Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak

admin — Mon, 16 Jan 2012 16:05:46 +0100

ACTA-gebouw wordt domein van klussende student

Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak

Het ACTA-gebouw is het eerste grote Amsterdamse kantoorpand dat wordt omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting. Volgens Jean Baptiste Benraad kan dit bij veel meer kantoren, mits veel aan bewoners wordt overgelaten en een partij borg wil staan voor de financiering van de verbouwing.

Twee meter slopen voor één meter nieuwbouw

Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, vindt dat de sloop van verouderde kantoorlocaties structureel moet worden aangepakt. Hij stelt voor nieuwbouw alleen toe te staan in combinatie met sloop elders, in de verhouding één tegen twee. Stadig: “Zo’n maatregel moet op provinciaal niveau. Dat kun je niet aan de gemeente overlaten.

lees verder

Start vernieuwing Bakema Noord

FvdM — Mon, 09 Jan 2012 23:41:24 +0100

Rochdale en Stadgenoot bouwen 25 eengezinswoningen met plattegronden naar wens.

Renovatie Speelmanstraat is klaar

FvdM — Thu, 08 Dec 2011 16:00:39 +0100

Gerenoveerd complex is onderdeel van het gebied 'Van Eesterenmuseum.'

lees verder

Stadstuin Overtoom extra duurzaam

FvdM — Wed, 09 Nov 2011 16:29:00 +0100

Co-Green: vernieuwing van wijk Overtoomse Veld krijgt duurzaam karakter, mede dankzij ketensamenwerking.

Nieuw bedrijfsverzamelgebouw in West

FvdM — Mon, 11 Jul 2011 16:28:01 +0200

"De Coppel" in de wijk Landlust in Amsterdam-West biedt onderdak aan negen startende ondernemers en ZZP-ers.

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:41:41 +0200

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Functiemenging, multifunctionaliteit en gevarieerde bedrijvigheid zijn belangrijk om de leefbaarheid en de levendigheid van buurten te vergroten. Maar de nieuwe Woningwet legt corporaties beperkingen op, waardoor het lastiger wordt een gewenste mix van wonen en werken, en commerciële en maatschappelijke functies te bewerkstelligen. Door de open einden aan de wet gebeurt er mogelijk ‘even niets’ op het gebied van multifunctioneel vastgoed.

Minder maatschappelijk vastgoed nodig?
De behoefte aan maatschappelijk vastgoed lijkt ondertussen in flink tempo af te nemen. Met dank aan de huidige bezuiningsgolf. Met name welzijnsorganisaties krimpen noodgedwongen in, zo blijkt uit een belrondje onder organisaties als Combiwel, DOCK en Centram. Het aantal buurthuizen in Amsterdam wordt minimaal gehalveerd, verwacht directeur Hans Zuiver van Combiwel, de grootste hoofdstedelijke welzijnsorganisatie. Daarmee wordt alleen al in stadsdeel Zuid 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed opgegeven. Ofschoon de bezuinigingen van stadsdelen nog niet helemaal duidelijk zijn, houden instellingen er rekening mee dat nog vele duizenden vierkante meters zullen volgen. De welzijnsorganisaties besluiten meer “samen te hokken”, zegt Nanko Horstmann van DOCK. “Daarmee wordt ook de versnippering tegengegaan.” De managers van de instellingen benadrukken ieder voor zich dat ze er niet zijn om ‘stenen overeind te houden’. Ook wordt toenadering gezocht met de zorgsector om kosten te drukken. Zo is Combiwel ingetrokken bij drie locaties van zorgverleners. Waarschijnlijk volgen meer van dit soort verhuisbewegingen. Zuiver: “Deze zorglocaties zijn vaak door corporaties ontwikkeld met het idee dat zorg eeuwig blijft bestaan. Maar de bezuinigingen op de AWBZ zijn net zo desastreus als die van de gemeente. Ook in de zorg komen er leegstaande vierkante meters.” Gelukkig hebben we nog Albert Heijn. Combiwel mag op drie plekken in de stad leegstaande ruimtes van de grootgrutter gebruiken, voor niets.

Neem de Javastraat in Amsterdam. Die was ooit flink verloederd, met vervallen panden en criminogene belwinkels. Sinds enkele jaren hebben stadsdeel en corporaties de handen ineengeslagen om de straat er weer bovenop te helpen. Onder meer met het opkopen en opknappen van panden. De winkelruimtes werden vervolgens tegen een schappelijke prijs verhuurd aan bijvoorbeeld een startende boekhandel, die wat variatie bracht in het winkelaanbod. Het is een werkwijze die zichtbaar vruchten afwerpt. Maar het is de vraag of zo’n aanpak straks nog mogelijk is.
Vorige maand werd de tekst bekend van de beoogde nieuwe Woningwet, waarin de marktregels van de Europese Unie zijn verwerkt. Zoals verwacht is erin vastgelegd dat corporaties een scheiding moeten maken tussen commercieel en niet-commercieel vastgoed. Winkelplinten onder woningen worden voortaan altijd als commercieel vastgoed beschouwd. Ze mogen niet met projectsubsidies, bijvoorbeeld in het kader van de wijkaanpak, of met leningen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gefinancierd. Het gevolg is dat een aanpak als in de Javastraat duurder wordt. “Als je dan als verhuurder geen commercieel tarief vraagt aan startende ondernemers of maatschappelijke organisaties, dan is het je eigen scheur in je broek”, aldus Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Kolstein heeft een inventarisatie gemaakt van de mogelijke gevolgen van de wet. “Verloederde plinten zullen eerder per pand dan bloksgewijs of met een hele straat worden aangepakt.”

Grijs gebied

Hoe strikt de scheiding van het commerciële en niet-commerciële vastgoed wordt gehanteerd, is nog onduidelijk. Details van de Herzieningswet moeten nog worden uitgewerkt in tientallen (!) Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Vastgoedadviseur Erwin Daalhuisen van Fakton hoopt met vele anderen dat de scheiding alleen boekhoudkundig van aard hoeft te zijn, en niet juridisch en/of economisch. “Dan kun je naar de aard van de huurder de bordjes verhangen en per saldo opmaken wat dat betekent voor de financiering. De corporaties blijven zo op het door de EU gewenste gelijke speelveld, maar ze houden flexibiliteit.”
Velen vrezen echter dat het etiket ‘commercieel’ of ‘niet-commercieel’ met superlijm aan het corporatievastgoed wordt gekit. Het bezit zou dan bij een andere bestemming moeten worden overgeheveld naar een ander bedrijfsonderdeel of zelfs een aparte onderneming. In het meest ongunstige scenario zou zelf overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Een omslachtige procedure die niet past bij deze tijd, meent Daalhuisen. “Vroeger was de scheiding tussen taken voor de overheid en die voor de markt scherper. Nu is er een groot grijs gebied, waar je geen hard onderscheid kunt maken.”

Wijkoverstijgend

Veel buurten zouden blij zijn met maatschappelijk vastgoed dat publiek trekt van buiten de wijk, zoals gebouw Het Sieraad in Amsterdam West. Maar ‘wijkoverstijgend vastgoed’ mag niet meer met WSW-borging, projectsubsidies of korting op de grondprijs worden ontwikkeld. “Een sporthal waar ook regionale wedstrijden worden gehouden, mogen corporaties niet met overheidssteun neerzetten. Een door de wijk gebruikte bijbehorende sportkantine wel”, zegt Kolstein. De investering van de corporatie moet in zo’n geval beperkt blijven tot de kantine. Ook hier geldt: de scheiding tussen wijkgericht en wijkoverstijgend moet nog verder worden uitgewerkt.
De nieuwe landelijke aanbestedingsplicht voor corporaties maakt het er ook niet simpeler op. Een corporatie kan straks voor een ingewikkelde klus niet zonder meer in zee gaan met een vertrouwde aannemer. Dit wringt met name nu partijen via ‘ketensamenwerking’ proberen efficiënter te werken en langdurige relaties op te bouwen. Maar het voor corporaties nog beroerder kunnen aanpakken: de dreiging van een verplichte Europese aanbesteding is uit het wetsvoorstel geschrapt.

Rem

Daalhuisen is ervan overtuigd dat de nieuwe regels een rem kunnen zetten op de ontwikkeling van multifunctioneel en maatschappelijk vastgoed. Corporaties zijn al terughoudender geworden, zo heeft hij gemerkt. Volgens Kolstein is er nog heel veel onduidelijk, bijvoorbeeld welk deel van het eigen vermogen corporaties mogen inzetten voor de zogenoemde niet-DAEB-investeringen (zie kader). “Die onduidelijkheid kan ertoe leiden dat er voorlopig niets gebeurt.”
De Tweede Kamer wil de nieuwe Woningwet nog voor het zomerreces in behandeling nemen. Kolstein vermoedt dat wet op zijn vroegst mogelijk pas op 1 januari 2013 van kracht zal worden.

DAEB: wat mag nog wel en wat niet?
Diensten van Algemeen Economisch Belang, oftewel DAEB. Twee jaar geleden had nog vrijwel niemand ervan gehoord, maar nu is het een sleutelbegrip bij de vaststelling of staatssteun geoorloofd is. DAEB of niet-DAEB is de vraag. Gaat het bij de te huisvesten instelling om een dienst van algemeen economisch belang? In vele Algemene Maatregelen van Bestuur moet nog worden vastgesteld in welk (DAEB-)vastgoed corporaties precies mogen investeren. Daarbij zal de afbakening worden gevolgd van de nu al geldende ‘Tijdelijke regeling’, die onder druk van de Europese Commissie is opgesteld. Hierin mogen corporaties volgens die regeling wél met staatssteun investeren: buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) scholen (basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met kinderopvang) buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra zorgsteunpunten centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk kleinschalige culturele activiteiten groenvoorzieningen parkeervoorzieningen behorend bij het vastgoed grond behorend bij het vastgoed Dit is voer voor bureaucraten. Met staatssteun investeren in middelbare scholen mag kennelijk, mits de school alleen de eigen wijk bedient. Maar de meeste middelbare scholen vervullen een stedelijke en zelfs regionale functie. Bij hoeveel leerlingen van elders ligt de grens? En waar ligt de scheidslijn tussen een commercieel ondernemerscentrum en een ‘centrum voor bevordering van bedrijvigheid’? Bij het zorgvastgoed bestaat discussie over de praktijk van huisarts en fysiotherapeut: zijn dat geen gewone ondernemers? Wat niet meer met staatsteun mag worden gefinancierd zijn voorzieningen met een commercieel karakter en gemengde projecten met zowel commerciële als maatschappelijke diensten. Financiering van onrendabele maatschappelijke voorzieningen door toevoeging van commerciële functies is dus uit den boze. Verder mogen voorzieningen met een wijkoverstijgende functies niet meer met WSW-borging worden ontwikkeld. Te denken valt aan ziekenhuizen, middelbare scholen en regionale sportvoorzieningen. Bronnen: WSW/KEI

Johan van der Tol

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

Wijkaanpak: behandelen als depressie

FvdM — Tue, 12 Apr 2011 11:40:01 +0200

Wijkaanpak moet doorgaan, betoogden de sprekers tijdens het debat ‘Van geen Wijken weten’.

Ongewisse toekomst voor Kleiburg

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:26:20 +0100

Wel tientallen plannen voor herontwikkeling

Ongewisse toekomst voor Kleiburg

Er zijn achttien plannen ingediend voor de redding van de Bijlmerflat Kleiburg. Daaruit moet in twee selectieronden de kandidaat tevoorschijn komen, waaraan woningstichting Rochdale de Bijlmerflat Kleiburg voor 1 euro overdoet. Althans, als er een geloofwaardig plan bij zit dat voldoet aan alle randvoorwaarden. Rochdale maakte eind december bekend zelf om financiële redenen af te zien van de voorgenomen renovatie.

Zie update (22-03-2011): Vier partijen aangewezen voor aanpak Kleiburg

Sinds 1992 wordt door het Stadsdeel Zuidoost, Rochdale en Gemeente Amsterdam gewerkt aan de vernieuwing van de Bijlmermeer. Inmiddels zijn een flink deel van de oude honingraatflats gesloopt en vervangen door laagbouw, werden de hooggelegen dreven afgegraven en parkeergarages gesloopt. De stedelijke vernieuwing van de Bijlmer vordert, al wordt het tempo van de nieuwbouwplannen momenteel flink afgeremd door de crisis.
Een vijftal flats in het gebied van het Bijlmermuseum werd in de loop der tijd gerenoveerd: Gooioord, Groeneveen, Kruitberg, Kikkenstein en Grubbehoeve. In het gebied staat nog één honingraatflat in deplorabele staat: Kleiburg, eigenaar Woningstichting Rochdale.
In december 2009 committeerden Woningstichting Rochdale, Gemeente Amsterdam en Stadsdeel Zuidoost zich aan het behoud van Kleiburg als onderdeel van het ‘Bijlmermuseum’. Twee delen van de flat zouden op een ambitieuze wijze worden gerenoveerd en getransformeerd. Verder zou een middendeel worden gesloopt, waardoor er twee aparte complexen zouden ontstaan. De idee was alleen het kleinere van de twee delen beschikbaar te stellen voor de sociale sector, bij voorkeur studenten. Het opgestelde renovatieplan zou 70 miljoen euro kosten. De uitplaatsing van de reguliere bewoners startte en was eind 2010 al flink gevorderd.
Dat was het moment waarop Rochdale meldde financieel niet in staat te zijn de zwaar verwaarloosde flat te renoveren. Bij een rondleiding eind december tekende Het Parool uit de mond van Evert Bartlema, directeur van de vestiging Oost van Rochdale, op Rochdale graag de flat wou willen overdragen aan een partij die dat wel zou kunnen: bij wijze van spreken voor een symbolisch bedrag. Dat hebben ze bij Rochdale geweten. Er melden zich wel vijftig geïnteresseerde partijen. Uiteindelijk zijn er achttien plannen ingediend bij het Projectbureau Nieuw Bijlmermeer.
Vanuit diverse hoeken, waaronder de Stichting Bijlmermuseum en de Vereniging Heemschut, werd bovendien stevig geageerd tegen sloop. Het Bijlmermuseum stelt zelfs als noodoplossing zelfs voor het gebouw desnoods voorlopig maar ‘in te pakken’ totdat de crisis over is en er wel geld is om te renoveren/restaureren.

Veel plannen

Rochdale rekent momenteel – op verzoek van het stadsdeel – nog aan twee sloop-nieuwbouwscenario’s, één met een ‘ontspannen’ laagbouwverkaveling en één waarbij hetzelfde volume wordt teruggebouwd. Daarnaast is Rochdale zelf in gesprek met twee partijen die eventueel de herontwikkeling van Kleiburg willen overnemen. In totaal wil Rochdale voor de 'shortlist' naast deze twee partijen nog twee plannen selecteren uit de achttien ingediende plannen.
Voor de eventuele renovatie heeft Stadsdeel Zuidoost een aantal randvoorwaarden gedefinieerd. Samenvattend komen die erop neer dat de herontwikkelde flat aanzienlijk bijdraagt aan een versterking van de buurt. De flat moet na de renovatie ook in ieder geval weer 25 jaar mee kunnen. Gezien het feit dat de herhuisvesting van de laatste bewoners rond de zomer wordt afgerond, moet de herontwikkeling binnen afzienbare termijn starten. Rochdale wil bovendien zekerheid dat de initiatiefnemer in staat is de benodigde investering bijeen te brengen.

KOM

Bij het ter perse gaan van dit nummer is nog niet bekend welke partijen in de race zijn. Bekend werd dat de Daklozenvakbond interesse heeft. Voorzover bekend wil die van Kleiburg een woonwerkproject voor daklozen maken. NUL20 kreeg inzage in een zeer uitgewerkt plan van de Kleiburg Ontwikkelings Maatschappij (KOM), waarachter een interessante combinatie van mensen schuil gaat: Andre van Stigt en Jet van den Heuvel (Architectenbureau J van Stigt bv), Bernadette de Wit (stichting Bijlmermuseum), Henno Eggenkamp (Bijlmer Museum), Eisse Kalk (stichting Agora), Evert Verhagen (ReUse bv, voormalig projectleider Westergasfabriek) en Mira Kho (zelfstandig adviseur). Eggenkamp en De Wit waren betrokken bij ‘Koop je Eigen Bijlmer’. Bureau Van Stigt heeft eerder ervaring opgedaan met ingewikkelde renovatietrajecten, zoals Pakhuis de Zwijger, de Graansilo’s en het Entrepotdok.

De KOM wil het gehele honingraatcomplex behouden maar wel gevels en installaties volledig vernieuwen. In het plan-KOM wordt de scheiding van wonen en werken doorbroken. Er wordt van een organisch ontwikkelmodel uitgegaan, waarbij eventueel een deel van het gebouw enkele jaren ‘in de mottenballen’ wordt gelegd.
Het heikele punt is uiteraard de financiering. De KOM komt op een totale investering van ruim 43 miljoen euro. De stichting wil 1250 certificaten uitgeven ter waarde van 30 en 40 duizend euro. De kopers krijgen daarvoor een (geschakelde) ‘cascoplus’-eenheid vanaf 28m2. Partijen – individuen, gezinnen, woongroepen, instellingen – kunnen ook een aantal units kopen. De units worden horizontaal en deels verticaal (op de hogere niveaus) gecombineerd tot zo’n 750 woon/werkruimtes met een totaal vloeroppervlak van 44 duizend vierkante meters. Door de verticale schakeling kan een aantal galerijen vervallen.

Originele staat

Het plan van Lex Arnoldus en Cor Flach, twee beleidsmedewerkers van het ROC Albeda College Rotterdam, voorziet juist in een zorgvuldige reconstructie van de originele Bijlmerflat, dus primair met een woonbestemming. Arnoldus vindt dat de andere flats flink zijn verpest bij de renovatie. Onderscheidend is verder dat Arnoldus/Flach mogelijkheden zien in Kleiburg ‘onderwijs te vlechten’. Arnoldus: “We hebben in Rotterdam flink wat ervaring opgedaan met woon-werk-leer projecten.” Hij ziet stagemogelijkheden voor toezicht, woonzorgservice, veiligheid, facilitaire dienstverlening enz. Een klein deel van de plint zou worden gebruikt voor de onderwijslocatie. De aanwezigheid van zoveel scholieren zou de leefbaarheid bevorderen.
Het plan Arnoldus/Flach beoogt een mix van koop en huur (13%), gericht op actieve senioren, studenten en starters in de woningmarkt. Ze benadrukken dat ze het niet namens het ROC hebben ingediend.

Fred van der Molen

Lees ook: Stadsgezichten: Kleiburg en de Bijlmer (Parool, 21-01-11)
Lees ook: 'Kleiburg niet slopen' (Parool, 12-01-11)
Lees ook: Bijlmerflat te koop voor één euro (Parool, 07-01-11)
Lees ook: Verzet tegen sloop flat Kleiburg (Parool, 05-01-11)

Nieuwe kansen voor zelfbouw

admin — Fri, 18 Mar 2011 09:23:16 +0100

Amsterdam zoekt duizend locaties voor particuliere opdrachtgevers

Nieuwe kansen voor zelfbouw

Het is alweer wat jaartjes geleden dat de Amsterdamse gemeenteraad een motie aannam om tien procent van de bouwgrond te bestemmen voor particuliere opdrachtgevers. Daar is weinig van terechtgekomen, ondanks de belangstelling voor vrije kavels die wél werden uitgegeven. Inmiddels stranden veel grote, institutionele bouwprojecten. Dat biedt nieuwe kansen voor het particulier opdrachtgeverschap. De eerste barrière is echter het vinden van bouwlocaties.

lees verder

‘Andere aanpak Nieuw-West’

FvdM — Mon, 14 Mar 2011 22:51:57 +0100

Stadsdeelwethouder Paulus de Wilt wil dat de gemeente de regie terugneemt en met extra geld over de brug komt.

lees verder

Overeenstemming wijkvernieuwing van Poelenburg

FvdM — Mon, 14 Mar 2011 22:24:38 +0100

Woningcorporaties komen met gemeente Zaandam tot overeenstemming over herstructurering van de wijk.

lees verder

Politiek bezoekt ‘schimmelwoningen’

FvdM — Mon, 14 Mar 2011 22:12:12 +0100

Stadsdeelwethouder Paulus de Wilt en wethouder Freek Ossel bezochten portieketagewoningen in zogeheten 'uitstelgebieden'

lees verder

Einde Vogelaarheffing in 2012

FvdM — Mon, 31 Jan 2011 16:33:29 +0100

Het nieuwe kabinet maakt zoals afgesproken een einde van de Vogelaarheffing.

IJDock: run op prijzige woningen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:08:46 +0100

IJDock: run op prijzige woningen

IJDock is het jongste eiland in het IJ. Deze maand is begonnen met de bouw van onder meer het nieuwe Amsterdamse Paleis van Justitie, nieuw kantoor met KLPD waterpolitie, een hotel, woningen, en commerciële ruimten.
Wonen met ruim uitzicht op het water van het IJ, op een steenworp afstand van het centraal station en met een eigen parkeerplaats. Zonder veel aandacht te geven aan het project is de inschrijving voor de 56 luxueuze woningen ruim overtekend, laat een woordvoerder van ontwikkelaar ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. weten. Tijdens de afgelopen editie van Sail konden geïnteresseerden zich spontaan inschrijven voor de appartementen die tussen de 445 duizend en
1,8 miljoen euro kosten. Voor die duurste optie krijgt de eigenaar een woning van bijna 300 vierkante meter. ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft vanwege de goede ligging en de hoge kwaliteit van de woningen niet getwijfeld of het project ondanks de crisis door zou moeten gaan. "Het is een prachtige plek om te wonen. De ruime woningen aan de IJ-kant hebben grote ramen die helemaal weggeklapt kunnen worden, dat geeft een extra direct contact met het IJ."
In de afgelopen jaren is het nieuwe eiland ontstaan door het slaan van damwanden. De bak waar de parkeergarage in komt is inmiddels gereed. Deze maand begint gelijktijdig de bouw van de het Paleis van Justitie, een hotel van Jan Bakers architecten met driehonderd kamers, de woontoren van Zeinstra en Van Gelderen die uit elf lagen bestaat en de nieuwbouw voor de Waterpolitie, die, net als pleziervaarders, een eigen haven krijgt. Op verschillende plekken in de plinten van de gebouwen komt ruimte voor winkels en horecagelegenheden. IJDock moet in 2013 gereed zijn.
Het nieuwe eiland wordt met een korte dam verbonden aan het vasteland en er komt een brug voor langzaam verkeer. Coördinerend architect Dick van Gameren kwam op het idee van een nieuw eiland omdat de ontwikkelaar het water een dominante rol wilde laten spelen. Bovendien past het in de traditie van eilanden in het Oostelijk en Westelijk Havengebied. Om de oude stad niet af te sluiten van het IJ, hebben zichtlijnen vanaf de Keizersgracht en het Bickerseiland een belangrijke rol gespeeld in de vormgeving van de gebouwen. Delen van de panden zijn rigoureus weggesneden. De bebouwing op het IJDock zal daardoor het gevoel geven van een grote drijvende ijsberg. [JZ]

“Trage herstructurering heeft hoge prijs”

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:41:57 +0100

Wethouder Paulus de Wilt: “Trage herstructurering heeft hoge prijs”

De totale herstructurering van de Westelijke Tuinsteden gaat veel meer tijd kosten. Paulus de Wilt, stadsdeelwethouder in Nieuw-West, neemt de corporaties niks kwalijk. Wel waarschuwt hij voor één ding: goedkoper wordt het er niet op. De Wilt schat dat de komende tien jaar honderd
miljoen euro extra nodig is voor versterking van de leefbaarheid en de verbetering van openbare
ruimte en maatschappelijk vastgoed.

Het overleg tussen corporaties, stadsdeel en gemeente over de toekomst van Nieuw-West is nog gaande. De Wilt heeft wel enig idee welke kant het opgaat. “Na de aankondiging van de opheffing van Far West en de afkondiging van een stadsbrede bouwstop dreigde het beeld te ontstaan dat er in ons stadsdeel niks meer gebeurt. Dat is verre van waar. Het programma voor de komende vier jaar omvat de bouw van 3600 woningen. Negenhonderd nieuwbouwwoningen per jaar. Dat is de helft van het oude programma, maar het zijn er nog steeds wel veel. Welke stad met 135.000 inwoners kent zo’n omvangrijk nieuwbouwprogramma? Bovendien is er ruimte voor renovatie van bestaand bezit. Ook willen we zo’n tweeduizend tijdelijke en permanente studentenwoningen realiseren,” aldus De Wilt.

Nieuwbouw

De nieuwbouw krijgt tot 2015 hoofdzakelijk gestalte in buurten waar de vernieuwing al langere tijd gaande is. ”Zodra de sloop begint, gaat een buurt eerst verder achteruit. De sfeer wordt naargeestig. Lege plekken of bouwhekken ontsieren straten. Er komen krakers. We willen voorkomen dat nog meer slooplocaties ontstaan. De corporaties concentreren zich daarom op de buurten waar de vernieuwing al gaande is. De plekken waar al is gesloopt of weldra de sloper komt, krijgen de hoogste prioriteit. Denk daarbij aan gebieden als Overtoomse Veld, Staalmanpleinbuurt, Delflandpleinbuurt, Reimerswaalbuurt, De Punt en Geuzenveld. “
Ruim driekwart van het vernieuwingsprogramma komt voor rekening van Ymere, Eigen Haard, de Alliantie en Stadgenoot. De drie participanten in Far West (Rochdale, De Key en Stadgenoot) realiseren nog zo’n achthonderd nieuwbouwwoningen. Die buurten zijn over vier jaar nog niet klaar. Daarom wordt er voor de periode 2015-2019 nagedacht over een tweede, meer flexibel en dynamisch bouwprogramma. De centrale stad koerst daarbij af op de bouw van nog eens 2400 nieuwbouwwoningen. De Wilt spreekt in dat verband over een lastige discussie met gemeente en corporaties. “Niemand kan voorspellen hoe de woningmarkt zich de komende jaren zal ontwikkelen. Het is raar daar nu al vaste afspraken over te willen maken. De tijd zal ons leren wanneer die woningen daadwerkelijk kunnen worden gebouwd.”

Geen valse verwachtingen

De Wilt benadrukt het belang van een realistisch bouwprogramma en het voorkomen van valse verwachtingen. “We moeten niet opnieuw overoptimistisch worden en een planning maken voor de bouw van 15.000 woningen binnen tien jaar. Voor de bewoners is het veel beter een realistisch aantal te hanteren.” De totale herstructurering van de Westelijke Tuinsteden vraagt nog zo’n tienduizend nieuwe woningen. Voor de laatste vierduizend worden niet voor 2019 nieuwbouwplannen gemaakt. Dat betreft hoofdzakelijk het overgrote deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt. Gebieden uit de oorspronkelijke derde bouwfase, waarvoor nu nog geen concrete vernieuwingsplannen zijn gemaakt.
Dat zijn ook de wijken waarover De Wilt zich de meeste zorgen maakt. “In die buurten ligt een enorme opgave. We kunnen niet tegen de huidige bewoners zeggen: we kijken de komende tien of vijftien jaar niet naar jullie om. De corporaties zullen daar hun woningvoorraad in een betere conditie moeten brengen. En er zijn stevige investeringen nodig in leefbaarheid, openbare ruimte en maatschappelijk vastgoed.”
Als daar niks gebeurt dan ontstaan er enorme problemen, zo luidt de voorspelling van De Wilt. Hij pleit voor omvangrijke programma’s om ‘sociaal sterke buurten’ te maken. De inspanningen moeten zich richten op versterking van de participatie, werkgelegenheid, veiligheid en onderwijs. Ook de openbare ruimte moet worden opgeknapt. Niet op de laatste plaats zijn er grote investeringen nodig in maatschappelijk vastgoed, zoals de bouw van nieuwe scholen en welzijnsvoorzieningen. ”Ik begrijp heel goed dat door de omstandigheden op de woningmarkt corporaties het bouwtempo moeten verlagen. Maar we moeten vervolgens niet denken dat de vernieuwing goedkoper wordt.”
Precieze berekeningen heeft het stadsdeelbestuur nog niet gemaakt, maar de wethouder denkt al gauw honderd miljoen euro extra nodig te hebben. Tien miljoen per jaar. Dat geld is er niet. Hij vreest dat het bedrag ook niet op tafel komt. In het jongste akkoord tussen gemeente, corporaties en de stadsdelen (Bouwen aan de Stad 2) is slechts 25 miljoen beschikbaar om de gevolgen van de vertraging te dempen. Dat geld moet ook nog eens tussen Nieuw-West en Noord worden verdeeld. “We zullen onze financiële problemen op een andere manier moeten oplossen. Dat kan door het voor stedelijke vernieuwing beschikbare geld op een andere manier te gebruiken. Door slimmer om te gaan met de reeds beschikbare middelen voor de openbare ruimte. Door opnieuw om steun te vragen bij gemeente en Rijk. En door corporaties nogmaals te vragen of zij iets voor deze buurten kunnen betekenen. Juist nu de polsstok korter wordt, zijn betere buurten ook in hun belang. De investeringsruimte van corporaties wordt immers sterk bepaald door succesvolle woningverkopen.”

Hoe moet het verder met Nieuw-West?

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:28:23 +0100

Hoe moet het verder met de herstructurering van Nieuw-West?

Wachten op betere tijden

Het tempo van de vernieuwing van Nieuw-West wordt voortaan bepaald door de opnamecapaciteit van de markt. Dat geldt voor Stadgenoot, Ymere en alle andere corporaties. Zij maken pas op de plaats tot de markt weer aantrekt. Met ingrijpende gevolgen. De gewenste herstructurering vraagt veel meer tijd. De hele operatie zal op zijn vroegst klaar zijn in 2025. De nieuwbouw zal goedkoper moeten worden.

Vele honderden nieuwe appartementen en grondgebonden woningen staan er in Nieuw-West te koop. Onverkoopbaar, vooralsnog. Stadgenoot bouwde op risico de Cuypershof. Volgens bestuursvoorzitter Gerard Anderiesen een bescheiden plan met mooie eengezinswoningen. Dergelijke woningen moeten rond de 280.000 euro opbrengen, maar er is nauwelijks belangstelling. ”De onverkoopbaarheid ligt echt niet aan het product. Er is veel aanbod en slechts een geringe vraag,“ aldus Anderiesen. Zeven jaar geleden werden corporaties ook geconfronteerd met stagnerende verkopen. Toen werd de conclusie getrokken dat het aanbod onvoldoende aansloot bij de vraag. Plannen voor appartementen zijn vervolgens omgezet naar grondgebonden woningen; meer huizen met een tuintje. Maar eerlijk gezegd ziet Anderiesen daar nu de oplossing niet: “We hebben sinds 2006 simpelweg veel meer woningen geproduceerd dan we in de huidige markt kunnen verkopen.”
Jan Voskamp, regiodirecteur Amsterdam-West van Ymere, herkent dat beeld maar al te goed. Tot december 2010 verkocht Ymere in Nieuw-West slechts 150 woningen. “Het is niet zo dat we niks verkopen, maar het gaat stukken langzamer. Wij zien voor nieuwbouw een absolute prijs van rond de 260.000 euro. Dat is wat mensen voor een eengezinswoning kunnen betalen. Duurdere woningen verkopen niet.” Kortgeleden heeft Ymere blok 2 in de Reimerswaalbuurt in de verkoop gedaan. Het is nog onduidelijk hoeveel koopcontracten er tot stand komen. Elders heeft Ymere wat meer succes.
In het gebied De Punt gaat de verkoop ondanks alles gestaag door. “Daar bouwen we in kleine aantallen goedkope eengezinswoningen voor starters. Blokjes van twee keer zeven woningen; simpele rijtjes met twee etages en een puntje. Blijkbaar is er een markt voor dergelijke eenvoudige ‘Bouwfonds-rijtjes’. Bovendien valt de buurt in de smaak. Groen. Ontspannen. Voormalige sociale huurwoningen verkopen daar eveneens goed.” Positief is Voskamp over het plan Laan van Spartaan. ”Vlak over de ringweg bouwen we een combinatie van appartementen en grondgebonden woningen. Hippe tweeverdieners hebben trek in die buurt.” Maar er zijn ook gebieden waar de verkoop helemaal niet lukt. Zoals aan de Socrateshof in Geuzenveld. “Het tweede blok dat we daar wilden verkopen doet het helemaal niet. We hebben slechts zeven van de 28 woningen kunnen verkopen. Herontwikkeling moet deze woningen soberder en goedkoper maken.”

Strenge hypotheek-eisen

Bij Voskamp bestaat wel de indruk dat de ergste dip achter de rug is. “In vergelijking met een jaar geleden trekken verkoopbijeenkomsten meer kijkers. Aantoonbaar meer mensen vragen om informatie. Er gaan veel meer brochures de deur uit. Dat leidt tot meer opties, maar er zijn in vergelijking met het verleden ook veel meer ontbindingen. Mensen willen wel kopen, maar na een ernstig gesprek met de bank moet worden geconstateerd dat zij de hypotheek niet rond krijgen. Banken stellen tegenwoordig strengere eisen.”
Ymere blijft ondanks de moeilijke markt prioriteit geven aan de stedelijke herstructureringsgebieden, aldus Voskamp. In andere gebieden zal de corporatie minder activiteiten ontplooien. Kortgeleden nog is historisch bezit in Amstelveen verkocht aan Woongroep Holland. “Zo maken we geld vrij voor onze kerngebieden, maar onze inspanning is niet meer ongelimiteerd. Ook wij zullen de komende jaren minder investeren dan in de afgelopen tien jaar. De teruggang in productie is structureel, denken we. Maar we komen eerder gemaakte afspraken wel na. Zo hebben we kortgeleden nog besloten tot de bouw van het multifunctioneel centrum Slotermeer aan de Slotermeerlaan met onder meer plek voor een openbare bibliotheek, een ouder/kindcentrum en een activiteitencentrum. Op de bovenetage komen ruim veertig woningen speciaal voor ouderen. Het gebouw vraagt een investering van 19 miljoen. In deze tijd is zo’n zware investering geen gemakkelijke keuze.”
Beste jaren zijn voorbij
“Ik denk dat achteraf zal blijken dat de woningproductie van de afgelopen vijf jaar de mooiste jaren zijn geweest,” zegt Gerard Anderiesen. ”De komende jaren werken we aan kleinere bouwplannen. Woningen worden eenvoudiger en soberder. Plattegronden zullen krimpen met tien tot vijftien procent.” Voor de komende vier jaar denkt Stadgenoot onder meer aan investeringen in de Kolenkitbuurt, de Eendrachtsparkbuurt en de Dudokbuurt. “De Kolenkitbuurt heeft het echt nodig. Er ligt een prachtig plan, dat bovendien heel goed faseerbaar is. Eerder hebben we onze besluitvorming voor twee jaar opgeschort, maar ik heb de verwachting dat we daar samen met Rochdale, zij het veel langzamer, toch doorgaan. Ook de Eendrachtsparkbuurt staat hoog op de prioriteitenlijst. We weten nog niet hoe de opheffing van Far West precies uitpakt, maar ik verwacht dat we daar veel meer woningen krijgen. Vervolgens zullen we daar zoveel bouwen als de markt kan opnemen. Dat geldt ook voor de Dudokbuurt. De plannen voor de buurt worden gewijzigd. We handhaven alsnog het oorspronkelijk stratenplan, de Nolensstraat blijft gehandhaafd, maar een deel van de woningen is zo slecht dat sloop onvermijdelijk lijkt. Ook denken we na over de Borredammerbuurt. Niks doen is daar geen optie. De woningen hebben onvoldoende uitstraling, terwijl in de nabijheid sprake is van omvangrijke nieuwbouw. We weten alleen nu nog niet wat we gaan doen.” Daarbij geldt voor hem nadrukkelijk dat niet in al die buurten tegelijkertijd nieuwbouwwoningen kunnen worden aangeboden. “Dan lopen we onszelf te beconcurreren. Dat heeft geen zin,” aldus Anderiesen.

Basiskwaliteit

Bouwen in het opnametempo van de markt heeft voor andere wijken nog ingrijpender gevolgen. Zo worden de vernieuwingsplannen voor een groot deel van Slotermeer en de Wildemanbuurt naar de verre toekomst geschoven. In ieder geval de komende tien jaar wordt er niet gebouwd of ingrijpend gerenoveerd, terwijl het onderhoud aan veel woningen al jaren karig is.
Anderiesen: “We waarborgen voor al onze woningen een bepaalde basiskwaliteit. In onze onderhoudsprogramma’s maken we daar geld voor vrij, maar we zullen in kleine woningen in Slotermeer Zuid geen enorme investeringen meer doen. Dat is kapitaalvernietiging. Voor die plekken denken we eerder aan de huisvesting van studenten. In Bouwen aan de Stad 2 hebben we de ruimte gekregen meer woningen te labelen. Voor tijdelijke maatregelen op gebied van leefbaarheid, openbare ruimte of voorzieningen is bovendien 25 miljoen beschikbaar. Maar voortijdig investeren in maatschappelijk vastgoed is wat ons betreft niet aan de orde. Onze prioriteit ligt bij woningbouwplannen. Als we al maatschappelijk vastgoed realiseren, dan moet dat passen bij de buurt. Ook moet een dergelijke ontwikkeling in principe kostendekkend zijn.“ Volgens hem kan het geen kwaad nog eens kritisch te kijken naar wat er echt nodig is. Als in een buurt geen sprake is van de bouw van gezinswoningen, is er wellicht ook minder behoefte aan een nieuwe school. Hij tekent daarbij aan dat van de voorgenomen 90.000 m2 aan maatschappelijk vastgoed voor Nieuw-West al tweederde deel is gerealiseerd.

Uitstel van de planvorming in bijvoorbeeld Slotermeer raakt ook Ymere. Jan Voskamp: “Wij hebben de afgelopen jaren al een groot deel van onze nieuwbouwplannen gerealiseerd. In gebieden als het Zuidwestkwadrant en de Geuzenbaan. Andere gebieden zijn gaande, maar we zouden ten behoeve van herhuisvesting in de Wildemanbuurt nog de voormalige Joke Smitschool slopen. Dat gebouw handhaven we nu langer als bedrijvencentrum. Met het stadsdeel zijn we in gesprek of we daar ook bepaalde welzijnsvoorzieningen, zoals een gezelligheidsvereniging van Turkse mannen, onderdak kunnen bieden. Hetzelfde geldt voor onze succesvolle broedplaats Garage Notweg. Die handhaven we voor tien of vijftien jaar. Dat feit is voor ons wel aanleiding om op de bovenverdieping te investeren in betere geluidsisolatie.”

Bert Pots

Bewoners Bijlmermeer positief over vernieuwing

FvdM — Thu, 13 Jan 2011 18:13:54 +0100

Het imago blijft beroerd, maar in werkelijkheid gaat het goed met de vernieuwing van de Bijlmermeer.

‘Bijlmerflat Kleiburg niet slopen’

FvdM — Thu, 13 Jan 2011 17:16:44 +0100

Heemschut en de stichting Bijlmermuseum ageren tegen het de mogelijke sloop van Kleiburg, een van de laatste Bijlmerflats.

ASVA roept studenten op niet te gaan wonen in Parooldriehoek

FvdM — Fri, 24 Dec 2010 15:29:40 +0100

De ASVA wil niet dat de tijdelijke bewoners moeten wijken voor studenten.

De Dudokhaken

FvdM — Thu, 16 Dec 2010 11:23:09 +0100

Er is de afgelopen jaren veel gesloopt en nieuw gebouwd in de Westelijke Tuinsteden. De haakvormige blokken ontworpen door Willem Dudok in Geuzenveld Zuid zijn aan de sloophamer ontsnapt. In opdracht van onder andere Stadgenoot zijn de zogenaamde Dudokhaken gerenoveerd. Wat is de reden geweest om deze blokken wel te renoveren en anderen niet?

De renovatie van Dudokhaken werd 9 december 2010 bekroond met de Geurt Brinkgreve Bokaal. Zie het juryrapport.
Zie ook het NUL20-artikel over de renovatie van de Dudokhaken

Masira in Nieuw-West

FvdM — Thu, 16 Dec 2010 11:11:42 +0100

Helemaal in de lijn van de stedenbouw in de westelijke tuinsteden verrezen drie gloednieuwe U-vormige woonblokken pal naast het Delflandplein. Jacques Thielen (Far West) en Dick van Gameren, coordinerend architect, vertellen over de keuzes en de woningtypes van de woonblokken; de nieuwe bewoners geven hun mening. Van Gameren heeft het blok met de sociale huurwoningen ontworpen. Een blok met een zeer opvallende gevel en een keur aan woningtypes.

Vernieuwing Waterlandplein in volgende fase

FvdM — Wed, 08 Dec 2010 11:40:42 +0100

Verkoop Brandaris start en gerenoveerde wooncomplexen zijn officieel opgeleverd.

Amsterdam vertraagt stedelijke vernieuwing

FvdM — Wed, 01 Dec 2010 15:52:16 +0100

Het college heeft 12.600 woningen uit de bouwprogramma's de periode tot en met 2014 geschrapt.

West: nóg vijftien jaar herstructurering

FvdM — Wed, 24 Nov 2010 14:52:34 +0100

De herstructurering van Amsterdam Nieuw-West gaat nog zeker vijftien jaar duren.

Nieuwbouw August Allebéplein

FvdM — Wed, 24 Nov 2010 14:45:03 +0100

Het August Allebéplein in Overtoomse Veld gaat nu echt op de schop. Far West is begonnen met de sloop.

De Alliantie zet vernieuwing Staalmanplein door

admin — Wed, 24 Nov 2010 09:32:22 +0100

“Als we nu niet investeren, lopen we achter de feiten aan”

De Alliantie zet vernieuwing Staalmanplein door

Ook in de vernieuwde Staalmanpleinbuurt gaan de koopwoningen niet als warme broodjes over de toonbank. Vooral voor het duurdere segment van het project Jamboni moet de verkoopafdeling van de Alliantie alles uit de kast halen om gegadigden te vinden. Toch zet de Alliantie haar plannen voort om van de Staalmanpleinbuurt een prachtwijk te maken. Veel bewoners doen enthousiast mee. “Door de manier waarop wij bij de vernieuwing betrokken zijn, is de buurt zo langzamerhand net een dorp geworden.”

Ruim drie jaar na de start van de ambitieuze vernieuwingsoperatie van de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart is het eerste deel van de nieuwbouw opgeleverd. Het gros van de bewoners uit de eerste woningen die gesloopt worden, is inmiddels verhuisd naar een nieuwe huurwoning in de wijk. Een tiental huurders uit de buurt heeft een woning gekocht in Jamboni. De nieuwbouwwijk staat op de kale vlakte langs de spoorlijn en wordt gekenmerkt door een grote diversiteit. Brede stenen trappen leiden naar daken waarop hier en daar speelvelden zijn aangelegd. Het stedenbouwkundig ontwerp en de architectuur doen ‘on-Slotervaarts’ aan. Een moskee, herkenbaar aan de azuurblauwe tegels aan de gevel maar zonder minaret, is geïntegreerd in een woningblok. Community Center Einstein herbergt een basisschool en kinderdagverblijf en doet ook dienst als buurtontmoetingscentrum. De ontwerpen van Onix Architecten zijn genomineerd voor de Zuiderkerkprijs.
Het Staalmanpleinproject is uitzonderlijk in de mate waarin buurtbewoners zijn betrokken bij de vernieuwing. Het Rotterdamse bureau Palmbout Urban Landscapes kreeg - mede op voorspraak van de bewoners - de opdracht een stedenbouwkundig plan te maken voor de tweede fase van het vernieuwingsproces. Jeroen van Kesteren en zijn collega”s voerden een half jaar lang iedere drie weken gesprekken met bewoners over de invulling van de rest van het plangebied. Ook maakten ze excursies naar andere vernieuwingsgebieden. Het was - op zijn zachtst gezegd - een aparte ervaring. Van Kesteren, nog steeds geamuseerd: “We praten wel vaker met bewoners maar niet zo intensief als in dit geval. Er werd zelfs gestemd over de ontwerpen. Dat had ik nooit eerder meegemaakt.”
Wat Van Kesteren opviel was dat de bewoners in het begin nogal sceptisch aankeken tegen de inspraak. “Ze hadden het idee dat alles al vastlag. Maar gaandeweg wonnen we hun vertrouwen en werd iedereen steeds enthousiaster. Opvallend was bovendien dat de bewoners heel positief zijn over de buurt. Dat is natuurlijk fijn, maar het maakt ze ook dubbel zo kritisch.” Volgens Van Kesteren is er door de inspraak uiteindelijk een beter plan uitgerold. “In ons ontwerp zou een deel van de nieuwbouw min of meer los komen te staan van het geheel. De bewoners vonden dat geen goed idee en ze hadden gelijk: nu is het meer een samenhangend geheel geworden.”

Prioriteitswijk

Half oktober hield de Alliantie een bijeenkomst in de buurt voor de vernieuwingspartners. Ook Paulus de Wilt, wethouder Wonen en Stedelijke Vernieuwing van stadsdeel Nieuw-West was aanwezig. Net op die dag werd bekend dat het doek definitief was gevallen voor corporatie Far West. “Een zwarte dag”, noemde De Wilt het, maar niet het einde voor de vernieuwing in Nieuw-West. “We zullen er alles aan doen om de vernieuwingsoperatie weer vlot te trekken. Iets anders wat me zorgen baart is het feit dat woningcorporaties weer terug willen keren naar hun kerntaak: beheren van hun woningvoorraad. Dus zaken als sport en cultuur in de wijk en het realiseren van maatschappelijk vastgoed in vernieuwingsgebieden willen zij niet langer op zich nemen. Die taken zijn echter wel vastgelegd in de Parkstad-overeenkomst. Het zou op zijn zachtst gezegd heel teleurstellend zijn voor de bewoners als ook de vernieuwing van de Staalmanpleinbuurt straks op een laag pitje komt te staan. Ik heb er echter vertrouwen in dat dat niet gebeurt.”
Gebiedsontwikkelaar Lisette Langerwerf laat weten dat de Alliantie, in tegenstelling tot Far West, zijn eigen planning en financiële kaders heeft. “Wij zien vooralsnog geen reden om iets aan de plannen te wijzigen of ergens op te beknibbelen. De Staalmanpleinbuurt is een van onze prioriteitswijken. Natuurlijk moeten we wel in de gaten houden hoe de afzet van koopwoningen verloopt in de rest van Nieuw-West. Aan de verkoop van de koopwoningen in Jamboni hebben we moeten trekken, maar een grote verkoopactie heeft inmiddels vruchten afgeworpen.”
Langerwerf is van mening dat tegenvallende woningverkoop altijd een risico is, maar dat de investering die nu wordt gepleegd zich op lange termijn terugbetaalt. “Als we nu niet investeren in deze wijk leggen we er op den duur ook op toe, omdat niemand er wil wonen. Dan loop je als het ware achter de feiten aan.”
De Alliantie investeert niet alleen in de fysieke vernieuwing maar ook in leefbaarheid en de sociaal-economische positie van bewoners. Of dat werkt? Volgens Langerwerf is dat moeilijk te meten: “Er zijn leerwerkprojecten opgestart, zoals de opleiding tot Staalmeester, een soort buurtconciërge, die twee jonge bewoonsters hebben gevolgd. Er zijn broedplaatsen en talentstudio”s. Er worden kleine successen geboekt op individueel niveau en die koesteren we.”
In een eerder stadium van de vernieuwingsoperatie werd al duidelijk dat er in de plannen weinig terug te vinden is voor jongeren tussen de twaalf en de achttien jaar. Juist die groep wil nog wel eens zorgen voor overlast in de buurt. Maar volgens Langerwerf zal onder meer in de moskee plaats zijn voor jeugdactiviteiten en komt er misschien een plek voor jongeren in ontmoetingscentrum oh3.
Wijkagent Ronald Wessels, die binnenkort na zes jaar naar een andere buurt vertrekt, vindt dat de wijk de afgelopen jaren absoluut ten goede is veranderd. “Het gaat gestaag en je ziet zeker verbetering. Er wordt beter samengewerkt door instanties en buurtbewoners, waardoor je goede afspraken met elkaar kunt maken. Ik denk dat de intensieve manier waarop de bewoners bij de vernieuwing zijn betrokken daar zeker toe heeft bijgedragen.”
Overigens blijkt uit cijfers van de politie dat de overlast van jongeren de eerste acht maanden van dit jaar licht is toegenomen ten opzichte van 2009. In totaal waren er achttien meldingen van overlast van jeugd. Het aantal inbraken uit woningen, auto”s en bedrijven is daarentegen flink teruggelopen ten opzichte van voorgaande jaren.

Fatsoenlijke club

Voorzitter Carl Hirsch van de bewonerscommissie Staalman is vanaf de eerste dag betrokken bij de vernieuwingsoperatie. Hij is zeer tevreden over de manier waarop de Alliantie de inspraak heeft geregeld. “Ieder plan wordt voorgelegd aan de bewoners en vervolgens wordt er ook geluisterd naar onze wensen. Ik kan niet anders constateren dan dat de Alliantie een fatsoenlijke club is.”
Hirsch woont ongeveer dertig jaar in deze buurt. “In het begin vond ik de buurt helemaal niks. Maar de afgelopen tijd zie je verbetering. Niet alleen door de nieuwbouw maar vooral ook door de manier waarop de bewoners bij de vernieuwing zijn betrokken. Er zijn heel veel bijeenkomsten geweest en zo langzamerhand kent bijna iedereen elkaar. Het is nu net een dorp. Als ik op straat loop, word ik door veel mensen herkend en bijvoorbeeld door de buurtvaders uitgenodigd voor een kopje thee.”
Maar Hirsch heeft ook kritiek, onder meer op de manier waarop de nieuwe woningen zijn afgewerkt. “De bewonerscommissies hebben een rondleiding in de nieuwbouw gehad. In sommige woningen zit de keuken midden in de woonkamer. Veel woningen hebben open keukens terwijl de meeste bewoners dat helemaal niet willen. Ook zagen we rare dingen zoals een stopcontact boven de gootsteen en richels op de vloer die voor invaliden onhandig zijn. Bij de nieuwbouw in de volgende fase gaan we scherp letten op de afwerking.”
Rianne van den Brink (27) verhuisde kort geleden van een sociale huurwoning in Amstelveen naar een koopwoning in de Ottho Heldringstraat. Ze is daarmee min of meer teruggekeerd naar haar roots. Ze groeide op in Osdorp en Nieuw Sloten. “Het kwam eigenlijk op mijn pad. Ik voelde me niet thuis in Amstelveen en ben heel blij dat ik deze stap heb gezet.”
De verrassing was groot toen Rianne ontdekte dat twee van haar vroegere klasgenoten van het Hervormd Lyceum West in hetzelfde nieuwbouwblok wonen. “Dat is heel toevallig, maar ik denk ook dat het gaat om een bepaalde generatie die terugkeert naar de buurt waar ze vandaan komen. Het aantrekkelijke van deze buurt is dat de woningen betaalbaar zijn en dat je dicht bij de uitvalswegen zit. En als je toch al een binding met een bepaalde buurt hebt, is de stap snel genomen. Ik heb nog geen moment spijt gehad van mijn beslissing.”
Buurtbewoonster Raza laat op verzoek de sociale huurwoning zien waar ze drie maanden geleden is komen wonen. Het is een fraaie hoekwoning met veel licht. Het raam van de open keuken kijkt uit op het platte dak van de moskee. Raza: “Als het donker is zijn de dakkapellen van de moskee verlicht. Dat is een heel mooi gezicht. Ik ben heel tevreden over de woning op zich.”

Defecten

Maar er zijn ook minpuntjes. “De deuren naar het balkon gaan niet open door een constructiefout. Het duurt weken voor het gerepareerd wordt en intussen kan ik niet verder met het leggen van het laminaat. De centrale deur beneden is ook al weken kapot en nu spelen er de hele tijd kinderen in het trappenhuis die een hoop herrie maken. Hopelijk wordt dat allemaal snel opgelost. Ik was het liefst in mijn oude woning gebleven op de Johan Huizingalaan waar ik zestien jaar heb gewoond. Daar had ik lieve buren. Hier ken ik nog niemand.”
Jessica Helsloot is manager buurtondersteuning van Sezo, een organisatie voor maatschappelijke dienstverlening in Nieuw-West. Sinds 2008 heeft Helsloot projecten in de Staalmanpleinbuurt aangestuurd. Zo zijn er onder meer galerijgesprekken gehouden in zowel de oud- als de nieuwbouw. Helsloot: “In de nieuwbouw willen we bevorderen dat de bewoners zich thuis voelen. Dat doen we bijvoorbeeld door samen met de Staalmeesters een schoonmaakproject te organiseren voor de portieken. Behalve dat er afspraken gemaakt worden wie wanneer de portieken schoonmaakt, leren de mensen elkaar ook kennen zodat ze bijvoorbeeld elkaars brievenbus leeghalen als iemand op vakantie gaat. Voor dit project ontvingen de bewoners een schoonmaakpakket van de Alliantie. Dat wordt zeer op prijs gesteld en werkt stimulerend.”

West Side

Tijdens een rondleiding met de Alliantie maken we kennis met een van de projecten die door Sezo zijn opgezet. Er wordt een muurschildering gemaakt in de nu nog grauw ogende centrale hal van een nieuwbouwcomplex. Het project wordt uitgevoerd onder de bezielende leiding van Kenneth: “In eerste instantie keken de meeste bewoners de kat uit de boom en een paar keer werden zelfs de posters verwijderd waarop werd aangegeven wat er op de muren geschilderd zou worden. Ik heb ze echter steeds opnieuw opgehangen. Veel bewoners hebben uiteindelijk meegedaan aan de workshops die ik heb gegeven en waar een definitief ontwerp uit is gekomen.”
Kenneth was geschrokken van een gat in een van de ramen van de centrale hal toen hij na een weekend terugkwam in het complex. Een steen was de boosdoener. Kenneth: “Eerst was ik heel kwaad maar vervolgens heeft het me alleen maar gestimuleerd om door te gaan met het project. Er doen ook jongeren mee, zoals een meisje uit dit complex dat tot nu toe alleen maar de tekst ‘West Side’ op muren had gekalkt. Nu is ze heel enthousiast en heeft ze meegeholpen om de ondergrond aan te brengen voor de muurschildering.”
Eind van het jaar gaat de nieuwe moskee open. Yassin El Forkani is bestuursvoorzitter. Tijdens een toespraak benadrukt hij de laagdrempeligheid van het gebedshuis, dat een ontmoetingsplaats moet worden voor alle buurtgenoten. “Dit is geen Marokkaanse of Turkse moskee maar een plek waar iedereen samen kan komen. De voertaal is Nederlands. Kernwoorden zijn debat en betrokkenheid. We richten ons ook met name op jongeren en de ontwikkeling van hun verantwoordelijkheidsgevoel.”
De vernieuwingsoperatie duurt nog minstens tot 2018. Tot nu toe liggen de werkzaamheden op schema. Alleen de bouw van het multifunctionele zorggebouw van Cordaan heeft onder meer door de strenge winter enkele maanden vertraging opgelopen. Hierdoor kunnen bejaarde bewoners uit de oudbouw nog niet verhuizen naar een van de Wibo- of aanleunwoningen. In het zorgcentrum komen allerlei voorzieningen zoals een huisartsenpost en paramedische instellingen. Er komt ook een wijkrestaurant en een dagopvang voor dementerende ouderen.
De komende jaren wordt de vernieuwing in drie fases aangepakt. De eerste fase is inmiddels van start gegaan: 256 woningen in de Plesmanbuurt worden nu leeggemaakt om vervolgens gesloopt te worden. Nog tachtig bewoners moeten verhuizen. De leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd. De meeste bewoners zijn in de buurt gebleven en hebben een nieuwe woning betrokken in Jamboni.

Janna van Veen

Kopgroepen en droomgroepen

FvdM — Tue, 09 Nov 2010 16:51:24 +0100

Kopgroepen en droomgroepen

Wat is er gebeurd op onze Standplaats Staalmanplein?
Het vernieuwingsproces zit in de planvormingfase. Woningcorporatie de Alliantie doet nadrukkelijke pogingen de bewoners daar een serieuze rol in te geven. Vier keer is de zogeheten ‘Kopgroep Staalmanpleinbuurt’ inmiddels bij elkaar geweest om mee te praten over de vernieuwing van hun buurt. Omar Taachirt, in het dagelijks leven administratief medewerker, is door de Alliantie gevraagd om deel te nemen aan de Kopgroep, die in totaal uit ongeveer 25 mensen bestaat. Taachirt is al eerder betrokken geweest bij een vernieuwingsproces, toen de woning van zijn vader in Bos en Lommer werd gesloopt. “Ik heb toen veel bijeenkomsten bezocht. Die ervaring wil ik nu graag in mijn eigen buurt benutten.”
Die ervaring was overigens niet zo positief. Taachirt: “Er wordt tijdens zo’n inspraakproces van alles beloofd, bijvoorbeeld dat je terug kunt keren in je eigen buurt, maar puntje bij paaltje worden er veel meer eisen gesteld dan waar je aan kunt voldoen. De Alliantie pakt het echter beter aan: alles wordt genotuleerd, waardoor je in elk geval het idee hebt dat het allemaal wat serieuzer wordt genomen.”
Jammer vindt Taachirt dat er in verhouding zo weinig allochtonen in de kopgroep zitten. “Het zijn met name oudere autochtonen die meepraten. Zij willen niet weg uit hun mooie flats met een lift en dat snap ik best. Maar ik woon met mijn gezin met vier kinderen in een kleine, vochtige vierkamerwoning. Dus ik ben niet tegen sloop en nieuwbouw als ik maar terug kan keren in een grotere, betere woning in deze buurt.”
Volgens Rob Hoogeveen, gebiedsontwikkelaar van de Alliantie, hebben zich wel aardig wat allochtonen aangemeld voor de Kopgroep, maar haken die vaak na één keer af. “Met een persoonlijke benadering proberen we die bewoners er toch opnieuw bij te betrekken. In het algemeen blijft het moeilijk om mensen mee te laten praten over een plan wat nog zo weinig concreet is.” De keerzijde van de vroege betrokkenheid.
Inmiddels zijn ook de eerste droomgroepen ‘Ouder worden in de Staalmanpleinbuurt’ en ‘Veilig buiten spelen’ bij elkaar geweest. Tijdens die bijeenkomsten maakten ruim veertig mensen hun toekomstwensen kenbaar.
En in mei gaat de eerste paal de grond in van de nieuwbouw van het Hart en de Parade, een eerste concrete stap in het vernieuwingsproces. Op deze plek zijn behalve woningen, een nieuwe school, moskee, kinderdagverblijf en zorgcentrum gepland. [JvV]

Meer en Oever

FvdM — Tue, 21 Sep 2010 09:58:33 +0200

Aan de rand van de Sloterplas ligt het gebied Meer en Oever. De laatste fase van de stedelijke vernieuwingsoperatie is hier ingegaan.
De nieuwbouwprojecten Schutterstoren, het Bastion, ’t Waterfort en de Nieuwe Wereld zijn met succes gerealiseerd en worden inmiddels bewoond. Is de vernieuwing geslaagd?

Een probleem van 700 miljoen euro

admin — Fri, 17 Sep 2010 17:09:22 +0200

Vereveningsfonds: flappentap van de gemeente Amsterdam raakt leeg

Een probleem van 700 miljoen euro

De crisis in de bouwsector woekert verder. In Amsterdam kondigde wethouder Van Poelgeest op 2 juli een complete ‘bouwstop’ – of liever projectenstop - af. Het zogeheten Vereveningsfonds zou namelijk Bij ongewijzigd beleid afstevenen op een tekort van 700 miljoen euro. Daarmee
komt alle planvorming op losse schroeven te staan.
Dezer weken komt wethouder Van Poelgeest waarschijnlijk met zijn Salomonsoordeel over elk project: doorgaan, stoppen of aanpassen.
Nu in NUL20: de achtergronden van het tekort.

Vereveningsfonds: 900 miljoen in kas en toch 700 miljoen te kort
Waarom heeft de gemeente een Vereveningsfonds? Amsterdam is sinds jaar en dag zelf actief op de grondmarkt. De gemeente verwerft actief gronden, ontwerpt hiervoor stedenbouwkundige plannen, bewerkt de grond, legt infrastructuur aan en geeft de bouwrijpe kavels in erfpacht uit aan projectontwikkelaars en particulieren. Met die gebiedsontwikkeling zijn grote investeringen gemoeid, die pas na vele jaren worden terugverdiend. Termijnen van twintig jaar zijn niet ongewoon. Het saldo van investeringen en opbrengsten fluctueert bovendien jaarlijks aanzienlijk. Dat was een reden om na de sanering van Publieke Werken en de verzelfstandiging het Grondbedrijf eind jaren zeventig de ruimtelijke investeringen en opbrengsten niet meer via de gemeentebegroting te laten lopen, maar in een apart administratief stelsel onder te brengen met als spil het Vereveningsfonds. Het gaf plannenmakers meer ruimte om te investeren. In 1982 was de nieuwe opzet operationeel. Hoe werkt dat fonds? Bij de start van een ruimtelijk plan wordt een grondexploitatie-begroting gemaakt. De te verwachten kosten en opbrengsten worden in de tijd uitgezet en teruggerekend naar één tijdstip. Dat bedrag, positief of negatief, wordt verwerkt in de jaarlijkse RAG-rapportage (RAG = Resultaat Actieve Grondexploitatiegebieden). Gedurende de uitvoering van het plan worden de werkelijke kosten en opbrengsten bijgehouden en verwerkt in het RAG-saldo. Wanneer een plan helemaal is afgerond, wordt het eindsaldo ingeboekt in het Vereveningsfonds: het totaal van alle in het verleden afgesloten plannen. De kas van het Vereveningsfonds is nu nog goed gevuld, want Amsterdam heeft in het verleden dankzij de uitbundige uitgifte van kantoorlocaties goed verdiend aan de ruimtelijke ontwikkeling. Eind 2009 was de omvang van het fonds zo’n 900 miljoen euro. Het saldo van het fonds geldt als dekking voor de uitvoering van ruimtelijke plannen; ook alle planontwikkeling wordt er uit betaald. De winst blijft in principe gereserveerd voor de ruimtelijke sector, maar er is in het verleden aardig wat geld afgevloeid naar de algemene middelen. In de periode 1998 tot en met 2003 bijvoorbeeld al zo’n € 190 miljoen, waaronder bijvoorbeeld een bijdrage aan de bibliotheek. En voor de Zuidas geldt een apart regiem, buiten het Vereveningsfonds om. Omgekeerd was de waterkering ook niet absoluut. Voor de bouw van het Muziektheater is bijvoorbeeld geld uit de gemeentebegroting gebruikt. Er zijn nog enkele andere onderlinge geldstromen, maar grosso modo is het Vereveningsfonds een gesloten financieel systeem voor alle ruimtelijke plannen. Hoe komt de gemeente nu, ondanks die dikke spaarpot, aan een tekort van 700 miljoen euro? Volgens goed koopmansgebruik neemt de gemeente verliezen direct wanneer ze voorzienbaar zijn, terwijl winsten pas worden genomen wanneer ze gerealiseerd zijn. Inmiddels is duidelijk dat een groot deel van de plannen voor kantoorontwikkeling moet worden geschrapt. De gemeente heeft sinds 2006 een paar miljoen vierkante meter gepland kantooroppervlak weggestreept. Tegen de zomer was de laatste bijstelling (-345 miljoen euro). Voor de kantoren die nu nog op de rol staan is de vierkantemeterprijs flink naar beneden bijgesteld. Met het schrappen van de - op papier - lucratieve kantoorlocaties vervalt ook een deel van de plannen met een positieve opbrengst. Blijven over de woningbouwplannen; daar moet meestal geld bij. Met alle verwachte inkomsten en uitgaven van de totale huidige planvorming is het resultaat een tekort van 700 miljoen euro. Vandaar ‘de bouwstop’ of liever projectenstop. Minder plannen betekent minder kosten, betekent minder medewerkers. Of in ambtenarenproza: dat zal consequenties hebben voor de personele capaciteit.

“Het is niet zo dat de bouwvakkers van de steigers worden gehaald,” nuanceert Annius Hoornstra, adjunct-directeur Programma & Regie van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), de beeldvorming rond de ‘bouwstop’ die de gemeente begin juli aankondigde. “Alle bouwprojecten die in uitvoering zijn, worden afgemaakt. En ook projecten waarvan de start bouw in 2011 is voorzien, zullen wel starten. Tenminste voor zover het aan ons ligt. Maar verder staat inderdaad alles ter discussie.”
Een dezer weken volgt een lijst met projecten die wat de gemeente betreft wél groen licht krijgen. Dat zullen er fors minder zijn dan de huidige. Bij dat lijstje wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de prioriteiten van ontwikkelaars en corporaties. Want zij zijn de echte opdrachtgevers.
Van Poelgeests aankondiging is een schot voor de boeg richting corporaties, waarmee zware onderhandelingen zijn gestart om de prestatieafspraken van het akkoord ‘Bouwen aan de stad’ te verlengen. Ook is het een alarmsignaal richting Den Haag en een wake up call voor lokale politici en alle interne plannenmakers bij diensten en stadsdelen. “Een omvangrijk ambtelijk apparaat als dat van Amsterdam is moeilijk van zijn werkroutines af te brengen. Velen blijven doorgaan met het maken en uitwerken van plannen. Dat is ook de basis van het eigen bestaansrecht. Alleen na een oorverdovend signaal wordt de pen neergelegd,” zegt hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw in zijn blog bij Ruimtevolk.
En natuurlijk is er de hoop dat Den Haag meeluistert. Al vanaf 2006 probeert Amsterdam het Rijk duidelijk te maken dat er rijksmiddelen nodig blijven om de stedelijke transformaties en bouwopgave te redden. De huidige oproep zal volgens De Zeeuw niet veel effect sorteren. “Het komende rechtse kabinet, met een forse eigen bezuinigingstaakstelling en weinig affiniteit met 'linkse' steden, gaat hier niet voor uitrukken.”
Hoornstra pleit toch in navolging van zijn politieke baas voor meer rijkssteun: “De realiteit is dat de rijkssteun alleen maar minder wordt. De geldstromen die er waren drogen op. Toch zijn de belangen van het Rijk groot. Neem de aanleg van IJburg II. Dat levert een enorme bijdrage aan de ruimtelijke doelstellingen van het Rijk. We zouden daar toch tot een vorm van financiële participatie moeten kunnen komen, met name om lange termijnrisico’s af te dekken? Het is al jaren mijn stokpaardje dat woningbouw het Rijk per saldo veel geld oplevert, zo’n 80.000 euro aan directe belastingen en btw per woning. Het gemiddelde tekort op de grondexploitatie voor een woning is 30.000 euro. Dat is toch een fantastische businesscase? Je stopt je geld in de stimulering van de economie.”
Het is de vraag of het nieuwe kabinet gevoelig is voor deze keynesiaanse logica. Er zijn al honderden miljoenen aan crisisgelden naar de sector gegaan om de bouwproductie op gang te houden. Maar misschien dat het dreigende spook van massawerkloosheid in de bouwsector helpt.

Schone lei

Hoe heet wordt de soep eigenlijk gegeten? Is er een wezenlijk verschil tussen deze ‘bouwstop’ en de prioriteitenlijstjes van de vorige ronde crisisbeleid. Toen werden er projecten geprioriteerd. Nu begint men met een schone lei en zet daar vervolgens de projecten op die mogen doorgaan. Het verschil tussen half vol en half leeg?
“Nee, stelt Annius Hoornstra nadrukkelijk. “Er is echt iets aan de hand. We zitten in een structuurwijziging. De bedachte opbrengst van het fonds smelt als sneeuw voor de zon. We hebben in het verleden te veel kantoren gebouwd in Amsterdam. Ook na de crisis herstelt de groei niet meer, mede door invloeden als het Nieuwe Werken. Daardoor zakt het aantal vierkante meters per werknemer van 28 naar pakweg 17. De kantoorontwikkeling kan de ruimtelijke ontwikkeling niet meer financieren. Nu niet, straks niet. Bij het huidige probleem van 700 miljoen euro staat gewoon alles ter discussie. ‘Alles’ wil zeggen álle ruimtelijke projecten én de systematiek van de financiering.”
Er is jaren geld uit het Vereveningsfonds naar de algemene middelen gegaan. Honderden miljoenen. Zou het in tijden van crisis ook eens andersom kunnen? Hans van Harten, directeur van de AFWC, verweet de gemeente eerder in NUL20 onzorgvuldig gedrag in het verleden. “De gemeente had zelf moeten reserveren voor moeilijke tijden. Men kon weten dat het met de kantorenmarkt een keer mis zou gaan. Corporaties zijn er niet om de gemeente te subsidiëren.” Volgens Van Harten kan de gemeente wel degelijk aan ‘andere knoppen’ draaien, zoals de erfpachtgelden, om het fonds te voeden.
Hoornstra: “Er lag vlak voor de verkiezingen een voorstel om andere geldstromen naar het fonds toe te leiden. Dat is van tafel geraakt. Het college heeft toen gezegd: voordat we tot dat soort besluiten overgaan, willen we eerst alles ter discussie stellen. Dat zijn we nu aan het doen.”
De vraag is of de systematiek van het fonds nog toekomstbestendig is. Van Poelgeest vindt van niet. “Het roer gaat om. (..) De huidige systematiek op basis waarvan investeringsbesluiten worden genomen voor investeringen in de grond en het ontwikkelen van de stad gaat ingrijpend gewijzigd worden”, stelt hij in zijn brief 2 juli aan de gemeenteraad.
Verliezen van langjarige projecten worden nu in één keer genomen. Er is bovendien een planningshorizon van wel twintig jaar. Hoornstra: “In het verleden was dat geen probleem: de perspectieven waren goed en de kasstroom was op orde. Lange termijnplanning wordt nu ingewikkelder. We hebben een doorrekening tot 2030. Daar kun je vraagtekens bij stellen. Er verandert zoveel tussentijds. Een procentje per jaar eraf of erbij leidt over twintig jaar tot enorme bedragen. De teneur is nu dat we andere vormen van dekking moeten zoeken voor investeringen. En zaken doen op basis van geld wat in kas zit en de termijn tussen investeren en uitgiftes verkleinen. Maar dat heeft ook nadelen. Een groot goed van de huidige aanpak is dat we langdurige verplichtingen kunnen aangaan en zo kwaliteit kunnen toevoegen aan de stad. Als de gemeente geen zand voor IJburg meer kan opspuiten, wie dan nog wel?”

Hoe verder?

Het OGA heeft in het voorjaar in de nota ‘Meer Ruimte Winnen’ al een aantal onorthodoxe maatregelen genoemd om de eigen financiële problemen te bestrijden. Het simpelste is minder bouwen, vooral minder sociale huurwoningen. Een makkelijke oplossing is ook de rekening door te schuiven naar andere organisaties, zoals Waternet (aanleg riolen) en de corporaties. Bijvoorbeeld door corporaties voortaan een marktconforme grondprijs te laten betalen. Maar zelfs Bouwe Olij, oud-woordvoerder grondzaken van de PvdA en altijd horzel in de pels van de Amsterdamse corporatiesector, ziet daar nu niets in. In 2006 ijverde hij nog daarvoor, maar nu vindt hij de financiële situatie bij de corporaties te penibel: “Ze piepen altijd natuurlijk, maar nu is er echt wat aan de hand.” Zelfs het dogma van de dertig procent sociale woningbouw wil Olij op dit moment ter discussie stellen. “Dat soort politieke afwegingen zal de gemeenteraad straks moeten maken. Ik zou alleen de 30-procentnorm handhaven voor de grote locaties en kritisch naar de kleinere projecten kijken.” Alleen de afkoopsommen bij verkoop van bestaande corporatiewoningen, kunnen wat Olij betreft wel omhoog: “Die 5300 euro die ze nu betalen is een schijntje.”
Ook Hoornstra, oud-corporatiedirecteur, weet dat de corporatiesector in zwaar weer is beland. “Toch moet er wat gebeuren. En corporaties hebben ongetwijfeld ook ideeën om hun ontwikkel- en verkoopperspectieven te verbeteren. We hebben een gemeenschappelijk belang dat er projecten doorgaan. De corporatie die een stap kan zetten, heeft straks meer kans dat zijn project het haalt. Dat geldt ook voor andere ontwikkelaars. We moeten zien hoever we elkaar kunnen naderen.”
Hans van Harten: “Gemeente en corporaties hebben afgesproken samen op te trekken in de zin dat de prioriteringslijstjes van alle partijen naast elkaar worden gelegd en dan wordt bezien wat wel of niet doorgaat. Daarbij hebben wij steeds gezegd voorrang te willen geven aan de herstructurering, zoals in Nieuw-West, Zuidoost en Noord.” Van Harten wijst er op dat de stedelijke vernieuwingsprojecten niet financieel worden ondersteund vanuit het Vereveningsfonds, maar het Stimuleringsfonds.
Financieel het simpelste is de aanleg van IJburg II te schrappen. Dat scheelt het Vereveningsfonds direct een voorziening van ruim 400 miljoen euro. Maar ja, er zijn al vele miljoenen ingestopt en alle vergunningen zijn eindelijk binnen. Als IJburg op de rails blijft zal er zeer fors moeten worden geschrapt in alle planvorming.
Voor Hoornstra is het duidelijk dat er blijvend minder woningen gebouwd zullen kunnen worden: “Zo’n piek van 6000 zullen we niet gauw meer halen. De helft is nu al mooi. Tweederde van de huidige woningbouwprojecten heeft een exploitatietekort. De bouw van sociale huurwoningen kost niet alleen de corporaties maar ook de gemeente veel geld. Daar zullen we er dus minder van kunnen bouwen tenzij de corporaties een marktconforme grondprijs gaan betalen.”
Volgens Hoornstra verandert het speelveld: “De verhoudingen in de vastgoedsector veranderen. Kleinere ontwikkelaars zijn op dit moment succesvoller dan grote. Ook heel specifieke projecten, met een duidelijke profilering, hebben een grotere slagingskans. Ik hoop ook dat aannemers net als in de jaren dertig weer op eigen risico gaan bouwen. In zijn algemeenheid neemt de projectomvang af. Het levert ons per vierkante meter minder op, maar de kans op realisatie wordt wel groter. Ontwikkelaars krijgen grote projecten niet meer gefinancierd. Mijn droom is dat we weer het moment bereiken dat we kunnen zeggen: dat is een goed plan, dat voegt kwaliteit toe aan de stad. Dat gaan we doen.”

Mogelijke maatregelen
Minder plannen Al vanaf 2000 wordt gestreden tegen de ‘overmaat aan planvorming’ binnen de gemeente. De nu aangekondigde ‘bouwstop’ is de meest vergaande maatregel op dit terrein. Door te snoeien in de planvorming kunnen niet alleen miljoenen worden bezuinigd op proceskosten in het ambtelijk apparaat, maar ook op te verwachten exploitatieverliezen. Een dezer weken maakt wethouder Van Poelgeest bekend welke plannen wel verder worden ontwikkeld. Duidelijk is dat een aantal zwaar verliesgevende projecten moet worden geschrapt. Minder sociale huurwoningen Corporaties én gemeente leggen toe op de bouw van sociale huurwoningen. Corporaties tussen de 50.000 en 100.000 euro per woning; de gemeente zo’n 30.000 euro. Minder bouwen is dus zowel voor corporaties als gemeente een makkelijke oplossing voor de financiële problemen. Het huidige beleid is dat dertig procent van de nieuwbouwproductie uit sociale huurwoningen bestaat. Dat percentage (tijdelijk) verlagen maakt gebiedsontwikkeling dus profijtelijker. Echter: omdat de markt voor koopwoningen ook onder druk staat is conversie naar meer koop en dure huur alleen haalbaar in gewilde wijken. Nadeel: het adagium van de ongedeelde stad krijgt een knauw. Marktconforme grondprijs sociale huurwoningen De grondprijs voor nieuwe sociale huurwoningen is vier jaar terug al flink omhoog gegaan, maar als de corporaties nu echt een marktconforme grondprijs voor alle nieuwbouw gaan betalen, zijn de problemen bij het Vereveningsfonds voor een deel opgelost. De vraag is echter in hoeverre daarmee het kind met het badwater wordt weggegooid. Want hoeveel woningen bouwen de corporaties dan nog? Ze leggen nu al enorme bedragen toe op de bouw van huurwoningen; daarbij zitten ze in de vernieuwingsgebieden met een oplopend aantal onverkochte nieuwbouwwoningen in hun maag. De rek is er kortom wel zo’n beetje uit. Tegen hogere kosten zullen meer verdienmogelijkheden moeten staan. Dat kan via een ander huurbeleid – hogere en locatiegebonden huren - maar daar gaat het Rijk over. De gemeente kan de corporaties toestaan nog meer huurwoningen te verkopen, maar dat biedt op korte termijn geen soelaas. Het lukt de corporaties al jaren niet hun verkoopquota te halen. Aanpassingen Stimuleringsfonds Amsterdam heeft naast het Vereveningsfonds nog een ruimtelijk fonds: het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat wordt gevoed met bepaalde erfpachtinkomsten en afkoopsommen bij de verkoop van corporatiewoningen. Het opheffen van dit fonds en het overhevelen van de reserves naar het Vereveningsfonds levert honderden miljoenen op. Maar ‘de vernieuwingsgebieden’, zoals Nieuw-West en Zuidoost, ontvangen juist financiële bijdragen uit dit fonds. Corporaties en gemeente hebben eerder uitgesproken dat het redden van de stedelijke vernieuwing prioriteit moet houden. Alleen stoppen met de objectsubsidies uit dit fonds – voor bijvoorbeeld grote woningen, studentenhuisvesting en andere doelgroepen – levert 65 miljoen op. Maar welke politieke partij wil dat voor zijn rekening nemen? Een andere suggestie is een verhoogde afdracht bij de verkoop van corporatiewoningen: van de huidige 5300 naar bijvoorbeeld 10.000 euro.

Fred van der Molen

‘Liever geen stadswarmte’

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:50:14 +0200

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale wijk staan

‘Liever geen stadswarmte’

Over negen jaar moet in de Houthaven een klimaatneutrale woonwijk liggen. Als de ‘bouwstop’ van de centrale stad en de onderhandelingen met ontwikkelaars tenminste geen roet in het eten gooien. Projectleider Co Stor is optimistisch over de potentie van de wijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

“Je komt eigenlijk een half jaar te vroeg. We zijn nog volop in gesprek met de ontwikkelaars en de centrale stad over de invulling van onze duurzaamheidsambities.” Projectdirecteur Co Stor vindt het vervelend dat hij nog weinig kan vertellen over de manier waarop in de Houthaven de komende jaren een klimaatneutrale woonwijk gebouwd gaat worden. Iedereen is vol goede wil. Recentelijk is het project door Agentschap NL – het vroegere Senter Novem- zelfs tot ‘excellent gebied’ uitgeroepen vanwege de veelbelovende maatregelen op het vlak van energiebesparing en duurzaamheid. Maar op het stadhuis wordt - naast de gesprekken over een bouwstop voor bepaalde projecten - nog druk gerekend aan voorstellen om ontwikkelaars en corporaties gedeeltelijk tegemoet te komen in de extra kosten van duurzaam bouwen in de stad. Bovendien is het nog onduidelijk voor welke duurzame energiebronnen uiteindelijk wordt gekozen om de nieuwe gebouwen te verwarmen en te koelen. Wordt het collectieve stadswarmte of individuele warmtepompen met warmte-koudeopslag? Ook over het lokaal opwekken van groene stroom voor de voorzieningen in de openbare ruimte en gebouwgebonden elektriciteitsverbruik wordt nog volop gediscussieerd.

Eilanden met eigen sfeer

Wat er in de Houthavens uiteindelijk moet komen, is al wel in grote lijnen bekend: 1700 woningen, 70 woonboten en 50.000 vierkante meter aan voorzieningen als kantoren, scholen, een hotel en zorgfaciliteiten voor de beoogde woonservicewijk. Het gros van de huizen wordt gebouwd op eilanden, uitgegraven in het huidige terrein en aan de kop enkele tientallen meters verlengd. Ze krijgen allemaal hun eigen sfeer. Op de één pakhuisachtige blokken, op een ander vooral eengezinswoningen met voortuin. Waar het hele gebied autoluw zal worden, zullen delen van eilanden zelfs helemaal autovrij zijn. Parkeren kan grotendeels in garages onder de gebouwen; onder het meest westelijk gelegen Blok Nul komt nog een centrale parkeervoorziening voor bewoners.

Gebouwenstrook en tunnel weren geluid
Over de transformatie van de Houthaven tot een woonwijk wordt al bijna zestien jaar gepraat. In 1998 stelde de gemeente haar eerste bestemmingsplan op. Door verzet van enkele havenbedrijven die geluidklachten van toekomstige bewoners vreesden, sneuvelde het plan bij de Raad van State. Ook een tweede versie van het bestemmingsplan haalde de eindstreep niet. Daarna zijn de betrokken partijen zonder rechter met elkaar in gesprek geraakt. Onder leiding van toenmalig advocaat Eberhard van der Laan is een convenant afgesloten dat de bouw van de nieuwe woonwijk mogelijk maakte. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan houdt een langgerekte, zeven verdiepingen tellende gebouwenstrook - Blok Nul - de belangrijkste geluidhinder van de industrie tegen. Bovendien is aan de zuidkant een tunnel ingetekend naast de Spaarndammerdijk, die de geluidhinder van het doorgaande autoverkeer moet verminderen. Eerder leek het erop dat de tunnel ook nodig zou zijn om binnen de landelijke luchtkwaliteitsnormen te blijven. Maar door de bouw uit te smeren over negen jaar en vanuit het westen te beginnen blijft het project binnen de grenzen van de wet Milieubeheer.

De ‘eyecatcher’ van het gebied moet een bijna 90 meter hoog poortgebouw worden op de kop van de Pontsteiger. Dat bevat 250 luxueuze koopappartementen, publieke voorzieningen en een restaurant op 60 meter hoogte met spectaculair uitzicht over de stad en het IJ. Voor dit bijzondere gebouw sloot toenmalig stadsdeel Westerpark enkele jaren geleden een bouwenvelop-akkoord aan een samenwerkingsverband van De Principaal, Delta Forte, Ymere en Bouwfonds. Daarin is een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,5 afgesproken - minder zuinig dan in de recentere overeenkomst met de ontwikkelaars van Blok Nul. Maar indertijd lag er nog geen energievisie van het stadsdeel op tafel waarin van een 100 procent klimaatneutrale woonwijk wordt uitgegaan.
De ontwikkelaars van de Pontsteiger denken de afgesproken energieprestatie te kunnen bereiken door de woningen te voorzien van individuele warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. Ook worden de woningen extra goed geïsoleerd en krijgen ze vloerverwarming en een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Voor de installaties en verlichting in het gebouw zal ook gebruik worden gemaakt van duurzame energie, waarvoor de ontwikkelaars van de gemeente ruim een half miljoen euro subsidie hebben gekregen. Voorlopig houden de ontwikkelaars aan deze afspraken vast, hoewel woordvoerder Daan Jansen van De Principaal aangeeft dat het project vanwege de slechte woningmarktsituatie op dit moment “nader wordt bekeken”. “De financiële risico’s zijn te groot geworden om het project zoals het is afgesproken te kunnen realiseren. Maar we hebben nog steeds de intentie om er mee door te gaan.”

Wel of geen stadswarmte?

Bij Blok Nul ligt de keuze voor het milieuvriendelijk koelen en verwarmen van het gebouw nog open. Stadgenoot en projectontwikkelaar Synchroon willen in deze westelijke gebouwenstrook naast 9500 vierkante meter aan bedrijfsruimte 283 woningen ontwikkelen, waarvan 184 in de koop- en vrije huursector en 99 in de sociale huursector. Het stadsdeel ziet het liefst dat gebruik wordt gemaakt van stadswarmte in combinatie met koudeopslag. Maar duurzaamheidsexpert Patrick Tielkes van Stadgenoot voorziet de woningen en bedrijfsruimten - net als de ontwikkelaars op de Pontsteiger - liever van warmtepompen in combinatie met warmte-koudeopslag in de bodem. “Het milieurendement van stadswarmte is niet om over naar huis te schrijven. Met de 4000 euro die een individuele aansluiting voor alleen warmte kost, kun je veel meer doen om CO2 te besparen.”
Tielkes zet ook zijn vraagtekens bij de totstandkoming van de tarieven voor stadswarmte. “Het is consumenten moeilijk uit te leggen dat die zijn gekoppeld aan de stijgende gas- en olieprijzen.” Stadswarmte frustreert ook de mogelijkheid voor ontwikkelaars om zelf een lokaal energiebedrijf op te richten en warmte en koude aan bewoners te leveren. “Dat is soms de enige manier om ontwikkelaars die onrendabel moeten investeren in dure milieutechnieken, iets te laten terugverdienen en ervoor te zorgen dat de baten niet alleen naar de gebruikers gaan.”

‘Windwokkels’ als icoon

Tielkes heeft minder moeite met het voorstel van het stadsdeel om in de Houthavens grootschalig zonnepanelen op daken te leggen en vier middelgrote ‘windwokkels’ te plaatsen. “In de stad is bijna geen locatie te vinden die zo geschikt is voor gebruik van windenergie als hier.” Andere ontwikkelaars van het gebied zetten juist vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van lokale stroomopwekking. Ook vragen sommigen zich af of 35 meter hoge windmolens wel passen in de beeldkwaliteit van de woonwijk. Voor projectdirecteur Co Stor is het een kwestie van perceptie. “Je kunt ze ook als een icoon van de milieuvriendelijke wijk beschouwen. Voor supervisor Sjoerd Soeters zijn ze in ieder geval geen taboe.”
Stor hoopt de discussie over alle duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval nog voor het einde van het jaar te kunnen afronden. Hij wil graag dit jaar nog beginnen met het aanplempen van grond om de toekomstige eilanden te kunnen verlengen. Ook is het ontwerp van de tunnel langs de Spaarndammerdijk bijna klaar om aanbesteed te worden. Maar voordat hij alles in gang kan zetten, moet ook hij wachten op witte rook uit het stadhuis. Stor wil en kan er niets over zeggen, maar blijft optimistisch over de realisering van de klimaatneutrale woonwijk. “Wat het GWL-terrein voor de jaren negentig betekende, wordt de Houthaven voor het nieuwe decennium.”

Jaco Boer

Nog vele labelstappen te gaan

admin — Fri, 17 Sep 2010 16:29:45 +0200

Zonder grote inspanningen van corporaties zijn klimaatdoelstellingen van gemeente onhaalbaar

Nog vele labelstappen te gaan

De ambitieuze Amsterdamse klimaatdoelstellingen staan ook onder het nieuwe groenpaarse college nog fier overeind, maar hoe staat het ondertussen met de uitvoering? Met de aanpak van de oude woningvoorraad worden stappen gezet, maar of we vanaf 2015 in Amsterdam uitsluitend klimaatneutrale woningen bouwen? De crisis werkt in beide gevallen niet mee. En het nieuwe kabinet waarschijnlijk ook niet.

Eerst maar even wat ontnuchterende cijfers. De CO2-uitstoot in Amsterdam nam in 2007 en 2008 niet af maar toe. Naast een kleine stijging van de uitstoot door verkeer en vervoer, kwam dat vooral door een hoger energiegebruik van bedrijven. De stad is bijvoorbeeld populair als vestigingsplek voor datacenters, een energieslurpende bedrijfstak. Dat geeft al direct aan dat simpele besparingsdoelstellingen een hachelijke onderneming zijn. Als er meer of andersoortige bedrijven komen, neemt het energiegebruik toe, hoe milieuvriendelijk en efficiënt ondernemingen ook worden ingericht.

Doelstellingen
Corporaties: Rijk/Aedes Convenant energiebesparing sociale sector 2008: 20% besparing gasverbruik 2008-2018, verlaging woonlasten na uitvoeren maatregelen, bij ingrijpende woningverbetering streven naar label B, of verbetering minimaal 2 stappen. Gemeente: Milieubeleidsplan 2007-2010: 40% CO2-reductie t.o.v. 1990 in 2025. Energiestrategie Amsterdam 2040: in 2040 75% CO2-reductie. Bestaande woningvoorraad dan minimaal label B. Gebruik van stadswarmte en warmte-koudeopslag en inzet van zonne-energie, alle nieuwbouw klimaatneutraal

Bij de sectoren huishoudens/kleinverbruik, verantwoordelijk voor zo’n veertig procent van de CO2-uitstoot, is per saldo de laatste jaren een geringe afname zichtbaar. Het gasverbruik per woning daalt door meer isolatie, betere verwarmingsketels en verjonging van de voorraad. Met afname van het elektriciteitsgebruik wil het ondanks de spaarlampen nog niet erg vlotten: er komen steeds meer elektrische apparaten in huis.

Bestaande voorraad

Over naar de woonsector. Gebouwen - dat wil zeggen de gebruikers en bewoners daarvan - gebruiken circa 70 procent van alle energie in de stad. Daar moet de CO2-reductieslag dus in de eerste plaats worden gewonnen. En dan vooral in de bestaande voorraad: zeven miljoen vierkante meter kantoor en 390.000 woningen. En dus wordt er nadrukkelijk gekeken naar de Amsterdamse corporatiesector, die bijna de helft van alle Amsterdamse woningen verhuurt. De energetische prestatie van de gemiddelde corporatiewoning houdt niet over. Van de ongeveer 84.000 woningen waarvan in januari het energielabel was geregistreerd – waarvan zo’n 70.000 corporatiewoningen – is het overgrote deel C en lager; meer dan de helft is D en lager. Alleen al het dichten van kieren zou daar bij wijze van spreken wonderen doen. De gemeentelijke doelstelling is alle woningen in 2040 op energielabel B te hebben.
Energiebesparing is niet alleen vanwege het milieu een hot topic in de woonsector. Energieprijzen hebben namelijk de onhebbelijke gewoonte – al zat er in 2009 een dip in – veel sneller te stijgen dan de huur. De energierekening wordt een steeds grotere component van de totale woonlasten.

Labelstappen

Duurzaamheid en specifieker energiebesparing is dan ook een serieus thema geworden in de corporatiesector. Landelijk sloot de branchevereniging Aedes convenanten met VROM en de Woonbond. Uit de tussentijdse evaluatie ‘Tussenbalans Schoon en Zuinig’ van VROM blijkt dat in 2009 56.000 woningen energiezuiniger zijn gemaakt. De belangrijkste maatregelen zijn isolatie en het plaatsen van een hoogrendementketel. De prognose is dat er vanaf 2015 elk jaar 100.000 woningen worden aangepakt.
Ook bij de Amsterdamse corporaties zit energie- en duurzaamheidsbeleid inmiddels tussen de oren. Veel corporaties hebben een ‘energievisie’, ‘milieubeleidsplan’ of ‘duurzaamheidsparagraaf’ geformuleerd. Daaruit spreekt dat men naast de milieu- en woonlastenproblematiek op termijn ook vastgoed- en reputatierisico’s ziet voor de corporatie die niets doet. Bij sterk stijgende energieprijzen worden woningen met lage energielabels immers steeds minder populair bij huurders. En daarbij: betaalbaar wonen, was de corporatie daarom niet op aarde?
Tot de energetische maatregelen die corporaties treffen horen HR++ isolatieglas, voorzetwanden, spouwmuurisolatie, en isolatie van dak en vloer. Bij een verdergaande aanpak horen energiezuinige ventilatie, zonnecellen, lage temperatuur-verwarming, zonneboilers, douchewarmte-terugwinning en LED-verlichting. Als alles uit de kast wordt gehaald komt ook warmte/koude-opslag en soms zelfs de houtpelletcentrale (Landlust) in beeld. Ook aansluiting op stadsverwarming is een onderdeel van de heilige trias energetica: fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk inzetten, energievraag beperken, duurzame energie gebruiken.
De prestaties van de Amsterdamse woningbouwcorporaties worden inmiddels gemeten in labelstappen (van F naar D is twee labelstappen enzovoort). Zo staat in het energiebeleidsplan van Ymere 2009-2019 dat “in de komende 10 jaar het niveau van de energielabels voor de totale voorraad met minimaal 50.000 ‘stappen’ wordt verhoogd (waarbij niveau B als streefniveau wordt gezien)”. De verantwoordelijke wethouders Ossel en Van Poelgeest zullen graag een dergelijk labelstappenplan willen opnemen in het nieuwe vierjarige prestatieakkoord Bouwen aan de Stad II.
Volgens Jeroen van der Veer van de AFWC ondersteunen de corporaties een aanpak die is gebaseerd op labelstappen. Maar of dat tot nieuwe afspraken met de gemeente moet leiden? “Voorlopig gelden de afspraken die zijn gebaseerd op het landelijke Aedes-convenant. Individuele corporaties formuleren daarvoor hun eigen plannen, voor zover de economische crisis dat toelaat.”

‘Split incentive’

De crisis helpt inderdaad niet mee. Corporaties moeten de broekriem aanhalen. Energetische maatregelen zullen daarom vaker worden opgespaard tot de woningen aan een reguliere onderhouds- of renovatiebeurt toe zijn. Corporaties worstelen daarbij met wat het split incentive probleem is gaan heten: zij investeren enorme bedragen in energiebesparing, terwijl bewoners daarvan profiteren met lagere energielasten. Investeringsbeslissingen zouden een stuk makkelijker worden als ten minste een deel kan worden terugverdiend via hogere huren. Goed nieuws voor hen is dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel daarin voor een deel voorziet: hoe groener de woning, hoe hoger het aantal punten. Voor huizen met hogere labels mag straks dus meer huur worden gevraagd. De betreffende wetswijziging ligt – vertraagd door de kabinetscrisis - bij de Tweede Kamer. Ebeth van Loon, adjunct-afdelingsmanager van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en projectleider voor de aanpak in de bestaande woningbouw, verwacht daar geen fundamentele bezwaren. “Er zijn nog wel een aantal kanttekeningen, die te maken hebben met inkomensgrenzen, Europa en de grenzen van de huurtoeslag. Veel woningen die je bijvoorbeeld naar energielabel B optrekt, prijzen zich wat punten betreft uit de sociale voorraad.” De verwachting is niettemin dat de wetswijziging dit najaar door de Kamer komt en dan medio volgend jaar van kracht wordt.

Woonlastenwaarborg

Dan is er nog de Woonlastenwaarborg. Aedes en de Woonbond presenteerden dit instrument in mei 2009. Het moet huurders duidelijk maken dat energetische maatregelen in combinatie met huurverhoging voor hen toch voordelig kunnen zijn. Bij een renovatie maken verhuurders en huurders afspraken huuraanpassing, terwijl wordt gewaarborgd dat de totale woonlasten van de huurder niet stijgen. Het instrument wordt niet overal warm ontvangen: er zijn corporaties die wijzen op de administratieve rompslomp en huurders die de aanpak niet vertrouwen omdat ze individueel geen harde ‘waarborg’ krijgen tegen stijgende woonlasten. De woonlastenwaarborg kijkt namelijk naar complexgemiddelden.
Maar Far West, de eerste corporatie die deze garantie in Amsterdam toepast, is positief. Volgens Tim van Ruiten heeft de waarborg er zeker aan bijgedragen dat huurders een huurverhoging accepteerden na de renovatie van hun flat Remijden in Osdorp. “Maar je moet het wel goed voorbereiden en communiceren.“ De woonlastenwaarborg geldt ook hier op complexniveau. Ruiten: “Dat kon ook moeilijk anders omdat huurders op eigen verzoek ook individuele watermeters kregen. Een individuele waarborg stimuleert zuinig gebruik niet.”
Een andere bottleneck voor corporaties vormt ten slotte nog de welstand. Ebeth van Loon: “Als wij hen vragen wat de gemeente kan doen om hen te faciliteren bij het energiezuiniger maken van hun voorraad, is dit een terugkerend punt. Welstandsproblemen zijn er vooral rond buitengevel-isolatie en zonnepanelen. Wat betreft voorgevels is er weinig verschil van mening. Iedereen is doordrongen van de waarde van originele gevels. Corporaties geven aan dat zij met name versoepeling van eisen zouden willen zien als het gaat om buitenisolatie aan de achtergevel. Bij binnenisolatie maak je de vele kleine huizen nog kleiner en bovendien is het veel duurder. Een ander pijnpunt vormen zonnepanelen op het dak. Ook op dat punt wil men versoepeling.”

Particuliere sector

De andere helft van het Amsterdamse woningbezit is in particuliere handen: 22 procent particuliere verhuur en 29 procent eigenaar/bewoners. Met Vastgoedbelang, de koepel van de grotere particuliere verhuurders, de Huurdersvereniging Amsterdam, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de stadsdelen hoopt de gemeente binnenkort een convenant over energiebesparing af te sluiten. Uitgangspunt van het convenant is een gebiedsgerichte, complexmatige aanpak, waarbij gemeente, stadsdelen, particuliere verhuurders en huurders ieder vanuit hun eigen rol de voorraad energiezuiniger maken. De rolverdeling: de overheid stimuleert en faciliteert, verhuurders nemen maatregelen die redelijk zijn, huurders werken mee binnen randvoorwaarden die wederom redelijk zijn.

De bewoner
Alle energiemaatregelen ten spijt, uiteindelijk is het de bewoner die voor een niet onbelangrijk deel bepaalt hoeveel energie er wordt gebruikt. Simpele CO2-rekenmodellen houden meestal geen rekening met de psychologie van de gebruiker: een spaarlamp laat je eerder branden; in een goed geïsoleerd huis verwarm je alle kamers. Niets menselijks is de bewoner vreemd. Onderliggend speelt gebrek aan bewustzijn en kennis over energie(besparing) een grote rol. Dat blijkt ook telkens bij bewustwordingscampagnes rond dit onderwerp, zoals Energie in huis (een soort tupperware parties) en Step2Save. Dat de wasdroger de grootste energieslurper is, weet lang niet iedereen. En dat het een slok op een borrel scheelt om niet de hele dag de tv aan te laten slaan, kan ook een eyeopener zijn. Opvallend is dat naast hoge ook lage inkomens een relatief hoge energierekening hebben.

De doelstellingen van het convenant zijn ambitieus - bij negentig procent van de ingrepen gemiddeld twee labelstappen nemen –, maar de status is er vooral één van intenties. Vastgoedbelang kan namelijk niet namens haar achterban bindende afspraken maken. Maar mocht deze aanpak, vooral gericht stimuleren, faciliteren en kennis uitwisselen, over een paar jaar onvoldoende resultaat opleveren, dan kunnen volgens de gemeente dwingender maatregelen volgen. Dit najaar wordt het voorstel met de stadsdelen besproken, hopelijk volgt eind dit jaar ondertekening.
En dan zijn er nog de eigenaar/bewoners. Voor hen speelt het split-incentive probleem in ieder geval niet: investeringen in HR-ketels, zonneboilers en isolatie vertalen zich in ieder geval direct in lagere woonlasten. Daarnaast is er een lange maar rommelige traditie van subsidieregelingen voor het treffen van duurzame maatregelen. De Vereniging Eigen Huis klaagt over de complexiteit en gebrek aan continuïteit ervan. De potjes zitten verspreid bij Rijk, provincie en lokale overheid en gelden veelal voor een beperkte periode. Als een subsidie succesvol is, wordt hij opgeheven. Het is hit-and-run.
Neem bijvoorbeeld de subsidiepot voor grootschalige zonnestroom-installaties die op 31 mei 2009 binnen één dag vele malen was overtekend. Ook de eerder gestarte subsidieronde voor kleinere zonnestroom-installaties was in korte tijd overtekend. In Amsterdam hebben in 2009 via het ARC-project ‘Zon op je dak’ circa vijfhonderd particuliere woningeigenaren subsidie ontvangen voor de aanschaf van zonnepanelen. Die gezinnen wekken nu gemiddeld eenvijfde van hun elektriciteitsverbruik duurzaam op. Ook daar overtekening. Er waren ongeveer 1500 aanvragers. Aan belangstelling dus geen gebrek, maar er is kennelijk nog altijd subsidie nodig om eigenaren over de streep te trekken.

Dwangmiddelen?

Als het niet met verleiding lukt, denkt een ambitieuze overheid snel aan dwangmiddelen. In het programakkoord 2014 staat het met zoveel woorden. Er komt een stimuleringsprogramma voor particulieren. Maar: “waar dat niet voldoende is, wordt de mogelijkheid opengelaten voor verplichtingen”.
Het is nog een open vraag welke middelen Amsterdam daarvoor heeft. Het voormalige stadsdeel Westerpark wilde vorig jaar huiseigenaren van een complex in de Frederik Hendrikbuurt dwingen hun huizen te isoleren. Dat zou ze gemiddeld 25.000 euro per woning gaan kosten. De legitimiteit van deze aanpak, waarbij eisen worden gesteld die boven het Bouwbesluit uitgaan, is nog niet voor de rechter uitgevochten. De gemeenteraad toonde zich kritisch over deze aanpak. Er werd een VVD-voorstel aangenomen om ook hier tot een convenant te komen tussen gemeente en eigenaar/bewoners alvorens stadsdelen verder mogen gaan met hun ‘complexgewijze aanpak’. Het convenant zou als uitgangspunt moeten hebben dat de woonlasten voor eigenaar/bewoners niet méér mogen stijgen dan op een redelijke termijn kan worden terugverdiend door lagere energiekosten. Dat convenant gaat er niet komen. De beoogde convenantpartij, de Vereniging Eigen Huis, ziet voor zichzelf geen rol weggelegd om een groep eigenaar/bewoners te vertegenwoordigen.
Inmiddels lijkt het nieuwe stadsdeel West weer door te gaan op de ingeslagen weg. De bewoners van het complex hebben in ieder geval eind augustus een aankondiging gekregen van Kamsma Bouwadvies dat zij namens de gemeente een bouwkundige opname komt doen. Het bewonerscomité geeft aan nog in gesprek te zijn met de politiek om ‘gedwongen verbetering van goed onderhouden woningen’ te voorkomen. Andere eigenaren zijn van plan de gemeente juridisch te bestrijden. De VVD blijft inzetten op redelijkheid en gaat ervan uit dat “het huidige College ook vindt dat dwang niet het juiste middel is om de klimaatproblematiek op te lossen”. Wordt vervolgd.

Fred van der Molen

Anton de Komplein en Bijlmerpark

FvdM — Tue, 06 Jul 2010 12:37:11 +0200

In de nieuwe Bijlmer draait het weer om de straat; zie de vernieuwing rond de Bijlmerdreef.
Het Anton de Komplein en het daar aan grenzende Bijlmerpark dat een stadspark moet worden vergelijkbaar met het Vondelpark. Interviews met projectdirecteur Joop de Haan en architect Francine Houben.

Blik op 2040

admin — Tue, 29 Jun 2010 15:01:34 +0200

Structuurvisie Amsterdam centraal in nieuwe Jaarboek AFWC

Blik op 2040

Dit jaar is het thema-deel in het Jaarboek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties gewijd aan de Structuurvisie Amsterdam 2040. De Federatie heeft diverse externe partijen gevraagd hoe zij vanuit hun oogpunt naar de ontwikkeling van de stad kijken. Dat natuurlijk aangevuld met de eigen visie op de ontwikkeling van de stad.

Structuurvisie…
Die is er toch al?
Er wordt al zolang gesproken over de Structuurvisie 2040 dat het verbaast dat ze nog altijd niet definitief is. Dit najaar is het zover. Tenminste: het definitieve voorstel wordt na de zomer aan de gemeenteraad aangeboden. Aan het oorspronkelijke visiedeel van de Ontwerp Structuurvisie zijn drie onderdelen toegevoegd: het aanwijzen van het havengebied binnen de ring A10 en de Zuidas als geschikte locaties voor de Olympische Spelen in 2028; verbetering van de verbinding tussen Amsterdam en Schiphol; en een verkenning van de toekomst van Gaasperdam

Eind 2008 presenteerde de AFWC als bijdrage aan de Ontwerp Structuurvisie een eigen koersdocument onder de naam ’10 voor Amsterdam’. Daarin wordt de noodzaak onderschreven om de komende decennia nog 50.000 tot 70.000 woningen toe te voegen aan de stad. In de visie van de corporaties is vooral op de Noordelijke IJ-oever nog plaats om in hoge dichtheden bij te bouwen. Gebieden direct zuidelijk en westelijk van de A10 dienen zich te ontwikkelen tot centrumstedelijk gebied, door langs de ringweg aan weerszijden een hoogstedelijk milieu tot stand te brengen. Via stadsstraten over de ring heen (zie Bos en Lommer) én onder de ring door (zie ontwikkelingen bij Delflandplein) moeten de gebieden worden verbonden. Zo ontstaat, althans volgens de Amsterdamse corporaties, rond de ringweg de Gouden Bocht van de 21ste eeuw.
De Federatie roept de gemeente op om - gegeven de huidige crisis - “duidelijker dan nu” prioriteiten te stellen: “Daarbij is het de kunst om die plannen te selecteren die als hefboom werken om daarmee marktpartijen aan te trekken. (…) Je zou gebieden met een sterke marktpotentie versneld kunnen ontwikkelen. De Noordelijke IJ-oevers en het Zeeburgereiland zijn daarvan een duidelijk voorbeeld.” Beide gebieden zijn volgens de corporaties geschikt voor hoogbouw, “uiteraard in combinatie met hoogwaardige openbare ruimte.“

Metropool

De Amsterdamse woningmarkt
Het Jaarboek van de AFWC bevat traditiegetrouw uitputtend cijfermateriaal over de Amsterdamse woningmarkt, waaronder de nieuwbouwproductie, de verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop ervan. Gegevens uit het jaarboek over de woningvoorraad vindt u in de NUL20 Barometer (achterpagina). Het Jaarboek 2010 is te downloaden via de site van de AFWC: www.afwc.nl

Wethouder Maarten van Poelgeest benadrukt in zijn bijdrage dat de nieuwe structuurvisie de eerste is waarin vanuit regionaal perspectief wordt gekeken naar de ruimtelijke opgaven voor de stad. “De woningbouwopgave wordt dan ook op die manier bekeken. We willen in 2040 100.000 nieuwe woningen hebben gebouwd. Daarvoor is een plancapaciteit van 120.000 woningen nodig. Elke gemeente in de regio moet doen waar zij goed in is. Amsterdam biedt bij uitstek een hoogstedelijk woonmilieu. Dat betekent wat mij betreft dat nog maar sporadisch grondgebonden woningen binnen Amsterdam worden gebouwd.”
De directeur Haven, Dertje Meijer, stipt aan dat stad en haven na 2030 in elkaars vaarwater gaan zitten op de Westelijke IJ-oever en dat dit “innovatieve oplossingen” vraagt. Na 2030? Ja. Gemeente en havenbedrijven hebben namelijk een convenant gesloten om de bouw van woningen in de Houthaven en op de NDSM-werf mogelijk te maken. Tegenprestatie is dat de gemeente de komende twintig jaar geen andere plannen in uitvoering brengt die bedrijven kunnen belemmeren.
Zaanstad is volgens Piet Keijzer, oud-wethouder van deze gemeente, bezig met een transformatie van een milieubelaste industriestreek naar een aantrekkelijke woonstek. Jammer alleen dat er momenteel nog zoveel ‘milieucontouren’ zijn die woningbouw beperken. Keijzer noemt dat de ‘Zaanse paradox’. De enige manier om daaraan te ontsnappen is volgens hem om de gebieden langs de Zaan en het IJ te herontwikkelen. Het eerste gebied dat wordt aangepakt is het Hembrugterrein, maar ook daar staat de huidige milieubelasting wonen in de weg.
Adri Duivesteijn krijgt in het jaarboek nog eens de ruimte de ‘Almere Principles’ uit te dragen. Almere kiest voor een organische stedenbouw van kleine stappen en veel zelfbouw. Duivesteijn: “Almere wordt een stad die meer en meer door de mensen zélf wordt gemaakt. Dat is dan ook de uitdaging die er ligt voor de woningcorporaties. Hoe kunnen zij de stedenbouw van onderop stimuleren? Hoe kunnen zij initiatieven van de burgers zelf faciliteren? Of en hoe zij deze vragen kunnen beantwoorden, zal bepalend zijn voor de rol die corporaties in de uitwerking van Almere 2.0 zullen spelen.”
Arco Leusink spreekt namens de Huurdersvereniging Amsterdam de wens uit om “het regionaal onvermogen op te heffen”. Oftewel: regionale problemen echt regionaal te zien: “De structuurvisie geeft hiervoor een goede aanzet, maar ook hierin is het dorp Amsterdam een eigen koninkrijk met een hek eromheen waarbinnen alles zou moeten passen.”
Age Fluitman, voorzitter van de Amsterdamse Kamer van Koophandel, vraagt zich ten slotte of al die 70.000 extra woningen wel nodig zijn. Hij vindt het bovendien onzin dat bedrijfsterreinen op de Noordelijke IJ-oever worden opgeofferd aan woningbouw: “Dit gebied is nu zeer schaars bedrijventerrein, omdat het een van de drie terreinen is aan diep vaarwater. De bedrijven doen het goed, er ligt geen ov-infrastructuur.”

Fred van der Molen

Bewoners slooppanden zijn de klos

admin — Tue, 29 Jun 2010 14:58:33 +0200

Talrijke slecht onderhouden woningen blijven langer staan vanwege de crisis

Bewoners slooppanden zijn de klos

Omdat de nieuwbouw in Amsterdam krakend tot stilstand komt, vrezen bewoners van slooppanden voor een onaangename toekomst. Het ziet er naar uit dat ze nog lang zullen moeten blijven wonen in hun panden, waaraan de afgelopen jaren nauwelijks onderhoud is gepleegd. Corporaties vinden dure investeringen, zoals aanleg van cv-ketels, in deze verouderde woningen onverantwoord. ‘Schoon, heel en veilig’ is hun uitgangspunt, maar de vraag is of dat voldoende zal zijn om huurders met onderhoudsklachten tevreden te stellen.

Overleven in de Dirk Sonoystraat
Het echtpaar Schneider woont in een sloopflat in de Dirk Sonoystraat (Nieuw-West). “Als er een eerste paal wordt geslagen zie je die managers van de corporaties vooraan staan”, zegt mevrouw. “Maar ik kan niet beweren dat wij tevreden zijn over de gang van zaken. Aan onze flat wordt niets meer gedaan, die staat al zeven jaar op de slooplijst. En de voorlichting kan een stuk beter. Het leefmilieu gaat ondertussen met tijdelijke huurders en krakers snel achteruit.” Op de galerij is een uitgebrande woning, die met planken is dichtgetimmerd. De Schneiders is een gerenoveerde woning in de nabijgelegen Colijnstraat in het vooruitzicht gesteld. “Het duurt alleen steeds iets langer dan gepland, vanwege ‘doorschuifproblemen’.” Hun huur gaat straks van 275 naar 490 euro, maar dat hebben ze er voor over om in de buurt te blijven. “Wij willen niet naar Zaandam, Hoofddorp of IJburg, daar hebben we geen aansluiting.” Hun voormalige buurtgenoten, de familie Belal, kozen juist wel voor IJburg, uit nood. “Onze huur is verdubbeld, maar dat hebben we er voor over. Er is nooit iets aan onze onderhoudsklachten gedaan. De corporatie herhaalde alleen maar dat we vooral moesten luchten en witten”, zegt mevrouw Belal. In 2005 hoorden ze voor het eerst van de vernieuwingsplannen. “Toen was sprake van sloop in 2010, later 2011. Maar het kan dus best 2020 worden voordat ze echt gaan slopen en bouwen. Daar wilden wij niet op wachten! Met een urgentieverklaring konden we uiteindelijk hier terecht. Het was trouwens wel een verrassing dat je zelfs met zo’n urgentie nog steeds honderden zoekers voor je hebt!”

De Ombilinstraat in de Indische Buurt ligt in een typisch vernieuwingsgebied. Aan de bladderende verf op de kozijnen is al duidelijk te zien dat op onderhoud in de afgelopen jaren is bezuinigd. Op nummer 14, 1-hoog, woont Ram Sukhdev met zijn vrouw en twee kinderen. Hun woning ruikt naar bleek. NUL20 wordt rondgeleid. Zoals in veel vooroorlogse woningen kraken de slechte houten vloeren en is goed te horen wat de buren doen. Het keukenblok is half in elkaar gestort. De geiser heeft geen afzuigkap. In de keukenmuur is een grote scheur zichtbaar. Centrale verwarming is er niet. In de woonkamer heeft corporatie Eigen Haard op Sukhdevs dringende verzoek een klein gevelkacheltje laten installeren. Daaraan heeft hij zelf 150 euro moeten bijdragen. “Voor een nieuw keukenblok is de eigen bijdrage 300 euro”, vertelt hij.
En dan het vochtprobleem. De douche in de gang, zonder raam, is de voornaamste boosdoener. De ventilatiekanalen in de woning functioneren niet naar behoren en dus is er vochtoverlast, veel vochtoverlast. Ieder jaar schildert Sukhdev een verse laag verf over de zwarte schimmel heen, overal in huis. Echt helpen doet het niet. “De corporatie raadt aan om veel te stoken, ook in de zomer, en te luchten tijdens het koken, ook in de winter”, zegt hij, met enig understatement. “We betalen iedere maand 195 euro aan energiekosten.” En veel geld hebben ze niet, want Sukhdev is gedeeltelijk arbeidsongeschikt en werkt maar vier uur per dag. Hij heeft een zaak tegen de corporatie aangespannen. Niet de eerste. Hij kreeg weliswaar al huurverlaging, maar de hele familie heeft gezondheidsklachten: astma. “De dokter zegt: de woning aanpakken of verhuizen…”

Verrot

Sukhdev staat niet alleen met zijn onderhoudsklachten. Zijn bovenbuurman Tjin Liep Shie, op driehoog, tilt demonstratief een systeemtegel uit het plafond van de slaapkamer. Het hout daarachter is onmiskenbaar verrot. Bij hem werden vochtproblemen in de keuken provisorisch door de corporatie verholpen… met verhullende gipsplaten. Veel hielp het niet. De schimmel slaat er alweer doorheen. Wel is zijn oude geiser vervangen door een moderne ketel. Dat was twee weken voor de kantonrechter langs zou komen voor een zitting ter plekke. Een beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie. Zijn huurverlaging bleef overigens gehandhaafd.
Dit zijn bewoners die het er niet bij hebben laten zitten. Ze hebben de bewonerscommissie, het Wijksteunpunt Wonen, de huurcommissie en – uiteindelijk - de kantonrechter weten te vinden. Maar het gaat ze niet om de verkregen huurverlaging. Dat is niet het belangrijkste. Ze willen gewoon een goed onderhouden woning. En duidelijkheid over hun situatie. Want al twee jaar is in hun geval sprake van mogelijke sloop en nieuwbouw.
Eigen Haard wil in 2011 de bewoners van dit blok elders gaan huisvesten, “als alles voorspoedig verloopt”. Een kostbare parkeervoorziening zorgt nog voor vertraging. Het ontwerp moet worden aangepast.

Geen vervangende woningen

Directeur Peter Hildering van Eigen Haard zit met het probleem van onderhoudsklachten in slooppanden in zijn maag. “Dit is voor alle partijen heel vervelend”, begint hij. “Maar als je verwacht dat een pand nog maar vijf jaar staat ga je niet meer overal cv-installaties aanleggen. Veel onderhoudsproblemen zijn trouwens pas echt op te lossen als de woning leeg staat. Maar natuurlijk mag de woonkwaliteit nooit door de basis heen zakken.”
Ondertussen zet Eigen Haard wijk- en huismeesters in om bewoners van ooit te slopen panden te bewegen er samen het beste van te maken. Klachten worden serieus genomen, zegt hij. Zo zullen ook alle woningen in de Ombilinstraat door Technisch Beheer worden bezocht. En voor de schrijnende gevallen wordt zonodig een ad hoc-oplossing bedacht. “Maar daar moet je voorzichtig mee zijn, want dat spreekt zich snel rond.”
Kan een corporatie bij verloren zaken wegens onderhoudsachterstand niet een algemene huurverlaging in zo’n complex doorvoeren? “Het blijft maatwerk, dus: nee”, antwoordt Hildering. “Ik steek dat geld liever in extra schoonmaken of toezicht.”
Tim van Ruiten is Hoofd Beheer bij Far West en ook hij kent de problemen. Maar wat doet hij eraan? “We houden die panden schoon, heel en veilig, letten bijvoorbeeld extra op trappenhuizen en controleren de installaties. Ook bij tijdelijke verhuur. Als de technische conditie van een pand erg slecht is, slopen we toch maar vast, zelfs al weten we dat nieuwbouw er momenteel niet in zit. In die laatste fase is verloedering niet altijd te voorkomen. En… je moet natuurlijk wel eerst de bewoners ergens anders kúnnen huisvesten.”
Van Ruiten geeft toe dat het woningaanbod daarvoor momenteel niet groot genoeg is. “Er is inderdaad een groep die geen uitzicht heeft op een vervangende woning. Gezien de onzekerheid over het tempo van de vernieuwing is dat heel lastig. Als je niet langer over vijf, maar over minstens tien jaar uitstel spreekt, dan moet je per complex misschien kijken of je de kwaliteit nog kunt verbeteren. We denken verder na over een manier om echt álle bewoners te bereiken met advies, bijvoorbeeld over ventilatie. Mogelijk gaan we buurtgenoten opleiden voor huisbezoeken.”
Strijdbare bewoners vinden ondertussen de Wijksteunpunten Wonen aan hun zijde. Jeroen Koster, coördinator in Oost, kent de problemen maar al te goed uit de praktijk: “Plannen maken en uitvoeren kost heel veel tijd. Maar het onderhoud aan afgeschreven panden is ondertussen jarenlang minimaal. Wij vinden dat je als eigenaar verantwoordelijk ben voor regulier onderhoud tot er echt wordt gesloopt of gerenoveerd. Maar wij zien steeds vaker dat er helemaal geen onderhoudsplan voor deze panden blijkt te bestaan! Bij zaken tegen verhuurders namen we het vroeger op tegen particuliere huurders, nu zijn het meestal de corporaties. Er zijn meer conflicten en ze worden groter.”

Bas Donker van Heel

Renovatie Grubbehoeve

admin — Tue, 29 Jun 2010 12:03:21 +0200

Terug naar het oorspronkelijke ontwerp

Renovatie Grubbehoeve

Vorig jaar werd na veel vertraging de renovatie van de Bijlmerflat Grubbehoeve afgerond. CASA architecten verbouwde het pand in opdracht van de bewoners en Rochdale met veel aandacht voor de omgeving en de oorspronkelijke Bijlmer-idealen. De inspanningen werden beloond met de Zuidoost Architectuurprijs en een buitengewoon lovend juryrapport.

Grubbehoeve:
feiten en cijfers
Aantal woningen 313, waarvan: - 150 sociale huurwoningen - 163 koopappartementen (ongeveer 60 verkocht aan initiatiefgroep Koop je Eigen Bijlmer) Totale ontwikkel- en bouwkosten: €30,1 miljoen incl. €0,6 miljoen EU-subsidie voor ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed

Knap de flat zoveel mogelijk volgens de oorspronkelijke uitgangspunten van de Bijlmerhoogbouw op. Die opdracht kreeg CASA architecten mee, nadat het bureau eind jaren negentig was gevraagd om de renovatie van de flat Grubbehoeve in Amsterdam-Zuidoost uit te voeren. Even daarvoor had woningcorporatie Rochdale besloten om het verloederde gebouw niet te slopen, maar een tweede kans te gunnen. De flat staat namelijk aan de rand van het gebied, dat volgens veel mensen als Bijlmermuseum bewaard moest blijven. Bovendien wilde een groep ‘Bijlmerbelievers’ een deel van de hoogbouw in eigen beheer opknappen. Na intensief overleg werd besloten om Grubbehoeve in gezamenlijk opdrachtgeverschap aan te pakken. Architect Koen Crabbendam van CASA architecten kon aan de slag.

Glazen puien en elektronische sleutels

In het oorspronkelijke ontwerp van de Bijlmer stonden de flats gedeeltelijk op poten. Crabbendam besloot daarom de onderste twee lagen open te breken en de relatie met het park erachter te herstellen via hoge poorten. Naast deze doorgangen kwamen woningen en bedrijfsruimten in moderne paviljoens met deuren op de begane grond en veel glazen wanden. Bij de vier trappenhuizen werden de glazen puien doorgetrokken tot de derde etage, waardoor bewoners en bezoekers zich ook hier een stuk veiliger voelen. Alleen bezitters van een elektronische deurpas en mensen die zich bij de deur hebben gemeld, krijgen toegang tot de twee liften en de erachter gelegen korte galerijen. Lange wandelingen door de overdekte binnenstraat om bij je auto of woning te komen behoren daarmee tot het verleden. Al is een stukje van deze ‘droogloop’, compleet met gevelplaten van gewassen grindbeton, als herinnering aan de oude flat bewaard.
Aan de woningen zelf is weinig veranderd, op het vervangen van technische installaties zoals de centrale verwarming na. “Daar lag ook niet het knelpunt. Het probleem zat hem in de verbinding tussen de parkeergarage en de appartementen”, aldus Crabbendam. Constructietechnisch was het vanwege de prefabbouw ook amper mogelijk om muren weg te breken en woningen samen te voegen. “De flat zou als een kaartenhuis instorten.” Crabbendam heeft in overleg met enkele ‘Bijlmerbelievers’ die een woning wilden kopen, voor de bovenste appartementen nog wel een dakopbouw ontworpen. Op die manier was de variatie aan woningtypen nog groter geworden. “Maar de opdrachtgever geloofde niet dat er in de Bijlmer een markt voor duurdere koopappartementen was.”

Jarenlang in puinhoop

De renovatie heeft Rochdale veel geld gekost, terwijl de wijk volgens vestigingsmanager Herbert Scherer van de corporatie nog steeds moeilijk in de markt ligt. “De vierkantemeterprijs zit al jaren op hetzelfde niveau.” Van de 160 appartementen die in de verkoop zijn gegaan, is in twee jaar op enkele woningen na wel alles verkocht. Ook de 150 sociale huurwoningen die de flat nog telt, kunnen op termijn tegen marktconforme prijzen van de hand worden gedaan. Voor een vierkamerwoning van honderd vierkante meter komt dat neer op bedragen rond de 160.000 euro. “Daar kun je in Amsterdam geen nieuwbouwappartement voor krijgen”, aldus Scherer.

De bewoners die als medeopdrachtgever een woning in het complex kochten, hebben deze overigens tegen de veel lagere boekwaarde kunnen aanschaffen. Ook mochten ze kiezen of ze hun appartement zelf opknapten of dat tegen meerkosten door Rochdale lieten uitvoeren. Bij Koert van Barneveld, voorzitter van de VVE Je Eigen Grubbehoeve, heeft de corporatie alles uitgevoerd. Op die manier kreeg hij een opgeknapte vierkamerwoning voor slechts 115.000 euro. Een aantrekkelijk bedrag, al is van een kadootje volgens hem geen sprake. “De renovatie is ontzettend uitgelopen. Omdat ik er al woonde, heb ik bovendien jarenlang in de puinhoop gezeten.” Bovendien hebben de bewoners veel tijd en energie in commissies en werkgroepen gestoken, terwijl van het beloofde medeopdrachtgeverschap uiteindelijk volgens Van Barneveld vanwege allerlei conflicten en communicatieproblemen weinig terecht is gekomen.
Er zijn ook nog wat opleveringsproblemen, die opgelost moeten worden. Toch is Van Barneveld erg te spreken over het eindresultaat van de renovatie. “Architectonisch is het weer een prachtig
gebouw.”

Jaco Boer

Renovatie Dudokhaken

admin — Tue, 29 Jun 2010 12:00:50 +0200

Ingreep levert grote differentiatie aan woningtypen op met behoud van identiteit

Renovatie Dudokhaken

Momenteel is de tweede fase van het project Dudokhaken in uitvoering. De renovatie van de zes haakflats uit de jaren vijftig van architect Willem Dudok toont aan dat ook in de bestaande voorraad verschillende woningtypen zijn te realiseren.

De Dudokhaken:
feiten en cijfers
Aantal woningen: 339 (was 312) Grote sociale huurwoningen (> 100 m², minimaal 5 kamers): 16 Wibo's: 72 Rolstoelwoningen: 12 (op bovenste bouwlaag) Kleine driekamerappartementen: 56 Koopwoningen: 183, waarvan: - Voor starters: 156 - Van nieuwbouwkwaliteit: 27 Totale ontwikkel- en bouwkosten per fase: € 18,7 miljoen incl. btw Per sociale huurwoning: €170.000 Nieuwe huur kleine driekamerappartementen: € 525 incl. servicekosten Energielabel: A-C (was D-E) Verwarming: stadswarmte Zie ook de video over de Dudokhaken

"Met de vernieuwde Dudokhaken hebben we een nog ontbrekend woningaanbod in Geuzenveld kunnen realiseren”, zegt Linda Schalkwijk van Stadgenoot over de renovatie van de Dudokhaken in Geuzenveld. “De flats bieden nu mogelijkheden aan starters, grote gezinnen, ouderen en invaliden om in de buurt te blijven wonen. De Dudokhaken zijn een parel binnen de vernieuwde buurt en kunnen de concurrentie met de nieuwbouw glansrijk doorstaan. Voor de buurt is ook het behoud van historie en identiteit belangrijk", aldus de gebiedsontwikkelaar van de corporatie.
Stadgenoot is er inderdaad in geslaagd nieuwe kansen te bieden voor sociale stijgers en ouderen uit de wijk. Terwijl de stedenbouwkundige eenheid - steeds vaker een discussiepunt bij de vernieuwing van Nieuw-West - behouden blijft.
Het oorspronkelijke herontwikkelingsplan uit 2003 behelsde ook drie nieuwbouwblokjes op de groene binnenhoven, maar daar is van afgezien. De plannenmakers zagen de nieuwbouw als een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit, terwijl het juist de bedoeling was de karakteristieken van het ontwerp van architect Willem Dudok te versterken. Als alternatief heeft het Rotterdamse architectenbureau Van Schagen extra woningen ontworpen op de voormalige wasdroogzolders van het complex. Die worden ontsloten door de nieuwe, glazen lifthallen op de hoeken van elk van de zes haken. Het gaat hier om woningen in nieuwbouwkwaliteit: ze zijn immers geheel nieuw uit staal, gasbeton en hout opgetrokken. Het totaal aantal woningen neemt met de uitbreiding toe tot 339.
Starters
Verder telt het gerenoveerde en herontwikkelde complex 156 koopwoningen voor starters, ruim zeventig wibowoningen voor ouderen en een dozijn rolstoelgeschikte appartementen. Belangrijk zijn ook de zestien sociale huurwoningen groter dan honderd vierkante meter die door samenvoeging zijn ontstaan. Die zijn hoognodig om grote gezinnen uit de wijk te kunnen huisvesten. De gemiddelde oppervlakte van alle woningen is vergroot, zonder toename van het bouwvolume.
De herontwikkeling van de flats gebeurt in drie fasen, waarin steeds twee haken worden aangepakt. Op dit moment is fase 2 in uitvoering. In eerdere nummers van NUL20 hebben we stilgestaan bij de bewonersparticipatie in het project. Daarbij konden bewoners die naar de naastgelegen nieuwbouw van het Cuypershof of naar IJburg vertrokken grote invloed uitoefenen op het ontwerp van hun nieuwe woning.

Omzetting

Overigens is bij de tweede fase van het project Dudokhaken een wisseltruc in het programma toegepast. Na het instorten van de markt voor koopwoningen is besloten vrijwel alle koopwoningen van de tweede fase om te zetten naar huur. In hopelijk betere tijden zullen de twee haken van de derde fase grotendeels uit koopwoningen bestaan. Het is nog niet bekend wanneer die derde fase van de renovatie wordt gestart.
Het plan is volgens Stadgenoot relatief snel gerealiseerd. Dat kwam onder meer doordat in een vroeg stadium contact is opgenomen met Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente en met de welstandscommissie. In beide instellingen was er brede steun voor de manier waarop de flats zijn 'opgetopt', zonder dat het gevelbeeld is aangetast. Ook over het besluit om aan de binnenkant te isoleren en over de restauratie van de gemetselde gevels waren ze tevreden.
Het renovatieproject blijft binnen de planning en tot nu toe ook binnen het budget. Aan de ingreep hangt een stevig prijskaartje: gemiddeld 170.000 euro per sociale huurwoning. Maar in zijn kosten/batenanalyse legt Stadgenoot de nadruk op het maatschappelijk rendement van de transformatie. Bestaande netwerken blijven behouden doordat veel bewoners in de buurt kunnen blijven wonen, zo zegt de corporatie. Daarnaast zijn de Dudokhaken volgens Stadgenoot een voorbeeld van hoe bestaande complexen met respect voor cultuurhistorie behouden kunnen worden.

Johan van der Tol

Zie ook de video over de Dudokhaken

Renovatie De Verfdoos

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:58:53 +0200

Bestaande kwaliteit architectuur dwong gewoon tot behoud en herstel

Renovatie De Verfdoos

Corporaties zien vaak af van renovatie, omdat ze daarbij geen nieuwbouwkwaliteit kunnen bereiken. Maar sommige gebouwen hebben van zichzelf zoveel kwaliteit dat opknappen een logische keuze is.

De herkomst van de bijnaam Verfdoos laat zich al bij de eerste aanblik makkelijk raden. De glazen panelen in Mondriaan-achtige kleuren geven de twee gebouwen uit 1954 – de Grote en de Kleine Verfdoos - een frisse aanblik. Naast kunstschilder Piet Mondriaan diende de Zwitsers-Franse architect Le Corbusier als inspiratiebron, getuige het betonnen overstek waarop de bouwwerken aan de Slotermeerlaan rusten. De Verfdoos was indertijd revolutionair: het was helemaal uit beton opgetrokken, en niet zoals gebruikelijk in baksteen. Maar ook waren het de eerste doorzonappartementen in de stad, met enorme raampartijen en de glaswanden in de woning. Daarnaast had de eigenwijze architect Allert Warners de woningen een stuk groter gemaakt dan mocht volgens de toenmalige voorschriften voor sociale woningbouw: zo’n zeventig vierkante meter.

De Verfdoos:
feiten en cijfers
Aantal woningen: 93, alle sociale huur Grote woningen (>100 m²): 9 Wibo's: 24 Rolstoelwoningen: 3 Totale ontwikkel- en bouwkosten: € 13,1 miljoen incl. btw Per woning: € 141.000 Gemiddelde huur: € 450 (was € 350) Energielabel: onbekend Verwarming: stadswarmte

Grootte

De grootte van de woningen was een van de kwaliteiten die de flats voor de sloopkogel hebben behoed, vertelt René Brouwer, hoofd ontwikkeling van corporatie Far West. "Vanaf het begin stond vast dat we het gebouw wilden behouden." Volgens de waarderingskaart van de Welstandsnota zijn de gebouwen van architectonische ‘topwaarde'. Veel buurtbewoners beschouwen het complex als een kleurrijk baken in hun wijk.
De corporatie besloot één zijde en de kopgevels van de gebouwen te restaureren. De portiekzijde van de gebouwen had al een 'achterkantsfeer' door de losstaande bergingen. Daar zijn bij de renovatie een doorzichtige liftschacht en galerijen aangebracht. Een aanbouw aan deze zijde zorgt in de Grote Verfdoos voor grotere winkelruimtes in de plint en voor vergroting van een drietal woningen. De appartementen op de eerste verdieping kregen door de aanbouw een flink terras. De voormalige trapportalen zijn bij de woningen gevoegd, waardoor die nog eens enkele vierkante meters groter zijn gemaakt. Zes woningen in de Grote Verfdoos zijn samengevoegd.
Door de ingreep biedt de Grote Verfdoos nu ruimte aan grote gezinnen, met negen woningen die groter zijn dan honderd vierkante meter. Daarnaast zijn er enkele rolstoelwoningen in deze flat. De Kleine Verfdoos richt zich met wibo-woningen (wonen in beschermde omgeving) op ouderen. Osira zorgt daarbij voor ondersteunende diensten. In totaal tellen de twee flats 93 woningen.

Bijna nieuwbouw

De ontwikkelings- en verbouwingskosten van de appartementen zijn aanzienlijk: 13,1 miljoen euro inclusief btw. Gemiddeld per woning is dat ruim 140.000 euro. "Met de waarde van de grond en het casco kom je dan al aardig in de buurt van nieuwbouw", aldus Brouwer. "In de meeste gevallen kies je daar ook voor, omdat je met nieuwbouw doorgaans een hogere kwaliteit bereikt. Hier hadden de oorspronkelijke gebouwen en de woningen al een hoge kwaliteit, qua grootte en architectuur, maar ook bouwtechnisch."
Alle woningen zijn binnen de sociale voorraad gehouden. Iets meer dan de helft van de oude bewoners is teruggekeerd, indien mogelijk zelfs naar dezelfde woning. Volgens Brouwer is het lastig de overige appartementen over te hevelen naar de vrije sector huur of de koopsector: ze zijn van dezelfde kwaliteit als de sociale huurwoningen en liggen kriskras door het gebouw, niet op een zelfde verdieping of rond één lift.
De onrendabele top per woning laat zich volgens de ontwikkelaar van Far West lastig berekenen. "Veel hangt af van hoe je de waarde van de casco’s van de flats bepaalt. En dan nog berekent iedereen het op zijn eigen manier."

Vijftig jaar

Het beheer van de gebouwen is inmiddels overgedragen aan corporatie Stadgenoot. Maar ze blijven voorlopig eigendom van Far West, totdat die ontwikkelcorporatie haar taak in de stedelijke vernieuwing erop heeft zitten en al haar bezit weer teruggeeft aan de deelnemende woningbouwverenigingen.
Bij dit soort renovaties zijn de totale kosten en het tijdsbestek lastig van te voren te ramen, zegt Brouwer. Dit project duurde twee jaar, terwijl vijftien maanden was gepland. Maar dan heb je wel woningen die, net als nieuwbouw, voor vijftig jaar in de boeken kunnen.

Johan van der Tol

AT5 In Aanbouw video-reportage over De Verfdoos

Renovatie is altijd ingrijpend

admin — Tue, 29 Jun 2010 11:54:47 +0200

Vertrouwen en perspectief zijn nodig om bewoners mee te krijgen

Renovatie is altijd ingrijpend

Vorig jaar leverden Amsterdamse corporaties 1700 woningen op die op hoog niveau waren gerenoveerd. In de meeste gevallen moesten bewoners daarvoor (tijdelijk) hun woning verlaten. In alle gevallen was de renovatie een enorme inbreuk in hun leven. Corporaties kunnen het daarom niet snel goed doen. NUL20 verdiepte zich in drie renovatieprojecten. Van loopgravenoorlog tot constructieve onderhandeling.

Het kan dramatisch mislopen. Zo besloten de woningcorporaties Eigen Haard en Ymere onlangs de plannen voor de renovatie van Het Breed in Amsterdam-Noord stop te zetten. Een treurig dieptepunt na jaren moeizaam overleg tussen bewoners en corporaties over de vernieuwing van een ensemble van negen flats gegroepeerd rond groene binnenhoven. "We hebben geen plan B, we gaan ons intern beraden," laat projectmanager Rob Oosterloo namens de corporaties weten.
Een summiere samenvatting van wat zich heeft afgespeeld. Zowel uit respect voor het ontwerp van Van Gool als om praktische redenen keerden bewoners zich alweer jaren geleden zowel tegen het plan om de karakteristieke loopbruggen te verwijderen als tegen het voorstel om de transparante borstweringen van de woningen te vervangen door ramen die tot de vloer doorlopen. De corporaties gaven toe: de loopbruggen konden blijven en de transparante borstweringen terugkomen. Wel eisten de corporaties om veiligheidsredenen dat er een einde kwam aan het openbare karakter van de bovenstraten (door de loopbruggen). Daarover werd overeenstemming bereikt met het stadsdeel en het vorige bestuur van de bewonersvereniging. De bouwvergunning werd verleend. Maar toen maakte de aannemer er een rommeltje van, waarna de vernieuwing na de eerste dertig woningen werd stilgelegd. Daarna ontstond een nieuw conflict over de radiatoren die in de woningen moesten komen. "Krankzinnige gevaartes" volgens bewoners, uitgekozen omdat het cv-systeem met relatief lage temperaturen werkt.
Uiteindelijk zijn de oorspronkelijk goedgekeurde renovatieplannen zodanig gewijzigd, dat een bewonersgroep met succes via de rechter een nieuwe draagvlaktoets afdwong. Deze keer stemde weliswaar een meerderheid voor maar werd de noodzakelijke instemming van zeventig procent niet gehaald. Dat was reden voor Ymere en Eigen Haard om de werkzaamheden te staken. Van Oosterloo: “Het gevolg is dat een groot milieubesparend renovatieproject waar ook de bewoners profijt van zouden hebben, niet doorgaat.”
De bewonersvereniging vindt dat te weinig rekening gehouden wordt met de rechten van de huurders. Voorzitter Frank Witzen: "Tijdens de eerste renovatiewerkzaamheden bleek dat het onmogelijk was dat de bewoners in hun woningen bleven. Wij vinden dat de aard van de werkzaamheden rechtvaardigt dat alle bewoners een verhuisvergoeding krijgen. Maar de corporaties willen dat niet doen, omdat ze dat te veel geld kost." Er is sprake van een verschillende interpretatie van de kaderafspraken, want de corporaties zeggen juist dat de werkzaamheden geen verhuizing en alleen een – veel lagere - tegemoetkoming in de kosten rechtvaardigen.
Een groep van ongeveer honderd bewoners heeft inmiddels aangekondigd via de rechter alsnog renovatie af te dwingen. "We zijn aan het inventariseren wat allemaal mis is met de individuele woningen," zegt Witzen, "als de corporaties eerst de gebreken verhelpen in de woningen en de liften herstellen, dan ontstaat er misschien weer een vertrouwensbasis om verder te gaan."
Maar dan is er de kwestie van het afsluiten van de trappenhuizen, waarover nog juridische procedures lopen. Nu de renovatie door de corporaties voorlopig is afgeblazen, lijkt de directe noodzaak daarvoor overigens ook verdwenen, ook al is de helft van de bewoners daar voor en slechts een kwart tegen.

Draagvlak: vertrouwen en perspectief
Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunten Wonen heeft ervaringen en aanbevelingen van bewonersondersteuners en participatiemedewerkers gebundeld in een handzame brochure: Draagvlak stedelijke vernieuwing – Hoe kan het echt. De belangrijkste aanbevelingen zijn:
Zet in op vertrouwen Show me, don’t tell me Benoem de tegenstellingen in belangen Spreek spelregels af en leef ze na Heb geen dubbele agenda	Bied perspectief (Er)ken ieders rechten en plichten (Er)ken ieders uitgangspunten Leg besluiten vast Schakel onafhankelijke begeleiding in Vind zo veel mogelijk overeenstemming	Participeer over de participatie Zorg voor onafhankelijk onderzoek Zie verdeeldheid als kans voor planvariatie

Hoofdpijndossier

Het Breed is voor Eigen Haard en Ymere het spreekwoordelijke hoofdpijndossier geworden. Van Oosterloo wijst op de lange voorgeschiedenis, het geknakte vertrouwen na de eerste renovatiewerkzaamheden en de verdeeldheid onder de huidige bewoners over de plannen. Het vertrouwen is weg. Volgens Oosterloo is de positie van tegenstanders, die in het bestuur van de bewonersvereniging goed vertegenwoordigd zijn, simpelweg te sterk geworden: "De hindermacht is enorm en huurders die geen mening hebben, mogen in een draagvlakonderzoek niet worden meegerekend. Op die manier wordt renoveren wel erg lastig, zeker in een groot en samenhangend complex als Het Breed dat je technisch gezien niet gefaseerd aan kan pakken." De corporaties zijn 'diep teleurgesteld' dat niet de voorstanders van het project, maar een minderheid van bewoners die tegen is, bepalend is voor het stopzetten van het project. Het doel was het energieverbruik van de woningen aanzienlijk te verminderen, met lagere energielasten voor bewoners en een aanzienlijke CO2-reductie. Oosterloo: "Door de zeer hoge eisen die worden gesteld aan de instemming van huurders met een renovatieproject, vrezen wij dat dit ook voor andere projecten in de toekomst een onneembare barrière blijkt te zijn. De gewenste verbetering van het bestaande woningbezit en de aanpassing aan maatschappelijk breed gedragen duurzaamheidseisen komt hiermee nadrukkelijk in gevaar." Witzen vindt dat simpelweg geen argument. "Alle corporaties hebben hun handtekening onder de kaderafspraken gezet."

Draagvlak

Volgens Bert Meintser van het Amsterdams Steunpunt Wonen is de positie van zittende huurders ten dele versterkt, nadat die eerder flink was ingeperkt. "In de jaren zeventig en tachtig kenden we het ‘Bouwen voor de Buurt’, waarin bewoners grote invloed hadden op vernieuwing. Toen de corporaties verzelfstandigd werden is dat weer sterk verminderd. Dat heeft ook te maken met de afgenomen invloed van overheden, ook al blijft het afgeven van een peildatum door de gemeente een belangrijk toetsmoment of voldoende rekening is gehouden met de belangen van bewoners. Nu zie je dat gezocht wordt naar een nieuw evenwicht tussen belangen van verhuurders en huurders. In de wet is vastgelegd dat voor renovatie een draagvlak van minimaal zeventig procent nodig is. De stedelijke kaderafspraken in Amsterdam vormen een nadere invulling daarvan."
Eind juni komt daar de nieuwe Leidraad voor Participatie nog bij, ondertekend door alle corporaties, gemeente en Huurdersvereniging Amsterdam. De woningcorporaties verplichten zich daarmee bewoners vanaf een vroeg stadium bij hun planvorming te betrekken en een duidelijk participatieplan te maken. Volgens Meintser moet dat ervoor zorgen dat het vertrouwen tussen bewoners en corporaties verbetert. Dat moet weer leiden tot breed gedragen plannen.
De positie van huurders bij renovaties mag dan verstevigd zijn, bestaande afspraken en wettelijke regelingen zijn nog geen garantie voor blijvende betrokkenheid van de oorspronkelijke bewoners. Er ontstaat een eigen dynamiek in een vernieuwingsgebied, waar bewoners met behulp van een urgentieverklaring wegtrekken. Meintser: "Neem de Van der Pekbuurt. Daar wordt veel tijd genomen om de staat van de woningen te onderzoeken. Dat gebeurt misschien uit het oogpunt van zorgvuldigheid, maar bewoners wordt geen duidelijkheid gegeven over het vervolg.” Omdat het gehele proefgebied wel aangewezen blijft voor stadsvernieuwingsurgentie trekken bewoners weg. “Daarmee ontneem je hun de mogelijkheid deel uit te maken van een vernieuwingsplan. Een draagvlakonderzoek zonder bewoners heeft immers geen zin meer."

Dubbeltjespanden

Kan te veel ruimte in de plannen van een corporatie tot onzekerheid leiden, corporaties kunnen het ook niet snel goed doen, aldus Meintser: "Te veel duidelijkheid kan net zo goed op afkeuring van bewoners rekenen. Dan ontstaat al snel het gevoel dat alles toch al besloten is." Een combinatie van beide is aan de hand in het geval van de 'dubbeltjespanden', 56 kleine beneden- en bovenwoningen aan de rand van het Oosterpark, het eerste bezit van een voorloper van De Key – de Bouwmaatschappij tot Verkrijging van Eigen Woningen, opgericht in 1868.
De Key – de corporatie die vorig jaar met 479 gerenoveerde woningen veruit het meeste bestaande bezit opknapte - liet de bewoners eerst weten de woningen in oude luister te willen herstellen, maar kwam vervolgens met het voldongen feit dat een deel van de woningen wordt samengevoegd. Uitgangspunt is weliswaar dat alle huidige bewoners die terug willen keren dat ook kunnen doen, maar De Key geeft geen garantie of dat ook dezelfde woning is. Tot ongenoegen van de bewoners worden de samengevoegde woningen niet toegewezen aan sociale huurders.
Desi van de Swaluw, senior procesmanager van De Key: "Door ongeveer de helft in de vrije sector te verhuren wordt het onrendabel op dit project iets verminderd. Eind juni presenteren we de eerste uitwerking van onze plannen aan de bewoners. Op de koppen van het straatje willen we de sociale huurwoningen situeren. Deze woningen maken we groter en klaar voor de komende vijftig jaar. Het middenstuk wordt samengevoegd voor de vrije sectorhuur."
De woningen kampen nu met achterstallig onderhoud, zijn slecht geïsoleerd en nodig aan een stevige opknapbeurt toe, ook al is de staat van de funderingen nog redelijk. Bewoners Conny Groot en Margot van der Sman zien liever dat de woningen worden opgeknapt en dat samenvoegen achterwege blijft. "De Key wil ook dat we onze huurcontracten laten ontbinden, maar dat doen we niet. We laten ons niet vogelvrij verklaren." Het contact tussen de bewonerscommissie en De Key is sindsdien opgeschort, maar De Key gaat door met de planvorming, benadrukt Van de Swaluw. "We denken een goed plan aan de bewoners voor te kunnen leggen waarmee zij er op vooruit gaan in ruimte en woonkwaliteit, hun woonduur behouden en een verhuiskostenvergoeding krijgen. Ik denk dat we er samen uit kunnen komen, maar als dat niet lukt dan is het opzeggen van de huurovereenkomsten het uiterste middel."

Oostenburg

Bij de renovatie van het complex Oostenburg gaat het een stuk gemoedelijker toe. Het uit 1875 stammende complex van de Alliantie, dat de status van gemeentelijk monument heeft, wordt momenteel gefaseerd gerenoveerd. Ondanks de 27 miljoen euro kostende hoogniveau renovatie, blijven alle 147 woningen die na samenvoegen overblijven, in de sociale huursector. Marieke Top van de Alliantie: "We hebben alle mogelijkheden onderzocht, ook gedeeltelijke verkoop, maar zelfs de samengevoegde woningen zijn dermate klein dat het voor ons niet interessant is die in de vrije sector te brengen. We vinden het ook van belang dat in het centrum voldoende sociale woningbouw blijft bestaan. Financiële lusten hebben we niet van dit project, maar als het klaar is, is het wel een uithangbord voor ons, iets om trots op te zijn."
De renovatie van Complex Oostenburg moet in 2012 zijn afgerond. De bewoners die willen blijven, moeten één of twee keer verhuizen maar kunnen tijdens de renovatie in hun eigen buurt blijven wonen, ondanks het relatief hoge aantal huurders dat na de renovatie wil terugkeren. Top: "Voor bewoners is het eerst een opluchting als er geen plannen voor sloop zijn, maar daarna begint bij individuele huurders door te dringen wat renovatie allemaal met zich meebrengt. Dat is de volgende stap. Ik was er pas gerust op toen bewoners begonnen in te zien dat het samenvoegen van woningen voor hen ook een kans kon zijn."
De Alliantie heeft volgens bewoner Henk Pauwels de woonwensen van de bewoners goed geïnventariseerd en laten zien wat dat voor de bewoners betekent. Bovendien hebben de bewoners met de corporatie afspraken kunnen maken over wie de eerste keuze had als het ging om wie welke woning zou kunnen krijgen; dat gebeurt op basis van woonduur.
Het renovatieplan van de Alliantie is op punten aangepast. Zo heeft bewoonster Hedy Portier ervoor gepleit om het originele soort deuren en balkenplafonds terug te krijgen in de woningen. "Ik heb daarop aangedrongen bij de Alliantie, net als op een andere indeling van mijn woning. Uiteindelijk zijn ze daarmee akkoord gegaan." Ook monumentenzorg heeft om aanpassingen in het plan van de corporatie gevraagd. Zo mocht het deel van het complex aan de waterkant geen balkon krijgen vanwege het historisch aanzicht. Bovendien zouden de kenmerkende schoorsteenmantels in de woningen moeten blijven. Uiteindelijk hoeft dat slechts in een deel van de woningen.
Ook al zijn de bewoners tevreden over de renovatie van hun woningen, Portier en Pauwels zijn niet te spreken over de mogelijke bouw van extra appartementen op de plek waar tot begin jaren zeventig woningen hebben gestaan, maar die vanwege de slechte fundering zijn afgebroken. Pauwels: "Wij denken dat de Alliantie daarmee geld probeert terug te verdienen en zich verschuilt achter het stadsdeel."
De beoogde bouwlocatie is nu een belangrijke ontmoetingsplek die als gemeenschappelijke tuin en als openluchtbioscoop fungeert. Maar de Alliantie ontkent dat de herbouw van de gesloopte koppanden een geldkwestie is. Top: "We restaureren het gemeentelijk monument en de herbouw van de gesloopte twee koppanden hoort daar bij." Als voorwaarde heeft de Alliantie gesteld dat het stadsdeel moet zorgen voor compensatie voor de ontmoetingsplek en het behoud van de bandenboot van Robert Jasper Grootveld. Top: "Aan deze voorwaarden is voldaan: de bandenboot wordt gerestaureerd en komt in het water te liggen en er komt bij de koppanden, aan het water, een nieuwe ontmoetingsplek." De bewoners houden echter liever hun vertrouwde gemeenschappelijke 'groene balkon'.

Joost Zonneveld

De verfdoos is klaar

FvdM — Thu, 06 May 2010 13:01:18 +0200

In deze aflevering van In Aanbouw komen aan het woord de sociaal geografe Ineke Teijmants over architect Warners, renovatie-architect Klaas Waarheid over de bijzondere constructie van het gebouw, Jeroen Schilt van Monumentenzorg en bewoners en buurtgenoten.