Tweede verdieping

“Liever geduld dan verkeerde daadkracht”

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:34:27 +0100

Hoogleraar Atzema: in regio Amsterdam luisterde men slecht naar zijn klanten

“Liever geduld dan verkeerde daadkracht”

Het is crisis op de woningmarkt, zelfs in de regio Amsterdam. Is daar wat aan te doen en zo ja: wat?

lees verder

Zeven regiogemeenten aan het woord

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:29:40 +0100

Regionale woningmarkt: gedeelde inzichten leiden niet automatisch tot meer afstemming

Zeven regiogemeenten aan het woord

Amstelveen: “gebrekkige doorstroom grootste probleem”
Voor Zaanstad telt vooral subregio Noord
Almere koestert diversiteit
Diemen kan urgenten niet meer huisvesten
Haarlemmermeer mikt op middeninkomens
Purmerend is uitgegroeid: voortaan vooral onder elkaar
Haarlem wil best praten met Amsterdamse regio

lees verder

Komt de roltrap weer in beweging?

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:27:33 +0100

Regionale woningmarkt: gedeelde inzichten leiden niet automatisch tot meer afstemming

Wanneer gaat de roltrap weer bewegen?

Overal stokt de woningbouwproductie, ook in de Metropoolregio Amsterdam. Terwijl de komende decennia volgens de laatste onderzoeken nog honderdduizenden woningen nodig zijn. Binnen de Stadsregio doet men een poging “de roltrap weer in beweging te krijgen” door de bouwprogramma’s die er (nog) zijn, beter op elkaar af te stemmen. Ondertussen is elke gemeente en subregio op zijn zoek naar zijn eigen X-factor.

Never waste a good crisis. Dat zal de opstellers van het actieprogramma ‘De roltrap in beweging – een actieprogramma 2011 – 2014 voor de regionale woningmarkt’ van de Stadsregio ook door het hoofd zijn geschoten.

lees verder

Vers kapitaal voor middensegment

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:22:21 +0100

Vastgoedbeleggers willen honderden miljoenen investeren in huurmarkt, maar wel tegen hun condities

Vers kapitaal voor middensegment

Vastgoedbeleggers willen investeren in middensegment huurwoningen. Nieuw kapitaal is royaal voorhanden en de marktomstandigheden worden als gunstig beoordeeld. Toch wordt er maar mondjesmaat geïnvesteerd. Hoe dat komt? Twee beleggers en drie corporaties analyseren de markt.

lees verder

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

admin — Tue, 20 Sep 2011 18:00:46 +0200

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

Voorrang voor eigen starters

De wachttijden voor een sociale huurwoningen lopen ook in Zaanstad enorm op. De gemeente werd bovendien onaangenaam verrast door het besluit van minister Donner om de huurgrens van alle huurwoningen in de Amsterdamse stadsregio te verhogen (met 15 tot 25 extra punten), behalve in de Zaanstreek. Wethouder Olthof vreest daardoor extra druk op de lokale sociale woningmarkt.

lees verder

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:50:57 +0200

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de schop. Het college heeft begin juli een voorstel naar de raad gestuurd waarin de overheidsbemoeienis flink wordt beperkt. De reikwijdte van de huisvestingsvergunning voor goedkope huurwoningen wordt sterk verkleind. Ook schrapt de wethouder in het aantal urgentiecategorieën en op handhavingscapaciteit. Ten slotte komt er een nieuw verdeelmodel met onder andere ruimte voor loting, spoedzoekers en kwaliteitzoekers.

lees verder

Solids voorzien in behoefte

admin — Tue, 28 Jun 2011 15:39:49 +0200

Bijdendijk: “De huurder is de baas, niet de verhuurder of de politiek”

Solids voorzien in behoefte

Het eerste Solidgebouw in Amsterdam-West was in een dag verhuurd. Een opluchting voor ontwikkelaar Stadgenoot die na jarenlange voorbereiding eindelijk zijn 7000 vierkante meter bestemmingsvrije en flexibele cascoruimtes aan de man kon brengen. De veiling van de Solids op IJburg eind juni verloopt minder vlotjes. Het zijn volgens Stadgenoot-bestuurder Frank Bijdendijk vanwege hun kwaliteit en flexibiliteit “de meest duurzame gebouwen die er zijn”.

Begin jaren tachtig. Frank Bijdendijk was nog maar kort directeur van het toenmalige Het Oosten, de rechtsvoorganger van Stadgenoot, toen hij een kijkje nam in het krakersbolwerk De Rode Tetter. “Ik was tot dan toe niet erg gecharmeerd van de krakerswereld. Maar toen ik ging kijken sloeg dat volledig om. Ik realiseerde me dat zij de pioniers van de stad waren.”

Solid staat haaks op bestaande regelgeving
Om de bestemmingsvrije cascoverhuur via een veiling te verwezenlijken, moest veel regelgeving buiten werking worden gesteld. Jarenlang heeft Stadgenoot daarover overlegd met overheden. Met de stadsregio Amsterdam ging het om ontheffing – voorlopig voor drie jaar – van de strenge regels voor woningtoewijzing. Zo zijn ‘passendheidscriteria’ voor de Solids niet van toepassing. Ook is, met toestemming van Stadgenoot, onderhuur toegestaan. Een volgend probleem was de vaststelling van de erfpacht, omdat de functie – wonen of werken – niet vooraf duidelijk is. Gemeente en corporatie spraken uiteindelijk af dat de gemiddelde bezetting over vijf jaar de hoogte van de erfpacht bepaalt. Daarnaast heeft Stadgenoot tal van andere uitzonderingen en vrijstellingen weten te bewerkstelligen om de gewenste flexibiliteit mogelijk te maken. Bijdendijk: “We hebben hier een rigoureuze omslag te pakken. De huurder is de baas, niet de verhuurder of de politiek.” Op twee punten kon Stadgenoot niet om bestaande regelgeving heen. Behalve het Bouwbesluit was dat het Woningwaarderingssysteem. Vrije-sectorwoningen moesten daardoor minimaal negentig vierkante meter groot worden om het vereiste aantal punten te halen.

Het gekraakte pand was door de bewoners op geheel eigen wijze in bezit genomen. Er werd gewoond, er waren winkeltjes, ateliers en werkplaatsen. Bijdendijk bood de krakers aan te helpen. Na jaren onderhandelen met de belastingdienst en de gemeente Amsterdam kocht Het Oosten het pand. Sindsdien zorgt de corporatie voor het casco en de installaties; de bewoners betalen huur en worden verder met rust gelaten. Bijdendijk: “Het pand kost ons niets en de bewoners hebben hun vrijheid behouden.”
Daarmee was de kiem voor de ontwikkeling van bestemmingsvrije cascoverhuur gelegd. Want waarom zou een Rode Tetter ook niet als nieuw product kunnen worden ontwikkeld? Het concept van de Solids was daarmee geboren, maar tussen idee en realisatie lag een oceaan van praktische bezwaren. Jarenlang heeft Stadgenoot overlegd met overheden. Bijdendijk: “Om die vrijheid te krijgen is een grote omslag nodig in Amsterdam, waar alles altijd in duidelijke regels is gevat.”

Hoge bouwkosten

De eerste Solid in West heeft Stadgenoot dertig miljoen gekost. Een stevig bedrag voor een pand dat casco wordt opgeleverd. Bijdendijk: “We hebben een gebouw van zeer hoge kwaliteit gebouwd; op het gebied van energie, detaillering, akoestiek, noem maar op. Dat doen we omdat we voor tweehonderd jaar bouwen en over een langere tijd afschrijven.”
Hij heeft hoge verwachtingen van zijn geesteskind. “Het past bij de tijdgeest. Ik zie het als een Facebook waar mensen zelf de vrijheid hebben hun eigen gemeenschap te bouwen. Amsterdammers willen hun eigen omgeving kunnen creëren en zoeken soms naar nieuwe vormen van samenleven.” Zo diende zich een gescheiden stel aan dat vanwege de kinderen dichtbij elkaar wilde wonen. Zij wilden drie woningen naast elkaar met die van de kinderen in het midden. In een ander geval waren het drie zussen die drie geschakelde woningen zochten in een combinatie van sociale huur en vrije sector huur. “Dat soort combinaties zijn door de vrijheid in de Solids mogelijk.”

Veiling

In mei werd 7000 vierkante meter vrij indeelbaar vloeroppervlak aan de Eerste Constantijn Huygensstraat in Amsterdam-West geveild. Het volledige gebouw is in een dag verhuurd aan 39 bewoners, winkeliers en horecaondernemers, waaronder drie kleine hotels. Vijftien procent, ongeveer duizend vierkante meter, is zoals vooraf vastgelegd naar sociale huurders gegaan. Zij konden maximaal op zestig vierkante meter bieden. Voor de overige 22 huurders bleef daardoor gemiddeld 270 vierkante meter per huurder over, maar het zijn vooral de hotels die grote ruimtes hebben verworven. Zoals eigenaar Stadgenoot hoopte is de verhouding werken en wonen ongeveer in evenwicht.
De cascoruimtes werden via een ingenieus computersysteem geveild. Dat heeft volgens Bijdendijk tot een opbrengst geleid die boven verwachting is: “Driehonderd euro per vierkante meter per jaar is de hoogst betaalde prijs. Dat is veel voor een cascoruimte.” De gemiddelde huurprijs van de woonruimtes is marktconform. Stadgenoot is inmiddels bezig met het plaatsen van tussenwanden; de inbouw van de cascoruimtes – de keuken, de badkamer, de wc enzovoort - moeten de huurders zelf organiseren.
Eind juni zijn ook de Solids 1 en 2 op IJburg geveild. Voor de Solids in IJburg bleek minder interesse te bestaan. Veertig procent van het 7000 m2 grote gebouw werd tijdens de veiling verhuurd. Voor de commerciële ruimtes, waaronder horeca en een winkel, werd gemiddeld 174 euro per vierkante meter per jaar betaald. Toch is Stadgenoot niet ontevreden, laat een woordvoerder weten. "Wij zijn juist erg blij dat we midden in een recessie, in een gebied waar al 17 duizend vierkante meter vloeroppervlak leegstaat, in een dag drieduizend vierkante meter kunnen verhuren." Net als in West is de verhouding tussen wonen en werken ongeveer in evenwicht.

De Solid-bewoner
Wie komt er af op een veiling voor een cascowoning? Bijvoorbeeld architect Sander van Merode. Hij woonde met twee vrienden op een etage in De Baarsjes. Toen zijn vriendin Veroniek Maat daar nog bijkwam werd het te klein. NUL20 spreekt het stel bij de start van de eerste veiling op 7 mei. “We gaan voor een vrije sector huurwoning van 110 vierkante meter want dan kunnen we ook vanuit huis werken.” Sander en Veroniek kijken naar de grootte, de prijs, de ligging in het gebouw en de zoninval. “We twijfelen nog een beetje. Aan de ene kant heb je meer zon, maar de binnenplaats wordt denk ik een leuke ontmoetingsplek.” Ze verwerven uiteindelijk een ruimte met een prijs die zij, samen met de investering voor de inbouw, kunnen dragen. “We rekenen erop dat we daarvan op termijn wel iets terugkrijgen, want we mogen zelf een nieuwe huurder aanbieden.” Matthijs Kanis wil op de begane grond een winkel met designmeubelen beginnen, in combinatie met een Coffee Company. “Voor ons is het deze ruimte beneden op de hoek, of niets. We hebben een maximumprijs bepaald en ingecalculeerd dat we nog moeten investeren in de inbouw.” Voor Kanis is de locatie ook van belang. “Wij vinden dit deel van Amsterdam interessant.” Kanis vist achter het net, hoewel hij meer bood voor de 200 vierkante meter dan het hotel dat de ruimte uiteindelijk kreeg. Maar deze bieder wilde ook de ruimte aan de achterkant afnemen. “Daar was verder geen gegadigde voor.” Een deelnemer aan de veiling die liever anoniem blijft, heeft uiteindelijk besloten van een sociale huurwoning af te zien. “Ik ben nu druk aan het solliciteren. Stel dat ik op een gegeven moment in het buitenland ga werken. Dan denk ik niet dat ik de investering voor de inbouw terug kan krijgen. Voor mij zou de uiteindelijke prijs door die extra kosten boven de sociale huurprijs uitkomen.” In de Solids is in principe alles mogelijk. Alleen bordelen, coffeeshops en zware industrie zijn niet toegestaan. En in de Solid in West heeft het stadsdeel ook wonen op de begane grond uitgesloten om een levendige plint te krijgen. Ook aan het aantal vierkante meters horeca is een limiet gesteld.

Joost Zonneveld

Co-creatie bij Wiener & Co

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:11:00 +0200

Commerciële ontwikkelaars luisteren nu écht naar hun klanten

Co-creatie bij Wiener & Co

De grond afnemen, een bouwplan ontwikkelen en vervolgens de woningen te koop zetten via brochure en website. Dat model werkt vaak niet meer sinds de kredietcrisis. De crisis noodzaakt ontwikkelaars zich echte verdiepen wat kopers willen. Heijmans Vastgoed experimenteert in Amsterdam met een model van co-creatie.

Op de hoek van de Oostenburgergracht en de Oostenburgervoorstraat ligt de oude machinefabriek van Wiener & Co. Heijmans Vastgoed kreeg het complex en het bijbehorende parkeerterrein jaren geleden in handen bij de overname van IBC, gelijktijdig met het achtergelegen bedrijfsterrein van Stork, het Funen en het Parool-gebouw. Al in 2005 formuleerde het stadsdeel samen met de ontwikkelaar een Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het terrein: een programma voor 97 woningen, een ondergrondse parkeergarage, bedrijfsruimten, groene hoven en een insteekhaven. Veel haast maakte Heijmans niet met de uitvoering. In 2010 haalde de ontwikkelaar samen met het stadsdeel zelfs een streep door het oorspronkelijke plan: te duur en ingehaald door de tijd.
“We hebben toen een nieuwe start gemaakt”, vertelt ontwikkelingsmanager Mieke Heim van Heijmans. “We zijn aan de slag gegaan met co-creatie. Geïnteresseerden en potentiële kopers kunnen nu invloed uitoefenen op het uiteindelijke plan.” Een kleine maand geleden was het eerste ‘ontwerpatelier’, waarbij flink wat geïnteresseerden acte de présence gaven.
Over veel valt nog te praten volgens Heim: “Er is natuurlijk wel een bestemmingsplan waarin algemene principes om het plan in de omgeving te laten passen zijn vastgelegd, maar veel ligt nog open: buitenruimten, indeling, soorten woningen, materiaalkeuze, staat van oplevering, groepswoningen en dergelijke.” Bij het eerste ontwerpatelier werd flink gediscussieerd over de toegankelijkheid van de open ruimtes tussen de bebouwing, over de wenselijkheid van sociale huur, de toegankelijkheid van de kade en het aantal ondergrondse parkeerplaatsen.
Heim: “Het water blijkt hier een duidelijke meerwaarde. Daar werden mensen heel enthousiast van. We willen de waterkant dan ook optimaal benutten door die zichtbaar en toegankelijk te houden.” Aan de kade staan grondgebonden woningen met een werf-uitstraling ingepland. Over boothuizen en huizen die net als in Venetië in het water staan, wordt nagedacht.

Zoektocht

Voor Heijmans is co-creatie een zoektocht, bevestigt Heim: “We hebben het meer gedaan, maar dan meestal beperkt tot de binnenkant van woningen. We waren zoals alle ontwikkelaars altijd heel aanbodgericht; het verkocht toch wel.” Die tijd is voorbij. De crisis noodzaakt ontwikkelaars beter te luisteren naar de klant en meer gefaseerd te ontwikkelen.
In de huidige fase kan elke geïnteresseerde nog zonder commitment meepraten. Heim: “Het gaat nu bij de ontwerpateliers alleen nog om de inhoud. Je zult zien dat er flink wat mensen afhaken, maar dat is niet erg. De ideeën kunnen we gebruiken.” Zij is er inmiddels van overtuigd dat deze vorm van ontwikkelen leidt tot betere plannen. “Je krijgt heel veel input en dat brengt ons ook weer op ideeën. Je komt tot een levendiger plan. Het is voor iedereen in onze organisatie nog zoeken, maar dat maakt het voor mij juist interessant.”
De zakelijke meerwaarde ligt er voor Heijmans in dat potentiële kopers al in vroeg stadium worden betrokken bij een project. Traditioneel begint de werving pas als de verkoopbrochure gedrukt is. Heim hoopt en verwacht daardoor uiteindelijk sneller met bouwen te kunnen beginnen. “Wat je als ontwikkelaar wilt, is je risico verkleinen. Er is tachtig procent voorverkoop nodig om met de bouw te kunnen starten. Die wil je zo snel mogelijk hebben. Dat bereik je met co-creatie door vroegtijdig kopers aan je te binden. We denken ook na over een financiële prikkel, bijvoorbeeld in de sfeer van een vroegboekkorting.” Bovendien wordt het plan zo ontworpen dat gefaseerd kan worden gebouwd.
Deze zomer is er nog een ontwerpatelier en daarna wil Heijmans tot een ontwerp komen, waarmee alle procedures kunnen worden doorlopen. Over twee jaar moet de nieuwbouw starten; het ratjetoe aan bestaande gebouwen op het terrein wordt volledig gesloopt.

Meer speelruimte

Wiener & Co staat op eigen grond. Om dit soort co-creatieprojecten op gemeentegrond te kunnen realiseren, zou de gemeente volgens Heim ontwikkelaars wat meer speelruimte moeten gunnen om in samenspraak met geïnteresseerden een plan te ontwikkelen. “Je moet nu bij een gunning direct de grond afnemen. Daarvoor krijg je vandaag de dag de financiering niet meer rond. De gemeente zou een serieuze gegadigde bijvoorbeeld een half jaar moeten geven om in samenspraak met potentiële kopers een goed voorstel te ontwikkelen. Die grondkosten vooraf zijn ook voor particulieren een groot probleem. Dat moet echt anders wil het model van meer organisch ontwikkelen doorbreken.”

Fred van der Molen

De lessen van Almere

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:07:09 +0200

Hoe organiseer je zelfbouw op grote schaal?

De lessen van Almere

Onder aanvoering van Adri Duivesteijn is Almere in vijf jaar tijd uitgegroeid tot het nationaal laboratorium voor zelfbouw. Allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn er uitgeprobeerd. In het Europakwartier komen alle ervaringen met organische stedenbouw samen. Hoe heeft de stad de omslag gemaakt en wegen de financiële risico’s op tegen de baten?

Experiment met Bouwgroepen
Almere is onlangs als eerste gemeente in Nederland aan de slag gegaan met het concept van bouwgroepen. In het centrum van het Homeruskwartier realiseren deze kleinschalige bewonerscollectieven - drie tot tien personen - hun eigen appartementengebouw en kiezen daarvoor zelf een architect en een aannemer. Alle leden zijn organisatorisch en financieel verantwoordelijk voor de bouw van het pand en het beheer van het gebouw erna. De bouwgroep transformeert dan tot een vereniging van eigenaren. Op de begane grond verhuurt de bouwgroep ook ruimte voor bedrijven en voorzieningen, zodat de wijk een gemengd en levendig karakter krijgt. Het bouwmodel is overgewaaid uit Duitsland, waar vooral in het Zuid-Duitse Tübingen veel ervaring is opgedaan met deze vorm van zelfbouw. Bouwgroepen zijn in deze stad inmiddels verantwoordelijk voor de helft van alle recente nieuwbouw. Bouwgroepen lijken veel op projecten in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), maar zijn meestal zakelijker en minder ideologisch van karakter. Voor de meeste bewoners staat het bouwen van een betaalbare woning die naar eigen inzicht kan worden ingedeeld, voorop. Meer informatie: www.homeruskwartier.ning.com

Liefhebbers van strakke gevels en harmonieuze straten zullen even moeten slikken als ze door de jongste nieuwbouwwijk in Almere lopen. In het Homeruskwartier mochten burgers hun eigen woningen bouwen. Zolang de woningen in het stedenbouwkundig plan pasten, konden zij hun fantasie de vrije loop laten. Brede notariswoningen van baksteen staan er naast strak gestucte kubistische pandjes. Sommige huizen zijn strak tegen elkaar aan gebouwd. Andere hebben bewust een halve meter tussenruimte ingebouwd om de illusie van een vrijstaande woning te geven. Omdat nog niet alle woningen in aanbouw zijn, kan het gebeuren dat een Amsterdams pakhuis eenzaam staat te wachten op zijn buurpanden. Een on-Nederlands gezicht.

Het Homeruskwartier is de trots van Adri Duivesteijn en ook de kern van het grootschalige zelfbouwprogramma ‘IkbouwmijnhuisinAlmere’ dat hij in 2006 als kersverse wethouder met zijn collega-bestuurders lanceerde. Het voormalig PvdA-Tweede Kamerlid maakt zich al lang sterk voor een uitbreiding van het particulier opdrachtgeverschap in Nederland. In 1998 nam het parlement een motie van zijn hand aan waarin de regering werd opgedragen om dertig procent van de woningproductie door bewoners zelf te laten regelen. Staatssecretaris Johan Remkes nam de eis op in zijn nota Mensen, Wensen, Wonen, maar in de jaren erna nam het aandeel zelfbouwers alleen maar verder af tot onder de tien procent. In de Stadsregio Amsterdam wordt in de periode 2005-2009 slechts 3,1 procent van de totale nieuwbouwproductie (48.225 woningen) door zelfbouw gerealiseerd. Veel bestuurders bleken weinig op te hebben met zelfbouw. Bovendien was de meeste grond op nieuwbouwlocaties al onder ontwikkelaars verdeeld.

‘Sprong in het diepe’

In Almere lagen de kaarten anders. De gemeente is er eigenaar van alle grond en had in het stadsdeel Overgooi al goede ervaringen opgedaan met particulier opdrachtgeverschap. Duivesteijn zag hier dan ook de kans om te bewijzen dat zelfbouw een normaal verschijnsel op de Nederlandse woningmarkt kan zijn. Vanaf 2006 werden er zo’n 1500 kavels voor particulieren op de markt gebracht. Het eerst in Noorderplassen-West waar het oude verkavelingsplan de prullenbak in ging en bewoners zelf aan de slag mochten. Daarna werd in Almere Poort het Homeruskwartier ingericht als grootschalige experimenteerlocatie voor alle mogelijke vormen van particulier opdrachtgeverschap. Mensen bouwen er individueel, collectief, in bouwgroepen (zie kader) of samen met een corporatie of ontwikkelaar - het zogenaamde mede-opdrachtgeverschap. Waar in andere wijken nieuwbouwprojecten stilliggen en marktpartijen zich terugtrekken, gaat de bouw van woningen in het Homeruskwartier gewoon door. Meer dan negentig procent van de kavels is er inmiddels verkocht. Ze vormen het leeuwendeel van de 1100 kavels die sinds de start van het programma zijn verkocht. Op achthonderd daarvan wordt al gewoond.
“Het was een sprong in het diepe”, vertelt Duivesteijn achteraf in zijn werkkamer op het stadhuis. “Voor marktonderzoek hadden we geen tijd en andere voorbeelden van grootschalige zelfbouwprogramma’s zijn er niet in Nederland. We hebben alles gaandeweg moeten uitvinden.” Terugkijkend op de resultaten van de afgelopen vier jaar is hij vooral trots op de 260 betaalbare zelfbouwkavels die Almere verkocht aan mensen met een bruto inkomen tussen 22.000 en 36.500 euro. “Voor 185.000 euro hebben die op een kavel een eigen huis kunnen bouwen dat kwalitatief beter en interessanter is dan een ontwikkelaarswoning van tweeënhalve ton.”

Kavelwinkel en -paspoorten

Voordat de kavels over de toonbank gingen, moest er in het gemeentelijk apparaat veel veranderen. Jarenlang had de organisatie met een handvol projectontwikkelaars vooral ‘woningmatjes‘ uitgerold. Nu moesten er ineens met honderden individuele burgers afspraken over bouwoppervlak en rooilijn worden gemaakt. Daarvoor was een aparte projectorganisatie nodig die een kavelwinkel opzette waar potentiële kopers zich konden oriënteren op het actuele grondaanbod. Per wijk werd in verkoopbrochures dieper ingegaan op het stedenbouwkundig plan en de toekomstige voorzieningen. Voor ieder stukje bouwgrond kwamen bovendien in een ‘kavelpaspoort’ alle bepalingen te staan rond zaken als de maximale bouwhoogte, het bouwoppervlak, de parkeeroplossing en de termijn waarbinnen het huis af moet zijn - meestal drie jaar na de kavelaankoop.
In de eerste jaren kregen zelfbouwers ook nog zo’n tweeduizend euro subsidie voor het inschakelen van een bouwbegeleider, maar die regeling is inmiddels afgeschaft. Wel zijn er handboeken over particulier opdrachtgeverschap en geeft de stad een cursus zelfbouw aan potentieel geïnteresseerden. De gemeente belooft de kavelkopers dat vanaf het begin van een nieuwe wijk de basisvoorzieningen als basisscholen en bushaltes aanwezig zijn. Voor de aanleg van definitieve straten en speelplaatsen heeft ze zichzelf geen deadline opgelegd. Wel worden kavels die niet worden verkocht tijdelijk met gras ingezaaid.

Geen gefixeerd eindbeeld

Wie bouwt er zelf in Almere?
Twee jaar geleden onderzocht Almere de eerste resultaten met zelfbouw. Er waren in de afgelopen jaren allerlei soorten kavels verkocht, waarop niet alleen kapitale villa’s en architectonische hoogstandjes maar ook smalle rijtjeshuizen en cataloguswoningen werden gebouwd. Het aantal collectieve zelfbouwprojecten bleek vrij klein: de kavels voor individuele woningen waren het populairst onder de kopers. In 2008 werden ze voor de marktconforme prijs van 375 euro per m2 verkocht. Afgelopen jaar was dat gestegen naar 400 euro per m2. Uit het onderzoek kwam ook een beeld naar voren van de gemiddelde kavelkoper. Die is tussen de 30 en 45 jaar oud, verdient bruto jaarlijks 45.000 euro, heeft een gezin en woont al in de stad. Het aantal mensen van buiten Almere neemt wel toe maar is nog veruit in de minderheid.

Naast het organiseren van alle praktische zaken was het veranderen van de cultuur binnen de gemeente een lastige klus. Duivesteijn: “We voelen ons als professional nu eenmaal belangrijker als we met vijf ontwikkelaars om de tafel zitten dan met honderden burgers. Er waren ook te veel ambtenaren die zich met een enkele woning bemoeiden. Het zit bijna in onze genen om het eindbeeld te willen bepalen. Intern heb je een Gideonsbende nodig om die cultuur te doorbreken. Jacqueline Tellinga is voor ons als conceptontwikkelaar en intellectuele inspirator daarin heel belangrijk geweest. Bovendien heeft het college van B en W een discretionaire bevoegdheid om in te grijpen en af te wijken van de regels mits het project past in de aard en de bedoeling van het plan. Bewoners weten dat en schrijven mij een brief als er iets gebeurt dat hen frustreert. Toch zijn we er nog niet. Het risico bestaat dat de organisatie terugvalt in oude gewoonten. Het zelfbouwteam is nog te veel een losstaande projectorganisatie. Particulier opdrachtgeverschap is in de bestaande stad ook nog niet opgepakt.”
Over de kans dat in Amsterdam eenzelfde cultuuromslag kan worden gemaakt, is Duivesteijn niet optimistisch. ”Zelfbouw heeft er zeker potenties. Maarten van Poelgeest staat er goed in, maar professionals hebben er een enorme preoccupatie met wat goed en slecht is. Er wordt over woningbouw nog te veel vanuit het idee van de verzorgingsstaat gedacht.” In financieel opzicht ziet hij geen belemmeringen voor een grotere focus op particulier opdrachtgeverschap. De extra kosten die een gemeentelijk apparaat moet maken om kavels op de markt te brengen en met meer initiatiefnemers samen te werken, kun je opvangen door taken te schrappen die door zelfbouw overbodig worden. “Daar moeten we zelf ook nog een slag verder in maken”, geeft Duivesteijn openhartig toe.

‘Grondexploitatie niet risicovoller’

Het idee dat particulier opdrachtgeverschap hogere risico’s oplevert voor de grondinkomsten wijst hij van de hand. “Als gemeente kun je daarin prima sturen door kavels in plukjes bouwrijp te maken en uit te geven. Ieder stukje grond dat wordt verkocht, levert meteen geld op. Als we het Homeruskwartier met marktpartijen hadden volgebouwd, hadden we nu een ernstig financieel probleem. Het zijn juist de locaties waar we met grote ontwikkelaars zonder eigen beleggers werken, waar de renteverliezen oplopen. Daar wordt in tegenstelling tot het Homeruskwartier niet meer gebouwd.”
Per jaar worden in de stad nu ongeveer 350 zelfbouwkavels afgezet. Met efficiënter werken kan dat aantal nog wel verdubbelen. Maar Duivesteijn beseft dat hij voor het realiseren van de groeiambities van Almere ook met institutionele partijen moet samenwerken. “Dat moeten wel partijen zijn met eigen geld die ook als eindgebruiker langer bij een wijk betrokken willen blijven. Met Ymere hebben we bijvoorbeeld net afspraken gemaakt voor de realisatie van 4500 woningen in Almere Hout Noord. En Amvest start binnenkort in de Kustzone met de bouw van de eerste woningen in plan Duin dat in 3200 huizen voorziet.”

Europakwartier organisch ontwikkeld

Ook in het Europakwartier krijgen (kleine) marktpartijen alle ruimte om woningen te bouwen. Almere wil er experimenteren met een meer organische ontwikkeling van de stad. De overheid stelt daarbij een beperkt aantal regels op. Daarbinnen mag iedereen - van burger tot kleine aannemer - bouwen wat hij wil, zolang er maar een concrete vraag naar bestaat. “Alle ervaringen die we de afgelopen jaren met verschillende soorten opdrachtgeverschap hebben opgedaan, komen in die wijk samen”, aldus Duivesteijn.
De resultaten van het eerste verkoopweekend dat in april werd gehouden, weerspiegelen de nieuwe bouwpolitiek. Van de 45 kavels waarop een optie werd genomen voor de bouw van twee-onder-een-kapwoningen en appartementengebouwen (‘stadspaleizen’), ging tweederde naar kleine aannemers en architecten. Bij de rijtjeswoningen was de verhouding tussen individuele burgers en marktpartijen iets gelijkwaardiger. “Voor iedereen gelden dezelfde condities en prijzen. Het maakt ons ook niet uit of iemand er starterswoningen of luxe appartementen wil bouwen. Zelfs het stedenbouwkundig plan is flexibel. In de afgelopen maanden hebben we met allerlei initiatiefnemers in de Bouwfabriek aan de kavelindeling en het stratenplan gesleuteld. Vroeger werden plannen in het stadhuis gemaakt. Dat gebeurt voortaan in de wijk.”

De tien adviezen van Duivesteijn
Almere heeft in de afgelopen vijf jaar veel kennis opgedaan met het stimuleren van zelfbouw. Ter gelegenheid van een recent symposium van Architectuur Lokaal over particulier opdrachtgeverschap zette Adri Duivesteijn de tien belangrijkste ervaringen van de stad op een rij. Ze zijn hieronder kort samengevat in tien punten die zich laten lezen als adviezen aan gemeenten die met particulier opdrachtgeverschap aan de slag willen gaan. Het stimuleren van zelfbouw is een politieke keuze. Particulier opdrachtgeverschap start en eindigt daarom met onvoorwaardelijke steun van bestuurders. Lef is een belangrijke vereiste. Als bestuur moet je ondernemend zijn en risico’s durven nemen. Particulier opdrachtgeverschap vraagt een fundamentele attitudeverandering van het ambtelijk apparaat. De medewerker moet zich verplaatsen in de belevingswereld van de zelfbouwer. Hij moet daarom snel reageren, denken in mogelijkheden, anders communiceren en zich onthouden van onnodige controles. Gemeenten moeten zoveel mogelijk ruimte bieden aan initiatieven ‘van onderop’. Zelfbeschikking staat als ideologie centraal. Er is geen sprake van blauwdrukken of een gefixeerd eindbeeld. Creëer zoveel mogelijk vrijheid, zodat er ruimte ontstaat voor verrassing. Zet de belangrijkste bepalingen rond een kavel op een A4-tje (‘kavelpaspoort’) waarmee iedereen uit de voeten kan. Langdurig spreken over zelfbouw in workshops of brainstormsessies werkt averechts. Spring in het diepe. Particulier opdrachtgeverschap is een motor in zichzelf; als je eenmaal bent gestart, zul je snelheid genereren. Zorg in de planfase voor een compact aanjaagteam met daarin minimaal een stedenbouwkundige, een creatieve vormgever, een creatieve jurist en een planeconoom. Zet aan het hoofd een conceptontwikkelaar/projectleider die een uitgesproken opvatting heeft over particulier opdrachtgeverschap. Stel strakke deadlines, forceer jezelf. Burgers kunnen niet wachten. Starten betekent doorgaan. Stel accounthouders aan die één op één aan kavelkopers worden gekoppeld en deze door de bureaucratie loodsen. De accounthouder verricht maatwerk, is proactief en werkt interdisciplinair. Waak ervoor om te snel niet verkochte kavels op een andere manier in te vullen. Particulier opdrachtgeverschap is een organisch proces dat tijd en ruimte nodig heeft. Zaai zonodig onverkochte grond tijdelijk in. Zorg voor een eenduidige beeldtaal en herkenbaarheid van alle producten rondom zelfbouw (kavelwinkel, kavelpaspoort, beleidsnotities, website, etc.).

Jaco Boer

Zie ook de video: Jerry en Xiomara ontwierpen hun eigen huis

Nieuw Leyden – recepten voor zelfbouw

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:57:26 +0200

Nieuw Leyden – recepten voor zelfbouw

Een van de ‘usual suspects’ als het om voorbeeldprojecten van particulier opdrachtgeverschap gaat, is Nieuw Leyden. In 2005 besluit de gemeente Leiden een voormalig industrieterrein in Leiden-Noord te herontwikkelen. Nieuw Leyden moet bewoners gaan trekken die de stad al ontvlucht zijn of noodgedwongen de stad moeten verlaten bij gebrek aan goede alternatieven. De doelgroep: gezinnen op zoek naar stedelijke eengezinswoningen, met veel noten op hun zang en de drang om hun eigen huis te bouwen.

Op het terrein worden ruim achthonderd woningen ingetekend, waarvan de helft hoogbouw en de andere helft eengezinswoningen, tweehonderd zelfbouwwoningen voor particulieren en tweehonderd huurwoningen voor woningcorporatie Portaal. De laagbouw krijgt voor Leiden een hoge dichtheid: smalle straten, geen tuinen maar dakterrassen en een gemeenschappelijke parkeergarage onder de woningen. De kavels zijn met 90 m2 zeer krap, maar de koper mag wel de lucht in om de toegestane maximale woninggrootte van 250 m² te verwezenlijken. De kopers mogen welstandsvrij bouwen. De projectorganisatie van Nieuw Leyden wordt belast met de ondersteuning van de particuliere ontwikkelaars. Deze zoekt op de tast een werkwijze tussen ‘bemoeizucht’ en ‘zoek het maar uit’.
Het gebied heeft vooraf geen beste reputatie. Tot ieders verrassing kiezen de meeste zelfbouwers voor grote en soms ingewikkelde woningen met bijzondere details en materialen. Als gevolg hiervan komt het gemiddelde prijsniveau veel hoger uit dan verwacht.
De tweehonderd huurwoningen ontwikkelt woningcorporatie Portaal volgens een consumentgericht concept, ook wel medeopdrachtgeverschap genoemd. De eerste huurders kregen vergaande keuzevrijheid tot en met de gevels. Koopwoningen en huurwoningen met verschillende huurniveaus worden op kleine schaal gemengd gebouwd. Een beheerconvenant regelt het onderhoud van de beplanting door de bewoners zelf. Ook dit heeft de betrokkenheid van de bewoners bij Nieuw Leyden versterkt.
De belangstelling voor kavels en huurwoningen is vanaf de start groot. De laagbouwkavels worden behoorlijk snel uitgegeven en zijn inmiddels voor zo’n negentig procent gereed. Portaal heeft de bouwstart van de hoogbouw – een ontwerp van Liesbeth van der Pol - vanwege de economische crisis naar achter geschoven.

Fred van der Molen

Van 010 Uitgevers verscheen eind juni ‘Nieuw Leyden, recept voor stedelijk wonen’ van Annemarie Sour. Met bijdragen van Maurits Klaren, Arnold Reijndorp, Nathalie de Vries en Joke van der Zwaard. Het rijk geïllustreerde boek beschrijft de geschiedenis van de wijk, en de wordingsgeschiedenis van Nieuw Leyden, van planvorming tot uitvoering. In het tweede deel ervaringen van verschillende categorieën particulier opdrachtgevers–waaronder ook cascobouwers – en ervaringen van corporatie Portaal met ‘keuzevrijheid in wonen’.
ISBN 978 90 6450 768 7;
Prijs € 29,50; 010
Uitgevers. www.010.nl

Organisch ontwikkelen

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:45:11 +0200

Is het nieuwe paradigma in de stedenbouw de hype voorbij?

Organisch ontwikkelen

‘Open source gebiedsontwikkeling’, ‘Slow Urbanism’, ‘de spontane stad’ en ‘organische stedenbouw’. Aan modieuze terminologie geen gebrek om het Nieuwe Paradigma in de stedenbouw te duiden. Wordt de stad straks vormgegeven door bewoners of gaat het hier vooral om een gedroomd panacee voor frustrerende planprocedures en de stagnerende bouwproductie?

De spontane stad
Urhahn Urban Design schetst in het boek en manifest ‘De Spontane Stad’ vier principes voor een andere, organischer stedenbouw: Inzoomen. Verklein de schaal, kijk naar lokale wensen en stap af van visionaire blauwdrukken. Denk vooruit in kleine stappen. Zorg voor flexibiliteit (of: voorkom rigiditeit). De stad verandert voortdurend. Functies, leefstijlen, bebouwing, laat ze zich tegelijkertijd ontwikkelen. Maak ontwikkelingen en aanpassingen mogelijk. Zoek naar gemeenschappelijke waarden en ambities. Denk niet alleen in termen van collectieve voorzieningen, inclusief de gedeelde ruimte, maar kijk ook naar samenhang in het karakter van een gebied. Stel de gebruiker centraal. Loods niet eigen plannen door procedures maar boor de creativiteit en het investeringsvermogen van burgers en bedrijven aan. Met wat nuanceverschillen komen veel nieuwe stedenbouwkundige benaderingen op deze principes neer. Vaak aangekleed met sweeping statements als ‘plan de vrijheid’ of ‘gestructureerde chaos’. Essentieel: bij organische stedenbouw wordt alleen gebouwd wat iemand (‘de markt’) wil. Het is overigens geen alleenrecht van particulieren. Corporaties, aannemers, architecten of ontwikkelaars kunnen zich aansluiten.

Sinds de Woningwet van 1901 heeft de overheid een hele dikke vinger in de pap bij ieder bouwproces. ‘Woningnood’, ‘volkshuisvesting’ en vooral ‘planning’ werden vanzelfsprekende begrippen. Een stedenbouwer was iemand. Hij wist wat goed was voor de huurders en kopers van morgen. Maar, op een recente bijeenkomst van de Beroepsvereniging voor Stedenbouwkundigen verzuchtte een spreker: “Je kunt thuis niet meer uitleggen wat voor werk je doet!”
Uitgerekend in het land van Berlage en Van Eesteren lijken nota bene juristen de planvorming te hebben overgenomen, bijgestaan door verkeersdeskundigen, brandweerspecialisten en verenigingen van minder-validen en senioren. Daarbij komt nog dat de aansprekende gebieden van Nederland, zoals de Stadsregio Amsterdam, maar weinig echte, grote uitleglocaties hebben. Planning en projectontwikkeling richten zich daarom vaak op verlopen industrieterreinen, sneue kantoorgebieden of stedelijke vernieuwingswijken, waar bovendien al het nodige staat aan vastgoed. Bij gebrek aan weiland is bouwen aan een duurzame, compacte stad de uitdaging.

Platgooien

Verwerven, platgooien en daarmee een sociaal en stedenbouwkundig tabula rasa scheppen, was tot voor kort het antwoord van veel gemeentelijke tekenaars. Ontwikkelaars sloten daar vanzelfsprekend en bijna noodgedwongen op aan. En waarom niet. Woningen gingen grif van de hand. Gemeenten zagen ondertussen de grondprijzen met voldoening stijgen en kopers wisten dat hun woning in prijs zou stijgen.
Die tijd is voorbij. De kredietcrisis zorgde voor een ernstige vraaguitval. Inmiddels wordt duidelijk dat dit geen conjuncturele dip meer is. De vanzelfsprekende stijging van de woningprijzen is verleden tijd, hypotheekverstrekking blijft aan strengere eisen gebonden; projectontwikkelaars en corporaties moeten veel meer eigen vermogen inbrengen om projecten te kunnen starten. Als gevolg hiervan is de nieuwbouwproductie gestokt. In een stad als Amsterdam liggen honderden hectares opgeleverde grond braak.
Stedenbouwkundigen die een hele andere aanpak voorstaan, stappen naar voren. Mensen als Gert Urhahn, oprichter van Urhahn Urban Design, die met het boek en manifest ‘De Spontane Stad’ de vinger op de gevoelige plek legt: de eindgebruiker, in het vocabulaire van de institutionele bouwers ‘woonconsument’ geheten, is door die focus op productie - en de mechanisering van het bouwproces - uit beeld verdwenen! Hij was een marktsegment geworden, levend in een woningtype en een woonmilieu. Die onpersoonlijke aanbodmarkt is vastgelopen. De enige kans om de productie weer op gang te brengen is de bewoner echt centraal te stellen, met andere woorden als startpunt te nemen.
Veel andere betrokkenen zeggen het Urhahn inmiddels na. De particulier moet het initiatief en vooral de ruimte krijgen, zonder al teveel van overheidswege opgelegde beperkingen. Zelf meedenken, investeren en bouwen, leidend tot een cumulatie van kleine initiatieven, al dan niet samen met anderen. Zo’n ontwikkeling zorgt langzaam maar zeker voor een sociaal duurzame stad van tevreden burgers, is de idee. Binnen dit concept van vraaggestuurd bouwen zijn er vele varianten denkbaar van aanbodgerichte prefabbouw enerzijds, via zelfbouw tot en met het mede vormgeven van de eigen leefomgeving.

Behapbare korrels

Tess Broekmans is directeur bij Urhahn Urban Design. Haar werk in Amsterdam bestaat voor een groot deel uit binnenstedelijke projecten en de ervaringen tot dusver hebben haar enthousiasme voor die nieuwe aanpak niet verminderd. “Neem de Hamerstraat, een oud bedrijfsterrein in Noord. In plaats van alles te verwerven is daar gekozen voor een transformatie per kavel. De eigenaars gingen daarin mee en langzaam wordt de transformatie nu zichtbaar. Kijk ook eens naar Slotermeer, waar de vernieuwing stilligt. Natuurlijk is veel grond daar in handen van een paar grote partijen, maar als je inzoomt zie je ook een kerk, een schoolgebouw en andere bijzondere plekjes. Op kleine schaal kan je met die diversiteit iets moois doen, eventueel tijdelijk. Zo organiseer je dynamiek, per buurt.”
Door de kleinere, ‘behapbare’ korrel te hanteren zijn zeer diverse kavels en gebieden op die ‘spontane’ manier goed te ontwikkelen, zelfs nu, meent Broekmans. “En er zijn zeker corporaties die daarover mee willen denken. Het is in beweging. Als je wat dichter en gestapeld wilt bouwen kan een corporatie bijvoorbeeld een rol spelen bij collectief particulier opdrachtgeverschap, door als achtervang te fungeren als er een deelnemer wegvalt.”

Getemperde verwachtingen

Over naar Lex de Boer, directeur van de landelijke Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. In een vorig leven als corporatiedirecteur was hij nauw betrokken bij Nieuw Leyden, een welstandsvrij project waarbij alle ruimte is gegeven aan particuliere bouwers (zie elders in dit nummer). Hij meent vooral dat het geen kwaad kan om al te hoge verwachtingen over zelfbouw en organische gebiedsontwikkeling te temperen.
“Je krijgt bij zelfbouw te maken met een kleine groep die gedreven is. De rest van de eigenbouwers blijkt wat langzamer en volgzamer. De neiging om voor gemak te kiezen is beslist aanwezig. Sommige kavels liggen er nog kaal bij.”
Het is even wennen om zelf aan bod te zijn, nadat ontwikkelaars en gemeenten ruim honderd jaar voor kant-en-klare woningen hebben gezorgd, waarbij de inbreng van bewoners meestal beperkt bleef tot de kleur van tegeltjes en de keukeninrichting. Toch hoor je geluiden dat met name gemeenten, misschien uit gewoonte, de belangrijkste obstakels opwerpen.
De Boer daarover: “Het bestaande planningsinstrumentarium werkt inderdaad beperkend en dat zou je beslist om moeten draaien. Zorg voor een goed investeringsklimaat, creëer ruimte voor mensen. Trouwens, ook dan loopt het niet vanzelf vol hoor.”
De essentie van organische stedenbouw omschrijft De Boer als “het accepteren van toeval, van veranderingen in het globale eindbeeld dat je als stad hebt”. Hij noemt een voorbeeld: “In Kerkrade moet een park komen op de plek van vijfhonderd sloopwoningen. Maar één blok daar is privébezit. Ik zeg dan: laat het gewoon staan en maak er iets moois omheen.”

Van onderop

Dan Lenny Vulperhorst, organisatie-adviseur, auteur (o.a. over de bouwfraude) en een ingewijde in de vastgoedwereld. “Je kunt verschillende businessmodellen naast elkaar hanteren”, begint hij. “Grofweg zijn er vier benaderingen. De arrogante ambtenaren en ontwikkelaars die beweren dat de consument nu al aan zijn trekken komt, dat is één. Dan de solids en dergelijke, waarbij je burgers een ruimte in een bestaand gebouw laat kiezen en inrichten. Als derde de projecten die met klantenpanels beginnen, maar onveranderlijk worden overgenomen door professionals. En tot slot: het ontwikkelen van onderop. Die eerste benadering bestond al langer, die andere drie zijn de laatste jaren sterk in ontwikkeling.”
Vulperhorst gelooft in de kracht van die initiatieven van onderop en noemt een paar voorbeelden: “Er staan zoveel gebouwen leeg! Kraak! Hier in Utrecht heeft een stichting voor tijdelijke huisvesting voor studenten gezorgd, door druk te zetten en kantoorpanden om te bouwen. Daarvoor moet je natuurlijk machtige vrienden hebben. Maar je ziet wel meer particuliere initiatieven, zoals in Rotterdam, waar architecten zelf locaties aanpakken, meestal samen met klanten.”
Om zelfbouw mogelijk te maken is bedrevenheid nodig in de kunst van het versimpelen, meent hij. “De schaal van bouwprojecten is cruciaal. Maak het niet complexer dan strikt noodzakelijk en ga particulier opdrachtgeverschap in godsnaam niet institutionaliseren. In plaats van corporaties meteen als achtervang te vragen zou je net zo goed kunnen opperen dat ze een deel van hun projecten afstaan voor particuliere bouw. Maar houd de verantwoordelijkheden altijd gescheiden. Het moet van onderop komen!”

Zoektocht

En Amsterdam? Hier heeft onlangs een commissie van ambtenaren en externen een rapport uitgebracht over een nieuwe ruimtelijke ontwikkelstrategie voor de gemeente. De conclusies zijn omarmd door wethouder Van Poelgeest. Bij tal van gelegenheden eerder dit jaar heeft hij laten weten voor een meer organische stedenbouw te zijn.
Daar zitten ideologische motieven bij, maar de meest dwingende reden voor een koerswijziging is toch dat het traditionele model is vastgelopen. Grote projectontwikkelaars als ING Real Estate houden het voor gezien en de corporaties – de grootste bouwers in Amsterdam – moeten op de centen letten. Van de hoofdstad zelf moet het niet meer komen. Alleen al de malaise op de kantorenmarkt zorgt voor een inkomstenderving van vele honderden miljoenen euro’s. De hefboom van het Vereveningsfonds, waarmee opbrengsten uit vooral de zakelijke markt worden gebruikt om tekorten op de grondexploitatie elders te compenseren, werkt niet meer. De gemeente kan dus nauwelijks bouwprojecten meer subsidiëren. Bovendien worden doorlooptijden van bouwprojecten steeds langer en dus duurt het ook langer voordat investeringen in het bouwrijp maken van grond worden terugverdiend.
Cis Apeldoorn, adjunct-directeur van het Ontwikkelingsbedrijf, licht toe: “Amsterdam paste tot nu toe vooral actief grondbeleid toe. We zijn ons er meer en meer van bewust dat we op zoek moeten naar andere modellen. Als overheid moeten we gedifferentieerder in projecten staan. Wil je faciliteren of actiever zijn als gemeente? We onderzoeken daartoe andere verdienmodellen, best practices en pilots. Gelukkig heb je in Amsterdam een veelheid aan casuïstiek, waarin we dit uit kunnen proberen. Je moet eigenlijk per project kijken welke soort ontwikkeling er het beste bij past.”
De commissie ziet het bij elkaar brengen van de lokale ruimtevraag en het aanbod als een belangrijke nieuwe taak van het Grondbedrijf. Een belangrijke aanbeveling is verder meer aandacht voor de eindgebruiker - daar heb je hem weer. Na het succes van de zelfbouwkavels op Steigereiland komt dit najaar een vervolg met het aanbieden van duizend nieuwe particuliere kavels, verdeeld over de stad. Apeldoorn: “Het gat dat in de bouwproductie valt, maken we met zelfbouw niet zomaar goed, dat weten we. Maar het kan interessante plekken opleveren!”

Bas Donker van Heel

Woonruimteverdeling op de schop

admin — Wed, 11 May 2011 10:20:29 +0200

Amsterdam wil nieuwe aanpak om schaarse huurwoningen te verdelen

Woonruimteverdeling op de schop

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de helling. Althans, daar koerst wethouder Freek Ossel op aan. De geschiedenis leert echter dat vergaande voorstellen rond dit thema vele nota’s en discussies later veelal eindigen in kleine bijstellingen. Maar dit keer is er één verschil: de gemeente Amsterdam moet fors bezuinigen. De nieuwe aanpak moet in ieder geval goedkoper worden.

Woningaanbodsysteem
Het huidige woningaanbodsysteem verving in 1996 een systeem waarin woningen door gemeente en corporaties werden toegewezen. Kort daarvoor vond een belangrijke doorbraak plaats nadat zestien gemeenten en corporaties uit de regio besloten een regionale woningmarkt voor sociale huurwoningen te creëren. Dit aanbodsysteem werd een stuk krachtiger toen in 2001 het digitale WoningNet wordt geïntroduceerd. Het woningaanbodsysteem stelt woningzoekenden in staat zelf te bepalen wanneer en op welke woning zij willen reageren. Hun kansen stijgen naarmate ze langer wachten. Het aanbodsysteem bespaarde op bureaucratie en gaf woningzoekenden meer keuzevrijheid. Maar het nieuwe overzicht van vrijkomende huurwoningen leverde behalve dromen ook frustraties op bij woningzoekenden. Sinds 2003 probeert WoningNet met slimme technologie de ergste frustraties weg te nemen. Maar echt veel leuker kan de organisatie het niet maken. Er is nu eenmaal veel meer vraag dan aanbod.

“Amsterdam is een geliefde plek om te wonen maar de woningmarkt zit op slot. Wij willen dat Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning komen,” aldus licht wethouder Freek Ossel de discussienota over een nieuw woonruimteverdelingssysteem toe.
“Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning helpen.” Daar kan niemand tegen zijn. Maar meer woningen levert een andere manier van verdelen natuurlijk niet op. Aanpassing van regels geeft de ene woningzoekende meer kansen ten koste van een andere. Vermindering of wijziging van regels kan wel tot meer tevreden huurders, snellere toewijzing en wat meer doorstroming leiden.
De doorstroming in de sociale sector ontwikkelt zich ondertussen dramatisch in Amsterdam. Sinds 2002 komen er jaarlijks minder sociale huurwoningen vrij. Een nieuw dieptepunt is het eerste kwartaal 2011, waarin slechts 1958 huizen werden verhuurd. In 2010 kregen 8809 corporatiewoningen een nieuwe of een eerste huurder kregen, negen procent minder dan in 2009. De toenemende schaarste komt tot uitdrukking in de langere gemiddelde wachttijd voor starters: 7,9 jaar in 2010, weer een half jaar meer dan in 2009. De komende jaren wordt het niet beter, nu de nieuwbouwproductie stokt, huren bij mutatie flink omhoog gaan, en de ingestelde inkomensgrens binnen de sociale sector (33.000 euro) een deel van de potentiële verhuizingen blokkeert. Veel huurders blijven zitten waar ze zitten. En de enige maatregel uit het regeerakkoord die de doorstroming nog zou kunnen bevorderen – extra huurverhogingen voor scheefwoners – is met een jaar uitgesteld.
Wonderen moeten kortom niet worden verwacht van een nieuw woonruimteverdelingssysteem. Wel kan de gemeente door schrappen in eigen taken en regels substantieel besparen op beleids-, uitvoerings- en handhavingkosten. Dat moet ook: Ossel wordt geacht op dit onderdeel een structurele bezuiniging te realiseren van 2,7 miljoen euro, oftewel zo’n 33 arbeidsplaatsen, een kwart van de ambtelijke capaciteit rond dit thema.

Scenario’s

Woonruimteverdeling is een uiterst gevoelig onderwerp in de regio Amsterdam. Aan de totstandkoming van het laatste Regionaal Convenant Woonruimteverdeling in 2008 ging jaren discussie vooraf tussen corporaties en zestien regiogemeenten. Discussies over loten als alternatief voor de wachtrijen laaiden fel op in de Amsterdamse media. Gefrustreerde woningzoekenden hebben snel het gevoel dat zij bij uitstek worden benadeeld. Een politiek mijnenveld, kortom.
Ossel manoeuvreert dan ook behoedzaam. De gemeenteraad ontving in maart een zeer doorwrochte ‘discussienota’. De gemeente kan volgens deze nota aan een zevental knoppen draaien. Theoretisch levert dit 894 mogelijke scenario’s op, maar gelukkig zijn er in het rapport slechts vier uitgewerkt. Daarvan kun je bovendien de twee meest extreme scenario’s 1 en 4 direct wegstrepen. Scenario 1 is kansloos omdat de bezuinigingsdoelstelling bij lange na niet wordt gehaald en bij scenario 4 bemoeit de gemeente zich helemaal niet meer met de woonruimteverdeling. Dat is nauwelijks denkbaar in Amsterdam. Het is al opmerkelijk dat voorstellen worden uitgewerkt die in de linkse hoofdstad tot voor kort onbespreekbaar waren. Zoals opheffen van de huisvestingsvergunning, introductie van andere verdeelsystemen, vergaande overdracht van taken en verantwoordelijkheden aan corporaties en snijden in voorrangsregelingen. Bij eerdere discussies in regioverband was het vaak de gemeente Amsterdam die dit soort aanpassingen blokkeerde.

Vier scenario’s, zeven knoppen
In de discussienota Woonruimteverdeling worden vier mogelijke scenario’s geschetst, van een lichte bijstelling tot een volledige terugtrekking uit de woonruimteverdeling. Daarbij wordt aan zeven knoppen gedraaid. De politieke logica leert dat we ergens tussen scenario 2 en 3 gaan uitkomen. In scenario 1 wijzigen alleen de praktische activiteiten van de gemeente en gaat voorlichting over naar de verhurende partijen. De aandacht voor kwetsbare groepen wordt gecontinueerd, het aantal doelgroepen blijft gelijk. De gemeente houdt zelf greep op de doelstelling van de ongedeelde stad. De handhaving wordt stadsbreed voortgezet, maar met (veel) minder mankracht. De bezuinigingstaakstelling wordt in dit scenario niet gehaald en meer doorstroming levert het ook niet op. In scenario 2 neemt het aantal regels af, maar blijft een ‘lichte’ huisvestingsvergunning bestaan. Daarbij kijkt de gemeente alleen nog naar het inkomen van de huurder, en niet meer naar de grootte van het huishouden of de lokale binding. De handhaving wordt beperkt tot bepaalde gebieden; het aantal doelgroepen wordt teruggebracht. Woningzoekenden kunnen bovendien voorsorteren voor meerdere verdeelsystemen, zoals die voor ‘spoedzoekers’. Meer maatwerk dus, en dat is vooral gunstig voor starters met weinig eisen. In dit scenario bemoeit de gemeente zich zelf alleen nog rechtstreeks met de urgent woningzoekenden. De rest wordt overgelaten aan de corporaties en de markt. Dit scenario is gunstig voor starters en ongunstig voor doelgroepen die hun speciale voorrangsstatus verliezen. Scenario 3 kent nog minder overheidsbemoeienis. De huisvestingsvergunning verdwijnt: de particuliere verhuurder kan elke woning verhuren aan elke willekeurige huurder, ongeacht inkomen, gezinsgrootte en vorige woonplaats. Dit heeft consequenties voor het betaalbare particuliere segment, waar jaarlijks zo’n 4000 woningen worden verhuurd. Ook bij dit scenario krijgen starters, vooral die met een hoger inkomen, meer mogelijkheden. In scenario 4 bemoeit de gemeente zich helemaal niet meer met de woonruimteverdeling; niet met de huisvesting van kwetsbare groepen en medische en sociale urgenten, niet meer met ateliers en broedplaatsen, met vergunning, met toezicht op leegstand en overige handhaving, met dwangsommen en bestuurlijke boetes, en met het opsporen van woonfraude (Zoeklicht). Er kan dan een kleine 9 miljoen euro, oftewel 123 fte, worden bezuinigd. Op de woonruimteverdeling is alleen nog algemene wet- en regelgeving van toepassing.

Het college heeft officieel nog geen standpunt ingenomen. PvdA en GroenLinks lijken een voorkeur voor scenario 2 te hebben, de VVD voor iets tussen 3 en 4. Het meest heikele punt lijkt de afschaffing van de huisvestingsvergunning te zijn. In scenario 2 neemt het aantal regels af maar blijft een ‘lichte’ huisvestingsvergunning – een inkomenstoets voor de goedkoper huurwoningen - bestaan.
In scenario 3 verdwijnt de huisvestingsvergunning. Voor corporatiewoningen maakt dat in de praktijk weinig verschil. Maar de particuliere verhuurder kan hierbij voortaan elke woning verhuren aan elke huurder, ongeacht inkomen, gezinsgrootte en vorige woonplaats. Bij dit scenario krijgen starters, vooral die met een hoger inkomen, meer mogelijkheden om één van de 4000 particuliere huurwoningen te bemachtigen die jaarlijks vrijkomen. De VVD pleit al langer voor afschaffing van de huisvestingsvergunning in de particuliere sector. Huurdersorganisaties zijn tegen omdat de kansen voor bewoners met een lager inkomen op een woning in de particuliere sector zullen afnemen. Bovendien vrezen ze dat meer verhuurders hoge huren gaan vragen, omdat belangenorganisaties nieuwe huurders slechter kunnen vinden en informeren.
Natuurlijk kunnen elementen uit de verschillende scenario’s ook anders worden gecombineerd.

"Zinloze bureaucratie"

Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) staat positief tegenover Ossels initiatief. “De aanleiding is natuurlijk een bezuinigingstaakstelling. Maar er ligt een kans om tot een doorbraak te komen; met een andere rolverdeling tussen gemeente en corporaties, waarbij we niet meer werken met vergunningen maar met een afsprakenstelsel. Met andere woorden: de gemeente maakt met de corporaties afspraken over het ‘wat’ - over welke groepen hulp nodig hebben - maar laat het ‘hoe’ over aan de corporaties. Daar ligt ook onze expertise. De huurders zijn onze klanten.
Ook Van Harten verwacht dat de afschaffing van de vergunningplicht voor de particuliere huurmarkt de crux van de discussie zal worden: “Ik zou er in ieder geval voor willen pleiten om in gebieden met een heel hoge marktdruk of met grote problemen, een licht vergunningstelsel te houden. Goedkope huurwoningen kunnen dan nog terechtkomen bij lage inkomens. In kwetsbare gebieden is het ook van belang dat de gemeente handhavingsmogelijkheden houdt. Dat is ook in het belang van de corporaties.” Dankzij de huisvestingsverordening heeft de gemeente namelijk niet alleen greep op de toewijzing van betaalbare woonruimte, maar ook op woonfraude, ander misbruik van woningen en leegstand in de particuliere sector.
Dat corporaties geen huisvestingsvergunning meer hoeven aan te vragen voor hun huurders, scheelt volgens Van Harten, hoewel er net veel is geautomatiseerd, veel zinloze bureaucratie: “De laatste jaren is nooit één aanvraag geweigerd.” Corporaties hebben bovendien sinds 1 januari de wettelijke plicht toe te zien op het inkomen van hun nieuwe huurders (minder dan 33.000 euro).

“Alle lof"

Volgens Jeroen Frissen, Manager Onderzoek Beleid en Innovatie van Ymere, verdienen de plannen van Ossel alle lof. Frissen was betrokken bij de ontwikkeling van alternatieve woonruimteverdelingssystemen, zoals de Woonswitch en de Woonversnelling. Ymere opperde eerder ook een aanvullend (gewogen) lotingssysteem om woningzoekers met hoge nood meer perspectief te geven.
Amsterdam moest van al deze nieuwlichterij nooit veel hebben. Frissen. “Ik stel vast dat ze nu echt verder willen denken dan een paar jaar geleden. Je kunt cynisch zeggen dat dit allemaal wordt ingegeven door bezuinigingen, maar uit de nota blijkt ook vertrouwen in de corporaties. Dat recht op vertrouwen hebben we na jaren samenwerking ook verdiend. Belangrijk is dat corporaties kunnen bepalen hoe de verschillende aanbiedingssystemen precies worden ingezet. Het moet behapbaar en transparant blijven voor huurders. De winst is dat corporaties meer ruimte krijgen voor het creëren van een goede match tussen vraag en aanbod. Experimenten als de Woonswitch hebben duidelijk gemaakt dat zoiets echt kan zorgen voor meer doorstroming, meer woongeluk bij huurders en een efficiënter gebruik van de voorraad.”

Regio-zegen nodig

Behalve de gemeenteraad, buigen nog vele andere gremia zich over de scenario’s van Ossel. Er is al een ‘stadsgesprek’ geweest en ook corporaties, huurdersverenigingen, de Stadsregio en andere betrokken partijen zijn of worden geconsulteerd. Burgers kunnen via een website hun zegje doen. Deze zomer wil het college met een definitief voorstel naar de raad komen. Daarna is het nog lang niet klaar, want over de woonruimteverdeling wordt beslist op het niveau van de Stadsregio.
“Het aanpassen of afschaffen van de huisvestingsvergunning is grotendeels een Amsterdamse discussie”, stelt Muk van Ravels, beleidsadviseur bij de Stadregio. “Daar hebben de individuele gemeenten van de Stadsregio een grote vrijheid in. Voorstellen tot wijziging zullen wel beoordeeld worden op eventuele regionale implicaties; daarnaast wordt bekeken of andere gemeenten erop willen aanhaken. Daarna moet de Regioraad er nog een klap op geven. Maar over wijzigingen in het aanbodmodel – ons gezamenlijk systeem van toewijzen en volgordebepaling - moet echt in regionaal verband tot één lijn worden gekomen. Het huidige Regionaal Convenant Woonruimteverdeling tussen de zestien gemeenten en de betrokken corporaties in de regio loopt in principe tot 1 september 2012. De ervaring leert dat dit tijdrovende processen zijn. Woonruimteverdeling is een gevoelig onderwerp. Ook de andere gemeenten en corporaties zullen wijzigingen goed willen doorspreken. Dat gaat dus wel even duren, nog afgezien van het programmeren van eventuele wijzigingen in WoningNet. Invoering van een nieuw afsprakenstelsel per 1 januari 2013 lijkt me al ambitieus.”

Zo is het nu geregeld
In het regionaal convenant woonruimteverdeling is de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen in corporatiebezit vastgelegd. In de verordening wordt - voor gemeenten die dat nodig vinden - de vergunningverlening beschreven voor: het vestigen in een gemeente (de huisvestingsvergunning); het onttrekken van een woning aan de voorraad (voor bijvoorbeeld werk of kamergewijze verhuur); het splitsen van woningen. Niet alle gemeenten in de stadsregio werken met vergunningverlening; bepalingen en vergunningscriteria verschillen per gemeente. Huisvestingsvergunning Amsterdam In de regionale huisvestingsverordening is – conform het convenant woonruimteverdeling - vastgelegd dat woningzoekenden binding moeten hebben met de Stadsregio of met Almere. Ook zijn er ‘passendheidseisen’ voor inkomen en woninggrootte. Nieuwe huurders krijgen voor particuliere huurwoningen met een huur lager dan 418 euro alleen een woonvergunning als ze minder verdienen dan 38.150 euro. Amsterdam hanteert dus andere huur- en inkomensgrenzen voor corporaties (€652 huur voor inkomens tot €33.000) dan voor particulieren. Volgordebepaling corporatiewoningen (Convenant) Voor doorstromers geldt de woonduur die in de regio is opgebouwd als volgordecriterium, voor starters is de inschrijfduur bepalend. Degene met de langste duur heeft de meeste rechten. Er gelden voorrangsregelingen voor woningzoekenden met medische of sociale gronden en voor verblijfsgerechtigden. Tevens kan de gemeente bepaalde doelgroepen voorrang geven. Amsterdam heeft er daarvan momenteel twaalf. Daarnaast worden stadsvernieuwingsurgenten met voorrang gehuisvest. Bij convenant is verder geregeld dat specifieke typen corporatiewoningen passend worden geacht voor bepaalde woningzoekenden. Elke gemeente mag aanvullende regels stellen voor een bepaald percentage van de vrijkomende woningen in de bestaande voorraad en zestig procent van nieuwbouwwoningen onder de huurtoeslaggrens. Corporaties hebben een eigen beleidsruimte om maximaal vijf procent van het vrijkomende aanbod toe te wijzen aan bijzondere gevallen.

Fred van der Molen

Van energielabel G naar A: "Het kan goedkoper dan je denkt”

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:17:30 +0100

Alliantie tilt oude etagewoning van energielabel G naar A

“Het kan goedkoper dan je denkt”

De Alliantie Amsterdam heeft een oude etagewoning aan de Jacob van Lennepkade met energielabel G naar energielabel A gebracht. “We wilden laten zien dat het mogelijk is binnen een vastgesteld budget een woning met energielabel G naar label A te krijgen.” De labelsprong is bereikt met een combinatie van HR++-glas, een HR-ketel en hardschuim isolatiewanden.

lees verder

Co-Green: klimaatneutraal voor dezelfde prijs

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:13:41 +0100

Co-Green: ketenintegratie moet bouwproces stukken efficiënter maken

Klimaatneutraal voor dezelfde prijs

In de bouw wordt veel geld, tijd en kwaliteit verloren omdat veel partijen slecht met elkaar samenwerken en verantwoordelijkheden versnipperd zijn. Via allerlei methodieken onder de noemer ‘ketensamenwerking’ wordt – juist in deze crisistijd - geprobeerd het bouwproces efficiënter te maken. In het project Co-Green van Eigen Haard gaat men nog een stap verder. Bij dit project in Overtoomse Veld worden kennis én financiële risico’s gedeeld met sloper, architect en aannemer.

lees verder

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:51:20 +0100

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

“We kijken of het ook een jaar later kan”

Weinig in de relatie huurder-verhuurder ligt zo gevoelig als onderhoud. Toch hebben huurders niet veel inzicht in het onderhoudsbeleid van hun corporaties. En wat gaat er gebeuren nu corporaties de broekriem moeten aanhalen? Een poging een grijs gebied in te kleuren.

Figuur 1 - Aandeel in de onderhoudgerelateerde klachten bij de WSWonen in 2010 (tot 22-12), afgezet tegen het corporatiebezit. **Klachten over woningen van Far West zijn ondergebracht bij Rochdale, Stadgenoot en De Key, omdat die het beheer doen. Bron: Wijksteunpunten Wonen

“Wij handhaven onze normen voor het planmatig onderhoud. Dat wil zeggen dat we vasthouden aan schilderbeurten om de zes jaar. Maar omdat het zwaar weer is, kijken we nu wel of het ook een jaar later kan.” Aldus Rogier Noyon, directeur strategie en beleid bij Stadgenoot, over het planmatig onderhoud door zijn corporatie. Net als andere corporaties geeft Stadgenoot niet meer zoveel aan onderhoud uit als in 2009. Maar niet iedere corporatie wil direct van bezuinigingen spreken.
Dat Amsterdamse corporaties kritisch kijken naar hun onderhoudskosten is niet verwonderlijk. Volgens cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt deze post in de periode 2006-2009 voor tal van Amsterdamse corporaties fors te zijn toegenomen, met soms wel vijftig procent (zie kader). In het algemeen geven corporaties aanzienlijk meer aan onderhoud uit dan particuliere verhuurders. In 2009 bedroegen de onderhoudslasten per wooneenheid voor corporaties landelijk gemiddeld 1445 euro, vergeleken met 945 euro bij commerciële verhuurders.
Tussen Amsterdamse corporaties zijn er – volgens het CFV - grote verschillen in onderhoudsuitgaven.

Onderhoudskosten Amsterdamse corporaties exploderen
Onderhoudskosten worden gemaakt om het bestaande bezit kwalitatief op peil te houden. De kosten vallen onder de lopende exploitatie en worden gefinancierd uit de huuropbrengsten. Met woningverbetering wordt de kwaliteit van de woning verhoogd. Hiertegenover staan hogere huuropbrengsten en een hogere waarde van het bezit. In figuur 2 zijn de onderhoudskosten te zien die Amsterdamse corporaties van 2006 tot 2009 volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakten. De corporaties zelf zetten vraagtekens bij de vergelijkbaarheid van de cijfers. Het grillige verloop van sommige posten zou volgens hen op boekhoudkundig geschuif kunnen duiden. Maar de toename van de kosten is duidelijk waarneembaar. Bij de meeste stegen die kosten ook in 2009, tegen de landelijke trend in. Landelijk daalden de onderhoudslasten in 2009 met twee procent. Opvallend zijn de aanzienlijke verschillen tussen de Amsterdamse corporaties. In 2009 gaf Eigen Haard per woning ruim twee keer zoveel aan onderhoud uit als Far West. De lage onderhoudslasten van Far West, in met name 2009, zijn voorstelbaar: de inmiddels opgedoekte herontwikkelcorporatie heeft in Nieuw-West veel sloop- en renovatiepanden in bezit, en daarnaast nieuwbouw. In geen van beide wordt groot onderhoud verricht. Far West wordt in 2009 op afstand gevolgd door Ymere als ‘zuinige’ corporatie. Ymere lijkt er over de periode 2006-2009 het best in geslaagd de onderhoudskosten in bedwang te houden.
Figuur 2: Onderhoudslasten per woning 2006-2009 Bron CFV, Corporatie in Perspectief 2010.

Programma

Eigen Haard-directeur Peter Hildering benadrukt dat zijn corporatie altijd sober en doelmatig is geweest. Dat Eigen Haard toch veel uitgeeft in vergelijking met collega’s komt vooral door de “boekhoudkundige vergaarbak” van het planmatig onderhoud. Daarin heeft Eigen Haard ook verbeteringskosten en uitgaven voor opplussen van woningen (zie kader) opgenomen. “Als we bijvoorbeeld beton repareren bij een galerijflat, kan het zijn dat we de flat gelijk beter toegankelijk maken door de galerijvloer te verhogen. Dat valt bij ons ook onder het planmatig onderhoud, terwijl het eigenlijk een verbetering is. Maar bewoners hoeven er geen extra huur voor te betalen.” Zo laat Eigen Haard soms ook verbetermaatregelen als het vervangen van kozijnen onder het groot onderhoud vallen. En ook de afkoop van het huurdersonderhoud door zo’n 28.000 huurders van Eigen Haard drukt flink op de begroting. “Meer corporaties hebben zo’n regeling, maar wij bezoeken de huurders zeker een keer per jaar voor een inspectie. En dat kost al gauw twee uur arbeidsloon.”
Als oorzaken voor de kostenstijgingen tussen 2006 en 2009 noemt Hildering onder meer omvangrijke ‘verketelingsprojecten’ (plaatsing HR ketels) en met name de strengere arbo-normen van de laatste jaren.

Laatste verfbeurt in 1998
Terwijl ze op Koninginnedag voor haar huis zat, kwam er een man naar haar toe. Hij was huisschilder en bood aan een schappelijke offerte te maken, omdat het pand aan de Prinsengracht wel een likje verf kon gebruiken. Rieke Besjes moest de man teleurstellen: “Het is van de woningbouwvereniging.” De laatste keer dat Ymere iets aan de buitenkant deed was in 1998. Toen is een zijmuur van het achterhuis opnieuw gestuct, omdat er vocht doorsloeg. Daarna heeft de woongroep van Besjes herhaaldelijk tevergeefs gevraagd of er ook iets aan de kozijnen en de voordeur kon worden gedaan. “Dan zeiden ze dat ze eerst de fusie of de reorganisatie moesten afwikkelen, of dat het budget er niet was.” De verf aan de buitenkant bladderde intussen door en het hout werd aangetast. “Het is zoals ze bij het Huurteam zeiden: waar je binnen geen last van hebt, daar doen ze niets aan,” aldus Besjes. Vorig jaar heeft Ymere in het bijzijn van de bewoners een conditiemeting gedaan. De nodige werkzaamheden, waaronder het schilderen en buitenstucwerk, werden begroot. In januari dit jaar moeten de bewoners uitsluitsel krijgen óf en wanneer de schilders komen. Besjes heeft ondertussen een duidelijke mening over de onderhoudsplanning van Ymere: “Ik vind dat dit systeem niet deugt.”

Klanttevredenheid

Ymere geeft volgens de CFV-cijfers relatief weinig uit aan onderhoud. Pablo van der Laan, directeur onderhoudsstrategie en aanbesteding bij Ymere, vindt dat de “kille cijfers” niet zoveel zeggen. “Geld uitgeven is geen doel. Belangrijker vinden we het dat de bewoners tevreden zijn. In 2010 hebben we nog een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder al onze bewoners. Huurders waarderen hun woning bij Ymere met gemiddeld een 7. Voor onderhoud score we een 6. Daar zijn we heel blij mee. Daarnaast halen we bij het onderzoek voor het KWH-label ruime zevens bij de onderdelen woning onderhouden en reparatie uitvoeren.”
Ook bij de technische staat van de woningen haalt Ymere zijn doelstelling, zegt Van der Laan. “Bij de driejaarlijkse conditiemeting volgens de NEN-norm halen we gemiddeld een 2,5 op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 nieuwbouw- en 6 sloopkwaliteit is. Hooguit 2,6 is onze norm. En we moeten in deze tijd op onze uitgaven letten. Die moeten in balans zijn met de inkomsten.”
Overigens hebben Van der Laan, Hildering en Noyon stevige bedenkingen bij het gebruik van deze CFV-cijfers. Er is volgens hen te veel ruimte om kosten verschillend op te voeren. Vergelijking is bovendien moeilijk omdat er grote verschillen zijn in het soort woningen dat corporaties hebben.

Minder

Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere hebben hun uitgaven aan onderhoud na vier jaar stijging al teruggeschroefd of gaan dat nog doen. Maar Hildering van Eigen Haard wil niet spreken van een bezuiniging. “We draaien gewoon onze planning en ons programma af. We zitten nu nog in een piek met de vervanging van ketels. Maar ik denk dat we de komende jaren zo’n 200 tot 250 euro minder per wooneenheid gaan uitgeven, gewoon omdat er minder onderhoud nodig is.”
“Wij kunnen gewoon doorgaan met onze programma’s, omdat we vergeleken met onze collega’s altijd lage apparaatkosten hebben gehad en geen wilde dingen hebben gedaan”, zo vervolgt Hildering. “Het is ons in het verleden wel verweten dat we niet onze nek uitstaken, niet sexy waren. Maar we hoeven nu niet op de rem te trappen bij renovatie en planmatig onderhoud.”
Ymere heeft de kostenstijging tussen 2006 en 2009 nog redelijk in de hand kunnen houden. Wel is in 2009 een zekere piek te zien. Van der Laan: “We constateerden dat een aantal complexen in 2009 onder de kwaliteitsdoelstelling ging zakken. We hebben toen van het bestuur eenmalig 10 miljoen euro extra gekregen voor een inhaalslag. Ik denk dat we nu weer op rond de 1100 euro per woning zitten (was 1123 in 2009, jvdt).” Opvallend is overigens dat die extra uitgaven van Ymere in 2009 kennelijk vooral in het klachtenonderhoud zijn gaan zitten (zie tabel).
Stadgenoot gaf volgens eigen opgave in 2010 in totaal tegen de 1500 euro per woning aan onderhoud uit. Dat is bijna 8 procent minder dan de 1625 euro die het CFV opgeeft voor 2009. En als we de eigen jaarverslagen van Stadgenoot volgen, komt er zelfs een daling in 2010 van 15 procent uit. In de begroting van 2011 is het onderhoudsbudget van Stadgenoot weer met 1,4 miljoen euro opgevoerd, naar in totaal 46,2 miljoen euro.

Aan de beurt!
Johan van de Wijngaard, voorzitter van bewonersvereniging Amstelring, is blij dat Ymere nu eindelijk is begonnen met de aanpak van de voordeuren en de deurposten in zijn wijk, Klein Dantzig in de Don Boscobuurt. “Er is vijftien jaar niets aan gedaan, ook niet geschilderd, en ik zeur er zeker zeven jaar over. Maar ze worden nu vervangen. De buitendeur wordt van hardhout, terwijl er nu bordkarton in zit.” Van de Wijngaard heeft in die jaren tal van redenen gehoord waarom er niets werd gedaan. “Er was geen budget of een verketelingsproject in Zeeburg ging voor in verband met koolmonoxidegevaar. Mensenlevens gaan natuurlijk voor. Daar heb ik alle begrip voor. Maar ik ben blij dat we eindelijk aan de beurt zijn.”

Basiskwaliteit

De werkwijzen bij de onderhoudsaanpak door Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere verschillen niet heel wezenlijk van elkaar. Ymere en Stadgenoot laten om de drie respectievelijk twee jaar een ‘conditiemeting’ verrichten op het casco van het complex. Eigen Haard laat het hele bezit een keer per jaar opnemen door eigen opzichters die in het rayon werken. Na de inventarisatie wordt bepaald of de meerjarenplanning overeind blijf, of dat gepland onderhoud kan worden uitgesteld of juist moet worden vervroegd. Uitgangspunt bij het mutatie- en planningsonderhoud is het bereiken van een basiskwaliteit die de corporaties zelf hebben vastgesteld. Bij mutatie kunnen ook (energetische) verbeteringen worden uitgevoerd.
Daar tussendoor lopen ook nog programma’s voor verbetering van woningen, bijvoorbeeld om een hoger energielabel te krijgen. Om kosten te besparen vallen deze ingrepen vrijwel altijd samen met planmatig of mutatieonderhoud.
Sloopplannen leiden er doorgaans toe dat er geen planmatig onderhoud meer wordt uitgevoerd aan complexen. Dit kan bij herhaald uitstel van de sloopplannen tot vervelende situaties voor huurders leiden. Stadgenoot krijgt straks uit de erfenis van Far West enkele complexen waarvan de sloop nu op de lange baan is geschoven. Na lang wikken en wegen heeft de corporatie besloten om woningen die niet voor 2015 worden gesloopt toch met groot onderhoud de basiskwaliteit te geven.

Benchmarks: KWH en Woonbench
Hoe verhouden Amsterdamse corporaties zich tot elkaar wat betreft onderhoud en technische staat van hun woningen? Dat is nu lastig te zeggen. Enkele hebben zich aangesloten bij een label- of benchmarkorganisatie, zoals het KWH, waarvan Ymere en Rochdale lid zijn, en Woonbench, met Stadgenoot, Ymere, de Alliantie en De Key als deelnemers. Maar die beoordelingen gaan meer over de klanttevredenheid bij het uitvoeren van het onderhoud, en minder over de technische staat van de woningen. Bovendien worden er grote stadscorporaties vergeleken met kleinere in het land. De Amsterdamse corporaties zien weinig in een onderlinge vergelijking van onderhoud en technische staat. Ze zien te veel factoren waarmee rekening moet worden gehouden: van ouderdom en staat van onderhoud van de woningen tot materiaalgebruik en blootstelling aan uv-straling. “Dan ben je niet meer aan het benchmarken, maar boekhouden,” aldus Noyon.

Enquête

Voorzitter Jan van de Roest van Ymeres bewonerskoepel SBO ontdekte ook dat Ymere aanzienlijk minder uitgeeft aan onderhoud dan andere corporaties. En dat het budget na 2009 is verlaagd. “Daar staat tegenover dat er meer geld gaat naar woningverbetering, zeiden ze bij Ymere. Maar ik denk dat het onderhoudsbudget nu gewoon te laag is,” aldus Van de Roest. Hij kan niet zeggen dat het onderhoud ‘superslecht’ is, maar hem bereiken wel berichten over achterstanden tot wel twintig jaar. Bij hemzelf en 250 andere woningen in de Wijsgerenbuurt is tien jaar geen planmatig onderhoud verricht. Dat moet nu eind dit jaar gaan gebeuren, bij de isolatiewerkzaamheden. Van de Roest probeert er nu via een enquête in het blad van de bewonerskoepel achter te komen of onderhoudsachterstand een probleem is bij meer huurders van Ymere.
Bij de Amsterdamse Wijksteunpunten Wonen wordt in 2010 wel relatief meer geklaagd over het onderhoud bij Ymere dan bij andere corporaties. Ymere bezit 23 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen, maar nam bij de WSWonen 30 procent van de klachten voor zijn rekening.

Johan van der Tol

“Trage herstructurering heeft hoge prijs”

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:41:57 +0100

Wethouder Paulus de Wilt: “Trage herstructurering heeft hoge prijs”

De totale herstructurering van de Westelijke Tuinsteden gaat veel meer tijd kosten. Paulus de Wilt, stadsdeelwethouder in Nieuw-West, neemt de corporaties niks kwalijk. Wel waarschuwt hij voor één ding: goedkoper wordt het er niet op. De Wilt schat dat de komende tien jaar honderd
miljoen euro extra nodig is voor versterking van de leefbaarheid en de verbetering van openbare
ruimte en maatschappelijk vastgoed.

Het overleg tussen corporaties, stadsdeel en gemeente over de toekomst van Nieuw-West is nog gaande. De Wilt heeft wel enig idee welke kant het opgaat. “Na de aankondiging van de opheffing van Far West en de afkondiging van een stadsbrede bouwstop dreigde het beeld te ontstaan dat er in ons stadsdeel niks meer gebeurt. Dat is verre van waar. Het programma voor de komende vier jaar omvat de bouw van 3600 woningen. Negenhonderd nieuwbouwwoningen per jaar. Dat is de helft van het oude programma, maar het zijn er nog steeds wel veel. Welke stad met 135.000 inwoners kent zo’n omvangrijk nieuwbouwprogramma? Bovendien is er ruimte voor renovatie van bestaand bezit. Ook willen we zo’n tweeduizend tijdelijke en permanente studentenwoningen realiseren,” aldus De Wilt.

Nieuwbouw

De nieuwbouw krijgt tot 2015 hoofdzakelijk gestalte in buurten waar de vernieuwing al langere tijd gaande is. ”Zodra de sloop begint, gaat een buurt eerst verder achteruit. De sfeer wordt naargeestig. Lege plekken of bouwhekken ontsieren straten. Er komen krakers. We willen voorkomen dat nog meer slooplocaties ontstaan. De corporaties concentreren zich daarom op de buurten waar de vernieuwing al gaande is. De plekken waar al is gesloopt of weldra de sloper komt, krijgen de hoogste prioriteit. Denk daarbij aan gebieden als Overtoomse Veld, Staalmanpleinbuurt, Delflandpleinbuurt, Reimerswaalbuurt, De Punt en Geuzenveld. “
Ruim driekwart van het vernieuwingsprogramma komt voor rekening van Ymere, Eigen Haard, de Alliantie en Stadgenoot. De drie participanten in Far West (Rochdale, De Key en Stadgenoot) realiseren nog zo’n achthonderd nieuwbouwwoningen. Die buurten zijn over vier jaar nog niet klaar. Daarom wordt er voor de periode 2015-2019 nagedacht over een tweede, meer flexibel en dynamisch bouwprogramma. De centrale stad koerst daarbij af op de bouw van nog eens 2400 nieuwbouwwoningen. De Wilt spreekt in dat verband over een lastige discussie met gemeente en corporaties. “Niemand kan voorspellen hoe de woningmarkt zich de komende jaren zal ontwikkelen. Het is raar daar nu al vaste afspraken over te willen maken. De tijd zal ons leren wanneer die woningen daadwerkelijk kunnen worden gebouwd.”

Geen valse verwachtingen

De Wilt benadrukt het belang van een realistisch bouwprogramma en het voorkomen van valse verwachtingen. “We moeten niet opnieuw overoptimistisch worden en een planning maken voor de bouw van 15.000 woningen binnen tien jaar. Voor de bewoners is het veel beter een realistisch aantal te hanteren.” De totale herstructurering van de Westelijke Tuinsteden vraagt nog zo’n tienduizend nieuwe woningen. Voor de laatste vierduizend worden niet voor 2019 nieuwbouwplannen gemaakt. Dat betreft hoofdzakelijk het overgrote deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt. Gebieden uit de oorspronkelijke derde bouwfase, waarvoor nu nog geen concrete vernieuwingsplannen zijn gemaakt.
Dat zijn ook de wijken waarover De Wilt zich de meeste zorgen maakt. “In die buurten ligt een enorme opgave. We kunnen niet tegen de huidige bewoners zeggen: we kijken de komende tien of vijftien jaar niet naar jullie om. De corporaties zullen daar hun woningvoorraad in een betere conditie moeten brengen. En er zijn stevige investeringen nodig in leefbaarheid, openbare ruimte en maatschappelijk vastgoed.”
Als daar niks gebeurt dan ontstaan er enorme problemen, zo luidt de voorspelling van De Wilt. Hij pleit voor omvangrijke programma’s om ‘sociaal sterke buurten’ te maken. De inspanningen moeten zich richten op versterking van de participatie, werkgelegenheid, veiligheid en onderwijs. Ook de openbare ruimte moet worden opgeknapt. Niet op de laatste plaats zijn er grote investeringen nodig in maatschappelijk vastgoed, zoals de bouw van nieuwe scholen en welzijnsvoorzieningen. ”Ik begrijp heel goed dat door de omstandigheden op de woningmarkt corporaties het bouwtempo moeten verlagen. Maar we moeten vervolgens niet denken dat de vernieuwing goedkoper wordt.”
Precieze berekeningen heeft het stadsdeelbestuur nog niet gemaakt, maar de wethouder denkt al gauw honderd miljoen euro extra nodig te hebben. Tien miljoen per jaar. Dat geld is er niet. Hij vreest dat het bedrag ook niet op tafel komt. In het jongste akkoord tussen gemeente, corporaties en de stadsdelen (Bouwen aan de Stad 2) is slechts 25 miljoen beschikbaar om de gevolgen van de vertraging te dempen. Dat geld moet ook nog eens tussen Nieuw-West en Noord worden verdeeld. “We zullen onze financiële problemen op een andere manier moeten oplossen. Dat kan door het voor stedelijke vernieuwing beschikbare geld op een andere manier te gebruiken. Door slimmer om te gaan met de reeds beschikbare middelen voor de openbare ruimte. Door opnieuw om steun te vragen bij gemeente en Rijk. En door corporaties nogmaals te vragen of zij iets voor deze buurten kunnen betekenen. Juist nu de polsstok korter wordt, zijn betere buurten ook in hun belang. De investeringsruimte van corporaties wordt immers sterk bepaald door succesvolle woningverkopen.”

Hoe moet het verder met Nieuw-West?

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:28:23 +0100

Hoe moet het verder met de herstructurering van Nieuw-West?

Wachten op betere tijden

Het tempo van de vernieuwing van Nieuw-West wordt voortaan bepaald door de opnamecapaciteit van de markt. Dat geldt voor Stadgenoot, Ymere en alle andere corporaties. Zij maken pas op de plaats tot de markt weer aantrekt. Met ingrijpende gevolgen. De gewenste herstructurering vraagt veel meer tijd. De hele operatie zal op zijn vroegst klaar zijn in 2025. De nieuwbouw zal goedkoper moeten worden.

Vele honderden nieuwe appartementen en grondgebonden woningen staan er in Nieuw-West te koop. Onverkoopbaar, vooralsnog. Stadgenoot bouwde op risico de Cuypershof. Volgens bestuursvoorzitter Gerard Anderiesen een bescheiden plan met mooie eengezinswoningen. Dergelijke woningen moeten rond de 280.000 euro opbrengen, maar er is nauwelijks belangstelling. ”De onverkoopbaarheid ligt echt niet aan het product. Er is veel aanbod en slechts een geringe vraag,“ aldus Anderiesen. Zeven jaar geleden werden corporaties ook geconfronteerd met stagnerende verkopen. Toen werd de conclusie getrokken dat het aanbod onvoldoende aansloot bij de vraag. Plannen voor appartementen zijn vervolgens omgezet naar grondgebonden woningen; meer huizen met een tuintje. Maar eerlijk gezegd ziet Anderiesen daar nu de oplossing niet: “We hebben sinds 2006 simpelweg veel meer woningen geproduceerd dan we in de huidige markt kunnen verkopen.”
Jan Voskamp, regiodirecteur Amsterdam-West van Ymere, herkent dat beeld maar al te goed. Tot december 2010 verkocht Ymere in Nieuw-West slechts 150 woningen. “Het is niet zo dat we niks verkopen, maar het gaat stukken langzamer. Wij zien voor nieuwbouw een absolute prijs van rond de 260.000 euro. Dat is wat mensen voor een eengezinswoning kunnen betalen. Duurdere woningen verkopen niet.” Kortgeleden heeft Ymere blok 2 in de Reimerswaalbuurt in de verkoop gedaan. Het is nog onduidelijk hoeveel koopcontracten er tot stand komen. Elders heeft Ymere wat meer succes.
In het gebied De Punt gaat de verkoop ondanks alles gestaag door. “Daar bouwen we in kleine aantallen goedkope eengezinswoningen voor starters. Blokjes van twee keer zeven woningen; simpele rijtjes met twee etages en een puntje. Blijkbaar is er een markt voor dergelijke eenvoudige ‘Bouwfonds-rijtjes’. Bovendien valt de buurt in de smaak. Groen. Ontspannen. Voormalige sociale huurwoningen verkopen daar eveneens goed.” Positief is Voskamp over het plan Laan van Spartaan. ”Vlak over de ringweg bouwen we een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen. Hippe tweeverdieners hebben trek in die buurt.” Maar er zijn ook gebieden waar de verkoop helemaal niet lukt. Zoals aan de Socrateshof in Geuzenveld. “Het tweede blok dat we daar wilden verkopen doet het helemaal niet. We hebben slechts zeven van de 28 woningen kunnen verkopen. Herontwikkeling moet deze woningen soberder en goedkoper maken.”

Strenge hypotheek-eisen

Bij Voskamp bestaat wel de indruk dat de ergste dip achter de rug is. “In vergelijking met een jaar geleden trekken verkoopbijeenkomsten meer kijkers. Aantoonbaar meer mensen vragen om informatie. Er gaan veel meer brochures de deur uit. Dat leidt tot meer opties, maar er zijn in vergelijking met het verleden ook veel meer ontbindingen. Mensen willen wel kopen, maar na een ernstig gesprek met de bank moet worden geconstateerd dat zij de hypotheek niet rond krijgen. Banken stellen tegenwoordig strengere eisen.”
Ymere blijft ondanks de moeilijke markt prioriteit geven aan de stedelijke herstructureringsgebieden, aldus Voskamp. In andere gebieden zal de corporatie minder activiteiten ontplooien. Kortgeleden nog is historisch bezit in Amstelveen verkocht aan Woongroep Holland. “Zo maken we geld vrij voor onze kerngebieden, maar onze inspanning is niet meer ongelimiteerd. Ook wij zullen de komende jaren minder investeren dan in de afgelopen tien jaar. De teruggang in productie is structureel, denken we. Maar we komen eerder gemaakte afspraken wel na. Zo hebben we kortgeleden nog besloten tot de bouw van het multifunctioneel centrum Slotermeer aan de Slotermeerlaan met onder meer plek voor een openbare bibliotheek, een ouder/kindcentrum en een activiteitencentrum. Op de bovenetage komen ruim veertig woningen speciaal voor ouderen. Het gebouw vraagt een investering van 19 miljoen. In deze tijd is zo’n zware investering geen gemakkelijke keuze.”
Beste jaren zijn voorbij
“Ik denk dat achteraf zal blijken dat de woningproductie van de afgelopen vijf jaar de mooiste jaren zijn geweest,” zegt Gerard Anderiesen. ”De komende jaren werken we aan kleinere bouwplannen. Woningen worden eenvoudiger en soberder. Plattegronden zullen krimpen met tien tot vijftien procent.” Voor de komende vier jaar denkt Stadgenoot onder meer aan investeringen in de Kolenkitbuurt, de Eendrachtsparkbuurt en de Dudokbuurt. “De Kolenkitbuurt heeft het echt nodig. Er ligt een prachtig plan, dat bovendien heel goed faseerbaar is. Eerder hebben we onze besluitvorming voor twee jaar opgeschort, maar ik heb de verwachting dat we daar samen met Rochdale, zij het veel langzamer, toch doorgaan. Ook de Eendrachtsparkbuurt staat hoog op de prioriteitenlijst. We weten nog niet hoe de opheffing van Far West precies uitpakt, maar ik verwacht dat we daar veel meer woningen krijgen. Vervolgens zullen we daar zoveel bouwen als de markt kan opnemen. Dat geldt ook voor de Dudokbuurt. De plannen voor de buurt worden gewijzigd. We handhaven alsnog het oorspronkelijk stratenplan, de Nolensstraat blijft gehandhaafd, maar een deel van de woningen is zo slecht dat sloop onvermijdelijk lijkt. Ook denken we na over de Borredammerbuurt. Niks doen is daar geen optie. De woningen hebben onvoldoende uitstraling, terwijl in de nabijheid sprake is van omvangrijke nieuwbouw. We weten alleen nu nog niet wat we gaan doen.” Daarbij geldt voor hem nadrukkelijk dat niet in al die buurten tegelijkertijd nieuwbouwwoningen kunnen worden aangeboden. “Dan lopen we onszelf te beconcurreren. Dat heeft geen zin,” aldus Anderiesen.

Basiskwaliteit

Bouwen in het opnametempo van de markt heeft voor andere wijken nog ingrijpender gevolgen. Zo worden de vernieuwingsplannen voor een groot deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt naar de verre toekomst geschoven. In ieder geval de komende tien jaar wordt er niet gebouwd of ingrijpend gerenoveerd, terwijl het onderhoud aan veel woningen al jaren karig is.
Anderiesen: “We waarborgen voor al onze woningen een bepaalde basiskwaliteit. In onze onderhoudsprogramma’s maken we daar geld voor vrij, maar we zullen in kleine woningen in Slotermeer Zuid geen enorme investeringen meer doen. Dat is kapitaalvernietiging. Voor die plekken denken we eerder aan de huisvesting van studenten. In Bouwen aan de Stad 2 hebben we de ruimte gekregen meer woningen te labelen. Voor tijdelijke maatregelen op gebied van leefbaarheid, openbare ruimte of voorzieningen is bovendien 25 miljoen beschikbaar. Maar voortijdig investeren in maatschappelijk vastgoed is wat ons betreft niet aan de orde. Onze prioriteit ligt bij woningbouwplannen. Als we al maatschappelijk vastgoed realiseren, dan moet dat passen bij de buurt. Ook moet een dergelijke ontwikkeling in principe kostendekkend zijn.“ Volgens hem kan het geen kwaad nog eens kritisch te kijken naar wat er echt nodig is. Als in een buurt geen sprake is van de bouw van gezinswoningen, is er wellicht ook minder behoefte aan een nieuwe school. Hij tekent daarbij aan dat van de voorgenomen 90.000 m2 aan maatschappelijk vastgoed voor Nieuw-West al tweederde deel is gerealiseerd.

Uitstel van de planvorming in bijvoorbeeld Slotermeer raakt ook Ymere. Jan Voskamp: “Wij hebben de afgelopen jaren al een groot deel van onze nieuwbouwplannen gerealiseerd. In gebieden als het Zuidwestkwadrant en de Geuzenbaan. Andere gebieden zijn gaande, maar we zouden ten behoeve van herhuisvesting in de Wildemanbuurt nog de voormalige Joke Smitschool slopen. Dat gebouw handhaven we nu langer als bedrijvencentrum. Met het stadsdeel zijn we in gesprek of we daar ook bepaalde welzijnsvoorzieningen, zoals een gezelligheidsvereniging van Turkse mannen, onderdak kunnen bieden. Hetzelfde geldt voor onze succesvolle broedplaats Garage Notweg. Die handhaven we voor tien of vijftien jaar. Dat feit is voor ons wel aanleiding om op de bovenverdieping te investeren in betere geluidsisolatie.”

Bert Pots

De Alliantie zet vernieuwing Staalmanplein door

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:32:22 +0100

“Als we nu niet investeren, lopen we achter de feiten aan”

De Alliantie zet vernieuwing Staalmanplein door

Ook in de vernieuwde Staalmanpleinbuurt gaan de koopwoningen niet als warme broodjes over de toonbank. Vooral voor het duurdere segment van het project Jamboni moet de verkoopafdeling van de Alliantie alles uit de kast halen om gegadigden te vinden. Toch zet de Alliantie haar plannen voort om van de Staalmanpleinbuurt een prachtwijk te maken. Veel bewoners doen enthousiast mee. “Door de manier waarop wij bij de vernieuwing betrokken zijn, is de buurt zo langzamerhand net een dorp geworden.”

Ruim drie jaar na de start van de ambitieuze vernieuwingsoperatie van de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart is het eerste deel van de nieuwbouw opgeleverd. Het gros van de bewoners uit de eerste woningen die gesloopt worden, is inmiddels verhuisd naar een nieuwe huurwoning in de wijk. Een tiental huurders uit de buurt heeft een woning gekocht in Jamboni. De nieuwbouwwijk staat op de kale vlakte langs de spoorlijn en wordt gekenmerkt door een grote diversiteit. Brede stenen trappen leiden naar daken waarop hier en daar speelvelden zijn aangelegd. Het stedenbouwkundig ontwerp en de architectuur doen ‘on-Slotervaarts’ aan. Een moskee, herkenbaar aan de azuurblauwe tegels aan de gevel maar zonder minaret, is geïntegreerd in een woningblok. Community Center Einstein herbergt een basisschool en kinderdagverblijf en doet ook dienst als buurtontmoetingscentrum. De ontwerpen van Onix Architecten zijn genomineerd voor de Zuiderkerkprijs.
Het Staalmanpleinproject is uitzonderlijk in de mate waarin buurtbewoners zijn betrokken bij de vernieuwing. Het Rotterdamse bureau Palmbout Urban Landscapes kreeg - mede op voorspraak van de bewoners - de opdracht een stedenbouwkundig plan te maken voor de tweede fase van het vernieuwingsproces. Jeroen van Kesteren en zijn collega”s voerden een half jaar lang iedere drie weken gesprekken met bewoners over de invulling van de rest van het plangebied. Ook maakten ze excursies naar andere vernieuwingsgebieden. Het was - op zijn zachtst gezegd - een aparte ervaring. Van Kesteren, nog steeds geamuseerd: “We praten wel vaker met bewoners maar niet zo intensief als in dit geval. Er werd zelfs gestemd over de ontwerpen. Dat had ik nooit eerder meegemaakt.”
Wat Van Kesteren opviel was dat de bewoners in het begin nogal sceptisch aankeken tegen de inspraak. “Ze hadden het idee dat alles al vastlag. Maar gaandeweg wonnen we hun vertrouwen en werd iedereen steeds enthousiaster. Opvallend was bovendien dat de bewoners heel positief zijn over de buurt. Dat is natuurlijk fijn, maar het maakt ze ook dubbel zo kritisch.” Volgens Van Kesteren is er door de inspraak uiteindelijk een beter plan uitgerold. “In ons ontwerp zou een deel van de nieuwbouw min of meer los komen te staan van het geheel. De bewoners vonden dat geen goed idee en ze hadden gelijk: nu is het meer een samenhangend geheel geworden.”

Prioriteitswijk

Half oktober hield de Alliantie een bijeenkomst in de buurt voor de vernieuwingspartners. Ook Paulus de Wilt, wethouder Wonen en Stedelijke Vernieuwing van stadsdeel Nieuw-West was aanwezig. Net op die dag werd bekend dat het doek definitief was gevallen voor corporatie Far West. “Een zwarte dag”, noemde De Wilt het, maar niet het einde voor de vernieuwing in Nieuw-West. “We zullen er alles aan doen om de vernieuwingsoperatie weer vlot te trekken. Iets anders wat me zorgen baart is het feit dat woningcorporaties weer terug willen keren naar hun kerntaak: beheren van hun woningvoorraad. Dus zaken als sport en cultuur in de wijk en het realiseren van maatschappelijk vastgoed in vernieuwingsgebieden willen zij niet langer op zich nemen. Die taken zijn echter wel vastgelegd in de Parkstad-overeenkomst. Het zou op zijn zachtst gezegd heel teleurstellend zijn voor de bewoners als ook de vernieuwing van de Staalmanpleinbuurt straks op een laag pitje komt te staan. Ik heb er echter vertrouwen in dat dat niet gebeurt.”
Gebiedsontwikkelaar Lisette Langerwerf laat weten dat de Alliantie, in tegenstelling tot Far West, zijn eigen planning en financiële kaders heeft. “Wij zien vooralsnog geen reden om iets aan de plannen te wijzigen of ergens op te beknibbelen. De Staalmanpleinbuurt is een van onze prioriteitswijken. Natuurlijk moeten we wel in de gaten houden hoe de afzet van koopwoningen verloopt in de rest van Nieuw-West. Aan de verkoop van de koopwoningen in Jamboni hebben we moeten trekken, maar een grote verkoopactie heeft inmiddels vruchten afgeworpen.”
Langerwerf is van mening dat tegenvallende woningverkoop altijd een risico is, maar dat de investering die nu wordt gepleegd zich op lange termijn terugbetaalt. “Als we nu niet investeren in deze wijk leggen we er op den duur ook op toe, omdat niemand er wil wonen. Dan loop je als het ware achter de feiten aan.”
De Alliantie investeert niet alleen in de fysieke vernieuwing maar ook in leefbaarheid en de sociaal-economische positie van bewoners. Of dat werkt? Volgens Langerwerf is dat moeilijk te meten: “Er zijn leerwerkprojecten opgestart, zoals de opleiding tot Staalmeester, een soort buurtconciërge, die twee jonge bewoonsters hebben gevolgd. Er zijn broedplaatsen en talentstudio”s. Er worden kleine successen geboekt op individueel niveau en die koesteren we.”
In een eerder stadium van de vernieuwingsoperatie werd al duidelijk dat er in de plannen weinig terug te vinden is voor jongeren tussen de twaalf en de achttien jaar. Juist die groep wil nog wel eens zorgen voor overlast in de buurt. Maar volgens Langerwerf zal onder meer in de moskee plaats zijn voor jeugdactiviteiten en komt er misschien een plek voor jongeren in ontmoetingscentrum oh3.
Wijkagent Ronald Wessels, die binnenkort na zes jaar naar een andere buurt vertrekt, vindt dat de wijk de afgelopen jaren absoluut ten goede is veranderd. “Het gaat gestaag en je ziet zeker verbetering. Er wordt beter samengewerkt door instanties en buurtbewoners, waardoor je goede afspraken met elkaar kunt maken. Ik denk dat de intensieve manier waarop de bewoners bij de vernieuwing zijn betrokken daar zeker toe heeft bijgedragen.”
Overigens blijkt uit cijfers van de politie dat de overlast van jongeren de eerste acht maanden van dit jaar licht is toegenomen ten opzichte van 2009. In totaal waren er achttien meldingen van overlast van jeugd. Het aantal inbraken uit woningen, auto”s en bedrijven is daarentegen flink teruggelopen ten opzichte van voorgaande jaren.

Fatsoenlijke club

Voorzitter Carl Hirsch van de bewonerscommissie Staalman is vanaf de eerste dag betrokken bij de vernieuwingsoperatie. Hij is zeer tevreden over de manier waarop de Alliantie de inspraak heeft geregeld. “Ieder plan wordt voorgelegd aan de bewoners en vervolgens wordt er ook geluisterd naar onze wensen. Ik kan niet anders constateren dan dat de Alliantie een fatsoenlijke club is.”
Hirsch woont ongeveer dertig jaar in deze buurt. “In het begin vond ik de buurt helemaal niks. Maar de afgelopen tijd zie je verbetering. Niet alleen door de nieuwbouw maar vooral ook door de manier waarop de bewoners bij de vernieuwing zijn betrokken. Er zijn heel veel bijeenkomsten geweest en zo langzamerhand kent bijna iedereen elkaar. Het is nu net een dorp. Als ik op straat loop, word ik door veel mensen herkend en bijvoorbeeld door de buurtvaders uitgenodigd voor een kopje thee.”
Maar Hirsch heeft ook kritiek, onder meer op de manier waarop de nieuwe woningen zijn afgewerkt. “De bewonerscommissies hebben een rondleiding in de nieuwbouw gehad. In sommige woningen zit de keuken midden in de woonkamer. Veel woningen hebben open keukens terwijl de meeste bewoners dat helemaal niet willen. Ook zagen we rare dingen zoals een stopcontact boven de gootsteen en richels op de vloer die voor invaliden onhandig zijn. Bij de nieuwbouw in de volgende fase gaan we scherp letten op de afwerking.”
Rianne van den Brink (27) verhuisde kort geleden van een sociale huurwoning in Amstelveen naar een koopwoning in de Ottho Heldringstraat. Ze is daarmee min of meer teruggekeerd naar haar roots. Ze groeide op in Osdorp en Nieuw Sloten. “Het kwam eigenlijk op mijn pad. Ik voelde me niet thuis in Amstelveen en ben heel blij dat ik deze stap heb gezet.”
De verrassing was groot toen Rianne ontdekte dat twee van haar vroegere klasgenoten van het Hervormd Lyceum West in hetzelfde nieuwbouwblok wonen. “Dat is heel toevallig, maar ik denk ook dat het gaat om een bepaalde generatie die terugkeert naar de buurt waar ze vandaan komen. Het aantrekkelijke van deze buurt is dat de woningen betaalbaar zijn en dat je dicht bij de uitvalswegen zit. En als je toch al een binding met een bepaalde buurt hebt, is de stap snel genomen. Ik heb nog geen moment spijt gehad van mijn beslissing.”
Buurtbewoonster Raza laat op verzoek de sociale huurwoning zien waar ze drie maanden geleden is komen wonen. Het is een fraaie hoekwoning met veel licht. Het raam van de open keuken kijkt uit op het platte dak van de moskee. Raza: “Als het donker is zijn de dakkapellen van de moskee verlicht. Dat is een heel mooi gezicht. Ik ben heel tevreden over de woning op zich.”

Defecten

Maar er zijn ook minpuntjes. “De deuren naar het balkon gaan niet open door een constructiefout. Het duurt weken voor het gerepareerd wordt en intussen kan ik niet verder met het leggen van het laminaat. De centrale deur beneden is ook al weken kapot en nu spelen er de hele tijd kinderen in het trappenhuis die een hoop herrie maken. Hopelijk wordt dat allemaal snel opgelost. Ik was het liefst in mijn oude woning gebleven op de Johan Huizingalaan waar ik zestien jaar heb gewoond. Daar had ik lieve buren. Hier ken ik nog niemand.”
Jessica Helsloot is manager buurtondersteuning van Sezo, een organisatie voor maatschappelijke dienstverlening in Nieuw-West. Sinds 2008 heeft Helsloot projecten in de Staalmanpleinbuurt aangestuurd. Zo zijn er onder meer galerijgesprekken gehouden in zowel de oud- als de nieuwbouw. Helsloot: “In de nieuwbouw willen we bevorderen dat de bewoners zich thuis voelen. Dat doen we bijvoorbeeld door samen met de Staalmeesters een schoonmaakproject te organiseren voor de portieken. Behalve dat er afspraken gemaakt worden wie wanneer de portieken schoonmaakt, leren de mensen elkaar ook kennen zodat ze bijvoorbeeld elkaars brievenbus leeghalen als iemand op vakantie gaat. Voor dit project ontvingen de bewoners een schoonmaakpakket van de Alliantie. Dat wordt zeer op prijs gesteld en werkt stimulerend.”

West Side

Tijdens een rondleiding met de Alliantie maken we kennis met een van de projecten die door Sezo zijn opgezet. Er wordt een muurschildering gemaakt in de nu nog grauw ogende centrale hal van een nieuwbouwcomplex. Het project wordt uitgevoerd onder de bezielende leiding van Kenneth: “In eerste instantie keken de meeste bewoners de kat uit de boom en een paar keer werden zelfs de posters verwijderd waarop werd aangegeven wat er op de muren geschilderd zou worden. Ik heb ze echter steeds opnieuw opgehangen. Veel bewoners hebben uiteindelijk meegedaan aan de workshops die ik heb gegeven en waar een definitief ontwerp uit is gekomen.”
Kenneth was geschrokken van een gat in een van de ramen van de centrale hal toen hij na een weekend terugkwam in het complex. Een steen was de boosdoener. Kenneth: “Eerst was ik heel kwaad maar vervolgens heeft het me alleen maar gestimuleerd om door te gaan met het project. Er doen ook jongeren mee, zoals een meisje uit dit complex dat tot nu toe alleen maar de tekst ‘West Side’ op muren had gekalkt. Nu is ze heel enthousiast en heeft ze meegeholpen om de ondergrond aan te brengen voor de muurschildering.”
Eind van het jaar gaat de nieuwe moskee open. Yassin El Forkani is bestuursvoorzitter. Tijdens een toespraak benadrukt hij de laagdrempeligheid van het gebedshuis, dat een ontmoetingsplaats moet worden voor alle buurtgenoten. “Dit is geen Marokkaanse of Turkse moskee maar een plek waar iedereen samen kan komen. De voertaal is Nederlands. Kernwoorden zijn debat en betrokkenheid. We richten ons ook met name op jongeren en de ontwikkeling van hun verantwoordelijkheidsgevoel.”
De vernieuwingsoperatie duurt nog minstens tot 2018. Tot nu toe liggen de werkzaamheden op schema. Alleen de bouw van het multifunctionele zorggebouw van Cordaan heeft onder meer door de strenge winter enkele maanden vertraging opgelopen. Hierdoor kunnen bejaarde bewoners uit de oudbouw nog niet verhuizen naar een van de Wibo- of aanleunwoningen. In het zorgcentrum komen allerlei voorzieningen zoals een huisartsenpost en paramedische instellingen. Er komt ook een wijkrestaurant en een dagopvang voor dementerende ouderen.
De komende jaren wordt de vernieuwing in drie fases aangepakt. De eerste fase is inmiddels van start gegaan: 256 woningen in de Plesmanbuurt worden nu leeggemaakt om vervolgens gesloopt te worden. Nog tachtig bewoners moeten verhuizen. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd. De meeste bewoners zijn in de buurt gebleven en hebben een nieuwe woning betrokken in Jamboni.

Janna van Veen

Een probleem van 700 miljoen euro

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:09:22 +0200

Vereveningsfonds: flappentap van de gemeente Amsterdam raakt leeg

Een probleem van 700 miljoen euro

De crisis in de bouwsector woekert verder. In Amsterdam kondigde wethouder Van Poelgeest op 2 juli een complete ‘bouwstop’ – of liever projectenstop - af. Het zogeheten Vereveningsfonds zou namelijk Bij ongewijzigd beleid afstevenen op een tekort van 700 miljoen euro. Daarmee
komt alle planvorming op losse schroeven te staan.
Dezer weken komt wethouder Van Poelgeest waarschijnlijk met zijn Salomonsoordeel over elk project: doorgaan, stoppen of aanpassen.
Nu in NUL20: de achtergronden van het tekort.

Vereveningsfonds: 900 miljoen in kas en toch 700 miljoen te kort
Waarom heeft de gemeente een Vereveningsfonds? Amsterdam is sinds jaar en dag zelf actief op de grondmarkt. De gemeente verwerft actief gronden, ontwerpt hiervoor stedenbouwkundige plannen, bewerkt de grond, legt infrastructuur aan en geeft de bouwrijpe kavels in erfpacht uit aan projectontwikkelaars en particulieren. Met die gebiedsontwikkeling zijn grote investeringen gemoeid, die pas na vele jaren worden terugverdiend. Termijnen van twintig jaar zijn niet ongewoon. Het saldo van investeringen en opbrengsten fluctueert bovendien jaarlijks aanzienlijk. Dat was een reden om na de sanering van Publieke Werken en de verzelfstandiging het Grondbedrijf eind jaren zeventig de ruimtelijke investeringen en opbrengsten niet meer via de gemeentebegroting te laten lopen, maar in een apart administratief stelsel onder te brengen met als spil het Vereveningsfonds. Het gaf plannenmakers meer ruimte om te investeren. In 1982 was de nieuwe opzet operationeel. Hoe werkt dat fonds? Bij de start van een ruimtelijk plan wordt een grondexploitatie-begroting gemaakt. De te verwachten kosten en opbrengsten worden in de tijd uitgezet en teruggerekend naar één tijdstip. Dat bedrag, positief of negatief, wordt verwerkt in de jaarlijkse RAG-rapportage (RAG = Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden). Gedurende de uitvoering van het plan worden de werkelijke kosten en opbrengsten bijgehouden en verwerkt in het RAG-saldo. Wanneer een plan helemaal is afgerond, wordt het eindsaldo ingeboekt in het Vereveningsfonds: het totaal van alle in het verleden afgesloten plannen. De kas van het Vereveningsfonds is nu nog goed gevuld, want Amsterdam heeft in het verleden dankzij de uitbundige uitgifte van kantoorlocaties goed verdiend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Eind 2009 was de omvang van het fonds zo’n 900 miljoen euro. Het saldo van het fonds geldt als dekking voor de uitvoering van ruimtelijke plannen; ook alle planontwikkeling wordt er uit betaald. De winst blijft in principe gereserveerd voor de ruimtelijke sector, maar er is in het verleden aardig wat geld afgevloeid naar de algemene middelen. In de periode 1998 tot en met 2003 bijvoorbeeld al zo’n € 190 miljoen, waaronder bijvoorbeeld een bijdrage aan de bibliotheek. En voor de Zuidas geldt een apart regiem, buiten het Vereveningsfonds om. Omgekeerd was de waterkering ook niet absoluut. Voor de bouw van het Muziektheater is bijvoorbeeld geld uit de gemeentebegroting gebruikt. Er zijn nog enkele andere onderlinge geldstromen, maar grosso modo is het Vereveningsfonds een gesloten financieel systeem voor alle ruimtelijke plannen. Hoe komt de gemeente nu, ondanks die dikke spaarpot, aan een tekort van 700 miljoen euro? Volgens goed koopmansgebruik neemt de gemeente verliezen direct wanneer ze voorzienbaar zijn, terwijl winsten pas worden genomen wanneer ze gerealiseerd zijn. Inmiddels is duidelijk dat een groot deel van de plannen voor kantoorontwikkeling moet worden geschrapt. De gemeente heeft sinds 2006 een paar miljoen vierkante meter gepland kantooroppervlak weggestreept. Tegen de zomer was de laatste bijstelling (-345 miljoen euro). Voor de kantoren die nu nog op de rol staan is de vierkantemeterprijs flink naar beneden bijgesteld. Met het schrappen van de - op papier - lucratieve kantoorlocaties vervalt ook een deel van de plannen met een positieve opbrengst. Blijven over de woningbouwplannen; daar moet meestal geld bij. Met alle verwachte inkomsten en uitgaven van de totale huidige planvorming is het resultaat een tekort van 700 miljoen euro. Vandaar ‘de bouwstop’ of liever projectenstop. Minder plannen betekent minder kosten, betekent minder medewerkers. Of in ambtenarenproza: dat zal consequenties hebben voor de personele capaciteit.

“Het is niet zo dat de bouwvakkers van de steigers worden gehaald,” nuanceert Annius Hoornstra, adjunct-directeur Programma & Regie van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), de beeldvorming rond de ‘bouwstop’ die de gemeente begin juli aankondigde. “Alle bouwprojecten die in uitvoering zijn, worden afgemaakt. En ook projecten waarvan de start bouw in 2011 is voorzien, zullen wel starten. Tenminste voor zover het aan ons ligt. Maar verder staat inderdaad alles ter discussie.”
Een dezer weken volgt een lijst met projecten die wat de gemeente betreft wél groen licht krijgen. Dat zullen er fors minder zijn dan de huidige. Bij dat lijstje wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de prioriteiten van ontwikkelaars en corporaties. Want zij zijn de echte opdrachtgevers.
Van Poelgeests aankondiging is een schot voor de boeg richting corporaties, waarmee zware onderhandelingen zijn gestart om de prestatieafspraken van het akkoord ‘Bouwen aan de stad’ te verlengen. Ook is het een alarmsignaal richting Den Haag en een wake up call voor lokale politici en alle interne plannenmakers bij diensten en stadsdelen. “Een omvangrijk ambtelijk apparaat als dat van Amsterdam is moeilijk van zijn werkroutines af te brengen. Velen blijven doorgaan met het maken en uitwerken van plannen. Dat is ook de basis van het eigen bestaansrecht. Alleen na een oorverdovend signaal wordt de pen neergelegd,” zegt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw in zijn blog bij Ruimtevolk.
En natuurlijk is er de hoop dat Den Haag meeluistert. Al vanaf 2006 probeert Amsterdam het Rijk duidelijk te maken dat er rijksmiddelen nodig blijven om de stedelijke transformaties en bouwopgave te redden. De huidige oproep zal volgens De Zeeuw niet veel effect sorteren. “Het komende rechtse kabinet, met een forse eigen bezuinigingstaakstelling en weinig affiniteit met 'linkse' steden, gaat hier niet voor uitrukken.”
Hoornstra pleit toch in navolging van zijn politieke baas voor meer rijkssteun: “De realiteit is dat de rijkssteun alleen maar minder wordt. De geldstromen die er waren drogen op. Toch zijn de belangen van het Rijk groot. Neem de aanleg van IJburg II. Dat levert een enorme bijdrage aan de ruimtelijke doelstellingen van het Rijk. We zouden daar toch tot een vorm van financiële participatie moeten kunnen komen, met name om lange termijnrisico’s af te dekken? Het is al jaren mijn stokpaardje dat woningbouw het Rijk per saldo veel geld oplevert, zo’n 80.000 euro aan directe belastingen en btw per woning. Het gemiddelde tekort op de grondexploitatie voor een woning is 30.000 euro. Dat is toch een fantastische businesscase? Je stopt je geld in de stimulering van de economie.”
Het is de vraag of het nieuwe kabinet gevoelig is voor deze keynesiaanse logica. Er zijn al honderden miljoenen aan crisisgelden naar de sector gegaan om de bouwproductie op gang te houden. Maar misschien dat het dreigende spook van massawerkloosheid in de bouwsector helpt.

Schone lei

Hoe heet wordt de soep eigenlijk gegeten? Is er een wezenlijk verschil tussen deze ‘bouwstop’ en de prioriteitenlijstjes van de vorige ronde crisisbeleid. Toen werden er projecten geprioriteerd. Nu begint men met een schone lei en zet daar vervolgens de projecten op die mogen doorgaan. Het verschil tussen half vol en half leeg?
“Nee, stelt Annius Hoornstra nadrukkelijk. “Er is echt iets aan de hand. We zitten in een structuurwijziging. De bedachte opbrengst van het fonds smelt als sneeuw voor de zon. We hebben in het verleden te veel kantoren gebouwd in Amsterdam. Ook na de crisis herstelt de groei niet meer, mede door invloeden als het Nieuwe Werken. Daardoor zakt het aantal vierkante meters per werknemer van 28 naar pakweg 17. De kantoorontwikkeling kan de ruimtelijke ontwikkeling niet meer financieren. Nu niet, straks niet. Bij het huidige probleem van 700 miljoen euro staat gewoon alles ter discussie. ‘Alles’ wil zeggen álle ruimtelijke projecten én de systematiek van de financiering.”
Er is jaren geld uit het Vereveningsfonds naar de algemene middelen gegaan. Honderden miljoenen. Zou het in tijden van crisis ook eens andersom kunnen? Hans van Harten, directeur van de AFWC, verweet de gemeente eerder in NUL20 onzorgvuldig gedrag in het verleden. “De gemeente had zelf moeten reserveren voor moeilijke tijden. Men kon weten dat het met de kantorenmarkt een keer mis zou gaan. Corporaties zijn er niet om de gemeente te subsidiëren.” Volgens Van Harten kan de gemeente wel degelijk aan ‘andere knoppen’ draaien, zoals de erfpachtgelden, om het fonds te voeden.
Hoornstra: “Er lag vlak voor de verkiezingen een voorstel om andere geldstromen naar het fonds toe te leiden. Dat is van tafel geraakt. Het college heeft toen gezegd: voordat we tot dat soort besluiten overgaan, willen we eerst alles ter discussie stellen. Dat zijn we nu aan het doen.”
De vraag is of de systematiek van het fonds nog toekomstbestendig is. Van Poelgeest vindt van niet. “Het roer gaat om. (..) De huidige systematiek op basis waarvan investeringsbesluiten worden genomen voor investeringen in de grond en het ontwikkelen van de stad gaat ingrijpend gewijzigd worden”, stelt hij in zijn brief 2 juli aan de gemeenteraad.
Verliezen van langjarige projecten worden nu in één keer genomen. Er is bovendien een planningshorizon van wel twintig jaar. Hoornstra: “In het verleden was dat geen probleem: de perspectieven waren goed en de kasstroom was op orde. Lange termijnplanning wordt nu ingewikkelder. We hebben een doorrekening tot 2030. Daar kun je vraagtekens bij stellen. Er verandert zoveel tussentijds. Een procentje per jaar eraf of erbij leidt over twintig jaar tot enorme bedragen. De teneur is nu dat we andere vormen van dekking moeten zoeken voor investeringen. En zaken doen op basis van geld wat in kas zit en de termijn tussen investeren en uitgiftes verkleinen. Maar dat heeft ook nadelen. Een groot goed van de huidige aanpak is dat we langdurige verplichtingen kunnen aangaan en zo kwaliteit kunnen toevoegen aan de stad. Als de gemeente geen zand voor IJburg meer kan opspuiten, wie dan nog wel?”

Hoe verder?

Het OGA heeft in het voorjaar in de nota ‘Meer Ruimte Winnen’ al een aantal onorthodoxe maatregelen genoemd om de eigen financiële problemen te bestrijden. Het simpelste is minder bouwen, vooral minder sociale huurwoningen. Een makkelijke oplossing is ook de rekening door te schuiven naar andere organisaties, zoals Waternet (aanleg riolen) en de corporaties. Bijvoorbeeld door corporaties voortaan een marktconforme grondprijs te laten betalen. Maar zelfs Bouwe Olij, oud-woordvoerder grondzaken van de PvdA en altijd horzel in de pels van de Amsterdamse corporatiesector, ziet daar nu niets in. In 2006 ijverde hij nog daarvoor, maar nu vindt hij de financiële situatie bij de corporaties te penibel: “Ze piepen altijd natuurlijk, maar nu is er echt wat aan de hand.” Zelfs het dogma van de dertig procent sociale woningbouw wil Olij op dit moment ter discussie stellen. “Dat soort politieke afwegingen zal de gemeenteraad straks moeten maken. Ik zou alleen de 30-procentnorm handhaven voor de grote locaties en kritisch naar de kleinere projecten kijken.” Alleen de afkoopsommen bij verkoop van bestaande corporatiewoningen, kunnen wat Olij betreft wel omhoog: “Die 5300 euro die ze nu betalen is een schijntje.”
Ook Hoornstra, oud-corporatiedirecteur, weet dat de corporatiesector in zwaar weer is beland. “Toch moet er wat gebeuren. En corporaties hebben ongetwijfeld ook ideeën om hun ontwikkel- en verkoopperspectieven te verbeteren. We hebben een gemeenschappelijk belang dat er projecten doorgaan. De corporatie die een stap kan zetten, heeft straks meer kans dat zijn project het haalt. Dat geldt ook voor andere ontwikkelaars. We moeten zien hoever we elkaar kunnen naderen.”
Hans van Harten: “Gemeente en corporaties hebben afgesproken samen op te trekken in de zin dat de prioriteringslijstjes van alle partijen naast elkaar worden gelegd en dan wordt bezien wat wel of niet doorgaat. Daarbij hebben wij steeds gezegd voorrang te willen geven aan de herstructurering, zoals in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.” Van Harten wijst er op dat de stedelijke vernieuwingsprojecten niet financieel worden ondersteund vanuit het Vereveningsfonds, maar het Stimuleringsfonds.
Financieel het simpelste is de aanleg van IJburg II te schrappen. Dat scheelt het Vereveningsfonds direct een voorziening van ruim 400 miljoen euro. Maar ja, er zijn al vele miljoenen ingestopt en alle vergunningen zijn eindelijk binnen. Als IJburg op de rails blijft zal er zeer fors moeten worden geschrapt in alle planvorming.
Voor Hoornstra is het duidelijk dat er blijvend minder woningen gebouwd zullen kunnen worden: “Zo’n piek van 6000 zullen we niet gauw meer halen. De helft is nu al mooi. Tweederde van de huidige woningbouwprojecten heeft een exploitatietekort. De bouw van sociale huurwoningen kost niet alleen de corporaties maar ook de gemeente veel geld. Daar zullen we er dus minder van kunnen bouwen tenzij de corporaties een marktconforme grondprijs gaan betalen.”
Volgens Hoornstra verandert het speelveld: “De verhoudingen in de vastgoedsector veranderen. Kleinere ontwikkelaars zijn op dit moment succesvoller dan grote. Ook heel specifieke projecten, met een duidelijke profilering, hebben een grotere slagingskans. Ik hoop ook dat aannemers net als in de jaren dertig weer op eigen risico gaan bouwen. In zijn algemeenheid neemt de projectomvang af. Het levert ons per vierkante meter minder op, maar de kans op realisatie wordt wel groter. Ontwikkelaars krijgen grote projecten niet meer gefinancierd. Mijn droom is dat we weer het moment bereiken dat we kunnen zeggen: dat is een goed plan, dat voegt kwaliteit toe aan de stad. Dat gaan we doen.”

Mogelijke maatregelen
Minder plannen Al vanaf 2000 wordt gestreden tegen de ‘overmaat aan planvorming’ binnen de gemeente. De nu aangekondigde ‘bouwstop’ is de meest vergaande maatregel op dit terrein. Door te snoeien in de planvorming kunnen niet alleen miljoenen worden bezuinigd op proceskosten in het ambtelijk apparaat, maar ook op te verwachten exploitatieverliezen. Een dezer weken maakt wethouder Van Poelgeest bekend welke plannen wel verder worden ontwikkeld. Duidelijk is dat een aantal zwaar verliesgevende projecten moet worden geschrapt. Minder sociale huurwoningen Corporaties én gemeente leggen toe op de bouw van sociale huurwoningen. Corporaties tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning; de gemeente zo’n 30.000 euro. Minder bouwen is dus zowel voor corporaties als gemeente een makkelijke oplossing voor de financiële problemen. Het huidige beleid is dat dertig procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen bestaat. Dat percentage (tijdelijk) verlagen maakt gebiedsontwikkeling dus profijtelijker. Echter: omdat de markt voor koopwoningen ook onder druk staat is conversie naar meer koop en dure huur alleen haalbaar in gewilde wijken. Nadeel: het adagium van de ongedeelde stad krijgt een knauw. Marktconforme grondprijs sociale huurwoningen De grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen is vier jaar terug al flink omhoog gegaan, maar als de corporaties nu echt een marktconforme grondprijs voor alle nieuwbouw gaan betalen, zijn de problemen bij het Vereveningsfonds voor een deel opgelost. De vraag is echter in hoeverre daarmee het kind met het badwater wordt weggegooid. Want hoeveel woningen bouwen de corporaties dan nog? Ze leggen nu al enorme bedragen toe op de bouw van huurwoningen; daarbij zitten ze in de vernieuwingsgebieden met een oplopend aantal onverkochte nieuwbouwwoningen in hun maag. De rek is er kortom wel zo’n beetje uit. Tegen hogere kosten zullen meer verdienmogelijkheden moeten staan. Dat kan via een ander huurbeleid – hogere en locatiegebonden huren - maar daar gaat het Rijk over. De gemeente kan de corporaties toestaan nog meer huurwoningen te verkopen, maar dat biedt op korte termijn geen soelaas. Het lukt de corporaties al jaren niet hun verkoopquota te halen. Aanpassingen Stimuleringsfonds Amsterdam heeft naast het Vereveningsfonds nog een ruimtelijk fonds: het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat wordt gevoed met bepaalde erfpachtinkomsten en afkoopsommen bij de verkoop van corporatiewoningen. Het opheffen van dit fonds en het overhevelen van de reserves naar het Vereveningsfonds levert honderden miljoenen op. Maar ‘de vernieuwingsgebieden’, zoals Nieuw-West en Zuidoost, ontvangen juist financiële bijdragen uit dit fonds. Corporaties en gemeente hebben eerder uitgesproken dat het redden van de stedelijke vernieuwing prioriteit moet houden. Alleen stoppen met de objectsubsidies uit dit fonds – voor bijvoorbeeld grote woningen, studentenhuisvesting en andere doelgroepen – levert 65 miljoen op. Maar welke politieke partij wil dat voor zijn rekening nemen? Een andere suggestie is een verhoogde afdracht bij de verkoop van corporatiewoningen: van de huidige 5300 naar bijvoorbeeld 10.000 euro.

Fred van der Molen

Renovatie Grubbehoeve

admin — Tue, 29 Jun 2010 12:03:21 +0200

Terug naar het oorspronkelijke ontwerp

Renovatie Grubbehoeve

Vorig jaar werd na veel vertraging de renovatie van de Bijlmerflat Grubbehoeve afgerond. CASA architecten verbouwde het pand in opdracht van de bewoners en Rochdale met veel aandacht voor de omgeving en de oorspronkelijke Bijlmer-idealen. De inspanningen werden beloond met de Zuidoost Architectuurprijs en een buitengewoon lovend juryrapport.

Grubbehoeve:
feiten en cijfers
Aantal woningen 313, waarvan: - 150 sociale huurwoningen - 163 koopappartementen (ongeveer 60 verkocht aan initiatiefgroep Koop je Eigen Bijlmer) Totale ontwikkel- en bouwkosten: €30,1 miljoen incl. €0,6 miljoen EU-subsidie voor ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed

Knap de flat zoveel mogelijk volgens de oorspronkelijke uitgangspunten van de Bijlmerhoogbouw op. Die opdracht kreeg CASA architecten mee, nadat het bureau eind jaren negentig was gevraagd om de renovatie van de flat Grubbehoeve in Amsterdam-Zuidoost uit te voeren. Even daarvoor had woningcorporatie Rochdale besloten om het verloederde gebouw niet te slopen, maar een tweede kans te gunnen. De flat staat namelijk aan de rand van het gebied, dat volgens veel mensen als Bijlmermuseum bewaard moest blijven. Bovendien wilde een groep ‘Bijlmerbelievers’ een deel van de hoogbouw in eigen beheer opknappen. Na intensief overleg werd besloten om Grubbehoeve in gezamenlijk opdrachtgeverschap aan te pakken. Architect Koen Crabbendam van CASA architecten kon aan de slag.

Glazen puien en elektronische sleutels

In het oorspronkelijke ontwerp van de Bijlmer stonden de flats gedeeltelijk op poten. Crabbendam besloot daarom de onderste twee lagen open te breken en de relatie met het park erachter te herstellen via hoge poorten. Naast deze doorgangen kwamen woningen en bedrijfsruimten in moderne paviljoens met deuren op de begane grond en veel glazen wanden. Bij de vier trappenhuizen werden de glazen puien doorgetrokken tot de derde etage, waardoor bewoners en bezoekers zich ook hier een stuk veiliger voelen. Alleen bezitters van een elektronische deurpas en mensen die zich bij de deur hebben gemeld, krijgen toegang tot de twee liften en de erachter gelegen korte galerijen. Lange wandelingen door de overdekte binnenstraat om bij je auto of woning te komen behoren daarmee tot het verleden. Al is een stukje van deze ‘droogloop’, compleet met gevelplaten van gewassen grindbeton, als herinnering aan de oude flat bewaard.
Aan de woningen zelf is weinig veranderd, op het vervangen van technische installaties zoals de centrale verwarming na. “Daar lag ook niet het knelpunt. Het probleem zat hem in de verbinding tussen de parkeergarage en de appartementen”, aldus Crabbendam. Constructietechnisch was het vanwege de prefabbouw ook amper mogelijk om muren weg te breken en woningen samen te voegen. “De flat zou als een kaartenhuis instorten.” Crabbendam heeft in overleg met enkele ‘Bijlmerbelievers’ die een woning wilden kopen, voor de bovenste appartementen nog wel een dakopbouw ontworpen. Op die manier was de variatie aan woningtypen nog groter geworden. “Maar de opdrachtgever geloofde niet dat er in de Bijlmer een markt voor duurdere koopappartementen was.”

Jarenlang in puinhoop

De renovatie heeft Rochdale veel geld gekost, terwijl de wijk volgens vestigingsmanager Herbert Scherer van de corporatie nog steeds moeilijk in de markt ligt. “De vierkantemeterprijs zit al jaren op hetzelfde niveau.” Van de 160 appartementen die in de verkoop zijn gegaan, is in twee jaar op enkele woningen na wel alles verkocht. Ook de 150 sociale huurwoningen die de flat nog telt, kunnen op termijn tegen marktconforme prijzen van de hand worden gedaan. Voor een vierkamerwoning van honderd vierkante meter komt dat neer op bedragen rond de 160.000 euro. “Daar kun je in Amsterdam geen nieuwbouwappartement voor krijgen”, aldus Scherer.

De bewoners die als medeopdrachtgever een woning in het complex kochten, hebben deze overigens tegen de veel lagere boekwaarde kunnen aanschaffen. Ook mochten ze kiezen of ze hun appartement zelf opknapten of dat tegen meerkosten door Rochdale lieten uitvoeren. Bij Koert van Barneveld, voorzitter van de VVE Je Eigen Grubbehoeve, heeft de corporatie alles uitgevoerd. Op die manier kreeg hij een opgeknapte vierkamerwoning voor slechts 115.000 euro. Een aantrekkelijk bedrag, al is van een kadootje volgens hem geen sprake. “De renovatie is ontzettend uitgelopen. Omdat ik er al woonde, heb ik bovendien jarenlang in de puinhoop gezeten.” Bovendien hebben de bewoners veel tijd en energie in commissies en werkgroepen gestoken, terwijl van het beloofde medeopdrachtgeverschap uiteindelijk volgens Van Barneveld vanwege allerlei conflicten en communicatieproblemen weinig terecht is gekomen.
Er zijn ook nog wat opleveringsproblemen, die opgelost moeten worden. Toch is Van Barneveld erg te spreken over het eindresultaat van de renovatie. “Architectonisch is het weer een prachtig
gebouw.”

Jaco Boer

Renovatie Dudokhaken

admin — Tue, 29 Jun 2010 12:00:50 +0200

Ingreep levert grote differentiatie aan woningtypen op met behoud van identiteit

Renovatie Dudokhaken

Momenteel is de tweede fase van het project Dudokhaken in uitvoering. De renovatie van de zes haakflats uit de jaren vijftig van architect Willem Dudok toont aan dat ook in de bestaande voorraad verschillende woningtypen zijn te realiseren.

De Dudokhaken:
feiten en cijfers
Aantal woningen: 339 (was 312) Grote sociale huurwoningen (> 100 m², minimaal 5 kamers): 16 Wibo's: 72 Rolstoelwoningen: 12 (op bovenste bouwlaag) Kleine driekamerappartementen: 56 Koopwoningen: 183, waarvan: - Voor starters: 156 - Van nieuwbouwkwaliteit: 27 Totale ontwikkel- en bouwkosten per fase: € 18,7 miljoen incl. btw Per sociale huurwoning: €170.000 Nieuwe huur kleine driekamerappartementen: € 525 incl. servicekosten Energielabel: A-C (was D-E) Verwarming: stadswarmte Zie ook de video over de Dudokhaken

"Met de vernieuwde Dudokhaken hebben we een nog ontbrekend woningaanbod in Geuzenveld kunnen realiseren”, zegt Linda Schalkwijk van Stadgenoot over de renovatie van de Dudokhaken in Geuzenveld. “De flats bieden nu mogelijkheden aan starters, grote gezinnen, ouderen en invaliden om in de buurt te blijven wonen. De Dudokhaken zijn een parel binnen de vernieuwde buurt en kunnen de concurrentie met de nieuwbouw glansrijk doorstaan. Voor de buurt is ook het behoud van historie en identiteit belangrijk", aldus de gebiedsontwikkelaar van de corporatie.
Stadgenoot is er inderdaad in geslaagd nieuwe kansen te bieden voor sociale stijgers en ouderen uit de wijk. Terwijl de stedenbouwkundige eenheid - steeds vaker een discussiepunt bij de vernieuwing van Nieuw-West - behouden blijft.
Het oorspronkelijke herontwikkelingsplan uit 2003 behelsde ook drie nieuwbouwblokjes op de groene binnenhoven, maar daar is van afgezien. De plannenmakers zagen de nieuwbouw als een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit, terwijl het juist de bedoeling was de karakteristieken van het ontwerp van architect Willem Dudok te versterken. Als alternatief heeft het Rotterdamse architectenbureau Van Schagen extra woningen ontworpen op de voormalige wasdroogzolders van het complex. Die worden ontsloten door de nieuwe, glazen lifthallen op de hoeken van elk van de zes haken. Het gaat hier om woningen in nieuwbouwkwaliteit: ze zijn immers geheel nieuw uit staal, gasbeton en hout opgetrokken. Het totaal aantal woningen neemt met de uitbreiding toe tot 339.
Starters
Verder telt het gerenoveerde en herontwikkelde complex 156 koopwoningen voor starters, ruim zeventig wibowoningen voor ouderen en een dozijn rolstoelgeschikte appartementen. Belangrijk zijn ook de zestien sociale huurwoningen groter dan honderd vierkante meter die door samenvoeging zijn ontstaan. Die zijn hoognodig om grote gezinnen uit de wijk te kunnen huisvesten. De gemiddelde oppervlakte van alle woningen is vergroot, zonder toename van het bouwvolume.
De herontwikkeling van de flats gebeurt in drie fasen, waarin steeds twee haken worden aangepakt. Op dit moment is fase 2 in uitvoering. In eerdere nummers van NUL20 hebben we stilgestaan bij de bewonersparticipatie in het project. Daarbij konden bewoners die naar de naastgelegen nieuwbouw van het Cuypershof of naar IJburg vertrokken grote invloed uitoefenen op het ontwerp van hun nieuwe woning.

Omzetting

Overigens is bij de tweede fase van het project Dudokhaken een wisseltruc in het programma toegepast. Na het instorten van de markt voor koopwoningen is besloten vrijwel alle koopwoningen van de tweede fase om te zetten naar huur. In hopelijk betere tijden zullen de twee haken van de derde fase grotendeels uit koopwoningen bestaan. Het is nog niet bekend wanneer die derde fase van de renovatie wordt gestart.
Het plan is volgens Stadgenoot relatief snel gerealiseerd. Dat kwam onder meer doordat in een vroeg stadium contact is opgenomen met Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente en met de welstandscommissie. In beide instellingen was er brede steun voor de manier waarop de flats zijn 'opgetopt', zonder dat het gevelbeeld is aangetast. Ook over het besluit om aan de binnenkant te isoleren en over de restauratie van de gemetselde gevels waren ze tevreden.
Het renovatieproject blijft binnen de planning en tot nu toe ook binnen het budget. Aan de ingreep hangt een stevig prijskaartje: gemiddeld 170.000 euro per sociale huurwoning. Maar in zijn kosten/batenanalyse legt Stadgenoot de nadruk op het maatschappelijk rendement van de transformatie. Bestaande netwerken blijven behouden doordat veel bewoners in de buurt kunnen blijven wonen, zo zegt de corporatie. Daarnaast zijn de Dudokhaken volgens Stadgenoot een voorbeeld van hoe bestaande complexen met respect voor cultuurhistorie behouden kunnen worden.

Johan van der Tol

Zie ook de video over de Dudokhaken

Renovatie De Verfdoos

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:58:53 +0200

Bestaande kwaliteit architectuur dwong gewoon tot behoud en herstel

Renovatie De Verfdoos

Corporaties zien vaak af van renovatie, omdat ze daarbij geen nieuwbouwkwaliteit kunnen bereiken. Maar sommige gebouwen hebben van zichzelf zoveel kwaliteit dat opknappen een logische keuze is.

De herkomst van de bijnaam Verfdoos laat zich al bij de eerste aanblik makkelijk raden. De glazen panelen in Mondriaan-achtige kleuren geven de twee gebouwen uit 1954 – de Grote en de Kleine Verfdoos - een frisse aanblik. Naast kunstschilder Piet Mondriaan diende de Zwitsers-Franse architect Le Corbusier als inspiratiebron, getuige het betonnen overstek waarop de bouwwerken aan de Slotermeerlaan rusten. De Verfdoos was indertijd revolutionair: het was helemaal uit beton opgetrokken, en niet zoals gebruikelijk in baksteen. Maar ook waren het de eerste doorzonappartementen in de stad, met enorme raampartijen en de glaswanden in de woning. Daarnaast had de eigenwijze architect Allert Warners de woningen een stuk groter gemaakt dan mocht volgens de toenmalige voorschriften voor sociale woningbouw: zo’n zeventig vierkante meter.

De Verfdoos:
feiten en cijfers
Aantal woningen: 93, alle sociale huur Grote woningen (>100 m²): 9 Wibo's: 24 Rolstoelwoningen: 3 Totale ontwikkel- en bouwkosten: € 13,1 miljoen incl. btw Per woning: € 141.000 Gemiddelde huur: € 450 (was € 350) Energielabel: onbekend Verwarming: stadswarmte

Grootte

De grootte van de woningen was een van de kwaliteiten die de flats voor de sloopkogel hebben behoed, vertelt René Brouwer, hoofd ontwikkeling van corporatie Far West. "Vanaf het begin stond vast dat we het gebouw wilden behouden." Volgens de waarderingskaart van de Welstandsnota zijn de gebouwen van architectonische ‘topwaarde'. Veel buurtbewoners beschouwen het complex als een kleurrijk baken in hun wijk.
De corporatie besloot één zijde en de kopgevels van de gebouwen te restaureren. De portiekzijde van de gebouwen had al een 'achterkantsfeer' door de losstaande bergingen. Daar zijn bij de renovatie een doorzichtige liftschacht en galerijen aangebracht. Een aanbouw aan deze zijde zorgt in de Grote Verfdoos voor grotere winkelruimtes in de plint en voor vergroting van een drietal woningen. De appartementen op de eerste verdieping kregen door de aanbouw een flink terras. De voormalige trapportalen zijn bij de woningen gevoegd, waardoor die nog eens enkele vierkante meters groter zijn gemaakt. Zes woningen in de Grote Verfdoos zijn samengevoegd.
Door de ingreep biedt de Grote Verfdoos nu ruimte aan grote gezinnen, met negen woningen die groter zijn dan honderd vierkante meter. Daarnaast zijn er enkele rolstoelwoningen in deze flat. De Kleine Verfdoos richt zich met wibo-woningen (wonen in beschermde omgeving) op ouderen. Osira zorgt daarbij voor ondersteunende diensten. In totaal tellen de twee flats 93 woningen.

Bijna nieuwbouw

De ontwikkelings- en verbouwingskosten van de appartementen zijn aanzienlijk: 13,1 miljoen euro inclusief btw. Gemiddeld per woning is dat ruim 140.000 euro. "Met de waarde van de grond en het casco kom je dan al aardig in de buurt van nieuwbouw", aldus Brouwer. "In de meeste gevallen kies je daar ook voor, omdat je met nieuwbouw doorgaans een hogere kwaliteit bereikt. Hier hadden de oorspronkelijke gebouwen en de woningen al een hoge kwaliteit, qua grootte en architectuur, maar ook bouwtechnisch."
Alle woningen zijn binnen de sociale voorraad gehouden. Iets meer dan de helft van de oude bewoners is teruggekeerd, indien mogelijk zelfs naar dezelfde woning. Volgens Brouwer is het lastig de overige appartementen over te hevelen naar de vrije sector huur of de koopsector: ze zijn van dezelfde kwaliteit als de sociale huurwoningen en liggen kriskras door het gebouw, niet op een zelfde verdieping of rond één lift.
De onrendabele top per woning laat zich volgens de ontwikkelaar van Far West lastig berekenen. "Veel hangt af van hoe je de waarde van de casco’s van de flats bepaalt. En dan nog berekent iedereen het op zijn eigen manier."

Vijftig jaar

Het beheer van de gebouwen is inmiddels overgedragen aan corporatie Stadgenoot. Maar ze blijven voorlopig eigendom van Far West, totdat die ontwikkelcorporatie haar taak in de stedelijke vernieuwing erop heeft zitten en al haar bezit weer teruggeeft aan de deelnemende woningbouwverenigingen.
Bij dit soort renovaties zijn de totale kosten en het tijdsbestek lastig van te voren te ramen, zegt Brouwer. Dit project duurde twee jaar, terwijl vijftien maanden was gepland. Maar dan heb je wel woningen die, net als nieuwbouw, voor vijftig jaar in de boeken kunnen.

Johan van der Tol

AT5 In Aanbouw video-reportage over De Verfdoos

Renovatie is altijd ingrijpend

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:54:47 +0200

Vertrouwen en perspectief zijn nodig om bewoners mee te krijgen

Renovatie is altijd ingrijpend

Vorig jaar leverden Amsterdamse corporaties 1700 woningen op die op hoog niveau waren gerenoveerd. In de meeste gevallen moesten bewoners daarvoor (tijdelijk) hun woning verlaten. In alle gevallen was de renovatie een enorme inbreuk in hun leven. Corporaties kunnen het daarom niet snel goed doen. NUL20 verdiepte zich in drie renovatieprojecten. Van loopgravenoorlog tot constructieve onderhandeling.

Het kan dramatisch mislopen. Zo besloten de woningcorporaties Eigen Haard en Ymere onlangs de plannen voor de renovatie van Het Breed in Amsterdam-Noord stop te zetten. Een treurig dieptepunt na jaren moeizaam overleg tussen bewoners en corporaties over de vernieuwing van een ensemble van negen flats gegroepeerd rond groene binnenhoven. "We hebben geen plan B, we gaan ons intern beraden," laat projectmanager Rob Oosterloo namens de corporaties weten.
Een summiere samenvatting van wat zich heeft afgespeeld. Zowel uit respect voor het ontwerp van Van Gool als om praktische redenen keerden bewoners zich alweer jaren geleden zowel tegen het plan om de karakteristieke loopbruggen te verwijderen als tegen het voorstel om de transparante borstweringen van de woningen te vervangen door ramen die tot de vloer doorlopen. De corporaties gaven toe: de loopbruggen konden blijven en de transparante borstweringen terugkomen. Wel eisten de corporaties om veiligheidsredenen dat er een einde kwam aan het openbare karakter van de bovenstraten (door de loopbruggen). Daarover werd overeenstemming bereikt met het stadsdeel en het vorige bestuur van de bewonersvereniging. De bouwvergunning werd verleend. Maar toen maakte de aannemer er een rommeltje van, waarna de vernieuwing na de eerste dertig woningen werd stilgelegd. Daarna ontstond een nieuw conflict over de radiatoren die in de woningen moesten komen. "Krankzinnige gevaartes" volgens bewoners, uitgekozen omdat het cv-systeem met relatief lage temperaturen werkt.
Uiteindelijk zijn de oorspronkelijk goedgekeurde renovatieplannen zodanig gewijzigd, dat een bewonersgroep met succes via de rechter een nieuwe draagvlaktoets afdwong. Deze keer stemde weliswaar een meerderheid voor maar werd de noodzakelijke instemming van zeventig procent niet gehaald. Dat was reden voor Ymere en Eigen Haard om de werkzaamheden te staken. Van Oosterloo: “Het gevolg is dat een groot milieubesparend renovatieproject waar ook de bewoners profijt van zouden hebben, niet doorgaat.”
De bewonersvereniging vindt dat te weinig rekening gehouden wordt met de rechten van de huurders. Voorzitter Frank Witzen: "Tijdens de eerste renovatiewerkzaamheden bleek dat het onmogelijk was dat de bewoners in hun woningen bleven. Wij vinden dat de aard van de werkzaamheden rechtvaardigt dat alle bewoners een verhuisvergoeding krijgen. Maar de corporaties willen dat niet doen, omdat ze dat te veel geld kost." Er is sprake van een verschillende interpretatie van de kaderafspraken, want de corporaties zeggen juist dat de werkzaamheden geen verhuizing en alleen een – veel lagere - tegemoetkoming in de kosten rechtvaardigen.
Een groep van ongeveer honderd bewoners heeft inmiddels aangekondigd via de rechter alsnog renovatie af te dwingen. "We zijn aan het inventariseren wat allemaal mis is met de individuele woningen," zegt Witzen, "als de corporaties eerst de gebreken verhelpen in de woningen en de liften herstellen, dan ontstaat er misschien weer een vertrouwensbasis om verder te gaan."
Maar dan is er de kwestie van het afsluiten van de trappenhuizen, waarover nog juridische procedures lopen. Nu de renovatie door de corporaties voorlopig is afgeblazen, lijkt de directe noodzaak daarvoor overigens ook verdwenen, ook al is de helft van de bewoners daar voor en slechts een kwart tegen.

Draagvlak: vertrouwen en perspectief
Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen heeft ervaringen en aanbevelingen van bewonersondersteuners en participatiemedewerkers gebundeld in een handzame brochure: Draagvlak stedelijke vernieuwing – Hoe kan het echt. De belangrijkste aanbevelingen zijn:
Zet in op vertrouwen Show me, don’t tell me Benoem de tegenstellingen in belangen Spreek spelregels af en leef ze na Heb geen dubbele agenda	Bied perspectief (Er)ken ieders rechten en plichten (Er)ken ieders uitgangspunten Leg besluiten vast Schakel onafhankelijke begeleiding in Vind zo veel mogelijk overeenstemming	Participeer over de participatie Zorg voor onafhankelijk onderzoek Zie verdeeldheid als kans voor planvariatie

Hoofdpijndossier

Het Breed is voor Eigen Haard en Ymere het spreekwoordelijke hoofdpijndossier geworden. Van Oosterloo wijst op de lange voorgeschiedenis, het geknakte vertrouwen na de eerste renovatiewerkzaamheden en de verdeeldheid onder de huidige bewoners over de plannen. Het vertrouwen is weg. Volgens Oosterloo is de positie van tegenstanders, die in het bestuur van de bewonersvereniging goed vertegenwoordigd zijn, simpelweg te sterk geworden: "De hindermacht is enorm en huurders die geen mening hebben, mogen in een draagvlakonderzoek niet worden meegerekend. Op die manier wordt renoveren wel erg lastig, zeker in een groot en samenhangend complex als Het Breed dat je technisch gezien niet gefaseerd aan kan pakken." De corporaties zijn 'diep teleurgesteld' dat niet de voorstanders van het project, maar een minderheid van bewoners die tegen is, bepalend is voor het stopzetten van het project. Het doel was het energieverbruik van de woningen aanzienlijk te verminderen, met lagere energielasten voor bewoners en een aanzienlijke CO2-reductie. Oosterloo: "Door de zeer hoge eisen die worden gesteld aan de instemming van huurders met een renovatieproject, vrezen wij dat dit ook voor andere projecten in de toekomst een onneembare barrière blijkt te zijn. De gewenste verbetering van het bestaande woningbezit en de aanpassing aan maatschappelijk breed gedragen duurzaamheidseisen komt hiermee nadrukkelijk in gevaar." Witzen vindt dat simpelweg geen argument. "Alle corporaties hebben hun handtekening onder de kaderafspraken gezet."

Draagvlak

Volgens Bert Meintser van het Amsterdams Steunpunt Wonen is de positie van zittende huurders ten dele versterkt, nadat die eerder flink was ingeperkt. "In de jaren zeventig en tachtig kenden we het ‘Bouwen voor de Buurt’, waarin bewoners grote invloed hadden op vernieuwing. Toen de corporaties verzelfstandigd werden is dat weer sterk verminderd. Dat heeft ook te maken met de afgenomen invloed van overheden, ook al blijft het afgeven van een peildatum door de gemeente een belangrijk toetsmoment of voldoende rekening is gehouden met de belangen van bewoners. Nu zie je dat gezocht wordt naar een nieuw evenwicht tussen belangen van verhuurders en huurders. In de wet is vastgelegd dat voor renovatie een draagvlak van minimaal zeventig procent nodig is. De stedelijke kaderafspraken in Amsterdam vormen een nadere invulling daarvan."
Eind juni komt daar de nieuwe Leidraad voor Participatie nog bij, ondertekend door alle corporaties, gemeente en Huurdersvereniging Amsterdam. De woningcorporaties verplichten zich daarmee bewoners vanaf een vroeg stadium bij hun planvorming te betrekken en een duidelijk participatieplan te maken. Volgens Meintser moet dat ervoor zorgen dat het vertrouwen tussen bewoners en corporaties verbetert. Dat moet weer leiden tot breed gedragen plannen.
De positie van huurders bij renovaties mag dan verstevigd zijn, bestaande afspraken en wettelijke regelingen zijn nog geen garantie voor blijvende betrokkenheid van de oorspronkelijke bewoners. Er ontstaat een eigen dynamiek in een vernieuwingsgebied, waar bewoners met behulp van een urgentieverklaring wegtrekken. Meintser: "Neem de Van der Pekbuurt. Daar wordt veel tijd genomen om de staat van de woningen te onderzoeken. Dat gebeurt misschien uit het oogpunt van zorgvuldigheid, maar bewoners wordt geen duidelijkheid gegeven over het vervolg.” Omdat het gehele proefgebied wel aangewezen blijft voor stadsvernieuwingsurgentie trekken bewoners weg. “Daarmee ontneem je hun de mogelijkheid deel uit te maken van een vernieuwingsplan. Een draagvlakonderzoek zonder bewoners heeft immers geen zin meer."

Dubbeltjespanden

Kan te veel ruimte in de plannen van een corporatie tot onzekerheid leiden, corporaties kunnen het ook niet snel goed doen, aldus Meintser: "Te veel duidelijkheid kan net zo goed op afkeuring van bewoners rekenen. Dan ontstaat al snel het gevoel dat alles toch al besloten is." Een combinatie van beide is aan de hand in het geval van de 'dubbeltjespanden', 56 kleine beneden- en bovenwoningen aan de rand van het Oosterpark, het eerste bezit van een voorloper van De Key – de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van Eigen Woningen, opgericht in 1868.
De Key – de corporatie die vorig jaar met 479 gerenoveerde woningen veruit het meeste bestaande bezit opknapte - liet de bewoners eerst weten de woningen in oude luister te willen herstellen, maar kwam vervolgens met het voldongen feit dat een deel van de woningen wordt samengevoegd. Uitgangspunt is weliswaar dat alle huidige bewoners die terug willen keren dat ook kunnen doen, maar De Key geeft geen garantie of dat ook dezelfde woning is. Tot ongenoegen van de bewoners worden de samengevoegde woningen niet toegewezen aan sociale huurders.
Desi van de Swaluw, senior procesmanager van De Key: "Door ongeveer de helft in de vrije sector te verhuren wordt het onrendabel op dit project iets verminderd. Eind juni presenteren we de eerste uitwerking van onze plannen aan de bewoners. Op de koppen van het straatje willen we de sociale huurwoningen situeren. Deze woningen maken we groter en klaar voor de komende vijftig jaar. Het middenstuk wordt samengevoegd voor de vrije sectorhuur."
De woningen kampen nu met achterstallig onderhoud, zijn slecht geïsoleerd en nodig aan een stevige opknapbeurt toe, ook al is de staat van de funderingen nog redelijk. Bewoners Conny Groot en Margot van der Sman zien liever dat de woningen worden opgeknapt en dat samenvoegen achterwege blijft. "De Key wil ook dat we onze huurcontracten laten ontbinden, maar dat doen we niet. We laten ons niet vogelvrij verklaren." Het contact tussen de bewonerscommissie en De Key is sindsdien opgeschort, maar De Key gaat door met de planvorming, benadrukt Van de Swaluw. "We denken een goed plan aan de bewoners voor te kunnen leggen waarmee zij er op vooruit gaan in ruimte en woonkwaliteit, hun woonduur behouden en een verhuiskostenvergoeding krijgen. Ik denk dat we er samen uit kunnen komen, maar als dat niet lukt dan is het opzeggen van de huurovereenkomsten het uiterste middel."

Oostenburg

Bij de renovatie van het complex Oostenburg gaat het een stuk gemoedelijker toe. Het uit 1875 stammende complex van de Alliantie, dat de status van gemeentelijk monument heeft, wordt momenteel gefaseerd gerenoveerd. Ondanks de 27 miljoen euro kostende hoogniveau renovatie, blijven alle 147 woningen die na samenvoegen overblijven, in de sociale huursector. Marieke Top van de Alliantie: "We hebben alle mogelijkheden onderzocht, ook gedeeltelijke verkoop, maar zelfs de samengevoegde woningen zijn dermate klein dat het voor ons niet interessant is die in de vrije sector te brengen. We vinden het ook van belang dat in het centrum voldoende sociale woningbouw blijft bestaan. Financiële lusten hebben we niet van dit project, maar als het klaar is, is het wel een uithangbord voor ons, iets om trots op te zijn."
De renovatie van Complex Oostenburg moet in 2012 zijn afgerond. De bewoners die willen blijven, moeten één of twee keer verhuizen maar kunnen tijdens de renovatie in hun eigen buurt blijven wonen, ondanks het relatief hoge aantal huurders dat na de renovatie wil terugkeren. Top: "Voor bewoners is het eerst een opluchting als er geen plannen voor sloop zijn, maar daarna begint bij individuele huurders door te dringen wat renovatie allemaal met zich meebrengt. Dat is de volgende stap. Ik was er pas gerust op toen bewoners begonnen in te zien dat het samenvoegen van woningen voor hen ook een kans kon zijn."
De Alliantie heeft volgens bewoner Henk Pauwels de woonwensen van de bewoners goed geïnventariseerd en laten zien wat dat voor de bewoners betekent. Bovendien hebben de bewoners met de corporatie afspraken kunnen maken over wie de eerste keuze had als het ging om wie welke woning zou kunnen krijgen; dat gebeurt op basis van woonduur.
Het renovatieplan van de Alliantie is op punten aangepast. Zo heeft bewoonster Hedy Portier ervoor gepleit om het originele soort deuren en balkenplafonds terug te krijgen in de woningen. "Ik heb daarop aangedrongen bij de Alliantie, net als op een andere indeling van mijn woning. Uiteindelijk zijn ze daarmee akkoord gegaan." Ook monumentenzorg heeft om aanpassingen in het plan van de corporatie gevraagd. Zo mocht het deel van het complex aan de waterkant geen balkon krijgen vanwege het historisch aanzicht. Bovendien zouden de kenmerkende schoorsteenmantels in de woningen moeten blijven. Uiteindelijk hoeft dat slechts in een deel van de woningen.
Ook al zijn de bewoners tevreden over de renovatie van hun woningen, Portier en Pauwels zijn niet te spreken over de mogelijke bouw van extra appartementen op de plek waar tot begin jaren zeventig woningen hebben gestaan, maar die vanwege de slechte fundering zijn afgebroken. Pauwels: "Wij denken dat de Alliantie daarmee geld probeert terug te verdienen en zich verschuilt achter het stadsdeel."
De beoogde bouwlocatie is nu een belangrijke ontmoetingsplek die als gemeenschappelijke tuin en als openluchtbioscoop fungeert. Maar de Alliantie ontkent dat de herbouw van de gesloopte koppanden een geldkwestie is. Top: "We restaureren het gemeentelijk monument en de herbouw van de gesloopte twee koppanden hoort daar bij." Als voorwaarde heeft de Alliantie gesteld dat het stadsdeel moet zorgen voor compensatie voor de ontmoetingsplek en het behoud van de bandenboot van Robert Jasper Grootveld. Top: "Aan deze voorwaarden is voldaan: de bandenboot wordt gerestaureerd en komt in het water te liggen en er komt bij de koppanden, aan het water, een nieuwe ontmoetingsplek." De bewoners houden echter liever hun vertrouwde gemeenschappelijke 'groene balkon'.

Joost Zonneveld

De zin en onzin van renovatie

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:47:14 +0200

Crisis leidt niet tot meer hoogniveau renovaties, wel tot het uitstellen van sloop

De zin en onzin van renovatie

“Minder sloop/nieuwbouw en meer inzetten op renovatie”, klinkt er uit de mond van portefeuillehouder Wonen De Wilt van stadsdeel Nieuw-West. De roep om minder sloop wordt sterker. Krijgen de voorstanders van behoud extra wind in de zeilen dankzij de economische crisis? Nee, zeggen corporaties, want hoogniveau renovatie is bijna even duur als nieuwbouw. Maar de crisis leidt wel tot uitstel van sloop en ‘levensverlenging’ van complexen via een beperkte onderhoudsbeurt.

“We gaan meer inzetten op renovatie dan op sloop/nieuwbouw. In gebieden als Osdorp en Slotervaart is al veel gedaan of liggen plannen klaar. Maar in Slotermeer hebben we nog een grote opgave liggen.” Aan het woord is portefeuillehouder Wonen Paulus de Wilt (GroenLinks) van stadsdeel Nieuw-West. Concrete complexen heeft hij nog niet op het oog. Hij is net in functie en moet nog alle projecten langs. “Het gaat om de intentie. Uit oogpunt van duurzaamheid willen we geen gebouwen slopen, tenzij dat per se noodzakelijk is. En we willen ook de stedenbouwkundige structuur en architectuur van de Westelijke Tuinsteden behouden. Bovendien breek je met sloop ook de structuur van je samenleving af. Bij renovatie komt toch een veel groter deel van de bewoners terug.”
Er lijkt sprake van een slingerbeweging. Aversie tegen de grootschalige sloopprogramma’s in Nieuw-West is er altijd geweest, maar tegenstanders van sloop hebben de laatste jaren de wind weer in de zeilen, mede dankzij inspanningen van organisaties die het erfgoed van Van Eesteren veilig willen stellen. Dat zijn bijvoorbeeld het Bureau Monumentenzorg van de gemeente Amsterdam, het Cuypersgenootschap, de Erfgoedvereniging Heemschut en ProWest. Deze Vereniging Promotie Westelijke Tuinsteden is in 2004 opgericht door actieve bewoners die het karakter van de Westelijke Tuinsteden willen behouden.
Op dit moment wordt onder andere actie gevoerd voor het behoud van de Piggelmeewoningen (Bosleeuw-Midden), de Airey-woningen aan de Burgemeester De Vlugtlaan en andere delen van Slotermeer.
Zolang de ‘Operatie Parkstad’ loopt, zijn er bewonersprotesten tegen sloop geweest. Maar het is lang niet altijd zo dat bewoners in meerderheid tegen sloop zijn. Dat verschilt erg per project. Veel bewoners zien sloop van hun woning ook als een kans om hun woonsituatie te verbeteren. Een groot deel van de woningen in Nieuw-West bestaat immers uit kleine, slecht geïsoleerde en gehorige portiekflats met zwaar verouderde voorzieningen. Bewoners van het complex van Herman Knijtijzer aan de Jan Evertsenstraat zijn bijvoorbeeld dolblij dat de sloopvergunning nog net voor de verkiezingen is afgegeven, terwijl clubs als het Cuypersgenootschap strijd voerden voor behoud. En toen het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer een woongebied als beschermd stadsgezicht aanwees - het ‘Van Eesterenmuseum’, waren lang niet alle bewoners daar blij mee: ze zagen hun kansen in rook opgaan om als stadsvernieuwingsurgente de stap naar een betere woning te maken.
De Wilt: “Ik begrijp dat bewoners vaak kiezen voor sloop. Maar misschien kunnen we soms toch iets doen met die panden nadat we alle bewoners hebben laten verhuizen. Ik vind het zelf erg zonde dat die hoge Knijtijzer-flats gaan verdwijnen.”

Zuidwest Kwadrant

De geschiedenis van het Zuidwest Kwadrant (ZWK) in Osdorp is exemplarisch voor de slingerbeweging in het denken over renovatie versus sloop/nieuwbouw in Nieuw-West. Dat gebied was het eerste van de drie pilotprojecten van de stedelijke vernieuwing. Daartoe was eind jaren tachtig besloten, omdat de Westelijke Tuinsteden in snel tempo weggleden en het afvoerputje van de stad dreigden te worden. Gemeente en corporaties kozen voor een integrale aanpak waarbij de fysieke component zich behalve de woningen ook uitstrekt tot voorzieningen, bedrijven, openbare ruimte en buurtbeheer. Anders dan bij de stadsvernieuwing uit de jaren zeventig en tachtig, werd ingezet op een ingrijpende wijziging van de woningvoorraad en daarmee (impliciet) op een ander type bewoners. Om gezinnen met een hoger inkomen in de buurt te houden of te verleiden zich daar te vestigen, werd besloten 13.000 van de kleine sociale huurwoningen te slopen. Daarvoor komen grote woningen, grondgebonden eengezinswoningen en vooral veel meer koopwoningen in de plaats. Het percentage sociale huurwoningen moet tijdens Operatie Parkstad zakken van 90 naar 45 procent.
Er wordt gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak, die in fasen (deelgebieden) wordt uitgerold. In 1998 start de vernieuwing. Aanvankelijk wordt in het ZWK weinig gesloopt en ligt de nadruk op renovatie. Corporatie Het Oosten kiest bijvoorbeeld in de Hertingenstraat (Complex 50) voor grootschalige renovatie inclusief een extra verdieping. René Brouwer, hoofd ontwikkeling van Far West, kijkt terug: “Alles is wel geprobeerd in het Zuidwest Kwadrant. Horizontaal en verticaal samenvoegen, optoppen, het toevoegen van liftschachten, andere functies voor de plint. Wat we met zijn allen constateerden was dat dit hele kostbare operaties waren die de kosten van nieuwbouw benaderden, zonder dat je die kwaliteit kon leveren. Daarnaast heb je bij dit soort hoogniveau renovaties dezelfde problemen met uitplaatsingen. Het is zelfs nog ingewikkelder, omdat alle bewoners recht hebben op terugkeer in hun eigen woning.“
Dat de kosten zo hoog zijn komt mede doordat bij hoogniveau renovaties ook veel wordt gesloopt. Brouwer: “Het hele pand wordt gestript, trappenhuizen eruit gejekkerd, asbest gesaneerd, alle leidingen vervangen, liften toegevoegd. Als je plattegronden wilt wijzigen ben je nog verder van huis. Waar wij steeds meer achter komen is dat renoveren een moeilijker proces is dan nieuwbouw.” En kostbaar: “Bij de Verfdoos hebben we aan bouw- en bijkomende kosten 140.000 euro per woning uitgegeven.”
De Verfdoos is wellicht een extreem voorbeeld, maar de renovatie van Complex 50 in het Zuidwest Kwadrant kostte in 2001 al 120.000 gulden (ongeveer 55.000 euro) per woning. Oud-stadsdeelvoorzitter Simon Willing was verrast dat de huren van nieuwbouw nog geen 100 gulden hoger lagen dan die van gerenoveerde woningen: “Toen was ik gauw om, met renoveren blijft het toch een oude woning”, zegt hij in het net verschenen boekje ‘Pionieren in West’ over achttien jaar stedelijke vernieuwing in het Zuidwest Kwadrant.
Ook bij bewoners slaat de stemming om. Latere plannen in deelgebied C worden herzien als ruim 70 procent van de bewoners voor sloop opteert. En ook in deelgebied D worden met steun van bewoners twee van de vier complexen gesloopt.
Vanaf 2004 rolt de stedelijke vernieuwing over grotere delen van de westelijke tuinsteden. In sommige buurten, zoals de Delftlandpleinbuurt, gaat bijna alles plat. Er blijft een onderstroom van protest van bewoners die zich uit hun woning voelen gejaagd, waar ze soms al decennia tevreden en tegen lage kosten wonen. Soms hebben ze succes met hun protest. De bewoners van de 56 vriendelijke eengezinshuisjes aan de hofjes bij de Jacques Perkstraat in Geuzenveld-Noord ontspringen bijvoorbeeld de dans. De bouw van een moderne stadsstraat – met winkels, bedrijfsruimten en een paar honderd dure woningen - wordt afgeblazen of althans tot nader order uitgesteld. Bewoonster Ans Schagen in 2004 in NUL20: “Op andere plekken in de Tuinsteden verkopen corporaties soortgelijke woningen. Daar zijn deze woningen kennelijk goed genoeg om nog lang te worden bewoond. Waarom moeten onze dan tegen de vlakte?” Die vraag was kennelijk niet goed te beantwoorden. Er kwam de toezegging dat er tot 2017 in ieder geval niets gebeurt. Schagen woont er nog altijd tevreden en hoort niets meer over sloopplannen: “De crisis zeker. In andere buurten ligt ook alles stil.” De corporaties Far West en Rochdale hebben in 2004 de woningen voorzien van cv en verschijnen keurig als er klachten zijn. Maar groot onderhoud, zoals een nieuwe keuken, houden ze af.

Differentiatie

Er ontstaan deze eeuw ook discussies over het nieuwbouwprogramma. Dat straalt een grote eenvormigheid uit. Niet alleen in uiterlijk, maar ook in woningtype. Overal staan grote en dure appartementen gepland, vaak zelfs zonder buitenruimte. Dat kost minder en bovendien houden architecten en stedenbouwkundigen van mooie strakke gevels. Maar de wal keert het schip; appartementen blijken onverkoopbaar. Een deel van het programma wordt omgezet naar eengezinswoningen, zoals bij het Hof van Osdorp. Daarbij wordt voor het eerst getornd aan de tuinstadgedachte met zijn strokenbouw, en dat is wel vloeken in de kerk van de Van Eesteren-volgers. Maar volgens critici als Rogier Noyon (Stadgenoot) is het juist goed van die eenvormigheid afscheid te nemen. In zijn Forum-artikel ‘Hoe kon het zo misgaan’ (NUL20 maart 2008) wijst hij juist de principes van het modernisme als faalfactor van Nieuw-West aan: de naoorlogse modernistische stedenbouwers hadden alle factoren verworpen die van de rest van Amsterdam zo’n succes maken: functiemenging, dichtheid, gesloten bouwblokken.”
Hoe dan ook, de waarde van de architectuur, maar meer nog de stedenbouwkundige opzet van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) wordt een nadrukkelijker factor in het debat. Dat wordt van peper voorzien door kunsthistoricus Vincent van Rossem van Bureau Monumenten en Archeologie (BMA). Hij vindt de herstructurering niets minder dan een aanslag op de culturele erfenis. Wat is er toch mis met de portieketagewoning, vraagt hij zich af. “Een appartement in de Pijp heeft niet eens een behoorlijk trappenhuis.” Met Van Rossem wijzen anderen op de parallel met de ooit verketterde negentiende-eeuwse wijken. Dat zijn nu populaire woonbuurten geworden. De succesformule: 'renovatie met een min of meer restauratief karakter'. De weerstand tegen de vernieuwers groeit. Politiek waait er na het vertrek van wethouder Duco Stadig een andere wind. In het programakkoord van 2006 laat het college opnemen dat “de verhouding van de sloop enerzijds en de renovatie anderzijds wordt heroverwogen”. In 2007 wijst het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer een aantal buurten aan tot beschermd stadsgezicht: het Van Eesterenmuseum. Corporatie Far West maakt bezwaar. Portefeuillehouder De Wilt: “Er staat nergens dat er niets gesloopt mag worden. Maar nog sterker dan elders in Nieuw-West vind ik dat je daar het karakter van de tuinstad moet waarborgen.”

Wanneer slopen?

Het is nu 2010 en we zitten midden in de kredietcrisis. De verkoop van nieuwbouwwoningen zit in het slop en tal van bouwplannen worden op de lange baan geschoven. Nog meer reden om te renoveren? Volgens René Brouwer niet: “We zitten met hoogniveau renovatie zoals gezegd met een bijna vergelijkbare onrendabel per woning als nieuwbouw. Dat is dus geen antwoord op de financiële problemen die corporaties nu hebben.” Maar als je nu niet sloopt, maar er wel iets gebeuren aan die woningen die al jaren minimaal worden onderhouden. Brouwer: “Zeker, we moeten daar wat mee. Je kunt besluiten tot een kleine opknapbeurt. Dan praat je over dertig tot vijftigduizend euro per woning. Daar koop je een levensduurverlenging mee van 10-15 jaar.”
Maar het blijven volgens Brouwer kleine, weinig energiezuinige, gehorige woningen. “Een energielabel A haal je praktisch nooit; contactgeluiden kun je vaak niet oplossen.” Far West blijft dan ook op het standpunt staan dat je bij matige complexen alleen voor renovatie kiest bij bijzondere omstandigheden. Dan gaat het om de waarde van de architectuur, zoals bij de Verfdoos, of de stedenbouwkundige betekenis van een pand zoals De Leeuw van Vlaanderen, dat functioneert als geluidsscherm voor de A10. En de fysieke staat moet goed genoeg zijn. “We hebben net weer een ingrijpende renovatie opgeleverd van twee complexen aan de Sam van Houtenstraat (Bakema-buurt) in Geuzenveld waar we achteraf spijt van hebben. Het is een heel moeizaam proces geworden, met veel tegenvallers en uitloop. De investering is opgelopen naar 100.000 euro per woning, zonder grondkosten. Onze conclusie is achteraf dat we hadden moeten slopen.”

Maar de slingerbeweging is juist de andere kant op, weet ook Brouwer. Bij de zogeheten Airey-woningen aan de Burgemeester De Vlugtlaan heeft de corporatie daarom net ingestemd met een opvallend compromis. De U-vormige complexen met het Airey-bouwsysteem (betonnen muurplaten) gelden als een bijzondere stedenbouwkundige setting. Die moet bewaard, vinden erfgoedbewakers. Over wat de bewoners zelf vinden, zijn de meningen verdeeld. Er wonen in ieder geval veel migranten die geen Nederlands spreken. Far West vindt de woningen te klein en te slecht om te renoveren. Brouwer: “er is nu een vernieuwingsplan gemaakt waarin we wel mogen slopen als we ongeveer dezelfde woningen in dezelfde setting terugbouwen, maar dan wat groter. Daar is het laatste woord nog niet over gezegd.”

Fred van der Molen

Hoe is het toch met ...

admin — Wed, 19 May 2010 13:09:49 +0200

Hoe is het toch met…

In deze vijftigste NUL20 gaan we terug naar enkele Amsterdammers die vanwege de toenmalige actualiteit eerder in dit blad stonden. Hoe is het met hen? Hebben ze zich verzoend met hun gedwongen verhuizing? Zijn ze tevreden bewoners van hun nieuwe wijk? Hebben ze een goed plekje in Amsterdam gevonden? Bestaat hun volkstuin nog?

Hoe is het toch met …. mevrouw Peters
SV-urgente mist oude buurt nog dagelijks
Hoe is het toch met… volkstuinder André Rodenburg?
Zorgen om paarse streep door tuinpark
Hoe is het nu met … IJburgpionier Tibor Strausz (34)
“Nergens voelt Amsterdam zo open en ruim als hier”
Hoe is het toch met …. Kamers met Kansen-jongeren Rachid en Burgs
Treinmachinist en vader

Mevrouw Peters:
SV-urgente mist oude buurt nog dagelijks
In maart 2004 reageerde mevrouw Ineke Peters, voorzitter van bewonersvereniging Delflandpleinbuurt, op een artikel in Nul20 over bewonersparticipatie. Hierin lieten VVD-raadslid John Göring en Far West-directeur Jacques Thielen zich volgens haar laatdunkend uit over bewoners. Zij streed tegen sloopplannen rond het Delflandplein. Inmiddels is het echtpaar Peters gedwongen verhuisd naar Osdorp. Hun woning in de Loosduinenstraat, waar zij 45 jaar woonden, is ondanks alle protesten gesloopt. Mevrouw Peters, gepensioneerd maatschappelijk werkster, werd begin jaren negentig actief in de Delflandpleinbuurt. In haar nieuwe woning in de Bamberghof in Osdorp vertelt zij dat in die periode de buurt begon te verpauperen. “We hoorden de eerste geluiden over renovatie en sloop. Ik wilde daarom een bewonerscommissie oprichten en heb bij ongeveer 450 mensen in de buurt een briefje in de bus gedaan.” Er kwamen ongeveer honderd buurtbewoners af op de oprichtingsvergadering in 1994. Vijf mensen traden toe tot het bestuur. “Het was in het begin – vooral financieel – wel behelpen. Maar uiteindelijk hebben we ondersteuning gekregen van het stadsdeel en hoefden we bijvoorbeeld de koffie en thee voor de vergaderingen niet langer zelf te betalen.” Eigenaar van de woningen was Woningstichting De Key. Volgens mevrouw Peters heeft die ze met opzet laten verpauperen. “Op onderhoudsklachten werd niet of nauwelijks gereageerd. Na veel aandringen en omdat we zeventig procent van de buurtbewoners achter ons hadden, was De Key bereid een keer per maand de trappenhuizen schoon te laten maken. Een druppel op een gloeiende plaat.” Het voornemen om 280 woningen te slopen werd volgens Peters plompverloren door een corporatiemedewerker meegedeeld tijdens de jaarvergadering van de bewonerscommissie. “Hierdoor ontstond grote onrust. Twee informatieavonden namen die niet weg, dus besloten we een referendum te houden. Van de 185 stemmers waren er 158 tegen sloop”. Tevergeefs. Alleen de woningen in de Heemstedestraat staan er nog. “Daar hebben we ons heel sterk voor gemaakt. We hebben zelfs een onafhankelijk woningonderzoek laten doen om aan te tonen dat die woningen nog in prima staat waren.” Grote wanhoop Dat de bewonerscommissie de sloop niet kon tegenhouden, spijt mevrouw Peters nog steeds. “We hebben de boel wel vertraagd en een goed sociaal plan met extra aandacht voor herhuisvesting afgedwongen. Want daar dachten de beleidsmakers niet aan. Het ging alleen maar om de stenen en niet om de mensen. Je kunt je die wanhoop van al die bewoners – velen hadden kleine kinderen – bijna niet voorstellen. We zijn met bussen vol naar het stadsdeel gegaan om in te spreken tijdens commissievergaderingen. Dat maakte wel indruk.” De inmiddels 81-jarige Ineke Peters wordt nog boos als ze aan de valse beschuldigingen denkt die aan haar adres zijn geuit. “De bewoners kregen op een gegeven moment een formulier voor uithuisplaatsing thuisgestuurd dat ze moesten ondertekenen. Weer brak er grote paniek uit. Mensen dachten dat ze direct hun huis moesten verlaten en niet eens meer op vakantie konden naar hun familie in bijvoorbeeld Marokko en Turkije. Dit soort zaken werd zo tactloos aangepakt. Ik heb toen maar weer een brief namens de bewonerscommissie opgesteld om uit te leggen wat de betekenis van dat formulier was. Toen zeiden mensen van De Key en het stadsdeel dat ik de boel opstookte.” Niet naar buiten We zijn zes jaar verder. Mevrouw Peters en haar echtgenoot hebben een kleine woning gekocht in de Bamberghof in Osdorp. Een lieflijk buurtje met eengezinswoningen, maar in oppervlakte niet te vergelijken met de vorige flatwoning. Daar hadden ze veel meer woonruimte, en een box en een garage. Mevrouw Peters: “Mijn man was altijd aan het knutselen in die garage. Maar sinds de verhuizing is hij aan het sukkelen met zijn gezondheid. Een verhuizing is voor iedereen ingrijpend maar als je op leeftijd bent komt dat extra hard aan.” En bevalt de nieuwe buurt? “Het is hier veel netter en rustiger dan de laatste jaren in onze oude buurt. Toch missen we die nog dagelijks. Ik ga ’s avonds de deur niet meer uit, want ik ken niemand hier in de buurt en dat voelt dan niet prettig. Het is overmacht zullen we maar denken.”

Volkstuinder André Rodenburg:
Zorgen om paarse streep door tuinpark
In een van de eerste nummers van NUL20 spraken we met André Rodenburg, bestuurder van de Amsterdamse Bond van Volkstuinders (BVV). Aanleiding was onder meer de toenmalige ontwerp-structuurvisie, waarin bebouwing van nog enkele volkstuinparken voorzien werd. Hoe ziet de toekomst er inmiddels uit voor de Amsterdamse volkstuinder? Acht jaar en een ontwerp-structuurvisie later spreken we André Rodenburg weer, tussen de metershoge bamboehagen op zijn volkstuin in het park Sloterdijkermeer. Sommige zaken zijn onveranderd gebleven. Zo is er ook dit voorjaar een groei- en bloei-explosie op het tuinpark. “Ik ga vandaag aan de slag,” zegt Rodenburg, die net zijn intrek heeft genomen in zijn zomerresidentie voor een verblijf dat tot eind september zal duren. Onveranderd is ook dat dit groen niet veilig is voor de tekenaars van de Dienst Ruimtelijke Ordening. Protesten van onder meer de BVV leidden er bij vorige structuurvisie toe dat het gevaar van woningbouw op de parken Ons Buiten en Amstelglorie werd afgewend. Voorlopig. Parken als Amstelglorie en Sloterdijkermeer hebben nu officieel de bestemming ‘groen’ en zijn opgenomen in wat wordt genoemd de Hoofdgroenstructuur. Maar dat heeft niet verhinderd dat er in de DRO-schets voor mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen tot 2040 een paarse streep staat dwars door de tuinparken Sloterdijkermeer en Nut en Genoegen. Een reservering voor een verbinding tussen de Contactweg in het Westelijk Havengebied en de Bos en Lommerweg in West. Rodenburg: “Tientallen tuinen zouden er door moeten verdwijnen, en het groen zou er behoorlijk door worden aangetast.” Wethouder Maarten van Poelgeest kwam in april op Sloterdijkermeer uitleg geven over de visie. Hij bezwoer dat er nog geen plan is, en dat de mogelijke doorsnijding verbonden is aan de ontwikkeling van het Westelijk Havengebied, waar duizenden woningen en een eventueel Olympisch dorp zouden kunnen komen. Zonder die extra woningen ook geen weg. Van Poelgeest sprak het gerucht tegen dat de nieuwe weg ook bedoeld is om bijvoorbeeld de Haarlemmerweg te ontlasten. Hij erkende dat het om een zo groot mogelijke reservering gaat – compleet met trambaan en fietspaden. Maar de verbinding zou volgens hem net zo goed beperkt kunnen blijven tot een fietspad. En misschien rijden er dan wel enkel elektrische auto’s, voegde de wethouder er ter geruststelling aan toe. Kwetsbare opstelling De tweehonderd aanwezige tuinders hadden, op aandringen van de voorzitter van de bijeenkomst, na afloop nog wel een applausje over voor Van Poelgeest, vanwege diens ‘kwetsbare opstelling’. Maar gerustgesteld waren de tuinders allerminst. “Het was drie keer niks”, aldus Rodenburg. Ook een fietspad is voor hem niet aanvaardbaar: “Daar kunnen ook brommers overheen en zo’n pizzakoerier heeft ontzag voor niemand. We willen alleen doorgaande fietspaden die om de parken heengaan, zodat kinderen op onze eigen paden kunnen blijven spelen.” De Bond van Volkstuinders heeft ook kritiek op andere ideeën met tuinparken in de ontwerp-structuurvisie. Zoals de mogelijkheid tot permanente bewoning. “Dat is heel lastig, omdat de huisjes die er nu staan absoluut niet aan de bouwnormen voldoen. Er zou nieuw gebouwd moeten worden, maar wie wil een huis van 28 vierkante meter waar een verplicht halletje bij de buitendeur af moet. Bovendien is hier geen elektriciteit en ligt de waterleiding zo ondiep dat die ’s winters tegen bevriezing moet worden afgesloten.” Uitbreiden Volgens Rodenburg bestaat juist in een verdichte stad behoefte aan volkstuinen en sportparken. “Je moet ze zeker niet verplaatsen. Als je meer mensen in de stad kwijt wil, moet je ze juist uitbreiden en het peil van dit soort voorzieningen verhogen. Zodat mensen uit de buurt er gebruik van kunnen maken en niet helemaal de stad uit hoeven.” Rodenburg vindt niet dat volkstuinen weinig intensief worden gebruikt. Hij heeft voor zichzelf wel eens een rekensommetje gemaakt met het aantal doorgebrachte mensuren per vierkante meter per jaar. “Dan scoort een volkstuinpark een stuk beter dan een sportpark. En het kost de gemeente minder.” Verplaatsing betekent voor veel oudere tuinders afscheid van een levenswijze. “Het is moeilijk opnieuw te beginnen aan een tuin die pas na tien-vijftien jaar gestalte krijgt.” Zijn eigen tuin is vooral vormgegeven door zijn vorig jaar overleden vrouw Joke. Ook de keramieken beeldjes die er staan zijn van haar. Rodenburg moet er niet aan denken om dit achter te laten.

IJburgpionier Tibor Strausz (34):
“Nergens voelt Amsterdam zo open en ruim als hier”
Het ligt niet in Tibors aard om met weemoed terug te kijken naar het verleden. Maar het is deze maand precies zeven jaar geleden dat hij en zijn vriendin Janneke Dijkstra vanuit Amsterdam-Oost verhuisden naar een gloednieuw koophuis op IJburg. De nieuwbouwwijk was op dat moment nog een grote zandvlakte. Alleen aan de IJburglaan en een paar straten op het Grote Rieteiland stonden al een paar huizenblokken. De kloeke architectuur die hen aan het KNSM-eiland deed denken, beviel hen wel. Bovendien kregen ze op IJburg voor dezelfde prijs veel meer vierkante meters dan in Oost. Als ICT-specialist richtte Tibor, nog voordat het stel in hun eengezinswoning trok, een website op over de nieuwbouwwijk, die hem in één klap bekend maakte bij kopers en bouwers. IJburg was als bouwterrein namelijk nog hermetisch afgesloten. “Wij klommen ‘s avonds gewoon over het hek en legden alles met onze camera vast. Je wilt toch weten hoe ver ze zijn met je huis.” Uit de website groeide een bewonersvereniging, waarvan Tibor nog steeds voorzitter is. Al worden er niet meer zoveel activiteiten georganiseerd als in de beginjaren. “Het stadsdeel heeft ons nooit echt willen ondersteunen. Veel zaken zijn daardoor doodgebloed. Eigenlijk functioneert alleen het online forum nog goed.” In de afgelopen jaren raakten Tibor en Janneke langzamerhand gesetteld in hun nieuwe omgeving. In 2004 kregen ze een dochter en drie jaar later kwam er nog een zoon. Om meer ruimte voor de kinderen te krijgen, bouwden ze er op hun woning een verdieping bij. Met 150 vierkante meter is het huis nu zelfs aan de ruime kant, want Janneke en Tibor zijn niet zo lang geleden uit elkaar gegaan en wonen niet meer samen. Janneke woont nu enkele straten verderop, wat voor de onderlinge zorg voor hun kinderen wel zo gemakkelijk is. Sowieso heeft Tibor door zijn kinderen IJburg van een andere kant leren kennen. De nieuwbouwwijk stond vanaf de eerste dag bekend om zijn lange wachtlijsten voor kinderopvang en naschoolse opvang. “Dat gaf iedere keer weer veel stress, omdat wij amper met onze werktijden konden schuiven.” Op de schoolkeuze voor hun dochter hebben ze ook weinig invloed gehad. “Alle scholen zaten vol, behalve OBS De Zuiderzee. Die was net verhuisd en had daardoor plek voor nieuwe kinderen.” Bij zijn dochter zitten maar weinig Turkse en Marokkaanse kinderen in de klas. Hoewel op IJburg inmiddels net zoveel niet-westerse allochtonen wonen als in de rest van de stad. Tibor weet wel hoe dat komt. “Veel allochtonen wonen aan de noordkant van de wijk, waar de meeste goedkope sociale huurwoningen zijn gebouwd. En veel ouders sturen hun kind nu eenmaal naar de dichtstbijzijnde school.” Stedelijkheid Met de komst van grote en veelal allochtone gezinnen is IJburg stedelijker geworden dan sommige bewoners lief is. Tibor ziet de klachten over verloedering en Marokkaanse hangjongeren op het online-forum regelmatig langskomen. Hij is zelf juist blij met zijn Turkse bakker en groenteman. Twee weken geleden heeft zelfs een biologische supermarkt de deuren geopend en ook de HEMA is met een klein filiaal in de nieuwbouwwijk neergestreken. “Dat was voor veel mensen een teken dat het hier echt iets gaat worden.” Door de groei van het aantal bewoners is de tram ook vaker gaan rijden en is er zelfs een bus naar Amsterdam-Zuidoost gekomen. “Dat was wel handig bij mijn vorige baan. In twintig minuten stond ik er binnen.” Maar de toegenomen stedelijkheid heeft IJburg wel anoniemer gemaakt. “In de beginjaren kende ik nog veel andere mensen in de wijk. De laatste tijd richt ik mij meer op mijn buren en de straat. Maar dat ligt misschien ook aan mijzelf.” Verhuizen is voor Tibor in ieder geval niet aan de orde. “Ik ken geen andere wijk, waar je twaalf keer per uur met de tram naar de stad kan, terwijl je ‘s ochtends in je badjas naar buiten loopt voor een duik in het water achter je huis. Nergens voelt Amsterdam zo open en ruim als hier.”

Kamers met Kansen-jongeren Rachid en Burgs:
Treinmachinist en vader
In het novembernummer van 2008 besteedde NUL20 aandacht aan Kamers met Kansen-projecten voor jongeren. We spraken toen met Rachid Boukhizzou en ‘Burgs’ Macnack, die een dak boven hun hoofd kregen dankzij het WerkHotel in Bos en Lommer. Hoe gaat het nu met ze? Het WerkHotel is inmiddels uitgebreid tot de beoogde veertig opvangplekken. Rachid is inmiddels 25 jaar. Voor hij in 2008 een plek kreeg in het WerkHotel zwierf hij op straat. In diezelfde periode liep hij bij een verkeersongeval een gecompliceerde enkelbreuk op die nog steeds niet helemaal is genezen. De opleiding voor kraandrijver in de haven die hij wilde gaan volgen ging daarom niet door. Inmiddels heeft hij een baan bij de Hi-Speedtrein van de NS. Hij is aanspreekpunt voor passagiers op het perron, maar mag af en toe ook meerijden naar bijvoorbeeld Parijs of Brussel. Rachid: “Het gaat nu veel beter met me dan anderhalf jaar geleden. Ik heb een huis en leuk werk. Ik volg interne cursussen bij de NS en wil graag een machinistenopleiding gaan volgen. Ik wil geen conducteur worden. Dan moet je boetes uitschrijven en zo. Machinist lijkt me een mooi beroep.” Zijn contract bij het WerkHotel is onlangs met een half jaar verlengd want hij heeft naar eigen zeggen nog wel begeleiding nodig. “Er zijn veel dingen ten goede veranderd in mijn leven maar ik vind het prettig dat er mensen in de buurt zijn die mij kunnen helpen als het nodig is. Wat de toekomst verder brengt moet ik afwachten.” ‘Burgs’ Macnack is pas 27 jaar geworden. Nadat zijn beide ouders overleden stond hij er zo goed als alleen voor. Een woning had hij niet. Ook hij kon twee jaar geleden bij het WerkHotel terecht. In de tijd dat wij hem spraken gaf hij workshops muzikale vorming op scholen. Hij werkte als schilder bij een aannemersbedrijf. Daar was geen werk meer voor hem en hij is momenteel werkloos. Burgs: “Ik vind het heel vervelend dat ik geen werk meer heb en ben druk bezig om een nieuwe baan te vinden. Ik heb LTS gehad en heb leren metselen en nu probeer ik in die richting iets te vinden. Ik heb al iets op het oog.” Een grote verandering die hem op het persoonlijke vlak te wachten staat is het aanstaande vaderschap. “Mijn vriendin is zwanger en ik vind het wel erg spannend allemaal. Zij woont nog bij haar ouders. Voorlopig kunnen we nog niet samenwonen, omdat ik nog steeds wat zaken uit moet zoeken voor mezelf. En ik moet in elk geval werk hebben. Dat is jammer want ik ben eigenlijk wel een type van ‘huisje, boompje, beestje’. Maar dat komt nog wel,” zegt hij optimistisch. Ook het contract van ‘Burgs’ bij het WerkHotel is onlangs met een half jaar verlengd. Waarschijnlijk krijgen hij en Rachid allebei een woning via Beschermd Wonen Amsterdam van HVO-Querido. Sociale vaardigheid Het idee achter het Werkhotel was om de jongeren die voor dit woon-werkproject werden aangemeld in de Hendrik de Keyserschool onder te brengen. Dat is niet doorgegaan, vertelt Marc Onnen, stafmedewerker bij HVO-Querido en projectleider van WerkHotel Bos en Lommer: “Dat gebouw ligt vlak langs de A10 en is vanwege milieutechnische redenen afgekeurd als woonruimte. Daardoor werd alles nogal vertraagd, maar we hebben inmiddels veertig jongeren kunnen plaatsen in woningen in de directe omgeving.” De begeleiding vindt wel plaats vanuit de Hendrik de Keyserschool. Onnen: “Iedereen zit vlak bij elkaar in de buurt en het voordeel is wel dat de jongeren nu toch min of meer zelfstandige woonruimte hebben. In het schoolgebouw worden regelmatig bijeenkomsten en trainingen gehouden.” Een ander gepland Kamers met Kansen-project in Osdorp is nog steeds niet van de grond gekomen. Onnen: “De bedoeling is om in samenwerking met het stadsdeel, woningcorporatie Eigen Haard en het ROC 32 wooneenheden met bedrijfsruimten voor leer-werkprojecten te bouwen. Eigen Haard wil nog steeds bouwen, maar er wordt geen geld vrijgemaakt voor de begeleiding. Daardoor is het in een impasse geraakt. Maar het project is wat ons betreft nog niet helemaal van de baan.”

De regionale woningmarkt

admin — Wed, 19 May 2010 11:59:37 +0200

De regionale woningmarkt: hij bestaat maar niemand is verantwoordelijk

Tussen polderen en netwerken

Grote aantallen mensen verhuizen naar en uit de stad. De Amsterdamse woningmarkt is altijd een regionale geweest – van overloopgebieden, via ROA tot metropoolregio. En terwijl woningcorporaties zich steeds regionaler organiseren, blijft bestuurlijk de gemeentegrens heilig. Belangentegenstellingen én gedeelde belangen worden volgens beproefd poldermodel uitonderhandeld in de gremia van de stadsregio en de metropoolregio. Een terugblik.

Kengetallen Stadsregio 2008, uit Jaarboek 2009 Samenwerkende Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland

Nadat op 17 mei 1995 de stadsprovincie Amsterdam per referendum werd afgeserveerd, wilde niemand het meer hebben over een nieuw bestuurslichaam voor de agglomeratie Amsterdam. Sindsdien doken talrijke andere overlegorganen op om de behoefte aan regionale sturing in te vullen: ROA, Noordvleugeloverleg, Deltametropool, Regio Randstad, Atelier Almere-Amsterdam en Holland Acht. “We vergaderen ons inderdaad suf”, zegt wethouder Duco Stadig bij zijn afscheid in mei 2006 tegen NUL20. “Dat komt omdat er nooit ergens een besluitvormende vergadering is. Niemand gaat ergens over. Na het afblazen van de stadsprovincie hebben we besloten te zoeken naar wat ons bindt in de regio. Het is niet anders.”
Het meest positief is Stadig over WoningNet. “Dat werkt. Onze buren zijn nu ook de fase van angst voor een invasie van Amsterdammers voorbij. Daarmee hebben we echt een regionale woningmarkt gecreëerd.”
Het minst vrijblijvende bestuurlijke overlegorgaan is de Stadsregio Amsterdam, de opvolger van het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA). Daarin werken zestien gemeenten samen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid en economische ontwikkeling. De Stadsregio Amsterdam heeft een aantal wettelijke taken van het rijk toebedeeld gekregen en voert gedelegeerde taken van de zestien gemeenten uit.

Na het echec van de stadsprovincie was het nog een wonder dat in 1997 de zestien Noord-Hollandse ROA-gemeenten en de betrokken corporaties startten met een gemeenschappelijk woningaanbodsysteem voor sociale huurwoningen. Vanaf dat moment konden Amsterdammers hun opgebouwde woonduur inzetten om in pakweg Purmerend te gaan wonen en vice versa. In 2001 kreeg dit systeem nog meer betekenis toen het digitale WoningNet de lucht inging.
De regionale woonruimteverdeling bleef ondertussen wel een potentiële tijdbom in de lokale politiek. Het spreekt boekdelen dat de gemeenten van de Stadsregio vanaf 2002 bijna zeven jaar nodig hebben om de Raamovereenkomst voor regionale woningtoewijzing te verlengen. De ene procesmanager volgde het andere discussiestuk op. Alle gemeenten onderschreven weliswaar de waarde van de regionale markt, maar bleven het hopeloos oneens over de details van de toewijzingsregels. Elke gemeente heeft zijn eigen no go areas. Bovendien blijft de angst voor een Amsterdamse invasie toch opspelen bij buurgemeenten. En het is ook niet mis. Zo ging in 2003 nog ruim een derde van alle vrijkomende corporatiewoningen in Purmerend naar mensen van buiten, voornamelijk Amsterdammers. Dat wordt een onderwerp als eigen starters jaren moeten wachten. Zelfs al is de helft van de Purmerenders ex-Amsterdammer.
Politici moeten zich voor woningschaarste verantwoorden bij hun lokale achterban. Niet voor niets werd daarom de opkomst van lokale partijen met enige vrees gevolgd. Zou het uitdraaien op ‘eigen starters eerst!’? De uiteindelijke overeenkomst is na jaren overleg een echt polderresultaat: het regionale karakter van WoningNet blijft overeind, maar lokale bestuurders krijgen een flinke eigen beleidsruimte om een deel (tot dertig procent) van de vrijkomende woningen voor eigen doelgroepen te reserveren. Zodoende komt in Purmerend weer 71 procent van de nieuwe huurders uit de eigen gemeente (2008, Jaarboek SWZW). Omgekeerd schiet de regio te hulp om het Amsterdamse stuwmeer aan stadsvernieuwingsurgenten, veelal grote gezinnen, te verminderen.
Ondertussen tekenen zich de volgende bestuurlijke regionale uitdagingen al weer af in de vorm van de nieuwe Huisvestingswet en de nieuwe EU-staatssteunregels. Corporaties moeten van Brussel minimaal negentig procent van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een maximuminkomen van 33.000 euro. Dat geldt voor elke corporatie afzonderlijk en per regio.

De metropool

In de Structuurvisie Randstad 2040 werd voor het eerst op landelijk niveau hardop gezegd wat iedereen al wist: Amsterdam is de economische magneet van de Randstad. Het was het beste dat dan ook maar uit te venten: de Metropoolregio Amsterdam, de Stadsregio inclusief Haarlem en Almere - en later mogelijk zelfs Alkmaar, Lelystad en Leiden – moet zich volgens die visie opwerken tot een metropolitane regio die internationaal tot de top behoort.
Over de ‘Noordvleugel’ hebben we het sindsdien niet meer. Het is nu de ‘Metropoolregio Amsterdam’ of The Amsterdam Metropolitan Area (AMA). Dat werkt in ieder geval in het buitenland beter, want Amsterdam is een sterk merk. En dus draagt ook burgemeester Annemarie Jorritsma van Almere in China als het zo uitkomt een T-shirt met I AMsterdam erop.
De Metropoolregio werkt op basis van thematische coalities. Voor economie, vervoer of natuurbeheer kunnen steeds andere gemeenten en provinciale overheden samenwerken. Het werkt, tenminste als platform. Maar niemand is aanspreekbaar op resultaten. Geen wonder dat veel gemeenten tegelijk ook graag aanschuiven in de Bestuurlijke Kerngroep van de Stadsregio.
De roep om een echt politiek bestuur op regioniveau blijft dan ook klinken, maar maakt minder kans dan ooit. De landelijke politiek wil juist bezuinigen door de ‘bestuurlijke drukte’ te verminderen. In dat stramien past het fuseren van gemeenten beter. Vanuit Amsterdams perspectief is uitbreiding met Diemen, Duivendrecht en wellicht ook Amstelveen een logische stap. Maar wat logisch is, vinden bewoners en politici van deze randgemeenten daarom nog niet wenselijk. Een derde variant zou nog zijn het opheffen van de huidige provincie en die vervangen door een Randstadprovincie en/of een stadsprovincie. Ja, tóch weer die stadsprovincie. Maar het meest waarschijnlijke is toch dat we gewoon doorpolderen, waarbij de Stadsregio verantwoordelijk is voor een aantal concrete regionale taken en andere ontwikkelingen via de Metropoolregio tot wasdom komen. Of niet natuurlijk.

De regionale woningmarkt

Terug naar de woningmarkt. De meeste huizen in de regio worden beheerd en gebouwd door de corporaties. Die stoppen allang niet meer bij gemeentegrenzen. Hun bestaande woningaanbod van sociale huurwoningen is zoals gezegd al jaren binnen de gehele stadsregio ontsloten via WoningNet. Daarbij hebben ze hun werkgebied het afgelopen decennium via fusies en overnames gestaag uitgebreid. Ymere hanteert bij uitstek een regionale strategie. Directeur Strategie Fred Schoorl benadrukt dat nog eens in het recente visiedocument ‘Met ziel en zakelijkheid’. Daarin wordt uitgelegd dat Ymere zijn regionale aanwezigheid wil benutten om zijn klanten een brede staalkaart aan woningtypen en woonmilieus aan te kunnen bieden. “Woningbouwplannen moeten steunen op onderzoek naar leefstijlen”, stelt Schoorl, “zodat differentiatie meer is dan steeds complexen met appartementen neerzetten. Daarom richten we ons ook steeds meer op co-productie, dus samen met de toekomstige bewoners.” Dat laatste moet dan vooral plaats gaan vinden in Almere-Hout. Over Almere gesproken: dat is ook het nieuwe werkterrein van Stadgenoot, de meest Amsterdamse van alle Amsterdamse corporaties.

Toekomstige regionale kwesties
Beste bestuurlijke schaalniveau voor regionale ontwikkeling Inpassing huidige Raamovereenkomst in nieuwe Huisvestingswet Brusselse regels voor staatssteun Prestatieafspraken met corporaties op regioniveau? Almere in WoningNet Stadsregio opnemen?

Corporaties werken dus op een andere schaalgrootte dan gemeenten. Betekent dit dat op termijn moet worden gedacht aan regionale prestatieafspraken met corporaties? Demissionair wethouder Maarten van Poelgeest meent van niet: “Daarvoor zou je dan als regionale gemeenten onderling eerst weer een overheidspiramide moeten opbouwen. Dat is niet praktisch. Lokale afspraken hebben voorlopig gewoon de voorkeur.”
Schoorl deelt die opvatting, al juicht hij het toe dat gemeenten vormen zoeken voor bovenlokaal overleg. Hij wijst er op dat de meeste corporaties uitgaan van lokale kennis en binding. Over de wenselijkheid van regionale prestatieafspraken heeft Ymere geen standpunt: “Het is niet aan de orde.”

Bas Donker van Heel

Stadig blikt terug op strijd tegen regelzucht

admin — Wed, 19 May 2010 11:51:00 +0200

Duco Stadig blikt terug op jarenlange strijd tegen regelzucht

En, heeft het iets geholpen?

“Zelfs de aanpak van de stroperigheid verloopt stroperig”, verzuchtte wethouder Duco Stadig in mei 2004. Bij de start van zijn derde collegeperiode in 2002 had hij zich tot taak gesteld de stroperigheid in de gemeentelijke besluitvorming te verminderen. Ook op Den Haag en Brussel richtte hij zijn gram. Een bouwcrisis verder blikken we met hem terug. Wat hebben alle pleidooien voor minder bureaucratie en minder regels anno 2010 opgeleverd? Dat valt niet eens tegen. Over overijverige ambtenaren, rugstreeppad, bestuurlijke lus en Wabo.

In de zomer van 2003 stelde wethouder Duco Stadig een woningbouwregisseur aan om de gestagneerde woningproductie uit het slop te halen. Het vergde geen raketgeleerde om vast te stellen dat de gemeentelijke werkprocessen een stuk effectiever en efficiënter konden. Dat gold bijvoorbeeld het Plaberum, de grondprijsbepaling, het bovenwettelijk Amsterdams beleid en de juridische kwaliteit van plannen (‘Raad van State-bestendigheid’). En dan de stapeling van wensen en tijdrovende overlegcultuur. Bij de ontwikkeling van IJburg liep dat volgens Friso de Zeeuw, destijds directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Wonen, volledig uit de hand. Hij betitelde het als groepsseks voor vergadertijgers: “Een hoog ambitieniveau is prima, maar dat is bij IJburg doorgeslagen. Daar zijn maar liefst 21 partijen bij betrokken”, verzuchtte hij in maart 2002 in NUL20.
Met een aktetas vol analyses en planningen vertrok Stadig in 2004 voor vakantie naar het Meer van Genève. Hij kwam terug met De Grote Vereenvoudiging: een ingrijpend pakket maatregelen om de bouwproductie te versnellen en de bestaande overmaat aan beleid terug te dringen. Daarbij werden de meeste bovenwettelijke Amsterdamse regels geschrapt. En om een einde te maken aan eindeloze onderhandelingen over de grondprijs werd de ‘bouwenvelop’ bedacht. Veel werd vervolgens gesproken over ‘rollen en verantwoordelijkheden’: wie mag zich waarmee bemoeien en op welk moment. Gelijktijdig hield woningbouwregisseur Arthur Verdellen druk op de ketel en wat financiële smeermiddelen achter de hand.

Bouwenvelop

Heeft het geholpen? Zeker een aantal jaar, tekent NUL20 op bij een evaluatie in 2008. Dirk Harmens, directeur van ontwikkelaar Delta Forte, was daarin bijvoorbeeld positief over de bouwenvelop: het is goed dat Amsterdam vooraf meer duidelijkheid wil bieden over geld en kwaliteit, waardoor zich in een later stadium minder discussies zullen voordoen. Maar hij constateert ook dat “bepaalde ingesleten gewoonten zich niet gemakkelijk laten veranderen. (…) Het is toch vreemd dat stedenbouwkundigen de ontwikkeling van vrije kavels op IJburg nog enorm kunnen vertragen. En niemand fluit ze terug.”
Friso de Zeeuw waardeert het dat Stadig korte metten heeft gemaakt met allerlei procedures. Maar volgens De Zeeuw tekent zich een weerbarstig patroon af. Vooral progressieve politici hebben de neiging de wereld met regels te willen besturen. “Tegenwoordig heeft duurzaam bouwen politieke prioriteit. Dan bedenk je daar regels voor, dat is op zich heel logisch. Maar welke maat houden we aan?”
Duco Stadig deelt deze bedenkingen. “Stroperigheid bestrijden heeft een continue motor nodig, met meer power dan Bob van der Zande (de huidige woningbouwregisseur, nvdr) er bijvoorbeeld aan kan geven. Maarten van Poelgeest is ook niet van de eenvoud. Die heeft nogal wat wensen op milieugebied. Maar de kosten lopen daardoor steeds verder op. De Grote Vereenvoudiging heeft wel gewerkt, een tijd lang. Maar het is mijn indruk dat het wat is weggezakt. Zoiets erodeert snel. De bouwenvelop bijvoorbeeld heeft bij tal van projecten zoals bijvoorbeeld het Amstelkwartier goed gewerkt. Maar ik hoor ook van enveloppen die helemaal zijn dichtgeregeld. Dan is er voor ontwikkelaars natuurlijk geen aardigheid meer aan.”
Harmens heeft in 2008 overigens al profetische twijfels over de uitkomst van het Amstelkwartier: “De hoogst biedende heeft daar gewonnen. Maar de prijs is zo sterk opgedreven, dat het nog maar de vraag is of straks de middelen voorhanden zijn om daar de gewenste kwaliteit te realiseren.” De ontwikkeling van het Amstelkwartier zit inmiddels door de crisis in het slop.

Strenger dan andere landen

Stadig: “Ik zeg niet dat regels onzin zijn. Zeker niet bij de bouw. Bij ons storten daardoor gebouwen gelukkig nooit in. Maar de regelzucht slaat snel door. Bij de brandveiligheid gebeurde dat na Volendam. En dat geldt ook voor woningisolatie. De Tweede Kamer kan makkelijk besluiten tot een strengere EPC-norm. Het kost hen niets, maar de bouwkosten lopen maar op.”
Hij heeft tijdens zijn laatste wethouderschap herhaaldelijk zijn gram gericht op de aanzwellende regelbrij uit Den Haag en Europa. Met name het feit dat Haagse politici en ‘overijverige ambtenaren’ er een handje van hebben Europese regels strenger te interpreteren dan andere landen irriteerde hem mateloos. Zoals de roemruchte rugstreeppad die bouwers begin deze eeuw slapeloze nachten bezorgde. Stadig: “Actievoerders konden ’s nachts zo’n pad uitzetten en vervolgens stopzetting van het project eisen.” Dat probleem is later ‘gerepareerd’ toen het ministerie van Landbouw leefgebieden in kaart bracht waar bedreigde dieren van nature voorkomen. Alleen binnen die gebieden worden ze sindsdien nog beschermd.
In 2003 en 2005 ging er vanuit het stadhuis tot tweemaal toe een ergernissen-toptien over Haagse regels/Haags beleid naar het ministerie van VROM. De tweede ging vergezeld van een persbericht met de kop ‘Landelijke regelgeving vertraagt bouwproces’. Dat moest VVD-minister Sybilla Dekker, die vereenvoudiging van regelgeving tot prioriteit had verklaard, toch aanspreken.
Als NUL20 met Duco Stadig terugkijkt, valt het eigenlijk niet tegen welke kritiekpunten allemaal zijn gehonoreerd, al heeft dat soms wel vijf jaar (!) geduurd. Het wordt dus zeker niet alleen maar beroerder. Van de tien ergernissen van 2003 zijn er twee jaar later drie weggenomen: In ‘dove gevels’ mogen dan te openen delen worden opgenomen (Wet geluidhinder); de periode voor tijdelijke verhuur wordt opgerekt van drie naar vijf jaar (Leegstandswet) en de toewijzing van budgetten voor stedelijke vernieuwing (ISV-2) blijft gebaseerd op een redelijk eenvoudige systematiek.

Toptien ergernissen

Dan de toptien ergernissen uit 2005. Met de bepleite modernisering van de Wet geluidhinder schiet het nog altijd niet op en de Energienormen Nieuwbouw zijn tot Stadigs verdriet inderdaad aangescherpt. De regelgeving rond luchtkwaliteit is volgens Stadig “wel verbeterd, maar op een hele ingewikkelde manier”. Nederland had aanvankelijk gekozen voor een zeer strikte implementatie van Europese normen. Bij elk woningbouwproject moest worden getoetst of uitvoering de luchtkwaliteit niet ergens achteruit deed gaan. Dat bleek een ideaal instrument voor actiegroepen. Inmiddels zijn kleine projecten vrijgesteld van toetsing; en bij grote projecten mag ‘saldering’ plaatsvinden, waarbij verslechtering van de luchtkwaliteit elders gecompenseerd kan worden. Dergelijke projecten worden opgenomen in een nationale lijst, waarin alle milieumaatregelen en bouwplannen worden gewogen.
Dan de Monumentenwet. De Amsterdamse ergernis: tegenstanders konden eenvoudig de sloop van panden langdurig ophouden door de monumentenstatus aan te vragen. Amsterdam wilde een aanscherping wie als belanghebbende kon worden aangemerkt. Stadig: “De Raad van State is dat inderdaad strenger gaan uitleggen. Je kunt niet zomaar meer een stichtinkje oprichten om de monumentstatus voor een pand aan te vragen. De status van een monumentenvereniging wordt nu ook beoordeeld op zijn feitelijke werkzaamheden. Dat is een verbetering.”
Als derde ergernis stond daar Regels zijn Regels. Stadig legt uit: “Planvorming werd met enige regelmaat gefrustreerd doordat het rijk tussentijds nieuw beleid uitvaardigde, waardoor processen opnieuw moesten worden doorlopen. Wij stelden voor nieuwe regelgeving pas na een overgangstermijn van twee jaar in te laten gaan. Dat is niet beter geworden. Het speelt nu ook weer bij de Crisis- en Herstelwet. Die helpt voor de projecten die er onder vallen, maar volgens juristen wordt het per saldo vaak ingewikkelder, omdat er discussies gaan ontstaan wat er nu wel en niet onder valt.”

Bestuurlijke lus

Zeer goed nieuws voor gemeentelijke bestuurders was dat de zogeheten ‘bestuurlijke lus’ (ergernis nr.8) per 1 januari 2010 in werking trad. Stadig: “Het heeft eindeloos geduurd, maar het is dan nu zover.” Tot dusver moest de procedure om tot een besluit te komen geheel opnieuw worden gestart, als de bestuursrechter dat op basis van een onderdeel vernietigde. Amsterdam overkwam dat bijvoorbeeld rond de vergunning voor aanleg van IJburg 2. De bestuursrechter kan nu besluiten het betreffende bestuursorgaan de gelegenheid te geven een gebleken gebrek te herstellen.
In 2005 riep Amsterdam VROM ook op haast te maken met de vereenvoudiging van de Milieu-effectrapportage (MER). Stadig: “Ook eindeloos geduurd maar per 1 juli is het zover.” Dat is overigens ook de invoeringsdatum van de Wabo (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht), nog geïnitieerd door minister Dekker. Bij de Wabo vervangt één omgevingsvergunning alle bestaande vergunningen op VROM-gebied, zoals die voor wonen, bouwen, ruimte en milieu. En ook vergunningen op andere beleidsterreinen gaan mee, zoals die voor monumenten, natuurbescherming, flora en fauna en water. Voor kleine projecten ziet Stadig de voordelen van zo’n gecombineerde aanpak. Maar bij grote projecten heeft hij twijfels. “Je hebt dan wel één vergunning, maar op het moment van aanvraag moet je wel alles weten. Vroeger lieten we allerlei procedures parallel lopen, of op het moment dat het handigste was. Dan kan straks niet meer. Je moet als gemeente dus afwegen: lang wachten tot je alles precies weet of noodzakelijkerwijs zaken wat minder uitzoeken. Daar kunnen bezwaarmakers dan weer gebruik van maken. We zullen zien hoe het uitpakt.”
Veel maakt het bij deze bouwcrisis – anders dan acht jaar geleden – trouwens allemaal niet uit. Stadig: “Je stuit pas op procedurele problemen als er projecten zijn. Maar er worden nauwelijks nog bouwaanvragen ingediend. Met deze crisis lijkt het idee van de maakbare samenleving in de ruimtelijke ordening definitief te verdwijnen. De gemeente mag blij zijn als een ontwikkelaar nog iets wil.”

Fred van der Molen

Subsidies sturen de bouw van doelgroepwoningen

admin — Wed, 19 May 2010 11:43:41 +0200

Subsidies sturen de bouw van doelgroepwoningen

Wibo’s, rowo’s en studentencontainers

In de afgelopen acht jaar bouwden de Amsterdamse corporaties voor steeds meer verschillende doelgroepen. Naast vele honderden grote gezinswoningen kwamen er duizenden huizen voor studenten, mindervaliden, senioren en middeninkomens bij. Tot 2007 liep de nieuwbouw op rolletjes. Daarna viel de productie terug door lege subsidiepotten, oplopende bouwkosten en de kredietcrisis. De doelstellingen uit Bouwen aan de Stad bleken achteraf te ambitieus.

Jongerenhuisvesting
De afgelopen jaren is er meer aandacht gekomen voor de moeilijke situatie van niet-studerende jongeren. Deze groep heeft weinig geld en moet erg lang wachten om een eigen woning in de stad te kunnen vinden. Het liefst blijven ze in de buurt van hun ouders wonen. In het nieuwe collegeakkoord wordt gesproken over nieuwbouw van 2500 jongerenwoningen. Bestaande gemeentelijke plannen voorzien in het toevoegen van 4800 woningen, via nieuwbouw, tijdelijke verhuur en labeling. Met een zwaar accent op Nieuw-West. Toch ziet het er somber uit voor deze doelgroep. Corporaties vinden nieuwbouw geen goed instrument, omdat de stad al genoeg kleine sociale huurwoningen heeft. Om van labeling een succes te kunnen maken, moet er ook eerst een specifiek huurcontract voor jongeren komen, vergelijkbaar met het campuscontract. Anders gaan die huizen voor de doelgroep verloren, zoals eerder met de HAT-eenheden gebeurde. Alle ogen zijn daarom gericht op het jongerencontract dat Stadgenoot en Eigen Haard hebben ontwikkeld en waarmee binnenkort wordt geëxperimenteerd. Voorlopig lijkt alleen de tijdelijke verhuur van sloopwoningen de jongeren iets op te leveren.

Het bouwen en verhuren van betaalbare woningen aan lagere inkomensgroepen is de core business van de Amsterdamse woningcorporaties. Maar binnen die groep verschuiven door maatschappelijke invloeden en een veranderende politieke agenda op zijn tijd de accenten. Van alle huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen - de primaire doelgroep - ging traditioneel veel aandacht uit naar grote gezinnen. Zij komen het moeilijkst aan een passende woning, omdat de woningvoorraad vooral uit kleine goedkope huurhuizen bestaat. Al vóór het nieuwe millennium startten corporaties en gemeente een programma om via nieuwbouw en samenvoegen van kleine appartementen het aanbod grote woningen te vergroten. In 1995 bestond nog maar drie procent van de sociale nieuwbouwproductie uit grote woningen. Negen jaar later was dat al gegroeid naar 26 procent. Mede dankzij extra subsidies van het ROA en de gemeente werd er ook daarna flink gebouwd voor deze doelgroep. Alleen in 2005 werden al meer dan driehonderd grote woningen in aanbouw genomen. Het samenvoegen van woningen leverde pas in de tweede helft van het decennium een flink aantal ruime en betaalbare woningen op. In 2005 verdween nog tweederde van alle huurwoningen na samenvoeging naar de vrije markt. Ook nuttig, maar voor een andere groep die het moeilijk heeft: de middeninkomens.

Wibos’, rowo’s en containers

Vanaf 2003 maakten corporaties en gemeenten ook voor andere specifieke doelgroepen prestatieafspraken. Zo kwamen er flink wat rolstoelgeschikte woningen(‘rowo’s’) en zelfstandige woningen voor ouderen (‘wibo’s’) bij, mede dankzij een verdubbeling van subsidies. In 2006 werden bijna tweehonderd zorgwoningen opgeleverd, bijna viermaal zoveel als in 2004. Corporaties ‘plusten’ ook bestaande appartementen op om ze geschikt te maken voor ouderen en mensen met een beperking. Al bleef lang onduidelijk hoeveel zorgwoningen op die manier aan de voorraad werden toegevoegd.
Ook studentenhuisvesting is vanaf 2004 weer hot, na noodkreten van universiteiten. De toenemende woningnood onder studenten ondergraaft de positie van de ‘creatieve kennisstad’ Amsterdam. Druk vanuit de universiteiten, halvering van de grondprijs en extra gemeentelijke subsidies brengen de bouw van studentenwoningen in een stroomversnelling. Samen met de Delftse studentenhuisvester DUWO leveren de Amsterdamse corporaties in de Houthavens, op de NDSM-werf en aan de Wenckebachweg duizenden containerwoningen op. Rochdale laat studenten zelfs op een omgebouwd Russisch cruiseschip wonen. En op het Science Park verrijst een campus met meer dan 700 studentenkamers, woonwerkwoningen en ‘short stay’-voorzieningen voor gastdocenten en buitenlandse studenten. In totaal worden volgens het gemeentelijk programmateam Jongeren- en studentenhuisvesting uiteindelijk zo’n 5000 nieuwe studentenwoningen gebouwd. De corporaties worden daarvoor financieel ondersteund met een stimuleringsbijdrage van 10 miljoen euro.

Koopwoning voor een prikkie

Steeds duidelijker werd deze eeuw ondertussen dat het groeiend aandeel middeninkomens in Amsterdam nauwelijks aan de bak kon komen. Voor sociale huurwoningen kwam deze groep meestal niet in aanmerking en de nieuwe koopwoningen waren voor hen te duur. Corporaties kwamen met urgentieregelingen voor specifieke beroepsgroepen waaraan grote behoefte was, zoals onderwijzers en verplegers. De gemeente probeerde met de nagenoeg renteloze Amsterdamse Middensegmenthypotheek (AMH) de middengroep aan een koopwoning te helpen. Tot 2005 konden zo ruim 1100 middeninkomens een betaalbare woning kopen. Later werd de AMH-regeling omgezet in een variant op de landelijke starterslening. Van andere plannen voor betaalbare koopwoningen - in maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) – kwam weinig terecht.
Gelukkig kwam de verkoop van sociale huurwoningen van particulieren en corporaties na 2002 goed op gang. Uit onderzoek van de Dienst Wonen bleek zo’n tweederde van deze koopwoningen bereikbaar te zijn voor middengroepen. Vooral de wat grotere en nieuwere woningen in Noord en Zuidoost doen het goed. Kopers zijn vooral bestaande bewoners, starters en allochtone gezinnen. Het aantal verkochte sociale huurwoningen liep op tot een record van ruim 2400 in 2005. Toch was op dat moment nog maar een kwart van de 28.500 afgesproken woningen door de corporaties van de hand gedaan. Er kwamen simpelweg te weinig huurwoningen vrij, en de kloof tussen huur- en kooplasten bleef voor veel huurders te groot.

Wat komt er terecht van 'Bouwen aan de stad'?
In 2006 maakten de corporaties en de gemeente gedetailleerde afspraken over het bouwen voor verschillende doelgroepen. Wat is daar met nog een half jaar te gaan van terechtgekomen? Als we kijken naar de afzonderlijke categorieën, blijken er tot en met 2009 slechts 682 grote gezinswoningen in aanbouw te zijn genomen. Dat is 45 procent van het afgesproken aantal in Bouwen aan de Stad. In 2007 en 2008 zijn in totaal nog wel 128 grote betaalbare woningen ontstaan door samenvoeging, maar daarmee komt de doelstelling van 1500 extra woningen ook niet veel dichterbij. Ook de aparte aanbiedingsafspraak voor deze doelgroep wordt waarschijnlijk niet gehaald. Beide partijen verwachten in de laatste rapportage dat aan het einde van dit jaar hooguit 1900 van de afgesproken 2500 grote woningen (nieuwbouw en bestaande voorraad) aan grote gezinnen zijn toegewezen. In de afgelopen drie jaar zijn er met 856 zorgwoningen ook minder wibo’s en rowo’s in aanbouw genomen. Het ‘opplussen’ van bestaande woningen in 2007 en 2008 leverde nog wel 103 extra zorgwoningen op, maar alleen een wonder kan ervoor zorgen dat aan het einde van het jaar de teller op 1500 uitkomt. Wel zijn er in vergelijking met eerdere jaren meer aanpasbare woningen gebouwd. De nieuwbouw van zelfstandige studentenwoningen blijft ook achter bij de doelstellingen. In plaats van duizend zijn er volgens de laatste rapportage tot en met 2009 maar 352 neergezet. Het ziet er wel naar uit dat eind dit jaar zoals afgesproken 800 kleine huurwoningen voor de doelgroep zijn gelabeld en 1000 sloopwoningen tijdelijk aan studenten worden verhuurd. De doelgroep waar de nieuwbouwafspraken wel worden gehaald, zijn de middeninkomens. Tot en met 2009 namen de corporaties in hun eentje al de complete nieuwbouw van 3200 afgesproken middeldure koop- en huurwoningen voor hun rekening. Naast nieuwbouw zijn er door samenvoegingen in de bestaande voorraad ook extra middeldure huur- en koopwoningen bij gekomen. Over 2009 zijn nog geen gegevens bekend, maar tussen 2005 en 2008 ging het om zo’n 210 huizen. Dat heeft het inzakken van de verkoop van sociale huurwoningen na 2005 voor een deel gecompenseerd.

Bouwen aan de Stad

Het bouwen voor verschillende doelgroepen beleefde zijn hoogtepunt in de afspraken die de corporaties en de gemeente na de verkiezingen van 2006 maakten. Opgejut door de hoge productiecijfers spraken zij in Bouwen aan de Stad af om tot 2011 in totaal 6000 sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Daarvan moesten er 1500 als grote gezinswoning, een even groot aantal als zorgwoning (wibo’s en rowo’s) en 1000 als zelfstandige studentenwoning worden gebouwd. Ook waren de corporaties bereid om minstens de helft van de 3200 noodzakelijke middeldure nieuwbouwwoningen (koopprijzen tot € 250.000,- of maandhuren tot € 950,-) voor hun rekening te nemen. Aanpassingen in de bestaande voorraad telden in deze aantallen volwaardig mee.
Achteraf gezien blijken deze afspraken een tikkeltje te ambitieus geweest. Met nog een half jaar te gaan zullen veel doelstellingen niet worden gehaald (zie kader). Toch vindt AFWC-directeur Hans van Harten dat in de afgelopen jaren met het bouwen voor doelgroepen veel is bereikt. “We hebben de lat misschien te hoog gelegd, maar je moet een zekere ambitie tonen om voldoende productie te kunnen draaien.” Bovendien blijken de corporaties al vorig jaar alle 3200 afgesproken middeldure koop- en huurwoningen tot 2011 voor hun rekening te hebben genomen.
Met de huidige crisis lijkt het niet zo vreemd, dat er minder doelgroepwoningen bijkomen dan was afgesproken. Toch liep de productie al vóór de kredietcrisis terug. Zo werden al in 2008 de aantallen in aanbouw genomen zorg- en studentenwoningen meer dan gehalveerd, nadat halverwege 2006 de extra subsidies werden ingeperkt of op raakten. De onrendabele top op doelgroepwoningen is met grofweg 130.000 euro inmiddels ook zo hoog geworden, dat deze zonder gemeentelijke subsidies kennelijk niet gebouwd kunnen worden. Sowieso hadden de corporaties vanaf 2007 grote moeite om hun aanbestedingen rond te krijgen door overbezette aannemers en stijgende prijzen. De strengere luchtkwaliteitsnormen en problemen met het herhuisvesten van stadsvernieuwingsurgenten kwamen daar nog eens bovenop.

Verdubbeling subsidies voor grote woningen

De huisvesting van grote gezinnen blijft ondanks de nieuwbouwproductie problematisch. Sinds 2006 neemt de voorraad aan grote betaalbare woningen namelijk gestaag af. In 2005 waren er volgens de monitor van de AFWC nog zo’n 60.000 sociale huurwoningen met een minimumoppervlak van 60 vierkante meter en een huur onder de hoogste aftoppingsgrens. Door verkoop en sloop in de stedelijke vernieuwingsgebieden waren er daarvan begin 2009 nog maar 52.000 over. De meeste nieuwe grote woningen werden bovendien neergezet in Zuidoost en op IJburg, terwijl het tekort in Nieuw-West het grootst is. AFWC-directeur Van Harten bestrijdt dat daar een bewust spreidingsbeleid achter zit. “In het kader van de Parkstaddeal hebben we ook in Nieuw-West veel grote woningen gebouwd. Al probeer je ook mensen te wijzen op andere wijken.”
In de afgelopen jaren hebben de corporaties al minder grote woningen verkocht. Met ingang van dit jaar is bovendien de beschikbare subsidie voor nieuwbouw in stedelijke vernieuwingsgebieden verdubbeld. Van Harten verwacht veel van het laatste. “Kijk maar naar het aantal zorgwoningen dat we na 2004 hebben gebouwd toen de subsidies twee keer zo groot werden.” Volgens Mariette Drieënhuizen van het OGA-Productieteam zullen corporaties deze woningen waarschijnlijk wel minder vaak mengen met andere marktsegmenten dan in het recente verleden. “Op IJburg hebben we toch gezien, dat zoiets grote gevolgen heeft voor de verhuur- en verkoopbaarheid van de rest van een complex.”

Vaker ‘opplussen’, minder nieuwbouw

Om het aantal zorgwoningen uit te breiden, willen alle partijen de komende jaren zwaarder inzetten op het ‘opplussen’ van bestaande woningen. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat veel mensen liever in hun vertrouwde buurt blijven wonen en eventuele ongemakken in huis daarbij op de koop toenemen. De tijdelijke leegstand van enkele tientallen dure wibo’s en rowo’s op IJburg heeft de discussie over gedetailleerde doelgroepafspraken op scherp gezet. Van Harten zou het liefst van alle afspraken over wibo’s en rowo’s af willen en een deal sluiten over het bouwen van zoveel mogelijk aanpasbare woningen. “Het gaat er uiteindelijk om dat je woningen neerzet waar iedereen in kan wonen.” Volgens een recent onderzoek van Laagland Advies zijn de tekorten aan geschikte woningen voor ouderen en mindervaliden het grootst in de vooroorlogse stadsdelen. Daar zullen dus ook de meeste huizen moeten worden ‘opgeplust’. Maar organisatorisch en financieel is dat een lastige operatie. In de afgelopen jaren werden niet voor niets de meeste grote woningaanpassingen in de naoorlogse wijken gedaan.

4800 studentenwoningen zoek
Gemeente en de corporaties sloten in 2005 een intentie-overeenkomst om tot 2010 door onder meer nieuwbouw, tijdelijke verhuur en labeling minimaal 7600 studentenwoningen aan de voorraad toe te voegen. Maar een jaar later maakten deze partijen in ‘Bouwen aan de Stad’ alleen afspraken voor de nieuwbouw van 1000 zelfstandige eenheden. In de bestaande voorraad zouden er via labeling van huurwoningen en tijdelijke verhuur van sloophuizen nog zo’n 1800 woningen bij komen. Wat er is gebeurd met de overige 4800 woningen uit de intentieovereenkomst, is onbekend. De kans is klein dat corporaties deze invullen met de nieuwbouw van onzelfstandige studentenwoningen. Omdat er geen huurtoeslag voor kan worden aangevraagd, zijn deze kamers bij de doelgroep weinig geliefd. In de afgelopen drie jaar werden er ook maar 124 van in aanbouw genomen. Het programmateam Jongeren- en studentenhuisvesting wil de corporaties in ieder geval houden aan de afspraken uit de gezamenlijke intentie-overeenkomst.

Miljoenen extra voor studentenwoningen

Voor studenten lijkt de geschiedenis zich te herhalen. Na de golf van nieuwe containerdorpen en permanente studentenwoningen halverwege het afgelopen decennium proberen de corporaties opnieuw met extra subsidies van de gemeente de groeistuipen van de universiteiten op te vangen. In het nieuwe collegeakkoord wordt ambitieus gesproken over 9000 nieuwe studentenwoningen de komende vier jaar.
Volgens programmamanager Lous Vinken van het programmateam Jongeren- en studentenhuisvesting is door de gemeente onlangs 4,5 miljoen euro verdeeld over vijf nieuwe studentencomplexen. “We hopen daarmee alsnog op de 7600 woningen uit te komen, die we volgens afspraak met elkaar vóór 2010 aan de voorraad wilden toevoegen.” Van Harten rept zelfs van 7 miljoen euro aan stimuleringsbijdragen, waarmee corporaties tien nieuwe complexen met onder meer studentenwoningen kunnen bouwen. Veel tijdelijke containerwoningen mogen ook waarschijnlijk langer op hun plek blijven staan dan eerder was afgesproken. Op de NDSM-werf is de verlenging al geregeld en ook met duizend woningen aan de Wenckebachweg gaat dat lukken. Vooruitlopend op de mogelijke ontruiming van het studentendorp in de Houthavens heeft De Key inmiddels 335 woningen vervangen door nieuwbouw op het Zeeburgereiland. Daar komen nog honderd eenheden bij en aan de Anthonie Fokkerweg in Oud-Zuid is misschien nog ruimte voor 300 woningen. Maar Vinken blijft ook voor de Houthavens streven naar een verlenging van de afspraken. “Alles hangt af van het moment dat daar met de nieuwbouw wordt gestart.”

Jaco Boer

Hoe regels weer regels werden

admin — Wed, 19 May 2010 11:25:26 +0200

Aanpak woonfraude omarmd na koele ontvangst

Hoe regels weer regels werden

In Amsterdam is het afgelopen decennium de houding tegenover illegale onderhuur ingrijpend veranderd. Uitwassen, overlast en verdere verstopping van de reguliere woningmarkt deden de roep toenemen om regels strenger te handhaven – ook voor het studerende neefje. Het duurde even voor er een stevig instrumentarium voor de aanpak was. Maar nu hebben we ook wat.

Bijlmerramp leidde tot Zoeklicht
Al begin jaren tachtig pleitte toenmalig gemeenteraadslid Louis Genet ervoor de regels rond huisvesting strenger te handhaven. Maar woonfraude kwam pas echt op de politieke agenda te staan na de Bijlmerramp van 1992. Bij de vliegramp bleek dat er veel meer mensen in de getroffen flat woonden dan er waren ingeschreven. Tal van woningen waren doorverhuurd. Het gevolg was onduidelijkheid over het uiteindelijke aantal slachtoffers. Een jaar later kwam het Cebeon in opdracht van de gemeente met een onderzoeksrapport waarin werd geschat dat acht procent van de voorraad goedkope woningen, 19.000 stuks, onrechtmatig werd bewoond. Na een experiment startte in 1995 het eerste officiële Zoeklichtproject in stadsdeel Westerpark. Al vanaf het begin wordt in samenwerking met de voorloper van de Dienst Werk en Inkomen ook gezocht naar uitkeringsfraude. Bestanden van wat toen het Bevolkingsregister en de Sociale Dienst heette, werden vergeleken met die van onder meer corporaties. Daarbij werd gelet op kenmerken die zouden kunnen duiden op fraude, bijvoorbeeld een stel dat getrouwd is maar niet bij elkaar woont. Een paar jaar later wordt het door verder gaande automatisering mogelijk de gegevens van duizenden in plaats van honderden adressen met elkaar te vergelijken. Na 2000 wordt de organisatie rond Zoeklicht gestaag verder opgetuigd. Campagnes onder titels als ‘Eerlijk huurt het langst’ (2002) krijgen steeds meer een preventieve component. In hetzelfde jaar komt er een Meldpunt Zoeklicht, een ‘kliklijn’. Een jaar later wordt naast de buurtonderzoeken gestart met themaprojecten, waarbij bijvoorbeeld huizenkopers of scheidingen tegen het licht worden gehouden. In 2005 ziet Bureau Zoeklicht het leven en vanaf 2007 zijn de campagnes confronterender, met waarschuwingen voor de ingrijpende gevolgen voor onderhuurder en –verhuurder. Winstafromingen en bestuurlijke boetes zijn de laatste tijd ter afschrikking aan het beleid toegevoegd. Het aantal jaarlijks door Zoeklicht en de corporaties en de gemeente teruggewonnen woningen liep de afgelopen drie jaar op naar ruim 1700.

Het is 1999. Twee controleurs van het project Zoeklicht zitten nietsvermoedend op een terras op de Overtoom een broodje te eten als ze op de korrel worden genomen door actievoerders van het Autonoom Centrum. Die zijn gewapend met een bakfiets, megafoon en een felle lamp, waarmee ze de ambtenaren in het gezicht schijnen. De controleurs vluchten het café in en moeten uiteindelijk door de politie worden ontzet, zo is te zien in een verslag van AT5. Omstanders juichen het protest toe: de gemeente heeft niets te maken met wat achter de voordeur gebeurt.
Op 1 april 2010 begon Bureau Zoeklicht zijn nieuwe jaarlijkse campagne. Deze keer met de leus: ‘Doorverhuren? Voor je het weet betaal jij de rekening’. Er is veel veranderd in het decennium dat voorafging aan de jongste campagne, met name in de publieke opinie over Zoeklicht. Regels moeten worden gehandhaafd, is nu de overheersende gedachte. Dat was in de jaren negentig wel anders; weinigen maakten zich druk over de onderhuur van het studerende neefje. De wooncarrière van waarnemend burgemeester Lodewijk Asscher is daar misschien illustratief voor. De man die nu hoofdverantwoordelijk is voor de regelhandhaving in de stad, woonde als jongeling in ieder geval van 1994 tot 1996 in onderhuur in een woning in Bos en Lommer, zo heeft hij tegenover NUL20 bekend.
De strijd tegen illegale doorverhuur in het project Zoeklicht (zie kader) werd midden jaren negentig tegen de maatschappelijke druk in gevoerd, zo zeggen betrokkenen. Protesten van linkse groeperingen vonden bijval. Die spraken van grove privacy-schendingen en noemden onderhuurders juist slachtoffers van het ‘systeem’. Ook stelden ze Zoeklicht ten onrechte voor als een ‘jacht op illegalen’.

Generaal pardon

Het was het tijdperk van een zich terugtrekkende overheid, met name op het gebied van het wonen. In 2000 en 2001 brachten de vuurwerkramp in Enschede en de cafébrand in Volendam falend handhavingsbeleid landelijk onder de aandacht. Toenemende druk op de woningmarkt en overlast, vaak drugsgerelateerd, gaven in Amsterdam een extra zetje richting strengere handhaving.
Achteraf kan het omstreden ‘generaal pardon’ van de toenmalige corporatie Het Oosten (nu Stadgenoot) in 2002 als een laatste stuiptrekking van ‘het door de vingers zien’ worden beschouwd. In een poging schoon schip te maken kregen onderhuurders het voordeel van de twijfel en stelde Het Oosten mogelijke legalisering in het vooruitzicht als ze zich zouden melden, en als ze voldeden aan de toewijzingsregels. De onorthodoxe maatregel oogstte sympathie, omdat er eindelijk een flinke stap leek te worden gezet. Maar er was ook felle kritiek: hoe kon je voordringers laten voorgaan? Uiteindelijk waren er maar weinig aanmeldingen.

Ervaring

Naast hun deelname aan Zoeklicht, zijn de corporaties zich ook zelfstandig de laatste vijf jaar meer gaan toeleggen op bestrijding van onderhuur. Een enkele woningbouwvereniging als AWV had daar in de jaren negentig wel al een klein team voor, maar de aanpak werd meestal gecombineerd met die van overlast. “Met overlast kun je makkelijker een dossier opbouwen dat stand houdt voor de rechter”, zegt Manon Tjoa van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Met alleen onderhuur is dat arbeidsintensiever en kostbaarder. Daarom hebben de corporaties eerst bij Zoeklicht ervaring en kennis opgedaan”, aldus Tjoa, die namens het AFWC in de begeleidingsgroep van Zoeklicht zit. “Het is nu ook duidelijk dat het wat opbrengt voor corporaties”, voegt Willy-Anne van der Heijden, manager afdeling Vergunningen en Handhaving van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, eraan toe. “Van een teruggekregen woning kan eventueel de huur worden geharmoniseerd of deze kan worden verkocht.” Tjoa benadrukt dat het belangrijkste motief voor de corporaties een eerlijker woonruimteverdeling is.
Naast een toenemend aantal woningen dat in het reguliere circuit wordt teruggebracht, heeft Zoeklicht in de loop der jaren tal ook bijgedragen van preventieve maatregelen waardoor minder huurders hun toevlucht zoeken tot illegale onderhuur. Zo is het legale huisbewaarderschap voor huurders die tijdelijk naar het buitenland zijn, opgerekt van één naar twee jaar, is er een proefsamenwoningsregeling van een half jaar en behouden kersverse samenwoners nog vijf jaar hun opgebouwde woonduur.

Hypotheekaktes

Het net wordt nog steeds verder aangetrokken. De onlangs ook voor corporatiewoningen ingevoerde bestuurlijke boete kan voor doorverhuurders oplopen tot 18.500 euro en verder kan de winst die de doorverhuurder heeft gemaakt worden afgeroomd. Daarnaast worden de opsporingswijzen en procedures constant verfijnd. Op internet wordt gezocht naar nieuwe manieren om aanbieders te snappen en Zoeklicht en de corporaties blijven kijken naar mogelijke nieuwe ingangen en samenwerkingsverbanden, bijvoorbeeld met het Kadaster. Betrekkelijk simpele pilot-onderzoeken naar hypotheekaktes ondertekend door bewoners van huurwoningen hadden veelbelovende resultaten. Ze leidden naar woningeigenaren in onder meer Almere en Haarlemmermeer die hun hypotheek bekostigden met doorverhuur van hun oude huis in Amsterdam.
Protesten zoals die van het Autonoom Centrum zijn er anno 2010 niet, of halen het nieuws niet. En het overgrote deel van de Amsterdammers (77 procent) steunt de strijd tegen illegale doorverhuur, zo blijkt uit onderzoek. Maar helpen de veranderde moraal en de repressie ook?
“Het is moeilijk te zeggen of onderhuur af- of toeneemt”, zegt projectleider André Heere, die vanaf het begin betrokken is bij Zoeklicht. “Met onze steeds fijnere mazen blijft het aantal verdachte adressen waar we op stuiten door de jaren heen rond de tien procent liggen. Je kunt je afvragen wat er gebeurt als je het niet doet. Misschien krijg je zoiets als in de jaren tachtig in de Staatsliedenbuurt, waar krakers hun eigen woningtoewijzingssysteem hadden. Die 1700 vrijgekomen woningen per jaar zijn met de huidige lage woningproductie van groot belang voor de doorstroming.”

Johan van der Tol

Werk in uitvoering: Van der Pekbuurt

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:31:29 +0100

Werk in uitvoering: de transformatie van een ‘prachtwijk’

Van der Pekbuurt

De Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord gaat op de schop. Er lopen al programma’s om deze Vogelaarwijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken. Hoe de fysieke vernieuwing gaat verlopen is nog onzeker. Dat hangt af van technisch onderzoek naar de staat van de woningen. Bewoners zijn niet gerust op de ontwikkelingen. Het bewonerscomité verdenkt corporatie Ymere er zelfs van de huidige bewoners moedwillig weg te jagen uit hun ‘prachtwijk’. Stedelijke vernieuwing in uitvoering.

Kinderrijke buurt, hoge werkloosheid
Volgens cijfers van O & S is de Van der Pekbuurt een kinderrijke wijk. De buurt heeft een hoog geboortecijfer. Per 1 januari 2009 telde de buurt 4.946 bewoners. Een vijfde deel had op dat moment een baan. Ongeveer de helft van de buurt is niet-westers allochtoon. De autochtonen in de buurt zijn in de minderheid: 1998 in totaal. De overige bewoners zijn westerse allochtonen. Bijna 1500 woningen worden verhuurd in de sociale sector. Slechts 150 zijn van eigenaar/bewoners en 160 woningen worden door particulieren verhuurd. De gemiddelde gebruiksoppervlakte per woning ligt tussen de 40 en de 70 vierkante meter.

De Van der Pekbuurt. Zo’n typische Noordbuurt met een dorpse uitstraling, karakteristieke laagbouw, tuintjes en rustieke pleintjes. Maar grootsteedse problematiek is er niet bepaald aan voorbijgegaan. In 2008 kreeg de buurt zelfs de twijfelachtige status van Vogelaarwijk. Er zijn diverse programma’s gestart om de wijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken.
Buurtregisseur Mario Hegger van bureau Klimopweg, sinds vier jaar actief in de buurt, is optimistisch over de ontwikkelingen. Drugspanden zijn met behulp van het Buurtveiligheidsteam opgerold, overlastgevende jongeren met succes aangepakt en de horeca houdt zich aan de regels. “Helemaal honderd procent krijg je een buurt met zo’n grote sociale problematiek niet. Het is echter vooral misgegaan omdat er jarenlang niet is ingegrepen, zowel op het gebied van veiligheid als fysiek. De negatieve spiraal is nu doorbroken en dat zie je terug in een flinke daling van criminaliteitscijfers en een hogere waardering van bewoners voor hun buurt. Ondanks die positieve tendens blijft het een aandachtsgebied.”
Jacob Nielen werd negen jaar geleden door Ymere aangesteld als sociaal wijkbeheerder. Hij komt – vaak in eerste instantie vanwege een technisch mankement – veel bij de bewoners over de vloer. Een van de grootste problemen waar hij tegenaan loopt is geluidsoverlast. “De meeste woningen zijn klein en supergehorig, veel mensen zitten door werkloosheid thuis en dan hoor je ook nog ieder geluid van je buren. Dat kan leiden tot grote ergernis. Vaak zijn problemen eenvoudig op te lossen door een klemmende voordeur te repareren of een ‘dansende’ wasmachine waterpas te zetten. Maar soms gaan de problemen verder en wordt er verwezen naar hulpverleningsinstanties. Die integrale aanpak werkt.”
Stadsdeel Noord en Ymere zijn een programma gestart om de buurt ook economisch aantrekkelijker te maken voor zittende en startende ondernemers. Zo kunnen startende ondernemers als tegemoetkoming in bijvoorbeeld verbouwingskosten, een investeringssubsidie krijgen van maximaal 40 duizend euro. Soms worden woningen die leeg komen, door Ymere omgezet naar kleinschalige bedrijfspanden voor starters.
Om de werkgelegenheid voor de bewoners te bevorderen, is een reïntegratieproject gestart en kunnen jongeren aan de slag in een leerwerkbedrijf dat wordt opgezet door stadsdeel Noord en Ymere. Ook zijn er projecten om schooluitval tegen te gaan en diverse culturele projecten om de buurt leefbaarder te maken. Tot nu toe is er ongeveer twee miljoen euro geïnvesteerd in de buurt.
Volgens Oktay Aslan, projectleider wijkaanpak Van der Pekbuurt van stadsdeel Noord en Ymere, wordt de Van der Pekbuurt door iedereen die ermee te maken krijgt gekoesterd. “Het is een wijk met potentie. De werkloosheidscijfers en schooluitval zijn nog steeds hoog, maar via de Kansenzoneregeling proberen we het tij ten goede te keren. Op het gebied van schoon en veilig scoort de buurt in elk geval al stukken beter dan bijvoorbeeld twee jaar geleden. Dat moeten we zien vast te houden.”

Fysieke aanpak

De woningen in de Van der Pekbuurt, ontworpen door de gelijknamige architect, zijn gebouwd tussen 1920 en 1930. Het woningbouwproject werd opgezet om de nood op de Amsterdamse woningmarkt te lenigen. De woningen waren eigendom van Woningbedrijf Amsterdam. Dit gemeentelijke bedrijf is inmiddels - diverse fusies later - opgegaan in Ymere.
De vernieuwingsoperatie van de Van der Pekbuurt maakt deel uit van de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam-Noord. In dit bredere kader moeten Van der Pekbuurt en Mosplein (zie kader) en het nabijgelegen chique Overhoeks geen gescheiden enclaves blijven. Vandaar ook dat Overhoeks geen apart winkelcentrum krijgt.

Mosveld wordt wijkwinkelcentrum
Het streven is om tegelijk met de vernieuwing van de Van der Pekbuurt het Mosveld te transformeren tot een wijkwinkelcentrum. Rond het Mosplein wordt ruim 7000 vierkante meter aan winkels en horeca gebouwd en 215 woningen in zowel de vrije- als de sociale sector. Ook een parkeergarage zit in de plannen. Dit plein – tot in de jaren zestig het thuisstadion van voetbalclub De Volewijckers en daarna marktplein - ligt op de kop van de Van der Pekstraat. Momenteel ligt het plein er wat armoedig bij. Dat blijft nog wel even, want pas eind 2011 start een vernieuwingsoperatie, in plaats van eind dit jaar zoals was gepland. Volgens een woordvoerder van stadsdeel Noord heeft de vertraging te maken met een negatief saldo van het stedelijke Vereveningsfonds waaruit grootschalige bouwplannen worden gefinancierd. Wel worden de twee al jaar geleden dichtgetimmerde panden van Albert Heijn aan de rand van het plein gesloopt. Het ontwikkelen van het wijkwinkelgebied is in handen van Multi Vastgoed. De woningen worden ontwikkeld door Delta Forte, een ontwikkelingsmaatschappij van woningcorporatie Rochdale.

In 2007 werd door Ymere in samenspraak met bewonerscomité Van der Pek een sociaal plan opgesteld voor de bewoners. Hierin was sprake van vrijwillige verhuizing van de reguliere huurders uit het door Ymere aangewezen onderzoeksgebied dat bestaat uit 367 woningen. Inmiddels zijn ruim tweehonderd woningen in dit gebied vrijgekomen. De bewoners zijn met een stadsvernieuwingsurgentie vertrokken naar elders. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd.
Twee woonblokken blijven leeg en worden binnenkort gestript om onderzoek te kunnen verrichten naar de technische staat. Afhankelijk van de uitkomst wordt een bouwplan gemaakt. Vanaf 2012 kan dan begonnen worden met de fysieke aanpak van de woningen in het onderzoeksgebied. De renovatie van de resterende 1100 woningen buiten het proefgebied staat vanaf 2015 op de agenda. Volgens Ymere gaat in de vernieuwingsperiode regulier klachtenonderhoud gewoon door. Behalve wanneer het klachten betreft waarvoor een ingrijpende aanpak nodig is.
Bewonerscomité Van der Pek (dat binnenkort opgaat in Huurdersvereniging Van der Pekbuurt) denkt er het zijne van. Buurtbewoner Bert: “De woningen hier zijn al jaren aan het verkrotten. Al in 1998 trok ik aan de bel omdat het voegwerk uit de muren viel en ik last had van doorslaand vocht in mijn woning. Daar is tot op de dag van vandaag niets aan gedaan. De laatste keer dat ik mijn beklag deed was in 2007. Toen kreeg ik te horen dat dat soort onderhoud vanwege de renovatieplannen dit niet meer gepleegd wordt. Dit is een van de vele voorbeelden die erop duiden dat er sprake is van achterstallig onderhoud op grote schaal.”

Bloksgewijs renoveren

De grootschalige aanpak van de wijk heeft volgens leden van het bewonerscomité veel te maken met de komst van Overhoeks. Bert: “Naar ons idee willen ze de huidige bewoners de buurt uit jagen door het aantal sociale huurwoningen te halveren en de huren in het algemeen fors te verhogen. Ymere heeft al een groot aantal mensen weten te verleiden die inmiddels zijn vertrokken met een stadsvernieuwingsurgentie. Ymere en het stadsdeel hebben hun mond vol over de noodzaak van sociale cohesie in de buurt. Die wordt zeker niet bevorderd door de oude bewoners de buurt uit te jagen en woningen langdurig leeg te laten staan of tijdelijk te verhuren aan mensen van buiten de wijk.” De mogelijkheid om stadsvernieuwingsurgentie aan te vragen stopt op verzoek van het bewonerscomité op 1 april om verdere leegloop van de buurt tegen te gaan.
Volgens het bewonerscomité houdt Ymere zich niet aan het sociaal plan uit 2007. Buurtbewoonster Anke: “Er is toen vastgelegd dat er pandsgewijs gerenoveerd zou worden in plaats van bloksgewijs. Een renovatie per pand is veel minder belastend voor de buurt en de bewoners en maakt het mogelijk dat bewoners die geen renovatie willen, niet hoeven te verhuizen. Een woonwensenonderzoek van zowel Ymere als van het bewonerscomité in 2007 liet zien dat driekwart van de bewoners voor die aanpak was. Nu is er toch gekozen voor een bloksgewijze aanpak. Overigens gaf ook ruim zeventig procent van de bewoners in het woonwensenonderzoek aan tevreden te zijn met hun woning en met de buurt en dus niet willen verhuizen. De afspraken uit het sociaal plan worden niet nagekomen terwijl drie jaar geleden al duidelijk werd dat er geen draagvlak onder bewoners is voor de werkwijze die Ymere nu voorstaat.”
Projectleider Aslan is van mening dat er wel goed overleg wordt gepleegd. “Van begin af aan zijn de bewoners bij het proces betrokken. We streven naar een gedeelde visie van bewoners, stadsdeel en Ymere. We willen deze kans zo goed mogelijk benutten. En hoewel alles nog afhangt van het technisch onderzoek gaat zowel het stadsdeel als Ymere niet uit van sloop. Ook Henny Timmerije, procesmanager Ymere, kan momenteel nog niets zeggen over de fysieke ingegrepen. Timmerije: “Het is een grootschalig project waarbij elke keuze die je maakt grote gevolgen kan hebben. Daarom wordt de procedure heel zorgvuldig gevolgd en wordt er eerst heel degelijk onderzoek gedaan naar de technische staat van de woningen. Er is nog geen zinnig woord te zeggen over de uitkomst. Het is jammer dat het bewonerscomité nu al zoveel wantrouwen heeft ten opzichte van het project. We blijven met elkaar in gesprek.”

Reprobouw?

Timmerije houdt alle opties open, ook eventuele sloop. “De focus ligt op dit moment op herstructurering. We streven naar renovatie of bijvoorbeeld reprobouw. Dat betekent sloop maar dan worden de woningen in dezelfde stijl herbouwd. En nogmaals, dat is afhankelijk van het technisch onderzoek. Maar bij alles wat we doen is het bewonerscomité voor ons een belangrijke gesprekspartner. Het is zeker niet de bedoeling de huidige bewoners de wijk uit te jagen. Integendeel. En het gaat natuurlijk niet alleen om stenen; Ymere investeert ook fors in het bevorderen van de leefbaarheid en de economische groei in de wijk.”
Een ander pijnpunt voor de bewoners is het feit dat Ymere geen garantie geeft voor terugkeer naar de eigen woning na de aanpak. Volgens Timmerije kan die garantie niet worden gegeven, omdat een aantal kleine woningen zal worden samengevoegd. Wel wordt de bewoners terugkeer naar de buurt gegarandeerd. Het bewonerscomité vreest echter een flinke huurverhoging na de aanpak van de buurt waardoor mensen met een laag inkomen niet terug kunnen keren.
Om meer zeggenschap te krijgen in het proces wordt binnenkort een huurdersvereniging opgericht. Er hebben zich inmiddels meer dan honderd buurtbewoners aangemeld als potentieel lid. Een ding staat voor de leden van het buurtcomité als een paal boven water: zij zullen er alles aan doen om ‘hun prachtwijk’ te behouden.

Janna van Veen

WIA 2009: Vier opvallende buurten

admin — Wed, 20 Jan 2010 09:41:50 +0100

WIA 2009: Vier opvallende buurten

Delen Holendrecht/Reigersbos zakken weg
Indische Buurt West
Overtoomse Veld: nog net onvoldoende, wel meer vertrouwen
Transvaalbuurt: containeradoptie tegen vervuiling

Delen Holendrecht/Reigersbos zakken weg

Grootste daler

Amsterdam-Zuidoost is het enige stadsdeel in de leefbaarheidsrapportage dat in algemene tevredenheid met de buurt achteruitgaat: van een 6,9 naar een 6,8. Niet schokkend op het eerste gezicht. In grote delen van Zuidoost gaat het juist goed, met lichte stijgingen en zelfs een significante toename van 0,4 punt tot een 7,8 in Nellestein. Maar deze winst wordt volledig tenietgedaan in Holendrecht. En dan niet in het oostelijke deel, met zijn grondgebonden koopwoningen, maar in de buurten die in de statistieken Holendrecht-West en Reigersbos-Noord heten. De tevredenheid daalde daar respectievelijk met 0,3 punt naar een 6,2 en met 0,7 naar 5,6. De buurten bestaan voornamelijk uit rond dertig jaar oude sociale huur- portieketagewoningen van de corporaties Eigen Haard en Stadgenoot.
Waarschijnlijk spelen de breed in de media uitgemeten verloedering van het winkelcentrum en geweldsincidenten in de buurt een rol bij de achteruitgang. In Holendrecht-West daalde het cijfer voor ‘overlast van criminaliteit’ van 7,4 naar 6,5; in Reigersbos-Noord bleef de schade beperkt tot een daling van 0,1 punt naar 7,0. Voor het stadsdeelbestuur staat allang vast dat het winkelcentrum op de schop moet, zegt voorzitter Elvira Sweet. Maar met de plannen hiervoor wil het niet lukken, zeker nu niet met de kredietcrisis. Op korte termijn wil het stadsdeel veel aan de leefbaarheid doen. Meer toezicht en handhaving, meer blauw op straat, verbetering van de bestrating en speelplekken en gerichte aanpak van overlastgevende jongeren, zo somt Sweet op. De graffiti is inmiddels verwijderd.

Naast criminaliteit en overlast van vervuiling (van 6,7 naar 5,5 in Holendrecht-West), is er nog een zorgwekkende ontwikkeling: burenoverlast. Het cijfer hiervoor daalde in Holendrecht-West met 0,7 naar 6,3, en in Reigersbos-Noord met een schrikbarende 1,7 naar 6,7. Kennelijk heeft zich hier een flinke verandering in het bewonersbestand voorgedaan. Gaat het om het bekende waterbed; nemen stadsvernieuwingsurgenten hun problemen mee naar hun nieuwe buurt? Woordvoerster Liesbeth Draaijer van Eigen Haard: “Ouderen die er vanaf het begin woonden, zijn weggetrokken. Ervoor in de plaats kwamen veel gezinnen in de veelal ruimere woningen. Vaak gaat het om mensen met lage inkomens, eenoudergezinnen en gezinnen met meerdere kinderen. Die kinderen kunnen overlast geven.”
Moeten notoire probleemhuishoudens uit de herhuisvesting niet worden geweerd uit de buurt; door de overlast zullen zittende bewoners immers nog sneller wegtrekken? “Wij noemen deze huishoudens geen probleemgevallen,” zegt Sweet. “Het zijn weliswaar anders samengestelde huishoudens, mensen waarmee we moeten praten, die onze aandacht verdienen, waarmee we aan de slag moeten gaan. Het weren van mensen is niet aan de orde.” Draaijer: “Binnen Eigen Haard denken we over aanpassing van de toewijzingsregels voor delen van Holendrecht, want het is niet overal even slecht. Er zouden dan eisen kunnen worden gesteld aan minimuminkomen en het aantal kinderen. Maar het is zeker geen concreet plan, we praten erover. We proberen ook met ons verkoopprogramma beter gesitueerde bewoners te trekken. Maar de verkopen vallen tegen. We weten niet in hoeverre het door de kredietcrisis of door het imago van de buurt komt.” Sweet vertelt dat met de corporaties wordt overlegd over investeringen in bewonersparticipatie en -emancipatie. Eigen Haard voert al intensief overleg met bewoners en onderneemt actie met ze, vult Draaijer aan. Daarvoor is speciaal de groep Bewoners met Pit in het leven geroepen.
Sweet gaat voor Holendrecht-West de officiële status van aandachtswijk en de daarbij horende extra financiering aanvragen. “Het aanwijzen van die wijken is gebeurd op gegevens van enkele jaren geleden. En hier is in de tussentijd veel veranderd.” [JvdT]

Indische Buurt West

Sterkste stijger:
6,3 naar 7,0

Het is nog maar zes jaar geleden dat het westelijk deel van de Indische Buurt in de ogen van bewoners de minst leefbare plek van Amsterdam was. Voor de stadsdeelbestuurders was er één troost: in Overtoomse Veld en de Kolenkitbuurt was het niet veel beter. Terwijl de situatie in de Westelijke Tuinsteden in de afgelopen jaren slechts langzaam verbeterde, is de Indische Buurt in de leefbaarheidsonderzoeken omhoog geschoten. In 2003 scoorde het westelijk deel nog het laagste van Amsterdam met 5,3; nu een 7. In vergelijking met twee jaar geleden kwam er 0,7 punt bij.
Er is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de buurt en dat lijkt zich nu uit te betalen. Het stadsdeel knapte allerlei straten en pleinen op en particuliere huiseigenaren verbeterden honderden huurwoningen die na splitsing aan starters werden verkocht. Woningcorporatie de Alliantie renoveerde nog eens 850 woningen, waardoor de karakteristieke bebouwing van honderd jaar geleden in het noordwestelijk deel behouden bleef. Een deel van de woningen werd samengevoegd en in de koop- of middeldure huursector gebracht, terwijl andere appartementen in de sociale verhuur bleven. Binnen enkele jaren pakt de corporatie nog eens 850 woningen aan, terwijl ze ook nog 225 nieuwe appartementen gaat bouwen. Door alle veranderingen is de bevolkingssamenstelling inmiddels gevarieerder geworden, vertelt gebiedsontwikkelaar Hillechien Meijer van de Alliantie. “Het noordwestelijk kwadrant heeft nu meer autochtonen, 25- tot 35-jarigen en startende ondernemers dan andere delen van de wijk.”
Waar het oordeel over het westelijk deel van de buurt flink is gestegen, blijft die in het oostelijk deel nog wat achter. Op een aantal deelscores zoals woningonderhoud, sociale samenhang en veiligheid, is het westen de buurten ten oosten van de Molukkenstraat voorbijgestreefd. De komende jaren zullen de leefbaarheidsscores meer naar elkaar toe groeien, verwacht Eigen Haard-directeur Chrétien Mommers. Al blijft het noordwestelijk deel door zijn charmante negentiende-eeuwse bebouwing een streepje voor hebben op de stadsvernieuwingspanden die domineren in de rest van de wijk. “De komende jaren gaan we vooral in het noord- en zuidoostelijk kwadrant panden opknappen en nieuwe appartementen bouwen. We zijn ook in gesprek met het stadsdeel om bij de nieuwbouw rond het Sumatraplantsoen een deel van de grondopbrengsten terug te laten vloeien in een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Hopelijk zijn we daar nog voor de gemeenteraadsverkiezingen met elkaar uit.”
Dat hoopt coördinerend stadsdeelwethouder voor de Indische Buurt Nico Papineau Salm ook: “Zonder die extra bijdrage hebben we geen sluitende grondexploitatie en kan er bijvoorbeeld geen parkeergarage onder het plein komen.” Voor het opknappen van het Makassarplein in het noordoosten van de wijk is Salm eveneens op een bijdrage van de centrale stad aangewezen. Eigen Haard gaat er woningen renoveren en slopen, waarna het stadsdeel het plein een grondige facelift wil geven. Het is de bedoeling dat dit kwadrant met het Flevohuis wordt uitgebouwd tot een woonservicewijk. Hoewel de vereveningspot leeg is en de stad in de komende tijd zwaar moet bezuinigingen, blijft Salm optimistisch over het slagen van de twee grote vernieuwingsprojecten. “We moeten juist nu doorpakken.” [JB]

Overtoomse Veld: nog net onvoldoende, wel meer vertrouwen

Onvoldoende: 5,9

De wijk Overtoomse Veld in Slotervaart is in 2009 de enige buurt die een onvoldoende scoort in algemene tevredenheid. De 5,6 van 2009 is wel beter dan de 5,4 van twee jaar geleden, maar nog lang niet de 8 die stadsdeelwethouder Ineke Ketelaar voorspelde toen NUL20 haar in 2007 aan de tand voelde over het leefbaarheidsonderzoek. “Dat was inderdaad gekscherend bedoeld,” zegt Ketelaar nu. “En wat je wel ziet is dat het vertrouwen in de toekomst van de buurt enorm is toegenomen, met 0,6 punt naar een 6,2. Bewoners hebben meer vertrouwen in de vernieuwing die hier plaatsvindt.”
De score op ‘overlast door vervuiling’ is flink verslechterd van 5,5 naar 4,9. “Dat blijft inderdaad een probleem. De buurt verkeert in een totale renovatie, en daardoor ziet het er sowieso rommelig uit, met bouwketen, hekken en wegwaaiend zand. Daarnaast zijn er veel scholen in de buurt, met leerlingen die brood- en chipszakjes en blikjes op straat gooien. We hebben doorlopend overleg met die scholen, maar het is een enorme hoeveelheid kinderen die je niet allemaal in hun kraag kunt grijpen,” aldus Ketelaar. “Eigenlijk doen we sinds een aantal jaren in Overtoomse Veld veel meer dan in andere buurten: twee keer per dag vegen en elke dag het vuil rond de containers weghalen. Ik wil het probleem niet bagatelliseren, maar ik denk dat er ook een subjectieve component in zit. Dat het mensen nu meer opvalt, juist doordat we er meer aan doen. Pas hebben we ook deskundigen ernaar laten kijken, en bij die inspectie kreeg de buurt een 8,4.” Voor de toegenomen overlast door buren (van 7,6 naar 7,2) heeft Ketelaar niet direct een verklaring. “Misschien komt dat ook door de renovaties, waarbij bewoners het getimmer in andere woningen horen.”
Die 8 voor tevredenheid komt er wel, zegt Ketelaar. Maar aan een tijdsvoorspelling wil ze zich niet meer wagen, gezien de lastige financiële situatie waarin de corporaties verkeren.

Transvaalbuurt: containeradoptie tegen vervuiling

Stijger:
6,1 naar 6,5

In de Transvaalbuurt is de leefbaarheid de afgelopen twee jaar duidelijk vooruitgegaan. Het algemene rapportcijfer dat de bewoners hun buurt gaven steeg van een 6,1 naar een 6,5 en het vertrouwen in de toekomst van de buurt nam navenant toe, van een 6,2 naar een 6,7. De toegenomen tevredenheid lijkt vooral het gevolg van het terugdringen van de vervuiling. De 5,4 die de buurt hier scoort is nog steeds onvoldoende, maar aanzienlijk beter dan de 4,4 in 2007.
De aanpak van Oost-Watergraafsmeer is simpel en deels onorthodox. “Eerst hebben we het veegsysteem aangepast. In plaats van de standaardroutes kijken we nu eerst waar vegen het hardste nodig is,” zo vertelt Pieter Klapwijk, programmamanager wijkaanpak namens het stadsdeel. “Daarnaast hebben we een adoptiesysteem voor afvalcontainers ingevoerd. Rond de 75 procent van de containers is geadopteerd. Dat betekent dat buurtbewoners een oogje in het zeil houden en via een kort lijntje het stadsdeel waarschuwen als er veel vuil omheen ligt.” Het stadsdeel doet ook veel aan voorlichting en het betrekken van zowel kinderen als volwassenen bij de aanpak. Scholen werden bezocht en op een ‘Schoondag’ trokken kinderen de wijk in om zwerfvuil te rapen. Al deze initiatieven zijn voor een groot deel te danken aan Mario Weij, de gebiedsmanager van stadsdeelwerken. “Die verdient echt een pluim,” zegt Klapwijk.
Ook het gebied van veiligheid wordt volgens Klapwijk veel gedaan. Er zijn vijf gebiedsverboden afgekondigd voor drugsdealers. Stadsdeel, politie, corporaties en GGD werken intensief samen om drugswoningen en malafide horeca aan te pakken. Inmiddels zijn zes drugspanden ontruimd. Toch zijn deze inspanningen maar beperkt terug te vinden in het veiligheidscijfer, dat slechts licht steeg van 5,4 naar 5,5. Met name de VVD in de gemeenteraad vindt dat de bestrijding van drugsoverlast te traag gaat. De partij eist mobiel cameratoezicht. Overigens zet het stadsdeel vanaf januari een zogeheten ‘stadsmarinier’ in de buurt in om dubieuze horeca aan te pakken. Bewoners klagen ook nog over hangjongeren, hoewel de overlast van ‘andere groepen mensen’ volgens de leefbaarheidsrapportage aanzienlijk is afgenomen. Het cijfer hiervoor is met maar liefst 0,7 punt gestegen naar 6,2. [JvdT]

Tevredenheid Amsterdammers opnieuw toegenomen

admin — Tue, 19 Jan 2010 16:28:53 +0100

Leefbaarheidsonderzoek: Indische buurt en Kolenkit stijgers, Holendrecht/Reigersbos daalt

Tevredenheid Amsterdammers opnieuw toegenomen

Amsterdammers zijn behoorlijk tevreden over hun buurt. Dat blijkt uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2009 (WiA). Bewoners geven hun buurt gemiddeld een rapportcijfer van 7,3. De stijgende lijn van de afgelopen jaren wordt daarmee voortgezet. De enige buurtcombinatie die nog een onvoldoende scoort is Overtoomse Veld. De hekkensluiter van weleer, de Kolenkit, is in 2009 op een voldoende uitgekomen: 6,1.

Totaaloordeel over buurt per stadsdeel

Totaaloordeel over de buurt. In de tabellen staat steeds met groen aangegeven welke drie stadsdelen het hoogst en in rood welke drie stadsdelen het laagst scoren. Indien het vierde stadsdeel hetzelfde rapportcijfer heeft als het derde, worden maar twee stadsdelen ingekleurd, etc.

Klik op de tabel om een grotere versie in een nieuw venster te zien.

Mate van overlast van vervuiling

Klik op de tabel om een grotere versie in een nieuw venster te zien.

Amsterdammers staan bekend als notoire mopperkonten, maar volgens het laatste leefbaarheidsonderzoek zijn ze gemiddeld gesproken redelijk tevreden over hun buurt. Op de vraag: Hoe tevreden bent u met uw buurt? geven ze in 2009 gemiddeld een 7,3. Daarmee wordt een gestage stijging sinds 2001 (6,9) voortgezet. Deze conclusie sluit goed aan bij de landelijke ‘leefbarometer’, waaruit blijkt dat de hoofdstad tussen 1998 en 2008 de grootste leefbaarheidswinst van Nederland heeft geboekt. Overigens is in vrijwel alle grote steden de tevredenheid over de buurt toegenomen.

Stijgers en dalers

Bewoners van stadsdeel Centrum (8,1) zijn net als in eerdere WiA-onderzoeken het meest tevreden over hun buurt. Centrum wordt gevolgd door Zuideramstel (8,0). In de onderzoeken vanaf 2001 was Oud-Zuid steevast op plek nummer twee te vinden, maar in 2009 staat Oud-Zuid op een gedeelde derde plek met Oud-West (7,9).
De stadsdelen Bos en Lommer (van 6,3 naar 6,6) en Zeeburg (6,9 naar 7,2) vertonen de sterkste toename van tevredenheid tussen 2007 en 2009, gevolgd door Zuideramstel (7,8 naar 8,0). De stijgende tevredenheid in Zeeburg komt voornamelijk door de Indische Buurt West, die van 6,3 naar 7,0 steeg.
De grotere tevredenheid in Bos en Lommer is vooral toe te schrijven aan de Kolenkit (5,7 naar 6,1) en de Erasmusparkbuurt (6,6 naar 6,9). De wijkaanpak lijkt zowel in Oost als West zijn vruchten af te werpen. De tevredenheid over de buurt neemt in de periode 2007-2009 licht af in Amsterdam-Zuidoost (6,9 naar 6,8).
In de periode 2005-2009 zien we dat naast Bos en Lommer en Zeeburg ook stadsdeel Oud-West (van 7,5 naar 7,9) een sterke stijging meemaakt. Het oordeel over de buurt in Oud-West wordt al sinds 2001 beter.
In de periode 2001–2009 zijn vooral de rapportcijfers in Bos en Lommer, Zeeburg en Westerpark sterk gestegen. Bos en Lommer ligt weliswaar ver onder het Amsterdamse gemiddelde, maar ging deze periode wel van een 5,4 naar een 6,6. Noord en Geuzenveld-Slotermeer zijn de enige stadsdelen die over de periode 2001-2009 een daling van tevredenheid laten zien.
Veel last van vuil
Amsterdammers lijken zich evenals in voorgaande jaren het meest te ergeren aan straatvuil. Voor ‘Overlast door vervuiling’ geven ze in ieder geval het laagste cijfer: 6,0 (een hoog rapportcijfer betekent weinig overlast). Daarna volgen overlast van parkeren (6,5), verkeer (6,8), criminaliteit (6,9), andere groepen mensen (6,9) en buren (7,2). De overlast van criminaliteit, vervuiling en andere groepen mensen is wat afgenomen sinds 2007, terwijl die van buren en parkeren is toegenomen.
Maar liefst zes stadsdelen krijgen gemiddeld een onvoldoende voor de overlast van vervuiling. Meest vervuilde stadsdelen zijn volgens de bewoners Geuzenveld-Slotermeer, Bos en Lommer en De Baarsjes. Geuzenveld-Slotermeer, Westerpark en Slotervaart scoren lager dan in 2007. Tussen 2007 en 2009 is deze overlast het sterkst gedaald in de stadsdelen Oost-Watergraafsmeer (van 5,8 naar 6,2) en Zeeburg (6,0 naar 6,3). Amsterdam als geheel scoort net een voldoende in 2009 (6,0) een stijging ten opzichte van 2007 (5,9). Best beoordeeld wordt - al sinds het eerste onderzoek in 2001 - stadsdeel Zuideramstel (6,6).
Op buurtcombinatieniveau vinden bewoners van Overtoomse Veld hun buurt het vuilst. Bovendien is het rapportcijfer voor de overlast van vervuiling daar verder gedaald van een 5,5 in 2007 naar een 4,9 in 2009. De schoonste buurt van de stad is volgens de bewoners Landelijk Noord (Waterland en Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk, gemiddeld 7,6). De Transvaalbuurt had de sterkste afname van vervuiling (4,4 naar 5,4), maar scoort nog steeds onvoldoende.

Minder hotspots

Achtergrond

Sinds 1995 wordt tweejaarlijks het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) gehouden. Dat geeft een beeld van de ontwikkeling van de woningvoorraad, het inkomen van de Amsterdammers, hun tevredenheid met hun woning en woonomgeving, en hun verhuis- en woonwensen. Wonen in Amsterdam wordt uitgevoerd in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. Vanaf 2001 zijn vragen opgenomen over de leefbaarheid – over schoon, heel, veilig en ‘prettig samenleven’. In 2009 werkten ruim 18.000 Amsterdammers mee; daarmee zijn de gegevens tot op buurtcombinatieniveau betrouwbaar.

Dit artikel is een verkorte weergave van het factsheet ‘Leefbaarheid’ dat deze maand verschijnt.

Alle factsheets en rapportages over Wonen in Amsterdam zijn vanaf verschijnen te downloaden op www.afwc.nl en www.wzs.amsterdam.nl

Als we inzoomen op het schaalniveau van de buurtcombinatie dan haalt Grachtengordel-West de hoogste tevredenheidsscore (8,6), gevolgd door de Haarlemmerbuurt (8,5), de Apollobuurt in Oud-Zuid (8,4) en het Museumkwartier/Duivelseiland (8,4). Verrassend is de opmars van de Haarlemmerbuurt in de top drie; een extra illustratie van de stijgende waardering voor het wonen in het Centrum.
Aan de onderkant van de lijst is er goed nieuws: het aantal buurtcombinaties met een onvoldoende blijft afnemen. Van tien stuks in 2001 naar nog maar één in 2009: Overtoomse Veld in Slotervaart met een 5,6. Maar ook hier zijn tekenen van voorzichtig herstel, want in 2007 scoorde de buurt nog een 5,4. De Kolenkit steeg voor het eerst naar een voldoende: 6,1 (5,7 in 2007).
Verandering in de buurtwaardering
De tevredenheid over de buurt is tussen 2007 en 2009 het meest toegenomen in de Indische Buurt West (van 6,3 naar 7,0), gevolgd door de Kolenkitbuurt (5,7 naar 6,1). Ook op de Burgwallen Oude Zijde, in de Transvaalbuurt en Nellestein is de buurttevredenheid gegroeid.
In stadsdeel Noord lijkt aan de dalende waardering een einde te komen. Zo ging Banne Buiksloot van 6,4 naar 6,8.
De enige buurtcombinatie in Amsterdam waar het totaaloordeel tussen 2007 en 2009 significant is gedaald is Holendrecht/Reigersbos, van 7,1 naar 6,7. Terwijl in de Bijlmermeer de stedelijke vernieuwing zorgt voor grotere tevredenheid over de buurt, lijkt de leefbaarheid in Holendrecht/Reigersbos achteruit te gaan. Vooral de overlast van buren is toegenomen en mensen voelen zich minder thuis in de buurt (van 7,7 naar 7,4). Binnen de buurtcombinatie is de waardering voor de buurt het laagst in Holendrecht-West. Ook de overlast van criminaliteit is in dit deel van de buurt toegenomen. Op het Holendrechtplein is de laatste jaren sprake van een toename van winkeldiefstallen, drugsoverlast en straatroof.

Ook in een langere periode (tussen 2001 en 2009), blijkt de tevredenheid over de buurt het sterkst te zijn toegenomen in de Indische Buurt West. In 2009 vinden we het vanzelfsprekend dat deze buurt populair is bij starters en hoog opgeleide nieuwe stedelingen. Maar in 2003 kreeg de Indische Buurt West nog het laagste rapportcijfer van Amsterdam (5,3).

Ook in de Kinkerbuurt, Staatsliedenbuurt, Kolenkit, Erasmuspark en Landlust is de waardering van de buurt er sterk op vooruitgegaan. Veel van deze buurten liggen aan de westkant van de negentiende-eeuwse gordel en de ring ’20 – ‘40. Maar nu zien we ook een grotere tevredenheid in de naoorlogse wijk Kolenkit, buiten de ring A10.
Veranderingen in hot spots
Van jaar tot jaar treden er ruimtelijke verschuivingen op in concentraties van leefbaarheidsproblemen. De status van ‘hot spot’ of ‘probleembuurt’ is gelukkig geen permanent gegeven. Integendeel, de buurtwaardering is in de meeste hot spots juist sterker toegenomen dan het Amsterdamse gemiddelde.

Conclusies

Over een langere periode bezien, valt een aantal zaken op. We zien een toenemende tevredenheid in de gebieden rond het Centrum. Deze gebieden breiden zich steeds verder uit van de negentiende-eeuwse gordel naar de ring ’20–’40, vooral aan de westkant van de stad, waar Bos en Lommer illustratief is. Deze toename van tevredenheid is niet alleen het gevolg van autonome ‘gentrification’. Het is aannemelijk dat de investeringen van woningcorporaties en gemeente in stedelijke vernieuwing en wijkaanpak leiden tot grotere tevredenheid over de buurt. De Kolenkitbuurt scoorde weliswaar het laagst op de landelijke lijst van Vogelaarwijken, maar de leefbaarheid is er inmiddels fors verbeterd. Het is mede aan de stedelijke vernieuwing te danken dat deze ontwikkeling doorzet zowel binnen als buiten de ring A10.

Jeroen van der Veer
(Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties)
San Yin Kan
(dienst Wonen, Zorg en Samenleven)

Het rendement van de corporatie

Wed, 24 Sep 2008 14:16:10 +0200

Het rendement van de corporatie

Eind vorig jaar nam de Tweede Kamer de motie Van Gent c.s aan waarmee de corporaties onder druk werden gezet hun ‘overschotten’ in te zetten voor stedelijke vernieuwing. De sector zelf kreeg de gelegenheid binnen een half jaar met niet-vrijblijvende oplossingen te komen anders zou de politiek ingrijpen. Daarmee kwam het ‘vereveningsvraagstuk’ in alle hevigheid op de politieke agenda. De gestelde tijdslimiet komt snel naderbij.

Herstructurering

De meeste Amsterdamse corporaties zijn relatief ‘arm’, terwijl zij juist staan voor enorme herstructureringsopgaven. In de Bijlmer wordt uiteindelijk bijna vijftig procent van de bestaande hoogbouwwoningen gesloopt. De enorme rijksbijdrage van 540 miljoen euro maakt de investeringen van de corporaties nauwelijks kostendekkend.

Het is nu tien jaar na de start van de ‘bruteringsoperatie’ van staatssecretaris Heerma. De overheid heeft sindsdien veel minder uitgegeven aan volkshuisvesting, dat staat vast. Maar even vast staat dat de productie van huurwoningen fors is teruggelopen. Omdat in diezelfde periode het weerstandsvermogen van de gezamenlijke corporaties flink is gegroeid, verwijt een aanzwellend koor van politici corporaties dat ze meer prioriteit geven aan financiële prestaties dan aan maatschappelijke taken. Tot de critici hoort ook de woonbond die vindt dat corporaties te lage en verkeerde ambities hebben.
Het Centraal Fonds (CFV) heeft becijferd dat de Nederlandse corporaties over het jaar 2000 een vermogensovermaat hebben van 10 miljard euro. De prognose is dat dit in 2005 is gestegen tot ¤ 18 miljard.
Maar de vermogens zijn zeer ongelijk verdeeld. De honderd rijkste corporaties beheren in 2000 in totaal 172.000 woningen en hebben een vermogensovermaat van ¤ 2,5 miljard. De honderd armste corporaties hebben 664.000 woningen en een vermogensondermaat van 1,5 miljard euro. Bijkomend probleem is dat woningcorporaties in Amsterdam en andere grote steden over onvoldoende middelen beschikken om de investeringsopgave in hun werkgebied te realiseren.
De in Aedes verzamelde corporaties onderkennen deels deze ‘mismatching’, maar verwerpen oplossingen die inbreuk maken op het individuele beschikkingsrecht van de corporatie. In het verleden heeft de sector een aantal ‘matchinginitiatieven’ genomen zoals collegiale financiering, het WoonInvesteringsFonds, het College Sluitend Stelsel en de Matchingsmarkt. Het laatste voorstel uit corporatiehoek is Het Garantiefonds voor de Stedelijke Vernieuwing, het eerste niet-vrijblijvende antwoord op het ‘matching’-probleem.
Er liggen daarmee inmiddels drie voorstellen op tafel die een sluitend en niet-vrijblijvend antwoord op het vereveningsvraagstuk beogen. Behalve het Garantiefonds (Vernieuwde Stad, WSW en Aedes) zijn dat het Sectorfonds Woningcorporaties te voeden met vermogensafhankelijke heffingen (GroenLinks, PvdA) en de InvesteringsMaatschappij Stedelijke Vernieuwing van de VROM-Raad.

Vereven, heffen of garanderen?

Het Garantiefonds houdt in dat er naast het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een tweede borgingsinstituut wordt opgericht. Dit instituut moet borg staan voor leningen van corporaties die gezien hun vermogenspositie geen of onvoldoende leningen kunnen aantrekken met borging van het WSW. Het Garantiefonds maakt gebruik van niet-benutte financierings/borgingsruimte van rijke corporaties. Het gaat alleen om garanties, er wordt geen geld overgedragen. De investerende corporatie draait nog altijd zelf voor de eigen onrendabele investeringen op. Dat is ook precies een van de bezwaren van de Woonbond: “Corporaties die van het garantiefonds gebruik maken, zullen hun vermogenspositie toch zien slinken omdat ze toch zélf de rente op de afgesloten lening moeten betalen”, staat er in hun schriftelijke standpuntbepaling.
De initiatiefnemers vinden het juist het grote voordeel dat rijke corporaties vrij blijven om te bepalen hoe zij hun vermogen inzetten. Dat stimuleert het ondernemerschap. Zij kunnen hun vermogen inzetten in de vorm van onderlinge steun, maar ook in de vorm van een participatie, overname of fusie. Alleen wie niets doet voor de sector kan verplicht worden bij te dragen aan het Garantiefonds. De initiatiefnemers hopen het fonds deze zomer al in de lucht te brengen, nog juist op tijd om Den Haag te plezieren.
Het politieke voorstel voor een vereveningsfonds (‘Sectorfonds Woningcorporaties’) beoogt met verplichte heffingen de vermogensovermaat bij ‘rijke’ woningcorporaties over te hevelen naar een fonds waarmee onrendabele investeringen van armlastige corporaties in herstructureringsgebieden worden ondersteund. Veel corporaties zijn hier fel tegen: ‘een boete voor goed ondernemerschap’, ‘een dreigende greep in de kas’, ‘het ondergraaft het zakelijk functioneren’ - zijn enkele van de bezwaren tegen dit plan (zie ook interview met Lex Pouw elders in dit nummer).

Weerstandsvermogen van Amsterdamse corporaties: weinig marge

Wie geld wil lenen moet onderpand hebben. Kapitaalverschaffers kijken bij corporaties naar hun weerstandsvermogen. Dat is eenvoudig gezegd het deel van het totale vermogen dat door eigen kapitaal is gedekt. Het wordt uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal, waarin posten als eigen vermogen, herwaarderingsreserve, immateriële vaste activa en voorzieningen zijn verwerkt.
Banken hanteren bij het verstrekken van kredieten doorgaans een minimum van 25%, maar voor corporaties geldt een soepeler regiem. Dat komt omdat hun leningen worden gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, met als achtervang gemeenten en de landelijke overheid.
Volgens de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting bedroeg het weerstandsvermogen van de gezamenlijke Amsterdamse corporaties in 2001 ruim een miljard euro (¤ 1.170.773.000). Voor dit jaar werd een lichte groei voorzien 2003 (1.211.299.000 euro), maar deze prognose gaat nog uit van verkoop van een aanzienlijk aantal woningen. (Het totaal aantal woningen zou zakken van 218.826 in 2001 naar 217.270 in 2003). Maar de buitengewone baten uit verkoop blijven nu al behoorlijk achter bij de prognoses.
Volgens de prognose zou het weerstandsvermogen van de Amsterdamse corporaties dit jaar groeien van 15,2 in 2001 tot 16,1 procent in 2003.
Dit cijfer wordt door het CFV via een zelf ontwikkelde berekeningsmethode ‘gecorrigeerd’ tot gemiddeld 17,9% over 2001. Voor 2003 wordt uitgegaan van een percentage van 18.
Volgens het CFV zou het ‘minimaal benodigde gecorrigeerde weerstandsvermogen’ voor Amsterdam op 18,6% moeten liggen om een voor investeerders gezond risicoprofiel op te leveren. Met andere woorden: de marges zijn niet breed.

Dat beeld wordt bevestigd door de maatregelen die het CFV nam naar aanleiding van de financiële verslaglegging over 2001: een viertal Amsterdamse woningcorporaties verloren de A-status, die staat voor een gezonde financiële positie. Hun weerstandsvermogen zou te laag zijn in verhouding tot hun ambities. Hoewel het CFV zelf geen namen wil noemen, is het een publiek geheim dat De Key, de Algemene Woningbouwvereniging, Het Oosten en de Olympus Groep de B-status hebben gekregen. Zij kunnen rekenen op strenger toezicht van het CFV. Het vastgoedfonds LievenDeKey heeft de C-status. Bij de D-status dwingt de CFV een sanering af. Dit overkwam de Woningstichting Nieuw Amsterdam.
Het CFV kijkt bij de interpretatie van cijfers altijd naar marktomstandigheden en ambities van corporaties. In Amsterdam spelen herstructureringsopgave en tegenvallende verkoop van huurwoningen een rol bij het verlies van de A-status van genoemde corporaties, aldus districtsadviseur Jan Weggemans.

De VROM-raad kwam ondertussen met een praktisch voorstel: alle corporaties storten verplicht een deel van hun vermogen bij het CFV. Die stelt als een soort bank kapitaal beschikbaar voor de financiering van herstructureringsprojecten. Daarbij wordt verwezen naar vijftig urgente herstructureringsgebieden in Nederland. In juni zou de regering daartoe het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting moeten wijzigen.

Maatschappelijk rendement, hoe meet je dat?

Corporaties verkeren in een hybride positie: ze worden geacht een gezond financieel beleid te voeren maar ook te investeren in nauwelijks rendabele of zelfs onrendabele maatschappelijke doelen. Probleem daarbij is dat die maatschappelijke taakstelling wel in algemene termen is vastgelegd, maar dat er nauwelijks toetsbare criteria zijn opgesteld. De vraag hoe je maatschappelijk rendement meet, moet nog grotendeels beantwoord worden.
De corporaties hebben zelf vorig jaar een begin gemaakt met een prestatiemeting die uitstijgt boven een puur financiële: de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex (kortweg: Aedex). Uitgangspunt van deze Aedex is de uitpondwaarde van het woningbezit. In combinatie met andere waarden ontstaat een zogenaamde ‘balanced scorecard’, een meetmethode die ook andere dan puur financiële prestaties in beeld brengt. Corporaties en toezichthouder zouden daarmee beter inzicht moeten krijgen in de samenhang tussen financieel en maatschappelijk rendement. Het instrument is nog in ontwikkeling en de Aedex zal pas echt gaan leven als onderlinge vergelijking mogelijk wordt. Dan moeten er voldoende deelnemers participeren en dat was in het startjaar 2002 met 22 deelnemers nog nauwelijks het geval. De initiatiefnemers hopen echter binnen enkele jaren een dekkingsgraad van vijftig procent te halen.
De Aedes kwam onlangs nog een ander initiatief: Reflex. Een programma dat prestaties van corporaties vaststelt aan de hand van intensieve gesprekken met belanghebbenden. We kennen dergelijke ‘visitaties’ uit het hoger onderwijs. Deze aanpak staat nog in de kinderschoenen. In het hele land hebben nog maar een paar corporaties, hoofdzakelijk uit kleinere plaatsen, zich ‘laten visiteren’. De grootste stad was Zwolle.
In Amsterdam is nog geen enkele corporatie met Reflex BV in zee gegaan. Een meermalen gehoorde bedenking is dat ze zich al uitgebreid laten controleren door accountants en laten adviseren door organisatie-adviesbureaus. Daarbij is het Reflex-onderzoek, dat zich uitstrekt tot huurdersverenigingen, stadsdelen, zorginstellingen en de gemeente, niet bepaald gratis. Het Reflex-programma heeft zich kortom in de korte tijd van zijn bestaan nog niet de status van keurmerk kunnen verwerven. Een nog te beantwoorden vraag is of het onderzoek door derden als onafhankelijk zal worden gezien. De inspecteurs worden weliswaar van buiten de sector aangetrokken, maar Reflex zelf komt voort uit de Aedes.

Bas Donker van Heel
en Fred van der Molen

Vernieuwing Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren

Tue, 23 Sep 2008 13:59:22 +0200

Vernieuwing Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren
Onvoldoende woningen voor herhuisvesting

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden dreigt te stagneren. Voor de korte termijn zijn er onvoldoende vervangende woningen voor de huishoudens die wegens sloop hun huis moeten verlaten. Maar ook als corporaties en stadsdelen dat probleem weten te overwinnen, blijven er hardnekkige twijfels over de ingeslagen koers. Ze denken na over de bouw van minder koopappartementen en de haalbaarheid van meer eengezinswoningen.

Ans Schagen (67) piekert er niet over haar vriendelijke eengezinshuis aan de Jacques Perkstraat in Geuzenveld-Noord te verlaten. Negen jaar geleden is haar woning nog gerenoveerd. Van onvoldoende kwaliteit is volgens haar geen sprake. Haar woning heeft centrale verwarming, dubbel glas en een vaste trap naar de zolder. Evenmin vindt ze haar huis te klein. Ze geniet van haar tuintjes voor en achter, de intensieve sociale contacten met de overwegend oudere buurtbewoners en het goede uitzicht op het verkeerscircuit van de Burgemeester Roëllstraat.
Ruim vijftig woningen aan zeven hofjes moeten wijken voor de bouw van een moderne stadsstraat: een groot complex met winkels, bedrijfsruimten en een paar honderd dure woningen. Maar de buurtbewoners zijn vrijwel unaniem tegen. Op drie na willen de 56 gezinnen helemaal niet vertrekken.
In september bracht ze haar bezwaren tegen de voorgenomen sloop nog maar eens naar voren tijdens een door het Samenwerkingsverband Bewonersorganisaties Westelijke Tuinsteden en Huurdersvereniging Amsterdam georganiseerd debat in het Tuinstadhuis Geuzenveld/Slotermeer. Slopen of renoveren, dat was de allesoverheersende vraag. Schagen: “Op andere plekken in de Tuinsteden verkopen corporaties soortgelijke woningen. Daar zijn deze woningen goed genoeg om nog lang te worden bewoond. Waarom moeten onze woningen dan tegen de vlakte? Ik begrijp dat niet. Bovendien: waar moeten we naartoe?”

Dit jaar zit de vaart erin

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden houdt vooralsnog vaart. Dit jaar begint de bouw van ruim vijftienhonderd woningen. Van vertraging is volgens Projectbureau Parkstad geen sprake. Van alle projecten die wel gepland zijn maar nog niet gestart, zal dit najaar nog de eerste paal de grond ingaan. Enkele projecten zijn zelfs vervroegd.

Herhuisvestingsprobleem

Herhuisvesting binnen de Westelijke Tuinsteden dreigt inderdaad een probleem te worden, zo zegt Arie de Zeeuw, senior beleidsadviseur van de Dienst Wonen. Voor Bureau Parkstad vervaardigde hij een analyse van de te verwachten herhuisvestingsvraag in de komende drie jaar. Als alle voorgenomen sloopplannen doorgaan en het herhuisvestingsbeleid niet wordt gewijzigd, dan is er over de periode 2004-2006 een tekort van twaalfhonderd vervangende sociale huurwoningen.
Hij baseert zijn verwachtingen op een beoordeling van het gedrag van duizend gezinnen die de afgelopen jaren vervangende huisvesting hebben betrokken. Van hen heeft zeventig procent een vervangende sociale huurwoning binnen de Westelijke Tuinsteden gekregen. Van de rest is de helft naar een sociale huurwoning op een andere plek in Amsterdam vertrokken. En van de nog resterende 150 huishoudens weet hij niet waar ze zijn gaan wonen. Dat betreft onder anderen mensen die een woning hebben gekocht, dan wel Amsterdam hebben verlaten.
“We mogen gerust aannemen dat de komende jaren mensen die een sociale huurwoning verlaten hetzelfde gedrag zullen vertonen,” zo meent De Zeeuw. “Bovendien gaat het de komende jaren om veel grotere aantallen. Volgens het huidige bouwprogramma moeten we voor 3500 gezinnen vervangende woonruimte zien te vinden. Een kleine 2500 huishoudens moet dus een nieuwe woonplek in de Westelijke Tuinsteden vinden. Dat lijkt bij de huidige verhuisbewegingen niet mogelijk. De problemen worden nog eens verergerd door een afnemende mobiliteit op de woningmarkt. Er zijn de laatste tijd gewoonweg minder mensen die van huis wisselen.”
Het door De Zeeuw berekende tekort raakt alle groepen op de woningmarkt. Er ontbreken in zijn rekenkundige exercitie 350 woningen voor grote gezinnen van vijf of meer personen. Er is een probleem voor 450 huishoudens van drie of vier personen. En er is een tekort van vierhonderd woningen voor kleine huishoudens, waaronder 170 woningen voor ouderen. Bij de kleine huishoudens past volgens hem wel een aantekening. “Voor hen is er in zeker opzicht geen sprake van een te klein aanbod; zij zouden een plek kunnen vinden in de bestaande bouw. Toch moet er voor hen ook aanbod in de nieuwbouw zijn. Kleine huishoudens daarvan uitsluiten kan binnen de huidige regelgeving niet. Maar het zou ook niet worden begrepen als zij niet in aanmerking zouden komen voor nieuwbouw, terwijl gezinnen met kinderen daar wel een grote kans op hebben.”

Bedreiging voortgang

Al lijken de aantallen gering op het totale woningbestand, er schuilt volgens De Zeeuw voor de voortgang van het vernieuwingsproces een belangrijke bedreiging in. “Voor de Westelijke Tuinsteden geldt dat er nooit wordt gesloopt zolang er geen goede vervangende huisvesting is. Het is een rekenvoorbeeld; maar stel dat in acht complexen die op de nominatie staan voor sloop elke keer vier of vijf gezinnen achterblijven, omdat we voor hen niet direct vervangende woonruimte beschikbaar hebben. Dan gaat dat ogenschijnlijk maar om 25 tot veertig huishoudens, maar het betekent wel dat het vernieuwingsproces op al die acht plekken tot stilstand komt. Aangezien we van plan waren meer terug te bouwen dan we slopen, zullen de gevolgen daarvan voor een heel grote groep bewoners merkbaar zijn. En dan zal al heel snel het tekort aan vervangende woningen sterk oplopen. Met als onvermijdelijk effect dat uiteindelijk de hele vernieuwing achterop raakt. Bovendien heeft zo’n ontwikkeling ernstige gevolgen voor de woonbuurten die moeten worden vernieuwd. De zo gewenste verandering zal door het stagneren van de sloop veel langer op zich laten wachten. En achterblijvers worden geconfronteerd met woongebouwen die geruime tijd gedeeltelijk leegstaan.”
De Zeeuw benadrukt het belang van “het goed organiseren van het tekort”. “Het gaat om een probleem voor de korte termijn. Het veranderen van bouwplannen biedt dus geen soelaas. Als we nu nieuwe plannen maken, dan duurt het nog jaren voordat we daar iets van merken. En andere oplossingen zijn er eigenlijk niet. Het zal best zo zijn dat een deel van de bewoners van de Westelijke Tuinsteden wel naar de gemeente Haarlemmermeer zou willen verhuizen, maar ook daar zijn die sociale huurwoningen niet beschikbaar. En er zullen ook nog mensen zijn die kunnen worden verleid tot de aanschaf van een koopwoning. Maar dat levert in absolute aantallen evenmin veel op.”

Schaarste organiseren

Het is aan de besturen van de stadsdelen en de centrale stad de verdeling van de schaarste beter te organiseren. Hans Luiten, stadsdeelvoorzitter in Bos en Lommer en woordvoerder van het Bestuurlijk Overleg Parkstad, laat weten dat inmiddels tal van maatregelen worden bekeken om het aanbod aan vervangende woonruimte de komende jaren te vergroten. Nog dit najaar moeten daar besluiten over worden genomen.
“Het gaat erom dat we zodanig aan de knoppen draaien dat het aantal beschikbare sociale huurwoningen toeneemt en de rekensom weer klopt. Daarvoor bekijken we de effecten van alle mogelijke maatregelen. Twintig concrete mogelijkheden worden thans op hun waarde beoordeeld. Daarbij gaat het om heel verschillende dingen. Corporaties kunnen afzien van het liberaliseren van de huurprijs van een contingent grote woningen die juist boven de prijsgrens uitkomen. Dat kan vijftig woningen per jaar opleveren. We kunnen besluiten tijdelijk minder vaak toestemming te geven voor de verkoop van sociale woningen. Het is denkbaar dat we ons sloopprogramma net iets slimmer faseren en bepaalde ingrepen even uitstellen. Of dat we besluiten voor de korte termijn meer sociale woningen en minder koopwoningen te bouwen. Dan hebben we het over woningen die over een paar jaar alsnog door de corporaties mogen worden verkocht.”
Het initiatief voor het oplossen van het tekort ligt op dit moment bij de corporaties. Voor een deel hebben zij het probleem al opgelost. Door geen grote woningen te verkopen, wisselwoningcomplexen aan te wijzen en het aandeel sociale verhuur in nieuwbouwprojecten te vergroten, bedraagt het tekort nog maar zevenhonderd woningen. De corporaties hebben de stadsdelen en de centrale stad bovendien toegezegd, dat zij ook voor het resterende aantal een passende oplossing zullen aandragen. Daarover worden nog deze maand (november) voorstellen gedaan. Deze worden vervolgens met de bewonersorganisaties besproken.

Hans Luiten was namens de stadsdelen ook aanwezig op het al gememoreerde debat over slopen en renoveren. Hij kent de bezwaren zoals Ans Schagen uit Geuzenveld die aanvoert. Toch heeft hij niet de indruk dat onder de bewoners van de Westelijke Tuinsteden het draagvlak voor de vernieuwing afneemt. “We hebben het over een stad met 140 duizend inwoners. Daar wordt heel verschillend gedacht over de vernieuwingsoperatie. Tijdens zo’n debat ontstaat gemakkelijk een vertekend beeld. Er zijn altijd groepen bewoners die liever niet verhuizen. Op hen heeft zo’n bijeenkomst natuurlijk een grote aantrekkingskracht. Verder voerden daar mensen het woord die heel veel belang hechten aan het behoud van het oorspronkelijke karakter van de Westelijke Tuinsteden. We hebben in het verleden onderzoek laten doen naar de monumentale waarde van de Tuinsteden. Terecht heeft wethouder Stadig hen laten weten dat die discussie is geweest en niet opnieuw wordt gevoerd.”
Evenmin voelt Luiten zich aangesproken door de woorden van André Thomsen, gepensioneerd hoogleraar woningverbetering van de Technische Universiteit Delft. Die vindt dat corporaties minder moeten slopen en meer renoveren. Hij heeft geen specifiek onderzoek gedaan naar de omstandigheden in de Westelijke Tuinsteden, maar volgens Thomsen kan Amsterdam die goedkope huizen evenmin missen. Verder twijfelt de hoogleraar in het algemeen aan de motieven van corporaties. Het zou hen niet gaan om de verbetering van woningen, maar veel meer om het spreiden van kansarme bewoners. Bovendien verloopt de vernieuwing zo langzaam, dat buurten jarenlang verkommeren.
Luiten op zijn beurt kent veel mensen die niets liever willen dan dat hun verouderde portieketagewoning snel wordt afgebroken. “We hebben intensief contact met bewonersorganisaties. Er is beslist een heel grote groep bewoners van portiekflats die niets liever zien, dan dat zij vandaag nog de status van stadsvernieuwingsurgent krijgen.”

Matige verkoopcijfers

Niet dat daarmee de vernieuwingsoperatie de komende jaren als een onstuitbaar fenomeen zijn onveranderlijke spoor zal trekken. “Bepaalde signalen mogen we niet ontkennen. Cruciaal in de voortgang van het vernieuwingsproces is de afzet van koopwoningen. Ook wij kunnen niet voorbijgaan aan de matige verkoopcijfers. Woningen zijn te duur. Het is moeilijk kopers te vinden voor appartementen van 230 duizend euro, zoals we die nog wel op het Bos en Lommerplein in mijn eigen stadsdeel hebben gebouwd. We moeten meer woningen voor een prijs van maximaal twee ton aanbieden. Maar het gaat niet alleen om lagere prijzen. We bieden bij de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden ook te weinig variatie. Het aanbieden van alleen maar gelijksoortige koopappartementen heeft zijn langste tijd gehad. Met de consortia hebben we afgelopen zomer al de afspraak gemaakt dat het voorgenomen aanbod tegen licht moet worden gehouden. Zo bekijken we de mogelijkheden van de bouw van meer relatief betaalbare eengezinswoningen.”
Verder sluit Luiten niet uit dat in de nabije toekomst de druk op het alsnog handhaven van grote aantallen goedkope huurwoningen sterk zal toenemen. “Dat kan al binnen een paar jaar werkelijkheid worden. Veel zal afhangen van het huurbeleid van minister Dekker. Haar plannen voorzien in een sterke huurstijging voor sociale huurwoningen in populaire woongebieden. Dat zal grote gevolgen hebben voor de huurprijzen in stadsdelen als Oud-West of Westerpark. Mogelijk zullen heel veel mensen op zoek moeten naar een goedkopere huurwoning. Een sterke verhuisbeweging richting de Westelijke Tuinsteden lijkt dan onvermijdelijk. Daar zullen we een passend antwoord op moeten bieden.”

Voor Ans Schagen is er misschien hoop. Zij heeft deze maand (november) nog een gesprek met stadsdeelwethouder Dikken van Geuzenveld over een mogelijke aanpassing van de bouwplannen. Bij een wijziging van de bebouwing langs de Burgemeester Roëllstraat zou haar woning mogelijk kunnen blijven staan. Alleen: de kosten daarvan zijn volgens het stadsdeel wel erg hoog.

Bert Pots

Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten

Fri, 19 Sep 2008 15:32:38 +0200

Politiek twijfelt nog over aparte status voor studenten
Akkoord over aanpak studentenhuisvesting

Studentenhuisvesting is ‘hot’, schreven we precies een jaar geleden in NUL20. Nu kunnen we constateren dat die belangstelling heeft geleid tot een voorbeeldige daadkracht in tijden van stagnatie: 2300 nieuwe eenheden in anderhalf jaar tijd. En de teller staat nog niet stil. Daarnaast kan het toekomstig huisvestingsbeleid nu geschraagd worden door recent woningbehoefte-onderzoek onder studenten. Maar ondanks al deze activiteiten blijven er zorgen. Over de vervanging van de vele tijdelijke eenheden over vijf jaar, maar ook over mogelijke leegstand. Twee nieuwe onderzoeken laten beleidsmakers veel ruimte voor interpretatie.

Bron: Projectgroep Studentenhuisvesting
* Dit zijn aantallen waarvan de plannen min of meer vast staan. De 800 van De Key worden er waarschijnlijk rond 1050. Duwo heeft zich vastgelegd op de start bouw van in totaal 2400 studentenwoningen uiterlijk 2007.

Van zeecontainer tot grachtenpand

Bureau Laagland’advies concludeert in zijn rapport Van zeecontainer tot grachtenpand, over de woonbehoefte van studenten in Amsterdam, Diemen en Amstelveen, dat 33 procent van de 68.830 voltijdstudenten op zoek is naar andere woonruimte. Ze willen vooral zelfstandig wonen of minder reistijd hebben. Studenten die al in Amsterdam op zichzelf wonen, willen vaak meer leefruimte. Als alle verhuisgeneigde studenten hun woonwensen zouden kunnen realiseren, komen de onderzoekers op een theoretisch tekort van ongeveer 9.900 eenheden. Het aantal van 9.900 gold voor november vorig jaar, de maand waarin de internetenquête onder alle Amsterdamse studenten aan het hoger onderwijs werd gehouden. Sindsdien zijn 2300 eenheden bijgebouwd, waardoor het tekort uitkomt op 7600.
De behoefte geldt alleen voor zelfstandige eenheden; aan onzelfstandige eenheden is geen tekort. Uit het onderzoek blijkt dat studenten kieskeurig zijn en het liefst een zelfstandige woonruimte van minimaal 30 vierkante meter in de binnenstad of Oud Zuid willen betrekken.
Opmerkelijk is ook dat studenten diep in de buidel willen tasten voor zo’n woning. Ze willen er maximaal 384 euro per maand voor neertellen, bij een gemiddeld besteedbaar inkomen van 610 euro.

Ruud Bleijerveld kan aan de ene kant tevreden terugkijken op de twee jaar dat hij aanjager studentenhuisvesting voor het hele hoger onderwijs in Amsterdam is geweest - zijn werkzaamheden zijn met ingang van dit studiejaar overgenomen door de staande organisatie van de Universiteit van Amsterdam. Van woningbouwregisseur Arthur Verdellen kreeg hij anderhalf jaar geleden de mogelijkheid om op een themabijeenkomst over studentenhuisvesting in de Zuiderkerk “lekker onrust in het veld te stoken”. Dat werd hem niet door iedereen in dank afgenomen. Maar het vergrootte wel de aandacht van centrale stad, de stadsdelen en de corporaties voor de woningnood onder studenten. Al voor dat optreden in de Zuiderkerk waren er plannen voor grootschalige nieuwbouw en voor een breed gedragen onderzoek over de woonbehoefte onder studenten (zie kader). Dat inmiddels afgeronde onderzoek is de basis voor gemaakte intentieafspraken over studentenhuisvesting tussen gemeente en corporaties, en voor latere beleidsafspraken. Studentenhuisvesting staat dus op de agenda. Maar hoelang, vraagt Bleijerveld zich tegelijkertijd bezorgd af. Slaat nu de zelfgenoegzaamheid toe? Gezien de lange doorlooptijden, moet als de donder worden gezorgd voor vervanging van de vele tijdelijke eenheden die zijn neergezet, meent Bleijerveld. Liefst door permanente huisvesting.
Er lijkt minder gekibbel te zijn tussen de betrokken partijen over hoe hoog de nood is, en welke maatregelen precies nodig zijn. Maar het rapport Van Zeecontainer tot Grachtenpand van bureau Laagland’advies blijkt nog flinke ruimte voor interpretatie te bieden. En daar waar de partijen het wel volmondig met elkaar eens zijn, dreigt de politiek de voet dwars te zetten.
De grootste studentenhuisvester van Amsterdam, corporatie De Key, blijft voorzichtig met uitspraken over de woningnood onder studenten. “We weten het gewoon nog niet”, zegt directeur Jaap van Gelder. Met de somberste schatting op basis van het rapport kom je op 7600 eenheden uit. Maar daaronder zijn ook 4500 verhuisgeneigde studenten die in Amsterdam en directe omgeving in het ouderlijk huis wonen. Hoe dringend hebben die andere woonruimte nodig, en is dat reden ze voor te laten gaan voor andere woningzoekende Amsterdamse jongeren? “Wij moeten ook de belangen van andere woningzoekenden in het oog houden.”
De Key houdt er rekening mee dat het uiteindelijke tekort in de nabije toekomst niet meer is dan tweeduizend eenheden. En dat kan op termijn omslaan in een overschot; de Amsterdamse studentenpopulatie heeft door de jaren heen immers een zekere grilligheid vertoond. Zeker is dat de corporatie dit voorjaar in zijn studentencomplexen in Diemen en Amsterdam-Noord leegstand kende. Het ging niet om honderden eenheden, benadrukt Van Gelder. Maar het zou een teken aan de wand kunnen zijn. De Key wil zich daarom vooralsnog alleen vast leggen op vervanging van de 1500 tot 1800 tijdelijke eenheden die ze rond de jaarwisseling zal hebben neergezet, liefst door permanente, zelfstandige woningen. In het overzichtje van de productie tussen 2005 en 2010 (zie kader) zijn nog geen projecten voor permanente studentenhuisvesting van De Key te zien. “Dat komt doordat de plannen nog niet helemaal vastliggen”, aldus Van Gelder. “We praten wel over locaties.”

Strippen

Intentieovereenkomst studentenhuisvesting

De gemeente, de twee Amsterdamse universiteiten en de corporaties AWV, De Key, DUWO, Rochdale en Ymere hebben op 8 september een intentieovereenkomst getekend over studentenhuisvesting. Daarin geven de partijen aan dat ze studenten als doelgroep willen laten opnemen in de Beleidsovereenkomst 2006. Ook zeggen ze te streven naar een uitbreiding van de studentenhuisvesting met 11.800 verhuureenheden, zoveel mogelijk in de nabijheid van de onderwijsinstellingen.
Die uitbreiding willen ze realiseren door nieuwbouw, verbouwen en herbestemmen van bestaande bouw en toewijzing van een deel van de bestaande voorraad aan studenten (labelen). Ook tijdelijke huisvesting moet soelaas brengen, in tijdelijke woningen op wisselende locaties, en in woningen en gebouwen die worden gerenoveerd of gesloopt. Bij de tijdelijke huisvesting wordt optimaal gebruikgemaakt van de nieuwe mogelijkheden van de aangepaste Leegstandswet (maximaal vijf jaar verhuur in plaats van drie). Bij de verhuur worden in het vervolg uitsluitend campus- of andere tijdelijke contracten gebruikt. De gemeente handhaaft de verlaagde grondprijzen voor studentenhuisvesting en is bereid te zoeken naar oplossingen voor financiële knelpunten. De corporaties bieden de studenteneenheden aan via StudentenWoningNet.
Bij de uitbreiding met 11.800 eenheden tot 2015 nemen AWV, DUWO en Rochdale er gezamenlijk 5.000 voor hun rekening en Ymere 3.000. De Key heeft voor 3.800 eenheden getekend, maar wil dat aantal alleen realiseren als er inderdaad 7.600 eenheden nodig zijn. Dat is het tekort waarvan de andere partijen uitgaan op grond van een onderzoeksrapport van Laagland’advies. De Key wil de helft van de nodige studentenhuisvesting voor haar rekening blijven nemen, maar houdt rekening met een veel kleiner tekort.

Van ‘new kid in town’ Duwo, nu gefuseerd met Intermezzo, staan 1458 geplande permanente eenheden op het lijstje. Directeur Jan Benschop erkent dat het bij die 7600 benodigde eenheden ook gaat om een kwalitatieve vraag. Maar voor overcapaciteit is hij niet bang. “Als overcapaciteit betekent dat je je slechtste bezit niet kunt verhuren, dan zul je maatregelen moeten treffen om dat wel aantrekkelijk te maken.” Bleijerveld is het hiermee eens: “De Key zou haar complexen in de periferie, in Diemen en aan de Cleyndertweg in Noord, grondig moeten strippen, om er goed geïsoleerde zelfstandige eenheden van te maken. Daarmee zouden ze de concurrentie aan kunnen gaan met nieuwe complexen als bijvoorbeeld op het Science Parc in Watergraafsmeer.”
“Ach, Ruud heeft wel vaker van dit soort tips”, verzucht Van Gelder. “Maar op dit moment helpt het niet. Hij heeft de afgelopen jaren voortdurend geroepen dat er te weinig kamers zijn, maar stelt nu voor om het aantal in Diemen en aan de Cleyndertweg te halveren door er zelfstandige eenheden van te maken.” Wel erkent Van Gelder dat in de komende tien jaar eens goed moet worden gekeken naar deze flats. De gemeente Diemen zou het liefst zien dat er één of twee flats werden gesloopt, omdat ze vindt dat er teveel studenten op een kluitje wonen. Voor de Cleyndertweg ziet Van Gelder een goed toekomstperspectief vanwege de prominente ligging in het centrumgebied van Noord (het ‘CAN-gebied’) dat grondig op de schop gaat, en vanwege de beoogde eindhalte van de Noord/Zuidlijn. “Maar misschien moet het complex wel een andere bestemming krijgen of worden afgebroken. Dan zouden we graag evenveel, of liever meer eenheden terug willen bouwen dicht bij de huidige locatie of anders dichter bij de pont. Daar praten we over met Noord. Er is daar een zee van ruimte, dus je kunt er voor zorgen dat er eerst nieuw wordt gebouwd voordat je woningen onttrekt, zoals het in de stadsvernieuwing eigenlijk ook zou moeten.”
Voor de studentenhuisvesters is een stadsdeel als Noord, maar ook Westerpark, een El Dorado. Niet alleen vanwege de ruimtelijke mogelijkheden, maar ook door de rol die de betrokken stadswethouders spelen. Volgens Benschop en Bleijerveld zijn lang niet alle stadsdelen even toeschietelijk. Waar Benschop geen namen wil noemen, laakt Bleijerveld het stadsdeel Centrum. “Stadsdeelwethouder Els Iping vindt dat er wel genoeg studenten in de binnenstad zijn. Maar dat is onzin: slechts vier procent van de bevolking is er student, de helft van het percentage van twintig jaar geleden. Juist in de binnenstad is veel woonruimte voor studenten verloren gegaan, door de huurbescherming en doordat studenten vanaf de jaren tachtig niet meer als aparte doelgroep werden gezien. Het is een schande dat Iping ‘nee’ roept tegen studenten, maar nog steeds niets doet aan de leegstand van honderden woningen boven winkels. In steden als Maastricht en Utrecht is dat met bestuurlijke druk wel aangepakt. Vanuit het Maagdenhuis hadden we uitzicht op de achterkant van winkels in de Kalverstraat: wat een vervallen troep, wat een treurigheid. Ik begrijp niet dat een stadsbestuur of een deelraadslid dat accepteert.”

Labelen

Naast de ontwikkeling van permanente eenheden, breken de Amsterdamse corporaties een lans voor het ‘gemonitord labelen’ van woningen tot dertig vierkante meter tot studentenwoning. “Labelen is een flexibel instrument. De met de corporaties afgesproken aantallen kunnen jaarlijks worden bijgesteld, naar gelang de vraag naar studentenhuisvesting en de vraag van andere doelgroepen, zoals startende jongeren”, zegt Magda Rensburg, die de Projectgroep Studentenhuisvesting van de gemeente leidt. Door de toepassing van campuscontracten, die gelden voor de duur van de studie, zouden deze woningen indien nodig weer terug kunnen vloeien in de reguliere voorraad. Maar uiteindelijk kan ook blijken dat labelen niet zoveel verandert aan de praktijk. Mogelijk gaan deze woningen nu al vaak naar studenten, omdat ze moeilijk verhuurd kunnen worden aan reguliere starters die zeven jaar in de rij hebben gestaan. Labelen voor studenten heeft ook andere voordelen, zeggen de corporaties. Ingewikkelde en kostbare samenvoegingen van deze woningen kunnen achterwege blijven. En studentenpopulaties in volksbuurten doorbreken de eenzijdige bevolkingssamenstelling; ze kunnen de levendigheid en leefbaarheid vergroten.
De VVD-gemeenteraadsfractie heeft in een raadsnotitie gepleit voor het labelen voor studenten, als onderdeel van de zo gewenste profilering van Amsterdam als creatieve kennisstad. Maar de linkse partijen in de gemeeenteraad, PvdA, GroenLinks en de SP (samen een meerderheid) willen er, net als de Huurdersvereniging Amsterdam, vooralsnog niet aan. Met weer een nieuwe voorkeursgroep komt de gewone woningzoekende nog minder aan zijn trekken, zegt PvdA-raadslid Bouwe Olij. De campuscontracten leiden volgens hem tot een uitholling van het huurrecht. Bovendien stelt Olij dat de regeling helemaal niet nodig is, omdat er al zoveel studentenwoningen zijn gebouwd of in voorbereiding zijn.
De corporaties vinden die uitholling van het huurrecht wel meevallen. Niemand wordt zomaar op straat gezet. Bovendien worden studenten verplicht zich ook in te schrijven bij WoningNet zodra ze een studentenwoning betrekken. Na afstuderen zouden ze dan vrijwel direct aan de beurt zijn voor een nieuwe woning.
Bleijerveld zou wel een poging willen doen Olij op andere gedachten te brengen over labelen. Voor Bleijerveld staat vast dat het imago van Amsterdam als onderwijsstad schade heeft opgelopen door de berichten in de media over lange wachttijden, ofschoon dat in het onderzoek van Laagland niet naar voren komt. Er blijft volgens hem meer verborgen in het onderzoek. Over allochtone studenten wordt gezegd dat ze in toenemende mate participeren in het onderwijs en dat ze vaak nog thuis wonen. “Juist die jongeren willen meer op zichzelf wonen. Niet alleen omdat ze thuis maar een klein hoekje hebben om te studeren, terwijl het zusje televisie kijkt en het broertje met een spelcomputer speelt. Ze willen zich ook losmaken van het ouderlijk gezag. Dat kan in Turkse en Marokkaanse gezinnen nog erg sterk zijn. Ik heb allochtone meisjes gesproken die erg blij waren dat ik dat ter sprake bracht.”

Prognose

De Dienst Onderzoek en Statistiek heeft een inventarisatie gemaakt van de woonruimtebehoefte onder studenten tot 2015. De Dienst verwacht op basis van demografische ontwikkelingen een sterk groeiende vraag naar hoger onderwijs in Amsterdam. Bovendien wordt ook een toenemende participatie aan het HBO voorzien (die aan het wetenschappelijk onderwijs blijft gelijk), met name omdat een groter percentage allochtone jongeren daaraan zullen deelnemen.
Onderzoek en Statistiek schetst een aantal scenario‚s. Zo ontstaan er tekorten aan woonruimte uiteenlopend van 1300 tot 11.000 eenheden. Alleen bij die laatste variant neemt het huidige tekort toe; bij de acht overige neemt het af. Het tekort van 1300 ˆ dat volgens sommigen gevaarlijk dicht bij het omslagpunt ligt ˆ is volgens O+S niet reëel. De productie van permanente eenheden zal waarschijnlijk achterblijven bij de plannen. Daarnaast zal een verhoging van het aanbod waarschijnlijk extra vraag scheppen.
Zoals het er nu voorstaat zal het tekort na 2010 weer toenemen, vooral tijdelijke eenheden verdwijnen. Magda Rensburg van de Projectgroep Studentenhuisvesting en Van Gelder van De Key zijn niet pessimistisch over het ontwikkelen van nieuwe tijdelijke locaties. Van Gelder: “De eenheden die we in de Houthavens hebben staan gaan zeker 25 jaar mee. Verplaatsen kost ruwweg een jaar huur.”

Johan van der Tol

Aanpak corporaties voor Diamantbuurt strandt op bewonersverzet

Fri, 19 Sep 2008 15:32:21 +0200

Aanpak corporaties voor Diamantbuurt strandt op bewonersverzet
Bewoners willen niet betalen voor wijkmeester

Hoe gaat het eigenlijk met de Diamantbuurt, na ‘Bert en Marja’? Hartje zomer lijkt het rustig op het Smaragdplein, maar schijn bedriegt. Veel bewoners zijn op vakantie, ook veel van de jongens die hier veel rondhangen. Straks, als ze terug zijn uit Marokko, begint het allemaal waarschijnlijk weer opnieuw. Ideeën en aanbevelingen voor de aanpak van de problemen waren er genoeg. Zo dachten de woningcorporaties AWV en Eigen Haard een wijkmeester te introduceren. Maar dat liep tot hun eigen verbazing stuk op bewonersverzet.
Een reconstructie.

lees verder

Werkende jongere heeft lage aaibaarheidsfactor

Fri, 19 Sep 2008 12:02:39 +0200

Werkende jongere heeft lage aaibaarheidsfactor

Werkende jongeren krijgen op de woningmarkt steeds meer concurrentie van studerende leeftijdgenoten. Zo zijn er plannen om een deel van de kleinste woningen in de sociale sector te reserveren voor studenten. Gevreesd wordt dat het daardoor voor jonge starters en afgestudeerde jongeren nog moeilijker wordt om een betaalbare woning te vinden. In opdracht van het Amsterdams Steunpunt Wonen wordt momenteel onderzoek gedaan naar de positie van jonge, niet-studerende woningzoekenden. Op 6 december volgt een stedelijk symposium in de Balie.

Bijna zestienduizend jongeren ingeschreven bij WoningNet

In de regio Amsterdam leven op dit moment ruim 87 duizend jongeren tussen de 18 en 28 jaar. Slechts tien procent daarvan studeert voltijds en heeft recht op studentenhuisvesting. Bij Woningnet stonden in het eerste kwartaal van dit jaar bijna zestienduizend jongeren ingeschreven in de leeftijdscategorie 18 tot 23 jaar. De gemiddelde wachttijd voor starters bedraagt momenteel gemiddeld iets minder dan zeven jaar. Jongeren kunnen zich vanaf hun achttiende inschrijven. Dat betekent dat zij pas rond hun 25-ste aan de beurt komen voor zelfstandige huisvesting.
In de eerste helft van dit jaar was vijf procent van de nieuwe huurders van sociale huurwoningen in Amsterdam jonger dan 23 jaar. In 2004 was dat nog vier procent, terwijl in datzelfde jaar vijftien procent in die leeftijdscategorie actief woningzoekend was. Uit de Jaarrapportage Woonruimtebemiddeling 2004 blijkt echter dat maar liefst twintig procent van de jongeren tot 23 jaar huurt op de duurdere, particuliere markt. De huursubsidiegrens voor jongeren tussen de 18 en de 23 jaar ligt op 331 euro per maand. Het gemiddelde bruto maandinkomen van jongeren tussen de 18 en 25 jaar bedraagt 908 euro.

De medewerkers van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) worden tijdens de spreekuren regelmatig geconfronteerd met jongeren die om uiteenlopende redenen hun ouderlijk huis moeten verlaten, maar voor wie betaalbare woonruimte nagenoeg onbereikbaar is. Om die vergeten groep niet-studerende jongeren in kaart te brengen, startte het ASW onlangs een onderzoek naar hun positie op de woningmarkt.
Shirley van Acker van het platform Jongerenhuisvesting van het ASW vertelt dat het onderzoek moeizaam verloopt. “Het is veel makkelijker om bijvoorbeeld onderzoek naar probleemjongeren te doen, omdat zij al in het traject van de hulpverlening zitten. Werkende jongeren en jongeren met een uitkering zijn echter nauwelijks georganiseerd en daardoor moeilijk te traceren. We proberen onder meer via enquêtes beter inzicht te krijgen in de problematiek.”
De positie van niet-studerende jongeren op de woningmarkt lijkt er, sinds studentenhuisvesting hoog op de politieke agenda is gezet, alleen maar op achteruit te gaan. Begin september werd een Intentieovereenkomst Studentenhuisvesting ondertekend door onder meer de twee Amsterdamse universiteiten, de woningcorporaties en de gemeente Amsterdam. Onderdeel van die overeenkomst is het plan om sociale huurwoningen die kleiner zijn dan dertig vierkante meter te bestemmen voor studenten en deze te verhuren via campuscontracten.
Van Acker is er van overtuigd dat door het labelen van kleine goedkope huurwoningen voor studenten, het voor niet-studerende jongeren nog moeilijker wordt om een betaalbare huurwoning te vinden. Van Acker: “De stad wil graag kennis in huis halen en houden en dat is begrijpelijk. Maar er moet vooral ook woonruimte blijven voor jongeren die in de supermarkten of de horeca werken of die straten opknappen. Die werkende jongeren worden echter vergeten als het om huisvesting gaat.”
Ondanks de druk op de woningmarkt voor met name starters is het ASW onlangs gestopt met het bemiddelen van kamers op de particuliere markt, omdat meer dan de helft van het aanbod vanuit de particuliere sector niet aan de criteria van het Steunpunt voldoet. De huurprijs is in de meeste gevallen onaanvaardbaar hoog en de huurders hebben vaak nauwelijks privacy. Ook kreeg het Steunpunt veel klachten over ‘dubieuze bijbedoelingen’ van kamerverhuurders.

Lagere aaibaarheidsfactor

Dagmar Letanche is vice-voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Voor de SRVU (de studentenvakbond van de Vrije Universiteit) pleitte zij jarenlang voor meer en betere studentenhuisvesting in de hoofdstad. “We wilden die huisvesting op de agenda krijgen en dat is prima gelukt. Maar de SRVU is principieel tegen vergaande maatregelen als het labelen van zelfstandige woonruimte voor studenten. Het is bekend dat werkende jongeren een lagere aaibaarheidsfactor hebben dan studenten, maar er wordt vergeten dat de studenten van nu de werkende jongeren van straks zijn.”
Letanche legt uit: “Er worden campuscontracten afgesloten voor studentenhuisvesting. Dat betekent dat je een half jaar na het beëindigen van je studie op straat komt te staan. Maar wil je voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, dan moet je wel zeven jaar staan ingeschreven. Zolang duurt een studie meestal niet, dus komen afgestudeerden vaak alsnog in het illegale of veel te dure particuliere circuit terecht, want bijna niemand heeft direct na zijn studie een goed betaalde baan. En als je een bachelorstudie doet van drie jaar kun je het helemaal vergeten. De markt voor starters is al heel krap en wanneer je dan ook nog eens huurwoningen gaat labelen is het eind zoek. Bovendien maak je door reguliere woningen te labelen in onze ogen oneigenlijk gebruik van het begrip campuscontract.”
De SRVU runt het enige overgebleven niet-commerciële kamerverhuurbureau in de stad waar ook anderen dan studenten terechtkunnen. De ASVA (studentenvakbond van de Universiteit van Amsterdam) bemiddelt sinds kort alleen nog voor voltijdstudenten. Zestig procent van de kamers die de SRVU bemiddelt bij particulieren, wordt gehuurd door niet-studerende jongeren. Daaruit blijkt volgens Letanche de behoefte aan woonruimte voor die groep.
Volgens directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties zal in de praktijk moeten blijken of het labelen van een deel van de voorraad kleine woningen voor studenten ten koste zal gaan van andere starters. “Die kleine woningen zijn uitermate geschikt voor studenten. Een dergelijke maatregel is dus vrij logisch. Via campuscontracten verzekeren de corporaties zich ervan dat er doorstroming ontstaat. We moeten er echter wel voor waken dat de slaagkansen voor studenten en die voor andere starters niet te ver uiteen gaan lopen. Dat gaan we controleren door regelmatig die slaagkansen te monitoren.”

Dakloos

Het aantal dak- en thuisloze Amsterdamse jongeren tussen de 16 en de 23 jaar lag in 2004 tussen de 350 en de zeshonderd. Annelieke Ter Heege is coördinator bij Streetcornerwork Nieuw- en Oud-West. Zij vertelt dat alleen al in ‘haar’ regio jaarlijks ongeveer tachtig jongeren aankloppen die om uiteenlopende redenen dakloos zijn geworden. De meesten krijgen een indicatie voor Begeleid Wonen Amsterdam (het BWA). Maar volgens Ter Heege duurt dat traject gemiddeld anderhalf jaar. “In de tussentijd doen we alles wat we maar kunnen om die jongeren tijdelijk gehuisvest te krijgen. Dat wordt echter steeds moeilijker, omdat er nogal wat opvangplekken zijn opgeheven en er voor tijdelijke verhuur steeds meer concurrentie is gekomen van bijvoorbeeld studenten.”
Om een idee te geven wat voor soort jongeren bij Streetcornerwork terechtkomen, zegt Ter Heege dat er in elk geval ‘weinig havo-vwo-klanten tussen zitten’. “Er komen vooral veel meiden op het spreekuur. Zij komen vaak op straat te staan door nare zaken als seksueel misbruik of ze zijn zwanger en kunnen geen kant op. Jonge jongens – wij zien hier met name allochtone jongens – zijn vaak het huis uitgezet omdat ze bijvoorbeeld schulden hebben of een strafblad, maar soms ook omdat ze een baan krijgen en pa en ma bang zijn om gekort te worden op hun uitkering of de huursubsidie.”
Allochtone jongeren vormen een van doelgroepen waar ook het onderzoek van het ASW zich op richt. Jeroen Slot, hoofd onderzoek van het bureau Onderzoek en Statistiek, pleitte al eerder voor een onderzoek naar de woonbehoefte van de tweede generatie allochtonen. “Deze groep jongeren komt straks massaal van school en is aan zelfstandige woonruimte toe. Het lijkt mij een interessante vraagstelling hoe de wooncarrière van die duizenden jongeren gaat verlopen.”
Er zijn volgens Slot verschillen tussen allochtone en autochtone jongeren wat betreft hun levensloop. “Allochtone jongeren gaan minder vaak naar de universiteit dan hun autochtone leeftijdgenoten. Het gros komt dus niet in aanmerking voor studentenhuisvesting. Ze volgen vaker een beroepsopleiding en als ze gaan werken hebben ze meestal een laag inkomen. Wat we nu al zien is dat meerdere Marokkaanse jongeren vaak op één adres staan ingeschreven. Wordt huisvesting onderling geregeld? En hoe dan? Het is een bekende, aloude klacht dat jonge middengroepen een slechte positie hebben op de woningmarkt. Nu komt er weer een hele nieuwe groep bij. We zien ze aankomen, maar het is onduidelijk waar zij straks hun rechten op de woningmarkt vandaan gaan halen.”

’Je wordt gedwongen een duur huis te kopen’

De 26-jarige Rob (enkele jaren geleden afgestudeerd aan het HBO) woont nog steeds bij zijn ouders in Betondorp. Hij heeft een goede relatie met zijn pa en moe en een eigen – zij het wel heel kleine – kamer. Toch wil deze volwassen werknemer van een telecombedrijf heel graag zelfstandige woonruimte, zodat hij wat meer privacy heeft. “Ik ben geboren Amsterdammer en sta al zes jaar ingeschreven. Dan verwacht je toch dat je zo langzamerhand wel eens aan de beurt bent.”
Rob heeft al een paar keer een woning aangeboden gekregen. De laatste keer was begin oktober. Hij was de derde kandidaat voor een woning van veertig vierkante meter in Betondorp. “In juni was ik tweede voor een woning in Duivendrecht. Zo hoog was ik nog nooit gekomen, dus ik had een beetje hoop. Maar een andere kandidaat heeft in allebei de gevallen de woning uiteindelijk gekregen.”
Rob vindt het onbegrijpelijk dat ‘mensen van buiten de stad’ zoveel makkelijker woonruimte krijgen, alleen maar omdat ze studeren. “Jonge Amsterdammers die werken, moeten toch ook op zichzelf kunnen wonen? Ik zie ook heel vaak bij de woningtoewijzing staan dat mensen met urgentie voorrang hebben. Dan vraag ik me af, wat voor urgentie is dat dan? Zou het misschien helpen als ik naar de deelraad ga en vertel dat ik knallende ruzie met mijn ouders heb?”
Rob heeft zes jaar een relatie gehad met ‘een meisje van buiten de stad’. “Zij is op een gegeven moment ook bij mijn ouders ingetrokken. Maar dat was geen succes, vooral omdat we te weinig ruimte voor onszelf hadden. Het is mede door deze situatie uit gegaan.”
Inmiddels is Rob zover dat hij bereid is een woning te kopen. “Hoewel de huizenprijzen hier vreselijk hoog zijn, word je daar eigenlijk toe gedwongen. Maar ik moet eerst wachten tot ik een contract voor onbepaalde tijd heb gekregen van mijn werkgever. Als het zover is, moet ik maar eens op de koopmarkt gaan kijken.”

‘Ik heb toch recht op een eigen plekje?’

Drie jaar geleden moest de inmiddels 23-jarige Fatima wel bij haar gescheiden moeder weg. De situatie was ondraaglijk geworden. “Mijn moeder haalde allemaal vreemde mannen in huis en sloeg me. Ik werkte toen in een schoenenzaak en moest al mijn geld aan haar afgeven. Op een gegeven moment heb ik mijn spullen gepakt en ben vertrokken.”
Na wat omzwervingen kwam Fatima samen met een vriendin terecht in het huis van een bejaarde man die in de buurt van haar vriendin woonde. “Die man was al 86 en wilde ons – mijn vriendin had ook problemen thuis – graag helpen. We mochten op de bank slapen. We hadden allebei geen geld – mijn baan was ik inmiddels kwijt - en leefden van wat vrienden ons gaven. Zolang we een dak boven ons hoofd hadden, dachten we er niet aan om elders hulp te zoeken.”
Die hulp kwam pas na twee jaar, toen de buren naar de politie waren gegaan, omdat ze het niet vertrouwden dat twee jonge meiden bij zo’n oude man in huis zaten. Bovendien was de woning behoorlijk aan het vervuilen. “Opeens stond de politie voor de deur. Die hebben ons eerst naar de GGD gebracht, omdat ze dachten dat we misschien ziek waren geworden in die vuile woning met al die schimmel, maar dat was gelukkig niet zo.”
Met de hulp van Streetcornerwork heeft Fatima haar leven na een jaar weer enigszins op de rails. Ze heeft sinds mei een uitkering en haar vriendin kreeg na bemiddeling een woning van Rochdale. “De bedoeling was dat ik bij haar zou intrekken. Die woning stond echter op haar naam en ik kon me daar niet inschrijven omdat zij dan gekort zou worden op haar uitkering. Al na een week kregen we ruzie over geld en stond ik weer op straat.”
Fatima verblijft nu tijdelijk bij een vriend. “Maar ik heb een eigen adres nodig, ook voor mijn uitkering. Een urgentieverklaring is onlangs afgewezen door de Dienst Wonen. Maar Streetcornerwork gaat toch nog een keer met Rochdale praten. Er zijn zoveel woningen leeg, maar die zijn blijkbaar alleen bestemd voor mensen die studeren of die meer geld hebben dan ik. Maar ik heb toch ook recht op een eigen plekje in de stad waar ik ben geboren?”

Janna van Veen

Steigereiland toont interesse voor particulier opdrachtgeverschap

Thu, 18 Sep 2008 17:56:11 +0200

Steigereiland toont interesse voor particulier opdrachtgeverschap
Amsterdammers leren weer zelf bouwen

Ook in een hoogstedelijke omgeving kun je in eigen beheer je huis bouwen. Het bewijs wordt geleverd in de Zuidbuurt van Steigereiland. Startte de uitgifte van vrije kavels in 2003 nog uitermate aarzelend. Inmiddels gaan de land- en waterkavels als warme broodjes. Misschien een idee voor andere locaties?

lees verder

Buurtmanagement Nederland: de privatisering van het buurtbeheer

Thu, 18 Sep 2008 17:23:42 +0200

Buurtmanagement Nederland: de privatisering van het buurtbeheer

Leefbaarheid als kant-en-klaar pakket

Van probleemwijk naar superbuurt? Moet kunnen. Na jaren sappelen, pappen en nathouden, kleine en minder kleine successen in de strijd voor schone, hele en veilige buurten kunnen corporaties en gemeenten nu een beroep doen op Buurtmanagement Nederland. Deze particuliere onderneming biedt namelijk sinds ongeveer een jaar een bijzonder product aan: leefbaarheid.

Wat is Buurtmanagement Nederland?

BMN is een BV die op contractbasis leefbaarheid als kant-en-klaar pakket aanbiedt aan gemeenten en corporaties. Vooralsnog in twaalf Amsterdamse buurten, binnenkort wellicht in heel Nederland.
Het concept berust op het stimuleren van betrokkenheid van bewoners. Een schone, hele en veilige buurt is mede hun verantwoordelijkheid. Buurtmanagers van BMN staan bewoners bij en zorgen voor uitwisseling van informatie en voor de daadwerkelijke aanpak van gesignaleerde problemen door verantwoordelijke partijen. Een buurtwebsite is het gemeenschappelijke forum. Daarnaast beschikt BMN over een meldkamer, die 24 uur per etmaal wordt bemand. Zonodig komt beveiligingsbedrijf Trigion in actie, binnen twintig minuten.
Naast ‘Superbuurt’ werkt de onderneming ook aan ‘Buurtsafe’ (voor villawijken), ‘Buurtphoenix’ (stadsvernieuwingsgebieden) en ‘Buurtcare’ (wonen met zorg – in ontwikkeling met thuiszorg en KPN). Al deze concepten zijn alvast geregistreerd als handelsmerk.
In BMN nemen als aandeelhouder deel adviesbureau Boer&Croon, de corporaties Eigen Haard en Rochdale, beveiligers Rosa Security en Trigion, de Verweij Communicasa Groep en de ANWB.
In de Adviesraad nemen deel: Rob Hessing (voormalig hoofdcommissaris van politie Rotterdam), minister Guusje ter Horst, Mickey Huibregtsen, Hans Nieukerke (Hoenderloo Groep) en Hugo Priemus (hoogleraar Delft).
Voorlopig directeur is adviseur Jaap van der Aa, voormalig schooldirecteur en wethouder. Hij is aangetrokken om de start en uitbouw te begeleiden.

Bliep. Buurtmanager Sen (“Sennie”) Chan zet zijn digitale camera aan het werk. Tijdens een dagelijkse ronde door de Amsterdamse Vogelbuurt registreert hij nieuwe tags (“hé, jongens uit Osdorp”), omgevallen schuttingen of vervuilde tuinen. Het zwerfvuil, dat zelfs voor Amsterdamse begrippen ongekend is, valt niet meer te fotograferen. Al legt Chan zich er niet bij neer. Hij kent inmiddels alle hoeken en gaten van de buurt, inclusief natuurlijk de nodige bewoners. Hij weet dat de snackbar aan de Meeuwenlaan er alles aan doet om geen zwerfvuil te produceren en hij weet dat Dirk van den Broek, aan de overkant, dat niet doet. “Soms denk je dat er niet tegen op te boksen is, het komt gewoon door de lucht.” Hetzelfde geldt voor de hondenpoep. Veel eigenaars van de ontlastende viervoeters laten zich door een bordje niet weerhouden. Lange adem is nodig, en die heeft Chan. Eenmaal op kantoor wordt alles verwerkt. De gefotografeerde objecten worden gedocumenteerd en gearchiveerd. Dan komt de volgende stap. Wie kan worden aangesproken? Wat moet er gebeuren om de boel weer netjes te krijgen? Wat kan worden gedaan om herhaling te voorkomen? Op iedere ronde houdt hij de ontwikkelingen bij.
Chan is actief in twee van de twaalf Amsterdamse proefwijken waar Buurtmanagement Nederland (BMN) inmiddels het concept ‘Superbuurt’, in opdracht van diverse corporaties, waar wil maken. Buurtbewoners worden er uiteraard bij betrokken. Ze kunnen op een met een wachtwoord afgeschermde site meekijken. Of zelf een melding doen. De Vogelbuurt-site van Buurtmanagement Nederland moet het virtuele marktplein worden waar bewoners en buurtmanager elkaar ontmoeten om dagelijks de stand van zaken door te nemen. Het begint te komen.
Is BMN de – voorheen – missende schakel in de keten gemeente, politie, justitie, jeugdwerk, opbouwwerk, corporaties en bewoners(organisaties)?

Afschuiven

In Zuidoost zetelt BMN-directeur Jaap van der Aa (van huis uit wis- en natuurkundige), die velen nog zullen kennen uit zijn tijd als wethouder en loco-burgemeester van Amsterdam. Hij kan zich het begin van dit opmerkelijke initiatief nog goed voor de geest halen. Het was tijdens een brainstorm over veiligheid en leefbaarheid bij adviesbureau Boer&Croon, waar veel voormalige wethouders hun bestuurlijke diensten aanbieden als interim-manager of anderszins. Niet de minste denkers. “Onze conclusie was dat veel burgers toch de neiging hebben achterover te leunen en hun verantwoordelijkheid afschuiven naar de overheid. Maar ‘de’ overheid kan echt niet alles oplossen. Een burenruzie bijvoorbeeld is meestal gewoon een zaak tussen burgers, waar ze zelf uit moeten komen. Dat kan de politie echt niet voor ze doen. Tenzij het echt uit de hand loopt, maar dat is iets anders.”

Uit het recente WRR-rapport van Winsemius over buurtproblematiek blijkt dat 15 procent van de bewoners relatief actief is voor hun buurt, 70 procent mogelijk is te activeren en dat je op de resterende 15 procent niet hoeft te rekenen. “Wij concluderen dan dat er een ruime meerderheid is die we mogelijk kunnen activeren. Dat is de uitdaging. Het concept van Superbuurt berust daarop. Zelf verantwoordelijkheid nemen, maar met een ondersteunende buurtmanager, een gezamenlijke buurtsite en een callcentre dat 24 uur bereikbaar is.”

Vraag is natuurlijk waarom het prikkelen van buurtbewoners de bestaande partijen tot dusver niet zo gemakkelijk afgaat. Het aantal halverwege afgebroken of mislukte projecten is niet meer op één hand te tellen. Van der Aa heeft een verklaring: “Corporaties hebben vaak versnipperd bezit en hun focus ligt vaak toch primair bij het vastgoed. Sociaal beheer komt er min of meer bij, het is geen kernactiviteit en dat merk je dan ook. Ze staan evenmin boven de materie, ze zijn domweg een partij. Een goedwillende, maar toch. Datzelfde geldt voor bewoners en – mutatis mutandis – voor de politie en de overheden. Wij bieden als onpartijdige BV integraal beheer, dat bovendien tijdelijk kan worden ingehuurd.”

Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn. Maar volgens Van der Aa presenteert BMN allesbehalve een deus ex machina. Er is gewoon een gericht en doordacht particulier initiatief nodig “om door de schotten heen te breken”, concludeert de rap en zelfbewust pratende Van der Aa. De tijd is er zeker rijp voor en corporaties hebben al – kort voor de formatie – bekendgemaakt miljarden te willen steken in oude wijken in de Randstad die af dreigen te glijden. Precies in lijn met de dramatische oproep van de eerder vermelde Winsemius, als VVD-minister ditmaal. Nu blijft er – daar is iedereen het wel over eens – nog veel te veel liggen, omdat verantwoordelijkheden worden af- en doorgeschoven, en niet alleen door bewoners. Dat argument snijdt hout. Maar wat verandert Buurtmanagement Nederland daadwerkelijk aan de situatie?

“Ok, neem een klein voorbeeld in Kruitberg-Kikkenstein, waar een buurtmanager van ons actief is. Daar loopt een groepje lastige jongeren dat een pannaveldje wil. Het is ze zelfs al zwart op wit toegezegd, maar het veldje is domweg nog niet gerealiseerd. Dat kweekt wrevel. Onze buurtmanager gaat daar dan op af, praat eerst met die jongens en vervolgens met het stadsdeel. Dan blijkt dat er vertraging is door de interne structuur van het stadsdeel. Uitvoerend niveau, beleidsniveau, je kent dat wel. Onze buurtmanager moet daar dan gedecideerd doorheen zien te breken, zodat dat veldje er gewoon komt.”

Grote namen

Het pannaveldje is inderdaad maar een voorbeeld. De jongens zouden het immers ook zelf kunnen regelen, met een paar jassen op de grond. Maar de buurtmanager zorgt voor samenhang en vertrouwen, als intermediair, als stimulator en aanjager. Is de bedoeling.

Toch bekruipt je het gevoel dat er iets niet helemaal klopt. Waarom zouden burgers zich laten inschakelen door een bedrijf dat leefbaarheid als product verkoopt? Wat er ook te kankeren valt op de overheid, de politie of het buurtwerk, dat zijn wel redelijk controleerbare instanties, waar we aan gewend zijn. Een BV is een ander verhaal. Of niet?

Van der Aa: “We leven inmiddels in de 21e eeuw en we zijn nu op weg naar nieuwe verbanden. We zijn toe aan een nieuwe visie op wat de overheid regelt en wat je aan de markt kunt overlaten. Geen van beide, noch de overheid, noch de markt, is in staat onze vraagstukken alleen op te lossen. Dat nieuwe evenwicht moeten we steeds zoeken.”

En: “BMN is er trouwens niet om de sociale controle van de jaren vijftig te herintroduceren. Wat we met Superbuurt willen laten zien is dat bewoners meer tevreden zullen zijn. Liefst meetbaar, bijvoorbeeld aan de hand van het aantal klachten. Onze service is er in de eerste plaats voor de bewoners en gaat trouwens ook verder dan schoon, heel en veilig. Je kunt namelijk ook denken aan comfortpakketten, waarbij onze buurtmanager er voor zorgt dat een bestelde koelkast een woning in kan, als de huurder zelf aan het werk is. En met de thuiszorg en de KPN ontwikkelen we momenteel het concept ‘Buurtcare’, waarbij wonen en zorg worden gecombineerd.” Ook op de kinderziekten en aanloopproblemen bij de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning anticipeert Buurtmanagement Nederland.

De directeur is vol vertrouwen. Het concept stoelt op denkwerk van grote namen. Een blik op de leden van de Adviesraad (zie kader) is voldoende om te begrijpen dat BMN Amsterdam als een eerste stap ziet bij de verovering van de rest van de Randstad en, wellicht, Nederland. Dat niet alleen, bovendien is vanuit bestuurlijk perspectief nagedacht over de samenhang tussen leefbaarheid, politiediensten, jeugdwerk, overheidsorganisaties en zakelijk verkeer. De formule vult ‘een gat in de markt’, de corporaties hebben er geld voor over, het past naadloos in het nieuwe regeerakkoord en kan steunen op bewoners die het zat zijn in vervuilde buurten te wonen, waar het gedrag van menigeen het nodige te wensen overlaat.

Schaap met vijf poten

Buurtmanagement Nederland leunt natuurlijk zwaar op hun eigen mensen in de buurt, de buurtmanagers. Maar waar vind je die schapen met vijf poten? Je hebt stevig gebouwde beveiligers en je hebt opbouwwerkers die goed kunnen overleggen, maar een buurtmanager moet met allerlei soorten mensen om kunnen gaan, en resultaat bereiken, terwijl zijn eigen positie diffuus is. De zin “Ik ben van Buurtmanagement Nederland” zal niet iedereen meteen overtuigen. Daarvoor zijn de naam en het concept nog onvoldoende ingeburgerd.

“Er is inderdaad nog geen opleiding voor buurtmanager”, beaamt Van der Aa, “maar dat betekent niet dat er geen mensen zijn die het zouden kunnen. Het moeten inderdaad doorzetters zijn, die meteen achter zaken aangaan, bewoners en corporaties aanschrijven en voor een vervolg zorgen.”

Als er onverhoopt minder leuke confrontaties ontstaan, is via het callcentrum van BMN binnen twintig minuten een auto van BMN-deelnemer Trigion ter plaatse. Daar zitten dan twee geüniformeerde stevige jongens van het beveiligingsbedrijf in. “Dat maakt je positie wel wat steviger”, vindt Van der Aa.

Sen Chan heeft ze nog niet nodig gehad, evenmin de bewoners uit ‘zijn’ buurten (naast de Vogelbuurt is Chan ook buurtmanager van de Czaar Peterbuurt). Chan: “Je weet hoe het gaat met de politie, die heeft prioriteiten. Bij een dreigende burenruzie komen ze niet meteen met de sirene aanrijden. Dan is het fijn als je als bewoner en lid van Superbuurt eventueel een beroep kunt doen op Trigion.”

Zelf groeide hij op in de Kinkerbuurt en heeft hij ervaring als toezichthouder in de openbare ruimte, maar hij is “nooit uitgeleerd”. En je moet kunnen relativeren. “Als je een paar tieners vraagt om de muziek zachter te zetten, gaat die weer harder als ik de hoek om ben.” Hij neemt iedere tip of melding niettemin serieus en voelt zich de ogen en oren van de opdrachtgever. “Maar ik ben er natuurlijk ook voor de bewoners.”

Dat blijkt tijdens de ronde. Een lekkende regenpijp, die vochtschade veroorzaakt, houdt hij in de gaten. “Dan zorg ik dat de corporatie haar plicht tegenover de bewoners nakomt”, zegt hij.

Met de tweeduizend woningen die in de Vogelbuurt tot zijn gebied behoren is Chan twee uur onderweg tijdens een ronde. Eén dag per week werkt hij op het hoofdkantoor van BMN en legt daar verantwoording af. “Je moet niet alleen met allerlei instanties en bewoners om kunnen gaan, ook intern houden we elkaar scherp.”

Aandeelhouders

Rochdale en Eigen Haard zijn de Amsterdamse corporaties die een aandeel hebben in de nieuwe BV. Tegelijkertijd zijn ze opdrachtgever voor de eerste projecten. Het succes van die projecten bepaalt dus de waarde van hun aandeel. Het lijkt op het eerste gezicht een lastige positie.

“Dat mag zo zijn”, zegt Bert Duhoux, manager bijzondere projecten van Eigen Haard, “maar de initiatiefnemers hadden partners nodig die de problemen kennen en ze zochten financiers. Ze hadden wat grotere spelers nodig.”

Hij bestrijdt dat leefbaarheid door corporaties als een secundaire taak zou worden gezien. “Integendeel, alle corporaties voelen die verantwoordelijkheid, het punt is dat niemand een structureel antwoord op de problemen heeft gevonden, tot dusver.”

De Melkertbanen verdwenen, dat is één. Maar leefbaarheid is ook geen ‘van 9 tot 5’-baan. “Veel problemen spelen juist buiten die kantooruren, in de avonden en weekends”, zegt Duhoux, “Buurtmanagement Nederland heeft daar een passend antwoord op.”

De indertijd beoogde buurtmanager (Sen Chan) begon in 2006 eerst met een buurtonderzoek. Door hem gesignaleerde problemen, zoals zwerfvuil of lawaai van campinggasten uit de buurt, waren Eigen Haard al bekend. “Die scan was wat ons betreft niet nodig”, zegt Duhoux, maar Superbuurt is een product in ontwikkeling. Dat koppelen we terug. Hoe dan ook, we hebben onze targets bepaald en een contract opgesteld.”

Duhoux verwacht dubbel rendement. Financieel, als de aanpak van BMN in heel Nederland aanslaat, maar ook qua leefbaarheid. Minder klachten en minder mutaties zijn heel prettig voor een corporatie. Na een jaar wordt de – dubbele – balans opgemaakt. Operationeel (zijn de huurders tevreden?) en strategisch (financieel, sociaal, reputatie). “We gaan dan ook kijken of we misschien toch een pet teveel op hebben. Zo nodig stoppen we als aandeelhouder of als opdrachtgever.”

Afstemmen

“Buurtmanagement zorgt ook voor praktische afstemming”, zegt Ilse van Andel, projectleider bijzondere projecten voor Eigen Haard, er aan toe. “Onze manager zit met de buurtregisseur in één gebouw. Maar dan heb je nog het stadsdeel en andere partijen. De buurtmanager van BMN zou hierbij de regierol op zich moeten nemen. En je moet korte lijnen hebben.” Regierol, keten, korte lijnen; het idioom doet vertrouwd aan. “Maar”, zegt Van Andel, “een standaardformule is er niet, je zult altijd op maat van de buurt moeten werken.”

Blijven over de buurtbewoners. Wat vinden die ervan?

Anja Snabel is al lange tijd een zeer actieve buurtbewoonster van de Vogelbuurt en tevens voorzitter van het bewonersplatform. Zij wist bij het aantreden van de buurtmanager en de start van het project niet goed wat er te verwachten viel. “Er waren al zoveel vernieuwingen geweest, we stonden er blanco tegenover. Maar het werkt wel. Waarom? Omdat Sennie er bovenop zit en heel goed samenwerkt met de buurtregisseur. Sennie pakt alles op, daar heeft een buurtregisseur echt geen tijd voor. Hij is inmiddels goed bekend in de buurt.”

Maar de politie is een overheidsorganisatie, BMN een particuliere winstbeogende instelling. Merk je dat verschil?

Snabel: “Daar heb ik helemaal geen problemen mee. Een BV is prima. Misschien worden ze wel minder gehinderd door regels. Laat er maar een frisse wind waaien.”

Onverdeeld tevreden dus: “Niet helemaal. Niet alle corporaties hier doen eraan mee. De AWV, Ymere en Het Oosten hebben hier ook de nodige woningen. Als ze allemaal meedoen overstijg je de verspreiding van je bezit, dan wordt je kracht gebundeld.”

BMN zit in de lift. Binnen een jaar is het werkterrein van BMN gegroeid van één buurt (Kruitberg-Kikkenstein in Zuidoost) naar twaalf buurten nu. De werkbezoeken die BMN organiseert trekken veel belangstelling.

Het is nog te vroeg om een beoordeling van de bewonersparticipatie te maken. Chan merkt wel dat de belangstelling toeneemt. “Niet alleen op de site, ook als het gaat om het schoonhouden van tuinen.”

Bas Donker van Heel

Kabinetsbeleid grijpt fors in op corporatievermogens

Tue, 16 Sep 2008 16:26:15 +0200

Kabinetsbeleid grijpt fors in op corporatievermogens
Dan maar uit het publieke bestel?

Amsterdamse corporaties krijgen een stevige extra heffing voor de aanpak van Vogelaars probleemwijken en moeten vennootschapsbelasting gaan betalen. Bij Gerard Anderiesen, algemeen directeur van AWV, komt de vraag op of zijn corporatie niet beter het publieke bestel kan verlaten. Maar kan dat eigenlijk wel? Accountant Piet Klop, voorzitter van de marktgroep wonen van Deloitte, denkt van wel.

AWV zal niet morgen het publieke volkshuisvestingsstelsel verlaten, maar voor Gerard Anderiesen, lid van De Vernieuwde Stad en lid van de ledenraad van brancheorganisatie Aedes, is het niet verwonderlijk dat in kringen van grote corporaties wordt gedacht aan uittreding. De grootste schrik wordt veroorzaakt door invoering van de integrale vennootschapsbelasting. De uitwerking van die plannen roept volgens Anderiesen veel irritatie op. “Het gelijke speelveld met marktpartijen verdwijnt. De overheid behandelt commerciële verhuurders en corporaties verschillend. We moeten straks onredelijk veel winstbelasting afdragen. Wij kunnen bijvoorbeeld geen gebruik maken van de constructie van fiscale beleggingsinstelling. Een groot deel van de commerciële verhuurders heeft dergelijke faciliteiten wel ter beschikking.”

Dan bereiken corporaties volgens hem toch wel een markant punt. Ooit zijn we ‘toegelaten’ om met overheidsgeld woningen te bouwen. In de jaren negentig is die wereld met de bruteringsoperatie veranderd. Corporaties zijn vanaf die tijd zelfstandig. Alle voordelen die we nog hadden zijn geleidelijk aan verdwenen, behalve de borging via het WSW. Nu komt de discussie over de vennootschapsbelasting met een ongunstige uitkomst. Als het karakter van ‘toegelaten instelling’ ertoe leidt dat we in een financieel nadelige positie terechtkomen, dan is het niet verwonderlijk dat de discussie ontstaat of we daar niet vanaf komen.”

Anderiesen benadrukt dat het om meer gaat dan alleen verontwaardiging over ongelijke fiscale behandeling. “Minister Vogelaar legt ons bij haar wijkaanpak op hoeveel geld we moeten uitgeven. Een merkwaardige figuur: tegen een belegger wordt toch ook niet gezegd hoeveel geld hij moet uitgeven.”

Rare sporen

Is de overheid te grijpgraag? “Met beide sporen is iets raars. De overheid handelt berekenend. Er moet een bepaalde opbrengst op tafel komen. Corporaties begrijpen ook wel dat condities veranderen, maar het probleem, de overmaat aan vermogen bij sommige corporaties, wordt niet aangepakt. Een corporatie die weinig onderneemt en dus weinig winst maakt, zal ook maar weinig winstbelasting hoeven te betalen. Dat is een ineffectieve weg. De keuze van Vogelaar leidt tot verplichte investeringen. Het gaat er niet meer om wat we belangrijk vinden, maar we moeten toch geen geld over de balk smijten. Bovendien is het begrip additionele investering niet gedefinieerd.”

Invoering integrale vennootschapsbelasting roept veel irritatie op

Het houdt niet op bij verzwaring van de lasten. Het kabinet heeft de huurstijgingen beperkt tot inflatieniveau. En het private investeringsfonds is volgens Anderiesen evenmin een bruikbaar voertuig. “Het fonds had een extra investeringsprikkel moeten bieden, maar werkt als een garantieregeling. Als een corporatie het allemaal niet meer kan betalen, dan kan een beroep op dat fonds worden gedaan. Maar het is niet laagdrempelig. Eerst moet een corporatie zich armlastig verklaren. Er moet een relatie zijn met de probleemwijken. En geld wordt alleen verkregen door verkoop van bezit. Dan komt wel tegen gunstige condities geld beschikbaar, maar om die woningen weer terug te krijgen moet de waardestijging worden vergoed. Ik durf te voorspellen dat die wijken succesvol zullen zijn, dus de prijs wordt hoog. Amsterdamse corporaties zullen daarom niet gauw van het investeringsfonds gebruik willen maken en eerder omzien naar andere oplossingen, zoals samengaan met collega’s.”

Breed ongenoegen

Anderiesen ziet bij de Amsterdamse corporaties een algemeen gevoel van ongenoegen over het akkoord tussen kabinet en Aedes. Piet Klop, voorzitter van de marktgroep wonen van Deloitte, wil niet spreken van lange tenen. Hij is kind aan huis in corporatieland. Deloitte controleert bij de helft van alle Nederlandse corporaties de boeken. “Ze kunnen rekenen en hebben hersens. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting kost veel geld. Die moet je combineren met fiscale faciliteiten. Heel concreet. Het zou meer van een eerlijk speelveld getuigen als investeringen in de probleemwijken gepaard gaan met extra investeringsaftrek.”

Klop verwacht dat corporaties straks hun operationele resultaat uit de verhuur van woningen kwijt zijn aan vennootschapsbelasting. Dat komt doordat corporaties worden beperkt in hun afschrijvingen. Onrendabele investeringen mogen niet ten laste van de winst worden gebracht. “We hebben een aantal exercities op winst- en verliesrekeningen gedaan; wat corporaties overhouden uit verhuur zijn ze kwijt. Willen ze investeren, dan moeten ze geld lenen of bezit verkopen. Het is terecht dat de sector zich verweert.”

De financiering verloopt via het WSW. Ook daar ziet Klop een probleem ontstaan. “Door de toenemende druk op de corporaties neemt de kredietwaardigheid af. Het is maar de vraag of de triple a rating van het waarborgfonds gehandhaafd blijft. Dan wordt lenen duurder.”

Voor Amsterdamse corporaties is het nieuwe investeringsfonds niet interessant

Andere nadelen hangen volgens Klop samen met de status van toegelaten instelling. Ze mogen minder. De bouw van winstgevende seniorenwoningen in Spanje is niet toegestaan.

Voordelen uit het verleden, zoals gematigde grondprijzen voor sociale woningbouw, verdwijnen stilaan. “Corporaties ontlenen hun identiteit aan de status van toegelaten instelling en ze kunnen goedkoop lenen. Maar dat is het dan ook wel.”

Toelating inleveren

Kunnen corporaties van hun status af? “Een van mijn collega’s is gepromoveerd op de juridische positie van stichtingen en verenigingen, in het bijzonder van woningcorporaties. Zij komt tot de conclusie dat de toelating kan worden ingeleverd. Bij wet is wel de intrekking van de toelating geregeld. Indertijd heeft niemand gedacht aan het vrijwillig inleveren van de status. Ze hoeven hun bezit dan niet in te leveren. Corporaties hebben in het verleden weliswaar subsidies gehad, maar daarvoor moesten ze woningen bouwen. Dat hebben ze gedaan. Tweede: het zijn privaatrechtelijke rechtspersonen. De overheid kan niet aan dat vermogen komen”, aldus Klop.

Hoe loopt het af? Anderiesen: “Niemand weet het echt. Wij zijn niet uit op uittreding, maar er kan een soort van kettingreactie ontstaan. Wellicht ontstaat op enig moment een juridisch gevecht met Vogelaar over de hoogte van onze inzet. Welke grondslag heeft de minister om af te dwingen dat we meer moeten uitgeven? Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens regelt het ongestoord genot van het eigendom. Stel de rechter geeft een corporatie gelijk, dan kan er jurisprudentie ontstaan waardoor het hele bouwwerk uit elkaar valt.”

Toenemende spanning

Wat betekent het voor de toekomst van Aedes? De brancheorganisatie houdt 23 november een ledenvergadering over het akkoord. Anderiesen ziet een toenemende spanning tussen de grote corporaties in de grote steden en de andere leden. “Voorzitter Willem van Leeuwen heeft voor de zoveelste keer een afspraak gemaakt om de corporaties in het land te ontzien. De pijn komt terecht in de grote steden. Het is niet uit te sluiten dat die zeggen: onze belangen worden niet meer behartigd door Aedes.”

Bert Pots