Groei eigenwoningbezit stagneert

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:54:30 +0100

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Was getekend: Hugo Priemus.

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken.

lees verder

Doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

admin — Tue, 20 Sep 2011 21:30:21 +0200

Paradox: doorstroming stokt,
terwijl er veel wordt verhuisd

De doorstroming in de Amsterdamse sociale huursector zakt dramatisch, afgaande op de cijfers van WoningNet. Ook het aantal verhuringen in de regio lijkt in 2011 terug te lopen. Het tweede kwartaal daalde het aantal verhuringen stadsregiobreed naar 2943 (3167 in Q1). In Amsterdam kregen slechts 1785 corporatiewoningen een eerste of nieuwe huurder, weer minder dan in het eerste kwartaal (1958).

lees verder

Kooprecht voor huurders

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:31:22 +0200

10 vragen over

Kooprecht voor huurders

Op 1 juli 2011 publiceerde minister Donner van Binnenlandse Zaken zijn ‘Woonvisie’. Daarin wordt een kooprecht voor huurders voor corporatiewoningen aangekondigd. Daarmee voert Donner een onderdeel uit van het regeerakkoord van VVD en CDA.

Een kooprecht voor huurders? Voeren de regeringspartijen een dwingende kiezerswens uit?
Ongetwijfeld zijn er veel huurders die graag een eigen huis zouden willen. Maar in de verkiezingscampagnes is er geen woord aan vuil gemaakt. En in de programma’s van VVD, CDA en PVV is er niets over te vinden. Alleen GroenLinks wilde huurders het recht geven hun woning (met korting) te kopen van de woningcorporatie, in combinatie met een terugkooprecht.
Hoe is het dan in het regeerakkoord gekomen?
lees verder

Exit-interview Frank Bijdendijk, bestuurder Stadgenoot

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:38:28 +0200

Exit-interview Frank Bijdendijk, bestuurder Stadgenoot

Op zoek naar een nieuw ideaal

Frank Bijdendijk, icoon van de Amsterdamse volkshuisvesting, stopt ermee. Vanaf 1982 was hij achtereenvolgens bestuurder van Het Oosten en Stadgenoot. De uitvinder van ‘het treintjesmodel’ en de ‘solids’ wordt getypeerd als ‘gedreven’, ‘visionair’, ‘ondernemend’ en ‘sterk ontwikkeld ego’. Zijn passie lag meer bij innovatie en ontwikkeling dan management en beheer. Als een van de weinige corporatiedirecteuren stond hij dan ook te juichen bij de verzelfstandiging van de corporaties.

Toen Frank Bijdendijk in 1982 directeur van Het Oosten werd, kreeg hij voor het eerst te maken met gebouwen waar mensen in woonden.

lees verder

“Op de markt lenen geen begaanbare weg”

FvdM — Mon, 04 Jul 2011 15:47:32 +0200

AFWC-debat: corporaties doen er zeer onverstandig aan voor WSW-borging hun neus op te halen.

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

CFV opgewaardeerd tot 'Woonautoriteit'

FvdM — Fri, 06 May 2011 15:53:16 +0200

Een nieuwe autoriteit gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties.

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:38:10 +0100

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

De Amsterdamse Woonstichting De Key maakte in februari bekend dat ze twintig procent gaat bezuinigen. Met gedwongen ontslagen en het mogelijk schrappen van bouwprojecten. De Key lijdt net als vele andere corporaties onder tegenvallende inkomsten uit woningverkopen en verliezen op investeringen. Daarnaast zijn in de gewone bedrijfsvoering de kosten flink opgelopen, blijkt uit cijfers tot en met 2009 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het gaat daarbij om kosten voor bijvoorbeeld personeel, advies en accountants, om leefbaarheidsuitgaven, verlies op debiteuren en incidentele kosten door bijvoorbeeld fusies. Kosten voor onderhoud, ook door het eigen personeel, vallen erbuiten.

De Key zag haar netto bedrijfslasten tussen 2006 en 2009 met bijna negentig procent stijgen, van 875 euro naar 1660 euro per verhuureenheid (VHE) per jaar. Dat laatste bedrag is inclusief 17 euro leefbaarheidsuitgaven. De hoogste bedrijfslasten in 2009 had Stadgenoot met 1969 euro per VHE, inclusief 89 euro aan leefbaarheidsuitgaven. Het CFV vroeg Stadgenoot eind vorig jaar om opheldering over deze hoge bedrijfslasten. De corporatie stelde in haar officiële reactie dat de cijfers van de toezichthouder niet kloppen. Het CFV heeft hier nog niet op gereageerd.

Als we herontwikkelingscorporatie Far West als buitenbeentje beschouwen, dan heeft Eigen Haard in 2009 het minste ‘vet’ in de organisatie: 1237 euro per VHE (met 156 euro voor leefbaarheid). Dat is aanzienlijk lager dan het gemiddelde onder vergelijkbare grote stadscorporaties: 1549 euro per verhuureenheid (inclusief 185 euro voor leefbaarheid). Elders in deze NUL20 erkent Eigen Haard-directeur Nico Nieman dat zijn corporatie geen sexy uitstraling heeft. Maar door de degelijke koers ‘kunnen bij ons de onderhouds- en vernieuwingsprogramma’s gewoon doordraaien’, aldus Nieman. Toch zag ook Eigen Haard de bedrijfslasten in drie jaar met bijna dertig procent stijgen.

De ‘slanke’ organisatie van Eigen Haard wordt ook op een andere manier duidelijk: een hoog aantal verhuureenheden - 117 - op één voltijdwerknemer (fte, zie figuur 2) in 2009. Bij de meeste andere corporaties ligt dat aantal in de zeventig. Eigen Haard heeft met ruim 65.000 euro wel weer hoge personeelskosten per fte, en daar zit Stadgenoot weer laag (52.070). Bij deze grafiek zijn overigens stevige kanttekeningen te plaatsen, zegt het CFV zelf. Het scheelt veel of corporaties grote afdelingen onderhoud of projectontwikkeling hebben of juist veel hebben uitbesteed. [JdvT]

Zie ook: Stadgenoot oneens met bedrijfslasten-oordeel CFV (NUL20, 6 april 2011)

Eigen Haard fuseert met Woongroep Holland

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:54:22 +0100

“Volkshuisvesting houdt niet bij gemeentegrenzen op”

Eigen Haard fuseert met Woongroep Holland

Sinds 1 januari zijn Eigen Haard en Woongroep Holland gefuseerd. De nieuwe combi beheert ruim 61.000 verhuureenheden in de hele Stadsregio Amsterdam. Waarom weer fuseren? Een interview met de bestuursvoorzitters van beide corporaties.

Fuseren zit de meeste woningcorporaties in het bloed. Ook Woongroep Holland kent een lange geschiedenis met vele voorgangers. Belangrijke mijlpalen waren de vorming van Woningstichting Schiphol in 1945, de oprichting van Woningbouwfederatie Amstelveen in 1963 en de overname van Stichting Woningbedrijf Uithoorn in 2000. En nu dus de fusie met Eigen Haard. Maar waarom eigenlijk?

lees verder

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:11:32 +0100

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Het segment van de middeldure vrije sector huurwoningen heeft toch ook de belangstelling van beleggers gewekt. Zo streeft Syntrus Achmea Vastgoed, namens veertig fondsen belegger in vastgoed en hypotheken, naar een substantiële uitbreiding van de woningportefeuille in dat segment. “Wij hebben nu zo’n 29.000 woningen. Vorig jaar hebben we nog duizend woningen aangekocht. De komende jaren willen we groeien naar een woningportefeuille van 40.000 woningen met een huur tot duizend euro,” zo verklaart Peter Appeljan, directeur woningbeleggingen.

Syntrus Achmea Vastgoed heeft vooral belangstelling voor woningen in stedelijke gebieden.

lees verder

Corporaties creatief met inkomensgrens

FvdM — Wed, 16 Feb 2011 15:34:28 +0100

Tal van corporaties zoeken naar manieren om aan de nieuwe Brusselse richtlijn te ontsnappen.

lees verder

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:51:20 +0100

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

“We kijken of het ook een jaar later kan”

Weinig in de relatie huurder-verhuurder ligt zo gevoelig als onderhoud. Toch hebben huurders niet veel inzicht in het onderhoudsbeleid van hun corporaties. En wat gaat er gebeuren nu corporaties de broekriem moeten aanhalen? Een poging een grijs gebied in te kleuren.

Figuur 1 - Aandeel in de onderhoudgerelateerde klachten bij de WSWonen in 2010 (tot 22-12), afgezet tegen het corporatiebezit. **Klachten over woningen van Far West zijn ondergebracht bij Rochdale, Stadgenoot en De Key, omdat die het beheer doen. Bron: Wijksteunpunten Wonen

“Wij handhaven onze normen voor het planmatig onderhoud. Dat wil zeggen dat we vasthouden aan schilderbeurten om de zes jaar. Maar omdat het zwaar weer is, kijken we nu wel of het ook een jaar later kan.” Aldus Rogier Noyon, directeur strategie en beleid bij Stadgenoot, over het planmatig onderhoud door zijn corporatie. Net als andere corporaties geeft Stadgenoot niet meer zoveel aan onderhoud uit als in 2009. Maar niet iedere corporatie wil direct van bezuinigingen spreken.
Dat Amsterdamse corporaties kritisch kijken naar hun onderhoudskosten is niet verwonderlijk. Volgens cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt deze post in de periode 2006-2009 voor tal van Amsterdamse corporaties fors te zijn toegenomen, met soms wel vijftig procent (zie kader). In het algemeen geven corporaties aanzienlijk meer aan onderhoud uit dan particuliere verhuurders. In 2009 bedroegen de onderhoudslasten per wooneenheid voor corporaties landelijk gemiddeld 1445 euro, vergeleken met 945 euro bij commerciële verhuurders.
Tussen Amsterdamse corporaties zijn er – volgens het CFV - grote verschillen in onderhoudsuitgaven.

Onderhoudskosten Amsterdamse corporaties exploderen
Onderhoudskosten worden gemaakt om het bestaande bezit kwalitatief op peil te houden. De kosten vallen onder de lopende exploitatie en worden gefinancierd uit de huuropbrengsten. Met woningverbetering wordt de kwaliteit van de woning verhoogd. Hiertegenover staan hogere huuropbrengsten en een hogere waarde van het bezit. In figuur 2 zijn de onderhoudskosten te zien die Amsterdamse corporaties van 2006 tot 2009 volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakten. De corporaties zelf zetten vraagtekens bij de vergelijkbaarheid van de cijfers. Het grillige verloop van sommige posten zou volgens hen op boekhoudkundig geschuif kunnen duiden. Maar de toename van de kosten is duidelijk waarneembaar. Bij de meeste stegen die kosten ook in 2009, tegen de landelijke trend in. Landelijk daalden de onderhoudslasten in 2009 met twee procent. Opvallend zijn de aanzienlijke verschillen tussen de Amsterdamse corporaties. In 2009 gaf Eigen Haard per woning ruim twee keer zoveel aan onderhoud uit als Far West. De lage onderhoudslasten van Far West, in met name 2009, zijn voorstelbaar: de inmiddels opgedoekte herontwikkelcorporatie heeft in Nieuw-West veel sloop- en renovatiepanden in bezit, en daarnaast nieuwbouw. In geen van beide wordt groot onderhoud verricht. Far West wordt in 2009 op afstand gevolgd door Ymere als ‘zuinige’ corporatie. Ymere lijkt er over de periode 2006-2009 het best in geslaagd de onderhoudskosten in bedwang te houden.
Figuur 2: Onderhoudslasten per woning 2006-2009 Bron CFV, Corporatie in Perspectief 2010.

Programma

Eigen Haard-directeur Peter Hildering benadrukt dat zijn corporatie altijd sober en doelmatig is geweest. Dat Eigen Haard toch veel uitgeeft in vergelijking met collega’s komt vooral door de “boekhoudkundige vergaarbak” van het planmatig onderhoud. Daarin heeft Eigen Haard ook verbeteringskosten en uitgaven voor opplussen van woningen (zie kader) opgenomen. “Als we bijvoorbeeld beton repareren bij een galerijflat, kan het zijn dat we de flat gelijk beter toegankelijk maken door de galerijvloer te verhogen. Dat valt bij ons ook onder het planmatig onderhoud, terwijl het eigenlijk een verbetering is. Maar bewoners hoeven er geen extra huur voor te betalen.” Zo laat Eigen Haard soms ook verbetermaatregelen als het vervangen van kozijnen onder het groot onderhoud vallen. En ook de afkoop van het huurdersonderhoud door zo’n 28.000 huurders van Eigen Haard drukt flink op de begroting. “Meer corporaties hebben zo’n regeling, maar wij bezoeken de huurders zeker een keer per jaar voor een inspectie. En dat kost al gauw twee uur arbeidsloon.”
Als oorzaken voor de kostenstijgingen tussen 2006 en 2009 noemt Hildering onder meer omvangrijke ‘verketelingsprojecten’ (plaatsing HR ketels) en met name de strengere arbo-normen van de laatste jaren.

Laatste verfbeurt in 1998
Terwijl ze op Koninginnedag voor haar huis zat, kwam er een man naar haar toe. Hij was huisschilder en bood aan een schappelijke offerte te maken, omdat het pand aan de Prinsengracht wel een likje verf kon gebruiken. Rieke Besjes moest de man teleurstellen: “Het is van de woningbouwvereniging.” De laatste keer dat Ymere iets aan de buitenkant deed was in 1998. Toen is een zijmuur van het achterhuis opnieuw gestuct, omdat er vocht doorsloeg. Daarna heeft de woongroep van Besjes herhaaldelijk tevergeefs gevraagd of er ook iets aan de kozijnen en de voordeur kon worden gedaan. “Dan zeiden ze dat ze eerst de fusie of de reorganisatie moesten afwikkelen, of dat het budget er niet was.” De verf aan de buitenkant bladderde intussen door en het hout werd aangetast. “Het is zoals ze bij het Huurteam zeiden: waar je binnen geen last van hebt, daar doen ze niets aan,” aldus Besjes. Vorig jaar heeft Ymere in het bijzijn van de bewoners een conditiemeting gedaan. De nodige werkzaamheden, waaronder het schilderen en buitenstucwerk, werden begroot. In januari dit jaar moeten de bewoners uitsluitsel krijgen óf en wanneer de schilders komen. Besjes heeft ondertussen een duidelijke mening over de onderhoudsplanning van Ymere: “Ik vind dat dit systeem niet deugt.”

Klanttevredenheid

Ymere geeft volgens de CFV-cijfers relatief weinig uit aan onderhoud. Pablo van der Laan, directeur onderhoudsstrategie en aanbesteding bij Ymere, vindt dat de “kille cijfers” niet zoveel zeggen. “Geld uitgeven is geen doel. Belangrijker vinden we het dat de bewoners tevreden zijn. In 2010 hebben we nog een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder al onze bewoners. Huurders waarderen hun woning bij Ymere met gemiddeld een 7. Voor onderhoud score we een 6. Daar zijn we heel blij mee. Daarnaast halen we bij het onderzoek voor het KWH-label ruime zevens bij de onderdelen woning onderhouden en reparatie uitvoeren.”
Ook bij de technische staat van de woningen haalt Ymere zijn doelstelling, zegt Van der Laan. “Bij de driejaarlijkse conditiemeting volgens de NEN-norm halen we gemiddeld een 2,5 op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 nieuwbouw- en 6 sloopkwaliteit is. Hooguit 2,6 is onze norm. En we moeten in deze tijd op onze uitgaven letten. Die moeten in balans zijn met de inkomsten.”
Overigens hebben Van der Laan, Hildering en Noyon stevige bedenkingen bij het gebruik van deze CFV-cijfers. Er is volgens hen te veel ruimte om kosten verschillend op te voeren. Vergelijking is bovendien moeilijk omdat er grote verschillen zijn in het soort woningen dat corporaties hebben.

Minder

Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere hebben hun uitgaven aan onderhoud na vier jaar stijging al teruggeschroefd of gaan dat nog doen. Maar Hildering van Eigen Haard wil niet spreken van een bezuiniging. “We draaien gewoon onze planning en ons programma af. We zitten nu nog in een piek met de vervanging van ketels. Maar ik denk dat we de komende jaren zo’n 200 tot 250 euro minder per wooneenheid gaan uitgeven, gewoon omdat er minder onderhoud nodig is.”
“Wij kunnen gewoon doorgaan met onze programma’s, omdat we vergeleken met onze collega’s altijd lage apparaatkosten hebben gehad en geen wilde dingen hebben gedaan”, zo vervolgt Hildering. “Het is ons in het verleden wel verweten dat we niet onze nek uitstaken, niet sexy waren. Maar we hoeven nu niet op de rem te trappen bij renovatie en planmatig onderhoud.”
Ymere heeft de kostenstijging tussen 2006 en 2009 nog redelijk in de hand kunnen houden. Wel is in 2009 een zekere piek te zien. Van der Laan: “We constateerden dat een aantal complexen in 2009 onder de kwaliteitsdoelstelling ging zakken. We hebben toen van het bestuur eenmalig 10 miljoen euro extra gekregen voor een inhaalslag. Ik denk dat we nu weer op rond de 1100 euro per woning zitten (was 1123 in 2009, jvdt).” Opvallend is overigens dat die extra uitgaven van Ymere in 2009 kennelijk vooral in het klachtenonderhoud zijn gaan zitten (zie tabel).
Stadgenoot gaf volgens eigen opgave in 2010 in totaal tegen de 1500 euro per woning aan onderhoud uit. Dat is bijna 8 procent minder dan de 1625 euro die het CFV opgeeft voor 2009. En als we de eigen jaarverslagen van Stadgenoot volgen, komt er zelfs een daling in 2010 van 15 procent uit. In de begroting van 2011 is het onderhoudsbudget van Stadgenoot weer met 1,4 miljoen euro opgevoerd, naar in totaal 46,2 miljoen euro.

Aan de beurt!
Johan van de Wijngaard, voorzitter van bewonersvereniging Amstelring, is blij dat Ymere nu eindelijk is begonnen met de aanpak van de voordeuren en de deurposten in zijn wijk, Klein Dantzig in de Don Boscobuurt. “Er is vijftien jaar niets aan gedaan, ook niet geschilderd, en ik zeur er zeker zeven jaar over. Maar ze worden nu vervangen. De buitendeur wordt van hardhout, terwijl er nu bordkarton in zit.” Van de Wijngaard heeft in die jaren tal van redenen gehoord waarom er niets werd gedaan. “Er was geen budget of een verketelingsproject in Zeeburg ging voor in verband met koolmonoxidegevaar. Mensenlevens gaan natuurlijk voor. Daar heb ik alle begrip voor. Maar ik ben blij dat we eindelijk aan de beurt zijn.”

Basiskwaliteit

De werkwijzen bij de onderhoudsaanpak door Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere verschillen niet heel wezenlijk van elkaar. Ymere en Stadgenoot laten om de drie respectievelijk twee jaar een ‘conditiemeting’ verrichten op het casco van het complex. Eigen Haard laat het hele bezit een keer per jaar opnemen door eigen opzichters die in het rayon werken. Na de inventarisatie wordt bepaald of de meerjarenplanning overeind blijf, of dat gepland onderhoud kan worden uitgesteld of juist moet worden vervroegd. Uitgangspunt bij het mutatie- en planningsonderhoud is het bereiken van een basiskwaliteit die de corporaties zelf hebben vastgesteld. Bij mutatie kunnen ook (energetische) verbeteringen worden uitgevoerd.
Daar tussendoor lopen ook nog programma’s voor verbetering van woningen, bijvoorbeeld om een hoger energielabel te krijgen. Om kosten te besparen vallen deze ingrepen vrijwel altijd samen met planmatig of mutatieonderhoud.
Sloopplannen leiden er doorgaans toe dat er geen planmatig onderhoud meer wordt uitgevoerd aan complexen. Dit kan bij herhaald uitstel van de sloopplannen tot vervelende situaties voor huurders leiden. Stadgenoot krijgt straks uit de erfenis van Far West enkele complexen waarvan de sloop nu op de lange baan is geschoven. Na lang wikken en wegen heeft de corporatie besloten om woningen die niet voor 2015 worden gesloopt toch met groot onderhoud de basiskwaliteit te geven.

Benchmarks: KWH en Woonbench
Hoe verhouden Amsterdamse corporaties zich tot elkaar wat betreft onderhoud en technische staat van hun woningen? Dat is nu lastig te zeggen. Enkele hebben zich aangesloten bij een label- of benchmarkorganisatie, zoals het KWH, waarvan Ymere en Rochdale lid zijn, en Woonbench, met Stadgenoot, Ymere, de Alliantie en De Key als deelnemers. Maar die beoordelingen gaan meer over de klanttevredenheid bij het uitvoeren van het onderhoud, en minder over de technische staat van de woningen. Bovendien worden er grote stadscorporaties vergeleken met kleinere in het land. De Amsterdamse corporaties zien weinig in een onderlinge vergelijking van onderhoud en technische staat. Ze zien te veel factoren waarmee rekening moet worden gehouden: van ouderdom en staat van onderhoud van de woningen tot materiaalgebruik en blootstelling aan uv-straling. “Dan ben je niet meer aan het benchmarken, maar boekhouden,” aldus Noyon.

Enquête

Voorzitter Jan van de Roest van Ymeres bewonerskoepel SBO ontdekte ook dat Ymere aanzienlijk minder uitgeeft aan onderhoud dan andere corporaties. En dat het budget na 2009 is verlaagd. “Daar staat tegenover dat er meer geld gaat naar woningverbetering, zeiden ze bij Ymere. Maar ik denk dat het onderhoudsbudget nu gewoon te laag is,” aldus Van de Roest. Hij kan niet zeggen dat het onderhoud ‘superslecht’ is, maar hem bereiken wel berichten over achterstanden tot wel twintig jaar. Bij hemzelf en 250 andere woningen in de Wijsgerenbuurt is tien jaar geen planmatig onderhoud verricht. Dat moet nu eind dit jaar gaan gebeuren, bij de isolatiewerkzaamheden. Van de Roest probeert er nu via een enquête in het blad van de bewonerskoepel achter te komen of onderhoudsachterstand een probleem is bij meer huurders van Ymere.
Bij de Amsterdamse Wijksteunpunten Wonen wordt in 2010 wel relatief meer geklaagd over het onderhoud bij Ymere dan bij andere corporaties. Ymere bezit 23 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen, maar nam bij de WSWonen 30 procent van de klachten voor zijn rekening.

Johan van der Tol

De Key heeft nieuwe directeur: Rob Haans

FvdM — Thu, 04 Nov 2010 14:26:03 +0100

Rob Haans wordt de nieuwe bestuurder/ algemeen directeur van Woonstichting De Key.

Nog vele labelstappen te gaan

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:29:45 +0200

Zonder grote inspanningen van corporaties zijn klimaatdoelstellingen van gemeente onhaalbaar

Nog vele labelstappen te gaan

De ambitieuze Amsterdamse klimaatdoelstellingen staan ook onder het nieuwe groenpaarse college nog fier overeind, maar hoe staat het ondertussen met de uitvoering? Met de aanpak van de oude woningvoorraad worden stappen gezet, maar of we vanaf 2015 in Amsterdam uitsluitend klimaatneutrale woningen bouwen? De crisis werkt in beide gevallen niet mee. En het nieuwe kabinet waarschijnlijk ook niet.

Eerst maar even wat ontnuchterende cijfers. De CO2-uitstoot in Amsterdam nam in 2007 en 2008 niet af maar toe. Naast een kleine stijging van de uitstoot door verkeer en vervoer, kwam dat vooral door een hoger energiegebruik van bedrijven. De stad is bijvoorbeeld populair als vestigingsplek voor datacenters, een energieslurpende bedrijfstak. Dat geeft al direct aan dat simpele besparingsdoelstellingen een hachelijke onderneming zijn. Als er meer of andersoortige bedrijven komen, neemt het energiegebruik toe, hoe milieuvriendelijk en efficiënt ondernemingen ook worden ingericht.

Doelstellingen
Corporaties: Rijk/Aedes Convenant energiebesparing sociale sector 2008: 20% besparing gasverbruik 2008-2018, verlaging woonlasten na uitvoeren maatregelen, bij ingrijpende woningverbetering streven naar label B, of verbetering minimaal 2 stappen. Gemeente: Milieubeleidsplan 2007-2010: 40% CO2-reductie t.o.v. 1990 in 2025. Energiestrategie Amsterdam 2040: in 2040 75% CO2-reductie. Bestaande woningvoorraad dan minimaal label B. Gebruik van stadswarmte en warmte-koudeopslag en inzet van zonne-energie, alle nieuwbouw klimaatneutraal

Bij de sectoren huishoudens/kleinverbruik, verantwoordelijk voor zo’n veertig procent van de CO2-uitstoot, is per saldo de laatste jaren een geringe afname zichtbaar. Het gasverbruik per woning daalt door meer isolatie, betere verwarmingsketels en verjonging van de voorraad. Met afname van het elektriciteitsgebruik wil het ondanks de spaarlampen nog niet erg vlotten: er komen steeds meer elektrische apparaten in huis.

Bestaande voorraad

Over naar de woonsector. Gebouwen - dat wil zeggen de gebruikers en bewoners daarvan - gebruiken circa 70 procent van alle energie in de stad. Daar moet de CO2-reductieslag dus in de eerste plaats worden gewonnen. En dan vooral in de bestaande voorraad: zeven miljoen vierkante meter kantoor en 390.000 woningen. En dus wordt er nadrukkelijk gekeken naar de Amsterdamse corporatiesector, die bijna de helft van alle Amsterdamse woningen verhuurt. De energetische prestatie van de gemiddelde corporatiewoning houdt niet over. Van de ongeveer 84.000 woningen waarvan in januari het energielabel was geregistreerd – waarvan zo’n 70.000 corporatiewoningen – is het overgrote deel C en lager; meer dan de helft is D en lager. Alleen al het dichten van kieren zou daar bij wijze van spreken wonderen doen. De gemeentelijke doelstelling is alle woningen in 2040 op energielabel B te hebben.
Energiebesparing is niet alleen vanwege het milieu een hot topic in de woonsector. Energieprijzen hebben namelijk de onhebbelijke gewoonte – al zat er in 2009 een dip in – veel sneller te stijgen dan de huur. De energierekening wordt een steeds grotere component van de totale woonlasten.

Labelstappen

Duurzaamheid en specifieker energiebesparing is dan ook een serieus thema geworden in de corporatiesector. Landelijk sloot de branchevereniging Aedes convenanten met VROM en de Woonbond. Uit de tussentijdse evaluatie ‘Tussenbalans Schoon en Zuinig’ van VROM blijkt dat in 2009 56.000 woningen energiezuiniger zijn gemaakt. De belangrijkste maatregelen zijn isolatie en het plaatsen van een hoogrendementketel. De prognose is dat er vanaf 2015 elk jaar 100.000 woningen worden aangepakt.
Ook bij de Amsterdamse corporaties zit energie- en duurzaamheidsbeleid inmiddels tussen de oren. Veel corporaties hebben een ‘energievisie’, ‘milieubeleidsplan’ of ‘duurzaamheidsparagraaf’ geformuleerd. Daaruit spreekt dat men naast de milieu- en woonlastenproblematiek op termijn ook vastgoed- en reputatierisico’s ziet voor de corporatie die niets doet. Bij sterk stijgende energieprijzen worden woningen met lage energielabels immers steeds minder populair bij huurders. En daarbij: betaalbaar wonen, was de corporatie daarom niet op aarde?
Tot de energetische maatregelen die corporaties treffen horen HR++ isolatieglas, voorzetwanden, spouwmuurisolatie, en isolatie van dak en vloer. Bij een verdergaande aanpak horen energiezuinige ventilatie, zonnecellen, lage temperatuur-verwarming, zonneboilers, douchewarmte-terugwinning en LED-verlichting. Als alles uit de kast wordt gehaald komt ook warmte/koude-opslag en soms zelfs de houtpelletcentrale (Landlust) in beeld. Ook aansluiting op stadsverwarming is een onderdeel van de heilige trias energetica: fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk inzetten, energievraag beperken, duurzame energie gebruiken.
De prestaties van de Amsterdamse woningbouwcorporaties worden inmiddels gemeten in labelstappen (van F naar D is twee labelstappen enzovoort). Zo staat in het energiebeleidsplan van Ymere 2009-2019 dat “in de komende 10 jaar het niveau van de energielabels voor de totale voorraad met minimaal 50.000 ‘stappen’ wordt verhoogd (waarbij niveau B als streefniveau wordt gezien)”. De verantwoordelijke wethouders Ossel en Van Poelgeest zullen graag een dergelijk labelstappenplan willen opnemen in het nieuwe vierjarige prestatieakkoord Bouwen aan de Stad II.
Volgens Jeroen van der Veer van de AFWC ondersteunen de corporaties een aanpak die is gebaseerd op labelstappen. Maar of dat tot nieuwe afspraken met de gemeente moet leiden? “Voorlopig gelden de afspraken die zijn gebaseerd op het landelijke Aedes-convenant. Individuele corporaties formuleren daarvoor hun eigen plannen, voor zover de economische crisis dat toelaat.”

‘Split incentive’

De crisis helpt inderdaad niet mee. Corporaties moeten de broekriem aanhalen. Energetische maatregelen zullen daarom vaker worden opgespaard tot de woningen aan een reguliere onderhouds- of renovatiebeurt toe zijn. Corporaties worstelen daarbij met wat het split incentive probleem is gaan heten: zij investeren enorme bedragen in energiebesparing, terwijl bewoners daarvan profiteren met lagere energielasten. Investeringsbeslissingen zouden een stuk makkelijker worden als ten minste een deel kan worden terugverdiend via hogere huren. Goed nieuws voor hen is dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel daarin voor een deel voorziet: hoe groener de woning, hoe hoger het aantal punten. Voor huizen met hogere labels mag straks dus meer huur worden gevraagd. De betreffende wetswijziging ligt – vertraagd door de kabinetscrisis - bij de Tweede Kamer. Ebeth van Loon, adjunct-afdelingsmanager van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en projectleider voor de aanpak in de bestaande woningbouw, verwacht daar geen fundamentele bezwaren. “Er zijn nog wel een aantal kanttekeningen, die te maken hebben met inkomensgrenzen, Europa en de grenzen van de huurtoeslag. Veel woningen die je bijvoorbeeld naar energielabel B optrekt, prijzen zich wat punten betreft uit de sociale voorraad.” De verwachting is niettemin dat de wetswijziging dit najaar door de Kamer komt en dan medio volgend jaar van kracht wordt.

Woonlastenwaarborg

Dan is er nog de Woonlastenwaarborg. Aedes en de Woonbond presenteerden dit instrument in mei 2009. Het moet huurders duidelijk maken dat energetische maatregelen in combinatie met huurverhoging voor hen toch voordelig kunnen zijn. Bij een renovatie maken verhuurders en huurders afspraken huuraanpassing, terwijl wordt gewaarborgd dat de totale woonlasten van de huurder niet stijgen. Het instrument wordt niet overal warm ontvangen: er zijn corporaties die wijzen op de administratieve rompslomp en huurders die de aanpak niet vertrouwen omdat ze individueel geen harde ‘waarborg’ krijgen tegen stijgende woonlasten. De woonlastenwaarborg kijkt namelijk naar complexgemiddelden.
Maar Far West, de eerste corporatie die deze garantie in Amsterdam toepast, is positief. Volgens Tim van Ruiten heeft de waarborg er zeker aan bijgedragen dat huurders een huurverhoging accepteerden na de renovatie van hun flat Remijden in Osdorp. “Maar je moet het wel goed voorbereiden en communiceren.“ De woonlastenwaarborg geldt ook hier op complexniveau. Ruiten: “Dat kon ook moeilijk anders omdat huurders op eigen verzoek ook individuele watermeters kregen. Een individuele waarborg stimuleert zuinig gebruik niet.”
Een andere bottleneck voor corporaties vormt ten slotte nog de welstand. Ebeth van Loon: “Als wij hen vragen wat de gemeente kan doen om hen te faciliteren bij het energiezuiniger maken van hun voorraad, is dit een terugkerend punt. Welstandsproblemen zijn er vooral rond buitengevel-isolatie en zonnepanelen. Wat betreft voorgevels is er weinig verschil van mening. Iedereen is doordrongen van de waarde van originele gevels. Corporaties geven aan dat zij met name versoepeling van eisen zouden willen zien als het gaat om buitenisolatie aan de achtergevel. Bij binnenisolatie maak je de vele kleine huizen nog kleiner en bovendien is het veel duurder. Een ander pijnpunt vormen zonnepanelen op het dak. Ook op dat punt wil men versoepeling.”

Particuliere sector

De andere helft van het Amsterdamse woningbezit is in particuliere handen: 22 procent particuliere verhuur en 29 procent eigenaar/bewoners. Met Vastgoedbelang, de koepel van de grotere particuliere verhuurders, de Huurdersvereniging Amsterdam, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de stadsdelen hoopt de gemeente binnenkort een convenant over energiebesparing af te sluiten. Uitgangspunt van het convenant is een gebiedsgerichte, complexmatige aanpak, waarbij gemeente, stadsdelen, particuliere verhuurders en huurders ieder vanuit hun eigen rol de voorraad energiezuiniger maken. De rolverdeling: de overheid stimuleert en faciliteert, verhuurders nemen maatregelen die redelijk zijn, huurders werken mee binnen randvoorwaarden die wederom redelijk zijn.

De bewoner
Alle energiemaatregelen ten spijt, uiteindelijk is het de bewoner die voor een niet onbelangrijk deel bepaalt hoeveel energie er wordt gebruikt. Simpele CO2-rekenmodellen houden meestal geen rekening met de psychologie van de gebruiker: een spaarlamp laat je eerder branden; in een goed geïsoleerd huis verwarm je alle kamers. Niets menselijks is de bewoner vreemd. Onderliggend speelt gebrek aan bewustzijn en kennis over energie(besparing) een grote rol. Dat blijkt ook telkens bij bewustwordingscampagnes rond dit onderwerp, zoals Energie in huis (een soort tupperware parties) en Step2Save. Dat de wasdroger de grootste energieslurper is, weet lang niet iedereen. En dat het een slok op een borrel scheelt om niet de hele dag de tv aan te laten slaan, kan ook een eyeopener zijn. Opvallend is dat naast hoge ook lage inkomens een relatief hoge energierekening hebben.

De doelstellingen van het convenant zijn ambitieus - bij negentig procent van de ingrepen gemiddeld twee labelstappen nemen –, maar de status is er vooral één van intenties. Vastgoedbelang kan namelijk niet namens haar achterban bindende afspraken maken. Maar mocht deze aanpak, vooral gericht stimuleren, faciliteren en kennis uitwisselen, over een paar jaar onvoldoende resultaat opleveren, dan kunnen volgens de gemeente dwingender maatregelen volgen. Dit najaar wordt het voorstel met de stadsdelen besproken, hopelijk volgt eind dit jaar ondertekening.
En dan zijn er nog de eigenaar/bewoners. Voor hen speelt het split-incentive probleem in ieder geval niet: investeringen in HR-ketels, zonneboilers en isolatie vertalen zich in ieder geval direct in lagere woonlasten. Daarnaast is er een lange maar rommelige traditie van subsidieregelingen voor het treffen van duurzame maatregelen. De Vereniging Eigen Huis klaagt over de complexiteit en gebrek aan continuïteit ervan. De potjes zitten verspreid bij Rijk, provincie en lokale overheid en gelden veelal voor een beperkte periode. Als een subsidie succesvol is, wordt hij opgeheven. Het is hit-and-run.
Neem bijvoorbeeld de subsidiepot voor grootschalige zonnestroom-installaties die op 31 mei 2009 binnen één dag vele malen was overtekend. Ook de eerder gestarte subsidieronde voor kleinere zonnestroom-installaties was in korte tijd overtekend. In Amsterdam hebben in 2009 via het ARC-project ‘Zon op je dak’ circa vijfhonderd particuliere woningeigenaren subsidie ontvangen voor de aanschaf van zonnepanelen. Die gezinnen wekken nu gemiddeld eenvijfde van hun elektriciteitsverbruik duurzaam op. Ook daar overtekening. Er waren ongeveer 1500 aanvragers. Aan belangstelling dus geen gebrek, maar er is kennelijk nog altijd subsidie nodig om eigenaren over de streep te trekken.

Dwangmiddelen?

Als het niet met verleiding lukt, denkt een ambitieuze overheid snel aan dwangmiddelen. In het programakkoord 2014 staat het met zoveel woorden. Er komt een stimuleringsprogramma voor particulieren. Maar: “waar dat niet voldoende is, wordt de mogelijkheid opengelaten voor verplichtingen”.
Het is nog een open vraag welke middelen Amsterdam daarvoor heeft. Het voormalige stadsdeel Westerpark wilde vorig jaar huiseigenaren van een complex in de Frederik Hendrikbuurt dwingen hun huizen te isoleren. Dat zou ze gemiddeld 25.000 euro per woning gaan kosten. De legitimiteit van deze aanpak, waarbij eisen worden gesteld die boven het Bouwbesluit uitgaan, is nog niet voor de rechter uitgevochten. De gemeenteraad toonde zich kritisch over deze aanpak. Er werd een VVD-voorstel aangenomen om ook hier tot een convenant te komen tussen gemeente en eigenaar/bewoners alvorens stadsdelen verder mogen gaan met hun ‘complexgewijze aanpak’. Het convenant zou als uitgangspunt moeten hebben dat de woonlasten voor eigenaar/bewoners niet méér mogen stijgen dan op een redelijke termijn kan worden terugverdiend door lagere energiekosten. Dat convenant gaat er niet komen. De beoogde convenantpartij, de Vereniging Eigen Huis, ziet voor zichzelf geen rol weggelegd om een groep eigenaar/bewoners te vertegenwoordigen.
Inmiddels lijkt het nieuwe stadsdeel West weer door te gaan op de ingeslagen weg. De bewoners van het complex hebben in ieder geval eind augustus een aankondiging gekregen van Kamsma Bouwadvies dat zij namens de gemeente een bouwkundige opname komt doen. Het bewonerscomité geeft aan nog in gesprek te zijn met de politiek om ‘gedwongen verbetering van goed onderhouden woningen’ te voorkomen. Andere eigenaren zijn van plan de gemeente juridisch te bestrijden. De VVD blijft inzetten op redelijkheid en gaat ervan uit dat “het huidige College ook vindt dat dwang niet het juiste middel is om de klimaatproblematiek op te lossen”. Wordt vervolgd.

Fred van der Molen

‘De Key wil terug naar de top’

admin — Tue, 29 Jun 2010 10:56:46 +0200

De Key beperkt ambities maar blijft investeren in regio Amsterdam

‘We willen terug naar de top’

Woonstichting De Key kan binnen een paar jaar bij de beste corporaties van Amsterdam horen. Zo meent Frank de Grave, voorzitter van de raad van commissarissen. Onder interim-directeur Haijo Pietersma wordt gewerkt aan integriteit, inrichting van een efficiënte werkorganisatie en versterking van de volkshuisvestelijke taak. De huurder staat weer op de eerste plaats.

Of De Key de onderste steen boven heeft, durft Frank de Grave nog niet te zeggen. Forensische experts van Deloitte doen nog onderzoek naar het handelen van de corporatieleiding bij een vijftal vastgoedtransacties. “We laten onderzoek doen naar enkele transacties van de afgelopen jaren. Deze onderzoeken richten zich op twee vragen: Hebben de bestuurders integer gehandeld? En is het bestuurlijke proces ordelijk verlopen? Bij een aantal transacties heeft Deloitte geen bijzonderheden aangetroffen. Een aantal andere transacties is nog in onderzoek. Met name één onderzoek heeft de bijzondere belangstelling van de raad van commissarissen. Nog voor de zomer verwachten we de uitslag. Mocht dat onderzoek iets van betekenis opleveren, dan zullen wij die informatie ogenblikkelijk naar het Openbaar Ministerie sturen ter aanvulling van het bestaande dossier”, aldus De Grave.

Bestuurlijke perikelen
Woonstichting De Key (32.000 woningen en andere eenheden) heeft een turbulente periode achter de rug. Eind mei werden voormalig bestuursvoorzitter Jaap van Gelder en Fer Felder, oud-directeur van ontwikkelbedrijf De Principaal, op staande voet ontslagen. Ook is bij het Openbaar Ministerie aangifte gedaan. Beide directeuren worden ervan verdacht de raad van commissarissen te hebben misleid, dan wel onvoldoende of onjuiste informatie te hebben verschaft over de aankoop van landbouwgrond in Zeewolde. Felder legde zijn functie een jaar geleden al neer. Van Gelder vertrok afgelopen november. Beide directeuren waren formeel nog wel in dienst van De Key. Uit een door Deloitte uitgevoerd forensisch onderzoek is gebleken dat bij een grondaankoop in Zeewolde sprake is geweest van een ABC-transactie. Bij deze transactie is oud-AM topman Klaas de Ruiter, een oud-collega van Felder, met 3,2 miljoen euro bevoordeeld. Bovendien is achteraf gebleken dat de grond veel minder waard is, dan waarvoor deze is aangekocht. Er mogen de komende vijftien jaar geen woningen worden gebouwd. Naar vijf andere transacties doet Deloitte nog forensisch onderzoek. De directie wordt thans waargenomen door Haijo Pietersma. Hij heeft veel ervaring als bestuurder in zowel het bedrijfsleven (ASMI en Ericsson), als in de non-profit sector. Pietersma leidt de bijgestelde koers van De Key: van expansie naar consolidatie en concentratie op de kerntaken. Verder is het voorzitterschap van de raad van commissarissen gewijzigd. Frank de Grave volgde begin dit jaar oud-stadsdeelvoorzitter Hans Oosterbaan op. De Grave werkt parttime bij Twynstra Gudde. Eerder was hij bestuurder bij de DSB Bank. De Grave heeft veel bestuurlijke ervaring. Hij was zes jaar wethouder Financiën en Sport in Amsterdam. Tevens is hij voor de VVD minister van Defensie en staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid geweest.

Het bestaande dossier gaat over een strafrechtelijke onderzoek tegen twee voormalige directeuren naar de gang van zaken rond een grondaankoop in Zeewolde. “Voor alle preciesheid. Het is niet anders dan ik formuleer. De raad van commissarissen heeft aangifte gedaan tegen Jaap van Gelder en Fer Felder omdat we een strafbaar feit vermoeden. Uit het onderzoek door Deloitte is gebleken dat beide directeuren de toezichthouder niet juist hebben geïnformeerd. Waarom hebben zij niet de juiste informatie verstrekt? Op zich is een zogeheten ABC-constructie niet verboden. De directie had tegen ons kunnen zeggen: we kopen de grond van een handelaar, de grond wisselt heel snel van eigendom, maar we moeten die deal vanwege het grote belang wel sluiten. En de verkoper ontvangt, zonder enig risico te lopen, een bedrag van ruim 3 miljoen euro. Dan had de raad van commissarissen, uiteraard na een stevige discussie, daarover een goed gefundeerd besluit kunnen nemen. Maar tegenover de toezichthouder is een heel ander verhaal afgestoken. Als we de antwoorden van beide heren in ogenschouw nemen, dan is er geen andere conclusie mogelijk: er is sprake van misleiding. Het Openbaar Ministerie heeft de middelen om een en ander uit te zoeken. Zij moeten ook maar beoordelen of er reden is voor strafvervolging.”

Doodzonde

Voor De Grave is aangifte bij het Openbaar Ministerie tegen beide directeuren de enige juiste weg. “Een toezichthouder doet dat niet graag. Zo’n keuze roept allerlei emoties op. De meeste leden van de raad van commissarissen kennen beide directeuren immers goed. Het is ook erg beroerd voor onze medewerkers. Zij worden op straat met de gevolgen daarvan geconfronteerd. Maar in zo’n situatie hebben we een duidelijke norm te stellen. Een bestuurder is niet een beetje integer. De toezichthouder moet er op kunnen vertrouwen dat een bestuurder altijd de juiste informatie verstrekt.”
Hij maakt een vergelijking met de Haagse politiek. “In de politiek is er maar één echte doodzonde; het niet juist of volledig informeren van het parlement. Dat is nog erger dan vreemdgaan. Het parlement moet er altijd op kunnen vertrouwen dat de informatie juist is. Die regel is bikkelhard. Daar draait het hele systeem op. Dat geldt feitelijk ook voor corporatiebestuurders. Een raad van commissarissen kan zich niet bij elk besluit de vraag stellen of de juiste informatie is verstrekt. Het Deloitte-rapport over Zeewolde maakt evident duidelijk dat de toezichthouder niet de juiste informatie heeft gehad. Dan volgt ontslag op staande voet. Dan wordt aangifte gedaan.”
Hoe heeft dat kunnen gebeuren? De Grave meent dat hij nog te kort bij de woonstichting betrokken is, om daarover een gedegen oordeel te kunnen geven. “We moeten de situatie bij De Key niet isoleren. Overal waar publieke taken zich vermengen met activiteiten in de private sector is het zaak goed op te letten. Dat geldt zeker voor de wereld van onroerend goed. Daar gelden heel andere normen. Als de eigen werkprocessen vervolgens niet goed worden bewaakt, dan vervagen de grenzen. Vergeet verder niet dat corporaties de afgelopen jaren geweldige resultaten hebben geboekt. Ze doen geweldig goed werk in de stad. Daardoor is wellicht een gevoel van onaantastbaarheid ontstaan. In zo’n klimaat gedijen Rochdale, SGBB en andere corporaties waar zich de afgelopen jaren problemen hebben voorgedaan.”

Zero tolerance

De sector heeft onvoldoende oog voor de verleidingen van de vastgoedwereld? “Ja. Een organisatie denkt al gauw: we zijn geworteld in oude tradities. Dat overkomt ons niet.“ Het doet hem denken aan wat hij in de tijd van zijn wethouderschap meemaakte bij de Amsterdamse politie. “We dachten dat er geen sprake zou zijn van normafwijkend gedrag. Agenten dienden immers een publieke zaak. Maar in werkelijkheid was er een cultuur ontstaan, waarin niet iedereen het even nauw nam. De politie heeft vervolgens gekozen voor zero tolerance, ” aldus De Grave. Bij De Key geldt nu de lijn: niks mag. Flessen wijn. Giften. Reisjes. “Waarom zou je die accepteren? Als een bestuurder of een medewerker vindt dat hij te weinig verdient, dan moet hij of zij zijn heil maar elders zoeken.”
Interim-directeur Haijo Pietersma vult aan. “We moeten beseffen dat aan corporaties schaarse middelen zijn toevertrouwd. Daar moeten we prudent mee omgaan. De besteding van onze middelen moet altijd gepaard gaan met een goede afweging. Vervolgens dienen we ons daarover op een volkomen integere manier te verantwoorden.” Onder zijn leiding heeft De Key de afgelopen maanden de interne werkprocessen aangescherpt. “We hebben al onze werkprocessen tegen het licht gehouden. De besluitvormingsprocedures, mandatering en fiattering zijn aangescherpt. Goede checks and balances vormen het uitgangspunt. Bij onderhandelingen moeten namens de corporatie altijd ‘vier ogen’ aanwezig zijn.”
Ook voor planvorming gelden nieuwe spelregels. “We doen er alles aan om ervoor te zorgen dat zaken op een goede manier op de bestuurstafel belanden. Alle plannen moeten voortaan op hun economische waarde worden beoordeeld. Bovendien is de speelruimte kleiner gemaakt. We spenderen geen geld meer aan zaken die niet bijdragen aan ons langetermijndoel. Wij zijn primair volkshuisvester”, aldus Pietersma.
Afgelopen najaar is de hele projectenportfolio aan een kritische blik onderworpen. “We hebben de projectenportfolio teruggebracht naar een handzaam niveau. Naar een omvang die past bij onze investeringsruimte. We blijven investeren in de stad. Maar een aantal projecten schuiven we naar achteren, bouwen we om naar meer volkshuisvesting of geven we een andere opzet.”
Dat geldt, zo geeft Pietersma aan, bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van het Olympiakwartier in Almere-Poort. Aanvankelijk was sprake van grootschalige kantoorontwikkeling. De Key zoekt nu een andere inrichting voor het project. “We blijven bij Almere-Poort betrokken, maar we willen het zo uitvoeren dat het past binnen onze kerntaken. Dat kan leiden tot een nieuw plan. Of we zoeken nieuwe partners. Laat commerciële partners maar de commerciële risico’s lopen. Dat is overigens nog niet makkelijk. Ook commerciële partijen stuiten in de huidige markt op hun grenzen.”
“De raad van commissarissen ondersteunt vol overtuiging de aanscherping van de interne werkprocessen,” zegt De Grave. ”Ik heb met de bestuurder een duidelijke afspraak: we geven geen goedkeuring achteraf. Ook niet als de redenering luidt: we zijn al zo lang met dat project bezig. De corporatie kan niet meer terug. Als ik ergens een hekel aan heb, dan is het wel een dergelijke boodschap. Dan voel ik me belazerd. Dan voel ik me niet serieus genomen. Als zaken bij de raad van commissarissen komen, dan heeft ons besluit nog materiële betekenis.”

Back to basics

Toekomstige besluitvorming zal sterk in het teken staan van de kerntaken. Nog voor de zomer stelt De Key een nieuw strategisch plan vast. Pietersma: “We leggen de focus op gebiedsgericht werken. Daar gaat het niet alleen om de bouw van woningen. Corporaties hebben ook een verantwoordelijkheid voor behoud van vitale buurten. Wij willen een coherente samenleving faciliteren. We staan voor de ongedeelde stad. Daarom ook hechten we veel waarde aan het activeren van onze bewoners.”
De Key wil zich sterker concentreren op haar traditionele werkgebied. Amsterdam en Zandvoort. Ook blijft de corporatie actief in Almere. De Grave: “Andere gebieden zijn van de ambitiekar gevallen. We hebben niet meer de wens om heel groot te groeien. Evenmin hebben we nog de ambitie hele commerciële projecten te doen. We zijn er op de eerste plaats voor de huurder. Daar zetten we al onze middelen op in. Op de tweede plaats komen sterke buurten.”
Ook zou De Grave nog wel iets willen doen voor de lage middeninkomens, die door de strenge eisen van Brussel in een gat dreigen te vallen. Of voor de stad: investeringen in maatschappelijke projecten, zoals het Wallengebied. Maar (niet geborgde) investeringen in middeldure huurwoningen of onrendabele projecten in de binnenstad zijn sterk afhankelijk van voldoende financiële ruimte. Juist daarover bestaat bij De Grave en Pietersma ernstige twijfel. Als de gemeente de rekening voor het tekort in het Vereveningsfonds daadwerkelijk bij de corporaties legt, dan ontkomt De Key volgens hen niet aan scherpere keuzes. “We zullen daarover in alle vriendschap met de gemeente moeten praten. Maar de rekensom moet wel kloppen. Als de gemeente miljoenen bij ons weghaalt, dan is er geen geld voor zwaar onrendabele aankopen in het Wallengebied. Dat is niet omdat zo’n investering niet zou passen binnen onze ambities, maar omdat we dat ons dan niet meer kunnen permitteren,” aldus De Grave.
De Key noteerde over 2007 en 2008 rode cijfers. Over 2009 is het beeld gunstiger, zo verwacht Pietersma. “We zijn druk met de accountant in de weer om de jaarrekening vast te stellen. We schrijven weer zwarte cijfers. Al zijn over het afgelopen jaar afboekingen onvermijdelijk. Daarin staan we niet alleen. Door de economische crisis is sprake van waardedaling. Iedere vastgoedpartij moet die waardevermindering dragen. De solvabiliteit staat onder druk, maar we zijn nog volop in staat onze volkshuisvestelijke taken te dragen. We willen en hoeven geen maatregelen te nemen die ten koste gaan van onze huurders. Sterker nog. We investeren dit jaar meer in onderhoud en transformatie. Evenmin is sprake van extra woningverkopen. Besparingen zoeken we in een efficiënte organisatie en een kritische beoordeling van de inkoop.”
De Grave: “Langs die weg kan De Key binnen een paar jaar tot de topdrie van Amsterdamse corporaties gaan behoren.” Op zijn steun kan de organisatie rekenen, ook als zijn VVD regeringsdeelname toevalt. “Ik heb daar allerlei overwegingen voor. Ik ben niet de nieuwe minister van Volkshuisvesting. Noch die van Financiën of Volksgezondheid.”

Bert Pots

De Alliantie wil meer vrouwen in de top

FvdM — Tue, 27 Apr 2010 11:11:42 +0200

Woningcorporatie legt beleid vast om meer vrouwen in topfuncties te brengen.

Werk in uitvoering: Van der Pekbuurt

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:31:29 +0100

Werk in uitvoering: de transformatie van een ‘prachtwijk’

Van der Pekbuurt

De Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord gaat op de schop. Er lopen al programma’s om deze Vogelaarwijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken. Hoe de fysieke vernieuwing gaat verlopen is nog onzeker. Dat hangt af van technisch onderzoek naar de staat van de woningen. Bewoners zijn niet gerust op de ontwikkelingen. Het bewonerscomité verdenkt corporatie Ymere er zelfs van de huidige bewoners moedwillig weg te jagen uit hun ‘prachtwijk’. Stedelijke vernieuwing in uitvoering.

Kinderrijke buurt, hoge werkloosheid
Volgens cijfers van O & S is de Van der Pekbuurt een kinderrijke wijk. De buurt heeft een hoog geboortecijfer. Per 1 januari 2009 telde de buurt 4.946 bewoners. Een vijfde deel had op dat moment een baan. Ongeveer de helft van de buurt is niet-westers allochtoon. De autochtonen in de buurt zijn in de minderheid: 1998 in totaal. De overige bewoners zijn westerse allochtonen. Bijna 1500 woningen worden verhuurd in de sociale sector. Slechts 150 zijn van eigenaar/bewoners en 160 woningen worden door particulieren verhuurd. De gemiddelde gebruiksoppervlakte per woning ligt tussen de 40 en de 70 vierkante meter.

De Van der Pekbuurt. Zo’n typische Noordbuurt met een dorpse uitstraling, karakteristieke laagbouw, tuintjes en rustieke pleintjes. Maar grootsteedse problematiek is er niet bepaald aan voorbijgegaan. In 2008 kreeg de buurt zelfs de twijfelachtige status van Vogelaarwijk. Er zijn diverse programma’s gestart om de wijk schoner, veiliger en economisch sterker te maken.
Buurtregisseur Mario Hegger van bureau Klimopweg, sinds vier jaar actief in de buurt, is optimistisch over de ontwikkelingen. Drugspanden zijn met behulp van het Buurtveiligheidsteam opgerold, overlastgevende jongeren met succes aangepakt en de horeca houdt zich aan de regels. “Helemaal honderd procent krijg je een buurt met zo’n grote sociale problematiek niet. Het is echter vooral misgegaan omdat er jarenlang niet is ingegrepen, zowel op het gebied van veiligheid als fysiek. De negatieve spiraal is nu doorbroken en dat zie je terug in een flinke daling van criminaliteitscijfers en een hogere waardering van bewoners voor hun buurt. Ondanks die positieve tendens blijft het een aandachtsgebied.”
Jacob Nielen werd negen jaar geleden door Ymere aangesteld als sociaal wijkbeheerder. Hij komt – vaak in eerste instantie vanwege een technisch mankement – veel bij de bewoners over de vloer. Een van de grootste problemen waar hij tegenaan loopt is geluidsoverlast. “De meeste woningen zijn klein en supergehorig, veel mensen zitten door werkloosheid thuis en dan hoor je ook nog ieder geluid van je buren. Dat kan leiden tot grote ergernis. Vaak zijn problemen eenvoudig op te lossen door een klemmende voordeur te repareren of een ‘dansende’ wasmachine waterpas te zetten. Maar soms gaan de problemen verder en wordt er verwezen naar hulpverleningsinstanties. Die integrale aanpak werkt.”
Stadsdeel Noord en Ymere zijn een programma gestart om de buurt ook economisch aantrekkelijker te maken voor zittende en startende ondernemers. Zo kunnen startende ondernemers als tegemoetkoming in bijvoorbeeld verbouwingskosten, een investeringssubsidie krijgen van maximaal 40 duizend euro. Soms worden woningen die leeg komen, door Ymere omgezet naar kleinschalige bedrijfspanden voor starters.
Om de werkgelegenheid voor de bewoners te bevorderen, is een reïntegratieproject gestart en kunnen jongeren aan de slag in een leerwerkbedrijf dat wordt opgezet door stadsdeel Noord en Ymere. Ook zijn er projecten om schooluitval tegen te gaan en diverse culturele projecten om de buurt leefbaarder te maken. Tot nu toe is er ongeveer twee miljoen euro geïnvesteerd in de buurt.
Volgens Oktay Aslan, projectleider wijkaanpak Van der Pekbuurt van stadsdeel Noord en Ymere, wordt de Van der Pekbuurt door iedereen die ermee te maken krijgt gekoesterd. “Het is een wijk met potentie. De werkloosheidscijfers en schooluitval zijn nog steeds hoog, maar via de Kansenzoneregeling proberen we het tij ten goede te keren. Op het gebied van schoon en veilig scoort de buurt in elk geval al stukken beter dan bijvoorbeeld twee jaar geleden. Dat moeten we zien vast te houden.”

Fysieke aanpak

De woningen in de Van der Pekbuurt, ontworpen door de gelijknamige architect, zijn gebouwd tussen 1920 en 1930. Het woningbouwproject werd opgezet om de nood op de Amsterdamse woningmarkt te lenigen. De woningen waren eigendom van Woningbedrijf Amsterdam. Dit gemeentelijke bedrijf is inmiddels - diverse fusies later - opgegaan in Ymere.
De vernieuwingsoperatie van de Van der Pekbuurt maakt deel uit van de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam-Noord. In dit bredere kader moeten Van der Pekbuurt en Mosplein (zie kader) en het nabijgelegen chique Overhoeks geen gescheiden enclaves blijven. Vandaar ook dat Overhoeks geen apart winkelcentrum krijgt.

Mosveld wordt wijkwinkelcentrum
Het streven is om tegelijk met de vernieuwing van de Van der Pekbuurt het Mosveld te transformeren tot een wijkwinkelcentrum. Rond het Mosplein wordt ruim 7000 vierkante meter aan winkels en horeca gebouwd en 215 woningen in zowel de vrije- als de sociale sector. Ook een parkeergarage zit in de plannen. Dit plein – tot in de jaren zestig het thuisstadion van voetbalclub De Volewijckers en daarna marktplein - ligt op de kop van de Van der Pekstraat. Momenteel ligt het plein er wat armoedig bij. Dat blijft nog wel even, want pas eind 2011 start een vernieuwingsoperatie, in plaats van eind dit jaar zoals was gepland. Volgens een woordvoerder van stadsdeel Noord heeft de vertraging te maken met een negatief saldo van het stedelijke Vereveningsfonds waaruit grootschalige bouwplannen worden gefinancierd. Wel worden de twee al jaar geleden dichtgetimmerde panden van Albert Heijn aan de rand van het plein gesloopt. Het ontwikkelen van het wijkwinkelgebied is in handen van Multi Vastgoed. De woningen worden ontwikkeld door Delta Forte, een ontwikkelingsmaatschappij van woningcorporatie Rochdale.

In 2007 werd door Ymere in samenspraak met bewonerscomité Van der Pek een sociaal plan opgesteld voor de bewoners. Hierin was sprake van vrijwillige verhuizing van de reguliere huurders uit het door Ymere aangewezen onderzoeksgebied dat bestaat uit 367 woningen. Inmiddels zijn ruim tweehonderd woningen in dit gebied vrijgekomen. De bewoners zijn met een stadsvernieuwingsurgentie vertrokken naar elders. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd.
Twee woonblokken blijven leeg en worden binnenkort gestript om onderzoek te kunnen verrichten naar de technische staat. Afhankelijk van de uitkomst wordt een bouwplan gemaakt. Vanaf 2012 kan dan begonnen worden met de fysieke aanpak van de woningen in het onderzoeksgebied. De renovatie van de resterende 1100 woningen buiten het proefgebied staat vanaf 2015 op de agenda. Volgens Ymere gaat in de vernieuwingsperiode regulier klachtenonderhoud gewoon door. Behalve wanneer het klachten betreft waarvoor een ingrijpende aanpak nodig is.
Bewonerscomité Van der Pek (dat binnenkort opgaat in Huurdersvereniging Van der Pekbuurt) denkt er het zijne van. Buurtbewoner Bert: “De woningen hier zijn al jaren aan het verkrotten. Al in 1998 trok ik aan de bel omdat het voegwerk uit de muren viel en ik last had van doorslaand vocht in mijn woning. Daar is tot op de dag van vandaag niets aan gedaan. De laatste keer dat ik mijn beklag deed was in 2007. Toen kreeg ik te horen dat dat soort onderhoud vanwege de renovatieplannen dit niet meer gepleegd wordt. Dit is een van de vele voorbeelden die erop duiden dat er sprake is van achterstallig onderhoud op grote schaal.”

Bloksgewijs renoveren

De grootschalige aanpak van de wijk heeft volgens leden van het bewonerscomité veel te maken met de komst van Overhoeks. Bert: “Naar ons idee willen ze de huidige bewoners de buurt uit jagen door het aantal sociale huurwoningen te halveren en de huren in het algemeen fors te verhogen. Ymere heeft al een groot aantal mensen weten te verleiden die inmiddels zijn vertrokken met een stadsvernieuwingsurgentie. Ymere en het stadsdeel hebben hun mond vol over de noodzaak van sociale cohesie in de buurt. Die wordt zeker niet bevorderd door de oude bewoners de buurt uit te jagen en woningen langdurig leeg te laten staan of tijdelijk te verhuren aan mensen van buiten de wijk.” De mogelijkheid om stadsvernieuwingsurgentie aan te vragen stopt op verzoek van het bewonerscomité op 1 april om verdere leegloop van de buurt tegen te gaan.
Volgens het bewonerscomité houdt Ymere zich niet aan het sociaal plan uit 2007. Buurtbewoonster Anke: “Er is toen vastgelegd dat er pandsgewijs gerenoveerd zou worden in plaats van bloksgewijs. Een renovatie per pand is veel minder belastend voor de buurt en de bewoners en maakt het mogelijk dat bewoners die geen renovatie willen, niet hoeven te verhuizen. Een woonwensenonderzoek van zowel Ymere als van het bewonerscomité in 2007 liet zien dat driekwart van de bewoners voor die aanpak was. Nu is er toch gekozen voor een bloksgewijze aanpak. Overigens gaf ook ruim zeventig procent van de bewoners in het woonwensenonderzoek aan tevreden te zijn met hun woning en met de buurt en dus niet willen verhuizen. De afspraken uit het sociaal plan worden niet nagekomen terwijl drie jaar geleden al duidelijk werd dat er geen draagvlak onder bewoners is voor de werkwijze die Ymere nu voorstaat.”
Projectleider Aslan is van mening dat er wel goed overleg wordt gepleegd. “Van begin af aan zijn de bewoners bij het proces betrokken. We streven naar een gedeelde visie van bewoners, stadsdeel en Ymere. We willen deze kans zo goed mogelijk benutten. En hoewel alles nog afhangt van het technisch onderzoek gaat zowel het stadsdeel als Ymere niet uit van sloop. Ook Henny Timmerije, procesmanager Ymere, kan momenteel nog niets zeggen over de fysieke ingegrepen. Timmerije: “Het is een grootschalig project waarbij elke keuze die je maakt grote gevolgen kan hebben. Daarom wordt de procedure heel zorgvuldig gevolgd en wordt er eerst heel degelijk onderzoek gedaan naar de technische staat van de woningen. Er is nog geen zinnig woord te zeggen over de uitkomst. Het is jammer dat het bewonerscomité nu al zoveel wantrouwen heeft ten opzichte van het project. We blijven met elkaar in gesprek.”

Reprobouw?

Timmerije houdt alle opties open, ook eventuele sloop. “De focus ligt op dit moment op herstructurering. We streven naar renovatie of bijvoorbeeld reprobouw. Dat betekent sloop maar dan worden de woningen in dezelfde stijl herbouwd. En nogmaals, dat is afhankelijk van het technisch onderzoek. Maar bij alles wat we doen is het bewonerscomité voor ons een belangrijke gesprekspartner. Het is zeker niet de bedoeling de huidige bewoners de wijk uit te jagen. Integendeel. En het gaat natuurlijk niet alleen om stenen; Ymere investeert ook fors in het bevorderen van de leefbaarheid en de economische groei in de wijk.”
Een ander pijnpunt voor de bewoners is het feit dat Ymere geen garantie geeft voor terugkeer naar de eigen woning na de aanpak. Volgens Timmerije kan die garantie niet worden gegeven, omdat een aantal kleine woningen zal worden samengevoegd. Wel wordt de bewoners terugkeer naar de buurt gegarandeerd. Het bewonerscomité vreest echter een flinke huurverhoging na de aanpak van de buurt waardoor mensen met een laag inkomen niet terug kunnen keren.
Om meer zeggenschap te krijgen in het proces wordt binnenkort een huurdersvereniging opgericht. Er hebben zich inmiddels meer dan honderd buurtbewoners aangemeld als potentieel lid. Een ding staat voor de leden van het buurtcomité als een paal boven water: zij zullen er alles aan doen om ‘hun prachtwijk’ te behouden.

Janna van Veen

Kosten gebouwd parkeren

admin — Tue, 16 Mar 2010 20:07:44 +0100

Corporaties schrikken terug voor hoge kosten gebouwd parkeren

Parkeerprobleem

In Amsterdam dienen parkeervoorzieningen bij nieuwbouw meestal binnen de eigen kavelgrenzen te worden gerealiseerd. Corporaties schrikken – zeker in deze crisistijd - steeds meer terug voor de enorme kosten die dat voor hen met zich meebrengt. Is het huidige beleid wel toekomstbestendig? En kan het gebouwd parkeren niet slimmer worden uitgevoerd?

Parkeerruimte is in steden een schaars goed. In Amsterdam wordt dat probleem tegemoetgetreden met hoge parkeertarieven – die in het centrum horen tot de hoogste ter wereld -, bouw van parkeergarages en de verplichting om bij nieuwbouwprojecten de parkeervoorziening op de eigen kavel te realiseren. Op deze wijze zijn het Oostelijk Havengebied, IJburg en de Zuidelijke IJ-oever ontworpen. In deze dichtbebouwde nieuwbouwwijken staat daarom opvallend weinig blik op straat. Bewoners, politici en ontwikkelaars zijn het er roerend over eens dat dit de leefbaarheid van buurten bevordert.
Minder eenstemmigheid is er over de verdeling van de kosten. De kosten van gebouwde parkeervoorzieningen komen nu (bijna) volledig voor rekening van de betreffende ontwikkelaar. Bij complexen met veel koopwoningen is die extra investering – zo’n 30.000 tot 45.000 euro per ondergrondse parkeerplek – nog grotendeels terug te verdienen door die plekken te verkopen of verplicht te verhuren aan de bewoners. Maar dat lukt alleen als het betreffende stadsdeel op straat een stevig parkeerregime invoert en de nieuwbouwbewoners parkeervergunningen weigert. In Nieuw West komt zo’n ‘flankerend beleid’ tot dusver nauwelijks van de grond.

Flinke verliezen

Bij complexen met sociale huurwoningen moeten corporaties bij voorbaat een flink aanvangs- en exploitatieverlies voor lief nemen. Corporaties kunnen en willen huurders niet verplichten een parkeerplek af te nemen. Ruud van Trijp van Stadgenoot: “We krijgen opgelegd hoeveel parkeerplekken we moeten realiseren bij de woningen. Voor sociale huurwoningen is dat vaak 0,5 parkeerplek per huishouden. Doorgaans is er weinig ruimte voor onderhandeling en komen alle risico’s bij ons te liggen. Vaak worden die parkeervoorzieningen slecht benut, mede omdat buiten parkeren goedkoper of zelfs gratis is.”
Van de 2700 parkeerplaatsen die Stadgenoot momenteel exploiteert staat 29 procent leeg, waarmee de corporatie jaarlijks 720.000 euro aan huuropbrengsten misloopt. Bovendien bouwen ze garages in gebieden waar (nog) geen betaald parkeren is of de parkeerdruk relatief laag is. Op IJburg kent Stadgenoot bijvoorbeeld een leegstand van 62 procent en in Osdorp 37 procent. Op IJburg kun je de auto altijd nog wel ergens gratis parkeren en in Nieuw West is er alleen een parkeerregime in beperkte gebieden rond winkelcentra (Osdorperplein en Plein 40-45) en bij de ring A10. Maar zelfs binnen de ring boekt Stadgenoot flinke exploitatieverliezen (in Oud-West is de leegstand 67 procent). Bij de projecten die Stadgenoot de komende jaren wil realiseren, is al een bedrag van ruim 22 miljoen euro aan onrendabele investeringen in parkeerplaatsen opgenomen.

Dat zijn cijfers die er niet om liegen. Stadgenoot wil dan ook af van deze verliezen, blijkt uit de pas verschenen ‘Parkeervisie’. De corporatie ziet het subsidiëren van parkeervoorzieningen niet als een kerntaak. Van Trijp: “Ons kapitaal moet vooral in woonruimte worden geherinvesteerd. Investeringen in parkeren gaan ten koste van die in woningen.”
Parkeervoorzieningen dienen volgens Stadgenoot een collectief doel. De corporatie pleit daarom voor een evenwichtiger kostenverdeling tussen gemeente en corporatie. Als voorbeeld wordt het project de Buskenblazer genoemd, waarin stadsdeel Bos en Lommer bijna zes ton subsidie bijdraagt voor parkeerplekken van sociale huurders en AMH-kopers. Bovendien krijgen de kopers in dat complex geen parkeervergunning.
Ook Far West zucht onder de kosten en exploitatieverliezen van gebouwde parkeervoorzieningen. Directeur Jacques Thielen ziet een aantal problemen: “Er is veel leegstand omdat huurders geen parkeerplaats willen of kunnen afnemen. De 90 euro parkeerkosten per maand is voor hen een hoog bedrag en er is geen huurtoeslag voor parkeren. Bij koopwoningen zien we kopers afhaken omdat ze niet de verplichte parkeerplek willen afnemen. Die 20.000 tot 25.000 euro voor zo’n plek is in West toch gauw tien procent van de koopprijs.” Tenslotte zit er volgens Thielen nog een probleem aan te komen vanwege de strengere EU-normen uit Brussel rond staatssteun.

Losknippen

Hoe nu verder? Thielen heeft geen pasklare oplossing. Hij wil in ieder geval geen gebouwde parkeervoorzieningen meer bouwen in gebieden zonder streng parkeerregime. De introductie van een parkeerregime in Nieuw West is weliswaar door het bestuur toegezegd in de Parkstaddeal, maar blijkt heel moeilijk te liggen. Het betaald parkeren heeft in Slotervaart veel kwaad bloed gezet. In Geuzenveld-Slotermeer is het bestuur teruggefloten door de stadsdeelraad en Osdorp maakt weinig haast buiten het winkelgebied. Thielen vindt dat de overheid maar moet meebetalen als ze toch gebouwd parkeren wil. Hij wil ook de huidige parkeernorm – vaak één parkeerplek per huishouden - ter discussie stellen.
Woningbouwregisseur Bob van der Zande kan zich daarin vinden: “Dat er zoveel leegstand is, geeft aan dat er iets niet klopt. De stedenbouwkundige eisen zijn misschien te streng. De hoofdboodschap is voor mij dat we opnieuw moeten kijken of we de eisen en regels rond parkeervoorzieningen minder stringent kunnen toepassen. In gebieden met lagere dichtheden moeten planeigenaren flexibeler gaan denken om een betere exploitatie mogelijk te maken. Maar we moeten wel de kwaliteit van het gebied in stand houden; je kunt maar één keer parkeervoorzieningen bouwen.”
Stadgenoot wil parkeervoorzieningen weer losknippen van de woning. Van Trijp: “Wij zien parkeren primair als een gebiedskwaliteit, niet een woningkwaliteit. Dat maakt dat een parkeervoorziening ook omliggende bouwblokken kan bedienen. Onze visie is dat klanten te allen tijde vrij moeten zijn in het al dan niet huren/kopen van een parkeerplek.”
Ontvlechting van woning en parkeerplek maakt het volgens Stadgenoot mogelijk met een frisse blik naar beter te exploiteren oplossingen te kijken. Soms kunnen parkeerplaatsen beter onder een plein, de weg of in een apart gebouw worden ondergebracht. Er zijn tal van varianten denkbaar (overdekt parkeren, halfverdiept-overdekt, parkeerlagen in of op het gebouw). Ondergronds parkeren is in ieder geval meestal de duurste oplossing. Van Trijp: “Bovendien willen we bewoners keuzevrijheid bieden. Het is toch vreemd dat je kopers verplicht een parkeerplaats af te nemen. De helft van de Amsterdammers heeft geen auto.”

Fred van der Molen

Draconische maatregelen op til

admin — Tue, 16 Mar 2010 19:44:06 +0100

Hans Gerson vs. Hans van Harten over sanering Vereveningsfonds

Draconische maatregelen op til

De economische crisis raakt het huishoudboekje van de gemeente. Drastische maatregelen zijn nodig om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Hans Gerson pleit na een wethouderschap van 337 dagen voor verandering en bezuinigingen, maar wil het nieuwe bestuur niet voor de voeten lopen met concrete voorstellen. AFWC-directeur Hans van Harten ziet echter geen ruimte voor het doorschuiven van de rekening naar de corporaties. Praktisch alle opties uit de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ hebben volgens hem enorme consequenties voor de Amsterdamse nieuwbouwproductie.

Meer ruimte winnen
Een ambtelijke werkgroep onder leiding van Jan Hagendoorn, directeur Ontwikkelingsbedrijf en Evelyn Lindeman, directeur Financiën, heeft in de nota ‘Meer ruimte winnen’ de maatregelen in beeld gebracht die het nieuwe bestuur kan overwegen om het Vereveningsfonds weer gezond te maken. Door negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt stevent het fonds af op een tekort van 316 miljoen euro in 2014. Terwijl een positieve stand van 50 miljoen noodzakelijk wordt geacht. Voor het wegwerken van het tekort stelt de ambtelijke werkgroep onder meer de steun van de gemeente Amsterdam aan de woningbouwcorporaties ter discussie. Het afschaffen van de speciale grondprijs voor sociale huurwoningen kan 250 miljoen in het laatje brengen. Het loslaten van de norm van dertig procent sociale nieuwbouw is eveneens lucratief. Het halveren van het percentage sociale nieuwbouw levert 120 miljoen euro op. Terug naar een percentage van 7,5 procent is goed voor een opbrengst van 250 miljoen. Ook kan de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting worden overwogen. Daarvan is de opbrengst berekend op 212 miljoen euro. En het ophogen van de extra afkoopsom bij verkoop van bestaande sociale huurwoningen kan de gemeente 200 miljoen opleveren.

Hans Gerson: “Zoek financiële ruimte op ander speelveld”

Hans Gerson heeft nooit een andere baas gehad dan de gemeente Amsterdam. Na een lange ambtelijke loopbaan - hij was onder meer tien jaar directeur van het Grondbedrijf en bijna even lang directeur Havenbedrijf - trad hij vorig jaar april onverwacht aan als wethouder Noord/Zuidlijn en Volkshuisvesting. “Ik heb er nooit aan gedacht wethouder te worden en was van plan het rustiger aan te doen. Toen ik werd gevraagd ging het zo snel, dat ik vooraf geen verwachtingen had. Een klein jaar later heb ik het gevoel dat ik de kennis die ik de afgelopen dertig jaar over de stad heb opgedaan, ten nutte heb kunnen maken. Kennelijk heb ik in mijn ambtelijke loopbaan steeds zo dicht bij het bestuur gestaan, dat deze rolwisseling me goed afgaat.”

Productieve samenwerking

De verdeling tussen enerzijds wonen en anderzijds de ruimtelijke sector – zoals na de verkiezingen van 2006 overeengekomen – is hem niet slecht bevallen. “Het hele college wil hetzelfde. De samenwerking met Maarten van Poelgeest was productief; twee weten meer dan één. Of het verstandig is altijd zo’n verdeling te maken, hangt echter af van de collegesamenstelling. PvdA en GroenLinks kijken op een vergelijkbare manier naar volkshuisvesting, maar die setting krijgen we waarschijnlijk niet terug. Peilingen wijzen op de komst van een coalitie van drie partijen. De afgelopen 35 jaar heb ik geleerd dat van tevoren weinig valt te zeggen over de portefeuilleverdeling. Dat hangt sterk af van het moment.”
Over de inspanningen van de corporaties is hij positief. “Gemeente en corporaties hebben in het verleden belangrijke afspraken gemaakt over de aanpak van de stad. De Parkstaddeal. De vernieuwing van Zuidoost. Het was indertijd een verstandige keuze om corporaties een rol te geven bij verbetering van de leefomgeving. Vanuit een heldere filosofie: partijen die belang hebben bij onroerend goed, hebben ook belang bij de woonomgeving. Dat is allemaal voor mijn tijd afgesproken, maar ik ben meer van de oude school. Bij mijn aantreden was ik verbaasd over wat ik aantrof. De corporatiedirecteur heet tegenwoordig voorzitter van de raad van bestuur. Toezichthouders staan op grote afstand. Het heeft me absoluut geen vreugde gedaan dat sommige van hen in de problemen zijn gekomen. Meer aandacht voor de kerntaken lijkt me verstandig.”

Minder slopen

Gemeente en corporaties gaan na de verkiezingen ongetwijfeld hun afspraken herijken. Gerson acht het denkbaar dat het tempo voor sloop/nieuwbouw omlaag gaat: “Meer aandacht voor de waarde van onze naoorlogse wijken kan geen kwaad. Denk aan de plannen voor de wijk Jeruzalem in Amsterdam-Oost. Daar is een goed compromis gevonden tussen restauratie en sloop/nieuwbouw. Er blijven meer kleine woningen overeind staan, maar dat vind ik wel een gezonde ontwikkeling. De woningbezetting neemt almaar af. Het aantal beschikbare meters per persoon groeit. Dat vreet ruimte. Ik gun iedereen alles, maar maatschappelijk gezien is het goed om een beetje in te schikken.”
Niet op de laatste plaats moet de gemeente ingrijpend bezuinigen. Vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen heeft het college de nota ‘Meer ruimte winnen. Naar een gezond Vereveningsfonds’ naar de gemeenteraad gestuurd. In deze nota ligt de nadruk op mogelijke wijziging van de gemeentelijke subsidies voor sociale nieuwbouw. Er komen verschillende oplossingsrichtingen aan bod; van minder sociale nieuwbouw tot de introductie van marktconforme grondprijzen. Of de opheffing van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Gerson wil niet specifiek ingaan op de inhoud. “De rapportage is een inventarisatie van mogelijke maatregelen. Al deze maatregelen hebben ook (nadelige) gevolgen. Het is aan het volgende bestuur om hier politieke keuzes in te maken. Het huidige college maakt nadrukkelijk geen keuze. Ik geef ook geen mening over de verschillende opties, maar we kunnen natuurlijk niet zomaar het volledige marktmechanisme op de woningvoorraad loslaten. Er is schaarste. Er willen meer mensen in de stad wonen, dan er ruimte is. Dat zou zonder overheidsbemoeienis kunnen leiden tot enorme prijsstijgingen. Links- of rechtsom moeten er voldoende betaalbare woningen zijn voor de primaire doelgroep,” aldus Gerson.

Wijziging speelveld

Een en ander zal volgens hem leiden tot wijziging van het speelveld. “We kunnen niet zeggen: corporaties moeten dit of dat meer betalen. En verder moet alles bij hetzelfde blijven. Corporaties hebben op dit moment te maken met veranderende marktomstandigheden. Geld verdienen gaat minder makkelijk. De verkoop van huurwoningen stagneert. Nieuwe projecten worden duurder. Het is ingewikkelder geworden financiering te vinden. En Brussel stelt nieuwe eisen aan staatssteun. Middengroepen komen daardoor in de problemen.”
Al die zaken bij elkaar vragen volgens Gerson dat de hele sector tegen het licht wordt gehouden. “Ook wij zien dat er zaken moeten veranderen. De woningmarkt zit op slot. Amsterdam heeft in G4-verband niet voor niks aangedrongen op meer ruimte voor een ander huurbeleid, zoals de introductie van Huur op Maat.” In het verleden heeft hij wel eens gepleit voor de terugkeer van het gemeentelijk woningbedrijf. Daar denkt hij nu genuanceerder over, maar hij houdt aarzelingen bij de schaalgrootte van menige corporatie. “De veranderingen die zij hebben ondergaan laten zich niet meer terugdraaien. Corporaties hebben ook een verhaal voor de schaalgrootte. De woningmarkt is een regionale aangelegenheid, maar het gemeentebestuur werkt lokaal. Juist door die schaalvergroting wordt de band tussen corporatie en gemeente minder hecht. Ook vind ik dat de zorg voor huurders en het woningbestand wel wat meer op de voorgrond mag komen.“

Hans van Harten: “Praktisch alle opties hebben enorme consequenties”

De gemeente kan de rekening van de economische crisis niet doorschuiven naar de corporaties. Daarover laat Hans van Harten geen onduidelijkheid bestaan. “Iedereen heeft door de economische crisis grote financiële problemen. Ook corporaties kennen krappe kasstromen. Het sterk verminderen of beëindigen van gemeentelijke steun is niet haalbaar. Dan komt de productie van nieuwbouw tot stilstand.”

Faire deal

Van Harten spreekt van een déjà-vugevoel. “Vier jaar geleden lag er de analyse dat het Vereveningsfonds door de toen heersende crisis zwaar in de min zou duiken. Toen ook werd er gedacht dat het geld wel bij de corporaties kon worden gehaald. Na stevige onderhandelingen hebben we een faire deal gesloten. Ik ben nog steeds positief over die afspraak: een wat hogere sociale grondprijs in ruil voor meer ruimte om woningen te verkopen.”
Aan de vooravond van nieuwe onderhandelingen met het nieuwe college verkeren de corporaties volgens hem helemaal niet in een positie om geld weg te geven. “We ondervinden zelf financiële problemen. Sociale nieuwbouw gaat gepaard met hoge onrendabele investeringen. Woningverkopen stagneren. Corporaties ondervinden daardoor grote problemen om hun investeringen voor elkaar te krijgen. Het doorschuiven van de rekening zal dus weinig opleveren. We kunnen dat niet betalen.”
Van Harten probeert de nota ‘Meer ruimte winnen’ te beschouwen als een technische exercitie. Ook al dragen de wethouders Asscher, Gerson en Van Poelgeest daarvoor de politieke verantwoordelijkheid - en openbaart zich een tegenstelling. PvdA en GroenLinks verlangen in de strijd om de gunst van de kiezer juist stevige inspanningen van de corporaties. “Formeel gaat het om opties, maar er doemen draconische maatregelen op. Met enorme consequenties voor de woningmarkt. We kunnen niet voor iedere nieuwe sociale huurwoning 30.000 euro extra voor de grond betalen. De afgelopen vijf jaar zijn de onrendabele investeringen al uit de bocht gevlogen. Het huurbeleid is slechts inflatievolgend. De bouwkosten zijn bijkans verdubbeld. Als we dan ook nog die hogere grondprijs zouden moeten betalen, dan is sociale nieuwbouw niet meer verantwoord. En komt de productie tot stilstand. Ergens houdt het op.”

Ongedeelde stad

Andere bezuinigingsvarianten zijn gekoppeld aan het verminderen van het aandeel sociale woningbouw van 30 procent naar 22,5, 15 of 7,5 procent. “Ook dat is makkelijker gezegd, dan gedaan. Ik kan me voorstellen dat het huidige percentage niet heilig is. Er is veel voor te zeggen om aan de Zuidas geen sociale huurwoningen te bouwen. Dat vraagt zulke enorme investeringen per woning, dat ik me een andere afweging kan voorstellen. Maar daar los je niet alle problemen mee op. Amsterdam wil ook topstad zijn. Amsterdam wil universiteiten en hogescholen optimaal faciliteren. Dat betekent dat een groot deel van het sociale programma bestaat uit de bouw van studentenwoningen. Daar moet dan stevig in worden gesneden. Bovendien hebben we voor de stedelijke vernieuwing in Nieuw-West, Noord en toch ook wel in Zuidoost dertig procent sociale nieuwbouw nodig. Misschien op bepaalde locaties zelfs meer. Niet op de laatste plaats streeft de gemeente op uitleglocaties naar de bouw van gedifferentieerde wijken. Als we het principe van de ongedeelde stad overeind willen houden, dan kunnen we op IJburg of langs de IJ-oevers niet te veel concessies doen. Of gaan twintig jaar oude principes overboord? Bovendien. Al die extra marktwoningen krijg je niet aan de man.”
Ander heikel punt betreft de mogelijke opheffing van het gezamenlijk beheerde Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. “Daar hebben we ernstige bezwaren tegen. Dat fonds is het resultaat van complexe onderhandelingen eind jaren negentig. Die middelen zijn bestemd voor investeringen in naoorlogse gebieden. Deze afspraken kunnen niet zomaar worden doorkruist. Gebeurt dat wel, dan komen wij met elkaar in conflict en raken de onderlinge verhoudingen zwaar verstoord. Dan kunnen we de stedelijke vernieuwing wel vergeten. We moeten door met elkaar.”
Verschillende kwesties vragen volgens hem nog om een oplossing. Zo zorgen de afspraken van het kabinet met Brussel over staatssteun voor complicaties. De toegang tot corporatiewoningen voor middeninkomens wordt minder, terwijl het aanbod aan vrije sector huurwoningen beneden een huur van 1000 euro is in Amsterdam nog altijd zeer beperkt is. En koopwoningen zijn voor grote groepen Amsterdammers te duur.

Afstoten gebouwen

Van Harten ziet wel andere mogelijkheden om de gemeente aan meer geld te helpen. Het erfpachtstelsel kan voor delen van de stad worden losgelaten. Bijvoorbeeld buiten de Ring. “IJburg concurreert met nieuwe woonwijken in de Haarlemmermeer, Zaanstad of Almere. Waarom mogen de inwoners van IJburg niet op eigen grond wonen? Er zullen mensen zijn die dat graag willen. En ook kunnen betalen.” Verder kan de gemeente denken aan het afstoten van gebouwen. Dat levert direct een behoorlijke hoeveelheid geld op. Het aandeel in Schiphol kan te gelde worden gemaakt. En bepaalde lasten kunnen omhoog. Denk aan de aanleg van de eerste riolering ten laste van het rioolrecht. Of verhoging van de kosten van een parkeervergunning.
Niet op de laatste plaats bepleit Van Harten een andere omgang met het Vereveningsfonds. “In goede tijden vloeit er wel eens geld van de vastgoedmarkt naar de algemene middelen. Wellicht is het beter in goede tijden dat niet te doen en meer te sparen.” Ook vindt hij dat de reguliere erfpachtinkomsten volledig in het Vereveningsfonds moeten gaan, zodat een buffer kan worden opgebouwd.

Bert Pots

Rochdale heeft nieuwe top

FvdM — Fri, 05 Mar 2010 13:02:37 +0100

Hester van Buren en René Grotendorst zijn toegetreden tot de nieuwe raad van bestuur van Rochdale.

Frank de Grave benoemd tot voorzitter Raad van Commissarissen De Key

FvdM — Mon, 01 Feb 2010 11:55:27 +0100

Frank de Grave volgt per 1 februari Hans Oosterbaan op als voorzitter van de RvC van De Key.

Vrouwen gezocht (/V)

admin — Wed, 20 Jan 2010 09:53:49 +0100

Corporatiebesturen nog altijd een wittemannenbolwerk

Vrouwen gezocht (/V)

In de directies en raden van toezicht in de corporatiewereld maken blanke mannen van over de vijftig nog steeds de dienst uit. Dat blijkt uit onderzoek van de adviesraad Diversiteit en Integratie van de gemeente Amsterdam naar de samenstelling van besturen. Daar moet verandering in komen meent voorzitter Ankie Verlaan. Maar niet door het stellen van quota: ‘de tijd van de excuus-Truus ligt ver achter ons.’

De discussie over het ‘glazen plafond’ waar vrouwen in hun carrière tegenaan zouden lopen, laaide afgelopen najaar weer op. Aanleiding was de uitspraak van KPN-bestuursvoorzitter Ad Scheepbouwer dat zijn bedrijf vrouwen voorrang wil geven in het verkrijgen van topfuncties, want dat gaat vanzelf niet lukken. Hij zag dat talentvolle vrouwen KPN alweer verlaten voordat ze de top bereiken. KPN is geen uitzondering. Nog altijd wordt slechts zes procent van de topfuncties in Nederland vervuld door vrouwen. En in de corporatiewereld is het nog veel slechter gesteld: maar een procent in de top is vrouw.
En dus laaien de discussies weer op over voorkeursbeleid en quota. Eurocommissaris Neelie Kroes greep haar eigen succes aan om de zegeningen van voorkeursbeleid te illustreren. En passant pleitte ze voor een vrouwelijke president van de EU. Maar Marike Stellinga, auteur van het boek ‘De mythe van het glazen plafond’ veegt de vloer aan met al die heisa. Zij stelt dat vrouwen niet moeten zeuren en helemaal geen duwtje in de rug nodig hebben: het ontbreekt ze gewoon aan ambitie. Die ongezouten mening wordt niet gedeeld door de drie topvrouwen uit de corporatiesector die voor dit artikel werden benaderd.

Avondwerk geen norm

Veertien jaar geleden begon Anne Wilbers haar carrière in de corporatiesector als directiesecretaris. Ze kwam uit het bedrijfsleven. “Vrienden waarschuwden me toentertijd dat ik tussen de ‘geitenwollensokken’ terecht zou komen. Maar al snel bleek dat juist het hybride karakter – commercieel en zakelijk maar met een maatschappelijk doel – mij heel erg aansprak.”
Sinds januari is Wilbers (48) de nieuwe directeur van de Alliantie in Amsterdam. Tot die tijd had ze twee jaar dezelfde functie vervuld bij de Alliantie Gooi- en Vechtstreek. “Ik heb nooit zo bewust aan loopbaanplanning gedaan. Door verschillende fusies kreeg ik steeds weer een andere functie. Er kwam eigenlijk altijd wel iets interessants op mijn pad.”
Wilbers heeft niet het idee dat ze zich als vrouw in een mannenwereld extra moet bewijzen. “Ik denk dat je als vrouw duidelijk moet aangeven wat je ambities zijn. Veel vrouwen kiezen niet voor een topfunctie. Dat ligt niet altijd aan de organisatie is mijn ervaring. Ik verzet me ook tegen dat beeld. Wat wel helpt is dat het niet de norm is dat je iedere avond bij vergaderingen en dergelijke aanwezig moet zijn. Ik heb drie kinderen en dat betekent dus – samen met mijn partner – hard werken. Niet iedere vrouw moet dat willen.”
De corporatiedirecteur zit in een werkgroep die advies uitbrengt aan een door minister Eurlings opgerichte commissie die het aandeel vrouwen in de bouw moet bevorderen. “Ik vind het belangrijk dat in alle beroepsgroepen een diverse samenstelling wordt nagestreefd. Bij de Alliantie doen we het goed, maar het kan natuurlijk altijd beter.”

Professioneel bestuurder

Fadime Örgü (41) is onlangs toegetreden tot de nieuwe Raad van Commissarissen van Rochdale. Zij is de enige vrouw in dit gezelschap. “Maar dat is voor mij niks bijzonders. Ik werk al mijn hele leven met voornamelijk mannen. Ik heb in de politiek en de media gezeten en doe veel bestuurswerk. Met name in die bestuursfuncties zijn vrouwen op een hand te tellen.”
Örgü gaf al op jonge leeftijd blijk van bestuurlijk talent. Op haar vijftiende volgde ze een cursus gezondheidszorg om daarna migrantenvrouwen beter voor te kunnen lichten. “Ik tolkte al vanaf mijn achtste jaar voor vrouwen uit mijn omgeving tijdens doktersbezoek en dergelijke. Ik wilde meer doen, dus volgde ik die cursus. Dat was best pittig want dat gebeurde allemaal naast school.”
In de tijd dat de slogan ‘een slimme meid is op haar toekomst voorbereid’ in veel monden bestorven lag, richtte Örgü een meidengroep op. “Die is al snel uitgegroeid tot een invloedrijke club die met behulp van Europees geld internationale congressen organiseerde. Het was een ngo-jeugdorganisatie en daarvoor moest je giga-lobbywerk verrichtten. Dat ging me goed af.”
Een studie politicologie en bestuurskunde kwam goed van pas bij haar ambities. Acht jaar zat Örgü in de Tweede Kamer voor de VVD. Daarnaast maakt ze als freelancer onder meer tv-programma’s. Dat maar weinig vrouwen geïnteresseerd zijn in bestuurswerk verbaast Örgü niet. “Vaak doe je dit naast een andere – betaalde - baan en meestal ’s avonds. Voor vrouwen met kinderen is dat lastiger. Zelf heb ik geen kinderen, maar als ik ze zou hebben zou ik het wel kunnen combineren denk ik.”
Haar grootste ambitie is professioneel bestuurder worden. Met de rol als commissaris bij Rochdale is daarmee de eerste stap gezet. Maar als het aan haar ligt volgen er nog veel andere bezoldigde bestuursfuncties bij verschillende bedrijven en organisaties. “Ik hou nu eenmaal van vergaderen. Dat ik daarbij voornamelijk met mannen aan tafel zit is jammer, maar mij valt het eigenlijk nauwelijks op.”

Achterstallig onderhoud

“Corporaties hebben de smaak van bouwen en bouwen heeft de smaak van mannen.” Aldus verklaart Ankie Verlaan (61) het feit dat maar zo weinig vrouwen aan de top staan van de corporatiesector. Verlaan is voorzitter van het algemeen bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). “Toen ik een jaar geleden voor die functie werd gevraagd, was ik nogal verbaasd: de corporatiewereld? Dat is een heel andere wereld dan waar ik vandaan kwam. Maar toen ik me erin ging verdiepen werd het toch wel erg interessant.”
Door het groeiend aantal sociale functies in de corporatiesector wordt het voor vrouwen steeds aantrekkelijker, meent Verlaan. “Vastgoedontwikkeling is echt een ‘mannending’, maar de corporaties krijgen steeds meer functies die vrouwen aanspreken. Ik zie dan ook langzaam maar zeker het ‘wittemannenbolwerk’ veranderen.”
Verlaan is ook voorzitter van de adviesraad Diversiteit en Integratie van de gemeente Amsterdam. Deze raad bracht in november advies uit aan de wethouder over de samenstelling van besturen in Amsterdam, gekoppeld aan een conferentie over dit onderwerp. Verlaan: “Er is in Nederland sprake van achterstallig onderhoud als het gaat om het verkrijgen van diversiteit in bestuursfuncties. In Zweden is daar bijvoorbeeld al jaren geleden heel actief beleid op gevoerd met quota enzovoorts en dat heeft zijn vruchten afgeworpen. In Nederland wordt te veel gepraat maar te weinig gedaan.”
Verlaan wil daar verandering in brengen. “De adviesraad gaat ieder jaar de samenstelling van besturen monitoren – niet alleen op sekse, maar ook op culturele achtergrond - en voor de uitkomst zullen we in het kader van ‘naming and shaming’ ruimschoots aandacht vragen. Ook komt er een digitaal smoelenboek waarin vrouwen met bestuursambities zich middels een cv presenteren aan de buitenwereld. Nu worden die functies nog te vaak door mannen onderling verdeeld.” Ook vanuit de corporatiewereld zelf is al actie ondernomen. En er is bij wijze van pilot een eenjarige opleiding gestart voor de functie van commissaris/toezichthouder bij woningcorporaties.
Maar wat is eigenlijk de meerwaarde van vrouwen in bijvoorbeeld een raad van commissarissen? Verlaan: “Het empatisch vermogen van vrouwen is meer ontwikkeld; ze gaan verder dan het primaire proces en willen naast allerlei zakelijke feiten bijvoorbeeld ook weten hoe het gaat met de bewoners, welke invloed bepaalde ingrepen hebben op hun leven en of er goed contact met ze is.” Verlaan is geen voorstander van het stellen van quota. “Er mag best voorkeursbeleid worden gevoerd wanneer er sprake is van gelijke kwaliteit. Maar de tijd van de excuus-Truus ligt definitief achter ons.”

Janna van Veen

Aantal Amsterdamse corporaties halveert sinds verzelfstandiging in 1994

Mon, 15 Sep 2008 17:09:26 +0200

Twaalf jaar fusiekoorts

In de afgelopen twaalf jaar zijn Amsterdamse woningcorporaties in hoog tempo met elkaar gefuseerd. Na de verzelfstandiging kozen zij massaal voor schaalvergroting; om financieel sterk te staan, om meer nieuwbouwprojecten binnen te kunnen halen of om andere redenen. Gemeentegrenzen zijn daarbij niet heilig. Zo strekt het werkgebied van de kersverse combi Ymere/Woonmaatschappij zich straks uit van Haarlem tot Almere. En met de aanstaande fusie van AWV en Het Oosten verdwijnen twee oudgedienden van het toneel.

lees verder

corporatiebestuur

Groei eigenwoningbezit stagneert

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

Doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

Paradox: doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

Kooprecht voor huurders

10 vragen over

Kooprecht voor huurders

Exit-interview Frank Bijdendijk, bestuurder Stadgenoot

Exit-interview Frank Bijdendijk, bestuurder Stadgenoot

Op zoek naar een nieuw ideaal

“Op de markt lenen geen begaanbare weg”

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Grotere vrije sector

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Woonlasten omhoog

Segregatie?

Doorstroming

CFV opgewaardeerd tot 'Woonautoriteit'

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

Eigen Haard: niet sexy, wel slank

Eigen Haard fuseert met Woongroep Holland

“Volkshuisvesting houdt niet bij gemeentegrenzen op”

Eigen Haard fuseert met Woongroep Holland

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Meer investeringen van beleggingsfondsen?

Corporaties creatief met inkomensgrens

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

“We kijken of het ook een jaar later kan”

Programma

Klanttevredenheid

Minder

Basiskwaliteit

Enquête

De Key heeft nieuwe directeur: Rob Haans

Nog vele labelstappen te gaan

Zonder grote inspanningen van corporaties zijn klimaatdoelstellingen van gemeente onhaalbaar

Nog vele labelstappen te gaan

Bestaande voorraad

Labelstappen

‘Split incentive’

Woonlastenwaarborg

Particuliere sector

Dwangmiddelen?

‘De Key wil terug naar de top’

De Key beperkt ambities maar blijft investeren in regio Amsterdam

‘We willen terug naar de top’

Doodzonde

Zero tolerance

Back to basics

De Alliantie wil meer vrouwen in de top

Werk in uitvoering: Van der Pekbuurt

Werk in uitvoering: de transformatie van een ‘prachtwijk’

Van der Pekbuurt

Fysieke aanpak

Bloksgewijs renoveren

Reprobouw?

Kosten gebouwd parkeren

Corporaties schrikken terug voor hoge kosten gebouwd parkeren

Parkeerprobleem

Flinke verliezen

Losknippen

Draconische maatregelen op til

Hans Gerson vs. Hans van Harten over sanering Vereveningsfonds

Draconische maatregelen op til

Hans Gerson: “Zoek financiële ruimte op ander speelveld”

Productieve samenwerking

Minder slopen

Wijziging speelveld

Hans van Harten: “Praktisch alle opties hebben enorme consequenties”

Faire deal

Ongedeelde stad

Afstoten gebouwen

Rochdale heeft nieuwe top

Frank de Grave benoemd tot voorzitter Raad van Commissarissen De Key

Vrouwen gezocht (/V)

Paradox: doorstroming stokt,
terwijl er veel wordt verhuisd