Groei eigenwoningbezit stagneert

admin — Mon, 16 Jan 2012 15:54:30 +0100

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

De stijging van het aandeel koopwoningen vlakt af. Ook na de crisis zullen veel mensen geen woning kunnen kopen vanwege strengere financieringseisen en de flexibilisering van de arbeid. De huren in Amsterdam gaan flink stijgen, terwijl het aandeel sociale huurwoningen stevig daalt. Om toch grote delen van de woningvoorraad en de woonbuurten betaalbaar te houden, is de transformatie van de huurtoeslag naar een algemene inkomensgebonden woontoeslag nodig. Was getekend: Hugo Priemus.

NUL20 bestaat in 2012 tien jaar. De redactie wil dit jubileum niet benutten om tevreden terug te blikken, maar vooral om vooruit te kijken.

lees verder

Helft nieuwbouw is sociale huurwoning

FvdM — Wed, 11 Jan 2012 17:04:55 +0100

Bijna de helft van bouwproductie is sociaal; alleen in Centrum minder dan 30%.

lees verder

Sloop 3e Oosterparkstraat toegestaan

FvdM — Wed, 11 Jan 2012 16:00:24 +0100

Ymere mag betwist woningcomplex toch slopen van Raad van State.

Start vernieuwing Bakema Noord

FvdM — Mon, 09 Jan 2012 23:41:24 +0100

Rochdale en Stadgenoot bouwen 25 eengezinswoningen met plattegronden naar wens.

Loten voor nieuwbouw in Amstelveen

FvdM — Mon, 09 Jan 2012 19:38:29 +0100

Voor koopappartementen in Green Court bestaat grote belangstelling.

Studentenwoningen Amstelkwartier in de verkoop

FvdM — Mon, 09 Jan 2012 15:50:38 +0100

AM brengt vanaf 21 januari 348 studentenwoningen van Villa-Mokum in de verkoop.

lees verder

Metropoolregio kampt met lage woningproductie

FvdM — Fri, 06 Jan 2012 10:33:09 +0100

Spoedig herstel is niet in zicht.

lees verder

Haarlemmermeer wil 10% nieuwbouw voor middensegment

FvdM — Thu, 05 Jan 2012 10:13:05 +0100

Een op de vijf huurders woont er scheef volgens Brusselse norm

lees verder

Nieuwbouw Waterlandplein vordert

FvdM — Mon, 02 Jan 2012 13:55:58 +0100

Hoogste punt van de woontoren De Brandaris is bereikt.

lees verder

3000 Woningen opgeleverd in Amsterdam

FvdM — Fri, 09 Dec 2011 10:40:11 +0100

Woningproductie loopt verder terug; helft productie bestaat inmiddels uit studentenwoningen.

lees verder

Zuiderkerkprijs 2011 naar De Keyzer

FvdM — Thu, 08 Dec 2011 14:17:19 +0100

Het complex De Keyzer aan de Czaar Peterstraat is uitgeroepen tot het beste woningbouwproject van 2011.

lees verder

Ook in Noord-Holland minder woningbouw

FvdM — Fri, 18 Nov 2011 19:11:16 +0100

De woningproductie daalt, het aantal bouwvergun-ningen neemt af.

lees verder

De Tribune op Laan van Spartaan bijna volledig in gebruik

FvdM — Tue, 15 Nov 2011 15:04:15 +0100

Het enorme multifunctionele wooncomplex aan de Laan van Spartaan markeert het einde van een tijdperk.

lees verder

Stadstuin Overtoom extra duurzaam

FvdM — Wed, 09 Nov 2011 16:29:00 +0100

Co-Green: vernieuwing van wijk Overtoomse Veld krijgt duurzaam karakter, mede dankzij ketensamenwerking.

Eerste woningen Oostpoort in de verkoop

FvdM — Tue, 11 Oct 2011 18:16:25 +0200

De eerste 56 woningen in het nieuwe centrumgebied van Amsterdam Oost gaan in de verkoop.

lees verder

Diemen-marketing: geen erfpacht en gratis parkeren

FvdM — Thu, 29 Sep 2011 21:14:23 +0200

Randgemeente wil zich laten zien als een aantrekkelijke woongemeente.

lees verder

Bouw Amstelkwartier komt op gang

FvdM — Wed, 21 Sep 2011 09:27:41 +0200

In oktober start de bouw van Amstel Life, een project van 56 koopwoningen.

lees verder

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

admin — Tue, 20 Sep 2011 17:50:57 +0200

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Het woonruimteverdelingssysteem in Amsterdam gaat op de schop. Het college heeft begin juli een voorstel naar de raad gestuurd waarin de overheidsbemoeienis flink wordt beperkt. De reikwijdte van de huisvestingsvergunning voor goedkope huurwoningen wordt sterk verkleind. Ook schrapt de wethouder in het aantal urgentiecategorieën en op handhavingscapaciteit. Ten slotte komt er een nieuw verdeelmodel met onder andere ruimte voor loting, spoedzoekers en kwaliteitzoekers.

lees verder

Landelijke Nieuwbouwdag op 24 september

FvdM — Mon, 12 Sep 2011 14:46:46 +0200

Groot aantal nieuwbouwprojecten open voor het publiek.

Corporaties zien definitief af van bouw Fountainhead

FvdM — Wed, 29 Jun 2011 17:34:46 +0200

Het is nu officieel. Eigen Haard en De Key stoppen met het prestigieuze project.

“Minder investeren of meer verkopen”

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:54:53 +0200

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

De investeringen van corporaties in huurwoningen zullen de komende jaren flink afnemen, zo vreest het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In het somberste geval daalt de nieuwbouwproductie met veertig procent. Er is één redmiddel: veel meer verkopen. Na een tijdperk van schaalvergroting is de kans groot dat de omvang van corporaties gaat krimpen.

Ontwikkeling corporatie-investeringen. Vanaf 2009 zijn de investeringen flink teruggeschroefd.

Gerealiseerde en geprognosticeerde corporatie-investeringen.

Volgens de WSW-trendrapportage 2011 bouwden corporaties vorig jaar landelijk 29.000 nieuwe huurwoningen; zeven procent minder dan een jaar eerder. Tot 2016 denken zij zelf in heel Nederland nog 32.400 woningen per jaar te bouwen, maar het WSW acht deze schatting veel te optimistisch.
“Bij ons bestaat zorg over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Nu nog is de rente historisch laag. Maar als de rente stijgt – die kans is niet onaanzienlijk – dan krimpen de vrije kasstromen. Bovendien wil het Rijk vanaf 2014 een jaarlijkse heffing van 650 miljoen euro voor de huurtoeslag opleggen (in de Amsterdam Metropool wordt gerekend op een jaarlijkse heffing van circa. 60 miljoen euro – red.). Als beide effecten zich voordoen, dan ontkomen corporaties niet aan ingrijpende keuzes. Dan komt het aan op stuurmanskunst: minder investeren of meer verkopen,” zo verklaart mr. Erik Terheggen, lid van de directieraad van het WSW.

Krimpscenario

Het Waarborgfonds heeft de mogelijke gevolgen van stijgende rente, huurtoeslagheffing en afnemende woningverkopen in verschillende scenario’s uitgewerkt. Bij invoering van de huurtoeslagheffing, inflatievolgend huurbeleid en een stijging van de bedrijfs- en onderhoudslasten dalen de kasontvangsten. Mochten vervolgens de woningverkopen flink tegenvallen en de rente met meer dan 1 procentpunt stijgen, dan is er nog minder geld voor investeringen. “In het somberste scenario voorzien we tot 2016 een daling van de bouw van nieuwe huurwoningen met meer dan veertig procent per jaar,” aldus Terheggen.
Corporaties die hun investeringen desondanks op peil willen houden, beschikken maar over één redmiddel: veel meer woningen verkopen. “Een aantal corporaties staat voor een dilemma. Of de schulden in evenwicht brengen met de opbrengsten en de investeringen matigen. Of de woningverkopen opschroeven, maar de vraag is of de woningmarkt die mogelijkheid biedt ”, zo schetst Terheggen.
Eigen Haard herkent het dilemma, zegt directeur Mieke van den Berg. De afgelopen twee jaar verkocht Eigen Haard slechts een dikke zeshonderd woningen. “De baat gaat voor de kosten uit. Door de crisis op de koopwoningmarkt lopen we pakweg 10 miljoen euro mis. Daardoor worden we gedwongen onze investeringen meer te spreiden. ”
Voor de toekomst is zij niet zonder zorgen. “Zonder verkopen kunnen we onze investeringen niet volhouden. Maar wat wil je volhouden? Intern zijn we verwikkeld in een discussie over krimp: meer verkopen dan toevoegen. Dat is lastig in het Noordelijke deel van de Randstad. De vraag naar woningen is enorm. In zowel de sociale huur, als in de betaalbare vrije sector. Kunnen wij de verleiding weerstaan om niet alle apen op onze schouder te nemen? Durven we te zeggen dat we alleen voor bepaalde activiteiten staan? Daar moet het naartoe. We kunnen nog heel veel geld lenen, maar het gaat erom of we die rente morgen nog kunnen terugbetalen. Daar moet je verstandig mee omgaan.”
Gerard Anderiesen, bestuurder van Stadgenoot, maakt zich ook zorgen over de toekomstbestendigheid van het exploitatie-resultaat. “Als onze lasten structureel stijgen – Stadgenoot rekent op een jaarlijkse heffing van 8 tot 10 miljoen euro – dan moeten we dat ergens zien te compenseren. Dan gaat het niet alleen om de omvang van de investeringen, maar zullen we ook naar de kosten van het beheer moeten kijken. Sommige zaken kunnen efficiënter, maar uiteindelijk komt de kwaliteit van ons werk in het geding; de inzet op leefbaarheid en de aandacht en zorg voor de individuele huurder.”
Stadgenoot heeft nog geen keuzes gemaakt. Anderiesen spreekt wel van een ‘harde dobber’. “Op 170 miljoen aan huurinkomsten lijkt een bedrag van 8 miljoen euro te overzien, maar de marges zijn klein. Als we woningen moeten verkopen om het negatieve exploitatieresultaat af te dekken, dan is er geen duurzaam verdienmodel meer. Die weg moeten we niet ingaan.”

Bert Pots

Bron: WSW Trendrapportage 2011

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:41:41 +0200

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Functiemenging, multifunctionaliteit en gevarieerde bedrijvigheid zijn belangrijk om de leefbaarheid en de levendigheid van buurten te vergroten. Maar de nieuwe Woningwet legt corporaties beperkingen op, waardoor het lastiger wordt een gewenste mix van wonen en werken, en commerciële en maatschappelijke functies te bewerkstelligen. Door de open einden aan de wet gebeurt er mogelijk ‘even niets’ op het gebied van multifunctioneel vastgoed.

Minder maatschappelijk vastgoed nodig?
De behoefte aan maatschappelijk vastgoed lijkt ondertussen in flink tempo af te nemen. Met dank aan de huidige bezuiningsgolf. Met name welzijnsorganisaties krimpen noodgedwongen in, zo blijkt uit een belrondje onder organisaties als Combiwel, DOCK en Centram. Het aantal buurthuizen in Amsterdam wordt minimaal gehalveerd, verwacht directeur Hans Zuiver van Combiwel, de grootste hoofdstedelijke welzijnsorganisatie. Daarmee wordt alleen al in stadsdeel Zuid 4.000 m2 maatschappelijk vastgoed opgegeven. Ofschoon de bezuinigingen van stadsdelen nog niet helemaal duidelijk zijn, houden instellingen er rekening mee dat nog vele duizenden vierkante meters zullen volgen. De welzijnsorganisaties besluiten meer “samen te hokken”, zegt Nanko Horstmann van DOCK. “Daarmee wordt ook de versnippering tegengegaan.” De managers van de instellingen benadrukken ieder voor zich dat ze er niet zijn om ‘stenen overeind te houden’. Ook wordt toenadering gezocht met de zorgsector om kosten te drukken. Zo is Combiwel ingetrokken bij drie locaties van zorgverleners. Waarschijnlijk volgen meer van dit soort verhuisbewegingen. Zuiver: “Deze zorglocaties zijn vaak door corporaties ontwikkeld met het idee dat zorg eeuwig blijft bestaan. Maar de bezuinigingen op de AWBZ zijn net zo desastreus als die van de gemeente. Ook in de zorg komen er leegstaande vierkante meters.” Gelukkig hebben we nog Albert Heijn. Combiwel mag op drie plekken in de stad leegstaande ruimtes van de grootgrutter gebruiken, voor niets.

Neem de Javastraat in Amsterdam. Die was ooit flink verloederd, met vervallen panden en criminogene belwinkels. Sinds enkele jaren hebben stadsdeel en corporaties de handen ineengeslagen om de straat er weer bovenop te helpen. Onder meer met het opkopen en opknappen van panden. De winkelruimtes werden vervolgens tegen een schappelijke prijs verhuurd aan bijvoorbeeld een startende boekhandel, die wat variatie bracht in het winkelaanbod. Het is een werkwijze die zichtbaar vruchten afwerpt. Maar het is de vraag of zo’n aanpak straks nog mogelijk is.
Vorige maand werd de tekst bekend van de beoogde nieuwe Woningwet, waarin de marktregels van de Europese Unie zijn verwerkt. Zoals verwacht is erin vastgelegd dat corporaties een scheiding moeten maken tussen commercieel en niet-commercieel vastgoed. Winkelplinten onder woningen worden voortaan altijd als commercieel vastgoed beschouwd. Ze mogen niet met projectsubsidies, bijvoorbeeld in het kader van de wijkaanpak, of met leningen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gefinancierd. Het gevolg is dat een aanpak als in de Javastraat duurder wordt. “Als je dan als verhuurder geen commercieel tarief vraagt aan startende ondernemers of maatschappelijke organisaties, dan is het je eigen scheur in je broek”, aldus Minke Kolstein van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Kolstein heeft een inventarisatie gemaakt van de mogelijke gevolgen van de wet. “Verloederde plinten zullen eerder per pand dan bloksgewijs of met een hele straat worden aangepakt.”

Grijs gebied

Hoe strikt de scheiding van het commerciële en niet-commerciële vastgoed wordt gehanteerd, is nog onduidelijk. Details van de Herzieningswet moeten nog worden uitgewerkt in tientallen (!) Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s). Vastgoedadviseur Erwin Daalhuisen van Fakton hoopt met vele anderen dat de scheiding alleen boekhoudkundig van aard hoeft te zijn, en niet juridisch en/of economisch. “Dan kun je naar de aard van de huurder de bordjes verhangen en per saldo opmaken wat dat betekent voor de financiering. De corporaties blijven zo op het door de EU gewenste gelijke speelveld, maar ze houden flexibiliteit.”
Velen vrezen echter dat het etiket ‘commercieel’ of ‘niet-commercieel’ met superlijm aan het corporatievastgoed wordt gekit. Het bezit zou dan bij een andere bestemming moeten worden overgeheveld naar een ander bedrijfsonderdeel of zelfs een aparte onderneming. In het meest ongunstige scenario zou zelf overdrachtsbelasting moeten worden betaald. Een omslachtige procedure die niet past bij deze tijd, meent Daalhuisen. “Vroeger was de scheiding tussen taken voor de overheid en die voor de markt scherper. Nu is er een groot grijs gebied, waar je geen hard onderscheid kunt maken.”

Wijkoverstijgend

Veel buurten zouden blij zijn met maatschappelijk vastgoed dat publiek trekt van buiten de wijk, zoals gebouw Het Sieraad in Amsterdam West. Maar ‘wijkoverstijgend vastgoed’ mag niet meer met WSW-borging, projectsubsidies of korting op de grondprijs worden ontwikkeld. “Een sporthal waar ook regionale wedstrijden worden gehouden, mogen corporaties niet met overheidssteun neerzetten. Een door de wijk gebruikte bijbehorende sportkantine wel”, zegt Kolstein. De investering van de corporatie moet in zo’n geval beperkt blijven tot de kantine. Ook hier geldt: de scheiding tussen wijkgericht en wijkoverstijgend moet nog verder worden uitgewerkt.
De nieuwe landelijke aanbestedingsplicht voor corporaties maakt het er ook niet simpeler op. Een corporatie kan straks voor een ingewikkelde klus niet zonder meer in zee gaan met een vertrouwde aannemer. Dit wringt met name nu partijen via ‘ketensamenwerking’ proberen efficiënter te werken en langdurige relaties op te bouwen. Maar het voor corporaties nog beroerder kunnen aanpakken: de dreiging van een verplichte Europese aanbesteding is uit het wetsvoorstel geschrapt.

Rem

Daalhuisen is ervan overtuigd dat de nieuwe regels een rem kunnen zetten op de ontwikkeling van multifunctioneel en maatschappelijk vastgoed. Corporaties zijn al terughoudender geworden, zo heeft hij gemerkt. Volgens Kolstein is er nog heel veel onduidelijk, bijvoorbeeld welk deel van het eigen vermogen corporaties mogen inzetten voor de zogenoemde niet-DAEB-investeringen (zie kader). “Die onduidelijkheid kan ertoe leiden dat er voorlopig niets gebeurt.”
De Tweede Kamer wil de nieuwe Woningwet nog voor het zomerreces in behandeling nemen. Kolstein vermoedt dat wet op zijn vroegst mogelijk pas op 1 januari 2013 van kracht zal worden.

DAEB: wat mag nog wel en wat niet?
Diensten van Algemeen Economisch Belang, oftewel DAEB. Twee jaar geleden had nog vrijwel niemand ervan gehoord, maar nu is het een sleutelbegrip bij de vaststelling of staatssteun geoorloofd is. DAEB of niet-DAEB is de vraag. Gaat het bij de te huisvesten instelling om een dienst van algemeen economisch belang? In vele Algemene Maatregelen van Bestuur moet nog worden vastgesteld in welk (DAEB-)vastgoed corporaties precies mogen investeren. Daarbij zal de afbakening worden gevolgd van de nu al geldende ‘Tijdelijke regeling’, die onder druk van de Europese Commissie is opgesteld. Hierin mogen corporaties volgens die regeling wél met staatssteun investeren: buurthuizen gemeenschapscentra jongerencentra (zonder horecavoorziening) scholen (basisscholen, vmbo-mbo scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs brede scholen met kinderopvang) buurtsporthal, en –complex (zogeheten multifunctionele accommodaties) wijksportvoorzieningen ruimten voor maatschappelijk werk ruimten voor welzijnswerk opvangcentra zorgsteunpunten centra voor jeugd en gezin ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen incl. enige zorginfrastructuur hospices multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening dorps- of wijkbibliotheken centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk kleinschalige culturele activiteiten groenvoorzieningen parkeervoorzieningen behorend bij het vastgoed grond behorend bij het vastgoed Dit is voer voor bureaucraten. Met staatssteun investeren in middelbare scholen mag kennelijk, mits de school alleen de eigen wijk bedient. Maar de meeste middelbare scholen vervullen een stedelijke en zelfs regionale functie. Bij hoeveel leerlingen van elders ligt de grens? En waar ligt de scheidslijn tussen een commercieel ondernemerscentrum en een ‘centrum voor bevordering van bedrijvigheid’? Bij het zorgvastgoed bestaat discussie over de praktijk van huisarts en fysiotherapeut: zijn dat geen gewone ondernemers? Wat niet meer met staatsteun mag worden gefinancierd zijn voorzieningen met een commercieel karakter en gemengde projecten met zowel commerciële als maatschappelijke diensten. Financiering van onrendabele maatschappelijke voorzieningen door toevoeging van commerciële functies is dus uit den boze. Verder mogen voorzieningen met een wijkoverstijgende functies niet meer met WSW-borging worden ontwikkeld. Te denken valt aan ziekenhuizen, middelbare scholen en regionale sportvoorzieningen. Bronnen: WSW/KEI

Johan van der Tol

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:35:01 +0200

Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

De afzet van nieuwbouwwoningen in Amsterdam is weer aangetrokken. Dat blijkt uit recente cijfers van het Woningmarktteam van de gemeente Amsterdam. Er werden in 2010 1870 nieuwbouwwoningen in de marktsector verkocht of verhuurd tegenover 1086 in 2009. Ook het afzetpercentage nam toe, van 47 procent (2009) naar 59 procent. Historisch gezien is dit percentage overigens nog laag.

Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen

Het aantal te koop staande woningen is toegenomen in de periode 2008-2010, ondanks de toegenomen afzet in 2010

Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector

Het totale aanbod steeg in 2010: naast het aanzienlijke restaanbod uit 2009 ging nog een flink aantal nieuwe woningen in de verkoop. Het totale aanbod week nauwelijks af van het langjarig gemiddelde.

De nieuwbouw ondervindt veel concurrentie van het grote aanbod in de bestaande voorraad. Die woningen zijn niet alleen direct beschikbaar, maar gemiddeld ook goedkoper omdat ze kleiner zijn. De vierkantemeterprijzen van nieuwbouw en bestaande bouw ontlopen elkaar niet veel. Veel nieuwbouw binnen de ring zit in het duurste prijssegment, terwijl er weinig vraag meer is naar appartementen boven de 450.000 euro. De mediane vraagprijs van een nieuwbouwappartement binnen de ring bedroeg 400.000 euro. Boven de 4000 euro per m2 verliep de verkoop minder.

Buiten de ring

Het meeste nieuwbouwaanbod bevindt zich in het westelijk deel van Amsterdam buiten de ring. Juist hier zijn de afzetpercentages laag, maar toch aanmerkelijk beter dan in 2009. De afzet steeg van 25 naar 44 procent, vooral dankzij de aantrekkende appartementenverkoop. In Nieuw-West werden 392 nieuwbouwwoningen verkocht; aan het eind van 2010 jaar stonden er nog 502 woningen te koop.
De afzet van appartementen onder de 250.000 euro en eengezinswoningen onder de 300.000 euro verliep in heel Amsterdam beter dan in het duurdere prijssegment. Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af. De markt lijkt zich daaraan langzaam aan te passen: vergeleken met 2009 was er in Nieuw-West relatief meer aanbod in het goedkopere prijssegment. Daarbij valt op dat kleine appartementen daar ook niet goed verkopen. Appartementen tussen de 80-100 m2 verkopen het beste (afzetpercentage 53%). Daar is ook het grootste aanbod van. Een groot deel van de appartementen buiten de ring had een vraagprijs onder de 2.500 euro per m². De verkoop hiervan verliep bovengemiddeld. Boven die waarde zakken de resultaten. De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs bedroeg 2450 euro voor een appartement (gem. 99 m2) en 2375 euro voor een eengezinswoning (gem. 133 m2) .
De verkoop van eengezinswoningen buiten de ring onder de 3 ton verliep redelijk, daarboven minder. In het hoogste prijssegment (> € 450.000) werd slechts 35 procent van het aanbod afgezet. Van alle aangeboden eengezinswoningen buiten de ring werd 54 procent verkocht.

IJburg en Noord

De verkopen op IJburg waren in lijn met het stedelijk gemiddelde; er werden 194 woningen verkocht. Noord deed het goed op de woningmarkt in 2010. Van het totale aanbod van 360 nieuwbouwwoningen werden er 247 verkocht (69%). Het aanbod bestond uit ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen. Met name de appartementen onder de 2 ton gingen als warme broodjes.
De meeste eengezinswoningen die in Noord op de markt kwamen, gingen voor prijzen tussen de 250.000 en 350.000 euro over de toonbank. Vooral die tussen 300.000 en 350.000 euro verkochten goed (afzetpercentage van 75%). De nieuwbouwwoningen in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) verkopen het beste (afzetpercentage 95%). Aan de IJ-oevers ging het dit jaar stroever dan daarvoor. Dat heeft er ongetwijfeld mee te maken dat de best gelegen woningen al eerder zijn verkocht.

Zuidoost

In Zuidoost hebben de ontwikkelaars een flink deel van oude voorraad kunnen wegwerken, terwijl er in 2010 nauwelijks nieuw aanbod (32 stuks) bijkwam. Er werden 142 nieuwbouwwoningen verkocht, waardoor er eind 2010 nog 125 te koop stonden. Het afzetpercentage steeg van 29 naar 51 procent. Vooral de verkoop van appartementen trok aan. Ruim de helft van het aanbod (54%) bestond uit eengezinswoningen. Bij dit type woningen lijkt drie ton een kritische prijsgrens, bij appartementen twee ton.

Aanbod en afzet nieuwbouw-appartementen binnen de ring
Ook binnen de ring worden dure appartementen moeizaam verkocht, terwijl het aanbod groot is.

Aanbod en afzet nieuwbouw-appartementen buiten de ring
Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af.

Fred van der Molen

Bron: W-team, Aanbod & Afzet 2010, gemeente Amsterdam.
Het volledig rapport vindt u hier en op de website van de OGA.

Leren timmeren in eigen wijk

admin — Mon, 27 Jun 2011 22:19:11 +0200

Opleidingen in de bouw ook in crisistijd hard nodig

Leren timmeren in eigen wijk

De noodzaak jongeren op te leiden voor de bouw is door de crisis zeker niet afgenomen. Vier organisaties sloten daarom ruim een jaar geleden een samenwerkingsovereenkomst voor toewijzing en begeleiding van leerling-bouwvakkers. Steeds meer corporaties uit de regio Amsterdam nemen bij nieuwe aanbestedingen bovendien een clausule op waarmee aannemers zich verplichten leerlingen uit de stad aan te trekken. Jonna van de Kam van Fundeon: “Wanneer de markt straks weer aantrekt heb je die jonge mensen hard nodig.”

Social Return on Investment
De verplichting om bij aanbestedingen leerlingplaatsen te generen maakt deel uit van het project Social Return on Investment. In Amsterdam loopt stadsdeel Zuidoost voorop als het gaat om social return en maatschappelijk ondernemen. Maar ook in andere stadsdelen wordt in het bestek van aanbestedingen een sociale clausule opgenomen. Bij de beoordeling van offertes worden punten toegekend voor het creëren van onder meer stageplaatsen, leerwerkplekken en arbeidsplaatsen. Daardoor worden opdrachtgevers extra geprikkeld om bij te dragen aan sociale doelen.

Bij het nieuwbouwproject Noordermare in Nieuwendam-Noord heeft Slokker Bouwgroep in opdracht van Ymere vijf leerwerkplekken gerealiseerd in het kader van het project Leerlingbouwplaatsen in Krachtwijken. De jongeren die wonen in een zogenaamde aandachtswijk gaan - waar mogelijk - werken bij nieuwbouwprojecten in hun eigen wijk.
Mounier (19) is een van de leerlingen die op nog geen vijf minuten lopen van de bouwplaats wonen. Hij vindt het wel speciaal om mee te werken aan verbetering van zijn eigen wijk. Na het VMBO te hebben afgerond begon hij acht maanden geleden als leerling-timmerman. “Ik heb bewust voor een opleiding als timmerman gekozen. Bijna alle mannen in onze familie zijn dat al generaties lang. Het leuke aan dit werk vind ik het eindresultaat: als iets klaar is heb je ook echt iets om trots op te zijn. Bovendien is het werk in de bouw heel afwisselend,” vertelt Mounier in de opzichterskeet op het bouwterrein.
Ook Jeffrey (17) woont om de hoek van de bouwplaats, waar hij sinds tien maanden als leerling werkt. Dat heeft niet alleen als voordeel dat hij minder vroeg op hoeft dan veel collega’s. De leerling-timmerman vindt het ook een leuke gedachte dat hij als hij ouder is nog eens tegen zijn familie en vrienden uit de buurt kan zeggen: “Dit heb ik helpen bouwen”. Jeffrey wilde al in groep zes van de lagere school timmerman worden. “Waarom weet ik eigenlijk niet precies, maar het bevalt me prima.”
De jongeren vinden de sfeer op de bouwplaats heel goed. “Je moet natuurlijk wel tegen een geintje kunnen en niet over je heen laten lopen, maar we krijgen veel respect van onze oudere collega’s. Ze behandelen ons eigenlijk helemaal niet als leerlingen, maar nemen ons serieus,” meent Mounier. Bang om straks geen werk te vinden door de crisis zijn de jongens niet. “Ze zullen ons hard nodig hebben wanneer we onze opleiding hebben afgerond.”
Timmerman Jan Slagter is leermeester op deze bouwplaats. Hij volgde vijf jaar geleden een cursus en heeft sindsdien al flink wat jongeren opgeleid. “En eigenlijk heb ik vooral goede ervaringen. De jongeren die ik tot nu toe heb meegemaakt zijn allemaal heel gemotiveerd. Het is voor de bouwwereld enorm belangrijk dat die jongeren worden opgeleid tot vaklieden. Als je dat nu niet doet is er over tien jaar niemand meer die bijvoorbeeld fatsoenlijk een deur kan afhangen.”

Verschillende niveaus

Ymere heeft leerlingbouwplaatsen bij projecten in Amsterdam, Leiden, Hoofddorp, Almere en Hoofddorp. Op dit moment zijn er ongeveer honderdvijftig Amsterdamse jongeren als leerling werkzaam in de bouw. Maar een klein deel daarvan is aan het werk in de hoofdstad zelf. Dat moet anders, vinden de bemiddelende organisaties en woningcorporaties. Dus neemt onder meer Ymere sinds kort in het bestek op dat bij iedere aanbesteding de aannemer verplicht is een aantal leerlingen te plaatsen, ook uit de eigen stad.
Ruud Harmsen, manager projectbegeleiding van Ymere, motiveert die beslissing: “Door de crisis zijn er momenteel weinig arbeidsplaatsen in de bouw. Daardoor is het voor jongeren moeilijk een leerplek te vinden. Op de leerlingbouwplaatsen krijgen ze nu toch de kans om een vak te leren en tegelijkertijd helpen ze mee hun eigen buurt op te knappen. Juist voor ons als opdrachtgever is het van groot belang dat we ook in de toekomst kunnen beschikken over goede vaklui.”
Fundeon is druk doende ook de Alliantie en Rochdale warm te maken voor een dergelijke regeling. De Alliantie laat al weten afspraken te willen maken met Fundeon om structureel gebruik te maken van leerlingbouwplaatsen. “Nu gebeurt dat nog op incidentele basis, zoals bij een nieuwbouwproject in de Staalmanpleinbuurt dat binnenkort start. Ook de Alliantie hecht veel waarde aan het opleiden van leerlingen in de bouw, dus we gaan er in de nabije toekomst nog harder aan trekken”, aldus een woordvoerder van de Alliantie.

Fundeon
Fundeon is een kennis- en adviescentrum voor het opleiden en ontwikkelen van personeel in de bouw- en infrasector. Onlangs is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen deze organisatie, WW&W (wonen en werken in de wijk) en de regionale opleidingscentra ROC en SSP Diemen. Jonna van de Kam is projectleider bij Fundeon. Zij geeft een voorbeeld van het belang van de samenwerking. “SSP en WW&W bemiddelen jongeren van verschillende niveaus. De jongeren van het SSP hebben over het algemeen weinig problemen, maar de jongeren van WW&W zijn vaak moeilijk plaatsbaar op de arbeidsmarkt en hebben intensievere begeleiding nodig. Wanneer je die twee groepen samen op een bouwplaats zet, trekken ze zich aan elkaar op. Goed gedrag kopieert zich.” Het verschil tussen de twee groepen jongeren zit ‘m ook in de beloning. Van de Kam: “SSP detacheert jongeren bij bedrijven en zij krijgen betaald volgens de bouw-CAO. De jongeren van WW&W krijgen slechts tien procent meer dan het minimumloon. Het werkt zeer motiverend om te weten hoeveel meer je gaat verdienen wanneer je ook in dienst komt van een bouwbedrijf en dus onder de bouw-CAO valt. Uiteindelijk is het de bedoeling dat de leerlingen van WW&W doorstromen naar het SSP voor een vervolgtraject of in dienst komen van het bedrijf waar ze als leerling hebben gewerkt. Negen van de tien keer lukt het de jongeren om werk te vinden bij het leerbedrijf.” Meer informatie: www.fundeon.nl

Opleiden tegen de stroom in

Woningcorporatie De Key was ooit trendsetter onder de Amsterdamse corporaties met de Containerfabriek. Hier werden afgedankte zeecontainers met behulp van leerlingen omgebouwd tot bijvoorbeeld studentenwoningen. Maar de fabriek is gesloten. Op dit moment heeft De Key dan ook geen echte leerlingbouwplaatsen meer, maar werkt ze nog wel met stagiairs van gecertificeerde leerbedrijven bij de afdeling Service Onderhoud.
Van de Kam: “De corporaties zijn in elk geval van goede wil. Er zijn jarenlang nauwelijks leerlingbouwplaatsen in Amsterdam geweest, maar onder meer door het project Krachtwijken is het balletje weer gaan rollen. Wanneer je bij de corporaties eenmaal met de juiste mensen om de tafel zit, komt het goed is mijn ervaring. Je moet nu al vooruitkijken om de behoefte aan jonge bouwvakkers die straks weer ontstaat in te kunnen vullen. Tijdens de crisis in de jaren tachtig zijn er veel te weinig leerlingen opgeleid. Daar heeft de sector jarenlang last van gehad. Maar daarvan hebben we in elk geval geleerd dat je tegen de stroom in leerlingen moet blijven opleiden.”
De bedrijfstak heeft sinds het begin van de jongste crisis 70 miljoen euro gereserveerd voor bijscholing van volwassen bouwvakkers. Van de Kam: “Terwijl die oudere garde wordt bijgeschoold komt er plaats vrij voor leerlingen op de werkvloer. Resultaat is dat je na de crisis een behoorlijk potentieel hebt aan bijgeschoolde vaklui en aan goed opgeleide jongeren.”

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

admin — Mon, 27 Jun 2011 21:22:07 +0200

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Huurwoningen in Groot Amsterdam krijgen maximaal 25 punten extra. Deze bijtelling leidt tot zeer verdeelde reacties. Corporaties tonen zich ingenomen met de verhoging van de maximale huur. Zij zien kansen voor een beter aanbod in de vrije huursector. De Huurdersvereniging Amsterdam voorziet echter afnemende doorstroming en toenemende segregatie. Wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting deelt die vrees. “Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”

De maatregel van Donner leidt tot hogere huren. In alle simpelheid is dat goed nieuws voor verhuurders, slecht nieuws voor huurders die zijn aangewezen op de sociale huursector en goed nieuws voor de groeiende groep huurders die is aangewezen op de vrije sector. Particuliere verhuurders steunen dus Donners maatregelen, huurdersorganisaties zijn tegen. En de corporaties? Die staan niet afwijzend tegenover de extra punten, zo verklaart directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “Een dergelijke maatregel is broodnodig. De bijtelling is wat ruw. Het was beter geweest als de minister de maximale huur direct aan de WOZ-waarde had gekoppeld. Dat zou beter recht doen aan de relatie tussen prijs en kwaliteit, maar de maatregel geeft corporaties wel behoorlijk wat ruimte om een eigen prijs/kwaliteitsbeleid te ontwikkelen.”

Grotere vrije sector

De bijtelling biedt – in theorie althans – ruime mogelijkheden tot huurliberalisatie. Als het plan doorgaat heeft bijvoorbeeld straks 27 procent van de Amsterdamse huurwoningvoorraad 142 punten of meer – de huurbeschermingsgrens. Dat zijn niet alleen woningen binnen de ring, maar ook de recente nieuwbouw op IJburg en in Nieuw-West, of de grotere woningen in Noord of Zuidoost.
In de buitengebieden zal volgens Van Harten het vrije-sectoraanbod in de praktijk nauwelijks groeien, omdat er niet zoveel mensen zijn die buiten de ring een hoge huur willen of kunnen betalen. Binnen de ring, zeker in de prijsklasse van 650 tot 900 euro, is die marktvraag er volgens hem wel. “Maar ook daar moeten we de vraag niet overdrijven. Zo groot is die markt in Amsterdam niet. Bovendien bieden tal van andere partijen, particuliere verhuurders en beleggers als Syntrus Achmea, woningen in die prijscategorie.” Het aanboren van nieuwe markten behoort wel tot de mogelijkheden. Hij denkt dan aan de bouw van huurstudio’s voor de vrije markt.
Van Harten noemt geen specifieke plekken, maar in populaire woongebieden met veel sociale huurwoningen zullen corporaties proberen tot een betere prijsstelling te komen. Het is volgens hem een goede manier om in het middensegment meer kansen te bieden. “Het werkt misschien onbedoeld als compensatie voor de gevolgen van de Europese regels voor sociale huurwoningen. Zonder extra punten is het niet mogelijk iets voor die middengroepen te doen,” aldus Van Harten.
Ook Gerard Anderiesen, bestuurder van woningbouwvereniging Stadgenoot, benadrukt dat element. “We kunnen dankzij de bijtelling gaan nadenken over ons huurbeleid. Stadgenoot wil die ruimte in de eerste plaats benutten om een middensegment te creëren voor mensen met een inkomen tot ongeveer 45.000 euro. En dat hoeft niet zoals nu met alleen grote woningen in Zuidoost of Noord, maar dat kan ook met gewilde appartementen van 75 m2 in De Pijp. Het is belangrijk dat segment overal in de stad te bieden, zodat de grote woningen beschikbaar blijven voor de sociale huurmarkt.”

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Met de groei van een nieuw middensegment daalt het aanbod aan goedkope huurwoningen. “Dat is onvermijdelijk. Waar moet ik die woningen anders vandaan halen? Er bestaat altijd angst voor krimp in de sociale huursector, maar die woning verdwijnt niet,” zo relativeert Anderiesen.
Het akkoord Bouwen aan de Stad II is nog altijd niet formeel bekrachtigd. De nieuwe maatregel noopt corporaties, gemeente en Huurdersvereniging opnieuw om de tafel te gaan zitten. “We gaan ook in de toekomst voor de ongedeelde stad, maar wellicht kan het aanbod aan sociale huurwoningen een onsje minder en het aanbod aan vrije sector woningen een onsje meer,” aldus Van Harten.
Anderiesen geeft een denkrichting. “Voor het middensegment moeten inkomensafspraken worden gemaakt. Dat betekent wel wat, maar als een corporatie afziet van de maximale opbrengst en bijvoorbeeld een woning voor 800 euro aanbiedt, dan moet die niet terechtkomen bij iemand die evengoed 1000 euro in de maand kan betalen. Ik verwacht dat daar met de gemeente wel over valt te praten. Het zou een doorbraak zijn als de Huurdersvereniging dat ook wil doen.”
Woonbond en Huurdersvereniging Amsterdam (HA) zijn echter mordicus tegen Donners puntenplan. Volgens voorzitter Frans Ligtvoet van de HA is de bijtelling een onzalig idee en dient het geen enkel logisch doel. “Ik had van deze minister, toch een zeer intelligente man, iets beters verwacht. Eerst moest in heel Nederland de huur omhoog; nu zijn tien regio’s de klos. In Groot Amsterdam gaat de woningmarkt op slot, ontstaat segregatie tussen rijk en arm en lopen de woonlasten zwaar op.”

Woonlasten omhoog

Ligtvoet voorziet een sterke afname van het aantal goedkope huurwoningen. Zeker particuliere verhuurders zullen maximaal de geboden ruimte benutten, zo verwacht hij. “Daling van het aantal sociale huurwoningen is een schande. Ik zie werkelijk niet welk voordeel de samenleving daar van heeft.” Hij ergert zich in het bijzonder aan het sterk toenemende verschil in woonlasten. Het verschil tussen de oude en de nieuwe huur kan meer dan 200 euro bedragen. “Voor hetzelfde product moet door nieuwe huurders ineens veel meer worden betaald. Dat is toch belachelijk.” Van een hogere huur wordt vervolgens niemand beter, meent de voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam. Hij verwijst in dit verband naar een willekeurig ouder echtpaar dat graag naar een kleinere, beter toegankelijke woning wil verhuizen. “Als een dergelijke woning veel duurder wordt, dan blijven zij in hun oude huis wonen. Daar zijn vervolgens dure aanpassingen nodig. Bovendien daalt de doorstroming. Iemand die graag zijn eerste huurwoning wil betrekken, wordt daar het slachtoffer van. Die moet nog langer wachten. “
De Huurdersvereniging krijgt bijval van wethouder Freek Ossel van Volkshuisvesting. Hij spreekt namens de vier grote steden (G4) zijn teleurstelling uit over de houding van de minister. “Wij zien niks in een integrale verhoging van de huurprijzen van alle woningen.” Eerder heeft de G4 aangedrongen op plannen om de doorstroming te bevorderen. De bijtelling treft overigens van de G4 alleen Amsterdam en Utrecht.

Segregatie?

Nu de kabinetsplannen feit lijken te worden, pleit Ossel voor een zachte landing voor mensen met een laag middeninkomen. De huishoudens met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. “De minister heeft helaas weinig oog voor lokaal maatwerk,” aldus de wethouder. Hij is bezorgd over de toekomst. “De voorstellen van Donner dragen het gevaar in zich dat er segregatie optreedt. Wonen in de grote stad dreigt te duur te worden voor veel groepen.”
Elke Heidrich, directeur wonen van Eigen Haard, benadrukt dat de verplichte bijtelling niet direct zal leiden tot een heel ander woningaanbod. Haar corporatie moet daarin nog nadere beleidskeuzes maken, maar van een revolutionaire verandering zal geen sprake zijn. Hiervoor was zij werkzaam bij fusiepartner Woongroep Holland. “Veel van onze woningen in Uithoorn kunnen nu al worden geliberaliseerd. Dat hebben we nooit gedaan, omdat we een goed sociaal woningaanbod willen doen. Dat is onze kerntaak. De bijtelling verandert daar niks aan,” aldus Heidrich.

Doorstroming

Meer huurpenningen zijn niet alleen voor de particuliere verhuurders maar ook voor de corporaties een lonkend perspectief. Die hebben te maken met stagnerende woningverkopen, hoge onrendabele investeringen en - vanaf 2014 - een stevige heffing voor de huurtoeslag (de ‘bezitsbelasting’). Anderiesen: “Hogere maximale huren zijn natuurlijk interessant voor de inkomstenkant, want dat geld hebben we hard nodig om de heffing te betalen. Maar de maatregel is vooral goed voor de woningmarkt. Een gezonde woningmarkt kent een dakpansgewijze opbouw met segmenten die elkaar allemaal een beetje overlappen. Nu zit er een enorm gat tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Dat gat is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. Nu kunnen we iets doen om dat gat te dichten. Zo’n opbouw is ook goed voor de doorstroming. Zeker als mensen met een inkomen boven de 43.000 euro extra huur moeten gaan betalen, dan ontstaat een prikkel om nieuwe stappen te zetten: van sociale huur naar een woning van 700 of 800 euro. Dan hebben wij meer opbrengsten en ontstaat toch doorstroming.”

Zie ook:
Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn (doorrekening effecten op alle huurwoningen in Amsterdam)

Federatie berekent effecten plan Donner voor corporatiewoningen in de Stadsregio

Metropool Amsterdam: 0, 15 of 25 punten extra
In Groot Amsterdam wordt het aantal WWS-punten met maximaal 25 verhoogd. Daartoe horen Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland en Zeevang. Ook de agglomeraties Haarlem en Alkmaar en omgeving rekent de minister tot de schaarstegebieden. Opvallend: de Stadsregio-gemeenten Zaanstad en Wormerland horen er niet bij. De bijtelling geldt ook niet voor Beverwijk, Velsen en Almere. Daar is volgens de minister geen sprake van schaarste. Of woningen in schaarstegebieden er 15 of 25 punten bij krijgen is afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 van de woning. Ligt die waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld, daaronder 15 punten. De bijtelling maakt volgens het kabinet een betere relatie tussen prijs en kwaliteit mogelijk. Donner verwacht niet dat de huren overal zullen stijgen. Corporaties benutten nu in veel gevallen de maximale huurruimte namelijk ook niet, zowel vanwege gemeentelijke prestatieafspraken, maatschappelijke doelen als de lokale marktomstandigheden. In Amsterdam wordt gemiddeld 80 procent van de maximale huur gevraagd. Landelijk ligt dat percentage op 72.
De puntenbijtelling volgt de indeling in ‘COROP-gebieden’. COROP staat voor COördinatiecommissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Deze commissie ontwierp de indeling in 1971. Oranje = ‘schaarstegebied’: bijtelling 15 of 25 punten afhankelijk van WOZ-waarde

Grote vrije sector in het verschiet
Volgens schattingen van de Amsterdamse Dienst Wonen, Zorg en Samenleven zal meer dan 90 procent van de huurwoningen in Marktgebied 1 en 2 in aanmerking komen voor de maximale bijtelling. Buiten de Ring en in Noord (Marktgebied 3) geldt voor zo’n 25 procent van de huurwoningen de maximale bijtelling. De overige woningen krijgen er 15 punten bij. Bij nieuwe verhuringen kan de verhuurder daardoor huurverhogingen van zo’n 70 tot 120 euro doorvoeren. Bovendien groeit de vrije sector sterk: boven de 142 punten mag de verhuurder zelf de huurprijs vaststellen. Het aantal Amsterdamse particuliere huurwoningen met meer dan 142 punten verdubbelt van 4,2 naar 8,9 procent. Het aandeel vrije-sector corporatiewoningen schiet zelfs omhoog van 5,4 naar ruim 18 procent van de totale huurvoorraad. Bij ruim 75.000 huurwoningen (= 27,1% van alle huurwoningen) mogen verhuurders dus bij nieuwe verhuringen marktprijzen berekenen, als het voorstel van Donner wordt aangenomen. Corporaties benutten overigens in veel gevallen de maximale huurruimte niet, vanwege gemeentelijke prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen.

Bert Pots

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

admin — Wed, 11 May 2011 11:13:47 +0200

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vanaf 1998 tot en met 2010 hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het convenant verkoop in Amsterdam 15.815 woningen verkocht aan particulieren. De transactieprijzen daarvan lagen flink onder de gemiddelde koopprijs in Amsterdam. In 2010 kostte de gemiddelde corporatiewoning 178.000 euro. Daardoor was 93 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de middeninkomens (tot 2x modaal) en 63 procent voor de lage middeninkomens (tot 1,5x modaal: koopwoningen tot € 220.000).

Leeftijd kopers en huurders
Leeftijd van kopers en huurders toen ze hun woning betrokken. Kopers van corporatiewoningen zijn gemiddeld wat jonger dan andere kopers. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld wat later in de wooncarrière. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Bronnen: OGA/Kadaster/WIA 2009 (verkoopcijfers) en WoningNet (sociale verhuur). Bewerking door: AFWC

Vooral jongeren kopen corporatiewoningen. In de periode 2008 – 2010 (4000 woningen) was 65 procent van de kopers jonger dan 35 jaar en 18 procent jonger dan 26. Het aandeel verkoop aan hoofdbewoners tot 35 jaar loopt uiteen van 71 procent in stadsdeel West tot 52 procent in Centrum. In Zuidoost is 26 procent jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij kopers van sociale huurwoningen zelfs hoger dan bij huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen (€ 132.810 in Zuidoost, 2010) in combinatie met de lange wachttijden in de huursector.

Vijftien procent naar zittende huurders

Herkomst kopers corporatiewoningen in %
Verkoopcijfers 2008 t/m 2010, Bron OGA/Kadaster, bewerking AFWC

Van de kopers van corporatiewoningen blijkt 29 procent van buiten Amsterdam te komen. Drieënveertig procent komt uit het eigen stadsdeel; dat is inclusief de vijftien procent van alle kopers die de eigen huurwoning koopt. De stadsdelen Zuid en Zuidoost vallen op door een relatief hoog aandeel kopers van buiten de stad. In West en Nieuw-West wordt relatief veel verkocht aan inwoners van het eigen stadsdeel. Centrum en Noord kennen veel verkopen aan zittende huurders. Opvallend is dat er veel wordt verhuisd tussen de stadsdelen. De stelling dat kopers de sprong over de ring niet willen wagen, gaat in ieder geval niet op voor bestaande corporatiewoningen. Zo komt 32 procent van de kopers van corporatiewoningen in Nieuw-West uit de rest van de stad.

Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)

Zie ook: Meeste corporatiewoningen verkocht in West

4500 woningen in Zuid

FvdM — Mon, 21 Feb 2011 11:08:49 +0100

Volgens Het Parool verwacht stadsdeel Zuid nog 4500 nieuwe woningen voor 2020.

NEPROM: verkoop nieuwbouw 50 procent omhoog

FvdM — Fri, 18 Feb 2011 14:52:40 +0100

In 2010 werden 26.500 nieuwbouwwoningen verkocht in Nederland. In 2011 dreigt de verkoop opnieuw in te zakken.

lees verder

Eerste huizen Amstelkwartier in de verkoop

FvdM — Wed, 16 Feb 2011 17:05:37 +0100

Het plan Amstel-Life bevat 56 woningen, van chique herenhuizen tot ruime studio's met balkon.

lees verder

Almere: na de Kavelwinkel de Bouwfabriek

FvdM — Mon, 14 Feb 2011 21:33:34 +0100

Almere laat in Europakwartier particulieren, aannemers en institutionele bouwers door elkaar bouwen.

lees verder

Rochdale bouwt meeste woningen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:25:20 +0100

Rochdale bouwt meeste woningen

In 2010 werd er ondanks alle crisisgeluiden nog altijd flink gebouwd in Amsterdam. Dat ging vooral om projecten die onder een beter gesternte - in 2008, 2007 en soms nog eerder - zijn ontwikkeld en gestart. In totaal werden in 2010 ruim 4000 woningen opgeleverd.
Elk jaar reikt NUL20 de Gouden Bouwsteen uit voor de ontwikkelaar die de meeste woningen oplevert. Vorig jaar was dat Far West met 765 opleveringen. Dat lijkt achteraf a kiss of death. De crisis fnuikte de verkoop en de vele onverkochte nieuwbouwwoningen hingen als een molensteen om de ontwikkelcorporatie; Far West wordt dit voorjaar ontbonden.

Ongetwijfeld loopt het met de nieuwe winnaar, Rochdale, beter af, al bezorgt het grote aantal nog onverkochte nieuwbouwwoningen ook deze woningcorporatie financiële kopzorgen.
Rochdale leverde 658 woningen op in 2010. Als tweede eindigde de Alliantie Amsterdam en als derde Ymere. Rochdale realiseerde zijn productie grotendeels in drie stadsdelen. In Nieuw-West (Zuidwest Kwadrant: Bart Poesiat en Nierkerkecomplex fase 1), op IJburg (locatie Schouw/Botter en Boeier/Praam) en in Zuidoost (Karspelhof en Fortuna 2). Rochdale tekende ook nog voor een klein plukje studentenwoningen (22 stuks) aan de Zuidas via Royaal Zuid, een ontwikkelcombinatie waarin een groot aantal ontwikkelaars participeren.

Net als in de meeste vorige edities zijn er louter corporaties te vinden in de top-3 van Amsterdamse bouwers. Rochdale bouwde de meeste woningen onder eigen naam, de overige in samenwerkingsverbanden met Bouwfonds en Vesteda. Ruim een derde van de door Rochdale opgeleverde nieuwbouw bestond uit sociale huurwoningen (37%, 241 stuks)

Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, afdeling regie productie
Met dank aan Jan Smit van het OGA

Zie ook Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

admin — Tue, 25 Jan 2011 23:13:05 +0100

Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft zijn keerzijde

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Rochdale wint de NUL20 Gouden Bouwsteen. De corporatie heeft in 2010 de meeste woningen opgeleverd: 658 stuks, verspreid over Zuidoost, Nieuw-West en IJburg. Maar de hoge nieuwbouwproductie is dit jaar geen onverdeeld genoegen. Het merendeel van de opgeleverde woningen moet namelijk nog worden verkocht. Dat drukt zwaar op de financiële huishouding van de corporatie. Rochdale heeft tal van renovatie- en nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. Tijd om de bakens te verzetten.

“Tja, je moet je afvragen of je dit jaar blij moet zijn met deze prijs.” Bestuursvoorzitter René Grotendorst geeft direct bij de ontvangst richting aan het gesprek. De crisis. Waar eerdere winnaars de champagne ontkurkten, zou Rochdale eigenlijk liever wat minder woningen hebben opgeleverd. Grotendorst: “Je bent natuurlijk toch ook trots omdat je weet hoeveel van onze mensen hier hard aan gewerkt hebben om dit tot stand te brengen. Maar we hebben nu te maken met een groot aantal opleveringen bij een dalende vraag. Dat is de meest ongelukkige combinatie die je kunt bedenken. Het is ook het begin van onze heroriëntatie: ik vind dat we u lang genoeg hebben moeten vertellen wat ons probleem is: we moeten in 2011 ook weer vooruitkijken.”
Rochdale heeft 658 woningen opgeleverd in 2010, 37 procent sociale huur en 63 procent koop. Deze werden gerealiseerd in Nieuw-West, Zuidoost, op IJburg en een klein plukje studentenwoningen op de Zuidas. Het merendeel van de koopwoningen is nog niet verkocht. Grotendorst: “We hebben op dit moment 350 onverkochte nieuwbouwwoningen. Een klein deel daarvan moet nog worden opgeleverd en wellicht is er een staartje van 2009. Maar het overgrote deel is inderdaad in 2010 opgeleverd.”
Het zijn grotendeels projecten die nog in een ander tijdsgewricht zijn bedacht. Grotendorst: “De gekte die er was krijgen we, gelukkig ook maar, niet meer terug. Kopers konden wel heel makkelijk lenen. Maar de huidige collectieve terughoudendheid is niet volledig te verklaren door de veranderde omstandigheden. Zo slecht gaat het niet met de inkomenspositie van de meeste mensen. Het moet te maken hebben met gevoelens van onzekerheid over de toekomst: verandert de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekvoorwaarden, het inkomen? Daarbij is de uitgangspositie van veel mensen in de loop der jaren verbeterd; men kan dus even pas op de plaats maken. Maar los van de marktomstandigheden, willen we als woningcorporaties alleen nog in koopprojecten meedoen als dat noodzakelijk is voor de gewenste menging van woningbezit in de herstructureringwijken. We richten ons voortaan primair op onze doelgroep.”

Welke conclusies kun je trekken uit de huidige verkopen. Wat loopt wel, wat niet?
“Om maar met een open deur te beginnen. De locatie is natuurlijk de belangrijkste factor. Wij hebben veel opgeleverd in Zuidoost en Nieuw-West, stedelijke vernieuwingsgebieden. Dat zijn nog steeds lastige locaties, ook voor grondgebonden woningen.
Maar het blijft een conglomeraat van factoren. Voor de appartementen van het project NieuwZeeland (Nierkerkestraat) in Osdorp is bijvoorbeeld weer veel belangstelling. Maar wat we daar, en trouwens ook bij andere projecten, weer zagen: bijna de helft van de voorlopige koopcontracten leidt niet een definitieve koop. Bijna altijd vanwege de financiering.”
Van de drie grote locaties waar Rochdale dit jaar woningen opleverde, loopt IJburg relatief nog het beste. Grotendorst: “We hebben daar behoorlijk dure woningen. De verkoop daarvan loopt wel, maar veel langzamer dan eerder. Dat zien we over de gehele linie: er is wel vraag, maar het aanbod is momenteel veel groter dan het opnamevermogen.”
Rochdale heeft geconstateerd dat nieuwe appartementen rond 160.000 euro wel goed verkopen in Zuidoost. Grotendorst: “We hebben daar geen concessies gedaan aan de kwaliteit, anders hebben die complexen geen toekomstwaarde. Deze woningen zijn alleen kleiner, rond de 80 vierkante meter. We hebben jaren tegen elkaar gezegd dat we in Amsterdam geen kleine woningen moeten toevoegen, omdat er al zoveel staan, maar er is wel belangstelling voor. Bovendien staan er in Zuidoost zijn weer weinig kleine woningen, dus daar verbreden we het aanbod. Bovendien, je moet het in perspectief zien van de totale woningmarkt. Als we een paar jaar wat meer kleinere woningen bouwen, is dat natuurlijk geen ramp. Je praat over één of twee procent aanpassing van de voorraad.”

Hoe krijgt Rochdale bewoners voor zijn onverkochte woningen?
Grotendorst: “Het meest voor de hand liggend, is wat van de prijs af te halen. We zeggen allemaal dat we dat niet doen, maar doen het ondertussen toch. Dat kan natuurlijk ook op een manier zonder dat je de verkoopprijs verlaagt, zoals de woning opleveren met een duurdere keuken.
We zetten ook koopwoningen om naar huur. Als we inschatten dat bij een nieuwbouwcomplex het aanbod de vraag fors overtreft, doen we dat. Met de verwachting natuurlijk dat we na de eerste verhuur wel kunnen uitponden. Buiten de ring is verhuur zelden kostendekkend; daar ligt de marktprijs onder de kostprijs. In Zuidoost en Nieuw-West houdt het met maximaal 900 euro maandhuur wel op.
Ten derde kun je proberen woningen te verkopen aan een belegger. Het valt op dat de beleggingssector daar weer belangstelling voor krijgt. Pensioenfondsen hebben weer interesse in verhuur van vastgoed vanwege de zekerheden op lange termijn. We hebben net 58 nog te ontwikkelen laagbouwwoningen aan de Schepenlaan (De Banne, Noord, nvdr) verkocht aan Syntrus Achmea.”

Hoofdpijntopdrie

De komende jaren drukt de last van de nieuwbouwproductie zwaar op Rochdale. De woningcorporatie heeft tal van renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten moeten uitstellen. De meest pijnlijke beslissing vindt Grotendorst het uitstel van de renovatie van flats aan de Boelelaan. “We zijn daar al jaren met de bewoners over in gesprek. De bewoners van het eerste blok zijn inmiddels bijna allemaal al uitgeplaatst. Stel je voor. Sommigen zitten nu al enige tijd in een wisselwoning en krijgen nu van ons de boodschap dat de renovatie zeker een paar jaar wordt uitgesteld. Vreselijk natuurlijk. Maar we kunnen niet anders.”
In de hoofdpijntopdrie staat ook de uitgestelde renovatie van woningen aan de Hasebroekstraat (Kinkerbuurt). Alle bewoners zijn uitgeplaatst en de panden volledig uitgebroken. Rochdale heeft recentelijk het herstel tot nader order uitgesteld. Op drie staat het veelbesproken uitstel van de aanpak van wijk Jeruzalem. Grotendorst: “Ook heel vervelend, omdat ook hier jaren is gediscussieerd over de meest wenselijke aanpak. Wederom erg vervelend voor bewoners, waarvan de uitplaatsing al is begonnen. Dat gaat wel door. Bewoners hebben zich erop ingesteld en het is begrijpelijk dat sommigen nu dan ook die stap willen maken. In de overbruggingsperiode verhuren we de woningen aan studenten. We beginnen op z’n vroegst in 2014.”
Grotendorst is blij dat het gecompliceerde nieuwbouwproject bij het Bezaanjachtplein in Noord wel is vlotgetrokken. Dat project is van groot belang voor de herstructurering van de Banne, vanwege de maatschappelijke voorzieningen, het nieuwe buurtwinkelcentrum en zorgwoningen. “Aan een dergelijk plan zullen we niet snel opnieuw beginnen. Veel te complex vanwege de vele betrokken partijen en de stapeling van functies, waaronder woningen, een parkeergarage, winkelcentrum, een wijkcentrum en een bibliotheek. Ook die les hebben we wel geleerd. Maar de belangrijkste les is toch wel dat we veel scherpere keuzes leren maken waar we nu wel en niet als woningcorporatie voor zijn. Er komt meer aandacht voor onze echte doelgroep, voor bestaand bezit, bestaande wijken en voor goed beheer. Projectontwikkeling is daar dienstbaar aan en niet langer een activiteit die op zich staat.”

Zie de Barometer voor de details over de woningproductie van de topdrie van de NUL20 Gouden Bouwsteen

Interview met wethouder Freek Ossel

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:46:06 +0100

Interview met wethouder Freek Ossel

Wonen: veel regels, veel emoties

Vanaf deze collegeperiode gaat wethouder Freek Ossel over de portefeuille Wonen en Wijken. Koud in functie ervoer hij door de ‘Pied à terre-affaire’ dat het beleid in deze sector snel emoties oproept. Volgens De Telegraaf werden “hoogleraren, architecten en topmannen uit het bedrijfsleven de stad uitgejaagd” door de gemeentelijke beperkingen voor tweedewoningbezit. Ossel versoepelde de regels. Dit jaar houdt hij nog veel meer regels en ingesleten praktijken tegen het licht. Daarvoor is ook een financiële noodzaak. Er moet flink worden bezuinigd.

Wie is Freek Ossel?
Wethouder Freek Ossel nam in de vorige collegeperiode tussentijds de portefeuilles Wijkaanpak en Koers Nieuw-West over van de terugtredende Tjeerd Herrema. In het huidige college beheert Ossel de portefeuilles Wonen en Wijken, Armoede, Openbare Ruimte en Groen, Programma Maatschappelijke Investeringen (PMI), Koers Nieuw-West, Zeehaven en Westpoort. Ossel is sinds 2008 wethouder. Daarvoor werkte hij vijf jaar als zelfstandig adviseur voor strategisch advies en coaching. Van 2000-2003 werkte hij bij de Bestuursdienst Amsterdam als directeur sector maatschappelijke, economische en culturele ontwikkeling.

Hoe ervaart u de portefeuille wonen?
Ossel: “Een bijzondere portefeuille. Ik noem het een combinatie van een hoge regeldichtheid met een hoge maatschappelijke emotie. Wonen is een spannend en belangrijk thema. Wonen speelt zich in veel dimensies af, van vastgoed, via cultureel erfgoed tot leefbaarheid in wijken. En je struikelt overal over de deskundigen. Daar is natuurlijk op zich niets mis mee, maar er zijn wel veel deskundigen die uitleggen waarom iets niet kan. Ondertussen voel ik de urgentie dat veel zaken vastzitten. De regeldruk is hoog. We hebben er ondertussen, om allerlei goede redenen overigens, met zijn allen in de loop der jaren een aardig vastzittend systeem van gemaakt.

U doelt daarmee op het woningaanbodsysteem?
“Onder andere. Neem die wachttijden. Een gemiddelde wachttijd van 7,3 jaar. Dat zegt niets over de urgentie. Ik kan 7,3 jaar wachten in een prettig huis, kijkend of er wat beters voorbij komt, maar ook drie jaar buiten in de vrieskou. We zitten nu midden in de discussie met alle partijen om tot een ander systeem te komen dat én meer draagvlak heeft én dat een betere maatschappelijk gewenste doorstroom bewerkstelligt.”

Alle pogingen tot radicale aanpassing van het woningaanbodsysteem smoren de laatste tien jaar. Er is altijd wel weer een andere groep of categorie huurders die zich met reden benadeeld kan voelen. Ik geef u niet veel kans.
“Mijn inzet is toch dat het mij niet gaat gebeuren dat het smoort. We zijn nu alles tegen het licht aan het houden. In de loop der jaren zijn er om begrijpelijke redenen allerlei zaken bijgebouwd – zoals voorrangsregelingen voor verscheidene groepen. We kijken nu nadrukkelijk naar het effect van al die regelingen. Er zijn wellicht redenen om bepaalde groepen prioriteit te geven, maar kan dat niet anders?
Het is één groot verhaal. We werken nu aan diverse scenario’s en bekijken het effect. We proberen aan het eind van het eerste kwartaal met voorstellen naar buiten te komen. Rond de zomer moeten we er dan uit zijn gekomen, in overleg met alle partners zoals corporaties, huurders en de stadsregio.
Veel meer tijd heb ik ook niet. Het college heeft afgesproken dat er een fors bedrag moet worden bespaard op het woonruimteverdelingssysteem. Dat start in 2012 en op termijn moet er jaarlijks 2,5 miljoen euro worden bespaard, zelfs iets meer vanwege recente moties van de gemeenteraad. De woonruimteverdeling kost ons nu op jaarbasis 10 miljoen, dus dat betekent dat er ook flink wat druk op staat om zaken te veranderen.”

Maar u creëert ook weer nieuwe voorrangsregelingen. In het nieuwe akkoord Bouwen aan de Stad is er veel aandacht voor jongerenhuisvesting. Er worden extra woningen beschikbaar gesteld (gelabeld) voor jongeren. Je hebt nu in het aanbodsysteem regelingen voor mensen met een handicap, stadsvernieuwingsurgenten, grote gezinnen, studenten, onderwijzers, politieagenten, verpleegsters enzovoort. Moet er ook niet eens wat af?
Dat zou kunnen. Urgenties moet je regelmatig checken. Als het weer makkelijker wordt om bepaalde beroepsgroepen in de stad aan te trekken, moet er ook weer een moment zijn, dat een voorrangsregeling kan vervallen. Uitgangspunt moet zijn dat extra beleid er alleen dan komt als er via de reguliere woningmarkt geen oplossing is. In zijn algemeenheid moet je uitkijken met het benoemen van allerlei groepen. Je moet in ieder geval nagaan wat je concreet bereikt met een regeling. Maar ook dat bekijken we in het kader van het totale woonruimteverdelingssysteem.

Waarom die focus op jongerenhuisvesting?
Studentenhuisvesting heeft deze eeuw veel belangstelling gekregen. Terecht. Dat is belangrijk voor de stad. Maar de stad bestaat niet alleen maar uit creatieve kenniswerkers. Ik weet uit mijn vorige periode als wethouder Wijkaanpak, hoeveel jongeren en jongvolwassenen in vervelende situaties bij hun ouders in kleine huizen moeten verkeren. Die daardoor niet verder komen, met school stoppen enzovoort. Deze groep is veel minder vocaal aanwezig dan studenten, maar wil ook stappen vooruit zetten. De principes uit de studentenhuisvesting, met tijdelijke contracten, labeling en jongerencontracten, zetten we nu ook in om andere jongeren aan een woning te helpen. Juist in deze moeilijke woningmarkt zijn er mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. En tijdelijk kan best gaan over een periode van tien jaar, dus dat is heel acceptabel. Die kans moeten we gebruiken. Ik zeg we, maar de gemeente past natuurlijk bescheidenheid. Anderen, met name de corporaties, moeten het uiteindelijk doen. Wij kunnen het faciliteren.”

Laten we het over deregulering hebben. U had een heftige start met deze portefeuille nadat in De Telegraaf de gemeentelijke aanpak van tweede woningeigenaren werd gehekeld. Uiteindelijk heeft u de regels versoepeld. Is dat een opmaat naar verdere deregulering?
“In het Programakkoord hebben we vastgelegd te streven naar meer deregulering en harmonisering van de regelgeving voor bouwen en wonen, ook tussen de stadsdelen. Waar mogelijk worden vergunningen omgezet in algemene regels. Ik zit er niet ideologisch in, van meer of minder markt. Belangrijke principes als dertig procent sociaal bouwen houden we in stand. Waar het mij verder vooral om gaat is welke regels werken en welke regels draagvlak hebben. Die moeten we houden en dan ook handhaven. Daar is nog een wereld te winnen, ook in de afstemming tussen stadsdelen en centrale stad. Je ziet in het nieuwe akkoord Bouwen aan de stad al duidelijke stappen tot verdere deregulering. Procedures en regels voor splitsing en verkoop van corporatiewoningen worden bijvoorbeeld een stuk eenvoudiger.”

De relatie met de corporaties lijkt meer gebaseerd op vertrouwen dan bij eerdere convenanten.
“Dat klopt wel. We gaan ervan uit dat het onze partners zijn. Wat helpt is dat we allebei een flink financieel probleem hebben. Dat schept een band. Daarbij schuiven de corporaties mede door hun liquiditeitsproblemen meer op richting hun sociaal-maatschappelijke kernfunctie. We weten elkaar daardoor makkelijker te vinden.
Daarbij krijgen we als overheid - zwartwit gezegd - steeds beter door, dat we het niet alleen uitmaken. Dat een regel stellen, niet betekent dat een probleem wordt opgelost. Soms is het effectiever om corporaties iets zelf te laten doen en dat wij het alleen monitoren. Dat woord ‘monitoren’ zie je trouwens erg vaak in het nieuwe akkoord. Dat is wel zakelijk en scherp, maar veel meer op afstand.”

Over deregulering gesproken. Particuliere verhuurders en uw coalitiegenoot VVD dringen aan op het afschaffen van de huisvestingsvergunning voor gereguleerde particuliere huurwoningen. Vindt u dat de gemeente zich er nog wel mee moet bemoeien aan welke huurder een particuliere verhuurder zijn woning verhuurt?
“Daar kan ik nog niets concreet over zeggen. Maar bij de scenario-studies die we nu opstellen zitten varianten waarin de overheid zich meer en minder bemoeit met de woonruimteverdeling, gekoppeld aan de kosten van handhaving en effecten. Daar hoort deze optie zeker bij. Ik probeer vooral vanuit de visie te werken hoe we de beste maatschappelijk gewenste doorstroming op de woningmarkt kunnen realiseren, mét een systeem dat op draagvlak kan rekenen.

Fred van der Molen

Bouwen aan de Stad II

admin — Tue, 25 Jan 2011 22:16:13 +0100

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte

Verder Bouwen aan de Stad

Na maanden onderhandelen werden gemeente Amsterdam, stadsdelen, corporaties (AFWC) en de Huurdersvereniging het half december 2010 eens over Bouwen aan de Stad II. Daarmee ligt er weer een omvangrijk pakket financiële en volkshuisvestelijke afspraken voor de komende vier jaar. Dankzij het akkoord kan Amsterdam een opbrengst van 225 miljoen inboeken bij het Vereveningsfonds en krijgen corporaties meer en langer de ruimte om woningen te verkopen. Corporaties gaan extra investeren in energiebesparing. Het adagium van de ‘ongedeelde stad’ blijft overeind.

Poldertraditie
De Amsterdamse volkshuisvestingspartijen hebben een traditie opgebouwd om gedetailleerde convenanten met elkaar te sluiten. Het huidige akkoord Bouwen aan de Stad II is een ‘onderhandelaarsakkoord’, waarover de diverse achterbannen zich nog moesten/moeten uitspreken. Het akkoord heeft drie hoofdpijlers: een financieel kader rond de nieuwbouwproductie, regeling voor de verkoop van corporatiewoningen en de ‘aanbiedingsafspraak’. Dan zijn er afspraken, dan wel voornemens ten behoeve van specifieke doelgroepen. Zo worden per jaar 250 grote gezinnen die te krap wonen “geholpen om hun woonsituatie te verbeteren”. Daarnaast is “de ambitie uitgesproken” de komende vier jaar voor 9000 studenten en 2500 jongeren extra huisvesting te realiseren. Daartoe worden onder andere meer woningen gelabeld voor deze doelgroep en wordt de voorrangsregeling voor jongeren gekoppeld aan een tijdelijk contract, een variant op het ‘campuscontract’. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt rond de wijkaanpak, gebouwd parkeren, energiebesparende maatregelen (uitgedrukt in labelstappen), woningen voor middeninkomens, maatschappelijke opvang en GGZ.

Sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1994 (de ‘bruteringsoperatie’) maken gemeente en corporaties prestatieafspraken met elkaar. Eind 2010 liep het vorige akkoord Bouwen aan de Stad I af. Het was kortom weer de tijd voor een nieuw vierjarig akkoord. Deze keer schoven bij de onderhandelingen ook direct de Huurdersvereniging Amsterdam en de stadsdelen aan, partijen die vorige keer pas bij het opstellen van de ‘Beleidsovereenkomst’, een gedetailleerd vervolgdocument, om hun mening werd gevraagd. Het akkoord kreeg daardoor direct al een wat breder karakter, maar ook meer losse eindjes: ‘richtinggevende afspraken’ waarvan de details de komende maanden nog moeten worden geregeld.
In 2006 groeiden de bomen nog tot in de hemel. Gemeente en corporaties zagen er destijds geen been zich te committeren aan een woningproductie van 5000 per jaar, en flinke aantallen nieuwe doelgroepwoningen.
Hoe anders is de situatie najaar 2010. De woonsector is in vier jaar tijd dramatisch gewijzigd. De gemeente worstelt met een gat van 700 miljoen euro in het Vereveningsfonds waardoor de productie van bouwrijpe grond dreigt te stagneren; bij corporaties dreigen liquiditeitsproblemen. Maar de wederzijdse financiële problemen zorgden gezien de resultaten ook voor wederzijds begrip. Beide partijen hebben flink in elkaars richting bewogen.

Resultaten

Wat heeft het nieuwe akkoord opgeleverd?
Eerst maar het geld. De nieuwe afspraken verbeteren de balans van het Vereveningsfonds met 225 miljoen euro. Voor de buitenstaander ogen de afspraken wellicht over als boekhoudkundige hocus pocus, maar volgens wethouder Van Poelgeest is het akkoord een belangrijke stap om het fonds weer gezond te krijgen. Daartoe wordt flink geschoven tussen de twee ruimtelijke fondsen, het Stimuleringsfonds en het Vereveningsfonds. Zo gaat er voor elke sociale huurwoning die een corporatie bouwt een bedrag van 30.000 euro van het Stimuleringsfonds naar het Vereveningsfonds. De achterliggende idee: de goedkope grondprijs voor sociale huurwoningen blijft in stand, maar het verschil tussen deze sociale grondprijs en de marktprijs wordt grosso modo bijgeplust vanuit het Stimuleringsfonds.
De tweede extra inkomstenbron: corporaties storten voortaan voor elke verkochte sociale huurwoning een bedrag van 8500 euro (was 5300) in het Vereveningsfonds. Bovendien heeft de gemeente een plan B achter de hand: als de verkoop van corporatiewoningen tegenvalt (de laatste jaren het geval), dan treedt een garantieregeling in werking waardoor er automatisch geld uit het Stimuleringsfonds wordt overgeheveld naar het Vereveningsfonds.
De derde verbetering voor het fonds: de aanlegkosten van riolen vallen niet meer ten laste van het concrete nieuwbouwproject, maar worden betaald uit de gemeentelijke rioolbelasting, dus de facto omgeslagen over alle Amsterdammers. Dat maakt grondontwikkeling weer een stukje goedkoper.
Het geschuif tussen de fondsen betekent in de praktijk dat het geld van het Stimuleringsfonds veel explicieter wordt gebruikt om de bouw van individuele sociale huurwoningen mogelijk te maken. In het verleden werd het fonds ook ingezet om grote uitbreidingslocaties (IJburg) of vernieuwingsprojecten (Bijlmer) te financieren.

Cashflow

De financiële pijn bij corporaties zit momenteel vooral in de cashflow. De grote tekorten op de bouw van sociale huurwoningen worden niet meer gecompenseerd door verkoop van bestaand bezit (valt tegen) en van nieuwbouw (valt zwaar tegen). Corporaties worstelen met grote aantallen onverkochte nieuwbouwwoningen. Daar kan de gemeente ook weinig aan doen. Wel verklaart wethouder Van Poelgeest zich bereid grondposities van corporaties over te nemen, “als dit ze kan helpen hun liquiditeit te verbeteren”. Corporaties kunnen bovendien uitstel krijgen van de betaling van de erfpachtafkoopsommen.
De verdienmogelijkheden van de corporaties nemen dankzij Bouwen aan de Stad II toe door uitbreiding en verlenging van de verkoopafspraken voor sociale huurwoningen (zie kader). De huidige splitsings- en verkoopafspraken worden verlengd tot 2020 (met een uitloop tot 2027) en verhoogd met 5000 extra woningen. Hoewel de verkopen de laatste jaren moeizaam gaan (in 2009 1214 woningen), biedt dit corporaties zicht op een gestage inkomstenstroom tot minimaal 2020. Het is daarom een belangrijk resultaat, aldus Stadgenoot-bestuurder en onderhandelaar Gerard Anderiesen.
Belangrijk voor de corporaties is bovendien dat de procedures voor en eisen rond verkoop sterk worden vereenvoudigd én dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd. Dit wordt nog flink slikken voor sommige stadsdelen, die tot op heden tot op buurtniveau bepaalden welke woningen corporaties wel en niet mochten verkopen. Onderhandelaar Egbert de Vries van stadsdeel Zuid beaamt dat de sturingsmogelijkheden van stadsdelen kleiner worden. Maar volgens hem zijn ook de stadsdelen gebaat bij minder administratieve rompslomp. “Iedereen zit op de koers van deregulering. De vergunningverlening wordt straks een stuk simpeler.”
Nog een financiële verlichting: corporaties krijgen vanuit het Stimuleringsfonds een bijdrage voor energiebesparende maatregelingen.
Meer algemeen lijkt een einde te komen aan een tijdperk waarin corporaties veelvuldig als suikeroom optraden. De tijd is voorbij dat corporaties grote sommen geld toelegden op de aanleg van parkeergarages en maatschappelijk vastgoed.

Verkoop sociale huurwoningen
Vanaf 1998 mogen corporaties sociale huurwoningen splitsen en verkopen om het eigenwoningbezit in Amsterdam op te vijzelen. Dat was toen 17 procent. Ook particuliere eigenaren kregen toestemming om een deel van hun woningen uit het gereguleerde segment te splitsen en te verkopen. De idee was toen het aandeel eigen woningen – mede door nieuwbouwproductie - tot 35 procent te laten groeien in 2010. Dat is niet helemaal gelukt. We schommelen rond de dertig procent. De corporaties verkochten veel minder woningen dan toegestaan; de eerste jaren omdat sommige corporaties niet wilden verkopen en andere het verkoopproces niet onder de knie hadden; de laatste jaren vanwege de economische tegenwind. Daarbij formuleerden stadsdelen buurtquota en andere restricties die de verkoop belemmerden. Van het quotum van 28.600 woningen zijn er eind 2010 een kleine 16.000 verkocht. De corporaties krijgen nu tot 2020 (met een uitloop tot 2027) de ruimte om die resterende 12.000 woningen alsnog te verkopen. Het totale quotum bestaat nu uit 30.000 reguliere woningen en 5000 woningen via Koopgarant. Minstens zo belangrijk voor de corporaties is dat de verkoopmogelijkheden in het populaire Centrum en Zuid (marktgebied 1) zijn verruimd, zolang het aantal sociale huurwoningen niet zakt onder de 47.000 woningen. Dat aantal is gebaseerd op dertig procent van de totale woningvoorraad per 1/1/2010. Maar omdat Overhoeks en de Houthaven nu worden toegevoegd aan marktgebied 1, zorgen nieuwe sociale huurwoningen in die gebieden ervoor dat er weer appartementen in Centrum en Zuid kunnen worden verkocht. Procedures voor verkoop worden bovendien sterk vereenvoudigd; er worden aan de te verkopen woningen geen aanvullende (bouwkundige) eisen meer gesteld die uitgaan boven de wettelijke. De invloed van stadsdelen op het verkoopproces wordt een stuk kleiner; vanwege de vermindering van werkzaamheden moeten ook de leges omlaag.

‘Ongedeelde stad’

In het nieuwe akkoord klinkt de aloude mantra van de Amsterdamse volkshuisvesters – ‘ongedeelde stad’ - stevig door, al wordt het streven naar gedifferentieerde wijken veel minder gedetailleerd vastgepind. Zo blijft de 30-procentnorm voor het aandeel sociale woningbouw overeind, maar geldt die norm voor de stad als geheel en niet meer per project of per stadsdeel. De norm blijft ook van kracht voor ‘de grote woningbouwlocaties’ maar die worden niet meer met name genoemd.
In het vorige akkoord werd via zogeheten aanbiedingsafspraken verzekerd dat corporaties een minimaal aantal woningen beschikbaar stelden aan lagere inkomensgroepen. Deze afspraken moesten op de schop vanwege de nieuwe Europese richtlijn. Vanaf 2011 worden corporaties namelijk geacht per jaar negentig procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro (prijspeil 2011). De bestaande afspraken zijn min of meer omgerekend naar de Brusselse richtlijn. Dat heeft tot de volgende aanbiedingsafspraak geleid: vanaf 2011 worden per jaar ten minste 7500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 554,76 prijspeil 2011).

Nieuwe aanpak grote woningen
In Amsterdam is een chronisch tekort aan woningen voor grote gezinnen. Het is een terugkerend item in de beleidsafspraken. Vier jaar geleden werd vooral ingezet op de regeling ‘Van groot naar beter’ en de nieuwbouw van grote woningen. Dat heeft onvoldoende opgeleverd. De laatste drie jaar werden gemiddeld 468 grote woningen per jaar aan grote gezinnen aangeboden. Duidelijk is dat het de komende jaren niet van de nieuwbouwproductie moet komen. Concrete afspraken over aantallen te bouwen grote woningen ontbreken ditmaal. De corporatiesector sprak nog wel het voornemen uit om in ieder geval twintig procent van de sociale nieuwbouwproductie uit te voeren als grote woning met ten minste vijf kamers. Per grote woning krijgt een corporatie overigens de verdubbelde premie uit het Stimuleringsfonds. Een opvallend nieuw initiatief is dat corporaties als woningbemiddelaar voor deze groep actief worden. Ze gaan per jaar 250 te krap wonende gezinnen actief benaderen. Met deze gezinnen wordt gezocht naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Dat kan een andere woning zijn, maar wellicht kan er een zolder bijgetrokken of een ouder kind een kamer aangeboden worden. Het bestaande budget voor de regeling Van Groot naar Beter (verhuiskostenvergoeding, huurgewenning e.d., voor zo’n dertig woningen per jaar) blijft gehandhaafd.

Een breed scala aan gedetailleerde afspraken moet er verder borg voor staan dat brede lagen van de Amsterdammers goed en betaalbaar een huis kunnen huren of kopen. Of beter: dat de schaarste een beetje eerlijk wordt verdeeld. Specifieke doelstellingen of ‘ambities’ zijn er in het akkoord voor ouderen, grote gezinnen, jongeren en studenten en het middensegment. De stad streeft nog altijd naar 35 procent koopwoningen (nu 30%). Bouwen aan de Stad II voorziet ook in maatschappelijke opvang om huisuitzettingen te voorkomen (Vroeg eropaf). Er zijn driehonderd extra woningen beschikbaar voor de uitstroom van maatschappelijke opvang en GGZ. In de wijkaanpak gaan gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam door met het bevorderen van leefbaarheid, veiligheid, bewonersparticipatie en sociale cohesie. De afspraken voor leegstand en tijdelijke verhuur zijn aangescherpt.

Middensegment

Voor huishoudens met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen is er in Amsterdam weinig aanbod. Met het invoeren van de Europese Beschikking vanaf 1 januari 2011 wordt het voor hen niet beter: met een inkomen net boven de 33.000 euro hebben zij geen recht meer op een corporatiewoning. Maar betaalbare koop- en huurwoningen (tussen 650 en 900 euro) zijn er voor hen ook nauwelijks. Gemeente en corporaties zien het als hun beider taak om meer middensegmentwoningen te creëren, zowel in de koop als de huur.
Hoe? Doorgaan met de verkoop van corporatiewoningen en inzetten op de nieuwe Koopgarant-regeling die koopwoningen voor een grotere groep bereikbaar maakt. Een nieuwe afspraak is dat corporaties binnen de ring (preciezer: marktgebied 1 en 2) 250 sociale huurwoningen mogen samenvoegen zonder dat er een woningonttrekkingsbijdrage wordt gevraagd; voorwaarde is wel dat de corporaties de huren onder de 930 euro houden. Voor 1 juli willen corporaties en gemeenten met een uitgebreid voorstel komen voor het middensegment.

Labelstappen

De gemeente wilde graag harde afspraken met de corporaties maken over energieverbeteringsprogramma’s. Dat is niet gelukt. Verder dan “het delen van ambities” is het niet gekomen. Wel is er een concrete maat geïntroduceerd waarmee prestaties op het gebied van energiebesparing voortaan worden afgerekend: de labelstap. De partijen “delen de basisambitie” 12.000 labelstappen per jaar te zetten. Er komt een subsidie van 2000 euro per labelstap tot het beschikbare bedrag van 33,1 miljoen (2011-2014) op is. Voorbeeld: een isolatieprogramma dat een huis van Energielabel E naar B brengt, levert drie labelstappen oftewel 6000 euro subsidie op.
Ook hier wordt nog dooronderhandeld. Partijen willen op 1 juli meer concrete afspraken hebben gemaakt over initiatiefrecht en instemmingsvereiste van bewoners, woonlastengaranties en het stimuleren van energiezuinig gedrag. Bij deze afspraken is een belangrijke rol weggelegd voor de Huurdersvereniging.

Van fonds naar fonds
Amsterdam heeft twee ruimtelijke fondsen. Het Vereveningfonds is opgericht om langjarige gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Het fonds heeft dankzij de grootschalige uitgifte van kantoorlocaties jarenlang als gemeentelijke flappentap dienst gedaan, maar dat is verleden tijd. Nadat het gros van de virtuele kantoorruimte uit alle plannen was geschrapt, resulteerde medio 2010 een boekhoudkundig tekort van 700 miljoen euro. Aan wethouder Van Poelgeest de taak dit tekort weg te werken door (onrendabele) plannen te schrappen of uit te stellen, nieuwe verdienmodellen te ontwikkelen en het systematiek achter het fonds te moderniseren. Het akkoord Bouwen aan de Stad II levert Van Poelgeest 225 miljoen euro op. Een klein deel komt rechtstreeks bij de corporaties vandaan, maar een groter deel komt indirect uit dat andere ruimtelijke fonds, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Dat fonds wordt - tegenwoordig - grotendeels gevoed met erfpachtafdrachten van corporaties. Tot en met 2019 is er in dit erfpachtdeel 175 miljoen euro beschikbaar voor projecten in de sociale woningsector: de helft voor grondexploitatiesubsidies, de andere helft voor vastgoedsubsidies.

Fred van der Molen

NVB voorspelt tweede dip

FvdM — Mon, 24 Jan 2011 19:20:54 +0100

De Vereniging is uiterst somber over de woningproductie de komende jaren. Oproep aan kabinet om starters te steunen.

2710 woningen in aanbouw genomen

FvdM — Wed, 19 Jan 2011 14:02:33 +0100

Vorig jaar nam Amsterdam in totaal 2710 woningen in aanbouw. Er werden ruim 4000 woningen opgeleverd

Lichtshow bij start nieuwbouw Waterlandplein

FvdM — Thu, 23 Dec 2010 10:10:10 +0100

Wethouder Wonen en Wijken Freek Ossel van Amsterdam heeft op 13 december met een lichtshow de start bouw van het Nieuw Waterlandplein in Amsterdam-Noord ingeluid. Aanwezigen kregen met de 33 meter hoge kleurrijke lichtprojectie alvast een voorproefje van de zes nieuwe woontorens die op het plein verrijzen. Ook wordt er een groot winkelcentrum gebouwd en komen er voorzieningen zoals een wijkcentrum met bibliotheek en centrum voor zorg & gezondheid.

Andreas Ensemble

FvdM — Thu, 16 Dec 2010 11:50:37 +0100

Architect en stedenbouwer Jeroen Geurst vertelt in deze aflevering van Aanbouw over het idee achter het Andreas Ensemble. Hij heeft geprobeerd de stedenbouw over de ring in Nieuw West te verenigen met de stedenbouw in Zuid. Het ensemble ligt namelijk precies tussen die twee delen van de stad in. Verder spreekt Aanbouw met bewoners die vertellen hoe het bevalt in dit nieuwe stuk stad.

Het Science Park

FvdM — Thu, 16 Dec 2010 11:00:09 +0100

In het Science Park zijn de afgelopen 2 jaar een groot aantal appartementencomplexen waaronder woningen voor studenten opgeleverd. In het 70 hectare grote gebied zijn nieuwe wegen en een nieuw NS station aangelegd. In ontwikkeling is een kenniscentrum van internationale allure voor Onderzoek, Onderwij en Ondernemen. Een complex van gebouwen, waaronder het hoofdgebouw, een sportcomplex en de betafaculteit is al opgeleverd. Coordinerend architect Rudy Uytenhaak vertelt hierover.

woningproductie

Ymere bouwt meeste woningen

De Gouden Bouwsteen 2011

Ymere bouwt meeste woningen

Groei eigenwoningbezit stagneert

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar

Groei eigenwoningbezit stagneert

Helft nieuwbouw is sociale huurwoning

Sloop 3e Oosterparkstraat toegestaan

Start vernieuwing Bakema Noord

Loten voor nieuwbouw in Amstelveen

Studentenwoningen Amstelkwartier in de verkoop

Metropoolregio kampt met lage woningproductie

Haarlemmermeer wil 10% nieuwbouw voor middensegment

Nieuwbouw Waterlandplein vordert

3000 Woningen opgeleverd in Amsterdam

Zuiderkerkprijs 2011 naar De Keyzer

Ook in Noord-Holland minder woningbouw

De Tribune op Laan van Spartaan bijna volledig in gebruik

Stadstuin Overtoom extra duurzaam

Eerste woningen Oostpoort in de verkoop

Diemen-marketing: geen erfpacht en gratis parkeren

Bouw Amstelkwartier komt op gang

Woonruimteverdeling: Minder regels, meer afspraken

Amsterdams college komt met ingrijpende hervorming van woonruimteverdeling

Minder regels, meer afspraken

Landelijke Nieuwbouwdag op 24 september

Corporaties zien definitief af van bouw Fountainhead

“Minder investeren of meer verkopen”

WSW sombert over toekomstige investeringsmogelijkheden corporaties

“Minder investeren of meer verkopen”

Krimpscenario

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Nieuwe Woningwet maakt nog niet duidelijk wanneer staatssteun geoorloofd is

Multifunctioneel vastgoed: nu even niet

Grijs gebied

Wijkoverstijgend

Rem

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

Buiten de ring

IJburg en Noord

Zuidoost

Leren timmeren in eigen wijk

Opleidingen in de bouw ook in crisistijd hard nodig

Leren timmeren in eigen wijk

Verschillende niveaus

Opleiden tegen de stroom in

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

25 punten extra: corporaties zien juist kansen voor betere afstemming vraag en aanbod

Ossel: “Wonen dreigt te duur te worden”

Grotere vrije sector

Aanbiedingsafspraken aanpassen

Woonlasten omhoog

Segregatie?

Doorstroming

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Verkoop corporatiewoningen aantrekkelijk voor jongeren en starters

Vijftien procent naar zittende huurders

4500 woningen in Zuid

NEPROM: verkoop nieuwbouw 50 procent omhoog

Eerste huizen Amstelkwartier in de verkoop

Almere: na de Kavelwinkel de Bouwfabriek

Rochdale bouwt meeste woningen

Rochdale bouwt meeste woningen

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft zijn keerzijde

Rochdale wint Gouden Bouwsteen

Hoofdpijntopdrie

Interview met wethouder Freek Ossel

Interview met wethouder Freek Ossel

Wonen: veel regels, veel emoties

Bouwen aan de Stad II

Gemeente en corporaties bezorgen elkaar met nieuw akkoord financiële ruimte

Verder Bouwen aan de Stad

Resultaten

Cashflow

‘Ongedeelde stad’

Middensegment