Van masterplan naar spelregels

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:13:00 +0100

Stadsdeel Oost wacht bij Cruquiusgebied initiatieven van marktpartijen af

Van masterplan naar spelregels

Het industriële Cruquiusgebied moet transformeren tot een plek waar wonen en werken samengaan. Maar het geld ontbreekt om dat op dezelfde manier aan te pakken als eerder bij de overige eilanden van het Oostelijk Havengebied. Het stadsdeel concludeert dan ook dat de tijd van de grote masterplannen voorbij is. Sterker nog: het beleidskader voor het Cruquiusgebied beperkt zich tot een A4-tje met spelregels. Voor die zaken die ‘echt belangrijk’ zijn. Verder is het wachten op initiatieven van marktpartijen.

De spelregels voor het Cruquiusgebied

De ontwikkeling van Spelregels en de Spelregelkaart is de eerste stap in de transformatie van het Cruquiusgebied.

lees verder

De studio is hot

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:08:54 +0100

Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot

Klein en betaalbaar lijken een succesformule voor de Amsterdamse koop- én huurmarkt in crisistijd. Starters staan in de rij voor een koopstudio in Bos en Lommer. En dankzij de Donner-punten is het ook mogelijk geworden om kleine huurwoningen in de vrije sector te bouwen. De financiering blijft een probleem. Corporaties en beleggers verlangen een lagere grondprijs voor woningen met huren onder de 900 euro. Voor nieuwbouw is volgens hen nog altijd geen businesscase.

Van de veelbesproken kopersstaking op de woningmarkt was half december in het voormalige GAK-gebouw in Bos en Lommer weinig te merken. Ontwikkelaar AM en corporatie Stadgenoot vierden er de start van de verbouwing van de kantoorkolos tot koopstudio’s en -appartementen voor starters.

lees verder

Groei eigenwoningbezit stagneert

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:54:30 +0100

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Was getekend: Hugo Priemus.

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken.

lees verder

Bouwproductie loopt verder terug

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:45:22 +0100

Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

Bouwproductie loopt verder terug

Sinds de piekjaren in 2006 en 2007 loopt de bouwproductie in Amsterdam terug. In 2011 werden nog 3071 woningen opgeleverd, maar daarmee is het dal niet bereikt. De sterk dalende startbouwcijfers van de laatste jaren werpen hun schaduw vooruit. In 2011 werden slechts 2044 woningen in aanbouw genomen, waarvan meer dan de helft bestaat uit studentenwoningen. De druk op de woningmarkt zal verder toenemen.

lees verder

Regionale afstemming woningbouw nodig

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:56:48 +0100

Regionale afstemming woningbouw nodig

Amsterdam kent de laatste jaren de snelste bevolkingsgroei sinds de oorlog, terwijl de nieuwbouwproductie tot een historisch dieptepunt terugviel. Wat je noemt een paradox.

Stedelijke agglomeraties groeien, landelijke regio’s krimpen. Deze ontwikkeling doet zich wereldwijd voor. Als de woningproductie in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) langdurig achterblijft bij de behoefte, dan is dat niet alleen een enorm probleem voor een groeiend leger woningzoekenden. Het vormt ook een economisch risico voor de stadsregio. Als de Amsterdamse regio talentvolle mensen geen huisvesting meer kan bieden, zal de groeiende kenniseconomie eerder stagneren.

lees verder

Berlijnse Baugruppen

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:36:12 +0100

Het succes van zelfbouw op zijn Duits

Berlijnse Baugruppen

In de aanloop naar de Amsterdamse zelfbouwcampagne waren wethouder Maarten van Poelgeest en de top van het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf op bezoek bij enkele Baugruppen in Berlijn. Daar bouwen bewonersgroepen voor relatief lage bedragen hun eigen appartementencomplex en investeren ze hun uitgespaarde euro’s in duurzame en gemeenschappelijke voorzieningen. Inmiddels zijn deze bouwcollectieven verantwoordelijk voor de helft van de jaarlijkse nieuwbouwproductie in de stad.

lees verder

Nieuwbouw verschuift naar huur

FvdM — Fri, 14 Oct 2011 19:14:42 +0200

Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen steeg in eerste halfjaar met 9%. Vooral aandeel huurwoningen steeg.

lees verder

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:50:57 +0200

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de schop. Het college heeft begin juli een voorstel naar de raad gestuurd waarin de overheidsbemoeienis flink wordt beperkt. De reikwijdte van de huisvestingsvergunning voor goedkope huurwoningen wordt sterk verkleind. Ook schrapt de wethouder in het aantal urgentiecategorieën en op handhavingscapaciteit. Ten slotte komt er een nieuw verdeelmodel met onder andere ruimte voor loting, spoedzoekers en kwaliteitzoekers.

lees verder

“Minder investeren of meer verkopen”

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:54:53 +0200

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

De investeringen van corporaties in huurwoningen zullen de komende jaren flink afnemen, zo vreest het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het somberste geval daalt de nieuwbouwproductie met veertig procent. Er is één redmiddel: veel meer verkopen. Na een tijdperk van schaalvergroting is de kans groot dat de omvang van corporaties gaat krimpen.

Ontwikkeling corporatie-investeringen. Vanaf 2009 zijn de investeringen flink teruggeschroefd.

Gerealiseerde en geprognosticeerde corporatie-investeringen.

Volgens de WSW-trendrapportage 2011 bouwden corporaties vorig jaar landelijk 29.000 nieuwe huurwoningen; zeven procent minder dan een jaar eerder. Tot 2016 denken zij zelf in heel Nederland nog 32.400 woningen per jaar te bouwen, maar het WSW acht deze schatting veel te optimistisch.
“Bij ons bestaat zorg over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Nu nog is de rente historisch laag. Maar als de rente stijgt – die kans is niet onaanzienlijk – dan krimpen de vrije kasstromen. Bovendien wil het Rijk vanaf 2014 een jaarlijkse heffing van 650 miljoen euro voor de huurtoeslag opleggen (in de Amsterdam Metropool wordt gerekend op een jaarlijkse heffing van circa. 60 miljoen euro – red.). Als beide effecten zich voordoen, dan ontkomen corporaties niet aan ingrijpende keuzes. Dan komt het aan op stuurmanskunst: minder investeren of meer verkopen,” zo verklaart mr. Erik Terheggen, lid van de directieraad van het WSW.

Krimpscenario

Het Waarborgfonds heeft de mogelijke gevolgen van stijgende rente, huurtoeslagheffing en afnemende woningverkopen in verschillende scenario’s uitgewerkt. Bij invoering van de huurtoeslagheffing, inflatievolgend huurbeleid en een stijging van de bedrijfs- en onderhoudslasten dalen de kasontvangsten. Mochten vervolgens de woningverkopen flink tegenvallen en de rente met meer dan 1 procentpunt stijgen, dan is er nog minder geld voor investeringen. “In het somberste scenario voorzien we tot 2016 een daling van de bouw van nieuwe huurwoningen met meer dan veertig procent per jaar,” aldus Terheggen.
Corporaties die hun investeringen desondanks op peil willen houden, beschikken maar over één redmiddel: veel meer woningen verkopen. “Een aantal corporaties staat voor een dilemma. Of de schulden in evenwicht brengen met de opbrengsten en de investeringen matigen. Of de woningverkopen opschroeven, maar de vraag is of de woningmarkt die mogelijkheid biedt ”, zo schetst Terheggen.
Eigen Haard herkent het dilemma, zegt directeur Mieke van den Berg. De afgelopen twee jaar verkocht Eigen Haard slechts een dikke zeshonderd woningen. “De baat gaat voor de kosten uit. Door de crisis op de koopwoningmarkt lopen we pakweg 10 miljoen euro mis. Daardoor worden we gedwongen onze investeringen meer te spreiden. ”
Voor de toekomst is zij niet zonder zorgen. “Zonder verkopen kunnen we onze investeringen niet volhouden. Maar wat wil je volhouden? Intern zijn we verwikkeld in een discussie over krimp: meer verkopen dan toevoegen. Dat is lastig in het Noordelijke deel van de Randstad. De vraag naar woningen is enorm. In zowel de sociale huur, als in de betaalbare vrije sector. Kunnen wij de verleiding weerstaan om niet alle apen op onze schouder te nemen? Durven we te zeggen dat we alleen voor bepaalde activiteiten staan? Daar moet het naartoe. We kunnen nog heel veel geld lenen, maar het gaat erom of we die rente morgen nog kunnen terugbetalen. Daar moet je verstandig mee omgaan.”
Gerard Anderiesen, bestuurder van Stadgenoot, maakt zich ook zorgen over de toekomstbestendigheid van het exploitatie-resultaat. “Als onze lasten structureel stijgen – Stadgenoot rekent op een jaarlijkse heffing van 8 tot 10 miljoen euro – dan moeten we dat ergens zien te compenseren. Dan gaat het niet alleen om de omvang van de investeringen, maar zullen we ook naar de kosten van het beheer moeten kijken. Sommige zaken kunnen efficiënter, maar uiteindelijk komt de kwaliteit van ons werk in het geding; de inzet op leefbaarheid en de aandacht en zorg voor de individuele huurder.”
Stadgenoot heeft nog geen keuzes gemaakt. Anderiesen spreekt wel van een ‘harde dobber’. “Op 170 miljoen aan huurinkomsten lijkt een bedrag van 8 miljoen euro te overzien, maar de marges zijn klein. Als we woningen moeten verkopen om het negatieve exploitatieresultaat af te dekken, dan is er geen duurzaam verdienmodel meer. Die weg moeten we niet ingaan.”

Bert Pots

Bron: WSW Trendrapportage 2011

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:41:41 +0200

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Functiemenging, multifunctionaliteit en gevarieerde bedrijvigheid zijn belangrijk om de leefbaarheid en de levendigheid van buurten te vergroten. Maar de nieuwe Woningwet legt corporaties beperkingen op, waardoor het lastiger wordt een gewenste mix van wonen en werken, en commerciële en maatschappelijke functies te bewerkstelligen. Door de open einden aan de wet gebeurt er mogelijk ‘even niets’ op het gebied van multifunctioneel vastgoed.

Minder maatschappelijk vastgoed nodig?
De behoefte aan maatschappelijk vastgoed lijkt ondertussen in flink tempo af te nemen. Met dank aan de huidige bezuiningsgolf. Met name welzijnsorganisaties krimpen noodgedwongen in, zo blijkt uit een belrondje onder organisaties als Combiwel, DOCK en Centram. Het aantal buurthuizen in Amsterdam wordt minimaal gehalveerd, verwacht directeur Hans Zuiver van Combiwel, de grootste hoofdstedelijke welzijnsorganisatie. Daarmee wordt alleen al in stadsdeel Zuid 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed opgegeven. Ofschoon de bezuinigingen van stadsdelen nog niet helemaal duidelijk zijn, houden instellingen er rekening mee dat nog vele duizenden vierkante meters zullen volgen. De welzijnsorganisaties besluiten meer “samen te hokken”, zegt Nanko Horstmann van DOCK. “Daarmee wordt ook de versnippering tegengegaan.” De managers van de instellingen benadrukken ieder voor zich dat ze er niet zijn om ‘stenen overeind te houden’. Ook wordt toenadering gezocht met de zorgsector om kosten te drukken. Zo is Combiwel ingetrokken bij drie locaties van zorgverleners. Waarschijnlijk volgen meer van dit soort verhuisbewegingen. Zuiver: “Deze zorglocaties zijn vaak door corporaties ontwikkeld met het idee dat zorg eeuwig blijft bestaan. Maar de bezuinigingen op de AWBZ zijn net zo desastreus als die van de gemeente. Ook in de zorg komen er leegstaande vierkante meters.” Gelukkig hebben we nog Albert Heijn. Combiwel mag op drie plekken in de stad leegstaande ruimtes van de grootgrutter gebruiken, voor niets.

Neem de Javastraat in Amsterdam. Die was ooit flink verloederd, met vervallen panden en criminogene belwinkels. Sinds enkele jaren hebben stadsdeel en corporaties de handen ineengeslagen om de straat er weer bovenop te helpen. Onder meer met het opkopen en opknappen van panden. De winkelruimtes werden vervolgens tegen een schappelijke prijs verhuurd aan bijvoorbeeld een startende boekhandel, die wat variatie bracht in het winkelaanbod. Het is een werkwijze die zichtbaar vruchten afwerpt. Maar het is de vraag of zo’n aanpak straks nog mogelijk is.
Vorige maand werd de tekst bekend van de beoogde nieuwe Woningwet, waarin de marktregels van de Europese Unie zijn verwerkt. Zoals verwacht is erin vastgelegd dat corporaties een scheiding moeten maken tussen commercieel en niet-commercieel vastgoed. Winkelplinten onder woningen worden voortaan altijd als commercieel vastgoed beschouwd. Ze mogen niet met projectsubsidies, bijvoorbeeld in het kader van de wijkaanpak, of met leningen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gefinancierd. Het gevolg is dat een aanpak als in de Javastraat duurder wordt. “Als je dan als verhuurder geen commercieel tarief vraagt aan startende ondernemers of maatschappelijke organisaties, dan is het je eigen scheur in je broek”, aldus Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Kolstein heeft een inventarisatie gemaakt van de mogelijke gevolgen van de wet. “Verloederde plinten zullen eerder per pand dan bloksgewijs of met een hele straat worden aangepakt.”

Grijs gebied

Hoe strikt de scheiding van het commerciële en niet-commerciële vastgoed wordt gehanteerd, is nog onduidelijk. Details van de Herzieningswet moeten nog worden uitgewerkt in tientallen (!) Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Vastgoedadviseur Erwin Daalhuisen van Fakton hoopt met vele anderen dat de scheiding alleen boekhoudkundig van aard hoeft te zijn, en niet juridisch en/of economisch. “Dan kun je naar de aard van de huurder de bordjes verhangen en per saldo opmaken wat dat betekent voor de financiering. De corporaties blijven zo op het door de EU gewenste gelijke speelveld, maar ze houden flexibiliteit.”
Velen vrezen echter dat het etiket ‘commercieel’ of ‘niet-commercieel’ met superlijm aan het corporatievastgoed wordt gekit. Het bezit zou dan bij een andere bestemming moeten worden overgeheveld naar een ander bedrijfsonderdeel of zelfs een aparte onderneming. In het meest ongunstige scenario zou zelf overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Een omslachtige procedure die niet past bij deze tijd, meent Daalhuisen. “Vroeger was de scheiding tussen taken voor de overheid en die voor de markt scherper. Nu is er een groot grijs gebied, waar je geen hard onderscheid kunt maken.”

Wijkoverstijgend

Veel buurten zouden blij zijn met maatschappelijk vastgoed dat publiek trekt van buiten de wijk, zoals gebouw Het Sieraad in Amsterdam West. Maar ‘wijkoverstijgend vastgoed’ mag niet meer met WSW-borging, projectsubsidies of korting op de grondprijs worden ontwikkeld. “Een sporthal waar ook regionale wedstrijden worden gehouden, mogen corporaties niet met overheidssteun neerzetten. Een door de wijk gebruikte bijbehorende sportkantine wel”, zegt Kolstein. De investering van de corporatie moet in zo’n geval beperkt blijven tot de kantine. Ook hier geldt: de scheiding tussen wijkgericht en wijkoverstijgend moet nog verder worden uitgewerkt.
De nieuwe landelijke aanbestedingsplicht voor corporaties maakt het er ook niet simpeler op. Een corporatie kan straks voor een ingewikkelde klus niet zonder meer in zee gaan met een vertrouwde aannemer. Dit wringt met name nu partijen via ‘ketensamenwerking’ proberen efficiënter te werken en langdurige relaties op te bouwen. Maar het voor corporaties nog beroerder kunnen aanpakken: de dreiging van een verplichte Europese aanbesteding is uit het wetsvoorstel geschrapt.

Rem

Daalhuisen is ervan overtuigd dat de nieuwe regels een rem kunnen zetten op de ontwikkeling van multifunctioneel en maatschappelijk vastgoed. Corporaties zijn al terughoudender geworden, zo heeft hij gemerkt. Volgens Kolstein is er nog heel veel onduidelijk, bijvoorbeeld welk deel van het eigen vermogen corporaties mogen inzetten voor de zogenoemde niet-DAEB-investeringen (zie kader). “Die onduidelijkheid kan ertoe leiden dat er voorlopig niets gebeurt.”
De Tweede Kamer wil de nieuwe Woningwet nog voor het zomerreces in behandeling nemen. Kolstein vermoedt dat wet op zijn vroegst mogelijk pas op 1 januari 2013 van kracht zal worden.

DAEB: wat mag nog wel en wat niet?
Diensten van Algemeen Economisch Belang, oftewel DAEB. Twee jaar geleden had nog vrijwel niemand ervan gehoord, maar nu is het een sleutelbegrip bij de vaststelling of staatssteun geoorloofd is. DAEB of niet-DAEB is de vraag. Gaat het bij de te huisvesten instelling om een dienst van algemeen economisch belang? In vele Algemene Maatregelen van Bestuur moet nog worden vastgesteld in welk (DAEB-)vastgoed corporaties precies mogen investeren. Daarbij zal de afbakening worden gevolgd van de nu al geldende ‘Tijdelijke regeling’, die onder druk van de Europese Commissie is opgesteld. Hierin mogen corporaties volgens die regeling wél met staatssteun investeren: buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) scholen (basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met kinderopvang) buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra zorgsteunpunten centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk kleinschalige culturele activiteiten groenvoorzieningen parkeervoorzieningen behorend bij het vastgoed grond behorend bij het vastgoed Dit is voer voor bureaucraten. Met staatssteun investeren in middelbare scholen mag kennelijk, mits de school alleen de eigen wijk bedient. Maar de meeste middelbare scholen vervullen een stedelijke en zelfs regionale functie. Bij hoeveel leerlingen van elders ligt de grens? En waar ligt de scheidslijn tussen een commercieel ondernemerscentrum en een ‘centrum voor bevordering van bedrijvigheid’? Bij het zorgvastgoed bestaat discussie over de praktijk van huisarts en fysiotherapeut: zijn dat geen gewone ondernemers? Wat niet meer met staatsteun mag worden gefinancierd zijn voorzieningen met een commercieel karakter en gemengde projecten met zowel commerciële als maatschappelijke diensten. Financiering van onrendabele maatschappelijke voorzieningen door toevoeging van commerciële functies is dus uit den boze. Verder mogen voorzieningen met een wijkoverstijgende functies niet meer met WSW-borging worden ontwikkeld. Te denken valt aan ziekenhuizen, middelbare scholen en regionale sportvoorzieningen. Bronnen: WSW/KEI

Johan van der Tol

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:35:01 +0200

Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

De afzet van nieuwbouwwoningen in Amsterdam is weer aangetrokken. Dat blijkt uit recente cijfers van het Woningmarktteam van de gemeente Amsterdam. Er werden in 2010 1870 nieuwbouwwoningen in de marktsector verkocht of verhuurd tegenover 1086 in 2009. Ook het afzetpercentage nam toe, van 47 procent (2009) naar 59 procent. Historisch gezien is dit percentage overigens nog laag.

Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen

Het aantal te koop staande woningen is toegenomen in de periode 2008-2010, ondanks de toegenomen afzet in 2010

Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector

Het totale aanbod steeg in 2010: naast het aanzienlijke restaanbod uit 2009 ging nog een flink aantal nieuwe woningen in de verkoop. Het totale aanbod week nauwelijks af van het langjarig gemiddelde.

De nieuwbouw ondervindt veel concurrentie van het grote aanbod in de bestaande voorraad. Die woningen zijn niet alleen direct beschikbaar, maar gemiddeld ook goedkoper omdat ze kleiner zijn. De vierkantemeterprijzen van nieuwbouw en bestaande bouw ontlopen elkaar niet veel. Veel nieuwbouw binnen de ring zit in het duurste prijssegment, terwijl er weinig vraag meer is naar appartementen boven de 450.000 euro. De mediane vraagprijs van een nieuwbouwappartement binnen de ring bedroeg 400.000 euro. Boven de 4000 euro per m2 verliep de verkoop minder.

Buiten de ring

Het meeste nieuwbouwaanbod bevindt zich in het westelijk deel van Amsterdam buiten de ring. Juist hier zijn de afzetpercentages laag, maar toch aanmerkelijk beter dan in 2009. De afzet steeg van 25 naar 44 procent, vooral dankzij de aantrekkende appartementenverkoop. In Nieuw-West werden 392 nieuwbouwwoningen verkocht; aan het eind van 2010 jaar stonden er nog 502 woningen te koop.
De afzet van appartementen onder de 250.000 euro en eengezinswoningen onder de 300.000 euro verliep in heel Amsterdam beter dan in het duurdere prijssegment. Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af. De markt lijkt zich daaraan langzaam aan te passen: vergeleken met 2009 was er in Nieuw-West relatief meer aanbod in het goedkopere prijssegment. Daarbij valt op dat kleine appartementen daar ook niet goed verkopen. Appartementen tussen de 80-100 m2 verkopen het beste (afzetpercentage 53%). Daar is ook het grootste aanbod van. Een groot deel van de appartementen buiten de ring had een vraagprijs onder de 2.500 euro per m². De verkoop hiervan verliep bovengemiddeld. Boven die waarde zakken de resultaten. De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs bedroeg 2450 euro voor een appartement (gem. 99 m2) en 2375 euro voor een eengezinswoning (gem. 133 m2) .
De verkoop van eengezinswoningen buiten de ring onder de 3 ton verliep redelijk, daarboven minder. In het hoogste prijssegment (> € 450.000) werd slechts 35 procent van het aanbod afgezet. Van alle aangeboden eengezinswoningen buiten de ring werd 54 procent verkocht.

IJburg en Noord

De verkopen op IJburg waren in lijn met het stedelijk gemiddelde; er werden 194 woningen verkocht. Noord deed het goed op de woningmarkt in 2010. Van het totale aanbod van 360 nieuwbouwwoningen werden er 247 verkocht (69%). Het aanbod bestond uit ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen. Met name de appartementen onder de 2 ton gingen als warme broodjes.
De meeste eengezinswoningen die in Noord op de markt kwamen, gingen voor prijzen tussen de 250.000 en 350.000 euro over de toonbank. Vooral die tussen 300.000 en 350.000 euro verkochten goed (afzetpercentage van 75%). De nieuwbouwwoningen in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) verkopen het beste (afzetpercentage 95%). Aan de IJ-oevers ging het dit jaar stroever dan daarvoor. Dat heeft er ongetwijfeld mee te maken dat de best gelegen woningen al eerder zijn verkocht.

Zuidoost

In Zuidoost hebben de ontwikkelaars een flink deel van oude voorraad kunnen wegwerken, terwijl er in 2010 nauwelijks nieuw aanbod (32 stuks) bijkwam. Er werden 142 nieuwbouwwoningen verkocht, waardoor er eind 2010 nog 125 te koop stonden. Het afzetpercentage steeg van 29 naar 51 procent. Vooral de verkoop van appartementen trok aan. Ruim de helft van het aanbod (54%) bestond uit eengezinswoningen. Bij dit type woningen lijkt drie ton een kritische prijsgrens, bij appartementen twee ton.

Aanbod en afzet nieuwbouw-appartementen binnen de ring
Ook binnen de ring worden dure appartementen moeizaam verkocht, terwijl het aanbod groot is.

Aanbod en afzet nieuwbouw-appartementen buiten de ring
Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af.

Fred van der Molen

Bron: W-team, Aanbod & Afzet 2010, gemeente Amsterdam.
Het volledig rapport vindt u hier en op de website van de OGA.

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

admin — Wed, 11 May 2011 11:13:47 +0200

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vanaf 1998 tot en met 2010 hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het convenant verkoop in Amsterdam 15.815 woningen verkocht aan particulieren. De transactieprijzen daarvan lagen flink onder de gemiddelde koopprijs in Amsterdam. In 2010 kostte de gemiddelde corporatiewoning 178.000 euro. Daardoor was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de middeninkomens (tot 2x modaal) en 63 procent voor de lage middeninkomens (tot 1,5x modaal: koopwoningen tot € 220.000).

Leeftijd kopers en huurders
Leeftijd van kopers en huurders toen ze hun woning betrokken. Kopers van corporatiewoningen zijn gemiddeld wat jonger dan andere kopers. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld wat later in de wooncarrière. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Bronnen: OGA/Kadaster/WIA 2009 (verkoopcijfers) en WoningNet (sociale verhuur). Bewerking door: AFWC

Vooral jongeren kopen corporatiewoningen. In de periode 2008 – 2010 (4000 woningen) was 65 procent van de kopers jonger dan 35 jaar en 18 procent jonger dan 26. Het aandeel verkoop aan hoofdbewoners tot 35 jaar loopt uiteen van 71 procent in stadsdeel West tot 52 procent in Centrum. In Zuidoost is 26 procent jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij kopers van sociale huurwoningen zelfs hoger dan bij huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen (€ 132.810 in Zuidoost, 2010) in combinatie met de lange wachttijden in de huursector.

Vijftien procent naar zittende huurders

Herkomst kopers corporatiewoningen in %
Verkoopcijfers 2008 t/m 2010, Bron OGA/Kadaster, bewerking AFWC

Van de kopers van corporatiewoningen blijkt 29 procent van buiten Amsterdam te komen. Drieënveertig procent komt uit het eigen stadsdeel; dat is inclusief de vijftien procent van alle kopers die de eigen huurwoning koopt. De stadsdelen Zuid en Zuidoost vallen op door een relatief hoog aandeel kopers van buiten de stad. In West en Nieuw-West wordt relatief veel verkocht aan inwoners van het eigen stadsdeel. Centrum en Noord kennen veel verkopen aan zittende huurders. Opvallend is dat er veel wordt verhuisd tussen de stadsdelen. De stelling dat kopers de sprong over de ring niet willen wagen, gaat in ieder geval niet op voor bestaande corporatiewoningen. Zo komt 32 procent van de kopers van corporatiewoningen in Nieuw-West uit de rest van de stad.

Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

Zie ook: Meeste corporatiewoningen verkocht in West

Koopwoningen voor studenten

admin — Wed, 11 May 2011 10:35:58 +0200

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

Amsterdam kent al lange tijd grote huurcomplexen voor studenten. Ontwikkelaars ontdekken nu de koopmarkt voor die groep. AM herontwikkelt het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer en Villa Mokum in het Amstelkwartier voor studenten. Dat levert voor die starters op de Amsterdamse woningmarkt in een keer zevenhonderd woningen op.

In de zomer gaan de studentenwoningen in het voormalige GAK-kantoor en Villa Mokum in de verkoop. Al bijna 750 geïnteresseerden hebben zich gemeld. “En dat terwijl we alleen maar via social media hebben geadverteerd,” zegt regiodirecteur Ronald Huikeshoven van AM. De interesse voor de koopwoningen voor studenten, die zo´n 75.000 euro moeten kosten voor 30 vierkante meter, verbaast hem niet. “Nu is het zo dat studenten pas in aanmerking komen voor een studentenwoning als ze bijna zijn afgestudeerd. Wie koopt heeft geen last van lange wachttijden.”
En er zijn meer voordelen: woningen van nieuwbouwkwaliteit en een eigen badkamer en keuken. “En dat voor een prijs die per maand vergelijkbaar is met een sociale huurwoning. Sterker, als de plannen van Donner doorgaan, dan is het straks goedkoper om te kopen, dan om te huren.”
Huikeshoven mikt op de financiële draagkracht van de ouders van studenten. “Ouders willen graag dat hun kinderen op een veilige plek wonen als ze gaan studeren. Zij kunnen de overwaarde van hun eigen huis gebruiken of hun kinderen belastingvrij een bedrag schenken. Op die manier komen de woningen ook echt binnen bereik van de groep die we willen bedienen.”
Bovendien kan de investering bij verkoop winst opleveren, ook al zit daar een nadeel aan: stijgende prijzen kunnen de woningen voor nieuwe studenten moeilijker bereikbaar maken. Huikeshoven: “We hebben er over nagedacht of we de prijsontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden en of we alleen studenten in de woningen zouden kunnen krijgen, maar dat kan simpelweg niet op de koopmarkt.” Het kan dus betekenen dat een deel van de studentenwoningen ‘wegvloeit’ naar andere groepen. Huikeshoven maakt zich er geen zorgen over. “Villa Mokum zetten we als studentencampus in de markt. Afgestudeerden kunnen we niet dwingen weg te gaan, maar als zij gaan verdienen of willen samenwonen, dan zullen ze wegtrekken en ruimte maken voor nieuwe studenten.”

GAK: studenten én starters

Het GAK-kantoor is bedoeld voor studenten én starters. “Voor beide groepen is een tekort aan beschikbare woningen in de stad.” AM werkt bij de herontwikkeling van het voormalige kantoorgebouw samen met Stadgenoot. “Als het niet lukt om de woningen te verkopen, dan neemt Stadgenoot ze in eigendom en gaat de corporatie ze verhuren. Die woningen komen er hoe dan ook.”
Begonnen wordt met eenderde van het gebouw dat in drie fasen wordt ontwikkeld; de gevel wordt wel in één keer vernieuwd en stadsdeel West pakt de openbare ruimte aan.
De locaties voor de toekomstige studentencomplexen zijn zorgvuldig gekozen. “Studenten willen binnen de ring en in de nabijheid van gezelligheid, sportgelegenheden en de universiteit wonen.” Het GAK-gebouw staat naast een fitnessschool en tegenover het Bos en Lommerplein met de dagmarkt en goedkope eetgelegenheden. Villa Mokum is in de buurt van restaurant Kaap Kot, een buitenzwembad en roeiverenigingen en in het complex komen voorzieningen, waaronder een supermarkt.
De campusachtige omgeving van beide gebouwen doet Huikeshoven denken aan Melrose Place, zoals in de Amerikaanse televisieserie. “Voor het GAK-gebouw komt een hofje met zit- en sportgelegenheden. In Villa Mokum maken we heel veel buitenruimten en grote hoge loggia’s waar studenten elkaar ontmoeten.”

Welkome niche

De studentenkoopwoningen zijn voor AM een welkom gat in de markt in een periode waarin de woningmarkt in een crisis verkeert. Toch is de ontwikkeling van Villa Mokum voor Huikeshoven spannend. “Daar hebben we op dit moment niet de achtervang van een partij die de woningen verhuurt als we ze niet kunnen verkopen.” De bedoeling is dat de studentenwoningen in de zomer van 2013 klaar zijn, alhoewel AM nog niet heeft besloten welk percentage verkochte woningen voldoende is om te gaan bouwen. “Het is een nieuwe ontwikkeling en dan krijg je ook met nieuwe vragen te maken. Zo nemen studenten kort van tevoren een beslissing over de stad en hun studie, maar wij hebben wel tijd nodig om te bouwen.” Mogelijk nemen studenten en hun ouders een jaartje langer thuiswonen op de koop toe als zij daarna verzekerd zijn van een woning in de grote stad.

Joost Zonneveld

Nieuwe kansen voor zelfbouw

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:23:16 +0100

Amsterdam zoekt duizend locaties voor particuliere opdrachtgevers

Nieuwe kansen voor zelfbouw

Het is alweer wat jaartjes geleden dat de Amsterdamse gemeenteraad een motie aannam om tien procent van de bouwgrond te bestemmen voor particuliere opdrachtgevers. Daar is weinig van terechtgekomen, ondanks de belangstelling voor vrije kavels die wél werden uitgegeven. Inmiddels stranden veel grote, institutionele bouwprojecten. Dat biedt nieuwe kansen voor het particulier opdrachtgeverschap. De eerste barrière is echter het vinden van bouwlocaties.

lees verder

Tien maatregelen voor middeninkomens

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:47:37 +0100

Tien maatregelen voor middeninkomens

Iedereen in de regio Amsterdam kan moeilijk aan een (betere) woning komen. Maar de middeninkomens zijn door een combinatie van crisis en ‘Brusselse’ regelgeving sinds 1 januari extra de klos. Voor 1 juli wil wethouder Freek Ossel met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment. NUL20 verzamelde van links tot rechts vast enkele ideeën om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren.

1. KOOP: Meer corporatiewoningen verkopen

Kopers van deze woningen zijn vaak starters.

lees verder

De Stelling: “Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens” - 5 reacties

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:35:29 +0100

De Stelling:

“Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens”

Degrens van de huurregulering houdt op bij 142 punten volgens het Woningwaarderingssysteem. Daarbij hoort een maximale huur van 653 euro. Daarboven begint de vrije sector. Vanwege de enorme druk op de markt schieten de huren in Amsterdam dan direct voorbij de 900-1000 euro. Om dit gat te dichten wordt er in Amsterdam gepleit de huurregulering door te laten lopen tot huren van zo’n 900 euro. NUL20 vroeg Amsterdamse politieke partijen naar hun mening.

lees verder

Johan Conijn: huurgrens omlaag, reguleringsgrens omhoog

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:25:29 +0100

FORUM Johan Conijn: verlaag huurprijsgrens en verhoog grens huurregulering

Meer flexibiliteit in beleid

Woningmarktdeskundige Johan Conijn stelt twee ‘Haagse’ maatregelen voor om het huurwoningaanbod voor het middensegment te vergroten: verlaag de maximale huurprijsgrens voor corporatiewoningen (met staatssteun) tot bijvoorbeeld 550 euro per maand. En verhoog de grens van de huurprijsregulering tot bijvoorbeeld 800 euro per maand.

Het recente bericht dat het aantal verhuizingen in de Amsterdamse sociale huursector in 2010 verder is afgenomen en nu is uitgekomen op 4,6 procent, is weer een duidelijke illustratie dat de woningmarkt compleet is vastgelopen. Verhuizingen zijn belangrijk voor de dynamiek op de woningmarkt en bieden huishoudens de mogelijkheid om een woonsituatie beter te laten aansluiten bij hun woonwensen. Dat proces stagneert.
De afgelopen jaren zijn er veel onderzoeken uitgevoerd naar het disfunctioneren van de woningmarkt. Aansluitend zijn er diverse beleidsadviezen opgesteld. Daarvan zijn er enkele verwerkt in het regeerakkoord, in samenhang met de uitwerking van de Europese regelgeving. Dat zijn, in het licht van de integrale hervormingsagenda, nog maar kleine en onvolledige stappen. Hervormingsgezind is dit kabinet niet, als het om de woningmarkt gaat. Maar, wie het kleine niet eert …

Kenmerkend is dat de stapjes alleen in de huursector plaatsvinden. Het kabinet stelt een pakket maatregelen voor dat nauw aansluit bij variant A van de ambtelijke heroverwegingswerkgroep die april vorig jaar heeft gerapporteerd. Ondertussen is begin dit jaar ook de nieuwe toewijzingsregel van kracht geworden dat negentig procent van de leegkomende corporatiewoningen met een huur onder de 653 euro per maand moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen niet hoger dan 33.614 euro. Dat deze maatregel, onder meer in Amsterdam, zo veel verzet ontmoet, heeft meer te maken met de wijze waarop de maatregel in ‘Den Haag’ is uitgewerkt. Met wat meer flexibiliteit in het beleid zouden de problemen kleiner zijn.
Dat de staatssteun die corporaties ontvangen, onder meer via de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, meer gericht wordt op lagere inkomens past bij een hervorming van de woningmarkt. De inkomensgrens bij toewijzing is nog tamelijk royaal: 43 procent van de Nederlandse huishoudens valt onder de grens van 33.614 euro.

Lagere huurprijsgrens

Er is echter nog een andere grens van belang. De huurprijsgrens die bij de afbakening van de staatssteun wordt toegepast, is in ‘Den Haag’ op 653 euro per maand gesteld. Corporaties zijn verplicht de huurwoningen onder die grens met staatssteun te verhuren. Deze woningen zijn daardoor voor negentig procent exclusief beschikbaar voor huishoudens onder de inkomensgrens, althans bij toewijzing. Corporaties hebben nagenoeg geen woningen boven die huurprijsgrens. Het middensegment op de huurwoningmarkt ontbreekt, ook in de particuliere huursector. Dit is met name in Amsterdam een nijpend probleem. Voor middeninkomens zijn er te weinig huurwoningen beschikbaar en koopwoningen zijn voor veel starters niet meer te financieren. De oplossing ligt echter niet in ‘Brussel’, maar in ‘Den Haag’.
De vorming van een middensegment op de huurwoningmarkt is belangrijk om de woningmarkt beter te laten functioneren. Dat lukt niet op afzienbare termijn via de nieuwbouw. Het zal via de bestaande huurwoningvoorraad moeten. Die mogelijkheden zijn er ook. Een effectieve manier om dat te realiseren is het verlagen van de genoemde huurprijsgrens. Als de grens wordt verlaagd, al dan niet vrijwillig, tot bijvoorbeeld 550 euro per maand, komt twaalf procent van de corporatiewoningen extra beschikbaar voor de middeninkomens. Het vereist voor corporaties wel een alternatieve financierings- en borgingsstructuur. Die noodzaak is er echter hoe dan ook, als corporaties alle activiteiten zonder staatssteun moeten afsplitsen.

Hogere grens regulering

Verlaging van de huurprijsgrens voor de staatssteun impliceert niet dat de huurprijsgrens voor de huurprijsregulering, die ‘toevallig’ ook op 653 euro per maand ligt, ook wordt verlaagd. Integendeel. Bij de huurprijsregulering zijn twee doelstellingen van belang. Enerzijds leidt de regulering tot een lager huurniveau; anderzijds biedt ze bescherming aan de huurder. De eerste doelstelling heeft sterk aan belang ingeboet. De impliciete subsidie – het verschil tussen markthuur en feitelijke huur – , die mede het gevolg is van de huurprijsverlagende werking van de regulering, wordt als een belangrijke oorzaak gezien voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Zeker in Amsterdam is de omvangrijke, impliciete subsidie voor veel huishoudens een reden om niet te verhuizen. De impliciete subsidie werkt bij een huishouden dat vanwege het inkomen niet meer in aanmerking komt voor de corporatiewoning, als een verhuisboete. Het regeerakkoord bevat twee maatregelen die hieraan iets beogen te verbeteren. Bij huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro is de huurverhoging vijf procent extra zo lang het maximaal toegestane huurniveau niet is bereikt. Verder wordt in schaarstegebieden, waaronder Amsterdam, het maximaal toegestane huurniveau met circa 120 euro per maand verhoogd door de woningen 25 extra punten toe te kennen in het woningwaarderingsstelsel. Dit vermindert de huurprijsverlagende werking van de regulering.
De andere doelstelling van de huurprijsregulering blijft, zeker zo lang sprake is van schaarste, onverminderd van kracht. De regulering is dan niet zo zeer een instrument om de huren laag te houden, maar wel een instrument om te voorkomen dat de huren boven een marktconform niveau uitstijgen. Deze huurderbescherming staat nu echter op de tocht. Op dit moment geldt al voor bijna 10 procent (*gecorrigeerd 29-03-11, nvdr) van alle gereguleerde huurwoningen in Amsterdam dat ze meer dan 142 punten hebben. Bij leegkomst kunnen ze worden geliberaliseerd waarna de huurderbescherming wegvalt. De extra 25 punten leiden er toe dat dit voor 32 procent (*gecorrigeerd 29-03-11,nvdr) van alle gereguleerde huurwoningen in Amsterdam gaat gelden. Er is dan ook alle reden om de grens voor de huurprijsregulering tegelijk met de extra 25 punten juist te verhogen, tot bijvoorbeeld 800 euro per maand. Er zijn wel goede redenen om de huurprijsverlagende werking van de huurprijsregulering te beëindigen; er zijn geen goede redenen om de huurderbescherming te verminderen.

Johan Conijn is buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate, en directeur bij Ortec Finance.

* de gecorrigeerde cijfers zijn afkomstig van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:11:32 +0100

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Het segment van de middeldure vrije sector huurwoningen heeft toch ook de belangstelling van beleggers gewekt. Zo streeft Syntrus Achmea Vastgoed, namens veertig fondsen belegger in vastgoed en hypotheken, naar een substantiële uitbreiding van de woningportefeuille in dat segment. “Wij hebben nu zo’n 29.000 woningen. Vorig jaar hebben we nog duizend woningen aangekocht. De komende jaren willen we groeien naar een woningportefeuille van 40.000 woningen met een huur tot duizend euro,” zo verklaart Peter Appeljan, directeur woningbeleggingen.

Syntrus Achmea Vastgoed heeft vooral belangstelling voor woningen in stedelijke gebieden.

lees verder

Gezocht: woningen voor middeninkomens

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:07:48 +0100

Inkomensgrens corporatiewoningen noopt tot heroriëntatie

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Sinds 1 januari geldt de Brusselse richtlijn dat corporaties negentig procent van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro. Dat pakt vervelend uit voor de inkomensgroep die daar net boven zit. Welke mogelijkheden zijn er om het woningaanbod voor deze groep te vergroten?

lees verder

Rochdale bouwt meeste woningen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:25:20 +0100

Rochdale bouwt meeste woningen

In 2010 werd er ondanks alle crisisgeluiden nog altijd flink gebouwd in Amsterdam. Dat ging vooral om projecten die onder een beter gesternte - in 2008, 2007 en soms nog eerder - zijn ontwikkeld en gestart. In totaal werden in 2010 ruim 4000 woningen opgeleverd.
Elk jaar reikt NUL20 de Gouden Bouwsteen uit voor de ontwikkelaar die de meeste woningen oplevert. Vorig jaar was dat Far West met 765 opleveringen. Dat lijkt achteraf a kiss of death. De crisis fnuikte de verkoop en de vele onverkochte nieuwbouwwoningen hingen als een molensteen om de ontwikkelcorporatie; Far West wordt dit voorjaar ontbonden.

Ongetwijfeld loopt het met de nieuwe winnaar, Rochdale, beter af, al bezorgt het grote aantal nog onverkochte nieuwbouwwoningen ook deze woningcorporatie financiële kopzorgen.
Rochdale leverde 658 woningen op in 2010. Als tweede eindigde de Alliantie Amsterdam en als derde Ymere. Rochdale realiseerde zijn productie grotendeels in drie stadsdelen. In Nieuw-West (Zuidwest Kwadrant: Bart Poesiat en Nierkerkecomplex fase 1), op IJburg (locatie Schouw/Botter en Boeier/Praam) en in Zuidoost (Karspelhof en Fortuna 2). Rochdale tekende ook nog voor een klein plukje studentenwoningen (22 stuks) aan de Zuidas via Royaal Zuid, een ontwikkelcombinatie waarin een groot aantal ontwikkelaars participeren.

Net als in de meeste vorige edities zijn er louter corporaties te vinden in de top-3 van Amsterdamse bouwers. Rochdale bouwde de meeste woningen onder eigen naam, de overige in samenwerkingsverbanden met Bouwfonds en Vesteda. Ruim een derde van de door Rochdale opgeleverde nieuwbouw bestond uit sociale huurwoningen (37%, 241 stuks)

Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, afdeling regie productie
Met dank aan Jan Smit van het OGA

Zie ook Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

admin — Wed, 24 Nov 2010 10:00:17 +0100

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

De Amsterdamse Nieuwbouwprijs ging dit jaar verrassend naar het complex Crystal Court in Buitenveldert. Deze prijs wordt uitgereikt op basis van de mening van bewoners van recentelijk opgeleverde woningen. Ze kunnen een rapportcijfer geven voor de woning, het gebouw en de omgeving. De onderzoekers van de Amsterdamse dienst O+S vragen bovendien wat zij dan goed en wat slecht vinden. Dat levert interessante informatie op.

Allereerst zijn de nieuwbouwbewoners uitermate tevreden over hun woning: kopers geven gemiddeld een 8,3 en sociale huurders een 7,7. Dit oordeel is nauwelijks afhankelijk van de buurt. Tien procent geeft zelfs een 10 aan zijn woning. Het meest genoemde positieve punt is de (extra) ruimte; de meeste bewoners hebben er ongetwijfeld flink wat vierkante meters bij gekregen. Daarna worden indeling en lichtinval het meest genoemd.

Negatieve punten zijn er natuurlijk ook, al weet een kwart van de respondenten niets te bedenken. Het meest genoemde kritiekpunt zijn bouwkundige fouten. Van afzuigkappen die het niet doen, scharnieren die er verkeerd om zijn ingezet (Haveneiland Oost Blok 58, sociale huur) tot lekkende balkons ((Westerkaap Noord I – fase 2, koopwoning). Je zou denken dat de crisis de aannemers tot extra zorg aanspoort, maar op basis van deze ervaringscijfers lijkt het aantal bouwfouten eerder toe dan af te nemen. Elf procent van de respondenten meldt bouwfouten, tegenover vijf procent de jaren daarvoor. Ook over de kwaliteit van de afwerking wordt flink geklaagd. ‘Niet met liefde gebouwd’, concludeert een respondent uit IJburg (Blok 44ab, Haveneiland Oost). Andere kritiekpunten zijn de slechte indeling, het ontbreken van buitenruimte en de gehorigheid. Maar: slechts twee procent geeft een onvoldoende (<5) aan zijn woning. Bij de sociale huurders is zeven procent ontevreden.

Ook over het gebouw waar de woning deel van uitmaakt en de woonomgeving zijn de bewoners tevreden. Meer dan de helft (55%) van alle nieuwbouwbewoners is te spreken over het ontwerp van het gebouw waarin zij wonen. Dat is nog iets meer dan in voorgaande jaren (49%). Overigens wordt slechte vormgeving/ontwerp/fouten ook als belangrijkste negatieve aspect (18%) naar voren gebracht. Bewoners van sociale huurwoningen noemen vaker dat de lift regelmatig defect is (9%).

De omgeving van de nieuwbouwwoningen wordt gemiddeld gewaardeerd met een 7,8, met in de top Centrum en Zuid (8,8) en onderaan Nieuw-West - met een ruime voldoende (7,2) overigens. Vooral groen en water in de buurt worden hoog gewaardeerd (62% noemt dit). Daarna volgen de voorzieningen en de nabijheid van het centrum. Zes procent is ontevreden over de woonomgeving. Het gaat dan allereerst om overlast van criminaliteit en/of hangjongeren (25%), gevolgd door zwerfvuil (23%). Daarna volgen geluidsoverlast en werkzaamheden. Onder bewoners van sociale huurwoningen is de ontevredenheid over de woonomgeving overigens veel groter (11%) dan bij kopers.

Zie ook: Crystal Court wint Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2010

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:31:27 +0200

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

De voorraad onverkochte nieuwbouwwoningen neemt toe. Eind 2009 stonden 1259 nieuwbouwwoningen te koop, vooral in de Westelijke Tuinsteden en Zuidoost. Het merendeel hiervan stamt uit 2008. Eind van dat jaar stonden er 1085 nieuwbouwwoningen te koop. De afzet van nieuwbouw is in 2009 verder afgenomen: 47 procent van de productie werd verkocht of verhuurd. Dit lag in 2006 en 2007 op ongeveer 80 procent en in 2008 op 59 procent.

Hoewel het bij de afzet altijd gaat om een combinatie van prijs, locatie en kwaliteit, is de absolute prijs in 2009 doorslaggevend geweest bij de verkoop van nieuwbouwwoningen. De vraagprijs van een mediane nieuwbouwwoning bedraagt buiten de ring 262.500 euro en binnen de ring 292.500 euro. De grootste afzetproblemen zitten in de prijscategorie tussen 250.000 en 350.000 euro. Ruim een derde van de nieuwbouwwoningen in Amsterdam wordt in deze prijscategorie aangeboden. Met name in Nieuw-West en Zuidoost verkopen nieuwbouwwoningen in deze prijscategorie moeizaam, terwijl de prijzen per vierkante meter daar vergelijkbaar of lager zijn dan die van woningen in de bestaande bouw. Maar de woningen zijn groter, waardoor ze duurder uitkomen. Volgens het OGA worden ze vooral door strengere hypotheekeisen en onzekerheid nu slecht verkocht.

Op IJburg verkopen appartementen onder de 250.000 euro en luxe eengezinswoningen vanaf 450.000 euro relatief goed.
In Amsterdam-Noord verkopen de grote en dure eengezinswoningen relatief goed.
De verkoop van exclusieve appartementen op de Zuidas komt nog niet goed op gang. De nieuwe kantorenwijk staat als woongebied nog niet op de kaart terwijl de prijzen fors zijn, met een mediane vraagprijs van 550.000 euro per appartement.

Vrije kavels verkopen wel goed, maar de aantallen liggen veel lager: van de in totaal 97 aangeboden kavels is 68 procent verkocht.

Bron: Woningmarktteam (W-team) van de gemeente Amsterdam

Behoefte aan studentenhuisvesting blijft groeien

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:21:41 +0200

Behoefte aan extra studentenhuisvesting blijft groeien

ASVA houdt stad aan ambities

Eind dit jaar zijn er over een periode van vier jaar bijna zevenduizend extra studentenwoningen gerealiseerd. Een deel van de tijdelijke huisvesting wordt ontmanteld en de studentenpopulatie blijft groeien. Universiteiten en studentenbonden willen dan ook een nieuwe vierjarige prestatieafspraak met stadsbestuur en corporaties maken: nog eens negenduizend studenteneenheden graag!

Extra studentenhuisvesting
Tijdelijke huisvesting: NDSM-terrein: de 380 wooncontainers kunnen nog drie jaar blijven staan Wenckebachweg: de 1000 wooncontainers blijven – na bouwkundige aanpassingen – nog vijf jaar staan. Houthavens: De 900 tijdelijke woningen kunnen waarschijnlijk nog een jaar blijven. Ter vervanging van de containerwoningen zijn dit voorjaar 335 wooneenheden opgeleverd op Zeeburgereiland. Zeeburgereiland: voor 235 tijdelijke woningen bij de Piet Heintunnel wordt onderzoek gedaan naar verlenging. Zuidas: er loopt een haalbaarheidsstudie naar (tijdelijke) studentenhuisvesting. Permanente huisvesting Case 400: de nieuwe locatie opent 1 oktober voor studenten, sloop van de oude Casa is twee jaar uitgesteld. Eind 2010 levert De Key 170 nieuwe eenheden op in Zuidoost, bij de HES/HvA en het ROC De Key heeft bovendien een aantal verbouwprojecten in de planning. Ymere levert dit jaar project De Tribune op: 150 woningen voor studenten die (top-)sport bedrijven. Zuidas: dit jaar komen 34 eenheden gereed.

ASVA-voorzitter Dave van der Pol moet het nog zien gebeuren: negenduizend nieuwe studentenwoningen erbij de komende vier jaar. “We zijn heel blij met de ambities van het gemeentebestuur, maar we zijn ook realistisch. Er is een bouwstop afgekondigd en er wordt alom bezuinigd. Maar we zullen net als de afgelopen vier jaar volop meedenken.”
De ASVA is een van de studentenorganisaties die in het ‘voortgangsoverleg’ zitten tussen woningcorporaties en gemeentevertegenwoordigers. “Uit dat overleg blijkt dat corporaties en gemeente vaak niet op een lijn zitten. Dat is jammer want dat stagneert. Maar het is ook een complexe materie; op papier zien de plannen er leuk uit maar de uitvoering is vaak een stuk lastiger.”
De ASVA wil net als vier jaar geleden een prestatieafspraak maken. In september wordt hierover gesproken met verantwoordelijk wethouders Maarten van Poelgeest en Freek Ossel. Van der Pol: “Met een versterkt ASVA-team zullen we langzaam maar zeker de druk opvoeren want ondanks alle goede wil is er nog steeds een tekort aan studentenhuisvesting.”

Meer studenten

Ook komend jaar zullen weer meer studenten in de Amsterdamse collegebanken plaatsnemen dan in het jaar hiervoor. De universiteiten verwachten ongeveer negen procent meer eerstejaars en de HBO-instellingen ongeveer acht procent.
Volgens Lous Vinken, programmamanager Studentenhuisvesting van de gemeente, betekent dit niet automatisch dat er ook zoveel extra huisvesting nodig is. Vinken: “Volgens onderzoek in opdracht van VROM en OCW zijn eerstejaars studenten minder uitwonend dan ouderejaars. Dat loopt landelijk op van 49 procent uitwonend in het eerste jaar tot tachtig procent in het laatste jaar. In Amsterdam is gemiddeld 37 procent van de eerstejaars studenten uitwonend. En er komen sowieso ieder jaar woningen vrij na het aflopen van de campuscontracten.”
In de afgelopen jaren hebben corporaties de huisvestingsproblematiek van studenten mede aangepakt met tijdelijke oplossingen, vooral wooncontainers. Een flinke kink in de kabel is dat deze wooncontainers niet zomaar nog eens vijf jaar mogen blijven staan. Bij verlenging moeten de woningen namelijk voldoen aan de veranderende eisen van het Bouwbesluit Nieuwbouw. Vinken: “Momenteel geldt dat onder meer voor de duizend woningen aan de Wenckebachweg. Daar wordt een sprinklerinstallatie aangebracht en van een groot aantal woningen worden de douches opgeknapt. De bouwwerkzaamheden leiden echter tot zoveel overlast dat verhuurder De Key bewoners tijdelijk elders moet huisvesten.”
Dankzij de crisis lijken momenteel voldoende locaties aanwezig voor tijdelijke huisvesting. De gemeente opteert nu voor meer semi-permanente nieuwbouw: “Voor tijdelijke huisvesting geldt een maximale termijn van vijf jaar. Om echter uit de investerings- en grondkosten te komen, moeten de woningen vijftien tot twintig jaar worden geëxploiteerd. Modulaire bouw met prefabtoepassingen is prima geschikt voor tijdelijke nieuwbouw van studentenwoningen, maar dan moeten ze wel veel langer dan vijf jaar blijven staan.”
Klassieke studentenflats met onzelfstandige wooneenheden worden niet meer gebouwd, omdat ze financieel onaantrekkelijk zijn voor studenten: geen recht op huurtoeslag. Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten daarom voor een wetswijziging die wel huurtoeslag mogelijk maakt. Dan zouden de corporaties veel grotere aantallen kunnen realiseren. Bovendien krijgen studenten meer keuze uit woonvormen.
De komende vier jaar wordt ingezet op uitbreiding van het aantal studentenwoningen met negenduizend eenheden. Vinken: “Dat wordt deels gehaald uit nieuwbouw maar er wordt ook uit de bestaande woningvoorraad geput. Het is ambitieus, maar ook de afgelopen vier jaar hebben we - op zevenhonderd woningen na - de doelstelling gehaald.”

"Huurtoeslag voor onzelfstandige studentenhuisvesting"
Studentenhuisvester DUWO en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties pleiten voor huurtoeslag voor onzelfstandige wooneenheden. Alleen dan kunnen corporaties eenvoudige wooneenheden tegen aanvaardbare kosten realiseren. Dergelijke 'studentenflats' worden nu niet meer gebouwd omdat studenten alleen in aanmerking komen voor huurtoeslag als ze wonen in – op zich duurdere - zelfstandige eenheden. DUWO en de AFWC wijzen erop dat er vanwege de crisis - en de vele braakliggende terreinen - mogelijkheden te over zijn voor de bouw van tijdelijke en (semi-)permanente eenheden voor studenten. Volgens de corporaties kan fors op de bouwkosten worden bespaard als een deel van de nieuwe woningen eenvoudige onzelfstandige eenheden zijn, met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Dat is goedkoper voor studenten én voor de corporaties. Uit recent onderzoek van VROM zou bovendien blijken dat bijna de helft van de eerstejaarsstudenten een voorkeur heeft voor onzelfstandige woonruimte. Als voor dergelijke eenheden huurtoeslag mogelijk wordt, zou dat slechts de helft van de toeslag kosten die nu voor zelfstandige eenheden nodig is (gemiddeld 66 euro tegenover 134 euro). DUWO en de Federatie zouden het logisch vinden wanneer de huurtoeslag toegankelijk wordt gemaakt voor alle studenten, ongeacht het type woning waarin zij wonen. Zij stellen voor om als eerste stap de onzelfstandige eenheden die vanaf 2010 nieuw worden gebouwd onder de huurtoeslag te laten vallen. Het kabinet realiseert dan een kostenbesparing, omdat de corporaties een deel van het programma met zelfstandige eenheden zullen omzetten naar goedkopere onzelfstandige eenheden.

Janna van Veen

Kansloze kantoren

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:17:45 +0200

“Veertig procent van leegstaande kantoren in Amsterdam moet andere bestemming vinden”

Kansloze kantoren

Na de internetluchtbel kwam de kantorenluchtbel. Er zijn in Nederland veel te veel kantoren gebouwd. Alleen al in Amsterdam staat 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Een flink deel daarvan zal vroeger of later een andere bestemming moeten krijgen. Maar hoe? Over belonen, straffen en het belang van het aanwakkeren van een alternatieve bestemming. De visie van kantorenloods Paul Oudeman en Neprom-topman Jan Fokkema.

Mooi Gaasperdam
In Amsterdam Zuidoost bestaat grote behoefte aan allerlei soorten goedkope ruimte voor startende ondernemers, jongeren- en studentenhuisvesting en maatschappelijke en culturele activiteiten. Het aangrenzende werkgebied Amstel III kent veel kantorenleegstand. Daarom kwam de gemeenteraadsfractie van de PvdA met een initiatiefvoorstel over nieuw leven in de leegstaande kantoren en verbinding van dat gebied met Holendrecht. Raadslid Michiel Mulder pleit in ‘Mooi Gaasperdam: Holendrecht welvarend en verbonden’ voor jongerenhuisvesting vlak naast winkelcentrum Holendrecht, goedkopere bedrijfsruimten pal tegenover het AMC en hergebruik van het leegstaande Holendrecht Centre voor kunst en uitgaan. Ook Gerard Anderiesen ziet de potenties van die plek. “Goede verbindingen, voldoende voorzieningen, de nabijheid van een woonwijk en de aanwezigheid van het AMC doen de kansen voor een succesvolle transformatie van dat gebied groeien.” Maar voor de aankoop van zo’n leegstaand kantoorgebouw hoeft de gemeenschap niet te rekenen op Stadgenoot, zegt hij. Juist zijn corporatie is een belangrijke partij in het aangrenzende Holendrecht. “Wij moeten voor diverse reeds aangekochte locaties nog een herbestemming zien te vinden. Nieuwe acquisities zijn echt niet aan de orde. Dat kunnen we ons niet permitteren. Ook niet als we zo’n gebouw bij wijze van spreken gratis zouden krijgen.” Wethouder Maarten van Poelgeest reageerde bij de behandeling van het initiatiefvoorstel in de raadscommissie eveneens zuinig. Bij de begrotingsbesprekingen houdt het college de haalbaarheid van alle toekomstige bouwprojecten tegen het licht. Hij acht de kans groot dat de bevordering van de transformatie van dergelijke leegstaande kantoorgebouwen dan geen prioriteit krijgt.

Op de ‘discussiekaart omzetting kantoren’ van de Dienst Ruimtelijke Ordening staat 1,3 miljoen m2 leegstaande kantoorruimte ingetekend. De gekleurde vlekjes verwijzen naar bescheiden panden met een oppervlakte van 1000 m2 tot kantoorkolossen met 40.000 m2 in onbruik geraakte kantoorvloer. Paul Oudeman, ‘kantorenloods’ van de gemeente Amsterdam, schat in dat veertig tot vijftig procent van de leegstaande panden nooit meer als kantoor in gebruik kan worden genomen. “Elk pand kan opnieuw voor kantoorgebruik geschikt worden gemaakt, maar het ontbreekt in de stad simpelweg aan voldoende banen.”
Jan Fokkema, directeur van de belangenorganisatie van Nederlandse projectontwikkelaars Neprom, deelt de mening dat de situatie problematisch is, maar plaatst kanttekeningen bij te sombere voorspellingen. “Misschien is het probleem wel niet zo groot als we denken. Midden jaren negentig was ook sprake van grote leegstand. Toen kwam de TU Delft na een groot onderzoek tot de conclusie dat we klaar waren met de bouw van kantoren. Daarna is de kantorenmarkt sneller dan ooit gegroeid. De werkgelegenheidsgroei laat zich moeilijk voorspellen. Wat betekent het voor de kantorenmarkt als mensen langer doorwerken? Dat weten we niet. Bovendien biedt leegstand nieuwe mogelijkheden. Lagere huren kunnen partijen ertoe verleiden zich ergens te vestigen waar ze anders nooit zouden huren.”
Leegstand heeft niet overal in de stad hetzelfde karakter. Het grootste deel concentreert zich in monofunctionele kantoorgebieden uit de jaren tachtig en negentig. In het naamloze gebied tussen het Olympisch Stadion en de Riekerpolder. In een deel van Amstel III aan de zuidoostkant van de stad. Rond station Sloterdijk. Dat laatste gebied is, zo meent Oudeman, misschien wel het meest problematisch. Daar staan de grote lege of deels lege kantoorkolossen. Hij houdt zijn hart vast dat daar niet nog meer grote kantoorgebouwen hun functie verliezen.
Binnen ringweg A10 staan, zo blijkt uit de inventarisatie van Kantorenmonitor, vooral afzonderlijke kantoorpanden leeg. Daarover maakt Oudeman zich nauwelijks zorgen. “De hotelbranche heeft grote belangstelling voor bijzondere gebouwen in de binnenstad. Op diverse plekken zijn hotels in aanbouw. Voor het straks leegkomende Gerechtshof aan de Prinsengracht wordt gedacht aan de vestiging van een luxe 6-sterrenhotel. Ook andere grote gebouwen, zoals het Fortis-gebouw aan het Rokin, zullen wel een herbestemming vinden. Dat zal de markt zelf oplossen.”

Maatschappelijk probleem?

Kantorenleegstand
In Amsterdam stond begin 2010 1.295.000 m2 kantoorruimte leeg, zo blijkt uit de jaarlijkse registratie door Kantorenmonitor bv. Vorig jaar groeide de leegstand met twee procentpunt naar zeventien procent van de totale voorraad aan kantoren. In de regio was op dat moment nog eens 940.000 m2 ongebruikt. Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg. Van de kantoren die al langer dan vier jaar leegstaan bevindt zich 110.000 m2 in Amsterdam Zuidoost, 70.000 m2 in zowel Centrum als in Westpoort en 65.000 m2 in respectievelijk West en Nieuw-West. In het aangrenzende Diemen staat 45.000 m2 al jaren leeg. Ondanks de recessie en de oplopende leegstand worden in de regio Amsterdam nog veel kantoren bijgebouwd. In 2010, zo becijferde Ad Wagemakers, wordt in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting 370.000 m2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd, waarvan 90.000 m2 in Amsterdam. Bij gelijkblijvend kantoorgebruik zal de leegstand in de regio dit jaar verder kunnen oplopen tot ongeveer achttien procent van de voorraad.

Eerder dit jaar belegde minister Huizinga met partijen uit de vastgoedwereld en onder meer de gemeente Amsterdam een Kantorentop. Doel is nog dit najaar te komen tot een speciaal actieprogramma om leegstand te bestrijden. Er wordt onder meer gedacht aan ’belonen en straffen’; van een heffing op leegstand tot fiscale faciliteiten om transformaties te vergemakkelijken.
Fokkema staat kritisch tegenover overheidsingrijpen. “Het lijkt me niet verstandig om met generieke maatregelen leegstand tot een publiek probleem te maken. Als een gebouw deels leegstaat, dan is dat toch geen maatschappelijk probleem? Kennelijk vindt de eigenaar het niet nodig zich zodanig in te spannen dat zijn gebouw nog wordt gevuld. Het is vervolgens niet aan de overheid geforceerd een verhuisbeweging op gang te brengen. Alleen als markt en overheid het er gezamenlijk over eens zijn dat een bepaald gebied dreigt te verloederen, als sprake is van een sterk economisch verlies en een groot maatschappelijk belang, dan kan ik me een gebiedsgerichte aanpak voorstellen. Dan nog moet de overheid voorzichtig zijn. Het gaat niet aan partijen te belonen die het in het verleden verkeerd hebben gedaan. Prikkels moeten gericht zijn op het stimuleren van verandering.”
Oudeman gelooft evenmin in losse steunmaatregelen of heffingen. “Dat zijn druppels op een gloeiende plaat. Straffen en belonen helpt alleen als we in een totaalpakket ‘free rider-gedrag’ weten te voorkomen en partijen die wel hun nek durven uitsteken faciliteren en belonen.” Maar het meest ziet hij in het aanwakkeren van een alternatieve vraag en het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. “In Amsterdam bestaat een grote behoefte aan nieuwe studentenwoningen, woningen voor expats, nieuwe zorgvoorzieningen voor ouderen en verbetering van onderwijsvoorzieningen.” Projectontwikkelaars kunnen daarbij helpen, zegt Fokkema. “Van een projectontwikkelaar mag een neus voor de markt worden verwacht en hulp bij het realiseren van die andersoortige vraag. Van onze leden hoor ik steeds vaker dat zij daarover nadenken. De huidige markt prikkelt hen daar ook toe. Het gaat niet meer om louter nieuwbouw, maar ook om het ontwikkelen van nieuwe functies voor oude gebouwen. Maar veel transformaties lopen spaak omdat eigenaren vasthouden aan hoge waarden voor hun gebouwen.”

Sloterdijk

De kantorenloods is ervan overtuigd dat voor elk gebied wel een bepaalde vraag bestaat, ook voor Sloterdijk. “Door de goede ligging kan het gebied over een periode van tien of twintig jaar een belangrijk onderdeel van de stad worden. Maar dan moeten we de eenzijdigheid zien te doorbreken en ervoor zorgen dat het leuker wordt. Met meer horeca. Met een publiekstrekker.” Milieuregels maken dat echter niet makkelijk. “We hebben door de ligging bij de havens te maken met allerlei hindercirkels, waardoor er niet mag worden gewoond. Dat is erg jammer.”
Oudeman broedt op de introductie van nieuwe woon/werk-concepten. Dat zou mogelijk kunnen in de omgeving van de Hogehilweg in Amsterdam Zuidoost. “Daar vinden we bescheiden kantoorpanden van 3.000 tot 5.000 m2. Zij hebben hun tijd echt gehad. Daar wil niemand meer in. Stel, je maakt op die plek bijzondere woonvormen mogelijk en splitst de verdiepingsvloeren van dergelijke gebouwen in delen van 200 m2. Daar zullen mensen op afkomen die anders niet aan Zuidoost zullen denken. Voor dergelijke pioniers moet de prijs wel gunstig zijn. Dat vraagt nog een stevige afwaardering. De verkoopwaarde van die gebouwen lag een paar jaar geleden nog op 1500 tot 2000 euro per m2. Nieuwe investeringen zullen zich echter pas aandienen als de prijs rond de 400 euro ligt.” Hij krijgt signalen dat het die kant op gaat. “Veel fondsen moeten wel. Ze kunnen hun verplichtingen niet meer nakomen. Een deels afgebrand pand van UniInvest komt bijvoorbeeld in de buurt van dat prijsniveau. Diverse partijen hebben inmiddels belangstelling voor dat pand.” Kansen voor nieuwe vormen van wonen en werken ziet hij ook aan de uiterste oostkant van Sloterdijk. Ten noorden van de Haarlemmerweg, vlakbij het Westerpark staan kantoorpanden van de voormalige Postbank. “De ING Bank werkt aan clustering van haar activiteiten. De ligging van deze panden aan de rand van een woonwijk is erg aantrekkelijk. Daarom ga ik met ING ga praten over de mogelijkheden op die locatie.”
Verder rekent Oudeman het tot zijn taak procedures te versnellen. “Transformatie neemt al gauw twee jaar in beslag. Een gebouweigenaar heeft in die tijd geen inkomsten. Als het ons zou lukken de termijn voor verandering van bestemmingsplannen en de verstrekking van de benodigde vergunningen tot drie maanden terug te brengen, dan zal daar een enorme impuls van uitgaan.”
Fokkema verwacht daar eveneens een positief effect van. “Het zou erg helpen als de gemeente meewerkt. En niet, zoals in het verleden toch vaak is gebeurd, haar toestemming onthoudt aan de introductie van nieuwe functies in een gebied.”

Studenten in GAK-gebouw

Een deel van het leegstaande GAK-gebouw bij het Bos en Lommerplein gaat onderdak bieden aan driehonderd studentenwoningen. Zo hebben de eigenaren Stadgenoot en AM kortgeleden besloten. De verbouwing moet in de loop van volgend jaar beginnen.
In de jaren zestig van de vorige eeuw was het met een oppervlakte van 40.000 m2 een van de modernste en grootste kantoorgebouwen van Nederland - de laatste grote creatie van stadsarchitect Ben Merkelbach. Maar nu staat het al zes jaar leeg. Het kost de huidige eigenaren grote moeite een andere bestemming te vinden. Het plan om de Rietveld Academie er naartoe te verhuizen sneuvelde vorig jaar op gebrek aan draagvlak binnen de academie. “Bij de aankoop zijn we uitgegaan van een gemengde bestemming in de toekomst. Door verdere verslechtering van de kantorenmarkt blijkt het lastig een nieuwe kantoorbestemming te realiseren. Bij de aankoop hadden we al het plan een deel van het gebouw te gebruiken voor wonen. Dat wordt nu doorgezet. Een eerste vleugel wordt geschikt gemaakt voor studenteneenheden,” verklaart Gerard Anderiesen, bestuurder van woningcorporatie Stadgenoot.
Volgens Anderiesen geen makkelijke keuze. “We moeten voor de locaties die we in bezit hebben echt een andere bestemming zien te vinden, maar de verbouwing van het GAK-gebouw voor studentenhuisvesting leidt onherroepelijk tot een onrendabele investering, ook bij een sober en rationeel bouwplan. De opbrengst van een studentenwoning is gewoonweg onvoldoende. En andere functies, die het tekort zouden kunnen compenseren, zijn nu niet te vinden.”
De opbrengst wordt vooral door het stringente huurbeleid en het woningwaarderingssysteem (puntenstelstel) beperkt. “Voor zo’n zelfstandige eenheid kunnen we slechts 310 of 320 euro per maand vragen. Door het stelsel kunnen we geen hogere huur vragen. Dat is raar. De klant wil wel meer betalen. Op de particuliere markt is hij nog veel meer geld kwijt. Stel dat we 400 euro zouden kunnen vragen, dan neemt de onrendabele last flink af en wordt het mogelijk zo’n gebouw in een veel hoger tempo te transformeren.”
Den Haag moet volgens hem de regels veranderen. “De oplossing moet komen van een ander prijsbeleid. Anders kunnen wij geen meters maken. De behoefte is groot genoeg.” Het uitblijven van een structurele oplossing kan, zo waarschuwt Anderiesen, heel nadelig uit pakken voor de stad. “In het verleden hebben we dat ook gezien. Dan verliezen onze universiteiten en hogescholen van de concurrentie omdat er geen woonruimte is te vinden. Terwijl Amsterdam zo graag een kennisstad wil zijn.”

Bert Pots

Aanbesteding bouw maatschappelijk vastgoed

FvdM — Mon, 20 Sep 2010 15:00:46 +0200

Corporaties moeten ook de bouw van maatschappelijk vastgoed Europees gaan aanbesteden.

Nieuwbouw Waterlandplein in aantocht

FvdM — Mon, 20 Sep 2010 14:56:47 +0200

Na vertraging startten AM en Ymere nog dit jaar met de nieuwbouw op het Waterlandplein in Amsterdam Noord

Een probleem van 700 miljoen euro

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:09:22 +0200

Vereveningsfonds: flappentap van de gemeente Amsterdam raakt leeg

Een probleem van 700 miljoen euro

De crisis in de bouwsector woekert verder. In Amsterdam kondigde wethouder Van Poelgeest op 2 juli een complete ‘bouwstop’ – of liever projectenstop - af. Het zogeheten Vereveningsfonds zou namelijk Bij ongewijzigd beleid afstevenen op een tekort van 700 miljoen euro. Daarmee
komt alle planvorming op losse schroeven te staan.
Dezer weken komt wethouder Van Poelgeest waarschijnlijk met zijn Salomonsoordeel over elk project: doorgaan, stoppen of aanpassen.
Nu in NUL20: de achtergronden van het tekort.

Vereveningsfonds: 900 miljoen in kas en toch 700 miljoen te kort
Waarom heeft de gemeente een Vereveningsfonds? Amsterdam is sinds jaar en dag zelf actief op de grondmarkt. De gemeente verwerft actief gronden, ontwerpt hiervoor stedenbouwkundige plannen, bewerkt de grond, legt infrastructuur aan en geeft de bouwrijpe kavels in erfpacht uit aan projectontwikkelaars en particulieren. Met die gebiedsontwikkeling zijn grote investeringen gemoeid, die pas na vele jaren worden terugverdiend. Termijnen van twintig jaar zijn niet ongewoon. Het saldo van investeringen en opbrengsten fluctueert bovendien jaarlijks aanzienlijk. Dat was een reden om na de sanering van Publieke Werken en de verzelfstandiging het Grondbedrijf eind jaren zeventig de ruimtelijke investeringen en opbrengsten niet meer via de gemeentebegroting te laten lopen, maar in een apart administratief stelsel onder te brengen met als spil het Vereveningsfonds. Het gaf plannenmakers meer ruimte om te investeren. In 1982 was de nieuwe opzet operationeel. Hoe werkt dat fonds? Bij de start van een ruimtelijk plan wordt een grondexploitatie-begroting gemaakt. De te verwachten kosten en opbrengsten worden in de tijd uitgezet en teruggerekend naar één tijdstip. Dat bedrag, positief of negatief, wordt verwerkt in de jaarlijkse RAG-rapportage (RAG = Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden). Gedurende de uitvoering van het plan worden de werkelijke kosten en opbrengsten bijgehouden en verwerkt in het RAG-saldo. Wanneer een plan helemaal is afgerond, wordt het eindsaldo ingeboekt in het Vereveningsfonds: het totaal van alle in het verleden afgesloten plannen. De kas van het Vereveningsfonds is nu nog goed gevuld, want Amsterdam heeft in het verleden dankzij de uitbundige uitgifte van kantoorlocaties goed verdiend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Eind 2009 was de omvang van het fonds zo’n 900 miljoen euro. Het saldo van het fonds geldt als dekking voor de uitvoering van ruimtelijke plannen; ook alle planontwikkeling wordt er uit betaald. De winst blijft in principe gereserveerd voor de ruimtelijke sector, maar er is in het verleden aardig wat geld afgevloeid naar de algemene middelen. In de periode 1998 tot en met 2003 bijvoorbeeld al zo’n € 190 miljoen, waaronder bijvoorbeeld een bijdrage aan de bibliotheek. En voor de Zuidas geldt een apart regiem, buiten het Vereveningsfonds om. Omgekeerd was de waterkering ook niet absoluut. Voor de bouw van het Muziektheater is bijvoorbeeld geld uit de gemeentebegroting gebruikt. Er zijn nog enkele andere onderlinge geldstromen, maar grosso modo is het Vereveningsfonds een gesloten financieel systeem voor alle ruimtelijke plannen. Hoe komt de gemeente nu, ondanks die dikke spaarpot, aan een tekort van 700 miljoen euro? Volgens goed koopmansgebruik neemt de gemeente verliezen direct wanneer ze voorzienbaar zijn, terwijl winsten pas worden genomen wanneer ze gerealiseerd zijn. Inmiddels is duidelijk dat een groot deel van de plannen voor kantoorontwikkeling moet worden geschrapt. De gemeente heeft sinds 2006 een paar miljoen vierkante meter gepland kantooroppervlak weggestreept. Tegen de zomer was de laatste bijstelling (-345 miljoen euro). Voor de kantoren die nu nog op de rol staan is de vierkantemeterprijs flink naar beneden bijgesteld. Met het schrappen van de - op papier - lucratieve kantoorlocaties vervalt ook een deel van de plannen met een positieve opbrengst. Blijven over de woningbouwplannen; daar moet meestal geld bij. Met alle verwachte inkomsten en uitgaven van de totale huidige planvorming is het resultaat een tekort van 700 miljoen euro. Vandaar ‘de bouwstop’ of liever projectenstop. Minder plannen betekent minder kosten, betekent minder medewerkers. Of in ambtenarenproza: dat zal consequenties hebben voor de personele capaciteit.

“Het is niet zo dat de bouwvakkers van de steigers worden gehaald,” nuanceert Annius Hoornstra, adjunct-directeur Programma & Regie van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), de beeldvorming rond de ‘bouwstop’ die de gemeente begin juli aankondigde. “Alle bouwprojecten die in uitvoering zijn, worden afgemaakt. En ook projecten waarvan de start bouw in 2011 is voorzien, zullen wel starten. Tenminste voor zover het aan ons ligt. Maar verder staat inderdaad alles ter discussie.”
Een dezer weken volgt een lijst met projecten die wat de gemeente betreft wél groen licht krijgen. Dat zullen er fors minder zijn dan de huidige. Bij dat lijstje wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de prioriteiten van ontwikkelaars en corporaties. Want zij zijn de echte opdrachtgevers.
Van Poelgeests aankondiging is een schot voor de boeg richting corporaties, waarmee zware onderhandelingen zijn gestart om de prestatieafspraken van het akkoord ‘Bouwen aan de stad’ te verlengen. Ook is het een alarmsignaal richting Den Haag en een wake up call voor lokale politici en alle interne plannenmakers bij diensten en stadsdelen. “Een omvangrijk ambtelijk apparaat als dat van Amsterdam is moeilijk van zijn werkroutines af te brengen. Velen blijven doorgaan met het maken en uitwerken van plannen. Dat is ook de basis van het eigen bestaansrecht. Alleen na een oorverdovend signaal wordt de pen neergelegd,” zegt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw in zijn blog bij Ruimtevolk.
En natuurlijk is er de hoop dat Den Haag meeluistert. Al vanaf 2006 probeert Amsterdam het Rijk duidelijk te maken dat er rijksmiddelen nodig blijven om de stedelijke transformaties en bouwopgave te redden. De huidige oproep zal volgens De Zeeuw niet veel effect sorteren. “Het komende rechtse kabinet, met een forse eigen bezuinigingstaakstelling en weinig affiniteit met 'linkse' steden, gaat hier niet voor uitrukken.”
Hoornstra pleit toch in navolging van zijn politieke baas voor meer rijkssteun: “De realiteit is dat de rijkssteun alleen maar minder wordt. De geldstromen die er waren drogen op. Toch zijn de belangen van het Rijk groot. Neem de aanleg van IJburg II. Dat levert een enorme bijdrage aan de ruimtelijke doelstellingen van het Rijk. We zouden daar toch tot een vorm van financiële participatie moeten kunnen komen, met name om lange termijnrisico’s af te dekken? Het is al jaren mijn stokpaardje dat woningbouw het Rijk per saldo veel geld oplevert, zo’n 80.000 euro aan directe belastingen en btw per woning. Het gemiddelde tekort op de grondexploitatie voor een woning is 30.000 euro. Dat is toch een fantastische businesscase? Je stopt je geld in de stimulering van de economie.”
Het is de vraag of het nieuwe kabinet gevoelig is voor deze keynesiaanse logica. Er zijn al honderden miljoenen aan crisisgelden naar de sector gegaan om de bouwproductie op gang te houden. Maar misschien dat het dreigende spook van massawerkloosheid in de bouwsector helpt.

Schone lei

Hoe heet wordt de soep eigenlijk gegeten? Is er een wezenlijk verschil tussen deze ‘bouwstop’ en de prioriteitenlijstjes van de vorige ronde crisisbeleid. Toen werden er projecten geprioriteerd. Nu begint men met een schone lei en zet daar vervolgens de projecten op die mogen doorgaan. Het verschil tussen half vol en half leeg?
“Nee, stelt Annius Hoornstra nadrukkelijk. “Er is echt iets aan de hand. We zitten in een structuurwijziging. De bedachte opbrengst van het fonds smelt als sneeuw voor de zon. We hebben in het verleden te veel kantoren gebouwd in Amsterdam. Ook na de crisis herstelt de groei niet meer, mede door invloeden als het Nieuwe Werken. Daardoor zakt het aantal vierkante meters per werknemer van 28 naar pakweg 17. De kantoorontwikkeling kan de ruimtelijke ontwikkeling niet meer financieren. Nu niet, straks niet. Bij het huidige probleem van 700 miljoen euro staat gewoon alles ter discussie. ‘Alles’ wil zeggen álle ruimtelijke projecten én de systematiek van de financiering.”
Er is jaren geld uit het Vereveningsfonds naar de algemene middelen gegaan. Honderden miljoenen. Zou het in tijden van crisis ook eens andersom kunnen? Hans van Harten, directeur van de AFWC, verweet de gemeente eerder in NUL20 onzorgvuldig gedrag in het verleden. “De gemeente had zelf moeten reserveren voor moeilijke tijden. Men kon weten dat het met de kantorenmarkt een keer mis zou gaan. Corporaties zijn er niet om de gemeente te subsidiëren.” Volgens Van Harten kan de gemeente wel degelijk aan ‘andere knoppen’ draaien, zoals de erfpachtgelden, om het fonds te voeden.
Hoornstra: “Er lag vlak voor de verkiezingen een voorstel om andere geldstromen naar het fonds toe te leiden. Dat is van tafel geraakt. Het college heeft toen gezegd: voordat we tot dat soort besluiten overgaan, willen we eerst alles ter discussie stellen. Dat zijn we nu aan het doen.”
De vraag is of de systematiek van het fonds nog toekomstbestendig is. Van Poelgeest vindt van niet. “Het roer gaat om. (..) De huidige systematiek op basis waarvan investeringsbesluiten worden genomen voor investeringen in de grond en het ontwikkelen van de stad gaat ingrijpend gewijzigd worden”, stelt hij in zijn brief 2 juli aan de gemeenteraad.
Verliezen van langjarige projecten worden nu in één keer genomen. Er is bovendien een planningshorizon van wel twintig jaar. Hoornstra: “In het verleden was dat geen probleem: de perspectieven waren goed en de kasstroom was op orde. Lange termijnplanning wordt nu ingewikkelder. We hebben een doorrekening tot 2030. Daar kun je vraagtekens bij stellen. Er verandert zoveel tussentijds. Een procentje per jaar eraf of erbij leidt over twintig jaar tot enorme bedragen. De teneur is nu dat we andere vormen van dekking moeten zoeken voor investeringen. En zaken doen op basis van geld wat in kas zit en de termijn tussen investeren en uitgiftes verkleinen. Maar dat heeft ook nadelen. Een groot goed van de huidige aanpak is dat we langdurige verplichtingen kunnen aangaan en zo kwaliteit kunnen toevoegen aan de stad. Als de gemeente geen zand voor IJburg meer kan opspuiten, wie dan nog wel?”

Hoe verder?

Het OGA heeft in het voorjaar in de nota ‘Meer Ruimte Winnen’ al een aantal onorthodoxe maatregelen genoemd om de eigen financiële problemen te bestrijden. Het simpelste is minder bouwen, vooral minder sociale huurwoningen. Een makkelijke oplossing is ook de rekening door te schuiven naar andere organisaties, zoals Waternet (aanleg riolen) en de corporaties. Bijvoorbeeld door corporaties voortaan een marktconforme grondprijs te laten betalen. Maar zelfs Bouwe Olij, oud-woordvoerder grondzaken van de PvdA en altijd horzel in de pels van de Amsterdamse corporatiesector, ziet daar nu niets in. In 2006 ijverde hij nog daarvoor, maar nu vindt hij de financiële situatie bij de corporaties te penibel: “Ze piepen altijd natuurlijk, maar nu is er echt wat aan de hand.” Zelfs het dogma van de dertig procent sociale woningbouw wil Olij op dit moment ter discussie stellen. “Dat soort politieke afwegingen zal de gemeenteraad straks moeten maken. Ik zou alleen de 30-procentnorm handhaven voor de grote locaties en kritisch naar de kleinere projecten kijken.” Alleen de afkoopsommen bij verkoop van bestaande corporatiewoningen, kunnen wat Olij betreft wel omhoog: “Die 5300 euro die ze nu betalen is een schijntje.”
Ook Hoornstra, oud-corporatiedirecteur, weet dat de corporatiesector in zwaar weer is beland. “Toch moet er wat gebeuren. En corporaties hebben ongetwijfeld ook ideeën om hun ontwikkel- en verkoopperspectieven te verbeteren. We hebben een gemeenschappelijk belang dat er projecten doorgaan. De corporatie die een stap kan zetten, heeft straks meer kans dat zijn project het haalt. Dat geldt ook voor andere ontwikkelaars. We moeten zien hoever we elkaar kunnen naderen.”
Hans van Harten: “Gemeente en corporaties hebben afgesproken samen op te trekken in de zin dat de prioriteringslijstjes van alle partijen naast elkaar worden gelegd en dan wordt bezien wat wel of niet doorgaat. Daarbij hebben wij steeds gezegd voorrang te willen geven aan de herstructurering, zoals in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.” Van Harten wijst er op dat de stedelijke vernieuwingsprojecten niet financieel worden ondersteund vanuit het Vereveningsfonds, maar het Stimuleringsfonds.
Financieel het simpelste is de aanleg van IJburg II te schrappen. Dat scheelt het Vereveningsfonds direct een voorziening van ruim 400 miljoen euro. Maar ja, er zijn al vele miljoenen ingestopt en alle vergunningen zijn eindelijk binnen. Als IJburg op de rails blijft zal er zeer fors moeten worden geschrapt in alle planvorming.
Voor Hoornstra is het duidelijk dat er blijvend minder woningen gebouwd zullen kunnen worden: “Zo’n piek van 6000 zullen we niet gauw meer halen. De helft is nu al mooi. Tweederde van de huidige woningbouwprojecten heeft een exploitatietekort. De bouw van sociale huurwoningen kost niet alleen de corporaties maar ook de gemeente veel geld. Daar zullen we er dus minder van kunnen bouwen tenzij de corporaties een marktconforme grondprijs gaan betalen.”
Volgens Hoornstra verandert het speelveld: “De verhoudingen in de vastgoedsector veranderen. Kleinere ontwikkelaars zijn op dit moment succesvoller dan grote. Ook heel specifieke projecten, met een duidelijke profilering, hebben een grotere slagingskans. Ik hoop ook dat aannemers net als in de jaren dertig weer op eigen risico gaan bouwen. In zijn algemeenheid neemt de projectomvang af. Het levert ons per vierkante meter minder op, maar de kans op realisatie wordt wel groter. Ontwikkelaars krijgen grote projecten niet meer gefinancierd. Mijn droom is dat we weer het moment bereiken dat we kunnen zeggen: dat is een goed plan, dat voegt kwaliteit toe aan de stad. Dat gaan we doen.”

Mogelijke maatregelen
Minder plannen Al vanaf 2000 wordt gestreden tegen de ‘overmaat aan planvorming’ binnen de gemeente. De nu aangekondigde ‘bouwstop’ is de meest vergaande maatregel op dit terrein. Door te snoeien in de planvorming kunnen niet alleen miljoenen worden bezuinigd op proceskosten in het ambtelijk apparaat, maar ook op te verwachten exploitatieverliezen. Een dezer weken maakt wethouder Van Poelgeest bekend welke plannen wel verder worden ontwikkeld. Duidelijk is dat een aantal zwaar verliesgevende projecten moet worden geschrapt. Minder sociale huurwoningen Corporaties én gemeente leggen toe op de bouw van sociale huurwoningen. Corporaties tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning; de gemeente zo’n 30.000 euro. Minder bouwen is dus zowel voor corporaties als gemeente een makkelijke oplossing voor de financiële problemen. Het huidige beleid is dat dertig procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen bestaat. Dat percentage (tijdelijk) verlagen maakt gebiedsontwikkeling dus profijtelijker. Echter: omdat de markt voor koopwoningen ook onder druk staat is conversie naar meer koop en dure huur alleen haalbaar in gewilde wijken. Nadeel: het adagium van de ongedeelde stad krijgt een knauw. Marktconforme grondprijs sociale huurwoningen De grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen is vier jaar terug al flink omhoog gegaan, maar als de corporaties nu echt een marktconforme grondprijs voor alle nieuwbouw gaan betalen, zijn de problemen bij het Vereveningsfonds voor een deel opgelost. De vraag is echter in hoeverre daarmee het kind met het badwater wordt weggegooid. Want hoeveel woningen bouwen de corporaties dan nog? Ze leggen nu al enorme bedragen toe op de bouw van huurwoningen; daarbij zitten ze in de vernieuwingsgebieden met een oplopend aantal onverkochte nieuwbouwwoningen in hun maag. De rek is er kortom wel zo’n beetje uit. Tegen hogere kosten zullen meer verdienmogelijkheden moeten staan. Dat kan via een ander huurbeleid – hogere en locatiegebonden huren - maar daar gaat het Rijk over. De gemeente kan de corporaties toestaan nog meer huurwoningen te verkopen, maar dat biedt op korte termijn geen soelaas. Het lukt de corporaties al jaren niet hun verkoopquota te halen. Aanpassingen Stimuleringsfonds Amsterdam heeft naast het Vereveningsfonds nog een ruimtelijk fonds: het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat wordt gevoed met bepaalde erfpachtinkomsten en afkoopsommen bij de verkoop van corporatiewoningen. Het opheffen van dit fonds en het overhevelen van de reserves naar het Vereveningsfonds levert honderden miljoenen op. Maar ‘de vernieuwingsgebieden’, zoals Nieuw-West en Zuidoost, ontvangen juist financiële bijdragen uit dit fonds. Corporaties en gemeente hebben eerder uitgesproken dat het redden van de stedelijke vernieuwing prioriteit moet houden. Alleen stoppen met de objectsubsidies uit dit fonds – voor bijvoorbeeld grote woningen, studentenhuisvesting en andere doelgroepen – levert 65 miljoen op. Maar welke politieke partij wil dat voor zijn rekening nemen? Een andere suggestie is een verhoogde afdracht bij de verkoop van corporatiewoningen: van de huidige 5300 naar bijvoorbeeld 10.000 euro.

Fred van der Molen

‘Liever geen stadswarmte’

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:50:14 +0200

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale wijk staan

‘Liever geen stadswarmte’

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale woonwijk liggen. Als de ‘bouwstop’ van de centrale stad en de onderhandelingen met ontwikkelaars tenminste geen roet in het eten gooien. Projectleider Co Stor is optimistisch over de potentie van de wijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

“Je komt eigenlijk een half jaar te vroeg. We zijn nog volop in gesprek met de ontwikkelaars en de centrale stad over de invulling van onze duurzaamheidsambities.” Projectdirecteur Co Stor vindt het vervelend dat hij nog weinig kan vertellen over de manier waarop in de Houthaven de komende jaren een klimaatneutrale woonwijk gebouwd gaat worden. Iedereen is vol goede wil. Recentelijk is het project door Agentschap NL – het vroegere Senter Novem- zelfs tot ‘excellent gebied’ uitgeroepen vanwege de veelbelovende maatregelen op het vlak van energiebesparing en duurzaamheid. Maar op het stadhuis wordt - naast de gesprekken over een bouwstop voor bepaalde projecten - nog druk gerekend aan voorstellen om ontwikkelaars en corporaties gedeeltelijk tegemoet te komen in de extra kosten van duurzaam bouwen in de stad. Bovendien is het nog onduidelijk voor welke duurzame energiebronnen uiteindelijk wordt gekozen om de nieuwe gebouwen te verwarmen en te koelen. Wordt het collectieve stadswarmte of individuele warmtepompen met warmte-koudeopslag? Ook over het lokaal opwekken van groene stroom voor de voorzieningen in de openbare ruimte en gebouwgebonden elektriciteitsverbruik wordt nog volop gediscussieerd.

Eilanden met eigen sfeer

Wat er in de Houthavens uiteindelijk moet komen, is al wel in grote lijnen bekend: 1700 woningen, 70 woonboten en 50.000 vierkante meter aan voorzieningen als kantoren, scholen, een hotel en zorgfaciliteiten voor de beoogde woonservicewijk. Het gros van de huizen wordt gebouwd op eilanden, uitgegraven in het huidige terrein en aan de kop enkele tientallen meters verlengd. Ze krijgen allemaal hun eigen sfeer. Op de één pakhuisachtige blokken, op een ander vooral eengezinswoningen met voortuin. Waar het hele gebied autoluw zal worden, zullen delen van eilanden zelfs helemaal autovrij zijn. Parkeren kan grotendeels in garages onder de gebouwen; onder het meest westelijk gelegen Blok Nul komt nog een centrale parkeervoorziening voor bewoners.

Gebouwenstrook en tunnel weren geluid
Over de transformatie van de Houthaven tot een woonwijk wordt al bijna zestien jaar gepraat. In 1998 stelde de gemeente haar eerste bestemmingsplan op. Door verzet van enkele havenbedrijven die geluidklachten van toekomstige bewoners vreesden, sneuvelde het plan bij de Raad van State. Ook een tweede versie van het bestemmingsplan haalde de eindstreep niet. Daarna zijn de betrokken partijen zonder rechter met elkaar in gesprek geraakt. Onder leiding van toenmalig advocaat Eberhard van der Laan is een convenant afgesloten dat de bouw van de nieuwe woonwijk mogelijk maakte. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan houdt een langgerekte, zeven verdiepingen tellende gebouwenstrook - Blok Nul - de belangrijkste geluidhinder van de industrie tegen. Bovendien is aan de zuidkant een tunnel ingetekend naast de Spaarndammerdijk, die de geluidhinder van het doorgaande autoverkeer moet verminderen. Eerder leek het erop dat de tunnel ook nodig zou zijn om binnen de landelijke luchtkwaliteitsnormen te blijven. Maar door de bouw uit te smeren over negen jaar en vanuit het westen te beginnen blijft het project binnen de grenzen van de wet Milieubeheer.

De ‘eyecatcher’ van het gebied moet een bijna 90 meter hoog poortgebouw worden op de kop van de Pontsteiger. Dat bevat 250 luxueuze koopappartementen, publieke voorzieningen en een restaurant op 60 meter hoogte met spectaculair uitzicht over de stad en het IJ. Voor dit bijzondere gebouw sloot toenmalig stadsdeel Westerpark enkele jaren geleden een bouwenvelop-akkoord aan een samenwerkingsverband van De Principaal, Delta Forte, Ymere en Bouwfonds. Daarin is een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,5 afgesproken - minder zuinig dan in de recentere overeenkomst met de ontwikkelaars van Blok Nul. Maar indertijd lag er nog geen energievisie van het stadsdeel op tafel waarin van een 100 procent klimaatneutrale woonwijk wordt uitgegaan.
De ontwikkelaars van de Pontsteiger denken de afgesproken energieprestatie te kunnen bereiken door de woningen te voorzien van individuele warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. Ook worden de woningen extra goed geïsoleerd en krijgen ze vloerverwarming en een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Voor de installaties en verlichting in het gebouw zal ook gebruik worden gemaakt van duurzame energie, waarvoor de ontwikkelaars van de gemeente ruim een half miljoen euro subsidie hebben gekregen. Voorlopig houden de ontwikkelaars aan deze afspraken vast, hoewel woordvoerder Daan Jansen van De Principaal aangeeft dat het project vanwege de slechte woningmarktsituatie op dit moment “nader wordt bekeken”. “De financiële risico’s zijn te groot geworden om het project zoals het is afgesproken te kunnen realiseren. Maar we hebben nog steeds de intentie om er mee door te gaan.”

Wel of geen stadswarmte?

Bij Blok Nul ligt de keuze voor het milieuvriendelijk koelen en verwarmen van het gebouw nog open. Stadgenoot en projectontwikkelaar Synchroon willen in deze westelijke gebouwenstrook naast 9500 vierkante meter aan bedrijfsruimte 283 woningen ontwikkelen, waarvan 184 in de koop- en vrije huursector en 99 in de sociale huursector. Het stadsdeel ziet het liefst dat gebruik wordt gemaakt van stadswarmte in combinatie met koudeopslag. Maar duurzaamheidsexpert Patrick Tielkes van Stadgenoot voorziet de woningen en bedrijfsruimten - net als de ontwikkelaars op de Pontsteiger - liever van warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. “Het milieurendement van stadswarmte is niet om over naar huis te schrijven. Met de 4000 euro die een individuele aansluiting voor alleen warmte kost, kun je veel meer doen om CO2 te besparen.”
Tielkes zet ook zijn vraagtekens bij de totstandkoming van de tarieven voor stadswarmte. “Het is consumenten moeilijk uit te leggen dat die zijn gekoppeld aan de stijgende gas- en olieprijzen.” Stadswarmte frustreert ook de mogelijkheid voor ontwikkelaars om zelf een lokaal energiebedrijf op te richten en warmte en koude aan bewoners te leveren. “Dat is soms de enige manier om ontwikkelaars die onrendabel moeten investeren in dure milieutechnieken, iets te laten terugverdienen en ervoor te zorgen dat de baten niet alleen naar de gebruikers gaan.”

‘Windwokkels’ als icoon

Tielkes heeft minder moeite met het voorstel van het stadsdeel om in de Houthavens grootschalig zonnepanelen op daken te leggen en vier middelgrote ‘windwokkels’ te plaatsen. “In de stad is bijna geen locatie te vinden die zo geschikt is voor gebruik van windenergie als hier.” Andere ontwikkelaars van het gebied zetten juist vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van lokale stroomopwekking. Ook vragen sommigen zich af of 35 meter hoge windmolens wel passen in de beeldkwaliteit van de woonwijk. Voor projectdirecteur Co Stor is het een kwestie van perceptie. “Je kunt ze ook als een icoon van de milieuvriendelijke wijk beschouwen. Voor supervisor Sjoerd Soeters zijn ze in ieder geval geen taboe.”
Stor hoopt de discussie over alle duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval nog voor het einde van het jaar te kunnen afronden. Hij wil graag dit jaar nog beginnen met het aanplempen van grond om de toekomstige eilanden te kunnen verlengen. Ook is het ontwerp van de tunnel langs de Spaarndammerdijk bijna klaar om aanbesteed te worden. Maar voordat hij alles in gang kan zetten, moet ook hij wachten op witte rook uit het stadhuis. Stor wil en kan er niets over zeggen, maar blijft optimistisch over de realisering van de klimaatneutrale woonwijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

Jaco Boer

Tijdelijke daling BTW-tarief moet bouwmarkt impuls geven

FvdM — Wed, 01 Sep 2010 12:11:06 +0200

Het BTW-tarief voor verbouwing of vernieuwing van woningen gaat tijdelijk omlaag van 19 naar 6 procent.

De transformatie van de woningvoorraad

admin — Tue, 29 Jun 2010 15:22:49 +0200

De transformatie van de woningvoorraad

Het lijkt soms anders, maar de Amsterdamse woningvoorraad is in vijfentwintig jaar spectaculair veranderd. Niet alleen steeg het aantal woningen met ruim 83.000 naar 390.000 (ruim 3300 per jaar; per 1 januari 2009), maar er zijn nu ook veel minder particuliere huurwoningen en veel meer koopwoningen. Bovendien is het corporatiebezit na een sterke groei in de jaren tachtig onder de 50 procent gezakt. De groei van het percentage koopwoningen gaat weliswaar langzamer dan gepland, maar ergens rond 2015 zal – afhankelijk van de crisis – de gewenste 35 procent van de voorraad uit koopwoningen bestaan. Dat is nu 30 procent.

Woninggrootte

De kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad is onder meer door de nieuwbouwproductie en stedelijke vernieuwing behoorlijk toegenomen. Een duidelijke indicator is de toegenomen grootte. Van de vooroorlogse woningen is maar 3 procent groter dan 80 m². Van de woningen gebouwd tussen 2005 en 2009 is dat 23 procent. En dat zijn vierkante meters volgens het puntenstelsel, waarbij alleen de kamers, keuken en badkamer worden meegeteld. Feitelijk zijn de woningen zeker 20 m² groter. Tussen 2000 en 2005 zijn ook aardig wat studentenwoningen opgeleverd. Vandaar het hoge percentage woningen onder de 60 m² in figuur 2.

Verkoop corporatiewoningen

Gemeente en corporaties hebben afspraken gemaakt om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. De corporaties mochten daartoe vanaf 1998 tot 2010 28.600 sociale huurwoningen verkopen. Sindsdien hebben de corporaties iets meer dan de helft van het afgesproken quotum verkocht: 14.671. Overigens zijn de verkoopafspraken verlengd tot en met 2016, waarbij het quotum is uitgebreid tot zo’n 40.000. Corporaties hebben de meeste woningen verkocht in achtereenvolgens Zuidoost, Noord en Nieuw-West. In de grafiek staan voor de duidelijkheid nog de oude stadsdelen.

Stadsdeel Zuidoost is in zijn eentje verantwoordelijk voor de helft van de afname van het corporatiebezit in de afgelopen tien jaar. Daar is nu de sloop zo ongeveer afgerond, dus zal het aantal corporatiewoningen er de komende jaren als gevolg van nieuwbouw weer gaan groeien. In andere stadsdelen is het corporatiebezit juist toegenomen. Dat geldt voor het nieuwe stadsdeel Oost (Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg) dankzij IJburg en het Science Park, maar ook in het Centrum, mede dankzij het Westerdokseiland. Er vindt dus geen uitverkoop plaats van de corporatievoorraad plaats in de populaire gebieden.

Bron: Jaarboek AFWC 2010

Bewoners slooppanden zijn de klos

admin — Tue, 29 Jun 2010 14:58:33 +0200

Talrijke slecht onderhouden woningen blijven langer staan vanwege de crisis

Bewoners slooppanden zijn de klos

Omdat de nieuwbouw in Amsterdam krakend tot stilstand komt, vrezen bewoners van slooppanden voor een onaangename toekomst. Het ziet er naar uit dat ze nog lang zullen moeten blijven wonen in hun panden, waaraan de afgelopen jaren nauwelijks onderhoud is gepleegd. Corporaties vinden dure investeringen, zoals aanleg van cv-ketels, in deze verouderde woningen onverantwoord. ‘Schoon, heel en veilig’ is hun uitgangspunt, maar de vraag is of dat voldoende zal zijn om huurders met onderhoudsklachten tevreden te stellen.

Overleven in de Dirk Sonoystraat
Het echtpaar Schneider woont in een sloopflat in de Dirk Sonoystraat (Nieuw-West). “Als er een eerste paal wordt geslagen zie je die managers van de corporaties vooraan staan”, zegt mevrouw. “Maar ik kan niet beweren dat wij tevreden zijn over de gang van zaken. Aan onze flat wordt niets meer gedaan, die staat al zeven jaar op de slooplijst. En de voorlichting kan een stuk beter. Het leefmilieu gaat ondertussen met tijdelijke huurders en krakers snel achteruit.” Op de galerij is een uitgebrande woning, die met planken is dichtgetimmerd. De Schneiders is een gerenoveerde woning in de nabijgelegen Colijnstraat in het vooruitzicht gesteld. “Het duurt alleen steeds iets langer dan gepland, vanwege ‘doorschuifproblemen’.” Hun huur gaat straks van 275 naar 490 euro, maar dat hebben ze er voor over om in de buurt te blijven. “Wij willen niet naar Zaandam, Hoofddorp of IJburg, daar hebben we geen aansluiting.” Hun voormalige buurtgenoten, de familie Belal, kozen juist wel voor IJburg, uit nood. “Onze huur is verdubbeld, maar dat hebben we er voor over. Er is nooit iets aan onze onderhoudsklachten gedaan. De corporatie herhaalde alleen maar dat we vooral moesten luchten en witten”, zegt mevrouw Belal. In 2005 hoorden ze voor het eerst van de vernieuwingsplannen. “Toen was sprake van sloop in 2010, later 2011. Maar het kan dus best 2020 worden voordat ze echt gaan slopen en bouwen. Daar wilden wij niet op wachten! Met een urgentieverklaring konden we uiteindelijk hier terecht. Het was trouwens wel een verrassing dat je zelfs met zo’n urgentie nog steeds honderden zoekers voor je hebt!”

De Ombilinstraat in de Indische Buurt ligt in een typisch vernieuwingsgebied. Aan de bladderende verf op de kozijnen is al duidelijk te zien dat op onderhoud in de afgelopen jaren is bezuinigd. Op nummer 14, 1-hoog, woont Ram Sukhdev met zijn vrouw en twee kinderen. Hun woning ruikt naar bleek. NUL20 wordt rondgeleid. Zoals in veel vooroorlogse woningen kraken de slechte houten vloeren en is goed te horen wat de buren doen. Het keukenblok is half in elkaar gestort. De geiser heeft geen afzuigkap. In de keukenmuur is een grote scheur zichtbaar. Centrale verwarming is er niet. In de woonkamer heeft corporatie Eigen Haard op Sukhdevs dringende verzoek een klein gevelkacheltje laten installeren. Daaraan heeft hij zelf 150 euro moeten bijdragen. “Voor een nieuw keukenblok is de eigen bijdrage 300 euro”, vertelt hij.
En dan het vochtprobleem. De douche in de gang, zonder raam, is de voornaamste boosdoener. De ventilatiekanalen in de woning functioneren niet naar behoren en dus is er vochtoverlast, veel vochtoverlast. Ieder jaar schildert Sukhdev een verse laag verf over de zwarte schimmel heen, overal in huis. Echt helpen doet het niet. “De corporatie raadt aan om veel te stoken, ook in de zomer, en te luchten tijdens het koken, ook in de winter”, zegt hij, met enig understatement. “We betalen iedere maand 195 euro aan energiekosten.” En veel geld hebben ze niet, want Sukhdev is gedeeltelijk arbeidsongeschikt en werkt maar vier uur per dag. Hij heeft een zaak tegen de corporatie aangespannen. Niet de eerste. Hij kreeg weliswaar al huurverlaging, maar de hele familie heeft gezondheidsklachten: astma. “De dokter zegt: de woning aanpakken of verhuizen…”

Verrot

Sukhdev staat niet alleen met zijn onderhoudsklachten. Zijn bovenbuurman Tjin Liep Shie, op driehoog, tilt demonstratief een systeemtegel uit het plafond van de slaapkamer. Het hout daarachter is onmiskenbaar verrot. Bij hem werden vochtproblemen in de keuken provisorisch door de corporatie verholpen… met verhullende gipsplaten. Veel hielp het niet. De schimmel slaat er alweer doorheen. Wel is zijn oude geiser vervangen door een moderne ketel. Dat was twee weken voor de kantonrechter langs zou komen voor een zitting ter plekke. Een beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie. Zijn huurverlaging bleef overigens gehandhaafd.
Dit zijn bewoners die het er niet bij hebben laten zitten. Ze hebben de bewonerscommissie, het Wijksteunpunt Wonen, de huurcommissie en – uiteindelijk - de kantonrechter weten te vinden. Maar het gaat ze niet om de verkregen huurverlaging. Dat is niet het belangrijkste. Ze willen gewoon een goed onderhouden woning. En duidelijkheid over hun situatie. Want al twee jaar is in hun geval sprake van mogelijke sloop en nieuwbouw.
Eigen Haard wil in 2011 de bewoners van dit blok elders gaan huisvesten, “als alles voorspoedig verloopt”. Een kostbare parkeervoorziening zorgt nog voor vertraging. Het ontwerp moet worden aangepast.

Geen vervangende woningen

Directeur Peter Hildering van Eigen Haard zit met het probleem van onderhoudsklachten in slooppanden in zijn maag. “Dit is voor alle partijen heel vervelend”, begint hij. “Maar als je verwacht dat een pand nog maar vijf jaar staat ga je niet meer overal cv-installaties aanleggen. Veel onderhoudsproblemen zijn trouwens pas echt op te lossen als de woning leeg staat. Maar natuurlijk mag de woonkwaliteit nooit door de basis heen zakken.”
Ondertussen zet Eigen Haard wijk- en huismeesters in om bewoners van ooit te slopen panden te bewegen er samen het beste van te maken. Klachten worden serieus genomen, zegt hij. Zo zullen ook alle woningen in de Ombilinstraat door Technisch Beheer worden bezocht. En voor de schrijnende gevallen wordt zonodig een ad hoc-oplossing bedacht. “Maar daar moet je voorzichtig mee zijn, want dat spreekt zich snel rond.”
Kan een corporatie bij verloren zaken wegens onderhoudsachterstand niet een algemene huurverlaging in zo’n complex doorvoeren? “Het blijft maatwerk, dus: nee”, antwoordt Hildering. “Ik steek dat geld liever in extra schoonmaken of toezicht.”
Tim van Ruiten is Hoofd Beheer bij Far West en ook hij kent de problemen. Maar wat doet hij eraan? “We houden die panden schoon, heel en veilig, letten bijvoorbeeld extra op trappenhuizen en controleren de installaties. Ook bij tijdelijke verhuur. Als de technische conditie van een pand erg slecht is, slopen we toch maar vast, zelfs al weten we dat nieuwbouw er momenteel niet in zit. In die laatste fase is verloedering niet altijd te voorkomen. En… je moet natuurlijk wel eerst de bewoners ergens anders kúnnen huisvesten.”
Van Ruiten geeft toe dat het woningaanbod daarvoor momenteel niet groot genoeg is. “Er is inderdaad een groep die geen uitzicht heeft op een vervangende woning. Gezien de onzekerheid over het tempo van de vernieuwing is dat heel lastig. Als je niet langer over vijf, maar over minstens tien jaar uitstel spreekt, dan moet je per complex misschien kijken of je de kwaliteit nog kunt verbeteren. We denken verder na over een manier om echt álle bewoners te bereiken met advies, bijvoorbeeld over ventilatie. Mogelijk gaan we buurtgenoten opleiden voor huisbezoeken.”
Strijdbare bewoners vinden ondertussen de Wijksteunpunten Wonen aan hun zijde. Jeroen Koster, coördinator in Oost, kent de problemen maar al te goed uit de praktijk: “Plannen maken en uitvoeren kost heel veel tijd. Maar het onderhoud aan afgeschreven panden is ondertussen jarenlang minimaal. Wij vinden dat je als eigenaar verantwoordelijk ben voor regulier onderhoud tot er echt wordt gesloopt of gerenoveerd. Maar wij zien steeds vaker dat er helemaal geen onderhoudsplan voor deze panden blijkt te bestaan! Bij zaken tegen verhuurders namen we het vroeger op tegen particuliere huurders, nu zijn het meestal de corporaties. Er zijn meer conflicten en ze worden groter.”

Bas Donker van Heel

Is zelfbouw wél crisisbestendig?

admin — Tue, 29 Jun 2010 14:55:36 +0200

Succes van particulier opdrachtgeverschap in Almere prikkelt het OGA

Is zelfbouw wél crisisbestendig?

Sinds het uitbreken van de kredietcrisis zit de woningbouw in Amsterdam in het slop. Ontwikkelaars, banken en kopers houden elkaar in een wurggreep, waardoor er nog weinig projecten van de grond komen. Het kan ook anders. In Almere draait de verkoop van vrije kavels aan particulieren op volle toeren. In drie jaar tijd kon zo met de bouw van ruim duizend woningen worden begonnen. Een wenkend perspectief voor Amsterdam?

Op donderdag 27 mei, twee dagen vóór de start van de verkoop van 54 nieuwe bouwkavels in het Almeerder Columbuskwartier, rolde de eerste koper zijn slaapzak uit voor de deuren van het stadhuis. De dag erna kreeg hij gezelschap van zeven anderen. De rij groeide op zaterdag uiteindelijk uit tot dertig man, die er allemaal in slaagden om een optie te nemen op het lapje grond van hun dromen. Vooral de kleinere en goedkopere kavels van 253 m2 bleken populair, al werden er ook veel opties genomen op de grond voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers.
Opnieuw was het Almere gelukt om middenin de economische crisis met succes vrije kavels aan de man te brengen. Een jaar geleden gingen in het Pinksterweekeinde ook al ruim honderd bouwkavels in het Homeruskwartier van de hand. Van de driehonderd lapjes grond die er toen werden aangeboden, is inmiddels zestig procent verkocht of in optie genomen. Eerder waren in de wijk al ruim vierhonderd vrije kavels aan de man gebracht. De gemeente kon in totaal daardoor al 45 miljoen euro aan grondopbrengsten inboeken. Wethouder Adri Duivesteijn, die drie jaar geleden begon met zijn campagne voor meer particulier opdrachtgeverschap in Almere, kan tevreden zijn. Sinds 2007 werden in zijn stad meer dan duizend vrije kavels in alle soorten en prijsklassen verkocht. Tot 2014 wordt zelfs aan een verdubbeling van dat aantal gewerkt.

Ruim 400 kavels verkocht

Het succes van de kavelverkoop in Almere geeft Amsterdamse beleidsmakers te denken. Door de crisis nemen in de hoofdstad ontwikkelaars amper nog woningbouwprojecten in aanbouw. De nieuwbouwproductie dreigt daardoor dit jaar op nog geen 1500 woningen uit te komen. Een absoluut dieptepunt dat herinneringen oproept aan de magere beginjaren van deze eeuw. Kan zelfbouw misschien ook in de hoofdstad de woningproductie een extra impuls geven? Angelique Bor, projectleider particulier opdrachtgeverschap bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), denkt van wel. In de afgelopen jaren werden in het Oostelijke Havengebied en op IJburg ruim vierhonderd vrije kavels verkocht, inclusief 38 waterkavels in de noordbuurt van het Steigereiland. Op Rieteiland-Oost verwisselden zelfs fikse lappen grond van eigenaar tegen prijzen van vijf of zes ton.
“Vrije kavels passen goed bij een meer kleinschalige woningbouw, waarover wij op dit moment nadenken. Het is alleen lastig om voldoende locaties te vinden om het op grote schaal toe te passen”, aldus Bor. Voorlopig lijkt vooral de tweede fase van IJburg voor grootschalige zelfbouwprojecten in aanmerking te komen. Wethouder Van Poelgeest heeft aangegeven dat de helft van de woningproductie er uit particulier opdrachtgeverschap moet bestaan. Bor en haar collega’s onderzoeken op dit moment in welke vorm dat het best kan. Zo denkt de gemeente ook aan andere varianten, waarbij bewoners meer invloed hebben op het eindproduct, zoals het mede-opdrachtgeverschap dat ook in Almere is beproefd (zie kader).

Het zal nog zeker tot 2013 duren, voordat de eerste woningen op IJburg II kunnen worden gebouwd. Op dit moment is de gemeente nog druk aan het tekenen aan het stedenbouwkundig plan en is er ook nog geen verkavelingsvoorstel voor de nieuwe eilanden. Tot die tijd staat er wel een aantal kleinere zelfbouwprojecten in de stad op stapel. Zo wordt binnenkort een strook van achttien zelfbouwkavels aan de Sloterweg uitgegeven en heeft stadsdeel Zuidoost plannen voor vijftien vrije kavels aan de ‘s Gravendijkdreef. Verder moeten in het Bijlmerpark en in de T-buurt van het stadsdeel ook zelfbouwkavels komen. En dan is er nog het Zeeburgereiland, waar over enige tijd tachtig particulieren hun eigen huis mogen bouwen als de plannen niet al te veel worden aangepast aan de nieuwe economische tijden. Ten slotte komen begin volgend jaar nog de laatste 72 waterkavels in de Noordbuurt van het Steigereiland op de markt.

Duurzaam en innovatief

Van de vrijekavelprojecten in het Oostelijk Havengebied en op IJburg heeft het OGA veel geleerd, verklaart zelfbouwadviseur Bart Truijens. “In de Scheepstimmermanstraat hebben we bijvoorbeeld ervaren, dat het verstandig is om harde deadlines voor de afbouw van de woningen in de verkoopovereenkomsten op te nemen. En om te voorkomen dat de straat verschillende keren moet worden opgebroken om nutsvoorzieningen aan te leggen, kunnen die beter vooraf worden aangelegd. Op het Steigereiland hebben we dat zo gedaan.”
Het is Truijens tijdens het begeleiden van particuliere bouwers ook opgevallen hoe ver kavelkopers voorop lopen in het bedenken van innovatieve oplossingen voor hun water- en energieverbruik. “Ze zijn niet alleen meer bij duurzaamheid betrokken, maar ze zijn ook bereid om er flink in te investeren. Dat ze daarbij zelf ook de besparing voor honderd procent incasseren, vormt natuurlijk een extra prikkel.” Dankzij de zelfbouwprojecten komen mensen in een buurtje meestal ook al snel met elkaar in contact. “Vooral collectieve projecten scoren daarin hoog, maar ook individuele kavelkopers wisselen op zelfgemaakte websites vaak al allerlei informatie met hun buren uit.”

Koudwatervrees

Met zoveel voordelen zou je verwachten dat iedereen staat te trappelen om particulier opdrachtgeverschap ruim baan te geven. Maar Bor en Truijens constateren veel koudwatervrees bij ambtenaren. “Sommigen zijn bang dat de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit niet wordt bereikt. Anderen wijzen erop dat het uitgeven van individuele kavels meer tijd kost dan alles bij één ontwikkelaar af te zetten. Ze vergeten daarbij dat onderhandelingen over bouwenveloppen ook vaak eindeloos duren. De komende tijd zullen we stadsdelen en projectbureaus ervan proberen te overtuigen, dat het toch loont om meer zelfbouwprojecten in hun plannen op te nemen. Zeker op locaties waar duurzaamheid een grote rol speelt, zoals Buiksloterham of de Houthavens, kun je met particulier opdrachtgeverschap je voordeel doen.”

Mede-opdrachtgeverschap (nog) niet gelukt
Particulier opdrachtgeverschap is niet de enige manier om bewoners meer invloed te geven op de bouw van hun woning. In Almere is ook geëxperimenteerd met mede-opdrachtgeverschap, waarbij ontwikkelaars en kopers samen een project realiseren. Voor deze variant tussen projectmatige bouw en zelfbouw reserveerde de stad in het Homeruskwartier zeven bouwvelden, waarop 1200 woningen gebouwd moesten worden. In een prijsvraag mochten ontwikkelaars een visie voor deze locaties indienen. Uit de 76 (!) inzendingen selecteerde een jury er veertien, waarop potentiële kopers vervolgens mochten stemmen. Op die manier werd voor ieder bouwveld de ontwikkelende marktpartij bepaald. Diezelfde verkiezing zorgde bij de kopers wel voor veel verwarring. Velen hadden niet in de gaten, dat ze op een visie stemden en nog met de ontwikkelaar om de tafel moesten om samen een definitief woningontwerp te maken. Ze vroegen de ontwikkelaar wanneer het huis af zou zijn en hoeveel het zou gaan kosten. Toen het allemaal veel langer bleek te gaan duren en veel huizen duurder werden dan was verwacht, haakten de meeste inschrijvers af en kochten elders in de stad een kant-en-klare woning. Op dit moment worden de meeste locaties dan ook volgebouwd met seriematige projectbouw. Ondanks deze mislukking probeert Almere het opnieuw. Bij een nieuwe ronde projecten met mede-opdrachtgeverschap zijn inmiddels voor twee van de vijf bouwvelden (kleinere) ontwikkelaars gevonden. Of het concept ook in andere gemeenten en zonder verkiezing kan werken, blijft onduidelijk.

Jaco Boer

Renovatie is altijd ingrijpend

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:54:47 +0200

Vertrouwen en perspectief zijn nodig om bewoners mee te krijgen

Renovatie is altijd ingrijpend

Vorig jaar leverden Amsterdamse corporaties 1700 woningen op die op hoog niveau waren gerenoveerd. In de meeste gevallen moesten bewoners daarvoor (tijdelijk) hun woning verlaten. In alle gevallen was de renovatie een enorme inbreuk in hun leven. Corporaties kunnen het daarom niet snel goed doen. NUL20 verdiepte zich in drie renovatieprojecten. Van loopgravenoorlog tot constructieve onderhandeling.

Het kan dramatisch mislopen. Zo besloten de woningcorporaties Eigen Haard en Ymere onlangs de plannen voor de renovatie van Het Breed in Amsterdam-Noord stop te zetten. Een treurig dieptepunt na jaren moeizaam overleg tussen bewoners en corporaties over de vernieuwing van een ensemble van negen flats gegroepeerd rond groene binnenhoven. "We hebben geen plan B, we gaan ons intern beraden," laat projectmanager Rob Oosterloo namens de corporaties weten.
Een summiere samenvatting van wat zich heeft afgespeeld. Zowel uit respect voor het ontwerp van Van Gool als om praktische redenen keerden bewoners zich alweer jaren geleden zowel tegen het plan om de karakteristieke loopbruggen te verwijderen als tegen het voorstel om de transparante borstweringen van de woningen te vervangen door ramen die tot de vloer doorlopen. De corporaties gaven toe: de loopbruggen konden blijven en de transparante borstweringen terugkomen. Wel eisten de corporaties om veiligheidsredenen dat er een einde kwam aan het openbare karakter van de bovenstraten (door de loopbruggen). Daarover werd overeenstemming bereikt met het stadsdeel en het vorige bestuur van de bewonersvereniging. De bouwvergunning werd verleend. Maar toen maakte de aannemer er een rommeltje van, waarna de vernieuwing na de eerste dertig woningen werd stilgelegd. Daarna ontstond een nieuw conflict over de radiatoren die in de woningen moesten komen. "Krankzinnige gevaartes" volgens bewoners, uitgekozen omdat het cv-systeem met relatief lage temperaturen werkt.
Uiteindelijk zijn de oorspronkelijk goedgekeurde renovatieplannen zodanig gewijzigd, dat een bewonersgroep met succes via de rechter een nieuwe draagvlaktoets afdwong. Deze keer stemde weliswaar een meerderheid voor maar werd de noodzakelijke instemming van zeventig procent niet gehaald. Dat was reden voor Ymere en Eigen Haard om de werkzaamheden te staken. Van Oosterloo: “Het gevolg is dat een groot milieubesparend renovatieproject waar ook de bewoners profijt van zouden hebben, niet doorgaat.”
De bewonersvereniging vindt dat te weinig rekening gehouden wordt met de rechten van de huurders. Voorzitter Frank Witzen: "Tijdens de eerste renovatiewerkzaamheden bleek dat het onmogelijk was dat de bewoners in hun woningen bleven. Wij vinden dat de aard van de werkzaamheden rechtvaardigt dat alle bewoners een verhuisvergoeding krijgen. Maar de corporaties willen dat niet doen, omdat ze dat te veel geld kost." Er is sprake van een verschillende interpretatie van de kaderafspraken, want de corporaties zeggen juist dat de werkzaamheden geen verhuizing en alleen een – veel lagere - tegemoetkoming in de kosten rechtvaardigen.
Een groep van ongeveer honderd bewoners heeft inmiddels aangekondigd via de rechter alsnog renovatie af te dwingen. "We zijn aan het inventariseren wat allemaal mis is met de individuele woningen," zegt Witzen, "als de corporaties eerst de gebreken verhelpen in de woningen en de liften herstellen, dan ontstaat er misschien weer een vertrouwensbasis om verder te gaan."
Maar dan is er de kwestie van het afsluiten van de trappenhuizen, waarover nog juridische procedures lopen. Nu de renovatie door de corporaties voorlopig is afgeblazen, lijkt de directe noodzaak daarvoor overigens ook verdwenen, ook al is de helft van de bewoners daar voor en slechts een kwart tegen.

Draagvlak: vertrouwen en perspectief
Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen heeft ervaringen en aanbevelingen van bewonersondersteuners en participatiemedewerkers gebundeld in een handzame brochure: Draagvlak stedelijke vernieuwing – Hoe kan het echt. De belangrijkste aanbevelingen zijn:
Zet in op vertrouwen Show me, don’t tell me Benoem de tegenstellingen in belangen Spreek spelregels af en leef ze na Heb geen dubbele agenda	Bied perspectief (Er)ken ieders rechten en plichten (Er)ken ieders uitgangspunten Leg besluiten vast Schakel onafhankelijke begeleiding in Vind zo veel mogelijk overeenstemming	Participeer over de participatie Zorg voor onafhankelijk onderzoek Zie verdeeldheid als kans voor planvariatie

Hoofdpijndossier

Het Breed is voor Eigen Haard en Ymere het spreekwoordelijke hoofdpijndossier geworden. Van Oosterloo wijst op de lange voorgeschiedenis, het geknakte vertrouwen na de eerste renovatiewerkzaamheden en de verdeeldheid onder de huidige bewoners over de plannen. Het vertrouwen is weg. Volgens Oosterloo is de positie van tegenstanders, die in het bestuur van de bewonersvereniging goed vertegenwoordigd zijn, simpelweg te sterk geworden: "De hindermacht is enorm en huurders die geen mening hebben, mogen in een draagvlakonderzoek niet worden meegerekend. Op die manier wordt renoveren wel erg lastig, zeker in een groot en samenhangend complex als Het Breed dat je technisch gezien niet gefaseerd aan kan pakken." De corporaties zijn 'diep teleurgesteld' dat niet de voorstanders van het project, maar een minderheid van bewoners die tegen is, bepalend is voor het stopzetten van het project. Het doel was het energieverbruik van de woningen aanzienlijk te verminderen, met lagere energielasten voor bewoners en een aanzienlijke CO2-reductie. Oosterloo: "Door de zeer hoge eisen die worden gesteld aan de instemming van huurders met een renovatieproject, vrezen wij dat dit ook voor andere projecten in de toekomst een onneembare barrière blijkt te zijn. De gewenste verbetering van het bestaande woningbezit en de aanpassing aan maatschappelijk breed gedragen duurzaamheidseisen komt hiermee nadrukkelijk in gevaar." Witzen vindt dat simpelweg geen argument. "Alle corporaties hebben hun handtekening onder de kaderafspraken gezet."

Draagvlak

Volgens Bert Meintser van het Amsterdams Steunpunt Wonen is de positie van zittende huurders ten dele versterkt, nadat die eerder flink was ingeperkt. "In de jaren zeventig en tachtig kenden we het ‘Bouwen voor de Buurt’, waarin bewoners grote invloed hadden op vernieuwing. Toen de corporaties verzelfstandigd werden is dat weer sterk verminderd. Dat heeft ook te maken met de afgenomen invloed van overheden, ook al blijft het afgeven van een peildatum door de gemeente een belangrijk toetsmoment of voldoende rekening is gehouden met de belangen van bewoners. Nu zie je dat gezocht wordt naar een nieuw evenwicht tussen belangen van verhuurders en huurders. In de wet is vastgelegd dat voor renovatie een draagvlak van minimaal zeventig procent nodig is. De stedelijke kaderafspraken in Amsterdam vormen een nadere invulling daarvan."
Eind juni komt daar de nieuwe Leidraad voor Participatie nog bij, ondertekend door alle corporaties, gemeente en Huurdersvereniging Amsterdam. De woningcorporaties verplichten zich daarmee bewoners vanaf een vroeg stadium bij hun planvorming te betrekken en een duidelijk participatieplan te maken. Volgens Meintser moet dat ervoor zorgen dat het vertrouwen tussen bewoners en corporaties verbetert. Dat moet weer leiden tot breed gedragen plannen.
De positie van huurders bij renovaties mag dan verstevigd zijn, bestaande afspraken en wettelijke regelingen zijn nog geen garantie voor blijvende betrokkenheid van de oorspronkelijke bewoners. Er ontstaat een eigen dynamiek in een vernieuwingsgebied, waar bewoners met behulp van een urgentieverklaring wegtrekken. Meintser: "Neem de Van der Pekbuurt. Daar wordt veel tijd genomen om de staat van de woningen te onderzoeken. Dat gebeurt misschien uit het oogpunt van zorgvuldigheid, maar bewoners wordt geen duidelijkheid gegeven over het vervolg.” Omdat het gehele proefgebied wel aangewezen blijft voor stadsvernieuwingsurgentie trekken bewoners weg. “Daarmee ontneem je hun de mogelijkheid deel uit te maken van een vernieuwingsplan. Een draagvlakonderzoek zonder bewoners heeft immers geen zin meer."

Dubbeltjespanden

Kan te veel ruimte in de plannen van een corporatie tot onzekerheid leiden, corporaties kunnen het ook niet snel goed doen, aldus Meintser: "Te veel duidelijkheid kan net zo goed op afkeuring van bewoners rekenen. Dan ontstaat al snel het gevoel dat alles toch al besloten is." Een combinatie van beide is aan de hand in het geval van de 'dubbeltjespanden', 56 kleine beneden- en bovenwoningen aan de rand van het Oosterpark, het eerste bezit van een voorloper van De Key – de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van Eigen Woningen, opgericht in 1868.
De Key – de corporatie die vorig jaar met 479 gerenoveerde woningen veruit het meeste bestaande bezit opknapte - liet de bewoners eerst weten de woningen in oude luister te willen herstellen, maar kwam vervolgens met het voldongen feit dat een deel van de woningen wordt samengevoegd. Uitgangspunt is weliswaar dat alle huidige bewoners die terug willen keren dat ook kunnen doen, maar De Key geeft geen garantie of dat ook dezelfde woning is. Tot ongenoegen van de bewoners worden de samengevoegde woningen niet toegewezen aan sociale huurders.
Desi van de Swaluw, senior procesmanager van De Key: "Door ongeveer de helft in de vrije sector te verhuren wordt het onrendabel op dit project iets verminderd. Eind juni presenteren we de eerste uitwerking van onze plannen aan de bewoners. Op de koppen van het straatje willen we de sociale huurwoningen situeren. Deze woningen maken we groter en klaar voor de komende vijftig jaar. Het middenstuk wordt samengevoegd voor de vrije sectorhuur."
De woningen kampen nu met achterstallig onderhoud, zijn slecht geïsoleerd en nodig aan een stevige opknapbeurt toe, ook al is de staat van de funderingen nog redelijk. Bewoners Conny Groot en Margot van der Sman zien liever dat de woningen worden opgeknapt en dat samenvoegen achterwege blijft. "De Key wil ook dat we onze huurcontracten laten ontbinden, maar dat doen we niet. We laten ons niet vogelvrij verklaren." Het contact tussen de bewonerscommissie en De Key is sindsdien opgeschort, maar De Key gaat door met de planvorming, benadrukt Van de Swaluw. "We denken een goed plan aan de bewoners voor te kunnen leggen waarmee zij er op vooruit gaan in ruimte en woonkwaliteit, hun woonduur behouden en een verhuiskostenvergoeding krijgen. Ik denk dat we er samen uit kunnen komen, maar als dat niet lukt dan is het opzeggen van de huurovereenkomsten het uiterste middel."

Oostenburg

Bij de renovatie van het complex Oostenburg gaat het een stuk gemoedelijker toe. Het uit 1875 stammende complex van de Alliantie, dat de status van gemeentelijk monument heeft, wordt momenteel gefaseerd gerenoveerd. Ondanks de 27 miljoen euro kostende hoogniveau renovatie, blijven alle 147 woningen die na samenvoegen overblijven, in de sociale huursector. Marieke Top van de Alliantie: "We hebben alle mogelijkheden onderzocht, ook gedeeltelijke verkoop, maar zelfs de samengevoegde woningen zijn dermate klein dat het voor ons niet interessant is die in de vrije sector te brengen. We vinden het ook van belang dat in het centrum voldoende sociale woningbouw blijft bestaan. Financiële lusten hebben we niet van dit project, maar als het klaar is, is het wel een uithangbord voor ons, iets om trots op te zijn."
De renovatie van Complex Oostenburg moet in 2012 zijn afgerond. De bewoners die willen blijven, moeten één of twee keer verhuizen maar kunnen tijdens de renovatie in hun eigen buurt blijven wonen, ondanks het relatief hoge aantal huurders dat na de renovatie wil terugkeren. Top: "Voor bewoners is het eerst een opluchting als er geen plannen voor sloop zijn, maar daarna begint bij individuele huurders door te dringen wat renovatie allemaal met zich meebrengt. Dat is de volgende stap. Ik was er pas gerust op toen bewoners begonnen in te zien dat het samenvoegen van woningen voor hen ook een kans kon zijn."
De Alliantie heeft volgens bewoner Henk Pauwels de woonwensen van de bewoners goed geïnventariseerd en laten zien wat dat voor de bewoners betekent. Bovendien hebben de bewoners met de corporatie afspraken kunnen maken over wie de eerste keuze had als het ging om wie welke woning zou kunnen krijgen; dat gebeurt op basis van woonduur.
Het renovatieplan van de Alliantie is op punten aangepast. Zo heeft bewoonster Hedy Portier ervoor gepleit om het originele soort deuren en balkenplafonds terug te krijgen in de woningen. "Ik heb daarop aangedrongen bij de Alliantie, net als op een andere indeling van mijn woning. Uiteindelijk zijn ze daarmee akkoord gegaan." Ook monumentenzorg heeft om aanpassingen in het plan van de corporatie gevraagd. Zo mocht het deel van het complex aan de waterkant geen balkon krijgen vanwege het historisch aanzicht. Bovendien zouden de kenmerkende schoorsteenmantels in de woningen moeten blijven. Uiteindelijk hoeft dat slechts in een deel van de woningen.
Ook al zijn de bewoners tevreden over de renovatie van hun woningen, Portier en Pauwels zijn niet te spreken over de mogelijke bouw van extra appartementen op de plek waar tot begin jaren zeventig woningen hebben gestaan, maar die vanwege de slechte fundering zijn afgebroken. Pauwels: "Wij denken dat de Alliantie daarmee geld probeert terug te verdienen en zich verschuilt achter het stadsdeel."
De beoogde bouwlocatie is nu een belangrijke ontmoetingsplek die als gemeenschappelijke tuin en als openluchtbioscoop fungeert. Maar de Alliantie ontkent dat de herbouw van de gesloopte koppanden een geldkwestie is. Top: "We restaureren het gemeentelijk monument en de herbouw van de gesloopte twee koppanden hoort daar bij." Als voorwaarde heeft de Alliantie gesteld dat het stadsdeel moet zorgen voor compensatie voor de ontmoetingsplek en het behoud van de bandenboot van Robert Jasper Grootveld. Top: "Aan deze voorwaarden is voldaan: de bandenboot wordt gerestaureerd en komt in het water te liggen en er komt bij de koppanden, aan het water, een nieuwe ontmoetingsplek." De bewoners houden echter liever hun vertrouwde gemeenschappelijke 'groene balkon'.

Joost Zonneveld

De zin en onzin van renovatie

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:47:14 +0200

Crisis leidt niet tot meer hoogniveau renovaties, wel tot het uitstellen van sloop

De zin en onzin van renovatie

“Minder sloop/nieuwbouw en meer inzetten op renovatie”, klinkt er uit de mond van portefeuillehouder Wonen De Wilt van stadsdeel Nieuw-West. De roep om minder sloop wordt sterker. Krijgen de voorstanders van behoud extra wind in de zeilen dankzij de economische crisis? Nee, zeggen corporaties, want hoogniveau renovatie is bijna even duur als nieuwbouw. Maar de crisis leidt wel tot uitstel van sloop en ‘levensverlenging’ van complexen via een beperkte onderhoudsbeurt.

“We gaan meer inzetten op renovatie dan op sloop/nieuwbouw. In gebieden als Osdorp en Slotervaart is al veel gedaan of liggen plannen klaar. Maar in Slotermeer hebben we nog een grote opgave liggen.” Aan het woord is portefeuillehouder Wonen Paulus de Wilt (GroenLinks) van stadsdeel Nieuw-West. Concrete complexen heeft hij nog niet op het oog. Hij is net in functie en moet nog alle projecten langs. “Het gaat om de intentie. Uit oogpunt van duurzaamheid willen we geen gebouwen slopen, tenzij dat per se noodzakelijk is. En we willen ook de stedenbouwkundige structuur en architectuur van de Westelijke Tuinsteden behouden. Bovendien breek je met sloop ook de structuur van je samenleving af. Bij renovatie komt toch een veel groter deel van de bewoners terug.”
Er lijkt sprake van een slingerbeweging. Aversie tegen de grootschalige sloopprogramma’s in Nieuw-West is er altijd geweest, maar tegenstanders van sloop hebben de laatste jaren de wind weer in de zeilen, mede dankzij inspanningen van organisaties die het erfgoed van Van Eesteren veilig willen stellen. Dat zijn bijvoorbeeld het Bureau Monumentenzorg van de gemeente Amsterdam, het Cuypersgenootschap, de Erfgoedvereniging Heemschut en ProWest. Deze Vereniging Promotie Westelijke Tuinsteden is in 2004 opgericht door actieve bewoners die het karakter van de Westelijke Tuinsteden willen behouden.
Op dit moment wordt onder andere actie gevoerd voor het behoud van de Piggelmeewoningen (Bosleeuw-Midden), de Airey-woningen aan de Burgemeester De Vlugtlaan en andere delen van Slotermeer.
Zolang de ‘Operatie Parkstad’ loopt, zijn er bewonersprotesten tegen sloop geweest. Maar het is lang niet altijd zo dat bewoners in meerderheid tegen sloop zijn. Dat verschilt erg per project. Veel bewoners zien sloop van hun woning ook als een kans om hun woonsituatie te verbeteren. Een groot deel van de woningen in Nieuw-West bestaat immers uit kleine, slecht geïsoleerde en gehorige portiekflats met zwaar verouderde voorzieningen. Bewoners van het complex van Herman Knijtijzer aan de Jan Evertsenstraat zijn bijvoorbeeld dolblij dat de sloopvergunning nog net voor de verkiezingen is afgegeven, terwijl clubs als het Cuypersgenootschap strijd voerden voor behoud. En toen het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer een woongebied als beschermd stadsgezicht aanwees - het ‘Van Eesterenmuseum’, waren lang niet alle bewoners daar blij mee: ze zagen hun kansen in rook opgaan om als stadsvernieuwingsurgente de stap naar een betere woning te maken.
De Wilt: “Ik begrijp dat bewoners vaak kiezen voor sloop. Maar misschien kunnen we soms toch iets doen met die panden nadat we alle bewoners hebben laten verhuizen. Ik vind het zelf erg zonde dat die hoge Knijtijzer-flats gaan verdwijnen.”

Zuidwest Kwadrant

De geschiedenis van het Zuidwest Kwadrant (ZWK) in Osdorp is exemplarisch voor de slingerbeweging in het denken over renovatie versus sloop/nieuwbouw in Nieuw-West. Dat gebied was het eerste van de drie pilotprojecten van de stedelijke vernieuwing. Daartoe was eind jaren tachtig besloten, omdat de Westelijke Tuinsteden in snel tempo weggleden en het afvoerputje van de stad dreigden te worden. Gemeente en corporaties kozen voor een integrale aanpak waarbij de fysieke component zich behalve de woningen ook uitstrekt tot voorzieningen, bedrijven, openbare ruimte en buurtbeheer. Anders dan bij de stadsvernieuwing uit de jaren zeventig en tachtig, werd ingezet op een ingrijpende wijziging van de woningvoorraad en daarmee (impliciet) op een ander type bewoners. Om gezinnen met een hoger inkomen in de buurt te houden of te verleiden zich daar te vestigen, werd besloten 13.000 van de kleine sociale huurwoningen te slopen. Daarvoor komen grote woningen, grondgebonden eengezinswoningen en vooral veel meer koopwoningen in de plaats. Het percentage sociale huurwoningen moet tijdens Operatie Parkstad zakken van 90 naar 45 procent.
Er wordt gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak, die in fasen (deelgebieden) wordt uitgerold. In 1998 start de vernieuwing. Aanvankelijk wordt in het ZWK weinig gesloopt en ligt de nadruk op renovatie. Corporatie Het Oosten kiest bijvoorbeeld in de Hertingenstraat (Complex 50) voor grootschalige renovatie inclusief een extra verdieping. René Brouwer, hoofd ontwikkeling van Far West, kijkt terug: “Alles is wel geprobeerd in het Zuidwest Kwadrant. Horizontaal en verticaal samenvoegen, optoppen, het toevoegen van liftschachten, andere functies voor de plint. Wat we met zijn allen constateerden was dat dit hele kostbare operaties waren die de kosten van nieuwbouw benaderden, zonder dat je die kwaliteit kon leveren. Daarnaast heb je bij dit soort hoogniveau renovaties dezelfde problemen met uitplaatsingen. Het is zelfs nog ingewikkelder, omdat alle bewoners recht hebben op terugkeer in hun eigen woning.“
Dat de kosten zo hoog zijn komt mede doordat bij hoogniveau renovaties ook veel wordt gesloopt. Brouwer: “Het hele pand wordt gestript, trappenhuizen eruit gejekkerd, asbest gesaneerd, alle leidingen vervangen, liften toegevoegd. Als je plattegronden wilt wijzigen ben je nog verder van huis. Waar wij steeds meer achter komen is dat renoveren een moeilijker proces is dan nieuwbouw.” En kostbaar: “Bij de Verfdoos hebben we aan bouw- en bijkomende kosten 140.000 euro per woning uitgegeven.”
De Verfdoos is wellicht een extreem voorbeeld, maar de renovatie van Complex 50 in het Zuidwest Kwadrant kostte in 2001 al 120.000 gulden (ongeveer 55.000 euro) per woning. Oud-stadsdeelvoorzitter Simon Willing was verrast dat de huren van nieuwbouw nog geen 100 gulden hoger lagen dan die van gerenoveerde woningen: “Toen was ik gauw om, met renoveren blijft het toch een oude woning”, zegt hij in het net verschenen boekje ‘Pionieren in West’ over achttien jaar stedelijke vernieuwing in het Zuidwest Kwadrant.
Ook bij bewoners slaat de stemming om. Latere plannen in deelgebied C worden herzien als ruim 70 procent van de bewoners voor sloop opteert. En ook in deelgebied D worden met steun van bewoners twee van de vier complexen gesloopt.
Vanaf 2004 rolt de stedelijke vernieuwing over grotere delen van de westelijke tuinsteden. In sommige buurten, zoals de Delftlandpleinbuurt, gaat bijna alles plat. Er blijft een onderstroom van protest van bewoners die zich uit hun woning voelen gejaagd, waar ze soms al decennia tevreden en tegen lage kosten wonen. Soms hebben ze succes met hun protest. De bewoners van de 56 vriendelijke eengezinshuisjes aan de hofjes bij de Jacques Perkstraat in Geuzenveld-Noord ontspringen bijvoorbeeld de dans. De bouw van een moderne stadsstraat – met winkels, bedrijfsruimten en een paar honderd dure woningen - wordt afgeblazen of althans tot nader order uitgesteld. Bewoonster Ans Schagen in 2004 in NUL20: “Op andere plekken in de Tuinsteden verkopen corporaties soortgelijke woningen. Daar zijn deze woningen kennelijk goed genoeg om nog lang te worden bewoond. Waarom moeten onze dan tegen de vlakte?” Die vraag was kennelijk niet goed te beantwoorden. Er kwam de toezegging dat er tot 2017 in ieder geval niets gebeurt. Schagen woont er nog altijd tevreden en hoort niets meer over sloopplannen: “De crisis zeker. In andere buurten ligt ook alles stil.” De corporaties Far West en Rochdale hebben in 2004 de woningen voorzien van cv en verschijnen keurig als er klachten zijn. Maar groot onderhoud, zoals een nieuwe keuken, houden ze af.

Differentiatie

Er ontstaan deze eeuw ook discussies over het nieuwbouwprogramma. Dat straalt een grote eenvormigheid uit. Niet alleen in uiterlijk, maar ook in woningtype. Overal staan grote en dure appartementen gepland, vaak zelfs zonder buitenruimte. Dat kost minder en bovendien houden architecten en stedenbouwkundigen van mooie strakke gevels. Maar de wal keert het schip; appartementen blijken onverkoopbaar. Een deel van het programma wordt omgezet naar eengezinswoningen, zoals bij het Hof van Osdorp. Daarbij wordt voor het eerst getornd aan de tuinstadgedachte met zijn strokenbouw, en dat is wel vloeken in de kerk van de Van Eesteren-volgers. Maar volgens critici als Rogier Noyon (Stadgenoot) is het juist goed van die eenvormigheid afscheid te nemen. In zijn Forum-artikel ‘Hoe kon het zo misgaan’ (NUL20 maart 2008) wijst hij juist de principes van het modernisme als faalfactor van Nieuw-West aan: de naoorlogse modernistische stedenbouwers hadden alle factoren verworpen die van de rest van Amsterdam zo’n succes maken: functiemenging, dichtheid, gesloten bouwblokken.”
Hoe dan ook, de waarde van de architectuur, maar meer nog de stedenbouwkundige opzet van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) wordt een nadrukkelijker factor in het debat. Dat wordt van peper voorzien door kunsthistoricus Vincent van Rossem van Bureau Monumenten en Archeologie (BMA). Hij vindt de herstructurering niets minder dan een aanslag op de culturele erfenis. Wat is er toch mis met de portieketagewoning, vraagt hij zich af. “Een appartement in de Pijp heeft niet eens een behoorlijk trappenhuis.” Met Van Rossem wijzen anderen op de parallel met de ooit verketterde negentiende-eeuwse wijken. Dat zijn nu populaire woonbuurten geworden. De succesformule: 'renovatie met een min of meer restauratief karakter'. De weerstand tegen de vernieuwers groeit. Politiek waait er na het vertrek van wethouder Duco Stadig een andere wind. In het programakkoord van 2006 laat het college opnemen dat “de verhouding van de sloop enerzijds en de renovatie anderzijds wordt heroverwogen”. In 2007 wijst het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer een aantal buurten aan tot beschermd stadsgezicht: het Van Eesterenmuseum. Corporatie Far West maakt bezwaar. Portefeuillehouder De Wilt: “Er staat nergens dat er niets gesloopt mag worden. Maar nog sterker dan elders in Nieuw-West vind ik dat je daar het karakter van de tuinstad moet waarborgen.”

Wanneer slopen?

Het is nu 2010 en we zitten midden in de kredietcrisis. De verkoop van nieuwbouwwoningen zit in het slop en tal van bouwplannen worden op de lange baan geschoven. Nog meer reden om te renoveren? Volgens René Brouwer niet: “We zitten met hoogniveau renovatie zoals gezegd met een bijna vergelijkbare onrendabel per woning als nieuwbouw. Dat is dus geen antwoord op de financiële problemen die corporaties nu hebben.” Maar als je nu niet sloopt, maar er wel iets gebeuren aan die woningen die al jaren minimaal worden onderhouden. Brouwer: “Zeker, we moeten daar wat mee. Je kunt besluiten tot een kleine opknapbeurt. Dan praat je over dertig tot vijftigduizend euro per woning. Daar koop je een levensduurverlenging mee van 10-15 jaar.”
Maar het blijven volgens Brouwer kleine, weinig energiezuinige, gehorige woningen. “Een energielabel A haal je praktisch nooit; contactgeluiden kun je vaak niet oplossen.” Far West blijft dan ook op het standpunt staan dat je bij matige complexen alleen voor renovatie kiest bij bijzondere omstandigheden. Dan gaat het om de waarde van de architectuur, zoals bij de Verfdoos, of de stedenbouwkundige betekenis van een pand zoals De Leeuw van Vlaanderen, dat functioneert als geluidsscherm voor de A10. En de fysieke staat moet goed genoeg zijn. “We hebben net weer een ingrijpende renovatie opgeleverd van twee complexen aan de Sam van Houtenstraat (Bakema-buurt) in Geuzenveld waar we achteraf spijt van hebben. Het is een heel moeizaam proces geworden, met veel tegenvallers en uitloop. De investering is opgelopen naar 100.000 euro per woning, zonder grondkosten. Onze conclusie is achteraf dat we hadden moeten slopen.”

Maar de slingerbeweging is juist de andere kant op, weet ook Brouwer. Bij de zogeheten Airey-woningen aan de Burgemeester De Vlugtlaan heeft de corporatie daarom net ingestemd met een opvallend compromis. De U-vormige complexen met het Airey-bouwsysteem (betonnen muurplaten) gelden als een bijzondere stedenbouwkundige setting. Die moet bewaard, vinden erfgoedbewakers. Over wat de bewoners zelf vinden, zijn de meningen verdeeld. Er wonen in ieder geval veel migranten die geen Nederlands spreken. Far West vindt de woningen te klein en te slecht om te renoveren. Brouwer: “er is nu een vernieuwingsplan gemaakt waarin we wel mogen slopen als we ongeveer dezelfde woningen in dezelfde setting terugbouwen, maar dan wat groter. Daar is het laatste woord nog niet over gezegd.”

Fred van der Molen

De regionale woningmarkt

admin — Wed, 19 May 2010 11:59:37 +0200

De regionale woningmarkt: hij bestaat maar niemand is verantwoordelijk

Tussen polderen en netwerken

Grote aantallen mensen verhuizen naar en uit de stad. De Amsterdamse woningmarkt is altijd een regionale geweest – van overloopgebieden, via ROA tot metropoolregio. En terwijl woningcorporaties zich steeds regionaler organiseren, blijft bestuurlijk de gemeentegrens heilig. Belangentegenstellingen én gedeelde belangen worden volgens beproefd poldermodel uitonderhandeld in de gremia van de stadsregio en de metropoolregio. Een terugblik.

Kengetallen Stadsregio 2008, uit Jaarboek 2009 Samenwerkende Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland

Nadat op 17 mei 1995 de stadsprovincie Amsterdam per referendum werd afgeserveerd, wilde niemand het meer hebben over een nieuw bestuurslichaam voor de agglomeratie Amsterdam. Sindsdien doken talrijke andere overlegorganen op om de behoefte aan regionale sturing in te vullen: ROA, Noordvleugeloverleg, Deltametropool, Regio Randstad, Atelier Almere-Amsterdam en Holland Acht. “We vergaderen ons inderdaad suf”, zegt wethouder Duco Stadig bij zijn afscheid in mei 2006 tegen NUL20. “Dat komt omdat er nooit ergens een besluitvormende vergadering is. Niemand gaat ergens over. Na het afblazen van de stadsprovincie hebben we besloten te zoeken naar wat ons bindt in de regio. Het is niet anders.”
Het meest positief is Stadig over WoningNet. “Dat werkt. Onze buren zijn nu ook de fase van angst voor een invasie van Amsterdammers voorbij. Daarmee hebben we echt een regionale woningmarkt gecreëerd.”
Het minst vrijblijvende bestuurlijke overlegorgaan is de Stadsregio Amsterdam, de opvolger van het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA). Daarin werken zestien gemeenten samen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid en economische ontwikkeling. De Stadsregio Amsterdam heeft een aantal wettelijke taken van het rijk toebedeeld gekregen en voert gedelegeerde taken van de zestien gemeenten uit.

Na het echec van de stadsprovincie was het nog een wonder dat in 1997 de zestien Noord-Hollandse ROA-gemeenten en de betrokken corporaties startten met een gemeenschappelijk woningaanbodsysteem voor sociale huurwoningen. Vanaf dat moment konden Amsterdammers hun opgebouwde woonduur inzetten om in pakweg Purmerend te gaan wonen en vice versa. In 2001 kreeg dit systeem nog meer betekenis toen het digitale WoningNet de lucht inging.
De regionale woonruimteverdeling bleef ondertussen wel een potentiële tijdbom in de lokale politiek. Het spreekt boekdelen dat de gemeenten van de Stadsregio vanaf 2002 bijna zeven jaar nodig hebben om de Raamovereenkomst voor regionale woningtoewijzing te verlengen. De ene procesmanager volgde het andere discussiestuk op. Alle gemeenten onderschreven weliswaar de waarde van de regionale markt, maar bleven het hopeloos oneens over de details van de toewijzingsregels. Elke gemeente heeft zijn eigen no go areas. Bovendien blijft de angst voor een Amsterdamse invasie toch opspelen bij buurgemeenten. En het is ook niet mis. Zo ging in 2003 nog ruim een derde van alle vrijkomende corporatiewoningen in Purmerend naar mensen van buiten, voornamelijk Amsterdammers. Dat wordt een onderwerp als eigen starters jaren moeten wachten. Zelfs al is de helft van de Purmerenders ex-Amsterdammer.
Politici moeten zich voor woningschaarste verantwoorden bij hun lokale achterban. Niet voor niets werd daarom de opkomst van lokale partijen met enige vrees gevolgd. Zou het uitdraaien op ‘eigen starters eerst!’? De uiteindelijke overeenkomst is na jaren overleg een echt polderresultaat: het regionale karakter van WoningNet blijft overeind, maar lokale bestuurders krijgen een flinke eigen beleidsruimte om een deel (tot dertig procent) van de vrijkomende woningen voor eigen doelgroepen te reserveren. Zodoende komt in Purmerend weer 71 procent van de nieuwe huurders uit de eigen gemeente (2008, Jaarboek SWZW). Omgekeerd schiet de regio te hulp om het Amsterdamse stuwmeer aan stadsvernieuwingsurgenten, veelal grote gezinnen, te verminderen.
Ondertussen tekenen zich de volgende bestuurlijke regionale uitdagingen al weer af in de vorm van de nieuwe Huisvestingswet en de nieuwe EU-staatssteunregels. Corporaties moeten van Brussel minimaal negentig procent van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een maximuminkomen van 33.000 euro. Dat geldt voor elke corporatie afzonderlijk en per regio.

De metropool

In de Structuurvisie Randstad 2040 werd voor het eerst op landelijk niveau hardop gezegd wat iedereen al wist: Amsterdam is de economische magneet van de Randstad. Het was het beste dat dan ook maar uit te venten: de Metropoolregio Amsterdam, de Stadsregio inclusief Haarlem en Almere - en later mogelijk zelfs Alkmaar, Lelystad en Leiden – moet zich volgens die visie opwerken tot een metropolitane regio die internationaal tot de top behoort.
Over de ‘Noordvleugel’ hebben we het sindsdien niet meer. Het is nu de ‘Metropoolregio Amsterdam’ of The Amsterdam Metropolitan Area (AMA). Dat werkt in ieder geval in het buitenland beter, want Amsterdam is een sterk merk. En dus draagt ook burgemeester Annemarie Jorritsma van Almere in China als het zo uitkomt een T-shirt met I AMsterdam erop.
De Metropoolregio werkt op basis van thematische coalities. Voor economie, vervoer of natuurbeheer kunnen steeds andere gemeenten en provinciale overheden samenwerken. Het werkt, tenminste als platform. Maar niemand is aanspreekbaar op resultaten. Geen wonder dat veel gemeenten tegelijk ook graag aanschuiven in de Bestuurlijke Kerngroep van de Stadsregio.
De roep om een echt politiek bestuur op regioniveau blijft dan ook klinken, maar maakt minder kans dan ooit. De landelijke politiek wil juist bezuinigen door de ‘bestuurlijke drukte’ te verminderen. In dat stramien past het fuseren van gemeenten beter. Vanuit Amsterdams perspectief is uitbreiding met Diemen, Duivendrecht en wellicht ook Amstelveen een logische stap. Maar wat logisch is, vinden bewoners en politici van deze randgemeenten daarom nog niet wenselijk. Een derde variant zou nog zijn het opheffen van de huidige provincie en die vervangen door een Randstadprovincie en/of een stadsprovincie. Ja, tóch weer die stadsprovincie. Maar het meest waarschijnlijke is toch dat we gewoon doorpolderen, waarbij de Stadsregio verantwoordelijk is voor een aantal concrete regionale taken en andere ontwikkelingen via de Metropoolregio tot wasdom komen. Of niet natuurlijk.

De regionale woningmarkt

Terug naar de woningmarkt. De meeste huizen in de regio worden beheerd en gebouwd door de corporaties. Die stoppen allang niet meer bij gemeentegrenzen. Hun bestaande woningaanbod van sociale huurwoningen is zoals gezegd al jaren binnen de gehele stadsregio ontsloten via WoningNet. Daarbij hebben ze hun werkgebied het afgelopen decennium via fusies en overnames gestaag uitgebreid. Ymere hanteert bij uitstek een regionale strategie. Directeur Strategie Fred Schoorl benadrukt dat nog eens in het recente visiedocument ‘Met ziel en zakelijkheid’. Daarin wordt uitgelegd dat Ymere zijn regionale aanwezigheid wil benutten om zijn klanten een brede staalkaart aan woningtypen en woonmilieus aan te kunnen bieden. “Woningbouwplannen moeten steunen op onderzoek naar leefstijlen”, stelt Schoorl, “zodat differentiatie meer is dan steeds complexen met appartementen neerzetten. Daarom richten we ons ook steeds meer op co-productie, dus samen met de toekomstige bewoners.” Dat laatste moet dan vooral plaats gaan vinden in Almere-Hout. Over Almere gesproken: dat is ook het nieuwe werkterrein van Stadgenoot, de meest Amsterdamse van alle Amsterdamse corporaties.

Toekomstige regionale kwesties
Beste bestuurlijke schaalniveau voor regionale ontwikkeling Inpassing huidige Raamovereenkomst in nieuwe Huisvestingswet Brusselse regels voor staatssteun Prestatieafspraken met corporaties op regioniveau? Almere in WoningNet Stadsregio opnemen?

Corporaties werken dus op een andere schaalgrootte dan gemeenten. Betekent dit dat op termijn moet worden gedacht aan regionale prestatieafspraken met corporaties? Demissionair wethouder Maarten van Poelgeest meent van niet: “Daarvoor zou je dan als regionale gemeenten onderling eerst weer een overheidspiramide moeten opbouwen. Dat is niet praktisch. Lokale afspraken hebben voorlopig gewoon de voorkeur.”
Schoorl deelt die opvatting, al juicht hij het toe dat gemeenten vormen zoeken voor bovenlokaal overleg. Hij wijst er op dat de meeste corporaties uitgaan van lokale kennis en binding. Over de wenselijkheid van regionale prestatieafspraken heeft Ymere geen standpunt: “Het is niet aan de orde.”

Bas Donker van Heel

Subsidies sturen de bouw van doelgroepwoningen

admin — Wed, 19 May 2010 11:43:41 +0200

Subsidies sturen de bouw van doelgroepwoningen

Wibo’s, rowo’s en studentencontainers

In de afgelopen acht jaar bouwden de Amsterdamse corporaties voor steeds meer verschillende doelgroepen. Naast vele honderden grote gezinswoningen kwamen er duizenden huizen voor studenten, mindervaliden, senioren en middeninkomens bij. Tot 2007 liep de nieuwbouw op rolletjes. Daarna viel de productie terug door lege subsidiepotten, oplopende bouwkosten en de kredietcrisis. De doelstellingen uit Bouwen aan de Stad bleken achteraf te ambitieus.

Jongerenhuisvesting
De afgelopen jaren is er meer aandacht gekomen voor de moeilijke situatie van niet-studerende jongeren. Deze groep heeft weinig geld en moet erg lang wachten om een eigen woning in de stad te kunnen vinden. Het liefst blijven ze in de buurt van hun ouders wonen. In het nieuwe collegeakkoord wordt gesproken over nieuwbouw van 2500 jongerenwoningen. Bestaande gemeentelijke plannen voorzien in het toevoegen van 4800 woningen, via nieuwbouw, tijdelijke verhuur en labeling. Met een zwaar accent op Nieuw-West. Toch ziet het er somber uit voor deze doelgroep. Corporaties vinden nieuwbouw geen goed instrument, omdat de stad al genoeg kleine sociale huurwoningen heeft. Om van labeling een succes te kunnen maken, moet er ook eerst een specifiek huurcontract voor jongeren komen, vergelijkbaar met het campuscontract. Anders gaan die huizen voor de doelgroep verloren, zoals eerder met de HAT-eenheden gebeurde. Alle ogen zijn daarom gericht op het jongerencontract dat Stadgenoot en Eigen Haard hebben ontwikkeld en waarmee binnenkort wordt geëxperimenteerd. Voorlopig lijkt alleen de tijdelijke verhuur van sloopwoningen de jongeren iets op te leveren.

Het bouwen en verhuren van betaalbare woningen aan lagere inkomensgroepen is de core business van de Amsterdamse woningcorporaties. Maar binnen die groep verschuiven door maatschappelijke invloeden en een veranderende politieke agenda op zijn tijd de accenten. Van alle huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen - de primaire doelgroep - ging traditioneel veel aandacht uit naar grote gezinnen. Zij komen het moeilijkst aan een passende woning, omdat de woningvoorraad vooral uit kleine goedkope huurhuizen bestaat. Al vóór het nieuwe millennium startten corporaties en gemeente een programma om via nieuwbouw en samenvoegen van kleine appartementen het aanbod grote woningen te vergroten. In 1995 bestond nog maar drie procent van de sociale nieuwbouwproductie uit grote woningen. Negen jaar later was dat al gegroeid naar 26 procent. Mede dankzij extra subsidies van het ROA en de gemeente werd er ook daarna flink gebouwd voor deze doelgroep. Alleen in 2005 werden al meer dan driehonderd grote woningen in aanbouw genomen. Het samenvoegen van woningen leverde pas in de tweede helft van het decennium een flink aantal ruime en betaalbare woningen op. In 2005 verdween nog tweederde van alle huurwoningen na samenvoeging naar de vrije markt. Ook nuttig, maar voor een andere groep die het moeilijk heeft: de middeninkomens.

Wibos’, rowo’s en containers

Vanaf 2003 maakten corporaties en gemeenten ook voor andere specifieke doelgroepen prestatieafspraken. Zo kwamen er flink wat rolstoelgeschikte woningen(‘rowo’s’) en zelfstandige woningen voor ouderen (‘wibo’s’) bij, mede dankzij een verdubbeling van subsidies. In 2006 werden bijna tweehonderd zorgwoningen opgeleverd, bijna viermaal zoveel als in 2004. Corporaties ‘plusten’ ook bestaande appartementen op om ze geschikt te maken voor ouderen en mensen met een beperking. Al bleef lang onduidelijk hoeveel zorgwoningen op die manier aan de voorraad werden toegevoegd.
Ook studentenhuisvesting is vanaf 2004 weer hot, na noodkreten van universiteiten. De toenemende woningnood onder studenten ondergraaft de positie van de ‘creatieve kennisstad’ Amsterdam. Druk vanuit de universiteiten, halvering van de grondprijs en extra gemeentelijke subsidies brengen de bouw van studentenwoningen in een stroomversnelling. Samen met de Delftse studentenhuisvester DUWO leveren de Amsterdamse corporaties in de Houthavens, op de NDSM-werf en aan de Wenckebachweg duizenden containerwoningen op. Rochdale laat studenten zelfs op een omgebouwd Russisch cruiseschip wonen. En op het Science Park verrijst een campus met meer dan 700 studentenkamers, woonwerkwoningen en ‘short stay’-voorzieningen voor gastdocenten en buitenlandse studenten. In totaal worden volgens het gemeentelijk programmateam Jongeren- en studentenhuisvesting uiteindelijk zo’n 5000 nieuwe studentenwoningen gebouwd. De corporaties worden daarvoor financieel ondersteund met een stimuleringsbijdrage van 10 miljoen euro.

Koopwoning voor een prikkie

Steeds duidelijker werd deze eeuw ondertussen dat het groeiend aandeel middeninkomens in Amsterdam nauwelijks aan de bak kon komen. Voor sociale huurwoningen kwam deze groep meestal niet in aanmerking en de nieuwe koopwoningen waren voor hen te duur. Corporaties kwamen met urgentieregelingen voor specifieke beroepsgroepen waaraan grote behoefte was, zoals onderwijzers en verplegers. De gemeente probeerde met de nagenoeg renteloze Amsterdamse Middensegmenthypotheek (AMH) de middengroep aan een koopwoning te helpen. Tot 2005 konden zo ruim 1100 middeninkomens een betaalbare woning kopen. Later werd de AMH-regeling omgezet in een variant op de landelijke starterslening. Van andere plannen voor betaalbare koopwoningen - in maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) – kwam weinig terecht.
Gelukkig kwam de verkoop van sociale huurwoningen van particulieren en corporaties na 2002 goed op gang. Uit onderzoek van de Dienst Wonen bleek zo’n tweederde van deze koopwoningen bereikbaar te zijn voor middengroepen. Vooral de wat grotere en nieuwere woningen in Noord en Zuidoost doen het goed. Kopers zijn vooral bestaande bewoners, starters en allochtone gezinnen. Het aantal verkochte sociale huurwoningen liep op tot een record van ruim 2400 in 2005. Toch was op dat moment nog maar een kwart van de 28.500 afgesproken woningen door de corporaties van de hand gedaan. Er kwamen simpelweg te weinig huurwoningen vrij, en de kloof tussen huur- en kooplasten bleef voor veel huurders te groot.

Wat komt er terecht van 'Bouwen aan de stad'?
In 2006 maakten de corporaties en de gemeente gedetailleerde afspraken over het bouwen voor verschillende doelgroepen. Wat is daar met nog een half jaar te gaan van terechtgekomen? Als we kijken naar de afzonderlijke categorieën, blijken er tot en met 2009 slechts 682 grote gezinswoningen in aanbouw te zijn genomen. Dat is 45 procent van het afgesproken aantal in Bouwen aan de Stad. In 2007 en 2008 zijn in totaal nog wel 128 grote betaalbare woningen ontstaan door samenvoeging, maar daarmee komt de doelstelling van 1500 extra woningen ook niet veel dichterbij. Ook de aparte aanbiedingsafspraak voor deze doelgroep wordt waarschijnlijk niet gehaald. Beide partijen verwachten in de laatste rapportage dat aan het einde van dit jaar hooguit 1900 van de afgesproken 2500 grote woningen (nieuwbouw en bestaande voorraad) aan grote gezinnen zijn toegewezen. In de afgelopen drie jaar zijn er met 856 zorgwoningen ook minder wibo’s en rowo’s in aanbouw genomen. Het ‘opplussen’ van bestaande woningen in 2007 en 2008 leverde nog wel 103 extra zorgwoningen op, maar alleen een wonder kan ervoor zorgen dat aan het einde van het jaar de teller op 1500 uitkomt. Wel zijn er in vergelijking met eerdere jaren meer aanpasbare woningen gebouwd. De nieuwbouw van zelfstandige studentenwoningen blijft ook achter bij de doelstellingen. In plaats van duizend zijn er volgens de laatste rapportage tot en met 2009 maar 352 neergezet. Het ziet er wel naar uit dat eind dit jaar zoals afgesproken 800 kleine huurwoningen voor de doelgroep zijn gelabeld en 1000 sloopwoningen tijdelijk aan studenten worden verhuurd. De doelgroep waar de nieuwbouwafspraken wel worden gehaald, zijn de middeninkomens. Tot en met 2009 namen de corporaties in hun eentje al de complete nieuwbouw van 3200 afgesproken middeldure koop- en huurwoningen voor hun rekening. Naast nieuwbouw zijn er door samenvoegingen in de bestaande voorraad ook extra middeldure huur- en koopwoningen bij gekomen. Over 2009 zijn nog geen gegevens bekend, maar tussen 2005 en 2008 ging het om zo’n 210 huizen. Dat heeft het inzakken van de verkoop van sociale huurwoningen na 2005 voor een deel gecompenseerd.

Bouwen aan de Stad

Het bouwen voor verschillende doelgroepen beleefde zijn hoogtepunt in de afspraken die de corporaties en de gemeente na de verkiezingen van 2006 maakten. Opgejut door de hoge productiecijfers spraken zij in Bouwen aan de Stad af om tot 2011 in totaal 6000 sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Daarvan moesten er 1500 als grote gezinswoning, een even groot aantal als zorgwoning (wibo’s en rowo’s) en 1000 als zelfstandige studentenwoning worden gebouwd. Ook waren de corporaties bereid om minstens de helft van de 3200 noodzakelijke middeldure nieuwbouwwoningen (koopprijzen tot € 250.000,- of maandhuren tot € 950,-) voor hun rekening te nemen. Aanpassingen in de bestaande voorraad telden in deze aantallen volwaardig mee.
Achteraf gezien blijken deze afspraken een tikkeltje te ambitieus geweest. Met nog een half jaar te gaan zullen veel doelstellingen niet worden gehaald (zie kader). Toch vindt AFWC-directeur Hans van Harten dat in de afgelopen jaren met het bouwen voor doelgroepen veel is bereikt. “We hebben de lat misschien te hoog gelegd, maar je moet een zekere ambitie tonen om voldoende productie te kunnen draaien.” Bovendien blijken de corporaties al vorig jaar alle 3200 afgesproken middeldure koop- en huurwoningen tot 2011 voor hun rekening te hebben genomen.
Met de huidige crisis lijkt het niet zo vreemd, dat er minder doelgroepwoningen bijkomen dan was afgesproken. Toch liep de productie al vóór de kredietcrisis terug. Zo werden al in 2008 de aantallen in aanbouw genomen zorg- en studentenwoningen meer dan gehalveerd, nadat halverwege 2006 de extra subsidies werden ingeperkt of op raakten. De onrendabele top op doelgroepwoningen is met grofweg 130.000 euro inmiddels ook zo hoog geworden, dat deze zonder gemeentelijke subsidies kennelijk niet gebouwd kunnen worden. Sowieso hadden de corporaties vanaf 2007 grote moeite om hun aanbestedingen rond te krijgen door overbezette aannemers en stijgende prijzen. De strengere luchtkwaliteitsnormen en problemen met het herhuisvesten van stadsvernieuwingsurgenten kwamen daar nog eens bovenop.

Verdubbeling subsidies voor grote woningen

De huisvesting van grote gezinnen blijft ondanks de nieuwbouwproductie problematisch. Sinds 2006 neemt de voorraad aan grote betaalbare woningen namelijk gestaag af. In 2005 waren er volgens de monitor van de AFWC nog zo’n 60.000 sociale huurwoningen met een minimumoppervlak van 60 vierkante meter en een huur onder de hoogste aftoppingsgrens. Door verkoop en sloop in de stedelijke vernieuwingsgebieden waren er daarvan begin 2009 nog maar 52.000 over. De meeste nieuwe grote woningen werden bovendien neergezet in Zuidoost en op IJburg, terwijl het tekort in Nieuw-West het grootst is. AFWC-directeur Van Harten bestrijdt dat daar een bewust spreidingsbeleid achter zit. “In het kader van de Parkstaddeal hebben we ook in Nieuw-West veel grote woningen gebouwd. Al probeer je ook mensen te wijzen op andere wijken.”
In de afgelopen jaren hebben de corporaties al minder grote woningen verkocht. Met ingang van dit jaar is bovendien de beschikbare subsidie voor nieuwbouw in stedelijke vernieuwingsgebieden verdubbeld. Van Harten verwacht veel van het laatste. “Kijk maar naar het aantal zorgwoningen dat we na 2004 hebben gebouwd toen de subsidies twee keer zo groot werden.” Volgens Mariette Drieënhuizen van het OGA-Productieteam zullen corporaties deze woningen waarschijnlijk wel minder vaak mengen met andere marktsegmenten dan in het recente verleden. “Op IJburg hebben we toch gezien, dat zoiets grote gevolgen heeft voor de verhuur- en verkoopbaarheid van de rest van een complex.”

Vaker ‘opplussen’, minder nieuwbouw

Om het aantal zorgwoningen uit te breiden, willen alle partijen de komende jaren zwaarder inzetten op het ‘opplussen’ van bestaande woningen. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat veel mensen liever in hun vertrouwde buurt blijven wonen en eventuele ongemakken in huis daarbij op de koop toenemen. De tijdelijke leegstand van enkele tientallen dure wibo’s en rowo’s op IJburg heeft de discussie over gedetailleerde doelgroepafspraken op scherp gezet. Van Harten zou het liefst van alle afspraken over wibo’s en rowo’s af willen en een deal sluiten over het bouwen van zoveel mogelijk aanpasbare woningen. “Het gaat er uiteindelijk om dat je woningen neerzet waar iedereen in kan wonen.” Volgens een recent onderzoek van Laagland Advies zijn de tekorten aan geschikte woningen voor ouderen en mindervaliden het grootst in de vooroorlogse stadsdelen. Daar zullen dus ook de meeste huizen moeten worden ‘opgeplust’. Maar organisatorisch en financieel is dat een lastige operatie. In de afgelopen jaren werden niet voor niets de meeste grote woningaanpassingen in de naoorlogse wijken gedaan.

4800 studentenwoningen zoek
Gemeente en de corporaties sloten in 2005 een intentie-overeenkomst om tot 2010 door onder meer nieuwbouw, tijdelijke verhuur en labeling minimaal 7600 studentenwoningen aan de voorraad toe te voegen. Maar een jaar later maakten deze partijen in ‘Bouwen aan de Stad’ alleen afspraken voor de nieuwbouw van 1000 zelfstandige eenheden. In de bestaande voorraad zouden er via labeling van huurwoningen en tijdelijke verhuur van sloophuizen nog zo’n 1800 woningen bij komen. Wat er is gebeurd met de overige 4800 woningen uit de intentieovereenkomst, is onbekend. De kans is klein dat corporaties deze invullen met de nieuwbouw van onzelfstandige studentenwoningen. Omdat er geen huurtoeslag voor kan worden aangevraagd, zijn deze kamers bij de doelgroep weinig geliefd. In de afgelopen drie jaar werden er ook maar 124 van in aanbouw genomen. Het programmateam Jongeren- en studentenhuisvesting wil de corporaties in ieder geval houden aan de afspraken uit de gezamenlijke intentie-overeenkomst.

Miljoenen extra voor studentenwoningen

Voor studenten lijkt de geschiedenis zich te herhalen. Na de golf van nieuwe containerdorpen en permanente studentenwoningen halverwege het afgelopen decennium proberen de corporaties opnieuw met extra subsidies van de gemeente de groeistuipen van de universiteiten op te vangen. In het nieuwe collegeakkoord wordt ambitieus gesproken over 9000 nieuwe studentenwoningen de komende vier jaar.
Volgens programmamanager Lous Vinken van het programmateam Jongeren- en studentenhuisvesting is door de gemeente onlangs 4,5 miljoen euro verdeeld over vijf nieuwe studentencomplexen. “We hopen daarmee alsnog op de 7600 woningen uit te komen, die we volgens afspraak met elkaar vóór 2010 aan de voorraad wilden toevoegen.” Van Harten rept zelfs van 7 miljoen euro aan stimuleringsbijdragen, waarmee corporaties tien nieuwe complexen met onder meer studentenwoningen kunnen bouwen. Veel tijdelijke containerwoningen mogen ook waarschijnlijk langer op hun plek blijven staan dan eerder was afgesproken. Op de NDSM-werf is de verlenging al geregeld en ook met duizend woningen aan de Wenckebachweg gaat dat lukken. Vooruitlopend op de mogelijke ontruiming van het studentendorp in de Houthavens heeft De Key inmiddels 335 woningen vervangen door nieuwbouw op het Zeeburgereiland. Daar komen nog honderd eenheden bij en aan de Anthonie Fokkerweg in Oud-Zuid is misschien nog ruimte voor 300 woningen. Maar Vinken blijft ook voor de Houthavens streven naar een verlenging van de afspraken. “Alles hangt af van het moment dat daar met de nieuwbouw wordt gestart.”

Jaco Boer

Amsterdamse woningproductie zakt verder in

FvdM — Fri, 02 Apr 2010 13:03:07 +0200

In het eerste kwartaal zijn in Amsterdam 216 woningen in aanbouw genomen.

Brussels akkoord over staatssteun verkleint kansen middeninkomens

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:37:33 +0100

Brussels akkoord over staatssteun corporaties verkleint kansen middeninkomens

Addertje onder het gras

De Nederlandse woonsector haalde half december opgelucht adem. Van Brussel mag de staat woningcorporaties financieel blijven ondersteunen. Corporaties kunnen doorgaan met het verzorgen van woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, met het verbeteren van de leefbaarheid en het bouwen van maatschappelijk vastgoed. Maar middeninkomens krijgen minder kans op een corporatiewoning.

Maatschappelijk vastgoed
Nog niet alle details van het akkoord zijn uitgewerkt, zoals de regels voor maatschappelijk vastgoed. Nu al mogen commerciële projecten, zoals koopwoningen, niet worden gefinancierd onder WSW-borging. Daarbij werd voor de ‘commerciële plint’ van woongebouwen een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering komt te vervallen, omdat commercieel vastgoed ook door marktpartijen kan worden gerealiseerd. Buurthuizen, scholen en dergelijke mogen nog steeds worden gefinancierd met WSW-borging, maar wat onder maatschappelijk vastgoed valt, is nu een afgebakend lijstje (zie NUL20.nl). Cultuurcentra en kerken – waarin corporaties incidenteel investeerden – staan daar niet op.

Medio december kwam een einde aan een jarenlange discussie met Brussel over de rol van de Nederlandse corporaties. De Europese mededingingsautoriteit vond de status aparte van deze ‘maatschappelijke ondernemers’ maar lastig. Was bij de nieuwbouwproductie bijvoorbeeld wel sprake van eerlijke concurrentie met commerciële ontwikkelaars? Belangrijkste struikelblok was de staatssteun. Die krijgen corporaties op verscheidene manieren: borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en toegang tot de Bank Nederlandse gemeenten (waardoor onder de marktrente kan worden geleend); korting op de grondprijs voor sociale woningbouw én reguliere project- en saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (zoals voor de wijkaanpak).
Nederland heeft Brussel van de maatschappelijke betekenis van het corporatiestelsel kunnen overtuigen. Woningcorporaties mogen grotendeels op de oude voet doorgaan: zorgen voor woonruimte voor mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, investeren in wijkverbetering en bouwen van maatschappelijk vastgoed. Ook de directe projectsteun in het kader van de wijkenaanpak vindt genade in Brussel.
Maar in het akkoord zijn wel beperkingen gesteld, met consequenties voor Amsterdam. Allereerst heeft de Europese Commissie de doelgroep voor sociale huurwoningen nauwer afgebakend: de nieuwe inkomensgrens van 33.000 euro beperkt de toegang tot deze woningen voor middeninkomens. Ten tweede wordt nauwer omschreven in welk ‘maatschappelijk vastgoed’ corporaties mogen investeren.
Een consequentie van het nieuwe beleid is bovendien dat corporaties nog strakker hun maatschappelijke en commerciële activiteiten moeten scheiden. Dat leidt tot ingrijpende administratieve aanpassingen die al 1 april 2010 (was eerst zelfs 1 januari) moeten ingaan. “Vreemd, zeker als je bedenkt dat de Europese Commissie pas na jaren tot een uitspraak kwam,” vindt Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Wij bepleiten een overgangstermijn, zodat mensen met een iets hoger inkomen dan 33.000 euro die al jarenlang ingeschreven staan, nog de tijd krijgen om een woning te accepteren.”

Middeninkomens

Volgens de nieuwe staatssteunregels moet elke corporatie ten minste negentig procent van de huurwoningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens (€ 648) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 33.000 euro. Corporaties die onder die 90-procentsnorm blijven, moeten “te veel ontvangen staatssteun” terugbetalen.
De AFWC berekent dat de 90-procentsnorm tot dusver in Amsterdam niet wordt gehaald (84% in 2009, 85% in 2008) en in de Stadsregio nog minder (81% in 2009 en 2008). Met studentenwoningen en tijdelijke verhuringen meegerekend komt Amsterdam dichtbij de norm, maar blijft de regio daar enkele procenten onder steken.
De Federatie verwacht negatieve effecten, bijvoorbeeld voor het herplaatsen van stadsvernieuwingsurgenten. Gemiddeld verdient zo’n vier procent van hen te veel. En daarnaast zijn er nog beroepsgroepenregelingen (zorg, politie en onderwijs) en de medische en sociale urgentieregelingen die kunnen knellen met de inkomensnorm. Die tien procent is snel op.
Corporaties zullen meer woningen moeten toewijzen aan lagere inkomensgroepen. De dupe daarvan lijken vooral de lage middeninkomens, die weinig alternatieven hebben in de koopsector en vrije sectorhuur. Onhandig is bovendien dat de nieuwe inkomensnorm afwijkt van het huidige beleid, stelt Art Klandermans, afdelingsmanager wonen en stedelijke vernieuwing bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Amsterdam geeft huishoudens tot 38.000 euro voorrang in de sociale sector. “Al onze beleidsinstrumenten zijn daarop afgestemd.” In 2008 werd 7,5 procent van de nieuwe verhuringen gedaan aan inkomens tussen 33.000 en 38.000 euro.
Ten slotte leiden de Brusselse directieven tot extra administratieve lasten bij corporaties. Zij zullen gescheiden boekhoudingen moeten voeren en gemengde complexen met vrije sector en sociale huur moeten splitsen. Voor vrije sector huurwoningen zullen ze in de toekomst leningen op de vrije markt moeten afsluiten, naast de WSW-leningen.

Fred van der Molen

bouwmarkt

Ymere bouwt meeste woningen

De Gouden Bouwsteen 2011

Ymere bouwt meeste woningen

Van masterplan naar spelregels

Stadsdeel Oost wacht bij Cruquiusgebied initiatieven van marktpartijen af

Van masterplan naar spelregels

De studio is hot

Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot

Groei eigenwoningbezit stagneert

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

Bouwproductie loopt verder terug

Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

Bouwproductie loopt verder terug

Regionale afstemming woningbouw nodig

Regionale afstemming woningbouw nodig

Berlijnse Baugruppen

Het succes van zelfbouw op zijn Duits

Berlijnse Baugruppen

Nieuwbouw verschuift naar huur

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

“Minder investeren of meer verkopen”

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

Krimpscenario

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Grijs gebied

Wijkoverstijgend

Rem

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

Buiten de ring

IJburg en Noord

Zuidoost

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Grotere vrije sector

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Woonlasten omhoog

Segregatie?

Doorstroming

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vijftien procent naar zittende huurders

Koopwoningen voor studenten

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

GAK: studenten én starters

Welkome niche

Nieuwe kansen voor zelfbouw

Amsterdam zoekt duizend locaties voor particuliere opdrachtgevers

Nieuwe kansen voor zelfbouw

Tien maatregelen voor middeninkomens

Tien maatregelen voor middeninkomens

1. KOOP: Meer corporatiewoningen verkopen

De Stelling: “Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens” - 5 reacties

De Stelling:

“Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens”

Johan Conijn: huurgrens omlaag, reguleringsgrens omhoog

FORUM Johan Conijn: verlaag huurprijsgrens en verhoog grens huurregulering

Meer flexibiliteit in beleid

Lagere huurprijsgrens

Hogere grens regulering

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Inkomensgrens corporatiewoningen noopt tot heroriëntatie

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Rochdale bouwt meeste woningen

Rochdale bouwt meeste woningen

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten

Blij met extra ruimte, niet met bouwfouten