nieuwbouw

Van Poelgeest legt kritiek op hoge bouwleges naast zich neer

FvdM — Tue, 31 Jan 2012 22:16:34 +0100

De wethouder is niet gevoelig voor corporatieprotest tegen "exorbitante stijging".

lees verder

Het Funen-Verdana wint Nieuwbouwprijs 2011

FvdM — Fri, 28 Oct 2011 12:27:41 +0200

Verdana is een bijzonder blok met tien woningen op Het Funen-terrein. Architect: NL Architects.

lees verder

Twee renovatieprojecten bij Amsterdamse Nieuwbouwprijs

FvdM — Mon, 19 Sep 2011 11:15:22 +0200

Ook kleine ontwikkelaars dit jaar bij de tien genomineerden.

lees verder

Start tweede fase Hof van Socrates

bert — Thu, 07 Apr 2011 11:49:28 +0200

VOF De Stadstuinen is in Slotermeer-West gestart met de bouw van 18 sociale huurappartementen.

Tunnel Houthaven blijft behouden

FvdM — Wed, 16 Mar 2011 21:44:32 +0100

Het plan Houthavens kan doorgaan. Met tunnel maar met minder water en minder sociale huurwoningen.

lees verder

Almere: na de Kavelwinkel de Bouwfabriek

FvdM — Mon, 14 Feb 2011 21:33:34 +0100

Almere laat in Europakwartier particulieren, aannemers en institutionele bouwers door elkaar bouwen.

lees verder

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:13:05 +0100

Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft zijn keerzijde

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Rochdale wint de NUL20 Gouden Bouwsteen. De corporatie heeft in 2010 de meeste woningen opgeleverd: 658 stuks, verspreid over Zuidoost, Nieuw-West en IJburg. Maar de hoge nieuwbouwproductie is dit jaar geen onverdeeld genoegen. Het merendeel van de opgeleverde woningen moet namelijk nog worden verkocht. Dat drukt zwaar op de financiële huishouding van de corporatie. Rochdale heeft tal van renovatie- en nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. Tijd om de bakens te verzetten.

“Tja, je moet je afvragen of je dit jaar blij moet zijn met deze prijs.” Bestuursvoorzitter René Grotendorst geeft direct bij de ontvangst richting aan het gesprek. De crisis. Waar eerdere winnaars de champagne ontkurkten, zou Rochdale eigenlijk liever wat minder woningen hebben opgeleverd. Grotendorst: “Je bent natuurlijk toch ook trots omdat je weet hoeveel van onze mensen hier hard aan gewerkt hebben om dit tot stand te brengen. Maar we hebben nu te maken met een groot aantal opleveringen bij een dalende vraag. Dat is de meest ongelukkige combinatie die je kunt bedenken. Het is ook het begin van onze heroriëntatie: ik vind dat we u lang genoeg hebben moeten vertellen wat ons probleem is: we moeten in 2011 ook weer vooruitkijken.”
Rochdale heeft 658 woningen opgeleverd in 2010, 37 procent sociale huur en 63 procent koop. Deze werden gerealiseerd in Nieuw-West, Zuidoost, op IJburg en een klein plukje studentenwoningen op de Zuidas. Het merendeel van de koopwoningen is nog niet verkocht. Grotendorst: “We hebben op dit moment 350 onverkochte nieuwbouwwoningen. Een klein deel daarvan moet nog worden opgeleverd en wellicht is er een staartje van 2009. Maar het overgrote deel is inderdaad in 2010 opgeleverd.”
Het zijn grotendeels projecten die nog in een ander tijdsgewricht zijn bedacht. Grotendorst: “De gekte die er was krijgen we, gelukkig ook maar, niet meer terug. Kopers konden wel heel makkelijk lenen. Maar de huidige collectieve terughoudendheid is niet volledig te verklaren door de veranderde omstandigheden. Zo slecht gaat het niet met de inkomenspositie van de meeste mensen. Het moet te maken hebben met gevoelens van onzekerheid over de toekomst: verandert de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekvoorwaarden, het inkomen? Daarbij is de uitgangspositie van veel mensen in de loop der jaren verbeterd; men kan dus even pas op de plaats maken. Maar los van de marktomstandigheden, willen we als woningcorporaties alleen nog in koopprojecten meedoen als dat noodzakelijk is voor de gewenste menging van woningbezit in de herstructureringwijken. We richten ons voortaan primair op onze doelgroep.”

Welke conclusies kun je trekken uit de huidige verkopen. Wat loopt wel, wat niet?
“Om maar met een open deur te beginnen. De locatie is natuurlijk de belangrijkste factor. Wij hebben veel opgeleverd in Zuidoost en Nieuw-West, stedelijke vernieuwingsgebieden. Dat zijn nog steeds lastige locaties, ook voor grondgebonden woningen.
Maar het blijft een conglomeraat van factoren. Voor de appartementen van het project NieuwZeeland (Nierkerkestraat) in Osdorp is bijvoorbeeld weer veel belangstelling. Maar wat we daar, en trouwens ook bij andere projecten, weer zagen: bijna de helft van de voorlopige koopcontracten leidt niet een definitieve koop. Bijna altijd vanwege de financiering.”
Van de drie grote locaties waar Rochdale dit jaar woningen opleverde, loopt IJburg relatief nog het beste. Grotendorst: “We hebben daar behoorlijk dure woningen. De verkoop daarvan loopt wel, maar veel langzamer dan eerder. Dat zien we over de gehele linie: er is wel vraag, maar het aanbod is momenteel veel groter dan het opnamevermogen.”
Rochdale heeft geconstateerd dat nieuwe appartementen rond 160.000 euro wel goed verkopen in Zuidoost. Grotendorst: “We hebben daar geen concessies gedaan aan de kwaliteit, anders hebben die complexen geen toekomstwaarde. Deze woningen zijn alleen kleiner, rond de 80 vierkante meter. We hebben jaren tegen elkaar gezegd dat we in Amsterdam geen kleine woningen moeten toevoegen, omdat er al zoveel staan, maar er is wel belangstelling voor. Bovendien staan er in Zuidoost zijn weer weinig kleine woningen, dus daar verbreden we het aanbod. Bovendien, je moet het in perspectief zien van de totale woningmarkt. Als we een paar jaar wat meer kleinere woningen bouwen, is dat natuurlijk geen ramp. Je praat over één of twee procent aanpassing van de voorraad.”

Hoe krijgt Rochdale bewoners voor zijn onverkochte woningen?
Grotendorst: “Het meest voor de hand liggend, is wat van de prijs af te halen. We zeggen allemaal dat we dat niet doen, maar doen het ondertussen toch. Dat kan natuurlijk ook op een manier zonder dat je de verkoopprijs verlaagt, zoals de woning opleveren met een duurdere keuken.
We zetten ook koopwoningen om naar huur. Als we inschatten dat bij een nieuwbouwcomplex het aanbod de vraag fors overtreft, doen we dat. Met de verwachting natuurlijk dat we na de eerste verhuur wel kunnen uitponden. Buiten de ring is verhuur zelden kostendekkend; daar ligt de marktprijs onder de kostprijs. In Zuidoost en Nieuw-West houdt het met maximaal 900 euro maandhuur wel op.
Ten derde kun je proberen woningen te verkopen aan een belegger. Het valt op dat de beleggingssector daar weer belangstelling voor krijgt. Pensioenfondsen hebben weer interesse in verhuur van vastgoed vanwege de zekerheden op lange termijn. We hebben net 58 nog te ontwikkelen laagbouwwoningen aan de Schepenlaan (De Banne, Noord, nvdr) verkocht aan Syntrus Achmea.”

Hoofdpijntopdrie

De komende jaren drukt de last van de nieuwbouwproductie zwaar op Rochdale. De woningcorporatie heeft tal van renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. De meest pijnlijke beslissing vindt Grotendorst het uitstel van de renovatie van flats aan de Boelelaan. “We zijn daar al jaren met de bewoners over in gesprek. De bewoners van het eerste blok zijn inmiddels bijna allemaal al uitgeplaatst. Stel je voor. Sommigen zitten nu al enige tijd in een wisselwoning en krijgen nu van ons de boodschap dat de renovatie zeker een paar jaar wordt uitgesteld. Vreselijk natuurlijk. Maar we kunnen niet anders.”
In de hoofdpijntopdrie staat ook de uitgestelde renovatie van woningen aan de Hasebroekstraat (Kinkerbuurt). Alle bewoners zijn uitgeplaatst en de panden volledig uitgebroken. Rochdale heeft recentelijk het herstel tot nader order uitgesteld. Op drie staat het veelbesproken uitstel van de aanpak van wijk Jeruzalem. Grotendorst: “Ook heel vervelend, omdat ook hier jaren is gediscussieerd over de meest wenselijke aanpak. Wederom erg vervelend voor bewoners, waarvan de uitplaatsing al is begonnen. Dat gaat wel door. Bewoners hebben zich erop ingesteld en het is begrijpelijk dat sommigen nu dan ook die stap willen maken. In de overbruggingsperiode verhuren we de woningen aan studenten. We beginnen op z’n vroegst in 2014.”
Grotendorst is blij dat het gecompliceerde nieuwbouwproject bij het Bezaanjachtplein in Noord wel is vlotgetrokken. Dat project is van groot belang voor de herstructurering van de Banne, vanwege de maatschappelijke voorzieningen, het nieuwe buurtwinkelcentrum en zorgwoningen. “Aan een dergelijk plan zullen we niet snel opnieuw beginnen. Veel te complex vanwege de vele betrokken partijen en de stapeling van functies, waaronder woningen, een parkeergarage, winkelcentrum, een wijkcentrum en een bibliotheek. Ook die les hebben we wel geleerd. Maar de belangrijkste les is toch wel dat we veel scherpere keuzes leren maken waar we nu wel en niet als woningcorporatie voor zijn. Er komt meer aandacht voor onze echte doelgroep, voor bestaand bezit, bestaande wijken en voor goed beheer. Projectontwikkeling is daar dienstbaar aan en niet langer een activiteit die op zich staat.”

Zie de Barometer voor de details over de woningproductie van de topdrie van de NUL20 Gouden Bouwsteen

IJDock: run op prijzige woningen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:08:46 +0100

IJDock: run op prijzige woningen

IJDock is het jongste eiland in het IJ. Deze maand is begonnen met de bouw van onder meer het nieuwe Amsterdamse Paleis van Justitie, nieuw kantoor met KLPD waterpolitie, een hotel, woningen, en commerciële ruimten.
Wonen met ruim uitzicht op het water van het IJ, op een steenworp afstand van het centraal station en met een eigen parkeerplaats. Zonder veel aandacht te geven aan het project is de inschrijving voor de 56 luxueuze woningen ruim overtekend, laat een woordvoerder van ontwikkelaar ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. weten. Tijdens de afgelopen editie van Sail konden geïnteresseerden zich spontaan inschrijven voor de appartementen die tussen de 445 duizend en
1,8 miljoen euro kosten. Voor die duurste optie krijgt de eigenaar een woning van bijna 300 vierkante meter. ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft vanwege de goede ligging en de hoge kwaliteit van de woningen niet getwijfeld of het project ondanks de crisis door zou moeten gaan. "Het is een prachtige plek om te wonen. De ruime woningen aan de IJ-kant hebben grote ramen die helemaal weggeklapt kunnen worden, dat geeft een extra direct contact met het IJ."
In de afgelopen jaren is het nieuwe eiland ontstaan door het slaan van damwanden. De bak waar de parkeergarage in komt is inmiddels gereed. Deze maand begint gelijktijdig de bouw van de het Paleis van Justitie, een hotel van Jan Bakers architecten met driehonderd kamers, de woontoren van Zeinstra en Van Gelderen die uit elf lagen bestaat en de nieuwbouw voor de Waterpolitie, die, net als pleziervaarders, een eigen haven krijgt. Op verschillende plekken in de plinten van de gebouwen komt ruimte voor winkels en horecagelegenheden. IJDock moet in 2013 gereed zijn.
Het nieuwe eiland wordt met een korte dam verbonden aan het vasteland en er komt een brug voor langzaam verkeer. Coördinerend architect Dick van Gameren kwam op het idee van een nieuw eiland omdat de ontwikkelaar het water een dominante rol wilde laten spelen. Bovendien past het in de traditie van eilanden in het Oostelijk en Westelijk Havengebied. Om de oude stad niet af te sluiten van het IJ, hebben zichtlijnen vanaf de Keizersgracht en het Bickerseiland een belangrijke rol gespeeld in de vormgeving van de gebouwen. Delen van de panden zijn rigoureus weggesneden. De bebouwing op het IJDock zal daardoor het gevoel geven van een grote drijvende ijsberg. [JZ]

Nieuwbouw August Allebéplein

FvdM — Wed, 24 Nov 2010 14:45:03 +0100

Het August Allebéplein in Overtoomse Veld gaat nu echt op de schop. Far West is begonnen met de sloop.

Doek valt voor Far West

FvdM — Thu, 21 Oct 2010 14:14:17 +0200

Woningcorporatie Far West wordt opgeheven. Verplichtingen worden overgenomen door de oorspronkelijke oprichters.

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

admin — Mon, 20 Sep 2010 16:31:27 +0200

Steeds meer onverkochte nieuwbouw

De voorraad onverkochte nieuwbouwwoningen neemt toe. Eind 2009 stonden 1259 nieuwbouwwoningen te koop, vooral in de Westelijke Tuinsteden en Zuidoost. Het merendeel hiervan stamt uit 2008. Eind van dat jaar stonden er 1085 nieuwbouwwoningen te koop. De afzet van nieuwbouw is in 2009 verder afgenomen: 47 procent van de productie werd verkocht of verhuurd. Dit lag in 2006 en 2007 op ongeveer 80 procent en in 2008 op 59 procent.

Hoewel het bij de afzet altijd gaat om een combinatie van prijs, locatie en kwaliteit, is de absolute prijs in 2009 doorslaggevend geweest bij de verkoop van nieuwbouwwoningen. De vraagprijs van een mediane nieuwbouwwoning bedraagt buiten de ring 262.500 euro en binnen de ring 292.500 euro. De grootste afzetproblemen zitten in de prijscategorie tussen 250.000 en 350.000 euro. Ruim een derde van de nieuwbouwwoningen in Amsterdam wordt in deze prijscategorie aangeboden. Met name in Nieuw-West en Zuidoost verkopen nieuwbouwwoningen in deze prijscategorie moeizaam, terwijl de prijzen per vierkante meter daar vergelijkbaar of lager zijn dan die van woningen in de bestaande bouw. Maar de woningen zijn groter, waardoor ze duurder uitkomen. Volgens het OGA worden ze vooral door strengere hypotheekeisen en onzekerheid nu slecht verkocht.

Op IJburg verkopen appartementen onder de 250.000 euro en luxe eengezinswoningen vanaf 450.000 euro relatief goed.
In Amsterdam-Noord verkopen de grote en dure eengezinswoningen relatief goed.
De verkoop van exclusieve appartementen op de Zuidas komt nog niet goed op gang. De nieuwe kantorenwijk staat als woongebied nog niet op de kaart terwijl de prijzen fors zijn, met een mediane vraagprijs van 550.000 euro per appartement.

Vrije kavels verkopen wel goed, maar de aantallen liggen veel lager: van de in totaal 97 aangeboden kavels is 68 procent verkocht.

Bron: Woningmarktteam (W-team) van de gemeente Amsterdam

‘Liever geen stadswarmte’

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:50:14 +0200

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale wijk staan

‘Liever geen stadswarmte’

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale woonwijk liggen. Als de ‘bouwstop’ van de centrale stad en de onderhandelingen met ontwikkelaars tenminste geen roet in het eten gooien. Projectleider Co Stor is optimistisch over de potentie van de wijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

“Je komt eigenlijk een half jaar te vroeg. We zijn nog volop in gesprek met de ontwikkelaars en de centrale stad over de invulling van onze duurzaamheidsambities.” Projectdirecteur Co Stor vindt het vervelend dat hij nog weinig kan vertellen over de manier waarop in de Houthaven de komende jaren een klimaatneutrale woonwijk gebouwd gaat worden. Iedereen is vol goede wil. Recentelijk is het project door Agentschap NL – het vroegere Senter Novem- zelfs tot ‘excellent gebied’ uitgeroepen vanwege de veelbelovende maatregelen op het vlak van energiebesparing en duurzaamheid. Maar op het stadhuis wordt - naast de gesprekken over een bouwstop voor bepaalde projecten - nog druk gerekend aan voorstellen om ontwikkelaars en corporaties gedeeltelijk tegemoet te komen in de extra kosten van duurzaam bouwen in de stad. Bovendien is het nog onduidelijk voor welke duurzame energiebronnen uiteindelijk wordt gekozen om de nieuwe gebouwen te verwarmen en te koelen. Wordt het collectieve stadswarmte of individuele warmtepompen met warmte-koudeopslag? Ook over het lokaal opwekken van groene stroom voor de voorzieningen in de openbare ruimte en gebouwgebonden elektriciteitsverbruik wordt nog volop gediscussieerd.

Eilanden met eigen sfeer

Wat er in de Houthavens uiteindelijk moet komen, is al wel in grote lijnen bekend: 1700 woningen, 70 woonboten en 50.000 vierkante meter aan voorzieningen als kantoren, scholen, een hotel en zorgfaciliteiten voor de beoogde woonservicewijk. Het gros van de huizen wordt gebouwd op eilanden, uitgegraven in het huidige terrein en aan de kop enkele tientallen meters verlengd. Ze krijgen allemaal hun eigen sfeer. Op de één pakhuisachtige blokken, op een ander vooral eengezinswoningen met voortuin. Waar het hele gebied autoluw zal worden, zullen delen van eilanden zelfs helemaal autovrij zijn. Parkeren kan grotendeels in garages onder de gebouwen; onder het meest westelijk gelegen Blok Nul komt nog een centrale parkeervoorziening voor bewoners.

Gebouwenstrook en tunnel weren geluid
Over de transformatie van de Houthaven tot een woonwijk wordt al bijna zestien jaar gepraat. In 1998 stelde de gemeente haar eerste bestemmingsplan op. Door verzet van enkele havenbedrijven die geluidklachten van toekomstige bewoners vreesden, sneuvelde het plan bij de Raad van State. Ook een tweede versie van het bestemmingsplan haalde de eindstreep niet. Daarna zijn de betrokken partijen zonder rechter met elkaar in gesprek geraakt. Onder leiding van toenmalig advocaat Eberhard van der Laan is een convenant afgesloten dat de bouw van de nieuwe woonwijk mogelijk maakte. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan houdt een langgerekte, zeven verdiepingen tellende gebouwenstrook - Blok Nul - de belangrijkste geluidhinder van de industrie tegen. Bovendien is aan de zuidkant een tunnel ingetekend naast de Spaarndammerdijk, die de geluidhinder van het doorgaande autoverkeer moet verminderen. Eerder leek het erop dat de tunnel ook nodig zou zijn om binnen de landelijke luchtkwaliteitsnormen te blijven. Maar door de bouw uit te smeren over negen jaar en vanuit het westen te beginnen blijft het project binnen de grenzen van de wet Milieubeheer.

De ‘eyecatcher’ van het gebied moet een bijna 90 meter hoog poortgebouw worden op de kop van de Pontsteiger. Dat bevat 250 luxueuze koopappartementen, publieke voorzieningen en een restaurant op 60 meter hoogte met spectaculair uitzicht over de stad en het IJ. Voor dit bijzondere gebouw sloot toenmalig stadsdeel Westerpark enkele jaren geleden een bouwenvelop-akkoord aan een samenwerkingsverband van De Principaal, Delta Forte, Ymere en Bouwfonds. Daarin is een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,5 afgesproken - minder zuinig dan in de recentere overeenkomst met de ontwikkelaars van Blok Nul. Maar indertijd lag er nog geen energievisie van het stadsdeel op tafel waarin van een 100 procent klimaatneutrale woonwijk wordt uitgegaan.
De ontwikkelaars van de Pontsteiger denken de afgesproken energieprestatie te kunnen bereiken door de woningen te voorzien van individuele warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. Ook worden de woningen extra goed geïsoleerd en krijgen ze vloerverwarming en een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Voor de installaties en verlichting in het gebouw zal ook gebruik worden gemaakt van duurzame energie, waarvoor de ontwikkelaars van de gemeente ruim een half miljoen euro subsidie hebben gekregen. Voorlopig houden de ontwikkelaars aan deze afspraken vast, hoewel woordvoerder Daan Jansen van De Principaal aangeeft dat het project vanwege de slechte woningmarktsituatie op dit moment “nader wordt bekeken”. “De financiële risico’s zijn te groot geworden om het project zoals het is afgesproken te kunnen realiseren. Maar we hebben nog steeds de intentie om er mee door te gaan.”

Wel of geen stadswarmte?

Bij Blok Nul ligt de keuze voor het milieuvriendelijk koelen en verwarmen van het gebouw nog open. Stadgenoot en projectontwikkelaar Synchroon willen in deze westelijke gebouwenstrook naast 9500 vierkante meter aan bedrijfsruimte 283 woningen ontwikkelen, waarvan 184 in de koop- en vrije huursector en 99 in de sociale huursector. Het stadsdeel ziet het liefst dat gebruik wordt gemaakt van stadswarmte in combinatie met koudeopslag. Maar duurzaamheidsexpert Patrick Tielkes van Stadgenoot voorziet de woningen en bedrijfsruimten - net als de ontwikkelaars op de Pontsteiger - liever van warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. “Het milieurendement van stadswarmte is niet om over naar huis te schrijven. Met de 4000 euro die een individuele aansluiting voor alleen warmte kost, kun je veel meer doen om CO2 te besparen.”
Tielkes zet ook zijn vraagtekens bij de totstandkoming van de tarieven voor stadswarmte. “Het is consumenten moeilijk uit te leggen dat die zijn gekoppeld aan de stijgende gas- en olieprijzen.” Stadswarmte frustreert ook de mogelijkheid voor ontwikkelaars om zelf een lokaal energiebedrijf op te richten en warmte en koude aan bewoners te leveren. “Dat is soms de enige manier om ontwikkelaars die onrendabel moeten investeren in dure milieutechnieken, iets te laten terugverdienen en ervoor te zorgen dat de baten niet alleen naar de gebruikers gaan.”

‘Windwokkels’ als icoon

Tielkes heeft minder moeite met het voorstel van het stadsdeel om in de Houthavens grootschalig zonnepanelen op daken te leggen en vier middelgrote ‘windwokkels’ te plaatsen. “In de stad is bijna geen locatie te vinden die zo geschikt is voor gebruik van windenergie als hier.” Andere ontwikkelaars van het gebied zetten juist vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van lokale stroomopwekking. Ook vragen sommigen zich af of 35 meter hoge windmolens wel passen in de beeldkwaliteit van de woonwijk. Voor projectdirecteur Co Stor is het een kwestie van perceptie. “Je kunt ze ook als een icoon van de milieuvriendelijke wijk beschouwen. Voor supervisor Sjoerd Soeters zijn ze in ieder geval geen taboe.”
Stor hoopt de discussie over alle duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval nog voor het einde van het jaar te kunnen afronden. Hij wil graag dit jaar nog beginnen met het aanplempen van grond om de toekomstige eilanden te kunnen verlengen. Ook is het ontwerp van de tunnel langs de Spaarndammerdijk bijna klaar om aanbesteed te worden. Maar voordat hij alles in gang kan zetten, moet ook hij wachten op witte rook uit het stadhuis. Stor wil en kan er niets over zeggen, maar blijft optimistisch over de realisering van de klimaatneutrale woonwijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

Jaco Boer

Klimaatneutrale nieuwbouw

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:46:56 +0200

Interview: Marcia Sookha, voorzitter Taskforce Klimaatneutraal Bouwen

Klimaatneutrale nieuwbouw

Op de laatste editie van vastgoedbeurs Provada in de Rai presenteerde de ene na de andere ontwikkelaar meeslepende duurzame plannen, concepten en visies. Het wordt nu tijd voor daden, stelt Marcia Sookha, voorzitter van de Task Force Klimaatneutraal Bouwen van de gemeente Amsterdam. Plannen genoeg, maar de crisis helpt niet.

Wat doet de Taskforce Klimaatneutraal Bouwen?
“Missiewerk: het blijven uitdragen van de ambitie van de gemeente, de haalbaarheid en de onvermijdelijkheid daarvan. En daarnaast het centraal stellen van concrete projecten. Wij ondersteunen projecten door verbindingen te leggen, kennis toegankelijk te maken en instrumenten te ontwikkelen om klimaatneutraal bouwen in de praktijk te brengen. Een jaar geleden hebben we ingezet op een koers via de grote Amsterdamse projecten. Ook intern bij de gemeente moet het op allerlei niveaus nog tussen de oren komen, geïntegreerd worden in processen, instrumenten en regels.

Amsterdam klimaatneutraal
In 2009 besloot het stadsbestuur dat vanaf 2015 in de hoofdstad alleen nog maar klimaatneutraal mag worden gebouwd. Gemor in de woonsector. Waarom wilde Amsterdam nu weer harder lopen dan het Rijk? Landelijk is er namelijk al een strakke marsroute die voorziet in een geleidelijke aanscherping van de energieprestaties (epc) tot er vanaf 2020 alleen nog maar klimaatneutraal wordt gebouwd. De corporaties staan al uitermate kritisch tegenover de verlaging van de epc-norm van 0,8 naar 0,6 per 1 januari 2011. ‘Een slecht besluit’ concludeert de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in een persbericht: “Het komt neer op een verdere lastenverzwaring voor woningcorporaties. (…) De reeds torenhoge onrendabels op een nieuwe sociale huurwoning nemen door dit besluit verder toe. In deze tijd van crisis is dit een verkeerde maatregel. Het risico is groot dat daardoor minder huurwoningen worden gebouwd.” In al zijn toespraken maakt wethouder Van Poelgeest duidelijk dat hij zijn kwaliteitsambities niet wil prijsgeven vanwege de crisis. ‘Shoot higher’ heet dat in McKinsey-jargon. Woningbouwregisseur Bob van der Zande, tevens ambtelijk opdrachtgever klimaatneutraal bouwen, geeft toe dat dit niet eenvoudig is in deze tijd. Aan hem niettemin de taak de geesten in de sector rijp te maken: “Vanaf 2020 moet het toch, je kunt je daarom maar het beste zo snel mogelijk daarop voorbereiden.”

Het is een interessante zoektocht, samen met ontwikkelaars en de bouwsector. We staan nog maar aan het begin van een enorme omwenteling, dat voelt iedereen. Maar ik stel vast dat in de anderhalf jaar dat de Taskforce bestaat, het thema hard is gegroeid. Het bruist van de activiteit: onderzoeken, energievisies, nieuwe technologieën, congressen, enzovoort, enzovoort. IJburg II behoort tot de vijf icoonprojecten van het land; VROM heeft de Houthavens en Jeruzalem in de selectie van vijftien ‘excellente gebieden’ voor duurzame gebiedsontwikkeling opgenomen; stadsdeel Zuid doet mee aan het Innovatieprogramma Klimaatneutrale Steden van het Rijk. We hebben een succesvolle duurzame tender uitgeschreven in Buiksloterham. Er volgt meer. Het zit niet meer vast op de techniek. Die is er en zal steeds beter worden. Het wordt nu alleen tijd om het echt te doen.”
Daar roer je wel een punt aan. Amsterdam heeft een flinke lijst met voorbeeldprojecten, maar het gros daarvan dreigt uitgesteld, afgelast of geschrapt te worden. Geen van de projecten is al gestart.
“De crisis gooit natuurlijk roet in het eten. Toch zie ik kansen. Vergeet niet dat bij tal van projecten die worden uitgevoerd al duurzame technieken worden gebruikt. Bovendien is deze periode bij uitstek geschikt om bestaande afspraken met marktpartijen tegen het licht te houden en waar nodig daar conclusies aan te verbinden. Ondertussen starten volgend jaar de eerste klimaatneutrale projecten, zoals dertig woningen aan de Scheepsbouwweg in Noord, een hotel in het Amstelkwartier en de eerste bouwblokken in de Houthaven en Jeruzalem.“

Wat verstaat Amsterdam eigenlijk onder klimaatneutraal bouwen?
“Wij kijken naar de gebouwgebonden energie en niet naar het gebruikersdeel, bijvoorbeeld de elektrische apparaten. En bij die energie moet zoveel mogelijk worden bespaard en gebruik worden gemaakt van duurzame energie. Je komt dan uit op een EPC van ongeveer 0,3. Overigens zegt de EPC-waarde niet voldoende.

Er wordt nagedacht over een Amsterdams energielabel. Het zal toch niet?
Het gaat ons niet om een apart Amsterdams label maar om een duidelijke specificatie. Ontwikkelaars en aannemers vragen daar om. Ze willen vooraf zeker weten of ze aan de normen die Amsterdam stelt voldoen. We betrekken daarbij Agentschap NL. Je moet denken aan iets als energielabel A+++. Dat bestaat nog niet.”

Volgens de gemeente kost het 17.500 euro extra om een woning klimaatneutraal te maken. Andere instanties noemen veel hogere bedragen. Leg eens uit.
Bij onze berekening gaan we uit van de Amsterdamse referentiewoning van 100 vierkante meter. Bovendien gaan we uit van een efficiënter bouwproces en een andere kostenstructuur. Je moet wel durven om alle onderdelen van het proces onder de loep te nemen. Het helpt dat er op technisch gebied ongelooflijk veel gebeurt. Over een paar jaar liggen de meerkosten al weer lager.

Klimaat- versus energieneutraal
Volgens deskundigen van de TU Delft ben je met de Amsterdamse definitie van klimaatneutraal nog lang niet ‘energieneutraal’. Over dergelijke definities wordt eindeloos gediscussieerd tussen rekkelijken en preciezen: neem je daarin ook mee gebruikersgedrag, de ‘footprint’ van energietransport en afvalwaterreiniging, enzovoort, enzovoort. De TU Delft was betrokken bij een studie naar een energieneutrale make-over van de Schutterstoren: wat als we nogmaals deze ronde woontoren zouden bouwen, maar dan energieneutraal. Het nieuwe ontwerp leidt tot tussen de 35 en 45 duizend euro aan meerkosten per woning. Volgens dr. Arjan van Timmeren van de TU Delft komt dat vooral door de extra gebouwschil. “Om hetzelfde uiterlijk te realiseren moesten we de nu nog zeer prijzige VIP - Vacuum Isolatie Panelen - toepassen. We wilden geen concessies doen aan de ‘looks and feels’ van het gebouw.” Dat Amsterdam de meerkosten van klimaatneutraal bouwen op zo’n 17.000 euro berekent, acht Van Timmeren wel mogelijk: “Maar dan onder stringente voorwaarden, zoals optimale oriëntatie op de zon en vierkante dakvlakken die optimaal zijn uit te vullen met zonnecellen. En ook niet hoger dan vier hoog, anders hou je relatief onvoldoende dakoppervlak over.

Meerkosten…. Geen fijne boodschap op dit moment.
“Dat is zo, maar je moet het langetermijnperspectief voor ogen houden. Klimaatneutraal bouwen is de toekomst en het is dom om niet te investeren in de toekomst. Dat moet vooral corporaties en beleggers aanspreken. Klimaatneutraal bouwen is een financieel en maatschappelijk rendabele investering. Dat lijkt mij voldoende reden.”

Zo’n meerprijs maakt huizen nu bijna onverkoopbaar. Hoe los je dat op? Komt Amsterdam nog met het aangekondigde ‘financiële vehikel’ om het kopers aantrekkelijker te maken?
“We zoeken naar een oplossing voor de ‘split incentive’ door investeringen en energiebaten bij elkaar te brengen. Een heel ingewikkeld vraagstuk. Wij denken aan een fonds waaruit de gemeente een deel van de extra energie-investeringen voorfinanciert en waarbij de bewoner op termijn terugbetaalt. Maar je loopt snel tegen wettelijke beperkingen aan. Zo kan het bijvoorbeeld niet via de energierekening. Het is moeilijk om dit probleem lokaal op te lossen. Een krachtig instrument van het Rijk zou een wezenlijk verschil maken. Goed nieuws is de per maart ingetreden vernieuwde Groenregeling van het Rijk. Dat biedt ontwikkelaars en corporaties veel meer mogelijkheden om tegen een lagere rente te investeren. En kopers om gunstig te lenen. Een groeiend aantal banken speelt daarop in met groenhypotheken. Daar zit zeker beweging in.”

Verwacht je dat klimaatneutraal bouwen invloed op de architectuur en stedenbouw gaat hebben?
“Ja, en ik verheug mij erop. Als het maar niet van die groenogende architectuur is. Maar we zullen zien. Het leuke van deze beweging is dat er zoveel innovatie en ondernemingszin los komt. Iedereen denkt na over nieuwe kansen. Er ontstaat in de bouwsector eindelijk ruimte voor nieuwe partijen. Grote ontwikkelaars en energiemaatschappijen hebben het niet meer alleen voor het zeggen.”

Fred van der Molen

Bouw winkelcentrum en woningen in Oostpoort van start

FvdM — Thu, 01 Jul 2010 09:36:46 +0200

Op 30 juni 2010 is de bouw van het winkelcentrum en de woningen in Oostpoort gestart.

Start bouw Noordstrook Laan van Spartaan

FvdM — Wed, 10 Mar 2010 14:11:45 +0100

Ymere is gestart met de bouw van de Noordstrook van de Laan van Spartaan in Bos en Lommer.

Olympiakwartier Almere krijgt hoogstedelijk karakter

FvdM — Mon, 08 Mar 2010 15:22:56 +0100

De 82 ontwerpen voor het Olympiakwartier in Almere Poort hebben een hoogstedelijke allure.

De Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2009

FvdM — Tue, 19 Jan 2010 12:04:06 +0100

De Amsterdamse Nieuwbouwprijs: bewoners kunnen zelf een prijs geven aan het beste nieuwbouwproject van deze stad. In deze AT5 uitzending zijnde tien geselecteerde nieuwbouwprojecten uit de hoofdstad van binnen en buiten te bekijken. Er zijn ook aparte video's van elke locatie. Buitenkansje.

Appartementen aan Buyskade

FvdM — Fri, 15 Jan 2010 15:47:06 +0100

Rochdale mag 113 appartementen en zakelijk vastgoed bouwen op terrein verffabriek.

Synchroon en Stadgenoot beginnen aan Houthaven

FvdM — Fri, 15 Jan 2010 15:24:07 +0100

De ontwikkeling van de Houthaven gaat van start. Het eerste bouwdeel omvat 300 woningen.

Olympisch Kwartier

admin — Sun, 13 Apr 2008 17:12:57 +0200

Nieuwbouwproject Olympisch Kwartier nadert voltooiing
In de geest van Berlage

Naast het Olympisch Stadion is een woonwijk ontstaan met bijna duizend woningen in de stijl van de Amsterdamse School. Dure huurwoningen domineren de zorgvuldig vormgegeven buurt, hoewel Eigen Haard er ook bijna 280 sociale huurwoningen heeft gebouwd. Met het project wordt een vergeten deel van Berlages Plan Zuid alsnog uitgevoerd.

Zuidzijde: de drie blokken met 412 luxe appartementen
bouwen die BPF tegenover het Olympisch Stadion liet bouwen.

Noordzijde: In het linkerblok realiseerde Eigen Haard 278 sociale huurwoningen, gedeeltelijk voor senioren.
Aan de andere twee complexen met dure huur en koop wordt de laatste hand gelegd.

Overzichtsfoto vanaf de Schinkelkade.

Video: het Olympisch kwartier

Aan de noordzijde van het Olympisch Stadion is er sinds kort een nieuwe wijk: het Olympisch Kwartier. De wijk is een nieuwe toevoeging van het befaamde plan Zuid van Berlage, vormgegeven aan de hand van het stedenbouwkundige plan van Lafour en Wijk en drie architecten. In deze video van In Aanbouw over de nieuwe wijk o.a interviews met de drie architecten.
Bekijk de video

Een nieuwe buurt in de geest van Berlage. Dat was het idee waarmee architectenbureau Lafour & Wijk de ontwikkelcompetitie won voor het gebied tussen het Olympisch Stadion en de Amstelveenseweg. Berlage had voor deze zone ooit wel tekeningen gemaakt, maar de Olympische Spelen gooiden roet in het eten. Op het terrein verrezen sportvelden en een Olympische jachthaven, later opgevolgd door het Frans Ottenstadion. Voor de nieuwe woonwijk grepen de architecten daarom terug op een belangrijk principe van de bouwmeester: het gesloten bouwblok met collectieve binnentuin. Met harmonieuze gevelwanden in de stijl van de Amsterdamse School moest de samenhang tussen de afzonderlijke gebouwen verder worden versterkt.

Zeven jaar later worden de laatste blokken van het Olympisch Kwartier opgeleverd en kan inderdaad worden geconcludeerd dat Oud-Zuid er een nieuw stukje Plan Zuid bij heeft gekregen. Aan de kant van het stadion heeft architect Rudi Uytenhaak nog een moderne interpretatie aan de Amsterdamse Schoolarchitectuur gegeven. Over de gevels die met rode dakpannen zijn bekleed, lopen verticale lijnen van haaks op de muur geplaatste bakstenen die dienst doen als vensterafscheiding. Maar in de erachter gelegen Eosstraat zijn de gevels eerder getrouwe kopieën van klassiekers uit het begin van de vorige eeuw. Zelfs de lantaarnpalen zijn er onvervalst ouderwets.

Eigen zwembad en fitnessstudio

Waar Berlage c.s. veel van hun panden nog voor de sociale huursector bouwden, ligt dat in het Olympisch Kwartier anders. In slechts twee van de zes blokken heeft Eigen Haard 278 sociale huurwoningen opgeleverd. Honderd zijn er bedoeld voor senioren, waarvan 62 als WIBO-appartement en elf als zogenaamde Fokus-woningen voor mindervaliden. De 691 andere appartementen zijn voor de vrije sector, waarbij dure huurwoningen domineren. Dit segment vormt 61 procent van alle nieuwe woningen in de wijk.
De grootste eigenaar in deze categorie is BPF die tegenover het Olympisch Stadion drie blokken met 412 luxe appartementen liet bouwen. De kleinste woning meet er 65 vierkante meter en moet zo’n 700 euro per maand kosten. Voor een 4-kamer penthouse van 180 vierkante meter betaal je al snel een maandhuur van 2700 euro. Maar dan heb je ook wat. Niet alleen de ingebouwde parkeerplaats is dichtbij maar ook een zwembad, sauna, fitnesscentrum, gastenverblijven en aparte werk- of vergaderruimten. Wie een oppas zoekt of zijn koelkast na een zakenreis of vakantie weer vol wil aantreffen, hoeft maar even te bellen naar het facility point. Handig voor de expats en carrièremakers die volgens verhuurder Jacobus Recourt deze blokken bewonen, samen met welgestelde senioren. De vraag naar deze serviced appartementen blijkt zo groot dat de woningen bij mutatie bijna altijd aansluitend verhuurd worden. Er komen nog meer dure huurappartementen. Onlangs deed Jacobus Recourt ook de verhuur van 97 luxe appartementen in blok 5 die maandelijks tussen de 1945 en 2350 euro moeten kosten. Fris Makelaars start eind maart met de afzet van 82 dure huurwoningen in blok 4. Nog voordat het bedrijf met zijn wervingscampagne is begonnen, is er volgens een woordvoerder al veel belangstelling voor het project.

Koop werd dure huur

Het meest verbazingwekkend aan de nieuwe wijk is eigenlijk nog het kleine aantal koopwoningen. Eigen Haard heeft er 21 in één van zijn huurcomplexen ondergebracht, terwijl Rabo Bouwfonds er elders nog eens 79 heeft verkocht voor prijzen tussen 275.000 euro en 7,5 ton. Dat is samen nog geen tien procent van het woningaanbod. Aad Roozendaal van Rabo Bouwfonds legt uit dat zijn bedrijf oorspronkelijk alle woningen van blok 4 wilde verkopen. Maar al in het begin deed hij er 82 over aan Fortis die ze in de vrije huursector bracht. “De gemeente wilde dat we gingen bouwen op een moment dat voor ons het afzetrisico hoog was. Daarom hebben we een deel van de woningen aan een belegger verkocht. Gelet op de grote interesse voor de woningen was dat achteraf gezien niet nodig geweest.”
De gemeente had het ontwikkelaars volgens Roozendaal niet eenvoudig gemaakt door alleen delen van blokken uit te geven. Rabo Bouwfonds was daardoor gedwongen zijn 161 woningen samen met concurrent AM te ontwikkelen. “Een lastige constructie, die in dit geval door de goede onderlinge samenwerking toch prima heeft uitgepakt.”

Tekst: Jaco Boer

Foto’s: Paul Fennis