'Crisis en de Amsterdamse woningmarkt - feiten en fictie'

Op donderdag 21 januari jl. organiseerden dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), Dienst Onderzoek en Statistiek (O+S) en het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) in samenwerking met de redactie van Nul20 (tijdschrift voor Amsterdams woonbeleid) het symposium 'De crisis en de Amsterdamse woningmarkt: feiten en fictie'. Doelstellingen:

- een overkoepelend, objectief beeld bieden van de Amsterdamse woningmarkt

- vooruitblikken op de toekomst.

Via de links op deze pagina kunt u de drie presentaties bekijken en eventueel downloaden. De hoofdpunten uit de lezingen vindt u hieronder:

De economie en de woningmarkt in cijfers -Jeroen Slot

De Amsterdamse economie lijkt minder last van de kredietcrisis te hebben dan de rest van Nederland, maar op de vastgoedmarkt zijn er in Amsterdam wel degelijk problemen. Zowel potentiële particuliere woningkopers als grote investeerders houden hun hand op de knip.
De woningmarkt had haar ergste dip in het begin van 2009 maar het is -ondanks positieve verhalen van makelaars -nog te vroeg om van een herstel te spreken.
De crisis op de woningmarkt heeft vooral toegeslagen in de verkoop van • woningen met hoge vierkante-meterprijzen, dat zijn met name woningen binnen de ring A10. Buiten de ring A10 was de woningmarkt voor de crisis al zwak.
Door de crisis zien we dat minder mensen een huis kopen; naar  verhouding kopen nu meer alleenstaanden, starters en mensen van buiten Amsterdam een Amsterdamse woning.
Door de crisis is een deel van de ‘lucht’ uit de te hoge huizenprijzen • verdwenen. De vorige ernstige crisis op de woningmarkt laat zien dat het nog lang kan duren voor de markt zich herstelt.

Jeroen Slot is directeur bij de Dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam. 

Deuk in wooncarrière Amsterdammers Kees Dignum

Op dit moment is er met de verhuisdynamiek nog niets aan de hand: die profiteert nog van een hoog aantal opgeleverde woningen in 2008 en 2009.
Uit de recentste editie van het onderzoek Wonen in Amsterdam (meetmoment april 2009) is nog geen trendbreuk in het inkomen van Amsterdamse huishoudens te merken. Het crisiseffect op de inkomensontwikkeling wordt verwacht in meetjaar 2011.
Een vaste ‘wet’ uit WiA is: hoe lager de kwaliteit van de woning die men bewoont (rapportcijfer), des te hoger de wens om te verhuizen (en vice versa).
Er is in meetjaar 2009 over de hele linie een afname van de verhuiswens en tevens een verschuiving van koopwens naar huurwens.
De grootste afname in de verhuiswens is er bij huishoudens die nu matige woonkwaliteit ervaren (juist niet de slechtere of betere woonkwaliteit): deze ‘middengroep’ is met name gericht op huurwoningen.
Bij huishoudens met hoge woonkwaliteit wordt de verhuiswens niet kleiner, maar tegelijkertijd blijkt dat er in het dure segment waar deze groep op gericht is, bijna niet gekocht wordt. Men houdt in dit segment de hand op de knip. Dat heeft negatieve gevolgen voor het beschikbaar komen van woningen in de lagere marktsegmenten (middensegment, de huurmarkt).
De ‘middengroep’ is waarschijnlijk de groep die de meeste last heeft van de crisis: enerzijds door het verkleinen van de eigen woonambities, anderzijds door een afname van het aantal beschikbare woningen in ‘hun’ marktsegment.

Alles werkt nog jaren door: de dip in de verkoop van nieuwbouw leidt • tot een dip in start bouw en dat leidt weer tot een dip in opgeleverde woningen. Door een kleiner aantal verhuisketens werkt de stagnerende bouw door in geringere verhuisdynamiek in de voorraad van zowel koop- als huurwoningen. Het eerste jaar met een aantal opgeleverde woningen van ca. 4.000 kan pas op zijn vroegst 2015 zijn. Dan is er wel ondertussen een half decennium voorbijgegaan met een sterk afgenomen aantal verhuizingen, verminderde doorstroming, gefrustreerde wooncarrières.
Toch is het beleid gericht op diversificatie van de woningmarkt niet in • gevaar. Wel zal dit wat meer tijd kosten. De mismatch tussen woningmarktsegmenten
en doelgroepen zal ook in het komende decennium verder kleiner worden, maar het tempo van dit proces is lager dan in voorbije
jaren. De inkomensverschuiving (minder lage inkomens, meer hoge inkomens) en de ontwikkeling van de woningvoorraad zijn immers beide de komende jaren vertraagd.

Kees Dignum is senior-onderzoeker bij de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven.

Nieuwbouw in de kou - Laura Uittenbogaard

Het gaat bijzonder slecht met de verkoop van nieuwbouwwoningen in Amsterdam. Net zo slecht als in 2001. Toen heeft het vijf jaar geduurd voordat de afzet weer op het topniveau was.
Nieuwbouw koopwoningen zijn de laatste jaren steeds duurder geworden en daarmee juist op dit moment moeilijk afzetbaar.
Mensen zijn afwachtend, kunnen hun huis niet verkopen, kunnen minder lenen. Maar er is vooral ook een enorme concurrentie van de bestaande bouw waar nu zo’n 6.000 woningen te koop staan.
Wat verkoopt nog wel? De juiste woning op de juiste plek en betaalbaar. • En starterswoningen. Dus binnen de ring en vlak daarbuiten appartementen in hoogstedelijke setting, grondgebonden woningen in randgebieden en vrije kavels.
Wie zijn de kopers? Starters op de koopmarkt, relatief jong en relatief vaak van buiten Amsterdam.
Vooral in ontwikkelingsgebieden in Amsterdam staan veel woningen te koop. In Nieuw West ruim 500. Dit zet de stedelijke vernieuwing en de doorstroming op de woningmarkt onder druk.
Wanneer zal het weer aantrekken? Daarover verschillen de meningen. Als we kijken naar 2001 kunnen we verwachten dat de afzet de komende jaren langzaam weer zal aantrekken. Verder wordt ook wel gezegd dat de hoogtijdagen die Amsterdam gekend heeft niet meer zullen terugkomen. Het hangt ook af van het type woningen dat we bouwen: vraaggestuurd bouwen.
Amsterdam staat voor de moeilijke opgave om keuzes te maken. Waar op inzetten? Zorgen dat de stedelijke vernieuwing doorgezet wordt? Of inzetten op kansrijke gebieden?
Amsterdam blijft binnen Nederland een groeipool. De druk op de woning
markt zal daarom meer dan elders in het land weer snel kunnen stijgen.

Laura Uittenbogaard is beleidsadviseur Woningmarktteam bij het OGA in Amsterdam.

Tijdens het Symposium werd ook de NUL20 Gouden Bouwsteen uitgereikt aan directeur Jacques Thielen van Far West. Deze corporatie leverde in 2009 de meeste woningen op: 795 stuks.

Zie: Far West bouwt meeste woningen

Zie: interview met Jacques Thielen