Groei eigenwoningbezit stagneert

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:54:30 +0100

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Was getekend: Hugo Priemus.

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken.

lees verder

Loek Hermans treedt terug als bestuursvoorzitter WSW

FvdM — Wed, 04 Jan 2012 17:15:27 +0100

VVD-coryfee moet aantal nevenfuncties beperken.

Amsterdams short stay beleid gaat op de schop

FvdM — Thu, 22 Dec 2011 15:46:36 +0100

Volgende stap in deregulering Amsterdamse woningmarkt.

lees verder

Amsterdam tegen afschaffen welstandscommissie

FvdM — Mon, 12 Dec 2011 22:23:34 +0100

De gemeente hecht aan onafhankelijk advies, maar alleen voor grote of ingrijpende bouwplannen.

lees verder

Amsterdam wil dat regio zijn hekjes weg haalt

FvdM — Wed, 23 Nov 2011 22:30:56 +0100

Woonmanifest roept op tot vijf ombuigingen om vitaliteit te behouden.

lees verder

Akkoord Bouwen aan de Stad II getekend

FvdM — Sun, 09 Oct 2011 14:52:16 +0200

Eind vorig jaar werden al de belangrijke financiële afspraken geregeld; 19 september volgde het volledige akkoord.

lees verder

Inkomensgrens voor meer particuliere huurwoningen

FvdM — Wed, 21 Sep 2011 12:29:58 +0200

Plan: particuliere huurwoningen tot 652 euro (142 punten) alleen voor inkomens tot 43.000 euro.

lees verder

Huisuitzettingen: stilte voor de storm?

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:59:53 +0200

Aantal huisuitzettingen daalt, maar…

Stilte voor de storm?

Het aantal ontruimingen daalt al jaren in Amsterdam. De aanpak van ‘Vroeg Eropaf’, waarbij maatschappelijk werk en woningcorporaties samenwerken, werpt zijn vruchten af. Toch lijkt het tij te keren.

lees verder

Gezocht: tijdelijke gebruikers

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:21:40 +0200

Braakliggende terreinen in kaart gebracht

Gezocht: tijdelijke gebruikers

Door de crisis komen steeds meer terreinen in de regio Amsterdam braak te liggen. Geplande nieuwbouw is op de lange baan geschoven of helemaal geschrapt. Wat te doen met al die verpieterende stukjes grond?

lees verder

Normen voor leegstandsbeheer

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:15:22 +0200

Amsterdam wil antikraakbureaus ‘namen en shamen’ als ze nieuwe regels niet hanteren

Normen voor leegstandsbeheer

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) komen met een eigen Amsterdamse set normen voor leegstandbeheer (‘antikraak’) van corporatiewoningen. Dit in reactie op het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) van de landelijke leegstandbeheerders zelf.

lees verder

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

admin — Tue, 20 Sep 2011 18:00:46 +0200

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

Voorrang voor eigen starters

De wachttijden voor een sociale huurwoningen lopen ook in Zaanstad enorm op. De gemeente werd bovendien onaangenaam verrast door het besluit van minister Donner om de huurgrens van alle huurwoningen in de Amsterdamse stadsregio te verhogen (met 15 tot 25 extra punten), behalve in de Zaanstreek. Wethouder Olthof vreest daardoor extra druk op de lokale sociale woningmarkt.

lees verder

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:50:57 +0200

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de schop. Het college heeft begin juli een voorstel naar de raad gestuurd waarin de overheidsbemoeienis flink wordt beperkt. De reikwijdte van de huisvestingsvergunning voor goedkope huurwoningen wordt sterk verkleind. Ook schrapt de wethouder in het aantal urgentiecategorieën en op handhavingscapaciteit. Ten slotte komt er een nieuw verdeelmodel met onder andere ruimte voor loting, spoedzoekers en kwaliteitzoekers.

lees verder

Exit-interview Frank Bijdendijk, bestuurder Stadgenoot

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:38:28 +0200

Exit-interview Frank Bijdendijk, bestuurder Stadgenoot

Op zoek naar een nieuw ideaal

Frank Bijdendijk, icoon van de Amsterdamse volkshuisvesting, stopt ermee. Vanaf 1982 was hij achtereenvolgens bestuurder van Het Oosten en Stadgenoot. De uitvinder van ‘het treintjesmodel’ en de ‘solids’ wordt getypeerd als ‘gedreven’, ‘visionair’, ‘ondernemend’ en ‘sterk ontwikkeld ego’. Zijn passie lag meer bij innovatie en ontwikkeling dan management en beheer. Als een van de weinige corporatiedirecteuren stond hij dan ook te juichen bij de verzelfstandiging van de corporaties.

Toen Frank Bijdendijk in 1982 directeur van Het Oosten werd, kreeg hij voor het eerst te maken met gebouwen waar mensen in woonden.

lees verder

Amsterdam beperkt huisvestingsvergunning

FvdM — Wed, 13 Jul 2011 15:28:22 +0200

Amsterdams college besluit tot ingrijpende wijziging van het systeem van woonruimteverdeling.

Debat over erfpacht laait op

FvdM — Tue, 05 Jul 2011 16:30:21 +0200

De discussie over aanpassing of afschaffing van het erfpachtstelsel is terug. De PvdA organiseerde een debat.

Woonruimteverdeling op de schop

admin — Wed, 11 May 2011 10:20:29 +0200

Amsterdam wil nieuwe aanpak om schaarse huurwoningen te verdelen

Woonruimteverdeling op de schop

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de helling. Althans, daar koerst wethouder Freek Ossel op aan. De geschiedenis leert echter dat vergaande voorstellen rond dit thema vele nota’s en discussies later veelal eindigen in kleine bijstellingen. Maar dit keer is er één verschil: de gemeente Amsterdam moet fors bezuinigen. De nieuwe aanpak moet in ieder geval goedkoper worden.

Woningaanbodsysteem
Het huidige woningaanbodsysteem verving in 1996 een systeem waarin woningen door gemeente en corporaties werden toegewezen. Kort daarvoor vond een belangrijke doorbraak plaats nadat zestien gemeenten en corporaties uit de regio besloten een regionale woningmarkt voor sociale huurwoningen te creëren. Dit aanbodsysteem werd een stuk krachtiger toen in 2001 het digitale WoningNet wordt geïntroduceerd. Het woningaanbodsysteem stelt woningzoekenden in staat zelf te bepalen wanneer en op welke woning zij willen reageren. Hun kansen stijgen naarmate ze langer wachten. Het aanbodsysteem bespaarde op bureaucratie en gaf woningzoekenden meer keuzevrijheid. Maar het nieuwe overzicht van vrijkomende huurwoningen leverde behalve dromen ook frustraties op bij woningzoekenden. Sinds 2003 probeert WoningNet met slimme technologie de ergste frustraties weg te nemen. Maar echt veel leuker kan de organisatie het niet maken. Er is nu eenmaal veel meer vraag dan aanbod.

“Amsterdam is een geliefde plek om te wonen maar de woningmarkt zit op slot. Wij willen dat Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning komen,” aldus licht wethouder Freek Ossel de discussienota over een nieuw woonruimteverdelingssysteem toe.
“Amsterdammers sneller en makkelijker aan een woning helpen.” Daar kan niemand tegen zijn. Maar meer woningen levert een andere manier van verdelen natuurlijk niet op. Aanpassing van regels geeft de ene woningzoekende meer kansen ten koste van een andere. Vermindering of wijziging van regels kan wel tot meer tevreden huurders, snellere toewijzing en wat meer doorstroming leiden.
De doorstroming in de sociale sector ontwikkelt zich ondertussen dramatisch in Amsterdam. Sinds 2002 komen er jaarlijks minder sociale huurwoningen vrij. Een nieuw dieptepunt is het eerste kwartaal 2011, waarin slechts 1958 huizen werden verhuurd. In 2010 kregen 8809 corporatiewoningen een nieuwe of een eerste huurder kregen, negen procent minder dan in 2009. De toenemende schaarste komt tot uitdrukking in de langere gemiddelde wachttijd voor starters: 7,9 jaar in 2010, weer een half jaar meer dan in 2009. De komende jaren wordt het niet beter, nu de nieuwbouwproductie stokt, huren bij mutatie flink omhoog gaan, en de ingestelde inkomensgrens binnen de sociale sector (33.000 euro) een deel van de potentiële verhuizingen blokkeert. Veel huurders blijven zitten waar ze zitten. En de enige maatregel uit het regeerakkoord die de doorstroming nog zou kunnen bevorderen – extra huurverhogingen voor scheefwoners – is met een jaar uitgesteld.
Wonderen moeten kortom niet worden verwacht van een nieuw woonruimteverdelingssysteem. Wel kan de gemeente door schrappen in eigen taken en regels substantieel besparen op beleids-, uitvoerings- en handhavingkosten. Dat moet ook: Ossel wordt geacht op dit onderdeel een structurele bezuiniging te realiseren van 2,7 miljoen euro, oftewel zo’n 33 arbeidsplaatsen, een kwart van de ambtelijke capaciteit rond dit thema.

Scenario’s

Woonruimteverdeling is een uiterst gevoelig onderwerp in de regio Amsterdam. Aan de totstandkoming van het laatste Regionaal Convenant Woonruimteverdeling in 2008 ging jaren discussie vooraf tussen corporaties en zestien regiogemeenten. Discussies over loten als alternatief voor de wachtrijen laaiden fel op in de Amsterdamse media. Gefrustreerde woningzoekenden hebben snel het gevoel dat zij bij uitstek worden benadeeld. Een politiek mijnenveld, kortom.
Ossel manoeuvreert dan ook behoedzaam. De gemeenteraad ontving in maart een zeer doorwrochte ‘discussienota’. De gemeente kan volgens deze nota aan een zevental knoppen draaien. Theoretisch levert dit 894 mogelijke scenario’s op, maar gelukkig zijn er in het rapport slechts vier uitgewerkt. Daarvan kun je bovendien de twee meest extreme scenario’s 1 en 4 direct wegstrepen. Scenario 1 is kansloos omdat de bezuinigingsdoelstelling bij lange na niet wordt gehaald en bij scenario 4 bemoeit de gemeente zich helemaal niet meer met de woonruimteverdeling. Dat is nauwelijks denkbaar in Amsterdam. Het is al opmerkelijk dat voorstellen worden uitgewerkt die in de linkse hoofdstad tot voor kort onbespreekbaar waren. Zoals opheffen van de huisvestingsvergunning, introductie van andere verdeelsystemen, vergaande overdracht van taken en verantwoordelijkheden aan corporaties en snijden in voorrangsregelingen. Bij eerdere discussies in regioverband was het vaak de gemeente Amsterdam die dit soort aanpassingen blokkeerde.

Vier scenario’s, zeven knoppen
In de discussienota Woonruimteverdeling worden vier mogelijke scenario’s geschetst, van een lichte bijstelling tot een volledige terugtrekking uit de woonruimteverdeling. Daarbij wordt aan zeven knoppen gedraaid. De politieke logica leert dat we ergens tussen scenario 2 en 3 gaan uitkomen. In scenario 1 wijzigen alleen de praktische activiteiten van de gemeente en gaat voorlichting over naar de verhurende partijen. De aandacht voor kwetsbare groepen wordt gecontinueerd, het aantal doelgroepen blijft gelijk. De gemeente houdt zelf greep op de doelstelling van de ongedeelde stad. De handhaving wordt stadsbreed voortgezet, maar met (veel) minder mankracht. De bezuinigingstaakstelling wordt in dit scenario niet gehaald en meer doorstroming levert het ook niet op. In scenario 2 neemt het aantal regels af, maar blijft een ‘lichte’ huisvestingsvergunning bestaan. Daarbij kijkt de gemeente alleen nog naar het inkomen van de huurder, en niet meer naar de grootte van het huishouden of de lokale binding. De handhaving wordt beperkt tot bepaalde gebieden; het aantal doelgroepen wordt teruggebracht. Woningzoekenden kunnen bovendien voorsorteren voor meerdere verdeelsystemen, zoals die voor ‘spoedzoekers’. Meer maatwerk dus, en dat is vooral gunstig voor starters met weinig eisen. In dit scenario bemoeit de gemeente zich zelf alleen nog rechtstreeks met de urgent woningzoekenden. De rest wordt overgelaten aan de corporaties en de markt. Dit scenario is gunstig voor starters en ongunstig voor doelgroepen die hun speciale voorrangsstatus verliezen. Scenario 3 kent nog minder overheidsbemoeienis. De huisvestingsvergunning verdwijnt: de particuliere verhuurder kan elke woning verhuren aan elke willekeurige huurder, ongeacht inkomen, gezinsgrootte en vorige woonplaats. Dit heeft consequenties voor het betaalbare particuliere segment, waar jaarlijks zo’n 4000 woningen worden verhuurd. Ook bij dit scenario krijgen starters, vooral die met een hoger inkomen, meer mogelijkheden. In scenario 4 bemoeit de gemeente zich helemaal niet meer met de woonruimteverdeling; niet met de huisvesting van kwetsbare groepen en medische en sociale urgenten, niet meer met ateliers en broedplaatsen, met vergunning, met toezicht op leegstand en overige handhaving, met dwangsommen en bestuurlijke boetes, en met het opsporen van woonfraude (Zoeklicht). Er kan dan een kleine 9 miljoen euro, oftewel 123 fte, worden bezuinigd. Op de woonruimteverdeling is alleen nog algemene wet- en regelgeving van toepassing.

Het college heeft officieel nog geen standpunt ingenomen. PvdA en GroenLinks lijken een voorkeur voor scenario 2 te hebben, de VVD voor iets tussen 3 en 4. Het meest heikele punt lijkt de afschaffing van de huisvestingsvergunning te zijn. In scenario 2 neemt het aantal regels af maar blijft een ‘lichte’ huisvestingsvergunning – een inkomenstoets voor de goedkoper huurwoningen - bestaan.
In scenario 3 verdwijnt de huisvestingsvergunning. Voor corporatiewoningen maakt dat in de praktijk weinig verschil. Maar de particuliere verhuurder kan hierbij voortaan elke woning verhuren aan elke huurder, ongeacht inkomen, gezinsgrootte en vorige woonplaats. Bij dit scenario krijgen starters, vooral die met een hoger inkomen, meer mogelijkheden om één van de 4000 particuliere huurwoningen te bemachtigen die jaarlijks vrijkomen. De VVD pleit al langer voor afschaffing van de huisvestingsvergunning in de particuliere sector. Huurdersorganisaties zijn tegen omdat de kansen voor bewoners met een lager inkomen op een woning in de particuliere sector zullen afnemen. Bovendien vrezen ze dat meer verhuurders hoge huren gaan vragen, omdat belangenorganisaties nieuwe huurders slechter kunnen vinden en informeren.
Natuurlijk kunnen elementen uit de verschillende scenario’s ook anders worden gecombineerd.

"Zinloze bureaucratie"

Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) staat positief tegenover Ossels initiatief. “De aanleiding is natuurlijk een bezuinigingstaakstelling. Maar er ligt een kans om tot een doorbraak te komen; met een andere rolverdeling tussen gemeente en corporaties, waarbij we niet meer werken met vergunningen maar met een afsprakenstelsel. Met andere woorden: de gemeente maakt met de corporaties afspraken over het ‘wat’ - over welke groepen hulp nodig hebben - maar laat het ‘hoe’ over aan de corporaties. Daar ligt ook onze expertise. De huurders zijn onze klanten.
Ook Van Harten verwacht dat de afschaffing van de vergunningplicht voor de particuliere huurmarkt de crux van de discussie zal worden: “Ik zou er in ieder geval voor willen pleiten om in gebieden met een heel hoge marktdruk of met grote problemen, een licht vergunningstelsel te houden. Goedkope huurwoningen kunnen dan nog terechtkomen bij lage inkomens. In kwetsbare gebieden is het ook van belang dat de gemeente handhavingsmogelijkheden houdt. Dat is ook in het belang van de corporaties.” Dankzij de huisvestingsverordening heeft de gemeente namelijk niet alleen greep op de toewijzing van betaalbare woonruimte, maar ook op woonfraude, ander misbruik van woningen en leegstand in de particuliere sector.
Dat corporaties geen huisvestingsvergunning meer hoeven aan te vragen voor hun huurders, scheelt volgens Van Harten, hoewel er net veel is geautomatiseerd, veel zinloze bureaucratie: “De laatste jaren is nooit één aanvraag geweigerd.” Corporaties hebben bovendien sinds 1 januari de wettelijke plicht toe te zien op het inkomen van hun nieuwe huurders (minder dan 33.000 euro).

“Alle lof"

Volgens Jeroen Frissen, Manager Onderzoek Beleid en Innovatie van Ymere, verdienen de plannen van Ossel alle lof. Frissen was betrokken bij de ontwikkeling van alternatieve woonruimteverdelingssystemen, zoals de Woonswitch en de Woonversnelling. Ymere opperde eerder ook een aanvullend (gewogen) lotingssysteem om woningzoekers met hoge nood meer perspectief te geven.
Amsterdam moest van al deze nieuwlichterij nooit veel hebben. Frissen. “Ik stel vast dat ze nu echt verder willen denken dan een paar jaar geleden. Je kunt cynisch zeggen dat dit allemaal wordt ingegeven door bezuinigingen, maar uit de nota blijkt ook vertrouwen in de corporaties. Dat recht op vertrouwen hebben we na jaren samenwerking ook verdiend. Belangrijk is dat corporaties kunnen bepalen hoe de verschillende aanbiedingssystemen precies worden ingezet. Het moet behapbaar en transparant blijven voor huurders. De winst is dat corporaties meer ruimte krijgen voor het creëren van een goede match tussen vraag en aanbod. Experimenten als de Woonswitch hebben duidelijk gemaakt dat zoiets echt kan zorgen voor meer doorstroming, meer woongeluk bij huurders en een efficiënter gebruik van de voorraad.”

Regio-zegen nodig

Behalve de gemeenteraad, buigen nog vele andere gremia zich over de scenario’s van Ossel. Er is al een ‘stadsgesprek’ geweest en ook corporaties, huurdersverenigingen, de Stadsregio en andere betrokken partijen zijn of worden geconsulteerd. Burgers kunnen via een website hun zegje doen. Deze zomer wil het college met een definitief voorstel naar de raad komen. Daarna is het nog lang niet klaar, want over de woonruimteverdeling wordt beslist op het niveau van de Stadsregio.
“Het aanpassen of afschaffen van de huisvestingsvergunning is grotendeels een Amsterdamse discussie”, stelt Muk van Ravels, beleidsadviseur bij de Stadregio. “Daar hebben de individuele gemeenten van de Stadsregio een grote vrijheid in. Voorstellen tot wijziging zullen wel beoordeeld worden op eventuele regionale implicaties; daarnaast wordt bekeken of andere gemeenten erop willen aanhaken. Daarna moet de Regioraad er nog een klap op geven. Maar over wijzigingen in het aanbodmodel – ons gezamenlijk systeem van toewijzen en volgordebepaling - moet echt in regionaal verband tot één lijn worden gekomen. Het huidige Regionaal Convenant Woonruimteverdeling tussen de zestien gemeenten en de betrokken corporaties in de regio loopt in principe tot 1 september 2012. De ervaring leert dat dit tijdrovende processen zijn. Woonruimteverdeling is een gevoelig onderwerp. Ook de andere gemeenten en corporaties zullen wijzigingen goed willen doorspreken. Dat gaat dus wel even duren, nog afgezien van het programmeren van eventuele wijzigingen in WoningNet. Invoering van een nieuw afsprakenstelsel per 1 januari 2013 lijkt me al ambitieus.”

Zo is het nu geregeld
In het regionaal convenant woonruimteverdeling is de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen in corporatiebezit vastgelegd. In de verordening wordt - voor gemeenten die dat nodig vinden - de vergunningverlening beschreven voor: het vestigen in een gemeente (de huisvestingsvergunning); het onttrekken van een woning aan de voorraad (voor bijvoorbeeld werk of kamergewijze verhuur); het splitsen van woningen. Niet alle gemeenten in de stadsregio werken met vergunningverlening; bepalingen en vergunningscriteria verschillen per gemeente. Huisvestingsvergunning Amsterdam In de regionale huisvestingsverordening is – conform het convenant woonruimteverdeling - vastgelegd dat woningzoekenden binding moeten hebben met de Stadsregio of met Almere. Ook zijn er ‘passendheidseisen’ voor inkomen en woninggrootte. Nieuwe huurders krijgen voor particuliere huurwoningen met een huur lager dan 418 euro alleen een woonvergunning als ze minder verdienen dan 38.150 euro. Amsterdam hanteert dus andere huur- en inkomensgrenzen voor corporaties (€652 huur voor inkomens tot €33.000) dan voor particulieren. Volgordebepaling corporatiewoningen (Convenant) Voor doorstromers geldt de woonduur die in de regio is opgebouwd als volgordecriterium, voor starters is de inschrijfduur bepalend. Degene met de langste duur heeft de meeste rechten. Er gelden voorrangsregelingen voor woningzoekenden met medische of sociale gronden en voor verblijfsgerechtigden. Tevens kan de gemeente bepaalde doelgroepen voorrang geven. Amsterdam heeft er daarvan momenteel twaalf. Daarnaast worden stadsvernieuwingsurgenten met voorrang gehuisvest. Bij convenant is verder geregeld dat specifieke typen corporatiewoningen passend worden geacht voor bepaalde woningzoekenden. Elke gemeente mag aanvullende regels stellen voor een bepaald percentage van de vrijkomende woningen in de bestaande voorraad en zestig procent van nieuwbouwwoningen onder de huurtoeslaggrens. Corporaties hebben een eigen beleidsruimte om maximaal vijf procent van het vrijkomende aanbod toe te wijzen aan bijzondere gevallen.

Fred van der Molen

Ymere rond 2010 financieel gezond af

FvdM — Fri, 22 Apr 2011 10:29:04 +0200

Woningcorporatie investeerde in 2010 354 miljoen euro en sloot af met 64 miljoen nettowinst.

Vereveningsfonds uit de rode cijfers

FvdM — Fri, 15 Apr 2011 14:40:52 +0200

Van 700 miljoen tekort naar 150 miljoen euro plus

Gezocht: woningen voor middeninkomens

admin — Fri, 18 Mar 2011 08:07:48 +0100

Inkomensgrens corporatiewoningen noopt tot heroriëntatie

Gezocht: woningen voor middeninkomens

Sinds 1 januari geldt de Brusselse richtlijn dat corporaties negentig procent van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro. Dat pakt vervelend uit voor de inkomensgroep die daar net boven zit. Welke mogelijkheden zijn er om het woningaanbod voor deze groep te vergroten?

lees verder

Raad Amsterdam neemt PvdA-plan tegen leegstand aan

FvdM — Wed, 26 Jan 2011 21:47:57 +0100

Motie kadert met gedetailleerde maatregelen het voorgenomen collegebeleid tegen leegstand in.

lees verder

Toekomst woon-leer-werkprojecten onzeker

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:17:13 +0100

Gemeentelijke financiering woonbegeleiding staat ter discussie

Toekomst woon-leer-werkprojecten onzeker

De toekomst van de vijf woon-leer-werkprojecten (WLW) in de stad is onzeker. In deze projecten worden ruim honderd jongeren tussen de 18 en 26 jaar begeleid naar school en werk. De centrale stad financiert nu voor vier projecten de begeleiding, maar of dat op termijn ook zo blijft is onzeker geworden. Voor het RIVA-project in Nieuw-West lijkt het doek al gevallen nog voor het is gestart.

De afgelopen jaren is in Amsterdam een aantal begeleide woonvormen voor jongeren gestart, veelal onder de noemer Kamers-met-Kansen. Ze hebben tot doel ‘gemotiveerde jongeren’ met structuur en begeleiding naar een zelfstandige toekomst te helpen. De drie pijlers van deze aanpak zijn Wonen, Leren en Werken. Een van de projecten is WerkHotel in Amsterdam West, bij de start in 2007 speciaal gericht op het voorkomen van schooluitval. Er nemen zo’n veertig jongeren deel. Betrokken partijen zijn woningcorporatie Stadgenoot, Amarantis Onderwijsgroep, HVO-Querido en welzijnsorganisaties Impuls en Altra. De Dienst Werk en Inkomen en de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling betaalden mee aan het project. Het ministerie voor Jeugd en Gezin gaf bovendien subsidie in het kader van onderwijsvernieuwing.
Marc Onnen van HVO-Querido, de welzijnsorganisatie die de begeleiding doet bij drie van de vijf Amsterdamse WLW-projecten: “Er lopen veel verschillende WLW-projecten maar het uiteindelijke doel is hetzelfde: jongeren die buiten de boot dreigen te vallen woonruimte bieden en ze begeleiden naar het behalen van een diploma en het vinden van werk. Dat lukt in heel veel gevallen, zo blijkt uit onderzoek naar jongerencampussen. Het zou hartstikke jammer zijn wanneer die projecten worden opgeheven omdat er geen geld meer is voor de begeleiding.”
Onnen verwijst naar onderzoek van Intraval naar negen pilotprojecten voor jongerencampussen in opdracht van de toenmalige minister Rouvoet. Diens projectministerie voor Jeugd en Gezin is alweer opgeheven en het nieuwe kabinet heeft laten weten dat de kans erg klein is dat de pilotprojecten worden voortgezet. De huidige staatssecretaris zei in antwoord op Kamervragen in december dat “het van belang is dat in individuele situaties zo vroeg mogelijk en op basis van maatwerk de juiste interventie plaatsvindt maar dat dat maatwerk lokaal geformuleerd en geleverd moet worden”. Dat klinkt als: naar een rijksbijdrage kunt u fluiten.

“Afblazen doodzonde”

Maar behalve de rijksbijdrage staat ook de gemeentelijke bijdrage aan de WLW-projecten - en trouwens tal van andere ‘resocialisatietrajecten’ - ter discussie. Nadat de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties een noodkreet had uitgestuurd, liet wethouder Asscher de corporaties in november weten dat de gemeente de woonbegeleiding van het in ontwikkeling zijnde RIVA-project in Osdorp inderdaad niet gaat financieren. De ambitie uit 2007 om voor 305 jongeren een plaats in een WLW-project te creëren staat daarmee op losse schroeven.
De betrokken woningcorporatie is not amused. Patricia Bergwijn, projectleider Wonen Zorg Service van Eigen Haard: “In 2007 heeft de centrale stad aangegeven 305 van deze plekken te willen. Daar zijn de corporaties mee aan de slag gegaan. Wij werken al jaren aan dit project en hebben er veel geld en tijd in gestoken. Voor Eigen Haard in totaal een investering van 4,4 miljoen euro voor het hele nieuwbouwcomplex. Het is dan wel zuur als je op het laatste moment te horen krijgt dat er geen geld is voor de begeleiding van de jongeren die er een woonplek zouden krijgen. Zonder begeleiding is er geen woon-leer-werkproject. Bovendien zijn 21 woningen speciaal voor dit doel gebouwd en ze ombouwen tot reguliere huisvesting kost weer extra geld.”
Het nieuwbouwcomplex aan het Zuidwestkwadrant wordt in juli 2011 opgeleverd. In oktober 2010 ondertekenden Eigen Haard, Combiwel, ROC en stadsdeel Nieuw-West een samenwerkingsovereenkomst voor het realiseren van het Kamers met Kansenproject RIVA in Osdorp. Voor de bouw van 21 woningen voor jongeren met units begeleid wonen en bijna 750 vierkante meter ruimte voor een leerwerkbedrijf, werd in januari 2010 acht ton beschikbaar gesteld uit het erfpachtdeel van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam. Daarnaast ontving Eigen Haard een stimuleringsbijdrage van de centrale stad van vijftigduizend euro voor dit project dat bestemd is voor 72 jongeren uit met name Nieuw-West.
Volgens de gemeente zijn er nooit concrete toezeggingen gedaan om de woonbegeleiding te financieren. Een dergelijke toezegging is inderdaad nergens op papier terug te vinden, maar Bergwijn stelt dat Eigen Haard daar op grond van de eerdere gemeentelijke investeringen in rede van uit mocht gaan. Ook stadsdeelwethouder Paulus de Wilt meent dat de centrale stad hier zijn verantwoordelijkheid moet nemen. De centrale stad heeft het RIVA-project immers sinds 2007, onder meer financieel, gestimuleerd. De Wilt: “Een project als dit is van groot belang, met name voor Nieuw-West. Wanneer je niks doet aan preventie kost dat de samenleving uiteindelijk veel meer geld. We hopen dat we alsnog een manier vinden om de begeleiding te financieren. Het zou doodzonde zijn als het hele project wordt afgeblazen.”

Onzekere toekomst

In dezelfde brief waarin Asscher liet weten dat de gemeente de woonbegeleiding van RIVA niet gaat betalen, meldde de wethouder dat de lopende WLW-projecten in 2011 uit tijdelijke middelen worden gefinancierd. Hij is bovendien bereid te onderzoeken of er structurele financiering gevonden kan worden.
Gemiddeld kost een plek in deze vorm van opvang tienduizend euro per jongere per jaar. Voor het project Daniël Stalpertstraat, waar in hartje Pijp 22 jongeren zijn gehuisvest, is de financiering van de begeleiding nog voor drie jaar gegarandeerd. De woningen die de Alliantie voor deze doelgroep beschikbaar heeft gesteld worden in 2013 gesloopt. In februari 2010 werd een convenant voor drie jaar ondertekend tussen onder meer de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling, het ROC, de Alliantie en HVO-Querido. Gedurende anderhalf jaar krijgen jongeren hier begeleiding bij opleiding en werk.
Minder zeker is de toekomst voor Florijn in Amsterdam-Zuidoost. Eline Brinkman van welzijnsorganisatie Combiwel is projectleider Uitvoering van Florijn. Hier is plaats voor 31 jongeren. Tot eind 2011 is de financiering voor de begeleiding nog verzekerd. Wat er daarna gebeurt is onduidelijk. Florijn ontving een startsubsidie van onder andere Stichting Steunfonds Amsterdam en een aantal andere fondsen. Brinkman: “Maar de kans dat we daar nog een keer subsidie van krijgen is heel erg klein. Door de bezuinigingen doet iedereen een beroep op de fondsen, maar die bezuinigen inmiddels zelf ook.”
Brinkman benadrukt nog eens het belang van de WLW-projecten voor de jongeren die zij overigens liever ‘kansrijk’ dan ‘kansarm’ noemt. “Er is terecht een aanval gestart op schooluitval. Vaak wordt die uitval veroorzaakt door de situatie thuis. Jongeren zwerven op straat omdat er geen plaats voor ze is in de overvolle woningen. Zij hebben heel veel baat bij een eigen plek en goede begeleiding. De positieve resultaten zien we in de praktijk. Er liggen nu al weer heel veel nieuwe aanvragen voor hulp. Het is uiterst onzeker of we die aanvragen nog kunnen honoreren.”
Spirit, een organisatie voor jeugd- en opvoedhulp, begeleidt de jongeren die deelnemen aan het project 3H (huisvesting, hulp en huiswerk). Voor dit project zijn inmiddels 32 woningen van Ymere beschikbaar, verspreid over de stad. 3H begon twee jaar geleden als pilotproject met tien jongeren vertelt regiomanager Esther Overweter van Spirit. “Van die tien jongeren zijn er twee uitgevallen. Maar er zijn er ook twee doorgestroomd naar het HBO. Dat was zonder 3H niet gelukt,” is de stellige overtuiging van Overweter. De overige jongeren volgen een opleiding via het Amsterdamse ROC, de onderwijsinstelling die dit project heeft geïnitieerd.
De begeleiding door Spirit wordt nog tot medio 2011 gefinancierd door de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling. Alternatieven voor de financiering na die periode zijn niet voorhanden.

Janna van Veen

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:04:56 +0100

Twintigers sterk afhankelijk van particuliere huur- en koopmarkt

Naar de grote stad!

Terwijl de Amsterdamse woningmarkt vaak op slot lijkt te zitten, vinden elk jaar meer dan 27.000 twintigers woonruimte in de hoofdstad, vaak ook nog in de binnenstad. Dat zijn lang niet allemaal studenten; de groep nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Ze worden vooral bediend door de particuliere huur- en koopsector.

Top 10: 20-24 jarigen
Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 20-24 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg ) Burgwallen-Nieuwe Zijde Burgwallen-Oude Zijde Duivelseiland Weteringschans Weesperbuurt/Plantage Grachtengordel-Zuid Oude Pijp Grachtengordel-West Nieuwmarkt/Lastage Frederik Hendrikbuurt Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Vanavond gaat Claudia van de Korput (26) weer naar een woning kijken. De studio ligt vlakbij het Leidseplein, telt 25 vierkante meter en heeft een eigen balkon en een keuken. De douche en het toilet moet ze met twee anderen delen. “Eigenlijk wil ik liever iets voor mezelf, maar het is niet gemakkelijk om dat te vinden.”
Tot nu toe heeft ze vooral op websites naar woningen gezocht. Als het te lang gaat duren, overweegt ze toch maar een makelaar in te schakelen. Ze is bereid om maximaal 600 euro inclusief gas en licht voor een appartement van 20 tot 30 vierkante meter binnen de ring neer te leggen. “Ik hoef niet per se in het centrum te zitten. Als er maar een treinstation in de buurt is. Iedere dag moet ik namelijk op en neer naar Hilversum, waar ik werk.” Op dit moment woont ze nog in Haarlem, maar Amsterdam lijkt haar veel leuker om te wonen. “Het ligt lekker centraal en ik heb er al veel vrienden en kennissen wonen. Bovendien is het een plek waar veel gebeurt.”
Duizenden twintigers zoeken net als Claudia een woning in Amsterdam. Ze komen er studeren, hebben er net een baan gevonden of willen hier met leeftijdsgenoten genieten van het grote aanbod aan winkels en uitgaansgelegenheden. Opmerkelijk is dat het velen van hen ook lukt in de hoofdstad een dak boven hun hoofd te vinden. In 2009 vestigen zich meer dan 27.000 twintigers, bijna de helft van de totale nieuwe aanwas, in de hoofdstad. Iets meer dan de helft van hen is tussen de 20 en 24 jaar oud. De twintigers zijn ook de enige groep waarbinnen meer mensen zich in de stad vestigen dan er vertrekken. Sinds een jaar of vijf is er niet alleen bij jonge twintigers (‘de studenten’), maar ook bij personen tussen de 25 en 29 jaar sprake van een vestigingsoverschot. (Bron: dienst O&S)

Minderheid nieuwkomers naar corporatiewoning

Top 10: 25-29 jarigen
Top 10 buurtcombinaties met een grote aantrekkingskracht op 25-29 jarigen (periode 2003-2008, excl. IJburg) Duivelseiland Oostelijk Havengebied Frederik Hendrikbuurt Da Costabuurt Rijnbuurt Overtoomse Sluis Nieuwe Pijp Hoofddorppleinbuurt Haarlemmerbuurt Weteringschans Bron: rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’, RIGO, nov 2010 (gebaseerd op GBA-tijdreeksen).

Amsterdam is van oudsher een magneet voor jongeren. Druk op de woningmarkt is er altijd geweest, maar sinds de jaren tachtig is het (ook) voor hen moeilijker geworden om een woning in de hoofdstad te vinden. Voor een sociale huurwoning hebben ze te weinig wachttijd kunnen opbouwen en de koopprijzen zijn in vergelijking met de rest van Nederland erg hoog. Toch lukt het hen de stad binnen te komen, legaal of illegaal. De officiële instanties hebben over het algemeen weinig zicht op deze intocht. Voor studenten is er nog speciale huisvesting, maar de andere twintigers moeten zichzelf zien te redden.
Het overgrote deel van de nieuwkomers tussen de 20 en 24 jaar is student. Van de bijna 30.000 eerstejaars die zich aan één van de universiteiten of hogescholen inschrijven, komt volgens gemeentelijke cijfers maar een kleine veertig procent in de stad wonen. Maar dat aandeel loopt in de jaren erna snel op naar tachtig procent. Zij kunnen terecht in één van de bijna 16.000 zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen die de Amsterdamse woningcorporaties volgens het kenniscentrum studentenhuisvesting Kences aanbieden. In dat aantal zitten ook de 2850 (tijdelijke) containerwoningen op verschillende plekken in de stad. Bovendien verstrekken corporaties een fors deel van de tijdelijke huurcontracten – voor woningen die gesloopt of verkocht worden - aan studenten. Dat zijn er gemiddeld zo’n 2000 per jaar. In de afgelopen vier jaar is het ook gelukt om nog zo’n 800 kleine sociale huurwoningen voor studenten te labelen. Volgens het akkoord Bouwen aan de Stad II komen daar in de komende jaren nog zo’n 1000 kleine woningen bij.

Vestiging naar leeftijd
Bron O+S, vestiging in Amsterdam in 2009 naar leeftijd

Toch wordt met die duizenden woningen maar een deel van de huisvestingsbehoefte van deze groep gedekt. Zo’n 57 procent van de ruim 43.600 studenten die zelfstandig in Amsterdam wonen - bijna 25.000 personen - is afhankelijk van andere kanalen zoals particuliere verhuur, inwoning bij vrienden of familie, kraak en antikraak. Vooral over de laatste drie categorieën is weinig bekend. Studenten die bij vrienden of familie inwonen, worden niet apart geregistreerd. Dat geldt uiteraard ook voor krakers. Het Studenten Kraakspreekuur (SKSU) heeft wel eens geschat dat in Amsterdam jaarlijks zo’n 200 tot 250 studenten zichzelf op deze manier aan woonruimte helpen.
Over antikraak is nog minder bekend. Leegstandsbeheerders als Ad-Hoc, Zwerfkei Bewaring of Camelot Beheer willen uit concurrentieoverwegingen niets over hun aanbod vertellen. Bob de Vilder van Camelot Beheer denkt niettemin dat het in de hoofdstad al snel om meer dan 10.000 panden gaat die tijdelijk worden bewoond. Gozewijn Bergenhenegouwen van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven (WZS) zet vraagtekens bij dat hoge aantal. “Ik heb in oktober 2009 een belronde gemaakt langs de verschillende bureaus en kwam toen uit op ongeveer 1700 anti-kraakpanden waar zo’n 3100 mensen woonden. Maar dat aantal schommelt sterk in de tijd.”

Particuliere huur domineert

Ondanks het gebrek aan gedetailleerde cijfers is het duidelijk dat de particuliere huursector voor begin-twintigers een dominante rol speelt in hun zoektocht naar onderdak. Tot die conclusie komt ook André Buys van adviesbureau RIGO, die onlangs op verzoek van het OGA een analyse van de Amsterdamse woningmarkt heeft gemaakt. Op basis van tijdreeksen uit het bevolkingsregister (GBA) en enquêteresultaten uit opeenvolgende Wonen in Amsterdam-onderzoeken (WiA) heeft hij de aantrekkingskracht van verschillende buurten voor nieuwkomers op een rij kunnen zetten. Daaruit bleek dat nieuwe Amsterdammers tussen de 20 en 24 jaar in de afgelopen jaren vooral in het gebied binnen de Singelgracht plus enkele buurten daar net buiten terecht zijn gekomen (zie toptien 20-24). Dat zijn precies de delen van de stad waar corporatiewoningen - op enkele concentraties na - schaars zijn en ook nauwelijks vrij komen. Het aanbod aan particuliere huurwoningen is er veel groter.
Zo staan er in stadsdeel Centrum volgens het laatste WiA-onderzoek 15.500 particuliere huurwoningen (dienst O+S komt zelfs 3000 hoger uit) waarvan bijna de helft een maandhuur heeft onder de 398 euro. En dan zijn er nog de enkele honderden onrechtmatig bewoonde appartementen die in de Zoeklicht-rapportages opduiken en waarschijnlijk het topje van de ijsberg aan illegaal onderverhuurde woningen vormen. Buys staat er in ieder geval niet van te kijken dat jonge twintigers juist in het centrum onderdak vinden. “Dat gebied heeft twee gezichten. Naast de gevestigde orde in de grachtengordel heb je een jonge en dynamische groep die voor korte tijd in een gebied als de Wallen woont. Als ze iets beters kunnen krijgen, zijn ze er ook snel weer weg.”

Halve koopetages en woningdelers

Nieuwkomers tussen de 25 en 29 jaar komen weer in andere buurten binnen. Deze groep is ook grotendeels afhankelijk van de particuliere verhuur, maar kan dankzij een baan ook een (kleine) woning kopen. Het is waarschijnlijk geen toeval dat juist in de buurten die in de afgelopen jaren bij deze groep populair zijn geworden - Duivelseiland, Da Costabuurt, Overtoomse Sluis of Helmersbuurt - veel particuliere verhuurders hun panden hebben gesplitst en verkocht (zie toptien 25-29)). Al kunnen veel starters hier door de hoge prijzen weinig meer dan een halve etage kopen. “Voor 60 m2 betaal je in Oud-West al snel 250.000 euro”, aldus Almar Bakker van Gerard W Bakker Makelaars.
Ook het populaire Oostelijk Havengebied (tweede in de toptien) is geen goedkope buurt. Maar hier staat wel een relatief groot aantal vrije sector huurwoningen met prijzen die door jonge tweeverdieners met enige moeite kunnen worden opgehoest. De dynamiek zou nog toenemen als individuele jongeren deze woningen ook als groep kunnen huren, zoals in andere wereldsteden veel gebeurt. Maar makelaar Lilian Weerdesteijn van Jacobus Recourt laat weten dat maar weinig verhuurders hier zin in hebben. “Een aantal aanbieders staat er alleen voor open als bijvoorbeeld een ouder het huurcontract mee ondertekent en garant staat voor een hoger bedrag dan normaal.”

Studio’s in vrije sector gewenst

Om de voor Amsterdam belangrijke twintigers gemakkelijker aan een woning te laten komen, zou er volgens André Buys meer aanbod moeten komen in de vrije huursector net boven de liberalisatiegrens. Dat segment is nu erg klein. “In buitenlandse steden als Parijs kun je als pas afgestudeerde jongere een studio-achtige woning huren van niet meer dan 45 vierkante meter. Dat zou ook in Amsterdam kunnen aanslaan. Eventueel kun je daarvoor een deel van de sociale voorraad binnen de ring gebruiken. Al zal dat politiek wel erg lastig liggen. Over particuliere huur wordt nog te vaak meesmuilend gedaan. Maar het zorgt in een stad als Amsterdam voor de broodnodige flexibiliteit.”
De corporaties zouden twintigers ook graag vaker aan een woning willen helpen. Directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties erkent dat er op dit moment voor deze groep te weinig aanbod is. “Met de verkoop van sociale huurwoningen en een initiatief als Koopgarant lukt het ons in de koopsector nog aardig om deze mensen te bedienen. Maar Brussel maakt het ons lastig om ook in de vrije huursector eind-twintigers aan onderdak te helpen.” Het pleidooi voor studio-achtige woningen in de vrije huursector vindt hij sympathiek maar onuitvoerbaar. “Door het Woningwaarderingsstelsel blijven kleine woningen altijd in de sociale sector vallen.” Het enige lichtpuntje dat hij voor deze groep ziet, is de leegstand in betaalbare vrije sector huurwoningen buiten de ringweg. “Als je als jongere per se in Amsterdam wilt wonen, zou dat een oplossing kunnen zijn. Niet iedereen kan in het centrum van de stad terecht.”

Jaco Boer

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:51:20 +0100

Corporaties willen stijgende onderhoudskosten beteugelen

“We kijken of het ook een jaar later kan”

Weinig in de relatie huurder-verhuurder ligt zo gevoelig als onderhoud. Toch hebben huurders niet veel inzicht in het onderhoudsbeleid van hun corporaties. En wat gaat er gebeuren nu corporaties de broekriem moeten aanhalen? Een poging een grijs gebied in te kleuren.

Figuur 1 - Aandeel in de onderhoudgerelateerde klachten bij de WSWonen in 2010 (tot 22-12), afgezet tegen het corporatiebezit. **Klachten over woningen van Far West zijn ondergebracht bij Rochdale, Stadgenoot en De Key, omdat die het beheer doen. Bron: Wijksteunpunten Wonen

“Wij handhaven onze normen voor het planmatig onderhoud. Dat wil zeggen dat we vasthouden aan schilderbeurten om de zes jaar. Maar omdat het zwaar weer is, kijken we nu wel of het ook een jaar later kan.” Aldus Rogier Noyon, directeur strategie en beleid bij Stadgenoot, over het planmatig onderhoud door zijn corporatie. Net als andere corporaties geeft Stadgenoot niet meer zoveel aan onderhoud uit als in 2009. Maar niet iedere corporatie wil direct van bezuinigingen spreken.
Dat Amsterdamse corporaties kritisch kijken naar hun onderhoudskosten is niet verwonderlijk. Volgens cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) blijkt deze post in de periode 2006-2009 voor tal van Amsterdamse corporaties fors te zijn toegenomen, met soms wel vijftig procent (zie kader). In het algemeen geven corporaties aanzienlijk meer aan onderhoud uit dan particuliere verhuurders. In 2009 bedroegen de onderhoudslasten per wooneenheid voor corporaties landelijk gemiddeld 1445 euro, vergeleken met 945 euro bij commerciële verhuurders.
Tussen Amsterdamse corporaties zijn er – volgens het CFV - grote verschillen in onderhoudsuitgaven.

Onderhoudskosten Amsterdamse corporaties exploderen
Onderhoudskosten worden gemaakt om het bestaande bezit kwalitatief op peil te houden. De kosten vallen onder de lopende exploitatie en worden gefinancierd uit de huuropbrengsten. Met woningverbetering wordt de kwaliteit van de woning verhoogd. Hiertegenover staan hogere huuropbrengsten en een hogere waarde van het bezit. In figuur 2 zijn de onderhoudskosten te zien die Amsterdamse corporaties van 2006 tot 2009 volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakten. De corporaties zelf zetten vraagtekens bij de vergelijkbaarheid van de cijfers. Het grillige verloop van sommige posten zou volgens hen op boekhoudkundig geschuif kunnen duiden. Maar de toename van de kosten is duidelijk waarneembaar. Bij de meeste stegen die kosten ook in 2009, tegen de landelijke trend in. Landelijk daalden de onderhoudslasten in 2009 met twee procent. Opvallend zijn de aanzienlijke verschillen tussen de Amsterdamse corporaties. In 2009 gaf Eigen Haard per woning ruim twee keer zoveel aan onderhoud uit als Far West. De lage onderhoudslasten van Far West, in met name 2009, zijn voorstelbaar: de inmiddels opgedoekte herontwikkelcorporatie heeft in Nieuw-West veel sloop- en renovatiepanden in bezit, en daarnaast nieuwbouw. In geen van beide wordt groot onderhoud verricht. Far West wordt in 2009 op afstand gevolgd door Ymere als ‘zuinige’ corporatie. Ymere lijkt er over de periode 2006-2009 het best in geslaagd de onderhoudskosten in bedwang te houden.
Figuur 2: Onderhoudslasten per woning 2006-2009 Bron CFV, Corporatie in Perspectief 2010.

Programma

Eigen Haard-directeur Peter Hildering benadrukt dat zijn corporatie altijd sober en doelmatig is geweest. Dat Eigen Haard toch veel uitgeeft in vergelijking met collega’s komt vooral door de “boekhoudkundige vergaarbak” van het planmatig onderhoud. Daarin heeft Eigen Haard ook verbeteringskosten en uitgaven voor opplussen van woningen (zie kader) opgenomen. “Als we bijvoorbeeld beton repareren bij een galerijflat, kan het zijn dat we de flat gelijk beter toegankelijk maken door de galerijvloer te verhogen. Dat valt bij ons ook onder het planmatig onderhoud, terwijl het eigenlijk een verbetering is. Maar bewoners hoeven er geen extra huur voor te betalen.” Zo laat Eigen Haard soms ook verbetermaatregelen als het vervangen van kozijnen onder het groot onderhoud vallen. En ook de afkoop van het huurdersonderhoud door zo’n 28.000 huurders van Eigen Haard drukt flink op de begroting. “Meer corporaties hebben zo’n regeling, maar wij bezoeken de huurders zeker een keer per jaar voor een inspectie. En dat kost al gauw twee uur arbeidsloon.”
Als oorzaken voor de kostenstijgingen tussen 2006 en 2009 noemt Hildering onder meer omvangrijke ‘verketelingsprojecten’ (plaatsing HR ketels) en met name de strengere arbo-normen van de laatste jaren.

Laatste verfbeurt in 1998
Terwijl ze op Koninginnedag voor haar huis zat, kwam er een man naar haar toe. Hij was huisschilder en bood aan een schappelijke offerte te maken, omdat het pand aan de Prinsengracht wel een likje verf kon gebruiken. Rieke Besjes moest de man teleurstellen: “Het is van de woningbouwvereniging.” De laatste keer dat Ymere iets aan de buitenkant deed was in 1998. Toen is een zijmuur van het achterhuis opnieuw gestuct, omdat er vocht doorsloeg. Daarna heeft de woongroep van Besjes herhaaldelijk tevergeefs gevraagd of er ook iets aan de kozijnen en de voordeur kon worden gedaan. “Dan zeiden ze dat ze eerst de fusie of de reorganisatie moesten afwikkelen, of dat het budget er niet was.” De verf aan de buitenkant bladderde intussen door en het hout werd aangetast. “Het is zoals ze bij het Huurteam zeiden: waar je binnen geen last van hebt, daar doen ze niets aan,” aldus Besjes. Vorig jaar heeft Ymere in het bijzijn van de bewoners een conditiemeting gedaan. De nodige werkzaamheden, waaronder het schilderen en buitenstucwerk, werden begroot. In januari dit jaar moeten de bewoners uitsluitsel krijgen óf en wanneer de schilders komen. Besjes heeft ondertussen een duidelijke mening over de onderhoudsplanning van Ymere: “Ik vind dat dit systeem niet deugt.”

Klanttevredenheid

Ymere geeft volgens de CFV-cijfers relatief weinig uit aan onderhoud. Pablo van der Laan, directeur onderhoudsstrategie en aanbesteding bij Ymere, vindt dat de “kille cijfers” niet zoveel zeggen. “Geld uitgeven is geen doel. Belangrijker vinden we het dat de bewoners tevreden zijn. In 2010 hebben we nog een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder al onze bewoners. Huurders waarderen hun woning bij Ymere met gemiddeld een 7. Voor onderhoud score we een 6. Daar zijn we heel blij mee. Daarnaast halen we bij het onderzoek voor het KWH-label ruime zevens bij de onderdelen woning onderhouden en reparatie uitvoeren.”
Ook bij de technische staat van de woningen haalt Ymere zijn doelstelling, zegt Van der Laan. “Bij de driejaarlijkse conditiemeting volgens de NEN-norm halen we gemiddeld een 2,5 op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 nieuwbouw- en 6 sloopkwaliteit is. Hooguit 2,6 is onze norm. En we moeten in deze tijd op onze uitgaven letten. Die moeten in balans zijn met de inkomsten.”
Overigens hebben Van der Laan, Hildering en Noyon stevige bedenkingen bij het gebruik van deze CFV-cijfers. Er is volgens hen te veel ruimte om kosten verschillend op te voeren. Vergelijking is bovendien moeilijk omdat er grote verschillen zijn in het soort woningen dat corporaties hebben.

Minder

Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere hebben hun uitgaven aan onderhoud na vier jaar stijging al teruggeschroefd of gaan dat nog doen. Maar Hildering van Eigen Haard wil niet spreken van een bezuiniging. “We draaien gewoon onze planning en ons programma af. We zitten nu nog in een piek met de vervanging van ketels. Maar ik denk dat we de komende jaren zo’n 200 tot 250 euro minder per wooneenheid gaan uitgeven, gewoon omdat er minder onderhoud nodig is.”
“Wij kunnen gewoon doorgaan met onze programma’s, omdat we vergeleken met onze collega’s altijd lage apparaatkosten hebben gehad en geen wilde dingen hebben gedaan”, zo vervolgt Hildering. “Het is ons in het verleden wel verweten dat we niet onze nek uitstaken, niet sexy waren. Maar we hoeven nu niet op de rem te trappen bij renovatie en planmatig onderhoud.”
Ymere heeft de kostenstijging tussen 2006 en 2009 nog redelijk in de hand kunnen houden. Wel is in 2009 een zekere piek te zien. Van der Laan: “We constateerden dat een aantal complexen in 2009 onder de kwaliteitsdoelstelling ging zakken. We hebben toen van het bestuur eenmalig 10 miljoen euro extra gekregen voor een inhaalslag. Ik denk dat we nu weer op rond de 1100 euro per woning zitten (was 1123 in 2009, jvdt).” Opvallend is overigens dat die extra uitgaven van Ymere in 2009 kennelijk vooral in het klachtenonderhoud zijn gaan zitten (zie tabel).
Stadgenoot gaf volgens eigen opgave in 2010 in totaal tegen de 1500 euro per woning aan onderhoud uit. Dat is bijna 8 procent minder dan de 1625 euro die het CFV opgeeft voor 2009. En als we de eigen jaarverslagen van Stadgenoot volgen, komt er zelfs een daling in 2010 van 15 procent uit. In de begroting van 2011 is het onderhoudsbudget van Stadgenoot weer met 1,4 miljoen euro opgevoerd, naar in totaal 46,2 miljoen euro.

Aan de beurt!
Johan van de Wijngaard, voorzitter van bewonersvereniging Amstelring, is blij dat Ymere nu eindelijk is begonnen met de aanpak van de voordeuren en de deurposten in zijn wijk, Klein Dantzig in de Don Boscobuurt. “Er is vijftien jaar niets aan gedaan, ook niet geschilderd, en ik zeur er zeker zeven jaar over. Maar ze worden nu vervangen. De buitendeur wordt van hardhout, terwijl er nu bordkarton in zit.” Van de Wijngaard heeft in die jaren tal van redenen gehoord waarom er niets werd gedaan. “Er was geen budget of een verketelingsproject in Zeeburg ging voor in verband met koolmonoxidegevaar. Mensenlevens gaan natuurlijk voor. Daar heb ik alle begrip voor. Maar ik ben blij dat we eindelijk aan de beurt zijn.”

Basiskwaliteit

De werkwijzen bij de onderhoudsaanpak door Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere verschillen niet heel wezenlijk van elkaar. Ymere en Stadgenoot laten om de drie respectievelijk twee jaar een ‘conditiemeting’ verrichten op het casco van het complex. Eigen Haard laat het hele bezit een keer per jaar opnemen door eigen opzichters die in het rayon werken. Na de inventarisatie wordt bepaald of de meerjarenplanning overeind blijf, of dat gepland onderhoud kan worden uitgesteld of juist moet worden vervroegd. Uitgangspunt bij het mutatie- en planningsonderhoud is het bereiken van een basiskwaliteit die de corporaties zelf hebben vastgesteld. Bij mutatie kunnen ook (energetische) verbeteringen worden uitgevoerd.
Daar tussendoor lopen ook nog programma’s voor verbetering van woningen, bijvoorbeeld om een hoger energielabel te krijgen. Om kosten te besparen vallen deze ingrepen vrijwel altijd samen met planmatig of mutatieonderhoud.
Sloopplannen leiden er doorgaans toe dat er geen planmatig onderhoud meer wordt uitgevoerd aan complexen. Dit kan bij herhaald uitstel van de sloopplannen tot vervelende situaties voor huurders leiden. Stadgenoot krijgt straks uit de erfenis van Far West enkele complexen waarvan de sloop nu op de lange baan is geschoven. Na lang wikken en wegen heeft de corporatie besloten om woningen die niet voor 2015 worden gesloopt toch met groot onderhoud de basiskwaliteit te geven.

Benchmarks: KWH en Woonbench
Hoe verhouden Amsterdamse corporaties zich tot elkaar wat betreft onderhoud en technische staat van hun woningen? Dat is nu lastig te zeggen. Enkele hebben zich aangesloten bij een label- of benchmarkorganisatie, zoals het KWH, waarvan Ymere en Rochdale lid zijn, en Woonbench, met Stadgenoot, Ymere, de Alliantie en De Key als deelnemers. Maar die beoordelingen gaan meer over de klanttevredenheid bij het uitvoeren van het onderhoud, en minder over de technische staat van de woningen. Bovendien worden er grote stadscorporaties vergeleken met kleinere in het land. De Amsterdamse corporaties zien weinig in een onderlinge vergelijking van onderhoud en technische staat. Ze zien te veel factoren waarmee rekening moet worden gehouden: van ouderdom en staat van onderhoud van de woningen tot materiaalgebruik en blootstelling aan uv-straling. “Dan ben je niet meer aan het benchmarken, maar boekhouden,” aldus Noyon.

Enquête

Voorzitter Jan van de Roest van Ymeres bewonerskoepel SBO ontdekte ook dat Ymere aanzienlijk minder uitgeeft aan onderhoud dan andere corporaties. En dat het budget na 2009 is verlaagd. “Daar staat tegenover dat er meer geld gaat naar woningverbetering, zeiden ze bij Ymere. Maar ik denk dat het onderhoudsbudget nu gewoon te laag is,” aldus Van de Roest. Hij kan niet zeggen dat het onderhoud ‘superslecht’ is, maar hem bereiken wel berichten over achterstanden tot wel twintig jaar. Bij hemzelf en 250 andere woningen in de Wijsgerenbuurt is tien jaar geen planmatig onderhoud verricht. Dat moet nu eind dit jaar gaan gebeuren, bij de isolatiewerkzaamheden. Van de Roest probeert er nu via een enquête in het blad van de bewonerskoepel achter te komen of onderhoudsachterstand een probleem is bij meer huurders van Ymere.
Bij de Amsterdamse Wijksteunpunten Wonen wordt in 2010 wel relatief meer geklaagd over het onderhoud bij Ymere dan bij andere corporaties. Ymere bezit 23 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen, maar nam bij de WSWonen 30 procent van de klachten voor zijn rekening.

Johan van der Tol

Interview met wethouder Freek Ossel

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:46:06 +0100

Interview met wethouder Freek Ossel

Wonen: veel regels, veel emoties

Vanaf deze collegeperiode gaat wethouder Freek Ossel over de portefeuille Wonen en Wijken. Koud in functie ervoer hij door de ‘Pied à terre-affaire’ dat het beleid in deze sector snel emoties oproept. Volgens De Telegraaf werden “hoogleraren, architecten en topmannen uit het bedrijfsleven de stad uitgejaagd” door de gemeentelijke beperkingen voor tweedewoningbezit. Ossel versoepelde de regels. Dit jaar houdt hij nog veel meer regels en ingesleten praktijken tegen het licht. Daarvoor is ook een financiële noodzaak. Er moet flink worden bezuinigd.

Wie is Freek Ossel?
Wethouder Freek Ossel nam in de vorige collegeperiode tussentijds de portefeuilles Wijkaanpak en Koers Nieuw-West over van de terugtredende Tjeerd Herrema. In het huidige college beheert Ossel de portefeuilles Wonen en Wijken, Armoede, Openbare Ruimte en Groen, Programma Maatschappelijke Investeringen (PMI), Koers Nieuw-West, Zeehaven en Westpoort. Ossel is sinds 2008 wethouder. Daarvoor werkte hij vijf jaar als zelfstandig adviseur voor strategisch advies en coaching. Van 2000-2003 werkte hij bij de Bestuursdienst Amsterdam als directeur sector maatschappelijke, economische en culturele ontwikkeling.

Hoe ervaart u de portefeuille wonen?
Ossel: “Een bijzondere portefeuille. Ik noem het een combinatie van een hoge regeldichtheid met een hoge maatschappelijke emotie. Wonen is een spannend en belangrijk thema. Wonen speelt zich in veel dimensies af, van vastgoed, via cultureel erfgoed tot leefbaarheid in wijken. En je struikelt overal over de deskundigen. Daar is natuurlijk op zich niets mis mee, maar er zijn wel veel deskundigen die uitleggen waarom iets niet kan. Ondertussen voel ik de urgentie dat veel zaken vastzitten. De regeldruk is hoog. We hebben er ondertussen, om allerlei goede redenen overigens, met zijn allen in de loop der jaren een aardig vastzittend systeem van gemaakt.

U doelt daarmee op het woningaanbodsysteem?
“Onder andere. Neem die wachttijden. Een gemiddelde wachttijd van 7,3 jaar. Dat zegt niets over de urgentie. Ik kan 7,3 jaar wachten in een prettig huis, kijkend of er wat beters voorbij komt, maar ook drie jaar buiten in de vrieskou. We zitten nu midden in de discussie met alle partijen om tot een ander systeem te komen dat én meer draagvlak heeft én dat een betere maatschappelijk gewenste doorstroom bewerkstelligt.”

Alle pogingen tot radicale aanpassing van het woningaanbodsysteem smoren de laatste tien jaar. Er is altijd wel weer een andere groep of categorie huurders die zich met reden benadeeld kan voelen. Ik geef u niet veel kans.
“Mijn inzet is toch dat het mij niet gaat gebeuren dat het smoort. We zijn nu alles tegen het licht aan het houden. In de loop der jaren zijn er om begrijpelijke redenen allerlei zaken bijgebouwd – zoals voorrangsregelingen voor verscheidene groepen. We kijken nu nadrukkelijk naar het effect van al die regelingen. Er zijn wellicht redenen om bepaalde groepen prioriteit te geven, maar kan dat niet anders?
Het is één groot verhaal. We werken nu aan diverse scenario’s en bekijken het effect. We proberen aan het eind van het eerste kwartaal met voorstellen naar buiten te komen. Rond de zomer moeten we er dan uit zijn gekomen, in overleg met alle partners zoals corporaties, huurders en de stadsregio.
Veel meer tijd heb ik ook niet. Het college heeft afgesproken dat er een fors bedrag moet worden bespaard op het woonruimteverdelingssysteem. Dat start in 2012 en op termijn moet er jaarlijks 2,5 miljoen euro worden bespaard, zelfs iets meer vanwege recente moties van de gemeenteraad. De woonruimteverdeling kost ons nu op jaarbasis 10 miljoen, dus dat betekent dat er ook flink wat druk op staat om zaken te veranderen.”

Maar u creëert ook weer nieuwe voorrangsregelingen. In het nieuwe akkoord Bouwen aan de Stad is er veel aandacht voor jongerenhuisvesting. Er worden extra woningen beschikbaar gesteld (gelabeld) voor jongeren. Je hebt nu in het aanbodsysteem regelingen voor mensen met een handicap, stadsvernieuwingsurgenten, grote gezinnen, studenten, onderwijzers, politieagenten, verpleegsters enzovoort. Moet er ook niet eens wat af?
Dat zou kunnen. Urgenties moet je regelmatig checken. Als het weer makkelijker wordt om bepaalde beroepsgroepen in de stad aan te trekken, moet er ook weer een moment zijn, dat een voorrangsregeling kan vervallen. Uitgangspunt moet zijn dat extra beleid er alleen dan komt als er via de reguliere woningmarkt geen oplossing is. In zijn algemeenheid moet je uitkijken met het benoemen van allerlei groepen. Je moet in ieder geval nagaan wat je concreet bereikt met een regeling. Maar ook dat bekijken we in het kader van het totale woonruimteverdelingssysteem.

Waarom die focus op jongerenhuisvesting?
Studentenhuisvesting heeft deze eeuw veel belangstelling gekregen. Terecht. Dat is belangrijk voor de stad. Maar de stad bestaat niet alleen maar uit creatieve kenniswerkers. Ik weet uit mijn vorige periode als wethouder Wijkaanpak, hoeveel jongeren en jongvolwassenen in vervelende situaties bij hun ouders in kleine huizen moeten verkeren. Die daardoor niet verder komen, met school stoppen enzovoort. Deze groep is veel minder vocaal aanwezig dan studenten, maar wil ook stappen vooruit zetten. De principes uit de studentenhuisvesting, met tijdelijke contracten, labeling en jongerencontracten, zetten we nu ook in om andere jongeren aan een woning te helpen. Juist in deze moeilijke woningmarkt zijn er mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. En tijdelijk kan best gaan over een periode van tien jaar, dus dat is heel acceptabel. Die kans moeten we gebruiken. Ik zeg we, maar de gemeente past natuurlijk bescheidenheid. Anderen, met name de corporaties, moeten het uiteindelijk doen. Wij kunnen het faciliteren.”

Laten we het over deregulering hebben. U had een heftige start met deze portefeuille nadat in De Telegraaf de gemeentelijke aanpak van tweede woningeigenaren werd gehekeld. Uiteindelijk heeft u de regels versoepeld. Is dat een opmaat naar verdere deregulering?
“In het Programakkoord hebben we vastgelegd te streven naar meer deregulering en harmonisering van de regelgeving voor bouwen en wonen, ook tussen de stadsdelen. Waar mogelijk worden vergunningen omgezet in algemene regels. Ik zit er niet ideologisch in, van meer of minder markt. Belangrijke principes als dertig procent sociaal bouwen houden we in stand. Waar het mij verder vooral om gaat is welke regels werken en welke regels draagvlak hebben. Die moeten we houden en dan ook handhaven. Daar is nog een wereld te winnen, ook in de afstemming tussen stadsdelen en centrale stad. Je ziet in het nieuwe akkoord Bouwen aan de stad al duidelijke stappen tot verdere deregulering. Procedures en regels voor splitsing en verkoop van corporatiewoningen worden bijvoorbeeld een stuk eenvoudiger.”

De relatie met de corporaties lijkt meer gebaseerd op vertrouwen dan bij eerdere convenanten.
“Dat klopt wel. We gaan ervan uit dat het onze partners zijn. Wat helpt is dat we allebei een flink financieel probleem hebben. Dat schept een band. Daarbij schuiven de corporaties mede door hun liquiditeitsproblemen meer op richting hun sociaal-maatschappelijke kernfunctie. We weten elkaar daardoor makkelijker te vinden.
Daarbij krijgen we als overheid - zwartwit gezegd - steeds beter door, dat we het niet alleen uitmaken. Dat een regel stellen, niet betekent dat een probleem wordt opgelost. Soms is het effectiever om corporaties iets zelf te laten doen en dat wij het alleen monitoren. Dat woord ‘monitoren’ zie je trouwens erg vaak in het nieuwe akkoord. Dat is wel zakelijk en scherp, maar veel meer op afstand.”

Over deregulering gesproken. Particuliere verhuurders en uw coalitiegenoot VVD dringen aan op het afschaffen van de huisvestingsvergunning voor gereguleerde particuliere huurwoningen. Vindt u dat de gemeente zich er nog wel mee moet bemoeien aan welke huurder een particuliere verhuurder zijn woning verhuurt?
“Daar kan ik nog niets concreet over zeggen. Maar bij de scenario-studies die we nu opstellen zitten varianten waarin de overheid zich meer en minder bemoeit met de woonruimteverdeling, gekoppeld aan de kosten van handhaving en effecten. Daar hoort deze optie zeker bij. Ik probeer vooral vanuit de visie te werken hoe we de beste maatschappelijk gewenste doorstroming op de woningmarkt kunnen realiseren, mét een systeem dat op draagvlak kan rekenen.

Fred van der Molen

Bouwen aan de Stad II

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:16:13 +0100

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte

Verder Bouwen aan de Stad

Na maanden onderhandelen werden gemeente Amsterdam, stadsdelen, corporaties (AFWC) en de Huurdersvereniging het half december 2010 eens over Bouwen aan de Stad II. Daarmee ligt er weer een omvangrijk pakket financiële en volkshuisvestelijke afspraken voor de komende vier jaar. Dankzij het akkoord kan Amsterdam een opbrengst van 225 miljoen inboeken bij het Vereveningsfonds en krijgen corporaties meer en langer de ruimte om woningen te verkopen. Corporaties gaan extra investeren in energiebesparing. Het adagium van de ‘ongedeelde stad’ blijft overeind.

Poldertraditie
De Amsterdamse volkshuisvestingspartijen hebben een traditie opgebouwd om gedetailleerde convenanten met elkaar te sluiten. Het huidige akkoord Bouwen aan de Stad II is een ‘onderhandelaarsakkoord’, waarover de diverse achterbannen zich nog moesten/moeten uitspreken. Het akkoord heeft drie hoofdpijlers: een financieel kader rond de nieuwbouwproductie, regeling voor de verkoop van corporatiewoningen en de ‘aanbiedingsafspraak’. Dan zijn er afspraken, dan wel voornemens ten behoeve van specifieke doelgroepen. Zo worden per jaar 250 grote gezinnen die te krap wonen “geholpen om hun woonsituatie te verbeteren”. Daarnaast is “de ambitie uitgesproken” de komende vier jaar voor 9000 studenten en 2500 jongeren extra huisvesting te realiseren. Daartoe worden onder andere meer woningen gelabeld voor deze doelgroep en wordt de voorrangsregeling voor jongeren gekoppeld aan een tijdelijk contract, een variant op het ‘campuscontract’. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren, energiebesparende maatregelen (uitgedrukt in labelstappen), woningen voor middeninkomens, maatschappelijke opvang en GGZ.

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1994 (de ‘bruteringsoperatie’) maken gemeente en corporaties prestatieafspraken met elkaar. Eind 2010 liep het vorige akkoord Bouwen aan de Stad I af. Het was kortom weer de tijd voor een nieuw vierjarig akkoord. Deze keer schoven bij de onderhandelingen ook direct de Huurdersvereniging Amsterdam en de stadsdelen aan, partijen die vorige keer pas bij het opstellen van de ‘Beleidsovereenkomst’, een gedetailleerd vervolgdocument, om hun mening werd gevraagd. Het akkoord kreeg daardoor direct al een wat breder karakter, maar ook meer losse eindjes: ‘richtinggevende afspraken’ waarvan de details de komende maanden nog moeten worden geregeld.
In 2006 groeiden de bomen nog tot in de hemel. Gemeente en corporaties zagen er destijds geen been zich te committeren aan een woningproductie van 5000 per jaar, en flinke aantallen nieuwe doelgroepwoningen.
Hoe anders is de situatie najaar 2010. De woonsector is in vier jaar tijd dramatisch gewijzigd. De gemeente worstelt met een gat van 700 miljoen euro in het Vereveningsfonds waardoor de productie van bouwrijpe grond dreigt te stagneren; bij corporaties dreigen liquiditeitsproblemen. Maar de wederzijdse financiële problemen zorgden gezien de resultaten ook voor wederzijds begrip. Beide partijen hebben flink in elkaars richting bewogen.

Resultaten

Wat heeft het nieuwe akkoord opgeleverd?
Eerst maar het geld. De nieuwe afspraken verbeteren de balans van het Vereveningsfonds met 225 miljoen euro. Voor de buitenstaander ogen de afspraken wellicht over als boekhoudkundige hocus pocus, maar volgens wethouder Van Poelgeest is het akkoord een belangrijke stap om het fonds weer gezond te krijgen. Daartoe wordt flink geschoven tussen de twee ruimtelijke fondsen, het Stimuleringsfonds en het Vereveningsfonds. Zo gaat er voor elke sociale huurwoning die een corporatie bouwt een bedrag van 30.000 euro van het Stimuleringsfonds naar het Vereveningsfonds. De achterliggende idee: de goedkope grondprijs voor sociale huurwoningen blijft in stand, maar het verschil tussen deze sociale grondprijs en de marktprijs wordt grosso modo bijgeplust vanuit het Stimuleringsfonds.
De tweede extra inkomstenbron: corporaties storten voortaan voor elke verkochte sociale huurwoning een bedrag van 8500 euro (was 5300) in het Vereveningsfonds. Bovendien heeft de gemeente een plan B achter de hand: als de verkoop van corporatiewoningen tegenvalt (de laatste jaren het geval), dan treedt een garantieregeling in werking waardoor er automatisch geld uit het Stimuleringsfonds wordt overgeheveld naar het Vereveningsfonds.
De derde verbetering voor het fonds: de aanlegkosten van riolen vallen niet meer ten laste van het concrete nieuwbouwproject, maar worden betaald uit de gemeentelijke rioolbelasting, dus de facto omgeslagen over alle Amsterdammers. Dat maakt grondontwikkeling weer een stukje goedkoper.
Het geschuif tussen de fondsen betekent in de praktijk dat het geld van het Stimuleringsfonds veel explicieter wordt gebruikt om de bouw van individuele sociale huurwoningen mogelijk te maken. In het verleden werd het fonds ook ingezet om grote uitbreidingslocaties (IJburg) of vernieuwingsprojecten (Bijlmer) te financieren.

Cashflow

De financiële pijn bij corporaties zit momenteel vooral in de cashflow. De grote tekorten op de bouw van sociale huurwoningen worden niet meer gecompenseerd door verkoop van bestaand bezit (valt tegen) en van nieuwbouw (valt zwaar tegen). Corporaties worstelen met grote aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen. Daar kan de gemeente ook weinig aan doen. Wel verklaart wethouder Van Poelgeest zich bereid grondposities van corporaties over te nemen, “als dit ze kan helpen hun liquiditeit te verbeteren”. Corporaties kunnen bovendien uitstel krijgen van de betaling van de erfpachtafkoopsommen.
De verdienmogelijkheden van de corporaties nemen dankzij Bouwen aan de Stad II toe door uitbreiding en verlenging van de verkoopafspraken voor sociale huurwoningen (zie kader). De huidige splitsings- en verkoopafspraken worden verlengd tot 2020 (met een uitloop tot 2027) en verhoogd met 5000 extra woningen. Hoewel de verkopen de laatste jaren moeizaam gaan (in 2009 1214 woningen), biedt dit corporaties zicht op een gestage inkomstenstroom tot minimaal 2020. Het is daarom een belangrijk resultaat, aldus Stadgenoot-bestuurder en onderhandelaar Gerard Anderiesen.
Belangrijk voor de corporaties is bovendien dat de procedures voor en eisen rond verkoop sterk worden vereenvoudigd én dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd. Dit wordt nog flink slikken voor sommige stadsdelen, die tot op heden tot op buurtniveau bepaalden welke woningen corporaties wel en niet mochten verkopen. Onderhandelaar Egbert de Vries van stadsdeel Zuid beaamt dat de sturingsmogelijkheden van stadsdelen kleiner worden. Maar volgens hem zijn ook de stadsdelen gebaat bij minder administratieve rompslomp. “Iedereen zit op de koers van deregulering. De vergunningverlening wordt straks een stuk simpeler.”
Nog een financiële verlichting: corporaties krijgen vanuit het Stimuleringsfonds een bijdrage voor energiebesparende maatregelingen.
Meer algemeen lijkt een einde te komen aan een tijdperk waarin corporaties veelvuldig als suikeroom optraden. De tijd is voorbij dat corporaties grote sommen geld toelegden op de aanleg van parkeergarages en maatschappelijk vastgoed.

Verkoop sociale huurwoningen
Vanaf 1998 mogen corporaties sociale huurwoningen splitsen en verkopen om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. Dat was toen 17 procent. Ook particuliere eigenaren kregen toestemming om een deel van hun woningen uit het gereguleerde segment te splitsen en te verkopen. De idee was toen het aandeel eigen woningen – mede door nieuwbouwproductie - tot 35 procent te laten groeien in 2010. Dat is niet helemaal gelukt. We schommelen rond de dertig procent. De corporaties verkochten veel minder woningen dan toegestaan; de eerste jaren omdat sommige corporaties niet wilden verkopen en andere het verkoopproces niet onder de knie hadden; de laatste jaren vanwege de economische tegenwind. Daarbij formuleerden stadsdelen buurtquota en andere restricties die de verkoop belemmerden. Van het quotum van 28.600 woningen zijn er eind 2010 een kleine 16.000 verkocht. De corporaties krijgen nu tot 2020 (met een uitloop tot 2027) de ruimte om die resterende 12.000 woningen alsnog te verkopen. Het totale quotum bestaat nu uit 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant. Minstens zo belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het aantal sociale huurwoningen niet zakt onder de 47.000 woningen. Dat aantal is gebaseerd op dertig procent van de totale woningvoorraad per 1/1/2010. Maar omdat Overhoeks en de Houthaven nu worden toegevoegd aan marktgebied 1, zorgen nieuwe sociale huurwoningen in die gebieden ervoor dat er weer appartementen in Centrum en Zuid kunnen worden verkocht. Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende (bouwkundige) eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner; vanwege de vermindering van werkzaamheden moeten ook de leges omlaag.

‘Ongedeelde stad’

In het nieuwe akkoord klinkt de aloude mantra van de Amsterdamse volkshuisvesters – ‘ongedeelde stad’ - stevig door, al wordt het streven naar gedifferentieerde wijken veel minder gedetailleerd vastgepind. Zo blijft de 30-procentnorm voor het aandeel sociale woningbouw overeind, maar geldt die norm voor de stad als geheel en niet meer per project of per stadsdeel. De norm blijft ook van kracht voor ‘de grote woningbouwlocaties’ maar die worden niet meer met name genoemd.
In het vorige akkoord werd via zogeheten aanbiedingsafspraken verzekerd dat corporaties een minimaal aantal woningen beschikbaar stelden aan lagere inkomensgroepen. Deze afspraken moesten op de schop vanwege de nieuwe Europese richtlijn. Vanaf 2011 worden corporaties namelijk geacht per jaar negentig procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro (prijspeil 2011). De bestaande afspraken zijn min of meer omgerekend naar de Brusselse richtlijn. Dat heeft tot de volgende aanbiedingsafspraak geleid: vanaf 2011 worden per jaar ten minste 7500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 554,76 prijspeil 2011).

Nieuwe aanpak grote woningen
In Amsterdam is een chronisch tekort aan woningen voor grote gezinnen. Het is een terugkerend item in de beleidsafspraken. Vier jaar geleden werd vooral ingezet op de regeling ‘Van groot naar beter’ en de nieuwbouw van grote woningen. Dat heeft onvoldoende opgeleverd. De laatste drie jaar werden gemiddeld 468 grote woningen per jaar aan grote gezinnen aangeboden. Duidelijk is dat het de komende jaren niet van de nieuwbouwproductie moet komen. Concrete afspraken over aantallen te bouwen grote woningen ontbreken ditmaal. De corporatiesector sprak nog wel het voornemen uit om in ieder geval twintig procent van de sociale nieuwbouwproductie uit te voeren als grote woning met ten minste vijf kamers. Per grote woning krijgt een corporatie overigens de verdubbelde premie uit het Stimuleringsfonds. Een opvallend nieuw initiatief is dat corporaties als woningbemiddelaar voor deze groep actief worden. Ze gaan per jaar 250 te krap wonende gezinnen actief benaderen. Met deze gezinnen wordt gezocht naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Dat kan een andere woning zijn, maar wellicht kan er een zolder bijgetrokken of een ouder kind een kamer aangeboden worden. Het bestaande budget voor de regeling Van Groot naar Beter (verhuiskostenvergoeding, huurgewenning e.d., voor zo’n dertig woningen per jaar) blijft gehandhaafd.

Een breed scala aan gedetailleerde afspraken moet er verder borg voor staan dat brede lagen van de Amsterdammers goed en betaalbaar een huis kunnen huren of kopen. Of beter: dat de schaarste een beetje eerlijk wordt verdeeld. Specifieke doelstellingen of ‘ambities’ zijn er in het akkoord voor ouderen, grote gezinnen, jongeren en studenten en het middensegment. De stad streeft nog altijd naar 35 procent koopwoningen (nu 30%). Bouwen aan de Stad II voorziet ook in maatschappelijke opvang om huisuitzettingen te voorkomen (Vroeg eropaf). Er zijn driehonderd extra woningen beschikbaar voor de uitstroom van maatschappelijke opvang en GGZ. In de wijkaanpak gaan gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam door met het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid, bewonersparticipatie en sociale cohesie. De afspraken voor leegstand en tijdelijke verhuur zijn aangescherpt.

Middensegment

Voor huishoudens met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen is er in Amsterdam weinig aanbod. Met het invoeren van de Europese Beschikking vanaf 1 januari 2011 wordt het voor hen niet beter: met een inkomen net boven de 33.000 euro hebben zij geen recht meer op een corporatiewoning. Maar betaalbare koop- en huurwoningen (tussen 650 en 900 euro) zijn er voor hen ook nauwelijks. Gemeente en corporaties zien het als hun beider taak om meer middensegmentwoningen te creëren, zowel in de koop als de huur.
Hoe? Doorgaan met de verkoop van corporatiewoningen en inzetten op de nieuwe Koopgarant-regeling die koopwoningen voor een grotere groep bereikbaar maakt. Een nieuwe afspraak is dat corporaties binnen de ring (preciezer: marktgebied 1 en 2) 250 sociale huurwoningen mogen samenvoegen zonder dat er een woningonttrekkingsbijdrage wordt gevraagd; voorwaarde is wel dat de corporaties de huren onder de 930 euro houden. Voor 1 juli willen corporaties en gemeenten met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment.

Labelstappen

De gemeente wilde graag harde afspraken met de corporaties maken over energieverbeteringsprogramma’s. Dat is niet gelukt. Verder dan “het delen van ambities” is het niet gekomen. Wel is er een concrete maat geïntroduceerd waarmee prestaties op het gebied van energiebesparing voortaan worden afgerekend: de labelstap. De partijen “delen de basisambitie” 12.000 labelstappen per jaar te zetten. Er komt een subsidie van 2000 euro per labelstap tot het beschikbare bedrag van 33,1 miljoen (2011-2014) op is. Voorbeeld: een isolatieprogramma dat een huis van Energielabel E naar B brengt, levert drie labelstappen oftewel 6000 euro subsidie op.
Ook hier wordt nog dooronderhandeld. Partijen willen op 1 juli meer concrete afspraken hebben gemaakt over initiatiefrecht en instemmingsvereiste van bewoners, woonlastengaranties en het stimuleren van energiezuinig gedrag. Bij deze afspraken is een belangrijke rol weggelegd voor de Huurdersvereniging.

Van fonds naar fonds
Amsterdam heeft twee ruimtelijke fondsen. Het Vereveningfonds is opgericht om langjarige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het fonds heeft dankzij de grootschalige uitgifte van kantoorlocaties jarenlang als gemeentelijke flappentap dienst gedaan, maar dat is verleden tijd. Nadat het gros van de virtuele kantoorruimte uit alle plannen was geschrapt, resulteerde medio 2010 een boekhoudkundig tekort van 700 miljoen euro. Aan wethouder Van Poelgeest de taak dit tekort weg te werken door (onrendabele) plannen te schrappen of uit te stellen, nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen en het systematiek achter het fonds te moderniseren. Het akkoord Bouwen aan de Stad II levert Van Poelgeest 225 miljoen euro op. Een klein deel komt rechtstreeks bij de corporaties vandaan, maar een groter deel komt indirect uit dat andere ruimtelijke fonds, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat fonds wordt - tegenwoordig - grotendeels gevoed met erfpachtafdrachten van corporaties. Tot en met 2019 is er in dit erfpachtdeel 175 miljoen euro beschikbaar voor projecten in de sociale woningsector: de helft voor grondexploitatiesubsidies, de andere helft voor vastgoedsubsidies.

Fred van der Molen

Stadsdeel West verbiedt samenvoegen kleine woningen

FvdM — Fri, 21 Jan 2011 22:03:51 +0100

Stadsdeel West heeft besloten dat woningen met een oppervlakte van minder dan 35 m2 niet meer mogen worden samengevoegd

PvdA wil ook IJburg III

FvdM — Fri, 14 Jan 2011 15:05:38 +0100

PvdA-reactie op structuurvisie bepleit minder focus op groei wordt gekoerst en de aanleg van IJburg III.

Gemeente en corporaties geven elkaar financieel ruimte

FvdM — Fri, 17 Dec 2010 10:48:27 +0100

Amsterdam, stadsdelen, corporaties en de huurdersvereniging hebben het akkoord Bouwen aan de Stad II gesloten.

Commissie Wijntjes wil meer aandacht voor kasstromen

FvdM — Tue, 14 Dec 2010 19:04:33 +0100

De commissie Wijntjes heeft op 13 december haar rapport over het functioneren van het vereveningsfonds gepresenteerd.

College Oost valt over muziekcentrum

FvdM — Tue, 05 Oct 2010 22:01:57 +0200

De PvdA is uit de coalitie van Oost gestapt vanwege de financiële problemen rond het muziekmakerscentrum muzyQ.

Een probleem van 700 miljoen euro

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:09:22 +0200

Vereveningsfonds: flappentap van de gemeente Amsterdam raakt leeg

Een probleem van 700 miljoen euro

De crisis in de bouwsector woekert verder. In Amsterdam kondigde wethouder Van Poelgeest op 2 juli een complete ‘bouwstop’ – of liever projectenstop - af. Het zogeheten Vereveningsfonds zou namelijk Bij ongewijzigd beleid afstevenen op een tekort van 700 miljoen euro. Daarmee
komt alle planvorming op losse schroeven te staan.
Dezer weken komt wethouder Van Poelgeest waarschijnlijk met zijn Salomonsoordeel over elk project: doorgaan, stoppen of aanpassen.
Nu in NUL20: de achtergronden van het tekort.

Vereveningsfonds: 900 miljoen in kas en toch 700 miljoen te kort
Waarom heeft de gemeente een Vereveningsfonds? Amsterdam is sinds jaar en dag zelf actief op de grondmarkt. De gemeente verwerft actief gronden, ontwerpt hiervoor stedenbouwkundige plannen, bewerkt de grond, legt infrastructuur aan en geeft de bouwrijpe kavels in erfpacht uit aan projectontwikkelaars en particulieren. Met die gebiedsontwikkeling zijn grote investeringen gemoeid, die pas na vele jaren worden terugverdiend. Termijnen van twintig jaar zijn niet ongewoon. Het saldo van investeringen en opbrengsten fluctueert bovendien jaarlijks aanzienlijk. Dat was een reden om na de sanering van Publieke Werken en de verzelfstandiging het Grondbedrijf eind jaren zeventig de ruimtelijke investeringen en opbrengsten niet meer via de gemeentebegroting te laten lopen, maar in een apart administratief stelsel onder te brengen met als spil het Vereveningsfonds. Het gaf plannenmakers meer ruimte om te investeren. In 1982 was de nieuwe opzet operationeel. Hoe werkt dat fonds? Bij de start van een ruimtelijk plan wordt een grondexploitatie-begroting gemaakt. De te verwachten kosten en opbrengsten worden in de tijd uitgezet en teruggerekend naar één tijdstip. Dat bedrag, positief of negatief, wordt verwerkt in de jaarlijkse RAG-rapportage (RAG = Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden). Gedurende de uitvoering van het plan worden de werkelijke kosten en opbrengsten bijgehouden en verwerkt in het RAG-saldo. Wanneer een plan helemaal is afgerond, wordt het eindsaldo ingeboekt in het Vereveningsfonds: het totaal van alle in het verleden afgesloten plannen. De kas van het Vereveningsfonds is nu nog goed gevuld, want Amsterdam heeft in het verleden dankzij de uitbundige uitgifte van kantoorlocaties goed verdiend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Eind 2009 was de omvang van het fonds zo’n 900 miljoen euro. Het saldo van het fonds geldt als dekking voor de uitvoering van ruimtelijke plannen; ook alle planontwikkeling wordt er uit betaald. De winst blijft in principe gereserveerd voor de ruimtelijke sector, maar er is in het verleden aardig wat geld afgevloeid naar de algemene middelen. In de periode 1998 tot en met 2003 bijvoorbeeld al zo’n € 190 miljoen, waaronder bijvoorbeeld een bijdrage aan de bibliotheek. En voor de Zuidas geldt een apart regiem, buiten het Vereveningsfonds om. Omgekeerd was de waterkering ook niet absoluut. Voor de bouw van het Muziektheater is bijvoorbeeld geld uit de gemeentebegroting gebruikt. Er zijn nog enkele andere onderlinge geldstromen, maar grosso modo is het Vereveningsfonds een gesloten financieel systeem voor alle ruimtelijke plannen. Hoe komt de gemeente nu, ondanks die dikke spaarpot, aan een tekort van 700 miljoen euro? Volgens goed koopmansgebruik neemt de gemeente verliezen direct wanneer ze voorzienbaar zijn, terwijl winsten pas worden genomen wanneer ze gerealiseerd zijn. Inmiddels is duidelijk dat een groot deel van de plannen voor kantoorontwikkeling moet worden geschrapt. De gemeente heeft sinds 2006 een paar miljoen vierkante meter gepland kantooroppervlak weggestreept. Tegen de zomer was de laatste bijstelling (-345 miljoen euro). Voor de kantoren die nu nog op de rol staan is de vierkantemeterprijs flink naar beneden bijgesteld. Met het schrappen van de - op papier - lucratieve kantoorlocaties vervalt ook een deel van de plannen met een positieve opbrengst. Blijven over de woningbouwplannen; daar moet meestal geld bij. Met alle verwachte inkomsten en uitgaven van de totale huidige planvorming is het resultaat een tekort van 700 miljoen euro. Vandaar ‘de bouwstop’ of liever projectenstop. Minder plannen betekent minder kosten, betekent minder medewerkers. Of in ambtenarenproza: dat zal consequenties hebben voor de personele capaciteit.

“Het is niet zo dat de bouwvakkers van de steigers worden gehaald,” nuanceert Annius Hoornstra, adjunct-directeur Programma & Regie van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), de beeldvorming rond de ‘bouwstop’ die de gemeente begin juli aankondigde. “Alle bouwprojecten die in uitvoering zijn, worden afgemaakt. En ook projecten waarvan de start bouw in 2011 is voorzien, zullen wel starten. Tenminste voor zover het aan ons ligt. Maar verder staat inderdaad alles ter discussie.”
Een dezer weken volgt een lijst met projecten die wat de gemeente betreft wél groen licht krijgen. Dat zullen er fors minder zijn dan de huidige. Bij dat lijstje wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de prioriteiten van ontwikkelaars en corporaties. Want zij zijn de echte opdrachtgevers.
Van Poelgeests aankondiging is een schot voor de boeg richting corporaties, waarmee zware onderhandelingen zijn gestart om de prestatieafspraken van het akkoord ‘Bouwen aan de stad’ te verlengen. Ook is het een alarmsignaal richting Den Haag en een wake up call voor lokale politici en alle interne plannenmakers bij diensten en stadsdelen. “Een omvangrijk ambtelijk apparaat als dat van Amsterdam is moeilijk van zijn werkroutines af te brengen. Velen blijven doorgaan met het maken en uitwerken van plannen. Dat is ook de basis van het eigen bestaansrecht. Alleen na een oorverdovend signaal wordt de pen neergelegd,” zegt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw in zijn blog bij Ruimtevolk.
En natuurlijk is er de hoop dat Den Haag meeluistert. Al vanaf 2006 probeert Amsterdam het Rijk duidelijk te maken dat er rijksmiddelen nodig blijven om de stedelijke transformaties en bouwopgave te redden. De huidige oproep zal volgens De Zeeuw niet veel effect sorteren. “Het komende rechtse kabinet, met een forse eigen bezuinigingstaakstelling en weinig affiniteit met 'linkse' steden, gaat hier niet voor uitrukken.”
Hoornstra pleit toch in navolging van zijn politieke baas voor meer rijkssteun: “De realiteit is dat de rijkssteun alleen maar minder wordt. De geldstromen die er waren drogen op. Toch zijn de belangen van het Rijk groot. Neem de aanleg van IJburg II. Dat levert een enorme bijdrage aan de ruimtelijke doelstellingen van het Rijk. We zouden daar toch tot een vorm van financiële participatie moeten kunnen komen, met name om lange termijnrisico’s af te dekken? Het is al jaren mijn stokpaardje dat woningbouw het Rijk per saldo veel geld oplevert, zo’n 80.000 euro aan directe belastingen en btw per woning. Het gemiddelde tekort op de grondexploitatie voor een woning is 30.000 euro. Dat is toch een fantastische businesscase? Je stopt je geld in de stimulering van de economie.”
Het is de vraag of het nieuwe kabinet gevoelig is voor deze keynesiaanse logica. Er zijn al honderden miljoenen aan crisisgelden naar de sector gegaan om de bouwproductie op gang te houden. Maar misschien dat het dreigende spook van massawerkloosheid in de bouwsector helpt.

Schone lei

Hoe heet wordt de soep eigenlijk gegeten? Is er een wezenlijk verschil tussen deze ‘bouwstop’ en de prioriteitenlijstjes van de vorige ronde crisisbeleid. Toen werden er projecten geprioriteerd. Nu begint men met een schone lei en zet daar vervolgens de projecten op die mogen doorgaan. Het verschil tussen half vol en half leeg?
“Nee, stelt Annius Hoornstra nadrukkelijk. “Er is echt iets aan de hand. We zitten in een structuurwijziging. De bedachte opbrengst van het fonds smelt als sneeuw voor de zon. We hebben in het verleden te veel kantoren gebouwd in Amsterdam. Ook na de crisis herstelt de groei niet meer, mede door invloeden als het Nieuwe Werken. Daardoor zakt het aantal vierkante meters per werknemer van 28 naar pakweg 17. De kantoorontwikkeling kan de ruimtelijke ontwikkeling niet meer financieren. Nu niet, straks niet. Bij het huidige probleem van 700 miljoen euro staat gewoon alles ter discussie. ‘Alles’ wil zeggen álle ruimtelijke projecten én de systematiek van de financiering.”
Er is jaren geld uit het Vereveningsfonds naar de algemene middelen gegaan. Honderden miljoenen. Zou het in tijden van crisis ook eens andersom kunnen? Hans van Harten, directeur van de AFWC, verweet de gemeente eerder in NUL20 onzorgvuldig gedrag in het verleden. “De gemeente had zelf moeten reserveren voor moeilijke tijden. Men kon weten dat het met de kantorenmarkt een keer mis zou gaan. Corporaties zijn er niet om de gemeente te subsidiëren.” Volgens Van Harten kan de gemeente wel degelijk aan ‘andere knoppen’ draaien, zoals de erfpachtgelden, om het fonds te voeden.
Hoornstra: “Er lag vlak voor de verkiezingen een voorstel om andere geldstromen naar het fonds toe te leiden. Dat is van tafel geraakt. Het college heeft toen gezegd: voordat we tot dat soort besluiten overgaan, willen we eerst alles ter discussie stellen. Dat zijn we nu aan het doen.”
De vraag is of de systematiek van het fonds nog toekomstbestendig is. Van Poelgeest vindt van niet. “Het roer gaat om. (..) De huidige systematiek op basis waarvan investeringsbesluiten worden genomen voor investeringen in de grond en het ontwikkelen van de stad gaat ingrijpend gewijzigd worden”, stelt hij in zijn brief 2 juli aan de gemeenteraad.
Verliezen van langjarige projecten worden nu in één keer genomen. Er is bovendien een planningshorizon van wel twintig jaar. Hoornstra: “In het verleden was dat geen probleem: de perspectieven waren goed en de kasstroom was op orde. Lange termijnplanning wordt nu ingewikkelder. We hebben een doorrekening tot 2030. Daar kun je vraagtekens bij stellen. Er verandert zoveel tussentijds. Een procentje per jaar eraf of erbij leidt over twintig jaar tot enorme bedragen. De teneur is nu dat we andere vormen van dekking moeten zoeken voor investeringen. En zaken doen op basis van geld wat in kas zit en de termijn tussen investeren en uitgiftes verkleinen. Maar dat heeft ook nadelen. Een groot goed van de huidige aanpak is dat we langdurige verplichtingen kunnen aangaan en zo kwaliteit kunnen toevoegen aan de stad. Als de gemeente geen zand voor IJburg meer kan opspuiten, wie dan nog wel?”

Hoe verder?

Het OGA heeft in het voorjaar in de nota ‘Meer Ruimte Winnen’ al een aantal onorthodoxe maatregelen genoemd om de eigen financiële problemen te bestrijden. Het simpelste is minder bouwen, vooral minder sociale huurwoningen. Een makkelijke oplossing is ook de rekening door te schuiven naar andere organisaties, zoals Waternet (aanleg riolen) en de corporaties. Bijvoorbeeld door corporaties voortaan een marktconforme grondprijs te laten betalen. Maar zelfs Bouwe Olij, oud-woordvoerder grondzaken van de PvdA en altijd horzel in de pels van de Amsterdamse corporatiesector, ziet daar nu niets in. In 2006 ijverde hij nog daarvoor, maar nu vindt hij de financiële situatie bij de corporaties te penibel: “Ze piepen altijd natuurlijk, maar nu is er echt wat aan de hand.” Zelfs het dogma van de dertig procent sociale woningbouw wil Olij op dit moment ter discussie stellen. “Dat soort politieke afwegingen zal de gemeenteraad straks moeten maken. Ik zou alleen de 30-procentnorm handhaven voor de grote locaties en kritisch naar de kleinere projecten kijken.” Alleen de afkoopsommen bij verkoop van bestaande corporatiewoningen, kunnen wat Olij betreft wel omhoog: “Die 5300 euro die ze nu betalen is een schijntje.”
Ook Hoornstra, oud-corporatiedirecteur, weet dat de corporatiesector in zwaar weer is beland. “Toch moet er wat gebeuren. En corporaties hebben ongetwijfeld ook ideeën om hun ontwikkel- en verkoopperspectieven te verbeteren. We hebben een gemeenschappelijk belang dat er projecten doorgaan. De corporatie die een stap kan zetten, heeft straks meer kans dat zijn project het haalt. Dat geldt ook voor andere ontwikkelaars. We moeten zien hoever we elkaar kunnen naderen.”
Hans van Harten: “Gemeente en corporaties hebben afgesproken samen op te trekken in de zin dat de prioriteringslijstjes van alle partijen naast elkaar worden gelegd en dan wordt bezien wat wel of niet doorgaat. Daarbij hebben wij steeds gezegd voorrang te willen geven aan de herstructurering, zoals in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.” Van Harten wijst er op dat de stedelijke vernieuwingsprojecten niet financieel worden ondersteund vanuit het Vereveningsfonds, maar het Stimuleringsfonds.
Financieel het simpelste is de aanleg van IJburg II te schrappen. Dat scheelt het Vereveningsfonds direct een voorziening van ruim 400 miljoen euro. Maar ja, er zijn al vele miljoenen ingestopt en alle vergunningen zijn eindelijk binnen. Als IJburg op de rails blijft zal er zeer fors moeten worden geschrapt in alle planvorming.
Voor Hoornstra is het duidelijk dat er blijvend minder woningen gebouwd zullen kunnen worden: “Zo’n piek van 6000 zullen we niet gauw meer halen. De helft is nu al mooi. Tweederde van de huidige woningbouwprojecten heeft een exploitatietekort. De bouw van sociale huurwoningen kost niet alleen de corporaties maar ook de gemeente veel geld. Daar zullen we er dus minder van kunnen bouwen tenzij de corporaties een marktconforme grondprijs gaan betalen.”
Volgens Hoornstra verandert het speelveld: “De verhoudingen in de vastgoedsector veranderen. Kleinere ontwikkelaars zijn op dit moment succesvoller dan grote. Ook heel specifieke projecten, met een duidelijke profilering, hebben een grotere slagingskans. Ik hoop ook dat aannemers net als in de jaren dertig weer op eigen risico gaan bouwen. In zijn algemeenheid neemt de projectomvang af. Het levert ons per vierkante meter minder op, maar de kans op realisatie wordt wel groter. Ontwikkelaars krijgen grote projecten niet meer gefinancierd. Mijn droom is dat we weer het moment bereiken dat we kunnen zeggen: dat is een goed plan, dat voegt kwaliteit toe aan de stad. Dat gaan we doen.”

Mogelijke maatregelen
Minder plannen Al vanaf 2000 wordt gestreden tegen de ‘overmaat aan planvorming’ binnen de gemeente. De nu aangekondigde ‘bouwstop’ is de meest vergaande maatregel op dit terrein. Door te snoeien in de planvorming kunnen niet alleen miljoenen worden bezuinigd op proceskosten in het ambtelijk apparaat, maar ook op te verwachten exploitatieverliezen. Een dezer weken maakt wethouder Van Poelgeest bekend welke plannen wel verder worden ontwikkeld. Duidelijk is dat een aantal zwaar verliesgevende projecten moet worden geschrapt. Minder sociale huurwoningen Corporaties én gemeente leggen toe op de bouw van sociale huurwoningen. Corporaties tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning; de gemeente zo’n 30.000 euro. Minder bouwen is dus zowel voor corporaties als gemeente een makkelijke oplossing voor de financiële problemen. Het huidige beleid is dat dertig procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen bestaat. Dat percentage (tijdelijk) verlagen maakt gebiedsontwikkeling dus profijtelijker. Echter: omdat de markt voor koopwoningen ook onder druk staat is conversie naar meer koop en dure huur alleen haalbaar in gewilde wijken. Nadeel: het adagium van de ongedeelde stad krijgt een knauw. Marktconforme grondprijs sociale huurwoningen De grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen is vier jaar terug al flink omhoog gegaan, maar als de corporaties nu echt een marktconforme grondprijs voor alle nieuwbouw gaan betalen, zijn de problemen bij het Vereveningsfonds voor een deel opgelost. De vraag is echter in hoeverre daarmee het kind met het badwater wordt weggegooid. Want hoeveel woningen bouwen de corporaties dan nog? Ze leggen nu al enorme bedragen toe op de bouw van huurwoningen; daarbij zitten ze in de vernieuwingsgebieden met een oplopend aantal onverkochte nieuwbouwwoningen in hun maag. De rek is er kortom wel zo’n beetje uit. Tegen hogere kosten zullen meer verdienmogelijkheden moeten staan. Dat kan via een ander huurbeleid – hogere en locatiegebonden huren - maar daar gaat het Rijk over. De gemeente kan de corporaties toestaan nog meer huurwoningen te verkopen, maar dat biedt op korte termijn geen soelaas. Het lukt de corporaties al jaren niet hun verkoopquota te halen. Aanpassingen Stimuleringsfonds Amsterdam heeft naast het Vereveningsfonds nog een ruimtelijk fonds: het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat wordt gevoed met bepaalde erfpachtinkomsten en afkoopsommen bij de verkoop van corporatiewoningen. Het opheffen van dit fonds en het overhevelen van de reserves naar het Vereveningsfonds levert honderden miljoenen op. Maar ‘de vernieuwingsgebieden’, zoals Nieuw-West en Zuidoost, ontvangen juist financiële bijdragen uit dit fonds. Corporaties en gemeente hebben eerder uitgesproken dat het redden van de stedelijke vernieuwing prioriteit moet houden. Alleen stoppen met de objectsubsidies uit dit fonds – voor bijvoorbeeld grote woningen, studentenhuisvesting en andere doelgroepen – levert 65 miljoen op. Maar welke politieke partij wil dat voor zijn rekening nemen? Een andere suggestie is een verhoogde afdracht bij de verkoop van corporatiewoningen: van de huidige 5300 naar bijvoorbeeld 10.000 euro.

Fred van der Molen

Case Jeruzalem: innovatieve oplossingen en praktische bezwaren

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:56:17 +0200

Jeruzalem: innovatieve oplossingen stuiten op praktische bezwaren

Zoektocht naar lokale warmte

De wijk Jeruzalem is door VROM uitverkoren als voorbeeldproject voor klimaatneutraal bouwen. Dat betekent extra geld bij de komende vernieuwing voor de uitwerking van milieuvriendelijke ideeën. Enkele daarvan worden mogelijk al in een vroeg stadium afgeschoten.

Versnipperde takken van het naastgelegen park Frankendael en van begraafplaats De Nieuwe Ooster, oppervlaktewater uit de Weespertrekvaart, licht nadampend rioolwater of toch maar restwarmte van de Jaap Edenbaan? In de verkenningsfase leek niets te gek om CO2-neutrale warmte te leveren aan Tuindorp Frankendael, ook wel Jeruzalem genoemd vanwege de karakteristieke witte duplexwoninkjes. Maar het is de vraag of deze oplossingen het adviesrapport zullen ontstijgen. Nog te veel praktische bezwaren.
Allereerst is er de beperkte ruimte in de huizen. “Je kunt in de woningen niet zomaar een grote ketel plaatsen,” zegt André Bolwidt, programma-manager namens stadsdeel Oost. “De installatie in de huizen moet in een normale meterkast passen.” Daarnaast gaat het om technieken die nog niet uitvoerig zijn toegepast.
Een extra complicerende factor is de monumentale status die Jeruzalem sinds kort – als eerste naoorlogse wijk – geniet. Een groot deel van de huisjes wordt in oude luister hersteld, ontdaan van die lelijke kunststof kozijnen uit de jaren tachtig. De monumentstatus zorgt voor forse beperkingen in het plaatsen van isolerende voorzetgevels, windmolens en zonnepanelen. In bepaalde delen komt wel nieuwbouw, maar de bestaande hovenstructuur is heilig. In het door Mien Ruysch ontworpen groen wordt niet gebouwd.

Water en groen

De gemeente Amsterdam wil als groenste jongetje van de klas vanaf 2015 uitsluitend klimaatneutrale nieuwbouw. Het uitverkoren Jeruzalem zou daar een eerste proeve van moeten zijn. Lokale energievoorziening is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Voor het vinden van mogelijke plaatselijke warmtevoorzieningen nam toenmalig stadsdeel Oost-Watergraafsmeer adviesbureau DWA in de arm. Dat liet zich inspireren door de ligging van tuindorp Frankendael: in de polder, in de buurt van water en omringd door groen. Volgens DWA is dichtbij een laagtemperatuur-warmtevoorziening voorhanden: het water in de Weespertrekvaart, dat vanzelf de lager gelegen Watergraafsmeer in zou kunnen stromen. Door middel van opslag in de grond en vloerverwarming zou dit water in een eerste warmtebehoefte kunnen voorzien.

Waternet als warmte- en koudeleverancier
Grondwater, oppervlaktewater, drinkwater en rioolwater. Uit al dit water kun je warmte halen, en soms ook koude. Waternet heeft deze grotendeels onontgonnen warmtebron in beheer en staat in de startblokken om een bijdrage te leveren aan het klimaatneutrale bouwen in Amsterdam. Programmamanager Energie uit water Johan Kerpershoek legt uit: “Warmte-koudeopslag is inmiddels een beproefde techniek. Als nutsbedrijf en grondwaterbeheerder willen we hier ook instappen om woningen en kantoren van warmte en koeling te voorzien. In Plantage De Sniep in Diemen zijn we een haalbaarheidsonderzoek begonnen met warmte uit drinkwater. Met warmte uit afvalwater heeft een zusterbedrijf in Hamburg waarmee we samenwerken ervaring.” In augustus was Waternet met hulp van adviesbureau DWA nog druk aan het rekenen om te bepalen hoe lonend de verschillende investeringen zijn. Daarmee worden ook de aansluitkosten voor de corporaties en de energieprijzen voor de consument vastgesteld. Waternet heeft nu nog beperkte ervaring met warmtewinning. “Maar’’, zegt Kerpershoek, “Onze ervaring als nutsbedrijf, inclusief onze klantcontacten en beheer van leidingstelsels, geeft ons voldoende vertrouwen om ook warmte en koude als nutsvoorziening te kunnen aanbieden. ”

Het idee voor verwarming met oppervlaktewater - inmiddels afgevoerd als te duur - leidde tot overleg met regionaal waterbeheerder Waternet, waar weer nieuwe ideeën uit voortkwamen: basisverwarming met rioolwater of gebruik van restwarmte van de Jaap Edenbaan, de kunstijsbaan aan de Kruislaan.
In het oorspronkelijke voorstel van DWA zouden versnipperde takken en bomen uit park Frankendael, begraafplaats De Nieuwe Ooster en het Darwinplantsoen door verbranding in speciale installaties ’s winters voor extra piekwarmte kunnen zorgen. Dat is CO2-neutrale stookmethode: de uitstoot bij verbranding wordt gecompenseerd door de kooldioxide die bomen en struiken opnemen bij de groei.
Deze ingenieuze oplossing stuit op een ander probleem: beperkte ruimte. Waar zet je de gemeenschappelijke stookinstallatie neer en waar sla je de houtsnippers op zolang ze niet worden gebruikt? Zoals gezegd mogen er op de beschermde hoven niet zomaar gebouwtjes bij worden gezet.

Terugkeer GEB?

Met de keuze voor een systeem doemt een nieuwe vraag op: wie ontwikkelt het en wie gaat het op de lange termijn beheren? Een puur maatschappelijke onderneming als Waternet of toch maar een commercieel energiebedrijf? DWA schetst hiervoor tal van mogelijkheden: van eigen ontwikkeling en exploitatie door gemeente of stadsdeel met - jawel - een Gemeentelijk EnergieBedrijf, of ontwikkeling en exploitatie door een commerciële partij, zoals een regulier energiebedrijf. In het laatste geval hebben de gemeente en de corporaties geen zeggenschap meer over de exploitatie. Als tussenoplossing noemt DWA onder meer een systeem waarbij de warmtelevering om de zoveel jaar met een prestatiecontract wordt gegund aan een bedrijf.
Een andere mogelijkheid is een lokale energiemaatschappij, waar verschillende partijen in deelnemen. Maar de twee corporaties die in Jeruzalem het meeste bezit hebben, Rochdale en De Key, hebben laten weten dat ze er geen aandeel in willen hebben. “Een corporatie als Rochdale is niet ingericht als energieleverancier. Andere partijen zijn daar beter in”, zegt Peter van Leijen van Deltaforte, de ontwikkelaar van Rochdale.
Het stadsdeel zelf wil nauw betrokken blijven bij deze blikvanger op milieutechnisch gebied, maar deinst er ook voor terug in zo’n onderneming te stappen. “Als stadsdeel proberen we een heel slimme mogelijkheid te vinden om zonder al te veel risico’s een vinger in de pap te houden,” aldus Bolwidt.

Isolatie

De plannenmakers zijn er nog niet uit voor welke techniek en welke samenwerkingsverbanden ze kiezen. Van Leijen is sceptisch over het idee van verwarming met rioolwater. Ook dat zou met vloerverwarming moeten gebeuren, maar de houten vloeren in de renovatiewoningen zijn daar niet geschikt voor. En een betonnen vloer kan niet worden gestort, omdat de fundering al maximaal wordt belast.
Daarnaast wordt, zeker in de ruim 450 nieuwbouwwoningen, gestreefd naar een grotere energie-efficiëntie door isolatie. Met wandconstructies van wel vijftig centimeter dik. Ook in de bijna vierhonderd renovatiewoningen valt met isolatie veel te winnen, doordat er aardig wat ruimte zit tussen de betonconstructie en witte gevelplaten die worden vernieuwd. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de warmtebehoefte wordt beperkt tot de tegenhanger van enkele honderden kubieke meters gas per jaar bij de niewbouwwoningen en 700 tot 800 m3 bij de renovatiewoningen, zegt Van Leijen (het gemiddelde is 1500 m3 per huishouden). “Dan zou bijvoorbeeld een warmtepomp voldoende zijn. Investeringen in een netwerk voor rioolwaterwarmte zijn dan niet lonend,” aldus de ontwikkelaar.
Op grotere schaal zou volgens Van Leijen wel een proef met rioolwater kunnen worden gedaan, zoals nu gebeurt in Rotterdam bij het Feyenoord-stadion, maar dan wel met een ervaren leverancier van stadswarmte. Er wordt op dit moment nog gepraat met een commerciële energiemaatschappij. “Maar het voordeel van een niet-commerciële partij kan zijn dat die in deze tijd misschien bereid is meer risico te nemen,” aldus Bolwidt.

Complexe materie

Rond het verschijnen van deze NUL20 komen Stadsdeel Oost,/DWA en Waternet met een voorstel voor een klimaatneutrale energievoorziening. Dit najaar moet de stuurgroep, gevormd door het stadsdeel, de corporaties en monumentenzorg, meer duidelijkheid hebben over de te volgen koers. De stuurgroep blijft gespitst op verdere haken en ogen, en mogelijke alternatieven. “Het is zo nieuw en zo’n complexe materie dat je niet maar steeds moet door denderen. Je moet je telkens afvragen of je nog op de goede weg zit,” aldus Bolwidt.
De doelstelling van een klimaatneutrale wijk blijft in ieder geval gehandhaafd, ondanks de crisis. Bolwidt: “Je kunt ook andersom redeneren, dat de crisis juist aanleiding is om hiermee verder te gaan. Nu extra investeren om uiteindelijk te besparen.”

Johan van der Tol

Oplossing in zicht voor particuliere erfpachters

FvdM — Mon, 23 Aug 2010 17:51:29 +0200

De gemeente Amsterdam en de Nederlandse Vereniging van Banken bieden een handreiking aan particuliere erfpachters.

ARS: verdichten met visie

FvdM — Thu, 24 Jun 2010 11:47:25 +0200

De Amsterdamse Raad voor de Stadsontwikkeling twijfelt over de haalbaarheid verdichtingsopgave.

Zeven portefeuillehouders Wonen

admin — Wed, 19 May 2010 13:31:50 +0200

Een nieuwe lichting stadsdeelpolitici: wie zijn ze en waar staan ze voor?

Zeven portefeuillehouders Wonen

Van de veertien portefeuillehouders Wonen uit de vorige bestuursperiode blijven er twee op hun post. Beiden, de PvdA'ers Germaine Princen (Oost) en Egbert de Vries (Zuid), krijgen wel een veel groter stadsdeel onder hun hoede. Emile Jaensch van Zuidoost is ook een oude bekende: eerder was hij al eens stadsdeelwethouder Wonen in Oud-Zuid. Ook Kees Diepeveen van Noord is een oudgediende. In het vorige college deed hij al Ruimtelijke ordening, nu zit ook de ‘volkshuisvesting’ in zijn takenpakket. Konden de vorige wethouders wonen vergaderen op het PvdA-partijkantoor, nu zijn de sociaal-democraten niet meer in de meerderheid: drie tegenover vier: GroenLinks twee, VVD en D66 beide één.

Oost: Germaine Princen (PvdA)
'Speculatie tegengaan'
"In Oost kunnen er nog best koopwoningen bijkomen, maar wat mij betreft komt er een einde aan het splitsingsbeleid. We zien te vaak dat particuliere vastgoedhandelaren die niets met de buurt hebben, panden opkopen, splitsen en met dikke winst weer doorverkopen. De vierkantemeterprijzen in Oost zijn de laatste jaren flink gestegen en we moeten ervoor zorgen dat de Indische Buurt of de Dapperbuurt volksbuurten blijven. Maar als we toch splitsingsvergunningen moeten afgeven dan stellen we hoge duurzaamheidseisen. Dat is goed voor het milieu en de woonlasten van de bewoners. We zetten in op de vernieuwing van Jeruzalem, Oostpoort en het Zeeburgereiland. De plannen rond de Wibautas maken we 'juridisch bouwrijp'; voor de uitvoering zijn we afhankelijk van de markt."
Wooncarrière: geboren aan de Prinsengracht en via een nieuwbouwwoning in Buitenveldert op veel verschillende plekken in Oost gewoond, van sloopwoningen tot een eengezinswoning in de Dapperbuurt.

Centrum: Boudewijn Oranje (D66)
'Extra aandacht middengroepen en dienstverlening'
"In het Centrum willen we de positie van lage en middeninkomens borgen. Vooral voor middeninkomens is het aanbod te laag, daar willen we met de corporaties afspraken over maken en hopen we dat het rijk de huurliberalisatiegrens optrekt. Voor nieuwbouw is in het Centrum weinig ruimte, wel willen we langdurig leegstaande kantoorgebouwen omzetten in woningen en zetten we ons in voor de ontwikkeling van het Storkterrein, inclusief woningbouw. Op korte termijn willen we daar tijdelijke studentenhuisvesting realiseren. Ook gaan we door met het project 'Wonen boven Winkels', dat levert per jaar een beperkt aantal woningen op. Ook gaan we de dienstverlening vereenvoudigen, dat kan ook op het gebied van bouwvergunningen een stuk beter."
Wooncarrière: Kwam als student aan de Egelantiersgracht terecht, huurde er jarenlang een zolderkamer en kocht het huis uiteindelijk om eind jaren negentig te verhuizen naar een koopwoning aan de Herengracht.

Zuid: Egbert de Vries (PvdA)
'Middeninkomens meer kansen bieden'
"Zuid is een populair stadsdeel, ook in tijden van crisis. Woningbouw op het Archiefterrein en in de Stadionbuurt gaan gewoon door. Anders ligt het bij de Zuidas; daar willen we meer woningen maar het stadsdeel is daar niet aan zet. De projecten Surinameplein en Olympisch Kwartier Zuid hangen af van de heroverwegingen in de centrale stad. Samen met de corporaties willen we met koopgarant meer koopwoningen voor middeninkomens realiseren en wij zijn voor het optrekken van de liberalisatiegrens opdat huurders met een middeninkomen ook huurbescherming krijgen. We zijn ertegen dat de locatie mee gaat tellen in de huurprijs, want dan wordt Zuid voor de middengroepen onbetaalbaar. Ook krijgen studenten, starters en jongeren prioriteit."
Wooncarrière: kwam begin jaren negentig naar Amsterdam, woonde tien jaar lang in een portiek-etagewoning in de Pijp en woont nu in een grondgebonden woning in dezelfde buurt.

West: Godfried Lambriex (PvdA)
'Kleine woningen behouden voor jongeren'
"In wat voorheen Bos en Lommer was, hebben we nog een flinke opgave om daar een gemengde wijk van te maken. Verder wil ik me inzetten om met de corporaties goede afspraken te maken over de kosten voor de sociale woningbouw, zodat huurders snel weten waar ze aan toe zijn. In de komende jaren willen we ook letten op behoud van kleine goedkope woningen voor jongeren. Wooneenheden kleiner dan 35 vierkante meter willen we niet meer zomaar bij een andere woning voegen. In West zetten we in op het verduurzamen van de bestaande bouw. Als gerenoveerd moet worden, dan stellen we extra isolatie-eisen."
Wooncarrière: begon in een studentenkamer in de Kanaalstraat, woonde tien jaar in een huurwoning aan de Amsteldijk, een koopwoning in de Rivierenbuurt en sinds tien jaar in De Baarsjes in een huis met een tuin.

Zuidoost: Emile Jaensch (VVD)
'De middenklasse vasthouden'
"We zetten in op het vasthouden van de middenklasse. Die komt wel al naar Zuidoost, maar we zien ook veel gezinnen weer vertrekken. Daarom is het van belang om de vernieuwing van de Bijlmer af te maken. Vooral het gebied rond het Anton de Komplein is urgent. Duidelijk is dat het economisch tij niet in ons voordeel werkt. Met de corporaties gaan we om tafel om te kijken hoe we de voorzieningen zoals de winkelcentra in Gein en Holendrecht West kunnen verbeteren en de woningproductie op gang kunnen houden. Waar bouwen door de crisis niet lukt, willen we proberen tijdelijke studentenhuisvesting te realiseren."
Wooncarrière: als student gestart op de Prinsengracht ('erg gezellig maar niet goed voor de studie'), vervolgens naar een huurhuis in de Pijp en dat huis later gekocht. Woont nu vanwege bestuursfunctie in Zuidoost met gezin in een eensgezinswoning met tuin in de G-buurt.

Nieuw-West: Paulus de Wilt (GroenLinks)
'Minder sloop, meer betrokkenheid bewoners'
"We willen proberen tempo te houden in de vernieuwingsoperatie van Nieuw-West. Dat willen we meer dan voorheen met bewoners samen doen en we gaan meer inzetten op renovatie dan op sloop/nieuwbouw. In gebieden als Osdorp en Slotervaart is al veel gedaan of liggen plannen klaar, in Slotermeer hebben we nog een grote opgave liggen die we gaan oppakken. De verdichting van Nieuw-West is een belangrijk onderdeel in de vernieuwing. Bij nieuwbouw willen we met de corporaties afspraken maken over meer sociale woningbouw; daar zijn kansen voor, nu koopwoningen minder goed aan de man te brengen zijn. Bovendien dreigen we in Nieuw-West onder de afgesproken 45 procent sociale huur te komen. Dat is niet de bedoeling. Ook geven we extra aandacht aan jongeren en grote gezinnen."
Wooncarrière: Geboren in Slotermeer, maar buiten Amsterdam opgegroeid. Tijdens studietijd naar Slotervaart en via huurwoningen aan de Reguliersgracht en op de Oostelijke Eilanden, nu eigenaar van een loftachtige woning in Overtoomse Veld.

Noord: Kees Diepeveen (GroenLinks)
'Inzetten op levendige centra'
"De komende jaren doen we er alles aan om de levendige centra van Nieuwendam-Noord, De Banne en Oud-Noord te realiseren. Het gaat steeds om een samenhangend pakket van woningbouw, winkels en maatschappelijke voorzieningen. We hebben de pech dat op het moment dat er al veel gesloopt was, de crisis toesloeg. We proberen de ontwikkelaars te helpen door nieuwe afspraken te maken over de grondprijs en zelf meer te investeren in maatschappelijk vastgoed. Voorlopig gaan we geen nieuwe plannen maken voor sloop. Ook staan we niet toe dat meer sociale woningbouw wordt verkocht dan we al hebben afgesproken. We willen met de corporaties inzetten op renovatie en het verduurzamen van bestaande bouw. Corporaties kunnen dan meer huur vragen en bewoners gaan er per saldo op vooruit omdat hun energielasten omlaag gaan."
Wooncarrière: Als student in Uilenstede begonnen en via huurwoningen in Oost en West al jaren tevreden in een ruime jaren dertig koopwoning aan de Nieuwendammerdijk in Noord.

Joost Zonneveld

Hoe is het toch met ...

admin — Wed, 19 May 2010 13:09:49 +0200

Hoe is het toch met…

In deze vijftigste NUL20 gaan we terug naar enkele Amsterdammers die vanwege de toenmalige actualiteit eerder in dit blad stonden. Hoe is het met hen? Hebben ze zich verzoend met hun gedwongen verhuizing? Zijn ze tevreden bewoners van hun nieuwe wijk? Hebben ze een goed plekje in Amsterdam gevonden? Bestaat hun volkstuin nog?

Hoe is het toch met …. mevrouw Peters
SV-urgente mist oude buurt nog dagelijks
Hoe is het toch met… volkstuinder André Rodenburg?
Zorgen om paarse streep door tuinpark
Hoe is het nu met … IJburgpionier Tibor Strausz (34)
“Nergens voelt Amsterdam zo open en ruim als hier”
Hoe is het toch met …. Kamers met Kansen-jongeren Rachid en Burgs
Treinmachinist en vader

Mevrouw Peters:
SV-urgente mist oude buurt nog dagelijks
In maart 2004 reageerde mevrouw Ineke Peters, voorzitter van bewonersvereniging Delflandpleinbuurt, op een artikel in Nul20 over bewonersparticipatie. Hierin lieten VVD-raadslid John Göring en Far West-directeur Jacques Thielen zich volgens haar laatdunkend uit over bewoners. Zij streed tegen sloopplannen rond het Delflandplein. Inmiddels is het echtpaar Peters gedwongen verhuisd naar Osdorp. Hun woning in de Loosduinenstraat, waar zij 45 jaar woonden, is ondanks alle protesten gesloopt. Mevrouw Peters, gepensioneerd maatschappelijk werkster, werd begin jaren negentig actief in de Delflandpleinbuurt. In haar nieuwe woning in de Bamberghof in Osdorp vertelt zij dat in die periode de buurt begon te verpauperen. “We hoorden de eerste geluiden over renovatie en sloop. Ik wilde daarom een bewonerscommissie oprichten en heb bij ongeveer 450 mensen in de buurt een briefje in de bus gedaan.” Er kwamen ongeveer honderd buurtbewoners af op de oprichtingsvergadering in 1994. Vijf mensen traden toe tot het bestuur. “Het was in het begin – vooral financieel – wel behelpen. Maar uiteindelijk hebben we ondersteuning gekregen van het stadsdeel en hoefden we bijvoorbeeld de koffie en thee voor de vergaderingen niet langer zelf te betalen.” Eigenaar van de woningen was Woningstichting De Key. Volgens mevrouw Peters heeft die ze met opzet laten verpauperen. “Op onderhoudsklachten werd niet of nauwelijks gereageerd. Na veel aandringen en omdat we zeventig procent van de buurtbewoners achter ons hadden, was De Key bereid een keer per maand de trappenhuizen schoon te laten maken. Een druppel op een gloeiende plaat.” Het voornemen om 280 woningen te slopen werd volgens Peters plompverloren door een corporatiemedewerker meegedeeld tijdens de jaarvergadering van de bewonerscommissie. “Hierdoor ontstond grote onrust. Twee informatieavonden namen die niet weg, dus besloten we een referendum te houden. Van de 185 stemmers waren er 158 tegen sloop”. Tevergeefs. Alleen de woningen in de Heemstedestraat staan er nog. “Daar hebben we ons heel sterk voor gemaakt. We hebben zelfs een onafhankelijk woningonderzoek laten doen om aan te tonen dat die woningen nog in prima staat waren.” Grote wanhoop Dat de bewonerscommissie de sloop niet kon tegenhouden, spijt mevrouw Peters nog steeds. “We hebben de boel wel vertraagd en een goed sociaal plan met extra aandacht voor herhuisvesting afgedwongen. Want daar dachten de beleidsmakers niet aan. Het ging alleen maar om de stenen en niet om de mensen. Je kunt je die wanhoop van al die bewoners – velen hadden kleine kinderen – bijna niet voorstellen. We zijn met bussen vol naar het stadsdeel gegaan om in te spreken tijdens commissievergaderingen. Dat maakte wel indruk.” De inmiddels 81-jarige Ineke Peters wordt nog boos als ze aan de valse beschuldigingen denkt die aan haar adres zijn geuit. “De bewoners kregen op een gegeven moment een formulier voor uithuisplaatsing thuisgestuurd dat ze moesten ondertekenen. Weer brak er grote paniek uit. Mensen dachten dat ze direct hun huis moesten verlaten en niet eens meer op vakantie konden naar hun familie in bijvoorbeeld Marokko en Turkije. Dit soort zaken werd zo tactloos aangepakt. Ik heb toen maar weer een brief namens de bewonerscommissie opgesteld om uit te leggen wat de betekenis van dat formulier was. Toen zeiden mensen van De Key en het stadsdeel dat ik de boel opstookte.” Niet naar buiten We zijn zes jaar verder. Mevrouw Peters en haar echtgenoot hebben een kleine woning gekocht in de Bamberghof in Osdorp. Een lieflijk buurtje met eengezinswoningen, maar in oppervlakte niet te vergelijken met de vorige flatwoning. Daar hadden ze veel meer woonruimte, en een box en een garage. Mevrouw Peters: “Mijn man was altijd aan het knutselen in die garage. Maar sinds de verhuizing is hij aan het sukkelen met zijn gezondheid. Een verhuizing is voor iedereen ingrijpend maar als je op leeftijd bent komt dat extra hard aan.” En bevalt de nieuwe buurt? “Het is hier veel netter en rustiger dan de laatste jaren in onze oude buurt. Toch missen we die nog dagelijks. Ik ga ’s avonds de deur niet meer uit, want ik ken niemand hier in de buurt en dat voelt dan niet prettig. Het is overmacht zullen we maar denken.”

Volkstuinder André Rodenburg:
Zorgen om paarse streep door tuinpark
In een van de eerste nummers van NUL20 spraken we met André Rodenburg, bestuurder van de Amsterdamse Bond van Volkstuinders (BVV). Aanleiding was onder meer de toenmalige ontwerp-structuurvisie, waarin bebouwing van nog enkele volkstuinparken voorzien werd. Hoe ziet de toekomst er inmiddels uit voor de Amsterdamse volkstuinder? Acht jaar en een ontwerp-structuurvisie later spreken we André Rodenburg weer, tussen de metershoge bamboehagen op zijn volkstuin in het park Sloterdijkermeer. Sommige zaken zijn onveranderd gebleven. Zo is er ook dit voorjaar een groei- en bloei-explosie op het tuinpark. “Ik ga vandaag aan de slag,” zegt Rodenburg, die net zijn intrek heeft genomen in zijn zomerresidentie voor een verblijf dat tot eind september zal duren. Onveranderd is ook dat dit groen niet veilig is voor de tekenaars van de Dienst Ruimtelijke Ordening. Protesten van onder meer de BVV leidden er bij vorige structuurvisie toe dat het gevaar van woningbouw op de parken Ons Buiten en Amstelglorie werd afgewend. Voorlopig. Parken als Amstelglorie en Sloterdijkermeer hebben nu officieel de bestemming ‘groen’ en zijn opgenomen in wat wordt genoemd de Hoofdgroenstructuur. Maar dat heeft niet verhinderd dat er in de DRO-schets voor mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen tot 2040 een paarse streep staat dwars door de tuinparken Sloterdijkermeer en Nut en Genoegen. Een reservering voor een verbinding tussen de Contactweg in het Westelijk Havengebied en de Bos en Lommerweg in West. Rodenburg: “Tientallen tuinen zouden er door moeten verdwijnen, en het groen zou er behoorlijk door worden aangetast.” Wethouder Maarten van Poelgeest kwam in april op Sloterdijkermeer uitleg geven over de visie. Hij bezwoer dat er nog geen plan is, en dat de mogelijke doorsnijding verbonden is aan de ontwikkeling van het Westelijk Havengebied, waar duizenden woningen en een eventueel Olympisch dorp zouden kunnen komen. Zonder die extra woningen ook geen weg. Van Poelgeest sprak het gerucht tegen dat de nieuwe weg ook bedoeld is om bijvoorbeeld de Haarlemmerweg te ontlasten. Hij erkende dat het om een zo groot mogelijke reservering gaat – compleet met trambaan en fietspaden. Maar de verbinding zou volgens hem net zo goed beperkt kunnen blijven tot een fietspad. En misschien rijden er dan wel enkel elektrische auto’s, voegde de wethouder er ter geruststelling aan toe. Kwetsbare opstelling De tweehonderd aanwezige tuinders hadden, op aandringen van de voorzitter van de bijeenkomst, na afloop nog wel een applausje over voor Van Poelgeest, vanwege diens ‘kwetsbare opstelling’. Maar gerustgesteld waren de tuinders allerminst. “Het was drie keer niks”, aldus Rodenburg. Ook een fietspad is voor hem niet aanvaardbaar: “Daar kunnen ook brommers overheen en zo’n pizzakoerier heeft ontzag voor niemand. We willen alleen doorgaande fietspaden die om de parken heengaan, zodat kinderen op onze eigen paden kunnen blijven spelen.” De Bond van Volkstuinders heeft ook kritiek op andere ideeën met tuinparken in de ontwerp-structuurvisie. Zoals de mogelijkheid tot permanente bewoning. “Dat is heel lastig, omdat de huisjes die er nu staan absoluut niet aan de bouwnormen voldoen. Er zou nieuw gebouwd moeten worden, maar wie wil een huis van 28 vierkante meter waar een verplicht halletje bij de buitendeur af moet. Bovendien is hier geen elektriciteit en ligt de waterleiding zo ondiep dat die ’s winters tegen bevriezing moet worden afgesloten.” Uitbreiden Volgens Rodenburg bestaat juist in een verdichte stad behoefte aan volkstuinen en sportparken. “Je moet ze zeker niet verplaatsen. Als je meer mensen in de stad kwijt wil, moet je ze juist uitbreiden en het peil van dit soort voorzieningen verhogen. Zodat mensen uit de buurt er gebruik van kunnen maken en niet helemaal de stad uit hoeven.” Rodenburg vindt niet dat volkstuinen weinig intensief worden gebruikt. Hij heeft voor zichzelf wel eens een rekensommetje gemaakt met het aantal doorgebrachte mensuren per vierkante meter per jaar. “Dan scoort een volkstuinpark een stuk beter dan een sportpark. En het kost de gemeente minder.” Verplaatsing betekent voor veel oudere tuinders afscheid van een levenswijze. “Het is moeilijk opnieuw te beginnen aan een tuin die pas na tien-vijftien jaar gestalte krijgt.” Zijn eigen tuin is vooral vormgegeven door zijn vorig jaar overleden vrouw Joke. Ook de keramieken beeldjes die er staan zijn van haar. Rodenburg moet er niet aan denken om dit achter te laten.

IJburgpionier Tibor Strausz (34):
“Nergens voelt Amsterdam zo open en ruim als hier”
Het ligt niet in Tibors aard om met weemoed terug te kijken naar het verleden. Maar het is deze maand precies zeven jaar geleden dat hij en zijn vriendin Janneke Dijkstra vanuit Amsterdam-Oost verhuisden naar een gloednieuw koophuis op IJburg. De nieuwbouwwijk was op dat moment nog een grote zandvlakte. Alleen aan de IJburglaan en een paar straten op het Grote Rieteiland stonden al een paar huizenblokken. De kloeke architectuur die hen aan het KNSM-eiland deed denken, beviel hen wel. Bovendien kregen ze op IJburg voor dezelfde prijs veel meer vierkante meters dan in Oost. Als ICT-specialist richtte Tibor, nog voordat het stel in hun eengezinswoning trok, een website op over de nieuwbouwwijk, die hem in één klap bekend maakte bij kopers en bouwers. IJburg was als bouwterrein namelijk nog hermetisch afgesloten. “Wij klommen ‘s avonds gewoon over het hek en legden alles met onze camera vast. Je wilt toch weten hoe ver ze zijn met je huis.” Uit de website groeide een bewonersvereniging, waarvan Tibor nog steeds voorzitter is. Al worden er niet meer zoveel activiteiten georganiseerd als in de beginjaren. “Het stadsdeel heeft ons nooit echt willen ondersteunen. Veel zaken zijn daardoor doodgebloed. Eigenlijk functioneert alleen het online forum nog goed.” In de afgelopen jaren raakten Tibor en Janneke langzamerhand gesetteld in hun nieuwe omgeving. In 2004 kregen ze een dochter en drie jaar later kwam er nog een zoon. Om meer ruimte voor de kinderen te krijgen, bouwden ze er op hun woning een verdieping bij. Met 150 vierkante meter is het huis nu zelfs aan de ruime kant, want Janneke en Tibor zijn niet zo lang geleden uit elkaar gegaan en wonen niet meer samen. Janneke woont nu enkele straten verderop, wat voor de onderlinge zorg voor hun kinderen wel zo gemakkelijk is. Sowieso heeft Tibor door zijn kinderen IJburg van een andere kant leren kennen. De nieuwbouwwijk stond vanaf de eerste dag bekend om zijn lange wachtlijsten voor kinderopvang en naschoolse opvang. “Dat gaf iedere keer weer veel stress, omdat wij amper met onze werktijden konden schuiven.” Op de schoolkeuze voor hun dochter hebben ze ook weinig invloed gehad. “Alle scholen zaten vol, behalve OBS De Zuiderzee. Die was net verhuisd en had daardoor plek voor nieuwe kinderen.” Bij zijn dochter zitten maar weinig Turkse en Marokkaanse kinderen in de klas. Hoewel op IJburg inmiddels net zoveel niet-westerse allochtonen wonen als in de rest van de stad. Tibor weet wel hoe dat komt. “Veel allochtonen wonen aan de noordkant van de wijk, waar de meeste goedkope sociale huurwoningen zijn gebouwd. En veel ouders sturen hun kind nu eenmaal naar de dichtstbijzijnde school.” Stedelijkheid Met de komst van grote en veelal allochtone gezinnen is IJburg stedelijker geworden dan sommige bewoners lief is. Tibor ziet de klachten over verloedering en Marokkaanse hangjongeren op het online-forum regelmatig langskomen. Hij is zelf juist blij met zijn Turkse bakker en groenteman. Twee weken geleden heeft zelfs een biologische supermarkt de deuren geopend en ook de HEMA is met een klein filiaal in de nieuwbouwwijk neergestreken. “Dat was voor veel mensen een teken dat het hier echt iets gaat worden.” Door de groei van het aantal bewoners is de tram ook vaker gaan rijden en is er zelfs een bus naar Amsterdam-Zuidoost gekomen. “Dat was wel handig bij mijn vorige baan. In twintig minuten stond ik er binnen.” Maar de toegenomen stedelijkheid heeft IJburg wel anoniemer gemaakt. “In de beginjaren kende ik nog veel andere mensen in de wijk. De laatste tijd richt ik mij meer op mijn buren en de straat. Maar dat ligt misschien ook aan mijzelf.” Verhuizen is voor Tibor in ieder geval niet aan de orde. “Ik ken geen andere wijk, waar je twaalf keer per uur met de tram naar de stad kan, terwijl je ‘s ochtends in je badjas naar buiten loopt voor een duik in het water achter je huis. Nergens voelt Amsterdam zo open en ruim als hier.”

Kamers met Kansen-jongeren Rachid en Burgs:
Treinmachinist en vader
In het novembernummer van 2008 besteedde NUL20 aandacht aan Kamers met Kansen-projecten voor jongeren. We spraken toen met Rachid Boukhizzou en ‘Burgs’ Macnack, die een dak boven hun hoofd kregen dankzij het WerkHotel in Bos en Lommer. Hoe gaat het nu met ze? Het WerkHotel is inmiddels uitgebreid tot de beoogde veertig opvangplekken. Rachid is inmiddels 25 jaar. Voor hij in 2008 een plek kreeg in het WerkHotel zwierf hij op straat. In diezelfde periode liep hij bij een verkeersongeval een gecompliceerde enkelbreuk op die nog steeds niet helemaal is genezen. De opleiding voor kraandrijver in de haven die hij wilde gaan volgen ging daarom niet door. Inmiddels heeft hij een baan bij de Hi-Speedtrein van de NS. Hij is aanspreekpunt voor passagiers op het perron, maar mag af en toe ook meerijden naar bijvoorbeeld Parijs of Brussel. Rachid: “Het gaat nu veel beter met me dan anderhalf jaar geleden. Ik heb een huis en leuk werk. Ik volg interne cursussen bij de NS en wil graag een machinistenopleiding gaan volgen. Ik wil geen conducteur worden. Dan moet je boetes uitschrijven en zo. Machinist lijkt me een mooi beroep.” Zijn contract bij het WerkHotel is onlangs met een half jaar verlengd want hij heeft naar eigen zeggen nog wel begeleiding nodig. “Er zijn veel dingen ten goede veranderd in mijn leven maar ik vind het prettig dat er mensen in de buurt zijn die mij kunnen helpen als het nodig is. Wat de toekomst verder brengt moet ik afwachten.” ‘Burgs’ Macnack is pas 27 jaar geworden. Nadat zijn beide ouders overleden stond hij er zo goed als alleen voor. Een woning had hij niet. Ook hij kon twee jaar geleden bij het WerkHotel terecht. In de tijd dat wij hem spraken gaf hij workshops muzikale vorming op scholen. Hij werkte als schilder bij een aannemersbedrijf. Daar was geen werk meer voor hem en hij is momenteel werkloos. Burgs: “Ik vind het heel vervelend dat ik geen werk meer heb en ben druk bezig om een nieuwe baan te vinden. Ik heb LTS gehad en heb leren metselen en nu probeer ik in die richting iets te vinden. Ik heb al iets op het oog.” Een grote verandering die hem op het persoonlijke vlak te wachten staat is het aanstaande vaderschap. “Mijn vriendin is zwanger en ik vind het wel erg spannend allemaal. Zij woont nog bij haar ouders. Voorlopig kunnen we nog niet samenwonen, omdat ik nog steeds wat zaken uit moet zoeken voor mezelf. En ik moet in elk geval werk hebben. Dat is jammer want ik ben eigenlijk wel een type van ‘huisje, boompje, beestje’. Maar dat komt nog wel,” zegt hij optimistisch. Ook het contract van ‘Burgs’ bij het WerkHotel is onlangs met een half jaar verlengd. Waarschijnlijk krijgen hij en Rachid allebei een woning via Beschermd Wonen Amsterdam van HVO-Querido. Sociale vaardigheid Het idee achter het Werkhotel was om de jongeren die voor dit woon-werkproject werden aangemeld in de Hendrik de Keyserschool onder te brengen. Dat is niet doorgegaan, vertelt Marc Onnen, stafmedewerker bij HVO-Querido en projectleider van WerkHotel Bos en Lommer: “Dat gebouw ligt vlak langs de A10 en is vanwege milieutechnische redenen afgekeurd als woonruimte. Daardoor werd alles nogal vertraagd, maar we hebben inmiddels veertig jongeren kunnen plaatsen in woningen in de directe omgeving.” De begeleiding vindt wel plaats vanuit de Hendrik de Keyserschool. Onnen: “Iedereen zit vlak bij elkaar in de buurt en het voordeel is wel dat de jongeren nu toch min of meer zelfstandige woonruimte hebben. In het schoolgebouw worden regelmatig bijeenkomsten en trainingen gehouden.” Een ander gepland Kamers met Kansen-project in Osdorp is nog steeds niet van de grond gekomen. Onnen: “De bedoeling is om in samenwerking met het stadsdeel, woningcorporatie Eigen Haard en het ROC 32 wooneenheden met bedrijfsruimten voor leer-werkprojecten te bouwen. Eigen Haard wil nog steeds bouwen, maar er wordt geen geld vrijgemaakt voor de begeleiding. Daardoor is het in een impasse geraakt. Maar het project is wat ons betreft nog niet helemaal van de baan.”

De regionale woningmarkt

admin — Wed, 19 May 2010 11:59:37 +0200

De regionale woningmarkt: hij bestaat maar niemand is verantwoordelijk

Tussen polderen en netwerken

Grote aantallen mensen verhuizen naar en uit de stad. De Amsterdamse woningmarkt is altijd een regionale geweest – van overloopgebieden, via ROA tot metropoolregio. En terwijl woningcorporaties zich steeds regionaler organiseren, blijft bestuurlijk de gemeentegrens heilig. Belangentegenstellingen én gedeelde belangen worden volgens beproefd poldermodel uitonderhandeld in de gremia van de stadsregio en de metropoolregio. Een terugblik.

Kengetallen Stadsregio 2008, uit Jaarboek 2009 Samenwerkende Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland

Nadat op 17 mei 1995 de stadsprovincie Amsterdam per referendum werd afgeserveerd, wilde niemand het meer hebben over een nieuw bestuurslichaam voor de agglomeratie Amsterdam. Sindsdien doken talrijke andere overlegorganen op om de behoefte aan regionale sturing in te vullen: ROA, Noordvleugeloverleg, Deltametropool, Regio Randstad, Atelier Almere-Amsterdam en Holland Acht. “We vergaderen ons inderdaad suf”, zegt wethouder Duco Stadig bij zijn afscheid in mei 2006 tegen NUL20. “Dat komt omdat er nooit ergens een besluitvormende vergadering is. Niemand gaat ergens over. Na het afblazen van de stadsprovincie hebben we besloten te zoeken naar wat ons bindt in de regio. Het is niet anders.”
Het meest positief is Stadig over WoningNet. “Dat werkt. Onze buren zijn nu ook de fase van angst voor een invasie van Amsterdammers voorbij. Daarmee hebben we echt een regionale woningmarkt gecreëerd.”
Het minst vrijblijvende bestuurlijke overlegorgaan is de Stadsregio Amsterdam, de opvolger van het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA). Daarin werken zestien gemeenten samen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid en economische ontwikkeling. De Stadsregio Amsterdam heeft een aantal wettelijke taken van het rijk toebedeeld gekregen en voert gedelegeerde taken van de zestien gemeenten uit.

Na het echec van de stadsprovincie was het nog een wonder dat in 1997 de zestien Noord-Hollandse ROA-gemeenten en de betrokken corporaties startten met een gemeenschappelijk woningaanbodsysteem voor sociale huurwoningen. Vanaf dat moment konden Amsterdammers hun opgebouwde woonduur inzetten om in pakweg Purmerend te gaan wonen en vice versa. In 2001 kreeg dit systeem nog meer betekenis toen het digitale WoningNet de lucht inging.
De regionale woonruimteverdeling bleef ondertussen wel een potentiële tijdbom in de lokale politiek. Het spreekt boekdelen dat de gemeenten van de Stadsregio vanaf 2002 bijna zeven jaar nodig hebben om de Raamovereenkomst voor regionale woningtoewijzing te verlengen. De ene procesmanager volgde het andere discussiestuk op. Alle gemeenten onderschreven weliswaar de waarde van de regionale markt, maar bleven het hopeloos oneens over de details van de toewijzingsregels. Elke gemeente heeft zijn eigen no go areas. Bovendien blijft de angst voor een Amsterdamse invasie toch opspelen bij buurgemeenten. En het is ook niet mis. Zo ging in 2003 nog ruim een derde van alle vrijkomende corporatiewoningen in Purmerend naar mensen van buiten, voornamelijk Amsterdammers. Dat wordt een onderwerp als eigen starters jaren moeten wachten. Zelfs al is de helft van de Purmerenders ex-Amsterdammer.
Politici moeten zich voor woningschaarste verantwoorden bij hun lokale achterban. Niet voor niets werd daarom de opkomst van lokale partijen met enige vrees gevolgd. Zou het uitdraaien op ‘eigen starters eerst!’? De uiteindelijke overeenkomst is na jaren overleg een echt polderresultaat: het regionale karakter van WoningNet blijft overeind, maar lokale bestuurders krijgen een flinke eigen beleidsruimte om een deel (tot dertig procent) van de vrijkomende woningen voor eigen doelgroepen te reserveren. Zodoende komt in Purmerend weer 71 procent van de nieuwe huurders uit de eigen gemeente (2008, Jaarboek SWZW). Omgekeerd schiet de regio te hulp om het Amsterdamse stuwmeer aan stadsvernieuwingsurgenten, veelal grote gezinnen, te verminderen.
Ondertussen tekenen zich de volgende bestuurlijke regionale uitdagingen al weer af in de vorm van de nieuwe Huisvestingswet en de nieuwe EU-staatssteunregels. Corporaties moeten van Brussel minimaal negentig procent van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een maximuminkomen van 33.000 euro. Dat geldt voor elke corporatie afzonderlijk en per regio.

De metropool

In de Structuurvisie Randstad 2040 werd voor het eerst op landelijk niveau hardop gezegd wat iedereen al wist: Amsterdam is de economische magneet van de Randstad. Het was het beste dat dan ook maar uit te venten: de Metropoolregio Amsterdam, de Stadsregio inclusief Haarlem en Almere - en later mogelijk zelfs Alkmaar, Lelystad en Leiden – moet zich volgens die visie opwerken tot een metropolitane regio die internationaal tot de top behoort.
Over de ‘Noordvleugel’ hebben we het sindsdien niet meer. Het is nu de ‘Metropoolregio Amsterdam’ of The Amsterdam Metropolitan Area (AMA). Dat werkt in ieder geval in het buitenland beter, want Amsterdam is een sterk merk. En dus draagt ook burgemeester Annemarie Jorritsma van Almere in China als het zo uitkomt een T-shirt met I AMsterdam erop.
De Metropoolregio werkt op basis van thematische coalities. Voor economie, vervoer of natuurbeheer kunnen steeds andere gemeenten en provinciale overheden samenwerken. Het werkt, tenminste als platform. Maar niemand is aanspreekbaar op resultaten. Geen wonder dat veel gemeenten tegelijk ook graag aanschuiven in de Bestuurlijke Kerngroep van de Stadsregio.
De roep om een echt politiek bestuur op regioniveau blijft dan ook klinken, maar maakt minder kans dan ooit. De landelijke politiek wil juist bezuinigen door de ‘bestuurlijke drukte’ te verminderen. In dat stramien past het fuseren van gemeenten beter. Vanuit Amsterdams perspectief is uitbreiding met Diemen, Duivendrecht en wellicht ook Amstelveen een logische stap. Maar wat logisch is, vinden bewoners en politici van deze randgemeenten daarom nog niet wenselijk. Een derde variant zou nog zijn het opheffen van de huidige provincie en die vervangen door een Randstadprovincie en/of een stadsprovincie. Ja, tóch weer die stadsprovincie. Maar het meest waarschijnlijke is toch dat we gewoon doorpolderen, waarbij de Stadsregio verantwoordelijk is voor een aantal concrete regionale taken en andere ontwikkelingen via de Metropoolregio tot wasdom komen. Of niet natuurlijk.

De regionale woningmarkt

Terug naar de woningmarkt. De meeste huizen in de regio worden beheerd en gebouwd door de corporaties. Die stoppen allang niet meer bij gemeentegrenzen. Hun bestaande woningaanbod van sociale huurwoningen is zoals gezegd al jaren binnen de gehele stadsregio ontsloten via WoningNet. Daarbij hebben ze hun werkgebied het afgelopen decennium via fusies en overnames gestaag uitgebreid. Ymere hanteert bij uitstek een regionale strategie. Directeur Strategie Fred Schoorl benadrukt dat nog eens in het recente visiedocument ‘Met ziel en zakelijkheid’. Daarin wordt uitgelegd dat Ymere zijn regionale aanwezigheid wil benutten om zijn klanten een brede staalkaart aan woningtypen en woonmilieus aan te kunnen bieden. “Woningbouwplannen moeten steunen op onderzoek naar leefstijlen”, stelt Schoorl, “zodat differentiatie meer is dan steeds complexen met appartementen neerzetten. Daarom richten we ons ook steeds meer op co-productie, dus samen met de toekomstige bewoners.” Dat laatste moet dan vooral plaats gaan vinden in Almere-Hout. Over Almere gesproken: dat is ook het nieuwe werkterrein van Stadgenoot, de meest Amsterdamse van alle Amsterdamse corporaties.

Toekomstige regionale kwesties
Beste bestuurlijke schaalniveau voor regionale ontwikkeling Inpassing huidige Raamovereenkomst in nieuwe Huisvestingswet Brusselse regels voor staatssteun Prestatieafspraken met corporaties op regioniveau? Almere in WoningNet Stadsregio opnemen?

Corporaties werken dus op een andere schaalgrootte dan gemeenten. Betekent dit dat op termijn moet worden gedacht aan regionale prestatieafspraken met corporaties? Demissionair wethouder Maarten van Poelgeest meent van niet: “Daarvoor zou je dan als regionale gemeenten onderling eerst weer een overheidspiramide moeten opbouwen. Dat is niet praktisch. Lokale afspraken hebben voorlopig gewoon de voorkeur.”
Schoorl deelt die opvatting, al juicht hij het toe dat gemeenten vormen zoeken voor bovenlokaal overleg. Hij wijst er op dat de meeste corporaties uitgaan van lokale kennis en binding. Over de wenselijkheid van regionale prestatieafspraken heeft Ymere geen standpunt: “Het is niet aan de orde.”

Bas Donker van Heel

Stadig blikt terug op strijd tegen regelzucht

admin — Wed, 19 May 2010 11:51:00 +0200

Duco Stadig blikt terug op jarenlange strijd tegen regelzucht

En, heeft het iets geholpen?

“Zelfs de aanpak van de stroperigheid verloopt stroperig”, verzuchtte wethouder Duco Stadig in mei 2004. Bij de start van zijn derde collegeperiode in 2002 had hij zich tot taak gesteld de stroperigheid in de gemeentelijke besluitvorming te verminderen. Ook op Den Haag en Brussel richtte hij zijn gram. Een bouwcrisis verder blikken we met hem terug. Wat hebben alle pleidooien voor minder bureaucratie en minder regels anno 2010 opgeleverd? Dat valt niet eens tegen. Over overijverige ambtenaren, rugstreeppad, bestuurlijke lus en Wabo.

In de zomer van 2003 stelde wethouder Duco Stadig een woningbouwregisseur aan om de gestagneerde woningproductie uit het slop te halen. Het vergde geen raketgeleerde om vast te stellen dat de gemeentelijke werkprocessen een stuk effectiever en efficiënter konden. Dat gold bijvoorbeeld het Plaberum, de grondprijsbepaling, het bovenwettelijk Amsterdams beleid en de juridische kwaliteit van plannen (‘Raad van State-bestendigheid’). En dan de stapeling van wensen en tijdrovende overlegcultuur. Bij de ontwikkeling van IJburg liep dat volgens Friso de Zeeuw, destijds directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Wonen, volledig uit de hand. Hij betitelde het als groepsseks voor vergadertijgers: “Een hoog ambitieniveau is prima, maar dat is bij IJburg doorgeslagen. Daar zijn maar liefst 21 partijen bij betrokken”, verzuchtte hij in maart 2002 in NUL20.
Met een aktetas vol analyses en planningen vertrok Stadig in 2004 voor vakantie naar het Meer van Genève. Hij kwam terug met De Grote Vereenvoudiging: een ingrijpend pakket maatregelen om de bouwproductie te versnellen en de bestaande overmaat aan beleid terug te dringen. Daarbij werden de meeste bovenwettelijke Amsterdamse regels geschrapt. En om een einde te maken aan eindeloze onderhandelingen over de grondprijs werd de ‘bouwenvelop’ bedacht. Veel werd vervolgens gesproken over ‘rollen en verantwoordelijkheden’: wie mag zich waarmee bemoeien en op welk moment. Gelijktijdig hield woningbouwregisseur Arthur Verdellen druk op de ketel en wat financiële smeermiddelen achter de hand.

Bouwenvelop

Heeft het geholpen? Zeker een aantal jaar, tekent NUL20 op bij een evaluatie in 2008. Dirk Harmens, directeur van ontwikkelaar Delta Forte, was daarin bijvoorbeeld positief over de bouwenvelop: het is goed dat Amsterdam vooraf meer duidelijkheid wil bieden over geld en kwaliteit, waardoor zich in een later stadium minder discussies zullen voordoen. Maar hij constateert ook dat “bepaalde ingesleten gewoonten zich niet gemakkelijk laten veranderen. (…) Het is toch vreemd dat stedenbouwkundigen de ontwikkeling van vrije kavels op IJburg nog enorm kunnen vertragen. En niemand fluit ze terug.”
Friso de Zeeuw waardeert het dat Stadig korte metten heeft gemaakt met allerlei procedures. Maar volgens De Zeeuw tekent zich een weerbarstig patroon af. Vooral progressieve politici hebben de neiging de wereld met regels te willen besturen. “Tegenwoordig heeft duurzaam bouwen politieke prioriteit. Dan bedenk je daar regels voor, dat is op zich heel logisch. Maar welke maat houden we aan?”
Duco Stadig deelt deze bedenkingen. “Stroperigheid bestrijden heeft een continue motor nodig, met meer power dan Bob van der Zande (de huidige woningbouwregisseur, nvdr) er bijvoorbeeld aan kan geven. Maarten van Poelgeest is ook niet van de eenvoud. Die heeft nogal wat wensen op milieugebied. Maar de kosten lopen daardoor steeds verder op. De Grote Vereenvoudiging heeft wel gewerkt, een tijd lang. Maar het is mijn indruk dat het wat is weggezakt. Zoiets erodeert snel. De bouwenvelop bijvoorbeeld heeft bij tal van projecten zoals bijvoorbeeld het Amstelkwartier goed gewerkt. Maar ik hoor ook van enveloppen die helemaal zijn dichtgeregeld. Dan is er voor ontwikkelaars natuurlijk geen aardigheid meer aan.”
Harmens heeft in 2008 overigens al profetische twijfels over de uitkomst van het Amstelkwartier: “De hoogst biedende heeft daar gewonnen. Maar de prijs is zo sterk opgedreven, dat het nog maar de vraag is of straks de middelen voorhanden zijn om daar de gewenste kwaliteit te realiseren.” De ontwikkeling van het Amstelkwartier zit inmiddels door de crisis in het slop.

Strenger dan andere landen

Stadig: “Ik zeg niet dat regels onzin zijn. Zeker niet bij de bouw. Bij ons storten daardoor gebouwen gelukkig nooit in. Maar de regelzucht slaat snel door. Bij de brandveiligheid gebeurde dat na Volendam. En dat geldt ook voor woningisolatie. De Tweede Kamer kan makkelijk besluiten tot een strengere EPC-norm. Het kost hen niets, maar de bouwkosten lopen maar op.”
Hij heeft tijdens zijn laatste wethouderschap herhaaldelijk zijn gram gericht op de aanzwellende regelbrij uit Den Haag en Europa. Met name het feit dat Haagse politici en ‘overijverige ambtenaren’ er een handje van hebben Europese regels strenger te interpreteren dan andere landen irriteerde hem mateloos. Zoals de roemruchte rugstreeppad die bouwers begin deze eeuw slapeloze nachten bezorgde. Stadig: “Actievoerders konden ’s nachts zo’n pad uitzetten en vervolgens stopzetting van het project eisen.” Dat probleem is later ‘gerepareerd’ toen het ministerie van Landbouw leefgebieden in kaart bracht waar bedreigde dieren van nature voorkomen. Alleen binnen die gebieden worden ze sindsdien nog beschermd.
In 2003 en 2005 ging er vanuit het stadhuis tot tweemaal toe een ergernissen-toptien over Haagse regels/Haags beleid naar het ministerie van VROM. De tweede ging vergezeld van een persbericht met de kop ‘Landelijke regelgeving vertraagt bouwproces’. Dat moest VVD-minister Sybilla Dekker, die vereenvoudiging van regelgeving tot prioriteit had verklaard, toch aanspreken.
Als NUL20 met Duco Stadig terugkijkt, valt het eigenlijk niet tegen welke kritiekpunten allemaal zijn gehonoreerd, al heeft dat soms wel vijf jaar (!) geduurd. Het wordt dus zeker niet alleen maar beroerder. Van de tien ergernissen van 2003 zijn er twee jaar later drie weggenomen: In ‘dove gevels’ mogen dan te openen delen worden opgenomen (Wet geluidhinder); de periode voor tijdelijke verhuur wordt opgerekt van drie naar vijf jaar (Leegstandswet) en de toewijzing van budgetten voor stedelijke vernieuwing (ISV-2) blijft gebaseerd op een redelijk eenvoudige systematiek.

Toptien ergernissen

Dan de toptien ergernissen uit 2005. Met de bepleite modernisering van de Wet geluidhinder schiet het nog altijd niet op en de Energienormen Nieuwbouw zijn tot Stadigs verdriet inderdaad aangescherpt. De regelgeving rond luchtkwaliteit is volgens Stadig “wel verbeterd, maar op een hele ingewikkelde manier”. Nederland had aanvankelijk gekozen voor een zeer strikte implementatie van Europese normen. Bij elk woningbouwproject moest worden getoetst of uitvoering de luchtkwaliteit niet ergens achteruit deed gaan. Dat bleek een ideaal instrument voor actiegroepen. Inmiddels zijn kleine projecten vrijgesteld van toetsing; en bij grote projecten mag ‘saldering’ plaatsvinden, waarbij verslechtering van de luchtkwaliteit elders gecompenseerd kan worden. Dergelijke projecten worden opgenomen in een nationale lijst, waarin alle milieumaatregelen en bouwplannen worden gewogen.
Dan de Monumentenwet. De Amsterdamse ergernis: tegenstanders konden eenvoudig de sloop van panden langdurig ophouden door de monumentenstatus aan te vragen. Amsterdam wilde een aanscherping wie als belanghebbende kon worden aangemerkt. Stadig: “De Raad van State is dat inderdaad strenger gaan uitleggen. Je kunt niet zomaar meer een stichtinkje oprichten om de monumentstatus voor een pand aan te vragen. De status van een monumentenvereniging wordt nu ook beoordeeld op zijn feitelijke werkzaamheden. Dat is een verbetering.”
Als derde ergernis stond daar Regels zijn Regels. Stadig legt uit: “Planvorming werd met enige regelmaat gefrustreerd doordat het rijk tussentijds nieuw beleid uitvaardigde, waardoor processen opnieuw moesten worden doorlopen. Wij stelden voor nieuwe regelgeving pas na een overgangstermijn van twee jaar in te laten gaan. Dat is niet beter geworden. Het speelt nu ook weer bij de Crisis- en Herstelwet. Die helpt voor de projecten die er onder vallen, maar volgens juristen wordt het per saldo vaak ingewikkelder, omdat er discussies gaan ontstaan wat er nu wel en niet onder valt.”

Bestuurlijke lus

Zeer goed nieuws voor gemeentelijke bestuurders was dat de zogeheten ‘bestuurlijke lus’ (ergernis nr.8) per 1 januari 2010 in werking trad. Stadig: “Het heeft eindeloos geduurd, maar het is dan nu zover.” Tot dusver moest de procedure om tot een besluit te komen geheel opnieuw worden gestart, als de bestuursrechter dat op basis van een onderdeel vernietigde. Amsterdam overkwam dat bijvoorbeeld rond de vergunning voor aanleg van IJburg 2. De bestuursrechter kan nu besluiten het betreffende bestuursorgaan de gelegenheid te geven een gebleken gebrek te herstellen.
In 2005 riep Amsterdam VROM ook op haast te maken met de vereenvoudiging van de Milieu-effectrapportage (MER). Stadig: “Ook eindeloos geduurd maar per 1 juli is het zover.” Dat is overigens ook de invoeringsdatum van de Wabo (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht), nog geïnitieerd door minister Dekker. Bij de Wabo vervangt één omgevingsvergunning alle bestaande vergunningen op VROM-gebied, zoals die voor wonen, bouwen, ruimte en milieu. En ook vergunningen op andere beleidsterreinen gaan mee, zoals die voor monumenten, natuurbescherming, flora en fauna en water. Voor kleine projecten ziet Stadig de voordelen van zo’n gecombineerde aanpak. Maar bij grote projecten heeft hij twijfels. “Je hebt dan wel één vergunning, maar op het moment van aanvraag moet je wel alles weten. Vroeger lieten we allerlei procedures parallel lopen, of op het moment dat het handigste was. Dan kan straks niet meer. Je moet als gemeente dus afwegen: lang wachten tot je alles precies weet of noodzakelijkerwijs zaken wat minder uitzoeken. Daar kunnen bezwaarmakers dan weer gebruik van maken. We zullen zien hoe het uitpakt.”
Veel maakt het bij deze bouwcrisis – anders dan acht jaar geleden – trouwens allemaal niet uit. Stadig: “Je stuit pas op procedurele problemen als er projecten zijn. Maar er worden nauwelijks nog bouwaanvragen ingediend. Met deze crisis lijkt het idee van de maakbare samenleving in de ruimtelijke ordening definitief te verdwijnen. De gemeente mag blij zijn als een ontwikkelaar nog iets wil.”

Fred van der Molen

Coalitie stuurt corporaties miljoenenaanslag

FvdM — Wed, 12 May 2010 17:28:38 +0200

De Amsterdamse corporaties moeten 225 miljoen euro bijdragen aan gezondmaking Vereveningsfonds

Collegeakkoord: alleen nog streefcijfers voor studenten- en jongerenhuisvesting

FvdM — Tue, 27 Apr 2010 15:43:06 +0200

Het nieuwe college geeft prioriteit aan onderwijs, economie, duurzaamheid en bereikbaarheid.