Groei eigenwoningbezit stagneert

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:54:30 +0100

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Was getekend: Hugo Priemus.

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken.

lees verder

Verkoop corporatiewoningen blijft op peil

FvdM — Wed, 11 Jan 2012 21:56:50 +0100

Amsterdamse corporaties weten zich te onttrekken aan malaise op koopwoningmarkt.

lees verder

Woningprijzen Amsterdam hard omlaag

bert — Wed, 11 Jan 2012 16:43:31 +0100

Woning nu 6,7 procent goedkoper dan jaar geleden. Sterke prijsdaling in laatste kwartaal.

lees verder

Surinde in Amsterdam-Oost verkoopt goed

FvdM — Wed, 11 Jan 2012 15:52:53 +0100

Kopers kunnen zelf indeling van appartementen bepalen.

lees verder

Studentenwoningen Amstelkwartier in de verkoop

FvdM — Mon, 09 Jan 2012 15:50:38 +0100

AM brengt vanaf 21 januari 348 studentenwoningen van Villa-Mokum in de verkoop.

lees verder

Haarlemmermeer wil 10% nieuwbouw voor middensegment

FvdM — Thu, 05 Jan 2012 10:13:05 +0100

Een op de vijf huurders woont er scheef volgens Brusselse norm

lees verder

Nieuwbouw Waterlandplein vordert

FvdM — Mon, 02 Jan 2012 13:55:58 +0100

Hoogste punt van de woontoren De Brandaris is bereikt.

lees verder

Ook Volkskrantgebouw krijgt een hotel

FvdM — Thu, 15 Dec 2011 21:21:46 +0100

Pand aan de Wibautstraat wordt herontwikkeld tot een multifunctioneel pand met een hotel.

lees verder

NMA beboet veilinghandelaren voor kartel

FvdM — Thu, 15 Dec 2011 15:31:17 +0100

Kartel hield prijzen op woningveilingen jarenlang kunstmatig laag.

lees verder

Hoe kan de hypotheekrente worden afgeschaft of verminderd?

FvdM — Tue, 13 Dec 2011 13:01:39 +0100

De Volkskrant geeft drie scenario's.

Kooprecht huurders corporatiewoningen van de baan?

FvdM — Mon, 12 Dec 2011 12:52:25 +0100

Geen algemeen kooprecht wel een verplichting voor corporaties om deel woningen te verkopen.

lees verder

'Erfpacht mag woningverkoop niet belemmeren'

FvdM — Mon, 12 Dec 2011 12:28:28 +0100

Minister Donner: geen landelijke maatregelen om erfpacht in te perken.

lees verder

NVB: "Banken zijn de weg kwijt"

FvdM — Fri, 02 Dec 2011 11:18:29 +0100

Tempo van beperkende maatregelen zou veel te hoog liggen.

lees verder

Verkoop corporatiewoningen blijft rond 1200 schommelen

FvdM — Wed, 16 Nov 2011 22:31:35 +0100

Meeste verkopen in stadsdelen West, Noord en Zuidoost.

lees verder

Herstel woningmarkt smoort in euro-crisis

FvdM — Wed, 16 Nov 2011 18:58:04 +0100

Voor kopers zijn het wel goede tijden: meer keuze, lage overdrachtsbelasting, lage rente en dalende prijzen.

lees verder

De zzp-ers van de woningmarkt

admin — Wed, 16 Nov 2011 07:50:48 +0100

Creatieve huizenzoeker vindt zijn weg buiten WoningNet om

De zzp-ers van de woningmarkt

Op basis van de dalende nieuwbouwcijfers en het dalende aantal mutaties in WoningNet moet men wel tot de conclusie komen dat de doorstroming in Amsterdams volledig stagneert. Dat beeld klopt niet. Het aantal woningmutaties is de afgelopen jaren redelijk constant gebleven, terwijl de bevolking van de hoofdstad met tienduizenden groeide. Dankzij allerlei tijdelijke huurcontracten, de particuliere sector en een hogere woningbezetting blijft er vooralsnog een flinke doorstroming.

Tijdelijke huurder: weer op zoek naar onderdak

Judith Otte woont sinds april 2010 op de Marathonweg met een tijdelijk contract in een woning van Ymere. Huur 330 euro (80% van maximumhuur).

lees verder

Goedkope appartementen verkopen wel in Purmerend

FvdM — Mon, 24 Oct 2011 10:05:42 +0200

Een woning voor minder dan 120.000 euro

Amsterdamse huizenprijzen 6 procent lager dan in 2008

FvdM — Tue, 27 Sep 2011 14:45:45 +0200

Sinds 2008 zijn de huizenprijzen in Nederland met 8,5 procent gezakt. In de vier grote steden is de daling kleiner.

lees verder

Bouw Amstelkwartier komt op gang

FvdM — Wed, 21 Sep 2011 09:27:41 +0200

In oktober start de bouw van Amstel Life, een project van 56 koopwoningen.

lees verder

Doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

admin — Tue, 20 Sep 2011 21:30:21 +0200

Paradox: doorstroming stokt,
terwijl er veel wordt verhuisd

De doorstroming in de Amsterdamse sociale huursector zakt dramatisch, afgaande op de cijfers van WoningNet. Ook het aantal verhuringen in de regio lijkt in 2011 terug te lopen. Het tweede kwartaal daalde het aantal verhuringen stadsregiobreed naar 2943 (3167 in Q1). In Amsterdam kregen slechts 1785 corporatiewoningen een eerste of nieuwe huurder, weer minder dan in het eerste kwartaal (1958).

lees verder

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:39:28 +0200

Een Blok Stad: nieuwe formule met casco-verkoop in de bestaande voorraad

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

Een badkuip met zicht op de sterrenhemel? Of een dakterras met tweede keuken?

lees verder

Kooprecht voor huurders

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:31:22 +0200

10 vragen over

Kooprecht voor huurders

Op 1 juli 2011 publiceerde minister Donner van Binnenlandse Zaken zijn ‘Woonvisie’. Daarin wordt een kooprecht voor huurders voor corporatiewoningen aangekondigd. Daarmee voert Donner een onderdeel uit van het regeerakkoord van VVD en CDA.

Een kooprecht voor huurders? Voeren de regeringspartijen een dwingende kiezerswens uit?
Ongetwijfeld zijn er veel huurders die graag een eigen huis zouden willen. Maar in de verkiezingscampagnes is er geen woord aan vuil gemaakt. En in de programma’s van VVD, CDA en PVV is er niets over te vinden. Alleen GroenLinks wilde huurders het recht geven hun woning (met korting) te kopen van de woningcorporatie, in combinatie met een terugkooprecht.
Hoe is het dan in het regeerakkoord gekomen?
lees verder

Normen voor leegstandsbeheer

admin — Tue, 20 Sep 2011 20:15:22 +0200

Amsterdam wil antikraakbureaus ‘namen en shamen’ als ze nieuwe regels niet hanteren

Normen voor leegstandsbeheer

De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) komen met een eigen Amsterdamse set normen voor leegstandbeheer (‘antikraak’) van corporatiewoningen. Dit in reactie op het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) van de landelijke leegstandbeheerders zelf.

lees verder

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

admin — Tue, 20 Sep 2011 18:00:46 +0200

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

Voorrang voor eigen starters

De wachttijden voor een sociale huurwoningen lopen ook in Zaanstad enorm op. De gemeente werd bovendien onaangenaam verrast door het besluit van minister Donner om de huurgrens van alle huurwoningen in de Amsterdamse stadsregio te verhogen (met 15 tot 25 extra punten), behalve in de Zaanstreek. Wethouder Olthof vreest daardoor extra druk op de lokale sociale woningmarkt.

lees verder

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:50:57 +0200

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de schop. Het college heeft begin juli een voorstel naar de raad gestuurd waarin de overheidsbemoeienis flink wordt beperkt. De reikwijdte van de huisvestingsvergunning voor goedkope huurwoningen wordt sterk verkleind. Ook schrapt de wethouder in het aantal urgentiecategorieën en op handhavingscapaciteit. Ten slotte komt er een nieuw verdeelmodel met onder andere ruimte voor loting, spoedzoekers en kwaliteitzoekers.

lees verder

Landelijke Nieuwbouwdag op 24 september

FvdM — Mon, 12 Sep 2011 14:46:46 +0200

Groot aantal nieuwbouwprojecten open voor het publiek.

Stadgenoot wijzigt plannen voor Houthavens

FvdM — Mon, 15 Aug 2011 16:20:13 +0200

Stadgenoot schrapt Blok Nul en wil het complex nu door particulieren en collectieven laten bouwen.

lees verder

Amsterdammers verhuizen het liefst naar ... Amsterdam

FvdM — Tue, 12 Jul 2011 15:29:44 +0200

Amsterdam is nog aantrekkelijker geworden als vestigingsplaats.

Debat over erfpacht laait op

FvdM — Tue, 05 Jul 2011 16:30:21 +0200

De discussie over aanpassing of afschaffing van het erfpachtstelsel is terug. De PvdA organiseerde een debat.

Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn

FvdM — Fri, 01 Jul 2011 14:40:23 +0200

Amsterdam krijgt vanwege de 'Donner-punten' ruim 75.000 woningen boven de vrije-sectorgrens .

Corporaties zien definitief af van bouw Fountainhead

FvdM — Wed, 29 Jun 2011 17:34:46 +0200

Het is nu officieel. Eigen Haard en De Key stoppen met het prestigieuze project.

“Minder investeren of meer verkopen”

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:54:53 +0200

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

De investeringen van corporaties in huurwoningen zullen de komende jaren flink afnemen, zo vreest het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het somberste geval daalt de nieuwbouwproductie met veertig procent. Er is één redmiddel: veel meer verkopen. Na een tijdperk van schaalvergroting is de kans groot dat de omvang van corporaties gaat krimpen.

Ontwikkeling corporatie-investeringen. Vanaf 2009 zijn de investeringen flink teruggeschroefd.

Gerealiseerde en geprognosticeerde corporatie-investeringen.

Volgens de WSW-trendrapportage 2011 bouwden corporaties vorig jaar landelijk 29.000 nieuwe huurwoningen; zeven procent minder dan een jaar eerder. Tot 2016 denken zij zelf in heel Nederland nog 32.400 woningen per jaar te bouwen, maar het WSW acht deze schatting veel te optimistisch.
“Bij ons bestaat zorg over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Nu nog is de rente historisch laag. Maar als de rente stijgt – die kans is niet onaanzienlijk – dan krimpen de vrije kasstromen. Bovendien wil het Rijk vanaf 2014 een jaarlijkse heffing van 650 miljoen euro voor de huurtoeslag opleggen (in de Amsterdam Metropool wordt gerekend op een jaarlijkse heffing van circa. 60 miljoen euro – red.). Als beide effecten zich voordoen, dan ontkomen corporaties niet aan ingrijpende keuzes. Dan komt het aan op stuurmanskunst: minder investeren of meer verkopen,” zo verklaart mr. Erik Terheggen, lid van de directieraad van het WSW.

Krimpscenario

Het Waarborgfonds heeft de mogelijke gevolgen van stijgende rente, huurtoeslagheffing en afnemende woningverkopen in verschillende scenario’s uitgewerkt. Bij invoering van de huurtoeslagheffing, inflatievolgend huurbeleid en een stijging van de bedrijfs- en onderhoudslasten dalen de kasontvangsten. Mochten vervolgens de woningverkopen flink tegenvallen en de rente met meer dan 1 procentpunt stijgen, dan is er nog minder geld voor investeringen. “In het somberste scenario voorzien we tot 2016 een daling van de bouw van nieuwe huurwoningen met meer dan veertig procent per jaar,” aldus Terheggen.
Corporaties die hun investeringen desondanks op peil willen houden, beschikken maar over één redmiddel: veel meer woningen verkopen. “Een aantal corporaties staat voor een dilemma. Of de schulden in evenwicht brengen met de opbrengsten en de investeringen matigen. Of de woningverkopen opschroeven, maar de vraag is of de woningmarkt die mogelijkheid biedt ”, zo schetst Terheggen.
Eigen Haard herkent het dilemma, zegt directeur Mieke van den Berg. De afgelopen twee jaar verkocht Eigen Haard slechts een dikke zeshonderd woningen. “De baat gaat voor de kosten uit. Door de crisis op de koopwoningmarkt lopen we pakweg 10 miljoen euro mis. Daardoor worden we gedwongen onze investeringen meer te spreiden. ”
Voor de toekomst is zij niet zonder zorgen. “Zonder verkopen kunnen we onze investeringen niet volhouden. Maar wat wil je volhouden? Intern zijn we verwikkeld in een discussie over krimp: meer verkopen dan toevoegen. Dat is lastig in het Noordelijke deel van de Randstad. De vraag naar woningen is enorm. In zowel de sociale huur, als in de betaalbare vrije sector. Kunnen wij de verleiding weerstaan om niet alle apen op onze schouder te nemen? Durven we te zeggen dat we alleen voor bepaalde activiteiten staan? Daar moet het naartoe. We kunnen nog heel veel geld lenen, maar het gaat erom of we die rente morgen nog kunnen terugbetalen. Daar moet je verstandig mee omgaan.”
Gerard Anderiesen, bestuurder van Stadgenoot, maakt zich ook zorgen over de toekomstbestendigheid van het exploitatie-resultaat. “Als onze lasten structureel stijgen – Stadgenoot rekent op een jaarlijkse heffing van 8 tot 10 miljoen euro – dan moeten we dat ergens zien te compenseren. Dan gaat het niet alleen om de omvang van de investeringen, maar zullen we ook naar de kosten van het beheer moeten kijken. Sommige zaken kunnen efficiënter, maar uiteindelijk komt de kwaliteit van ons werk in het geding; de inzet op leefbaarheid en de aandacht en zorg voor de individuele huurder.”
Stadgenoot heeft nog geen keuzes gemaakt. Anderiesen spreekt wel van een ‘harde dobber’. “Op 170 miljoen aan huurinkomsten lijkt een bedrag van 8 miljoen euro te overzien, maar de marges zijn klein. Als we woningen moeten verkopen om het negatieve exploitatieresultaat af te dekken, dan is er geen duurzaam verdienmodel meer. Die weg moeten we niet ingaan.”

Bert Pots

Bron: WSW Trendrapportage 2011

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:41:41 +0200

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Functiemenging, multifunctionaliteit en gevarieerde bedrijvigheid zijn belangrijk om de leefbaarheid en de levendigheid van buurten te vergroten. Maar de nieuwe Woningwet legt corporaties beperkingen op, waardoor het lastiger wordt een gewenste mix van wonen en werken, en commerciële en maatschappelijke functies te bewerkstelligen. Door de open einden aan de wet gebeurt er mogelijk ‘even niets’ op het gebied van multifunctioneel vastgoed.

Minder maatschappelijk vastgoed nodig?
De behoefte aan maatschappelijk vastgoed lijkt ondertussen in flink tempo af te nemen. Met dank aan de huidige bezuiningsgolf. Met name welzijnsorganisaties krimpen noodgedwongen in, zo blijkt uit een belrondje onder organisaties als Combiwel, DOCK en Centram. Het aantal buurthuizen in Amsterdam wordt minimaal gehalveerd, verwacht directeur Hans Zuiver van Combiwel, de grootste hoofdstedelijke welzijnsorganisatie. Daarmee wordt alleen al in stadsdeel Zuid 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed opgegeven. Ofschoon de bezuinigingen van stadsdelen nog niet helemaal duidelijk zijn, houden instellingen er rekening mee dat nog vele duizenden vierkante meters zullen volgen. De welzijnsorganisaties besluiten meer “samen te hokken”, zegt Nanko Horstmann van DOCK. “Daarmee wordt ook de versnippering tegengegaan.” De managers van de instellingen benadrukken ieder voor zich dat ze er niet zijn om ‘stenen overeind te houden’. Ook wordt toenadering gezocht met de zorgsector om kosten te drukken. Zo is Combiwel ingetrokken bij drie locaties van zorgverleners. Waarschijnlijk volgen meer van dit soort verhuisbewegingen. Zuiver: “Deze zorglocaties zijn vaak door corporaties ontwikkeld met het idee dat zorg eeuwig blijft bestaan. Maar de bezuinigingen op de AWBZ zijn net zo desastreus als die van de gemeente. Ook in de zorg komen er leegstaande vierkante meters.” Gelukkig hebben we nog Albert Heijn. Combiwel mag op drie plekken in de stad leegstaande ruimtes van de grootgrutter gebruiken, voor niets.

Neem de Javastraat in Amsterdam. Die was ooit flink verloederd, met vervallen panden en criminogene belwinkels. Sinds enkele jaren hebben stadsdeel en corporaties de handen ineengeslagen om de straat er weer bovenop te helpen. Onder meer met het opkopen en opknappen van panden. De winkelruimtes werden vervolgens tegen een schappelijke prijs verhuurd aan bijvoorbeeld een startende boekhandel, die wat variatie bracht in het winkelaanbod. Het is een werkwijze die zichtbaar vruchten afwerpt. Maar het is de vraag of zo’n aanpak straks nog mogelijk is.
Vorige maand werd de tekst bekend van de beoogde nieuwe Woningwet, waarin de marktregels van de Europese Unie zijn verwerkt. Zoals verwacht is erin vastgelegd dat corporaties een scheiding moeten maken tussen commercieel en niet-commercieel vastgoed. Winkelplinten onder woningen worden voortaan altijd als commercieel vastgoed beschouwd. Ze mogen niet met projectsubsidies, bijvoorbeeld in het kader van de wijkaanpak, of met leningen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gefinancierd. Het gevolg is dat een aanpak als in de Javastraat duurder wordt. “Als je dan als verhuurder geen commercieel tarief vraagt aan startende ondernemers of maatschappelijke organisaties, dan is het je eigen scheur in je broek”, aldus Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Kolstein heeft een inventarisatie gemaakt van de mogelijke gevolgen van de wet. “Verloederde plinten zullen eerder per pand dan bloksgewijs of met een hele straat worden aangepakt.”

Grijs gebied

Hoe strikt de scheiding van het commerciële en niet-commerciële vastgoed wordt gehanteerd, is nog onduidelijk. Details van de Herzieningswet moeten nog worden uitgewerkt in tientallen (!) Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Vastgoedadviseur Erwin Daalhuisen van Fakton hoopt met vele anderen dat de scheiding alleen boekhoudkundig van aard hoeft te zijn, en niet juridisch en/of economisch. “Dan kun je naar de aard van de huurder de bordjes verhangen en per saldo opmaken wat dat betekent voor de financiering. De corporaties blijven zo op het door de EU gewenste gelijke speelveld, maar ze houden flexibiliteit.”
Velen vrezen echter dat het etiket ‘commercieel’ of ‘niet-commercieel’ met superlijm aan het corporatievastgoed wordt gekit. Het bezit zou dan bij een andere bestemming moeten worden overgeheveld naar een ander bedrijfsonderdeel of zelfs een aparte onderneming. In het meest ongunstige scenario zou zelf overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Een omslachtige procedure die niet past bij deze tijd, meent Daalhuisen. “Vroeger was de scheiding tussen taken voor de overheid en die voor de markt scherper. Nu is er een groot grijs gebied, waar je geen hard onderscheid kunt maken.”

Wijkoverstijgend

Veel buurten zouden blij zijn met maatschappelijk vastgoed dat publiek trekt van buiten de wijk, zoals gebouw Het Sieraad in Amsterdam West. Maar ‘wijkoverstijgend vastgoed’ mag niet meer met WSW-borging, projectsubsidies of korting op de grondprijs worden ontwikkeld. “Een sporthal waar ook regionale wedstrijden worden gehouden, mogen corporaties niet met overheidssteun neerzetten. Een door de wijk gebruikte bijbehorende sportkantine wel”, zegt Kolstein. De investering van de corporatie moet in zo’n geval beperkt blijven tot de kantine. Ook hier geldt: de scheiding tussen wijkgericht en wijkoverstijgend moet nog verder worden uitgewerkt.
De nieuwe landelijke aanbestedingsplicht voor corporaties maakt het er ook niet simpeler op. Een corporatie kan straks voor een ingewikkelde klus niet zonder meer in zee gaan met een vertrouwde aannemer. Dit wringt met name nu partijen via ‘ketensamenwerking’ proberen efficiënter te werken en langdurige relaties op te bouwen. Maar het voor corporaties nog beroerder kunnen aanpakken: de dreiging van een verplichte Europese aanbesteding is uit het wetsvoorstel geschrapt.

Rem

Daalhuisen is ervan overtuigd dat de nieuwe regels een rem kunnen zetten op de ontwikkeling van multifunctioneel en maatschappelijk vastgoed. Corporaties zijn al terughoudender geworden, zo heeft hij gemerkt. Volgens Kolstein is er nog heel veel onduidelijk, bijvoorbeeld welk deel van het eigen vermogen corporaties mogen inzetten voor de zogenoemde niet-DAEB-investeringen (zie kader). “Die onduidelijkheid kan ertoe leiden dat er voorlopig niets gebeurt.”
De Tweede Kamer wil de nieuwe Woningwet nog voor het zomerreces in behandeling nemen. Kolstein vermoedt dat wet op zijn vroegst mogelijk pas op 1 januari 2013 van kracht zal worden.

DAEB: wat mag nog wel en wat niet?
Diensten van Algemeen Economisch Belang, oftewel DAEB. Twee jaar geleden had nog vrijwel niemand ervan gehoord, maar nu is het een sleutelbegrip bij de vaststelling of staatssteun geoorloofd is. DAEB of niet-DAEB is de vraag. Gaat het bij de te huisvesten instelling om een dienst van algemeen economisch belang? In vele Algemene Maatregelen van Bestuur moet nog worden vastgesteld in welk (DAEB-)vastgoed corporaties precies mogen investeren. Daarbij zal de afbakening worden gevolgd van de nu al geldende ‘Tijdelijke regeling’, die onder druk van de Europese Commissie is opgesteld. Hierin mogen corporaties volgens die regeling wél met staatssteun investeren: buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) scholen (basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met kinderopvang) buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra zorgsteunpunten centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk kleinschalige culturele activiteiten groenvoorzieningen parkeervoorzieningen behorend bij het vastgoed grond behorend bij het vastgoed Dit is voer voor bureaucraten. Met staatssteun investeren in middelbare scholen mag kennelijk, mits de school alleen de eigen wijk bedient. Maar de meeste middelbare scholen vervullen een stedelijke en zelfs regionale functie. Bij hoeveel leerlingen van elders ligt de grens? En waar ligt de scheidslijn tussen een commercieel ondernemerscentrum en een ‘centrum voor bevordering van bedrijvigheid’? Bij het zorgvastgoed bestaat discussie over de praktijk van huisarts en fysiotherapeut: zijn dat geen gewone ondernemers? Wat niet meer met staatsteun mag worden gefinancierd zijn voorzieningen met een commercieel karakter en gemengde projecten met zowel commerciële als maatschappelijke diensten. Financiering van onrendabele maatschappelijke voorzieningen door toevoeging van commerciële functies is dus uit den boze. Verder mogen voorzieningen met een wijkoverstijgende functies niet meer met WSW-borging worden ontwikkeld. Te denken valt aan ziekenhuizen, middelbare scholen en regionale sportvoorzieningen. Bronnen: WSW/KEI

Johan van der Tol

Solids op IJburg minder in trek

FvdM — Mon, 27 Jun 2011 22:00:05 +0200

De veiling van de Solids in IJburg is een minder groot succes geworden dan die in Amsterdam-West.

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

admin — Wed, 11 May 2011 11:13:47 +0200

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vanaf 1998 tot en met 2010 hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het convenant verkoop in Amsterdam 15.815 woningen verkocht aan particulieren. De transactieprijzen daarvan lagen flink onder de gemiddelde koopprijs in Amsterdam. In 2010 kostte de gemiddelde corporatiewoning 178.000 euro. Daardoor was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de middeninkomens (tot 2x modaal) en 63 procent voor de lage middeninkomens (tot 1,5x modaal: koopwoningen tot € 220.000).

Leeftijd kopers en huurders
Leeftijd van kopers en huurders toen ze hun woning betrokken. Kopers van corporatiewoningen zijn gemiddeld wat jonger dan andere kopers. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld wat later in de wooncarrière. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Bronnen: OGA/Kadaster/WIA 2009 (verkoopcijfers) en WoningNet (sociale verhuur). Bewerking door: AFWC

Vooral jongeren kopen corporatiewoningen. In de periode 2008 – 2010 (4000 woningen) was 65 procent van de kopers jonger dan 35 jaar en 18 procent jonger dan 26. Het aandeel verkoop aan hoofdbewoners tot 35 jaar loopt uiteen van 71 procent in stadsdeel West tot 52 procent in Centrum. In Zuidoost is 26 procent jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij kopers van sociale huurwoningen zelfs hoger dan bij huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen (€ 132.810 in Zuidoost, 2010) in combinatie met de lange wachttijden in de huursector.

Vijftien procent naar zittende huurders

Herkomst kopers corporatiewoningen in %
Verkoopcijfers 2008 t/m 2010, Bron OGA/Kadaster, bewerking AFWC

Van de kopers van corporatiewoningen blijkt 29 procent van buiten Amsterdam te komen. Drieënveertig procent komt uit het eigen stadsdeel; dat is inclusief de vijftien procent van alle kopers die de eigen huurwoning koopt. De stadsdelen Zuid en Zuidoost vallen op door een relatief hoog aandeel kopers van buiten de stad. In West en Nieuw-West wordt relatief veel verkocht aan inwoners van het eigen stadsdeel. Centrum en Noord kennen veel verkopen aan zittende huurders. Opvallend is dat er veel wordt verhuisd tussen de stadsdelen. De stelling dat kopers de sprong over de ring niet willen wagen, gaat in ieder geval niet op voor bestaande corporatiewoningen. Zo komt 32 procent van de kopers van corporatiewoningen in Nieuw-West uit de rest van de stad.

Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

Zie ook: Meeste corporatiewoningen verkocht in West

Koopwoningen voor studenten

admin — Wed, 11 May 2011 10:35:58 +0200

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

Amsterdam kent al lange tijd grote huurcomplexen voor studenten. Ontwikkelaars ontdekken nu de koopmarkt voor die groep. AM herontwikkelt het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer en Villa Mokum in het Amstelkwartier voor studenten. Dat levert voor die starters op de Amsterdamse woningmarkt in een keer zevenhonderd woningen op.

In de zomer gaan de studentenwoningen in het voormalige GAK-kantoor en Villa Mokum in de verkoop. Al bijna 750 geïnteresseerden hebben zich gemeld. “En dat terwijl we alleen maar via social media hebben geadverteerd,” zegt regiodirecteur Ronald Huikeshoven van AM. De interesse voor de koopwoningen voor studenten, die zo´n 75.000 euro moeten kosten voor 30 vierkante meter, verbaast hem niet. “Nu is het zo dat studenten pas in aanmerking komen voor een studentenwoning als ze bijna zijn afgestudeerd. Wie koopt heeft geen last van lange wachttijden.”
En er zijn meer voordelen: woningen van nieuwbouwkwaliteit en een eigen badkamer en keuken. “En dat voor een prijs die per maand vergelijkbaar is met een sociale huurwoning. Sterker, als de plannen van Donner doorgaan, dan is het straks goedkoper om te kopen, dan om te huren.”
Huikeshoven mikt op de financiële draagkracht van de ouders van studenten. “Ouders willen graag dat hun kinderen op een veilige plek wonen als ze gaan studeren. Zij kunnen de overwaarde van hun eigen huis gebruiken of hun kinderen belastingvrij een bedrag schenken. Op die manier komen de woningen ook echt binnen bereik van de groep die we willen bedienen.”
Bovendien kan de investering bij verkoop winst opleveren, ook al zit daar een nadeel aan: stijgende prijzen kunnen de woningen voor nieuwe studenten moeilijker bereikbaar maken. Huikeshoven: “We hebben er over nagedacht of we de prijsontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden en of we alleen studenten in de woningen zouden kunnen krijgen, maar dat kan simpelweg niet op de koopmarkt.” Het kan dus betekenen dat een deel van de studentenwoningen ‘wegvloeit’ naar andere groepen. Huikeshoven maakt zich er geen zorgen over. “Villa Mokum zetten we als studentencampus in de markt. Afgestudeerden kunnen we niet dwingen weg te gaan, maar als zij gaan verdienen of willen samenwonen, dan zullen ze wegtrekken en ruimte maken voor nieuwe studenten.”

GAK: studenten én starters

Het GAK-kantoor is bedoeld voor studenten én starters. “Voor beide groepen is een tekort aan beschikbare woningen in de stad.” AM werkt bij de herontwikkeling van het voormalige kantoorgebouw samen met Stadgenoot. “Als het niet lukt om de woningen te verkopen, dan neemt Stadgenoot ze in eigendom en gaat de corporatie ze verhuren. Die woningen komen er hoe dan ook.”
Begonnen wordt met eenderde van het gebouw dat in drie fasen wordt ontwikkeld; de gevel wordt wel in één keer vernieuwd en stadsdeel West pakt de openbare ruimte aan.
De locaties voor de toekomstige studentencomplexen zijn zorgvuldig gekozen. “Studenten willen binnen de ring en in de nabijheid van gezelligheid, sportgelegenheden en de universiteit wonen.” Het GAK-gebouw staat naast een fitnessschool en tegenover het Bos en Lommerplein met de dagmarkt en goedkope eetgelegenheden. Villa Mokum is in de buurt van restaurant Kaap Kot, een buitenzwembad en roeiverenigingen en in het complex komen voorzieningen, waaronder een supermarkt.
De campusachtige omgeving van beide gebouwen doet Huikeshoven denken aan Melrose Place, zoals in de Amerikaanse televisieserie. “Voor het GAK-gebouw komt een hofje met zit- en sportgelegenheden. In Villa Mokum maken we heel veel buitenruimten en grote hoge loggia’s waar studenten elkaar ontmoeten.”

Welkome niche

De studentenkoopwoningen zijn voor AM een welkom gat in de markt in een periode waarin de woningmarkt in een crisis verkeert. Toch is de ontwikkeling van Villa Mokum voor Huikeshoven spannend. “Daar hebben we op dit moment niet de achtervang van een partij die de woningen verhuurt als we ze niet kunnen verkopen.” De bedoeling is dat de studentenwoningen in de zomer van 2013 klaar zijn, alhoewel AM nog niet heeft besloten welk percentage verkochte woningen voldoende is om te gaan bouwen. “Het is een nieuwe ontwikkeling en dan krijg je ook met nieuwe vragen te maken. Zo nemen studenten kort van tevoren een beslissing over de stad en hun studie, maar wij hebben wel tijd nodig om te bouwen.” Mogelijk nemen studenten en hun ouders een jaartje langer thuiswonen op de koop toe als zij daarna verzekerd zijn van een woning in de grote stad.

Joost Zonneveld

woningmarkt

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

1600 corporatiewoningen verkocht in 2011

De studio is hot

Crisis leidt tot herbezinning: klein bouwen kan weer, mits betaalbaar

De studio is hot

Groei eigenwoningbezit stagneert

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

Verkoop corporatiewoningen blijft op peil

Woningprijzen Amsterdam hard omlaag

Surinde in Amsterdam-Oost verkoopt goed

Studentenwoningen Amstelkwartier in de verkoop

Haarlemmermeer wil 10% nieuwbouw voor middensegment

Nieuwbouw Waterlandplein vordert

Ook Volkskrantgebouw krijgt een hotel

NMA beboet veilinghandelaren voor kartel

Hoe kan de hypotheekrente worden afgeschaft of verminderd?

Kooprecht huurders corporatiewoningen van de baan?

'Erfpacht mag woningverkoop niet belemmeren'

NVB: "Banken zijn de weg kwijt"

Verkoop corporatiewoningen blijft rond 1200 schommelen

Herstel woningmarkt smoort in euro-crisis

De zzp-ers van de woningmarkt

Creatieve huizenzoeker vindt zijn weg buiten WoningNet om

De zzp-ers van de woningmarkt

Goedkope appartementen verkopen wel in Purmerend

Amsterdamse huizenprijzen 6 procent lager dan in 2008

Bouw Amstelkwartier komt op gang

Doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

Paradox: doorstroming stokt, terwijl er veel wordt verhuisd

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

Een Blok Stad: nieuwe formule met casco-verkoop in de bestaande voorraad

“Veel kopers willen huis als maatkostuum”

Kooprecht voor huurders

10 vragen over

Kooprecht voor huurders

Normen voor leegstandsbeheer

Amsterdam wil antikraakbureaus ‘namen en shamen’ als ze nieuwe regels niet hanteren

Normen voor leegstandsbeheer

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

Zaanstad wil instroom arme Amsterdammers beteugelen

Voorrang voor eigen starters

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Landelijke Nieuwbouwdag op 24 september

Stadgenoot wijzigt plannen voor Houthavens

Amsterdammers verhuizen het liefst naar ... Amsterdam

Debat over erfpacht laait op

Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn

Corporaties zien definitief af van bouw Fountainhead

“Minder investeren of meer verkopen”

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

Krimpscenario

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Grijs gebied

Wijkoverstijgend

Rem

Solids op IJburg minder in trek

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Grotere vrije sector

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Woonlasten omhoog

Segregatie?

Doorstroming

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vijftien procent naar zittende huurders

Koopwoningen voor studenten

Ontwikkelaar AM ziet gat in de markt

Koopwoningen voor studenten

GAK: studenten én starters

Welkome niche

Paradox: doorstroming stokt,
terwijl er veel wordt verhuisd