Vier opvallende buurten: stijgers en dalers

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:24:11 +0100

Leefbaarheidsonderzoek WIA 2011

Vier opvallende buurten: stijgers en dalers

Transvaalbuurt stijgt door
Overtoomse Veld: eindelijk voldoende
Landlust: investeringen beklijven niet in beter cijfer
Waardering voor Burgwallen-Nieuwe Zijde zakt

Transvaalbuurt stijgt door

In tien jaar van 5,7 naar 6,9

Bewoners van de Transvaalbuurt in Oost zijn steeds meer te spreken over hun woonomgeving. In de afgelopen tien jaar is een krappe onvoldoende omgebogen naar bijna een zeven.

lees verder

Verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:21:18 +0100

Wel toename tevredenheid in buurten wijkaanpak: geen onvoldoendes meer als totaaloordeel voor de buurt

Verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei

Amsterdammers zijn nog altijd behoorlijk tevreden over hun buurt. Dat blijkt uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA). Bewoners geven hun buurt gemiddeld een rapportcijfer van 7,3. Maar de stijgende lijn van de afgelopen jaren wordt niet voortgezet. Wel is de tevredenheid toegenomen in de buurten van de wijkaanpak. En – voor het eerst in tien jaar WiA – er is geen buurt met een onvoldoende meer als totaaloordeel voor de buurt..

WiA – Zo zit het

lees verder

“Bestuur hoéft advies niet te volgen”

admin — Tue, 15 Nov 2011 17:05:16 +0100

Voor veel politici is welstandsadvies heilig

“Bestuur hoéft advies niet te volgen”

Corporaties botsen regelmatig met ‘de welstand’ als ze woningen energiezuiniger, goedkoper te onderhouden of comfortabeler willen maken. De welstand toont zich in hun ogen weinig flexibel en niet bereid een integrale afweging te maken van alle belangen. Daar zijn we ook niet voor, vindt de welstandscommissie zelf. Die belangenafweging kan alleen de gemeente maken. Die hoéft een advies van de welstand niet op te volgen.

De welstand: zo zit het

De Commissie voor Welstand en Monumenten adviseert de centrale stad en de stadsdelen over het uiterlijk van bouwplannen.

lees verder

Miljoenen nodig voor Het Schip

admin — Tue, 15 Nov 2011 17:02:48 +0100

Eigen Haard zoekt voor restauratie sponsors met bidbook

Miljoenen nodig voor Het Schip

Nog tien jaar en dan viert Het Schip, het pronkstuk van de Amsterdamse School, zijn eeuwfeest. Sinds 1921 is het excentrieke complex voor het overgrote deel in bezit van Eigen Haard. Die corporatie hikt nu aan tegen een ingrijpende restauratie van het monumentale meesterwerk van De Klerk, want het wonen in het monument blijkt geen onverdeeld genoegen. De geplande restauratie is zo kostbaar dat Eigen Haard op zoek moet naar externe sponsors.

Wat is ‘Het Schip’?

Het Schip, ontworpen in 1917 en gebouwd tussen 1919 en 1921, wordt door kenners gezien als het meesterwerk van architect Michel de Klerk, en daarmee van de Amsterdamse School.

lees verder

Huurstijging monumentwoningen nu nog beperkt…

admin — Tue, 15 Nov 2011 17:00:43 +0100

Huurstijging monumentwoningen nu nog beperkt…

Volgens de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties bezitten de Amsterdamse corporaties 15.476 monumentenwoningen, waarvan 6855 rijks- en 8621 gemeentemonumenten. Verreweg de meeste daarvan staan in de stadsdelen Centrum (5660 stuks, 36%), Zuid (3984, 25%) en West (3818, 24%). Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) telt de monumenten per pand en complex, dus niet per woning. Volgens die telling hebben corporaties tien tot twaalf procent van het Amsterdamse monumentbestand in bezit.

lees verder

Monumenten: een kostbaar bezit

admin — Tue, 15 Nov 2011 16:56:26 +0100

Corporaties kunnen minder investeren, dus ook in monumenten

Monumenten: een kostbaar bezit

Corporaties kunnen minder investeren, dus ook in monumenten. Dat leidt tot nieuwe afwegingen. Over de mate van restauratie, over de terugverdienmogelijkheden. Corporaties worden sowieso huiverig om in monumenten zonder woonfunctie te stappen, blijkt uit recent onderzoek. Wonen in monumenten wordt ongetwijfeld duurder. Corporaties willen hun exploitatietekorten terugdringen door monumentenopslagen en ‘Donnerpunten’ te verzilveren. Dat heeft – op termijn – onvermijdelijk gevolgen voor de sociale voorraad in monumenten.

Het duurde lang, maar het resultaat mag er zijn. In 2002 nam De Key het rijtje arbeiderswoninkjes uit 1828 op de Amsterdamse Hoogte Kadijk voor een appel en een ei van Ymere over.

lees verder

Een beetje haven, dat gaat niet

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:33:23 +0200

Haveneconoom Michiel Nijdam: vergeet woningbouwplannen in havengebied

‘Een beetje haven, dat gaat niet’

Milieuhinderlijke havenactiviteiten belemmeren de bouw van woningen in het gebied tussen Amsterdam-Noord en Zaandam. Kunnen de almaar uitdijende op- en overslagactiviteiten niet beter verdwijnen? Nee, zegt de Rotterdamse haveneconoom Michiel H. Nijdam. “De op- en overslag van kolen en andere brandstoffen is onmisbaar voor de economische ontwikkeling van

lees verder

Vijf actuele herontwikkelingslocaties

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:21:25 +0200

Vijf actuele herontwikkelingslocaties

Zaanstad heeft in zijn concept-ontwikkelingsplan Zaan/IJ 24 locaties geïnventariseerd die voor herontwikkeling in aanmerking komen. Op vijf plekken wil de gemeente zich nu al extra inspannen:

Wilhelminasluis en omgeving (20)

De komende opknapbeurt van het sluizencomplex wordt aangegrepen om de openbare ruimte te verfraaien en een verbinding met het Inverdan-project te maken. Mogelijk aanleg van terrassen of openbaar podium. In de directe omgeving kunnen gaten in de bebouwing worden opgevuld met woningen/bedrijfsruimten.

lees verder

Industrieel erfgoed langs de Zaan

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:12:27 +0200

Industrieel erfgoed langs de Zaan

In het ontwikkelingsplan ‘Zaan/IJ: Gebied vol kansen, verbonden door water’ constateert de gemeente Zaanstad zelf dat haar huidige positie in de metropoolregio ‘niet sterk is’. Het college wil “kwaliteiten zoals ons industrieel erfgoed, de Zaan, de bijzondere mix van werken en wonen meer gaan benutten”. Aan industrieel erfgoed inderdaad geen gebrek langs de Zaan. Moderne industrie en bakstenen gebouwen van voormalige fabrieken en pakhuizen wisselen elkaar af langs de Zaanoever. Die menging vormt juist ook een probleem. Bij tal van locaties langs Zaan en IJ staan de mogelijkheden voor woningbouw op gespannen voet met de huidige veiligheids- en milieueisen.

lees verder

De Zaanse woonambities

admin — Tue, 20 Sep 2011 16:44:29 +0200

Milieuhinder en vastgoedcrisis overschaduwen herontwikkeling van de Zaan/IJ-oevers

De Zaanse woonambities

Voormalig rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol wierp de steen in de vijver: zou de herontwikkeling van de bedrijventerreinen langs Zaan en IJ geen prioriteit moeten krijgen boven de uitbreiding van Almere?

lees verder

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

SOEK: zelf levensloopbestendig woningcomplex bouwen

admin — Wed, 11 May 2011 11:20:12 +0200

SOEK: zelf levensloopbestendig woningcomplex bouwen

Het is een terugkerend onderwerp in sommige vriendengroepen: samen een huis bouwen voor de oude dag. Want is het geen fijne gedachte om vrienden in de buurt te hebben, als je niet meer werkt, de kinderen de deur uit zijn en fysieke ongemakken op de loer liggen. De fantasie komt dan snel op gang. Aan het droomhuis worden biljarttafels, een sauna, tuinen, een tennisbaan en zelfs een inwonende verpleegster/verpleger toegevoegd.
Meestal blijft het hierbij, maar de initiatiefnemers van SOEK gaan er echt voor. SOEK staat voor Samen Op Een Kavel. Wat we van de drie initiatiefnemers, Nico Papineau Salm, Michiel van Pelt en Mirjam de Rijke, leren is dat je niet vroeg genoeg kunt beginnen. Zeker als je op een aantrekkelijke locatie in Amsterdam zelf een pand wilt bouwen. Eén ontwikkeling werkt echter in hun voordeel: de crisis. De grondposities zijn wel ingenomen, maar er wordt niet gebouwd.
Het drietal wil een woongebouw voor ‘jongere ouderen’ creëren. Ze denken aan een complex van zo’n twintig tot dertig zelfstandige wooneenheden voor actieve Amsterdamse senioren zoals zijzelf: empty-nesters, liefhebbers van de stedelijke cultuur, cultuurliefhebbers, ondernemend. Zij willen dan ook een locatie binnen enkele kilometers van het stadscentrum. Bijvoorbeeld in de Houthavens of direct over het IJ in Buiksloterham. Pas als er een locatie is gevonden, willen ze andere bewoners gaan werven. Die mogen dan mee gaan denken over het concrete ontwerp. Over de plek en het basisconcept willen ze graag nog met zijn drieën beslissen. Nico Salm: “Het is tenslotte ons plan. Daarna gooien we het open. Bovendien wordt een locatiekeuze een onmogelijke discussie met zoveel mensen.”
Salm hoopt dat het gebouw er over vijf jaar staat. Het wordt een levensloopbestendig woongebouw, voorbereid op lichamelijk ongemak: brede deuren voor rolstoelen, seniorentoiletten, ruimte voor scootmobiels en dergelijke. In het gebouw komen een gemeenschappelijke verpleegkamer, logeerkamer, hobbyruimte, living en terras. De initiatiefnemers willen een volledig duurzaam gebouw neerzetten en denken ook na over collectieve regelingen met banken en zorgaanbieders.
Een combinatie van koop en huur behoort tot de opties, maar dan moet een corporatie participeren om de financiering rond te krijgen. Momenteel is SOEK daarvoor in gesprek met De Alliantie.”

Hoe gaat het toch met Akropolis?

admin — Wed, 11 May 2011 11:17:04 +0200

Hoe gaat het toch met Akropolis?

In Rotterdam heeft de stichting Humanitas meer dan tien complexen gerealiseerd met ‘levensloopbestendig wonen’. Kernwaarden daarvan zijn: eigen regie, zoveel mogelijk eigen activiteit, een ‘extended family’-aanpak en een positieve basishouding (een ‘ja’-cultuur). Deze manier van denken over wonen, zorg en welzijn inspireerde de Amsterdamse Seniorenraad in 2004 om een dergelijke voorziening ook in Amsterdam te realiseren. De naam Akropolis werd daartoe van Humanitas Rotterdam geleend.
Maar tussen droom en daad bleek in Amsterdam een wereld van praktische bezwaren. Het bestuur van de Amsterdamse Vereniging Akropolis – opgericht in 2008 - is ontelbare vergaderingen en overleggen verder, zonder dat het slaan van de eerste paal in zicht is.
Rond 2005 waren er plannen om de ‘Parel aan de Amstel’ vlakbij de Berlageburg in samenwerking met AWV te realiseren, maar het stadsdeel Watergraafsmeer zag na buurtprotesten af van de voorgenomen sloop van portiekflats in de Van der Kunbuurt. Weg potentiële locatie.
Vervolgens werd het blikveld naar de gehele stad verlegd. Aan bestuurlijke steun ontbrak het niet. Althans, in de Stedelijke Woonvisie Amsterdam tot 2020 stond dat “Amsterdam zal zoeken naar een geschikte locatie voor het realiseren van een meer grootschalig complex voor ouderen, zoals het Akropolis in Rotterdam, dat niet zozeer is gericht op de vraag naar zorg, maar meer tegemoet komt aan wensen voor zelfstandig wonen met gemeenschappelijke voorzieningen als sport, cultuur en recreatie, in een enigszins beschermde omgeving”.
Maar het plan kwam nooit echt van de grond, vertelt bestuurslid Saar Boerlage: “Gesprekken met Stadgenoot en De Key leverden niets op. De zorg is ook heel ingewikkeld georganiseerd in Amsterdam. In Rotterdam heeft Humanitas zorg én stenen in één hand.” Toen de schaduw van de crisis zich verspreidde besloot de vereniging in 2009 het project op een laag pitje te zetten.
Maar er is bij de vereniging weer nieuw elan. Boerlage: “Inmiddels blijkt de crisis ook voordelen te hebben. Zo tonen projectontwikkelaars interesse in de ontwikkeling van een dergelijk complex.” Bovendien zijn zij eerder genegen grondposities ter beschikking te stellen, aangezien andere bouwplannen niet van de grond komen. De vereniging mikt inmiddels mede op jongere bewoners. Boerlage: “Het zou goed zijn als zich ook 50-, 60-jarigen zouden vestigen in zo’n Akropolis. Die maken meer gebruik van de voorzieningen in zo’n complex; dat bevordert de levendigheid.” De vereniging heeft locaties in de Houthavens, Amsterdam Noord en sinds kort ook op IJburg op de korrel.

De Keyzer: kleinschalige ouderenhuisvesting in groot complex

admin — Wed, 11 May 2011 10:17:10 +0200

Met opening De Keyzer is het Czaar Peter-gebied een volwaardige woonservicebuurt

Kleinschalige ouderenhuisvesting in groot complex

Multifunctioneel gebouw De Keyzer in de Czaar Peterstraat is klaar. Het complex is ontwikkeld door De Key in samenwerking met zorgaanbieder Amsta. Het biedt ruimte aan onder meer een uitgebreid zorgdienstencentrum en groepswoningen voor ouderen met dementie. Na opening van De Keyzer mag de Czaar Peterbuurt zich een volwaardige woonservicebuurt noemen. Zeven jaar eerder werd in dezelfde straat het Czaar Peterpunt van De Key en Amsta geopend, een kleinschalige woonvoorziening voor psychogeriatrische verpleeghuiszorg.

De Keyzer maakt woonservicewijk af
Multifunctioneel gebouw De Keyzer omvat 68 vrije sector huurappartementen waarbij in de eerste inschrijfronde 55-plussers voorrang hebben. Zorgcentrum Amsta beheert in het midden van het complex zes groepswoningen voor 36 ouderen met dementie en acht woningen voor ouderen met een lichamelijke beperking. Verder omvat het complex bedrijfsruimten voor winkels, kantoren en ateliers. In de plint van De Keyzer is een zorgdienstencentrum waar alle vormen van zorgverlening gebundeld zijn. Naast huisartsen en een apotheek zijn er onder meer praktijken voor fysiotherapie, logopedie en psychologie. Ook is er een ruimte voor ontmoeting met buurtbewoners. In het Petersburg Journaal – een nieuwsbrief voor de buurt – vertellen toekomstige huurders over de voordelen van het dienstencentrum. Huisarts Jaap Wynia: “Veel mensen raken het spoor bijster als ze passende zorg nodig hebben. Dat geldt ook voor artsen. Wanneer alle diensten op een locatie zitten kun je veel makkelijker doorverwijzen.” De Keyzer is een ontwerp van architect Tom Frantzen. Het pand is gebouwd op de plek van de zogenaamde Dubbeltjespanden. Meer informatie: www.dekey.nl/dekeyzer

Aan de buitenkant is ‘het Czaar Peterpunt’ niet herkenbaar als verpleeghuis. Binnen in het gebouw, dat als een taartpunt op de hoek van de Blankenstraat staat, zijn echter vier etages omgebouwd tot groepswoningen voor in totaal 24 bewoners met dementie.
Inge van Voskuijlen van Amsta is afdelingshoofd. Zij vertelt dat het Czaar Peterpunt is voortgekomen uit Verpleeghuis de Wittenberg in de Nieuwe Kerkstraat. “De Wittenberg is heel grootschalig. Bewoners hebben daar geen eigen kamer en hebben dus nauwelijks privacy. De zorg is door die grootschaligheid bovendien minder persoonlijk. Het doel is om meer van dit soort kleinschalige woonvoorzieningen in de stad op te zetten, zodat ook in de Wittenberg de bewoners in de toekomst een eigen kamer kunnen krijgen.”
Met de expertise die is opgedaan in het Czaar Peterpunt zijn in complex De Keyzer in totaal zes groepswoningen voor 36 bewoners van Amsta opgenomen. Net als in het Czaar Peterpunt zijn deze woningen bestemd voor psychogeriatrische bewoners. Ook komen er acht woningen voor mensen met een lichamelijke zorgvraag. De meerwaarde van groepswoningen zoals in het Czaar Peterpunt – en straks dus ook in De Keyzer – is volgens Van Voskuijlen het principe ‘wonen zoals thuis’.
Het afdelingshoofd toont enkele van de privékamers. Iedere wooneenheid heeft een totaal eigen sfeer: de ene kamer hangt vol jurken die een bewoonster in betere tijden zelf maakte, in een andere – sober ingerichte - kamer domineert de enorme plasma-tv. “Het feit dat iedereen zijn vertrouwde spullen om zich heen heeft haalt veel onrust weg. Dat is erg belangrijk voor dementerende ouderen.”
Bovendien kunnen de bewoners meehelpen in de huishouding. Iedere etage heeft zijn eigen keuken, wasmachine en droger. “De bewoners hoeven niets, maar als er een volle wasmand uit de droger komt zijn er altijd een paar mensen die spontaan de was opvouwen. Of iemand gaat boontjes doppen of aardappelen schillen voor het avondmaal dat op de afdeling zelf wordt bereid en waarbij de bewoners ook kunnen helpen. Uit onderzoek is gebleken dat dit soort zaken bijdraagt aan het geestelijk welzijn van de bewoners.”

Kwaliteit van leven

Volgens Van Voskuijlen zijn ook familieleden van bewoners meer betrokken bij het wel en wee in een kleinschalige woonvoorziening. “Familiebijeenkomsten in grote verpleeghuizen worden maar matig bezocht. Hier kan de familie meer invloed uitoefenen op de gang van zaken, omdat ze direct te maken hebben met de verzorgers. Bovendien zie je dat bezoekers niet alleen betrokken zijn bij hun eigen familieleden of vrienden maar ook bij andere bewoners van de etage.” In Geuzenveld opende Amsta – in samenwerking met Ymere – medio april ook een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met vroegtijdige dementie.
Overigens loopt er over de meerwaarde van deze woonvorm weer een wetenschappelijk dispuut. Psycholoog Hilde Verbeek promoveerde onlangs bij de Universiteit van Maastricht op een onderzoek naar woonvormen voor dementerende ouderen. Zij concludeerde dat de kwaliteit van leven in kleinschalige woonvormen voor die groep niet beter is dan in reguliere verpleeghuizen. Maar een eerder onderzoek van onder andere het Trimbos-instituut uit 2007 laat juist een tegenovergesteld beeld zien. Zowel voor bewoners, familieleden als verplegend personeel zijn kleinschalige woonvormen juist heel heilzaam, was de conclusie.
Van Voskuijlen van Amsta: “Gemiddeld werkt in het Czaar Peterpunt een verzorger op zes bewoners. Door een overlapping tussen de verschillende diensten zijn er iedere dag gedurende een bepaalde periode twee verzorgers aanwezig op een afdeling die daardoor tijd hebben voor individuele aandacht. Verder werken we veel met vrijwilligers en stagiaires waardoor er in de praktijk bijna iedere dag een persoon extra op een groep is.” Of kleinschalig wonen werkelijk een succes wordt, hangt volgens Van Voskuijlen af van de vorm die je eraan geeft. “Alleen de stenen is niet voldoende maar het is een uitgelezen kans om een cultuuromslag te maken naar echt vraaggericht werken. Je moet dan wel investeren in scholing en begeleiding van het personeel.”

Janna van Veen

Trend: woongroepen voor allochtone ouderen

admin — Wed, 11 May 2011 10:13:27 +0200

Klassieke woongroepen krijgen het juist lastiger door crisis en inkomensgrens

Trend: woongroepen voor allochtone ouderen

Op latere leeftijd in een woongroep wonen. Voor veel ‘oude’ en ‘nieuwe’ Nederlanders is dat een aantrekkelijke gedachte. Maar het realiseren van een ouderenwoongroep is nog steeds tijdrovend. Door de bouwcrisis, de 33.000-euroregel en het loslaten van het coöptatierecht komt de klassieke woongroep onder druk te staan.

“We eten samen, borrelen samen en we maken uitstapjes. Deze zomer gaan we zelfs met enkele bewoners naar een huisje in Frankrijk. Je kunt elkaar helpen met bijvoorbeeld een boodschap. En het is gewoon gezellig om in een woongroep te wonen.” Liesbeth Bolier en Riet van Wees sommen hiermee enkele zegeningen op van hun woongroep ‘de Doorzetters’. Een naam die de lading dekt, want de initiatiefnemers van de groep gingen al in 1990 aan de slag. De harde kern liet zich niet van de wijs brengen door afsplitsingen, corporatiefusies en gebrek aan ruimte en geld. Uiteindelijk wist woningstichting Eigen Haard de financiering van de woongroep in het Olympisch Kwartier rond te krijgen. Eind 2008 konden de Doorzetters de twaalf nieuwbouwwoningen en de gemeenschappelijke woning betrekken.
Het lijkt voorlopig de laatste woongroep voor autochtone ouderen in Amsterdam. Nieuwe woongroepen vinden uitsluitend onderdak in nieuwbouw- of renovatieprojecten, en dan alleen sociale huur. Er wordt tegenwoordig maar weinig gebouwd en de sociale huurwoningen die er bijkomen gaan eerder naar herhuisvestingskandidaten en andere urgenten.

33.000-euroregel

Kenniscentrum
Volgens de Amsterdamse afdeling van de Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen telt Amsterdam ongeveer veertig ‘echte’ woongroepen voor ouderen, met statuten en coöptatierecht. Er zijn acht woongroepen voor oudere migranten: voor Hindoestanen (2 stuks), voor creoolse Surinamers (2), voor Antillianen, Turken, Marokkanen en Chinezen. Vijf van deze woongroepen worden beheerd door Stadgenoot. In het kenniscentrum voor woongroepen van oudere migranten zijn naast het Maagdenhuis, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de LVGO ook het Netwerk van Organisaties van Oudere Migranten en het Centrum Advies en Beleid Oudere migranten partner. Het centrum opende op 19 mei de deuren op de Herengracht. Dan is ook de presentatie van de eerste resultaten van het onderzoek dat Kees Penninx verricht samen met Heleen van Deur en Jeroen Singelenberg.

Daarnaast vormt de Brusselse eis dat corporaties negentig procent van hun woningen toewijzen aan inkomens onder de 33.000 euro een bedreiging. ‘Eigen Haard heeft al laten weten dat we niet in aanmerking komen voor de tien procent die corporaties boven die inkomensgrens mogen toewijzen’, aldus Bolier. “Veel mensen die kiezen voor een woongroep zijn hoger opgeleid en verdienen iets meer. Vervelend voor de mensen die bij ons op de wachtlijst staan.”
Mogelijk biedt het naar de vrije sector tillen van woningen uitkomst, met het verdisconteren van de maximaal 25 extra punten voor de locatie volgens het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. In een gemengde woongroep van kopers en huurders zien Van Wees en Bolier vooralsnog niets: “Het lijkt ons moeilijk ervoor te zorgen dat kopers zich aan de statuten van een woongroep binden.”

Geen prioriteit

Corporaties en gemeente beseffen dat woongroepen goed kunnen zijn voor een buurt, en dat ouderenwoongroepen passen in het streven naar zelfredzaamheid zonder kostbare zorg. Tegelijkertijd hebben woongroepen geen prioriteit in Amsterdam, zegt Iris Westerterp van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. “Bij de onderhandelingen over het beleidsakkoord Bouwen aan de Stad II was ingebracht om jaarlijks vier nieuwe woongroepen onderdak te bieden. Maar dat punt bleef niet overeind.”
Bij woongroepen, inclusief die van ouderen, bestaat al enige tijd een zekere wrevel over hoe ze worden benaderd door corporaties. Ze verzetten zich tegen pogingen van verscheidene corporaties om het coöptatierecht te omzeilen en zelf nieuwe huurders aan te wijzen.
Daarnaast heeft het Amsterdams Steunpunt Wonen kritiek op de manier waarop corporaties aspirant-woongroepen aan een onderkomen helpen. “Het kan gebeuren dat de groep wordt gekozen die zich het laatste bij de corporatie heeft aangemeld. Groepen die al jaren met plannen rondlopen, vallen buiten de boot”, zegt Ada Bolder, woongroepenbegeleidster bij het ASW, dat pleit voor een centrale wachtlijst. Naar aanleiding van de wrijving besloten de partijen vorig jaar een lijst op te stellen met ‘do’s and don’ts’ als het gaat om woongroepen, maar daar is zelfs nog geen begin mee gemaakt.
Ook binnen de woongroepenwereld is verdeeldheid. Het ASW, waar de Woongroepenvereniging Amsterdam ooit in is opgegaan, vindt het jammer dat in de stad ook een afdeling van de Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen (LVGO) actief is. De door beide nagestreefde samenwerking komt maar niet van de grond.

Migranten

Een aparte categorie van ouderenwoongroepen vormen die van migranten. In Amsterdam zijn er acht, maar als het aan de stichting Het R.C. Maagdenhuis ligt worden dat er meer. Het fonds voor maatschappelijke initiatieven – een erfenis van het zeventiende-eeuwse meisjesweeshuis – is initiatiefnemer van een speciaal kenniscentrum voor woongroepen van oudere migranten.
Volgens directeur Titus de Jong en sociaal-gerontoloog Kees Penninx van Bureau ActivAge, die onderzoek doet voor het kenniscentrum, bestaat onder de eerste generatie immigranten grote behoefte om samen te wonen met mensen uit de eigen cultuur. Deze migranten kennen vaak de mogelijkheden niet of hebben niet de vaardigheden om een woongroep op te zetten.
“Niet zozeer met de formele aspecten of het zoeken naar een locatie moeten ze worden geholpen, maar met het sociale proces dat eraan voorafgaat”, zegt De Jong. “Migranten hebben vaak andere omgangsvormen en zijn niet gewend aan het Hollandse polderen. Al snel werpt zich een leider op en stellen anderen zich timide op.” Ook Ada Bolder van het ASW heeft dat in haar praktijk meegemaakt. “Als begeleider moet je dat doorbreken, anders stagneert het proces of barst de groep uit elkaar”, vervolgt De Jong.
Migrantenwoongroepen lijken de wind niet mee te hebben in dit PVV-tijdperk. Maar volgens Penninx dragen ze bij aan de integratie. “Door de geborgenheid voelen bewoners zich sterker en treden ze eerder naar buiten. Je ziet dat bijvoorbeeld bij traditionele Marokkanen en Turken. De vrouwen leven vaak geïsoleerd, maar eenmaal in een woongroep gaan ze samen wandelen, aan sport of andere activiteiten doen, en zelfs op Nederlandse les. Daarbij zijn ze makkelijker te bereiken voor preventieve zorg. De woongroepen schelen de samenleving daarmee geld.” Overigens lijken ook autochtone ouderen in een woongroep maatschappelijk actiever te zijn.

Contraproductief maatwerk

Uit het onderzoek van Penninx en anderen blijkt ook dat het goedbedoelde streven om maatwerk te leveren aan woongroepen contraproductief kan uitpakken. De Jong: “Vaak zijn er in het voorbereidingsproces veel keuzemomenten en kan er bijvoorbeeld lang worden overlegd over de plattegrond van een complex. Maar dat leidt alleen maar af van de hoofdvraag: waarom willen we dit en wat verwachten we van de woongroep? Het gebeurt dat mensen na een verhuizing naar een woongroep in een shock raken, omdat ze niet goed hebben stilgestaan bij het samenwonen.”
Volgens De Jong en Penninx is het wellicht beter om bij huisvesting van deze woongroepen niet vast te houden aan dure en schaarse nieuwbouw. De pijlen kunnen beter worden gericht op bestaande seniorencomplexen of zelfs leegstaande kantoren. Ook het direct naast elkaar wonen is niet heilig. Het kan ook ‘gestippeld’, waarbij de groepsleden verspreid over een groter complex wonen en gebruik kunnen maken van een gemeenschappelijke ruimte.
Dat is het geval bij een ‘mislukte’ Hindoestaanse woongroep van Stadgenoot in de Dudokhaken in Nieuw-West. Er waren te weinig geschikte kandidaten, maar de overblijvers zijn verspreid over het complex gehuisvest.

Klikgesprek

Stadgenoot heeft ook de coöptatie voor nieuwe woongroepen helemaal overboord gegooid. Er is wel een intensieve voorbereidingsfase met toekomstige bewoners, maar nieuwkomers die in een groep willen wonen, komen via Woningnet. Na een ‘klikgesprek’ mag de groep twee keer een kandidaat weigeren, maar de derde moet worden geaccepteerd. “Dat vinden wij eerlijker”, zegt Willeke Drevijn van Stadgenoot. “Met coöptatie kunnen mensen eerder dan anderen aan een woning komen.”
Drevijn benadrukt dat Stadgenoot nog wel degelijk mogelijkheden ziet voor het huisvesten van woongroepen, vooral van senioren - autochtoon of allochtoon - in bestaande bouw. De corporatie praat hier ook over met geïnteresseerden. Ook De Jong van stichting het Maagdenhuis zegt dat Amsterdamse corporaties een taak zien in het onder dak brengen van woongroepen van oudere migranten.

Johan van der Tol

Senioren zitten wel goed

admin — Wed, 11 May 2011 10:05:20 +0200

Woningmarktpositie van Amsterdamse ouderen is opvallend sterk

Senioren zitten wel goed

65-Plussers hebben ten opzichte van andere groepen een relatief comfortabele positie op de overvolle Amsterdamse woningmarkt. Dat is de verrassende conclusie van recent onderzoek van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Het feit dat ouderen al sinds jaar en dag tot de ‘doelgroepen’ van het Amsterdamse woonbeleid horen, heeft daar ongetwijfeld aan bijgedragen.

Misschien verrassend, maar senioren blijken een benijdenswaardige groep op de Amsterdamse woningmarkt! Natuurlijk, individueel zijn er schrijnende problemen. Zo valt het soms niet mee een nultredenwoning in de eigen buurt te krijgen als de noodzaak zich aandient. Voor elke woningsoort bestaan wachtlijsten in Amsterdam, dus ook voor aangepaste woningen, wibo-woningen of plekken in woonzorginstellingen.

Maar, ten opzichte van andere groepen hebben 65-plussers - 23 procent van de Amsterdamse huishoudens (11% van de bevolking) - een comfortabele positie op de woningmarkt. De woningeigenaren onder hen (16%) zijn vaak al lang eigenaar. Soms ontstaan bij hen financiële zorgen als de hoogte van de erfpachtcanon bij verlenging explodeert, maar veel oudere eigenaren hebben relatief lage woonlasten en vermogen in stenen achter de hand. En op de sociale huurmarkt – waar 63 procent van de 65-plussers is gehuisvest – krijgen veel senioren woningen met voorrang aangeboden.
In 2009 werd maar liefst 32 procent van de vrijkomende corporatiewoningen met voorrang aangeboden - met een medische of WMO-verhuisindicatie – aan 65-plussers. Daarnaast was veertien procent van de aangeboden woningen exclusief bedoeld voor senioren. Iets meer dan de helft van de met voorrang aangeboden woningen werd uiteindelijk door de doelgroep in gebruik genomen. Op de overige woningen heeft de doelgroep niet gereageerd of men heeft de woning niet geaccepteerd.
“In de praktijk betekent dit ruime aanbod dat senioren (ook van buiten Amsterdam) zonder jarenlange inschrijfduur een woning in Amsterdam kunnen bemachtigen,” concludeert de dienst Wonen, Zorg en Samenleven dan ook in een recent onderzoek naar de positie van 65-plussers op de Amsterdamse woningmarkt.

In de buurt

Amsterdam heeft een jonge bevolking. De typerende karakteristiek van de ‘creatieve kennisstad’ is dat jongvolwassenen de stad instromen en dertigers er weer uit. Vervolgens wortelen deze dertigers in de regio of verder. Gemeenten als Amstelveen, Landsmeer en Waterland en eigenlijk alle gemeenten in de regio hebben veel meer te maken met vergrijzing dan Amsterdam. Amsterdam kan zich wel opmaken voor een groter aandeel senioren in de stad. Zo neemt de leeftijdsgroep van 50- tot 64-jarigen het snelste toe. In vier jaar tijd is deze groep met 9,3 procent gegroeid.
Op de langere termijn zal dus een groter deel van de woningvoorraad geschikt moeten zijn voor ouderen. Het afgelopen decennium heeft geleerd, dat het niet verstandig is grote aantallen seniorenwoningen of wibo’s (wonen in beschermde omgeving) te bouwen op nieuwbouwlocaties. De doelgroep verhuist het liefst binnen de eigen buurt. Ze zijn gehecht aan hun woning, hun buurt en hun sociale netwerk daar. Je hebt weinig aan nieuwe comfortabele seniorenwoningen als ze op de verkeerde plek staan. Op IJburg stonden in de periode 2008-2009 tientallen seniorenappartementen en rolstoelwoningen leeg. Bij de recente oplevering van 23 Wibo-woningen in het fraaie complex Witte Kaap, was het ook niet echt dringen, maar De Alliantie heeft ze wel allemaal verhuurd. Woordvoerder Eelke Pinkhaar: “Je moet wel wat extra doen. Er is veel aanbod op IJburg. We hebben een Open Huis georganiseerd en geadverteerd in het stadsblad.”
Ouderen nemen veel ongemakken voor lief om in hun buurt te kunnen blijven wonen. Men kan stellen dat hoe ouder, hoe vaker men in de eigen buurt wil blijven. Bijna zeventig procent van de 65+-huishoudens heeft geen plannen om binnen twee jaar te verhuizen. Van degenen met wel een concrete verhuiswens geeft zes procent aan niets geschiktst te kunnen vinden. Dat is relatief weinig.

Nultreden
Voor bewoners met fysieke beperkingen is de toegankelijkheid van de woning de eerste zorg. Geen trappen dus, oftewel de ‘nultreden woning’. Bij ingrijpende renovaties plaatsen corporaties ook liften in of naast complexen, zoals bij De Verfdoos in Amsterdam West. Praktisch alle gelaagde appartementennieuwbouw is voorzien van liften. De afspraken zijn op dit punt in Bouwen aan de Stad - enigszins cryptisch – aldus geformuleerd: “In de gehele stad zal 80 % van de door corporaties nieuwgebouwde woningen op begane grond of toegankelijk met lift, aanpasbaar worden gebouwd, zodat ze geschikt te maken zijn voor mensen met een beperking, waaronder senioren.” Trapliftjes – of andere aanpassingen - zijn soms een oplossing in de bestaande voorraad, waardoor ouderen langer zelfstandig in hun eigen huis kunnen blijven wonen. Behoefte aan extra seniorenhuisvesting is er voornamelijk binnen de Ring (excl. Noord).

Het merendeel (bijna 80%) van de 65-plussers vindt zijn woning overigens geschikt om oud te worden, al dan niet met enige aanpassingen. En de helft van degenen die wel binnen twee jaar willen verhuizen, wil in de eigen buurt blijven. Honkvast dus.
De dienst WZS concludeert dan ook: het woningbeleid voor deze groep moet zeer buurtgericht zijn. Een complicatie daarbij is dat de nieuwe inkomensgrens voor corporatiewoningen (33.000 euro) ook geldt voor senioren. De corporaties hebben nog wel enige speelruimte voor bijzondere gevallen, maar grosso modo zal zo’n veertig procent van alle seniorenhuishoudens (65+) zichzelf moeten zien te redden, daar doet een medische of sociale urgentie niets aan af.
Hier liggen wellicht nieuwe marktkansen voor particuliere ontwikkelaars, zeker omdat er ook een flinke groep bemiddelde senioren in de stad woont: zo’n vijftien procent van de 65-plussers heeft een inkomen van tweemaal modaal of hoger. Veel ouderen willen overigens liever huren dan kopen.

Trappen lopen

De trap is het grootste obstakel voor Amsterdammers op leeftijd. Ruim veertig procent van de 65-plussers kan zijn woning niet zonder trap bereiken. Van binnen zijn de woningen vaak wel gelijkvloers. Vooral stadsdelen binnen de ring (excl. Noord) hebben vanwege hun grote aandeel vooroorlogse bouw weinig woningen die zonder trap te bereiken zijn. Daar zitten relatief veel corporatiewoningen bij. Voor corporaties ligt er kortom op termijn nog een flinke opgave woningen aan te passen en senioren te herhuisvesten.
Een groot deel van de woningen op de begane grond, eerste verdieping en met lift wordt overigens met voorrang aangeboden aan mensen van 65 jaar of ouder, mensen met een medische indicatie, mensen die aanspraak maken op de Wet maatschappelijke ondersteuning, Voorzieningen Gehandicapten of een Wmo-verhuisindicatie hebben (voorrangslabel MI/WVG/WMO/65+). Het blijkt dat in Amsterdam jaarlijks ongeveer een derde van de woningen voorzien wordt van dit label.
Woningen die exclusief voor senioren zijn bestemd, worden net zo lang aangeboden totdat er een kandidaat is die voldoet aan het gestelde leeftijdscriterium (meestal minimaal 55 of 65). Het aantal stijgt jaarlijks enigszins: van 804 in 2006 naar 899 in 2009, waarbij aangetekend dat eerste verhuringen van nieuwbouwcomplexen niet in de cijfers zitten.

Fred van der Molen

Bron: Tenzij anders aangegeven komen alle cijfers uit dit artikel uit het rapport ‘Woningmarktpositie van senioren’ van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven, 12-2010

Tien maatregelen voor middeninkomens

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:47:37 +0100

Tien maatregelen voor middeninkomens

Iedereen in de regio Amsterdam kan moeilijk aan een (betere) woning komen. Maar de middeninkomens zijn door een combinatie van crisis en ‘Brusselse’ regelgeving sinds 1 januari extra de klos. Voor 1 juli wil wethouder Freek Ossel met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment. NUL20 verzamelde van links tot rechts vast enkele ideeën om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren.

1. KOOP: Meer corporatiewoningen verkopen

Kopers van deze woningen zijn vaak starters.

lees verder

De Stelling: “Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens” - 5 reacties

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:35:29 +0100

De Stelling:

“Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens”

Degrens van de huurregulering houdt op bij 142 punten volgens het Woningwaarderingssysteem. Daarbij hoort een maximale huur van 653 euro. Daarboven begint de vrije sector. Vanwege de enorme druk op de markt schieten de huren in Amsterdam dan direct voorbij de 900-1000 euro. Om dit gat te dichten wordt er in Amsterdam gepleit de huurregulering door te laten lopen tot huren van zo’n 900 euro. NUL20 vroeg Amsterdamse politieke partijen naar hun mening.

lees verder

Johan Conijn: huurgrens omlaag, reguleringsgrens omhoog

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:25:29 +0100

FORUM Johan Conijn: verlaag huurprijsgrens en verhoog grens huurregulering

Meer flexibiliteit in beleid

Woningmarktdeskundige Johan Conijn stelt twee ‘Haagse’ maatregelen voor om het huurwoningaanbod voor het middensegment te vergroten: verlaag de maximale huurprijsgrens voor corporatiewoningen (met staatssteun) tot bijvoorbeeld 550 euro per maand. En verhoog de grens van de huurprijsregulering tot bijvoorbeeld 800 euro per maand.

Het recente bericht dat het aantal verhuizingen in de Amsterdamse sociale huursector in 2010 verder is afgenomen en nu is uitgekomen op 4,6 procent, is weer een duidelijke illustratie dat de woningmarkt compleet is vastgelopen. Verhuizingen zijn belangrijk voor de dynamiek op de woningmarkt en bieden huishoudens de mogelijkheid om een woonsituatie beter te laten aansluiten bij hun woonwensen. Dat proces stagneert.
De afgelopen jaren zijn er veel onderzoeken uitgevoerd naar het disfunctioneren van de woningmarkt. Aansluitend zijn er diverse beleidsadviezen opgesteld. Daarvan zijn er enkele verwerkt in het regeerakkoord, in samenhang met de uitwerking van de Europese regelgeving. Dat zijn, in het licht van de integrale hervormingsagenda, nog maar kleine en onvolledige stappen. Hervormingsgezind is dit kabinet niet, als het om de woningmarkt gaat. Maar, wie het kleine niet eert …

Kenmerkend is dat de stapjes alleen in de huursector plaatsvinden. Het kabinet stelt een pakket maatregelen voor dat nauw aansluit bij variant A van de ambtelijke heroverwegingswerkgroep die april vorig jaar heeft gerapporteerd. Ondertussen is begin dit jaar ook de nieuwe toewijzingsregel van kracht geworden dat negentig procent van de leegkomende corporatiewoningen met een huur onder de 653 euro per maand moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen niet hoger dan 33.614 euro. Dat deze maatregel, onder meer in Amsterdam, zo veel verzet ontmoet, heeft meer te maken met de wijze waarop de maatregel in ‘Den Haag’ is uitgewerkt. Met wat meer flexibiliteit in het beleid zouden de problemen kleiner zijn.
Dat de staatssteun die corporaties ontvangen, onder meer via de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, meer gericht wordt op lagere inkomens past bij een hervorming van de woningmarkt. De inkomensgrens bij toewijzing is nog tamelijk royaal: 43 procent van de Nederlandse huishoudens valt onder de grens van 33.614 euro.

Lagere huurprijsgrens

Er is echter nog een andere grens van belang. De huurprijsgrens die bij de afbakening van de staatssteun wordt toegepast, is in ‘Den Haag’ op 653 euro per maand gesteld. Corporaties zijn verplicht de huurwoningen onder die grens met staatssteun te verhuren. Deze woningen zijn daardoor voor negentig procent exclusief beschikbaar voor huishoudens onder de inkomensgrens, althans bij toewijzing. Corporaties hebben nagenoeg geen woningen boven die huurprijsgrens. Het middensegment op de huurwoningmarkt ontbreekt, ook in de particuliere huursector. Dit is met name in Amsterdam een nijpend probleem. Voor middeninkomens zijn er te weinig huurwoningen beschikbaar en koopwoningen zijn voor veel starters niet meer te financieren. De oplossing ligt echter niet in ‘Brussel’, maar in ‘Den Haag’.
De vorming van een middensegment op de huurwoningmarkt is belangrijk om de woningmarkt beter te laten functioneren. Dat lukt niet op afzienbare termijn via de nieuwbouw. Het zal via de bestaande huurwoningvoorraad moeten. Die mogelijkheden zijn er ook. Een effectieve manier om dat te realiseren is het verlagen van de genoemde huurprijsgrens. Als de grens wordt verlaagd, al dan niet vrijwillig, tot bijvoorbeeld 550 euro per maand, komt twaalf procent van de corporatiewoningen extra beschikbaar voor de middeninkomens. Het vereist voor corporaties wel een alternatieve financierings- en borgingsstructuur. Die noodzaak is er echter hoe dan ook, als corporaties alle activiteiten zonder staatssteun moeten afsplitsen.

Hogere grens regulering

Verlaging van de huurprijsgrens voor de staatssteun impliceert niet dat de huurprijsgrens voor de huurprijsregulering, die ‘toevallig’ ook op 653 euro per maand ligt, ook wordt verlaagd. Integendeel. Bij de huurprijsregulering zijn twee doelstellingen van belang. Enerzijds leidt de regulering tot een lager huurniveau; anderzijds biedt ze bescherming aan de huurder. De eerste doelstelling heeft sterk aan belang ingeboet. De impliciete subsidie – het verschil tussen markthuur en feitelijke huur – , die mede het gevolg is van de huurprijsverlagende werking van de regulering, wordt als een belangrijke oorzaak gezien voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Zeker in Amsterdam is de omvangrijke, impliciete subsidie voor veel huishoudens een reden om niet te verhuizen. De impliciete subsidie werkt bij een huishouden dat vanwege het inkomen niet meer in aanmerking komt voor de corporatiewoning, als een verhuisboete. Het regeerakkoord bevat twee maatregelen die hieraan iets beogen te verbeteren. Bij huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro is de huurverhoging vijf procent extra zo lang het maximaal toegestane huurniveau niet is bereikt. Verder wordt in schaarstegebieden, waaronder Amsterdam, het maximaal toegestane huurniveau met circa 120 euro per maand verhoogd door de woningen 25 extra punten toe te kennen in het woningwaarderingsstelsel. Dit vermindert de huurprijsverlagende werking van de regulering.
De andere doelstelling van de huurprijsregulering blijft, zeker zo lang sprake is van schaarste, onverminderd van kracht. De regulering is dan niet zo zeer een instrument om de huren laag te houden, maar wel een instrument om te voorkomen dat de huren boven een marktconform niveau uitstijgen. Deze huurderbescherming staat nu echter op de tocht. Op dit moment geldt al voor bijna 10 procent (*gecorrigeerd 29-03-11, nvdr) van alle gereguleerde huurwoningen in Amsterdam dat ze meer dan 142 punten hebben. Bij leegkomst kunnen ze worden geliberaliseerd waarna de huurderbescherming wegvalt. De extra 25 punten leiden er toe dat dit voor 32 procent (*gecorrigeerd 29-03-11,nvdr) van alle gereguleerde huurwoningen in Amsterdam gaat gelden. Er is dan ook alle reden om de grens voor de huurprijsregulering tegelijk met de extra 25 punten juist te verhogen, tot bijvoorbeeld 800 euro per maand. Er zijn wel goede redenen om de huurprijsverlagende werking van de huurprijsregulering te beëindigen; er zijn geen goede redenen om de huurderbescherming te verminderen.

Johan Conijn is buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate, en directeur bij Ortec Finance.

* de gecorrigeerde cijfers zijn afkomstig van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven

Gezin rukt op binnen de ring

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:21:35 +0100

Werkende ouders willen dicht bij hun werk wonen

Gezin rukt op binnen de ring

Nog altijd verhuizen veel Amsterdamse gezinnen naar randgemeenten, waar ze wel een betaalbaar huis met tuin kunnen vinden. Maar een groeiend aantal van deze dertigers met kinderen blijft het laatste decennium in de stad wonen, ook binnen de ring. Het stadsgezin is een blijvertje.

lees verder

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:11:32 +0100

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Het segment van de middeldure vrije sector huurwoningen heeft toch ook de belangstelling van beleggers gewekt. Zo streeft Syntrus Achmea Vastgoed, namens veertig fondsen belegger in vastgoed en hypotheken, naar een substantiële uitbreiding van de woningportefeuille in dat segment. “Wij hebben nu zo’n 29.000 woningen. Vorig jaar hebben we nog duizend woningen aangekocht. De komende jaren willen we groeien naar een woningportefeuille van 40.000 woningen met een huur tot duizend euro,” zo verklaart Peter Appeljan, directeur woningbeleggingen.

Syntrus Achmea Vastgoed heeft vooral belangstelling voor woningen in stedelijke gebieden.

lees verder

Gezocht: woningen voor middeninkomens

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:07:48 +0100

Inkomensgrens corporatiewoningen noopt tot heroriëntatie

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Sinds 1 januari geldt de Brusselse richtlijn dat corporaties negentig procent van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro. Dat pakt vervelend uit voor de inkomensgroep die daar net boven zit. Welke mogelijkheden zijn er om het woningaanbod voor deze groep te vergroten?

lees verder

Bouwen aan de Stad II

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:16:13 +0100

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte

Verder Bouwen aan de Stad

Na maanden onderhandelen werden gemeente Amsterdam, stadsdelen, corporaties (AFWC) en de Huurdersvereniging het half december 2010 eens over Bouwen aan de Stad II. Daarmee ligt er weer een omvangrijk pakket financiële en volkshuisvestelijke afspraken voor de komende vier jaar. Dankzij het akkoord kan Amsterdam een opbrengst van 225 miljoen inboeken bij het Vereveningsfonds en krijgen corporaties meer en langer de ruimte om woningen te verkopen. Corporaties gaan extra investeren in energiebesparing. Het adagium van de ‘ongedeelde stad’ blijft overeind.

Poldertraditie
De Amsterdamse volkshuisvestingspartijen hebben een traditie opgebouwd om gedetailleerde convenanten met elkaar te sluiten. Het huidige akkoord Bouwen aan de Stad II is een ‘onderhandelaarsakkoord’, waarover de diverse achterbannen zich nog moesten/moeten uitspreken. Het akkoord heeft drie hoofdpijlers: een financieel kader rond de nieuwbouwproductie, regeling voor de verkoop van corporatiewoningen en de ‘aanbiedingsafspraak’. Dan zijn er afspraken, dan wel voornemens ten behoeve van specifieke doelgroepen. Zo worden per jaar 250 grote gezinnen die te krap wonen “geholpen om hun woonsituatie te verbeteren”. Daarnaast is “de ambitie uitgesproken” de komende vier jaar voor 9000 studenten en 2500 jongeren extra huisvesting te realiseren. Daartoe worden onder andere meer woningen gelabeld voor deze doelgroep en wordt de voorrangsregeling voor jongeren gekoppeld aan een tijdelijk contract, een variant op het ‘campuscontract’. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren, energiebesparende maatregelen (uitgedrukt in labelstappen), woningen voor middeninkomens, maatschappelijke opvang en GGZ.

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1994 (de ‘bruteringsoperatie’) maken gemeente en corporaties prestatieafspraken met elkaar. Eind 2010 liep het vorige akkoord Bouwen aan de Stad I af. Het was kortom weer de tijd voor een nieuw vierjarig akkoord. Deze keer schoven bij de onderhandelingen ook direct de Huurdersvereniging Amsterdam en de stadsdelen aan, partijen die vorige keer pas bij het opstellen van de ‘Beleidsovereenkomst’, een gedetailleerd vervolgdocument, om hun mening werd gevraagd. Het akkoord kreeg daardoor direct al een wat breder karakter, maar ook meer losse eindjes: ‘richtinggevende afspraken’ waarvan de details de komende maanden nog moeten worden geregeld.
In 2006 groeiden de bomen nog tot in de hemel. Gemeente en corporaties zagen er destijds geen been zich te committeren aan een woningproductie van 5000 per jaar, en flinke aantallen nieuwe doelgroepwoningen.
Hoe anders is de situatie najaar 2010. De woonsector is in vier jaar tijd dramatisch gewijzigd. De gemeente worstelt met een gat van 700 miljoen euro in het Vereveningsfonds waardoor de productie van bouwrijpe grond dreigt te stagneren; bij corporaties dreigen liquiditeitsproblemen. Maar de wederzijdse financiële problemen zorgden gezien de resultaten ook voor wederzijds begrip. Beide partijen hebben flink in elkaars richting bewogen.

Resultaten

Wat heeft het nieuwe akkoord opgeleverd?
Eerst maar het geld. De nieuwe afspraken verbeteren de balans van het Vereveningsfonds met 225 miljoen euro. Voor de buitenstaander ogen de afspraken wellicht over als boekhoudkundige hocus pocus, maar volgens wethouder Van Poelgeest is het akkoord een belangrijke stap om het fonds weer gezond te krijgen. Daartoe wordt flink geschoven tussen de twee ruimtelijke fondsen, het Stimuleringsfonds en het Vereveningsfonds. Zo gaat er voor elke sociale huurwoning die een corporatie bouwt een bedrag van 30.000 euro van het Stimuleringsfonds naar het Vereveningsfonds. De achterliggende idee: de goedkope grondprijs voor sociale huurwoningen blijft in stand, maar het verschil tussen deze sociale grondprijs en de marktprijs wordt grosso modo bijgeplust vanuit het Stimuleringsfonds.
De tweede extra inkomstenbron: corporaties storten voortaan voor elke verkochte sociale huurwoning een bedrag van 8500 euro (was 5300) in het Vereveningsfonds. Bovendien heeft de gemeente een plan B achter de hand: als de verkoop van corporatiewoningen tegenvalt (de laatste jaren het geval), dan treedt een garantieregeling in werking waardoor er automatisch geld uit het Stimuleringsfonds wordt overgeheveld naar het Vereveningsfonds.
De derde verbetering voor het fonds: de aanlegkosten van riolen vallen niet meer ten laste van het concrete nieuwbouwproject, maar worden betaald uit de gemeentelijke rioolbelasting, dus de facto omgeslagen over alle Amsterdammers. Dat maakt grondontwikkeling weer een stukje goedkoper.
Het geschuif tussen de fondsen betekent in de praktijk dat het geld van het Stimuleringsfonds veel explicieter wordt gebruikt om de bouw van individuele sociale huurwoningen mogelijk te maken. In het verleden werd het fonds ook ingezet om grote uitbreidingslocaties (IJburg) of vernieuwingsprojecten (Bijlmer) te financieren.

Cashflow

De financiële pijn bij corporaties zit momenteel vooral in de cashflow. De grote tekorten op de bouw van sociale huurwoningen worden niet meer gecompenseerd door verkoop van bestaand bezit (valt tegen) en van nieuwbouw (valt zwaar tegen). Corporaties worstelen met grote aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen. Daar kan de gemeente ook weinig aan doen. Wel verklaart wethouder Van Poelgeest zich bereid grondposities van corporaties over te nemen, “als dit ze kan helpen hun liquiditeit te verbeteren”. Corporaties kunnen bovendien uitstel krijgen van de betaling van de erfpachtafkoopsommen.
De verdienmogelijkheden van de corporaties nemen dankzij Bouwen aan de Stad II toe door uitbreiding en verlenging van de verkoopafspraken voor sociale huurwoningen (zie kader). De huidige splitsings- en verkoopafspraken worden verlengd tot 2020 (met een uitloop tot 2027) en verhoogd met 5000 extra woningen. Hoewel de verkopen de laatste jaren moeizaam gaan (in 2009 1214 woningen), biedt dit corporaties zicht op een gestage inkomstenstroom tot minimaal 2020. Het is daarom een belangrijk resultaat, aldus Stadgenoot-bestuurder en onderhandelaar Gerard Anderiesen.
Belangrijk voor de corporaties is bovendien dat de procedures voor en eisen rond verkoop sterk worden vereenvoudigd én dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd. Dit wordt nog flink slikken voor sommige stadsdelen, die tot op heden tot op buurtniveau bepaalden welke woningen corporaties wel en niet mochten verkopen. Onderhandelaar Egbert de Vries van stadsdeel Zuid beaamt dat de sturingsmogelijkheden van stadsdelen kleiner worden. Maar volgens hem zijn ook de stadsdelen gebaat bij minder administratieve rompslomp. “Iedereen zit op de koers van deregulering. De vergunningverlening wordt straks een stuk simpeler.”
Nog een financiële verlichting: corporaties krijgen vanuit het Stimuleringsfonds een bijdrage voor energiebesparende maatregelingen.
Meer algemeen lijkt een einde te komen aan een tijdperk waarin corporaties veelvuldig als suikeroom optraden. De tijd is voorbij dat corporaties grote sommen geld toelegden op de aanleg van parkeergarages en maatschappelijk vastgoed.

Verkoop sociale huurwoningen
Vanaf 1998 mogen corporaties sociale huurwoningen splitsen en verkopen om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. Dat was toen 17 procent. Ook particuliere eigenaren kregen toestemming om een deel van hun woningen uit het gereguleerde segment te splitsen en te verkopen. De idee was toen het aandeel eigen woningen – mede door nieuwbouwproductie - tot 35 procent te laten groeien in 2010. Dat is niet helemaal gelukt. We schommelen rond de dertig procent. De corporaties verkochten veel minder woningen dan toegestaan; de eerste jaren omdat sommige corporaties niet wilden verkopen en andere het verkoopproces niet onder de knie hadden; de laatste jaren vanwege de economische tegenwind. Daarbij formuleerden stadsdelen buurtquota en andere restricties die de verkoop belemmerden. Van het quotum van 28.600 woningen zijn er eind 2010 een kleine 16.000 verkocht. De corporaties krijgen nu tot 2020 (met een uitloop tot 2027) de ruimte om die resterende 12.000 woningen alsnog te verkopen. Het totale quotum bestaat nu uit 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant. Minstens zo belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het aantal sociale huurwoningen niet zakt onder de 47.000 woningen. Dat aantal is gebaseerd op dertig procent van de totale woningvoorraad per 1/1/2010. Maar omdat Overhoeks en de Houthaven nu worden toegevoegd aan marktgebied 1, zorgen nieuwe sociale huurwoningen in die gebieden ervoor dat er weer appartementen in Centrum en Zuid kunnen worden verkocht. Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende (bouwkundige) eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner; vanwege de vermindering van werkzaamheden moeten ook de leges omlaag.

‘Ongedeelde stad’

In het nieuwe akkoord klinkt de aloude mantra van de Amsterdamse volkshuisvesters – ‘ongedeelde stad’ - stevig door, al wordt het streven naar gedifferentieerde wijken veel minder gedetailleerd vastgepind. Zo blijft de 30-procentnorm voor het aandeel sociale woningbouw overeind, maar geldt die norm voor de stad als geheel en niet meer per project of per stadsdeel. De norm blijft ook van kracht voor ‘de grote woningbouwlocaties’ maar die worden niet meer met name genoemd.
In het vorige akkoord werd via zogeheten aanbiedingsafspraken verzekerd dat corporaties een minimaal aantal woningen beschikbaar stelden aan lagere inkomensgroepen. Deze afspraken moesten op de schop vanwege de nieuwe Europese richtlijn. Vanaf 2011 worden corporaties namelijk geacht per jaar negentig procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro (prijspeil 2011). De bestaande afspraken zijn min of meer omgerekend naar de Brusselse richtlijn. Dat heeft tot de volgende aanbiedingsafspraak geleid: vanaf 2011 worden per jaar ten minste 7500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 554,76 prijspeil 2011).

Nieuwe aanpak grote woningen
In Amsterdam is een chronisch tekort aan woningen voor grote gezinnen. Het is een terugkerend item in de beleidsafspraken. Vier jaar geleden werd vooral ingezet op de regeling ‘Van groot naar beter’ en de nieuwbouw van grote woningen. Dat heeft onvoldoende opgeleverd. De laatste drie jaar werden gemiddeld 468 grote woningen per jaar aan grote gezinnen aangeboden. Duidelijk is dat het de komende jaren niet van de nieuwbouwproductie moet komen. Concrete afspraken over aantallen te bouwen grote woningen ontbreken ditmaal. De corporatiesector sprak nog wel het voornemen uit om in ieder geval twintig procent van de sociale nieuwbouwproductie uit te voeren als grote woning met ten minste vijf kamers. Per grote woning krijgt een corporatie overigens de verdubbelde premie uit het Stimuleringsfonds. Een opvallend nieuw initiatief is dat corporaties als woningbemiddelaar voor deze groep actief worden. Ze gaan per jaar 250 te krap wonende gezinnen actief benaderen. Met deze gezinnen wordt gezocht naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Dat kan een andere woning zijn, maar wellicht kan er een zolder bijgetrokken of een ouder kind een kamer aangeboden worden. Het bestaande budget voor de regeling Van Groot naar Beter (verhuiskostenvergoeding, huurgewenning e.d., voor zo’n dertig woningen per jaar) blijft gehandhaafd.

Een breed scala aan gedetailleerde afspraken moet er verder borg voor staan dat brede lagen van de Amsterdammers goed en betaalbaar een huis kunnen huren of kopen. Of beter: dat de schaarste een beetje eerlijk wordt verdeeld. Specifieke doelstellingen of ‘ambities’ zijn er in het akkoord voor ouderen, grote gezinnen, jongeren en studenten en het middensegment. De stad streeft nog altijd naar 35 procent koopwoningen (nu 30%). Bouwen aan de Stad II voorziet ook in maatschappelijke opvang om huisuitzettingen te voorkomen (Vroeg eropaf). Er zijn driehonderd extra woningen beschikbaar voor de uitstroom van maatschappelijke opvang en GGZ. In de wijkaanpak gaan gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam door met het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid, bewonersparticipatie en sociale cohesie. De afspraken voor leegstand en tijdelijke verhuur zijn aangescherpt.

Middensegment

Voor huishoudens met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen is er in Amsterdam weinig aanbod. Met het invoeren van de Europese Beschikking vanaf 1 januari 2011 wordt het voor hen niet beter: met een inkomen net boven de 33.000 euro hebben zij geen recht meer op een corporatiewoning. Maar betaalbare koop- en huurwoningen (tussen 650 en 900 euro) zijn er voor hen ook nauwelijks. Gemeente en corporaties zien het als hun beider taak om meer middensegmentwoningen te creëren, zowel in de koop als de huur.
Hoe? Doorgaan met de verkoop van corporatiewoningen en inzetten op de nieuwe Koopgarant-regeling die koopwoningen voor een grotere groep bereikbaar maakt. Een nieuwe afspraak is dat corporaties binnen de ring (preciezer: marktgebied 1 en 2) 250 sociale huurwoningen mogen samenvoegen zonder dat er een woningonttrekkingsbijdrage wordt gevraagd; voorwaarde is wel dat de corporaties de huren onder de 930 euro houden. Voor 1 juli willen corporaties en gemeenten met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment.

Labelstappen

De gemeente wilde graag harde afspraken met de corporaties maken over energieverbeteringsprogramma’s. Dat is niet gelukt. Verder dan “het delen van ambities” is het niet gekomen. Wel is er een concrete maat geïntroduceerd waarmee prestaties op het gebied van energiebesparing voortaan worden afgerekend: de labelstap. De partijen “delen de basisambitie” 12.000 labelstappen per jaar te zetten. Er komt een subsidie van 2000 euro per labelstap tot het beschikbare bedrag van 33,1 miljoen (2011-2014) op is. Voorbeeld: een isolatieprogramma dat een huis van Energielabel E naar B brengt, levert drie labelstappen oftewel 6000 euro subsidie op.
Ook hier wordt nog dooronderhandeld. Partijen willen op 1 juli meer concrete afspraken hebben gemaakt over initiatiefrecht en instemmingsvereiste van bewoners, woonlastengaranties en het stimuleren van energiezuinig gedrag. Bij deze afspraken is een belangrijke rol weggelegd voor de Huurdersvereniging.

Van fonds naar fonds
Amsterdam heeft twee ruimtelijke fondsen. Het Vereveningfonds is opgericht om langjarige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het fonds heeft dankzij de grootschalige uitgifte van kantoorlocaties jarenlang als gemeentelijke flappentap dienst gedaan, maar dat is verleden tijd. Nadat het gros van de virtuele kantoorruimte uit alle plannen was geschrapt, resulteerde medio 2010 een boekhoudkundig tekort van 700 miljoen euro. Aan wethouder Van Poelgeest de taak dit tekort weg te werken door (onrendabele) plannen te schrappen of uit te stellen, nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen en het systematiek achter het fonds te moderniseren. Het akkoord Bouwen aan de Stad II levert Van Poelgeest 225 miljoen euro op. Een klein deel komt rechtstreeks bij de corporaties vandaan, maar een groter deel komt indirect uit dat andere ruimtelijke fonds, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat fonds wordt - tegenwoordig - grotendeels gevoed met erfpachtafdrachten van corporaties. Tot en met 2019 is er in dit erfpachtdeel 175 miljoen euro beschikbaar voor projecten in de sociale woningsector: de helft voor grondexploitatiesubsidies, de andere helft voor vastgoedsubsidies.

Fred van der Molen

Deloitte: Europa verergert liquiditeitsdruk

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:29:16 +0100

Corporaties moeten voor financiële problemen vrezen

Deloitte: Europa verergert liquiditeitsdruk

De afgelopen jaren is bij corporaties de druk op de liquiditeiten steeds verder toegenomen. Het besluit van de Europese Commissie over staatssteun geeft dit proces nog een extra zet. Zo meent Piet Klop, partner bij Deloitte en verantwoordelijk voor de marktgroep corporaties. De vrees bestaat dat een aantal corporaties in financiële problemen komt.

Deloitte controleert de administratie van een derde deel van de Nederlandse corporatiesector. Bij veel andere corporaties treedt Deloitte op als adviseur. Klop heeft daardoor een goed beeld van de sector. Hij is bezorgd over de verslechterende liquiditeitspositie. “De corporaties zijn de afgelopen jaren een steeds grotere maatschappelijke bijdrage gaan leveren, maar tegelijkertijd is de druk op de liquiditeiten fors toegenomen. Corporaties betalen vennootschapsbelasting, de regels voor omzetbelasting zijn aangescherpt en de grondprijzen zijn verhoogd. Die druk wordt bovendien almaar hoger. Het nieuwe kabinet komt met een bezitsheffing. En het zit economisch zwaar tegen. De productie van nieuwbouwkoopwoningen valt stil en de productie van huurwoningen wordt getemporiseerd. Ook lopen corporaties steeds meer risico’s met hun bedrijfsmatig onroerend goed. Al die niet verkochte koopwoningen, niet gebruikte grondposities en leegstaande winkels moeten wel worden gefinancierd. De beschikking van de Europese Commissie versterkt vervolgens de tendens van de afnemende investeringsruimte.”
Het gevolg van de staatssteunregels die per 1 januari van kracht worden, is dat corporaties niet meer alles kunnen financieren met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd geld. Klop: “Commerciële financiering wordt duurder, minder en moeilijker. Duurder doordat het ontbreken van WSW-borging tot een risico-opslag leidt. Minder, omdat banken slechts deels financieren. De rest moet de corporatie met eigen vermogen opbrengen. En het wordt moeilijker omdat banken meer eisen stellen bij financiering.”
Het besluit betekent volgens Klop ook een flinke verhoging van de administratieve lasten. “Er is sprake van een administratieve splitsing van activiteiten, of misschien zelfs wel een juridische splitsing. De aanpassing van informatiesystemen. En de controles daarop. Dat kost allemaal geld. En menskracht. Adviseurs als Deloitte worden daar beter van, maar het is niet goed. Verzwaring van de administratieve lasten is maatschappelijk ongewenst. Bovendien zijn er op dit moment nog tal van onduidelijkheden. Bijvoorbeeld op het terrein van de controle van het inkomen. Over welk inkomen hebben we het? Moet de corporatie van iedereen de belastingaangifte opvragen? Wat is vervolgens geldig bij het vaststellen van het inkomen? Dergelijke onduidelijkheid werkt op zichzelf ook weer kostenverhogend.”

Weinig effectief

Klop twijfelt aan de effectiviteit van de beschikking. “Europa komt in actie om marktfalen op te lossen. Maar de vraag is of dat gebeurt. De leden van de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (IVBN) bezitten in die middeldure categorie slechts een dikke honderdduizend huurwoningen. Waarom zijn er maar zo weinig van dergelijke woningen? Is dat omdat zij van de markt worden weggedrukt? Of is dat omdat er geen geld mee te verdienen valt? Er valt te beredeneren dat juist corporaties het marktfalen oplossen. Bovendien: wat is staatssteun? Corporaties kunnen weliswaar goedkoper lenen, maar dat heeft de overheid tot op heden niks gekost. Europa schiet als het ware met een kanon op een mug.”
Toenemende uitvoeringslasten, in combinatie met hogere rentelasten en het opofferen van eigen vermogen ten behoeve van commerciële financiering hebben, zo verwacht Klop, een negatief effect op de investeringsruimte voor de met staatssteun toegestane activiteiten. “Die investeringsruimte wordt nog kleiner dan die al was. De investeringsruimte voor activiteiten zonder staatssteun zou weleens geheel weg kunnen vallen.”
Deloitte is ervan overtuigd dat bij ongewijzigd beleid een aantal corporaties in financiële problemen zal komen. “Ik maak me echt zorgen. Ze moeten echt scherp aan de wind varen om niet in liquiditeitsproblemen te komen. Uit heel veel bestuurskamers bereikt ons het bericht dat er wordt bijgestuurd. Met krimp van de organisatie, bezuiniging op onderhoudskosten of uitstel van plannen. Ook wordt kritisch bekeken of projectontwikkeling nog wel een kernactiviteit moet zijn.”
Klop kan niet in de toekomst kijken. Maar op grond van het toenemende risicoprofiel inzake liquiditeiten, verwacht hij een neiging tot schaalvergroting, een wens om woningpakketten te verkopen aan beleggers en verder afnemende investeringen in wijkvernieuwing, onderhoud en renovatie.”Invoering van het besluit van de Europese Commissie zal deze trends versnellen. De investeringsruimte kan worden vergroot. Door het verhogen van de inkomensgrens waarvoor staatssteun is toegestaan. Of door een ander huurbeleid, maar dat zit er niet in bij het nieuwe kabinet.”
Dan is er nog één ding waar volgens Klop niemand tot op heden aandacht voor heeft gehad. “In het regeerakkoord staat dat de begrotingsregels voor het verlenen van garanties worden aangescherpt. Gaat dat iets betekenen voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw? Daar heb ik nog niemand over gehoord.”

Bert Pots

“De woningmarkt gaat op slot”

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:26:55 +0100

Wherestad en de Alliantie over staatssteunregels

“De woningmarkt gaat op slot”

De invoering van staatssteunregels pakt slecht uit voor de woningmarkt, zo menen twee corporatiedirecteuren. Een grote groep huurders, met een gezinsinkomen boven de 33.000 euro, kan straks nergens meer terecht. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kopen. Middeldure huurwoningen kunnen een uitweg bieden, maar de bouw daarvan is door toenemende druk op de liquiditeitspositie van corporaties erg moeilijk.

Inkomensgrens nog omhoog?
De grens van 33.000 euro is wellicht nog niet spijkerhard. Minister Donner heeft onder druk van de Tweede Kamer toegezegd te proberen de Europese Commissie ervan te overtuigen dat voor sommige woningmarkten een hogere grens noodzakelijk is. Differentiatie naar woningmarkt is een initiatief van CDA-Kamerlid Bas Jan van Bochove. “Elke grens is arbitrair, maar volkhuisvestingsbeleid moet altijd voldoende specifiek zijn. Voor een ontspannen woningmarkt is die grens naar mijn smaak wel goed. Maar in gebieden met een overspannen woningmarkt is de grens van 33.000 euro toch echt te laag.” Van Bochove denkt daarbij onder meer aan het noordelijke deel van de Randstad: Amsterdam en Utrecht. Hij verwacht dat met een grens van omstreeks 38.000 euro veel knelpunten kunnen worden opgelost.

Aart Slot, directeur van corporatie Wherestad in Purmerend, ziet bij een inkomensnorm van 33.000 euro de bui al hangen. “De groep die meer verdient dan 33.000 euro maar te weinig om zelfstandig een woning te kopen, is in onze regio erg groot. In Purmerend bijvoorbeeld kost een koophuis al gauw 240 tot 250.000 euro. Daarvoor moet je minstens 50.000 euro of meer verdienen. De mensen die dat niet halen zijn vervolgens aangewezen op de vrije sector. Daar beginnen de huren bij duizend euro in de maand. Dat kunnen die mensen niet betalen. Zij hebben dus een heel groot probleem.”

Nu nog kunnen deze mensen terecht bij een corporatie als Wherestad. In Purmerend wordt gemiddeld 22 procent van de huurwoningen toegewezen aan mensen die meer dan 33.000 euro verdienen, zo heeft Slot becijferd. In de gemeenten in Waterland ligt dat percentage nog hoger. Daar zijn koopwoningen immers duurder en wordt meer dan veertig procent van de woningen toegewezen boven die inkomensnorm.
Het feit dat zo’n grote groep niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning heeft volgens Slot een sterk negatief effect op de dynamiek in de woningmarkt. “Het effect daarvan is dat mensen die het geluk hebben in een sociale huurwoning te wonen maar teveel verdienen, de gevangene worden van hun eigen woning. Als ze tevreden zijn met hun huis, dan is dat niet zo erg. Maar het betekent wel dat de beweging in de voorraad afneemt. Er zullen veel minder huizen vrijkomen. Voor instromers wordt vervolgens de kans dat zij een sociale huurwoning kunnen bemachtigen substantieel kleiner. Dan komt de machinerie tot stilstand. Dan gaat de woningmarkt op slot.”
Jim Schuyt, bestuursvoorzitter van de Alliantie, deelt de analyse van Slot. “De gevolgen van de staatssteunregels zijn behoorlijk negatief. Feitelijk koerst Europa af op een smalle volkshuisvesting. Al staat in het Verdrag van Lissabon dat volkshuisvesting een zaak van individuele landen is, toch heeft Europa het gevoel dat onze corporatiesector te groot is.” Hij betreurt het dat niet openlijk wordt gesproken over verkleining van de sector. “Door nieuwe regelgeving lijken we op weg naar een corporatie alleen voor de onderkant. Maar daarover wordt ook door het nieuwe kabinet niet een heldere uitspraak gedaan. Dat is heel jammer, want dan zouden we over nut en noodzaak van corporaties het debat kunnen voeren.”

Segregatie neemt toe

Schuyt wijst bij de invoering van de staatssteunregels op twee andere negatieve effecten. Allereerst is de toepassing van de inkomensnorm slecht voor wijken met relatief veel sociale huurwoningen. “Op het eerste gezicht is het tegengaan van scheefwonen zo slecht nog niet. Ook mij hebben wel eens berichten bereikt dat een gepensioneerde bankdirecteur voor een appel en een ei in een sociale huurwoning in het centrum van Amsterdam woont. Dat is niet gewenst. Aan de andere kant hebben we wijken in Amsterdam waarvan we het helemaal niet zo erg vinden dat er mensen komen wonen die wat meer verdienen. Denk aan Nieuw-West. Mensen met wat hogere inkomens kunnen behulpzaam zijn om zo’n stadsdeel op de been te helpen. Dat kan straks niet meer. Als we dat tien jaar volhouden, dan zullen we daarna waarschijnlijk vaststellen dat die inkomensnorm de wijken niet heeft geholpen. En dat de segregatie flink is toegenomen. Het antwoord kan dan zijn: meer sloop en nieuwbouw. Maar wij verwachten juist de komende tijd door toenemende druk op onze liquiditeitspositie minder te kunnen investeren.”

Staatssteunregels
De invoering van de staatssteunregels voor corporaties vindt definitief plaats op 1 januari 2011, zo heeft minister Piet Hein Donner van Wonen besloten. Belangrijkste onderdeel van de regeling is dat corporaties negentig procent van de huurwoningen met een huur van maximaal 647,53 euro moeten toewijzen aan mensen met een huishoudinkomen van maximaal 33.000 euro. De overige tien procent moet worden toegewezen op basis van objectieve toewijzingsregels. Huishoudens met een urgente woningbehoefte kunnen voorrang krijgen. Verder vraagt de regeling het aanbrengen van een administratieve scheiding binnen één boekhouding van activiteiten met of zonder staatssteun. Bovendien moeten corporaties ook voor de bouw van maatschappelijk vastgoed een Europees aanbestedingsbeleid opstellen.

En de splitsing van zijn corporatie in bedrijven met en zonder staatssteun bedreigt volgens Schuyt de bouw van middeldure huurwoningen. “We zien voor onszelf een belangrijke rol in het huisvesten van mensen met een lager middeninkomen. De Alliantie heeft daarom een behoorlijk programma in de middeldure huur. Er is in het noordelijke deel van de Randstad ook een grote vraag naar woningen van pakweg 650 tot 850 euro in de maand met wat meer kwaliteit, maar het wordt heel lastig die woningen nog te bouwen. Het lenen van geld wordt zonder WSW-garantie duurder. En we moeten ons realiseren dat de bouw van een woning met een maandhuur van 800 euro nu al geen winstgevende aangelegenheid is. De huur verhogen is geen oplossing, want dat kunnen mensen met 1800 euro netto in de maand niet betalen. Daar hebben we baar geld voor nodig, maar we mogen de opbrengst uit verkoop van huurwoningen daarvoor niet gebruiken.”

Intern geld lenen?

Volgens Schuyt moeten er nu twee dingen gebeuren. “Corporaties moeten in staat worden gesteld intern geld te lenen. Van het bedrijf met staatssteun-activiteiten aan de commerciële tak zonder staatsteun. Uiteraard met een opslag, zodat een marktconform tarief ontstaat. Verder moeten we geld op tafel krijgen. Baar geld. Dat kan door een deel van de inkomsten uit de verkoop van huurwoningen in te zetten voor het middensegment. Dat mag nu niet.”
Den Haag onderkent volgens hem dat probleem ook wel, maar er wordt ingewikkeld gedaan over de oplossing. “Ik ga de nieuwe minister daarover een brief schrijven. Het kabinet moet op een of andere manier meewerken. Een andere oplossing is er namelijk niet voor dit middensegment. Beleggers hebben geen belangstelling voor die markt. Het rendement is voor hen te laag.”
Al is over de uitvoering van de staatssteunregels nog veel onduidelijk, daar maken Slot en Schuyt zich relatief weinig zorgen over. Corporaties moeten de komende tijd simpelweg hun processen aanpassen. Het toetsen van inkomen vraagt aanpassing van softwareprogramma’s. Er moet binnen de organisaties worden nagedacht over een Europees aanbestedingsbeleid. Ook moet duidelijk worden gemaakt dat gebruikers van maatschappelijk vastgoed een maatschappelijke huur betalen. En de scheiding tussen de verschillende bedrijfsonderdelen moet in 2013 op orde zijn. “Dat is klein leed. Dat zijn slechts de klussen die tijdig op orde moeten komen”, aldus Schuyt.

Bert Pots

“Huurders krijgen het drie keer voor de kiezen”

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:25:38 +0100

Reacties op regeerakkoord: Frans Ligtvoet, voorzitter HA

“Huurders krijgen het drie keer voor de kiezen”

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) vreest dat de maatregelen uit het nieuwe regeerakkoord leiden tot een nog slechtere doorstroming op de woningmarkt. Daarbij worden huizenbezitters volledig ontzien, terwijl de huursector de rekening betaalt. Bovenop gemeentelijke bezuinigingen en de toepassing van Europese regels, pakken de aangekondigde maatregelen van het nieuwe kabinet eenzijdig slecht uit voor de sociale huursector.

De aankondiging dat de huren jaarlijks slechts met de inflatie stijgen, is een onverwachte meevaller. Maar erg blij is voorzitter Frans Ligtvoet van de HA er niet mee. De rekening wordt namelijk betaald door degenen die gaan verhuizen en door nieuwe huurders. “Ons belangrijkste bezwaar schuilt in de 25 punten extra die woningen in regio’s met schaarste er maximaal bij kunnen krijgen. Dat is een slechte zaak voor Amsterdam. Alle woningen zullen als gevolg daarvan bij mutatie flink hogere huren krijgen.“ De overheid dwingt volgens Ligtvoet de corporaties min of meer deze hogere huren te realiseren, omdat ze (vanaf 2015) miljoenen aan huurtoeslag moeten bijdragen. Amsterdamse corporaties hebben nu al de gewoonte de huren bij verhuizingen flink te verhogen (de zogeheten ‘huurharmonisatie’), maar met het nieuwe puntenstelsel kan daar dus wel 120 euro bovenop komen. “We vrezen een blinde verhoging over de hele stad.” Een ander – in de ogen van de HA - ongewenst gevolg is dat meer woningen door de extra punten geliberaliseerd worden, in de vrije sector terechtkomen dus.
Ligtvoet verwacht dat de doorstroming verder terugloopt. Huurders zullen zich twee keer bedenken voor ze verhuizen. Hij verwacht ook niet dat de aanpak van scheefwoners - huren van inkomens boven 43.000 euro mogen jaarlijks met vijf procent extra worden verhoogd - tot veel meer doorstroming zal leiden: “Ik ken geen onderzoek waaruit dat blijkt. Maar afgezien daarvan is het goed voor het voorzieningenniveau van wijken als daar ook mensen wonen die wat meer te besteden hebben. Het vertrouwde rechts-liberale stokpaardje over scheefwonen is weer van stal gehaald.”
De huursector zit volgens Ligtvoet toch al in de hoek waar de klappen vallen, terwijl de koopsector volledig ongemoeid wordt gelaten. Huurders en corporaties worden door Rijksbeleid en Europese regelgeving (de 33.000- eurogrens) financieel uitgekleed. Het vorige kabinet heeft op de valreep nog de huurtoeslag verminderd. Daar bovenop gaat Amsterdam bezuinigen op huurdersondersteuning en handhaving. Zo wil het college de subsidie intrekken van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Ligtvoet is wel blij dat de gemeente geld blijft vrijmaken voor de wijkaanpak. “De manier van denken om bewonersinitiatieven op wijkniveau te bevorderen, blijft daarmee overeind. Dat de budgetten kleiner worden, hoeft niet per se ongunstig te zijn. Het zal nog meer gaan om participatie en eigen inbreng van bewoners.”
Geen kooprecht!
De HA ziet niets in een absoluut kooprecht voor huurders. Ligtvoet: “Afgezien van de vraag of dat uitvoerbaar is, zou het een slechte zaak zijn voor de stad. De maatschappij verliest een belangrijk instrument om bij te kunnen sturen. Het zal de segregatie versterken. We stellen nu niet voor niets convenanten op voor de verkoop van huurwoningen.” Hij waarschuwt er bovendien voor dat op termijn een aanzienlijk beheerprobleem ontstaat als het bezit versnippert en corporaties het meerderheidsaandeel in complexen kwijtraken. “De nieuwe bestuurders staan kennelijk heel ver van de dagelijkse praktijk af.”

Fred van der Molen

Zie ook de reacties van:
Hugo Priemus: “Woonparagraaf is broddelwerk”

Hans van Harten (AFWC): “Investeringsmogelijkheden drogen verder op”.

“Investeringsmogelijkheden drogen verder op”

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:23:51 +0100

Reacties op regeerakkoord: Hans van Harten, directeur AFWC

“Investeringsmogelijkheden drogen verder op”

Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, is onthutst over de woningmarktplannen van het kabinet Rutte. Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) sluit zich daarbij aan: “Onevenwichtig en onevenredig pijnlijk voor de huurder”. De maatregelen leiden er volgens hem toe dat de investeringscapaciteit van de corporaties opdroogt.

De Amsterdamse woningcorporaties zijn zeer negatief over het regeerakkoord. Van Harten komt vooral veel slecht doordachte plannen tegen. Neem het kooprecht voor huurders. “Onuitvoerbaar. Eigendomsrecht heeft een hoge status. Het lijkt me op zijn zachtst gezegd heel ingewikkeld om corporaties te verplichten elke willekeurige woning te verkopen. De overheid kan de corporaties als private ondernemingen niet zomaar onteigenen,” zegt Van Harten.
“Maar afgezien daarvan. Corporaties moeten in staat blijven een strategisch voorraadbeleid te voeren. Wij zijn voor meer eigenwoningbezit. Maar een kooprecht leidt tot enorme versnippering van het corporatiebezit met alle beheerproblemen van dien. Bovendien jaagt het ons op enorme kosten. We zouden verplicht worden overal woningen te splitsen en VVE’s op te richten. Als we alle nog niet gesplitste appartementen moeten splitsen kost ons dat 185 miljoen euro voordat we kunnen verkopen. Dat legt een enorm beslag op de cashflow van corporaties. Daarbij zullen vooral goede woningen worden verkocht, terwijl voor huurders de slechtste overblijven. Ten slotte wordt nog aangekondigd dat de woningen voor een ‘redelijke prijs’ gekocht kunnen worden. Dat helpt ons ook niet. De kans bestaat dat potentiële kopers nu afwachten of de prijzen gaan zakken.”
Huurverhogingen
Van Harten is zeer teleurgesteld over de continuering van het inflatievolgend huurbeleid. “Dat betekent dat onze investeringscapaciteit blijft afnemen. We zullen, los van de crisis, nog minder kunnen bouwen.” Hij verwacht weinig soelaas van de bepaling dat de huren van inkomens boven de 43.000 euro wel met vijf procent per jaar mogen stijgen. “Dat betreft naar schatting vijftien procent van onze huurders. De huren gaan voor hen een aantal jaren stijgen, maar niet verder dan de ‘maximaal redelijke’ huurgrens volgens het puntenstelsel. Dan houdt het op. Het effect zal bovendien zijn dat deze mensen eerder naar een koopwoning gaan kijken. Dan is wel de gewenste doorstroming bereikt, maar is ook het verdieneffect weg. De volgende huurder valt weer in de doelgroep met een inkomen tot 33.000 euro.”
“De wijziging van het puntenstelsel – maximaal 25 punten erbij in regio’s met schaarste – zal in de regio Amsterdam tot hogere huren leiden, maar de inkomsten ervan moeten volgens Van Harten niet overdreven worden. “Sommige woningen krijgen 25 punten erbij, andere minder of misschien niets. Daardoor zal een aantal woningen na mutatie in de vrije sector komen. Maar de rest levert circa 60 euro extra per maand op als zij gemiddeld ongeveer de helft van het aantal extra punten krijgen.”
“Maar je kunt dat alleen bij mutatie vragen. Bij 10.000 nieuwe verhuringen per jaar zou dat zo’n 7 miljoen per jaar opleveren. Maar het is goeddeels theorie. Het gat tussen de oude en de nieuwe, geharmoniseerde huur wordt nog groter dan nu, ook al omdat voor zittende bewoners het inflatievolgend huurbeleid goeddeels blijft gelden. De kans is groot dat huurders maar gewoon blijven zitten en niet verhuizen naar die duurdere woning. Hoe dan ook zijn de extra inkomsten ‘een schijntje’. Zet dat eens af tegen de naar schatting 60 miljoen euro die de corporaties volgens het regeerakkoord vanaf 2015 moeten afdragen aan bijdrage aan de huurtoeslag.”

Ten slotte kost het afschaffen van de Vogelaarheffing vanaf 2011 de Amsterdamse corporaties nog eens 19,3 miljoen euro. Van Harten: “Die heffing leidde tot tweespalt in de corporatiewereld, dus veel corporaties zullen blij zijn met dit besluit. Maar het leverde de Amsterdamse corporatie extra middelen op, die we goed hebben kunnen gebruiken bij de stedelijke vernieuwing. Dat gaat er dus ook nog eens af. De investeringsmogelijkheden van corporaties drogen volledig op.”

Fred van der Molen

Zie ook de reacties van:

Hugo Priemus: “Woonparagraaf is broddelwerk”

Frans Ligtvoet (HA): “Huurder krijgt het 3x voor de kiezen”

“Broddelwerk en onuitvoerbaar”

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:21:57 +0100

Hugo Priemus uitermate negatief over woonparagraaf regeerakkoord

“Broddelwerk en onuitvoerbaar”

Emeritus hoogleraar Hugo Priemus is uitermate negatief over de woonparagraaf van het regeerakkoord. “Een stuk broddelwerk. Daar zijn bijna geen woorden voor.” Dat de hypotheekrente ongemoeid blijft, vindt hij te billijken, gezien de treurige stand van de woningmarkt. Maar nu concentreren alle maatregelen zich op de huursector, en groeien koop en huur nog verder uit elkaar. De meeste voorstellen zijn bovendien “wonderlijk inefficiënt en chaotisch”. Een lichtpunt is volgens Priemus dat ze grotendeels onuitvoerbaar zijn.

Regeerakkoord: “Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.”
Priemus: “Misschien ben ik naïef, maar ik neem de tekst maar letterlijk: een kooprecht voor alle huurders. Het is absoluut duidelijk dat dit niet gaat gebeuren. In Engeland heeft Thatcher in 1980 hetzelfde gedaan, maar toen ging het om gemeentewoningen. Publiek bezit kun je verkopen of weggeven, maar de overheid kan private instellingen niet dwingen bezit te verkopen. Er is zoiets als eigendomsrecht in Nederland en Europa. Ik gun de heer Donner graag een kleine inwerktijd om te ontdekken dat dit zo niet kan.”
“Zie je het als druk op corporaties om delen van hun bezit te verkopen, dan kun je er geen wonderen van verwachten. Minister Remkes wilde eerder het eigenwoningbezit bevorderen, maar de aantallen die hij voor ogen had, 50.000 per jaar, zijn bij lange na niet gehaald. Corporaties bieden overigens al veel woningen te koop aan, maar diezelfde slechte woningmarkt zorgt ervoor dat maar weinig woningen worden verkocht.”
“Meer in zijn algemeenheid: delen van de corporatievoorraad lenen zich voor verkoop. Dat is prima, mits het past in het voorraadbeleid van corporaties en gemeenten. De woningen moeten bovendien tegen een normale marktprijs of met Koopgarant-constructies worden verkocht. Geen weggeefprijzen.”
“En stel dat huurders wel massaal huizen zouden kopen. Dat zou leiden tot een behoorlijke aanslag op de Rijksfinanciën. Ik zie die extra hypotheekrenteaftrek nergens ingeboekt. Een chaotisch voorstel kortom. Broddelwerk en bovendien je reinste kiezersbedrog. Noch CDA, VVD of PVV heeft dit punt in een verkiezingsprogramma gezet. GroenLinks wel, onder bepaalde condities.”

Regeerakkoord: “De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijze beperkt tot lagere inkomensgroepen.”
Priemus: “Een raadselachtige zin. Maar ook compleet in strijd met hoe na jaren van overleg met Europa het werkterrein van corporaties is afgebakend. Voor nieuwe toewijzingen geldt dat ten minste negentig procent moet worden toegewezen aan inkomens tot 33.000 euro om nog in aanmerking te komen voor overheidssteun. Daar kan de Nederlandse regering natuurlijk niet zomaar omheen. Ondoordacht.”

Regeerakkoord: “Voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro stijgen de huren bij gereguleerde woningen niet met meer dan de inflatie.”
“Ook kiezersbedrog. CDA en VVD wilden juist meer ruimte om huren te verhogen; de PVV zei er niets over. Alleen de SP wilde continuering van het inflatievolgend huurbeleid. Binnen deze inkomensgrenzen valt tachtig tot negentig procent van alle corporatiehuurders. Dit frustreert de investeringsbereidheid van alle woningcorporaties en vastgoedbeleggers, zeker in combinatie met het voorstel om vanaf 2015 voor verhuurders met een bezit van meer dan tien woningen een soort bezitsbelasting in te voeren.”

Regeerakkoord: “Verhuurders die meer dan tien woningen verhuren zullen bijdragen aan de huurtoeslag door middel van een jaarlijkse heffing met een opbrengst van 0,76 mld in 2015.”
“Precies. In combinatie met het statische huurbeleid houdt het voor corporaties dan natuurlijk helemaal op. Dit is de dood in de pot voor de investeringen van de Amsterdamse corporaties.”

Regeerakkoord: “De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan.”
“Dat geldt voor tien à twintig procent van alle sociale huurwoningen. Ook totaal onuitvoerbaar. De controle levert een enorme bureaucratie op, waar deze regering juist vanaf zegt te willen. Er is ook helemaal geen budget voorzien om dit uit te voeren. Dit gaat dus niet gebeuren.”
“De enige begaanbare weg om hogere huren te vragen is zoals in het rapport van de SER-Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen wordt geadviseerd (Priemus was één van de opstellers daarvan, red). Dus over een termijn van twintig jaar naar markthuren toe, en individuele bewoners met een lager inkomen ondersteunen met een woontoeslag. Die hele discussie over scheefwonen houdt dan vanzelf op.”

Nog iets positiefs?

“Twee dingen. Allereerst komt het kabinet met voorstellen om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren. Dat is een goede zaak. Op dit moment controleert het Centraal Fonds Volkshuisvesting de financiële handel, terwijl het Ministerie van Volkshuisvesting (nu dus: Binnenlandse Zaken) de prestaties van corporaties controleert. Dat laatste gebeurt nauwelijks. Het is veel beter dat onder één dak te brengen en er een soort AFM voor de corporatiesector voor te maken. Overigens is dit voorstel al voorbereid onder Van der Laan.
En om positief te eindigen. Dat de hypotheekrente nu volledig in stand blijft, kun je billijken. Het is crisis op de woningmarkt. Daar moet je in een goede tijd mee beginnen. Maar we kunnen vaststellen dat dit kabinet geen verbod op nadenken over de woningmarkt heeft aangekondigd, in tegenstelling tot het vorige. We mogen dus nog de hoop koesteren dat het kabinet onder leiding van Minister Donner een doordacht plan ontwikkelt om op langere termijn de woningmarkt structureel te hervormen.”

Fred van der Molen

Zie ook:
Hans van Harten (AFWC): “Investeringsmogelijkheden drogen verder op”.

Frans Ligtvoet (HA): “Huurder krijgt het 3x voor de kiezen”

Wijken veel langer in aanbouw

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:13:43 +0100

Meest getroffen stadsdelen reageren op projectenstop van Van Poelgeest

Wijken veel langer in aanbouw

In Noord en Oost, de stadsdelen die het meest zijn getroffen door de uitkomsten van de ‘eerste projectenschouw’ van wethouder Van Poelgeest, likt men de wonden. Wat vinden betrokken corporaties en stadsdelen eigenlijk van de gemaakte keuzes? En hoe moet het nu verder met de ontwikkeling van de stad? NUL20 legt zijn oor te luister in deze stadsdelen.

Wie ruim 11.500 woningen schrapt uit dertien plannen, maakt geen vrienden. En wethouder Maarten van Poelgeest zal er de komende maand niet populairder op worden. Deze eerste snoeironde begin oktober - rond de grote bouwprojecten - levert de gemeente ‘slechts’ 280 miljoen euro op. Momenteel worden alle kleinere projecten doorgelicht. Het college schat dat deze tweede schouw nog eens 100 miljoen euro oplevert. En ook dan is het probleem van het Vereveningsfonds nog niet opgelost. Het verwachte resultaat van de eerste en tweede projectenschouw, plus een generieke besparing op grondkosten en een taakstellende bezuiniging op proceskosten, bedraagt naar verwachting 520 miljoen euro. Aanvullende maatregelen moeten dan nog 380 miljoen opleveren. Dat zijn tientallen slechtnieuwsgesprekken.

Eerste bezuiningsronde
De Amsterdamse kantorenmarkt is ingestort, waardoor 'de kurk waarop de financiering van de nieuwbouw dreef' is verdwenen en het totale pakket geplande nieuwbouwplannen onbetaalbaar is geworden. Daarnaast is ook in de Amsterdamse nieuwbouwmarkt sprake van een kopersstaking, waardoor ontwikkelaars hun voorverkooppercentages niet halen. Bovendien zakken de grondprijzen. Als alle plannen worden bijgesteld aan de realiteit, levert dit een groot tekort in het Vereveningsfonds op van 700 tot 800 miljoen euro. Veiligheidshalve wil wethouder Van Poelgeest nu 900 miljoen euro bezuinigen om het fonds weer gezond te maken. Scherpe keuzes maken dus. Daarbij zijn naast financiële overwegingen ook inhoudelijke (‘wat voor stad willen we zijn’) en programmatische (‘past het aanbod bij de vraag’) gemaakt. Dat leverde de volgende besluiten op: IJburg I: afmaken en ontsluiten IJburg II: niet aanleggen of stukje bij beetje Zeeburgereiland: stukje bebouwen, hoogbouwplannen stopzetten Centrumgebied Noord: Elzenhagen-Zuid stopzetten NDSM: nog heel lang festivalterrein Buiksloterham: planontwikkeling stopzetten Vernieuwing Bijlmermeer: nog verder faseren Lelylaan: geen appartementencomplexen De Bongerd: alleen eengezinswoningen Houthavens: gaat door, maar wellicht geen tunnel Amstelkwartier 2e fase: uitstel Zuidas: dok blijft gewenst Klik hier voor uitgebreide beschrijving van projecten

En natuurlijk is er kritiek, van bevlogen projectleiders, van stadsdeelbestuurders, van corporatiebestuurders. Dát Van Poelgeest keuzes maakt, kan op begrip rekenen. Maar door de kaasschaafmethode zijn er nu wel heel veel geamputeerde projecten. Bijvoorbeeld Zeeburgereiland, De Bongerd, het Amstelkwartier en het Centrumgebied Noord.

Noord: noodgedwongen op de rem

In Amsterdam-Noord bijvoorbeeld klagen bestuurders dat geen heldere keuzes worden gemaakt tussen de bestaande stad en uitleggebieden. Het NDSM-terrein wordt voorlopig niet ontwikkeld, De Bongerd gefaseerd afgemaakt en in de Buiksloterham – toch een ambitieuze proeftuin op het gebied van duurzaamheid – wacht de gemeente rustig af totdat iemand een initiatief neemt. Elzenhagen-Zuid? De stekker eruit. Bovendien mag het stadsdeel als geheel maar een paar honderd woningen per jaar in aanbouw nemen. Stadsdeelbestuurder Kees Diepeveen: "En dat terwijl we juist nu kunnen oogsten in Noord. Met een beetje geluk worden er dit jaar bijna achthonderd woningen in ons stadsdeel gebouwd. Dat is veertig procent van de productie in de stad."
In het Rigo-onderzoek 'Perspectief voor Amsterdamse woningbouw' (elders in dit nummer) krijgt stadsdeel Noord het predicaat ‘buitengebied’ mee. Stadsdeelvoorzitter Rob Post is not amused: “Dat is heel zuur. Wij zijn net met een verstedelijkingsoperatie bezig en nu worden we als buitenwijk betiteld.” Volgens Diepeveen liggen er juist in Noord grote kansen op het gebied van verdichting en stedelijke vernieuwing die bijdragen aan de duurzaamheidsambities van de stad. “Er wordt voorrang gegeven aan uitbreidingsgebieden als IJburg. Onlangs is nog een rapport verschenen dat in Vinexwijken de segregatie alleen maar toeneemt, dus als je Amsterdam als ongedeelde stad serieus neemt, dan zet je juist in op de Noordelijke IJ-oevers”, aldus Diepeveen.
Er zijn veel appartementen uit de plannen geschrapt. Maar volgens Diepeveen zijn er in Noord nog wel afzetmogelijkheden: “Onlangs is bijna honderd procent van de appartementen in de Weerenscheg verkocht. Ook op Overhoeks wordt gebouwd en verkocht.” En waarom Elzenhagen-Zuid stopzetten? Post: “De eengezinswoningen in Elzenhagen-Noord lopen goed. Als dat gebied klaar is, dan kunnen we niet door met de bouw van dezelfde populaire woningen in het zuidelijke deel. Het kan toch niet zo zijn dat we dan moeten wachten omdat IJburg dan aan de beurt is? Dit lijkt wel een Oost-Europese geleide planeconomie.” Diepeveen en Post begrijpen dat het huishoudboekje van de gemeente kloppend gemaakt moet worden, maar vinden wel dat de ogen niet gesloten mogen worden voor de markt.

Oost: groeikern van de stad

Ook in Oost is het somberen, en niet alleen vanwege de curieuze bestuurscrisis. Begin november maakte Rochdale bekend dat de vernieuwing van de wijk Jeruzalem op de lange baan wordt geschoven. Eerder schrapte de gemeente in andere grootschalige plannen. Maar, zo zegt verantwoordelijk bestuurder Jeroen van Spijk optimistisch: “Oost blijft wel de groeikern van de stad”. Van de 36.000 woningen die de komende tien jaar in de stad gebouwd mogen worden, heeft Oost eenderde binnengesleept. “Dat is een quotum waarmee we vooruit kunnen.”
Van Spijk wil niet te veel woorden vuil maken aan IJburg 2. “Uiteindelijk wordt dat een mooie wijk met veel water, maar laten we ons eerst concentreren op de laatste 2000 woningen van IJburg 1.” Van Spijk denkt dat dan ook meer draagvlak voor voorzieningen ontstaat. Hij wijst erop dat de markt een deel van die voorzieningen zal moeten ontwikkelen. Ook Pieter de Jong, bestuurder van Ymere, vindt uitstel van IJburg 2 verstandig: “Land maken en het aanleggen van voorzieningen vragen van de gemeente enorme investeringen. Het is dan maar te hopen dat particulieren een stuk grond willen afnemen. Ik zie daar nog geen sluitende business-case.”

Nieuw realisme bij stedelijke vernieuwing
Er komt nog meer zwaar weer aan. Gemeente en corporaties zullen de komende periode nog vele projecten schrappen. Ook in de stedelijke vernieuwingsgebieden, waarvan alle betrokken partijen vinden dat hier aangekondigde plannen zoveel mogelijk door moeten gaan. De opheffing van Far West is illustratief voor de financiële malheur waarin de vernieuwing van Nieuw-West in beland is. Dat wil niet zeggen dat de stedelijke vernieuwing volledig stilvalt. Zo start Ymere volgende maand – na aanvankelijk uitstel – met de bouw van tweehonderd koopwoningen aan het Waterlandplein, zonder dat vooraf een woning is verkocht. De Jong: "We hebben daar beloftes gedaan en die willen we inlossen. Het Waterlandplein is essentieel voor de vernieuwing van Nieuwendam-Noord." Andere corporaties hebben vergelijkbare voorbeelden. Nieman: "Wij zijn in de Kolenkitbuurt, in Osdorp en in de Banne begonnen omdat we daar verwachtingen hebben gewekt." Duidelijk is dat het roer om moet. De Jong: "In het verleden was het: met grote stappen snel thuis. Dat kan nu niet meer, dat beseft iedereen." Bath: "Als je nu terugkijkt, dan kan je concluderen dat we in Nieuw-West de werkelijkheid kwijt waren. Vanaf 2006 hebben we eigenlijk al meer woningen op de markt gebracht dan realistisch was." Bijdendijk van Stadgenoot ziet de huidige crisis ook als een kans. Hij pleit al langer voor kleinschalige ontwikkeling. "We moeten daar echt anders over gaan denken. Corporaties hoeven bijvoorbeeld niet overal zelf te bouwen waar gesloopt is. Dat kan ook met zelfbouw, op een organische manier en met een menselijke maat." Bijdendijk ziet daar ook in de Westelijke Tuinsteden kansen voor. En het levert volgens hem veel interessantere steden op. Maar De Jong vraagt zich af of de markt daarvoor wel groot genoeg is. Hij ziet meer in het beperken van sloop. "Een oplossing kan zijn om mensen toch te herhuisvesten en de oude woningen tijdelijk aan studenten te verhuren. Op die manier kunnen we beloftes aan bewoners waarmaken en krijg je met de studenten een interessante nieuwe groep in een wijk. Bath denkt ook aan meer fasering: "Ik vind dat je nu per gebied moet heroverwegen of je gaat slopen. We moeten niet meer bouwen dan de markt aankan, maar leidend moet de doelstelling van krachtige en gemengde wijken blijven." Nieman pleit voor een gezamenlijke aanpak. Hij wil 'met de kaart op tafel' kijken hoe en waar de corporaties doorbouwen en waar niet. "We moeten per buurt bekijken waar we koopwoningen omzetten in huur of de bouw van koopwoningen uitstellen. Dat kunnen we laten afhangen van de differentiatie die er al in een buurt is. Bath waarschuwt wel de betrokken partijen niet te stoppen met het maken van plannen, ook voor nieuwe gebieden. "Als we dat niet doen dan valt het over een paar jaar echt stil."

Dan Zeeburgereiland. De ontwikkeling van een aanzienlijk deel is stopgezet. Toch vindt Larry Bath, directeur vastgoed van de Alliantie, het verstandig een begin te maken met de eerste uitleg. Hij vraagt zich wel af of alle betrokken partijen “wel echt voor de bouw van de 2500 woningen en de geplande kantorenstrook willen gaan.” Dat is volgens hem nodig om het project succesvol van de grond te krijgen. Maar ook hier is De Jong kritisch. “Ik vraag mij af wat het perspectief is van een halve wijk in hoge dichtheden die tussen wegen ligt ingeklemd. Het zal ook moeilijk zijn om een behoorlijk voorzieningenniveau te halen.” Het overige deel van het eiland krijgt in de tussentijd de voorlopige bestemming ‘vrijplaats’, maar wat dat precies inhoudt is nog onduidelijk.

Geen tunnel, wel dok?

De Bongerd, Noord
Op een steenworp afstand van de voormalige NDSM-werf ligt nieuwbouwwijk De Bongerd. Dit voormalige industrieterrein en volkstuinencomplex moet 'het Tuindorp van de 21e eeuw' worden, een autoluwe en groene wijk. De eerste woningen zijn vijf jaar geleden al opgeleverd, maar de bewoners die toen in hun ruime nieuwbouwwoningen zijn getrokken, wonen nog steeds in een half voltooide wijk. "We zijn blij dat er nu eindelijk een nieuwe school komt, maar we denken dat het nog jaren gaat duren voordat de wijk eindelijk af is," zegt Frank Brouwer, voorzitter van de bewonersvereniging. "Er is ook al flink bezuinigd op de plannen. Zo komt van het beloofde groene karakter maar mondjesmaat iets terecht en intussen zitten we in een half afgebouwde wijk." Dat leidt volgens de bewoners tot sociale onveiligheid en een armoedige uitstraling. Intussen proberen ze er wat van te maken en hebben de bewoners een deel van de bouwgrond in gebruik genomen als speelplek voor de kinderen. "De echte speeltoestellen zullen nog wel even op zich laten wachten," aldus Brouwer. Bestuurder Nico Nieman van Eigen Haard, een van de partijen die in De Bongerd bouwen, begrijpt dat bewoners niet eindeloos willen pionieren. "We zullen daar extra aan beheer moeten doen. Maar, als de signalen van de voorverkoop goed zijn, dan gaan we zeker doorbouwen." De appartementen die deel van het plan uitmaken, zijn op de lange baan geschoven, maar de geplande eengezinswoningen komen er wel, ook al zullen die niet binnen de oorspronkelijke planning worden opgeleverd. Nieman: "We willen in ieder geval laten zien dat we bezig blijven."

Op andere plekken in de stad moeten nog knopen worden doorgehakt. Zo dreigt de gemeente de beoogde tunnel bij de Houthavens weg te bezuinigen. Ook moet het plan voor de Houthavens met 50 miljoen euro worden geoptimaliseerd. Voor Stadgenoot, een van de ontwikkelaars in het gebied, is de tunnel “essentieel voor de kwaliteit van het plan”, zegt directeur Frank Bijdendijk van deze corporatie. Bij het projectbureau Houthavens wordt momenteel hard ‘gerekend en getekend’ met als doel de tunnel toch in het plan te houden, zegt projectleider Co Stor. “Het uitgangspunt van stadsdeel West is dat de tunnel erin blijft omdat de Houthavens dan echt aan de stad verbonden worden. Het probleem is dat binnen het stedenbouwkundige plan weinig ruimte is. Als we willen optimaliseren, dan kan dat alleen aan de randen van het plangebied.”
De gemeente houdt voorlopig wel vast aan het dokmodel op de Zuidas en daarmee aan een nieuw centrum met onder meer woningen, ook al wordt de sociale woningbouw geschrapt. Bijdendijk noemt de ontwikkeling van de Zuidas op dit moment onomwonden ‘een enorm waagstuk’. “De grondprijs is heel erg hoog, met kantoren lukt het niet meer en negenduizend woningen lijkt mij nogal veel.” Dat is Nico Nieman van Eigen Haard, dat aan de Zuidas belangen heeft, met hem eens. Ooit pleitten de corporaties voor meer woningbouw aan de Zuidas, waardoor het gebied meer is dan een kantorengebied. Nu zijn de mogelijkheden daarvoor beperkter. “Wij zien daar wel mogelijkheden voor de wat duurdere huur”, zegt Nieman.

Joost Zonneveld

Baas in eigen stopcontact

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:05:39 +0200

Nuon verkocht, leve het lokale energiebedrijf

Baas in eigen stopcontact

Lokale energiebedrijven zijn in opkomst. Ook Amsterdam telt inmiddels de eerste burgerinitiatieven voor duurzame energieproductie. Zo wil de coöperatie Onze Energie 8000 huishoudens in Noord van windenergie voorzien. Een groep woonbootbewoners aan het IJsbaanpad gaat energie opwekken uit rioolgassen. En dan heeft Amsterdam nog een fonds van 60 miljoen euro - uit de Nuon-gelden - achter de hand voor duurzame energieprojecten.

Op weg naar nul euro energiekosten
De bakken leem staan nog op de benedenverdieping maar de overige vier verdiepingen van het herenhuis op IJburg zijn zo goed als klaar. Ongeveer vijf jaar geleden begon bioloog Dave Lambrechts met zijn plannen voor de bouw van een huis opgetrokken uit een houten skelet, opgevuld met strobalen en – aan de binnenzijde - afgestreken met leem. “Er wordt bij de bouw alleen gebruik gemaakt van duurzame materialen. Stro heeft een isolerende werking en het leem zorgt voor een natuurlijke vochtregulering in de woning.” Lambrechts kocht een kavel op het Steigereiland van IJburg. Met ondersteuning van architecten ontwierp hij zijn eigen huis. Twee jaar terug leverde de aannemer het casco van het herenhuis van 320 m2 op. Nu is de woning voor het grootste deel zelfvoorzienend. In zijn tuin boorde hij leidingen tot tachtig meter in de grond om gebruik te maken van de aardwarmte en -koude. De leidingen zijn aangesloten op een warmtepomp en via buizen in vloer en wanden worden alle verdiepingen verwarmd tot een constante temperatuur van twintig graden. Dit vergde weliswaar een investering van tienduizend euro maar volgens Lambrechts is dat bedrag binnen vier jaar terug te verdienen. De toiletten worden doorgespoeld met regenwater dat op het dak wordt opgevangen. Het huis van Lambrechts is niet aangesloten op het – volgens hem, veel te dure – stadsverwarmingsnet van IJburg. Elektriciteit wordt nu nog van het reguliere net gehaald, maar de zonnepanelen en een zonneboiler staan klaar om aangesloten te worden. Lambrechts: “We betalen nu nog ongeveer honderd euro per maand aan energiekosten. Dat is voor zo’n oppervlakte natuurlijk al heel weinig maar uiteindelijk willen we op nul uitkomen. En dat gaat zeker lukken.” Bogend op zijn eigen ervaring is Lambrechts samen met een aannemer het projectontwikkelingsbedrijf Tuvalu Strobouw (www.tuvalustrobouw.nl) gestart voor duurzaam bouwen. Het bedrijf geeft ook advies op het gebied van zelfvoorzienend bouwen en wonen. Belangstellenden kunnen een rondleiding krijgen in de woning van de familie Lambrechts. Er staan inmiddels acht bouwprojecten van Tuvalu op de rails waarvan vijf in Almere.

De grote traditionele energiebedrijven zijn nog niet verkocht of het wemelt in het land van de initiatieven om lokale groene energiebedrijven in het leven te roepen; energieproductie met zonnecellen, windmolens, biomassa of aardwarmte. Dat gaat van kleinschalige initiatieven op woningniveau, via corporaties die wijken verwarmen met aardwarmte tot duurzame gemeentelijke energiebedrijven.
Neem de ambitieuze coöperatieve vereniging Onze Energie uit Amsterdam-Noord. Een jaar geleden officieel opgericht, sinds deze zomer pas echt naar buiten tredend. De vereniging heeft sindsdien ruim tachtig leden geworven, waaronder twee bedrijven. “Dat lijkt niet veel, geeft bestuursvoorzitter en medeoprichter Marco Boone toe, “maar we zijn in mei pas echt gaan draaien nadat we een subsidie van 150.000 euro kregen van Stichting Doen. In september starten we tijdens de Milieuweek met een serieus offensief om leden te werven.”
Om het uiteindelijke doel te bereiken - de bouw van zes à zeven windmolens in stadsdeel Noord – heeft de coöperatie ongeveer achtduizend leden nodig. Niet onrealistisch meent Boone. “Tijdens een campagne op het Buikslotermeerplein in Noord haalden we op een middag zeshonderd handtekeningen op van mensen die sympathiseren met onze plannen.”
Natuurlijk komen er protesten tegen de windmolens in het landschap, maar Boone denkt dat de weerstand mee gaat vallen. “Wij namen dit initiatief na het zien van de film An Inconvenient Truth van Al Gore. En ik denk dat alle aandacht voor het milieu heel veel mensen de ogen heeft geopend. Iedereen weet wat er speelt en is zich ervan bewust dat er iets moet veranderen. In september en oktober houden we diverse informatiebijeenkomsten. Dat trekt eventuele twijfelaars wel over de streep.”
Het belangrijkste doel van Onze Energie is een bijdrage leveren aan het terugdringen van de CO2-uitstoot. Maar bovendien gaan de leden - wanneer alle windmolens draaien - volgens Boone minimaal honderd euro per jaar besparen op energiekosten. Om lid te worden moet eenmalig vijftig euro worden ingelegd. In totaal gaat het om een investering van 27 miljoen euro, waarvan de helft door een externe ontwikkelingsmaatschappij moet worden opgebracht. Volgens Boone heeft een partij inmiddels een goed voorstel gedaan. “Maar het is nog te prematuur om daar meer over te zeggen.”

De coöperatie heeft van stadsdeel Noord een startsubsidie van 30.000 euro ontvangen. Nu zoekt het stadsdeel naar de meest geschikte locatie voor de molens. Volgens stadsdeelwethouder Kees Diepeveen is de meest logische plek de Noorder IJ-plas, vlakbij de Coentunnel. Maar ook aan de oostkant van Noord, langs de A10 is eventueel ruimte.
Het stadsdeel is blij met initiatieven als Onze Energie. Diepeveen: “Onze uiteindelijke doelstelling is dat twintig procent van de elektriciteitsconsumptie uit windenergie wordt gehaald. Dat is heel ambitieus maar ik denk dat we dat op den duur kunnen verwezenlijken. Volgens mij vinden veel bewoners het idee dat ze zelf hun energie opwekken en mede-eigenaar zijn van een windmolen, heel sympathiek.”
Het optimisme is wellicht terecht. Ook bij andere initiatieven voor windparken, zoals Meewind en Deltawind, kopen burgers zich grif in. Ook daar gunstige financiële vergezichten: een geprognosticeerd rendement van zeven tot tien procent gedurende de gehele looptijd van twintig jaar.
Leden van Onze Energie moeten wel geduld hebben. Het streven is dat de windmolens vanaf 2016 in bedrijf zijn. Maar voor het zover is, kunnen leden al op een besparing van twintig euro per jaar rekenen doordat de coöperatie een samenwerkingsverband is aangegaan met Greenchoice. Deze energiemaatschappij levert uitsluitend milieuvriendelijke energie en verzorgt de facturering en incasso voor Onze Energie.

Duurzaam ontlasten

Pauline Westendorp, van NEWNRG en Opgewekt Nu, droomt al jaren van een campagne waarmee bewoners, bedrijven, instellingen en woningcorporaties gemobiliseerd kunnen worden voor het opzetten van projecten voor duurzame energie. Belangrijkste streven: ‘baas in eigen stopcontact’. Momenteel zoekt ze samen met een paar ‘krachtige partners’ naar nieuwe initiatiefnemers op het gebied van lokale duurzame energiebedrijven.
Westendorp: “Het gaat om het milieu, maar heel belangrijk is ook om woonkosten te drukken door op energiekosten te besparen. Het begint langzaam maar zeker door te dringen dat energiekosten steeds verder de pan uit rijzen. In Nederland halen we nog steeds maar twee procent van de energievoorraad uit duurzame bronnen. We lopen wat dat betreft ver achter bij andere Europese landen.”
Westendorp woont op een woonboot aan het IJsbaanpad. Op die plek liggen in totaal 150 woonboten. De bewoners zijn druk doende zelfredzaam te worden wat betreft hun energievoorziening. Tien procent van de woonboten heeft inmiddels zonnepanelen op het dak of zonneboilers. Ook wordt er samenwerking gezocht met bedrijven op een nabijgelegen industrieterrein om tot een uitwisseling te komen van warmte- en koudebronnen tussen de bewoners en de bedrijven. “Verder zijn we aan het onderzoeken of we biogassen kunnen gebruiken voor energielevering. Binnenkort wordt er op de kade een nieuwe rioleringsinstallatie aangelegd. Daar moeten we op inspelen met een project voor duurzaam ontlasten.”
Doelstelling van NEWNRG is om voor het einde van 2012 tweehonderd lokale duurzame energiebedrijven in het land op de kaart te hebben. Om de Nederlandse en Europese doelstelling te halen van twintig procent duurzame energie, moeten er tot 2020 nog eens 1800 van die groene energiebedrijven bijkomen.

Janna van Veen

Meer informatie over deze projecten:
www.onzeenergie.nl
www.newnrg.nl
www.opgewektnu.nl

Duitsers kiezen massaal voor zonnedak

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:00:18 +0200

Duitsers kiezen massaal voor zonnedak

Einspeisen maar!

Duitsland loopt wereldwijd voorop met het opwekken van zonne-energie. De oorzaak daarvan is even simpel als doeltreffend: de overheid heeft de energieconcerns verplicht elektriciteit af te nemen van de burgers tegen een gegarandeerde prijs die voor twintig jaar vastligt. Zo kan elke koper van een zonnedak precies uitrekenen wanneer hij geld gaat verdienen. De regeling is een doorslaand succes.

Vlak over de grens liet de familie Ludwig in de gemeente Twist op het dak van een schuur een installatie met een capaciteit van 30 kWh aanleggen. Albrecht Ludwig drukt op de knoppen van zijn stroommeter. Degelijk Duits fabricaat, AEG. Hij kan precies zien hoeveel stroom zijn installatie produceert, per uur, dag of week. De panelen zelf komen uit China. Duitse panelen waren op het moment van aanschaf schaars en duur.
“Er was in de herfst van 2009 een enorme vraag naar installaties, want iedereen wilde nog snel van de subsidie gebruik maken. Wij konden de gewenste panelen daarom niet krijgen, maar zijn zeker niet ontevreden met wat we nu hebben. Afhankelijk van de hoek waarin de zon schijnt produceren we tussen de 8 en de 24 kWh.” Ludwig junior houdt het nauwkeurig bij. “Met mijn vrienden vergelijk ik de productie van onze installaties”, zegt hij lachend.
Met een softwareprogramma konden ze precies berekenen wat de beste plek en hoek voor de zonnepanelen was. Hoge eiken rondom de binnenplaats werden geveld. Je moet wat over hebben voor de natuur.

Duitse zonnepolitiek: zo zit het
De Duitse stroom wordt voor zestien procent opgewekt met duurzame methoden als windenergie, biogasinstallaties en zonnepanelen (1 procent). Tweeënveertig procent is afkomstig van bruin- en steenkool (met veel subsidie, betaald door de stroomverbruikers), 23 procent van kernenergie (idem) en 13 procent van aardgasinstallaties. Duitsland is de grootste stroomverbruiker van Europa. Het aantal zonne-installaties, meestal op woonhuizen, kruipt naar de 600.000. Daarmee kan de stroombehoefte van 1,5 miljoen driepersoonshuishoudens worden gedekt. Duitsland loopt wereldwijd voorop, dankzij de Erneuerbare-Energien Gesetz (EEG). Deze wet verplicht netbeheerders om stroom uit zonne-installaties af te nemen tegen een vastgelegde prijs (voor 20 jaar). Dat was 39 cent per kWh, maar is voor nieuwe installaties gezakt naar 32,88 cent. De vergoeding staat ter discussie en zal vrijwel zeker verder omlaag gaan. Als de prijs van normale stroom uit het net doorstijgt, komt rond 2016 het moment dat beide stroomsoorten even duur zijn (‘grid parity’). Dan zullen veel huishoudens die zonnestroom opwekken er ook zelf gebruik van gaan maken.

Ludwig pakt er een calculator bij. “De aanleg kostte 2400 euro per kWh, maal dertig… opbrengst tussen de 850 en 870 per jaar, maal dertig… maal 39 eurocent… minus eventuele reparaties, verzekering… afbetaling, kosten voor boekhouding, rente… Nou, als de installatie goed blijft functioneren zijn we na ongeveer tien jaar uit de kosten, daarna gaan we geld verdienen. Misschien dat we dan nog een koppeling maken met aardwarmte.”
Wel hoopt hij dat ‘de politiek’ tegen die tijd geen roet in het eten gooit. De milieuminister mag volgens de wet de prijs van de afgenomen zonnestroom bepalen. Het Duitse parlement, de Bundestag, is al aan het vergaderen over lagere vergoedingen. Maar er is nog geen zekerheid. “Wat dat betreft is het toch een beetje schwimmen in die Luft”, zegt Ludwig.
Ondertussen wordt al zijn stroom eingespeist. De familie wekt veel meer stroom op dan voor het huishouden nodig is. Bovendien is het voeden van het net vooralsnog veel voordeliger dan een deel zelf te gebruiken. Onze oosterburen doen wat calculeren betreft niet voor ons onder.

Groen piramidespel

Privéhuishoudens die zelf groene stroom willen opwekken, komen snel uit bij zonnepanelen. Een biogasinstallatie of windmolen zet je niet zomaar in je tuin. Dat vergt veel geld en organisatievermogen, om maar te zwijgen over de rompslomp met vergunningen. Dankzij de Duitse Wet op Duurzame Energie (EEG) wordt het huishoudens gemakkelijk gemaakt om voor een zogenaamd Dachsparbuch te kiezen. Want een spaarboek is het: het rendement van zonnedaken is praktisch verzekerd. Burgers weten zich verzekerd van een gegarandeerde stroomafname door de energieconcerns, tegen een prijs die voor twintig jaar vastligt.
Honderdduizenden Duitsers lieten inmiddels een installatie aanleggen, met subsidie van de overheid. Die subsidie op de aanleg is inmiddels wegens groot succes gestopt. Wat bleef is de verplichte afname en vaste vergoeding voor met zonnepanelen opgewekte stroom. De huishoudens ontvangen die via de energieconcerns. Die betalen dit overigens niet uit eigen middelen. Het wordt namelijk omgeslagen over alle stroomafnemers. Dat is de reden dat de hoogte van de vergoeding onder druk komt te staan nu steeds meer huishoudens voor zonnepanelen kiezen. Het is als een piramidespel. De stroomprijs is in Duitsland de afgelopen tien jaar al met 68 procent gestegen. Met dank aan de fiscus, want heffingen en belastingen op energie zijn sinds 1998 met 130 procent verhoogd. Inmiddels incasseert de overheid 39 procent van iedere stroomrekening.
Maar voorlopig is het rendement van een zonnedak verzekerd en de banken doen dus niet moeilijk over een lening.

Einspeisen maar!

De branche kijkt ondertussen nadrukkelijk vooruit. En de EEG-vergoedingen bewegen mee. De volgende stap zou vanuit milieuoogpunt gebruik van de opgewekte energie in eigen huis moeten zijn. Transport kost immers weer energie. Maar dat gebeurt in Duitsland maar sporadisch, omdat einspeisen nou eenmaal voordeliger is. De vraag is hoe lang de Duitsers dat vol kunnen en willen houden.
De normale tarieven voor stroom stijgen gemiddeld met zes procent per jaar en de vergoeding voor eigen zonnestroom wordt op den duur minder. Naar verwachting leidt dit rond 2016 tot de zogenaamde ‘grid parity’: de prijzen van beide stroomsoorten komen op gelijk niveau. Dan wordt het tijd voor de volgende stap: ‘elektrische onafhankelijkheid’.
Milan Nitzschke, werkzaam bij de grootste Duitse installateur voor zonnepanelen SolarWorld, ziet de ontwikkeling naar het zelf benutten van zonnestroom als onvermijdelijk. “Het heeft nogal wat voordelen. Het elektriciteitsnet wordt ontlast, omdat de energie wordt gebruikt waar die wordt opgewekt. Voor de verbruiker betekent het onafhankelijkheid van de stroomconcerns. En hij krijgt, afhankelijk van de capaciteit, een vergoeding tussen de 17 en 21 eurocent per kWh voor de zelf opgewekte en verbruikte stroom.”
Het systeem, met twee stroommeters, is relatief eenvoudig. Daarbij komt dat je met een smartphone of pc via het internet steeds kunt aflezen hoeveel stroom er wordt opgewekt, ook van afstand dus. Het is mogelijk om huishoudelijke apparaten in of uit te schakelen om de energie zo efficiënt mogelijk te benutten, of in het net te pompen.
Nitzschke: “Het is ook al mogelijk om apparaten in huis automatisch aan te laten sturen. Een eventueel teveel aan stroom kan je ook in accu’s opslaan, die accu’s worden immers steeds beter. En de dag is niet meer ver dat we overschakelen op elektrische auto’s.”
Het ‘dakspaarboek’ ziet er dan zo uit: voor zonnestroom die aan het net wordt geleverd ontvangt een huishouden twintig jaar lang een vaste vergoeding per kWh. Ook voor zonnestroom die in het huishouden wordt gebruikt (de zogenaamde Eigenstrom) bestaat een, iets lagere, vergoeding. Maar daar komt nog bij dat je dankzij je zelf opgewekte zonnestroom minder normale en dure stroom uit het net haalt. Bovendien bespaar je jezelf de prijsverhogingen van normale stroom. Bij dertig procent Eigenstrom levert dat laatste alleen al een kleine 10.000 euro op. Bij zestig procent Eigenstrom gaat het in de richting van 20.000 euro.
Ludwig, tot slot: “Ons motief is geld verdienen. Maar als elektrotechnisch ingenieur ben ik natuurlijk ook gefascineerd door de mogelijkheden die zo’n zonnedak biedt.”

Bas Donker van Heel

Case Jeruzalem: innovatieve oplossingen en praktische bezwaren

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:56:17 +0200

Jeruzalem: innovatieve oplossingen stuiten op praktische bezwaren

Zoektocht naar lokale warmte

De wijk Jeruzalem is door VROM uitverkoren als voorbeeldproject voor klimaatneutraal bouwen. Dat betekent extra geld bij de komende vernieuwing voor de uitwerking van milieuvriendelijke ideeën. Enkele daarvan worden mogelijk al in een vroeg stadium afgeschoten.

Versnipperde takken van het naastgelegen park Frankendael en van begraafplaats De Nieuwe Ooster, oppervlaktewater uit de Weespertrekvaart, licht nadampend rioolwater of toch maar restwarmte van de Jaap Edenbaan? In de verkenningsfase leek niets te gek om CO2-neutrale warmte te leveren aan Tuindorp Frankendael, ook wel Jeruzalem genoemd vanwege de karakteristieke witte duplexwoninkjes. Maar het is de vraag of deze oplossingen het adviesrapport zullen ontstijgen. Nog te veel praktische bezwaren.
Allereerst is er de beperkte ruimte in de huizen. “Je kunt in de woningen niet zomaar een grote ketel plaatsen,” zegt André Bolwidt, programma-manager namens stadsdeel Oost. “De installatie in de huizen moet in een normale meterkast passen.” Daarnaast gaat het om technieken die nog niet uitvoerig zijn toegepast.
Een extra complicerende factor is de monumentale status die Jeruzalem sinds kort – als eerste naoorlogse wijk – geniet. Een groot deel van de huisjes wordt in oude luister hersteld, ontdaan van die lelijke kunststof kozijnen uit de jaren tachtig. De monumentstatus zorgt voor forse beperkingen in het plaatsen van isolerende voorzetgevels, windmolens en zonnepanelen. In bepaalde delen komt wel nieuwbouw, maar de bestaande hovenstructuur is heilig. In het door Mien Ruysch ontworpen groen wordt niet gebouwd.

Water en groen

De gemeente Amsterdam wil als groenste jongetje van de klas vanaf 2015 uitsluitend klimaatneutrale nieuwbouw. Het uitverkoren Jeruzalem zou daar een eerste proeve van moeten zijn. Lokale energievoorziening is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Voor het vinden van mogelijke plaatselijke warmtevoorzieningen nam toenmalig stadsdeel Oost-Watergraafsmeer adviesbureau DWA in de arm. Dat liet zich inspireren door de ligging van tuindorp Frankendael: in de polder, in de buurt van water en omringd door groen. Volgens DWA is dichtbij een laagtemperatuur-warmtevoorziening voorhanden: het water in de Weespertrekvaart, dat vanzelf de lager gelegen Watergraafsmeer in zou kunnen stromen. Door middel van opslag in de grond en vloerverwarming zou dit water in een eerste warmtebehoefte kunnen voorzien.

Waternet als warmte- en koudeleverancier
Grondwater, oppervlaktewater, drinkwater en rioolwater. Uit al dit water kun je warmte halen, en soms ook koude. Waternet heeft deze grotendeels onontgonnen warmtebron in beheer en staat in de startblokken om een bijdrage te leveren aan het klimaatneutrale bouwen in Amsterdam. Programmamanager Energie uit water Johan Kerpershoek legt uit: “Warmte-koudeopslag is inmiddels een beproefde techniek. Als nutsbedrijf en grondwaterbeheerder willen we hier ook instappen om woningen en kantoren van warmte en koeling te voorzien. In Plantage De Sniep in Diemen zijn we een haalbaarheidsonderzoek begonnen met warmte uit drinkwater. Met warmte uit afvalwater heeft een zusterbedrijf in Hamburg waarmee we samenwerken ervaring.” In augustus was Waternet met hulp van adviesbureau DWA nog druk aan het rekenen om te bepalen hoe lonend de verschillende investeringen zijn. Daarmee worden ook de aansluitkosten voor de corporaties en de energieprijzen voor de consument vastgesteld. Waternet heeft nu nog beperkte ervaring met warmtewinning. “Maar’’, zegt Kerpershoek, “Onze ervaring als nutsbedrijf, inclusief onze klantcontacten en beheer van leidingstelsels, geeft ons voldoende vertrouwen om ook warmte en koude als nutsvoorziening te kunnen aanbieden. ”

Het idee voor verwarming met oppervlaktewater - inmiddels afgevoerd als te duur - leidde tot overleg met regionaal waterbeheerder Waternet, waar weer nieuwe ideeën uit voortkwamen: basisverwarming met rioolwater of gebruik van restwarmte van de Jaap Edenbaan, de kunstijsbaan aan de Kruislaan.
In het oorspronkelijke voorstel van DWA zouden versnipperde takken en bomen uit park Frankendael, begraafplaats De Nieuwe Ooster en het Darwinplantsoen door verbranding in speciale installaties ’s winters voor extra piekwarmte kunnen zorgen. Dat is CO2-neutrale stookmethode: de uitstoot bij verbranding wordt gecompenseerd door de kooldioxide die bomen en struiken opnemen bij de groei.
Deze ingenieuze oplossing stuit op een ander probleem: beperkte ruimte. Waar zet je de gemeenschappelijke stookinstallatie neer en waar sla je de houtsnippers op zolang ze niet worden gebruikt? Zoals gezegd mogen er op de beschermde hoven niet zomaar gebouwtjes bij worden gezet.

Terugkeer GEB?

Met de keuze voor een systeem doemt een nieuwe vraag op: wie ontwikkelt het en wie gaat het op de lange termijn beheren? Een puur maatschappelijke onderneming als Waternet of toch maar een commercieel energiebedrijf? DWA schetst hiervoor tal van mogelijkheden: van eigen ontwikkeling en exploitatie door gemeente of stadsdeel met - jawel - een Gemeentelijk EnergieBedrijf, of ontwikkeling en exploitatie door een commerciële partij, zoals een regulier energiebedrijf. In het laatste geval hebben de gemeente en de corporaties geen zeggenschap meer over de exploitatie. Als tussenoplossing noemt DWA onder meer een systeem waarbij de warmtelevering om de zoveel jaar met een prestatiecontract wordt gegund aan een bedrijf.
Een andere mogelijkheid is een lokale energiemaatschappij, waar verschillende partijen in deelnemen. Maar de twee corporaties die in Jeruzalem het meeste bezit hebben, Rochdale en De Key, hebben laten weten dat ze er geen aandeel in willen hebben. “Een corporatie als Rochdale is niet ingericht als energieleverancier. Andere partijen zijn daar beter in”, zegt Peter van Leijen van Deltaforte, de ontwikkelaar van Rochdale.
Het stadsdeel zelf wil nauw betrokken blijven bij deze blikvanger op milieutechnisch gebied, maar deinst er ook voor terug in zo’n onderneming te stappen. “Als stadsdeel proberen we een heel slimme mogelijkheid te vinden om zonder al te veel risico’s een vinger in de pap te houden,” aldus Bolwidt.

Isolatie

De plannenmakers zijn er nog niet uit voor welke techniek en welke samenwerkingsverbanden ze kiezen. Van Leijen is sceptisch over het idee van verwarming met rioolwater. Ook dat zou met vloerverwarming moeten gebeuren, maar de houten vloeren in de renovatiewoningen zijn daar niet geschikt voor. En een betonnen vloer kan niet worden gestort, omdat de fundering al maximaal wordt belast.
Daarnaast wordt, zeker in de ruim 450 nieuwbouwwoningen, gestreefd naar een grotere energie-efficiëntie door isolatie. Met wandconstructies van wel vijftig centimeter dik. Ook in de bijna vierhonderd renovatiewoningen valt met isolatie veel te winnen, doordat er aardig wat ruimte zit tussen de betonconstructie en witte gevelplaten die worden vernieuwd. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de warmtebehoefte wordt beperkt tot de tegenhanger van enkele honderden kubieke meters gas per jaar bij de niewbouwwoningen en 700 tot 800 m3 bij de renovatiewoningen, zegt Van Leijen (het gemiddelde is 1500 m3 per huishouden). “Dan zou bijvoorbeeld een warmtepomp voldoende zijn. Investeringen in een netwerk voor rioolwaterwarmte zijn dan niet lonend,” aldus de ontwikkelaar.
Op grotere schaal zou volgens Van Leijen wel een proef met rioolwater kunnen worden gedaan, zoals nu gebeurt in Rotterdam bij het Feyenoord-stadion, maar dan wel met een ervaren leverancier van stadswarmte. Er wordt op dit moment nog gepraat met een commerciële energiemaatschappij. “Maar het voordeel van een niet-commerciële partij kan zijn dat die in deze tijd misschien bereid is meer risico te nemen,” aldus Bolwidt.

Complexe materie

Rond het verschijnen van deze NUL20 komen Stadsdeel Oost,/DWA en Waternet met een voorstel voor een klimaatneutrale energievoorziening. Dit najaar moet de stuurgroep, gevormd door het stadsdeel, de corporaties en monumentenzorg, meer duidelijkheid hebben over de te volgen koers. De stuurgroep blijft gespitst op verdere haken en ogen, en mogelijke alternatieven. “Het is zo nieuw en zo’n complexe materie dat je niet maar steeds moet door denderen. Je moet je telkens afvragen of je nog op de goede weg zit,” aldus Bolwidt.
De doelstelling van een klimaatneutrale wijk blijft in ieder geval gehandhaafd, ondanks de crisis. Bolwidt: “Je kunt ook andersom redeneren, dat de crisis juist aanleiding is om hiermee verder te gaan. Nu extra investeren om uiteindelijk te besparen.”

Johan van der Tol

‘Liever geen stadswarmte’

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:50:14 +0200

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale wijk staan

‘Liever geen stadswarmte’

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale woonwijk liggen. Als de ‘bouwstop’ van de centrale stad en de onderhandelingen met ontwikkelaars tenminste geen roet in het eten gooien. Projectleider Co Stor is optimistisch over de potentie van de wijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

“Je komt eigenlijk een half jaar te vroeg. We zijn nog volop in gesprek met de ontwikkelaars en de centrale stad over de invulling van onze duurzaamheidsambities.” Projectdirecteur Co Stor vindt het vervelend dat hij nog weinig kan vertellen over de manier waarop in de Houthaven de komende jaren een klimaatneutrale woonwijk gebouwd gaat worden. Iedereen is vol goede wil. Recentelijk is het project door Agentschap NL – het vroegere Senter Novem- zelfs tot ‘excellent gebied’ uitgeroepen vanwege de veelbelovende maatregelen op het vlak van energiebesparing en duurzaamheid. Maar op het stadhuis wordt - naast de gesprekken over een bouwstop voor bepaalde projecten - nog druk gerekend aan voorstellen om ontwikkelaars en corporaties gedeeltelijk tegemoet te komen in de extra kosten van duurzaam bouwen in de stad. Bovendien is het nog onduidelijk voor welke duurzame energiebronnen uiteindelijk wordt gekozen om de nieuwe gebouwen te verwarmen en te koelen. Wordt het collectieve stadswarmte of individuele warmtepompen met warmte-koudeopslag? Ook over het lokaal opwekken van groene stroom voor de voorzieningen in de openbare ruimte en gebouwgebonden elektriciteitsverbruik wordt nog volop gediscussieerd.

Eilanden met eigen sfeer

Wat er in de Houthavens uiteindelijk moet komen, is al wel in grote lijnen bekend: 1700 woningen, 70 woonboten en 50.000 vierkante meter aan voorzieningen als kantoren, scholen, een hotel en zorgfaciliteiten voor de beoogde woonservicewijk. Het gros van de huizen wordt gebouwd op eilanden, uitgegraven in het huidige terrein en aan de kop enkele tientallen meters verlengd. Ze krijgen allemaal hun eigen sfeer. Op de één pakhuisachtige blokken, op een ander vooral eengezinswoningen met voortuin. Waar het hele gebied autoluw zal worden, zullen delen van eilanden zelfs helemaal autovrij zijn. Parkeren kan grotendeels in garages onder de gebouwen; onder het meest westelijk gelegen Blok Nul komt nog een centrale parkeervoorziening voor bewoners.

Gebouwenstrook en tunnel weren geluid
Over de transformatie van de Houthaven tot een woonwijk wordt al bijna zestien jaar gepraat. In 1998 stelde de gemeente haar eerste bestemmingsplan op. Door verzet van enkele havenbedrijven die geluidklachten van toekomstige bewoners vreesden, sneuvelde het plan bij de Raad van State. Ook een tweede versie van het bestemmingsplan haalde de eindstreep niet. Daarna zijn de betrokken partijen zonder rechter met elkaar in gesprek geraakt. Onder leiding van toenmalig advocaat Eberhard van der Laan is een convenant afgesloten dat de bouw van de nieuwe woonwijk mogelijk maakte. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan houdt een langgerekte, zeven verdiepingen tellende gebouwenstrook - Blok Nul - de belangrijkste geluidhinder van de industrie tegen. Bovendien is aan de zuidkant een tunnel ingetekend naast de Spaarndammerdijk, die de geluidhinder van het doorgaande autoverkeer moet verminderen. Eerder leek het erop dat de tunnel ook nodig zou zijn om binnen de landelijke luchtkwaliteitsnormen te blijven. Maar door de bouw uit te smeren over negen jaar en vanuit het westen te beginnen blijft het project binnen de grenzen van de wet Milieubeheer.

De ‘eyecatcher’ van het gebied moet een bijna 90 meter hoog poortgebouw worden op de kop van de Pontsteiger. Dat bevat 250 luxueuze koopappartementen, publieke voorzieningen en een restaurant op 60 meter hoogte met spectaculair uitzicht over de stad en het IJ. Voor dit bijzondere gebouw sloot toenmalig stadsdeel Westerpark enkele jaren geleden een bouwenvelop-akkoord aan een samenwerkingsverband van De Principaal, Delta Forte, Ymere en Bouwfonds. Daarin is een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,5 afgesproken - minder zuinig dan in de recentere overeenkomst met de ontwikkelaars van Blok Nul. Maar indertijd lag er nog geen energievisie van het stadsdeel op tafel waarin van een 100 procent klimaatneutrale woonwijk wordt uitgegaan.
De ontwikkelaars van de Pontsteiger denken de afgesproken energieprestatie te kunnen bereiken door de woningen te voorzien van individuele warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. Ook worden de woningen extra goed geïsoleerd en krijgen ze vloerverwarming en een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Voor de installaties en verlichting in het gebouw zal ook gebruik worden gemaakt van duurzame energie, waarvoor de ontwikkelaars van de gemeente ruim een half miljoen euro subsidie hebben gekregen. Voorlopig houden de ontwikkelaars aan deze afspraken vast, hoewel woordvoerder Daan Jansen van De Principaal aangeeft dat het project vanwege de slechte woningmarktsituatie op dit moment “nader wordt bekeken”. “De financiële risico’s zijn te groot geworden om het project zoals het is afgesproken te kunnen realiseren. Maar we hebben nog steeds de intentie om er mee door te gaan.”

Wel of geen stadswarmte?

Bij Blok Nul ligt de keuze voor het milieuvriendelijk koelen en verwarmen van het gebouw nog open. Stadgenoot en projectontwikkelaar Synchroon willen in deze westelijke gebouwenstrook naast 9500 vierkante meter aan bedrijfsruimte 283 woningen ontwikkelen, waarvan 184 in de koop- en vrije huursector en 99 in de sociale huursector. Het stadsdeel ziet het liefst dat gebruik wordt gemaakt van stadswarmte in combinatie met koudeopslag. Maar duurzaamheidsexpert Patrick Tielkes van Stadgenoot voorziet de woningen en bedrijfsruimten - net als de ontwikkelaars op de Pontsteiger - liever van warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. “Het milieurendement van stadswarmte is niet om over naar huis te schrijven. Met de 4000 euro die een individuele aansluiting voor alleen warmte kost, kun je veel meer doen om CO2 te besparen.”
Tielkes zet ook zijn vraagtekens bij de totstandkoming van de tarieven voor stadswarmte. “Het is consumenten moeilijk uit te leggen dat die zijn gekoppeld aan de stijgende gas- en olieprijzen.” Stadswarmte frustreert ook de mogelijkheid voor ontwikkelaars om zelf een lokaal energiebedrijf op te richten en warmte en koude aan bewoners te leveren. “Dat is soms de enige manier om ontwikkelaars die onrendabel moeten investeren in dure milieutechnieken, iets te laten terugverdienen en ervoor te zorgen dat de baten niet alleen naar de gebruikers gaan.”

‘Windwokkels’ als icoon

Tielkes heeft minder moeite met het voorstel van het stadsdeel om in de Houthavens grootschalig zonnepanelen op daken te leggen en vier middelgrote ‘windwokkels’ te plaatsen. “In de stad is bijna geen locatie te vinden die zo geschikt is voor gebruik van windenergie als hier.” Andere ontwikkelaars van het gebied zetten juist vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van lokale stroomopwekking. Ook vragen sommigen zich af of 35 meter hoge windmolens wel passen in de beeldkwaliteit van de woonwijk. Voor projectdirecteur Co Stor is het een kwestie van perceptie. “Je kunt ze ook als een icoon van de milieuvriendelijke wijk beschouwen. Voor supervisor Sjoerd Soeters zijn ze in ieder geval geen taboe.”
Stor hoopt de discussie over alle duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval nog voor het einde van het jaar te kunnen afronden. Hij wil graag dit jaar nog beginnen met het aanplempen van grond om de toekomstige eilanden te kunnen verlengen. Ook is het ontwerp van de tunnel langs de Spaarndammerdijk bijna klaar om aanbesteed te worden. Maar voordat hij alles in gang kan zetten, moet ook hij wachten op witte rook uit het stadhuis. Stor wil en kan er niets over zeggen, maar blijft optimistisch over de realisering van de klimaatneutrale woonwijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

Jaco Boer

Klimaatneutrale nieuwbouw

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:46:56 +0200

Interview: Marcia Sookha, voorzitter Taskforce Klimaatneutraal Bouwen

Klimaatneutrale nieuwbouw

Op de laatste editie van vastgoedbeurs Provada in de Rai presenteerde de ene na de andere ontwikkelaar meeslepende duurzame plannen, concepten en visies. Het wordt nu tijd voor daden, stelt Marcia Sookha, voorzitter van de Task Force Klimaatneutraal Bouwen van de gemeente Amsterdam. Plannen genoeg, maar de crisis helpt niet.

Wat doet de Taskforce Klimaatneutraal Bouwen?
“Missiewerk: het blijven uitdragen van de ambitie van de gemeente, de haalbaarheid en de onvermijdelijkheid daarvan. En daarnaast het centraal stellen van concrete projecten. Wij ondersteunen projecten door verbindingen te leggen, kennis toegankelijk te maken en instrumenten te ontwikkelen om klimaatneutraal bouwen in de praktijk te brengen. Een jaar geleden hebben we ingezet op een koers via de grote Amsterdamse projecten. Ook intern bij de gemeente moet het op allerlei niveaus nog tussen de oren komen, geïntegreerd worden in processen, instrumenten en regels.

Amsterdam klimaatneutraal
In 2009 besloot het stadsbestuur dat vanaf 2015 in de hoofdstad alleen nog maar klimaatneutraal mag worden gebouwd. Gemor in de woonsector. Waarom wilde Amsterdam nu weer harder lopen dan het Rijk? Landelijk is er namelijk al een strakke marsroute die voorziet in een geleidelijke aanscherping van de energieprestaties (epc) tot er vanaf 2020 alleen nog maar klimaatneutraal wordt gebouwd. De corporaties staan al uitermate kritisch tegenover de verlaging van de epc-norm van 0,8 naar 0,6 per 1 januari 2011. ‘Een slecht besluit’ concludeert de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in een persbericht: “Het komt neer op een verdere lastenverzwaring voor woningcorporaties. (…) De reeds torenhoge onrendabels op een nieuwe sociale huurwoning nemen door dit besluit verder toe. In deze tijd van crisis is dit een verkeerde maatregel. Het risico is groot dat daardoor minder huurwoningen worden gebouwd.” In al zijn toespraken maakt wethouder Van Poelgeest duidelijk dat hij zijn kwaliteitsambities niet wil prijsgeven vanwege de crisis. ‘Shoot higher’ heet dat in McKinsey-jargon. Woningbouwregisseur Bob van der Zande, tevens ambtelijk opdrachtgever klimaatneutraal bouwen, geeft toe dat dit niet eenvoudig is in deze tijd. Aan hem niettemin de taak de geesten in de sector rijp te maken: “Vanaf 2020 moet het toch, je kunt je daarom maar het beste zo snel mogelijk daarop voorbereiden.”

Het is een interessante zoektocht, samen met ontwikkelaars en de bouwsector. We staan nog maar aan het begin van een enorme omwenteling, dat voelt iedereen. Maar ik stel vast dat in de anderhalf jaar dat de Taskforce bestaat, het thema hard is gegroeid. Het bruist van de activiteit: onderzoeken, energievisies, nieuwe technologieën, congressen, enzovoort, enzovoort. IJburg II behoort tot de vijf icoonprojecten van het land; VROM heeft de Houthavens en Jeruzalem in de selectie van vijftien ‘excellente gebieden’ voor duurzame gebiedsontwikkeling opgenomen; stadsdeel Zuid doet mee aan het Innovatieprogramma Klimaatneutrale Steden van het Rijk. We hebben een succesvolle duurzame tender uitgeschreven in Buiksloterham. Er volgt meer. Het zit niet meer vast op de techniek. Die is er en zal steeds beter worden. Het wordt nu alleen tijd om het echt te doen.”
Daar roer je wel een punt aan. Amsterdam heeft een flinke lijst met voorbeeldprojecten, maar het gros daarvan dreigt uitgesteld, afgelast of geschrapt te worden. Geen van de projecten is al gestart.
“De crisis gooit natuurlijk roet in het eten. Toch zie ik kansen. Vergeet niet dat bij tal van projecten die worden uitgevoerd al duurzame technieken worden gebruikt. Bovendien is deze periode bij uitstek geschikt om bestaande afspraken met marktpartijen tegen het licht te houden en waar nodig daar conclusies aan te verbinden. Ondertussen starten volgend jaar de eerste klimaatneutrale projecten, zoals dertig woningen aan de Scheepsbouwweg in Noord, een hotel in het Amstelkwartier en de eerste bouwblokken in de Houthaven en Jeruzalem.“

Wat verstaat Amsterdam eigenlijk onder klimaatneutraal bouwen?
“Wij kijken naar de gebouwgebonden energie en niet naar het gebruikersdeel, bijvoorbeeld de elektrische apparaten. En bij die energie moet zoveel mogelijk worden bespaard en gebruik worden gemaakt van duurzame energie. Je komt dan uit op een EPC van ongeveer 0,3. Overigens zegt de EPC-waarde niet voldoende.

Er wordt nagedacht over een Amsterdams energielabel. Het zal toch niet?
Het gaat ons niet om een apart Amsterdams label maar om een duidelijke specificatie. Ontwikkelaars en aannemers vragen daar om. Ze willen vooraf zeker weten of ze aan de normen die Amsterdam stelt voldoen. We betrekken daarbij Agentschap NL. Je moet denken aan iets als energielabel A+++. Dat bestaat nog niet.”

Volgens de gemeente kost het 17.500 euro extra om een woning klimaatneutraal te maken. Andere instanties noemen veel hogere bedragen. Leg eens uit.
Bij onze berekening gaan we uit van de Amsterdamse referentiewoning van 100 vierkante meter. Bovendien gaan we uit van een efficiënter bouwproces en een andere kostenstructuur. Je moet wel durven om alle onderdelen van het proces onder de loep te nemen. Het helpt dat er op technisch gebied ongelooflijk veel gebeurt. Over een paar jaar liggen de meerkosten al weer lager.

Klimaat- versus energieneutraal
Volgens deskundigen van de TU Delft ben je met de Amsterdamse definitie van klimaatneutraal nog lang niet ‘energieneutraal’. Over dergelijke definities wordt eindeloos gediscussieerd tussen rekkelijken en preciezen: neem je daarin ook mee gebruikersgedrag, de ‘footprint’ van energietransport en afvalwaterreiniging, enzovoort, enzovoort. De TU Delft was betrokken bij een studie naar een energieneutrale make-over van de Schutterstoren: wat als we nogmaals deze ronde woontoren zouden bouwen, maar dan energieneutraal. Het nieuwe ontwerp leidt tot tussen de 35 en 45 duizend euro aan meerkosten per woning. Volgens dr. Arjan van Timmeren van de TU Delft komt dat vooral door de extra gebouwschil. “Om hetzelfde uiterlijk te realiseren moesten we de nu nog zeer prijzige VIP - Vacuum Isolatie Panelen - toepassen. We wilden geen concessies doen aan de ‘looks and feels’ van het gebouw.” Dat Amsterdam de meerkosten van klimaatneutraal bouwen op zo’n 17.000 euro berekent, acht Van Timmeren wel mogelijk: “Maar dan onder stringente voorwaarden, zoals optimale oriëntatie op de zon en vierkante dakvlakken die optimaal zijn uit te vullen met zonnecellen. En ook niet hoger dan vier hoog, anders hou je relatief onvoldoende dakoppervlak over.

Meerkosten…. Geen fijne boodschap op dit moment.
“Dat is zo, maar je moet het langetermijnperspectief voor ogen houden. Klimaatneutraal bouwen is de toekomst en het is dom om niet te investeren in de toekomst. Dat moet vooral corporaties en beleggers aanspreken. Klimaatneutraal bouwen is een financieel en maatschappelijk rendabele investering. Dat lijkt mij voldoende reden.”

Zo’n meerprijs maakt huizen nu bijna onverkoopbaar. Hoe los je dat op? Komt Amsterdam nog met het aangekondigde ‘financiële vehikel’ om het kopers aantrekkelijker te maken?
“We zoeken naar een oplossing voor de ‘split incentive’ door investeringen en energiebaten bij elkaar te brengen. Een heel ingewikkeld vraagstuk. Wij denken aan een fonds waaruit de gemeente een deel van de extra energie-investeringen voorfinanciert en waarbij de bewoner op termijn terugbetaalt. Maar je loopt snel tegen wettelijke beperkingen aan. Zo kan het bijvoorbeeld niet via de energierekening. Het is moeilijk om dit probleem lokaal op te lossen. Een krachtig instrument van het Rijk zou een wezenlijk verschil maken. Goed nieuws is de per maart ingetreden vernieuwde Groenregeling van het Rijk. Dat biedt ontwikkelaars en corporaties veel meer mogelijkheden om tegen een lagere rente te investeren. En kopers om gunstig te lenen. Een groeiend aantal banken speelt daarop in met groenhypotheken. Daar zit zeker beweging in.”

Verwacht je dat klimaatneutraal bouwen invloed op de architectuur en stedenbouw gaat hebben?
“Ja, en ik verheug mij erop. Als het maar niet van die groenogende architectuur is. Maar we zullen zien. Het leuke van deze beweging is dat er zoveel innovatie en ondernemingszin los komt. Iedereen denkt na over nieuwe kansen. Er ontstaat in de bouwsector eindelijk ruimte voor nieuwe partijen. Grote ontwikkelaars en energiemaatschappijen hebben het niet meer alleen voor het zeggen.”

Fred van der Molen

Nog vele labelstappen te gaan

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:29:45 +0200

Zonder grote inspanningen van corporaties zijn klimaatdoelstellingen van gemeente onhaalbaar

Nog vele labelstappen te gaan

De ambitieuze Amsterdamse klimaatdoelstellingen staan ook onder het nieuwe groenpaarse college nog fier overeind, maar hoe staat het ondertussen met de uitvoering? Met de aanpak van de oude woningvoorraad worden stappen gezet, maar of we vanaf 2015 in Amsterdam uitsluitend klimaatneutrale woningen bouwen? De crisis werkt in beide gevallen niet mee. En het nieuwe kabinet waarschijnlijk ook niet.

Eerst maar even wat ontnuchterende cijfers. De CO2-uitstoot in Amsterdam nam in 2007 en 2008 niet af maar toe. Naast een kleine stijging van de uitstoot door verkeer en vervoer, kwam dat vooral door een hoger energiegebruik van bedrijven. De stad is bijvoorbeeld populair als vestigingsplek voor datacenters, een energieslurpende bedrijfstak. Dat geeft al direct aan dat simpele besparingsdoelstellingen een hachelijke onderneming zijn. Als er meer of andersoortige bedrijven komen, neemt het energiegebruik toe, hoe milieuvriendelijk en efficiënt ondernemingen ook worden ingericht.

Doelstellingen
Corporaties: Rijk/Aedes Convenant energiebesparing sociale sector 2008: 20% besparing gasverbruik 2008-2018, verlaging woonlasten na uitvoeren maatregelen, bij ingrijpende woningverbetering streven naar label B, of verbetering minimaal 2 stappen. Gemeente: Milieubeleidsplan 2007-2010: 40% CO2-reductie t.o.v. 1990 in 2025. Energiestrategie Amsterdam 2040: in 2040 75% CO2-reductie. Bestaande woningvoorraad dan minimaal label B. Gebruik van stadswarmte en warmte-koudeopslag en inzet van zonne-energie, alle nieuwbouw klimaatneutraal

Bij de sectoren huishoudens/kleinverbruik, verantwoordelijk voor zo’n veertig procent van de CO2-uitstoot, is per saldo de laatste jaren een geringe afname zichtbaar. Het gasverbruik per woning daalt door meer isolatie, betere verwarmingsketels en verjonging van de voorraad. Met afname van het elektriciteitsgebruik wil het ondanks de spaarlampen nog niet erg vlotten: er komen steeds meer elektrische apparaten in huis.

Bestaande voorraad

Over naar de woonsector. Gebouwen - dat wil zeggen de gebruikers en bewoners daarvan - gebruiken circa 70 procent van alle energie in de stad. Daar moet de CO2-reductieslag dus in de eerste plaats worden gewonnen. En dan vooral in de bestaande voorraad: zeven miljoen vierkante meter kantoor en 390.000 woningen. En dus wordt er nadrukkelijk gekeken naar de Amsterdamse corporatiesector, die bijna de helft van alle Amsterdamse woningen verhuurt. De energetische prestatie van de gemiddelde corporatiewoning houdt niet over. Van de ongeveer 84.000 woningen waarvan in januari het energielabel was geregistreerd – waarvan zo’n 70.000 corporatiewoningen – is het overgrote deel C en lager; meer dan de helft is D en lager. Alleen al het dichten van kieren zou daar bij wijze van spreken wonderen doen. De gemeentelijke doelstelling is alle woningen in 2040 op energielabel B te hebben.
Energiebesparing is niet alleen vanwege het milieu een hot topic in de woonsector. Energieprijzen hebben namelijk de onhebbelijke gewoonte – al zat er in 2009 een dip in – veel sneller te stijgen dan de huur. De energierekening wordt een steeds grotere component van de totale woonlasten.

Labelstappen

Duurzaamheid en specifieker energiebesparing is dan ook een serieus thema geworden in de corporatiesector. Landelijk sloot de branchevereniging Aedes convenanten met VROM en de Woonbond. Uit de tussentijdse evaluatie ‘Tussenbalans Schoon en Zuinig’ van VROM blijkt dat in 2009 56.000 woningen energiezuiniger zijn gemaakt. De belangrijkste maatregelen zijn isolatie en het plaatsen van een hoogrendementketel. De prognose is dat er vanaf 2015 elk jaar 100.000 woningen worden aangepakt.
Ook bij de Amsterdamse corporaties zit energie- en duurzaamheidsbeleid inmiddels tussen de oren. Veel corporaties hebben een ‘energievisie’, ‘milieubeleidsplan’ of ‘duurzaamheidsparagraaf’ geformuleerd. Daaruit spreekt dat men naast de milieu- en woonlastenproblematiek op termijn ook vastgoed- en reputatierisico’s ziet voor de corporatie die niets doet. Bij sterk stijgende energieprijzen worden woningen met lage energielabels immers steeds minder populair bij huurders. En daarbij: betaalbaar wonen, was de corporatie daarom niet op aarde?
Tot de energetische maatregelen die corporaties treffen horen HR++ isolatieglas, voorzetwanden, spouwmuurisolatie, en isolatie van dak en vloer. Bij een verdergaande aanpak horen energiezuinige ventilatie, zonnecellen, lage temperatuur-verwarming, zonneboilers, douchewarmte-terugwinning en LED-verlichting. Als alles uit de kast wordt gehaald komt ook warmte/koude-opslag en soms zelfs de houtpelletcentrale (Landlust) in beeld. Ook aansluiting op stadsverwarming is een onderdeel van de heilige trias energetica: fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk inzetten, energievraag beperken, duurzame energie gebruiken.
De prestaties van de Amsterdamse woningbouwcorporaties worden inmiddels gemeten in labelstappen (van F naar D is twee labelstappen enzovoort). Zo staat in het energiebeleidsplan van Ymere 2009-2019 dat “in de komende 10 jaar het niveau van de energielabels voor de totale voorraad met minimaal 50.000 ‘stappen’ wordt verhoogd (waarbij niveau B als streefniveau wordt gezien)”. De verantwoordelijke wethouders Ossel en Van Poelgeest zullen graag een dergelijk labelstappenplan willen opnemen in het nieuwe vierjarige prestatieakkoord Bouwen aan de Stad II.
Volgens Jeroen van der Veer van de AFWC ondersteunen de corporaties een aanpak die is gebaseerd op labelstappen. Maar of dat tot nieuwe afspraken met de gemeente moet leiden? “Voorlopig gelden de afspraken die zijn gebaseerd op het landelijke Aedes-convenant. Individuele corporaties formuleren daarvoor hun eigen plannen, voor zover de economische crisis dat toelaat.”

‘Split incentive’

De crisis helpt inderdaad niet mee. Corporaties moeten de broekriem aanhalen. Energetische maatregelen zullen daarom vaker worden opgespaard tot de woningen aan een reguliere onderhouds- of renovatiebeurt toe zijn. Corporaties worstelen daarbij met wat het split incentive probleem is gaan heten: zij investeren enorme bedragen in energiebesparing, terwijl bewoners daarvan profiteren met lagere energielasten. Investeringsbeslissingen zouden een stuk makkelijker worden als ten minste een deel kan worden terugverdiend via hogere huren. Goed nieuws voor hen is dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel daarin voor een deel voorziet: hoe groener de woning, hoe hoger het aantal punten. Voor huizen met hogere labels mag straks dus meer huur worden gevraagd. De betreffende wetswijziging ligt – vertraagd door de kabinetscrisis - bij de Tweede Kamer. Ebeth van Loon, adjunct-afdelingsmanager van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en projectleider voor de aanpak in de bestaande woningbouw, verwacht daar geen fundamentele bezwaren. “Er zijn nog wel een aantal kanttekeningen, die te maken hebben met inkomensgrenzen, Europa en de grenzen van de huurtoeslag. Veel woningen die je bijvoorbeeld naar energielabel B optrekt, prijzen zich wat punten betreft uit de sociale voorraad.” De verwachting is niettemin dat de wetswijziging dit najaar door de Kamer komt en dan medio volgend jaar van kracht wordt.

Woonlastenwaarborg

Dan is er nog de Woonlastenwaarborg. Aedes en de Woonbond presenteerden dit instrument in mei 2009. Het moet huurders duidelijk maken dat energetische maatregelen in combinatie met huurverhoging voor hen toch voordelig kunnen zijn. Bij een renovatie maken verhuurders en huurders afspraken huuraanpassing, terwijl wordt gewaarborgd dat de totale woonlasten van de huurder niet stijgen. Het instrument wordt niet overal warm ontvangen: er zijn corporaties die wijzen op de administratieve rompslomp en huurders die de aanpak niet vertrouwen omdat ze individueel geen harde ‘waarborg’ krijgen tegen stijgende woonlasten. De woonlastenwaarborg kijkt namelijk naar complexgemiddelden.
Maar Far West, de eerste corporatie die deze garantie in Amsterdam toepast, is positief. Volgens Tim van Ruiten heeft de waarborg er zeker aan bijgedragen dat huurders een huurverhoging accepteerden na de renovatie van hun flat Remijden in Osdorp. “Maar je moet het wel goed voorbereiden en communiceren.“ De woonlastenwaarborg geldt ook hier op complexniveau. Ruiten: “Dat kon ook moeilijk anders omdat huurders op eigen verzoek ook individuele watermeters kregen. Een individuele waarborg stimuleert zuinig gebruik niet.”
Een andere bottleneck voor corporaties vormt ten slotte nog de welstand. Ebeth van Loon: “Als wij hen vragen wat de gemeente kan doen om hen te faciliteren bij het energiezuiniger maken van hun voorraad, is dit een terugkerend punt. Welstandsproblemen zijn er vooral rond buitengevel-isolatie en zonnepanelen. Wat betreft voorgevels is er weinig verschil van mening. Iedereen is doordrongen van de waarde van originele gevels. Corporaties geven aan dat zij met name versoepeling van eisen zouden willen zien als het gaat om buitenisolatie aan de achtergevel. Bij binnenisolatie maak je de vele kleine huizen nog kleiner en bovendien is het veel duurder. Een ander pijnpunt vormen zonnepanelen op het dak. Ook op dat punt wil men versoepeling.”

Particuliere sector

De andere helft van het Amsterdamse woningbezit is in particuliere handen: 22 procent particuliere verhuur en 29 procent eigenaar/bewoners. Met Vastgoedbelang, de koepel van de grotere particuliere verhuurders, de Huurdersvereniging Amsterdam, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de stadsdelen hoopt de gemeente binnenkort een convenant over energiebesparing af te sluiten. Uitgangspunt van het convenant is een gebiedsgerichte, complexmatige aanpak, waarbij gemeente, stadsdelen, particuliere verhuurders en huurders ieder vanuit hun eigen rol de voorraad energiezuiniger maken. De rolverdeling: de overheid stimuleert en faciliteert, verhuurders nemen maatregelen die redelijk zijn, huurders werken mee binnen randvoorwaarden die wederom redelijk zijn.

De bewoner
Alle energiemaatregelen ten spijt, uiteindelijk is het de bewoner die voor een niet onbelangrijk deel bepaalt hoeveel energie er wordt gebruikt. Simpele CO2-rekenmodellen houden meestal geen rekening met de psychologie van de gebruiker: een spaarlamp laat je eerder branden; in een goed geïsoleerd huis verwarm je alle kamers. Niets menselijks is de bewoner vreemd. Onderliggend speelt gebrek aan bewustzijn en kennis over energie(besparing) een grote rol. Dat blijkt ook telkens bij bewustwordingscampagnes rond dit onderwerp, zoals Energie in huis (een soort tupperware parties) en Step2Save. Dat de wasdroger de grootste energieslurper is, weet lang niet iedereen. En dat het een slok op een borrel scheelt om niet de hele dag de tv aan te laten slaan, kan ook een eyeopener zijn. Opvallend is dat naast hoge ook lage inkomens een relatief hoge energierekening hebben.

De doelstellingen van het convenant zijn ambitieus - bij negentig procent van de ingrepen gemiddeld twee labelstappen nemen –, maar de status is er vooral één van intenties. Vastgoedbelang kan namelijk niet namens haar achterban bindende afspraken maken. Maar mocht deze aanpak, vooral gericht stimuleren, faciliteren en kennis uitwisselen, over een paar jaar onvoldoende resultaat opleveren, dan kunnen volgens de gemeente dwingender maatregelen volgen. Dit najaar wordt het voorstel met de stadsdelen besproken, hopelijk volgt eind dit jaar ondertekening.
En dan zijn er nog de eigenaar/bewoners. Voor hen speelt het split-incentive probleem in ieder geval niet: investeringen in HR-ketels, zonneboilers en isolatie vertalen zich in ieder geval direct in lagere woonlasten. Daarnaast is er een lange maar rommelige traditie van subsidieregelingen voor het treffen van duurzame maatregelen. De Vereniging Eigen Huis klaagt over de complexiteit en gebrek aan continuïteit ervan. De potjes zitten verspreid bij Rijk, provincie en lokale overheid en gelden veelal voor een beperkte periode. Als een subsidie succesvol is, wordt hij opgeheven. Het is hit-and-run.
Neem bijvoorbeeld de subsidiepot voor grootschalige zonnestroom-installaties die op 31 mei 2009 binnen één dag vele malen was overtekend. Ook de eerder gestarte subsidieronde voor kleinere zonnestroom-installaties was in korte tijd overtekend. In Amsterdam hebben in 2009 via het ARC-project ‘Zon op je dak’ circa vijfhonderd particuliere woningeigenaren subsidie ontvangen voor de aanschaf van zonnepanelen. Die gezinnen wekken nu gemiddeld eenvijfde van hun elektriciteitsverbruik duurzaam op. Ook daar overtekening. Er waren ongeveer 1500 aanvragers. Aan belangstelling dus geen gebrek, maar er is kennelijk nog altijd subsidie nodig om eigenaren over de streep te trekken.

Dwangmiddelen?

Als het niet met verleiding lukt, denkt een ambitieuze overheid snel aan dwangmiddelen. In het programakkoord 2014 staat het met zoveel woorden. Er komt een stimuleringsprogramma voor particulieren. Maar: “waar dat niet voldoende is, wordt de mogelijkheid opengelaten voor verplichtingen”.
Het is nog een open vraag welke middelen Amsterdam daarvoor heeft. Het voormalige stadsdeel Westerpark wilde vorig jaar huiseigenaren van een complex in de Frederik Hendrikbuurt dwingen hun huizen te isoleren. Dat zou ze gemiddeld 25.000 euro per woning gaan kosten. De legitimiteit van deze aanpak, waarbij eisen worden gesteld die boven het Bouwbesluit uitgaan, is nog niet voor de rechter uitgevochten. De gemeenteraad toonde zich kritisch over deze aanpak. Er werd een VVD-voorstel aangenomen om ook hier tot een convenant te komen tussen gemeente en eigenaar/bewoners alvorens stadsdelen verder mogen gaan met hun ‘complexgewijze aanpak’. Het convenant zou als uitgangspunt moeten hebben dat de woonlasten voor eigenaar/bewoners niet méér mogen stijgen dan op een redelijke termijn kan worden terugverdiend door lagere energiekosten. Dat convenant gaat er niet komen. De beoogde convenantpartij, de Vereniging Eigen Huis, ziet voor zichzelf geen rol weggelegd om een groep eigenaar/bewoners te vertegenwoordigen.
Inmiddels lijkt het nieuwe stadsdeel West weer door te gaan op de ingeslagen weg. De bewoners van het complex hebben in ieder geval eind augustus een aankondiging gekregen van Kamsma Bouwadvies dat zij namens de gemeente een bouwkundige opname komt doen. Het bewonerscomité geeft aan nog in gesprek te zijn met de politiek om ‘gedwongen verbetering van goed onderhouden woningen’ te voorkomen. Andere eigenaren zijn van plan de gemeente juridisch te bestrijden. De VVD blijft inzetten op redelijkheid en gaat ervan uit dat “het huidige College ook vindt dat dwang niet het juiste middel is om de klimaatproblematiek op te lossen”. Wordt vervolgd.

Fred van der Molen

Het Onrendabel

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:43:03 +0200

Wordt het bouwen van goedkope huurwoningen onbetaalbaar?

Het Onrendabel

Van sociale huurwoningen bouwen word je niet rijk. Sterker nog: er moet steeds meer geld bij. De ‘onrendabele top’ groeit in snel tempo tot soms zelfs meer dan een ton per woning. Tot voor kort konden corporaties deze tekorten compenseren met inkomsten uit onder andere verkoop van bestaand bezit, maar dat verdienmodel loopt nu volgens sommige corporaties spaak. De tering moet in ieder geval naar de nering gezet. Het verhaal achter de onrendabels.

Het bouwen van sociale huurwoningen is geen rendabele activiteit. Tot begin jaren negentig was dat geen probleem. Het rijk was verantwoordelijk voor de ‘volkshuisvesting’ en betaalde linksom of rechtsom via bouwsubsidies de rekening. Het bestrijden van de woningnood was vanaf de oorlog een politieke prioriteit. Tot 1990 ging jaarlijks ruim zeven procent van de rijksbegroting naar volkshuisvesting. Maar het rijk wilde onder deze financiële molensteen uit. Enneüs Heerma, oud-wethouder van Amsterdam, startte begin jaren negentig de terugtrekkende beweging van de overheid met de zogeheten ‘bruteringsoperatie’. In het kielzog daarvan verdwenen de bouwsubsidies.

Om de woningproductie op gang te houden kwam er een overgangsregeling: het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). In de eerste fase daarvan (1992-94) konden corporaties aanspraak maken op langjarige exploitatiesubsidies. Vanaf 1995 werden deze subsidies vervangen door – beperkte - stimuleringsbijdragen, in de praktijk maximaal circa 13.000 euro per woning. Eind 1998 kwam ook daar een einde aan. Sindsdien draagt het rijk alleen nog via projectsteun – zoals de ISV-gelden – bij aan de woningproductie.
De brutering pakte goed uit voor de corporaties dankzij de lage rentestanden in de jaren negentig. Omdat het ook met de vastgoedprijzen crescendo ging, raakten veel corporaties financieel in goeden doen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) becijferde dat de Nederlandse corporaties in 2000 een vermogensovermaat hadden van 10 miljard euro. De vermogens waren alleen ongelijk verdeeld; rijke corporaties beheerden veel minder woningen dan arme. Een aanzwellend koor van politici bekritiseerde de corporatiesector: die moest eens wat minder prioriteit geven aan zijn financiële welbevinden en wat meer aan maatschappelijke taken.
De corporaties moesten kortom meer bouwen. En dat deden ze, zeker in de regio Amsterdam, waar ze het merendeel van de productie voor hun rekening nemen; in het crisisjaar 2009 zelfs meer dan negentig procent! Corporaties financieren de onrendabele sociale huurwoningproductie met de bouw van koopwoningen en commercieel vastgoed, de verhuur van vrijesector-huurwoningen en – vooral - de verkoop van bestaande huurwoningen. De gemeente ondersteunt de productie met subsidies en korting op de grondprijs. Maar ook daar lijkt in Amsterdam een einde aan te komen. Wethouder Van Poelgeest wil althans de corporaties voor sociale woningbouw een meer marktconforme grondprijs in rekening te brengen en het Stimuleringsfonds opheffen.
Oplopende tekorten
De corporaties moeten dus steeds meer uit eigen zak de productie van sociale huurwoningen financieren. Logisch zou u zeggen. Daar zijn ze voor. Maar ergens ligt een grens aan hun financiële mogelijkheden en die komt door opeenvolgende ontwikkelingen steeds dichterbij. Zo zijn de bedrijfslasten van corporaties dit decennium enorm gestegen, moeten ze voortaan vennootschapsbelasting betalen en dalen de inkomsten uit nieuwbouw van koopwoningen en van verkoop van bestaand bezit. Daarnaast stijgt de onrendabele top op de bouw van sociale huurwoningen in rap tempo. Sterker nog. Als we afgaan op gegevens van Amsterdamse corporaties groeit dit zogeheten onrendabel exponentieel. Ging het medio jaren negentig nog om enkele duizenden euro’s, inmiddels worden door bestuurders van Stadgenoot al astronomische bedragen genoemd van boven de 120.000 euro.

De totale stichtingskosten, het onrendabel en de bedrijfswaarde per in 2008 gerealiseerde woning van drie Amsterdamse corporaties. De cijfers zijn gebaseerd op de eigen opgave van corporaties bij het CFV. Het onrendabel is het verschil tussen de stichtingskosten (investeringskosten) en de bedrijfswaarde. In de beoordeling van het CFV kan het onrendabel nog anders uitpakken omdat een check op de bedrijfswaarde wordt gemaakt. Deze ‘uniformering’ zit nu niet in de cijfers. Van Ymere en de Alliantie beschikt het CFV geen cijfers die exclusief op Amsterdam betrekking hebben. Het CFV heeft daarom op verzoek van NUL20 voor een indicatief beeld de cijfers voor drie Amsterdamse corporaties met bezit voornamelijk binnen Amsterdam meegenomen. De stichtingskosten en de onrendabels per woning kunnen per jaar nog aanzienlijk verschillen naar gelang het aantal en type woningen dat wordt opgeleverd.
De stichtingskosten bestaan uit bouw- en proceskosten, de grondkosten plus de te verwachten beheer- en onderhoudskosten over vijftig jaar; de opbrengst bestaat vrijwel uitsluitend uit huur, met soms een subsidiebedrag voor een specifieke doelgroepwoning. De totale te verwachten opbrengst over de exploitatietermijn van vijftig jaar is de bedrijfswaarde van de woning.
Het verschil tussen kosten en opbrengsten is de afgelopen jaren gegroeid. Terwijl de huuropbrengsten vanwege het inflatievolgend huurbeleid nauwelijks toenamen, stegen de bouwkosten de laatste jaren met vele procenten per jaar. Dat kwam door hogere materiaal- en aanneemkosten, toegenomen wettelijke eisen (isolatie, brandveiligheid) en kwaliteitswensen (meer vierkante meters, mooie architectuur, duurzame materialen).

Achteruitkijkspiegel

Het CFV komt overigens tot een veel lagere onrendabele top van landelijk 54.000 euro. Volgens bestuurder Frank Bijdendijk van Stadgenoot komt dat doordat het CFV net als de minister in een achteruitkijkspiegel kijkt: vanwege de kostenexplosie de laatste jaren maakt het nogal wat uit of je het onrendabel neemt bij het projectbesluit of bij oplevering. Het CFV kijkt in de jaarverslagen naar opgeleverde woningen in 2008. Bijdendijk: “Dat zijn de onrendabele toppen van 2006. Ik neem verliezen vooraf en winsten achteraf.”
Volgens directeur Jan van der Moolen van het CFV is die opmerking over de achteruitkijkspiegel in principe juist. “Maar de vraag is toch of Bijdendijk zich op de feiten baseert. Het zou logisch zijn als die enorme onrendabels zichtbaar zouden zijn in de prognose-informatie van de Amsterdamse corporaties, en van Stadgenoot in het bijzonder. Dat is niet zo.” Stadgenoot geeft over het verslagjaar 2008 een onrendabele top van 87.000 euro en een prognose tot 2014 van ruim 71.000 euro. Van der Moolen verwacht niet dat de prijzen doorstijgen: “Als gevolg van de economische crisis staat de prijsontwikkeling van bouwkosten – maar afgeleid ook de prijsontwikkeling van grond – onder druk.”
Deze discussie heeft er inmiddels toe geleid dat Stadgenoot en het ministerie voor WWI gezamenlijk RIGO onderzoek laten doen naar de ontwikkeling van de kosten en de onrendabele top in Amsterdam; het CFV is daar inhoudelijk als partij bij betrokken.

Fabel onrendabel?

Sinds jaar en dag wordt kritiek geuit op de enorme onrendabels die corporaties presenteren, getuige artikelen als ‘De mythe van het onrendabel’ en ‘De fabel onrendabel’. Corporaties wordt daarin strategisch gedrag verweten om een gunstiger onderhandelingspositie bij de overheid te krijgen. Het verwijt is dat ze zulke conservatieve uitgangspunten hanteren, dat er wel forse verliezen uit moéten rollen. Zo wordt een disconteringsvoet (rente) van 6 – 6,5 procent gehanteerd, terwijl de marktrente steevast lager ligt; wordt met een exploitatietermijn van vijftig jaar gewerkt, terwijl woningen vaak veel langer meegaan; wordt geen rekening wordt gehouden met restwaarde na deze termijn of met tussentijdse verkoop.
Maar corporaties kunnen weinig anders. Ze hanteren de parameters van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarin met (tussentijdse) verkoop geen rekening wordt gehouden, als disconteringsvoet de gemiddelde rentestand van de laatste vijftig jaar geldt en de exploitatietermijn op vijftig jaar wordt gesteld. Overigens bezien CFV en WSW in overleg of de discontovoet voor de komende jaren naar beneden kan worden bijgesteld.
Frank Roozekrans, Manager Strategie en Beleid van Stadgenoot, verdedigt de behoedzame boekhouding: “Naar goed Nederlands koopmansgebruik geldt voor corporaties het voorzichtigheidsprincipe: winsten neem je pas als je ze hebt, verliezen zodra je ze voorziet. Je ontkomt er gewoon niet aan. Het onrendabel voorzie je en moet je dus meteen nemen. Het is ook zo vastgelegd in de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaglegging. Onrendabels zijn een volkshuisvestelijke realiteit.”
Corporaties hebben natuurlijk wel enige speelruimte. Ze doen voor de komende vijftig jaar aannames. Meestal gaat dat in twee stappen: de eerste tien jaar (die zich nog redelijk laten voorspellen) en de overige veertig. Daarvoor stelt de corporatie parameters op voor de te verwachten huurontwikkeling, onderhoudskosten, beheerkosten en dergelijke. Die parametersets behoren tot de echte bedrijfsgeheimen van de corporatie. Daarbij hebben ze natuurlijk invloed op hun eigen bedrijfslasten, die enorm zijn gestegen het laatste decennium.
Voor buitenstaanders is het vreemd dat eventuele verkoop en de waardeontwikkeling van de woning volledig buiten beschouwing blijft. Zo stelde accountant André de Vos in zijn artikel ‘De fabel onrendabel’: “Voor de gemiddelde huiseigenaar is het een verbijsterende manier van rekenen dat een woning na vijftig jaar op papier niets meer waard is.”
Roozekrans pareert: “Bij een bedrijfswaardeberekening gaat het resultaat na vijftig jaar per definitie richting nul. Godzijdank. Dat geeft je de ruimte een nieuwe beslissing te nemen: bij stoppen wordt het sloop, en dan hoef je gelukkig niet veel meer af te boeken als sloop- of restwaarde. Of je gaat door, en dan ontstaat een nieuwe periode, met nieuwe kosten en nieuwe opbrengsten. In de praktijk zijn er natuurlijk allerlei tussenvormen.”

De corporaties geven bij het CFV financiële prognoses af. Hierbij de gegevens van drie Amsterdamse corporaties. We zien dat de toename van de onrendabele top zich volgens deze opgave van de corporaties niet doorzet, maar weer daalt. Het CFV vindt het opvallend dat deze daling gepaard gaat met een relatief hogere productie van nieuwbouwwoningen in de goedkopere huurklasse (‘nieuwbouw betaalbaar’). Je zou volgens het CFV eerder verwachten dat deze verschuiving zou leiden tot een hogere onrendabele top.

Verhuur is hoofddoel

De logica achter de gebruikelijke bedrijfswaardemethodiek is dat de hoofddoelstelling van corporaties de duurzame verhuur van woningen aan specifieke doelgroepen is. Bovendien wordt tot dusver maar een klein percentage van de gehele portefeuille verkocht. Critici stellen dat het corporatievermogen beter bepaald kan worden op basis van de ‘marktwaarde’ van woningen. Dat zou een heel ander beeld geven. Volgens Vincent Gruis, hoofddocent aan de TU Delft, is dat niet reëel: “Om dit vermogen daadwerkelijk te realiseren zouden corporaties al hun woningen moeten uitponden. Dit is moeilijk voor te stellen gezien het belang van sociale huurwoningen op de Nederlandse woningmarkt. En als corporaties massaal voor uitponden zouden kiezen, kan de koopmarkt dat niet eens opnemen en zou ook de verkoopprijs een stuk lager komen te liggen.”

Treintjesmodel stokt

Stadgenoot en het CFV mogen twisten over de hoogte, maar duidelijk is dat het onrendabel de afgelopen vijftien jaar enorm is gestegen. Tot dusver was dit nooit zo’n punt omdat corporaties de nieuwbouw van sociale woningen financierden door elders in de vastgoedsector geld te verdienen. Voor de meeste Amsterdamse corporaties is de belangrijkste inkomstenbron de verkoop van bestaand bezit. Oudere sociale huurwoningen staan voor zeer lage bedragen in de boeken. Verkoop levert dus een enorme boekwinst op. Frank Bijdendijk heeft het financieringsmodel van Het Oosten (inmiddels Stadgenoot) destijds ‘het treintjesmodel’ gedoopt: het totale woningbezit van de corporatie wordt als een trein voorgesteld waar wagons (woningen) worden afgekoppeld (verkocht) en weer nieuwe aangekoppeld (gebouwd).
Een paar jaar geleden kon dat makkelijk uit, maar volgens Roozekrans is dat niet meer zo: “De lijnen zijn elkaar gekruist. In 2003 was de netto verkoopopbrengst pakweg 70.000 euro per woning en het onrendabel 50.000 euro. Vandaag de dag is de opbrengst tegen de 90.000 euro, terwijl de onrendabels de ton zijn gepasseerd. Je bouwt in Amsterdam geen woning meer onder de twee ton. Alles wijst erop dat de lijnen nog verder uit elkaar gaan lopen.” Aan de stijging van de bouwkosten lijkt volgens Roozekrans namelijk geen einde te komen (klimaatneutraal bouwen, ingewikkelde locaties, behoefte aan grote woningen, stijgende grondprijzen), terwijl de verkoopprijzen onder druk staan.
Daar komt de crisis bovenop: de verkoop van nieuwbouw stagneert en die van bestaande corporatiewoningen loopt terug. De kasstromen van corporaties worden daardoor dunner en hun schuldenlast stijgt. Het WSW constateert in zijn laatste trendrapportage dat die schuldenlast landelijk van 27.800 euro per verhuureenheid in 2008 naar 36.700 euro in 2014 zal stijgen. Ruwweg een derde deel van alle corporaties kan niet meer voldoen aan de verplichte ‘twee procent aflossingsfictie’, dat wil zeggen dat het kasstroomsaldo groot genoeg moet zijn om twee procent van de uitstaande geborgde leningen af te kunnen lossen.

Het beeld dat het geld over de plinten klotst in de corporatiesector, dient kortom te worden bijgesteld. Vincent Gruis: “het financiële perspectief van corporaties is een stuk minder rooskleurig geworden”. Hij pleit ervoor dat de corporaties de tering naar de nering gaan zetten: hun bedrijfslasten terugbrengen, kritischer kijken naar hun investeringen in onderhoud, vervanging en uitbreiding van de woningvoorraad en in hun verkoopbeleid de grenzen opzoeken (zie zijn artikel in de komende Rooilijn). Van Amsterdam valt weinig financiële steun te verwachten. De gemeente is platzak. Wethouder Van Poelgeest heeft de vragende blik daarom weer naar Den Haag gewend: “Zonder ingrijpen van de rijksoverheid valt de bouw in Amsterdam volledig stil”. Hij doelt op het oprekken van huurbeschermingsgrens, huren inkomensafhankelijk maken. En – wellicht – bouwkostensubsidies? Terug naar af.

Fred van der Molen

Ymere: regionaliseer het huurbeleid

admin — Wed, 19 May 2010 11:17:53 +0200

Woningcorporatie wil af van landelijk uniforme doelgroepen en huren

Ymere: regionaliseer het huurbeleid

Met een notitie getiteld ‘Naar een nieuw sociaal arrangement’ mengt Ymere zich in de aanzwellende discussie over het landelijk woningmarktbeleid. De woningcorporatie wil af van landelijk uniforme regels voor inkomensgrenzen en het huurbeleid. Corporaties zouden in verschillende regio’s verschillende doelgroepen moeten kunnen bedienen. En in het huurbeleid moet meer ruimte komen om in de huurhoogte de populariteit van woningen tot uiting te laten komen.

Kernpunten uit
‘Naar een nieuw sociaal arrangement’
Zorg(plicht) en instrumentarium in één hand Corporaties verantwoordelijk voor huisvesting en de betaalbaarheid daarvan: naast objectsubsidie ook voor subjectsubsidie. Oftewel: corporaties nemen deel huurtoeslagverstrekking over. Regionalisering Doelgroep corporaties: huishoudens die onvoldoende op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien. Daarvoor moeten per regio/woongebied andere inkomensgrenzen gelden. Marktgeoriënteerde huren Huren worden mede vastgesteld op basis van populariteit. Huidige puntenstelsel wordt in die richting bijgesteld. Dat leidt tot herverdeling van de huurinkomsten. Eigendomsneutrale ondersteuning van wonen Door aftrek van hypotheekrente te beperken en markgerelateerde huren in combinatie met meer subjectsubsidies te introduceren groeien huren en kopen naar elkaar toe. Goed voor doorstroming en keuzemogelijkheden voor de klant én de corporatie. Bijdetijdse huurbescherming Rechten beter herverdelen tussen zittende en nieuwe huurders. Door: meer vrijheid voor huuraanpassing en nieuwe tijdelijke contractvormen.

Van ineffectief tot verrot en failliet. Van de VROM-raad, via de werkgroep Heroverweging Wonen tot de SER: praktisch alle deskundigen – ook hoogleraar Johan Conijn elders in dit nummer - lijken het er over eens dat het huidige woningmarktbeleid van geen kant deugt. De huidige overheidstekorten zetten de zaak op scherp, maar de Nederlandse woningmarkt is volgens tal van rapporten al jaren uit balans. En “deze situatie is mede ontstaan door het inconsistente overheidsbeleid” (VROM-raad: ‘Naar hervorming van het woningmarktbeleid’).
Het nieuwe kabinet moet kortom, anders dan het vorige, nu echt knopen doorhakken. Roel Steenbeek, bestuurvoorzitter van Ymere, is er nog niet gerust op: “Het hangt heel erg van de formatie af. We hebben de laatste keer gezien dat dat niet altijd een rationeel proces is. Daar kwam bijvoorbeeld ineens die Vogelaarheffing uit de hoge hoed.”
Steenbeek, ook bestuurslid van de brancheorganisatie Aedes, wil daarom bij de formateur een duidelijke boodschap neerleggen uit de hele sector, van ‘een breed bondgenootschap’. Een eerste voorzet daarvoor is de notitie ‘Naar een nieuw sociaal arrangement’, waarin hij en mede-auteur Jeroen Frissen de visie van corporatie Ymere op de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt geven.

Regionalisering

Ook Steenbeek en Frissen bepleiten rigoureuze wijzigingen in de wijze waarop de overheid in de koop- en huurmarkt intervenieert. En ja, de hypotheekrente moet worden aangepakt. En dat mag ook wel wat sneller dan de fasering die de SER-commissie voorstelt. Steenbeek: “Ik begrijp dat we vanwege de crisis voorzichtig moeten zijn voor marktverstorende effecten. Maar dertig jaar? Dat is de wet van remmende ellende.” Frissen: “Als je het over solidariteit hebt, mis je toch iets als je de huidige huurders en kopers op allerlei manieren beschermt en starters en toekomstige kopers en huurders de rekening laat betalen.”
Afwijkender is de visie van Ymere op de huurmarkt. De corporatie wil meer maatwerk, wil af van uniforme landelijke regelgeving. Steenbeek: “Vraag- en aanbodverhoudingen verschillen heel erg in Nederland. Het uniforme beleid uit Den Haag heeft daarom een totaal verschillende uitwerking in diverse regio’s. In onze visie zorgt de overheid voor een nationaal kader, maar wordt dat regionaal ingevuld.”
“Als doelgroep voor woningcorporaties beschouwen wij iedereen die vanwege zijn inkomen niet op de koopmarkt terecht kan. Daar voelen wij een zorgplicht voor. Maar dan kun je niet, zoals we van Brussel moeten, een landelijke inkomensgrens van 33.000 euro stellen. Dat is niet reëel. Daarvan kun je in Amsterdam geen huis kopen. In de regio Amsterdam heb je een veel hoger inkomen nodig om een huis te kopen dan in Delfzijl of Heerlen. Wij willen daarom de doelgroep per regio anders kunnen definiëren. Dus in plaats van een generiek geldende grens bij 33.000 euro, ligt die in Oost Groningen bijvoorbeeld bij 22.000 euro en in de regio Utrecht bij 44.000 euro.”

De hoogleraren uit de SER-commissie hebben die weg niet gekozen. Jullie weten vast wel waarom?
Jeroen Frissen: “De VROM-raad hamert juist wel op de toenemende regionale verschillen. Ik vermoed dat de SER-commissieleden op dit punt een compromis hebben gesloten. Ze zijn niet over de pijngrens heengestapt. Het betekent ook nogal wat voor regio’s en corporaties waar de sociale voorraad juist kleiner zou moeten worden op basis van inkomenscriteria.”
Steenbeek vult aan: “En een ander probleem is nog dat je een bestuurslichaam moet hebben dat regionale prestatieafspraken met corporaties kan maken. Dat is nog een lastig punt. We zeggen ook niet dat we alle antwoorden klaar hebben. Maar je zult meer flexibiliteit moeten inbouwen om effectief beleid te kunnen voeren.”

Populaire wijken

In het visiedocument van Ymere vinden we een oude ergernis van Amsterdamse corporaties over het Nederlandse huurbeleid terug. Steenbeek: “Het resultaat van het huidige beleid is dat huishoudens die de leefbaarheid van hun woonomgeving het laagst waarderen, over het algemeen de hoogste huur betalen en andersom. Dat is niet alleen het verschil tussen Amsterdam en Delfzijl, maar ook binnen steden. Amsterdam heeft een populaire (oude) kern gecombineerd met relatief lage huren én weinig populaire vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken met relatief hoge huren.”
Frissen: “Pijnlijker is nog dat veel huishoudens met een hoog inkomen weinig betalen voor een woning in een zeer gewilde buurt, terwijl lage inkomens veel meer betalen voor een vergelijkbare woning in een veel minder gewaardeerde leefomgeving. Is dat solidair?”

Jullie willen kortom markthuren in de corporatiesector en dan huurders met lage inkomens compenseren met een hogere huurtoeslag?
Frissen: “Ik zeg liever marktgeoriënteerde huur. Dat is een groot verschil. Wij zijn niet voor een markthuur van bijvoorbeeld 4,5 procent van de WOZ-waarde. Dat leidt tot enorme huurstijgingen. Bij een marktgelateerde huur kan het gaan om enkele tientjes verschil tussen de Jordaan en de Westelijke Tuinsteden. Cruciaal is dat in de huur de populariteit van een woning tot uiting komt. De precieze techniek kan onderwerp zijn van nadere studie, maar essentieel is dat de door huurders minst gewaardeerde woning de laagste prijs heeft en andersom. Op landelijk niveau leidt deze exercitie niet per se tot meer huurinkomsten. Maar in gespannen woningmarkten kan het herverdeelde huurniveau worden opgekrikt en in ontspannen woningmarkten kan het worden bevroren.”

Jullie ontvangen dan meer huurpenningen terwijl het rijk meer geld kwijtraakt aan huurtoeslag. Maar de overheid wil juist bezuinigen. De werkgroep Wonen van Financiën suggereert om die meeropbrengsten naar de schatkist te leiden via een bezitsbelasting. Geen goed idee zeker?
Steenbeek: “Kijk. Het zou raar zijn in deze tijd dat de overheid meer huurtoeslag zou moeten uitbetalen als in bepaalde regio’s of gebieden de huren omhoog gaan. De kern van ons verhaal: zorg dat het eerlijker in elkaar zit en dat de overheid er ook nog wat geld aan overhoudt. Van bezitsbelasting zijn we geen voorstander. En van een andere suggestie om de hele verantwoordelijk voor de huurtoeslag naar de corporaties te schuiven nog minder. Dan kunnen we helemaal niet meer investeren, zo simpel is het. En let op: wij nemen nu de helft van de bouwproductie voor onze rekening.”
“Wat wij zeggen is: maak corporaties die in een gewilde regio meer huurontvangsten krijgen door een nieuwe systematiek medeverantwoordelijk voor de betaalbaarheid van de huishoudens met lage inkomens om te voorkomen dat zij in de knel komen. Dit kan door een afslag te geven. Samen met de huurtoeslag hebben lage inkomens dan toch passende woonlasten. Tegelijkertijd wordt hiermee het open-einde-karakter voor het rijk van de huurtoeslag aangepakt, wat weer gunstig is voor de rijksbegroting. Daar staat tegenover dat corporaties ruimte krijgen in huurbeleid, verkoopbeleid en woonruimteverdeling.”

Corporaties die aan inkomenspolitiek gaan doen? Dat is net zo’n taboe als het H-woord.
Steenbeek: “Dan wordt iedereen altijd enorm nerveus. Ook binnen corporatiekringen trouwens. Ik schrik er niet zo van. In indirecte zin doen corporaties natuurlijk al aan inkomenspolitiek. Maar de zorgen daarover kunnen volgens mij worden opgelost door de zorgplicht voor een lange periode te definiëren (betaalbaarheid, toegankelijkheid en kwaliteit) onder afgesproken condities.”

Fred van der Molen

Jacht op scheefwoner geopend

admin — Wed, 19 May 2010 10:48:08 +0200

Crisis: ook het rijk wil geld verdienen aan hogere huren

Jacht op scheefwoner geopend

Vermindering van de hypotheekrenteaftrek en hogere huren voor gewilde woningen zijn kernpunten uit het rapport Brede Heroverwegingen van de werkgroep Wonen. Hoewel de actuele politieke discussies zich concentreren op de hypotheekrente, willen de meeste partijen ook aanpassingen in het huidige landelijke huurbeleid. De jacht op de scheefwoner is nu echt geopend.

WOZ in nieuw puntenstelsel
In het gereguleerde segment is de kale huur gemiddeld landelijk zo’n 396 euro per maand en de gecorrigeerde markthuur 635 euro. In de perifere delen van Nederland wijkt de markthuur niet veel af van de feitelijke huur, maar in steden als Amsterdam zijn de verschillen enorm. De gemiddelde huur van corporatiewoningen is hier lager (392 euro, bron Jaarboek AFWC 2010) terwijl vergelijkbare markhuren vaak het dubbele of driedubbele zijn. De verhuurders (corporaties vooral) verdienen dus veel minder dan zonder regulering mogelijk zou zijn. Dat scheelt zo’n 7,7 miljard euro op jaarbasis, aldus de werkgroep Brede Heroverwegingen. Die wil dat verschil – het ‘subsidiepercentage’ - in tien jaar tijd terugbrengen van 49 naar 40 à 41 procent. De werkgroep heeft twee varianten bedacht om de huren aan te passen: 1. De huurregulering wordt toegespitst op lage inkomens. Inkomens boven 33.000 euro moeten in schaarstegebieden sneller de maximale huur betalen. Daartoe worden in het puntenstelsel maximaal 25 punten voor de locatie opgenomen. De kwaliteit van de locatie wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde WOZ-waarde in de regio. 2. De WOZ-waarde van de woning wordt ijkpunt voor de huur. De betaalbaarheid wordt geborgd door uitbouw van de huurtoeslagtabel.

In 2009 doet de toenmalige directeur van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Taco van Hoek, voorstellen om het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan. Hij blaast nieuw leven in een oud thema, waar nooit maatregelen op zijn gevolgd. Zeker geen maatregelen van het laatste kabinet Balkenende. In het regeerakkoord ruilden CDA en PvdA elkaars ‘breekpunten’ – respectievelijk vermindering hypotheekrenteaftrek en huurliberalisering – tegen elkaar uit. Discussies over hypotheekrenteaftrek en meer marktwerking in de huursector werden voor jaren taboe verklaard. De woningsector werd daardoor ‘het vergeten hervormingsdossier’, aldus Henk Don, voormalig directeur van het CPB.
Maar onder druk wordt alles vloeibaar. In opdracht van het kabinet mocht de ambtelijke werkgroep Wonen wel zonder taboes nadenken over scenario’s om tot 2015 2,5 miljard euro te bezuinigen. Dat rapport verscheen begin april. In alle scenario’s is vermindering van de hypotheekrenteaftrek een belangrijk onderdeel. Maar in het eindrapport van de werkgroep wordt naar veel meer gekeken. Zoals de locatie- en stedelijke vernieuwingssubsidies (BLS, ISV), de vermogens van de woningcorporaties, het huurprijsbeleid en de huurtoeslag.

Nog een kruitvat

Wijziging van het huurprijsbeleid is onderdeel van alle rekenscenario’s. En óók een potentieel kruitvat, zoals Minister Sybilla Dekker destijds bij haar huurliberaliseringsplannen merkte. NUL20 heeft in de loop der jaren vele artikelen aan dit thema gewijd. In de zomer van 2003 woedde bijvoorbeeld in de Amsterdamse media een felle discussie over het voorstel van Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, om huren in gewilde wijken hoger te maken. Om de doorstroming te bevorderen en scheefwonen en illegale onderhuur tegen te gaan, betoogde Van Harten. Huurdersorganisaties zagen er een truc in om de huren te verhogen. De corporaties zouden met dit pleidooi voor meer marktconforme huren definitief hun sociale geweten verliezen. De naam van de branchevereniging Aedes werd al met eurotekens geschreven: A€D€S.
Van Harten verweerde zich in een NUL20-debat: “Corporaties hebben een sociale doelstelling en staan voor betaalbare huurwoningen. Ik hecht ook aan huurbescherming, maar ik vind wel dat in het huidige puntenstelsel de locatie onvoldoende wordt meegewogen. We hebben met de huidige regels nauwelijks ruimte om te differentiëren. Ik pleit voor meer speelruimte.”

Huurliberalisering

Die speelruimte leek er te komen met het aantreden van Balkenende III. Minister Dekker lanceerde in 2004 plannen voor een nieuw huurstelsel. De VVD-minister wilde het aandeel sociale huurwoningen radicaal terugbrengen door 25 procent van alle huurwoningen te ‘liberaliseren’, oftewel de huurhoogte aan de vrije markt over te laten. Huurdersorganisaties voorzagen in schaarstegebieden als Amsterdam enorme huurstijgingen voor grote groepen mensen. Corporaties zijn aanvankelijk positief, maar verliezen bij de uitwerking gaandeweg hun enthousiasme. Bovendien levert het de corporaties per saldo weinig op. Het zijn vooral de particuliere huurders die “er met de poet vandoor gaan”, stelt Art Klandermans van de Dienst Wonen in een NUL20-debat eind 2004 vast. De gemeente ziet niets in liberalisering: die leidt juist tot minder doorstroming doordat vrijkomende woningen duurder worden. Bovendien komt het beleid van verkoop en sloop in het gedrang en dreigt verdergaande segregatie.

Nieuwe ideologie

De huurplannen van minister Dekker verdwijnen met de val van kabinet Balkenende III in de prullenbak. Ondertussen is er het afgelopen decennium iets veranderd in het denken over de huurmarkt. In 1999 haalt de scheefwoner voor het eerst de Van Dale. Hij komt onder vuur te liggen. Daarbij hoort het klassieke verhaal van de hoogleraar die na zijn studietijd lekker goedkoop in zijn Jordaan-appartementje blijft wonen en ondertussen een huis in Frankrijk koopt. Deze trouwe huurder verwordt langzamerhand tot een verdachte, iemand die de doorstroming belemmert en goedkoop woont op kosten van de gemeenschap.
Deze kanteling is mede een gevolg van de enorme waardestijging die huizen vanaf de jaren negentig in Amsterdam ondergaan. Juist in wijken waar de koopprijzen de pan uitrijzen, staan veel goedkope huurwoningen. En omgekeerd zijn de huren in Zuidoost en Noord relatief hoog en de koopwoningen daar relatief goedkoop.
Dat komt door het roemruchte puntenstelsel, het woningwaarderingssysteem of WWS. Dat is grotendeels gebaseerd op fysieke kwaliteitscriteria – zoals vloeroppervlak - maar weegt niet die factor waaraan bewoners zoveel waarde hechten: de locatie; de buurt, stad en regio. Zo kan het gebeuren dat dezelfde woning in Delfzijl dezelfde huur heeft als in het centrum van Amsterdam. Eens vonden we dat normaal, maar nu het verschil tussen ‘markthuur’ en gereguleerde huur kolossale vormen aanneemt, wordt het minder vanzelfsprekend dat een kleine groep gelukkigen daarvan profiteert. Zeker als dit scheefwoners betreft: huishoudens die best meer kunnen betalen.

Tweede H-Woord

Er zijn in de loop der jaren tal van ideeën gelanceerd om meer marktgerichte huren in de corporatiesector te introduceren en gelijktijdig de lagere inkomens te ontzien, zoals ‘woonwaardebonnen’, inkomensafhankelijke huren en ‘huur op maat’. De geesten lijken onder invloed van de crisis definitief rijp gemaakt voor ingrepen.
Bij zo’n nieuwe visie, of zelfs zo’n ‘nieuwe ideologie’ - hoort een nieuw jargon. Het verschil tussen markthuur en gereguleerde huur wordt door de werkgroep Wonen indirecte subsidie genoemd; en nog een inefficiënte bovendien. Immers: met zo’n objectsubsidie (=de gereguleerde lage huur) bevoordeel je alle bewoners, niet alleen die met een laag inkomen. In vijf varianten stelt de werkgroep daarom voor in de gereguleerde sector meer marktgerichte huren in te voeren, en individuele bewoners via een toeslag te compenseren naar gelang hun inkomen: van object- naar subjectsubsidie. Om de extra huurpenningen (ook) ten goede te laten komen aan de schatkist, wil de werkgroep een bezitsbelasting voor verhuurders invoeren. Die vervangt de overdrachtsbelasting. Bij de implementatie liggen ongetwijfeld weer vele beren op weg. Vele belanghebbenden zullen met rede kunnen aanvoeren dat juist zij onevenredig worden getroffen.
Hoewel huurbescherming geldt als het tweede H-woord, lijkt het weinig aannemelijk dat de huurder ongemoeid blijft. CDA, PvdA GroenLinks en D66 zeggen expliciet in hun verkiezingsprogramma dat ze scheefwonen willen ontmoedigen. De PvdA blijft verder vaag; D66 wil een jaarlijkse inkomenstoets; CDA en GroenLinks willen huurders met een hoger inkomen de keus geven een marktgerelateerde huur te gaan betalen of de woning te kopen. De VVD wil helemaal af van het predicaat sociale huurwoning, maar wil de individuele huurder ondersteunen die op deze huurmarkt ‘zelfstandig niet uit de voeten kan’.

Fred van der Molen

Zie ook NUL20 Barometer: Wie woont er nu scheef?

'Weg met die zinloze subsidies’

admin — Wed, 19 May 2010 09:43:45 +0200

Interview: ook hoogleraar Johan Conijn wil grondige hervorming van woningmarkt

‘Weg met die zinloze subsidies’

Mag de hoogte van de huren voortaan worden gebaseerd op de WOZ-waarde? Kan de hypotheekrenteaftrek flink beperkt? Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, was betrokken bij de ambtelijke inventarisatie van ondoelmatigheden op de woningmarkt. Hij pleit voor een einde aan het ‘zinloze schip van bijleg’.

Voorstellen koop- en huurwoningmarkt
In april bracht het Ministerie van Financiën alle bezuinigingsstudies van de werkgroepen Brede Heroverwegingen naar buiten. De werkgroep Wonen had als opdracht meegekregen ten minste € 2,5 miljard per 2015 (20%) te besparen op de huidige uitgaven en de doeltreffendheid van de overheidsinterventies te verhogen. Die uitgaven bestaan uit hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting, huurtoeslag en de indirecte subsidie via corporaties aan lage huren. De werkgroep werkte vijf scenario’s uit.
Variant A Huurwoningmarkt: Voor huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 euro groeit de huur sneller toe naar de maximale huur. De maximale huur gaat in de meest aantrekkelijke regio’s omhoog door toekenning van maximaal 25 extra punten op grond van de gemiddelde WOZ-waarde. Koopwoningmarkt: Hypotheekrente aftrekbaar alsof er annuïtair wordt afgelost. Maximum aftrekpercentage: 42 procent. Aftrek tot een schuld van 500.000 euro. Gemiddeld koopkrachteffect: - 3,5 procent voor huurder; -2,75 procent voor kopers. Opbrengst: besparing van 3 miljard euro in 2015 en 6,5 miljard euro in 2020
Variant B Huurwoningmarkt: Maximale huur gereguleerd op 4,5 procent van de WOZ-waarde. Betaalbaarheid geborgd via verhoging en verlening van de huurtoeslag. De overheid wordt in belangrijke mate de verstrekker van huurtoeslag. De extra huurinkomsten vloeien via een bezitsbelasting terug in de schatkist. Koopwoningmarkt: Dezelfde aanpak als in variant A, maar zonder aanvullende beperkingen voor hogere inkomens en dure woningen. Gemiddeld koopkrachteffect: - 4,75 procent voor huurders; -2 procent voor kopers. Opbrengst: besparing van 3 miljard euro In 2015 en 7 miljard euro in 2020.
Variant C Huurwoningmarkt: gelijk aan variant A plus aanscherping van de eigen bijdrage. Koopwoningmarkt: eigen woning en eigenwoningschuld worden net zo behandeld als andere vormen van vermogen. Een dergelijke wijziging neemt de prikkel weg om een hoge eigenwoningschuld te hebben en aan de andere kant belastingvrij te sparen en te beleggen. Gemiddeld koopkrachteffect: -4 procent voor huurders; -6 procent voor kopers. Welvaartswinst door beter functionerende woningmarkt: 8 miljard euro in 2020
Variant D en E Beide varianten D en E zijn gebaseerd op complete systeemwijzigingen; voor zowel de huur- als de koopmarkt. De hoogte van de huren wordt gebaseerd op de schaarste: aan de markt overgelaten dus. In de koopsector is sprake van gehele defiscalisering van woningbezit. Of een geleidelijke overgang naar box 3 met bijvoorbeeld een vrijstelling over de eerste 150.000 euro van de WOZ-waarde. Gemiddeld koopkrachteffect: -4,75 procent voor huurders; -2,75 procent tot -3 procent voor kopers. Welvaartswinst door beter functionerende woningmarkt: 4 tot 8 miljard euro in 2020.

De ambtelijke werkgroep Brede Heroverwegingen die de woningmarkt heeft geanalyseerd, constateert een groot aantal ondoelmatigheden op zowel de koop- als huurwoningmarkt.
“Ondoelmatigheid is het wezenlijke begrip in de analyse van het probleem. De ambtelijke werkgroep heeft tot mijn blijdschap niet de noodzaak om tot bezuinigingen te komen tot uitgangspunt genomen, maar heeft naar de werking van de koop- en huurwoningmarkt gekeken. Vervolgens zien we een enorme hoeveelheid subsidies zonder enig doel.”

Is het zo erg?
“Ik heb het eerder wel eens een zinloos schip van bijleg genoemd. Daarbij gaat het evengoed om de uit de bocht gevlogen fiscale stimulering van het eigenwoningbezit, als de huurwoningmarkt. De kritiek richt zich overigens niet op het verlenen van huurtoeslag. Die is volgens vriend en vijand redelijk doelmatig. Maar de huurprijsregulering leidt wel tot een impliciete subsidiëring. “

Subsidies verstoren de werking van beide markten?
“Subsidies verstoren de consumptiekeuze. Mensen gaan minder of anders consumeren. Afhankelijk van de eigen situatie. En dat leidt tot welvaartsverlies.”

Economische deskundigen hebben kortgeleden in opdracht van de Sociaal-Economische Raad eveneens advies uitgebracht over de woningmarkt. Zij leggen veel meer het accent op de risico’s die samenhangen met het subsidiestelsel. Mensen hebben hoge schulden. Bij een rentestijging kunnen zij in ernstige problemen komen.
“Dat is niet met elkaar in strijd. Ook in het rapport van de werkgroep wordt een ‘verschulding’ geconstateerd. Uit fiscale motieven kiezen kopers van een woning voor een zo hoog mogelijke schuld. Aflossingsvrije hypotheken zijn populair; al dan niet in combinatie met spaar- en beleggingshypotheken. Daarin schuilen diverse risico’s. Mensen kunnen worden getroffen door rentestijgingen. En als het economisch tegenzit verdampen de beleggingsopbrengsten.”

Welke problemen kleven er aan de huurwoningmarkt?
“De keuze van huishoudens wordt verstoord door rantsoenering. Mensen moeten soms wel tien jaar wachten op een woning; dan ben je gelukkig met wat je krijgt. De indirecte subsidie op de huurprijs leidt er vervolgens toe dat mensen niet gauw verhuizen.”
In hoeverre is die verstoring slecht voor de corporaties?
“De Nederlandse corporaties zijn zo gezond, dat zij zich het kunnen permitteren lage huren te vragen en daarmee indirect subsidie te verstrekken. Zo bezien is er weinig aan de hand. Maar als we verder kijken, dan is door die lage huurprijs sprake van een enorm verlies aan investeringscapaciteit. Zelf heb ik dat wel eens becijferd op een waardeverlies van 130 miljard euro. Nergens is het waardeverlies zo groot als in Amsterdam. Daar is het gat tussen markthuur en feitelijke huur het grootst.”

Politiek onbespreekbaar

De aanpak van de hypotheekrenteaftrek is lange tijd in de politiek onbespreekbaar geweest. Nu wordt de koopmarkt gekoppeld aan de huurwoningmarkt, maar VVD, CDA en PVV blijven onverdroten tegen vermindering van de hypotheekrenteaftrek.
“Dat is een opportunistische keuze. De afgelopen jaren zijn er ik weet niet hoeveel analyses op tafel gelegd. Zij wijzen steeds dezelfde kant op: de fiscale bevoordeling van de koopmarkt heeft funeste gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt. Ook de verstoring van de huurwoningmarkt is al lange tijd duidelijk. Het laatste kabinet heeft er vier jaar geleden nog voor gekozen om aan beide kanten toch maar niks te doen. Mijn inschatting is dat dit dossier alleen verder kan komen als tegelijkertijd aan beide kanten maatregelen worden genomen die gericht zijn op afbouw van de subsidiëring. Het tijdstip is door de economische crisis ongelukkig. Daar worstelt iedereen mee, maar als we voldoende tijd nemen dan zullen de gevolgen meevallen.”

Na de verkiezingen van 9 juni verdwijnt het taboe op het H-woord?
“Het blijft koffiedik kijken. Het zal sterk afhangen van de verkiezingsuitslag, maar ik kan me niet voorstellen dat een nieuw kabinet helemaal niks onderneemt. Bovendien zijn er allerlei mogelijkheden voorhanden. De politieke discussie spitst zich toe op de hypotheekrenteaftrek, maar er is fiscaal gezien meer aan de hand. Dat geeft de politiek wel enige speelruimte. Zo kunnen we het voordeel van de kapitaalverzekering voor de eigen woning afschaffen. Dan blijft naar de letter de hypotheekrenteaftrek ongemoeid. Ook is het denkbaar bij bepaalde leningsvormen waar sprake is van aflossing van de hypotheekschuld, de renteaftrek ongemoeid te laten.”

Wat moet er aan de kant van de huurmarkt gebeuren?
“Op de lange termijn, denk aan een periode van twintig jaar, zullen huren veel meer marktconform zijn en wordt de betaalbaarheid gewaarborgd door een huurtoeslagregeling. Veel uitgebreider dan nu het geval is. Immers, als het huurniveau omhoog gaat dan zullen veel meer mensen huurtoeslag nodig hebben. De werkgroep introduceert daarvoor een maximale huur van 4,5 procent van de WOZ-waarde. In de tussentijd zijn verschillende stappen denkbaar. Die worden beschreven in de B-variant van de werkgroep. Variant A zegt: de maximale huurverhoging voor huishoudens tot 33.000 euro wordt 1 procentpunt boven de inflatie. En we beginnen voor hogere inkomens de huren extra op te trekken.”

Wie wordt daarbij verantwoordelijk voor de betaalbaarheid?
“Het rijk. De extra huurinkomsten van de corporaties worden afgeroomd via bezitsbelasting. Met dat geld kan de huurtoeslag worden betaald.”

Gloort daar niet een nieuw conflict tussen rijk en corporaties?
“Daar ligt een spanningsveld. Er moet een antwoord worden gevonden op de vraag hoeveel geld corporaties nodig hebben voor hun investeringen en hoeveel geld naar het rijk gaat. Maar die vraag zal altijd op tafel komen. Als we de weg inslaan van hogere huren – wenselijk om de woningmarkt beter te laten functioneren – , dan hebben corporaties daar voordeel van. Met die opbrengsten zal iets worden gedaan.”

Wat is een eerlijke oplossing?
“Het gaat om het vinden van de juiste balans. Corporaties moeten voldoende investeringscapaciteit hebben voor de uitvoering van hun maatschappelijke taken. Voor sociale woningbouw en de bouw van maatschappelijk vastgoed in buurten. Er ligt als het gaat om voorzieningen voor sport, onderwijs, welzijn en zorg een grote opgave, maar niet meer dan dat. De rest van de extra inkomsten kan via bezitsbelasting of op een andere manier heel goed worden afgeroomd.”

Het moet bij de corporaties weer gaan om volkshuisvesting?
“Het is heel belangrijk de taken goed af te bakenen. De Europese Commissie levert daar al een bijdrage aan door een inkomensgrens te stellen en sociale taken af te bakenen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft de grenzen voor de borging van leningen al eerder aangescherpt. Het zou bizar zijn als we corporaties de ruimte gaan bieden om commerciële investeringen te doen. Dat moeten ze zelf zien te regelen in een aparte constructie. Of maar niet doen. De tijd van allerlei avonturen is voorbij. Het moet weer gaan over de zaken waarvoor corporaties indertijd zijn opgericht: mensen die niet anders kunnen een goed dak boven hun hoofd bieden.”

Mag de gemeente een hap nemen uit de extra investeringscapaciteit door een einde te maken aan de speciale grondprijs voor sociale woningbouw?
“Dat is een lastige kwestie. De verleiding is groot. Er is geen reden corporaties te subsidiëren. Maar bij marktconforme grondprijzen is sprake van verstoring door de koopsector. De residuele grondwaarde is enorm toegenomen door de fiscale bevoordeling van de koopsector. Als die rekening bij de huursector wordt gelegd, dan krijgen zij een last opgelegd die niet bij hen thuis hoort. De te rekenen grondprijs moet dus voor die extra prijsstijging worden gecompenseerd.”

Wanneer zal de woningmarkt weer goed functioneren?
“Als de subsidiëring wordt afgebouwd zullen de koop- en de huurwoningmarkt beter gaan functioneren, maar dat is nog niet genoeg. De starheid in het bouwproces moet afnemen. Met minder regels. Uit internationaal vergelijkend onderzoek weten we dat het aanbod in Nederland heel slecht reageert op de marktontwikkelingen. Verder moeten we ons realiseren dat er veel gevestigde belangen zijn. Corporaties. Bouwnijverheid. Banken. Huurders en eigenaren. Veel partijen kijken met angst en beven naar de discussie over verandering van de woningmarkt. Zij zitten liever stil. Het is daarom belangrijk dat de politiek snel duidelijkheid biedt. Dat geeft rust.”

Wat voor effect zal het hebben op Amsterdam?
“Voor de Amsterdamse woningmarkt is het van belang dat het middensegment weer van de grond komt. We moeten ons realiseren dat dat er nu niet is door de verstoring van de woningmarkt. De afwezigheid daarvan is niet de oorzaak van de problemen, maar het gevolg daarvan. Het stijgen van het huurniveau maakt het aantrekkelijk weer tot zo’n marktsegment te komen. Voor commerciële partijen zal het weer interessant worden daarin te investeren. Daar zal Amsterdam sterk bij gebaat zijn. Voorwaarde is wel de goede volgorde. Dat kan pas als we het perspectief hebben dat de huren omhoog gaan en de fiscale bevoordeling van woningeigenaren afneemt.”

Waar komt voor de corporaties de nadruk op te liggen?
“Corporaties profiteren thans sterk van de schaarste. Mensen blijven gewoon zitten in hun woning; ook al heeft die woning onvoldoende kwaliteit. Als er meer evenwicht komt in de woningmarkt, dan gaat de woningkwaliteit veel meer een rol spelen. Zij doen er dus verstandig aan alvast meer te investeren in de verbetering van de woningvoorraad. Sloop/nieuwbouw blijft dan wel nodig, maar toevoeging van nieuwbouw aan de sociale woningvoorraad is minder aan de orde.”

Reactie van corporaties
De Amsterdamse corporaties dringen aan op hervorming van de koop- en huurwoningmarkt. Al bestaat er aarzeling over het vermogen van de politiek om tot goede oplossingen te komen. Frank Bijdendijk, bestuurder van Stadgenoot, is voor dichting van de sterk verdiepte kloof tussen kopen en huren van een woning. “Dat verschil is veroorzaakt door beleidskeuzes en niet door marktwerking. Hypotheekrenteaftrek maakt de prijs kunstmatig hoog en huurprijsregulering maakt de prijs kunstmatig laag. Daardoor zit de woningmarkt verstopt, ontstaat scheefwonen en vermindert structureel de investeringsbereidheid van beleggers en corporaties. Het is dus voor alle burgers van belang dat de rijksoverheid een kloek besluit neemt om geleidelijk, gedurende twintig à dertig jaar, de hypotheekrenteaftrek te verminderen, hand in hand met een vermindering van de huurprijsregulering”. Meer inkomsten uit huur betekent, zo zegt Jim Schuyt, bestuursvoorzitter van de Alliantie, meer investeringen in zowel de bouw van nieuwe woningen, als in de wijken. Hij verzet zich tegen de introductie van bezitsbelasting. “De bezitsbelasting is als het ware een kraantje waarmee inkomsten van verhuurders kunnen worden afgetapt. De verhoging van de huur met meer dan de inflatie mag blijkbaar niet bij de verhuurders terechtkomen. De schatkist wordt daarmee geholpen, maar de woningmarkt niet.” Gerard Erents, interim-directeur van Rochdale, vreest dat de politiek het uiteindelijk allemaal te ingewikkeld zal maken, terwijl een eenvoudige oplossing voorhanden is. “Politici bieden zelden goede oplossingen. Laat de huren vrij, schaf het Woningwaarderingsstelsel af en sluit met de corporaties een convenant over het bedienen van de onderkant van de markt. Corporaties krijgen dan meer investeringscapaciteit, maar betalen ook de huurtoeslag. Alleen, daar krijg je in de politiek, de wereld van achterdocht, nooit de handen voor op elkaar.” Ymere heeft zijn visie op een nieuw woningmarktbeleid uiteengezet in een document ‘Naar een nieuw sociaal arrangement”. NUL20 publiceert elders in dit nummer een interview met de opstellers daarvan: Roel Steenbeek en Jeroen Frissen.

Huurdersvereniging Amsterdam
De Huurdersvereniging Amsterdam kan weinig waardering opbrengen voor de conclusies van de ambtelijke werkgroep. In alle varianten worden huurders veel zwaarder getroffen dan kopers. Dat mag volgens voorzitter Frans Ligtvoet nooit de uitkomst van de verbetering van de woningmarkt zijn. “De pijn wordt niet eerlijk verdeeld. De koopkracht van de huurders gaat harder achteruit dan van de kopers. In sommige varianten wordt er in de huursector meer bezuinigd dan in de koopsector. Dat vinden wij een onrechtvaardige keuze. Dat terwijl de subsidie voor de koopsector veel groter is dan de subsidie voor de huursector. Dat is de wereld op zijn kop,” aldus Ligtvoet. Hij wijt dat effect aan extra voorzichtigheid ten opzichte van de koopsector. “Blijkbaar bestaat de vrees dat bij een te sterke ingreep de woningwaarde te sterk daalt. Voor ons is dat een slechte reden. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen heel sterk gestegen. Een correctie is zo erg niet; dat is een logisch gevolg van de overwaardering.” Ook maakt de Huurdersvereniging bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging op basis van 4,5 procent van de WOZ-waarde. “Dat doet ons denken aan de oude plannen van minister Dekker, waarbij de last nu nog ruwer op de schouders van de huurders drukt. Bovendien dreigt door een dergelijke maatregel het gevaar van segregatie. We zijn er tot op heden in Amsterdam redelijk goed in geslaagd de verschillen tussen rijk en arm minder scherp te maken. Dat maakt de stad leefbaar. Straks krijgen delen van de stad te maken met verpaupering. De ambtelijke werkgroep signaleert dat gevaar zelf ook. Zij hebben vervolgens verzuimd de sociale kosten van zo’n negatieve ontwikkeling mee te nemen in de welvaartsberekeningen. Wij denken dat de rekening daarvan veel hoger zal zijn, dan de te boeken welvaartswinst.” Evenmin ziet hij scheefwonen als het grootste probleem van de wereld dat om een oplossing vraagt. “Het gaat om hooguit tien procent van de huurders; vijf procent van woningmarkt. We gaan toch niet het hele stelsel wijzigen om die bescheiden groep te verleiden naar een andere plek te verhuizen.” Verder waarschuwt Ligtvoet voor een situatie dat huurders te sterk afhankelijk worden van een steunstructuur. “Belastingtarieven en toeslagen laten zich makkelijk wijzigen. Dat maakt voor mensen de onzekerheid groot. Wordt er straks nog wel gezorgd voor mensen met lage inkomens?” Niet op de laatste plaats zet de Huurdersvereniging vraagtekens bij de voorgestelde bezitsbelasting. “Geldt dat door de woningmarkt wordt opgebracht, moet zoveel mogelijk binnen die markt worden benut. Het afromen van extra inkomsten leidt tot afname van de investeringen. En juist dat leidt tot het handhaven van de hoge druk op de woningmarkt.”

Bert Pots

Participatie steeds serieuzer genomen

admin — Tue, 16 Mar 2010 19:36:32 +0100

Corporaties: geen luxe-artikel waarop in tijden van crisis beknibbeld kan worden

Participatie steeds serieuzer genomen

Om in de sociale huursector de wensen en behoeften van ‘de klant’ in het vizier te houden is bewonersparticipatie een belangrijk middel. Kosten en opbrengsten daarvan blijken lastig in cijfers te vatten, maar de corporaties zien participatie niet als een luxe waarop vanwege de crisis beknibbeld kan worden. “Het is van belang dat we scherp naar onze klanten blijven luisteren”.

“We gaan samen een programma van eisen opstellen dat als opdracht dient voor de architect. Dan kiezen we een architect en uiteindelijk controleren we of die zich ook aan de opdracht heeft gehouden.” Aldus vat Egbert Dekker, ontwikkelingsmanager voor corporatie de Alliantie, de komende participatieronde in de Staalmanpleinbuurt samen. Met zijn collega Herald Besselink geeft hij op een drukbezochte informatiebijeenkomst in het nieuwe Einstein Community Center aan het Staalmanpark uitleg over het traject dat volgt op de uitwerking met de bewoners van het stedenbouwkundig plan. Met die laatste procedure oogstte de Alliantie afgelopen twee jaar veel lof door de ‘kwetsbare opstelling’ van de corporatie, de grote betrokkenheid en invloed van de bewoners en de bijna Noord-Koreaans aandoende respons op een enquête waarin de buurt uiteindelijk instemde met het plan.
Deze participatieronde gaat over de woningen zelf, en ook daarbij hebben de buurtbewoners wat in de melk te brokkelen - ook degenen die niet naar de betreffende nieuwbouw bij de Plesmanlaan gaan. Deelnemers aan een adviesgroep zullen hun keuzes onder meer maken aan de hand van een excursie langs bestaande nieuwbouwprojecten. Willen ze een open gevel met veel glas of juist meer gesloten met bakstenen? Willen ze een extern of juist een inpandig balkon?
Achter de gevel kunnen buurtbewoners invloed uitoefenen op onder meer de indeling van de woningen, de plekken waar voorzieningen worden aangebracht, de draairichting van deuren, de verplaatsbaarheid van wanden en daarmee samenhangend de plaatsing van leidingen. “Jullie hoeven niet helemaal bij nul te beginnen,” merkt Besselink ter geruststelling op. “Veel zaken liggen al vast, in het Bouwbesluit, de Bouwverordening, een bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en in de basiseisen die de Alliantie zelf stelt aan haar woningen.” Hiermee geeft Besselink gelijk de beperkingen aan de participatie aan.
Die beperkingen worden nog eens duidelijk als buurtbewoner Omar Taachirt klaagt over de radiatoren in tot dusver gerealiseerde woningen. Ze zijn lomp en soms onhandig geplaatst. Over de plaatsing kunnen we het hebben, verzekeren de Alliantie-medewerkers. Maar de verwarmingselementen moeten groot zijn: bij stadsverwarming is het water minder heet en is een groter oppervlak nodig voor de warmteoverdracht. Maar kunnen ze dan niet verticaal staan, als design-radiatoren, vraagt een bewoner hoopvol. Het antwoord is niet bemoedigend: “je moet ook rekening houden met luchtstromingen”.

Meer weerwerk

Ondanks deze beperkingen heeft Carl Hirsch, voorzitter van de bewonerscommissie Staalman en veteraan uit de eerste participatieronde, zich direct opgegeven voor de adviesgroep. “Bij alles wat je doet, ben je in Nederland aan tientallen regels gebonden,” stelt hij laconiek. Hirsch wil in de adviesgroep pleiten tegen zuinige Franse balkons en voor gesloten keukens met een openslaand raam. Hij was aanvankelijk tegen sloop, maar is nu enthousiast over de plannen en over de participatieprocedure die tot dusver is gevolgd. De nieuwbouw die hij net heeft bezichtigd benadrukt nog eens de nadelen van zijn eigen huis, met name de gehorigheid en de vier trappen die hij als 66-jarige op moet. Wel is hij van plan de architecten in de tweede participatieronde meer weerwerk te geven. Bij het stedenbouwkundig plan hield hij zich vaak in. “Dat is toch een apart vak, waar je als bewoner niet direct verstand van hebt. Maar als het over je woning gaat, ben je als bewoner wel deskundig.”
Taachirt weet nog niet of hij deelneemt aan de adviesgroep. Hij voelt zich geen direct betrokkene. De nieuwe woningen bij de Plesmanlaan zijn met name bedoeld voor herhuisvestingskandidaten uit de blokken ten zuiden van de Henri Dunantstraat. Die moeten er als eersten over meepraten, vindt Taachirt. Maar als ze hem bij de adviesgroep willen hebben, doet hij alsnog mee. Ook hij zal dan ijveren voor gesloten keukens en letten op de plaatsing van het sanitair en de radiatoren. Bij de vorige ronde had de adviesgroep wel degelijk invloed, zegt hij. Zo lag al vast dat er inpandig zou worden geparkeerd - daar had het stadsdeel toe besloten -, maar bewoners wisten wel de garantie los te krijgen dat ze in tien jaar tijd aan de hogere parkeerlasten konden wennen.

Smeermiddel

De Staalmanpleinbuurt in Slotervaart is een van de spraakmakende participatieprojecten in sloop/nieuwbouw die afgelopen jaren op de voet zijn gevolgd door NUL20, een andere is de Dudokbuurt in Geuzenveld. Daar mochten bewoners meedenken over drie varianten van een stedenbouwkundig plan en uiteindelijk in een referendum bepalen welk plan het beste was. Daarnaast bood de toenmalige corporatie AWV, nu Stadgenoot, zo’n 25 huishoudens uit de Dudokbuurt de kans hun nieuwe woning op IJburg vorm te geven. Hiermee hoopte AWV de herhuisvesting van de bewoners te bespoedigen.
Participatie wordt algemeen gezien als noodzakelijk middel om draagvlak onder bewoners te creëren bij ingrijpende vernieuwingsoperaties. Stadgenoot en de Alliantie verzekeren dat het geen luxe-uitgaven zijn, waarop in tijden van crisis beknibbeld kan worden. Het is ook niet louter een smeermiddel: “We zien het als een normale investering om er voor te zorgen dat je een buurt krijgt waar mensen graag wonen,” zegt Franck Storm, directeur gebiedsontwikkeling van Stadgenoot. “En dat is ook goed voor de waarde van ons vastgoed in de buurt.” Anne Wilbers, directeur van Alliantie Amsterdam, sluit zich daarbij aan. “We hebben altijd al veel waarde gehecht aan participatie en dat doen we dus ook als het economische tij tegenzit. Het is van belang dat we scherp naar onze klanten blijven luisteren om een gewilde woonomgeving te creëren.” Volgens Linda Schalkwijk, gebiedsontwikkelaar van Stadgenoot, zijn er inmiddels voorbeelden waaruit blijkt dat participatie ook het latere beheer makkelijker kan maken. “Mensen vinden het vanzelfsprekender om mee te denken en zelf actie te ondernemen als zich problemen voordoen.”
Overigens heeft zowel Stadgenoot als de Alliantie geen duidelijk beeld van de kosten van participatieprocessen. Wilbers: “bij gebiedsontwikkeling gaan er de meeste inspanningen in zitten, meer dan in het ontwerp.”

Schuifdeuren

Het is waar dat maar een deel van de oude bewoners overgaat naar de nieuwbouw. Maar als dat dertig procent is, dan is dat ook niet weinig, zegt Wilbers. Daarmee kun je al een aardige basis leggen voor de toekomstige betrokkenheid en het woonklimaat in de buurt. En in Nieuw West is de honkvastheid nog groter, vertelt Storm. Zeventig procent van de herhuisvestingskandidaten blijft in de Westelijke Tuinsteden wonen, waarvan een groot deel in de eigen buurt.
Het bij de participatie betrekken van potentiële kopers of huurders van buiten de wijk is voor de corporaties geen optie. Er wordt in deze tijd sowieso weinig van papier gekocht, en mensen die nu een koop- of huurwoning zoeken, hebben vaak niet het zitvlees voor zo’n jaren durend proces. Hun wensen moeten boven tafel komen via marktonderzoeken.
Hoe meer het over de binnenkant van de woningen gaat, hoe sterker de toekomstige bewoners betrokken zijn bij het participatieproces, zo is de ervaring van Storm. “Bij de gevels is de interesse al wat minder en bij de binnentuin verslapt echt de aandacht. Daar moesten we in de Dudokbuurt zelf voorstellen voor uitwerken. Voor de woningen zelf komen bewoners ook echt met vernieuwende voorstellen, bijvoorbeeld om schuifdeuren te gebruiken om ruimte te besparen. Bij de gevelarchitectuur is er veel veranderd afgelopen jaren, maar in de woning is veel hetzelfde gebleven; nog steeds worden alleen opdek-draaideuren gebruikt.”

Fopspraak

“Een groot gevaar is dat je bewoners schijnruimte biedt”, stelt Wilbers. “Mijn ervaring is dat mensen heel goed met je mee kunnen gaan in het denken over belangen van de corporatie, de toekomstige klant en de wijk. Maar je moet je doelen en randvoorwaarden vanaf het begin goed duidelijk maken.” Storm: “We geven de bewoners geen blanco ontwerpvel. We hebben al een kader. We willen een zekere verdichting; dat betekent de hoogte in, meer steen. Kwaliteit op het maaiveld betekent duurder inpandig parkeren. En een lift moet een minimumaantal woningen ontsluiten, anders is hij te kostbaar. Vanuit onze deskundigheid als ontwikkelende corporatie zeggen we: dit en dit moet volgens ons gebeuren, en nu bent u aan zet.”
“We hebben een doelstelling, maar geen plan,” zegt Larry Bath, directeur vastgoed bij Alliantie Amsterdam. “In het begin kost het soms heel veel moeite om bewoners ervan te overtuigen dat er niet al een vastliggend plan is.”
Over de sloopopgave kunnen bewoners vaak niet meer meebeslissen. Als ze dat wel konden, zou er veel minder of zelfs niet worden gesloopt, zo stellen activisten. Maar die stelling lijkt niet altijd op te gaan. Bij de participatie in de Wildemanbuurt in Osdorp besloten bewoners juist tot meer sloop dan de corporaties aanvankelijk van plan waren. En in de Staalmanpleinbuurt voerden twee Marokkaanse bewoonsters actie voor afbraak van hun flat, die niet op de slooplijst stond. De vrouwen wilden ook een nieuwe woning. Uiteindelijk werd besloten het beeldbepalende gebouw grondig te renoveren, waardoor nu alle bewoners een nieuwe woning krijgen.
In een ander deel van Nieuw West wordt met hele andere ogen naar de inspanningen van stadsdeel en corporaties gekeken. Het zeer actieve Bewonersplatform Geuzenveld-Slotermeer noemt het participatieproces van 2008-2009, dat onder meer huiskamerbijeenkomsten bevatte, ‘fopspraak’ en ‘zogenaamde participatie’. Volgens het platform was het meer een marketingonderzoek, en verschuilen de corporaties en het stadsdeel zich achter elkaar bij kritiek op de plannen. Het Bewonersplatform stuurde op 26 mei 2009 een brief naar het stadsdeelbestuur en het Procesbureau met elf punten van ernstige zorg over de participatie bij de stedelijke vernieuwingen in Slotermeer.
Volgens Storm is de participatie in Slotermeer wel degelijk geslaagd: er zijn veel mensen bereikt die constructief hebben meegedacht. “Maar er zijn bewoners die afhaken. Die strijden voor behoud van hun woning en zijn teleurgesteld in de uitkomst. Ze verwijten je dat je niet luistert als je het niet met hen eens bent. Sommigen proberen via de pers en de stadsdeelpolitiek massa te creëren. Er zijn altijd belanghebbenden die dingen anders hadden gewild. Dat geldt ook voor corporaties, maar dat is inherent aan het feit dat het om ruimte gaat die door ons allemaal gebruikt wordt.”

Johan van der Tol

Eerste verdieping

Vier opvallende buurten: stijgers en dalers

Leefbaarheidsonderzoek WIA 2011

Vier opvallende buurten: stijgers en dalers

Verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei

Wel toename tevredenheid in buurten wijkaanpak: geen onvoldoendes meer als totaaloordeel voor de buurt

Verbetering leefbaarheid stagneert na jaren groei

“Bestuur hoéft advies niet te volgen”

Voor veel politici is welstandsadvies heilig

“Bestuur hoéft advies niet te volgen”

Miljoenen nodig voor Het Schip

Eigen Haard zoekt voor restauratie sponsors met bidbook

Miljoenen nodig voor Het Schip

Huurstijging monumentwoningen nu nog beperkt…

Huurstijging monumentwoningen nu nog beperkt…

Monumenten: een kostbaar bezit

Corporaties kunnen minder investeren, dus ook in monumenten

Monumenten: een kostbaar bezit

Een beetje haven, dat gaat niet

Haveneconoom Michiel Nijdam: vergeet woningbouwplannen in havengebied

‘Een beetje haven, dat gaat niet’

Vijf actuele herontwikkelingslocaties

Vijf actuele herontwikkelingslocaties

Wilhelminasluis en omgeving (20)

Industrieel erfgoed langs de Zaan

Industrieel erfgoed langs de Zaan

De Zaanse woonambities

Milieuhinder en vastgoedcrisis overschaduwen herontwikkeling van de Zaan/IJ-oevers

De Zaanse woonambities

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Grotere vrije sector

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Woonlasten omhoog

Segregatie?

Doorstroming

SOEK: zelf levensloopbestendig woningcomplex bouwen

SOEK: zelf levensloopbestendig woningcomplex bouwen

Hoe gaat het toch met Akropolis?

Hoe gaat het toch met Akropolis?

De Keyzer: kleinschalige ouderenhuisvesting in groot complex

Met opening De Keyzer is het Czaar Peter-gebied een volwaardige woonservicebuurt

Kleinschalige ouderenhuisvesting in groot complex

Kwaliteit van leven

Trend: woongroepen voor allochtone ouderen

Klassieke woongroepen krijgen het juist lastiger door crisis en inkomensgrens

Trend: woongroepen voor allochtone ouderen

33.000-euroregel

Geen prioriteit

Migranten

Contraproductief maatwerk

Klikgesprek

Senioren zitten wel goed

Woningmarktpositie van Amsterdamse ouderen is opvallend sterk

Senioren zitten wel goed

In de buurt

Trappen lopen

Tien maatregelen voor middeninkomens

Tien maatregelen voor middeninkomens

1. KOOP: Meer corporatiewoningen verkopen

De Stelling: “Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens” - 5 reacties

De Stelling:

“Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens”

Johan Conijn: huurgrens omlaag, reguleringsgrens omhoog

FORUM Johan Conijn: verlaag huurprijsgrens en verhoog grens huurregulering

Meer flexibiliteit in beleid

Lagere huurprijsgrens

Hogere grens regulering

Gezin rukt op binnen de ring

Werkende ouders willen dicht bij hun werk wonen

Gezin rukt op binnen de ring

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Inkomensgrens corporatiewoningen noopt tot heroriëntatie

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Bouwen aan de Stad II

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte

Verder Bouwen aan de Stad