Derde verdieping

‘Ook na mijn studie blijf ik het contactgezin bezoeken’

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:32:05 +0100

‘Ook na mijn studie blijf ik het contactgezin bezoeken’

De 25-jarige pedagogiekstudent Erwin Bolt is sinds twee jaar coördinator voor VoorUit in Geuzenveld. Hij begeleidt andere studenten en houdt een oogje op de activiteiten die worden georganiseerd. Voor die taak krijgt hij een vergoeding. Daarnaast werkt hij ook tien uur per week mee aan de buurtactiviteiten met als bijkomend voordeel dat hij geen huur aan Rochdale hoeft te betalen.

Bolt: “Dat ik geen huur hoef te betalen is natuurlijk fijn, maar dat is zeker niet mijn drijfveer. Ik wil graag andere culturen leren kennen en dan kom je in Nieuw-West wel aan je trekken.” Wat Bolt erg opvalt is de grote gastvrijheid die de studenten ervaren bij de contactgezinnen. “Dat is heel anders dan wanneer je bij Nederlanders over de vloer komt. Je wordt bij de meeste mensen met open armen ontvangen en er staat altijd eten en drinken klaar.”

lees verder

De student als Haarlemmerolie

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:28:09 +0100

Actieve studenten verhogen de leefbaarheid van achterstandswijken

De student als Haarlemmerolie

Werden studenten in het verleden vaak als overlastgevers gevreesd, inmiddels heeft deze groep een hoge aaibaarheidsfactor. Het lijkt wel een panacee voor alle grootstedelijke problemen: om leegstand te bestrijden, de lokale middenstand en horeca een boost te geven, de leefbaarheid te bevorderen of kwetsbare bewoners vooruit te helpen. En uit recent onderzoek van het Platform Corpovenista blijkt het vaak nog te werken ook. NUL20 keek bij twee studentenprojecten van VoorUit en de Academie van de Stad.

Platform Corpovenista, een samenwerkingsverband van veertien woningcorporaties en Aedes, is dit najaar een onderzoek gestart onder de titel ‘Student en stadsbuurt, samen sterker’. Victor Dreissen, senior adviseur Markt en Beleid van de Rotterdamse corporatie Woonbron zit in de werkgroep die het onderzoek begeleidt.

lees verder

Transformatie kantorenwijk Amstel III: zaak van lange adem

admin — Wed, 11 May 2011 10:27:08 +0200

Transformatie van kantorengebied Amstel III moet pand voor pand gestalte krijgen

Zaak van lange adem

Wordt het door leegstand geteisterde kantorengebied Amstel III ooit een aantrekkelijk woon- en werkgebied?

lees verder

Nieuwe kansen voor zelfbouw

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:23:16 +0100

Amsterdam zoekt duizend locaties voor particuliere opdrachtgevers

Nieuwe kansen voor zelfbouw

Het is alweer wat jaartjes geleden dat de Amsterdamse gemeenteraad een motie aannam om tien procent van de bouwgrond te bestemmen voor particuliere opdrachtgevers. Daar is weinig van terechtgekomen, ondanks de belangstelling voor vrije kavels die wél werden uitgegeven. Inmiddels stranden veel grote, institutionele bouwprojecten. Dat biedt nieuwe kansen voor het particulier opdrachtgeverschap. De eerste barrière is echter het vinden van bouwlocaties.

lees verder

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:04:56 +0100

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

Naar de grote stad!

Terwijl de Amsterdamse woningmarkt vaak op slot lijkt te zitten, vinden elk jaar meer dan 27.000 twintigers woonruimte in de hoofdstad, vaak ook nog in de binnenstad. Dat zijn lang niet allemaal studenten; de groep nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ze worden vooral bediend door de particuliere huur- en koopsector.

Top 10: 20-24 jarigen
Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 20-24 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg ) Burgwallen-Nieuwe Zijde Burgwallen-Oude Zijde Duivelseiland Weteringschans Weesperbuurt/Plantage Grachtengordel-Zuid Oude Pijp Grachtengordel-West Nieuwmarkt/Lastage Frederik Hendrikbuurt Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Vanavond gaat Claudia van de Korput (26) weer naar een woning kijken. De studio ligt vlakbij het Leidseplein, telt 25 vierkante meter en heeft een eigen balkon en een keuken. De douche en het toilet moet ze met twee anderen delen. “Eigenlijk wil ik liever iets voor mezelf, maar het is niet gemakkelijk om dat te vinden.”
Tot nu toe heeft ze vooral op websites naar woningen gezocht. Als het te lang gaat duren, overweegt ze toch maar een makelaar in te schakelen. Ze is bereid om maximaal 600 euro inclusief gas en licht voor een appartement van 20 tot 30 vierkante meter binnen de ring neer te leggen. “Ik hoef niet per se in het centrum te zitten. Als er maar een treinstation in de buurt is. Iedere dag moet ik namelijk op en neer naar Hilversum, waar ik werk.” Op dit moment woont ze nog in Haarlem, maar Amsterdam lijkt haar veel leuker om te wonen. “Het ligt lekker centraal en ik heb er al veel vrienden en kennissen wonen. Bovendien is het een plek waar veel gebeurt.”
Duizenden twintigers zoeken net als Claudia een woning in Amsterdam. Ze komen er studeren, hebben er net een baan gevonden of willen hier met leeftijdsgenoten genieten van het grote aanbod aan winkels en uitgaansgelegenheden. Opmerkelijk is dat het velen van hen ook lukt in de hoofdstad een dak boven hun hoofd te vinden. In 2009 vestigen zich meer dan 27.000 twintigers, bijna de helft van de totale nieuwe aanwas, in de hoofdstad. Iets meer dan de helft van hen is tussen de 20 en 24 jaar oud. De twintigers zijn ook de enige groep waarbinnen meer mensen zich in de stad vestigen dan er vertrekken. Sinds een jaar of vijf is er niet alleen bij jonge twintigers (‘de studenten’), maar ook bij personen tussen de 25 en 29 jaar sprake van een vestigingsoverschot. (Bron: dienst O&S)

Minderheid nieuwkomers naar corporatiewoning

Top 10: 25-29 jarigen
Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 25-29 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg) Duivelseiland Oostelijk Havengebied Frederik Hendrikbuurt Da Costabuurt Rijnbuurt Overtoomse Sluis Nieuwe Pijp Hoofddorppleinbuurt Haarlemmerbuurt Weteringschans Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Amsterdam is van oudsher een magneet voor jongeren. Druk op de woningmarkt is er altijd geweest, maar sinds de jaren tachtig is het (ook) voor hen moeilijker geworden om een woning in de hoofdstad te vinden. Voor een sociale huurwoning hebben ze te weinig wachttijd kunnen opbouwen en de koopprijzen zijn in vergelijking met de rest van Nederland erg hoog. Toch lukt het hen de stad binnen te komen, legaal of illegaal. De officiële instanties hebben over het algemeen weinig zicht op deze intocht. Voor studenten is er nog speciale huisvesting, maar de andere twintigers moeten zichzelf zien te redden.
Het overgrote deel van de nieuwkomers tussen de 20 en 24 jaar is student. Van de bijna 30.000 eerstejaars die zich aan één van de universiteiten of hogescholen inschrijven, komt volgens gemeentelijke cijfers maar een kleine veertig procent in de stad wonen. Maar dat aandeel loopt in de jaren erna snel op naar tachtig procent. Zij kunnen terecht in één van de bijna 16.000 zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen die de Amsterdamse woningcorporaties volgens het kenniscentrum studentenhuisvesting Kences aanbieden. In dat aantal zitten ook de 2850 (tijdelijke) containerwoningen op verschillende plekken in de stad. Bovendien verstrekken corporaties een fors deel van de tijdelijke huurcontracten – voor woningen die gesloopt of verkocht worden - aan studenten. Dat zijn er gemiddeld zo’n 2000 per jaar. In de afgelopen vier jaar is het ook gelukt om nog zo’n 800 kleine sociale huurwoningen voor studenten te labelen. Volgens het akkoord Bouwen aan de Stad II komen daar in de komende jaren nog zo’n 1000 kleine woningen bij.

Vestiging naar leeftijd
Bron O+S, vestiging in Amsterdam in 2009 naar leeftijd

Toch wordt met die duizenden woningen maar een deel van de huisvestingsbehoefte van deze groep gedekt. Zo’n 57 procent van de ruim 43.600 studenten die zelfstandig in Amsterdam wonen - bijna 25.000 personen - is afhankelijk van andere kanalen zoals particuliere verhuur, inwoning bij vrienden of familie, kraak en antikraak. Vooral over de laatste drie categorieën is weinig bekend. Studenten die bij vrienden of familie inwonen, worden niet apart geregistreerd. Dat geldt uiteraard ook voor krakers. Het Studenten Kraakspreekuur (SKSU) heeft wel eens geschat dat in Amsterdam jaarlijks zo’n 200 tot 250 studenten zichzelf op deze manier aan woonruimte helpen.
Over antikraak is nog minder bekend. Leegstandsbeheerders als Ad-Hoc, Zwerfkei Bewaring of Camelot Beheer willen uit concurrentieoverwegingen niets over hun aanbod vertellen. Bob de Vilder van Camelot Beheer denkt niettemin dat het in de hoofdstad al snel om meer dan 10.000 panden gaat die tijdelijk worden bewoond. Gozewijn Bergenhenegouwen van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) zet vraagtekens bij dat hoge aantal. “Ik heb in oktober 2009 een belronde gemaakt langs de verschillende bureaus en kwam toen uit op ongeveer 1700 anti-kraakpanden waar zo’n 3100 mensen woonden. Maar dat aantal schommelt sterk in de tijd.”

Particuliere huur domineert

Ondanks het gebrek aan gedetailleerde cijfers is het duidelijk dat de particuliere huursector voor begin-twintigers een dominante rol speelt in hun zoektocht naar onderdak. Tot die conclusie komt ook André Buys van adviesbureau RIGO, die onlangs op verzoek van het OGA een analyse van de Amsterdamse woningmarkt heeft gemaakt. Op basis van tijdreeksen uit het bevolkingsregister (GBA) en enquêteresultaten uit opeenvolgende Wonen in Amsterdam-onderzoeken (WiA) heeft hij de aantrekkingskracht van verschillende buurten voor nieuwkomers op een rij kunnen zetten. Daaruit bleek dat nieuwe Amsterdammers tussen de 20 en 24 jaar in de afgelopen jaren vooral in het gebied binnen de Singelgracht plus enkele buurten daar net buiten terecht zijn gekomen (zie toptien 20-24). Dat zijn precies de delen van de stad waar corporatiewoningen - op enkele concentraties na - schaars zijn en ook nauwelijks vrij komen. Het aanbod aan particuliere huurwoningen is er veel groter.
Zo staan er in stadsdeel Centrum volgens het laatste WiA-onderzoek 15.500 particuliere huurwoningen (dienst O+S komt zelfs 3000 hoger uit) waarvan bijna de helft een maandhuur heeft onder de 398 euro. En dan zijn er nog de enkele honderden onrechtmatig bewoonde appartementen die in de Zoeklicht-rapportages opduiken en waarschijnlijk het topje van de ijsberg aan illegaal onderverhuurde woningen vormen. Buys staat er in ieder geval niet van te kijken dat jonge twintigers juist in het centrum onderdak vinden. “Dat gebied heeft twee gezichten. Naast de gevestigde orde in de grachtengordel heb je een jonge en dynamische groep die voor korte tijd in een gebied als de Wallen woont. Als ze iets beters kunnen krijgen, zijn ze er ook snel weer weg.”

Halve koopetages en woningdelers

Nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar komen weer in andere buurten binnen. Deze groep is ook grotendeels afhankelijk van de particuliere verhuur, maar kan dankzij een baan ook een (kleine) woning kopen. Het is waarschijnlijk geen toeval dat juist in de buurten die in de afgelopen jaren bij deze groep populair zijn geworden - Duivelseiland, Da Costabuurt, Overtoomse Sluis of Helmersbuurt - veel particuliere verhuurders hun panden hebben gesplitst en verkocht (zie toptien 25-29)). Al kunnen veel starters hier door de hoge prijzen weinig meer dan een halve etage kopen. “Voor 60 m2 betaal je in Oud-West al snel 250.000 euro”, aldus Almar Bakker van Gerard W Bakker Makelaars.
Ook het populaire Oostelijk Havengebied (tweede in de toptien) is geen goedkope buurt. Maar hier staat wel een relatief groot aantal vrije sector huurwoningen met prijzen die door jonge tweeverdieners met enige moeite kunnen worden opgehoest. De dynamiek zou nog toenemen als individuele jongeren deze woningen ook als groep kunnen huren, zoals in andere wereldsteden veel gebeurt. Maar makelaar Lilian Weerdesteijn van Jacobus Recourt laat weten dat maar weinig verhuurders hier zin in hebben. “Een aantal aanbieders staat er alleen voor open als bijvoorbeeld een ouder het huurcontract mee ondertekent en garant staat voor een hoger bedrag dan normaal.”

Studio’s in vrije sector gewenst

Om de voor Amsterdam belangrijke twintigers gemakkelijker aan een woning te laten komen, zou er volgens André Buys meer aanbod moeten komen in de vrije huursector net boven de liberalisatiegrens. Dat segment is nu erg klein. “In buitenlandse steden als Parijs kun je als pas afgestudeerde jongere een studio-achtige woning huren van niet meer dan 45 vierkante meter. Dat zou ook in Amsterdam kunnen aanslaan. Eventueel kun je daarvoor een deel van de sociale voorraad binnen de ring gebruiken. Al zal dat politiek wel erg lastig liggen. Over particuliere huur wordt nog te vaak meesmuilend gedaan. Maar het zorgt in een stad als Amsterdam voor de broodnodige flexibiliteit.”
De corporaties zouden twintigers ook graag vaker aan een woning willen helpen. Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties erkent dat er op dit moment voor deze groep te weinig aanbod is. “Met de verkoop van sociale huurwoningen en een initiatief als Koopgarant lukt het ons in de koopsector nog aardig om deze mensen te bedienen. Maar Brussel maakt het ons lastig om ook in de vrije huursector eind-twintigers aan onderdak te helpen.” Het pleidooi voor studio-achtige woningen in de vrije huursector vindt hij sympathiek maar onuitvoerbaar. “Door het Woningwaarderingsstelsel blijven kleine woningen altijd in de sociale sector vallen.” Het enige lichtpuntje dat hij voor deze groep ziet, is de leegstand in betaalbare vrije sector huurwoningen buiten de ringweg. “Als je als jongere per se in Amsterdam wilt wonen, zou dat een oplossing kunnen zijn. Niet iedereen kan in het centrum van de stad terecht.”

Jaco Boer

Verdwijnt de goedkope particuliere huurwoning?

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:58:04 +0100

Over ‘de Poolse kwestie’ en andere ontwikkelingen

Verdwijnt de goedkope particuliere huurwoning?

Terwijl particuliere verhuurders de overheidsbemoeienis volgens VVD-raadslid Frank van Dalen “spuugzat” zijn, wijst het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag op de woekerprijzen die verhuurders ondanks de regels voor piepkleine woninkjes vragen. De voorraad betaalbare huurwoningen staat vooral in stadsdeel Centrum onder druk vanwege het enorme verschil tussen de gereguleerde huurprijs en de woningwaarde. Kan en wil de politiek een betaalbare particuliere huurwoningsector in stand houden tegen de markt in?

Particuliere verhuurders willen af van de huurregulering. “Wij zijn ervoor de sociale huursector te beperken tot de corporaties”, stelt afdelingsvoorzitter Jan Bezemer van Vastgoedbelang het wat omfloerst. Hij vertegenwoordigt naar eigen zeggen de “nette kleine verhuurder”, naast de IVBN, die namens grote institutionele beleggers spreekt. Bezemer wijst erop dat woningverhuur in populaire wijken vaak niet meer loont. De hoge woningprijzen leiden tot hoge rentelasten en belastingen (onroerend goed, vermogen) die niet kunnen worden doorberekend in de gereguleerde lage huren.
Op de ‘expertmeeting’ die het Wijksteunpunt Wonen Centrum begin december over dit onderwerp hield, kreeg Bezemer volmondig bijval van de hoofdstedelijke VVD. Volgens raadslid Frank van Dalen zijn de verhuurders de overheidsbemoeienis “spuug- en spuugzat”. Ook hij pleit voor het vrijgeven van de particuliere huurmarkt. Dan komt er volgens hem weer een gezonde huursector, met - inderdaad – hogere huren. Maar Van Dalen verwacht dat de toptarieven juist weer zullen zakken als de marwkt zijn werk doet.

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag gered
Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag blijft ook na 2011 bestaan. Dat is het resultaat van een motie van PvdA, GroenLinks en SP die half december werd aangenomen. Het college wilde de subsidie intrekken en de taken overdragen op de lokale Wijksteunpunten Wonen. In de aangenomen motie wordt benadrukt dat het Meldpunt zich juist richt op de meest ernstige wantoestanden die huurders kan overkomen.

Juist in het populaire stadsdeel Centrum staan minder corporatiewoningen (32%) en relatief veel particuliere huurwoningen (38% oftewel 18714 stuks volgens de dienst O+S, maar het laatste Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) geeft andere percentages en aantallen!). En nergens is de discrepantie tussen marktprijzen en de huren zo groot. Omdat in het centrum veel kleine woningen staan, is bijna zeventig procent van de particuliere huurwoningen vergunningsplichtig (huur<€555, 120 punten per 1 januari 2011). De maximale huurprijs van woningen tot 142 punten wordt begrensd door het ‘puntenstelsel’ (Woningwaarderingsstelsel, WWS). Per 1 januari 2011 is die maximale huurprijs 653 euro. Verhuurders komen steeds nadrukkelijker tegen deze begrenzing in het geweer. Volgens hen is er vanwege de hoge marktprijzen geen rendement meer te behalen op verhuur.
Huurdersorganisaties en de linkse partijen wijzen daarentegen op het adagium van de ‘ongedeelde stad’: het officiële gemeentebeleid om, evenwichtig verspreid over de stad, voldoende goedkope huurwoonruimte in Amsterdam te behouden. Ook mensen met een lager inkomen moeten in het centrum kunnen wonen. Op dit moment valt nog ruim vijftig procent van de woningvoorraad in het centrum in het gereguleerde segment (tot 142 punten). Het nieuwe kabinet heeft geen voornemen de huurbescherming op te geven voor de particuliere voorraad, maar wil wel extra punten geven voor gewilde woongebieden. Dat kan 25 extra punten opleveren voor woningen in Amsterdam, zo’n 100 euro. Een klein deel zou daarmee in de vrije sector komen.
Vanuit GroenLinks en PvdA-kringen wordt overigens regelmatig een pleidooi gehouden de liberaliseringsgrens juist te verhogen, zodat ook in het hogere segment een redelijke prijs/kwaliteit-verhouding kan worden gewaarborgd. Er zijn nu nauwelijks huurwoningen onder de 900 euro binnen de ring.

Enorme druk

De marktdruk in het centrum is zo hoog dat het aantal goedkope woningen onvermijdelijk verder zakt, overheidsrestricties of niet. Dat verwacht ook de bij de expertmeeting aanwezige oud-politicus Bouwe Olij (PvdA): “Ik denk dat het uiteindelijk niet lukt die goedkope particuliere voorraad te behouden. Maar, je kunt het best nog een hele tijd rekken.” De gemeente zou bijvoorbeeld een strenger beleid kunnen voeren rond samenvoegen en splitsen, en controle van de huurprijzen.
Ondertussen is de prijsstijging in het centrum in volle gang. De gemiddelde kale huur steeg er de afgelopen vier jaar met 25 procent tot 448 euro in 2009. Dat komt deels door huurverhogingen in de gereguleerde sector. Bij mutatie kunnen verhuurders de huur van deze woningen ophogen tot de grenswaarde volgens het puntenstelsel (WWS); voor woningen binnen het beschermde Singelgracht-gebied en voor rijksmonumenten mag de huur bij mutatie nog eens vijftien of dertig procent extra omhoog.

Huisvestingsvergunning
De landelijke overheid gaat over het puntenstelstel, maar de gemeente Amsterdam gaat over de huisvestingsvergunning. De gemeente heeft bepaald dat voor goedkopere zelfstandige huurwoningen (tot 120 punten, oftewel een rekenhuur tot 554,76 euro, per 1 januari 2011) een huisvestingsvergunning nodig is. De huurder moet daartoe aan een aantal eisen voldoen, zoals binding met de regio Amsterdam hebben en niet te veel verdienen. Daarbij mag het woonoppervlak niet te groot zijn voor het betreffende huishouden. De verhuurder moet de vergunning aanvragen.

En dan hebben we het alleen over de ‘nette verhuurders’. Bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag komen ook tal van gevallen binnen van verhuurders die creatief met de puntentelling omgaan of woningen ten onrechte onttrekken aan de gereguleerde sector. Of ze verhogen de kale huur met buitensporige servicekosten van soms meer dan duizend euro per maand.

Uitponden

Wie echt snel geld wil verdienen in de vastgoedsector kan beter niet verhuren maar ‘uitponden’: woningen splitsen en verkopen. De echt wilde tijden van de vastgoedcowboys zijn wel voorbij, maar het blijft uitermate aantrekkelijk appartementen te verkopen.
Volgens een recente schatting van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS) zijn er in twee jaar tijd zo’n 1200 tot 1500 betaalbare particuliere huurwoningen ‘verdwenen’ in het centrum. Dit komt volgens WZS grotendeels door splitsen en verkopen, renovatie en samenvoeging. Woningonttrekkingsvergunningen worden namelijk nog wel verstrekt als de verhuurder een zwaarwegend (financieel) belang heeft, bijvoorbeeld als grondige renovatie of funderingsherstel noodzakelijk is. Daarnaast worden er volgens het rapport enkele honderden woningen illegaal onttrokken aan de betaalbare voorraad via gemeubileerde verhuur, onterechte huurharmonisatie en in enkele gevallen short stay verhuur.
Voorstanders van de ongedeelde stad zien deze ontwikkeling met lede ogen aan, maar hebben het tij tegen. Het kabinet gaat het puntenstelsel aanpassen, waardoor huurwoningen in populaire wijken duurder kunnen worden. Daarbij gaat de dienst WZS bezuinigen op handhaven.

Poolse kwestie

Dan is er nog de ‘Poolse Kwestie’. Enige huiseigenaren en advocaten hebben de stichting Fair Huur voor Verhuurders opgericht. Die treft voorbereidingen voor een proefproces tegen de Staat der Nederlanden. Als gidsland geldt Polen. Daar kregen na de omwenteling vroegere woningeigenaars hun eigendom terug van de staat. Zittende huurders behielden echter zoveel rechten op huurbescherming en huurprijsbeheersing, dat de verhuurders structureel verlies leden op de exploitatie. In twee uitspraken besliste het Europese Hof voor de Rechten van de Mens dat het Poolse stelsel in strijd was met het Europese eigendomsrecht. De Poolse staat kreeg de opdracht om het stelsel zo te herzien dat eigenaars een redelijke winst kunnen maken. ‘Fair Huur’ wil dat kunstje in Nederland herhalen. Hier lijden immers tal van verhuurders ook structureel verlies op de exploitatie vanwege de huurbescherming. De stichting bepleit een vrije woningmarkt voor particuliere verhuurders. Overheidsbemoeienis zou zich moeten beperken tot de sociale sector, waarvan de kosten door de gemeenschap worden gedragen.

Hoeveel particuliere huurwoningen?
Hoeveel particuliere huurwoningen zijn er in het centrum? Het lijkt een simpele vraag. Er zijn twee bronnen om omvang en de differentiatie van de woningvoorraad te bepalen: de gemeentelijke basisadministratie (GBA) en het onderzoek Wonen in Amsterdam. Die leveren helaas niet gelijkluidende antwoorden op. WiA baseert zich voor de eigendomsverhoudingen zowel op de officiële statistiek als op hetgeen de bewoners zelf zeggen. En dat leidt in stadsdelen met veel particuliere huurwoningen vaak tot grote verschillen. In het centrum is de discrepantie wel zes procent, als gevolg van verschillen in definities. Bewoners met een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatexploitatievereniging worden in de basisadministraties niet als eigenaar-bewoners gezien, maar voelen dat zelf anders. En zo zijn er meerdere interpretatieverschillen. In onderstaande tabel de cijfers volgens de GBA. Bron O+S, woningvoorraad naar eigendom, 1 januari 2010

Fred van der Molen

Koopgarant nu ook in Amsterdam

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:37:20 +0100

Onenigheid met Belastingdienst over erfpachtkwesties is opgelost

Koopgarant nu ook in Amsterdam

Vanaf 1 januari kunnen ook Amsterdammers een corporatiewoning met korting kopen via de Koopgarant-regeling. De onenigheid met de Belastingdienst over enkele erfpachtkwesties is opgelost. Ymere en de Alliantie staan in de startblokken om hun verkooplicentie ook in de hoofdstad te gebruiken. Is er nog toekomst voor de alternatieve MGE-modellen van andere corporaties?

Hoe werkt Koopgarant?
In de afgelopen jaren zijn verschillende contractvormen ontstaan voor de verkoop van woningen onder voorwaarden. Van alle producten zoals Sociale Koop, Koop Goedkoop, de 75-procentregeling of Slimmer Kopen is Koopgarant de grootste en meest gebruikte. Corporaties die het willen toepassen en door VROM zijn goedgekeurd, kunnen tegen betaling van een eenmalig instapbedrag aan adviesbureau OpMaat (ongeveer 15.000 euro) licentiehouder worden. Jaarlijks betalen de verkopers vervolgens voor het gebruik van het model en (persoonlijke) ondersteuning bij de introductie een variabel abonnementsbedrag. Bij Koopgarant mag de corporatie zelf bepalen welke korting wordt gegeven. Dit percentage geeft ook het eigendomsaandeel van de organisatie aan. Bij bestaande woningen is dit tweemaal het verleende kortingspercentage; tien procent korting maakt de corporatie dus voor twintig procent eigenaar. Bij nieuwbouwwoningen is het anderhalf maal het gegeven voordeel. Om de hypotheekrenteaftrek van de koper niet in gevaar te brengen, is de korting wel begrensd tot 25 procent bij bestaande woningen en 33 procent bij een nieuwbouwhuis. In ruil voor de korting is de koper verplicht om de woning bij vertrek weer aan de corporatie terug te verkopen. Een onafhankelijke taxateur bepaalt dan, net als bij de aankoop, de actuele marktwaarde. De winst of het verlies wordt vervolgens naar rato van het eigendom tussen koper en corporatie verdeeld. Voor de terugkoop van de woning en het opvangen van mogelijke verliezen reserveren veel corporaties wel een bedrag op hun balans. Al zijn ze dat niet verplicht.

Een betaalbare koopwoning die voor langere tijd beschikbaar blijft voor mensen met een middeninkomen. Dat is het idee achter ‘verkoop onder voorwaarden’ dat vroeger verkoop met ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE) werd genoemd. Kopers krijgen een flinke korting op de actuele verkoopprijs, maar moeten het huis bij vertrek weer aan de verkoper aanbieden. Koopgarant is de meest gebruikte constructie op dit gebied. Meer dan een derde van alle Nederlandse corporaties werkt ermee en is licentiehouder van de gelijknamige stichting. Zij mogen voormalige huurders tot 25 procent korting op de prijs van bestaande woningen geven. Bij vertrek worden eventuele winsten én verliezen naar rato van het eigendom tussen beide partijen verdeeld.

In Amsterdam wordt nog niet gewerkt met Koopgarant of andere varianten van ‘verkoop onder voorwaarden’. De corporaties zagen daar tot enkele jaren geleden geen brood in. Toen liep de verkoop van sociale huurwoningen nog prima. Bovendien kon iedere euro die werd verdiend, goed worden gebruikt om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Maar de tijden zijn veranderd. Sinds 2007 daalt het aantal verkochte corporatiewoningen gestaag, met een schamele 1200 stuks in het afgelopen jaar als voorlopig dieptepunt. Koopgarant kan in zo’n situatie de verkopen een zetje geven.

Onenigheid met Belastingdienst

In de afgelopen jaren probeerden de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) en het bedrijf OpMaat, dat Koopgarant heeft bedacht, dan ook met de Belastingdienst tot overeenstemming te komen over de introductie van het verkoopmodel in Amsterdam. Hoewel kopers in de hoofdstad door het gedeeld woningeigendom met ondererfpacht te maken krijgen, wilden de initiatiefnemers dat het recht op hypotheekrenteaftrek bleef bestaan. Anders was de constructie een stuk minder interessant voor kopers. Na lange onderhandelingen hebben de partijen elkaar nu te hebben gevonden. Vanaf 1 januari 2010 wordt de Koopgarant-regeling van kracht.
AFWC-directeur Hans van Harten is opgetogen: ”Koopgarant is een belangrijke aanvulling op de gewone verkoop van sociale huurwoningen. Een koophuis kan hiermee ook bereikbaar worden voor Amsterdammers met een jaarinkomen van rond 30.000 euro. Door de verplichte terugkoop blijven de woningen bovendien behouden voor de corporatiesector. We kunnen daardoor zonder veel problemen ook in gebieden met een hoge marktdruk huizen gaan verkopen. Dat is goed nieuws.”
“Koopgarant maakt dat de kapper of de leraar in Amsterdam niet tussen de wal en het schip hoeft te vallen”, aldus wethouder Freek Ossel. “Wij willen dat deze inkomens ook een woning kunnen kopen in Amsterdam. Koopgarant kan ook helpen om de doorstroom op de gespannen Amsterdamse woningmarkt te bevorderen. Daarnaast is het gewoon goed voor de stad.”

Vijvers met honderden woningen

Ymere en de Alliantie staan in de startblokken om in Amsterdam met Koopgarant aan de slag te gaan. Zij bieden in 2011 duizend Koopgarantwoningen aan. Beide corporaties zijn al licentiehouder van het verkoopmodel en hebben in de regio goede ervaringen opgedaan. Ymere heeft voor de hoofdstad inmiddels al een Koopgarant-vijver van zevenhonderd woningen samengesteld. Met een gemiddelde mutatie van vijf tot zes procent zullen hieruit volgens portefeuillemanager sociale huur Arnoud Schüller waarschijnlijk jaarlijks zo’n 35 woningen worden verkocht. De Alliantie heeft ook enkele honderden woningen gelabeld voor verkoop via Koopgarant. “We willen hiermee vooral de wat grotere woningen verkopen aan middengroepen. Die zijn belangrijk voor de stad, maar hebben nu te weinig mogelijkheden om hier iets te kopen”, aldus manager onroerend goed Marc Broere. Om dezelfde reden gaat de corporatie op IJburg en in Nieuw-West Koopgarant ook inzetten bij nieuwbouwprojecten. Het lagere verkooprendement neemt ze daarbij op de koop toe.
Tot nu toe biedt Ymere in de regio rond Amsterdam ongeveer dertig procent van zijn woningen aan via Koopgarant. Bij de vestigingen van de Alliantie in Flevoland, Amersfoort en de Gooi- en Vechtstreek was dat vorig jaar met gemiddeld veertig procent nog iets hoger. Vooral in Almere slaat de verkoop onder voorwaarden goed aan. “Daar is sprake van een echte startersmarkt die zich goed leent voor het creëren van een nieuw segment tussen koop en huur”, aldus directeur Maarten Pel van de Alliantie Flevoland. De corporatie gebruikte Koopgarant het afgelopen jaar ook regelmatig om de verkoop van nieuwbouwwoningen aan te jagen. Zo was bij bijna tweederde van alle nieuwe koopwoningen van de Alliantie sprake van het verkoopmodel. “Veel projecten dreigden stil te vallen, omdat we door de crisis de voorverkooppercentages niet meer haalden. Met Koopgarant konden we de projecten alsnog realiseren. Al was dat financieel gezien wel een aderlating.”

“Ik wil leuke dingen blijven doen”
Eind november krijgt Pascalle Hoorn (24) de sleutel van haar eerste koopwoning in Almere-Stad. Ze woont al sinds haar derde in Flevoland en is blij dat ze via Koopgarant van de Alliantie een ruime driekamerwoning in maisonette-vorm kon krijgen. “Eerst ging ik voor een koopsubsidie, maar die pot was al snel leeg. Toen bleek Koopgarant ook een goede optie.” Voor een gewone koopwoning had ze financieel tot haar limiet moeten gaan. “Dat gaat mij te ver. Ik wil leuke dingen blijven doen.” In nieuwbouw was ze ook niet geïnteresseerd. “Die staat vooral in Almere Poort. Ik wilde dichtbij het centrum wonen.” Bij de Alliantie kreeg ze uiteindelijk een korting van 25 procent op de actuele marktwaarde van 137.000 euro en betaalde daardoor 34.000 euro minder voor haar woning. Als ze ooit weer vertrekt, moet ze de eventuele winst wel met de corporatie delen. Maar dat vindt ze niet erg. “Als je dat van tevoren weet, hou je daar rekening mee.”

Voor beide corporaties zit de aantrekkelijkheid van Koopgarant vooral in een snellere verkoop van hun woningen. “Dankzij de terugkoopgarantie en het delen van de risico’s biedt het zekerheid in een onzekere markt”, merkt Pel van de Alliantie Flevoland op. Voor Ymere, dat net als de Alliantie al vóór de huidige crisis op de woningmarkt met Koopgarant begon, is het verkoopmodel ook een manier om grip te kunnen houden op de eigen woningen. “Voor sommige huizen, zoals een schaars vijfkamerappartement of een appartement dat onderdeel is van een waardevol stedenbouwkundig ensemble, wil je over twintig jaar opnieuw een afweging kunnen maken”, aldus Schüller. Door de korting levert de verkoop van een woning die onder voorwaarden is verkocht, wel minder op dan een normaal appartement. “Maar het is altijd nog meer dan dat je hem als huurwoning blijft doorexploiteren.” Pel sluit zich daar bij aan.

Kritiek op ‘prijsdumping’

Buiten de corporatiewereld is er wel kritiek op het grootschalig toepassen van verkoop onder voorwaarden. Zo beschuldigde onlangs de voorzitter van de landelijke makelaarsvereniging NVM, Ger Hukker, de Alliantie ervan de woningprijzen in Flevoland onder druk te zetten. Particuliere eigenaren die in dezelfde straat hun woning te koop zetten, zouden worden gedwongen om mee te gaan in de prijsdaling. Pel wijst de beschuldiging van de hand. “Met Koopgarant bedienen we de onderkant van de koopmarkt. Het gaat om mensen die vaak niet meer dan 26.000 euro op jaarbasis verdienen en zonder dit model geen eigen woning hadden kunnen kopen. We concurreren dus niet met particuliere verkopers, maar voegen een segment aan de markt toe.” Het blijft wel een probleem dat het Kadaster alleen de gerealiseerde verkoopprijs van Koopgarant-woningen registreert en geen melding maakt van de korting die kopers vanwege het gedeeld eigendom krijgen. OpMaat wil dat graag veranderen en is daarover in gesprek met de organisatie. Het is onduidelijk of het Kadaster aan de wensen van de organisatie tegemoet wil komen. Het zou wel de angel uit het debat halen.
Hukker waarschuwde de corporaties ook voor het nemen van te grote risico’s met Koopgarant, omdat ze eenmaal verkochte woningen later weer terug moeten nemen. Als de waarde van de huizen te veel daalt, kunnen de huisvesters financieel wel eens in de problemen komen. Ymere bestrijdt de visie dat er met Koopgarant onverantwoorde risico’s worden genomen. “Bij ons blijft dat binnen acceptabele marges. Op de schaal waarmee wij Koopgarant inzetten, hoeven we ook maar weinig geld apart te zetten om de woningen terug te kopen”, aldus Schüller. Pel is het daarmee eens. “Bij een Koopgarantkorting van twintig procent delen we voor hooguit veertig procent mee in het risico van een eventuele waardedaling. Op een woning van 200.000 euro die tien procent in waarde daalt, praat je dan over een mogelijk verlies van 8.000 euro. Dat valt erg mee. Sterker nog, voor een risico van vier procent zou in deze tijd elke vastgoedeigenaar tekenen.”

Eigen verkoopvarianten

De ambities van Ymere en de Alliantie met Koopgarant zijn duidelijk, maar hoe kijken de andere Amsterdamse corporaties aan tegen de mogelijke komst van dit verkoopmodel? Michel Slager van Stadgenoot laat weten dat de corporatie waarschijnlijk nog deze maand beslist of ze een Koopgarant-licentie gaat aanvragen. Eigen Haard heeft die knoop al doorgehakt. Oorspronkelijk wilde de corporatie verder met haar eigen verkoopvariant - de Geerlingsconstructie -, maar volgens directeur nieuwe markten Twan Zeegers is net gekozen voor aansluiting bij Koopgarant. Woongroep Holland, waarmee de corporatie waarschijnlijk per 1 januari gaat fuseren, heeft al een licentie, wat de keuze ongetwijfeld gemakkelijker heeft gemaakt.
Rochdale kiest juist voor de introductie van een eigen verkoopmodel: Koopbrug. Volgens manager verkoop Sylvia Reinders heeft de corporatie als proef daarmee de afgelopen twee jaar goede ervaringen opgedaan bij een nieuwbouwproject op Steigereiland-Noord. Kopers werden voor tachtig procent eigenaar van hun appartement en moeten bij vertrek hun woning eerst aan Rochdale aanbieden. De corporatie is daarbij niet verplicht om het huis terug te kopen. “We blijven de ontwikkelingen rond Koopgarant volgen, maar richten ons nu eerst op onze eigen variant.” Begin 2011 wordt de Koopbrug waarschijnlijk officieel op de markt gebracht.
Ook De Key gaat gewoon door met haar eigen model van gedeeld eigendom. “De regeling is een succes, dus we zien geen reden om ermee te stoppen”, laat woordvoerster Caroline Kortenbout weten. In de afgelopen zeven jaar maakte zo’n twintig procent van de kopers - negentig huishoudens - gebruik van de regeling. Kopers worden dankzij een korting voor 75 procent eigenaar van de woning, maar hoeven deze bij vertrek niet aan de corporatie terug te verkopen. Het gedeeld eigendom geldt dus alleen voor de eerste koper, waardoor er geen sprake is van maatschappelijk gebonden eigendom voor langere tijd.

Koopgarant dominant

Potentiële kopers in Amsterdam lijken daarmee over niet al te lange tijd verleid te gaan worden met drie verschillende modellen voor verkoop onder voorwaarden. Is dat niet verwarrend? “Als je naar de bank gaat, kun je ook uit 36 verschillende hypotheekproducten kiezen”, aldus Federatie-directeur Van Harten. “Het zijn toch allemaal variaties op hetzelfde thema.” Hoewel hij de ontwikkelingen afwacht, denkt hij wel dat Koopgarant uiteindelijk in de hoofdstad net als elders het dominante verkoopmodel wordt. “Het wordt in en buiten de corporatiewereld gesteund door allerlei organisaties en is tot in de puntjes uitgewerkt. Het heeft bewezen dat het werkt.”

Jaco Boer

Zie ook:
Amsterdamse Belastingdienst blokkeert sociale-koopconstructie (NUL20, november 2009)
Amsterdamse corporaties zien weinig in Hilversums experiment met Sociale Koop (NUL20, november 2007)
De derde weg? (NUL20, november 2002)

Kansloze kantoren

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:17:45 +0200

“Veertig procent van leegstaande kantoren in Amsterdam moet andere bestemming vinden”

Kansloze kantoren

Na de internetluchtbel kwam de kantorenluchtbel. Er zijn in Nederland veel te veel kantoren gebouwd. Alleen al in Amsterdam staat 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Een flink deel daarvan zal vroeger of later een andere bestemming moeten krijgen. Maar hoe? Over belonen, straffen en het belang van het aanwakkeren van een alternatieve bestemming. De visie van kantorenloods Paul Oudeman en Neprom-topman Jan Fokkema.

Mooi Gaasperdam
In Amsterdam Zuidoost bestaat grote behoefte aan allerlei soorten goedkope ruimte voor startende ondernemers, jongeren- en studentenhuisvesting en maatschappelijke en culturele activiteiten. Het aangrenzende werkgebied Amstel III kent veel kantorenleegstand. Daarom kwam de gemeenteraadsfractie van de PvdA met een initiatiefvoorstel over nieuw leven in de leegstaande kantoren en verbinding van dat gebied met Holendrecht. Raadslid Michiel Mulder pleit in ‘Mooi Gaasperdam: Holendrecht welvarend en verbonden’ voor jongerenhuisvesting vlak naast winkelcentrum Holendrecht, goedkopere bedrijfsruimten pal tegenover het AMC en hergebruik van het leegstaande Holendrecht Centre voor kunst en uitgaan. Ook Gerard Anderiesen ziet de potenties van die plek. “Goede verbindingen, voldoende voorzieningen, de nabijheid van een woonwijk en de aanwezigheid van het AMC doen de kansen voor een succesvolle transformatie van dat gebied groeien.” Maar voor de aankoop van zo’n leegstaand kantoorgebouw hoeft de gemeenschap niet te rekenen op Stadgenoot, zegt hij. Juist zijn corporatie is een belangrijke partij in het aangrenzende Holendrecht. “Wij moeten voor diverse reeds aangekochte locaties nog een herbestemming zien te vinden. Nieuwe acquisities zijn echt niet aan de orde. Dat kunnen we ons niet permitteren. Ook niet als we zo’n gebouw bij wijze van spreken gratis zouden krijgen.” Wethouder Maarten van Poelgeest reageerde bij de behandeling van het initiatiefvoorstel in de raadscommissie eveneens zuinig. Bij de begrotingsbesprekingen houdt het college de haalbaarheid van alle toekomstige bouwprojecten tegen het licht. Hij acht de kans groot dat de bevordering van de transformatie van dergelijke leegstaande kantoorgebouwen dan geen prioriteit krijgt.

Op de ‘discussiekaart omzetting kantoren’ van de Dienst Ruimtelijke Ordening staat 1,3 miljoen m2 leegstaande kantoorruimte ingetekend. De gekleurde vlekjes verwijzen naar bescheiden panden met een oppervlakte van 1000 m2 tot kantoorkolossen met 40.000 m2 in onbruik geraakte kantoorvloer. Paul Oudeman, ‘kantorenloods’ van de gemeente Amsterdam, schat in dat veertig tot vijftig procent van de leegstaande panden nooit meer als kantoor in gebruik kan worden genomen. “Elk pand kan opnieuw voor kantoorgebruik geschikt worden gemaakt, maar het ontbreekt in de stad simpelweg aan voldoende banen.”
Jan Fokkema, directeur van de belangenorganisatie van Nederlandse projectontwikkelaars Neprom, deelt de mening dat de situatie problematisch is, maar plaatst kanttekeningen bij te sombere voorspellingen. “Misschien is het probleem wel niet zo groot als we denken. Midden jaren negentig was ook sprake van grote leegstand. Toen kwam de TU Delft na een groot onderzoek tot de conclusie dat we klaar waren met de bouw van kantoren. Daarna is de kantorenmarkt sneller dan ooit gegroeid. De werkgelegenheidsgroei laat zich moeilijk voorspellen. Wat betekent het voor de kantorenmarkt als mensen langer doorwerken? Dat weten we niet. Bovendien biedt leegstand nieuwe mogelijkheden. Lagere huren kunnen partijen ertoe verleiden zich ergens te vestigen waar ze anders nooit zouden huren.”
Leegstand heeft niet overal in de stad hetzelfde karakter. Het grootste deel concentreert zich in monofunctionele kantoorgebieden uit de jaren tachtig en negentig. In het naamloze gebied tussen het Olympisch Stadion en de Riekerpolder. In een deel van Amstel III aan de zuidoostkant van de stad. Rond station Sloterdijk. Dat laatste gebied is, zo meent Oudeman, misschien wel het meest problematisch. Daar staan de grote lege of deels lege kantoorkolossen. Hij houdt zijn hart vast dat daar niet nog meer grote kantoorgebouwen hun functie verliezen.
Binnen ringweg A10 staan, zo blijkt uit de inventarisatie van Kantorenmonitor, vooral afzonderlijke kantoorpanden leeg. Daarover maakt Oudeman zich nauwelijks zorgen. “De hotelbranche heeft grote belangstelling voor bijzondere gebouwen in de binnenstad. Op diverse plekken zijn hotels in aanbouw. Voor het straks leegkomende Gerechtshof aan de Prinsengracht wordt gedacht aan de vestiging van een luxe 6-sterrenhotel. Ook andere grote gebouwen, zoals het Fortis-gebouw aan het Rokin, zullen wel een herbestemming vinden. Dat zal de markt zelf oplossen.”

Maatschappelijk probleem?

Kantorenleegstand
In Amsterdam stond begin 2010 1.295.000 m2 kantoorruimte leeg, zo blijkt uit de jaarlijkse registratie door Kantorenmonitor bv. Vorig jaar groeide de leegstand met twee procentpunt naar zeventien procent van de totale voorraad aan kantoren. In de regio was op dat moment nog eens 940.000 m2 ongebruikt. Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg. Van de kantoren die al langer dan vier jaar leegstaan bevindt zich 110.000 m2 in Amsterdam Zuidoost, 70.000 m2 in zowel Centrum als in Westpoort en 65.000 m2 in respectievelijk West en Nieuw-West. In het aangrenzende Diemen staat 45.000 m2 al jaren leeg. Ondanks de recessie en de oplopende leegstand worden in de regio Amsterdam nog veel kantoren bijgebouwd. In 2010, zo becijferde Ad Wagemakers, wordt in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting 370.000 m2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd, waarvan 90.000 m2 in Amsterdam. Bij gelijkblijvend kantoorgebruik zal de leegstand in de regio dit jaar verder kunnen oplopen tot ongeveer achttien procent van de voorraad.

Eerder dit jaar belegde minister Huizinga met partijen uit de vastgoedwereld en onder meer de gemeente Amsterdam een Kantorentop. Doel is nog dit najaar te komen tot een speciaal actieprogramma om leegstand te bestrijden. Er wordt onder meer gedacht aan ’belonen en straffen’; van een heffing op leegstand tot fiscale faciliteiten om transformaties te vergemakkelijken.
Fokkema staat kritisch tegenover overheidsingrijpen. “Het lijkt me niet verstandig om met generieke maatregelen leegstand tot een publiek probleem te maken. Als een gebouw deels leegstaat, dan is dat toch geen maatschappelijk probleem? Kennelijk vindt de eigenaar het niet nodig zich zodanig in te spannen dat zijn gebouw nog wordt gevuld. Het is vervolgens niet aan de overheid geforceerd een verhuisbeweging op gang te brengen. Alleen als markt en overheid het er gezamenlijk over eens zijn dat een bepaald gebied dreigt te verloederen, als sprake is van een sterk economisch verlies en een groot maatschappelijk belang, dan kan ik me een gebiedsgerichte aanpak voorstellen. Dan nog moet de overheid voorzichtig zijn. Het gaat niet aan partijen te belonen die het in het verleden verkeerd hebben gedaan. Prikkels moeten gericht zijn op het stimuleren van verandering.”
Oudeman gelooft evenmin in losse steunmaatregelen of heffingen. “Dat zijn druppels op een gloeiende plaat. Straffen en belonen helpt alleen als we in een totaalpakket ‘free rider-gedrag’ weten te voorkomen en partijen die wel hun nek durven uitsteken faciliteren en belonen.” Maar het meest ziet hij in het aanwakkeren van een alternatieve vraag en het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. “In Amsterdam bestaat een grote behoefte aan nieuwe studentenwoningen, woningen voor expats, nieuwe zorgvoorzieningen voor ouderen en verbetering van onderwijsvoorzieningen.” Projectontwikkelaars kunnen daarbij helpen, zegt Fokkema. “Van een projectontwikkelaar mag een neus voor de markt worden verwacht en hulp bij het realiseren van die andersoortige vraag. Van onze leden hoor ik steeds vaker dat zij daarover nadenken. De huidige markt prikkelt hen daar ook toe. Het gaat niet meer om louter nieuwbouw, maar ook om het ontwikkelen van nieuwe functies voor oude gebouwen. Maar veel transformaties lopen spaak omdat eigenaren vasthouden aan hoge waarden voor hun gebouwen.”

Sloterdijk

De kantorenloods is ervan overtuigd dat voor elk gebied wel een bepaalde vraag bestaat, ook voor Sloterdijk. “Door de goede ligging kan het gebied over een periode van tien of twintig jaar een belangrijk onderdeel van de stad worden. Maar dan moeten we de eenzijdigheid zien te doorbreken en ervoor zorgen dat het leuker wordt. Met meer horeca. Met een publiekstrekker.” Milieuregels maken dat echter niet makkelijk. “We hebben door de ligging bij de havens te maken met allerlei hindercirkels, waardoor er niet mag worden gewoond. Dat is erg jammer.”
Oudeman broedt op de introductie van nieuwe woon/werk-concepten. Dat zou mogelijk kunnen in de omgeving van de Hogehilweg in Amsterdam Zuidoost. “Daar vinden we bescheiden kantoorpanden van 3.000 tot 5.000 m2. Zij hebben hun tijd echt gehad. Daar wil niemand meer in. Stel, je maakt op die plek bijzondere woonvormen mogelijk en splitst de verdiepingsvloeren van dergelijke gebouwen in delen van 200 m2. Daar zullen mensen op afkomen die anders niet aan Zuidoost zullen denken. Voor dergelijke pioniers moet de prijs wel gunstig zijn. Dat vraagt nog een stevige afwaardering. De verkoopwaarde van die gebouwen lag een paar jaar geleden nog op 1500 tot 2000 euro per m2. Nieuwe investeringen zullen zich echter pas aandienen als de prijs rond de 400 euro ligt.” Hij krijgt signalen dat het die kant op gaat. “Veel fondsen moeten wel. Ze kunnen hun verplichtingen niet meer nakomen. Een deels afgebrand pand van UniInvest komt bijvoorbeeld in de buurt van dat prijsniveau. Diverse partijen hebben inmiddels belangstelling voor dat pand.” Kansen voor nieuwe vormen van wonen en werken ziet hij ook aan de uiterste oostkant van Sloterdijk. Ten noorden van de Haarlemmerweg, vlakbij het Westerpark staan kantoorpanden van de voormalige Postbank. “De ING Bank werkt aan clustering van haar activiteiten. De ligging van deze panden aan de rand van een woonwijk is erg aantrekkelijk. Daarom ga ik met ING ga praten over de mogelijkheden op die locatie.”
Verder rekent Oudeman het tot zijn taak procedures te versnellen. “Transformatie neemt al gauw twee jaar in beslag. Een gebouweigenaar heeft in die tijd geen inkomsten. Als het ons zou lukken de termijn voor verandering van bestemmingsplannen en de verstrekking van de benodigde vergunningen tot drie maanden terug te brengen, dan zal daar een enorme impuls van uitgaan.”
Fokkema verwacht daar eveneens een positief effect van. “Het zou erg helpen als de gemeente meewerkt. En niet, zoals in het verleden toch vaak is gebeurd, haar toestemming onthoudt aan de introductie van nieuwe functies in een gebied.”

Studenten in GAK-gebouw

Een deel van het leegstaande GAK-gebouw bij het Bos en Lommerplein gaat onderdak bieden aan driehonderd studentenwoningen. Zo hebben de eigenaren Stadgenoot en AM kortgeleden besloten. De verbouwing moet in de loop van volgend jaar beginnen.
In de jaren zestig van de vorige eeuw was het met een oppervlakte van 40.000 m2 een van de modernste en grootste kantoorgebouwen van Nederland - de laatste grote creatie van stadsarchitect Ben Merkelbach. Maar nu staat het al zes jaar leeg. Het kost de huidige eigenaren grote moeite een andere bestemming te vinden. Het plan om de Rietveld Academie er naartoe te verhuizen sneuvelde vorig jaar op gebrek aan draagvlak binnen de academie. “Bij de aankoop zijn we uitgegaan van een gemengde bestemming in de toekomst. Door verdere verslechtering van de kantorenmarkt blijkt het lastig een nieuwe kantoorbestemming te realiseren. Bij de aankoop hadden we al het plan een deel van het gebouw te gebruiken voor wonen. Dat wordt nu doorgezet. Een eerste vleugel wordt geschikt gemaakt voor studenteneenheden,” verklaart Gerard Anderiesen, bestuurder van woningcorporatie Stadgenoot.
Volgens Anderiesen geen makkelijke keuze. “We moeten voor de locaties die we in bezit hebben echt een andere bestemming zien te vinden, maar de verbouwing van het GAK-gebouw voor studentenhuisvesting leidt onherroepelijk tot een onrendabele investering, ook bij een sober en rationeel bouwplan. De opbrengst van een studentenwoning is gewoonweg onvoldoende. En andere functies, die het tekort zouden kunnen compenseren, zijn nu niet te vinden.”
De opbrengst wordt vooral door het stringente huurbeleid en het woningwaarderingssysteem (puntenstelstel) beperkt. “Voor zo’n zelfstandige eenheid kunnen we slechts 310 of 320 euro per maand vragen. Door het stelsel kunnen we geen hogere huur vragen. Dat is raar. De klant wil wel meer betalen. Op de particuliere markt is hij nog veel meer geld kwijt. Stel dat we 400 euro zouden kunnen vragen, dan neemt de onrendabele last flink af en wordt het mogelijk zo’n gebouw in een veel hoger tempo te transformeren.”
Den Haag moet volgens hem de regels veranderen. “De oplossing moet komen van een ander prijsbeleid. Anders kunnen wij geen meters maken. De behoefte is groot genoeg.” Het uitblijven van een structurele oplossing kan, zo waarschuwt Anderiesen, heel nadelig uit pakken voor de stad. “In het verleden hebben we dat ook gezien. Dan verliezen onze universiteiten en hogescholen van de concurrentie omdat er geen woonruimte is te vinden. Terwijl Amsterdam zo graag een kennisstad wil zijn.”

Bert Pots

Stadsdelen: en toen waren er nog maar zeven...

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:45:46 +0100

Stadsdelen: en toen waren er nog maar zeven...

Meer slagkracht; meer macht?

In mei is het dan zover. Een aantal kleinere stadsdelen fuseert waardoor er nog zeven deelgemeenten overblijven in Amsterdam. Doel is de slagkracht te vergroten en de bestuurlijke drukte in de hoofdstad te verminderen. Wat zijn de mogelijke gevolgen voor het woonbeleid in de stad? Een vooruitblik.

Wijksteunpunten Wonen
Alle politieke partijen vinden dat de ondersteuning van huurders door de twaalf Wijksteunpunten Wonen belangrijk is. "Er is jaren geknokt voor die professionele ondersteuning," zei SP-gemeenteraadslid Hans Bakker onlangs tijdens een debat van de Huurdersvereniging Amsterdam. Omdat de gemeente stevig moet bezuinigen en een aantal stadsdelen fuseert, ligt het voor de hand dat het aantal wijksteunpunten zal verminderen. De centrale stad verdeelt daarvoor nu een miljoen euro per jaar over de stadsdelen, die zelf ook een bedrag bijleggen. Het fusiestadsdeel Oost, waarin Zeeburg en Oost-Watergraafsmeer worden samengevoegd, heeft al vanaf de oprichting één wijksteunpunt. Hetzelfde geldt voor Bos en Lommer en De Baarsjes. Eef Meijerman, directeur van de stedelijke wijksteunpunten wonen, verwacht dat het ook die kant op zal gaan in andere stadsdelen die fuseren. In Zuid zijn de gesprekken daarover al gaande en Dikken denkt dat het straks financieel niet haalbaar zal zijn om drie wijksteunpunten in Nieuw-West open te houden. Meijerman hoopt dat op verschillende locaties binnen de grote stadsdelen enkele loketten kunnen openblijven, waardoor de drempel voor huurders zo laag mogelijk blijft. "En we willen onze inzet in Noord en de Westelijke Tuinsteden graag versterken. De grootscheepse vernieuwingsplannen daar hebben grote gevolgen voor de bewoners." Bovendien verwacht Meijerman door de inpassing van het energielabel in het woonwaarderingsstelsel (WWS) veel vragen van huurders en dus extra werk. Om de kosten voor de Wijksteunpunten Wonen binnen de perken te houden, vindt stadsdeelbestuurder Germaine Princen dat de woningcorporaties ook mee kunnen betalen, zonder dat ze daarvoor overigens invloed krijgen op het werk van de wijksteunpunten.

In de woonsector moet je tegenstanders van minder stadsdelen met een kaarsje zoeken. De woningcorporaties bijvoorbeeld staan volledig achter de schaalvergroting. Volgens Gerard Anderiesen, bestuursvoorzitter van Stadgenoot, zijn de nieuwe stadsdelen niet alleen ‘logische sociaal-ruimtelijke eenheden’, het biedt voor zwakke buurten ook kansen denkt hij. “Straks kan de Kolenkitbuurt profiteren van de positieve uitstraling van ‘West’. Omdat het gebied een andere schaal krijgt, kan die buurt meeliften op het bijzondere imago dat Oud-West en Westerpark intussen hebben gekregen. Die hebben zich afgelopen decennia al van achterstandsbuurten ontwikkeld tot aantrekkelijke Amsterdamse wijken.” Dat een andere schaal het verschil kan maken illustreert Anderiesen met een kwestie van enige jaren geleden. “Toen bestond de discussie of het Hoofddorpplein bij Oud-Zuid of De Baarsjes hoorde. Het werd Oud-Zuid en je zag de huizenprijzen stijgen.”
Anderiesen ziet in de schaalvergroting ook een kans om de manier te veranderen waarop woningcorporaties en de lokale overheden afspraken maken. De corporaties zijn het er onderling nog niet over eens, maar Anderiesen is een groot voorstander van aparte prestatieafspraken tussen woningcorporaties en stadsdelen. “Het is uniek dat we sinds 1994 collectieve afspraken maken in de stad met de gemeente, de stadsdelen, de corporaties en later ook de Huurdersvereniging. Het probleem is alleen dat de uitvoering op stadsdeelniveau plaatsvindt en daar dan de hele discussie soms weer opnieuw wordt gedaan. Het zou beter werken als we op stedelijk niveau algemene afspraken maken over de kaders, erfpacht en woonruimteverdeling, en die op stadsdeelniveau concreet vertalen in een wederzijdse prestatie. Het stadsdeel kan ons dan houden aan de afspraken over wonen, en wij het stadsdeel aan investeringen in de openbare ruimte.” En dat slechts zeven keer in plaats van veertien.
Nu al worden langjarige afspraken gemaakt tussen corporaties en stadsdelen. In De Pijp gebeurde dat in 1997 voor het eerst, een recent voorbeeld is de vernieuwing van de Indische Buurt. Enkele jaren geleden werd een convenant nodig geacht over de gezamenlijke richting die stadsdeel Zeeburg en de betrokken woningcorporaties de Alliantie, Eigen Haard en Ymere voorstonden. De woningcorporaties hadden voor de verkiezingen van 2006 een ‘Aanbod’ aan de politiek gedaan. Zij kwamen met een visie waarin de vier verschillende delen van de buurt een duidelijker identiteit zouden krijgen. Bovendien stond de wijze waarop dat gestalte zou moeten krijgen, concreet beschreven: waar sloop/nieuwbouw, waar duurdere woningen en hoe corporaties en stadsdeel beter zouden kunnen samenwerken. “We zaten wel op één lijn met de bestuurders, maar het convenant heeft geholpen om ambtenaren ook de urgentie daarvan te laten inzien. Bovendien heeft Zeeburg meer mensen aangesteld om de vernieuwing te ondersteunen,” zegt Eric van Kaam, regiodirecteur van Ymere. En met resultaat, de Indische Buurt zit in de lift.

Moeizame samenwerking

Samen optrekken, is het credo, maar gemakkelijk gaat dat zeker niet. Zo zit de moeizame samenwerking met stadsdeel Oost-Watergraafsmeer Van Kaam dwars: “Een duidelijk voorbeeld is het samenvoegen van 24 woningen tot twaalf grotere in Betondorp. Daar ben ik zeven jaar mee bezig geweest, terwijl we daar afspraken over hadden gemaakt. De deelraad neemt soms moties aan tegen de eigen besluiten. Op die manier kan je niet samenwerken.”
Van Kaam pleit daarom voor een convenant voor vier jaar voor heel Oost. Eerder al hebben de zes betrokken corporaties aangeboden 1,2 miljard euro in Oost te gaan investeren. Ondanks de crisis moet dat volgens Van Kaam haalbaar zijn. Het ´Aanbod´ staat vol met termen als ‘herstellen van vertrouwen’ en de noodzaak om ‘integraal samen te werken’. De zes corporaties steken in dit document overigens ook de hand in eigen boezem. “In het verleden bestond nogal eens de neiging dat corporaties zich te veel wilden profileren, ook ten opzichte van elkaar, maar samenwerking is van belang omdat je elkaar nodig hebt om af te stemmen. Stevige integrale samenwerking tussen de corporaties onderling, en met de betreffende stadsdelen wordt steeds belangrijker omdat het allang niet meer alleen om woningen gaat. We hopen dat de stadsdelen zich daar ambtelijk en bestuurlijk ook beter op instellen.” Dat het ‘zelfs’ in Oost-Watergraafsmeer kan, laat het voorbeeld van aandachtswijk Transvaal zien, zegt Van Kaam.
Stadsdeelbestuurder Germaine Princen (PvdA, Wonen, Oost-Watergraafsmeer): “Het vertrouwensprobleem in Oost-Watergraafsmeer zit vooral tussen de deelraad en de corporaties. Ik zit daar vaak tussenin. Soms is er sprake van een misverstand, maar de corporaties moeten ook gewoon beter hun werk doen. Als zij zich aan afspraken houden en hun huurders consequent goed behandelen, dan zal de deelraad ook meer op hoofdlijnen sturen. Wij zijn strakker geworden ten aanzien van corporaties: woningen werden bijvoorbeeld te snel tijdelijk verhuurd. En we moeten nog te veel aanschrijven voor achterstallig onderhoud. Overigens hebben we ook veel particuliere verhuurders waar een en ander niet goed gaat.” Princen heeft aan Van Kaam gevraagd duidelijk te maken wat de corporaties gaan doen de komende jaren. Zij ziet ook wel wat in een convenant voor heel Oost, maar bij het aanbod dat er nu ligt zet Princen nog wel vraagtekens: “Er is te weinig aandacht voor woningen voor grote gezinnen en de bijdrage aan de openbare ruimte is wel erg mager.”

´Social return´?

Ook in West wordt nagedacht over duidelijke afspraken tussen de corporaties en het nieuw te vormen stadsdeel. Zo wil stadsdeelbestuurder Dirk de Jager (GroenLinks, Westerpark) straks in een nieuwe woonvisie voor West niet alleen heldere kwantitatieve afspraken maken, maar ook een nieuw regulier overleg organiseren tussen corporaties, stadsdeel en bewoners: “Dat kan onbegrip en incidenten voorkomen.” Bovendien wil hij ‘social return’ onderdeel van de afspraken maken. Werkloze jongeren uit West worden dan bijvoorbeeld door corporaties aan werk geholpen. “En als het energielabel in het woonwaarderingsstelsel is opgenomen, dan kunnen we op het vlak van duurzaamheid ook nieuwe afspraken met corporaties maken. Ik vind dat wij als stadsdeel dan ook kritisch moeten kijken naar onze welstandsnota´s om investeringen in duurzaamheid gemakkelijker te maken.”
Bovendien vindt hij dat opnieuw nagedacht moet worden over sloopplannen in Bos en Lommer. “Kleine goedkope woningen kunnen juist interessant zijn voor studenten en creatieven.” Voor De Jager is een les van de vernieuwing van Westerpark voor de ontwikkelingen in Bos en Lommer dat in Westerpark het percentage allochtonen snel achteruit is gegaan. “Dat heeft vooral te maken met het gebrek aan grotere woningen voor grote gezinnen die ook nog een redelijke huur hebben.” Ook vindt hij dat een gebied als Oud-West niet volledig mag veryuppen. Om de middeninkomens meer kansen te geven, hoopt hij dat de landelijke overheid de huurliberalisatiegrens optrekt opdat ook de middengroepen op huurbescherming kunnen rekenen.
Stadsdeelbestuurder Egbert de Vries (PvdA) denkt daar voor zijn populaire Oud-Zuid precies zo over. De Vries: “Corporaties willen over woningen voor middeninkomens geen afspraken maken en de belastingdienst belemmert sociale koop vanwege de erfpacht in Amsterdam. Het risico bestaat dat je straks alleen hele goedkope en hele dure woningen krijgt.” Princen vindt dat een einde moet komen aan het splitsingsbeleid: “Zestig procent sociale woningbouw moet je minimaal behouden in volksbuurten als de Dapperbuurt, dan hou je die sfeer daar vast. Nu dreigen de huizenprijzen uit de hand te lopen.” Ook De Vries wil in Zuid stoppen met splitsen en verkoop, en zich vooral hard maken voor meer woningbouw op de Zuidas, inclusief dertig procent sociaal. En: “strenger zijn in het toewijzen van sociale huurwoningen, zodat ze echt toekomen aan de mensen die ze nodig hebben.”

Eén visie op Sloterplas

Volgens Piet Dikken (PvdA, Geuzenveld-Slotermeer) zullen de gevolgen van de fusie voor de vernieuwing van Nieuw-West niet heel groot zijn. “Er is al een gemeenschappelijke lijn uitgezet: Op weg naar Parkstad 2015. Bij de herziening van de afspraken in 2006 is meer gekeken naar groen en infra, en hebben we afspraken over maatschappelijk vastgoed gemaakt.” Vorig jaar is alle geplande nieuwbouw nog gestart, maar de situatie ligt volgens Dikken nu wel anders. “Wat mij betreft legt de stad de focus de komende tijd dan ook op stedelijke vernieuwing: je kan geen half gesloopte wijken in een stadsdeel hebben, dat is funest voor leefbaarheid. Daarom is stedelijke vernieuwing belangrijker dan het bouwen van nieuwe wijken zoals IJburg II.”
Chretien Mommers, directeur van Eigen Haard, vindt dat de fusie in Nieuw-West wel verschil kan maken: “We krijgen de kans om als een geheel naar de Sloterplas te kijken. Bovendien kan op het gebied van economische ontwikkeling en voorzieningen een veel betere afstemming plaatsvinden. Nu wil ieder stadsdeel nog alles binnen zijn grenzen, straks kan je daar beter in differentiëren. En ook op het gebied van infrastructuur kan het nodige bereikt worden; denk aan de aansluiting tussen Nieuw-West en Schiphol.” Het zijn onderwerpen die volgens Mommers veel te lang zijn blijven liggen, onder meer door de afwezige bestuurlijke eenheid. Volgens hem is de Parkstaddeal te veel gericht op wonen. “Daardoor zijn andere belangrijke onderwerpen achterop geraakt, maar die zijn wel essentieel voor het goed functioneren van Nieuw-West als volwaardig onderdeel van de stad.” Ook denkt Mommers dat een groter stadsdeel de mogelijkheid verruimt om eens iets groots neer te zetten. “Denk aan de discussie ooit over de Dome. Er is toen over Noord gesproken, maar Nieuw-West is nooit een optie geweest. Ik denk dat dat straks anders zal zijn.”

‘Minder incidentenpolitiek’

Corporaties vinden dat de fusies de kans bieden om stedelijke en lokale belangen beter in evenwicht te brengen. Kleine politieke partijen zullen minder kans krijgen om ‘incidentenpolitiek’ te voeren. Maar zo´n groot stadsdeel heeft ook risico´s, zegt De Vries: “Het kan ook nadelen voor corporaties hebben, bijvoorbeeld dat ze langer moeten wachten totdat projecten behandeld worden. Het voordeel is wel weer dat we beter in staat zullen zijn kwalitatief goede mensen aan te trekken.”
Dikken wijst op de afstand tussen politiek en de burger: “We krijgen straks een joekel van een stadsdeel, we werken al buurtgericht maar zullen echt de buurten in moeten blijven gaan om contact met bewoners te houden.” Hoewel De Vries vindt dat het echt geen ‘monsterorganisaties’ zijn die in mei worden gevormd, denkt De Jager daar anders over: “Door het opschalen heb je het risico dat er extra lagen in de organisatie ontstaan, terwijl we nu korte lijnen hebben. En het fusieproces draagt het risico met zich mee dat we lang naar binnen gericht zullen zijn. We proberen dat te voorkomen door West straks in vijftien à twintig buurten op te delen; dat wordt de basis voor de nieuwe stadsdeelorganisatiestructuur. Het idee is om iedere bestuurder aan een aantal buurten te koppelen.”
Een belangrijke vraag is ook nog op welke manier de verhouding tussen de nieuwe stadsdelen en de centrale stad vorm krijgt. Anderiesen: “Als je bestuurt over een eenheid van meer dan 100.000 inwoners dan ben je een politieke macht. De vraag is hoe daarmee wordt omgegaan. “Het risico bestaat dat je koninkrijkjes krijgt.” Princen: “Doordat er straks zeven grote stadsdelen zijn, zal de macht in de stad verschuiven. Dat kan tot een vechtcultuur leiden.”
Wat wonen betreft wil Princen graag meer verantwoordelijkheid, maar dan ook meer personeel. En dat zit er door bezuinigingen voorlopig niet in. “Belangrijk is ook dat de inzet van de centrale diensten goed over de stad verdeeld wordt.” Dikken is het met Princen eens dat centrale diensten dienend aan stadsdelen moeten zijn: “Wij weten wat hier speelt en als je alleen een platte beheersorganisatie moet zijn, dan heb je ook veel minder mensen nodig. Het ligt voor de hand dat een fors deel van de ontwikkeling van Nieuw-West bij het stadsdeel komt te liggen.”
Maar hoe de verantwoordelijkheden tussen centrale stad en stadsdelen precies verdeeld worden, is eind februari nog niet helemaal duidelijk. Volgens De Vries is wel al besloten dat reguliere milieutaken bij de stadsdelen komen te liggen, net als de dienstverlening op het gebied van wonen. “Maar er bestaat nog discussie over wie de handhaving van de woonregelgeving op zich gaat nemen. Ook zoeken we naar efficiëntere manieren om in grote projecten met de centrale stad samen te werken.” Zeker is dat bouw- en woningtoezicht bij de stadsdelen blijft. Volgens De Vries zijn de personeelsproblemen op die afdelingen verleden tijd, onder andere door de veranderde markt.

Joost Zonneveld

Valt er nog wat te kiezen?

admin — Wed, 20 Jan 2010 09:49:43 +0100

Woonparagrafen verkiezingsprogramma’s Amsterdamse politieke partijen vergeleken

Valt er nog wat te kiezen?

De Amsterdamse politieke partijen maken zich op voor de gemeenteraadsverkiezingen. Nul20 vergelijkt de woonparagrafen van PvdA, GroenLinks, VVD, SP en D66. Maar valt er in maart eigenlijk wel iets te kiezen als het om wonen gaat?

Als we de peilingen mogen geloven, komt er in Amsterdam na de gemeenteraadsverkiezingen een einde aan de huidige rood-groene coalitie. De VVD, SP en D66 ruiken hun kans, voor het eerst in decennia lijkt een coalitie zonder de PvdA mogelijk. Maar welke gevolgen heeft dat voor het woonbeleid? Betekent het meer ‘markt’ of juist meer grip van de overheid op de woningmarkt? Deze vragen zijn nog moeilijk te beantwoorden, maar naar alle waarschijnlijkheid zal het met grote koersveranderingen wel meevallen. Niet alleen hebben alle partijen te maken met een moeilijk economisch tij, naderende rijksbezuinigingen en een kwakkelende bouwproductie, het woonbeleid wordt ook nog eens voor een belangrijk deel door ‘Den Haag’ bepaald, denk maar aan de vastgelegde huren en de hypotheekrenteaftrek. Toch hebben de partijen zo hun wensen en eigen visie ten aanzien van de Amsterdamse woningmarkt.

Bouwen, tegen de recessie op

Voor alle partijen is het bouwen van nieuwe woningen een voorwaarde om Amsterdam aantrekkelijk te houden voor Amsterdammers die naar een passende woning willen verhuizen en voor nieuwkomers van buiten de stad, of dat nu studenten of expats zijn. Iedereen richt zijn pijlen op de Zuidas, het Westelijk Havengebied, de Noordelijke IJ-oever en IJburg als de belangrijkste bouwlocaties. Alle partijen zijn het er wel over eens dat nieuwbouw binnen de stadsgrenzen moet plaatsvinden om de groene gebieden rond de stad te beschermen en aantrekkelijk te houden voor recreatie. Om de nieuwbouw te realiseren is verdichting nodig, maar dat is niet alleen duur, het leidt niet zelden tot slepende inspraakprocessen vanwege gebrek aan draagvlak bij omwonenden. Om die reden wil de VVD een taskforce ‘Versnelling woningbouwproductie’ oprichten om vooral de tijdverslindende procedures rondom bouwprojecten te verkorten. Wat aantallen nieuw te bouwen woningen betreft, zitten de partijen niet ver van elkaar af. Op hun wensenlijstjes staan ambitieuze plannen voor de bouw van 20.000 woningen in de komende vier jaar. Als vergelijking: in 2009 zijn nog maar 2273 woningen in aanbouw genomen. PvdA’er Michiel Mulder concludeert dat “er simpelweg een inhaalslag nodig is”. De SP wil de helft van de nieuwbouw voor sociale woningbouw reserveren, terwijl de VVD juist tachtig procent van de nieuwbouw in de vrije sector wil realiseren. Lijsttrekker Eric van der Burg verlangt in Noord, op het Zeeburgereiland en op IJburg II ook ruimte voor woningen met een tuin. Ook D66 vindt dat er meer flexibiliteit moet komen als het gaat om het vervullen van woonwensen. Zo is die partij voor casco bouw waarbij bewoners hun woning zelf in kunnen delen. Ook wil D66 een einde maken aan het stellen van een maximumoppervlakte per woning. De VVD wil ook fors snoeien in alle regels die bestaan op het gebied van wonen. De SP ziet meer heil in het oprichten van een Amsterdams woningbedrijf, al is het maar om de markt te dwingen sneller en goedkoper te bouwen dan nu gebeurt, zegt Laurens Ivens.

Behoedzaam met sloop

De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam stellen de sloop van woningen steeds vaker ter discussie. Nu de woningbouwproductie in het slop zit, groeit de steun daarvoor. Ook bij de partij die al decennia lang aan het roer zit in Amsterdam: “De PvdA wil de komende jaren behoedzamer omgaan met sloop”, zegt Mulder. “We willen steeds eerst kijken naar alternatieven voor sloop. Sloop is alleen aan de orde als de bouwtechnische kwaliteit te slecht is of als verdichting nodig is.” De SP vindt al langere tijd dat bij stadsvernieuwing niet meer de nadruk gelegd moet worden op sloop en nieuwbouw. “Renovatie van woningen en het verbeteren van buurtvoorzieningen verdienen de voorkeur boven sloop,” zegt Ivens. “Woningcorporaties en projectontwikkelaars bepalen het woonbeleid en dat is al lang niet meer gericht op volkshuisvesting, maar op rendement of beter: winst. Zij bepalen wanneer en wat wordt gebouwd en ook steeds vaker wanneer wordt gesloopt.” Maar lijsttrekker Ageeth Telleman van D66 wijst erop dat sloop/nieuwbouw in Nieuw West en Zuidoost een postitief effect heeft gehad op de buurten. Volgens haar moeten de blokken uit de jaren tachtig met anonieme plinten in de komende jaren eens aangepakt worden. GroenLinks vindt ook dat de herstructurering van oude wijken zoals die nu gebeurt door moet gaan, maar dat een toenemende diversiteit van woonmilieus samen dient te gaan met behoud van sociale woningbouw. Toch kan het vanwege de crisis verstandig zijn om sloopplannen uit te stellen, vindt GroenLinks gemeenteraadslid Jeanine van Pinxteren. D66 en de PvdA vinden dat kwaliteit voorop moet staan. ”We willen geen crisisbouw. We wachten dan liever even,” zegt Mulder. Wat de VVD betreft wordt doorgegaan met herstructurering om woningen toekomstbestendig te maken en zal ‘de grote hoeveelheid sociale huurwoningen’ ten koste gaan van de middengroepen die volgens de liberalen te weinig aan bod komen. Wel vindt de VVD dat herstructurering in samenspraak met bewoners en corporaties moet plaatsvinden, ook al mag het tempo wel wat omhoog.

Sociale woningbouw

Het zal niet verbazen dat de VVD vindt dat in de stad nog steeds te veel sociale woningbouw staat. De liberalen zien een veel vrijere woningmarkt voor zich waar sociale stijgers ook meer kans maken om door te groeien naar een grotere woning, vooral de middeninkomens zouden meer keuze moeten krijgen doordat meer koopwoningen op de markt komen. In de nieuwbouw, maar ook door verkoop van een deel van de sociale woningvoorraad. Samenvoegen van woningen en optoppen zijn volgens D66 en PvdA nodig om meer grote woningen in de stad te krijgen en daardoor de diversiteit in het woningaanbod te vergroten. De SP wil juist dat een einde komt aan de verkoop van sociale woningbouw, dat met splitsen wordt gestopt en dat corporaties actiever worden aangeschreven op het onderhoud van woningen. D66, GroenLinks en PvdA vinden dat het percentage sociale woningbouw in de stad wel naar beneden mag, maar dat overal een redelijk percentage sociale woningbouw moet blijven bestaan. D66 wil wel van de verplichte dertig procent bij nieuwbouw af, maar vindt dat per stadsdeel wel dertig procent sociale woningbouw moet blijven bestaan. Voor GroenLinks ligt dat op veertig procent. De PvdA, GroenLinks, D66 en VVD zijn voor verruiming van regelingen voor sociale koop en startersleningen om de stap van huur naar koop te vergemakkelijken. GroenLinks wijst op het belang van maatschappelijk gebonden eigendom om speculatie te voorkomen. In tegenstelling tot de linkse partijen ziet de VVD niks in het mantra van gemengde wijken die een gedeelde stad zouden moeten voorkomen. Ze vindt dat op de dure grond van de Zuidas geen sociale woningbouw moet komen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld GroenLinks.

Favoriete doelgroepen

Studenten zijn weer helemaal terug op de verlanglijstjes van de politieke partijen, van links tot rechts. De PvdA kwam onlangs al met een plan voor containerwoningen op de Zuidas om de grootste nood te lenigen. De crisis en de kwakkelende bouwproductie bieden een kans voor tijdelijke huisvesting. Er bestaat al ruime ervaring met campuscontracten. Alle partijen willen dat er duizenden nieuwe containerwoningen bijkomen, maar volgens GroenLinks moet daarvan ook een deel permanent voor studenten beschikbaar komen. De PvdA wil een deel van de bestaande kleine sociale huurwoningen aan studenten toewijzen, net als de VVD, die ook extra studentenboten in de stad wenst.
De linkse partijen vragen de laatste tijd meer aandacht voor niet-studerende jongeren. Daarvoor is het lastig om tijdelijke huurcontracten te verstrekken. Toch vinden de SP, PvdA en GroenLinks dat daarvoor meer aandacht moet komen. GroenLinks wil dat er een Deltaplan Jongerenhuisvesting komt om in de komende vier jaar het grote tekort aan woningen voor niet-studerende jongeren aan te pakken. De PvdA wil ook meer aandacht voor jongeren met een problematische thuissituatie die moeilijk een eigen woning kunnen krijgen. Alleen de VVD vindt dat jongeren voldoende kansen hebben en geen bijzondere behandeling nodig hebben.
Alle partijen zijn van mening dat nog niet genoeg woningen voor minder validen en ouderen beschikbaar zijn. De groep senioren zal de komende jaren groter worden en ouderen blijven langer op zichzelf wonen. De PvdA vindt het belangrijk dat ouderen in hun buurt kunnen blijven wonen en ziet vooral stedelijke vernieuwing als kans voor de bouw van meer ouderenwoningen. Die partij wil ook dat ouderen op een aangepaste woning in hun eigen buurt kunnen rekenen, waarvoor de woningtoewijzingsregels moeten worden veranderd. De VVD wijst erop dat de bouw van wibo’s direct invloed heeft op de doorstroming, ouderen laten een woning achter voor een jongere generatie. D66 wil steviger inzetten op levensloopbestendig wonen, woningen die afhankelijk van de levensfase aangepast kunnen worden. Hoe dat precies moet, blijft overigens onduidelijk.
En dan zijn er nog de grote gezinnen, al jaren een zorgenkindje. Nog steeds wonen heel veel grote Amsterdamse gezinnen in kleine woningen. Maar het blijkt uiterst lastig om voldoende grote woningen voor deze groepen te bouwen die ook nog betaalbaar zijn. De SP, PvdA en GroenLinks willen dat daar snel meer aan wordt gedaan. GroenLinks wil dat er in vier jaar tijd 1750 bijkomen.

Leegstand

Leegstand in combinatie met de enorme woningbehoefte in de stad, is alle partijen een doorn in het oog. GroenLinks en de SP vinden kraken een legitiem middel om leegstand te bestrijden en speculatie tegen te gaan. GroenLinks wil de constructie van kraakwachten vervangen door tijdelijke huurcontracten met een ‘zekere vorm van huurbescherming’. GroenLinks en de SP willen een leegstandsheffing invoeren die aan eigenaren van woningen wordt opgelegd. Wat de SP betreft gebeurt dat als een woning langer dan een half jaar onbewoond is. Corporatiewoningen die langer dan een jaar te koop staan, moeten terug de verhuur in, vinden de socialisten. En voor woningen onder de huurtoeslaggrens die langer dan twee maanden leegstaan, mag de gemeente een huurder voordragen. GroenLinks wil dat de gemeente woningeigenaren actiever aanspoort om huurders te vinden.
Iedereen is het er over eens dat het toenemende aantal leegstaande kantoren aangepakt moet worden. Die kunnen dan gebruikt worden door studenten, kunstenaars of kleine ondernemers. De VVD kiest daarbij voor overleg met eigenaren, D66 ziet mogelijkheden in het aanpassen van bestemmingsplannen en wil een ‘aanvalsplan’ om de lege gebouwen weer gevuld te krijgen. En de PvdA wil dat vastgoedontwikkelaars pas in aanmerking komen voor nieuwbouwprojecten, als zij hun bestaande leegstaande voorraad hebben omgebouwd tot woningen. Ook leegstaande ruimtes boven winkels willen PvdA en SP nu eindelijk eens voortvarend aanpakken.

Duurzaamheid

Alle partijen besteden aandacht aan duurzaamheid. De VVD ziet kansen voor verduurzamen van woningen bij renovatieprojecten en nieuwbouw, maar wil geen verplichtingen opleggen. Juist in economisch slechte tijden moet de overheid terughoudend zijn met het opleggen van regels die eigenaren veel geld kosten, vinden de liberalen. De SP, PvdA, GroenLinks en D66 menen dat de corporaties bij nieuwbouw en renovaties moeten voldoen aan de duurzaamheidseisen die de gemeente stelt. D66 wil dat de gemeente het cradle-to-cradle-principe omarmt en in beleid vastlegt. GroenLinks heeft een ambitieus milieuprogramma. De partij wil dat het programma voor geluidsisolatie van 8000 woningen versneld wordt uitgevoerd, dat duurzaamheid een leidend principe wordt bij het gunnen van bouwprojecten en dat alle nieuwbouwwoningen in Amsterdam vanaf 2015 energieneutraal zijn. Ook bij renovatie en splitsen wordt energieneutraal bouwen de norm. Vooral voor sociale woningbouw, zodat niet alleen de milieubelasting maar ook de woonlasten dalen. GroenLinks wil dan ook naar een systeem toe waarbij niet alleen naar de huurlasten maar naar het totaal van woonlasten wordt gekeken.

Betaalbaarheid

Andere partijen zijn verdeeld over het inbrengen van milieuaspecten in het puntenstelsel voor huurwoningen. Telleman stelt dat mensen zelf verantwoordelijk zijn voor hun energierekening, Ivens vindt het goed dat er een prikkel komt om woningen te isoleren, ‘maar het is niet eerlijk als mensen die de investeringen niet kunnen betalen, meer huur kwijt zijn’. De VVD wil geen inkomenspolitiek voeren met de huren, of het nu om energie gaat of om het meewegen van de locatie van woningen in de huurprijs, zoals bij het experiment ‘huren op maat’ waarbij ook het inkomen van de huurders van belang is. Van der Burg: “Bij huur op maat moeten huurders meer gaan betalen, terwijl er geen alternatieven zijn om door te stromen.” De SP is tegen vanwege de armoedeval, als mensen meer gaan verdienen raken ze dat geld via de hogere huur direct weer kwijt. De PvdA en GroenLinks zijn onder voorwaarden wel voorstander. Dat geldt ook voor D66. Telleman vindt dat subsidie “naar mensen en niet naar stenen” moet gaan, ”het systeem moet op de schop”. Van Pinxteren vindt ook dat het tijd is dat het gehele huurbeleid eens grondig onder de loep wordt genomen. De PvdA en SP willen beginnen door het puntenstelsel voor huurwoningen te verruimen tot 900 euro, opdat de middeninkomens ook huurbescherming krijgen.

Joost Zonneveld

De grote sprong voorwaarts of een brug te ver?

Wed, 24 Sep 2008 16:59:25 +0200

De grote sprong voorwaarts of een brug te ver?
Panorama Noord

Als Amsterdam-Noord al een minderwaardigheidscomplex had, moet Panorama Noord daar voorgoed een einde aan maken. Noord gaat op de schop. Het stadsdeel groeit, als het aan het stadsdeel ligt, van 90 nu naar 134 duizend inwoners in 2030. Er staan grote nieuwbouw- en stadsvernieuwingsprojecten op stapel, onder meer rond de twee toekomstige metrostations. Deze projecten moeten Noord ‘upgraden’: een gevarieerder bevolkingssamenstelling, meer werkgelegenheid en meer levendigheid. Kritiek op de ambitieuze bouwplannen is er altijd al geweest. Wil het stadsdeel niet te veel en te snel? Nu wijzen tegenstanders op nieuwe gevaren: de economische teruggang en een almachtig projectbureau. Allemaal onzin, vindt stadsdeelvoorzitster Marijke van Schendelen.

Vanuit haar werkkamer kijkt stadsdeelvoorzitster Marijke van Schendelen uit over het Buikslotermeerplein. De grote parkeerplaats, de markt en het onbestemd ogende winkelcentrum Boven ‘t Y moeten de komende jaren worden omgevormd tot een bruisend stadscentrum. Het nieuwe stadsdeelkantoor, een onderdeel van het plan, staat er al. Het is een voorpost van het Nieuwe Noord, een symbool van de voortrekkersrol die het stadsdeelbestuur vervult. Hoogtepunt van het plan moet een monumentaal kantoorpand van 150 meter hoog worden dat als een moderne toegangspoort boven de Leeuwardenweg zal torenen.
“Toen ik in de jaren negentig in de stadsdeelraad zat, overheerste hier de gedachte: als je voor een dubbeltje geboren bent, word je nooit een kwartje”, legt Van Schendelen uit. “Ik zag dat anders, en het toenmalig dagelijks bestuur onder Hans Oosterbaan gelukkig ook. Dat heeft er hard aan getrokken om een cultuuromslag te bewerkstelligen. Er bestonden al plannen, voor de Noord/Zuidlijn, de herontwikkeling van de Banne en Nieuwendam-Noord, De Bongerd en het vrijkomende Shell-terrein. Amsterdam-Noord werd een stadsdeel met ontwikkelingstaken, net als Zuidoost en de Westelijke Tuinsteden. Na gespreksrondes met onder andere bewoners werd een brede toekomstvisie opgesteld die een einde moest maken aan het pessimisme.” Besloten werd dat er een uitbreiding van het ambtelijke apparaat moest komen met een projectenorganisatie. In oktober vorig jaar werd daarom de Projectenorganisatie Panorama Noord in het leven geroepen, waar de zes grote nieuwbouw- en vernieuwingsprojecten (zie projectkaders) onder vallen.

“Noord verandert niet in een grote bouwput”

“Naast volkshuisvesting hebben de projecten ook een economische en een sociale poot”, vervolgt Van Schendelen. “We willen de werkgelegenheid stimuleren en moeten bijvoorbeeld ook rekening houden met de eisen die de invoering van de brede school stelt aan een schoolgebouw. Ook daarvoor is nieuwbouw nodig. We hebben gekozen voor een integrale aanpak vanuit één projectenorganisatie, in plaats van per project en vanuit de verschillende sectoren. Panorama Noord is een eenvoudige, op de uitvoering gerichte organisatie. Ze zorgt ervoor dat de sectoren minder worden belast.”

Wantrouwen

Het is een constructie die op een zeker wantrouwen stuit, onder de bevolking en met name bij de in maart gekozen stadsdeelraad. De raad klimt in de gordijnen als een door Panorama Noord genomen beslissing over een nieuw kinderdagverblijf naar zijn idee niet of onvoldoende is besproken in de commissie Welzijn. Groot is ook de ontsteltenis als in het voorjaar een officiële folder verschijnt over de bouwplannen voor de nieuwe wijk De Bongerd. Die blijken, na onderhandelingen tussen het vorige dagelijks bestuur en de ontwikkelingscombinatie, sterk af te wijken van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) dat eerder door de deelraad is goedgekeurd. Er worden 1604 woningen gebouwd in plaats van de afgesproken 1734. En het ondergrondse parkeren vervalt, waardoor veel groen verdwijnt. De stadsdeelraad zegt hierover niet te zijn geïnformeerd en eist stillegging van de planvorming. Oppositiepartij GroenLinks vraagt zich af of Van Schendelen nog wel greep heeft op de projectenorganisatie en ook de PvdA, de partij van Van Schendelen, vindt dat de gang van zaken geen schoonheidsprijs verdient. Coalitiepartner VVD stelt het DB schriftelijke vragen over de projectenorganisatie: waarom moest die er eigenlijk komen? Is de sector Wonen en Werken in Noord niet capabel genoeg? Deelraadslid Kees Diepeveen van GroenLinks voelt zich voor het blok gezet: “Wij willen dat het plan dichter in de buurt van de oorspronkelijke uitgangspunten komt, met het risico dat er opnieuw moet worden onderhandeld. Tegelijkertijd willen we de aanleg niet verder ophouden.”
“Ik kan me voorstellen dat in de voortvarende aanpak van Panorama Noord minder rekening wordt gehouden met bewoners en met de deelraad, en dat er minder zorgvuldig wordt gecommuniceerd”, zegt Diepeveen over de mogelijke oorzaak van het conflict. Ook een organisatie als Amsterdam Noord Groene Stad aan het Water (ANGSAW), die waakt over het ‘groenstedelijke’ karakter van het stadsdeel, vraagt zich af wat er achter de schermen bij Panorama Noord gebeurt. ANGSAW-secretaris Roel Poppe vertelt dat het ondergronds parkeren in De Bongerd niet doorgaat omdat de aangetroffen vervuiling met teerolie erger blijkt dan gedacht. Daardoor kan er niet diep worden gegraven. “Maar in de jaren tachtig werden de tuinders op het toenmalige volkstuincomplex De Bongerd al gewaarschuwd dat ze beter geen sla uit eigen tuin konden eten”, zegt Poppe. “Later werd zelfs gesproken over een miljoenensubsidie van de provincie voor sanering van de grond. De ondiepe vervuiling was dus bekend. Je vraagt je af of ze dit argument niet achteraf alsnog van stal hebben gehaald. Waren er misschien andere redenen om die ondergrondse garages niet aan te leggen? Gaat het niet gewoon om een bezuiniging?”

Bouwen met behoud van het Noordse

Van Schendelen wijt het wantrouwen aan wat ze noemt een ‘informatieachterstand’ bij de nieuwe deelraad. Om de raadsleden bij te praten over de besluiten die in de vorige raadsperiode zijn genomen over zowel Panorama Noord als De Bongerd, besluit ze eind september twee speciale informatieavonden te beleggen. Samen met Ted Zwietering, directeur van de projectenorganisatie, geeft ze uitleg over de verantwoordelijkheden en procedures bij Panorama Noord.
Het dagelijks bestuur is verantwoordelijk voor wat de projectorganisatie doet. In opdracht van het dagelijks bestuur onderhandelt de projectorganisatie met marktpartijen, zegt Zwietering. “Geheid zitten er verschillen in het onderhandelingsresultaat en de uitgangspunten die de raad heeft vastgesteld”, aldus de projectdirecteur. Maar een eventueel afgesloten ontwikkelingsovereenkomst heeft een ontbindende voorwaarde: de raad moet het gewijzigde plan goedkeuren. Het is dus uiteindelijk aan de deelraad om al dan niet in te stemmen met het gewijzigde plan. Zwietering geeft de raad ook nog een advies: wees specifiek als het gaat om ‘extraatjes’ in het bouwprogramma. Veel milieu-eisen als een warmtekrachtkoppeling, gebruik van regenwater en ondergronds parkeren sneuvelen in de loop van het traject, veelal omdat ze te duur blijken. “Je kunt beter drie dingen opnemen die je echt wilt hebben, dan twintig waarvan er zeventien uiteindelijk niet haalbaar zijn.”
Met de projectenorganisatie wordt bespaard op het inhuren van externe krachten, zegt Zwietering. En die zijn twee keer zo duur als vaste werknemers. Bij Panorama Noord is inmiddels een twintigtal mensen in dienst genomen. Naast Zwietering gaat het om acht procesmanagers, die verschillende projectgroepen moeten aansturen, vier adviseurs en overige stafmedewerkers. De procesmanagers betrekken hun mankracht weer voor een groot deel uit de sector Wonen en Werken en andere sectoren.
Anders dan bij Parkstad is het niet nodig een grootstedelijke organisatie op te zetten, vertelt Van Schendelen. Alles gebeurt in Noord immers binnen één en hetzelfde stadsdeel. Daarbij is Noord ook in staat alles zelf te doen; het is een groot stadsdeel met voldoende geschikte mensen.
“Panorama Noord stelt ons in staat te ontwikkelen in het belang van Noord en met behoud van het Noordse”, aldus Van Schendelen. Het stadsdeel zou er niet blij mee zijn als de noordelijke IJ-oeverprojecten als grootstedelijke projecten werden aangewezen. De IJ-oever moet onderdeel worden van Noord en geen gouden randje. “Nu kunnen we daar greep op houden, omdat alle betrokkenen goed in onze organisatie zijn geïntegreerd”, aldus Van Schendelen.

‘Megalomaan’

Diepeveen noemt het Panorama Noord-project megalomaan. De noordelijke IJ-oever kan wat hem betreft beter als grootstedelijk project worden ontwikkeld. Noord is te klein en heeft te weinig gekwalificeerd personeel voor zo’n enorme ontwikkelingsopgave, vindt hij. Het staat niet sterk tegenover projectontwikkelaars, en procedures als het uitplaatsen van bedrijven zijn te ingewikkeld voor het stadsdeel. In het centrumgebied moeten ze het veel rustiger aandoen, meent Diepeveen. “Ze willen met een hele horde hijskranen een nieuw centrum uit de grond trekken, maar kunnen beter het bestaande winkelcentrum Boven 't Y wat extra impulsen geven om de functiemenging te vergroten.”
Ook Roel Poppe van ANGSAW vindt dat er te hoge verwachtingen zijn van het nieuwe stadscentrum: “Eindpunten van metrolijnen krijgen niet zo gauw een centrumfunctie; knooppunten daarentegen wel.” Hij ziet meer perspectief in het eerst realiseren van een sterke woonfunctie in het gebied, met voorzieningen voor de bewoners. Daarnaast kan er ruimte worden gereserveerd voor eventuele grootstedelijke voorzieningen. Van Schendelen is verbaasd over deze kritiek. Boven 't Y is nu al een van de meest florerende winkelcentra in het land. Bovendien wordt in de provincie gedacht aan het doortrekken van de metro naar Purmerend.
De metrolijn speelt een hoofdrol in de plannen; naast het centrumgebied is ook het nieuwe Van Hasselt-gebied om een halte geprojecteerd. Toch was de komst van de metro geen conditio sine qua non voor de plannen voor het centrumgebied en het Van Hasselt-gebied. “We gingen er gewoon van uit dat hij er kwam”, aldus Van Schendelen. “Anders zou het bestaande wegennet moeten worden verbreed en uitgebreid, maar dat kun je ook niet onbeperkt doen.”

Recessiebestendig bouwen

De clichés over het ‘Siberië van Amsterdam’ zijn talrijk. In 1996 somberde journalist/schrijver Jan Donkers in het boek Zo dicht bij Amsterdam over “de onmogelijkheid dat Noord ooit nog eens iets zal ontwikkelen als een eigen agora, een eigen karakter, een identiteit die vlamt of een roep die de wereld overgaat…” Ondanks dit negatieve beeld is de bevolking van Noord redelijk tevreden over de eigen buurt. Volgens het recente leefbaarheidsonderzoek van de Stedelijke Woningdienst en de AFWC (zie NUL20 nr. 4) waarderen de bewoners de eigen woonomgeving met een rapportcijfer van 7,1. Noord komt hiermee van de veertien stadsdelen op een gedeelde vierde plaats; het moet alleen de binnenstad, Oud Zuid en Zuideramstel boven zich dulden. En waar veel inwoners van Amsterdam te kennen geven dat ze het liefst in populaire gebieden als Zuid, Centrum, Oud Zuid en de Jordaan wonen, laten Noordelingen weten dat ze graag in Noord blijven. Ze willen hooguit doorschuiven naar een betere stek in het stadsdeel. Het is daarom de vraag of de huidige inwoner van Noord zitten te springen om het nieuwe stadshart, met zijn vele tienduizenden vierkante meters kantoorruimte, zijn Ikea, megabioscoop en topsportcentrum.

De IJ-oever moet onderdeel worden van Noord en geen gouden randje

Het stadsdeelbestuur is in ieder geval vastbesloten om Harry Slingers Ik verveel me zo (in Amsterdam-Noord) definitief tot een gouwe ouwe uit een voorbije tijd te maken. Het zet in economisch minder voorspoedige tijden hoog in op kantorenbouw en een groei van de werkgelegenheid met 30 duizend arbeidsplaatsen tot 2015. Van Schendelen vindt deze streefcijfers niet te ambitieus. “De werkgelegenheid in Noord is afgelopen jaren gestaag gegroeid (van negentienduizend arbeidsplaatsen in 1991 naar 26 duizend in 2002, JvdT). Het was alleen niet zo duidelijk zichtbaar; er kwamen en komen vooral kleine bedrijven bij, vaak eenmanszaakjes. We mikken ook niet op de komst van bijvoorbeeld grote banken. We zijn een goedkope vestigingsplek en kunnen daarom aantrekkelijk zijn voor bedrijven, juist nu het economisch minder gaat.” En goedkoop is Noord, vooral door de lage grondprijzen en ontwikkelkosten. De huurprijs van een kantoor aan de Zuid-as is drie keer die van het duurste kantoor boven het IJ. De lage grondprijzen stellen Noord overigens ook in staat 30 procent sociale woningbouw neer te zetten, voegt Van Schendelen er aan toe. Een investeerder als ING Real Estate, betrokken bij de ontwikkeling van het centrumgebied, is zeer enthousiast over de plannen, benadrukt het stadsdeelbestuur. Vooral nu vaststaat dat de Noord/ Zuidlijn er komt.
Daarbij wordt er ‘recessiebestendig’ gebouwd. In het geheel en binnen de projecten zijn faseringen aangebracht. “We zorgen er eerst voor dat we iets af krijgen, voordat we het volgende ter hand nemen. Zodoende blijven we niet met grote gaten en half afgemaakte dingen zitten. De stad verandert niet in een grote bouwput”, zo verzekert de stadsdeelvoorzitster, die tevens portefeuillehouder Panorama Noord is. Bij de nieuwbouw van kantoren wordt rekening gehouden met een alternatieve bestemming voor als de bedrijfsruimte niet te slijten is. In dat geval krijgen bouwlagen of hele gebouwen een woonfunctie. GroenLinks-deelraadslid Diepeveen is er niet van onder de indruk: “Dat leidt tot casco-achtige Oostblokbouw.” Volgens hem is er maar een manier van recessiebestendig bouwen: “dat is in een aantal gevallen niet bouwen, of alleen woningen, want daar is nog wel behoefte aan.”
Noord is met zijn inwonertal van 90 duizend even groot als Leeuwarden of Delft. Zeker is dat het aantal de komende jaren nog sterk zal stijgen, volgens de toekomstvisie tot 134 duizend rond 2030. In de toekomstvisie wordt erop gehamerd dat het groene, tuinstedelijke en landelijke karakter van het stadsdeel voor een groot deel behouden blijft. Om het landelijke element te versterken wordt onder meer de oude Waterlandse Zeedijk hersteld. Het is de blik op de dijk die de haat-liefdeverhouding van geboren en getogen noorderling Jan Donkers doet omslaan in liefde.
“Wat mooi, dat we dit in Amsterdam hebben”, besluit Donkers zijn boek.

Johan van der Tol

Meer info:
www.centrumamsterdamnoord.nl
www.noord.amsterdam.nl
Zie woonbarometer voor woningbouwproductie

In deze verdieping	Panorama Noord Enkele statistische gegevens De deelprojecten - Centrum Amsterdam Noord - Van Hasseltgebied - Nieuwendam-Noord - De Banne - De Bongerd - Noordelijke IJ-oever
Verwant artikel	De woonbarometer

Nota Woningproductie bezorgd over stadsdelen

Wed, 24 Sep 2008 16:55:59 +0200

Nota Woningproductie bezorgd over stadsdelen
Te klein voor het grote werk?

In Amsterdam voeren de stadsdelen de regie over de bouwprojecten in hun gebied, behalve als het om ‘grootstedelijke projecten’ gaat. Zoals IJburg. Maar trekken ze dat wel? Volgens wethouder Stadig kampen de veertien stadsdelen met een tekort aan capaciteit en deskundigheid. Ook zwelt de kritiek op de versnippering van het bestuur weer aan. Stadsdeelbestuurders herkennen de problemen, maar schuiven de verwijten van zich af: alsof het bij grootstedelijke projecten zoveel beter gaat! Grote onderlinge verschillen zijn er ondertussen wel. In het relatief kleine Westerpark weten projectmanagers en projectleiders in vaste dienst op creatieve wijze het bouwproces gaande te houden.

Als de Nota Woningproductie één ding duidelijk maakt, is dat de bouwstagnatie vele oorzaken kent. Ook de aanwezigheid van veertien stadsdelen eist haar tol. Volgens wethouder Duco Stadig van Stedelijke Ontwikkeling kampen de stadsdelen met een tekort aan capaciteit en deskundigheid. Ook lijden de stadsdelen onder de krapte op de arbeidsmarkt. Zij hebben het moeilijk geschikt personeel aan te trekken en vast te houden.
Het grote personeelsverloop maakt het voor corporaties in sommige stadsdelen moeilijk bouwprojecten voor elkaar te krijgen, bevestigt Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Meer in zijn algemeenheid ondervinden corporaties hinder van de ingewikkelde bestuursstructuur, die ook nog elke vier jaar van samenstelling wisselt. En in de planontwikkeling is niet altijd duidelijk waar de verantwoordelijkheid ligt. Bij het stadsdeel of bij het Ontwikkelingsbedrijf.

Het tekort van de stadsdelen

De stadsdelen kampen volgens de Nota Woningproductie met een groot tekort aan capaciteit en deskundigheid. De oorzaken:

De bouwopgave wordt steeds zwaarder. Meer professionals zijn daarvoor langer nodig. In de stadsdelen gaat de meeste aandacht echter uit naar beleid, kwaliteit en participatie.
Van de naoorlogse stadsdelen wordt een substantiële bijdrage verwacht aan de woningproductie, maar zij zijn het minst geëquipeerd.
Door langere doorlooptijden neemt het afbreukrisico toe. Gebrek aan continuïteit in ambtelijke en politieke zin speelt een voorname rol.
Stadsdelen hebben het moeilijk om geschikt personeel vast te houden en aan te trekken.

VVD-raadslid John Goring onderschrijft de kritiek op de stadsdelen. Zijn partij meent al jaren dat Amsterdam zich met het grote aantal stadsdelen diep in de vingers snijdt. “Het terrein van ruimtelijke ordening, bouwen en wonen vraagt bijzondere deskundigheid. Door het grote aantal stadsdelen wordt de expertise sterk verspreid. Met als uitkomst dat de stadsdelen onvoldoende zijn geëquipeerd. Dan is het toch veel handiger de kennis te clusteren en het aantal stadsdelen te verminderen.” De vorming van zes of zeven stadsdelen lijkt de Amsterdamse VVD wel genoeg. Zo kan Goring zich heel goed voorstellen dat de Westelijke Tuinsteden buiten ringweg A10 samengaan in één bestuurlijke organisatie.
Het is niet zo dat zijn partij een herziening van het bestuurlijk stelsel op korte termijn op de politieke agenda zet. “Binnen het huidige college-programma hebben we niet de ruimte aan het aantal stadsdelen te tornen. Die discussie laten we daarom de eerstkomende jaren rusten. Belangrijker is het stadsdelen nu het besef bij te brengen dat Amsterdam in nood verkeert en zij alles op alles moeten zetten de woningproductie te vergroten.”

“Ik hoop dat het Ontwikkelingsbedrijf de nieuwe naam eer aan doet”

De missie waar de centrale stad en de stadsdelen zich in het Bestuursakkoord stad en stadsdelen 2002-2006 op hebben vastgelegd, laat aan duidelijkheid niets te wensen over. Uiterlijk 2004 moet de gemiddelde doorlooptijd van plannen met een kwart zijn verminderd en heeft ieder stadsdeel greep, ook financieel, op het programma voor woningproductie. Maar Goring betwijfelt of zo’n uitgangspunt echt door de stadsdelen wordt gedragen. “Sommige stadsdelen permitteren het zich nog steeds weinig vaart te maken. Neem de discussie over de sloop van het Andreas Ziekenhuis in het stadsdeel Slotervaart-Overtoomse Veld. Uiteindelijk komt die plek vrij voor woningbouw, maar de stadsdeelraad heeft eerst wel uitvoerig gedebatteerd over het realiseren van broedplaatsen. Dat is toch belachelijk.”
De centrale stad is bereid tot enige bijstand, zo blijkt uit het Bestuursakkoord, maar er komen geen extra middelen beschikbaar. Wel kunnen de projectorganisaties van de stadsdelen vaker een beroep doen op deskundigheid en menskracht uit de centrale diensten. In ruil daarvoor accepteren de stadsdelen de bevoegdheden van de Regisseur Woningbouw en zorgen zij voor een heldere verantwoording. De menskracht in de stadsdeelorganisaties wordt bovendien afgestemd op de te behalen resultaten.

Niet aangesproken

Niet elk stadsdeel voelt zich aangesproken door de kritiek van de centrale stad. “Wij denken niet dat wethouder Stadig ons stadsdeel bedoelde als het gaat om de stagnatie van de bouwproductie,” zegt Jelle Prins, portefeuillehouder wonen en werken in stadsdeel Oost/Watergraafsmeer. Hij is zeer tevreden over de manier waarop in zijn stadsdeel projecten als Park De Meer en de herstructurering van het Polderweggebied gestalte krijgen.
Van hem komt de oproep niet teveel te focussen op de problemen. “Elk groter project kent voor- en tegenspoed. We kijken nu teveel naar de dingen die slecht gaan en zoeken naar een scala aan oplossingen. We moeten uitkijken dat die twee aspecten niet onderdeel van het probleem worden.”
Evenmin lijkt stadsdeel Oud-West onder de indruk van de kritiek. “Voor een deel vinden we ook dat de stadsdelen op sommige plekken onvoldoende geëquipeerd zijn. Daar staat tegenover dat stadsdelen zich hebben bewezen waar het gaat om grote projecten met behulp van extern personeel”, aldus een woordvoerster van Oud-West. Het stadsdeel verwijst naar het eigen project De Hallen en ziet gunstige omstandigheden elders. Neem het Mercatorplein in stadsdeel De Baarsjes of de overbouwing van de A10 in stadsdeel Bos en Lommer.
Tjeerd Herrema, voorzitter van stadsdeel Zeeburg, wijst er fijntjes op dat op plekken waar de centrale stad het voor het zeggen heeft de woningbouwproductie evengoed stagneert. “Het stadsdeel het probleem? Ik geloof het niet. Toen er nog wel werd geproduceerd waren er ook al stadsdelen. In gebieden waar de centrale stad de dienst uitmaakt, neem in ons stadsdeel IJburg, is evengoed sprake van ernstige stagnatie. Andere zaken dan de verhouding stad/stadsdelen spelen in deze kwestie een dominante rol.”
Hij noemt zichzelf een ‘beginnend wethouder’ op het terrein van ruimtelijke ordening, bouwen en wonen. Herrema beheert deze portefeuille vanaf voorjaar 2002. De wethouder twijfelt aan de waarde van de komst van meer menskracht. “De capaciteit om zaken aan te sturen is inderdaad klein. Gelukkig kent Zeeburg geen ernstige personeelsproblemen. Dankzij het Oostelijk Havengebied en IJburg beschikken we over een goed imago. Bij ons willen mensen wel aan de slag. Het zou alleen geen kwaad kunnen als we over meer projectleiders zouden beschikken. Mensen die daadwerkelijk met de met de voeten in de modder staan. De middelen daarvoor, wij beschikken nu eenmaal niet over een ruime portemonnee, zouden wat mij betreft uit de grondexploitatie moeten worden gehaald. Dat kan door de post ontwikkelingskosten te verhogen. Maar meer in zijn algemeenheid durf ik te betwijfelen of de komst van meer ambtenaren leidt tot een echte versnelling van de bouwproductie. Misschien wordt het dan juist moeilijker slagvaardig te handelen.”

Liever meer zakelijkheid

Herrema richt zijn blik liever op het creëren van meer zakelijkheid. “Ook wij hebben in Zeeburg projecten waar eindeloos over moet worden onderhandeld. Aan het einde van zo’n proces is er vervolgens geen sprake van een hard contract, maar blijkt het heel gemakkelijk van de onderhandelingsresultaten af te wijken. Met alle complicaties van dien. Het uiteindelijke ontwerp wijkt af van de oorspronkelijke plannen. Inpassing in het bestemmingsplan is een probleem. Procedures moeten opnieuw worden doorlopen. Dergelijke complicaties zouden we door verbetering van de contracten moeten zien te voorkomen.”
Vertragingen komen volgens hem nog al eens op het conto van de corporaties. “We moeten soms jarenlang wachten op voorstellen van die kant. Door het grote aantal bouwprojecten blijken corporaties niet in staat alle stadsdelen met evenveel vaart te bedienen. Ook stel ik vast dat ze door eigen organisatorische omstandigheden, fusieprocessen en samenwerkingsperikelen, veel moeite hebben vooruit te kijken. Wij kunnen daarbij louter toekijken.”
En zijn kritiek treft de wijze waarop centrale diensten functioneren. “De voortgang van projecten staat of valt niet zelden met de financiering. Het stadsdeel kan niet alleen onderhandelen over de grondprijs. Dat is een zaak van het Grondbedrijf. De vertegenwoordiger van het Grondbedrijf blijkt in de praktijk niet het juiste mandaat te hebben om slagvaardig te handelen. Om een uitzondering op het grondprijsbeleid te realiseren moet een afzonderlijke procedure worden doorlopen. Wie verlost ons van die stroperigheid? Ik hoop dat met de overgang naar het Ontwikkelingsbedrijf de nieuwe naam eer aan wordt gedaan.”

Uiterlijk 2004 moet de doorlooptijd van plannen met een kwart zijn verminderd

Zonder te tornen aan de bestaande taakverdeling tussen de centrale stad en de stadsdelen, vindt hij het tijd voor nieuwe vormen van overleg. “Er moet een einde komen aan de versnipperde onderhandelingsstrategie. Over elk project wordt nu afzonderlijk onderhandeld. Daarbij is elk stadsdeel met dezelfde partijen in gesprek. Stadsdelen zouden de onderhandelingen over de afzonderlijke projectonderdelen moeten kunnen bundelen om vervolgens per ontwikkelaar stadsdeeloverschrijdende meerjarenafspraken te maken. Mogelijk zou daarbij de concurrentie kunnen worden versterkt door meer bouwende partijen de markt te laten betreden.”
Verder acht hij het raadzaam scherper te kijken naar wat we allemaal in de stad willen realiseren. “Amsterdam heeft veel hooi op de vork. We stellen ons niet alleen ingewikkelde nieuwbouwopgaven, maar willen ook nog overal in de stad herstructureringsoperaties voltooien. Een stap terug in alle ambities lijkt me niet onverstandig.”

Westerpark

Het mag zo zijn dat de stadsdelen weinig twijfelen aan de eigen kwaliteiten. Verschillen zijn er wel degelijk. De een toont aanmerkelijk meer voortgang bij bouwprojecten dan de ander. Zo blijkt het kleine stadsdeel Westerpark een relatief hoge bouwproductie te kunnen realiseren.
Joop de Haan, sectorhoofd wonen en werken in Westerpark, relativeert het succes. Het is altijd moeilijk stadsdelen met elkaar te vergelijken. De plaatselijke omstandigheden werken absoluut in het voordeel van Westerpark. “We zijn wat betreft het aantal inwoners te vergelijken met Oud-West. Maar bij ons is niet alles bebouwd. We beschikken nog over ruimte, bijvoorbeeld in de Houthavens om op grote schaal plannen voor nieuwbouw te maken.”
Een deel van het succes laat zich naar zijn idee wel degelijk verklaren uit de wijze van organisatie. Een viertal projectmanagers en ruim tien projectleiders dragen de voortgang van de bouwprojecten. Er zijn geen grote bouwprojecten waar de ambtelijke verantwoordelijkheid niet voor is geregeld.
“De stadsdelen zijn indertijd ontstaan na scherpe kritiek op de stroperigheid van de centrale diensten. Als mensen bij elkaar op de gang zitten, dan zou alles veel gemakkelijker zijn. Dat is dus niet zo. Ook binnen een stadsdeel werken mensen aan hun eigen taak. En komt samenwerking niet vanzelf tot stand. Wij erkennen dat eigenlijk al vele jaren. Ieder bouwproject valt daarom onder een projectmanager, als het om een wat groter gebied gaat, of een projectleider. Die zijn in staat dwars door de organisatie heen hun project gaande te houden.”
Want ook in Westerpark, zo verzekeren De Haan en Rob Sluiter, hoofd van de afdeling bouwen en wonen, doen zich problemen voor in het bouwproces. Ook bij hen zitten de marktomstandigheden niet mee. Ook bij hen komt het voor dat procedures opnieuw moeten worden doorlopen. Of dat de initiatiefnemers van een vergevorderd project toch weer iets anders willen.
“Maar het zal bij ons niet zo zijn”, zo benadrukt De Haan, “dat een probleem ergens op een bureau belandt en dat er vervolgens maanden niet naar wordt omgekeken. En mocht een zaak op een gegeven moment niet precies binnen de regels passen, dan wordt met de nodige creativiteit toch naar een verantwoorde oplossing gezocht.”
De projectmanagers en projectleiders zijn allemaal in dienst van het stadsdeel. Sluiter: “Ook dat is een bewuste keuze. Het voordeel van eigen personeel is groot. Onze mensen gaan een band aan met hun project. Voor een ingehuurde externe kracht is een stadsdeel een klant voor twee dagen in de week. Onze projectleiders zijn bovendien voortdurend aanwezig. Externe partijen kunnen hen daardoor gemakkelijk benaderen. Ze vinden zo gemakkelijk een platform om de problemen te bespreken. En het is financieel voordelig. Voor het geld van een dure externe adviseur kunnen we twee mensen in vaste dienst nemen.”

Uit het bestuursakkoord met de stadsdelen

De centrale stad kan geen extra middelen beschikbaar stellen. Komen stadsdelen tekort bij planvorming en uitvoering, dan zal de centrale stad voorstellen doen voor prioriteitsstelling binnen de beschikbare middelen.
De centrale stad zal menskracht en andere faciliteiten vanuit de centrale diensten beschikbaar stellen
De centrale stad vereenvoudigt procedures en past financiële spelregels aan.
Stad en stadsdelen werken samen met de Regisseur Woningbouw.
Stadsdelen dragen zorg voor een effectief systeem voor administratie en planning.

Bert Pots

Stadsdelen stellen eigen welstandsregels op

Tue, 23 Sep 2008 14:51:03 +0200

Stadsdelen stellen eigen welstandsregels op
Vooroorlogs Amsterdam gaat onder de kaasstolp

Wel of geen homovlaggen in het centrum? Het tumult over deze kwestie was de voorbode van een wijziging in het welstandsbeleid. Vanaf 1 juli gaan stadsdelen daar zelf over. Dat levert veertien verschillende welstandsnota’s op. Tussen de nota’s zitten grote verschillen, maar binnen de ringweg draait - tot verdriet van de welstandscommissie - alles om behoud van de bestaande stad.

lees verder

Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet

Tue, 23 Sep 2008 14:47:09 +0200

Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen wordt onverkort voortgezet
Wel uitponden, nauwelijks samenvoegen

Sinds medio 2002 mogen in vier jaar tijd negentienduizend particuliere huurwoningen worden gesplitst en verkocht. De voorspelde run van eigenaren op de stadsdeelkantoren is uitgebleven. Het aantal aanvragen blijft licht achter bij de quota. Maar leidt de operatie nu behalve tot meer koopwoningen ook tot een kwaliteitssprong in de woningvoorraad? En tot een meer diverse huizenmarkt, waar ook gezinnen en middengroepen aan hun trekken komen?

Wat komt er kijken bij een splitsingsaanvraag?

Standaard te leveren bijlagen (in zesvoud):
• bouwkundige tekeningen
• situatietekening t.o.v. de omgeving
• splitsingsplan
• puntentelling van de woning
• gebruiksoppervlak van elke woning
• funderingsrapport, uit te voeren door bouwkundig bureau
• cascorapport (idem)
• goedkeuringsrapport van elektra- en gasinstallatie door bevoegde instantie, met waarborgerkennings-nummer
Eventueel aanvullend te leveren:
• uitvoeringsplan, opgesteld door bouwkundig bureau, gericht op herstel van de fundering
• uitvoeringsplan (idem) gericht op herstel van casco

Dat was goed nieuws in 2002 voor particuliere huiseigenaren met huurders. De waarde van hun bezit nam – weliswaar alleen nog op papier – enorm toe. Het was ook goed nieuws voor aspirant-kopers. Eindelijk zouden er meer koopwoningen in Amsterdam komen. Het gemeentelijk streven is om in de periode tot 2010 het percentage koopwoningen naar zo’n 35 procent te trekken, bijna een verdubbeling van de uitgangspositie. Daar draagt ook het convenant over de verkoop van corporatiewoningen en de nieuwbouwproductie bij. Het hogere doel: een woningaanbod dat naar grootte en kwaliteit beter aansluit op de behoefte. Een enkel stadsdeel reageerde zeer terughoudend op het splitsingsbesluit, andere telden hun zegeningen. Het splitsingsbeleid is immers een mooi instrument om te komen tot meer differentiatie in woningtypen en bewoners. En in veel buurten willen stadsdelen graag wat meer kapitaalkrachtige bewoners. De splitsingsvoorwaarden zorgen er bovendien voor dat de kwaliteit van het woningbestand verbetert.
Nadelen zijn er ook. Splitsen bezorgt bestaande huurders veel onzekerheid. En er zijn gevallen bekend waarin huiseigenaren op minder frisse manieren proberen de te splitsen woningen leeg te krijgen.
Het relatieve aandeel huurwoningen in de bestaande voorraad zakt, want dat was precies de bedoeling. Er zijn wel waarborgen ingebouwd voor de zogenoemde primaire doelgroep. Het aanbod van huurwoningen in de kernvoorraad+ moet een overmaat van 20 procent behouden. Dat wil zeggen: er moet minimaal 20 procent meer aanbod aan sociale huurwoningen blijven dan huurders die daar recht op hebben.
Het splitsingsbeleid wordt vooral gestuurd door aantallen. Als stadsdelen meer grote woningen willen of woningen boven winkels, prima. Maar de centrale stad let vooral op de aantallen. In de praktijk wordt er niet veel samengevoegd. Na een opknapbeurt veranderen huuretages zodra ze vrijkomen in kleine koopappartementen.

Splitsen: zonder bouwkundige investeringen is een eigenaar al tussen de 6000 en 16000 euro kwijt

Zelf indelen

Wijnand Luttikholt (directeur bouwadviesbureau Opbouw Amsterdam BV) staat voor een blok van twaalf huizen in de Orteliusstraat, De Baarsjes. Met gebaren wijst hij hoe hij de voormalige vervallen huurpanden leeg heeft gekregen om aan een opknapbeurt en samenvoeging te kunnen beginnen. Het kostte anderhalf jaar om het tot ieders tevredenheid voor elkaar te krijgen. Een deel van de huurders is teruggekeerd. De resterende anderhalf jaar zijn voor de verbouwing zelf. “Je moet je niet haasten”, zegt hij. “Dat levert uiteindelijk alleen maar matige kwaliteit op.” Luttikholt begeleidt de verbouwing (kosten: drie miljoen euro) voor Eras Investments, een grote huizenbezitter.
Eenmaal binnen blijken de verticaal en horizontaal samengevoegde woningen de toets der kritiek ruimschoots te kunnen doorstaan. Zwevende plafonds voor goede geluidsisolatie, grote raampartijen, klassieke elementen, de badkamerafwerking, het mag er zijn. Ook de bovenste appartementen – de zolders van 30 vierkante meter zijn erbij getrokken – leveren met hun dakterras en glazen pui een hoogwaardige woonplek op. Belangrijk is verder dat aspirant-kopers onder begeleiding zelf de plattegrond en de afwerking van hun woningen hebben gekozen. Dan blijkt ook hoe divers de voorkeuren kunnen zijn.

Ongewenst verhuurgedrag

Zittende huurders behouden natuurlijk hun rechten als de eigenaar gaat splitsen. Toch komen bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag nog regelmatig klachten over intimidatie binnen. Een gesplitste woning is immers veel meer waard als hij leeg komt. Guido Zijlstra van het meldpunt: “Wij wijzen huurders altijd op hun rechten. Een probleem is dat pesterij voor de rechter soms moeilijk te bewijzen is.” Dat beaamt ook Eef Meijerman van het Amsterdams Steunpunt Wonen: “Je krijgt een zaak niet zomaar rond. Het kan in een enkel geval beter zijn om het veld te ruimen.”

“Op deze manier is het gemakkelijker om een woning te verkopen, vooral aan wat creatievere mensen”, zegt hij. “Daar komt bij dat het stadsdeel bij een groot project als dit op basis van een bankgarantie van tevoren een splitsingsvergunning afgeeft. Je kunt dan als het ware een bouwval als appartementsrecht verkopen. Met zo’n koop-/aanneemovereenkomst heb je de sleutel tot particulier opdrachtgeverschap in handen. Het helpt overigens wel als je een voorbeeldwoning kunt laten zien.” Van de 36 te realiseren appartementen is de helft al verkocht. De eerste bewoners zijn in hun huizen getrokken.
Stadsdeel De Baarsjes verleent voor de grotere projecten niet alleen voor splitsingsvergunningen vooraf (onder een bankgarantie) maar kiest ook voor eigen categorieën. Etages onder de zestig vierkante meter moeten worden samengevoegd. Dit was tot voor kort 70 vierkante meter. Alles daarboven mag worden ‘weggesplitst’. Ruim 80 procent van de woningvoorraad bestaat hier overigens uit etages die kleiner zijn. Een eigenaar die in De Baarsjes wil splitsen weet dus wat hem te wachten staat.
Meer grote woningen. Dat is precies waar stadsdeelvoorzitter en portefeuillehouder Henk van Waveren naar streeft. Het staat allemaal in zijn nota ‘Ruimer Wonen’. “Mensen verlaten ons stadsdeel omdat ze hier geen wooncarrière kunnen maken. Zo krijg je geen binding. Toen die splitsingsgolf zich aandiende heb ik daarom meteen gezegd dat we dan moeten samenvoegen. Je ziet inmiddels dat jonge mensen hier komen kopen, omdat de woningen in bijvoorbeeld de Pijp te duur zijn. Ik zie ze vanwege hun leefstijl graag komen.”
Splitsingsbeleid heeft, zegt Van Waveren, alles te maken met de samenlevingsopbouw in een stadsdeel. Ook De Baarsjes kent buurten met corporatiebezit waar de combinatie lage opleiding, laag inkomen en een hoog kindertal veel voorkomt. “Er is menging nodig. Jongeren zorgen met hun actieve sociale leven voor een uitdaging. Mensen gedijen bij diversiteit; al geloof ik niet zozeer in een melting pot, maar meer in een mozaïek.”
Natuurlijk leidt de komst van nieuwe, meer welvarende buren niet automatisch tot betere verstandhoudingen. “Je tekent voor spanning”, zegt Van Waveren, “maar daar kan best iets goeds uit voortkomen. Dat hebben we bij het Kortenaerplein gezien. Niet alleen werd een zwarte school weer gemengder, ook de overlast door allochtone jongeren op het plein is gestopt. Gewoon, door als groep bewoners met ze in gesprek te treden.”
Dat eigenaren worden afgeschrikt door de eis tot samenvoegen, calculeert hij in. Een koopsubsidie voor zittende huurders heeft hij nooit overwogen: “Daar hebben we de ambtelijke capaciteit en het geld niet voor, we zijn al blij dat BWT goed functioneert.”
In het stadsdeel waren eind maart vergunningen afgegeven voor bijna vierhonderd te splitsen appartementen. Dat is niet zo veel als je het afzet tegen het quotum van De Baarsjes: 2063 in vier jaar. Mocht het stadsdeel besluiten het roer om te gooien (wat met de stap van 70 naar 60 vierkante meter en het opgeven van quota voor buurten binnen het stadsdeel deels al het geval is), dan blijft de vraag of vastgoedinvesteerders hun geld al niet elders hebben ingezet.

Categorie zes

Samenvoegen geeft eigenaren veel administratieve en bouwtechnische rompslomp en levert minder op. Bovendien is het nog lastiger om etages vrij te krijgen. Geen wonder dat het merendeel van de vergunningaanvragen betrekking heeft op de eenvoudigste categorie, nummer 6.
Martijn Winnen (directeur van Splitsingsadviesbureau Winnen & Co) maakte er zijn broodwinning van. Sinds hij zich in 2002 als adviseur vestigde is zijn organisatie doorgegroeid naar negen personen. Midden in de Pijp zitten ze onafgebroken te bellen. Klanten kunnen kiezen uit vier pakketten, waarvan pakket 1 (het regelen van een splitsingsvergunning) het meest gewild is. Zijn klantenbestand telt voornamelijk partijen die professioneel in het vastgoed zitten. Niet allemaal hebben ze het vermogen om in vier jaar tijd een kwaliteitssprong voor hun totale bezit te realiseren. Ze zijn eerder geneigd te splitsen in stadsdelen waar dat het eenvoudigst is.
Toch denkt Winnen verder dan vandaag: “Er is te weinig aandacht voor grotere woningen”, begint hij. “Het zou beter zijn om meer tijd te nemen dan de vier jaar die er nu voor is uitgetrokken. Maak daar acht jaar van en zorg voor woningen van 80 of 90 vierkante meter in plaats van bijna alleen maar appartementjes van 60. De overheid moet de regie naar zich toetrekken en de markt volgt wel. Dat zie je in De Baarsjes, maar ook in het Centrum, waar strenge eisen aan de fundering worden gesteld. Welbeschouwd is het huidige splitsingsbeleid het enige volkshuisvestingsinstrument voor de bestaande woningbouw waarmee je differentiatie en kwaliteitsverbetering kunt bereiken.”

Tempo nodig

Beppechien Bruins Slot (beleidsadviseur Dienst Wonen) kent het commentaar van Winnen. “Ik heb begrip voor een stadsdeel als De Baarsjes, dat grote woningen wil. Maar als we in vier jaar meer keuze willen realiseren, met 35% koopwoningen in 2010, moeten we - zeker nu we met de stedelijke vernieuwing bezig zijn, tempo maken.”
Het ging echter niet zo hard als veel stadsdelen vreesden. Er zijn eigenaren die pas plannen gaan maken als een huurder vertrekt. Ze dienen een aanvraag in en beginnen dan pas een splitsingsplan. Vervolgens wordt een aannemer gezocht, enzovoorts. Een eigenaar gaat natuurlijk niet zomaar kosten maken als hij er niet zeker van is dat zijn aanvraag binnen het quotum past. Ook het nieuwe belastingstelsel (boxen!) helpt niet mee. In het huidige tempo halen we de negentienduizend splitsingen in de particuliere sector niet, maar blijft de teller steken op zestienduizend.
Een aantal splitsingscategorieën valt bij eigenaars nauwelijks in de smaak. Dat zijn voormalige woningen boven winkels en panden met een slechte fundering. (Met uitzondering van stadsdeel Centrum, daar is iedere woning te verkopen.) Van de twee categorieën ‘samenvoeging’ wordt nu één categorie gemaakt.
Als het aan Bruins Slot ligt gaat het allereerst om aantallen. “Makelaars en particuliere eigenaren geven aan dat samengevoegde woningen vaak in een te duur segment vallen. Daar is op dit moment niet zoveel belangstelling voor.”
Het dilemma is duidelijk, beaamt ze: “We willen allemaal dereguleren om tot productie te komen, maar waar blijven dan je instrumenten om kwaliteit te realiseren?”

Splitsen: zo zit het

In vier jaar tijd mogen negentienduizend particuliere woningen met een huur onder de huursubsidiegrens (per 1 juli 2003: 585 euro, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd) worden gesplitst en verkocht. In het huidige tempo wordt dat niet gehaald. Dan komt het aantal gesplitste woningen op zestienduizend uit.
Gebouwen van na 1940 kunnen zonder vergunning worden gesplitst.

De zes huidige splitsingscategorieën:

Ontoegankelijke gebouwen in winkelstraten die weer voor bewoning geschikt worden gemaakt
Gebouwen met minimaal twee en maximaal zes woningen, waarvan minimaal twee woningen worden samengevoegd
Gebouwen met meer dan zes woningen waarvan woningen worden samengevoegd
Gebouwen waarvan de fundering moet worden opgeknapt zodat de levensduur met 40 jaar wordt verlengd
Gebouwen waarvoor een bouwplan is ontwikkeld dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een plan voor buurtgerichte- of complexgerichte aanpak
Gebouwen in een gebied dat door de stadsdeelraad is aangewezen voor splitsing en verkoop De categorieën twee en drie worden één categorie.

De categorieën ‘funderingsherstel’, en ‘wonen boven winkels’, verdwijnen vanaf 1 oktober 2004. Er komt dan één catagorie 'samenvoegen' in plaats van de huidige twee (2 en 3).

Stadsdelen bepalen welke woningen in welke buurten kunnen worden gesplitst en/of samengevoegd. Ook is er een stadsdeel dat de stedelijke doelstelling van de transformatie van de particuliere woningvoorraad niet onderschrijft. Het beleid is dus niet uniform, wat de (juridische) helderheid niet ten goede komt. Per stadsdeel zijn maximale volumes vastgesteld, variërend van 962 in Zuideramstel tot 5061 in Amsterdam Oud Zuid.
Het aantal transacties van appartementen op de Amsterdamse koopmarkt neemt toe. Er lijkt dus voldoende vraag te zijn.
In de eerste periode (tot juli 2003) is voor 55 procent van het quotum aanvragen ingediend. Slechts een deel daarvan heeft inmiddels tot een vergunning geleid. Dat heeft alles te maken met de behandeltijd, die gemiddeld acht maanden is.
De Dienst Wonen monitort de samenstelling van de woningvoorraad, de regelgeving en de tijdelijke leegstand. Eventueel kan een eigenaar gemaand worden op te schieten met zijn splitsingsplannen of anders de woning weer te verhuren.
Vorig jaar lag het percentage koopwoningen rond de 21 procent.

Bas Donker van Heel

De Grote Vereenvoudiging III: point of no return is voorbij

Fri, 19 Sep 2008 15:49:45 +0200

De Grote Vereenvoudiging III: point of no return is voorbij
De Grote Omschakeling

Als de helft van de kerosine op is, weet een piloot dat terugkeren onmogelijk wordt. Volgens Arthur Verdellen, Amsterdams woningbouwregisseur, zit De Grote Vereenvoudiging precies op zo’n ‘point of no return’: “We zitten met zijn allen in dat toestel en we kunnen alleen nog maar vooruit denken.” Voor het zomerreces buigt de gemeenteraad zich over een aantal belangrijke beleidsaanpassingen rond de Basiskwaliteit, prestatieafspraken met corporaties en de Bouwenvelop. Vanaf 2006 moeten worden gewerkt met de nieuwe regels.

Zelfs de aanpak van de stroperigheid verloopt stroperig, verzuchtte wethouder Duco Stadig eens in NUL20 over de aanpak van de bouwstagnatie. De titel ‘Transparantie van werk- en besluitvormingsprocessen’ als doelstelling van De Grote Vereenvoudiging zegt eigenlijk al genoeg. Taaie materie. In het Werkplan staat niet voor niets dat de introductie van een andere cultuur en werkwijze nodig is: ‘Beter aansluiten bij de huidige wet- en regelgeving, de markt en financiële situatie’.

“We moeten begrijpen dat het nooit meer wordt zoals vroeger”

“De gemeente Amsterdam is een groot en daarom wat log apparaat en dan heb je domweg tijd nodig om bij te sturen”, weet Fike van der Burght, projectleider van De Grote Vereenvoudiging, maar ook adjunct-directeur van het PMB en het Bureau Woningbouwregie (BWR). Zij kan zich het begin van de operatie nog goed herinneren. In navolging van het p-team stelde Stadig in de zomer 2003 Arthur Verdellen aan om de stagnerende woningproductie uit het slop te halen. Het vergde geen raketgeleerde om vast te stellen dat de gemeentelijke werkprocessen een stuk effectiever en efficiënter konden. Dat gold bijvoorbeeld het Plaberum, de grondprijsbepaling, het bovenwettelijk Amsterdams beleid en de juridische kwaliteit van plannen (‘Raad van State-bestendigheid’). Met een aktetas vol analyses en planningen vertrok wethouder Stadig een jaar later voor vakantie naar het Meer van Genève. Toen hij terugkwam was De Grote Vereenvoudiging geboren: een ingrijpend pakket maatregelen om de bouwproductie te versnellen en vooral de bestaande overmaat aan beleid tegen te gaan waardoor de woningbouw ook na zijn collegeperiode, zonder financiële smeermiddelen, op gang zou blijven.
Nu is niets moeilijker in grotere organisaties en samenwerkingsverbanden dan het blijvend verbeteren van processen. “Dat onderkennen we ook”, zegt Van der Burght. “Daarom lopen er een flink aantal ondersteunende acties. Denk aan ‘rekenen en tekenen’, het instellen van een juristenoverleg en een kennisnetwerk. Er zijn nogal wat werkgroepen actief, maar low profile. Geloof me, er komt veel creativiteit vrij. Dit proces wordt als heel inspirerend ervaren, en niet alleen door mij. Het belangrijkste punt is dat stedelijke diensten en stadsdelen elkaar hierin weten te vinden. Het verbeteren van onze werkprocessen is een zaak voor de hele stad.”
Aan de top van DGV staat een ‘stuurgroep’ en een ‘kernteam’. De eerste wordt persoonlijk voorgezeten door Duco Stadig en bestaat verder uit vier stadsdeelbestuurders, de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf en de directeur gebiedsontwikkeling Bijlmermeer. Verdellen is secretaris en projectleider. Van der Burght is eveneens lid. In het kernteam zitten invloedrijke ambtenaren van de centrale stad en de stadsdelen. Opvallend is dat zij geen ruggespraak met hun respectievelijke diensten hoeven te plegen. Dat zou het proces maar ophouden. Het kernteam bereidt de bestuurlijke besluitvorming voor en heeft daarbij overleg met portefeuillehouders, het sectorhoofdenoverleg, het overleg van directeuren in de ruimtelijke sector, de strategiegroep van Bureau Woningbouwregie, het beleidsatelier en het AVO. Een hele opsomming. Er zijn volgens de paradoxen van De Grote Vereenvoudiging veel mensen nodig om “de overmaat van mensen die beleid formuleren”’ (Stadig) tot normale proporties terug te brengen.

Toverwoorden

Duidelijkheid over rollen en verantwoordelijkheden, is één van de centrale thema’s van vereenvoudigingsoperatie. Bij elke fase in het bouwproject is vastgesteld wie er eindverantwoordelijkheid is voor dat onderdeel; die partijen spreken met elkaar, daarna wordt het stokje overgedragen. Dat is ingewikkelder dan het lijkt. Want wie draagt de eindverantwoordelijkheid, als er iets mis gaat? Een voorbeeld. Om bij een stadsdeelproject geld en inhoud in één hand te houden was het voorstel van Stadig na fase drie van het Plaberum (de bouwaanvraag) de financiële verantwoordelijkheid bij het betreffende stadsdeelbestuur te leggen. De financiële risico’s werden in het verleden ‘verzekerd’ via het gemeentelijke vereveningsfonds. Moesten er nu veertien schrale vereveningsfondsen ontstaan? Medio juni komt het volgende voorstel uit de hoge hoed: bij afwijkingen van het vastgestelde grondexploitatiesaldo van een bouwproject moet de projectbeheerder (stadsdeelbestuur of gemeentebestuur) de eventuele meerkosten zelf compenseren binnen zijn (of haar) project. Extra wensen die na het fase 3 besluit opkomen, moeten financieel binnen het project zelf worden opgevangen. De functie van het vereveningsfonds blijft echter bestaan als echte nooduitgang. Nu staat er: “Tenzij sprake is van autonome ontwikkelingen, zoals grote renteschommelingen of nieuwe EU-regelgeving”. Maar wat is nu de procedurele winst? “Die bestaat er uit dat er meer kostenbewustzijn ontstaat. Je kunt niet meer vanzelfsprekend terecht bij het vereveningsfonds als de kosten uit de hand lopen”, legt Van der Burght uit. “Er zal bewuster gezocht moeten worden naar mogelijkheden om binnen het project de opbrengsten te verhogen.”
De verhouding tussen centrale stad en stadsdelen blijft een kwetsbaar item. Daarom wordt steeds benadrukt dat de stadsdeelverordening niet zal worden aangepast. ‘Transparantie’ is dan het volgende toverwoord dat in beeld komt. Maar dat moet je dan wel terugzien in de afspraken. Bijvoorbeeld over de selectie van een marktpartij. Wie heeft daarover het laatste woord? Verdellen, met een begin van geprikkeldheid: “Dat is heel eenvoudig. Bij het Ontwikkelingsbedrijf komt een expertisecentrum, waar een stadsdeel of een projectdirecteur advies kan vragen over de te volgen procedure. Hun keus koppelen ze terug naar het Ontwikkelingsbedrijf, dat overigens een zwaar advies kan uitbrengen als het niet in het belang van de stad is om een bepaalde partij te selecteren.”
De centrale stad maakt voortaan stedelijke prestatieafspraken met corporaties. Weliswaar wordt voorafgaand een inventarisatieronde langs de stadsdelen gemaakt, maar kan de stadsdeelpoliticus zijn eigen bevolking een aantal ouderenwoningen of woningen voor grote gezinnen beloven? De directe invloed lijkt minder te worden, met een nadruk op ‘lijkt’. Want in de huidige situatie bouwt het stadsdeel evenmin zelf deze woningen, maar de corporaties.

Adieu volkshuisvesting?

Van der Burght zegt het met zoveel woorden: de eeuw van de volkshuisvesting pur sang is voorbij. Dat besef is, hoewel De Grote Vereenvoudiging gezien de discussies politiek echt leeft, nog niet tot alle politici doorgedrongen. “Als overheid heb je anno 2005 echt veel minder te vertellen over de woningbouw. We hebben geen eigen woningbedrijf meer en geen grote zakken met geld om zaken af te dwingen. Daarom is het beter om je te richten op het stimuleren van marktpartijen. Laten wij ons profileren met het realiseren van scholen, een gezondheidscentrum en de inrichting van de openbare ruimte.”
Verdellen heeft wat moeite met de constatering van Van der Burght. “Het is waar dat we als gemeente al lang niet meer zelf zorgen voor de sociale woningbouw, en dat was in Amsterdam ook nog eens 100 procent van de productie. Maar laten we ons niet kleiner maken dan we zijn: marktpartijen krijgen van ons een bouwenvelop mee met een sociale opdracht. Corporaties hebben die sociale opdracht in hun statuten. Daar mag je best vertrouwen in hebben.”
Dat geldt ook voor de bouwenvelop: nadat over de grote lijnen van het bouwprogramma overeenstemming is bereikt en de grond overgedragen, ligt de zeggenschap en verantwoordelijkheid bij de marktpartijen. Zelfs van een bouwplicht is geen sprake, omdat je volgens de gemeente van uit mag gaan dat de ontwikkelaar het in de grond geïnvesteerde bedrag snel wil laten renderen. Geen overbodige regeltjes dus.
Volgens Verdellen draait het bij bouwplannen juist om vertrouwen. En dat was wel eens zoek. “We moeten de netwerken terugbouwen in de stad. Door de komst van de stadsdelen zijn die voor een deel verbroken. Je moet elkaar niet alleen maar aan de onderhandelingstafel tegenkomen.” Hij organiseerde daarom informele ontmoetingen, zoals ambtswoninggesprekken voor stadsdeelbestuurders samen met corporatiedirecteuren. “We moeten met zijn allen begrijpen dat het nooit meer wordt zoals vroeger. Betere verhoudingen zijn een voorwaarde, daarom oefenen we met de partijen trouwens al met bouwenveloppen en flexibele deals met optimaliseringsruimte. Het is voor ons ambtenaren ook wel even wennen aan het idee dat we niet meer over alles iets te zeggen hebben. Het belangrijkste is dat De Grote Vereenvoudiging een olievlek wordt, met steeds een goede afstemming binnen de ruimtelijke sector en tussen centrale stad en stadsdelen.”

De Grote Omschakeling

Hoewel een aantal belangrijke onderdelen uit De Grote Vereenvoudiging - zoals de aanpassing van het Plaberum, het onderhandelingsproces, de selectie van marktpartijen en de bouwportemonnee – de formele besluitvorming niet voor het komende zomerreces zullen halen, is de verwachting dat dit najaar toch een samenhangend programma bestuurlijk rond is. Dan begint De Grote Omschakeling. De ontwikkelaars (Neprom), de woningcorporaties (AFWC), huurdersorganisaties en ASW en uiteraard de stadsdelen en centrale diensten zullen mee moeten in de nieuwe cultuur, opzet en rolverdeling. “Er leven nog heel veel vragen over wie waar invloed op heeft”, zegt Van der Burght, “het vertrouwen in elkaar moet groeien.” Omdat vertrouwen - hoewel reëel bestaand - toch een ongrijpbaar fenomeen is, worden prestaties afgesproken en ontwikkelingen bijgehouden. De vijftien ‘deelnotities’ van De Grote Vereenvoudiging worden ‘geclusterd’ en vertaald in cursussen. Ook voor (deel)raadsleden.
Verdellen weet dat na het omzetten van de knop nog wel wat nazorg nodig zal zijn. Die komt er uiteraard ook. “Er valt altijd wat van de wagen en dat moet je bij elkaar vegen.” Na eerdere grote klussen als de Eurotop, de gemeentelijke Millenniumbug en de verkeerscoördinatie in Amsterdam zit hij prima in zijn vel, ondanks de onvermijdelijke drukte. “Mijn agenda is overspannen, ik niet.” Wat hij hierna gaat doen, is nog onbekend. “Drie maanden niets doen zou misschien het beste zijn, maar tot nu toe zat er steeds één weekend tussen die klussen.”

De Grote Vereenvoudiging

Doelstellingen
• transparantere werk- en besluitvormingsprocessen
• versnelling (woning)bouwproductie
• kostenbeheersing
Kortom, een nieuwe opzet van het woningbouwproces in Amsterdam. Duidelijke afspraken tussen gemeente en marktpartijen en tussen centrale stad en stadsdelen. En een betere aansluiting op de huidige wet- en regelgeving, de markt en de financiële situatie.

Planning
• Hoofdbesluitvorming voor het zomerreces, de rest na het reces.
• Zomer 2005: invoeringsplan (communicatie, cursussen, enz.).
• Januari 2006: invoering.

Om wat voor acties gaat het?
Een paar voorbeelden:

Vereenvoudiging grondprijsbeleid door middel van bouwenveloppen, met duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden, een sneller onderhandelingsproces en beheersing van kosten. Ontwikkelaars dragen meer risico en krijgen daarvoor optimaliseringsmogelijkheden als compensatie. (zie NUL20 19)
Aanpassing Plaberum. Het aantal planfases wordt teruggebracht, evenals het aantal inspraakmomenten.
Minder toetsteams door verwijderen overlap. Terug naar één toetsteam.
Terugbrengen Amsterdamse extra’s bovenop de eisen in het Bouwbesluit.
Duidelijke rolverdeling binnen ambtelijk apparaat bij ruimtelijke projecten. Leidraad voor opzetten van projectorganisaties. Aandachtspunt daarbij is persoonlijke continuïteit. Personele wisselingen op sleutelposities werken vertragend en verstorend.
Betere juridische kwaliteit. Plannen moeten ‘Raad van State-bestendig’ zijn. Dus: een gemeentebreed juristenoverleg om risico’s in kaart te brengen.
Duidelijke verdeling van financiële verantwoordelijkheden tussen centrale stad en stadsdelen ten aanzien van kosten en opbrengsten van projecten.
Betere inbedding van voorzieningen en kleinschalige bedrijfsruimten in projecten.
Rekenen en Tekenen (zie vorige nummer van NUL20). Meer afstemming tussen ontwerpers en kostenbewakers.
Regelmatige risicoanalyses per project.
Actualisatie geluidzonebeheer/milieu-informatie.
Actualisatie Basisbestand en verbeteren beheer (dit is dé informatiebron over de woningbouwproductie).
Uitwisseling cursusaanbod. De diensten in de ruimtelijke sector maken hun cursussen toegankelijk voor anderen, bijvoorbeeld stadsdeelmedewerkers.
Opbouw Kennisbank Bouwen en Wonen.

Bas Donker van Heel

Plaberum = Plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen.
Daarin worden de verschillende fasen van de planontwikkeling beschreven.