bouwsector

Ingangsdatum Nieuw Bouwbesluit blijft 1 april 2012

FvdM — Fri, 09 Dec 2011 11:20:28 +0100

Aanpassing moet de bouwregelgeving minder complex maken.

Zelfbouw komt op stoom

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:39:31 +0100

Eerste contingent nieuwe individuele zelfbouwkavels in Amsterdam vlotjes in optie uitgegeven

Zelfbouw komt op stoom

Er viel in de maand oktober nauwelijks aan te ontkomen: ook in Amsterdam kun je nu zelf je huis bouwen. In de hele stad stonden borden van de campagne ‘Wil je met me bouwen?’. Op vier locaties werden informatie-/kijkdagen gehouden om potentiële zelfbouwers te informeren. Op de ‘zelfbouwmarkt’ eind oktober gingen de meeste individuele kavels van de hand (in optie) en meldden velen zich aan voor een bouwgroep.

Voorstanders voor particulier opdrachtgeverschap hebben de wind in de rug nu projectontwikkelaars en corporaties hun ambities flink hebben moeten terugschroeven. Veel bouwterreinen liggen braak in afwachting van betere tijden.

lees verder

Nieuwbouw verschuift naar huur

FvdM — Fri, 14 Oct 2011 19:14:42 +0200

Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen steeg in eerste halfjaar met 9%. Vooral aandeel huurwoningen steeg.

lees verder

Landelijke Nieuwbouwdag op 24 september

FvdM — Mon, 12 Sep 2011 14:46:46 +0200

Groot aantal nieuwbouwprojecten open voor het publiek.

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:41:41 +0200

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Functiemenging, multifunctionaliteit en gevarieerde bedrijvigheid zijn belangrijk om de leefbaarheid en de levendigheid van buurten te vergroten. Maar de nieuwe Woningwet legt corporaties beperkingen op, waardoor het lastiger wordt een gewenste mix van wonen en werken, en commerciële en maatschappelijke functies te bewerkstelligen. Door de open einden aan de wet gebeurt er mogelijk ‘even niets’ op het gebied van multifunctioneel vastgoed.

Minder maatschappelijk vastgoed nodig?
De behoefte aan maatschappelijk vastgoed lijkt ondertussen in flink tempo af te nemen. Met dank aan de huidige bezuiningsgolf. Met name welzijnsorganisaties krimpen noodgedwongen in, zo blijkt uit een belrondje onder organisaties als Combiwel, DOCK en Centram. Het aantal buurthuizen in Amsterdam wordt minimaal gehalveerd, verwacht directeur Hans Zuiver van Combiwel, de grootste hoofdstedelijke welzijnsorganisatie. Daarmee wordt alleen al in stadsdeel Zuid 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed opgegeven. Ofschoon de bezuinigingen van stadsdelen nog niet helemaal duidelijk zijn, houden instellingen er rekening mee dat nog vele duizenden vierkante meters zullen volgen. De welzijnsorganisaties besluiten meer “samen te hokken”, zegt Nanko Horstmann van DOCK. “Daarmee wordt ook de versnippering tegengegaan.” De managers van de instellingen benadrukken ieder voor zich dat ze er niet zijn om ‘stenen overeind te houden’. Ook wordt toenadering gezocht met de zorgsector om kosten te drukken. Zo is Combiwel ingetrokken bij drie locaties van zorgverleners. Waarschijnlijk volgen meer van dit soort verhuisbewegingen. Zuiver: “Deze zorglocaties zijn vaak door corporaties ontwikkeld met het idee dat zorg eeuwig blijft bestaan. Maar de bezuinigingen op de AWBZ zijn net zo desastreus als die van de gemeente. Ook in de zorg komen er leegstaande vierkante meters.” Gelukkig hebben we nog Albert Heijn. Combiwel mag op drie plekken in de stad leegstaande ruimtes van de grootgrutter gebruiken, voor niets.

Neem de Javastraat in Amsterdam. Die was ooit flink verloederd, met vervallen panden en criminogene belwinkels. Sinds enkele jaren hebben stadsdeel en corporaties de handen ineengeslagen om de straat er weer bovenop te helpen. Onder meer met het opkopen en opknappen van panden. De winkelruimtes werden vervolgens tegen een schappelijke prijs verhuurd aan bijvoorbeeld een startende boekhandel, die wat variatie bracht in het winkelaanbod. Het is een werkwijze die zichtbaar vruchten afwerpt. Maar het is de vraag of zo’n aanpak straks nog mogelijk is.
Vorige maand werd de tekst bekend van de beoogde nieuwe Woningwet, waarin de marktregels van de Europese Unie zijn verwerkt. Zoals verwacht is erin vastgelegd dat corporaties een scheiding moeten maken tussen commercieel en niet-commercieel vastgoed. Winkelplinten onder woningen worden voortaan altijd als commercieel vastgoed beschouwd. Ze mogen niet met projectsubsidies, bijvoorbeeld in het kader van de wijkaanpak, of met leningen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gefinancierd. Het gevolg is dat een aanpak als in de Javastraat duurder wordt. “Als je dan als verhuurder geen commercieel tarief vraagt aan startende ondernemers of maatschappelijke organisaties, dan is het je eigen scheur in je broek”, aldus Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Kolstein heeft een inventarisatie gemaakt van de mogelijke gevolgen van de wet. “Verloederde plinten zullen eerder per pand dan bloksgewijs of met een hele straat worden aangepakt.”

Grijs gebied

Hoe strikt de scheiding van het commerciële en niet-commerciële vastgoed wordt gehanteerd, is nog onduidelijk. Details van de Herzieningswet moeten nog worden uitgewerkt in tientallen (!) Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Vastgoedadviseur Erwin Daalhuisen van Fakton hoopt met vele anderen dat de scheiding alleen boekhoudkundig van aard hoeft te zijn, en niet juridisch en/of economisch. “Dan kun je naar de aard van de huurder de bordjes verhangen en per saldo opmaken wat dat betekent voor de financiering. De corporaties blijven zo op het door de EU gewenste gelijke speelveld, maar ze houden flexibiliteit.”
Velen vrezen echter dat het etiket ‘commercieel’ of ‘niet-commercieel’ met superlijm aan het corporatievastgoed wordt gekit. Het bezit zou dan bij een andere bestemming moeten worden overgeheveld naar een ander bedrijfsonderdeel of zelfs een aparte onderneming. In het meest ongunstige scenario zou zelf overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Een omslachtige procedure die niet past bij deze tijd, meent Daalhuisen. “Vroeger was de scheiding tussen taken voor de overheid en die voor de markt scherper. Nu is er een groot grijs gebied, waar je geen hard onderscheid kunt maken.”

Wijkoverstijgend

Veel buurten zouden blij zijn met maatschappelijk vastgoed dat publiek trekt van buiten de wijk, zoals gebouw Het Sieraad in Amsterdam West. Maar ‘wijkoverstijgend vastgoed’ mag niet meer met WSW-borging, projectsubsidies of korting op de grondprijs worden ontwikkeld. “Een sporthal waar ook regionale wedstrijden worden gehouden, mogen corporaties niet met overheidssteun neerzetten. Een door de wijk gebruikte bijbehorende sportkantine wel”, zegt Kolstein. De investering van de corporatie moet in zo’n geval beperkt blijven tot de kantine. Ook hier geldt: de scheiding tussen wijkgericht en wijkoverstijgend moet nog verder worden uitgewerkt.
De nieuwe landelijke aanbestedingsplicht voor corporaties maakt het er ook niet simpeler op. Een corporatie kan straks voor een ingewikkelde klus niet zonder meer in zee gaan met een vertrouwde aannemer. Dit wringt met name nu partijen via ‘ketensamenwerking’ proberen efficiënter te werken en langdurige relaties op te bouwen. Maar het voor corporaties nog beroerder kunnen aanpakken: de dreiging van een verplichte Europese aanbesteding is uit het wetsvoorstel geschrapt.

Rem

Daalhuisen is ervan overtuigd dat de nieuwe regels een rem kunnen zetten op de ontwikkeling van multifunctioneel en maatschappelijk vastgoed. Corporaties zijn al terughoudender geworden, zo heeft hij gemerkt. Volgens Kolstein is er nog heel veel onduidelijk, bijvoorbeeld welk deel van het eigen vermogen corporaties mogen inzetten voor de zogenoemde niet-DAEB-investeringen (zie kader). “Die onduidelijkheid kan ertoe leiden dat er voorlopig niets gebeurt.”
De Tweede Kamer wil de nieuwe Woningwet nog voor het zomerreces in behandeling nemen. Kolstein vermoedt dat wet op zijn vroegst mogelijk pas op 1 januari 2013 van kracht zal worden.

DAEB: wat mag nog wel en wat niet?
Diensten van Algemeen Economisch Belang, oftewel DAEB. Twee jaar geleden had nog vrijwel niemand ervan gehoord, maar nu is het een sleutelbegrip bij de vaststelling of staatssteun geoorloofd is. DAEB of niet-DAEB is de vraag. Gaat het bij de te huisvesten instelling om een dienst van algemeen economisch belang? In vele Algemene Maatregelen van Bestuur moet nog worden vastgesteld in welk (DAEB-)vastgoed corporaties precies mogen investeren. Daarbij zal de afbakening worden gevolgd van de nu al geldende ‘Tijdelijke regeling’, die onder druk van de Europese Commissie is opgesteld. Hierin mogen corporaties volgens die regeling wél met staatssteun investeren: buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) scholen (basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met kinderopvang) buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra zorgsteunpunten centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk kleinschalige culturele activiteiten groenvoorzieningen parkeervoorzieningen behorend bij het vastgoed grond behorend bij het vastgoed Dit is voer voor bureaucraten. Met staatssteun investeren in middelbare scholen mag kennelijk, mits de school alleen de eigen wijk bedient. Maar de meeste middelbare scholen vervullen een stedelijke en zelfs regionale functie. Bij hoeveel leerlingen van elders ligt de grens? En waar ligt de scheidslijn tussen een commercieel ondernemerscentrum en een ‘centrum voor bevordering van bedrijvigheid’? Bij het zorgvastgoed bestaat discussie over de praktijk van huisarts en fysiotherapeut: zijn dat geen gewone ondernemers? Wat niet meer met staatsteun mag worden gefinancierd zijn voorzieningen met een commercieel karakter en gemengde projecten met zowel commerciële als maatschappelijke diensten. Financiering van onrendabele maatschappelijke voorzieningen door toevoeging van commerciële functies is dus uit den boze. Verder mogen voorzieningen met een wijkoverstijgende functies niet meer met WSW-borging worden ontwikkeld. Te denken valt aan ziekenhuizen, middelbare scholen en regionale sportvoorzieningen. Bronnen: WSW/KEI

Johan van der Tol

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

Gezin rukt op binnen de ring

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:21:35 +0100

Werkende ouders willen dicht bij hun werk wonen

Gezin rukt op binnen de ring

Nog altijd verhuizen veel Amsterdamse gezinnen naar randgemeenten, waar ze wel een betaalbaar huis met tuin kunnen vinden. Maar een groeiend aantal van deze dertigers met kinderen blijft het laatste decennium in de stad wonen, ook binnen de ring. Het stadsgezin is een blijvertje.

lees verder

Onrendabele top blijft stijgen

FvdM — Mon, 07 Mar 2011 21:03:48 +0100

Corporaties leggen in 2012 op elke gebouwde corporatiewoning rond de €80.000 toe.

lees verder

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:13:05 +0100

Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft zijn keerzijde

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Rochdale wint de NUL20 Gouden Bouwsteen. De corporatie heeft in 2010 de meeste woningen opgeleverd: 658 stuks, verspreid over Zuidoost, Nieuw-West en IJburg. Maar de hoge nieuwbouwproductie is dit jaar geen onverdeeld genoegen. Het merendeel van de opgeleverde woningen moet namelijk nog worden verkocht. Dat drukt zwaar op de financiële huishouding van de corporatie. Rochdale heeft tal van renovatie- en nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. Tijd om de bakens te verzetten.

“Tja, je moet je afvragen of je dit jaar blij moet zijn met deze prijs.” Bestuursvoorzitter René Grotendorst geeft direct bij de ontvangst richting aan het gesprek. De crisis. Waar eerdere winnaars de champagne ontkurkten, zou Rochdale eigenlijk liever wat minder woningen hebben opgeleverd. Grotendorst: “Je bent natuurlijk toch ook trots omdat je weet hoeveel van onze mensen hier hard aan gewerkt hebben om dit tot stand te brengen. Maar we hebben nu te maken met een groot aantal opleveringen bij een dalende vraag. Dat is de meest ongelukkige combinatie die je kunt bedenken. Het is ook het begin van onze heroriëntatie: ik vind dat we u lang genoeg hebben moeten vertellen wat ons probleem is: we moeten in 2011 ook weer vooruitkijken.”
Rochdale heeft 658 woningen opgeleverd in 2010, 37 procent sociale huur en 63 procent koop. Deze werden gerealiseerd in Nieuw-West, Zuidoost, op IJburg en een klein plukje studentenwoningen op de Zuidas. Het merendeel van de koopwoningen is nog niet verkocht. Grotendorst: “We hebben op dit moment 350 onverkochte nieuwbouwwoningen. Een klein deel daarvan moet nog worden opgeleverd en wellicht is er een staartje van 2009. Maar het overgrote deel is inderdaad in 2010 opgeleverd.”
Het zijn grotendeels projecten die nog in een ander tijdsgewricht zijn bedacht. Grotendorst: “De gekte die er was krijgen we, gelukkig ook maar, niet meer terug. Kopers konden wel heel makkelijk lenen. Maar de huidige collectieve terughoudendheid is niet volledig te verklaren door de veranderde omstandigheden. Zo slecht gaat het niet met de inkomenspositie van de meeste mensen. Het moet te maken hebben met gevoelens van onzekerheid over de toekomst: verandert de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekvoorwaarden, het inkomen? Daarbij is de uitgangspositie van veel mensen in de loop der jaren verbeterd; men kan dus even pas op de plaats maken. Maar los van de marktomstandigheden, willen we als woningcorporaties alleen nog in koopprojecten meedoen als dat noodzakelijk is voor de gewenste menging van woningbezit in de herstructureringwijken. We richten ons voortaan primair op onze doelgroep.”

Welke conclusies kun je trekken uit de huidige verkopen. Wat loopt wel, wat niet?
“Om maar met een open deur te beginnen. De locatie is natuurlijk de belangrijkste factor. Wij hebben veel opgeleverd in Zuidoost en Nieuw-West, stedelijke vernieuwingsgebieden. Dat zijn nog steeds lastige locaties, ook voor grondgebonden woningen.
Maar het blijft een conglomeraat van factoren. Voor de appartementen van het project NieuwZeeland (Nierkerkestraat) in Osdorp is bijvoorbeeld weer veel belangstelling. Maar wat we daar, en trouwens ook bij andere projecten, weer zagen: bijna de helft van de voorlopige koopcontracten leidt niet een definitieve koop. Bijna altijd vanwege de financiering.”
Van de drie grote locaties waar Rochdale dit jaar woningen opleverde, loopt IJburg relatief nog het beste. Grotendorst: “We hebben daar behoorlijk dure woningen. De verkoop daarvan loopt wel, maar veel langzamer dan eerder. Dat zien we over de gehele linie: er is wel vraag, maar het aanbod is momenteel veel groter dan het opnamevermogen.”
Rochdale heeft geconstateerd dat nieuwe appartementen rond 160.000 euro wel goed verkopen in Zuidoost. Grotendorst: “We hebben daar geen concessies gedaan aan de kwaliteit, anders hebben die complexen geen toekomstwaarde. Deze woningen zijn alleen kleiner, rond de 80 vierkante meter. We hebben jaren tegen elkaar gezegd dat we in Amsterdam geen kleine woningen moeten toevoegen, omdat er al zoveel staan, maar er is wel belangstelling voor. Bovendien staan er in Zuidoost zijn weer weinig kleine woningen, dus daar verbreden we het aanbod. Bovendien, je moet het in perspectief zien van de totale woningmarkt. Als we een paar jaar wat meer kleinere woningen bouwen, is dat natuurlijk geen ramp. Je praat over één of twee procent aanpassing van de voorraad.”

Hoe krijgt Rochdale bewoners voor zijn onverkochte woningen?
Grotendorst: “Het meest voor de hand liggend, is wat van de prijs af te halen. We zeggen allemaal dat we dat niet doen, maar doen het ondertussen toch. Dat kan natuurlijk ook op een manier zonder dat je de verkoopprijs verlaagt, zoals de woning opleveren met een duurdere keuken.
We zetten ook koopwoningen om naar huur. Als we inschatten dat bij een nieuwbouwcomplex het aanbod de vraag fors overtreft, doen we dat. Met de verwachting natuurlijk dat we na de eerste verhuur wel kunnen uitponden. Buiten de ring is verhuur zelden kostendekkend; daar ligt de marktprijs onder de kostprijs. In Zuidoost en Nieuw-West houdt het met maximaal 900 euro maandhuur wel op.
Ten derde kun je proberen woningen te verkopen aan een belegger. Het valt op dat de beleggingssector daar weer belangstelling voor krijgt. Pensioenfondsen hebben weer interesse in verhuur van vastgoed vanwege de zekerheden op lange termijn. We hebben net 58 nog te ontwikkelen laagbouwwoningen aan de Schepenlaan (De Banne, Noord, nvdr) verkocht aan Syntrus Achmea.”

Hoofdpijntopdrie

De komende jaren drukt de last van de nieuwbouwproductie zwaar op Rochdale. De woningcorporatie heeft tal van renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. De meest pijnlijke beslissing vindt Grotendorst het uitstel van de renovatie van flats aan de Boelelaan. “We zijn daar al jaren met de bewoners over in gesprek. De bewoners van het eerste blok zijn inmiddels bijna allemaal al uitgeplaatst. Stel je voor. Sommigen zitten nu al enige tijd in een wisselwoning en krijgen nu van ons de boodschap dat de renovatie zeker een paar jaar wordt uitgesteld. Vreselijk natuurlijk. Maar we kunnen niet anders.”
In de hoofdpijntopdrie staat ook de uitgestelde renovatie van woningen aan de Hasebroekstraat (Kinkerbuurt). Alle bewoners zijn uitgeplaatst en de panden volledig uitgebroken. Rochdale heeft recentelijk het herstel tot nader order uitgesteld. Op drie staat het veelbesproken uitstel van de aanpak van wijk Jeruzalem. Grotendorst: “Ook heel vervelend, omdat ook hier jaren is gediscussieerd over de meest wenselijke aanpak. Wederom erg vervelend voor bewoners, waarvan de uitplaatsing al is begonnen. Dat gaat wel door. Bewoners hebben zich erop ingesteld en het is begrijpelijk dat sommigen nu dan ook die stap willen maken. In de overbruggingsperiode verhuren we de woningen aan studenten. We beginnen op z’n vroegst in 2014.”
Grotendorst is blij dat het gecompliceerde nieuwbouwproject bij het Bezaanjachtplein in Noord wel is vlotgetrokken. Dat project is van groot belang voor de herstructurering van de Banne, vanwege de maatschappelijke voorzieningen, het nieuwe buurtwinkelcentrum en zorgwoningen. “Aan een dergelijk plan zullen we niet snel opnieuw beginnen. Veel te complex vanwege de vele betrokken partijen en de stapeling van functies, waaronder woningen, een parkeergarage, winkelcentrum, een wijkcentrum en een bibliotheek. Ook die les hebben we wel geleerd. Maar de belangrijkste les is toch wel dat we veel scherpere keuzes leren maken waar we nu wel en niet als woningcorporatie voor zijn. Er komt meer aandacht voor onze echte doelgroep, voor bestaand bezit, bestaande wijken en voor goed beheer. Projectontwikkeling is daar dienstbaar aan en niet langer een activiteit die op zich staat.”

Zie de Barometer voor de details over de woningproductie van de topdrie van de NUL20 Gouden Bouwsteen

IJDock: run op prijzige woningen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:08:46 +0100

IJDock: run op prijzige woningen

IJDock is het jongste eiland in het IJ. Deze maand is begonnen met de bouw van onder meer het nieuwe Amsterdamse Paleis van Justitie, nieuw kantoor met KLPD waterpolitie, een hotel, woningen, en commerciële ruimten.
Wonen met ruim uitzicht op het water van het IJ, op een steenworp afstand van het centraal station en met een eigen parkeerplaats. Zonder veel aandacht te geven aan het project is de inschrijving voor de 56 luxueuze woningen ruim overtekend, laat een woordvoerder van ontwikkelaar ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. weten. Tijdens de afgelopen editie van Sail konden geïnteresseerden zich spontaan inschrijven voor de appartementen die tussen de 445 duizend en
1,8 miljoen euro kosten. Voor die duurste optie krijgt de eigenaar een woning van bijna 300 vierkante meter. ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft vanwege de goede ligging en de hoge kwaliteit van de woningen niet getwijfeld of het project ondanks de crisis door zou moeten gaan. "Het is een prachtige plek om te wonen. De ruime woningen aan de IJ-kant hebben grote ramen die helemaal weggeklapt kunnen worden, dat geeft een extra direct contact met het IJ."
In de afgelopen jaren is het nieuwe eiland ontstaan door het slaan van damwanden. De bak waar de parkeergarage in komt is inmiddels gereed. Deze maand begint gelijktijdig de bouw van de het Paleis van Justitie, een hotel van Jan Bakers architecten met driehonderd kamers, de woontoren van Zeinstra en Van Gelderen die uit elf lagen bestaat en de nieuwbouw voor de Waterpolitie, die, net als pleziervaarders, een eigen haven krijgt. Op verschillende plekken in de plinten van de gebouwen komt ruimte voor winkels en horecagelegenheden. IJDock moet in 2013 gereed zijn.
Het nieuwe eiland wordt met een korte dam verbonden aan het vasteland en er komt een brug voor langzaam verkeer. Coördinerend architect Dick van Gameren kwam op het idee van een nieuw eiland omdat de ontwikkelaar het water een dominante rol wilde laten spelen. Bovendien past het in de traditie van eilanden in het Oostelijk en Westelijk Havengebied. Om de oude stad niet af te sluiten van het IJ, hebben zichtlijnen vanaf de Keizersgracht en het Bickerseiland een belangrijke rol gespeeld in de vormgeving van de gebouwen. Delen van de panden zijn rigoureus weggesneden. De bebouwing op het IJDock zal daardoor het gevoel geven van een grote drijvende ijsberg. [JZ]

“Trage herstructurering heeft hoge prijs”

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:41:57 +0100

Wethouder Paulus de Wilt: “Trage herstructurering heeft hoge prijs”

De totale herstructurering van de Westelijke Tuinsteden gaat veel meer tijd kosten. Paulus de Wilt, stadsdeelwethouder in Nieuw-West, neemt de corporaties niks kwalijk. Wel waarschuwt hij voor één ding: goedkoper wordt het er niet op. De Wilt schat dat de komende tien jaar honderd
miljoen euro extra nodig is voor versterking van de leefbaarheid en de verbetering van openbare
ruimte en maatschappelijk vastgoed.

Het overleg tussen corporaties, stadsdeel en gemeente over de toekomst van Nieuw-West is nog gaande. De Wilt heeft wel enig idee welke kant het opgaat. “Na de aankondiging van de opheffing van Far West en de afkondiging van een stadsbrede bouwstop dreigde het beeld te ontstaan dat er in ons stadsdeel niks meer gebeurt. Dat is verre van waar. Het programma voor de komende vier jaar omvat de bouw van 3600 woningen. Negenhonderd nieuwbouwwoningen per jaar. Dat is de helft van het oude programma, maar het zijn er nog steeds wel veel. Welke stad met 135.000 inwoners kent zo’n omvangrijk nieuwbouwprogramma? Bovendien is er ruimte voor renovatie van bestaand bezit. Ook willen we zo’n tweeduizend tijdelijke en permanente studentenwoningen realiseren,” aldus De Wilt.

Nieuwbouw

De nieuwbouw krijgt tot 2015 hoofdzakelijk gestalte in buurten waar de vernieuwing al langere tijd gaande is. ”Zodra de sloop begint, gaat een buurt eerst verder achteruit. De sfeer wordt naargeestig. Lege plekken of bouwhekken ontsieren straten. Er komen krakers. We willen voorkomen dat nog meer slooplocaties ontstaan. De corporaties concentreren zich daarom op de buurten waar de vernieuwing al gaande is. De plekken waar al is gesloopt of weldra de sloper komt, krijgen de hoogste prioriteit. Denk daarbij aan gebieden als Overtoomse Veld, Staalmanpleinbuurt, Delflandpleinbuurt, Reimerswaalbuurt, De Punt en Geuzenveld. “
Ruim driekwart van het vernieuwingsprogramma komt voor rekening van Ymere, Eigen Haard, de Alliantie en Stadgenoot. De drie participanten in Far West (Rochdale, De Key en Stadgenoot) realiseren nog zo’n achthonderd nieuwbouwwoningen. Die buurten zijn over vier jaar nog niet klaar. Daarom wordt er voor de periode 2015-2019 nagedacht over een tweede, meer flexibel en dynamisch bouwprogramma. De centrale stad koerst daarbij af op de bouw van nog eens 2400 nieuwbouwwoningen. De Wilt spreekt in dat verband over een lastige discussie met gemeente en corporaties. “Niemand kan voorspellen hoe de woningmarkt zich de komende jaren zal ontwikkelen. Het is raar daar nu al vaste afspraken over te willen maken. De tijd zal ons leren wanneer die woningen daadwerkelijk kunnen worden gebouwd.”

Geen valse verwachtingen

De Wilt benadrukt het belang van een realistisch bouwprogramma en het voorkomen van valse verwachtingen. “We moeten niet opnieuw overoptimistisch worden en een planning maken voor de bouw van 15.000 woningen binnen tien jaar. Voor de bewoners is het veel beter een realistisch aantal te hanteren.” De totale herstructurering van de Westelijke Tuinsteden vraagt nog zo’n tienduizend nieuwe woningen. Voor de laatste vierduizend worden niet voor 2019 nieuwbouwplannen gemaakt. Dat betreft hoofdzakelijk het overgrote deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt. Gebieden uit de oorspronkelijke derde bouwfase, waarvoor nu nog geen concrete vernieuwingsplannen zijn gemaakt.
Dat zijn ook de wijken waarover De Wilt zich de meeste zorgen maakt. “In die buurten ligt een enorme opgave. We kunnen niet tegen de huidige bewoners zeggen: we kijken de komende tien of vijftien jaar niet naar jullie om. De corporaties zullen daar hun woningvoorraad in een betere conditie moeten brengen. En er zijn stevige investeringen nodig in leefbaarheid, openbare ruimte en maatschappelijk vastgoed.”
Als daar niks gebeurt dan ontstaan er enorme problemen, zo luidt de voorspelling van De Wilt. Hij pleit voor omvangrijke programma’s om ‘sociaal sterke buurten’ te maken. De inspanningen moeten zich richten op versterking van de participatie, werkgelegenheid, veiligheid en onderwijs. Ook de openbare ruimte moet worden opgeknapt. Niet op de laatste plaats zijn er grote investeringen nodig in maatschappelijk vastgoed, zoals de bouw van nieuwe scholen en welzijnsvoorzieningen. ”Ik begrijp heel goed dat door de omstandigheden op de woningmarkt corporaties het bouwtempo moeten verlagen. Maar we moeten vervolgens niet denken dat de vernieuwing goedkoper wordt.”
Precieze berekeningen heeft het stadsdeelbestuur nog niet gemaakt, maar de wethouder denkt al gauw honderd miljoen euro extra nodig te hebben. Tien miljoen per jaar. Dat geld is er niet. Hij vreest dat het bedrag ook niet op tafel komt. In het jongste akkoord tussen gemeente, corporaties en de stadsdelen (Bouwen aan de Stad 2) is slechts 25 miljoen beschikbaar om de gevolgen van de vertraging te dempen. Dat geld moet ook nog eens tussen Nieuw-West en Noord worden verdeeld. “We zullen onze financiële problemen op een andere manier moeten oplossen. Dat kan door het voor stedelijke vernieuwing beschikbare geld op een andere manier te gebruiken. Door slimmer om te gaan met de reeds beschikbare middelen voor de openbare ruimte. Door opnieuw om steun te vragen bij gemeente en Rijk. En door corporaties nogmaals te vragen of zij iets voor deze buurten kunnen betekenen. Juist nu de polsstok korter wordt, zijn betere buurten ook in hun belang. De investeringsruimte van corporaties wordt immers sterk bepaald door succesvolle woningverkopen.”

Hoe moet het verder met Nieuw-West?

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:28:23 +0100

Hoe moet het verder met de herstructurering van Nieuw-West?

Wachten op betere tijden

Het tempo van de vernieuwing van Nieuw-West wordt voortaan bepaald door de opnamecapaciteit van de markt. Dat geldt voor Stadgenoot, Ymere en alle andere corporaties. Zij maken pas op de plaats tot de markt weer aantrekt. Met ingrijpende gevolgen. De gewenste herstructurering vraagt veel meer tijd. De hele operatie zal op zijn vroegst klaar zijn in 2025. De nieuwbouw zal goedkoper moeten worden.

Vele honderden nieuwe appartementen en grondgebonden woningen staan er in Nieuw-West te koop. Onverkoopbaar, vooralsnog. Stadgenoot bouwde op risico de Cuypershof. Volgens bestuursvoorzitter Gerard Anderiesen een bescheiden plan met mooie eengezinswoningen. Dergelijke woningen moeten rond de 280.000 euro opbrengen, maar er is nauwelijks belangstelling. ”De onverkoopbaarheid ligt echt niet aan het product. Er is veel aanbod en slechts een geringe vraag,“ aldus Anderiesen. Zeven jaar geleden werden corporaties ook geconfronteerd met stagnerende verkopen. Toen werd de conclusie getrokken dat het aanbod onvoldoende aansloot bij de vraag. Plannen voor appartementen zijn vervolgens omgezet naar grondgebonden woningen; meer huizen met een tuintje. Maar eerlijk gezegd ziet Anderiesen daar nu de oplossing niet: “We hebben sinds 2006 simpelweg veel meer woningen geproduceerd dan we in de huidige markt kunnen verkopen.”
Jan Voskamp, regiodirecteur Amsterdam-West van Ymere, herkent dat beeld maar al te goed. Tot december 2010 verkocht Ymere in Nieuw-West slechts 150 woningen. “Het is niet zo dat we niks verkopen, maar het gaat stukken langzamer. Wij zien voor nieuwbouw een absolute prijs van rond de 260.000 euro. Dat is wat mensen voor een eengezinswoning kunnen betalen. Duurdere woningen verkopen niet.” Kortgeleden heeft Ymere blok 2 in de Reimerswaalbuurt in de verkoop gedaan. Het is nog onduidelijk hoeveel koopcontracten er tot stand komen. Elders heeft Ymere wat meer succes.
In het gebied De Punt gaat de verkoop ondanks alles gestaag door. “Daar bouwen we in kleine aantallen goedkope eengezinswoningen voor starters. Blokjes van twee keer zeven woningen; simpele rijtjes met twee etages en een puntje. Blijkbaar is er een markt voor dergelijke eenvoudige ‘Bouwfonds-rijtjes’. Bovendien valt de buurt in de smaak. Groen. Ontspannen. Voormalige sociale huurwoningen verkopen daar eveneens goed.” Positief is Voskamp over het plan Laan van Spartaan. ”Vlak over de ringweg bouwen we een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen. Hippe tweeverdieners hebben trek in die buurt.” Maar er zijn ook gebieden waar de verkoop helemaal niet lukt. Zoals aan de Socrateshof in Geuzenveld. “Het tweede blok dat we daar wilden verkopen doet het helemaal niet. We hebben slechts zeven van de 28 woningen kunnen verkopen. Herontwikkeling moet deze woningen soberder en goedkoper maken.”

Strenge hypotheek-eisen

Bij Voskamp bestaat wel de indruk dat de ergste dip achter de rug is. “In vergelijking met een jaar geleden trekken verkoopbijeenkomsten meer kijkers. Aantoonbaar meer mensen vragen om informatie. Er gaan veel meer brochures de deur uit. Dat leidt tot meer opties, maar er zijn in vergelijking met het verleden ook veel meer ontbindingen. Mensen willen wel kopen, maar na een ernstig gesprek met de bank moet worden geconstateerd dat zij de hypotheek niet rond krijgen. Banken stellen tegenwoordig strengere eisen.”
Ymere blijft ondanks de moeilijke markt prioriteit geven aan de stedelijke herstructureringsgebieden, aldus Voskamp. In andere gebieden zal de corporatie minder activiteiten ontplooien. Kortgeleden nog is historisch bezit in Amstelveen verkocht aan Woongroep Holland. “Zo maken we geld vrij voor onze kerngebieden, maar onze inspanning is niet meer ongelimiteerd. Ook wij zullen de komende jaren minder investeren dan in de afgelopen tien jaar. De teruggang in productie is structureel, denken we. Maar we komen eerder gemaakte afspraken wel na. Zo hebben we kortgeleden nog besloten tot de bouw van het multifunctioneel centrum Slotermeer aan de Slotermeerlaan met onder meer plek voor een openbare bibliotheek, een ouder/kindcentrum en een activiteitencentrum. Op de bovenetage komen ruim veertig woningen speciaal voor ouderen. Het gebouw vraagt een investering van 19 miljoen. In deze tijd is zo’n zware investering geen gemakkelijke keuze.”
Beste jaren zijn voorbij
“Ik denk dat achteraf zal blijken dat de woningproductie van de afgelopen vijf jaar de mooiste jaren zijn geweest,” zegt Gerard Anderiesen. ”De komende jaren werken we aan kleinere bouwplannen. Woningen worden eenvoudiger en soberder. Plattegronden zullen krimpen met tien tot vijftien procent.” Voor de komende vier jaar denkt Stadgenoot onder meer aan investeringen in de Kolenkitbuurt, de Eendrachtsparkbuurt en de Dudokbuurt. “De Kolenkitbuurt heeft het echt nodig. Er ligt een prachtig plan, dat bovendien heel goed faseerbaar is. Eerder hebben we onze besluitvorming voor twee jaar opgeschort, maar ik heb de verwachting dat we daar samen met Rochdale, zij het veel langzamer, toch doorgaan. Ook de Eendrachtsparkbuurt staat hoog op de prioriteitenlijst. We weten nog niet hoe de opheffing van Far West precies uitpakt, maar ik verwacht dat we daar veel meer woningen krijgen. Vervolgens zullen we daar zoveel bouwen als de markt kan opnemen. Dat geldt ook voor de Dudokbuurt. De plannen voor de buurt worden gewijzigd. We handhaven alsnog het oorspronkelijk stratenplan, de Nolensstraat blijft gehandhaafd, maar een deel van de woningen is zo slecht dat sloop onvermijdelijk lijkt. Ook denken we na over de Borredammerbuurt. Niks doen is daar geen optie. De woningen hebben onvoldoende uitstraling, terwijl in de nabijheid sprake is van omvangrijke nieuwbouw. We weten alleen nu nog niet wat we gaan doen.” Daarbij geldt voor hem nadrukkelijk dat niet in al die buurten tegelijkertijd nieuwbouwwoningen kunnen worden aangeboden. “Dan lopen we onszelf te beconcurreren. Dat heeft geen zin,” aldus Anderiesen.

Basiskwaliteit

Bouwen in het opnametempo van de markt heeft voor andere wijken nog ingrijpender gevolgen. Zo worden de vernieuwingsplannen voor een groot deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt naar de verre toekomst geschoven. In ieder geval de komende tien jaar wordt er niet gebouwd of ingrijpend gerenoveerd, terwijl het onderhoud aan veel woningen al jaren karig is.
Anderiesen: “We waarborgen voor al onze woningen een bepaalde basiskwaliteit. In onze onderhoudsprogramma’s maken we daar geld voor vrij, maar we zullen in kleine woningen in Slotermeer Zuid geen enorme investeringen meer doen. Dat is kapitaalvernietiging. Voor die plekken denken we eerder aan de huisvesting van studenten. In Bouwen aan de Stad 2 hebben we de ruimte gekregen meer woningen te labelen. Voor tijdelijke maatregelen op gebied van leefbaarheid, openbare ruimte of voorzieningen is bovendien 25 miljoen beschikbaar. Maar voortijdig investeren in maatschappelijk vastgoed is wat ons betreft niet aan de orde. Onze prioriteit ligt bij woningbouwplannen. Als we al maatschappelijk vastgoed realiseren, dan moet dat passen bij de buurt. Ook moet een dergelijke ontwikkeling in principe kostendekkend zijn.“ Volgens hem kan het geen kwaad nog eens kritisch te kijken naar wat er echt nodig is. Als in een buurt geen sprake is van de bouw van gezinswoningen, is er wellicht ook minder behoefte aan een nieuwe school. Hij tekent daarbij aan dat van de voorgenomen 90.000 m2 aan maatschappelijk vastgoed voor Nieuw-West al tweederde deel is gerealiseerd.

Uitstel van de planvorming in bijvoorbeeld Slotermeer raakt ook Ymere. Jan Voskamp: “Wij hebben de afgelopen jaren al een groot deel van onze nieuwbouwplannen gerealiseerd. In gebieden als het Zuidwestkwadrant en de Geuzenbaan. Andere gebieden zijn gaande, maar we zouden ten behoeve van herhuisvesting in de Wildemanbuurt nog de voormalige Joke Smitschool slopen. Dat gebouw handhaven we nu langer als bedrijvencentrum. Met het stadsdeel zijn we in gesprek of we daar ook bepaalde welzijnsvoorzieningen, zoals een gezelligheidsvereniging van Turkse mannen, onderdak kunnen bieden. Hetzelfde geldt voor onze succesvolle broedplaats Garage Notweg. Die handhaven we voor tien of vijftien jaar. Dat feit is voor ons wel aanleiding om op de bovenverdieping te investeren in betere geluidsisolatie.”

Bert Pots

Bouwen aan de Stad II

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:16:13 +0100

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte

Verder Bouwen aan de Stad

Na maanden onderhandelen werden gemeente Amsterdam, stadsdelen, corporaties (AFWC) en de Huurdersvereniging het half december 2010 eens over Bouwen aan de Stad II. Daarmee ligt er weer een omvangrijk pakket financiële en volkshuisvestelijke afspraken voor de komende vier jaar. Dankzij het akkoord kan Amsterdam een opbrengst van 225 miljoen inboeken bij het Vereveningsfonds en krijgen corporaties meer en langer de ruimte om woningen te verkopen. Corporaties gaan extra investeren in energiebesparing. Het adagium van de ‘ongedeelde stad’ blijft overeind.

Poldertraditie
De Amsterdamse volkshuisvestingspartijen hebben een traditie opgebouwd om gedetailleerde convenanten met elkaar te sluiten. Het huidige akkoord Bouwen aan de Stad II is een ‘onderhandelaarsakkoord’, waarover de diverse achterbannen zich nog moesten/moeten uitspreken. Het akkoord heeft drie hoofdpijlers: een financieel kader rond de nieuwbouwproductie, regeling voor de verkoop van corporatiewoningen en de ‘aanbiedingsafspraak’. Dan zijn er afspraken, dan wel voornemens ten behoeve van specifieke doelgroepen. Zo worden per jaar 250 grote gezinnen die te krap wonen “geholpen om hun woonsituatie te verbeteren”. Daarnaast is “de ambitie uitgesproken” de komende vier jaar voor 9000 studenten en 2500 jongeren extra huisvesting te realiseren. Daartoe worden onder andere meer woningen gelabeld voor deze doelgroep en wordt de voorrangsregeling voor jongeren gekoppeld aan een tijdelijk contract, een variant op het ‘campuscontract’. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren, energiebesparende maatregelen (uitgedrukt in labelstappen), woningen voor middeninkomens, maatschappelijke opvang en GGZ.

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1994 (de ‘bruteringsoperatie’) maken gemeente en corporaties prestatieafspraken met elkaar. Eind 2010 liep het vorige akkoord Bouwen aan de Stad I af. Het was kortom weer de tijd voor een nieuw vierjarig akkoord. Deze keer schoven bij de onderhandelingen ook direct de Huurdersvereniging Amsterdam en de stadsdelen aan, partijen die vorige keer pas bij het opstellen van de ‘Beleidsovereenkomst’, een gedetailleerd vervolgdocument, om hun mening werd gevraagd. Het akkoord kreeg daardoor direct al een wat breder karakter, maar ook meer losse eindjes: ‘richtinggevende afspraken’ waarvan de details de komende maanden nog moeten worden geregeld.
In 2006 groeiden de bomen nog tot in de hemel. Gemeente en corporaties zagen er destijds geen been zich te committeren aan een woningproductie van 5000 per jaar, en flinke aantallen nieuwe doelgroepwoningen.
Hoe anders is de situatie najaar 2010. De woonsector is in vier jaar tijd dramatisch gewijzigd. De gemeente worstelt met een gat van 700 miljoen euro in het Vereveningsfonds waardoor de productie van bouwrijpe grond dreigt te stagneren; bij corporaties dreigen liquiditeitsproblemen. Maar de wederzijdse financiële problemen zorgden gezien de resultaten ook voor wederzijds begrip. Beide partijen hebben flink in elkaars richting bewogen.

Resultaten

Wat heeft het nieuwe akkoord opgeleverd?
Eerst maar het geld. De nieuwe afspraken verbeteren de balans van het Vereveningsfonds met 225 miljoen euro. Voor de buitenstaander ogen de afspraken wellicht over als boekhoudkundige hocus pocus, maar volgens wethouder Van Poelgeest is het akkoord een belangrijke stap om het fonds weer gezond te krijgen. Daartoe wordt flink geschoven tussen de twee ruimtelijke fondsen, het Stimuleringsfonds en het Vereveningsfonds. Zo gaat er voor elke sociale huurwoning die een corporatie bouwt een bedrag van 30.000 euro van het Stimuleringsfonds naar het Vereveningsfonds. De achterliggende idee: de goedkope grondprijs voor sociale huurwoningen blijft in stand, maar het verschil tussen deze sociale grondprijs en de marktprijs wordt grosso modo bijgeplust vanuit het Stimuleringsfonds.
De tweede extra inkomstenbron: corporaties storten voortaan voor elke verkochte sociale huurwoning een bedrag van 8500 euro (was 5300) in het Vereveningsfonds. Bovendien heeft de gemeente een plan B achter de hand: als de verkoop van corporatiewoningen tegenvalt (de laatste jaren het geval), dan treedt een garantieregeling in werking waardoor er automatisch geld uit het Stimuleringsfonds wordt overgeheveld naar het Vereveningsfonds.
De derde verbetering voor het fonds: de aanlegkosten van riolen vallen niet meer ten laste van het concrete nieuwbouwproject, maar worden betaald uit de gemeentelijke rioolbelasting, dus de facto omgeslagen over alle Amsterdammers. Dat maakt grondontwikkeling weer een stukje goedkoper.
Het geschuif tussen de fondsen betekent in de praktijk dat het geld van het Stimuleringsfonds veel explicieter wordt gebruikt om de bouw van individuele sociale huurwoningen mogelijk te maken. In het verleden werd het fonds ook ingezet om grote uitbreidingslocaties (IJburg) of vernieuwingsprojecten (Bijlmer) te financieren.

Cashflow

De financiële pijn bij corporaties zit momenteel vooral in de cashflow. De grote tekorten op de bouw van sociale huurwoningen worden niet meer gecompenseerd door verkoop van bestaand bezit (valt tegen) en van nieuwbouw (valt zwaar tegen). Corporaties worstelen met grote aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen. Daar kan de gemeente ook weinig aan doen. Wel verklaart wethouder Van Poelgeest zich bereid grondposities van corporaties over te nemen, “als dit ze kan helpen hun liquiditeit te verbeteren”. Corporaties kunnen bovendien uitstel krijgen van de betaling van de erfpachtafkoopsommen.
De verdienmogelijkheden van de corporaties nemen dankzij Bouwen aan de Stad II toe door uitbreiding en verlenging van de verkoopafspraken voor sociale huurwoningen (zie kader). De huidige splitsings- en verkoopafspraken worden verlengd tot 2020 (met een uitloop tot 2027) en verhoogd met 5000 extra woningen. Hoewel de verkopen de laatste jaren moeizaam gaan (in 2009 1214 woningen), biedt dit corporaties zicht op een gestage inkomstenstroom tot minimaal 2020. Het is daarom een belangrijk resultaat, aldus Stadgenoot-bestuurder en onderhandelaar Gerard Anderiesen.
Belangrijk voor de corporaties is bovendien dat de procedures voor en eisen rond verkoop sterk worden vereenvoudigd én dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd. Dit wordt nog flink slikken voor sommige stadsdelen, die tot op heden tot op buurtniveau bepaalden welke woningen corporaties wel en niet mochten verkopen. Onderhandelaar Egbert de Vries van stadsdeel Zuid beaamt dat de sturingsmogelijkheden van stadsdelen kleiner worden. Maar volgens hem zijn ook de stadsdelen gebaat bij minder administratieve rompslomp. “Iedereen zit op de koers van deregulering. De vergunningverlening wordt straks een stuk simpeler.”
Nog een financiële verlichting: corporaties krijgen vanuit het Stimuleringsfonds een bijdrage voor energiebesparende maatregelingen.
Meer algemeen lijkt een einde te komen aan een tijdperk waarin corporaties veelvuldig als suikeroom optraden. De tijd is voorbij dat corporaties grote sommen geld toelegden op de aanleg van parkeergarages en maatschappelijk vastgoed.

Verkoop sociale huurwoningen
Vanaf 1998 mogen corporaties sociale huurwoningen splitsen en verkopen om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. Dat was toen 17 procent. Ook particuliere eigenaren kregen toestemming om een deel van hun woningen uit het gereguleerde segment te splitsen en te verkopen. De idee was toen het aandeel eigen woningen – mede door nieuwbouwproductie - tot 35 procent te laten groeien in 2010. Dat is niet helemaal gelukt. We schommelen rond de dertig procent. De corporaties verkochten veel minder woningen dan toegestaan; de eerste jaren omdat sommige corporaties niet wilden verkopen en andere het verkoopproces niet onder de knie hadden; de laatste jaren vanwege de economische tegenwind. Daarbij formuleerden stadsdelen buurtquota en andere restricties die de verkoop belemmerden. Van het quotum van 28.600 woningen zijn er eind 2010 een kleine 16.000 verkocht. De corporaties krijgen nu tot 2020 (met een uitloop tot 2027) de ruimte om die resterende 12.000 woningen alsnog te verkopen. Het totale quotum bestaat nu uit 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant. Minstens zo belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het aantal sociale huurwoningen niet zakt onder de 47.000 woningen. Dat aantal is gebaseerd op dertig procent van de totale woningvoorraad per 1/1/2010. Maar omdat Overhoeks en de Houthaven nu worden toegevoegd aan marktgebied 1, zorgen nieuwe sociale huurwoningen in die gebieden ervoor dat er weer appartementen in Centrum en Zuid kunnen worden verkocht. Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende (bouwkundige) eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner; vanwege de vermindering van werkzaamheden moeten ook de leges omlaag.

‘Ongedeelde stad’

In het nieuwe akkoord klinkt de aloude mantra van de Amsterdamse volkshuisvesters – ‘ongedeelde stad’ - stevig door, al wordt het streven naar gedifferentieerde wijken veel minder gedetailleerd vastgepind. Zo blijft de 30-procentnorm voor het aandeel sociale woningbouw overeind, maar geldt die norm voor de stad als geheel en niet meer per project of per stadsdeel. De norm blijft ook van kracht voor ‘de grote woningbouwlocaties’ maar die worden niet meer met name genoemd.
In het vorige akkoord werd via zogeheten aanbiedingsafspraken verzekerd dat corporaties een minimaal aantal woningen beschikbaar stelden aan lagere inkomensgroepen. Deze afspraken moesten op de schop vanwege de nieuwe Europese richtlijn. Vanaf 2011 worden corporaties namelijk geacht per jaar negentig procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro (prijspeil 2011). De bestaande afspraken zijn min of meer omgerekend naar de Brusselse richtlijn. Dat heeft tot de volgende aanbiedingsafspraak geleid: vanaf 2011 worden per jaar ten minste 7500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 554,76 prijspeil 2011).

Nieuwe aanpak grote woningen
In Amsterdam is een chronisch tekort aan woningen voor grote gezinnen. Het is een terugkerend item in de beleidsafspraken. Vier jaar geleden werd vooral ingezet op de regeling ‘Van groot naar beter’ en de nieuwbouw van grote woningen. Dat heeft onvoldoende opgeleverd. De laatste drie jaar werden gemiddeld 468 grote woningen per jaar aan grote gezinnen aangeboden. Duidelijk is dat het de komende jaren niet van de nieuwbouwproductie moet komen. Concrete afspraken over aantallen te bouwen grote woningen ontbreken ditmaal. De corporatiesector sprak nog wel het voornemen uit om in ieder geval twintig procent van de sociale nieuwbouwproductie uit te voeren als grote woning met ten minste vijf kamers. Per grote woning krijgt een corporatie overigens de verdubbelde premie uit het Stimuleringsfonds. Een opvallend nieuw initiatief is dat corporaties als woningbemiddelaar voor deze groep actief worden. Ze gaan per jaar 250 te krap wonende gezinnen actief benaderen. Met deze gezinnen wordt gezocht naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Dat kan een andere woning zijn, maar wellicht kan er een zolder bijgetrokken of een ouder kind een kamer aangeboden worden. Het bestaande budget voor de regeling Van Groot naar Beter (verhuiskostenvergoeding, huurgewenning e.d., voor zo’n dertig woningen per jaar) blijft gehandhaafd.

Een breed scala aan gedetailleerde afspraken moet er verder borg voor staan dat brede lagen van de Amsterdammers goed en betaalbaar een huis kunnen huren of kopen. Of beter: dat de schaarste een beetje eerlijk wordt verdeeld. Specifieke doelstellingen of ‘ambities’ zijn er in het akkoord voor ouderen, grote gezinnen, jongeren en studenten en het middensegment. De stad streeft nog altijd naar 35 procent koopwoningen (nu 30%). Bouwen aan de Stad II voorziet ook in maatschappelijke opvang om huisuitzettingen te voorkomen (Vroeg eropaf). Er zijn driehonderd extra woningen beschikbaar voor de uitstroom van maatschappelijke opvang en GGZ. In de wijkaanpak gaan gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam door met het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid, bewonersparticipatie en sociale cohesie. De afspraken voor leegstand en tijdelijke verhuur zijn aangescherpt.

Middensegment

Voor huishoudens met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen is er in Amsterdam weinig aanbod. Met het invoeren van de Europese Beschikking vanaf 1 januari 2011 wordt het voor hen niet beter: met een inkomen net boven de 33.000 euro hebben zij geen recht meer op een corporatiewoning. Maar betaalbare koop- en huurwoningen (tussen 650 en 900 euro) zijn er voor hen ook nauwelijks. Gemeente en corporaties zien het als hun beider taak om meer middensegmentwoningen te creëren, zowel in de koop als de huur.
Hoe? Doorgaan met de verkoop van corporatiewoningen en inzetten op de nieuwe Koopgarant-regeling die koopwoningen voor een grotere groep bereikbaar maakt. Een nieuwe afspraak is dat corporaties binnen de ring (preciezer: marktgebied 1 en 2) 250 sociale huurwoningen mogen samenvoegen zonder dat er een woningonttrekkingsbijdrage wordt gevraagd; voorwaarde is wel dat de corporaties de huren onder de 930 euro houden. Voor 1 juli willen corporaties en gemeenten met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment.

Labelstappen

De gemeente wilde graag harde afspraken met de corporaties maken over energieverbeteringsprogramma’s. Dat is niet gelukt. Verder dan “het delen van ambities” is het niet gekomen. Wel is er een concrete maat geïntroduceerd waarmee prestaties op het gebied van energiebesparing voortaan worden afgerekend: de labelstap. De partijen “delen de basisambitie” 12.000 labelstappen per jaar te zetten. Er komt een subsidie van 2000 euro per labelstap tot het beschikbare bedrag van 33,1 miljoen (2011-2014) op is. Voorbeeld: een isolatieprogramma dat een huis van Energielabel E naar B brengt, levert drie labelstappen oftewel 6000 euro subsidie op.
Ook hier wordt nog dooronderhandeld. Partijen willen op 1 juli meer concrete afspraken hebben gemaakt over initiatiefrecht en instemmingsvereiste van bewoners, woonlastengaranties en het stimuleren van energiezuinig gedrag. Bij deze afspraken is een belangrijke rol weggelegd voor de Huurdersvereniging.

Van fonds naar fonds
Amsterdam heeft twee ruimtelijke fondsen. Het Vereveningfonds is opgericht om langjarige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het fonds heeft dankzij de grootschalige uitgifte van kantoorlocaties jarenlang als gemeentelijke flappentap dienst gedaan, maar dat is verleden tijd. Nadat het gros van de virtuele kantoorruimte uit alle plannen was geschrapt, resulteerde medio 2010 een boekhoudkundig tekort van 700 miljoen euro. Aan wethouder Van Poelgeest de taak dit tekort weg te werken door (onrendabele) plannen te schrappen of uit te stellen, nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen en het systematiek achter het fonds te moderniseren. Het akkoord Bouwen aan de Stad II levert Van Poelgeest 225 miljoen euro op. Een klein deel komt rechtstreeks bij de corporaties vandaan, maar een groter deel komt indirect uit dat andere ruimtelijke fonds, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat fonds wordt - tegenwoordig - grotendeels gevoed met erfpachtafdrachten van corporaties. Tot en met 2019 is er in dit erfpachtdeel 175 miljoen euro beschikbaar voor projecten in de sociale woningsector: de helft voor grondexploitatiesubsidies, de andere helft voor vastgoedsubsidies.

Fred van der Molen

Richting 2000 nieuwbouwwoningen

FvdM — Tue, 19 Oct 2010 18:47:02 +0200

Dit jaar worden er in Amsterdam in het gunstigste geval zo'n 2000 woningen in aanbouw genomen

'Meer hypotheek voor energiezuinige nieuwbouwwoning'

FvdM — Wed, 13 Oct 2010 16:56:20 +0200

Kopers van energiezuinige nieuwbouwwoningen moeten meer hypotheekruimte krijgen, vindt de NVB.

Oplevering eerste huurwoningen Overhoeks

FvdM — Mon, 20 Sep 2010 15:03:57 +0200

Ymere heeft het eerste gebouw met sociale huurwoningen, 56 in getal, opgeleverd op Overhoeks, het voormalige Shell-terrein

Heemschut waarschuwt tegen gevelreiniging

FvdM — Mon, 20 Sep 2010 14:54:44 +0200

Volgens Heemschut veroorzaakt gevelreiniging en vervanging van voegwerk vaak voor verminking van gevels.

Co-Green: klimaatneutraal én kostenneutraal bouwen

FvdM — Mon, 20 Sep 2010 14:38:47 +0200

Eigen Haard, ERA Contour, KOW en Oranje doorbreken met ketenpartnerschap de traditionele manier van werken in de bouwsector

Een probleem van 700 miljoen euro

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:09:22 +0200

Vereveningsfonds: flappentap van de gemeente Amsterdam raakt leeg

Een probleem van 700 miljoen euro

De crisis in de bouwsector woekert verder. In Amsterdam kondigde wethouder Van Poelgeest op 2 juli een complete ‘bouwstop’ – of liever projectenstop - af. Het zogeheten Vereveningsfonds zou namelijk Bij ongewijzigd beleid afstevenen op een tekort van 700 miljoen euro. Daarmee
komt alle planvorming op losse schroeven te staan.
Dezer weken komt wethouder Van Poelgeest waarschijnlijk met zijn Salomonsoordeel over elk project: doorgaan, stoppen of aanpassen.
Nu in NUL20: de achtergronden van het tekort.

Vereveningsfonds: 900 miljoen in kas en toch 700 miljoen te kort
Waarom heeft de gemeente een Vereveningsfonds? Amsterdam is sinds jaar en dag zelf actief op de grondmarkt. De gemeente verwerft actief gronden, ontwerpt hiervoor stedenbouwkundige plannen, bewerkt de grond, legt infrastructuur aan en geeft de bouwrijpe kavels in erfpacht uit aan projectontwikkelaars en particulieren. Met die gebiedsontwikkeling zijn grote investeringen gemoeid, die pas na vele jaren worden terugverdiend. Termijnen van twintig jaar zijn niet ongewoon. Het saldo van investeringen en opbrengsten fluctueert bovendien jaarlijks aanzienlijk. Dat was een reden om na de sanering van Publieke Werken en de verzelfstandiging het Grondbedrijf eind jaren zeventig de ruimtelijke investeringen en opbrengsten niet meer via de gemeentebegroting te laten lopen, maar in een apart administratief stelsel onder te brengen met als spil het Vereveningsfonds. Het gaf plannenmakers meer ruimte om te investeren. In 1982 was de nieuwe opzet operationeel. Hoe werkt dat fonds? Bij de start van een ruimtelijk plan wordt een grondexploitatie-begroting gemaakt. De te verwachten kosten en opbrengsten worden in de tijd uitgezet en teruggerekend naar één tijdstip. Dat bedrag, positief of negatief, wordt verwerkt in de jaarlijkse RAG-rapportage (RAG = Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden). Gedurende de uitvoering van het plan worden de werkelijke kosten en opbrengsten bijgehouden en verwerkt in het RAG-saldo. Wanneer een plan helemaal is afgerond, wordt het eindsaldo ingeboekt in het Vereveningsfonds: het totaal van alle in het verleden afgesloten plannen. De kas van het Vereveningsfonds is nu nog goed gevuld, want Amsterdam heeft in het verleden dankzij de uitbundige uitgifte van kantoorlocaties goed verdiend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Eind 2009 was de omvang van het fonds zo’n 900 miljoen euro. Het saldo van het fonds geldt als dekking voor de uitvoering van ruimtelijke plannen; ook alle planontwikkeling wordt er uit betaald. De winst blijft in principe gereserveerd voor de ruimtelijke sector, maar er is in het verleden aardig wat geld afgevloeid naar de algemene middelen. In de periode 1998 tot en met 2003 bijvoorbeeld al zo’n € 190 miljoen, waaronder bijvoorbeeld een bijdrage aan de bibliotheek. En voor de Zuidas geldt een apart regiem, buiten het Vereveningsfonds om. Omgekeerd was de waterkering ook niet absoluut. Voor de bouw van het Muziektheater is bijvoorbeeld geld uit de gemeentebegroting gebruikt. Er zijn nog enkele andere onderlinge geldstromen, maar grosso modo is het Vereveningsfonds een gesloten financieel systeem voor alle ruimtelijke plannen. Hoe komt de gemeente nu, ondanks die dikke spaarpot, aan een tekort van 700 miljoen euro? Volgens goed koopmansgebruik neemt de gemeente verliezen direct wanneer ze voorzienbaar zijn, terwijl winsten pas worden genomen wanneer ze gerealiseerd zijn. Inmiddels is duidelijk dat een groot deel van de plannen voor kantoorontwikkeling moet worden geschrapt. De gemeente heeft sinds 2006 een paar miljoen vierkante meter gepland kantooroppervlak weggestreept. Tegen de zomer was de laatste bijstelling (-345 miljoen euro). Voor de kantoren die nu nog op de rol staan is de vierkantemeterprijs flink naar beneden bijgesteld. Met het schrappen van de - op papier - lucratieve kantoorlocaties vervalt ook een deel van de plannen met een positieve opbrengst. Blijven over de woningbouwplannen; daar moet meestal geld bij. Met alle verwachte inkomsten en uitgaven van de totale huidige planvorming is het resultaat een tekort van 700 miljoen euro. Vandaar ‘de bouwstop’ of liever projectenstop. Minder plannen betekent minder kosten, betekent minder medewerkers. Of in ambtenarenproza: dat zal consequenties hebben voor de personele capaciteit.

“Het is niet zo dat de bouwvakkers van de steigers worden gehaald,” nuanceert Annius Hoornstra, adjunct-directeur Programma & Regie van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), de beeldvorming rond de ‘bouwstop’ die de gemeente begin juli aankondigde. “Alle bouwprojecten die in uitvoering zijn, worden afgemaakt. En ook projecten waarvan de start bouw in 2011 is voorzien, zullen wel starten. Tenminste voor zover het aan ons ligt. Maar verder staat inderdaad alles ter discussie.”
Een dezer weken volgt een lijst met projecten die wat de gemeente betreft wél groen licht krijgen. Dat zullen er fors minder zijn dan de huidige. Bij dat lijstje wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de prioriteiten van ontwikkelaars en corporaties. Want zij zijn de echte opdrachtgevers.
Van Poelgeests aankondiging is een schot voor de boeg richting corporaties, waarmee zware onderhandelingen zijn gestart om de prestatieafspraken van het akkoord ‘Bouwen aan de stad’ te verlengen. Ook is het een alarmsignaal richting Den Haag en een wake up call voor lokale politici en alle interne plannenmakers bij diensten en stadsdelen. “Een omvangrijk ambtelijk apparaat als dat van Amsterdam is moeilijk van zijn werkroutines af te brengen. Velen blijven doorgaan met het maken en uitwerken van plannen. Dat is ook de basis van het eigen bestaansrecht. Alleen na een oorverdovend signaal wordt de pen neergelegd,” zegt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw in zijn blog bij Ruimtevolk.
En natuurlijk is er de hoop dat Den Haag meeluistert. Al vanaf 2006 probeert Amsterdam het Rijk duidelijk te maken dat er rijksmiddelen nodig blijven om de stedelijke transformaties en bouwopgave te redden. De huidige oproep zal volgens De Zeeuw niet veel effect sorteren. “Het komende rechtse kabinet, met een forse eigen bezuinigingstaakstelling en weinig affiniteit met 'linkse' steden, gaat hier niet voor uitrukken.”
Hoornstra pleit toch in navolging van zijn politieke baas voor meer rijkssteun: “De realiteit is dat de rijkssteun alleen maar minder wordt. De geldstromen die er waren drogen op. Toch zijn de belangen van het Rijk groot. Neem de aanleg van IJburg II. Dat levert een enorme bijdrage aan de ruimtelijke doelstellingen van het Rijk. We zouden daar toch tot een vorm van financiële participatie moeten kunnen komen, met name om lange termijnrisico’s af te dekken? Het is al jaren mijn stokpaardje dat woningbouw het Rijk per saldo veel geld oplevert, zo’n 80.000 euro aan directe belastingen en btw per woning. Het gemiddelde tekort op de grondexploitatie voor een woning is 30.000 euro. Dat is toch een fantastische businesscase? Je stopt je geld in de stimulering van de economie.”
Het is de vraag of het nieuwe kabinet gevoelig is voor deze keynesiaanse logica. Er zijn al honderden miljoenen aan crisisgelden naar de sector gegaan om de bouwproductie op gang te houden. Maar misschien dat het dreigende spook van massawerkloosheid in de bouwsector helpt.

Schone lei

Hoe heet wordt de soep eigenlijk gegeten? Is er een wezenlijk verschil tussen deze ‘bouwstop’ en de prioriteitenlijstjes van de vorige ronde crisisbeleid. Toen werden er projecten geprioriteerd. Nu begint men met een schone lei en zet daar vervolgens de projecten op die mogen doorgaan. Het verschil tussen half vol en half leeg?
“Nee, stelt Annius Hoornstra nadrukkelijk. “Er is echt iets aan de hand. We zitten in een structuurwijziging. De bedachte opbrengst van het fonds smelt als sneeuw voor de zon. We hebben in het verleden te veel kantoren gebouwd in Amsterdam. Ook na de crisis herstelt de groei niet meer, mede door invloeden als het Nieuwe Werken. Daardoor zakt het aantal vierkante meters per werknemer van 28 naar pakweg 17. De kantoorontwikkeling kan de ruimtelijke ontwikkeling niet meer financieren. Nu niet, straks niet. Bij het huidige probleem van 700 miljoen euro staat gewoon alles ter discussie. ‘Alles’ wil zeggen álle ruimtelijke projecten én de systematiek van de financiering.”
Er is jaren geld uit het Vereveningsfonds naar de algemene middelen gegaan. Honderden miljoenen. Zou het in tijden van crisis ook eens andersom kunnen? Hans van Harten, directeur van de AFWC, verweet de gemeente eerder in NUL20 onzorgvuldig gedrag in het verleden. “De gemeente had zelf moeten reserveren voor moeilijke tijden. Men kon weten dat het met de kantorenmarkt een keer mis zou gaan. Corporaties zijn er niet om de gemeente te subsidiëren.” Volgens Van Harten kan de gemeente wel degelijk aan ‘andere knoppen’ draaien, zoals de erfpachtgelden, om het fonds te voeden.
Hoornstra: “Er lag vlak voor de verkiezingen een voorstel om andere geldstromen naar het fonds toe te leiden. Dat is van tafel geraakt. Het college heeft toen gezegd: voordat we tot dat soort besluiten overgaan, willen we eerst alles ter discussie stellen. Dat zijn we nu aan het doen.”
De vraag is of de systematiek van het fonds nog toekomstbestendig is. Van Poelgeest vindt van niet. “Het roer gaat om. (..) De huidige systematiek op basis waarvan investeringsbesluiten worden genomen voor investeringen in de grond en het ontwikkelen van de stad gaat ingrijpend gewijzigd worden”, stelt hij in zijn brief 2 juli aan de gemeenteraad.
Verliezen van langjarige projecten worden nu in één keer genomen. Er is bovendien een planningshorizon van wel twintig jaar. Hoornstra: “In het verleden was dat geen probleem: de perspectieven waren goed en de kasstroom was op orde. Lange termijnplanning wordt nu ingewikkelder. We hebben een doorrekening tot 2030. Daar kun je vraagtekens bij stellen. Er verandert zoveel tussentijds. Een procentje per jaar eraf of erbij leidt over twintig jaar tot enorme bedragen. De teneur is nu dat we andere vormen van dekking moeten zoeken voor investeringen. En zaken doen op basis van geld wat in kas zit en de termijn tussen investeren en uitgiftes verkleinen. Maar dat heeft ook nadelen. Een groot goed van de huidige aanpak is dat we langdurige verplichtingen kunnen aangaan en zo kwaliteit kunnen toevoegen aan de stad. Als de gemeente geen zand voor IJburg meer kan opspuiten, wie dan nog wel?”

Hoe verder?

Het OGA heeft in het voorjaar in de nota ‘Meer Ruimte Winnen’ al een aantal onorthodoxe maatregelen genoemd om de eigen financiële problemen te bestrijden. Het simpelste is minder bouwen, vooral minder sociale huurwoningen. Een makkelijke oplossing is ook de rekening door te schuiven naar andere organisaties, zoals Waternet (aanleg riolen) en de corporaties. Bijvoorbeeld door corporaties voortaan een marktconforme grondprijs te laten betalen. Maar zelfs Bouwe Olij, oud-woordvoerder grondzaken van de PvdA en altijd horzel in de pels van de Amsterdamse corporatiesector, ziet daar nu niets in. In 2006 ijverde hij nog daarvoor, maar nu vindt hij de financiële situatie bij de corporaties te penibel: “Ze piepen altijd natuurlijk, maar nu is er echt wat aan de hand.” Zelfs het dogma van de dertig procent sociale woningbouw wil Olij op dit moment ter discussie stellen. “Dat soort politieke afwegingen zal de gemeenteraad straks moeten maken. Ik zou alleen de 30-procentnorm handhaven voor de grote locaties en kritisch naar de kleinere projecten kijken.” Alleen de afkoopsommen bij verkoop van bestaande corporatiewoningen, kunnen wat Olij betreft wel omhoog: “Die 5300 euro die ze nu betalen is een schijntje.”
Ook Hoornstra, oud-corporatiedirecteur, weet dat de corporatiesector in zwaar weer is beland. “Toch moet er wat gebeuren. En corporaties hebben ongetwijfeld ook ideeën om hun ontwikkel- en verkoopperspectieven te verbeteren. We hebben een gemeenschappelijk belang dat er projecten doorgaan. De corporatie die een stap kan zetten, heeft straks meer kans dat zijn project het haalt. Dat geldt ook voor andere ontwikkelaars. We moeten zien hoever we elkaar kunnen naderen.”
Hans van Harten: “Gemeente en corporaties hebben afgesproken samen op te trekken in de zin dat de prioriteringslijstjes van alle partijen naast elkaar worden gelegd en dan wordt bezien wat wel of niet doorgaat. Daarbij hebben wij steeds gezegd voorrang te willen geven aan de herstructurering, zoals in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.” Van Harten wijst er op dat de stedelijke vernieuwingsprojecten niet financieel worden ondersteund vanuit het Vereveningsfonds, maar het Stimuleringsfonds.
Financieel het simpelste is de aanleg van IJburg II te schrappen. Dat scheelt het Vereveningsfonds direct een voorziening van ruim 400 miljoen euro. Maar ja, er zijn al vele miljoenen ingestopt en alle vergunningen zijn eindelijk binnen. Als IJburg op de rails blijft zal er zeer fors moeten worden geschrapt in alle planvorming.
Voor Hoornstra is het duidelijk dat er blijvend minder woningen gebouwd zullen kunnen worden: “Zo’n piek van 6000 zullen we niet gauw meer halen. De helft is nu al mooi. Tweederde van de huidige woningbouwprojecten heeft een exploitatietekort. De bouw van sociale huurwoningen kost niet alleen de corporaties maar ook de gemeente veel geld. Daar zullen we er dus minder van kunnen bouwen tenzij de corporaties een marktconforme grondprijs gaan betalen.”
Volgens Hoornstra verandert het speelveld: “De verhoudingen in de vastgoedsector veranderen. Kleinere ontwikkelaars zijn op dit moment succesvoller dan grote. Ook heel specifieke projecten, met een duidelijke profilering, hebben een grotere slagingskans. Ik hoop ook dat aannemers net als in de jaren dertig weer op eigen risico gaan bouwen. In zijn algemeenheid neemt de projectomvang af. Het levert ons per vierkante meter minder op, maar de kans op realisatie wordt wel groter. Ontwikkelaars krijgen grote projecten niet meer gefinancierd. Mijn droom is dat we weer het moment bereiken dat we kunnen zeggen: dat is een goed plan, dat voegt kwaliteit toe aan de stad. Dat gaan we doen.”

Mogelijke maatregelen
Minder plannen Al vanaf 2000 wordt gestreden tegen de ‘overmaat aan planvorming’ binnen de gemeente. De nu aangekondigde ‘bouwstop’ is de meest vergaande maatregel op dit terrein. Door te snoeien in de planvorming kunnen niet alleen miljoenen worden bezuinigd op proceskosten in het ambtelijk apparaat, maar ook op te verwachten exploitatieverliezen. Een dezer weken maakt wethouder Van Poelgeest bekend welke plannen wel verder worden ontwikkeld. Duidelijk is dat een aantal zwaar verliesgevende projecten moet worden geschrapt. Minder sociale huurwoningen Corporaties én gemeente leggen toe op de bouw van sociale huurwoningen. Corporaties tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning; de gemeente zo’n 30.000 euro. Minder bouwen is dus zowel voor corporaties als gemeente een makkelijke oplossing voor de financiële problemen. Het huidige beleid is dat dertig procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen bestaat. Dat percentage (tijdelijk) verlagen maakt gebiedsontwikkeling dus profijtelijker. Echter: omdat de markt voor koopwoningen ook onder druk staat is conversie naar meer koop en dure huur alleen haalbaar in gewilde wijken. Nadeel: het adagium van de ongedeelde stad krijgt een knauw. Marktconforme grondprijs sociale huurwoningen De grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen is vier jaar terug al flink omhoog gegaan, maar als de corporaties nu echt een marktconforme grondprijs voor alle nieuwbouw gaan betalen, zijn de problemen bij het Vereveningsfonds voor een deel opgelost. De vraag is echter in hoeverre daarmee het kind met het badwater wordt weggegooid. Want hoeveel woningen bouwen de corporaties dan nog? Ze leggen nu al enorme bedragen toe op de bouw van huurwoningen; daarbij zitten ze in de vernieuwingsgebieden met een oplopend aantal onverkochte nieuwbouwwoningen in hun maag. De rek is er kortom wel zo’n beetje uit. Tegen hogere kosten zullen meer verdienmogelijkheden moeten staan. Dat kan via een ander huurbeleid – hogere en locatiegebonden huren - maar daar gaat het Rijk over. De gemeente kan de corporaties toestaan nog meer huurwoningen te verkopen, maar dat biedt op korte termijn geen soelaas. Het lukt de corporaties al jaren niet hun verkoopquota te halen. Aanpassingen Stimuleringsfonds Amsterdam heeft naast het Vereveningsfonds nog een ruimtelijk fonds: het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat wordt gevoed met bepaalde erfpachtinkomsten en afkoopsommen bij de verkoop van corporatiewoningen. Het opheffen van dit fonds en het overhevelen van de reserves naar het Vereveningsfonds levert honderden miljoenen op. Maar ‘de vernieuwingsgebieden’, zoals Nieuw-West en Zuidoost, ontvangen juist financiële bijdragen uit dit fonds. Corporaties en gemeente hebben eerder uitgesproken dat het redden van de stedelijke vernieuwing prioriteit moet houden. Alleen stoppen met de objectsubsidies uit dit fonds – voor bijvoorbeeld grote woningen, studentenhuisvesting en andere doelgroepen – levert 65 miljoen op. Maar welke politieke partij wil dat voor zijn rekening nemen? Een andere suggestie is een verhoogde afdracht bij de verkoop van corporatiewoningen: van de huidige 5300 naar bijvoorbeeld 10.000 euro.

Fred van der Molen

‘Liever geen stadswarmte’

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:50:14 +0200

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale wijk staan

‘Liever geen stadswarmte’

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale woonwijk liggen. Als de ‘bouwstop’ van de centrale stad en de onderhandelingen met ontwikkelaars tenminste geen roet in het eten gooien. Projectleider Co Stor is optimistisch over de potentie van de wijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

“Je komt eigenlijk een half jaar te vroeg. We zijn nog volop in gesprek met de ontwikkelaars en de centrale stad over de invulling van onze duurzaamheidsambities.” Projectdirecteur Co Stor vindt het vervelend dat hij nog weinig kan vertellen over de manier waarop in de Houthaven de komende jaren een klimaatneutrale woonwijk gebouwd gaat worden. Iedereen is vol goede wil. Recentelijk is het project door Agentschap NL – het vroegere Senter Novem- zelfs tot ‘excellent gebied’ uitgeroepen vanwege de veelbelovende maatregelen op het vlak van energiebesparing en duurzaamheid. Maar op het stadhuis wordt - naast de gesprekken over een bouwstop voor bepaalde projecten - nog druk gerekend aan voorstellen om ontwikkelaars en corporaties gedeeltelijk tegemoet te komen in de extra kosten van duurzaam bouwen in de stad. Bovendien is het nog onduidelijk voor welke duurzame energiebronnen uiteindelijk wordt gekozen om de nieuwe gebouwen te verwarmen en te koelen. Wordt het collectieve stadswarmte of individuele warmtepompen met warmte-koudeopslag? Ook over het lokaal opwekken van groene stroom voor de voorzieningen in de openbare ruimte en gebouwgebonden elektriciteitsverbruik wordt nog volop gediscussieerd.

Eilanden met eigen sfeer

Wat er in de Houthavens uiteindelijk moet komen, is al wel in grote lijnen bekend: 1700 woningen, 70 woonboten en 50.000 vierkante meter aan voorzieningen als kantoren, scholen, een hotel en zorgfaciliteiten voor de beoogde woonservicewijk. Het gros van de huizen wordt gebouwd op eilanden, uitgegraven in het huidige terrein en aan de kop enkele tientallen meters verlengd. Ze krijgen allemaal hun eigen sfeer. Op de één pakhuisachtige blokken, op een ander vooral eengezinswoningen met voortuin. Waar het hele gebied autoluw zal worden, zullen delen van eilanden zelfs helemaal autovrij zijn. Parkeren kan grotendeels in garages onder de gebouwen; onder het meest westelijk gelegen Blok Nul komt nog een centrale parkeervoorziening voor bewoners.

Gebouwenstrook en tunnel weren geluid
Over de transformatie van de Houthaven tot een woonwijk wordt al bijna zestien jaar gepraat. In 1998 stelde de gemeente haar eerste bestemmingsplan op. Door verzet van enkele havenbedrijven die geluidklachten van toekomstige bewoners vreesden, sneuvelde het plan bij de Raad van State. Ook een tweede versie van het bestemmingsplan haalde de eindstreep niet. Daarna zijn de betrokken partijen zonder rechter met elkaar in gesprek geraakt. Onder leiding van toenmalig advocaat Eberhard van der Laan is een convenant afgesloten dat de bouw van de nieuwe woonwijk mogelijk maakte. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan houdt een langgerekte, zeven verdiepingen tellende gebouwenstrook - Blok Nul - de belangrijkste geluidhinder van de industrie tegen. Bovendien is aan de zuidkant een tunnel ingetekend naast de Spaarndammerdijk, die de geluidhinder van het doorgaande autoverkeer moet verminderen. Eerder leek het erop dat de tunnel ook nodig zou zijn om binnen de landelijke luchtkwaliteitsnormen te blijven. Maar door de bouw uit te smeren over negen jaar en vanuit het westen te beginnen blijft het project binnen de grenzen van de wet Milieubeheer.

De ‘eyecatcher’ van het gebied moet een bijna 90 meter hoog poortgebouw worden op de kop van de Pontsteiger. Dat bevat 250 luxueuze koopappartementen, publieke voorzieningen en een restaurant op 60 meter hoogte met spectaculair uitzicht over de stad en het IJ. Voor dit bijzondere gebouw sloot toenmalig stadsdeel Westerpark enkele jaren geleden een bouwenvelop-akkoord aan een samenwerkingsverband van De Principaal, Delta Forte, Ymere en Bouwfonds. Daarin is een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,5 afgesproken - minder zuinig dan in de recentere overeenkomst met de ontwikkelaars van Blok Nul. Maar indertijd lag er nog geen energievisie van het stadsdeel op tafel waarin van een 100 procent klimaatneutrale woonwijk wordt uitgegaan.
De ontwikkelaars van de Pontsteiger denken de afgesproken energieprestatie te kunnen bereiken door de woningen te voorzien van individuele warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. Ook worden de woningen extra goed geïsoleerd en krijgen ze vloerverwarming en een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Voor de installaties en verlichting in het gebouw zal ook gebruik worden gemaakt van duurzame energie, waarvoor de ontwikkelaars van de gemeente ruim een half miljoen euro subsidie hebben gekregen. Voorlopig houden de ontwikkelaars aan deze afspraken vast, hoewel woordvoerder Daan Jansen van De Principaal aangeeft dat het project vanwege de slechte woningmarktsituatie op dit moment “nader wordt bekeken”. “De financiële risico’s zijn te groot geworden om het project zoals het is afgesproken te kunnen realiseren. Maar we hebben nog steeds de intentie om er mee door te gaan.”

Wel of geen stadswarmte?

Bij Blok Nul ligt de keuze voor het milieuvriendelijk koelen en verwarmen van het gebouw nog open. Stadgenoot en projectontwikkelaar Synchroon willen in deze westelijke gebouwenstrook naast 9500 vierkante meter aan bedrijfsruimte 283 woningen ontwikkelen, waarvan 184 in de koop- en vrije huursector en 99 in de sociale huursector. Het stadsdeel ziet het liefst dat gebruik wordt gemaakt van stadswarmte in combinatie met koudeopslag. Maar duurzaamheidsexpert Patrick Tielkes van Stadgenoot voorziet de woningen en bedrijfsruimten - net als de ontwikkelaars op de Pontsteiger - liever van warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. “Het milieurendement van stadswarmte is niet om over naar huis te schrijven. Met de 4000 euro die een individuele aansluiting voor alleen warmte kost, kun je veel meer doen om CO2 te besparen.”
Tielkes zet ook zijn vraagtekens bij de totstandkoming van de tarieven voor stadswarmte. “Het is consumenten moeilijk uit te leggen dat die zijn gekoppeld aan de stijgende gas- en olieprijzen.” Stadswarmte frustreert ook de mogelijkheid voor ontwikkelaars om zelf een lokaal energiebedrijf op te richten en warmte en koude aan bewoners te leveren. “Dat is soms de enige manier om ontwikkelaars die onrendabel moeten investeren in dure milieutechnieken, iets te laten terugverdienen en ervoor te zorgen dat de baten niet alleen naar de gebruikers gaan.”

‘Windwokkels’ als icoon

Tielkes heeft minder moeite met het voorstel van het stadsdeel om in de Houthavens grootschalig zonnepanelen op daken te leggen en vier middelgrote ‘windwokkels’ te plaatsen. “In de stad is bijna geen locatie te vinden die zo geschikt is voor gebruik van windenergie als hier.” Andere ontwikkelaars van het gebied zetten juist vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van lokale stroomopwekking. Ook vragen sommigen zich af of 35 meter hoge windmolens wel passen in de beeldkwaliteit van de woonwijk. Voor projectdirecteur Co Stor is het een kwestie van perceptie. “Je kunt ze ook als een icoon van de milieuvriendelijke wijk beschouwen. Voor supervisor Sjoerd Soeters zijn ze in ieder geval geen taboe.”
Stor hoopt de discussie over alle duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval nog voor het einde van het jaar te kunnen afronden. Hij wil graag dit jaar nog beginnen met het aanplempen van grond om de toekomstige eilanden te kunnen verlengen. Ook is het ontwerp van de tunnel langs de Spaarndammerdijk bijna klaar om aanbesteed te worden. Maar voordat hij alles in gang kan zetten, moet ook hij wachten op witte rook uit het stadhuis. Stor wil en kan er niets over zeggen, maar blijft optimistisch over de realisering van de klimaatneutrale woonwijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

Jaco Boer

Nieuwbouw Waterlandplein uitgesteld

FvdM — Wed, 17 Mar 2010 15:34:11 +0100

De nieuwbouw van winkelcentrum Waterlandplein in Noord loopt weer vertraging op. Vanwege de economische crisis vinden de bouwers - woningcorporatie Ymere en ontwikkelaar AM Vastgoed, het niet verantwoord met de bouw van de winkels en de woningen te beginnen. Het nieuwe plein zou in totaal zes nieuwe woongebouwen krijgen, met ruim 300 woningen. Voor de ondernemers van het plein is dit 'een kleine ramp'. Zij zitten al sinds 2007 in noodgebouwen en moeten daar dus voorlopig blijven. Het uitstel van de bouwplannen heeft geen gevolgen voor de renovatie van de drie bestaande woongebouwen met sociale huurwoningen. AT5 interviewt stadsdeelvoorzitter Rob Post, een winkelier en Emile Spek van Ymere.

Auteurs 'Vastgoedfraude' bij Paul de Leeuw

FvdM — Wed, 17 Mar 2010 11:04:35 +0100

Paul de Leeuw sprak zondag 7 maart met de de journalisten Vasco van der Boon en Gerben van der Marel, auteurs van 'De vastgoedfraude'.

Op 13 november 2007 doen zeshonderd rechercheurs en dertig officieren van justitie op ruim vijftig adressen in Nederland invallen. Een strafrechtelijk onderzoek legt een wijdvertakt fraudenetwerk aan de top van het Nederlandse bedrijfsleven bloot. De verdachte projectontwikkelaars, pensioenfondsdirecteuren en vastgoedhandelaren konden jarenlang, met hulp van accountants, bankiers en notarissen, ongestoord tientallen miljoenen bij hun bedrijven wegsluizen, zo is de verdenking. Het voormalige Bouwfonds en Philips Pensioenfonds claimen een kwart miljard euro schade te lijden. In het najaar van 2009 begint het monsterproces.

Brussels akkoord over staatssteun verkleint kansen middeninkomens

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:37:33 +0100

Brussels akkoord over staatssteun corporaties verkleint kansen middeninkomens

Addertje onder het gras

De Nederlandse woonsector haalde half december opgelucht adem. Van Brussel mag de staat woningcorporaties financieel blijven ondersteunen. Corporaties kunnen doorgaan met het verzorgen van woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, met het verbeteren van de leefbaarheid en het bouwen van maatschappelijk vastgoed. Maar middeninkomens krijgen minder kans op een corporatiewoning.

Maatschappelijk vastgoed
Nog niet alle details van het akkoord zijn uitgewerkt, zoals de regels voor maatschappelijk vastgoed. Nu al mogen commerciële projecten, zoals koopwoningen, niet worden gefinancierd onder WSW-borging. Daarbij werd voor de ‘commerciële plint’ van woongebouwen een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering komt te vervallen, omdat commercieel vastgoed ook door marktpartijen kan worden gerealiseerd. Buurthuizen, scholen en dergelijke mogen nog steeds worden gefinancierd met WSW-borging, maar wat onder maatschappelijk vastgoed valt, is nu een afgebakend lijstje (zie NUL20.nl). Cultuurcentra en kerken – waarin corporaties incidenteel investeerden – staan daar niet op.

Medio december kwam een einde aan een jarenlange discussie met Brussel over de rol van de Nederlandse corporaties. De Europese mededingingsautoriteit vond de status aparte van deze ‘maatschappelijke ondernemers’ maar lastig. Was bij de nieuwbouwproductie bijvoorbeeld wel sprake van eerlijke concurrentie met commerciële ontwikkelaars? Belangrijkste struikelblok was de staatssteun. Die krijgen corporaties op verscheidene manieren: borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en toegang tot de Bank Nederlandse gemeenten (waardoor onder de marktrente kan worden geleend); korting op de grondprijs voor sociale woningbouw én reguliere project- en saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (zoals voor de wijkaanpak).
Nederland heeft Brussel van de maatschappelijke betekenis van het corporatiestelsel kunnen overtuigen. Woningcorporaties mogen grotendeels op de oude voet doorgaan: zorgen voor woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, investeren in wijkverbetering en bouwen van maatschappelijk vastgoed. Ook de directe projectsteun in het kader van de wijkenaanpak vindt genade in Brussel.
Maar in het akkoord zijn wel beperkingen gesteld, met consequenties voor Amsterdam. Allereerst heeft de Europese Commissie de doelgroep voor sociale huurwoningen nauwer afgebakend: de nieuwe inkomensgrens van 33.000 euro beperkt de toegang tot deze woningen voor middeninkomens. Ten tweede wordt nauwer omschreven in welk ‘maatschappelijk vastgoed’ corporaties mogen investeren.
Een consequentie van het nieuwe beleid is bovendien dat corporaties nog strakker hun maatschappelijke en commerciële activiteiten moeten scheiden. Dat leidt tot ingrijpende administratieve aanpassingen die al 1 april 2010 (was eerst zelfs 1 januari) moeten ingaan. “Vreemd, zeker als je bedenkt dat de Europese Commissie pas na jaren tot een uitspraak kwam,” vindt Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Wij bepleiten een overgangstermijn, zodat mensen met een iets hoger inkomen dan 33.000 euro die al jarenlang ingeschreven staan, nog de tijd krijgen om een woning te accepteren.”

Middeninkomens

Volgens de nieuwe staatssteunregels moet elke corporatie ten minste negentig procent van de huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens (€ 648) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro. Corporaties die onder die 90-procentsnorm blijven, moeten “te veel ontvangen staatssteun” terugbetalen.
De AFWC berekent dat de 90-procentsnorm tot dusver in Amsterdam niet wordt gehaald (84% in 2009, 85% in 2008) en in de Stadsregio nog minder (81% in 2009 en 2008). Met studentenwoningen en tijdelijke verhuringen meegerekend komt Amsterdam dichtbij de norm, maar blijft de regio daar enkele procenten onder steken.
De Federatie verwacht negatieve effecten, bijvoorbeeld voor het herplaatsen van stadsvernieuwingsurgenten. Gemiddeld verdient zo’n vier procent van hen te veel. En daarnaast zijn er nog beroepsgroepenregelingen (zorg, politie en onderwijs) en de medische en sociale urgentieregelingen die kunnen knellen met de inkomensnorm. Die tien procent is snel op.
Corporaties zullen meer woningen moeten toewijzen aan lagere inkomensgroepen. De dupe daarvan lijken vooral de lage middeninkomens, die weinig alternatieven hebben in de koopsector en vrije sectorhuur. Onhandig is bovendien dat de nieuwe inkomensnorm afwijkt van het huidige beleid, stelt Art Klandermans, afdelingsmanager wonen en stedelijke vernieuwing bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Amsterdam geeft huishoudens tot 38.000 euro voorrang in de sociale sector. “Al onze beleidsinstrumenten zijn daarop afgestemd.” In 2008 werd 7,5 procent van de nieuwe verhuringen gedaan aan inkomens tussen 33.000 en 38.000 euro.
Ten slotte leiden de Brusselse directieven tot extra administratieve lasten bij corporaties. Zij zullen gescheiden boekhoudingen moeten voeren en gemengde complexen met vrije sector en sociale huur moeten splitsen. Voor vrije sector huurwoningen zullen ze in de toekomst leningen op de vrije markt moeten afsluiten, naast de WSW-leningen.

Fred van der Molen

Werk in uitvoering: Van der Pekbuurt

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:31:29 +0100

Werk in uitvoering: de transformatie van een ‘prachtwijk’

Van der Pekbuurt

De Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord gaat op de schop. Er lopen al programma’s om deze Vogelaarwijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken. Hoe de fysieke vernieuwing gaat verlopen is nog onzeker. Dat hangt af van technisch onderzoek naar de staat van de woningen. Bewoners zijn niet gerust op de ontwikkelingen. Het bewonerscomité verdenkt corporatie Ymere er zelfs van de huidige bewoners moedwillig weg te jagen uit hun ‘prachtwijk’. Stedelijke vernieuwing in uitvoering.

Kinderrijke buurt, hoge werkloosheid
Volgens cijfers van O & S is de Van der Pekbuurt een kinderrijke wijk. De buurt heeft een hoog geboortecijfer. Per 1 januari 2009 telde de buurt 4.946 bewoners. Een vijfde deel had op dat moment een baan. Ongeveer de helft van de buurt is niet-westers allochtoon. De autochtonen in de buurt zijn in de minderheid: 1998 in totaal. De overige bewoners zijn westerse allochtonen. Bijna 1500 woningen worden verhuurd in de sociale sector. Slechts 150 zijn van eigenaar/bewoners en 160 woningen worden door particulieren verhuurd. De gemiddelde gebruiksoppervlakte per woning ligt tussen de 40 en de 70 vierkante meter.

De Van der Pekbuurt. Zo’n typische Noordbuurt met een dorpse uitstraling, karakteristieke laagbouw, tuintjes en rustieke pleintjes. Maar grootsteedse problematiek is er niet bepaald aan voorbijgegaan. In 2008 kreeg de buurt zelfs de twijfelachtige status van Vogelaarwijk. Er zijn diverse programma’s gestart om de wijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken.
Buurtregisseur Mario Hegger van bureau Klimopweg, sinds vier jaar actief in de buurt, is optimistisch over de ontwikkelingen. Drugspanden zijn met behulp van het Buurtveiligheidsteam opgerold, overlastgevende jongeren met succes aangepakt en de horeca houdt zich aan de regels. “Helemaal honderd procent krijg je een buurt met zo’n grote sociale problematiek niet. Het is echter vooral misgegaan omdat er jarenlang niet is ingegrepen, zowel op het gebied van veiligheid als fysiek. De negatieve spiraal is nu doorbroken en dat zie je terug in een flinke daling van criminaliteitscijfers en een hogere waardering van bewoners voor hun buurt. Ondanks die positieve tendens blijft het een aandachtsgebied.”
Jacob Nielen werd negen jaar geleden door Ymere aangesteld als sociaal wijkbeheerder. Hij komt – vaak in eerste instantie vanwege een technisch mankement – veel bij de bewoners over de vloer. Een van de grootste problemen waar hij tegenaan loopt is geluidsoverlast. “De meeste woningen zijn klein en supergehorig, veel mensen zitten door werkloosheid thuis en dan hoor je ook nog ieder geluid van je buren. Dat kan leiden tot grote ergernis. Vaak zijn problemen eenvoudig op te lossen door een klemmende voordeur te repareren of een ‘dansende’ wasmachine waterpas te zetten. Maar soms gaan de problemen verder en wordt er verwezen naar hulpverleningsinstanties. Die integrale aanpak werkt.”
Stadsdeel Noord en Ymere zijn een programma gestart om de buurt ook economisch aantrekkelijker te maken voor zittende en startende ondernemers. Zo kunnen startende ondernemers als tegemoetkoming in bijvoorbeeld verbouwingskosten, een investeringssubsidie krijgen van maximaal 40 duizend euro. Soms worden woningen die leeg komen, door Ymere omgezet naar kleinschalige bedrijfspanden voor starters.
Om de werkgelegenheid voor de bewoners te bevorderen, is een reïntegratieproject gestart en kunnen jongeren aan de slag in een leerwerkbedrijf dat wordt opgezet door stadsdeel Noord en Ymere. Ook zijn er projecten om schooluitval tegen te gaan en diverse culturele projecten om de buurt leefbaarder te maken. Tot nu toe is er ongeveer twee miljoen euro geïnvesteerd in de buurt.
Volgens Oktay Aslan, projectleider wijkaanpak Van der Pekbuurt van stadsdeel Noord en Ymere, wordt de Van der Pekbuurt door iedereen die ermee te maken krijgt gekoesterd. “Het is een wijk met potentie. De werkloosheidscijfers en schooluitval zijn nog steeds hoog, maar via de Kansenzoneregeling proberen we het tij ten goede te keren. Op het gebied van schoon en veilig scoort de buurt in elk geval al stukken beter dan bijvoorbeeld twee jaar geleden. Dat moeten we zien vast te houden.”

Fysieke aanpak

De woningen in de Van der Pekbuurt, ontworpen door de gelijknamige architect, zijn gebouwd tussen 1920 en 1930. Het woningbouwproject werd opgezet om de nood op de Amsterdamse woningmarkt te lenigen. De woningen waren eigendom van Woningbedrijf Amsterdam. Dit gemeentelijke bedrijf is inmiddels - diverse fusies later - opgegaan in Ymere.
De vernieuwingsoperatie van de Van der Pekbuurt maakt deel uit van de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam-Noord. In dit bredere kader moeten Van der Pekbuurt en Mosplein (zie kader) en het nabijgelegen chique Overhoeks geen gescheiden enclaves blijven. Vandaar ook dat Overhoeks geen apart winkelcentrum krijgt.

Mosveld wordt wijkwinkelcentrum
Het streven is om tegelijk met de vernieuwing van de Van der Pekbuurt het Mosveld te transformeren tot een wijkwinkelcentrum. Rond het Mosplein wordt ruim 7000 vierkante meter aan winkels en horeca gebouwd en 215 woningen in zowel de vrije- als de sociale sector. Ook een parkeergarage zit in de plannen. Dit plein – tot in de jaren zestig het thuisstadion van voetbalclub De Volewijckers en daarna marktplein - ligt op de kop van de Van der Pekstraat. Momenteel ligt het plein er wat armoedig bij. Dat blijft nog wel even, want pas eind 2011 start een vernieuwingsoperatie, in plaats van eind dit jaar zoals was gepland. Volgens een woordvoerder van stadsdeel Noord heeft de vertraging te maken met een negatief saldo van het stedelijke Vereveningsfonds waaruit grootschalige bouwplannen worden gefinancierd. Wel worden de twee al jaar geleden dichtgetimmerde panden van Albert Heijn aan de rand van het plein gesloopt. Het ontwikkelen van het wijkwinkelgebied is in handen van Multi Vastgoed. De woningen worden ontwikkeld door Delta Forte, een ontwikkelingsmaatschappij van woningcorporatie Rochdale.

In 2007 werd door Ymere in samenspraak met bewonerscomité Van der Pek een sociaal plan opgesteld voor de bewoners. Hierin was sprake van vrijwillige verhuizing van de reguliere huurders uit het door Ymere aangewezen onderzoeksgebied dat bestaat uit 367 woningen. Inmiddels zijn ruim tweehonderd woningen in dit gebied vrijgekomen. De bewoners zijn met een stadsvernieuwingsurgentie vertrokken naar elders. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd.
Twee woonblokken blijven leeg en worden binnenkort gestript om onderzoek te kunnen verrichten naar de technische staat. Afhankelijk van de uitkomst wordt een bouwplan gemaakt. Vanaf 2012 kan dan begonnen worden met de fysieke aanpak van de woningen in het onderzoeksgebied. De renovatie van de resterende 1100 woningen buiten het proefgebied staat vanaf 2015 op de agenda. Volgens Ymere gaat in de vernieuwingsperiode regulier klachtenonderhoud gewoon door. Behalve wanneer het klachten betreft waarvoor een ingrijpende aanpak nodig is.
Bewonerscomité Van der Pek (dat binnenkort opgaat in Huurdersvereniging Van der Pekbuurt) denkt er het zijne van. Buurtbewoner Bert: “De woningen hier zijn al jaren aan het verkrotten. Al in 1998 trok ik aan de bel omdat het voegwerk uit de muren viel en ik last had van doorslaand vocht in mijn woning. Daar is tot op de dag van vandaag niets aan gedaan. De laatste keer dat ik mijn beklag deed was in 2007. Toen kreeg ik te horen dat dat soort onderhoud vanwege de renovatieplannen dit niet meer gepleegd wordt. Dit is een van de vele voorbeelden die erop duiden dat er sprake is van achterstallig onderhoud op grote schaal.”

Bloksgewijs renoveren

De grootschalige aanpak van de wijk heeft volgens leden van het bewonerscomité veel te maken met de komst van Overhoeks. Bert: “Naar ons idee willen ze de huidige bewoners de buurt uit jagen door het aantal sociale huurwoningen te halveren en de huren in het algemeen fors te verhogen. Ymere heeft al een groot aantal mensen weten te verleiden die inmiddels zijn vertrokken met een stadsvernieuwingsurgentie. Ymere en het stadsdeel hebben hun mond vol over de noodzaak van sociale cohesie in de buurt. Die wordt zeker niet bevorderd door de oude bewoners de buurt uit te jagen en woningen langdurig leeg te laten staan of tijdelijk te verhuren aan mensen van buiten de wijk.” De mogelijkheid om stadsvernieuwingsurgentie aan te vragen stopt op verzoek van het bewonerscomité op 1 april om verdere leegloop van de buurt tegen te gaan.
Volgens het bewonerscomité houdt Ymere zich niet aan het sociaal plan uit 2007. Buurtbewoonster Anke: “Er is toen vastgelegd dat er pandsgewijs gerenoveerd zou worden in plaats van bloksgewijs. Een renovatie per pand is veel minder belastend voor de buurt en de bewoners en maakt het mogelijk dat bewoners die geen renovatie willen, niet hoeven te verhuizen. Een woonwensenonderzoek van zowel Ymere als van het bewonerscomité in 2007 liet zien dat driekwart van de bewoners voor die aanpak was. Nu is er toch gekozen voor een bloksgewijze aanpak. Overigens gaf ook ruim zeventig procent van de bewoners in het woonwensenonderzoek aan tevreden te zijn met hun woning en met de buurt en dus niet willen verhuizen. De afspraken uit het sociaal plan worden niet nagekomen terwijl drie jaar geleden al duidelijk werd dat er geen draagvlak onder bewoners is voor de werkwijze die Ymere nu voorstaat.”
Projectleider Aslan is van mening dat er wel goed overleg wordt gepleegd. “Van begin af aan zijn de bewoners bij het proces betrokken. We streven naar een gedeelde visie van bewoners, stadsdeel en Ymere. We willen deze kans zo goed mogelijk benutten. En hoewel alles nog afhangt van het technisch onderzoek gaat zowel het stadsdeel als Ymere niet uit van sloop. Ook Henny Timmerije, procesmanager Ymere, kan momenteel nog niets zeggen over de fysieke ingegrepen. Timmerije: “Het is een grootschalig project waarbij elke keuze die je maakt grote gevolgen kan hebben. Daarom wordt de procedure heel zorgvuldig gevolgd en wordt er eerst heel degelijk onderzoek gedaan naar de technische staat van de woningen. Er is nog geen zinnig woord te zeggen over de uitkomst. Het is jammer dat het bewonerscomité nu al zoveel wantrouwen heeft ten opzichte van het project. We blijven met elkaar in gesprek.”

Reprobouw?

Timmerije houdt alle opties open, ook eventuele sloop. “De focus ligt op dit moment op herstructurering. We streven naar renovatie of bijvoorbeeld reprobouw. Dat betekent sloop maar dan worden de woningen in dezelfde stijl herbouwd. En nogmaals, dat is afhankelijk van het technisch onderzoek. Maar bij alles wat we doen is het bewonerscomité voor ons een belangrijke gesprekspartner. Het is zeker niet de bedoeling de huidige bewoners de wijk uit te jagen. Integendeel. En het gaat natuurlijk niet alleen om stenen; Ymere investeert ook fors in het bevorderen van de leefbaarheid en de economische groei in de wijk.”
Een ander pijnpunt voor de bewoners is het feit dat Ymere geen garantie geeft voor terugkeer naar de eigen woning na de aanpak. Volgens Timmerije kan die garantie niet worden gegeven, omdat een aantal kleine woningen zal worden samengevoegd. Wel wordt de bewoners terugkeer naar de buurt gegarandeerd. Het bewonerscomité vreest echter een flinke huurverhoging na de aanpak van de buurt waardoor mensen met een laag inkomen niet terug kunnen keren.
Om meer zeggenschap te krijgen in het proces wordt binnenkort een huurdersvereniging opgericht. Er hebben zich inmiddels meer dan honderd buurtbewoners aangemeld als potentieel lid. Een ding staat voor de leden van het buurtcomité als een paal boven water: zij zullen er alles aan doen om ‘hun prachtwijk’ te behouden.

Janna van Veen

Woongroep Marokkaanse ouderen

admin — Tue, 16 Mar 2010 19:59:50 +0100

Veel migranten willen laatste jaren het liefst in eigen kring doorbrengen

Woongroep Marokkaanse ouderen

Eind februari opende Far West de eerste Marokkaanse ouderenwoongroep van Amsterdam. ‘Andalus’ is een cluster van negentien woningen voor 50-plussers in Slotervaart. Een feestje was op zijn plaats, want aan de realisatie gingen vijf jaar overleg en begeleiding vooraf. In twee talen.

Meer Etnische woongroepen voor ouderen in Amsterdam
Andalus is de eerste woongroep voor Marokkaanse ouderen in Amsterdam. Meerdere projecten voor andere etnische doelgroepen lopen momenteel, zoals een project voor Chinese ouderen in Zeeburg en voor Indische ouderen in Slotervaart. Eerder ontstonden speciale woonvoorzieningen - vaak wibo-woningen binnen grotere complexen - voor oudere Turken (Bos en Lommer), Hindoestanen (Zuidoost en Geuzenveld), Chinezen (Zuidoost) en Surinamers (De Baarsjes en Zuidoost). Iris Westerterp (Dienst Wonen, Zorg en Samenleving): “Voorheen liet de gemeente vorming van woongroepen over aan particulieren en ontwikkelaars, maar vragers en aanbieders vinden elkaar toch niet zo gemakkelijk. Daarom willen we een beeld krijgen van initiatieven en mogelijke knelpunten, maar dat heeft wat tijd nodig. Voorzieningen specifiek voor etnische groepen liggen vanwege de toewijzing volgens WoningNet wel enigszins gevoelig. We denken nog na hoe we daarmee om moeten gaan. Maar ouderenwoongroepen passen prima binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.”

Fatima Ouaziz (Amsterdams Steunpunt Wonen) was er vanaf het prille begin bij. “Met het Migranten Platform Westelijke Tuinsteden betrokken we bewoners bij de vernieuwing. Tijdens een voorlichtingsbijeenkomst diende zich toen het plan voor een woongroep van Marokkaanse ouderen aan.”
Maar het fenomeen ‘woongroep’ is de meeste Marokkanen onbekend. Ouaziz: “Het begon met een groepje vrouwen die ervoor kozen bij elkaar te wonen. De oude dag doorbrengen in Marokko was voor hen niet aan de orde. Later kwamen daar anderen bij. Eén wens was duidelijk: oud worden doe je het liefst met mensen met wie je dezelfde cultuur en gewoontes deelt. Om over de taal maar te zwijgen.”
Maar daarna heeft het nog vijf jaar geduurd voor iedereen wist wat het inhield om bij elkaar te wonen en voor elkaar en de gemeenschappelijke ontmoetingsruimte verantwoordelijk te zijn. “Je kunt geen vereniging oprichten voordat iedereen weet wat statuten zijn en wat je erin wilt zetten.”
Toch wist de initiatiefgroep zowel het stadsdeel als Far West enthousiast te maken. De corporatie huurde Ouaziz in als begeleider van de groep. Met een bus ging het vervolgens op excursie richting Den Haag, waar de eerste Nederlandse woongroep voor Marokkaanse ouderen tot stand kwam. Aansluitend volgden kadertrainingen en gesprekken over rolverdeling, statuten en omgangsvormen.
De woningen zijn weliswaar zelfstandig, maar het is de bedoeling dat de huurders elkaar bijstaan. Ouaziz: “Laatst was er een man uitgegleden. Een ander lid van de woongroep heeft hem toen geholpen en verzorgd. Daar draait het om.” Er is inmiddels al een wachtlijst. Voorwaarden voor toewijzing zijn: van Marokkaanse afkomst, ouder dan 50 en geen thuiswonende kinderen.
De bewonersgroep varieert in leeftijd van 47 tot 80 jaar. Slechts een gering aantal spreekt goed Nederlands. Het hele traject is in twee talen gegaan. “Dat kost tijd”, verzucht Ouaziz.
Het is de bedoeling dat de bewoners in de ontmoetingsruimte straks activiteiten voor ouderen uit de buurt gaan verzorgen. Ook hierbij wordt de groep ondersteund. Fatma Khottoul (procesmanager bij Far West): “Het is niet de bedoeling dat Andalus zich naar binnen keert, maar juist onderdeel van de gemeenschap is. Veel van hun kinderen wonen overigens in de directe omgeving.”

Woongroepen zijn weer in

Far West zal bij gebleken belangstelling meer van deze projecten opzetten. Ondertussen is het beheer van de woningen overgedragen aan collega Stadgenoot. Directeur Wonen Hester van Buren was bij de opening: “Wij merken dat de wens leeft om samen binnen hetzelfde complex te wonen, overigens voor allerlei soorten groepen. Ook voor de eerste generatie allochtonen geldt dat kinderen niet altijd tijd voor ze kunnen vinden. Dit is een manier om dreigende eenzaamheid tegen te gaan. Bovendien willen ze liever niet zoveel hulp van buitenaf, ze kunnen nu elkaar bijstaan.”
Goedkoop is het ontstaanstraject niet. In Oud-West was Stadgenoot eerder acht jaar bezig met een groep, tot het proces spaak liep. “Je hebt de gebruikelijke taalproblemen, maar mensen moeten daarnaast leren om bijvoorbeeld een plattegrond te lezen. Er is weleens onbegrip. ‘Geen thuiswonende kinderen’ is niet hetzelfde als ‘geen bezoek mogen ontvangen’. Er is steeds veel uit te leggen.”

Bas Donker van Heel

Draconische maatregelen op til

admin — Tue, 16 Mar 2010 19:44:06 +0100

Hans Gerson vs. Hans van Harten over sanering Vereveningsfonds

Draconische maatregelen op til

De economische crisis raakt het huishoudboekje van de gemeente. Drastische maatregelen zijn nodig om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Hans Gerson pleit na een wethouderschap van 337 dagen voor verandering en bezuinigingen, maar wil het nieuwe bestuur niet voor de voeten lopen met concrete voorstellen. AFWC-directeur Hans van Harten ziet echter geen ruimte voor het doorschuiven van de rekening naar de corporaties. Praktisch alle opties uit de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ hebben volgens hem enorme consequenties voor de Amsterdamse nieuwbouwproductie.

Meer ruimte winnen
Een ambtelijke werkgroep onder leiding van Jan Hagendoorn, directeur Ontwikkelingsbedrijf en Evelyn Lindeman, directeur Financiën, heeft in de nota ‘Meer ruimte winnen’ de maatregelen in beeld gebracht die het nieuwe bestuur kan overwegen om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Door negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt stevent het fonds af op een tekort van 316 miljoen euro in 2014. Terwijl een positieve stand van 50 miljoen noodzakelijk wordt geacht. Voor het wegwerken van het tekort stelt de ambtelijke werkgroep onder meer de steun van de gemeente Amsterdam aan de woningbouwcorporaties ter discussie. Het afschaffen van de speciale grondprijs voor sociale huurwoningen kan 250 miljoen in het laatje brengen. Het loslaten van de norm van dertig procent sociale nieuwbouw is eveneens lucratief. Het halveren van het percentage sociale nieuwbouw levert 120 miljoen euro op. Terug naar een percentage van 7,5 procent is goed voor een opbrengst van 250 miljoen. Ook kan de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting worden overwogen. Daarvan is de opbrengst berekend op 212 miljoen euro. En het ophogen van de extra afkoopsom bij verkoop van bestaande sociale huurwoningen kan de gemeente 200 miljoen opleveren.

Hans Gerson: “Zoek financiële ruimte op ander speelveld”

Hans Gerson heeft nooit een andere baas gehad dan de gemeente Amsterdam. Na een lange ambtelijke loopbaan - hij was onder meer tien jaar directeur van het Grondbedrijf en bijna even lang directeur Havenbedrijf - trad hij vorig jaar april onverwacht aan als wethouder Noord/Zuidlijn en Volkshuisvesting. “Ik heb er nooit aan gedacht wethouder te worden en was van plan het rustiger aan te doen. Toen ik werd gevraagd ging het zo snel, dat ik vooraf geen verwachtingen had. Een klein jaar later heb ik het gevoel dat ik de kennis die ik de afgelopen dertig jaar over de stad heb opgedaan, ten nutte heb kunnen maken. Kennelijk heb ik in mijn ambtelijke loopbaan steeds zo dicht bij het bestuur gestaan, dat deze rolwisseling me goed afgaat.”

Productieve samenwerking

De verdeling tussen enerzijds wonen en anderzijds de ruimtelijke sector – zoals na de verkiezingen van 2006 overeengekomen – is hem niet slecht bevallen. “Het hele college wil hetzelfde. De samenwerking met Maarten van Poelgeest was productief; twee weten meer dan één. Of het verstandig is altijd zo’n verdeling te maken, hangt echter af van de collegesamenstelling. PvdA en GroenLinks kijken op een vergelijkbare manier naar volkshuisvesting, maar die setting krijgen we waarschijnlijk niet terug. Peilingen wijzen op de komst van een coalitie van drie partijen. De afgelopen 35 jaar heb ik geleerd dat van tevoren weinig valt te zeggen over de portefeuilleverdeling. Dat hangt sterk af van het moment.”
Over de inspanningen van de corporaties is hij positief. “Gemeente en corporaties hebben in het verleden belangrijke afspraken gemaakt over de aanpak van de stad. De Parkstaddeal. De vernieuwing van Zuidoost. Het was indertijd een verstandige keuze om corporaties een rol te geven bij verbetering van de leefomgeving. Vanuit een heldere filosofie: partijen die belang hebben bij onroerend goed, hebben ook belang bij de woonomgeving. Dat is allemaal voor mijn tijd afgesproken, maar ik ben meer van de oude school. Bij mijn aantreden was ik verbaasd over wat ik aantrof. De corporatiedirecteur heet tegenwoordig voorzitter van de raad van bestuur. Toezichthouders staan op grote afstand. Het heeft me absoluut geen vreugde gedaan dat sommige van hen in de problemen zijn gekomen. Meer aandacht voor de kerntaken lijkt me verstandig.”

Minder slopen

Gemeente en corporaties gaan na de verkiezingen ongetwijfeld hun afspraken herijken. Gerson acht het denkbaar dat het tempo voor sloop/nieuwbouw omlaag gaat: “Meer aandacht voor de waarde van onze naoorlogse wijken kan geen kwaad. Denk aan de plannen voor de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost. Daar is een goed compromis gevonden tussen restauratie en sloop/nieuwbouw. Er blijven meer kleine woningen overeind staan, maar dat vind ik wel een gezonde ontwikkeling. De woningbezetting neemt almaar af. Het aantal beschikbare meters per persoon groeit. Dat vreet ruimte. Ik gun iedereen alles, maar maatschappelijk gezien is het goed om een beetje in te schikken.”
Niet op de laatste plaats moet de gemeente ingrijpend bezuinigen. Vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen heeft het college de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ naar de gemeenteraad gestuurd. In deze nota ligt de nadruk op mogelijke wijziging van de gemeentelijke subsidies voor sociale nieuwbouw. Er komen verschillende oplossingsrichtingen aan bod; van minder sociale nieuwbouw tot de introductie van marktconforme grondprijzen. Of de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Gerson wil niet specifiek ingaan op de inhoud. “De rapportage is een inventarisatie van mogelijke maatregelen. Al deze maatregelen hebben ook (nadelige) gevolgen. Het is aan het volgende bestuur om hier politieke keuzes in te maken. Het huidige college maakt nadrukkelijk geen keuze. Ik geef ook geen mening over de verschillende opties, maar we kunnen natuurlijk niet zomaar het volledige marktmechanisme op de woningvoorraad loslaten. Er is schaarste. Er willen meer mensen in de stad wonen, dan er ruimte is. Dat zou zonder overheidsbemoeienis kunnen leiden tot enorme prijsstijgingen. Links- of rechtsom moeten er voldoende betaalbare woningen zijn voor de primaire doelgroep,” aldus Gerson.

Wijziging speelveld

Een en ander zal volgens hem leiden tot wijziging van het speelveld. “We kunnen niet zeggen: corporaties moeten dit of dat meer betalen. En verder moet alles bij hetzelfde blijven. Corporaties hebben op dit moment te maken met veranderende marktomstandigheden. Geld verdienen gaat minder makkelijk. De verkoop van huurwoningen stagneert. Nieuwe projecten worden duurder. Het is ingewikkelder geworden financiering te vinden. En Brussel stelt nieuwe eisen aan staatssteun. Middengroepen komen daardoor in de problemen.”
Al die zaken bij elkaar vragen volgens Gerson dat de hele sector tegen het licht wordt gehouden. “Ook wij zien dat er zaken moeten veranderen. De woningmarkt zit op slot. Amsterdam heeft in G4-verband niet voor niks aangedrongen op meer ruimte voor een ander huurbeleid, zoals de introductie van Huur op Maat.” In het verleden heeft hij wel eens gepleit voor de terugkeer van het gemeentelijk woningbedrijf. Daar denkt hij nu genuanceerder over, maar hij houdt aarzelingen bij de schaalgrootte van menige corporatie. “De veranderingen die zij hebben ondergaan laten zich niet meer terugdraaien. Corporaties hebben ook een verhaal voor de schaalgrootte. De woningmarkt is een regionale aangelegenheid, maar het gemeentebestuur werkt lokaal. Juist door die schaalvergroting wordt de band tussen corporatie en gemeente minder hecht. Ook vind ik dat de zorg voor huurders en het woningbestand wel wat meer op de voorgrond mag komen.“

Hans van Harten: “Praktisch alle opties hebben enorme consequenties”

De gemeente kan de rekening van de economische crisis niet doorschuiven naar de corporaties. Daarover laat Hans van Harten geen onduidelijkheid bestaan. “Iedereen heeft door de economische crisis grote financiële problemen. Ook corporaties kennen krappe kasstromen. Het sterk verminderen of beëindigen van gemeentelijke steun is niet haalbaar. Dan komt de productie van nieuwbouw tot stilstand.”

Faire deal

Van Harten spreekt van een déjà-vugevoel. “Vier jaar geleden lag er de analyse dat het Vereveningsfonds door de toen heersende crisis zwaar in de min zou duiken. Toen ook werd er gedacht dat het geld wel bij de corporaties kon worden gehaald. Na stevige onderhandelingen hebben we een faire deal gesloten. Ik ben nog steeds positief over die afspraak: een wat hogere sociale grondprijs in ruil voor meer ruimte om woningen te verkopen.”
Aan de vooravond van nieuwe onderhandelingen met het nieuwe college verkeren de corporaties volgens hem helemaal niet in een positie om geld weg te geven. “We ondervinden zelf financiële problemen. Sociale nieuwbouw gaat gepaard met hoge onrendabele investeringen. Woningverkopen stagneren. Corporaties ondervinden daardoor grote problemen om hun investeringen voor elkaar te krijgen. Het doorschuiven van de rekening zal dus weinig opleveren. We kunnen dat niet betalen.”
Van Harten probeert de nota ‘Meer ruimte winnen’ te beschouwen als een technische exercitie. Ook al dragen de wethouders Asscher, Gerson en Van Poelgeest daarvoor de politieke verantwoordelijkheid - en openbaart zich een tegenstelling. PvdA en GroenLinks verlangen in de strijd om de gunst van de kiezer juist stevige inspanningen van de corporaties. “Formeel gaat het om opties, maar er doemen draconische maatregelen op. Met enorme consequenties voor de woningmarkt. We kunnen niet voor iedere nieuwe sociale huurwoning 30.000 euro extra voor de grond betalen. De afgelopen vijf jaar zijn de onrendabele investeringen al uit de bocht gevlogen. Het huurbeleid is slechts inflatievolgend. De bouwkosten zijn bijkans verdubbeld. Als we dan ook nog die hogere grondprijs zouden moeten betalen, dan is sociale nieuwbouw niet meer verantwoord. En komt de productie tot stilstand. Ergens houdt het op.”

Ongedeelde stad

Andere bezuinigingsvarianten zijn gekoppeld aan het verminderen van het aandeel sociale woningbouw van 30 procent naar 22,5, 15 of 7,5 procent. “Ook dat is makkelijker gezegd, dan gedaan. Ik kan me voorstellen dat het huidige percentage niet heilig is. Er is veel voor te zeggen om aan de Zuidas geen sociale huurwoningen te bouwen. Dat vraagt zulke enorme investeringen per woning, dat ik me een andere afweging kan voorstellen. Maar daar los je niet alle problemen mee op. Amsterdam wil ook topstad zijn. Amsterdam wil universiteiten en hogescholen optimaal faciliteren. Dat betekent dat een groot deel van het sociale programma bestaat uit de bouw van studentenwoningen. Daar moet dan stevig in worden gesneden. Bovendien hebben we voor de stedelijke vernieuwing in Nieuw-West, Noord en toch ook wel in Zuidoost dertig procent sociale nieuwbouw nodig. Misschien op bepaalde locaties zelfs meer. Niet op de laatste plaats streeft de gemeente op uitleglocaties naar de bouw van gedifferentieerde wijken. Als we het principe van de ongedeelde stad overeind willen houden, dan kunnen we op IJburg of langs de IJ-oevers niet te veel concessies doen. Of gaan twintig jaar oude principes overboord? Bovendien. Al die extra marktwoningen krijg je niet aan de man.”
Ander heikel punt betreft de mogelijke opheffing van het gezamenlijk beheerde Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. “Daar hebben we ernstige bezwaren tegen. Dat fonds is het resultaat van complexe onderhandelingen eind jaren negentig. Die middelen zijn bestemd voor investeringen in naoorlogse gebieden. Deze afspraken kunnen niet zomaar worden doorkruist. Gebeurt dat wel, dan komen wij met elkaar in conflict en raken de onderlinge verhoudingen zwaar verstoord. Dan kunnen we de stedelijke vernieuwing wel vergeten. We moeten door met elkaar.”
Verschillende kwesties vragen volgens hem nog om een oplossing. Zo zorgen de afspraken van het kabinet met Brussel over staatssteun voor complicaties. De toegang tot corporatiewoningen voor middeninkomens wordt minder, terwijl het aanbod aan vrije sector huurwoningen beneden een huur van 1000 euro is in Amsterdam nog altijd zeer beperkt is. En koopwoningen zijn voor grote groepen Amsterdammers te duur.

Afstoten gebouwen

Van Harten ziet wel andere mogelijkheden om de gemeente aan meer geld te helpen. Het erfpachtstelsel kan voor delen van de stad worden losgelaten. Bijvoorbeeld buiten de Ring. “IJburg concurreert met nieuwe woonwijken in de Haarlemmermeer, Zaanstad of Almere. Waarom mogen de inwoners van IJburg niet op eigen grond wonen? Er zullen mensen zijn die dat graag willen. En ook kunnen betalen.” Verder kan de gemeente denken aan het afstoten van gebouwen. Dat levert direct een behoorlijke hoeveelheid geld op. Het aandeel in Schiphol kan te gelde worden gemaakt. En bepaalde lasten kunnen omhoog. Denk aan de aanleg van de eerste riolering ten laste van het rioolrecht. Of verhoging van de kosten van een parkeervergunning.
Niet op de laatste plaats bepleit Van Harten een andere omgang met het Vereveningsfonds. “In goede tijden vloeit er wel eens geld van de vastgoedmarkt naar de algemene middelen. Wellicht is het beter in goede tijden dat niet te doen en meer te sparen.” Ook vindt hij dat de reguliere erfpachtinkomsten volledig in het Vereveningsfonds moeten gaan, zodat een buffer kan worden opgebouwd.

Bert Pots

Minder sociale huurwoningen bouwen?

FvdM — Fri, 19 Feb 2010 14:20:34 +0100

Volgens Property.nl overweegt Amsterdam de bouw van sociale huurwoningen te halveren.

Omzet in bouwsector blijft dalen

FvdM — Thu, 04 Feb 2010 12:16:18 +0100

De omzetten in de bouwsector zijn voor het vierde kwartaal op rij gedaald. Er is weinig hoop op spoedig herstel.