedrijven mee. ICT-firmaatjes die tot de ‘creative industry’ zouden behoren. De doelgroep wordt dan wel heel uitgebreid.” Hooijer was lid van de klankbordgroep voor broedplaatsenbeleid. Maar, zegt zij: “Al onze adviezen werden in de wind geslagen.”
Moeten kunstenaars eigenlijk nog enige rekenschap afleggen als ze eenmaal een broedplaats hebben?
Van Dalen: “Broedplaatsen vernieuwen zich vanzelf, dat blijkt in de praktijk. Natuurlijk toetsen wij dat. Het is een natuurlijke cyclus dat een concept om de zoveel jaar over de kop gaat. En kunstenaars waarvan het inkomen stijgt, gaan elders aan de slag. Of ze gaan een inkomensafhankelijke, hogere huur betalen. Onze contracten zijn bovendien tijdgebonden. En hoewel wij een ruime definitie voor kunst hanteren, zijn er toch heel heldere eisen.”
Nora Hooijer huurt zelf als beeldend kunstenaar een atelier in Westerpark. Merkt zij iets van eisen en controles? Hooijer. “Als ik bijverdien in het onderwijs kan ik een probleem krijgen. Ze zien je dan niet meer als professioneel kunstenaar. Verdien ik niet bij, dan wordt het te duur. Soms voelt het alsof je een gunst ontvangt. Ik zie collega’s verhuizen naar Den Helder of Berlijn. Anderen kiezen uiteindelijk maar voor thuiswerken en de post rondbrengen…”

Bas Donker van Heel

De tijd van aanbodsturing is voorbij

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:42:10 +0100

Groeipotentie en kansen van Amsterdamse woningmarkt

De tijd van aanbodsturing is voorbij

De tijd dat nieuwbouwprojecten moeiteloos van tekening werden verkocht, is voorbij. Dat betekent nogal wat voor gemeentelijke stedenplanners en ontwikkelaars. Er moet beter dan ooit worden nagedacht over bouwprogramma’s die kans maken. Tegen deze achtergrond bracht Rigo in opdracht van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) de mogelijkheden op de Amsterdamse woningmarkt in kaart. Wat bouw je voor wie in welke buurt?

Verkochte nieuwe koopwoningen in Amsterdam
Aantal verkochte nieuwe koopwoningen in Amsterdam per kwartaal. Bron: Monitor nieuwe woningen VROM/NEPROM/Aedes

Er worden zeker nog nieuwbouwwoningen verkocht, maar het luistert nauw: de juiste sfeer, de juiste plattegrond, op de juiste plaats en met de juiste prijs. Appartementen, de laatste jaren de bulk van de woningproductie, vinden alleen nog kopers in hoogstedelijke gebieden binnen de ring. De huizenkoper is uiterst terughoudend en kan alleen nog verleid worden tot een nieuwbouwwoning als alles klopt. De tijd dat van Nieuw-West tot IJburg gelijkvormige – vaak bruinbakstenen – appartementencomplexen zonder problemen kopers vonden is voorbij.
Rigo deelt alle Amsterdamse buurten – op basis van demografische en marktgegevens – op in acht verschillende marktclusters en beoordeelt op basis daarvan de marktpotentie. Zo raadt het onderzoeksbureau aan in ‘dynamische stedelijke gebieden’ – buurten met een hoge, recente instroom, een hoog opleidingsniveau en weinig kinderen (zoals de Pijp, Kinkerbuurt en Schinkelbuurt) – vooral woningen voor koopstarters en huurstudio’s in de vrije sector te bouwen, met aan de gouden randjes wellicht wat duurdere appartementen en maisonnettes. In ‘gevestigd stedelijke gebieden’ – zoals de grachtengordel, de Helmersbuurt en de Da Costabuurt – is nauwelijks nog plaats voor nieuwbouw, maar volgens Rigo vraagt het succes van het Oostelijk Havengebied, dat inmiddels ook tot dit marktcluster behoort, om herhaling in bijvoorbeeld de Houthavens of op Zeeburgereiland.
De ‘stedelijke randgebieden’ hebben volgens Rigo een enigszins schizofreen karakter. Zeer diverse buurten als Frankendael, Landlust, Spaarndammerbuurt en de Indische Buurt zitten halverwege een ontwikkeling tot een ‘dynamisch stedelijk gebied’. Nieuwbouw zou zich ook daar vooral moeten richten op de – iets minder bemiddelde – koopstarter. Deze buurten lenen zich ook goed voor studentenhuisvesting.

Instabiele buurten

Buitenveldert kansrijk
Sommige buurten typeert Rigo als “enclave”. Buitenveldert is er één van. “Het kan niet lang meer duren of er zal hier een verjongingsslag plaatsvinden. Gezien de ligging, aansluitend aan de Zuidas, zouden nieuwe appartementen in de marktsector het hier wel goed doen. De kansen voor een uitrol van de binnenstad zijn hier groter dan in Nieuw West.”

Voor de ‘instabiele buurten’ – de herstructureringsgebieden – heeft Rigo slecht nieuws: daar is momenteel nauwelijks basis voor woningbouw in de marktsector. Rigo: “De strook tussen A10 en ringspoorbaan, bestaande uit de Kolenkitbuurt, Overtoomse Veld en Westlandgracht verdient speciale aandacht, omdat hier ambities liggen tot uitrol van de binnenstad. Ruimtelijk gezien is het een begrijpelijke keuze om juist hier te willen verdichten. Onder de huidige omstandigheden zijn de kansen van slagen voor appartementen in deze strook echter niet heel groot. De flats achter het confectiecentrum en die langs het Rembrandtpark vervullen nu vooral een functie als entree op de Amsterdamse markt of als pied à terre, maar van een bruisend stedelijk milieu is hier nog geen sprake en die markt is snel verzadigd.”
Dan IJburg. De verkoop loopt daar nu ook moeilijk, maar dat is een conjunctureel probleem. Kenmerkend is volgens Rigo dat de identiteit van dit gebied niet afhankelijk is van omliggende buurten. Dit schept perspectieven voor de tweede fase, en tevens voor andere grootschalige gebiedsontwikkeling die min of meer losstaat van de omgeving, zoals het NDSM-terrein en andere aan de Noordelijk IJ-oevers gelegen gebieden.
Rigo neemt in het rapport ook het planaanbod per stadsdeel door. De rode draad is wel: vergeet de gestapelde nieuwbouw in ‘de buitenwijken’ – zoals Slotermeer-Noordoost, Nieuwendam-Noord en De Banne – en zet daar in op grondgebonden woningen. In heel Nieuw-West en ook in Zuidoost ontbreekt “de voedingsbodem voor substantiële aantallen nieuwe appartementen in hoge dichtheid”.
Rigo pleit voor fasering van projecten om de onderlinge concurrentie te beperken. Maar “voor de langere termijn staat vast dat er nog een substantiële vraag naar woningen in Amsterdam mag worden verwacht. Dit schept perspectieven voor als de economie weer aantrekt. Tegelijkertijd is duidelijk dat zelfs in een potentiële groeimarkt als Amsterdam niet alles afzetbaar is. Zeker nu kopers niet meer automatisch kunnen rekenen op snelle waardestijging zullen zij kritisch kijken naar het aanbod. De tijd van aanbodsturing is voorbij.”

Fred van der Molen

Het volledige rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’ is te downloaden op de site van OGA: www.oga.amsterdam.nl

Participatie na de bezuinigingen

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:39:50 +0100

Participatie na de bezuinigingen: doe het vooral zelf

Apres nous: Kwanda!

De bewonersparticipatie staat door de bezuinigingen onder druk. Hoe verder met minder geld? Meer als burger de zaken in eigen hand nemen bijvoorbeeld. In andere landen is dat meer vanzelfsprekend dan in Nederland. Hier denken instituties vooral in termen van helpen. Een recente conferenties bracht Amsterdamse professionals in contact met buitenlandse voorbeelden. Ontwikkelingshulp, maar dan omgekeerd

Kwanda: leren door te doen
Kwanda, wat ‘groei’ of ‘ontwikkeling’ betekent, is een empowerment-programma uit de Zuid-Afrikaanse townships. Uit vijf wijken en dorpen verspreid over Zuid-Afrika zijn dit voorjaar vierhonderd vrijwilligers gerekruteerd voor een ‘leerkamp’. In vier weken leerden ze in de praktijk wat ze konden doen tegen honger, armoede, misdaad, alcohol- en drugsverslaving, HIV-besmettingen en seksueel geweld. Dit leertraject leverde direct al ‘bijproducten’ op als een kippenboerderij, een landbouwcorporatie, een park op de plek van een voormalige vuilnisbelt, een crèche en sportfaciliteiten. De vrijwilligers kregen vervolgens de opdracht in hun eigen wijk problemen in kaart te brengen, plus wat en wie ze nodig dachten te hebben om ze op te lossen. Ze wierven nieuwe vrijwilligers op wie ze hun verworven vaardigheden al doende overdroegen. Via een werkgelegenheidsprogramma zijn in elk deelproject duizend werkloze bewoners nu twee dagen in de week bezig als uitvoerders van wijkverbeteringen. Ze zijn gebonden aan contracten over inzet, prestaties en verantwoord gebruik van geld en materiaal. De projecten worden gevolgd in een veel bekeken realityshow op de Zuid-Afrikaanse televisie. Die zet kijkers aan tot nieuwe Kwanda-initiatieven. Leren door te doen is een belangrijk onderdeel van het empowerment-proces. “Je kunt ook leren van mislukkingen”, zegt Lebo Ramafoko. De bewoners moeten het zelf doen; de professionals houden zich afzijdig. Ramafoko: “Als coach is het vaak moeilijk niet in te grijpen als dingen misgaan. Toch moeten je handen op je rug gebonden zijn.”

“Je zou niet krampachtig moeten blijven streven naar consensus”, zo bekritiseert dr. Gavin Andersson op goedmoedige toon ons poldermodel. “Laat mensen actie ondernemen en als er een tegenactie komt, wordt duidelijk wat de beste actie is.” Hiermee legt de Zuid-Afrikaan een vinger op een zere plek van de participatie in de polder: de angst voor conflicten en de vrees dat het compleet uit de hand loopt als burgers zelf beslissingen over hun buurt mogen nemen.
De blanke Andersson spreekt met de zwarte Lebo Ramafoko op een conferentie over ‘empowerment’, georganiseerd door het programmabureau Wijkaanpak, het Amsterdams Steunpunt Wonen en Kennisnetwerk Amsterdam. Met steun van Oxfam Novib is het tweetal naar Nederland gehaald. Als een soort omgekeerde ontwikkelingshulp vertellen ze over een succesvol project in Zuid-Afrika waarbij bewoners hun lot in eigen hand namen (zie kader). Behalve het Zuid-Afrikaanse project moet ook een participatiemodel uit Chicago (zie kader) de 150 professionals die zich in Garage Notweg hebben verzameld inspireren.

Geen cent

Slums en hulpverleners die nauwelijks een cent te makken hebben als mogelijk model voor de Amsterdamse praktijk? Interessant, zeker net op het moment dat het nieuwe kabinet en het stadsbestuur het mes zetten in gelden voor de wijkaanpak en bewonersondersteuning. Kunnen de bezuinigingen als katalysator dienen voor zelfsturing door bewoners? In het jargon van positivo’s: biedt de crisis ook kansen?
Karin Daman van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven is ‘verbinder’ bewonersparticipatie bij de Amsterdamse wijkaanpak. Ze is een van de organisatoren van de conferentie. Volgens Daman was besparing niet de verborgen agenda van de bijeenkomst.”Het belangrijkste is de vraag hoe we meer ruimte kunnen scheppen voor bewonersinitiatieven. Maar in Zuid-Afrika is geld natuurlijk een grotere beperking dan hier. Dat kan leerzaam zijn: wij moeten het ook doen met minder middelen.”
Maar zijn Nederlanders er wel voor te porren om zelf iets te doen aan de leefbaarheid of aan de openbare ruimte van hun buurt? Volgens Daman doen bewoners nu al veel en kan Kwanda een voorbeeld zijn. “Er zijn buurten met veel werklozen en jongeren en vrouwen zonder uitkering of werk. Daar zit veel potentieel. Belangrijk is zo’n leertraject dat bewoners doorlopen. Daarbij zou je, net als bij Kwanda, contracten met ze kunnen afsluiten over bijvoorbeeld een schoolplein dat moet worden aangepakt, of andere projecten die bewoners belangrijk vinden.”

Accountable Autonomy
In Chicago hebben burgers sinds begin jaren negentig grote zeggenschap over onderwijs en politietaken. Op basis van deze praktijk en voorbeelden uit Brazilië en India heeft de Amerikaanse professor in de politicologie Archun Fung vier principes opgesteld voor wat Empowered Participatory Governance (EPG) en ook wel Accountable Autonomy wordt genoemd. Een van de principes is dat ambtenaren en professionals bij ondersteuning van bewoners flink wat beslissingsbevoegdheid hebben. In 2007 is in twee buurten in Den Haag geëxperimenteerd met deze Accountable Autonomy. Dat was geen succes. De proef rondom veiligheid leidde weliswaar tot meer betrokkenheid van burgers, maar van echt meebesturen volgens de principes van Fung kwam het niet. De betrokken ambtenaren en professionals liepen vast in de bureaucratie. Hun chefs en de directeuren daarboven moesten met veel overleg worden overtuigd van de noodzaak van bewonersplannen. Een verlammend proces voor de samenwerking met de betrokken burgers, aldus socioloog en Fung-kenner Imrat Verhoeven. In Nederland moet nog veel veranderen voordat burgers echt kunnen meebesturen.

Burgers die aan de openbare ruimte gaan sleutelen, kan dat in Nederland? Conferentiedeelneemster Tamar Hagbi, regiomager bij corporatie De Key, heeft er een hard hoofd in: “Ik kan mij voorstellen dat als burgers in Nederland zomaar wat stoeptegels gaan rechtleggen, dit hier wordt gezien als overtreding”. Ook Daman erkent dat zo’n initiatief nu niet vanzelfsprekend is: “Als stadsdeel moet je bereid zijn de gebruikelijke gang van zaken opzij te zetten.”

Vertrouwen

Zodra eenmaal een aanzet is gegeven en de voorwaarden zijn geschapen, moeten overheid en bewonersbegeleiders zich afzijdig houden en vertrouwen op de burger om bewonersinitiatieven te laten gedijen, luidt de filosofie achter Kwanda. “Instituties moeten anders gaan denken, minder in termen van helpen. Ze moeten geloven in de eigen kracht van bewoners”, zo onderschrijft Jacqueline van Loon, directeur van het Amsterdams Steunpunt Wonen, dit uitgangspunt. “Corporaties doen het al, maar zijn er nog terughoudend mee. We moeten kijken wat goed gaat en dat uitbreiden. Bijvoorbeeld bewonerscollectieven die zelf hun binnentuin bijhouden.”
Het ASW wordt zelf ook flink getroffen door de bezuinigingen. “Maar we willen niet alleen defensief denken, maar mensen leren het zelf te doen”, zegt Van Loon. “We kunnen niet zeggen: doet u het vanaf nu maar zelf. Want dat gaat niet vanzelf. De vraag is hoe je zo’n leertraject opzet, in de bestaande processen integreert en hoe je er andere financiering voor kunt regelen.”
Programmamanager wijkaanpak Hettie Politiek denkt er hetzelfde over. “Participatie is, net als de wijkaanpak, een kind dat uiteindelijk moet worden losgelaten. Maar nu nog niet. Het is belangrijk genoeg om het structureel te maken. Misschien met financiering vanuit de nieuwe coalities die we nu bij de wijkaanpak smeden met ondernemingen.”
Kan een abrupte subsidiestop als katalysator dienen voor grotere betrokkenheid van burgers? “In Chicago was er inderdaad een soort crisis nodig voor zo’n omslag”, zegt socioloog en participatiedeskundige dr. Imrat Verhoeven. “Maar het is de vraag of in Nederland de druk daar wel groot genoeg voor is.”

Bemoedigend

Meer directe bewonersparticipatie kan ook hier werken, blijkt uit een recente evaluatie van het zogenoemde voucherproject. Bij dit project waren burgers zelf ontwikkelaars, beoordelaars en uitvoerders van plannen voor de buurt. Het experiment leidde tot betrokkenheid van een grote groep bewoners, tot meer contacten tussen verschillende bewoners en tot de verwerving van tal van nieuwe vaardigheden, zoals lobbyen, plannen en verslaglegging. Bovendien gingen bewoners zeer consciëntieus om met gemeenschapsgeld, zegt Margriet Koomen van de Huurdersvereniging Amsterdam, de organisatie die het voucherproject onder haar hoede had. “Voor veel mensen is duizend euro een gigantisch bedrag. Ze zijn daarom vaak zuiniger dan ambtenaren”.

Johan van der Tol

Kopgroepen en droomgroepen

FvdM — Tue, 09 Nov 2010 16:51:24 +0100

Kopgroepen en droomgroepen

Wat is er gebeurd op onze Standplaats Staalmanplein?
Het vernieuwingsproces zit in de planvormingfase. Woningcorporatie de Alliantie doet nadrukkelijke pogingen de bewoners daar een serieuze rol in te geven. Vier keer is de zogeheten ‘Kopgroep Staalmanpleinbuurt’ inmiddels bij elkaar geweest om mee te praten over de vernieuwing van hun buurt. Omar Taachirt, in het dagelijks leven administratief medewerker, is door de Alliantie gevraagd om deel te nemen aan de Kopgroep, die in totaal uit ongeveer 25 mensen bestaat. Taachirt is al eerder betrokken geweest bij een vernieuwingsproces, toen de woning van zijn vader in Bos en Lommer werd gesloopt. “Ik heb toen veel bijeenkomsten bezocht. Die ervaring wil ik nu graag in mijn eigen buurt benutten.”
Die ervaring was overigens niet zo positief. Taachirt: “Er wordt tijdens zo’n inspraakproces van alles beloofd, bijvoorbeeld dat je terug kunt keren in je eigen buurt, maar puntje bij paaltje worden er veel meer eisen gesteld dan waar je aan kunt voldoen. De Alliantie pakt het echter beter aan: alles wordt genotuleerd, waardoor je in elk geval het idee hebt dat het allemaal wat serieuzer wordt genomen.”
Jammer vindt Taachirt dat er in verhouding zo weinig allochtonen in de kopgroep zitten. “Het zijn met name oudere autochtonen die meepraten. Zij willen niet weg uit hun mooie flats met een lift en dat snap ik best. Maar ik woon met mijn gezin met vier kinderen in een kleine, vochtige vierkamerwoning. Dus ik ben niet tegen sloop en nieuwbouw als ik maar terug kan keren in een grotere, betere woning in deze buurt.”
Volgens Rob Hoogeveen, gebiedsontwikkelaar van de Alliantie, hebben zich wel aardig wat allochtonen aangemeld voor de Kopgroep, maar haken die vaak na één keer af. “Met een persoonlijke benadering proberen we die bewoners er toch opnieuw bij te betrekken. In het algemeen blijft het moeilijk om mensen mee te laten praten over een plan wat nog zo weinig concreet is.” De keerzijde van de vroege betrokkenheid.
Inmiddels zijn ook de eerste droomgroepen ‘Ouder worden in de Staalmanpleinbuurt’ en ‘Veilig buiten spelen’ bij elkaar geweest. Tijdens die bijeenkomsten maakten ruim veertig mensen hun toekomstwensen kenbaar.
En in mei gaat de eerste paal de grond in van de nieuwbouw van het Hart en de Parade, een eerste concrete stap in het vernieuwingsproces. Op deze plek zijn behalve woningen, een nieuwe school, moskee, kinderdagverblijf en zorgcentrum gepland. [JvV]

Behoefte aan studentenhuisvesting blijft groeien

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:21:41 +0200

Behoefte aan extra studentenhuisvesting blijft groeien

ASVA houdt stad aan ambities

Eind dit jaar zijn er over een periode van vier jaar bijna zevenduizend extra studentenwoningen gerealiseerd. Een deel van de tijdelijke huisvesting wordt ontmanteld en de studentenpopulatie blijft groeien. Universiteiten en studentenbonden willen dan ook een nieuwe vierjarige prestatieafspraak met stadsbestuur en corporaties maken: nog eens negenduizend studenteneenheden graag!

Extra studentenhuisvesting
Tijdelijke huisvesting: NDSM-terrein: de 380 wooncontainers kunnen nog drie jaar blijven staan Wenckebachweg: de 1000 wooncontainers blijven – na bouwkundige aanpassingen – nog vijf jaar staan. Houthavens: De 900 tijdelijke woningen kunnen waarschijnlijk nog een jaar blijven. Ter vervanging van de containerwoningen zijn dit voorjaar 335 wooneenheden opgeleverd op Zeeburgereiland. Zeeburgereiland: voor 235 tijdelijke woningen bij de Piet Heintunnel wordt onderzoek gedaan naar verlenging. Zuidas: er loopt een haalbaarheidsstudie naar (tijdelijke) studentenhuisvesting. Permanente huisvesting Case 400: de nieuwe locatie opent 1 oktober voor studenten, sloop van de oude Casa is twee jaar uitgesteld. Eind 2010 levert De Key 170 nieuwe eenheden op in Zuidoost, bij de HES/HvA en het ROC De Key heeft bovendien een aantal verbouwprojecten in de planning. Ymere levert dit jaar project De Tribune op: 150 woningen voor studenten die (top-)sport bedrijven. Zuidas: dit jaar komen 34 eenheden gereed.

ASVA-voorzitter Dave van der Pol moet het nog zien gebeuren: negenduizend nieuwe studentenwoningen erbij de komende vier jaar. “We zijn heel blij met de ambities van het gemeentebestuur, maar we zijn ook realistisch. Er is een bouwstop afgekondigd en er wordt alom bezuinigd. Maar we zullen net als de afgelopen vier jaar volop meedenken.”
De ASVA is een van de studentenorganisaties die in het ‘voortgangsoverleg’ zitten tussen woningcorporaties en gemeentevertegenwoordigers. “Uit dat overleg blijkt dat corporaties en gemeente vaak niet op een lijn zitten. Dat is jammer want dat stagneert. Maar het is ook een complexe materie; op papier zien de plannen er leuk uit maar de uitvoering is vaak een stuk lastiger.”
De ASVA wil net als vier jaar geleden een prestatieafspraak maken. In september wordt hierover gesproken met verantwoordelijk wethouders Maarten van Poelgeest en Freek Ossel. Van der Pol: “Met een versterkt ASVA-team zullen we langzaam maar zeker de druk opvoeren want ondanks alle goede wil is er nog steeds een tekort aan studentenhuisvesting.”

Meer studenten

Ook komend jaar zullen weer meer studenten in de Amsterdamse collegebanken plaatsnemen dan in het jaar hiervoor. De universiteiten verwachten ongeveer negen procent meer eerstejaars en de HBO-instellingen ongeveer acht procent.
Volgens Lous Vinken, programmamanager Studentenhuisvesting van de gemeente, betekent dit niet automatisch dat er ook zoveel extra huisvesting nodig is. Vinken: “Volgens onderzoek in opdracht van VROM en OCW zijn eerstejaars studenten minder uitwonend dan ouderejaars. Dat loopt landelijk op van 49 procent uitwonend in het eerste jaar tot tachtig procent in het laatste jaar. In Amsterdam is gemiddeld 37 procent van de eerstejaars studenten uitwonend. En er komen sowieso ieder jaar woningen vrij na het aflopen van de campuscontracten.”
In de afgelopen jaren hebben corporaties de huisvestingsproblematiek van studenten mede aangepakt met tijdelijke oplossingen, vooral wooncontainers. Een flinke kink in de kabel is dat deze wooncontainers niet zomaar nog eens vijf jaar mogen blijven staan. Bij verlenging moeten de woningen namelijk voldoen aan de veranderende eisen van het Bouwbesluit Nieuwbouw. Vinken: “Momenteel geldt dat onder meer voor de duizend woningen aan de Wenckebachweg. Daar wordt een sprinklerinstallatie aangebracht en van een groot aantal woningen worden de douches opgeknapt. De bouwwerkzaamheden leiden echter tot zoveel overlast dat verhuurder De Key bewoners tijdelijk elders moet huisvesten.”
Dankzij de crisis lijken momenteel voldoende locaties aanwezig voor tijdelijke huisvesting. De gemeente opteert nu voor meer semi-permanente nieuwbouw: “Voor tijdelijke huisvesting geldt een maximale termijn van vijf jaar. Om echter uit de investerings- en grondkosten te komen, moeten de woningen vijftien tot twintig jaar worden geëxploiteerd. Modulaire bouw met prefabtoepassingen is prima geschikt voor tijdelijke nieuwbouw van studentenwoningen, maar dan moeten ze wel veel langer dan vijf jaar blijven staan.”
Klassieke studentenflats met onzelfstandige wooneenheden worden niet meer gebouwd, omdat ze financieel onaantrekkelijk zijn voor studenten: geen recht op huurtoeslag. Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten daarom voor een wetswijziging die wel huurtoeslag mogelijk maakt. Dan zouden de corporaties veel grotere aantallen kunnen realiseren. Bovendien krijgen studenten meer keuze uit woonvormen.
De komende vier jaar wordt ingezet op uitbreiding van het aantal studentenwoningen met negenduizend eenheden. Vinken: “Dat wordt deels gehaald uit nieuwbouw maar er wordt ook uit de bestaande woningvoorraad geput. Het is ambitieus, maar ook de afgelopen vier jaar hebben we - op zevenhonderd woningen na - de doelstelling gehaald.”

"Huurtoeslag voor onzelfstandige studentenhuisvesting"
Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten voor huurtoeslag voor onzelfstandige wooneenheden. Alleen dan kunnen corporaties eenvoudige wooneenheden tegen aanvaardbare kosten realiseren. Dergelijke 'studentenflats' worden nu niet meer gebouwd omdat studenten alleen in aanmerking komen voor huurtoeslag als ze wonen in – op zich duurdere - zelfstandige eenheden. DUWO en de AFWC wijzen erop dat er vanwege de crisis - en de vele braakliggende terreinen - mogelijkheden te over zijn voor de bouw van tijdelijke en (semi-)permanente eenheden voor studenten. Volgens de corporaties kan fors op de bouwkosten worden bespaard als een deel van de nieuwe woningen eenvoudige onzelfstandige eenheden zijn, met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Dat is goedkoper voor studenten én voor de corporaties. Uit recent onderzoek van VROM zou bovendien blijken dat bijna de helft van de eerstejaarsstudenten een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte. Als voor dergelijke eenheden huurtoeslag mogelijk wordt, zou dat slechts de helft van de toeslag kosten die nu voor zelfstandige eenheden nodig is (gemiddeld 66 euro tegenover 134 euro). DUWO en de Federatie zouden het logisch vinden wanneer de huurtoeslag toegankelijk wordt gemaakt voor alle studenten, ongeacht het type woning waarin zij wonen. Zij stellen voor om als eerste stap de onzelfstandige eenheden die vanaf 2010 nieuw worden gebouwd onder de huurtoeslag te laten vallen. Het kabinet realiseert dan een kostenbesparing, omdat de corporaties een deel van het programma met zelfstandige eenheden zullen omzetten naar goedkopere onzelfstandige eenheden.

Janna van Veen

Blik op 2040

admin — Tue, 29 Jun 2010 15:01:34 +0200

Structuurvisie Amsterdam centraal in nieuwe Jaarboek AFWC

Blik op 2040

Dit jaar is het thema-deel in het Jaarboek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties gewijd aan de Structuurvisie Amsterdam 2040. De Federatie heeft diverse externe partijen gevraagd hoe zij vanuit hun oogpunt naar de ontwikkeling van de stad kijken. Dat natuurlijk aangevuld met de eigen visie op de ontwikkeling van de stad.

Structuurvisie…
Die is er toch al?
Er wordt al zolang gesproken over de Structuurvisie 2040 dat het verbaast dat ze nog altijd niet definitief is. Dit najaar is het zover. Tenminste: het definitieve voorstel wordt na de zomer aan de gemeenteraad aangeboden. Aan het oorspronkelijke visiedeel van de Ontwerp Structuurvisie zijn drie onderdelen toegevoegd: het aanwijzen van het havengebied binnen de ring A10 en de Zuidas als geschikte locaties voor de Olympische Spelen in 2028; verbetering van de verbinding tussen Amsterdam en Schiphol; en een verkenning van de toekomst van Gaasperdam

Eind 2008 presenteerde de AFWC als bijdrage aan de Ontwerp Structuurvisie een eigen koersdocument onder de naam ’10 voor Amsterdam’. Daarin wordt de noodzaak onderschreven om de komende decennia nog 50.000 tot 70.000 woningen toe te voegen aan de stad. In de visie van de corporaties is vooral op de Noordelijke IJ-oever nog plaats om in hoge dichtheden bij te bouwen. Gebieden direct zuidelijk en westelijk van de A10 dienen zich te ontwikkelen tot centrumstedelijk gebied, door langs de ringweg aan weerszijden een hoogstedelijk milieu tot stand te brengen. Via stadsstraten over de ring heen (zie Bos en Lommer) én onder de ring door (zie ontwikkelingen bij Delflandplein) moeten de gebieden worden verbonden. Zo ontstaat, althans volgens de Amsterdamse corporaties, rond de ringweg de Gouden Bocht van de 21ste eeuw.
De Federatie roept de gemeente op om - gegeven de huidige crisis - “duidelijker dan nu” prioriteiten te stellen: “Daarbij is het de kunst om die plannen te selecteren die als hefboom werken om daarmee marktpartijen aan te trekken. (…) Je zou gebieden met een sterke marktpotentie versneld kunnen ontwikkelen. De Noordelijke IJ-oevers en het Zeeburgereiland zijn daarvan een duidelijk voorbeeld.” Beide gebieden zijn volgens de corporaties geschikt voor hoogbouw, “uiteraard in combinatie met hoogwaardige openbare ruimte.“

Metropool

De Amsterdamse woningmarkt
Het Jaarboek van de AFWC bevat traditiegetrouw uitputtend cijfermateriaal over de Amsterdamse woningmarkt, waaronder de nieuwbouwproductie, de verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop ervan. Gegevens uit het jaarboek over de woningvoorraad vindt u in de NUL20 Barometer (achterpagina). Het Jaarboek 2010 is te downloaden via de site van de AFWC: www.afwc.nl

Wethouder Maarten van Poelgeest benadrukt in zijn bijdrage dat de nieuwe structuurvisie de eerste is waarin vanuit regionaal perspectief wordt gekeken naar de ruimtelijke opgaven voor de stad. “De woningbouwopgave wordt dan ook op die manier bekeken. We willen in 2040 100.000 nieuwe woningen hebben gebouwd. Daarvoor is een plancapaciteit van 120.000 woningen nodig. Elke gemeente in de regio moet doen waar zij goed in is. Amsterdam biedt bij uitstek een hoogstedelijk woonmilieu. Dat betekent wat mij betreft dat nog maar sporadisch grondgebonden woningen binnen Amsterdam worden gebouwd.”
De directeur Haven, Dertje Meijer, stipt aan dat stad en haven na 2030 in elkaars vaarwater gaan zitten op de Westelijke IJ-oever en dat dit “innovatieve oplossingen” vraagt. Na 2030? Ja. Gemeente en havenbedrijven hebben namelijk een convenant gesloten om de bouw van woningen in de Houthaven en op de NDSM-werf mogelijk te maken. Tegenprestatie is dat de gemeente de komende twintig jaar geen andere plannen in uitvoering brengt die bedrijven kunnen belemmeren.
Zaanstad is volgens Piet Keijzer, oud-wethouder van deze gemeente, bezig met een transformatie van een milieubelaste industriestreek naar een aantrekkelijke woonstek. Jammer alleen dat er momenteel nog zoveel ‘milieucontouren’ zijn die woningbouw beperken. Keijzer noemt dat de ‘Zaanse paradox’. De enige manier om daaraan te ontsnappen is volgens hem om de gebieden langs de Zaan en het IJ te herontwikkelen. Het eerste gebied dat wordt aangepakt is het Hembrugterrein, maar ook daar staat de huidige milieubelasting wonen in de weg.
Adri Duivesteijn krijgt in het jaarboek nog eens de ruimte de ‘Almere Principles’ uit te dragen. Almere kiest voor een organische stedenbouw van kleine stappen en veel zelfbouw. Duivesteijn: “Almere wordt een stad die meer en meer door de mensen zélf wordt gemaakt. Dat is dan ook de uitdaging die er ligt voor de woningcorporaties. Hoe kunnen zij de stedenbouw van onderop stimuleren? Hoe kunnen zij initiatieven van de burgers zelf faciliteren? Of en hoe zij deze vragen kunnen beantwoorden, zal bepalend zijn voor de rol die corporaties in de uitwerking van Almere 2.0 zullen spelen.”
Arco Leusink spreekt namens de Huurdersvereniging Amsterdam de wens uit om “het regionaal onvermogen op te heffen”. Oftewel: regionale problemen echt regionaal te zien: “De structuurvisie geeft hiervoor een goede aanzet, maar ook hierin is het dorp Amsterdam een eigen koninkrijk met een hek eromheen waarbinnen alles zou moeten passen.”
Age Fluitman, voorzitter van de Amsterdamse Kamer van Koophandel, vraagt zich ten slotte of al die 70.000 extra woningen wel nodig zijn. Hij vindt het bovendien onzin dat bedrijfsterreinen op de Noordelijke IJ-oever worden opgeofferd aan woningbouw: “Dit gebied is nu zeer schaars bedrijventerrein, omdat het een van de drie terreinen is aan diep vaarwater. De bedrijven doen het goed, er ligt geen ov-infrastructuur.”

Fred van der Molen

Bewoners slooppanden zijn de klos

admin — Tue, 29 Jun 2010 14:58:33 +0200

Talrijke slecht onderhouden woningen blijven langer staan vanwege de crisis

Bewoners slooppanden zijn de klos

Omdat de nieuwbouw in Amsterdam krakend tot stilstand komt, vrezen bewoners van slooppanden voor een onaangename toekomst. Het ziet er naar uit dat ze nog lang zullen moeten blijven wonen in hun panden, waaraan de afgelopen jaren nauwelijks onderhoud is gepleegd. Corporaties vinden dure investeringen, zoals aanleg van cv-ketels, in deze verouderde woningen onverantwoord. ‘Schoon, heel en veilig’ is hun uitgangspunt, maar de vraag is of dat voldoende zal zijn om huurders met onderhoudsklachten tevreden te stellen.

Overleven in de Dirk Sonoystraat
Het echtpaar Schneider woont in een sloopflat in de Dirk Sonoystraat (Nieuw-West). “Als er een eerste paal wordt geslagen zie je die managers van de corporaties vooraan staan”, zegt mevrouw. “Maar ik kan niet beweren dat wij tevreden zijn over de gang van zaken. Aan onze flat wordt niets meer gedaan, die staat al zeven jaar op de slooplijst. En de voorlichting kan een stuk beter. Het leefmilieu gaat ondertussen met tijdelijke huurders en krakers snel achteruit.” Op de galerij is een uitgebrande woning, die met planken is dichtgetimmerd. De Schneiders is een gerenoveerde woning in de nabijgelegen Colijnstraat in het vooruitzicht gesteld. “Het duurt alleen steeds iets langer dan gepland, vanwege ‘doorschuifproblemen’.” Hun huur gaat straks van 275 naar 490 euro, maar dat hebben ze er voor over om in de buurt te blijven. “Wij willen niet naar Zaandam, Hoofddorp of IJburg, daar hebben we geen aansluiting.” Hun voormalige buurtgenoten, de familie Belal, kozen juist wel voor IJburg, uit nood. “Onze huur is verdubbeld, maar dat hebben we er voor over. Er is nooit iets aan onze onderhoudsklachten gedaan. De corporatie herhaalde alleen maar dat we vooral moesten luchten en witten”, zegt mevrouw Belal. In 2005 hoorden ze voor het eerst van de vernieuwingsplannen. “Toen was sprake van sloop in 2010, later 2011. Maar het kan dus best 2020 worden voordat ze echt gaan slopen en bouwen. Daar wilden wij niet op wachten! Met een urgentieverklaring konden we uiteindelijk hier terecht. Het was trouwens wel een verrassing dat je zelfs met zo’n urgentie nog steeds honderden zoekers voor je hebt!”

De Ombilinstraat in de Indische Buurt ligt in een typisch vernieuwingsgebied. Aan de bladderende verf op de kozijnen is al duidelijk te zien dat op onderhoud in de afgelopen jaren is bezuinigd. Op nummer 14, 1-hoog, woont Ram Sukhdev met zijn vrouw en twee kinderen. Hun woning ruikt naar bleek. NUL20 wordt rondgeleid. Zoals in veel vooroorlogse woningen kraken de slechte houten vloeren en is goed te horen wat de buren doen. Het keukenblok is half in elkaar gestort. De geiser heeft geen afzuigkap. In de keukenmuur is een grote scheur zichtbaar. Centrale verwarming is er niet. In de woonkamer heeft corporatie Eigen Haard op Sukhdevs dringende verzoek een klein gevelkacheltje laten installeren. Daaraan heeft hij zelf 150 euro moeten bijdragen. “Voor een nieuw keukenblok is de eigen bijdrage 300 euro”, vertelt hij.
En dan het vochtprobleem. De douche in de gang, zonder raam, is de voornaamste boosdoener. De ventilatiekanalen in de woning functioneren niet naar behoren en dus is er vochtoverlast, veel vochtoverlast. Ieder jaar schildert Sukhdev een verse laag verf over de zwarte schimmel heen, overal in huis. Echt helpen doet het niet. “De corporatie raadt aan om veel te stoken, ook in de zomer, en te luchten tijdens het koken, ook in de winter”, zegt hij, met enig understatement. “We betalen iedere maand 195 euro aan energiekosten.” En veel geld hebben ze niet, want Sukhdev is gedeeltelijk arbeidsongeschikt en werkt maar vier uur per dag. Hij heeft een zaak tegen de corporatie aangespannen. Niet de eerste. Hij kreeg weliswaar al huurverlaging, maar de hele familie heeft gezondheidsklachten: astma. “De dokter zegt: de woning aanpakken of verhuizen…”

Verrot

Sukhdev staat niet alleen met zijn onderhoudsklachten. Zijn bovenbuurman Tjin Liep Shie, op driehoog, tilt demonstratief een systeemtegel uit het plafond van de slaapkamer. Het hout daarachter is onmiskenbaar verrot. Bij hem werden vochtproblemen in de keuken provisorisch door de corporatie verholpen… met verhullende gipsplaten. Veel hielp het niet. De schimmel slaat er alweer doorheen. Wel is zijn oude geiser vervangen door een moderne ketel. Dat was twee weken voor de kantonrechter langs zou komen voor een zitting ter plekke. Een beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie. Zijn huurverlaging bleef overigens gehandhaafd.
Dit zijn bewoners die het er niet bij hebben laten zitten. Ze hebben de bewonerscommissie, het Wijksteunpunt Wonen, de huurcommissie en – uiteindelijk - de kantonrechter weten te vinden. Maar het gaat ze niet om de verkregen huurverlaging. Dat is niet het belangrijkste. Ze willen gewoon een goed onderhouden woning. En duidelijkheid over hun situatie. Want al twee jaar is in hun geval sprake van mogelijke sloop en nieuwbouw.
Eigen Haard wil in 2011 de bewoners van dit blok elders gaan huisvesten, “als alles voorspoedig verloopt”. Een kostbare parkeervoorziening zorgt nog voor vertraging. Het ontwerp moet worden aangepast.

Geen vervangende woningen

Directeur Peter Hildering van Eigen Haard zit met het probleem van onderhoudsklachten in slooppanden in zijn maag. “Dit is voor alle partijen heel vervelend”, begint hij. “Maar als je verwacht dat een pand nog maar vijf jaar staat ga je niet meer overal cv-installaties aanleggen. Veel onderhoudsproblemen zijn trouwens pas echt op te lossen als de woning leeg staat. Maar natuurlijk mag de woonkwaliteit nooit door de basis heen zakken.”
Ondertussen zet Eigen Haard wijk- en huismeesters in om bewoners van ooit te slopen panden te bewegen er samen het beste van te maken. Klachten worden serieus genomen, zegt hij. Zo zullen ook alle woningen in de Ombilinstraat door Technisch Beheer worden bezocht. En voor de schrijnende gevallen wordt zonodig een ad hoc-oplossing bedacht. “Maar daar moet je voorzichtig mee zijn, want dat spreekt zich snel rond.”
Kan een corporatie bij verloren zaken wegens onderhoudsachterstand niet een algemene huurverlaging in zo’n complex doorvoeren? “Het blijft maatwerk, dus: nee”, antwoordt Hildering. “Ik steek dat geld liever in extra schoonmaken of toezicht.”
Tim van Ruiten is Hoofd Beheer bij Far West en ook hij kent de problemen. Maar wat doet hij eraan? “We houden die panden schoon, heel en veilig, letten bijvoorbeeld extra op trappenhuizen en controleren de installaties. Ook bij tijdelijke verhuur. Als de technische conditie van een pand erg slecht is, slopen we toch maar vast, zelfs al weten we dat nieuwbouw er momenteel niet in zit. In die laatste fase is verloedering niet altijd te voorkomen. En… je moet natuurlijk wel eerst de bewoners ergens anders kúnnen huisvesten.”
Van Ruiten geeft toe dat het woningaanbod daarvoor momenteel niet groot genoeg is. “Er is inderdaad een groep die geen uitzicht heeft op een vervangende woning. Gezien de onzekerheid over het tempo van de vernieuwing is dat heel lastig. Als je niet langer over vijf, maar over minstens tien jaar uitstel spreekt, dan moet je per complex misschien kijken of je de kwaliteit nog kunt verbeteren. We denken verder na over een manier om echt álle bewoners te bereiken met advies, bijvoorbeeld over ventilatie. Mogelijk gaan we buurtgenoten opleiden voor huisbezoeken.”
Strijdbare bewoners vinden ondertussen de Wijksteunpunten Wonen aan hun zijde. Jeroen Koster, coördinator in Oost, kent de problemen maar al te goed uit de praktijk: “Plannen maken en uitvoeren kost heel veel tijd. Maar het onderhoud aan afgeschreven panden is ondertussen jarenlang minimaal. Wij vinden dat je als eigenaar verantwoordelijk ben voor regulier onderhoud tot er echt wordt gesloopt of gerenoveerd. Maar wij zien steeds vaker dat er helemaal geen onderhoudsplan voor deze panden blijkt te bestaan! Bij zaken tegen verhuurders namen we het vroeger op tegen particuliere huurders, nu zijn het meestal de corporaties. Er zijn meer conflicten en ze worden groter.”

Bas Donker van Heel

Is zelfbouw wél crisisbestendig?

admin — Tue, 29 Jun 2010 14:55:36 +0200

Succes van particulier opdrachtgeverschap in Almere prikkelt het OGA

Is zelfbouw wél crisisbestendig?

Sinds het uitbreken van de kredietcrisis zit de woningbouw in Amsterdam in het slop. Ontwikkelaars, banken en kopers houden elkaar in een wurggreep, waardoor er nog weinig projecten van de grond komen. Het kan ook anders. In Almere draait de verkoop van vrije kavels aan particulieren op volle toeren. In drie jaar tijd kon zo met de bouw van ruim duizend woningen worden begonnen. Een wenkend perspectief voor Amsterdam?

Op donderdag 27 mei, twee dagen vóór de start van de verkoop van 54 nieuwe bouwkavels in het Almeerder Columbuskwartier, rolde de eerste koper zijn slaapzak uit voor de deuren van het stadhuis. De dag erna kreeg hij gezelschap van zeven anderen. De rij groeide op zaterdag uiteindelijk uit tot dertig man, die er allemaal in slaagden om een optie te nemen op het lapje grond van hun dromen. Vooral de kleinere en goedkopere kavels van 253 m2 bleken populair, al werden er ook veel opties genomen op de grond voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers.
Opnieuw was het Almere gelukt om middenin de economische crisis met succes vrije kavels aan de man te brengen. Een jaar geleden gingen in het Pinksterweekeinde ook al ruim honderd bouwkavels in het Homeruskwartier van de hand. Van de driehonderd lapjes grond die er toen werden aangeboden, is inmiddels zestig procent verkocht of in optie genomen. Eerder waren in de wijk al ruim vierhonderd vrije kavels aan de man gebracht. De gemeente kon in totaal daardoor al 45 miljoen euro aan grondopbrengsten inboeken. Wethouder Adri Duivesteijn, die drie jaar geleden begon met zijn campagne voor meer particulier opdrachtgeverschap in Almere, kan tevreden zijn. Sinds 2007 werden in zijn stad meer dan duizend vrije kavels in alle soorten en prijsklassen verkocht. Tot 2014 wordt zelfs aan een verdubbeling van dat aantal gewerkt.

Ruim 400 kavels verkocht

Het succes van de kavelverkoop in Almere geeft Amsterdamse beleidsmakers te denken. Door de crisis nemen in de hoofdstad ontwikkelaars amper nog woningbouwprojecten in aanbouw. De nieuwbouwproductie dreigt daardoor dit jaar op nog geen 1500 woningen uit te komen. Een absoluut dieptepunt dat herinneringen oproept aan de magere beginjaren van deze eeuw. Kan zelfbouw misschien ook in de hoofdstad de woningproductie een extra impuls geven? Angelique Bor, projectleider particulier opdrachtgeverschap bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), denkt van wel. In de afgelopen jaren werden in het Oostelijke Havengebied en op IJburg ruim vierhonderd vrije kavels verkocht, inclusief 38 waterkavels in de noordbuurt van het Steigereiland. Op Rieteiland-Oost verwisselden zelfs fikse lappen grond van eigenaar tegen prijzen van vijf of zes ton.
“Vrije kavels passen goed bij een meer kleinschalige woningbouw, waarover wij op dit moment nadenken. Het is alleen lastig om voldoende locaties te vinden om het op grote schaal toe te passen”, aldus Bor. Voorlopig lijkt vooral de tweede fase van IJburg voor grootschalige zelfbouwprojecten in aanmerking te komen. Wethouder Van Poelgeest heeft aangegeven dat de helft van de woningproductie er uit particulier opdrachtgeverschap moet bestaan. Bor en haar collega’s onderzoeken op dit moment in welke vorm dat het best kan. Zo denkt de gemeente ook aan andere varianten, waarbij bewoners meer invloed hebben op het eindproduct, zoals het mede-opdrachtgeverschap dat ook in Almere is beproefd (zie kader).

Het zal nog zeker tot 2013 duren, voordat de eerste woningen op IJburg II kunnen worden gebouwd. Op dit moment is de gemeente nog druk aan het tekenen aan het stedenbouwkundig plan en is er ook nog geen verkavelingsvoorstel voor de nieuwe eilanden. Tot die tijd staat er wel een aantal kleinere zelfbouwprojecten in de stad op stapel. Zo wordt binnenkort een strook van achttien zelfbouwkavels aan de Sloterweg uitgegeven en heeft stadsdeel Zuidoost plannen voor vijftien vrije kavels aan de ‘s Gravendijkdreef. Verder moeten in het Bijlmerpark en in de T-buurt van het stadsdeel ook zelfbouwkavels komen. En dan is er nog het Zeeburgereiland, waar over enige tijd tachtig particulieren hun eigen huis mogen bouwen als de plannen niet al te veel worden aangepast aan de nieuwe economische tijden. Ten slotte komen begin volgend jaar nog de laatste 72 waterkavels in de Noordbuurt van het Steigereiland op de markt.

Duurzaam en innovatief

Van de vrijekavelprojecten in het Oostelijk Havengebied en op IJburg heeft het OGA veel geleerd, verklaart zelfbouwadviseur Bart Truijens. “In de Scheepstimmermanstraat hebben we bijvoorbeeld ervaren, dat het verstandig is om harde deadlines voor de afbouw van de woningen in de verkoopovereenkomsten op te nemen. En om te voorkomen dat de straat verschillende keren moet worden opgebroken om nutsvoorzieningen aan te leggen, kunnen die beter vooraf worden aangelegd. Op het Steigereiland hebben we dat zo gedaan.”
Het is Truijens tijdens het begeleiden van particuliere bouwers ook opgevallen hoe ver kavelkopers voorop lopen in het bedenken van innovatieve oplossingen voor hun water- en energieverbruik. “Ze zijn niet alleen meer bij duurzaamheid betrokken, maar ze zijn ook bereid om er flink in te investeren. Dat ze daarbij zelf ook de besparing voor honderd procent incasseren, vormt natuurlijk een extra prikkel.” Dankzij de zelfbouwprojecten komen mensen in een buurtje meestal ook al snel met elkaar in contact. “Vooral collectieve projecten scoren daarin hoog, maar ook individuele kavelkopers wisselen op zelfgemaakte websites vaak al allerlei informatie met hun buren uit.”

Koudwatervrees

Met zoveel voordelen zou je verwachten dat iedereen staat te trappelen om particulier opdrachtgeverschap ruim baan te geven. Maar Bor en Truijens constateren veel koudwatervrees bij ambtenaren. “Sommigen zijn bang dat de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit niet wordt bereikt. Anderen wijzen erop dat het uitgeven van individuele kavels meer tijd kost dan alles bij één ontwikkelaar af te zetten. Ze vergeten daarbij dat onderhandelingen over bouwenveloppen ook vaak eindeloos duren. De komende tijd zullen we stadsdelen en projectbureaus ervan proberen te overtuigen, dat het toch loont om meer zelfbouwprojecten in hun plannen op te nemen. Zeker op locaties waar duurzaamheid een grote rol speelt, zoals Buiksloterham of de Houthavens, kun je met particulier opdrachtgeverschap je voordeel doen.”

Mede-opdrachtgeverschap (nog) niet gelukt
Particulier opdrachtgeverschap is niet de enige manier om bewoners meer invloed te geven op de bouw van hun woning. In Almere is ook geëxperimenteerd met mede-opdrachtgeverschap, waarbij ontwikkelaars en kopers samen een project realiseren. Voor deze variant tussen projectmatige bouw en zelfbouw reserveerde de stad in het Homeruskwartier zeven bouwvelden, waarop 1200 woningen gebouwd moesten worden. In een prijsvraag mochten ontwikkelaars een visie voor deze locaties indienen. Uit de 76 (!) inzendingen selecteerde een jury er veertien, waarop potentiële kopers vervolgens mochten stemmen. Op die manier werd voor ieder bouwveld de ontwikkelende marktpartij bepaald. Diezelfde verkiezing zorgde bij de kopers wel voor veel verwarring. Velen hadden niet in de gaten, dat ze op een visie stemden en nog met de ontwikkelaar om de tafel moesten om samen een definitief woningontwerp te maken. Ze vroegen de ontwikkelaar wanneer het huis af zou zijn en hoeveel het zou gaan kosten. Toen het allemaal veel langer bleek te gaan duren en veel huizen duurder werden dan was verwacht, haakten de meeste inschrijvers af en kochten elders in de stad een kant-en-klare woning. Op dit moment worden de meeste locaties dan ook volgebouwd met seriematige projectbouw. Ondanks deze mislukking probeert Almere het opnieuw. Bij een nieuwe ronde projecten met mede-opdrachtgeverschap zijn inmiddels voor twee van de vijf bouwvelden (kleinere) ontwikkelaars gevonden. Of het concept ook in andere gemeenten en zonder verkiezing kan werken, blijft onduidelijk.

Jaco Boer

Zeven portefeuillehouders Wonen

admin — Wed, 19 May 2010 13:31:50 +0200

Een nieuwe lichting stadsdeelpolitici: wie zijn ze en waar staan ze voor?

Zeven portefeuillehouders Wonen

Van de veertien portefeuillehouders Wonen uit de vorige bestuursperiode blijven er twee op hun post. Beiden, de PvdA'ers Germaine Princen (Oost) en Egbert de Vries (Zuid), krijgen wel een veel groter stadsdeel onder hun hoede. Emile Jaensch van Zuidoost is ook een oude bekende: eerder was hij al eens stadsdeelwethouder Wonen in Oud-Zuid. Ook Kees Diepeveen van Noord is een oudgediende. In het vorige college deed hij al Ruimtelijke ordening, nu zit ook de ‘volkshuisvesting’ in zijn takenpakket. Konden de vorige wethouders wonen vergaderen op het PvdA-partijkantoor, nu zijn de sociaal-democraten niet meer in de meerderheid: drie tegenover vier: GroenLinks twee, VVD en D66 beide één.

Oost: Germaine Princen (PvdA)
'Speculatie tegengaan'
"In Oost kunnen er nog best koopwoningen bijkomen, maar wat mij betreft komt er een einde aan het splitsingsbeleid. We zien te vaak dat particuliere vastgoedhandelaren die niets met de buurt hebben, panden opkopen, splitsen en met dikke winst weer doorverkopen. De vierkantemeterprijzen in Oost zijn de laatste jaren flink gestegen en we moeten ervoor zorgen dat de Indische Buurt of de Dapperbuurt volksbuurten blijven. Maar als we toch splitsingsvergunningen moeten afgeven dan stellen we hoge duurzaamheidseisen. Dat is goed voor het milieu en de woonlasten van de bewoners. We zetten in op de vernieuwing van Jeruzalem, Oostpoort en het Zeeburgereiland. De plannen rond de Wibautas maken we 'juridisch bouwrijp'; voor de uitvoering zijn we afhankelijk van de markt."
Wooncarrière: geboren aan de Prinsengracht en via een nieuwbouwwoning in Buitenveldert op veel verschillende plekken in Oost gewoond, van sloopwoningen tot een eengezinswoning in de Dapperbuurt.

Centrum: Boudewijn Oranje (D66)
'Extra aandacht middengroepen en dienstverlening'
"In het Centrum willen we de positie van lage en middeninkomens borgen. Vooral voor middeninkomens is het aanbod te laag, daar willen we met de corporaties afspraken over maken en hopen we dat het rijk de huurliberalisatiegrens optrekt. Voor nieuwbouw is in het Centrum weinig ruimte, wel willen we langdurig leegstaande kantoorgebouwen omzetten in woningen en zetten we ons in voor de ontwikkeling van het Storkterrein, inclusief woningbouw. Op korte termijn willen we daar tijdelijke studentenhuisvesting realiseren. Ook gaan we door met het project 'Wonen boven Winkels', dat levert per jaar een beperkt aantal woningen op. Ook gaan we de dienstverlening vereenvoudigen, dat kan ook op het gebied van bouwvergunningen een stuk beter."
Wooncarrière: Kwam als student aan de Egelantiersgracht terecht, huurde er jarenlang een zolderkamer en kocht het huis uiteindelijk om eind jaren negentig te verhuizen naar een koopwoning aan de Herengracht.

Zuid: Egbert de Vries (PvdA)
'Middeninkomens meer kansen bieden'
"Zuid is een populair stadsdeel, ook in tijden van crisis. Woningbouw op het Archiefterrein en in de Stadionbuurt gaan gewoon door. Anders ligt het bij de Zuidas; daar willen we meer woningen maar het stadsdeel is daar niet aan zet. De projecten Surinameplein en Olympisch Kwartier Zuid hangen af van de heroverwegingen in de centrale stad. Samen met de corporaties willen we met koopgarant meer koopwoningen voor middeninkomens realiseren en wij zijn voor het optrekken van de liberalisatiegrens opdat huurders met een middeninkomen ook huurbescherming krijgen. We zijn ertegen dat de locatie mee gaat tellen in de huurprijs, want dan wordt Zuid voor de middengroepen onbetaalbaar. Ook krijgen studenten, starters en jongeren prioriteit."
Wooncarrière: kwam begin jaren negentig naar Amsterdam, woonde tien jaar lang in een portiek-etagewoning in de Pijp en woont nu in een grondgebonden woning in dezelfde buurt.

West: Godfried Lambriex (PvdA)
'Kleine woningen behouden voor jongeren'
"In wat voorheen Bos en Lommer was, hebben we nog een flinke opgave om daar een gemengde wijk van te maken. Verder wil ik me inzetten om met de corporaties goede afspraken te maken over de kosten voor de sociale woningbouw, zodat huurders snel weten waar ze aan toe zijn. In de komende jaren willen we ook letten op behoud van kleine goedkope woningen voor jongeren. Wooneenheden kleiner dan 35 vierkante meter willen we niet meer zomaar bij een andere woning voegen. In West zetten we in op het verduurzamen van de bestaande bouw. Als gerenoveerd moet worden, dan stellen we extra isolatie-eisen."
Wooncarrière: begon in een studentenkamer in de Kanaalstraat, woonde tien jaar in een huurwoning aan de Amsteldijk, een koopwoning in de Rivierenbuurt en sinds tien jaar in De Baarsjes in een huis met een tuin.

Zuidoost: Emile Jaensch (VVD)
'De middenklasse vasthouden'
"We zetten in op het vasthouden van de middenklasse. Die komt wel al naar Zuidoost, maar we zien ook veel gezinnen weer vertrekken. Daarom is het van belang om de vernieuwing van de Bijlmer af te maken. Vooral het gebied rond het Anton de Komplein is urgent. Duidelijk is dat het economisch tij niet in ons voordeel werkt. Met de corporaties gaan we om tafel om te kijken hoe we de voorzieningen zoals de winkelcentra in Gein en Holendrecht West kunnen verbeteren en de woningproductie op gang kunnen houden. Waar bouwen door de crisis niet lukt, willen we proberen tijdelijke studentenhuisvesting te realiseren."
Wooncarrière: als student gestart op de Prinsengracht ('erg gezellig maar niet goed voor de studie'), vervolgens naar een huurhuis in de Pijp en dat huis later gekocht. Woont nu vanwege bestuursfunctie in Zuidoost met gezin in een eensgezinswoning met tuin in de G-buurt.

Nieuw-West: Paulus de Wilt (GroenLinks)
'Minder sloop, meer betrokkenheid bewoners'
"We willen proberen tempo te houden in de vernieuwingsoperatie van Nieuw-West. Dat willen we meer dan voorheen met bewoners samen doen en we gaan meer inzetten op renovatie dan op sloop/nieuwbouw. In gebieden als Osdorp en Slotervaart is al veel gedaan of liggen plannen klaar, in Slotermeer hebben we nog een grote opgave liggen die we gaan oppakken. De verdichting van Nieuw-West is een belangrijk onderdeel in de vernieuwing. Bij nieuwbouw willen we met de corporaties afspraken maken over meer sociale woningbouw; daar zijn kansen voor, nu koopwoningen minder goed aan de man te brengen zijn. Bovendien dreigen we in Nieuw-West onder de afgesproken 45 procent sociale huur te komen. Dat is niet de bedoeling. Ook geven we extra aandacht aan jongeren en grote gezinnen."
Wooncarrière: Geboren in Slotermeer, maar buiten Amsterdam opgegroeid. Tijdens studietijd naar Slotervaart en via huurwoningen aan de Reguliersgracht en op de Oostelijke Eilanden, nu eigenaar van een loftachtige woning in Overtoomse Veld.

Noord: Kees Diepeveen (GroenLinks)
'Inzetten op levendige centra'
"De komende jaren doen we er alles aan om de levendige centra van Nieuwendam-Noord, De Banne en Oud-Noord te realiseren. Het gaat steeds om een samenhangend pakket van woningbouw, winkels en maatschappelijke voorzieningen. We hebben de pech dat op het moment dat er al veel gesloopt was, de crisis toesloeg. We proberen de ontwikkelaars te helpen door nieuwe afspraken te maken over de grondprijs en zelf meer te investeren in maatschappelijk vastgoed. Voorlopig gaan we geen nieuwe plannen maken voor sloop. Ook staan we niet toe dat meer sociale woningbouw wordt verkocht dan we al hebben afgesproken. We willen met de corporaties inzetten op renovatie en het verduurzamen van bestaande bouw. Corporaties kunnen dan meer huur vragen en bewoners gaan er per saldo op vooruit omdat hun energielasten omlaag gaan."
Wooncarrière: Als student in Uilenstede begonnen en via huurwoningen in Oost en West al jaren tevreden in een ruime jaren dertig koopwoning aan de Nieuwendammerdijk in Noord.

Joost Zonneveld

Energielabel in puntenstelsel

admin — Tue, 16 Mar 2010 21:07:25 +0100

Substantieel effect op de huren pas vanaf 2012

Energielabel in puntenstelsel

Per 1 juli wordt het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) voor zelfstandige huurwoningen aangepast. De huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie worden vervangen door punten voor het energielabel van de woning. Dat kan leiden tot flinke huuraanpassingen, maar tot 2012 alleen voor nieuwe verhuringen.

Steunpunt Wonen:
gemiddelde huureffect is gering
Uit een steekproef van het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen Amsterdam zou blijken dat het gemiddelde huureffect gering is. Het bureau baseert zich daarbij op een beperkte corpus van 2073 woningen, waarvan 327 met een energielabel: de maximaal redelijke huur van die 327 woningen stijgt met gemiddeld vier euro per maand. Per individuele woning kunnen huren wel flink stijgen of dalen: de maximale huur van B-label woningen stijgt gemiddeld 90 euro (18,5 punt); die van F-label woningen zakt bijna 40 euro. Bij de woningen zonder energielabel (1751 stuks) die punten toegekend krijgen op basis van het bouwjaar gaat de maximale huurprijs gemiddeld 27,50 euro omlaag. Ingrid Houtepen van het Stedelijk Bureau: “Een fictief energielabel gebaseerd op bouwjaar leidt in Amsterdam dus meestal tot minder punten. Het loont voor een eigenaar vrijwel altijd om een energielabel aan te vragen.”

Tenzij de Kamer het onderwerp alsnog 'controversieel' verklaard, gaat het energielabel vanaf juli de huren beïnvloeden. De huurhoogte van sociale huurwoningen wordt sinds jaar en dag begrensd door het Woningwaarderingsstelsel (WWS), beter bekend als het puntenstelsel. Per 1 juli worden de huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie vervangen door punten voor het energielabel van de woning. Dit betekent grosso modo dat verhuurders voor energieslurpende huizen minder huur en voor energiezuinige huizen – bij nieuwe verhuringen(!) - meer huur mogen vragen. Overigens geldt het nieuwe WWS tot 2012 alleen voor nieuwe verhuringen van woningen met een officieel energielabel. Voor de meeste huurders verandert er dus niets per 1 juli.
Voor energiezuinige woningen kunnen verhuurders straks maximaal 44 punten bijtellen; nu is dat maximaal 28 punten. Woningen zonder energielabel worden ingedeeld op bouwjaar.

‘Zwaar negatief’

Dezer maanden zijn de corporaties de huureffecten aan het doorrekenen. Eigen Haard heeft zijn huiswerk al gedaan. De corporatie loopt ook voorop met het aanmelden van energielabels (75% van het Amsterdamse bezit gedaan). Bas Groenevelt, senior adviseur wijk- en voorraadstrategie van Eigen Haard, heeft berekend dat de WWS-wijziging ‘zwaar negatief’ uitpakt: “Het scheelt 47.000 punten op ons totale woningbestand van 42.500 woningen. Voor ongeveer 1200 woningen wordt de nieuwe maximaal redelijke huur lager dan de huidige netto huur. Dat levert vanaf 2012 een geschatte huurderving op van 50.000 euro per maand indien er geen energetische ingrepen plaatsvinden.” Van deze woningen moet bovendien vanaf 1 juli de huur worden bevroren. In totaal krijgt 38 procent van het woningbezit van Eigen Haard meer en 53 procent minder WWS-punten.
Groenevelt: “Aan de ene kant ontstaat dus extra verdiencapaciteit bij mutatie/harmonisatie, maar aan de andere kant verdampt er juist verdiencapaciteit. De balans is voor ons sterk negatief: bij volledige mutatie en harmonisatie is de geschatte huurderving 200.000 euro per maand.”
Dat is natuurlijk een theoretisch bedrag. In de eerste plaats krijgt slechts zeven procent van de woningen per jaar een nieuwe huurder. Ten tweede heeft het labelen van de resterende voorraad een positief effect op het puntentotaal. Ten derde zal de corporatie het komende decennium nog flink investeren in energiebesparing. Groenevelt: “Daar voelen we ons sowieso toe verplicht, maar deze huureffecten zullen zeker als stimulans werken.”
Ymere en De Key verwachten elk van zo’n 2500 woningen de huur te moeten verlagen uitgaande van de huidige situatie. Van de overige woningen van De Key stijgt bij 8600 en daalt bij 4150 woningen het puntentotaal. Ook hier: bij de huidige situatie.

Stimulans

Geschat wordt dat meer dan de helft van de corporatiewoningen een laag energielabel (categorie E en slechter) heeft. Huurders kunnen zich echter niet direct vanaf 2012 rijk rekenen. De WWS-aanpassing heeft namelijk betrekking op de ‘maximaal redelijke huur’. In Amsterdam betaalt 81 procent van de sociale huurders minder dan 90 procent van dat maximum. Puntenaftrek leidt dus niet automatisch tot huurverlaging. Alleen op langere termijn lopen corporaties verdiencapaciteit mis, omdat ze de huren bij mutatie minder kunnen verhogen (‘harmoniseren’) tenzij ze hun woningen energiezuiniger maken en de resterende energielabels aanmelden.
De Huurdersvereniging Amsterdam is blij met de nieuwe regeling. Woordvoerder Bastiaan van Perlo: “We hebben eerder gepleit voor een regeling die verhuurders echt stimuleert hun woningen energiezuiniger te maken. In het nieuwe puntenstelsel zit zo’n ‘schuine lijn’.”

Fred van der Molen

De complete analyse van Rigo vindt u hier.

Zie ook de Barometer en het nieuwsartikel "Met groen energielabel naar vrije sector"

Brussels akkoord over staatssteun verkleint kansen middeninkomens

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:37:33 +0100

Brussels akkoord over staatssteun corporaties verkleint kansen middeninkomens

Addertje onder het gras

De Nederlandse woonsector haalde half december opgelucht adem. Van Brussel mag de staat woningcorporaties financieel blijven ondersteunen. Corporaties kunnen doorgaan met het verzorgen van woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, met het verbeteren van de leefbaarheid en het bouwen van maatschappelijk vastgoed. Maar middeninkomens krijgen minder kans op een corporatiewoning.

Maatschappelijk vastgoed
Nog niet alle details van het akkoord zijn uitgewerkt, zoals de regels voor maatschappelijk vastgoed. Nu al mogen commerciële projecten, zoals koopwoningen, niet worden gefinancierd onder WSW-borging. Daarbij werd voor de ‘commerciële plint’ van woongebouwen een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering komt te vervallen, omdat commercieel vastgoed ook door marktpartijen kan worden gerealiseerd. Buurthuizen, scholen en dergelijke mogen nog steeds worden gefinancierd met WSW-borging, maar wat onder maatschappelijk vastgoed valt, is nu een afgebakend lijstje (zie NUL20.nl). Cultuurcentra en kerken – waarin corporaties incidenteel investeerden – staan daar niet op.

Medio december kwam een einde aan een jarenlange discussie met Brussel over de rol van de Nederlandse corporaties. De Europese mededingingsautoriteit vond de status aparte van deze ‘maatschappelijke ondernemers’ maar lastig. Was bij de nieuwbouwproductie bijvoorbeeld wel sprake van eerlijke concurrentie met commerciële ontwikkelaars? Belangrijkste struikelblok was de staatssteun. Die krijgen corporaties op verscheidene manieren: borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en toegang tot de Bank Nederlandse gemeenten (waardoor onder de marktrente kan worden geleend); korting op de grondprijs voor sociale woningbouw én reguliere project- en saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (zoals voor de wijkaanpak).
Nederland heeft Brussel van de maatschappelijke betekenis van het corporatiestelsel kunnen overtuigen. Woningcorporaties mogen grotendeels op de oude voet doorgaan: zorgen voor woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, investeren in wijkverbetering en bouwen van maatschappelijk vastgoed. Ook de directe projectsteun in het kader van de wijkenaanpak vindt genade in Brussel.
Maar in het akkoord zijn wel beperkingen gesteld, met consequenties voor Amsterdam. Allereerst heeft de Europese Commissie de doelgroep voor sociale huurwoningen nauwer afgebakend: de nieuwe inkomensgrens van 33.000 euro beperkt de toegang tot deze woningen voor middeninkomens. Ten tweede wordt nauwer omschreven in welk ‘maatschappelijk vastgoed’ corporaties mogen investeren.
Een consequentie van het nieuwe beleid is bovendien dat corporaties nog strakker hun maatschappelijke en commerciële activiteiten moeten scheiden. Dat leidt tot ingrijpende administratieve aanpassingen die al 1 april 2010 (was eerst zelfs 1 januari) moeten ingaan. “Vreemd, zeker als je bedenkt dat de Europese Commissie pas na jaren tot een uitspraak kwam,” vindt Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Wij bepleiten een overgangstermijn, zodat mensen met een iets hoger inkomen dan 33.000 euro die al jarenlang ingeschreven staan, nog de tijd krijgen om een woning te accepteren.”

Middeninkomens

Volgens de nieuwe staatssteunregels moet elke corporatie ten minste negentig procent van de huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens (€ 648) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro. Corporaties die onder die 90-procentsnorm blijven, moeten “te veel ontvangen staatssteun” terugbetalen.
De AFWC berekent dat de 90-procentsnorm tot dusver in Amsterdam niet wordt gehaald (84% in 2009, 85% in 2008) en in de Stadsregio nog minder (81% in 2009 en 2008). Met studentenwoningen en tijdelijke verhuringen meegerekend komt Amsterdam dichtbij de norm, maar blijft de regio daar enkele procenten onder steken.
De Federatie verwacht negatieve effecten, bijvoorbeeld voor het herplaatsen van stadsvernieuwingsurgenten. Gemiddeld verdient zo’n vier procent van hen te veel. En daarnaast zijn er nog beroepsgroepenregelingen (zorg, politie en onderwijs) en de medische en sociale urgentieregelingen die kunnen knellen met de inkomensnorm. Die tien procent is snel op.
Corporaties zullen meer woningen moeten toewijzen aan lagere inkomensgroepen. De dupe daarvan lijken vooral de lage middeninkomens, die weinig alternatieven hebben in de koopsector en vrije sectorhuur. Onhandig is bovendien dat de nieuwe inkomensnorm afwijkt van het huidige beleid, stelt Art Klandermans, afdelingsmanager wonen en stedelijke vernieuwing bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Amsterdam geeft huishoudens tot 38.000 euro voorrang in de sociale sector. “Al onze beleidsinstrumenten zijn daarop afgestemd.” In 2008 werd 7,5 procent van de nieuwe verhuringen gedaan aan inkomens tussen 33.000 en 38.000 euro.
Ten slotte leiden de Brusselse directieven tot extra administratieve lasten bij corporaties. Zij zullen gescheiden boekhoudingen moeten voeren en gemengde complexen met vrije sector en sociale huur moeten splitsen. Voor vrije sector huurwoningen zullen ze in de toekomst leningen op de vrije markt moeten afsluiten, naast de WSW-leningen.

Fred van der Molen

Kosten gebouwd parkeren

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:07:44 +0100

Corporaties schrikken terug voor hoge kosten gebouwd parkeren

Parkeerprobleem

In Amsterdam dienen parkeervoorzieningen bij nieuwbouw meestal binnen de eigen kavelgrenzen te worden gerealiseerd. Corporaties schrikken – zeker in deze crisistijd - steeds meer terug voor de enorme kosten die dat voor hen met zich meebrengt. Is het huidige beleid wel toekomstbestendig? En kan het gebouwd parkeren niet slimmer worden uitgevoerd?

Parkeerruimte is in steden een schaars goed. In Amsterdam wordt dat probleem tegemoetgetreden met hoge parkeertarieven – die in het centrum horen tot de hoogste ter wereld -, bouw van parkeergarages en de verplichting om bij nieuwbouwprojecten de parkeervoorziening op de eigen kavel te realiseren. Op deze wijze zijn het Oostelijk Havengebied, IJburg en de Zuidelijke IJ-oever ontworpen. In deze dichtbebouwde nieuwbouwwijken staat daarom opvallend weinig blik op straat. Bewoners, politici en ontwikkelaars zijn het er roerend over eens dat dit de leefbaarheid van buurten bevordert.
Minder eenstemmigheid is er over de verdeling van de kosten. De kosten van gebouwde parkeervoorzieningen komen nu (bijna) volledig voor rekening van de betreffende ontwikkelaar. Bij complexen met veel koopwoningen is die extra investering – zo’n 30.000 tot 45.000 euro per ondergrondse parkeerplek – nog grotendeels terug te verdienen door die plekken te verkopen of verplicht te verhuren aan de bewoners. Maar dat lukt alleen als het betreffende stadsdeel op straat een stevig parkeerregime invoert en de nieuwbouwbewoners parkeervergunningen weigert. In Nieuw West komt zo’n ‘flankerend beleid’ tot dusver nauwelijks van de grond.

Flinke verliezen

Bij complexen met sociale huurwoningen moeten corporaties bij voorbaat een flink aanvangs- en exploitatieverlies voor lief nemen. Corporaties kunnen en willen huurders niet verplichten een parkeerplek af te nemen. Ruud van Trijp van Stadgenoot: “We krijgen opgelegd hoeveel parkeerplekken we moeten realiseren bij de woningen. Voor sociale huurwoningen is dat vaak 0,5 parkeerplek per huishouden. Doorgaans is er weinig ruimte voor onderhandeling en komen alle risico’s bij ons te liggen. Vaak worden die parkeervoorzieningen slecht benut, mede omdat buiten parkeren goedkoper of zelfs gratis is.”
Van de 2700 parkeerplaatsen die Stadgenoot momenteel exploiteert staat 29 procent leeg, waarmee de corporatie jaarlijks 720.000 euro aan huuropbrengsten misloopt. Bovendien bouwen ze garages in gebieden waar (nog) geen betaald parkeren is of de parkeerdruk relatief laag is. Op IJburg kent Stadgenoot bijvoorbeeld een leegstand van 62 procent en in Osdorp 37 procent. Op IJburg kun je de auto altijd nog wel ergens gratis parkeren en in Nieuw West is er alleen een parkeerregime in beperkte gebieden rond winkelcentra (Osdorperplein en Plein 40-45) en bij de ring A10. Maar zelfs binnen de ring boekt Stadgenoot flinke exploitatieverliezen (in Oud-West is de leegstand 67 procent). Bij de projecten die Stadgenoot de komende jaren wil realiseren, is al een bedrag van ruim 22 miljoen euro aan onrendabele investeringen in parkeerplaatsen opgenomen.

Dat zijn cijfers die er niet om liegen. Stadgenoot wil dan ook af van deze verliezen, blijkt uit de pas verschenen ‘Parkeervisie’. De corporatie ziet het subsidiëren van parkeervoorzieningen niet als een kerntaak. Van Trijp: “Ons kapitaal moet vooral in woonruimte worden geherinvesteerd. Investeringen in parkeren gaan ten koste van die in woningen.”
Parkeervoorzieningen dienen volgens Stadgenoot een collectief doel. De corporatie pleit daarom voor een evenwichtiger kostenverdeling tussen gemeente en corporatie. Als voorbeeld wordt het project de Buskenblazer genoemd, waarin stadsdeel Bos en Lommer bijna zes ton subsidie bijdraagt voor parkeerplekken van sociale huurders en AMH-kopers. Bovendien krijgen de kopers in dat complex geen parkeervergunning.
Ook Far West zucht onder de kosten en exploitatieverliezen van gebouwde parkeervoorzieningen. Directeur Jacques Thielen ziet een aantal problemen: “Er is veel leegstand omdat huurders geen parkeerplaats willen of kunnen afnemen. De 90 euro parkeerkosten per maand is voor hen een hoog bedrag en er is geen huurtoeslag voor parkeren. Bij koopwoningen zien we kopers afhaken omdat ze niet de verplichte parkeerplek willen afnemen. Die 20.000 tot 25.000 euro voor zo’n plek is in West toch gauw tien procent van de koopprijs.” Tenslotte zit er volgens Thielen nog een probleem aan te komen vanwege de strengere EU-normen uit Brussel rond staatssteun.

Losknippen

Hoe nu verder? Thielen heeft geen pasklare oplossing. Hij wil in ieder geval geen gebouwde parkeervoorzieningen meer bouwen in gebieden zonder streng parkeerregime. De introductie van een parkeerregime in Nieuw West is weliswaar door het bestuur toegezegd in de Parkstaddeal, maar blijkt heel moeilijk te liggen. Het betaald parkeren heeft in Slotervaart veel kwaad bloed gezet. In Geuzenveld-Slotermeer is het bestuur teruggefloten door de stadsdeelraad en Osdorp maakt weinig haast buiten het winkelgebied. Thielen vindt dat de overheid maar moet meebetalen als ze toch gebouwd parkeren wil. Hij wil ook de huidige parkeernorm – vaak één parkeerplek per huishouden - ter discussie stellen.
Woningbouwregisseur Bob van der Zande kan zich daarin vinden: “Dat er zoveel leegstand is, geeft aan dat er iets niet klopt. De stedenbouwkundige eisen zijn misschien te streng. De hoofdboodschap is voor mij dat we opnieuw moeten kijken of we de eisen en regels rond parkeervoorzieningen minder stringent kunnen toepassen. In gebieden met lagere dichtheden moeten planeigenaren flexibeler gaan denken om een betere exploitatie mogelijk te maken. Maar we moeten wel de kwaliteit van het gebied in stand houden; je kunt maar één keer parkeervoorzieningen bouwen.”
Stadgenoot wil parkeervoorzieningen weer losknippen van de woning. Van Trijp: “Wij zien parkeren primair als een gebiedskwaliteit, niet een woningkwaliteit. Dat maakt dat een parkeervoorziening ook omliggende bouwblokken kan bedienen. Onze visie is dat klanten te allen tijde vrij moeten zijn in het al dan niet huren/kopen van een parkeerplek.”
Ontvlechting van woning en parkeerplek maakt het volgens Stadgenoot mogelijk met een frisse blik naar beter te exploiteren oplossingen te kijken. Soms kunnen parkeerplaatsen beter onder een plein, de weg of in een apart gebouw worden ondergebracht. Er zijn tal van varianten denkbaar (overdekt parkeren, halfverdiept-overdekt, parkeerlagen in of op het gebouw). Ondergronds parkeren is in ieder geval meestal de duurste oplossing. Van Trijp: “Bovendien willen we bewoners keuzevrijheid bieden. Het is toch vreemd dat je kopers verplicht een parkeerplaats af te nemen. De helft van de Amsterdammers heeft geen auto.”

Fred van der Molen

Woongroep Marokkaanse ouderen

admin — Tue, 16 Mar 2010 19:59:50 +0100

Veel migranten willen laatste jaren het liefst in eigen kring doorbrengen

Woongroep Marokkaanse ouderen

Eind februari opende Far West de eerste Marokkaanse ouderenwoongroep van Amsterdam. ‘Andalus’ is een cluster van negentien woningen voor 50-plussers in Slotervaart. Een feestje was op zijn plaats, want aan de realisatie gingen vijf jaar overleg en begeleiding vooraf. In twee talen.

Meer Etnische woongroepen voor ouderen in Amsterdam
Andalus is de eerste woongroep voor Marokkaanse ouderen in Amsterdam. Meerdere projecten voor andere etnische doelgroepen lopen momenteel, zoals een project voor Chinese ouderen in Zeeburg en voor Indische ouderen in Slotervaart. Eerder ontstonden speciale woonvoorzieningen - vaak wibo-woningen binnen grotere complexen - voor oudere Turken (Bos en Lommer), Hindoestanen (Zuidoost en Geuzenveld), Chinezen (Zuidoost) en Surinamers (De Baarsjes en Zuidoost). Iris Westerterp (Dienst Wonen, Zorg en Samenleving): “Voorheen liet de gemeente vorming van woongroepen over aan particulieren en ontwikkelaars, maar vragers en aanbieders vinden elkaar toch niet zo gemakkelijk. Daarom willen we een beeld krijgen van initiatieven en mogelijke knelpunten, maar dat heeft wat tijd nodig. Voorzieningen specifiek voor etnische groepen liggen vanwege de toewijzing volgens WoningNet wel enigszins gevoelig. We denken nog na hoe we daarmee om moeten gaan. Maar ouderenwoongroepen passen prima binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.”

Fatima Ouaziz (Amsterdams Steunpunt Wonen) was er vanaf het prille begin bij. “Met het Migranten Platform Westelijke Tuinsteden betrokken we bewoners bij de vernieuwing. Tijdens een voorlichtingsbijeenkomst diende zich toen het plan voor een woongroep van Marokkaanse ouderen aan.”
Maar het fenomeen ‘woongroep’ is de meeste Marokkanen onbekend. Ouaziz: “Het begon met een groepje vrouwen die ervoor kozen bij elkaar te wonen. De oude dag doorbrengen in Marokko was voor hen niet aan de orde. Later kwamen daar anderen bij. Eén wens was duidelijk: oud worden doe je het liefst met mensen met wie je dezelfde cultuur en gewoontes deelt. Om over de taal maar te zwijgen.”
Maar daarna heeft het nog vijf jaar geduurd voor iedereen wist wat het inhield om bij elkaar te wonen en voor elkaar en de gemeenschappelijke ontmoetingsruimte verantwoordelijk te zijn. “Je kunt geen vereniging oprichten voordat iedereen weet wat statuten zijn en wat je erin wilt zetten.”
Toch wist de initiatiefgroep zowel het stadsdeel als Far West enthousiast te maken. De corporatie huurde Ouaziz in als begeleider van de groep. Met een bus ging het vervolgens op excursie richting Den Haag, waar de eerste Nederlandse woongroep voor Marokkaanse ouderen tot stand kwam. Aansluitend volgden kadertrainingen en gesprekken over rolverdeling, statuten en omgangsvormen.
De woningen zijn weliswaar zelfstandig, maar het is de bedoeling dat de huurders elkaar bijstaan. Ouaziz: “Laatst was er een man uitgegleden. Een ander lid van de woongroep heeft hem toen geholpen en verzorgd. Daar draait het om.” Er is inmiddels al een wachtlijst. Voorwaarden voor toewijzing zijn: van Marokkaanse afkomst, ouder dan 50 en geen thuiswonende kinderen.
De bewonersgroep varieert in leeftijd van 47 tot 80 jaar. Slechts een gering aantal spreekt goed Nederlands. Het hele traject is in twee talen gegaan. “Dat kost tijd”, verzucht Ouaziz.
Het is de bedoeling dat de bewoners in de ontmoetingsruimte straks activiteiten voor ouderen uit de buurt gaan verzorgen. Ook hierbij wordt de groep ondersteund. Fatma Khottoul (procesmanager bij Far West): “Het is niet de bedoeling dat Andalus zich naar binnen keert, maar juist onderdeel van de gemeenschap is. Veel van hun kinderen wonen overigens in de directe omgeving.”

Woongroepen zijn weer in

Far West zal bij gebleken belangstelling meer van deze projecten opzetten. Ondertussen is het beheer van de woningen overgedragen aan collega Stadgenoot. Directeur Wonen Hester van Buren was bij de opening: “Wij merken dat de wens leeft om samen binnen hetzelfde complex te wonen, overigens voor allerlei soorten groepen. Ook voor de eerste generatie allochtonen geldt dat kinderen niet altijd tijd voor ze kunnen vinden. Dit is een manier om dreigende eenzaamheid tegen te gaan. Bovendien willen ze liever niet zoveel hulp van buitenaf, ze kunnen nu elkaar bijstaan.”
Goedkoop is het ontstaanstraject niet. In Oud-West was Stadgenoot eerder acht jaar bezig met een groep, tot het proces spaak liep. “Je hebt de gebruikelijke taalproblemen, maar mensen moeten daarnaast leren om bijvoorbeeld een plattegrond te lezen. Er is weleens onbegrip. ‘Geen thuiswonende kinderen’ is niet hetzelfde als ‘geen bezoek mogen ontvangen’. Er is steeds veel uit te leggen.”

Bas Donker van Heel

Aanpassing WWS: kleine huurwoningen kunnen met energiemaatregelen naar vrije sector

FvdM — Thu, 04 Mar 2010 11:47:28 +0100

Aanpassing WWS: kleine huurwoningen kunnen met energiemaatregelen naar vrije sector

Gat in de markt?

Per 1 juli 2010 wordt het nieuwe woningwaarderingsstelsel van kracht. Dan worden extra punten voor een groener energielabel toegekend. Verhuurders kunnen dan met energiebesparende maatregelen kleinere woningen naar de vrije sector tillen. Vooral in woningmarktgebieden zoals Amsterdam zit daar een groot gat in de markt, betoogt Thijs Luijkx van Rigo.

Goed uitgeruste en afgewerkte appartementen kleiner dan ongeveer 80 m2 vallen vaak in de sociale huursector met het huidige woningwaarderingsstelsel (wws). In de vrije huursector worden daarom vooral appartementen aangeboden die groter zijn dan deze 80 m2. Het actuele aanbod van vrije huurappartementen in Amsterdam weerspiegelt dit. Het aanbod met een woonoppervlakte (gbo) kleiner dan 80 m2 is beperkt tot 10 procent van het totale aanbod in de vrije sector.

Figuur 1 Aantal aangeboden vrije sector huurappartementen in Amsterdam naar oppervlakteklasse (m2 gbo)

Bron: Huizenzoeker.nl, november 2009

Hoe verhoudt het aanbod van vrije sector huurappartementen in Amsterdam zich tot de vraag? Een eerste indicator is de prijs per m2 per oppervlakteklasse. De gemiddelde m2-huurprijs van appartementen kleiner dan 80 m2 ligt op € 21 tegen € 18 in de klasse 80 tot 100 m2 en € 16 in de klassen 100 tot 120 m2. De hogere m2-prijzen in de oppervlakteklassen tot 80 m2 indiceren een krapte in dit segment (prijzen ontleend aan huizenzoeker.nl, zie figuur 2).

Figuur 2 Prijs per m2 gbo vrije sector huurwoningen in Amsterdam naar oppervlakteklasse november 2009

De prijzen zijn gebaseerd op advertenties van Amsterdamse huurappartementen op Huizenzoeker.nl in 2009. Dit aanbod bestaat zowel uit kale als gestoffeerde als gemeubileerde appartementen.

CBS-gegevens over verhuizingen binnen en naar Amsterdam laten zien dat vooral alleenstaanden verhuizen naar een woning in Amsterdam (72%). Een deel van de alleenstaanden is student. Het andere deel bestaat uit jongeren tot 30, gescheiden personen en senioren die alleen achterblijven. Juist dit type huishoudens zoekt een (tijdelijke) huurwoning, vaak op korte termijn. De prijzen mogen boven de liberalisatiegrens liggen en 50 tot 80 m2 volstaat. Maar de meesten willen niet meer dan € 1.200 betalen. Juist in de relatief ‘goedkope’ vrije sector is heel weinig aanbod. Het aanbod op Huizenzoeker.nl bestond in november 2009 voor 1 procent uit woningen met een huurprijs lager dan € 800 en voor 88 procent uit woningen met een huurprijs vanaf € 1.200. Terwijl uit het verhuurbaarheidsonderzoek vrije sector huur Stadsregio Amsterdam en Almere blijkt dat ondanks de recessie de verhuurbaarheid in het segment tot € 1.000 in Amsterdam goed blijft en dat boven deze grens sprake is van vraaguitval.

Figuren 3 en 4: Aandeel verhuizers binnen en naar Amsterdam naar huishoudensamenstelling en leeftijd in 2008

Bron: CBS, 2009

Het nieuwe wws beloont energiezuinige woningen. Hierdoor wordt het mogelijk om appartementen kleiner dan 80 m2 aan te bieden in de vrije sector. Het bijgaande voorbeeld illustreert dit. Een goed uitgerust en afgewerkt appartement van 64 m2 gbo en energielabel A+ krijgt met het actuele wws 141 punten en valt daarmee net in de sociale huursector (liberalisatiegrens is 143 punten). Dezelfde woning krijgt met het nieuwe wws 154 punten en valt daarmee in de vrije sector. Het voorbeeldappartement kan in Amsterdam – afhankelijk van de locatie natuurlijk – straks worden verhuurd tegen de marktprijs van ongeveer €1.090 per maand (prijsniveau oppervlakteklasse 60-80 m2 gbo, afslag gestoffeerd/gemeubileerd 20%). Daarmee kan de markt, door het nieuwe wws, het gat gaan vullen in het segment kleiner dan 80 m2 gbo.

Voorbeeld appartement 64 m2 gbo

Huidig wws

Nieuw wws

Gebruiksoppervlakte	64
Energielabel	A+	A+
Wws-punten	141	156
Wws-huurprijs	€ 643	€ 705

De kans die het nieuwe wws biedt is ook een kans voor de nieuwbouw in recessietijd. Het voorbeeldappartement van 64 m2 levert een verhuurder een extra investeringsruimte op van € 92.000. Daarmee kunnen groene appartementen tussen de 64 en 80 m2 stilgevallen nieuwbouwprojecten vlot trekken. Wel goed isoleren!

Extra investeringsruimte voorbeeldappartement 64 m2 gbo:

	Huidig wws	Nieuw wws
Waarde obv wws huur en BAR 5%	€ 154.000	€ 169.000
Waarde obv vrije sector huur en BAR 5%	Geen vrije sector	€ 261.000
Extra investeringsruimte door agv nieuw wws	Geen vrije sector	€ 92.000

Thijs Luijkx
(Luijkx is onderzoeker bij Rigo)

Slotermeer stemt in met grootschalig programma

admin — Wed, 20 Jan 2010 09:57:00 +0100

Deelraad Slotermeer stemt in met grootschalig sloop/nieuwbouw-programma

Op dezelfde avond dat het koningsdrama rond Marcouch zich afspeelde, keurde de deelraad van Geuzenveld-Slotermeer ingrijpende sloop/nieuwbouwplannen grotendeels goed. Het gaat om Slotermeer Zuid, Noordoever en Slotermeer Noord, een gebied met ongeveer 15.000 inwoners en 8000 woningen. Alleen het vernieuwingsplan Noordoever werd niet vastgesteld. Uiteindelijk worden er ongeveer 2600 woningen gesloopt, waaronder veel duplexwoningen.
De bewoners, georganiseerd in het Bewonersplatform Geuzenveld- Slotermeer, kwam massaal op en moesten gedeeltelijk via videoschermen de raadsvergadering volgen. In de plannen worden ruim 700 woningen gerenoveerd en 2600 gesloopt. Vooral de grootschalige sloop stuit op protest. Een groot deel van de bewoners woont al heel lang in de duplexwoningen. Ze raken hun buren kwijt en vrezen op veel hogere woonlasten te komen; bovendien worden er veel minder sociale huurwoningen terug gebouwd.
De plannen zijn op enkele punten aangepast. Van de 2600 woningen worden er 360 voorlopig niet gesloopt: het vernieuwingsplan Noordoever (met sloop van 258 woningen) wordt aangepast en voor 102 woningen in het zogeheten Van Eesterenmuseum komt onderzoek naar behoud en herstel. In de Anton Struik/Nieuwenhuysenbuurt wordt nu op advies van de bewonerscommissie een deel van de woningen zonder samenvoeging gerenoveerd zodat meer kleinere huishoudens in de buurt kunnen worden gehuisvest. De Alliantie heeft de huurders van de naastgelegen te slopen flats hard toegezegd dat zij in de buurt kunnen terugkeren. Tot slot is een motie aangenomen om nieuwe participatieplannen te schrijven; de corporaties moeten die in samenwerking met de bewoners maken. Het bewonersplatform Geuzenveld-Slotermeer beraadt zich op verdere stappen.

www.vernieuwingslotermeer.nl

Zie voor een uitgebreide fotoreporage van Slotermeer:
www.boinkinbeeld.nl/slotermeer.html

Vrouwen gezocht (/V)

admin — Wed, 20 Jan 2010 09:53:49 +0100

Corporatiebesturen nog altijd een wittemannenbolwerk

Vrouwen gezocht (/V)

In de directies en raden van toezicht in de corporatiewereld maken blanke mannen van over de vijftig nog steeds de dienst uit. Dat blijkt uit onderzoek van de adviesraad Diversiteit en Integratie van de gemeente Amsterdam naar de samenstelling van besturen. Daar moet verandering in komen meent voorzitter Ankie Verlaan. Maar niet door het stellen van quota: ‘de tijd van de excuus-Truus ligt ver achter ons.’

De discussie over het ‘glazen plafond’ waar vrouwen in hun carrière tegenaan zouden lopen, laaide afgelopen najaar weer op. Aanleiding was de uitspraak van KPN-bestuursvoorzitter Ad Scheepbouwer dat zijn bedrijf vrouwen voorrang wil geven in het verkrijgen van topfuncties, want dat gaat vanzelf niet lukken. Hij zag dat talentvolle vrouwen KPN alweer verlaten voordat ze de top bereiken. KPN is geen uitzondering. Nog altijd wordt slechts zes procent van de topfuncties in Nederland vervuld door vrouwen. En in de corporatiewereld is het nog veel slechter gesteld: maar een procent in de top is vrouw.
En dus laaien de discussies weer op over voorkeursbeleid en quota. Eurocommissaris Neelie Kroes greep haar eigen succes aan om de zegeningen van voorkeursbeleid te illustreren. En passant pleitte ze voor een vrouwelijke president van de EU. Maar Marike Stellinga, auteur van het boek ‘De mythe van het glazen plafond’ veegt de vloer aan met al die heisa. Zij stelt dat vrouwen niet moeten zeuren en helemaal geen duwtje in de rug nodig hebben: het ontbreekt ze gewoon aan ambitie. Die ongezouten mening wordt niet gedeeld door de drie topvrouwen uit de corporatiesector die voor dit artikel werden benaderd.

Avondwerk geen norm

Veertien jaar geleden begon Anne Wilbers haar carrière in de corporatiesector als directiesecretaris. Ze kwam uit het bedrijfsleven. “Vrienden waarschuwden me toentertijd dat ik tussen de ‘geitenwollensokken’ terecht zou komen. Maar al snel bleek dat juist het hybride karakter – commercieel en zakelijk maar met een maatschappelijk doel – mij heel erg aansprak.”
Sinds januari is Wilbers (48) de nieuwe directeur van de Alliantie in Amsterdam. Tot die tijd had ze twee jaar dezelfde functie vervuld bij de Alliantie Gooi- en Vechtstreek. “Ik heb nooit zo bewust aan loopbaanplanning gedaan. Door verschillende fusies kreeg ik steeds weer een andere functie. Er kwam eigenlijk altijd wel iets interessants op mijn pad.”
Wilbers heeft niet het idee dat ze zich als vrouw in een mannenwereld extra moet bewijzen. “Ik denk dat je als vrouw duidelijk moet aangeven wat je ambities zijn. Veel vrouwen kiezen niet voor een topfunctie. Dat ligt niet altijd aan de organisatie is mijn ervaring. Ik verzet me ook tegen dat beeld. Wat wel helpt is dat het niet de norm is dat je iedere avond bij vergaderingen en dergelijke aanwezig moet zijn. Ik heb drie kinderen en dat betekent dus – samen met mijn partner – hard werken. Niet iedere vrouw moet dat willen.”
De corporatiedirecteur zit in een werkgroep die advies uitbrengt aan een door minister Eurlings opgerichte commissie die het aandeel vrouwen in de bouw moet bevorderen. “Ik vind het belangrijk dat in alle beroepsgroepen een diverse samenstelling wordt nagestreefd. Bij de Alliantie doen we het goed, maar het kan natuurlijk altijd beter.”

Professioneel bestuurder

Fadime Örgü (41) is onlangs toegetreden tot de nieuwe Raad van Commissarissen van Rochdale. Zij is de enige vrouw in dit gezelschap. “Maar dat is voor mij niks bijzonders. Ik werk al mijn hele leven met voornamelijk mannen. Ik heb in de politiek en de media gezeten en doe veel bestuurswerk. Met name in die bestuursfuncties zijn vrouwen op een hand te tellen.”
Örgü gaf al op jonge leeftijd blijk van bestuurlijk talent. Op haar vijftiende volgde ze een cursus gezondheidszorg om daarna migrantenvrouwen beter voor te kunnen lichten. “Ik tolkte al vanaf mijn achtste jaar voor vrouwen uit mijn omgeving tijdens doktersbezoek en dergelijke. Ik wilde meer doen, dus volgde ik die cursus. Dat was best pittig want dat gebeurde allemaal naast school.”
In de tijd dat de slogan ‘een slimme meid is op haar toekomst voorbereid’ in veel monden bestorven lag, richtte Örgü een meidengroep op. “Die is al snel uitgegroeid tot een invloedrijke club die met behulp van Europees geld internationale congressen organiseerde. Het was een ngo-jeugdorganisatie en daarvoor moest je giga-lobbywerk verrichtten. Dat ging me goed af.”
Een studie politicologie en bestuurskunde kwam goed van pas bij haar ambities. Acht jaar zat Örgü in de Tweede Kamer voor de VVD. Daarnaast maakt ze als freelancer onder meer tv-programma’s. Dat maar weinig vrouwen geïnteresseerd zijn in bestuurswerk verbaast Örgü niet. “Vaak doe je dit naast een andere – betaalde - baan en meestal ’s avonds. Voor vrouwen met kinderen is dat lastiger. Zelf heb ik geen kinderen, maar als ik ze zou hebben zou ik het wel kunnen combineren denk ik.”
Haar grootste ambitie is professioneel bestuurder worden. Met de rol als commissaris bij Rochdale is daarmee de eerste stap gezet. Maar als het aan haar ligt volgen er nog veel andere bezoldigde bestuursfuncties bij verschillende bedrijven en organisaties. “Ik hou nu eenmaal van vergaderen. Dat ik daarbij voornamelijk met mannen aan tafel zit is jammer, maar mij valt het eigenlijk nauwelijks op.”

Achterstallig onderhoud

“Corporaties hebben de smaak van bouwen en bouwen heeft de smaak van mannen.” Aldus verklaart Ankie Verlaan (61) het feit dat maar zo weinig vrouwen aan de top staan van de corporatiesector. Verlaan is voorzitter van het algemeen bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Toen ik een jaar geleden voor die functie werd gevraagd, was ik nogal verbaasd: de corporatiewereld? Dat is een heel andere wereld dan waar ik vandaan kwam. Maar toen ik me erin ging verdiepen werd het toch wel erg interessant.”
Door het groeiend aantal sociale functies in de corporatiesector wordt het voor vrouwen steeds aantrekkelijker, meent Verlaan. “Vastgoedontwikkeling is echt een ‘mannending’, maar de corporaties krijgen steeds meer functies die vrouwen aanspreken. Ik zie dan ook langzaam maar zeker het ‘wittemannenbolwerk’ veranderen.”
Verlaan is ook voorzitter van de adviesraad Diversiteit en Integratie van de gemeente Amsterdam. Deze raad bracht in november advies uit aan de wethouder over de samenstelling van besturen in Amsterdam, gekoppeld aan een conferentie over dit onderwerp. Verlaan: “Er is in Nederland sprake van achterstallig onderhoud als het gaat om het verkrijgen van diversiteit in bestuursfuncties. In Zweden is daar bijvoorbeeld al jaren geleden heel actief beleid op gevoerd met quota enzovoorts en dat heeft zijn vruchten afgeworpen. In Nederland wordt te veel gepraat maar te weinig gedaan.”
Verlaan wil daar verandering in brengen. “De adviesraad gaat ieder jaar de samenstelling van besturen monitoren – niet alleen op sekse, maar ook op culturele achtergrond - en voor de uitkomst zullen we in het kader van ‘naming and shaming’ ruimschoots aandacht vragen. Ook komt er een digitaal smoelenboek waarin vrouwen met bestuursambities zich middels een cv presenteren aan de buitenwereld. Nu worden die functies nog te vaak door mannen onderling verdeeld.” Ook vanuit de corporatiewereld zelf is al actie ondernomen. En er is bij wijze van pilot een eenjarige opleiding gestart voor de functie van commissaris/toezichthouder bij woningcorporaties.
Maar wat is eigenlijk de meerwaarde van vrouwen in bijvoorbeeld een raad van commissarissen? Verlaan: “Het empatisch vermogen van vrouwen is meer ontwikkeld; ze gaan verder dan het primaire proces en willen naast allerlei zakelijke feiten bijvoorbeeld ook weten hoe het gaat met de bewoners, welke invloed bepaalde ingrepen hebben op hun leven en of er goed contact met ze is.” Verlaan is geen voorstander van het stellen van quota. “Er mag best voorkeursbeleid worden gevoerd wanneer er sprake is van gelijke kwaliteit. Maar de tijd van de excuus-Truus ligt definitief achter ons.”

Janna van Veen

Koningsvrouwen van Landlust

admin — Wed, 18 Mar 2009 08:31:20 +0100

Bij dit monument gaat alles uit de kast om woningen én vertrouwen te herstellen

Koningsvrouwen van Landlust

Veel bewoners van achterstandswijken hebben weinig vertrouwen in overheid, welzijnswerk en corporaties. Bij de renovatie van de verouderde en verwaarloosde Koningsvrouwen van Landlust, de eerste strokenbouw van Amsterdam, spaart corporatie Eigen Haard kosten noch moeite om weer vertrouwen te kweken. Dat lijkt nog te lukken ook. Het eerste deel van een tweeluik over dit project.

De Koningsvrouwen van Landlust in kort bestek

244 portieketageflats uit 1937
Gemiddelde woninggrootte <50 m2
Gemeentelijk monument, status van rijksmonument in aanvraag (eerste strokenbouw en een van de eerste complexen met blokverwarming in Amsterdam)

lees verder

Kort bestek

Van masterplan naar spelregels

Stadsdeel Oost wacht bij Cruquiusgebied initiatieven van marktpartijen af

Van masterplan naar spelregels

De studio is hot

Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot

Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak

ACTA-gebouw wordt domein van klussende student

Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak

Bouwproductie loopt verder terug

Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

Bouwproductie loopt verder terug

De zzp-ers van de woningmarkt

Creatieve huizenzoeker vindt zijn weg buiten WoningNet om

De zzp-ers van de woningmarkt

Bewonersinitiatieven: De barbecue voorbij

Bewonersinitiatieven: “Het werkt beter dan verwacht, er is dus geen reden om te stoppen”

De barbecue voorbij

Bezit Far West is opgedeeld

Betrokken corporaties krijgen grote gebieden in beheer

Bezit Far West is opgedeeld

Huisuitzettingen: stilte voor de storm?

Aantal huisuitzettingen daalt, maar…

Stilte voor de storm?

Alliantie tilt 19e-eeuwse woningen naar A-label

Alliantie tilt 19e-eeuwse woningen Saenredamstraat op naar A-label

Groene Ster-behandeling

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

Een Blok Stad: nieuwe formule met casco-verkoop in de bestaande voorraad

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

Gezocht: tijdelijke gebruikers

Braakliggende terreinen in kaart gebracht

Gezocht: tijdelijke gebruikers

Normen voor leegstandsbeheer

Amsterdam wil antikraakbureaus ‘namen en shamen’ als ze nieuwe regels niet hanteren

Normen voor leegstandsbeheer

“Minder investeren of meer verkopen”

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

Krimpscenario

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Grijs gebied

Wijkoverstijgend

Rem

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

Buiten de ring

IJburg en Noord

Zuidoost

Leren timmeren in eigen wijk

Opleidingen in de bouw ook in crisistijd hard nodig

Leren timmeren in eigen wijk

Verschillende niveaus

Opleiden tegen de stroom in

Koopwoningen voor studenten

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

GAK: studenten én starters

Welkome niche

Beheer gemengde complexen geeft corporaties en huurders kopzorgen

Beheer gemengde complexen geeft corporaties en huurders kopzorgen

Huurders buitenspel in VvE’s?

Verboden toegang voor huurders

Huurrecht versus appartementsrecht

“Laat huurders meebeslissen”

Geen ‘Poolse’ landdagen

Corporaties willen experiment

“Beter evenwicht nodig”

Huur op Maat werkt, maar…

Systeem met inkomensafhankelijke huren wordt beperkt door inkomensgrens en puntenstelsel

Huur op Maat werkt, maar…

Flexibele huren in regio Amsterdam?

Wijkaanpak op kruispunt

Hoe verder met minder geld?

Wijkaanpak op kruispunt

Antikraakbureaus worden salonfähig